银行管控房地产风险调查：何谓“维护住房消费者合法权益”？

监管层近期两次提及“维护住房消费者的合法权益”，大型银行正在升级房地产风险管控。

9月29日，央行与银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再度明确“房住不炒”，并要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。这是本周内央行第二次提及房地产，且两次都旗帜鲜明的表明要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

尽管市场主流观点均认为，不存在房地产政策显著放松的可能，房地产融资也很难大幅宽松。但A股市场上，房地产板块近期反弹。

作为房地产融资的主要资金来源，银行如何落地政策颇受关注。21世纪经济报道记者了解到，已有大型银行分支机构加紧排查房企及关联企业风险，并全面升级了房地产行业风控。

加强房地产和建筑业风险管控，银行不再迷信全国排名信息

近期个别大型房地产企业出现风险事件。根据21世纪经济报道记者了解，商业银行正在加强房地产和建筑行业风险管控。

一位国有大行华北分行人士对21世纪经济报道记者表示，该分行已发布内部通知，点名了四家头部房地产企业。原因是，近期个别大型房地产公司爆出资金链紧张、商票到期不能按时兑付、在建项目建设进度缓慢等重大负面信息。为此，需防范风险向上游建筑类企业传染，重点关注政策风险、加强准入、加强销售封闭资金管理、杜绝超进度放款、加强抵质押管理等要求。

由于近期个别头部房企存在违约风险，上述银行提出，不能过分迷信集团实力、全国排名等信息，要严格把控新增授信风险，密切关注房企客户资产负债率、资金链等风险情况，充分评估其持续经营能力。并加强存量项目风险预警管理，密切关注工程进度、项目销售进度等情况，定期了解项目是否按进度施工、是否存在销售放缓现象，必要时要求房企加快销售回款、提前还款等方式缓释风险，对于出现风险事件的房企按揭楼盘，应深入了解项目现状，掌握楼盘建设进度情况，关注项目完工风险，提前做好应对预案。此外，加强对于业务主要集中于房地产领域的建筑类企业的风险管控。

21世纪经济报道记者了解到，近期多家银行展开房地产业务的自我排查，尤其是关于个别大型房企关联企业的排查，不少银行从今年中就已经开始，至今已排查了多轮。

其中，由于部分房企大量使用表外融资，传统表内信贷难以反映其融资全貌和风险情况。据记者了解，有的国有大行已要求排查房企及子公司供应商与项目施工单位，涉及商票、理财产品、持有债券或应收账款的企业、代该房企融资的企业，并要求针对较高风险客户争取尽快压降或化解。

记者采访中获悉，严格客户准入，实行白名单制是银行业近年来普遍采用的风控手段。但近期部分头部房企出现风险，依然有大量金融机构“踩雷”。一位资管业人士对记者坦言，个别房企杠杆如此之高，授信银行其实明白其中风险，但是依然有很多银行在实际执行中愿意对其授信。风险爆发，银行业需要从中反思。

设立资金监管账户，严防销售资金挪用

监管层近期两次提及“维护住房消费者的合法权益”，有的商业银行对此要求设立资金监管账户，严防销售资金挪用。

已有国有大行分支机构要求加强销售资金封闭管理，严防挪用。21世纪经济报道记者了解到，销售资金是房地产开发贷最重要的还款来源，而销售回款挪用将直接导致第一还款来源悬空。

为此，有的国有大行针对部分授信客户出现销售资金回笼不到位、回笼资金被母公司归集使用，未在该行开立预（销）售资金监管账户、未按销售进度偿还贷款等情况，要求加强房地产项目销售回款资金封闭管理的监控，确保项目销售回款及时、足额回流至该行指定账户，且按要求及时偿还授信，严格做好销售回款账户管理，杜绝挪用销售回款。

有大行人士直言，开发贷合同中，此前其实极少约定资金监管账户，只要企业到期还款就可以。在这一条的要求下，今后批复的项目，在约束条件中都要加上这一条，意味着房企以后的新批项目都要设立监管账户，回款资金将很难挪用。

该人士进一步指出，目前执行层面应该是新老划断，老项目合同中没有约定，且正常还款的，目前操作是加强贷后管理，8月份开始，该区域房地产贷款项目从原来的到期还款改为一季度一扣款，有多少扣多少。这种贷后的收紧也让不少地方小房企感到压力山大。

受个别房企违约影响，商业银行对房地产违约管控全方位升级。根据记者了解，有的大行要求贷款投放必须与工程进度相匹配，不得超进度放款。有的银行人士指出，个别项目在押的土地及在建工程价值已不能全部覆盖授信本金，导致第二还款来源缓释不足，为此需要将押品管理列为贷后检查的重要内容。此外，合理评估市场景气度情况，防范房企资金链紧张及楼盘销售不佳等因素形成的授信风险。

国家统计局数据显示，1-8月份，房地产开发企业到位资金134364亿元，同比增长14.8%；两年平均增长8.7%。其中，国内贷款16918亿元，下降6.1%；自筹资金40773亿元，增长9.3%；定金及预收款50997亿元，增长31.3%；个人按揭贷款21490亿元，增长13.4%。

支持房市稳健发展

虽然央行本周内两次谈房地产，不提调控反而明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，某股份行相关业务负责人也表示，监管方向不是管控，更多是支持稳健发展。

但具体到银行如何落地实行，上述股份行人士则指出，现在各行是不“敢贷”，未来在保证安全风险可控市场化原则下支持复工生产保交楼。

前述大行信贷业务人士也告诉记者，虽然行内房贷风控升级，但从下辖二级分行具体情况看，今年全年只有7月份批了一个新项目，整年额度都非常紧张，接下来对公贷款应该都很难。

该人士进一步指出，从银行层面看，相当于为房企做压力测试，长期看是利于行业发展的。

不过，原太平洋证券固收首席陈曦在接受21世纪经济报道记者采访表示，不认可“压力测试”的说法。国内外经验来看，“压力测试”都是存在于理论计算上的，而没有通过实践的政策，去测试一个关系国计民生的行业的可能性。他认为，在房地产金融审慎管理制度的实施过程中，不符合规定的企业出现风险暴露是很正常的，也是难以完全避免的，但这种阵痛是应当在政策层的预期之内，也是应当接受的。同时，在监管政策实施过程中，应避免政策的执行不当，如果发生风险应迅速切断风险传染，应避免住房消费者合法权益受到损害。

此外，在近期的两次央行对房地产表述中，均新增了两个维护，一是维护房地产市场的平稳健康发展，二是维护住房消费者合法权益。对其理解有两重：第一，房地产的政策没有变化，但是执行要注意避免“一刀切”“运动式”，特别是在房地产企业经营困难的情况下，应当避免盲目抽贷断贷。第二，“保居民的‘房’”，维护住房消费者合法权益，可能指的是居民不应在房地产企业出问题之后，合法权益受损，房企必须优先避免“烂尾楼”、企业如确实无能力则政府可能接管后续建设等。