2021年中国物流地产资产证券化市场现状与企业布局分析 国内企业加大物流REITs布局

（原标题：2021年中国物流地产资产证券化市场现状与企业布局分析 国内企业加大物流REITs布局）

2020年，国内《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》两条政策的相继出台，标志着国内物流地产REITs试点有了正式的法律政策支持，由此推进国内物流地产行业资产证券化的发展浪潮。

物流地产行业主要上市企业：目前国内物流地产行业相关上市企业主要有ESR(01821.HK)、中国平安(601318.SH)、万科(000002.SZ)、远洋集团(03377.HK)等

本文核心数据：人均仓储面积、大类资产REITs收益率

物流地产资源稀缺、抗风险性较强

自21世纪初以来，中国物流地产市场就呈现出了乘数增长的态势，仓库面积飞速扩大，从原来的沿海港口城市(如上海、深圳)延伸至每一个主要的一线及二线城市。然而目前我国物流仓储资源在整体上仍面临着高低端结构失衡、区域分布不均等问题。

近几年，随着电子商务的快速发展，对仓储物流服务水平提出更高的要求，传统仓库不能满足电商的服务时效和服务质量要求，从而带动高标仓市场的快速增长，而目前国内高标仓的建设水平严重落后。

根据CBRE资料显示，目前国内人均仓储面积为0.4平方米/人，远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人;人均高标仓面积占比仅仅0.1平方米/人，而美国人均却高达1.2平方米/人。反映出国内高标仓供给量不足，还有很大的市场拓展空间，高标仓是物流地产行业业务转型升级的主要方向之一。

在2020年经济发展受疫情影响期间，中国仓储业业务量指数仅在2月份和8月份处于50%荣枯线以下水平，11月份达到创下指数调查以来的新高68.5%。2020年全年仓储业务量指数均值为56.2%，保持在荣枯线水平说明仓储业务发展处于扩张区间，受疫情影响较小;

2021年1-4月，除了2月份春节期间停工停产导致的仓储业业务量指数正常下滑外，其余均在荣枯线以上水平，反映出全国仓储业务发展向好。整体来看，物流仓储市场需求较为稳定，抗风险性较强。

注：2020年9-10月份数据未公布。

物流REITs于2020年获得试点审批

基于以上物流地产市场特性，并结合在物流地产项目的长期运营中，通过收取租金的回本时间较长，导致企业拿地扩张时经常出现资金紧缺的问题，无法通过类似房产销售的方式实现资金的快速回笼，市场上催生了ABS、类REITs等资产证券化产品的出现。

早在2016年国内第一支物流类REITs产品进入资本市场前，物流地产就已在寻求“地产+基金”的融资道路上，国家发改委和证监会于2020年4月发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和8月发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》两条政策的相继出台，标志着国内物流地产REITs试点有了正式的法律政策支持。

随着国内REITs试点政策进一步深化，物流地产项目作为重点推进方向有望获取更多的资金支持，从而实现盘活存量资产，助力行业规模扩张。

全球物流地产REITs收益率相对可观

根据CBRE的资料显示，2020年在全球新冠疫情的影响下，全球大部分国家或地区的写字楼、零售、酒店等大类资产REITs投资收益均大幅下降甚至严重亏损，例如2020年美国的写字楼资产REITs收益率为-24.5%、零售业为-48%、酒店业为-32.7%;

而对比物流REITs投资情况来看，收益较为稳定，中国香港的物流地产REITs在2020年达到57.5%，美国也有9.1%。整体来看，物流地产投资收益率要高于零售、酒店等商业投资水平，并且抗风险性较强。

国内相关企业正加紧物流REITs布局步伐

随着国内REITs试点政策进一步深化，物流地产项目作为重点推进方向逐渐得到地产企业、金融机构等广泛关注。其中普洛斯凭借在全球物流地产市场丰富的投资管理经验，快速拓展在中国市场的物流REITs业务布局。

截止到2021年5月，普洛斯在中国境、内外募集并运行10支专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理规模超过1000亿元人民币，衍生的基金管理规模突破百亿美元级别，年获取的基金管理费也达到亿美元级别，由此推动普洛斯在中国物流地产市场的快速扩张。