房地产板块2002年业绩不会大幅提高

对具有代表性的房地产上市公司总的盈利能力及其与房地产行业运行动态进行分析，发现下半年的主营业务利润普遍好于同年上半年，并且与上半年相比，下半年业绩变化与房地产行业的周期变化不太吻合.

房地产行业虽然运行态势良好，但从国房景气指数看，2001年呈先升后降的态势，而2002年则是小幅上扬，总体上低于去年同期.

2002年10月，中国人民银行货币政策分析小组发布了一份有关房地产可能出现的潜在风险报告，并提醒各家商业银行切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现.

相关数据表明，房地产板块存在“下半年现象”，包括“下半年集中结算现象”和“下半年业绩调整现象”。前一种情况与公司竣工项目集中在下半年结算有关；后一种情况则极有可能与公司调节业绩的动因有关，而在不同时期的调节的主要方式不同。

房地产行业是周期性非常强的行业，房地产板块的盈利情况理应反映出这种周期性。通过对16家具代表性的房地产上市公司的盈利情况与房地产开发综合指数的走势进行对比分析，发现房地产板块盈利能力变化与房地产行业运行态势并不完全吻合。但仅仅将各年上半年总的净利润与房地产开发综合指数的走势进行对比，可以看出房地产板块盈利能力变化与房地产行业运行态势是基本吻合的。由此可见，板块业绩与行业发展态势不太吻合的关键在于下半年。进一步分析，不难发现，公司在下半年竣工结算的项目一般比上半年多。例如，深振业1996年的主营业务85%集中在下半年实现收入，致使下半年的主业利润比上半年高出13.5倍。又如，万科在2002年中报中称公司上半年业绩下滑主要是竣工项目在下半年结算收入。除此之外，上市公司出于对全年业绩表现的考虑而对下半年业绩做出的调整也可能是下半年业绩多变的原因之一。因为公司全年的业绩好坏对二级市场的影响较大，也关系到公司的切身利益，如公司形象和持续融资的能力。尽管市场监管力度在不断加大，但是在违规边缘进行业绩调整的现象是不可避免的。再进一步从净利润的来源角度分析，发现主营业务利润、其他业务利润、投资收益、期间费用营业外收支净额都可能成为公司调整下半年利润的方式。其中，在1995-1997年间，通过主营业务成本调节主营利润从而影响业绩是“业绩调整现象”的主要实现方式。而在1998-2002年间，主营业务成本之外的各项则成为调整利润的主要方式。

　　前三季度房地产板块业绩一般

　　在2002年前三季度中国GDP增长达到7%以上水平的大环境下，房地产板块业绩情况虽有所好转，但并没有很大起色。从板块内部看，房地产板块的规模不断扩大，但是并未达到规模效应。横向比较，前三季度房地产板块上市公司的平均净利润仅为整个证券市场的44.1%，这一比例甚至还小于2001年全年的53.7%；前三季度房地产板块的业绩提升也不如整个证券市场，全部上市公司的平均净利润达到了2001年全年的93.3%，而房地产板块仅占到76.4%。纵向比较，房地产板块上市公司第三季度的业绩不如第二季度，而第一季度最差。第二季度是本年业绩最好的，相对第二季度，第三季度的净利润下降了36.01%。再与去年同期比较，前三季度的平均净利润下降3.3%(根据有2002年前三季度数据的46家上市公司报表计算)。
　　在房地产板块整体表现一般的情况下，板块内业绩分化严重。60家房地产上市公司中13家前三季度亏损，亏损比重达21.7%。除了14家公司无同比数据，盈利增强的公司有24家，其中扭亏的6家、减亏的2家、同比增长在50%以上的有8家；而盈利减弱的公司22家，其中由盈转亏的6家、增亏的3家。从前三季度净利润与2001年全年比较，二者之比在0.10以下的有17家，而在0.75以上的14家，也可以看出，2002年房地产板块要在2001年的业绩上有较大的提升，还存在一定困难。

根据前面分析到的房地产板块的“下半年现象”，下面具体地估算一下16家有代表性的公司全年的总体业绩。针对“下半年现象”，以以前三年集中结算调整系数的平均数作为2002年的集中结算调整系数，对2002年下半年16家房地产上市公司总的盈利进行预测，获得下半年的主营业务利润预测值大概在24.03亿元，获得考虑到竣工结算推迟因素影响后的净利润预测值约7.17亿元，全年净利润约为11.9亿元，较去年同期的15.58亿元有所下降。
　　
从16家有代表性的公司的预测值，我们推测2002年房地产板块下半年的整体业绩将好于上年同期，但全年的表现将比2001年差。这与根据行业运行和板块前三季度表现推测的全年业绩判断比较相似。
　　
同时，我们必须考虑到年末也是投资收益、营业外收支、期间费用等全面体现的时候，存在较大的调整性，如前几年的调整幅度大多在30%以上（前述推测）。即便如此，房地产板块2002年的业绩要比上年较大幅度提高的可能性很小。
　　（汉唐证券研究所 李岳平 证券市场周刊）