二手房征收土地增值税

近日，北京市地税局出台了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，规定从2006年12月1日起，个人转让二手房应依法缴纳土地增值税。21世纪不动产认为，国家其实早就对土地增值税的征收范围、税率、计算方法做出了明确规定。因此，《通知》可称为“并非新政的新政”。
　　至于《通知》的影响，21世纪不动产表示，以中端次新房为主体的二手房者大可不必为此感到恐慌，土地增值税提高的是高端物业的交易成本。
　　中端市场基本不受影响
　　对于土地增值税的征收将增加二手房交易负担的说法，21世纪不动产表示，应该区别对待不同物业类型。
　　首先，国家相关税法有一系列减免措施。如凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，才按规定计征土地增值税。此外，当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下，基本上免征土地增值税。
　　因此，对于多属普通住宅的中端市场，土地增值税影响极为有限。
　　高端市场交易成本提高
　　不过，《通知》将会在一定程度上抑制高端二手房市场中的短期交易行为。
　　目前，北京市场中的高端项目由于一系列调控政策，其投资回报已有所下降，这在租赁及买卖市场都有反应。从目前来看，增值税影响的恰恰是高端物业的交易成本，将会进一步挤压高端物业投资者的利润空间———当然，5年以上的高端物业除外。
　　按全额1%计算更合算
　　《通知》中规定了土地增值税的两种计算方法，那么，究竟哪种算法对高端消费者更划算？
　　王女士于2004年购买了富力城一套150平方米左右的住宅，新房总价在120万元，到2006年王女士想要转让，按目前二手市场的价格，这套住宅总价升至165万元。
　　计算方法一：
　　对既不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的业主，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。因此，土地增值税=165万元*1%=1.65万元。
　　计算方法二：
　　对于凡能够提供购房发票的住宅，按增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%计算土地增值税。
　　在王女士的案例中，扣除项目包括3.6万元的新房契税（120万元*3%），4.95万元的二手交易契税（165万元*3%），9万元的营业税（165万元*5.5%），4.9万元的个人所得税（约为交易价格的1-3%），另外，每年房产购买原值5%的增值、合计12万元也可以扣除。因此，土地增值税=（165-120-3.6-4.95-9-4.9-12）*30%=3.1万元。
　　通过上述计算，我们看到，对消费者更为有利的是按转让二手房交易价格全额的1%计算土地增值税。