独家丨绿地负债详细拆解：管理层称自有资金可覆盖年内到期债券

（原标题：独家丨绿地负债详细拆解：管理层称自有资金可覆盖年内到期债券）

去年开始，泰禾、华夏幸福、协信，颐和地产、银亿股份、中弘股份、正源地产等多家房企相继爆发债券违约事件，违约规模超百亿，引发资本市场对房企资金流动性、偿债能力的高度关注。

4月27日，绿地2021年一季报与2020年年报同时发布，处于业务结构转变中的绿地，毛利率下滑、现金流风险仍然是投资者最关切的两大问题。

日前，21世纪经济报道记者独家获悉，绿地控股（600606.HK）管理层向投资者披露了绿地近期一些新的资金状况：尽管受到国内外融资收紧的大环境影响，但绿地已经准备好三大举措应对年内即将到付的海外债券，包含今年12月一笔可回售债券。

绿地财务部副总经理吴正奎指出，虽然近期海外债券行情波动比较厉害，但绿地对于今后每一笔到期的债券，都预设了三套方案保证兑付完成：

1、考虑再融资，但也会重点考虑窗口期和成本；

2、绿地海外销售回笼资金大部分完成结转，对海外债券到期有很好的保障，境内外资金双向流动畅通。

3、绿地海外投资的二级市场股票、IPO资产，流动性比较强的资产随时可以变现。其中海外股票资产按照市值估算应有4、5亿港元。

吴正奎表示，即使作最坏的打算，公开市场再融资陷入困境，绿地不在资本市场做再融资也没有多大压力，自有资金，即销售回款就可以偿还（年内到期债券）。

此外，绿地管理层也透露了绿地引入战投目前没有新进展。有关部门相关领导近期到绿地集团做过调研，绿地坚定了引入战投的决心，但是没有给出时间表。

知情人士也透露，绿地是当地国资经济贡献重点单位之一，因此选择战投资金的时候非常慎重。

对于土地双集中政策执行，橙档房企是否不够资格参加土拍一事，吴正奎也大方回应称，橙档房企在公开市场拿地不受限，绿地近期报名了几幅土地。公开资料显示，4月28日，绿地18亿拿下重庆一幅商住地，溢价率28.4%。

吴正奎指出，今年以来国内债券市场环境不乐观，有几家房企债券违约，对投资人信心造成负面影响；春节之后，国内债券市场也没有改观，对于其他融资，比如开发贷，受到金融机构影响，额度也非常受限，整体融资环境趋紧。但吴正奎也强调，对于在中心城市有资产布局的企业而言，融资还是畅通的。

流动性风险释疑

财报数据显示，截至2020年年底，绿地有息负债余额3218亿。从来源构成分类：银行金融机构占比74%，债券类17.3%，信托2.7%，其他6%；从产业分类：房地产74.4%，大基建21.3%，其他2%。其中，信托一年内到期47.45亿。

绿地董事兼执行总裁张云进一步透露，如果有合适的窗口期和成本会考虑通过再融资缓偿债，前提是融资成本和发行窗口期。张云认为，因为绿地境内公开市场借款已经偿还得差不多，因此压力大部分来自于境外借款。绿地对此也早做好准备：去年开始，绿地境外项目陆续进入回收期：2002年12月开始，韩国、加拿大、澳大利亚项目想相继交付，这些交付项目在建设周期过程中都完成了销售，只要项目交割，海外销售款就可以回笼。海外销售回款除了拨还当地的项目融资之外，剩余的回到集团海外账户，用于偿还部分海外到期债券；另外，绿地还有一些可变现能力比较强、流动性比较强的项目，比如二级市场的股票等等，都可以作为偿还债务流动性上的补充。

2020年年报显示，绿地2020年债务增速超过净资产增速，且净资产增长以少数股东权益增长为主。绿地2020年底总债务规模3148亿元，短期债务1077.51亿元，剔除预收款的资产负债率在2019年末82.8%的高位上继续提升至84.09%，得益于货币资金增加，净负债率由168.5%下降至147.2%，现金短债比由0.67倍略有提升至0.8倍，不过仍然没有达标。

对此，绿地绿地财务部副总经理吴正奎透露，从绿地有息负债规模来看，一季度和年初比明显减少了，余额从1800多到1077亿，降幅比较大。他估计年末有息负债金额的减少会更多，这从一季度经营性现金流可见一斑，平均回款率96%，住宅回款率达到了114%。

实际上，今年2月底之前，绿地已经降了一档，从红档转到橙档。管理层表示，年内再争取降一档，实现从橙档到黄档。但从2021年一季末来看，绿地剔除预收的资产负债率、净负债率（含受限货币资金）和现金短债比（含受限货币资金）分别为83%、154%和0.79，其中净负债率和现金短债比指标较年报恶化，财务杠杆和流动性均承压。

此外，有投资者指出，绿地近两年应付票据增长较快，其中2020年应付票据规模较2019年底增长144亿元，而2021年一季度较2020年底进一步增长近100亿元，截至2021年3月底应付票据352亿元。投资者提问这是否反映公司对票据融资依赖度提升？吴正奎解释称，去年底并购广西建工，应付费用有590亿，这是对绿地应付款影响最大的原因。

目前，绿地土储中三四线项目和商办项目占比偏高，项目去化和资本开支面临压力，也考验公司加快境内外资产去化的能力。

绿地管理层透露，绿地境外融资额度还有20多亿，足够覆盖2021年的到期债券，且是2022年3月才到期，绿地上半年也没有发债计划；境内发行公司债还剩余100多亿额度。

毛利率下滑，加速降杠杆

早于2019年，绿地大基建营收与规模增速开始超越房地产业务，如今整体业务结构产生了巨大变化。预计绿地2021年结转收入里，基建业务超过70%。然而，大基建行业的毛利率偏低，导致绿地近两年来的毛利率下滑，可谓转型阵痛。今年一季度，绿地房地产毛利率接近25%，但一季度基建业务增长较快，整体毛利率被拉低了。

吴正奎透露，绿地正通过对并购企业做精细化管理，包括提升科技含量等，逐步拉抬基建产业毛利率。他举例称，去年收购广西建工之后，整体毛利率却在往上走。

据了解，基建行业上市公司平均毛利率为7%-8%，绿地基建产业毛利率目前刚超过4%，有很大提升空间。绿地大基建的基数足够大的话，一旦毛利率获得提升，对绿地整体利润贡献的想象空间是非常可观的。

2020年年报披露，绿地未售面积在9800万平方米，货值1.2万亿，其中65%住宅，35%商业。值得一提的是，由于商业项目回款周期较长，绿地已售未结转金额7800亿规模中，合同负债只有4210亿。

吴正奎解释道，绿地大部分合联营项目均为房地产项目，按照股权比例计算，合联营企业有息负债规模金额不大，且大部分合联营项目规模都比较小。

21世纪经济报道曾经从知情人士处获悉，有的房企为了债务出表，有些项目并不做融资，或者通过多方股东投入资本金、股东借款投入的方式降低表内负债。或许绿地也沿用了这一办法。

吴正奎透露，绿地降低净负债率指标的具体办法包括以下三点：1、加速去化海内外资产；今年有息负债规模计划安排减少200亿，一季度已经减了181亿；2、加速销售回笼资金，增加货币资金余额；3、通过加强项目合作、跟投、加快结转、增加子公司股东权益、加速其他综合产业单位混改等等方式提升净资产规模。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。