天津海泰科技发展股份有限公司
二零二六年九月·天津
议案一
关于出售海泰精工国际全部可售房产与地下车
位使用权暨关联交易的议案
各位股东及股东代表：
为进一步优化资源配置，出清低效资产，提速转型发展进程，
公司全资子公司天津海泰方圆投资有限公司（以下简称“海泰方圆
公司”）拟以 55,006.89 万元的价格，将持有的海泰精工国际项目
全部可售房产及地下车位使用权（合计房产面积为 43,364.30 平方
米，地下车位[使用权]730 个）出售给天津海泰科技服务有限公司
（以下简称“海泰科服公司”）。
一、关联交易基本情况
海泰精工国际项目坐落于天津高新区华苑产业区海泰大道 36
号，由公司所属全资子公司海泰方圆公司开发建设，于 2014 年 3
月竣工，为非居住商品房。项目占地约 95 亩，用地性质为工业用
地。项目总可售面积 6.25 万平方米，已售 1.91 万平方米，现持有
房产 84 套，建筑面积 4.34 万平方米。地下车位共 730 个。
根据发展需要，海泰方圆公司拟将持有的海泰精工国际项目
全部可售房产及地下车位使用权（合计房产面积为 43,364.30 平方
米，地下车位[使用权]730 个），以 55,006.89 万元的价格出售给海
泰科服公司。
二、关联人介绍和关联关系
（一）关联人关系介绍
交易对方海泰科服公司为公司控股股东天津海泰控股集团有
限公司（以下简称“海泰控股集团”）的全资子公司，根据《上海
证券交易所股票上市规则》的相关规定，海泰科服公司为公司关联
法人，本次交易构成关联交易。
（二）关联人的基本情况
厦 11 层
海泰发展大厦 4 层
咨询、人力资源服务等方面。
经营业绩。海泰科服公司的控股股东海泰控股集团最近一年又一
期主要财务数据如下：
单位：万元
科目 2025 年 2026 年初至第二季度末
营业收入 355,842.21 142,697.98
净利润 8,752.74 7,405.14
资产总额 4,913,921.18 5,137,502.80
净资产 2,009,374.44 2,013,009.52
负债总额 2,904,546.74 3,124,493.28
资产负债率 59.11% 60.82%
人员等方面相互独立。
三、关联交易主要内容和定价政策
（一）关联交易的主要内容
交易标的：天津滨海高新区华苑科技园海泰大道 36 号海泰精
工国际项目 43,364.30 平方米房产，730 个地下车位（使用权）。
上述房产包括多层办公 2 栋，共 26 个产权，产权面积共计
计 18,299.81 平方米。
（二）定价政策
根据《资产评估执业准则-不动产》的规定，执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，
分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选
择适宜的评估方法。
本次评估资产的具体评估方法及重要评估参数的确定：
①评估方法选取的理由
委托评估的房屋建筑物所在区域的同类型二手交易案例较多，
可以获取足够数量的可比交易案例，故选取市场法进行评估；
因收益法依赖于对未来收益的准确预测，包括租金收入、空置
率、运营费用等。但目前售租市场相背离，无法客观的反映房地产
市场价值，故不宜选取收益法进行评估。
委估房地产为办公用房，采用成本法无法考虑其区位优势、商
业氛围、等核心价值要素，无法体现成熟商用写字楼的市场属性的
市场真实价值，故本项目不适宜选取成本法进行评估。
因委托评估的房屋建筑物己建成并投入使用，转变用途或再
开发可能性小，不适宜采用假设开发法评估。
②拟采用评估公式和参数选取
市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与委估对象进行
比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估
对象价格的方法。
评估对象价格=可比实例价格 x 交易情况修正系数 x 交易日期
修正系数 x 区位状况修正系数 x 实物状况修正系数 x 权益状况修
正系数
可比实例选择：
通过市场调查和查询，收集了与评估对象有关的若干市场交
易案例，根据替代原理，按用途相同、地区相近、价格类型相同、
价值时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择三宗案例
作为可比实例。
修正因素选择：
根据影响房地产价格的主要因素，结合评估对象房屋迄今为
止和可比实例的实际情况，所选择的修正因素主要有交易日期、交
易情况、区位状况因素、实物状况因素及权益状况因素等。区位状
况因素主要有位置、交通条件、基础设施、外部配套设施、环境质
量、办公聚集度、所在楼层/总层数、停车位置等；实物状况因素
主要有面积、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功
能、房屋新旧程度、土地形状、地形、地势、地质、土壤承载力、
开发程度等；权益状况因素主要有规划条件、有无租约、共有情况、
抵押物权设立情况、拖欠税费情况、租赁情况、权益清晰情况、土
地取得方式等。
根据委估车位的坐落地点、结构、建筑面积、建筑层数、用途、
购置途径选择市场近期交易的结构功能相类似的参照案例多处。
为合理反映评估对象的真实价值，在依据可比实例进行价格调整
时，结合市场实际情况，对可比实例的单价进行了适当的修正。
经评估，截至评估基准日，天津海泰方圆投资有限公司拟出售
资产涉及其持有的库存商品含税市场价值评估值为 55,006.89 万元，
账面价值为 36,493.51 万元，评估增值 18,513.38 万元，增值率为
委估资产的评估增值 18,513.38 万元，增值率为 50.73%，主要
原因是：账面价值为产权持有人的历史年度建设开发成本且每年
存货账面减值损失有所变动，不反映资产现行市场价值。委估资产
相比建设时间来看，近年来环境绿化及产业配套逐渐丰富，产业办
公聚集度较高，经市场法评估的市场价格高于成本价，因此出现评
估增值。
注：本次评估结论的价值内涵是含税（增值税）价税率为 5%。
四、交易协议的主要内容
（一）海泰方圆公司将位于天津滨海高新区华苑科技园海泰
大道 36 号的海泰精工国际项目 43,364.30 平方米房产和 730 个地
下车位（使用权），以人民币 55,006.89 万元价格销售给海泰科服
公司。
（二）付款方式：海泰科服公司在 2026 年 9 月 30 日前，将
首期交易价款支付给海泰方圆公司；在 2026 年 12 月 31 日前支付
剩余交易价款。
（三）标的交割事项：在海泰科服公司支付首笔价款后 30 日
内，双方签署交付文件实际交付房产。交付后 120 日内，按照国家
有关规定到相关部门办理交易房产的过户登记手续。
交易协议内容以最终实际签订为准。
五、关联交易目的及对公司的影响
交易对方海泰科服公司由天津海泰资本投资管理有限公司、
天津高新区招商服务有限公司及天津海泰科技创新服务有限公司
整合组建而成，三家公司均为海泰控股集团的控股子公司，自成立
以来一直承担政府招商引资职能的具体落实工作。通过资源整合，
有助于统筹片区科创资源，着力打造科技创新服务示范基地。
本次交易一方面可以有效盘活公司存量产业载体，优化资产
结构，降低传统产业地产资产占比，有效压降不动产持有运营成
本；另一方面可以显著改善公司现金流状况，本次交易预计产生利
润总额约 7,600 万元，最终数据以会计师事务所审计结果为准。
提请股东会审议。
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