石榴置业冲刺上市：毛利率下滑值得关注，因违规累计被罚款1560万

（原标题：石榴置业冲刺上市：毛利率下滑值得关注，因违规累计被罚款1560万）

5月31日，港交所披露的文件显示，来自北京的物业开发商——石榴投资集团有限公司（下称“石榴集团”或“石榴置业”）公开提交招股书，准备在港交所上市。

据了解，石榴集团的总部位于北京，在境内对应的主体为石榴置业集团有限公司（即“石榴置业”）。根据介绍，石榴集团拥有逾12年住宅物业开发经验，目前布局范围包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。

截至2021年2月末，石榴集团共拥有86个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中82个项目由附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发。同期，石榴集团的土地储备为919.3万平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。

2018、2019年、2020年，石榴集团分别实现收入99.37亿元、80.31亿元、122.64亿元，毛利分别为33.19亿元、26.89亿元、28.10亿元，整体毛利率分别为34.1%、34.1%、22.9%。

贝多财经发现，石榴集团2020年的毛利率同比2019年下降了11.2个百分点。石榴集团在招股书中称，主要由于土地收购成本增加，导致物业销售的整体成本上涨，使物业尤其是住宅物业销售毛利率减少。

按收入结构来看，石榴集团的收入主要来自于物业开发及销售。报告期内，其物业销售收入分别为96.65亿元、73.51亿元、116.75亿元，占总收入的比例分别为97.3%、91.5%、 95.2%。

成本方面，石榴集团的成本主要包括建筑成本、土地收购成本与资本化利息成本。其中，土地收购成本普遍高于建筑成本。换句话说，房地产开发的最主要成本还是收购土地的费用。

数据显示，石榴集团2020年的物业销售成本较2019年同期接近翻倍。其中，其中建筑成本达到38.47亿元（占比42.7%），同比增长56.52%；土地收购成本为42.51亿元（占比47.1%），同比增长147.41%。

报告期内，石榴集团的年度溢利（净利润）分别为15.83亿元、7.17亿元、11.31亿元。其中，母公司拥有人应占净利润分别为15.88亿元、6.96亿元、11.35亿元，而非控股权益则分别为-446.3万元、2189.0万元、-499.3万元。

对比来看，石榴集团在2019年收入及净利润均同比2018年出现了大幅下滑。对此，石榴集团解释称，主要归因于物业项目售价一般相对较高的若干地区（如大湾区）的已确认建筑面积及相关收益减少。

这也致使，石榴集团的资产回报率（ROA）从2018年的2.4%下降至2020年的1.3%，2019年这一指标为1.0%。换句话说，石榴集团的多个指标显示，其盈利能力出现滑坡的情况。

值得一提的是，在上市前的2021年3月31日至最后可行日期，石榴集团签订了一份总金额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款。同时，石榴集团还签订了3份13.3亿元的融资协议，年利率在7.1%-11.5%之间。

截至2020年末，石榴集团的现金及现金等价物为49.86亿元。报告期内，石榴集团的流动负债总额分别为34.25亿元、43.87亿元、51.85亿元，非流动负债总额分别为20.44亿元、21.44亿元、24.28亿元。

股权方面，崔巍、桑春华为石榴集团的控股股东，分别持股57.42%、41.58%。2021年初，陈健勇通过投资1.36亿元成为石榴集团的股东，持股比例为1%。根据介绍，陈健勇为柏年康成健康管理集团实控人之一。

此外，石榴集团在招股书中披露，其在过去的几年期间存在若干不合规事件，预售所得款项相关事件、有关施工及╱或竣工延迟相关事件、建筑相关事件、销售相关事件等。

其中，建筑相关事件具体包括：于相关建筑规划获相关机关审批前开始施工；执行施工的方式与获预先批准的建筑规划并不一致；于消防安全检验及向消防部门备案前交付物业等，其项目公司合计被罚款980万元。

不过，石榴集团在招股书中称，根据主管监管机构发出的确认函或与主管监察机关进行的会谈，该等不合规事件并不严重。同时，董事认为，该不合规事件将不会对其造成重大运营或财务影响。

同时，石榴集团还有11个项目公司经历若干销售相关事件，包括刊登不当及虚假广告，当中具有关于定价及物业的误导性资料；于取得必要批准前推行户外广告活动；未能遵守房地产营销的内容规定等，合计被罚款580万元。