逾六成房企效益未下降 开发商大叫救市为哪般

逾六成效益未下降 开发商大叫救市为哪般
权威部门对7136家重点房地产企业进行了调查，57.2%上半年效益同比持平，7.1%好于去年
　　开发商大叫“救市”迫不及待。但是昨天，上海证券报从国家权威部门独家获得一份对全国7136家重点房地产企业进行的调查报告。调查结果显示，有57.2%的房企透露今年上半年企业的经济效益和去年同比差不多，不过预计下半年经济效益与上半年差不多的房企下降为39.3%。
　　受访企业中，除了57.2%的房企认为今年以来的经济效益和去年同期差不多，还有7.1%的房企表示经济效益好于去年，其余35.7%则表示经济效益有所下降。
　　同时，49.1%的房企表示今年以来的新开工面积与去年同期持平，另有40.4%的房企表示新开工面积有所下降，10.5%的房企则表示新开工面积有所增加。
　　在土地储备方面，47.7%的房企表示上半年购入的土地量和去年同期持平，45.1%的房企则表示下降，其余表示持平。
　　对下半年的展望，50.1%的房企认为销售将同比略有下降（降幅在5%-10%之间），39%的房企认为销售可与去年同期持平，10.9%的房企则认为同比将增加。
　　在认为下半年销售将同比略有下降的房企中，预期销售下降的局面不会持续的占比21.3%，预期销售下降会持续半年的占比41.3%，销售下降持续一年以上的占比37.3%。预期影响较大的地区依次是北京、深圳、广州。而销售下降的原因，第一是可供面积减少,第二是购买者减少。
　　调查显示,虽然全国7136家重点房地产企业中有五成预期下半年销售同比有所下降，但也有过半的企业不认为下半年经济效益会恶化。
　　展望下半年的经济效益，仅有16.6%的房企认为经济效益会继续下降,39.3%的房企认为会和上半年差不多，还有13.4%的房企认为将有所好转，其余30.7%的房企则表示说不清。(上海证券报)

仅16％房企认为下半年效益会下降
　　在中国房地产市场和房地产行业被认为正在经历深度调整的情况下，一直呼吁“救市”的房地产企业目前的真实状态和心态究竟如何？上海证券报昨天独家获得了一份由国家权威部门对全国7136家重点房地产企业进行的调查，从中可见一斑。
　　这份最新权威调查显示，有57.2%的房企表示今年上半年企业的经济效益和去年相比差不多，同时，仅16.6%的房企认为下半年其经济效益会继续下降。业内人士分析，在资金、土地紧张和销售、新开工量下降等因素影响下，房企未来的收益的确面临压力，但整体市场矛盾并不突出，有关部门需要做的主要还是“因势利导”地调控并稳定楼市。
　　收益下降房企占三成半
　　在受访企业中，除了57.2%的房企认为今年以来的经济效益和去年同期差不多，有7.1%的房企表示经济效益好于去年，其余35.7%则表示经济效益有所下降。
　　同时，49.1%的房企表示今年以来的新开工面积与去年同期持平，另有40.4%的房企表示新开工面积有所下降，10.5%的房企则表示新开工面积有所增加。
　　资金、土地紧张和销售下降被房企视作新开工面积下降的主要原因。如表示新开工面积下降的房企中，有34.3%把资金紧张列为第一位原因，另有32.6%把土地紧张列为第一位原因。
　　另外在土地储备方面，47.7%的房企表示上半年购入的土地量和去年同期持平，45.1%的房企则表示下降，其余表示持平。
　　至于影响企业上半年土地储备行为的原因，33.6%的房企把市场总体供应数量减少列为第一位原因，28.7%的房企把市场观望走势不明列为第一位原因，24%的房企将资金紧张列为第一位原因，还有12.7%的房企将补充土地储备列为第一位原因。
　　“正如调查显示的，资金紧张、市场观望等因素对房企的发展产生了一定影响。不过房企如何看待这些因素也与他们的自身定位和发展策略不同有关，房企还是站在自己的立场上进行表态的。”中国指数研究院副院长陈晟分析。
　　过半房企预测销售下降
　　在对下半年的展望方面，50.1%的房企认为销售将同比略有下降（降幅在5%-10%之间），39%的房企认为销售可与去年同期持平，10.9%的房企则认为同比将增加。
　　预计下半年销售将同比下降的房企还对销售将受影响的地区进行了选择，比例最高的依次是北京、深圳、广州，占比分别为62.9%、59.2%和58.6%。
　　对于销售下降的原因，35.7%的房企将可供面积减少列为第一位原因，30.5%的房企将购买者减少列为第一位原因。
　　而对于未来销售下降情况的预期，21.3%的房企认为销售下降的局面不会持续，41.3%的房企认为销售下降局面会持续半年，37.3%的房企则认为会持续一年以上。
　　不过，虽然相当一部分房企预期销售下降将持续一段时间，但仅有16.6%的房企认为下半年的经济效益会继续下降。在对企业下半年经济效益的展望中，过半企业不认为下半年经济效益会恶化，其中39.3%的房企认为会和上半年差不多，还有13.4%的房企认为将有所好转。其余30.7%的房企则表示说不清。
　　另外，对于下半年的资金情况，64.9%的房企表示自己资金面一般，7.1%的房企表示资金充裕，28%的房企则表示资金紧张。其中，深圳房企感觉资金紧张的比例最高，占到32.5%。
　　在下半年的新开工面积和土地储备的预期方面，48.6%的房企认为新开工面积会和去年同期持平，12%的房企认为还会增加，其余39.4%的房企则认为会下降；55.7%的房企表示自己土地储备正常，6.7%的房企表示土地储备充裕，其余37.6%的房企则认为不够用。
　　“上半年大部分房企发展仍属平稳，不过他们对下半年的预期不太乐观。”易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为。
　　有关政策可“因势利导”
　　在眼下的楼市“十字路口”，房企开始一边“自救”一边“求救”。业内人士比较多地认为，房企受到政策调控和楼市调整的影响“情有可原”。
　　“从上述调查结果来看，大多数房企认为半年后、最多一年多后楼市还是可以回暖的。但是开工量的下降及预期下降，表现出房企在资金和土地上都有困难，并且今年开工量的下滑也会影响明后年企业的收益。”佑威房地产研究中心主任薛建雄判断，“开工量增加得不多，可能导致今后供应量的减少，从而又增加房价上涨的压力。我觉得有关部门对某些产品的土地供应和开发环节可能会给予一定支持，总体是‘有保有压’地稳定楼市。”
　　杨红旭则认为，目前房企的发展状态就和区域楼市的发展情况一样，都是有分化的。如上述调查中，北京、深圳、广州被认为销售将受影响比较大，而深圳房企感觉资金紧张的最多，都表明了这一点。在其看来，未来整体供需矛盾不会太突出，市场仍将以盘整为主。但基于各地楼市泡沫程度不同，调控也可因地制宜、因势利导。如针对泡沫相对明显的一线城市，应该继续实行紧缩型的调控政策，可以让房价有一个适度的回落，比如20%以内；而对房价与收入比较为正常的中西部地区，可以鼓励自住需求、引导开发投资、促使市场稳定向上发展为主。
　　事实上，无论是此次对房企“摸底”，还是之前市场议论的相关部门“座谈”、行业协会“谏言”等，都已表明有关部门对房地产市场调整及其对宏观经济影响的高度关注。
　　此前中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一曾概括说，目前中国楼市的情况，一是短期难熬，长期看好；二是地域性差异大，不能一概而论；三是存在转好和转坏两种可能性。
　　除了地方性的调整，金融部门是否会有所“突破”更是业内关注的焦点。此前深圳有关机构曾提出，希望有关部门对现行有关金融政策做一些调整，适度放松从紧货币政策，以及“给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模”。中房协则建议，金融部门对信誉好、产品有市场、有偿还能力的房企可予以放贷支持，缓解目前房企资金紧张的问题。
　　“信贷是最受开发商关注的。目前来看，从紧的货币政策仍不会改变，不过在拓宽融资渠道等方面是否会对中小房企形成支持等，都还需要观察。”陈晟表示。(上海证券报)

恶炒“断供”意在向调控政策施压
　　前段时间，深圳因房价下跌而爆出“断供潮”，一时间闹得沸沸扬扬。但是，所谓的千亿元“断供”已遭到最权威部门的否定。
　　深圳银监局局长刘元表示，截至2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。若按五级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63％，比年初下降0.02个百分点。按更审慎标准（逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额）统计，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。
　　很显然，即使按较审慎标准统计得出的数据，所谓断供也只是极个别的。谎言被揭穿，一个隐藏着的意图浮出水面：原来，“断供”只是向政府施压的工具而已。
　　据报道，“断供”其实是开发商等既得利益者自导自演的把戏，“断供”的是炒房者和开发商手中囤积的楼盘，超过一半以上为2005年下半年到2006年10月前所购买，目前的价格还大有赚头。“断供”的目标是“四两拨千斤”，希望政府能够出台政策，为银行信贷“松绑”，同时也给银行造成压力和错觉，使得银行有争取宽松信贷条件的“砝码”。
　　自2005年3月 “国八条”出台起，政府就开始调控房地产市场，而房价在此期间持续攀升，尤其深圳等一线城市房价又涨了一倍左右，对政府公信力构成了损害。政府不断反思和总结经验教训，相继出台了一些新的调控措施。此轮房价的调整，正是这一系列调控政策初见成效的结果，这是来之不易的。如果现在出台宽松政策去救楼市，不仅会导致政府公信力受损，更将使中国楼市因为错过一次自然的调整机会而累积起更大的泡沫和更大的危险。
　　其实，含有巨大泡沫的房价下跌是人心所向。据南方某媒体的一次随机调查：穗、京、沪、深四地有57%的受访人认为政府不应救市。其中，有38%市民认为“楼价还没跌至合理水平，政府应加大整治力度”。调查同时显示，72%的被调查者对楼市信心仍然低迷，在这种情况下救市，非但难以见效，而且充满危险。因为房价下跌是连年快速上涨以至于离民众实际购买力越来越远的结果。最佳措施唯有放任楼市的自然调节作用发力，促使房价与民众收入水平接轨，使得支撑房价的购买力因素发挥作用，而不是投机与炒作的力量占据主导。
　　从银行角度来看，房价下跌不会威胁到银行的安全。香港房地产市场在1997年之后曾下跌高达65％至70％，但银行业不良资产率仅为1.5％。而中国内地房价，目前只有深圳和广州出现下跌，最大跌幅也只在30％左右，而全国大部分城市的房价仍在上涨。据发改委、国家统计局7月16日发布的统计结果，全国70个大中城市6月房屋销售价格同比上涨8.2%。紧接着，7月17日，国家统计局发布的6月份经济运行数据显示：70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。
　　显然，现在的问题不是房价下跌过度，而是尚未充分调整，调整远不到位。在这种情况下，应该鼓励楼市自身的调节作用发力，而不是人为地阻碍这种力量发挥作用。
　　换个角度看，房价下跌也给银行带来了一次难得的加强风险控制，提高自身安全防范能力的契机。比如，过去银行贷款只是依据房屋成交价格，导致一些银行被高估值的房价骗贷，房价下跌之后，银行出于对自身风险的控制采取了预防性措施，发放住房按揭贷款时以对房产评估得出的价格发放贷款，大大减少了被骗贷的几率。举个具体例子：一套成交价格100万的房子，在过去，银行可依据成交价放贷70万元（以首付3成计算）。但现在银行对这套房屋给出的评估价格为90万，那么，银行放贷63万就行了。
　　倘若没有房价下行带来的风险压力，银行出于牟利和争夺客户源的需要，根本不会采取这样的风险控制措施。不仅不会这样做，一些银行还人为降低贷款门槛，对大学生发放住房按揭贷款，更有甚者，对付不起首付的人，连首付也分期。如此漠视风险的做法倘若持续下去，才真正令人可怕。(上海证券报)