特鲁多欲下购房“禁令”赢取连任，加拿大楼市或将“大变天”？

（原标题：特鲁多欲下购房“禁令”赢取连任，加拿大楼市或将“大变天”？）

21世纪经济报道记者 舒晓婷报道 当地时间8月24日，加拿大总理特鲁多(Justin Trudeau)承诺，如果连任，将出台一项为期两年的禁止外国买家在加拿大购房的禁令，旨在缓解加拿大存在的住房负担问题。

“如果你努力工作和进行储蓄，拥有住房的梦想应该触手可及，”特鲁多说道。而当前，在加油站，在杂货店，在水电账单上，尤其是在寻找住房的时候，加拿大民众已经感到了物价上涨带来的“疼痛”。

根据加拿大统计局8月18日公布的数据，加拿大7月的年化通胀率升至3.7%，为2011年5月以来的最大涨幅。汽油价格和住房成本是推高通胀的主要因素。7月汽油价格同比上涨30.9%；与新房价格挂钩的房主重置成本指数同比上涨13.8%，为1987年10月以来的最大涨幅。

此外，根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)公布的数据，加拿大7月房屋平均售价达到66.2万美元，同比上涨15.6%。

一项新的Maru民意调查显示，生活成本和住房负担问题成为加拿大民众最关心的竞选议题。 

本来定于2023年10月举行的加拿大第44届联邦众议院选举提前至2021年9月20日。最近的民意调查显示，执政的自由党和保守党之间的竞争正在缩小，这为特鲁多在届时的投票中重获议会多数席位的前景添了一抹暗淡。

在2015年大选中，特鲁多领导的自由党赢得众议院184个议席，成为众议院第一大党；特鲁多首次以多数席位当选加拿大总理。自那时至今，加拿大房地产协会(CREA)的房价指数上涨了69.7%。

买不起房谁之过？

加拿大总理特鲁多(Justin Trudeau)在24日汉密尔顿的竞选活动中表示，如果连任，承诺两年内禁止外国买家购房。这一提议旨在为新冠肺炎疫情期间飙升的房地产市场“降温”。

特鲁多还提出了其他相关计划：通过10亿美元的贷款和拨款帮助租房者成为屋主；允许40岁以下的加拿大民众建立新的储蓄账户，用于购买首套住房的高达4万美元的储蓄可以免税；依托住房加速基金（Housing Accelerator Fund)为大城市提供40亿美元，从而加快住房计划，在2024-2025年前建造10万套新的中产阶级住房；禁止盲目投标等等。

多年来，外国投资者一直被加拿大政党及民众视为房价不断上涨的“元凶”，因其将房产空置然后转售牟利。

今年早些时候，特鲁多领导的自由党在其预算中宣布从2022年1月对空置房产征收1%的国家税。特鲁多的主要竞争对手所在党派也围绕外国购房者展开了相关提议。新民主党承诺对非加拿大公民或永久居民购买的房屋征收20%的税，并重新引入30年期抵押贷款制度。保守党则提议禁止外国非居民直接购房。

新民主党领袖辛格（Jagmeet Singh）说道，我们需要“赶走”大额投资者，为工薪家庭和年轻人腾出空间。在与财力雄厚的投资者的竞购战中，没有人能获胜，这些投资者希望盈利而不是建立一个社区。

当地民众对住房负担能力的愤怒越来越多地指向外国买家，尤其是在温哥华，那里的房地产越来越受到非加拿大籍买家的欢迎。

然而，博斯利房地产有限公司(Bosley Real Estate Ltd.)的多伦多经纪人莫里森(Davelle Morrison)指出，虽然一些人指责外国买家在最近几年推高了房价，但有研究显示，在大多伦多地区的所有房屋中，为外国买家所持有的占比不到5%。

一些经济学家表示，下一届政府确实应该采取政策降低外国投资者对加拿大房地产市场的热情，不过任何永久性的解决方案都需要时间。BMO Capital Markets利率和宏观策略师Benjamin Reitzes表示，无论是政党还是加拿大民众都需要意识到，楼市不存在短期解决方案，不可能在一年或通过一项政策就解决根本问题。

人们普遍认为需要增加住房供应。但蒙特利尔银行经济研究所(BMO Economics)最近的一份报告称，过去六个月主要城市的住房完工量达到了自上世纪70年代中期以来的最高水平。

在需求端，疫情期间，受利率骤降、封锁促使人们寻求更多居住空间等因素影响，加拿大房价出现了爆炸式增长。

有分析认为，解决住房负担能力问题需避免进一步刺激住房需求，从而防止房价飞涨。然而，加拿大联邦政府提出的包括对首次购房者实行税收优惠在内的大多数解决方案将促进需求，反而可能把房价推得更高。

根据TransUnion的行业洞察报告，加拿大2021年第一季度抵押贷款发放同比增长37.5%；新增抵押贷款发放占本季度新增抵押贷款债务的960亿美元，同比增长59.5%。 

TransUnion金融服务研究和咨询主管马特?法比安(Matt Fabian)表示:“随着经济重新开放，预计总体消费和需求将会增加。”

提前两年大选是否正确时机？

加拿大通胀率已连续第4个月超过加拿大央行设定的1%-3%的目标区间。加拿大央行(Bank of Canada)行长麦克勒姆(Tiff Macklem)曾指出，政策制定者不应对目前的高通胀率反应过度，因为推高价格的因素大多是暂时的。他预计，明年通胀率将回到目标区间。

多伦多道明银行的经济学家James Marple表示，在经济从疫情冲击中重新开放与复苏的过程中，加拿大央行将对高通胀具有更大的容忍度；如果面临持久的物价压力，该机构将收紧货币政策。 

但对于加拿大总理特鲁多（Justin Trudeau）而言，物价上涨来得并不是时候。这可能对他寻求在9月的临时选举中赢回议会多数席位造成不利影响。

特鲁多8月15日宣布于9月20日举行大选。彼时，加拿大疫苗接种和经济复苏都取得了较好进展。 

根据Abascus Data8月18日公布的民调，在全国范围内，自由党以34%的得票率领先于保守党的28%，新民主党以22%的得票率紧随其后。多数分析人士认为，特鲁多领导的自由党将在临时选举中大获全胜，区别只在于是赢得一个少数还是多数席位的政府。

不过，受第四波疫情等多重因素影响，特鲁多的民调支持率最近有所下降。特鲁多的主要竞争对手保守党领袖奥图尔(Erin O'Toole)将较高的通胀率归因于自由党政府为抗击疫情采取的激进财政政策。

据悉，加拿大实施了发达国家中“最慷慨”的纾困刺激计划，预计到2025年联邦债务水平将比疫前大约翻一番。特鲁多政府今年早些时候表示，计划将预算赤字从今年占GDP的6.4%削减至2025年占GDP的约1.3%。 

与此同时，加拿大7月核心通胀指标（不包括食品和能源等）的平均值上升至2.47%，为2009年3月以来的最高水平。

加拿大帝国商业银行(CIBC)高级经济学家罗伊斯?门德斯(Royce Mendes)表示，由于供应链问题可能持续存在，通胀上升或将持续到明年；而德尔塔变异毒株对经济重新开放构成挑战。加拿大皇家银行(RBC)经济学家樊嘉娜(Claire Fan)则表示，预计家庭需求尤其是服务支出的复苏，将为通胀趋势提供支撑。

客观来说，近几个月的通胀抬头是一种全球现象，受到供应瓶颈和能源价格上涨所推动。 

不过，保守党领袖奥图尔在一份声明中说:“通胀数据表明，在特鲁多的领导下，加拿大民众正在经历生活成本危机。”

奥图尔强调，选举不是关乎明年，而是关乎未来四年，关乎谁将实现加拿大所需的经济复苏，以及采取行动使加拿大民众免受不断上升的生活成本、增加的税收等影响。 

目前，一些反对党试图通过承诺解决家庭对高通胀的担忧来争取选票。距离9月20日还有不到1个月，不管民意调查如何，可能发生诸多不确定因素影响最终结果，答案到时见分晓。

（作者：舒晓婷 编辑：陈庆梅）

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