阳光城分拆物业上市提速背后：整体盈利能力下滑，股价持续走低

（原标题：阳光城分拆物业上市提速背后：整体盈利能力下滑，股价持续走低）

近日，证监会披露的信息显示，上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（下称“阳光智博”）报送了《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》材料，并在5月19日进行了补充。

如若进程顺利，阳光智博将很快在港交所提交上市申请。在此之前，阳光智博母公司、闽系房企阳光城（SZ:000671）发布公告称，拟分拆所属物业管理企业阳光智博至香港联合交易所主板上市。

截至2021年4月15日，阳光城及其全资子公司福建阳光房地产开发有限公司合计持有阳光智博72.39%的股份。其中，阳光城直接持股71.68%，福建阳光房地产开发有限公司直接持股0.71%。

阳光智博年营收约14亿

根据阳光城披露，截至2020年末，阳光智博的合并口径资产总额为14.37亿元，负债总额为8.14亿元，净资产为6.24亿元，其中归属于母公司所有者权益为6.24亿元。

2020年，阳光智博营收13.72亿元，实现归母净利润1.73亿元。此前的财务数据显示，阳光城物业2019年的合并收入（包含8家公司）为9.57亿元，净利润为5075.71万元。

据贝多财经了解，阳光智博的前身为阳光城物业（阳光城物业服务有限公司），于2021年4月宣布更名为阳光智博服务（即“阳光智博”），旗下囊括阳光城集团物业板块和商业板块。

工商信息系统显示，阳光智博于2020年7月29日成立，注册资本为21250万元，法定代表人为林腾蛟。同时，林腾蛟也是阳光城董事局主席（董事长）、阳光控股集团董事长。

贝多财经了解到，作为阳光城关联物业企业，阳光智博（阳光城物业）的收入包含了来自于对地产子公司的服务性收入。换句话说，阳光智博也难以摆脱对母公司阳光城的依赖性。

不过，随着地产开发进入后房地产时代，物业服务以及后续的社区增值服务等也存在着一定的想象空间。从这个角度来看，阳光智博等代表的物业企业潜在发展空间依然广阔。

阳光城毛利率大幅下滑

相对而言，阳光城的增速却在逐渐放缓。根据阳光城2020年度业绩报告，其2020年实现营业收入821.71亿元，同比增长34.60%；归母净利润52.20亿元，同比增长29.85%。

贝多财经发现，阳光城的净利润增速已经连续4年出现下滑。根据此前财报数据，阳光城2017年、2018年、2019年的净利润分别同比增长55.68%、46.36%、33.21%。而在2020年，其净利润则下降至29.85%。

4月16日，中信建设发布对阳光城2020年报点评称，阳光城业绩快速增长，盈利能力略有下滑。其中，毛利率下降6.5个百分点至20.1%。对于阳光城的表现，中信建设对其维持买入评级，下调目标价至7.95元（此前为9.10元）。

整体来看，阳光城仍然继续保持增长。今年4月15日，阳光城执行董事长朱荣斌在业绩发布会上称，“从阳光城历年营业收入及净利润走势看，营业收入及净利润保持着增长态势，但个别年份也因项目结转问题出现指标负增长。”

但就阳光城所定的销售目标而言，阳光城管理层对该公司未来业绩增长缺乏足够的信心。与之对应的是，阳光城2020年实现全口径销售金额2180.11亿元，与2019年的2110.3亿元基本持平。

相比之下，阳光城2019年的销售金额同比2018年的1628.56亿元增加29.58%，但在2020年则的增速则下降至3.31%。对于2021年，阳光城方面表示，“将努力实现2200+亿元销售目标”。

而根据网易房产早前报道，阳光城曾在2017年制定了一份三年计划，其中提及在2018年的销售规模突破1500亿元，2019年突破2500亿元、2020年则为3500亿元。

当前，阳光城已经不再提及这一计划。事实上，对于有投资者2020年6月在深交所互动易提问“公司之前雄心壮志在2020年冲3500亿，今年有何目标”时，阳光城则称“力争实现超过2000亿元的销售目标”。

股价创52周内新低

此外，贝多财经发现，阳光城的股价还在近期再创年内新低。2021年5月13日，阳光城的股价一度跌至5.50元/股，创造了52周（一年）内的最低记录，相较于年内高点8.39元的跌幅为34.46%。

按2021年5月21日的收盘价5.53元计算，阳光城的市值已经下降至228.96亿元。截至2020年末，福建阳光集团持有18.58%的股份，持股数为768,627,764股，为阳光城的第一大股东，也是控股股东。

不过，福建阳光集团所持阳光城的多数股份（573,511,560股）已被质押，质押比例为74.61%。同样的，福建阳光集团控股子公司东方信隆资产管理有限公司、一致行动人福建康田实业集团所持阳光城多数股份也已被质押。

之所以质押，为的是融资（即借款）。据了解，阳光城曾在2020年9月的公告中表示，其控股股东及其一致行动人不存在因债务问题涉及的重大诉讼和仲裁情况，资信状况良好，具备相应的资金偿还能力，质押风险可控。

回到阳光城身上，其2020年年报显示，阳光城以其他非流动资产作质押，取得借款余额为 13.45亿元。此外，阳光城还质押了数十家子公司的股权用于借款质押。截至2020年末，其总负债2930亿元，资产负债率83.18%。

根据天风证券相关研报数据计算，阳光城剔除预收后的资产负债率79.09%，期末净负债率94.90%，现金498.05亿元，现金短债比1.53倍（扣除受限资金为1.06倍），“三道红线”踩中一条。

21世纪经济报道指出，为了降低负债率指标，阳光城利用永续债、少数股东权益以及信托结构等方式隐匿负债。其中，永续债具有“明股实债”的属性，可降低净负债率，但可能侵蚀归母股东净利润。

若要保持“规模上台阶、品质树标杆”的战略，阳光城还需要综合考虑，如何权衡债务、财务以及服务品质，才能在下一轮竞争中不被淘汰。对于阳光智博来说，亦是如此。