大悦城控股集团股份有限公司
GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
二〇二六年八月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人姚长林、主管会计工作负责人田佳琳、会计机构负责人薛晓明声明：保证本半年度报
告中财务报告真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
公司 2026 年半年度财务会计报告未经审计。
本半年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者
及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资
者注意投资风险。本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因
素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目 录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
（三）上述文件的原件备置在公司董事会办公室。
释 义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司，公司控股股东
公司、本公司 指 大悦城控股集团股份有限公司
中粮地产（集团）股份有限公司、中粮地产 指 公司原名称
大悦城地产 指 大悦城地产有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 大悦城 股票代码 000031
变更前的股票简称（如有） 中粮地产
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 大悦城控股集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 大悦城控股
公司的外文名称（如有） GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有） GRANDJOY
公司的法定代表人 姚长林
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 邓晓天 杨杰
联系地址 北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层
电话 86-010-85619759
电子信箱 000031@cofco.com
三、其他情况
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无
变化，具体可参见 2025 年年报。
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 √不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
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本报告期比上年同
本报告期 上年同期
期增减
营业收入（元） 12,229,841,133.39 15,231,451,986.15 -19.71%
归属于上市公司股东的
-722,506,899.60 108,604,844.31 -765.26%
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -837,064,258.18 92,630,617.86 -1003.66%
利润（元）
经营活动产生的现金流
-214,928,145.76 2,687,072,480.85 -108.00%
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.17 0.03 -666.67%
稀释每股收益（元/股） -0.17 0.03 -666.67%
加权平均净资产收益率 -7.17% 1.02% 减少 8.19 个百分点
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减
总资产（元） 150,937,239,141.91 157,016,387,023.65 -3.87%
归属于上市公司股东的
净资产（元）
五、境内外会计准则下会计数据差异
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
差异情况。
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
差异情况。
□适用 √不适用
六、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
主要是本公司下属子公司三亚亚
龙湾开发股份有限公司土地使用
非流动资产处置损益 320,383,147.39
权被政府有偿收回，确认资产处
置收益 3.21 亿元
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切
相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 1,940,320.74 ——
政府补助除外）
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除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性金
融负债产生的公允价值变动损益，以及处置 -2,748,736.93 ——
交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
受托经营取得的托管费收入 235,849.06 ——
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -24,597,575.65 ——
非经常性损益小计 295,213,004.61 ——
减：所得税影响额 49,686,530.79 ——
少数股东权益影响额（税后） 130,969,115.24 ——
合计 114,557,358.58
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目
界定为经常性损益项目的情况说明
项目 涉及金额（元） 原因
公司计入当期损益的对非金融企
业收取的资金占用费是子公司收
取其少数股东或公司收取参股公
司的资金拆借利息，公司判断这
子公司收取其少数股东或公司收取参股公
司的资金拆借利息
务直接相关，且在未来期间持续
发生，不具有特殊性和偶发性的
特点，不再界定为非经常性损益
项目。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）行业情况分析
质生产力培育壮大，高质量发展向新向优，有效实施更加积极有为的宏观政策，经济顶住压力运行
在合理区间。2026 年上半年国内生产总值 69.6 万亿元，按不变价计算同比增长 4.7%，增速处于全
年预期目标区间，但外部不稳定不确定因素较多，国内供强需弱矛盾突出，经济向好基础还需巩固。
房地产行业方面，政策环境延续宽松导向。3 月《政府工作报告》强调“着力稳定房地产市场”
，
并提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，明确了房地产政策的总体方向。4 月中央政治局会议
提出“努力稳定房地产市场”，时隔一年再次聚焦房地产领域。此外，今年以来《求是》杂志四次刊
文提及房地产，反映出该行业在经济、消费及居民财产等领域仍具有重要影响。今年上半年，《中
华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》发布，对房地产工作进行全面部署，明
确“推动房地产高质量发展”。上半年首个城市更新五年规划——《城市更新“十五五”规划》发布，
存量盘活成为当前房地产发展的重要内容。
从市场运行看，今年上半年我国房地产市场仍处于调整阶段。国家统计局数据显示，1-6 月全
国新建商品房销售面积约 4.0 亿平方米，同比下降 11.6%，降幅较 2025 年末扩大 2.9 个百分点；新
建商品房销售额约 3.8 万亿元，同比下降 13.6%，降幅较 2025 年末扩大 1 个百分点；全国房地产开
发投资约 3.8 万亿元，同比下降 18.0%，降幅较 2025 年末扩大 0.8 个百分点。房地产价格方面，2026
年 6 月全国 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降 3.5%，降幅较去年末扩大 0.5 个百分点，
其中一线城市同比下降 1.3%，降幅较 2025 年末有所收窄，二线及三线同比分别下降 3.1%、4.2%，
降幅均较 2025 年末有所扩大。从各业态表现来看，2026 年 1-6 月，全国商品住宅销售额约 3.3 万亿
元，同比下降 13.7%；办公楼销售额 1,388 亿元，同比下降 6.6%；商业营业用房成交 1,987 亿元，
同比下降 20.4%，写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。
近五年上半年的全国商品房销售面积情况 近五年上半年的全国商品房销售额情况
资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局
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近五年上半年的全国房地产开发投资情况 近五年 70 个大中城市新建商品住宅价格指数
资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局
商业地产方面，消费作为国民经济的基础和经济增长的重要引擎，其战略地位持续凸显。2026
年《政府工作报告》将“深入实施提振消费专项行动”列为年度首要任务。7 月国务院批复《扩大
消费“十五五”规划》，强调要坚持扩大内需这个战略基点，深入实施提振消费专项行动，扩大服
务消费，升级商品消费，丰富业态场景，提升消费能力，优化消费环境，健全制度政策，完善扩大
居民消费长效机制，更好发挥消费对经济发展的基础性作用。根据国家统计局数据显示，上半年社
会消费商品和服务零售总额同比增长 2.7%，服务消费增势良好，商品消费提质扩容，新消费增长点
活力显现。供应方面，据赢商大数据不完全统计，2026 上半年全国集中式商业（购物中心、独立百
货、奥特莱斯）新增体量为 726 万平方米，新增数量为 114 个，较 2025 年上半年有所下降，其中
存量调改项目占比超过四成。运营方面，购物中心客流整体温和修复，基本盘稳固；但受核心城市
闲置资产盘活及传统业态深度调改影响，短期空置率略有抬头，首层租金亦随消费结构变迁出现微
降。综合来看，商业地产正加速向存量精耕与业态结构优化方向演进。
（二）报告期公司经营情况概述
公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，坚持“卓
越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位，坚持“1123”战略体系。其中，“1”提升，即提
升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快 REITs 发展，持续提升经营能力。“1”
夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区
域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力；聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即
朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产
业创新化等方面实现差异化发展；持续提升专业能力，坚持专业化经营，做好产品好服务；以提质
增效为核心，向管理要效益。公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，构建发展新模式，实现高
质量发展。
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质增效”的经营方针，推进深化改革，加快战略转型，平衡稳健经营与安全发展，各项经营管理工
作稳中有进。
公司深入推进与战略目标相匹配的组织架构调整和业务重构，2026 年上半年公司将商业事业部、
物业事业部整合成立大悦生活，将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部，将产品中心和营销
管理部整合成立开发事业部，将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心，实现了全
业态的专业化管理；同时撤销大区公司、设立 7 个城市公司。通过整合业务板块、缩短决策链条，
为构建发展新动能、推动高质量转型奠定了坚实的组织基础。
现稳健。为响应商业不动产 REITs 试点的政策号召，进一步释放公司成熟物业的投资价值，加速推
进公司完善商业“投融建管退”资产运管模式，2026 年公司启动了以天津大悦城为底层资产的商业
不动产 REITs 申报工作并积极推进。
公司坚持战略引领，聚焦资源，2026 年上半年，重点跟进一线及强二线城市，积极拓展公开市
场项目、优中选优，于 5 月获取 1 个住宅项目，位于天津南开区核心板块，土地面积共计 11,954.1
平方米，计容建筑面积 19,200 平方米，土地款总额（全口径）41,100 万元。报告期末，公司土地储
备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，土地储备可售面积
约 590 万平方米（不含一级开发旧改等土储项目）。公司轻资产拓展多线发力，2026 年上半年产业
业务成功落地永安古城城市更新一期（鑫隆市场）及嘉兴南湖甪里未来双创港项目 2 个轻资产项目，
物业业务新增拓展项目 14 个，为公司可持续发展积极储备优质资源。
公司持续优化资金管理体系，平衡资金流动性与风险控制，合理管控负债规模，优化债务结构，
积极拓展融资渠道，持续压降融资成本。公司充分利用经营性物业贷、房地产融资“白名单”等政
策，成功获批“白名单”项目 13 个，经营性物业贷款项目 20 个；积极把握窗口期，上半年成功发
行公司债券共计 27.6 亿元，有效降低综合融资成本。2026 年上半年公司综合融资成本为 3.11%，较
上年末下降 43bp。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公
司 AAA 主体信用评级。
公司将信息化职能调整为数智化中心，数智化中心立足于公司数据治理，未来将聚焦经营性业
务“投、融、建、管、退”和销售型业务“投、融、建、销、结”的全流程开展建设工作，通过技
术赋能提升运营效率、优化业务流程、强化风险管控、深化客户服务，逐步实现管理数智化转型。
上半年公司完善财务共享、预算管理等系统建设，并优化商业物业、商服平台等自建系统效能。
利率同比下降，毛利额同比减少。公司上半年实现营业收入 122.30 亿元，同比下降 19.71%；实现
归属于上市公司股东的净利润-7.23 亿元；受销售回款同比减少影响，经营活动现金流量净额-2.15
亿元。
战略体系。公司将加快转型发展，将商业业务作为压舱石，打造一流商业运营能力；将开发业务作
为基本盘，优化货值结构，资源聚焦，关注城市更新机遇；将产业、写字楼和酒店等持有型业态作
为稳定器，提升精细化管理水平，实现规模增长；将商业和物业轻资产业务作为新增长极，加快发
展。
各业务板块具体经营情况
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将商业事业部、物业事业部整合，统管全国商业和物业业务；施行产业专业化管理，将产业与写字
楼管理部更名为产业发展事业部，全面管理全国产业业务；同时将酒店与长租公寓管理部按照事业
部模式管理。本次改革将助力公司在存量时代整合资源、发挥优势，也为轻资产拓展这一新的增长
极奠定组织基础。
本次整合商业物业是公司面向“十五五”、实现转型发展的关键举措。商业物业整合能够推动
商业运营能力与物业服务能力深度融合，围绕客户全周期服务、资产全周期运营、城市空间立体服
务，形成更完整的业务闭环和更稳定的价值创造能力。本次成立产业发展事业部，对产业业务进行
一体化管理，进一步把握存量市场机遇，发挥公司过往在产业运营的经验，结合战略性新兴产业和
未来产业大力发展产业业务，推动轻资产拓展和经营效益持续增长。
依托良好的运营管理能力、服务能力和品牌引领力，2026 年上半年公司经营业务各项经营指标
保持稳定向好态势。
（1）购物中心
发展愿景，紧抓服务消费扩容、线下实体场景升级政策红利，持续深耕核心城市群与重点发展区域。
公司创新营销打法，联动全国 30 个商业项目开展“大朋友的新动生活”主题活动，依托自有 IP“嗨
新节”打造沉浸式温情消费场景，通过品牌合作、场景创新等实现客群引流与消费转化，强化年轻
活力的品牌形象。本次嗨新节实现总销售额超 5.7 亿元，客流 387.5 万人次；新增动卡会员 16 万，
会员消费占比 48%；累计多家门店斩获区域销冠，248 家店铺销售额创新高。
升 15.5%；受部分项目调改升级影响，上半年实现平均出租率 93%；受益于在营项目的良好运营，
上半年购物中心的营业收入和净利润较上年同期均实现增长，并揽获“2026 ICSC MAXI AWARD”、
“2026 年度商业领航企业”、“2026 年度数智化商业先锋企业”、“年度运营创新商管企业星秀
榜”、“年度影响力商业不动产企业 TOP5”等近百项行业荣誉，品牌影响力再上新台阶。
公司 2024 年发行的消费基础设施 REITs——华夏大悦城消费 REIT 上半年业绩表现亮眼。根据
基金披露的季度报告，2026 年第 1、2 季度，基金合并收入同比分别增长 8.00%和 7.48%。基金上市
至今，已累计宣派 7 次分红；按募集规模计算，第 1、2 季度年化分派率分别达 5.64%、5.55%，为
基金投资者带来稳定回报。华夏大悦城消费 REIT 底层资产成都大悦城项目依托首店引进、IP 营销
等精细化运营，在消费市场波动中逆势突围，销售和客流均连续实现双位数增长，核心经营指标超
预期，凸显核心商业资产稳健韧性。为进一步深化“投融建管退”发展模式，2026 年公司以天津大
悦城为底层项目积极开展商业不动产 REITs 申报工作，该项目位于天津市南开区，运营与盈利能力
优良。
截至 2026 年 6 月 30 日，公司商业项目全国布局 44 个（含轻资产和非标准化产品），商业建
筑面积约 470 万平方米。公司在营项目 37 个，商业建筑面积约 388 万平方米，其中包括 24 个大悦
城购物中心（含轻资产），商业建筑面积约 322 万平方米，2 个大悦汇（轻资产），商业建筑面积
约 19 万平方米；公司在建、筹备的项目（含轻资产和非标准化产品）7 个，商业建筑面积约 82 万
平方米。未来公司将稳步推进商业物业整合，坚持轻重资产协同发展；持续深化年轻力场景创新与
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精细化会员运营，扩容首店业态矩阵；深度参与城市更新、落地绿色运营改造，精准匹配消费需求，
持续强化资产现金流韧性与长期增值潜力，实现商业业务高质量可持续发展。
（2）写字楼和产业地产
冲击，实现写字楼整体平均出租率 89.4%，产业地产整体平均出租率 91.8%。报告期末，公司在深
圳拥有产业园建筑面积约 95 万平方米：宝安新安片区建筑面积约 27 万平方米（占地约 19 万平方
米）、福海片区建筑面积约 67 万平方米（占地约 47 万平方米），深圳在运营项目整体平均出租率
公司持续拓展产业地产轻资产业务版图。2026 年上半年公司成功获取北京市昌平区永安古城城
市更新一期（鑫隆市场）项目，该项目由昌平区属国企开发建设，总建筑面积约 3.67 万平方米，此
次委托范围涵盖项目全周期招商运营管理，项目的落地为公司探索存量资产盘活与老旧市场升级提
供了创新范本；同时公司在浙江嘉兴市成功中标嘉兴南湖甪里未来双创港项目，总建筑面积约 3.34
万平方米。此外，公司在北京、上海通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中邮保险·玖
安广场、上海滴水湖国际中心等项目。
公司产业地产业务紧跟国家和区域产业政策，运营工作始终锚定客户价值核心，聚焦产业生态
构建与服务效能提升，多维发力打造标杆运营能力。2026 年上半年，公司举办“2026 年华南商办
大会”、“大悦·同行者计划启新发布会”等推广活动 63 场。“大悦?同行者计划”以“大悦同
行，生态共赢”为核心理念，结合产业地产业务属性，聚焦招商渠道、产业资源、配套商业、重点
客户四大核心合作伙伴圈层，打造五个子活动体系，形成全维度合作伙伴、重点客户互动与项目运
营闭环，助力各项目实现招商落地、产业集聚、商业活跃、客群粘性提升的核心目标。
公司持续进行产业品牌架构梳理，重塑品牌内核，塑造品牌形象，打造“大悦产发”产业品牌
及 LOGO。报告期内，公司在品牌端持续发力，产业品牌价值不断攀升，西单大悦中心荣获 2026
年度商业地产品牌价值示范案例；中粮广场、汇京双子座大厦、中邮保险·玖安广场分别荣获 2026
年度城市更新品牌价值示范案例。
（3）酒店与长租公寓
公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营，在北京、三亚拥有 4 家酒店，
建筑面积约 27 万平方米，均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段，包括部分地标级奢华
酒店项目。公司在北京、深圳管理 10 个长租公寓项目，建筑面积约 9 万平方米。
竞争力，实现了稳步提质增效。上半年酒店业务整体出租率 79.4%，四家酒店通过平均房价的提升，
助力酒店业务实现营业收入 5.33 亿元，较上年同期 4.66 亿元增长约 14%；长租公寓业务保持稳定
经营，2026 年上半年实现平均出租率达 93%。
报告期内，旗下酒店荣获多项荣誉：三亚美高梅度假酒店荣获“LUXURY TIMES 全球奢华酒
店”；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“漫旅中国·旅行奖”；北京华尔道夫酒店荣获“意游 Enjoyable
Travel 年度挚选奢华酒店”。
（4）物业管理服务
性与品牌溢价，迈入以客户价值为核心的品质竞争时代。公司通过人才队伍建设、岗位精细化管理、
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激励机制优化等重点工作，持续夯实人才底座、激活团队动能；通过分级督导管控、全员催缴等举
措，当期收缴成效显著，物业费收缴率整体保持较高水平；通过落地执行服务标准、维护客群关系、
丰富社区文化活动等举措，持续提升基础物业服务品质与客户满意度，为服务品质、经营效益同步
提升奠定扎实根基。
在管项目 200 个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多元业态；合同管理面积约 4,100 万平方米，
较上年末增长 28%，在管面积约 3,814 万平方米，较上年末增长 33%，其中外部市场拓展面积 836
万平方米。公司荣获“2026 中国物业服务百强企业榜第 22 位”，连年稳步提升，并荣获“2026 中
国物业国有企业百强第 12 名”、“2026 中国住宅物业服务企业 TOP30”以及“2026 中国商业物业
服务企业 TOP10”等行业荣誉。
在 2026 年上半年的组织架构调整中，公司将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部，以
更好发挥产品赋能销售、以销定产联动的协同作用，这是对开发业务能力的一次重要重塑。上半年
公司开发业务坚持“以客户为中心”，持续提升产品力，建立实景展示区专项管控机制，形成体系
化管理标准；持续夯实全价值链成本管控，并稳步提升工程质量、强化营销创新能力。
杆项目，持续推进“好房子”项目落地。公司开展存量项目价值重塑行动，将“好房子”理念融入
长沙观澜祥云、嘉兴秀悦澜庭、重庆天悦壹号等项目，持续焕新产品品质，激活存量市场活力。
上半年公司继续深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动，以“吃喝玩穿住”这一覆盖生活的核
心场景为策略纽带，共同打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，有效促进销售转
化。公司迭代营销方式，通过大悦新媒体矩阵开展精准营销，推动线上自拓客户成交占比连年稳步
增长。在行业整体承压的背景下，公司销售型业务 2026 年上半年实现全口径签约 39 亿元，签约面
积 26 万平方米。
报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以
下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例）。
表一：新增土地储备项目
土地 土地 权益
序 宗地或项目 所在 土地 计容建筑 土地总价 权益对价
规划 取得 比例
号 名称 位置 面积（㎡） 面积（㎡） 款（万元） （万元）
用途 方式 （%）
天津南
津南长（挂）
开区长
江道北 公开
侧、平 市场
区长江道地 用地
利路西
块）
侧
合计 11,954.10 19,200.00 - - 41,100.00 41,100.00
注 1：本表的股权比例为项目层面的股权比例，未穿透至最终权益比例。
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表二：累计土地储备情况
序 总计容建筑面积 剩余可开发计容建
区域名称 总占地面积（㎡）
号 （㎡） 筑面积（注）（㎡）
北京公司（含北京、张家口、廊
烟台、济南）
上海公司（含上海、南昌、苏州、
常州、南京）
深圳公司（含深圳、广州、厦门、
佛山、江门、惠州、长沙、株洲）
成都公司（含成都、重庆、眉山、
昆明、武汉）
杭州公司（含杭州、宁波、嘉兴、
绍兴、金华、台州）
总计 14,636,988.22 32,404,248.15 6,051,999.19
注：剩余可开发计容建筑面积=计容建筑面积-累计竣工面积，非尚未开工计容建筑面积。
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表三：主要项目开发情况
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
北京天瑞宸 2018 年
章 11 月
北京永丰智 住宅、办公、 2018 年
慧谷 商业 5月
住宅、办公、 2018 年
商业 3月
北京大悦时 住宅、办公、 2018 年
代广场 商业、酒店 3月
北 11 月
京 北京京西祥 商业、住宅、 2016 年
云 办公 12 月
北京天悦壹 2017 年
号 3月
北京华远中 石景山 2018 年
心 区 3月
北京京西大 石景山 2018 年
悦城 区 3月
北京大兴大 2019 年
悦春风里 5月
北京祥云国 住宅、商业、 2010 年
际 写字楼、公 8月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
寓
北京西单大 2005 年
悦城 7月
北京大悦酒 2018 年
店 9月
北京朝阳大 2008 年
悦城 6月
北京中粮广 1992 年
场 9月
中粮健康科 产业园、公 2017 年
技园 寓 6月
北京宸悦国 2022 年
际 8月
张家口祥云 2020 年
张 19 经开区 住宅、商业 65.00 在建 203,404.99 465,826.62 - 358,020.45 417,699.78 336,785.84
国际一期 9月
家
张家口祥云 2025 年
口 20 经开区 住宅 65.00 拟建 134,767.71 302,570.84 - - 256,511.00 94,739.69
国际二期 10 月
廊 固安拾光锦 2020 年
坊 云 10 月
天津辰悦、 2018 年
天津雍祥府 7月
天 2018 年
津 3月
天津中粮大 住宅、写字 2012 年
道 楼、商业 10 月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
天津锦云悦 2020 年
府 9月
天津中北祥 2018 年
云 3月
天津悦城大 滨海新 2019 年
境 区 9月
天津南开大 2010 年
悦城 2月
天津南开长
江道项目
沈阳锦云天 沈北新 2018 年
城 区 11 月
沈阳花熙祥 2018 年
云 6月
沈阳中粮广 住宅、写字 2011 年
沈 33 皇姑区 65.00 在建 258,853.90 673,020.74 - 557,331.00 877,470.00 685,560.62
场 楼、公寓 6月
阳
沈阳大悦城 2019 年
销售型 9月
沈阳隆悦祥 苏家屯 2020 年
云 区 3月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
术开发 3月
区
经济技
沈阳京西祥 2021 年
云 3月
区
哈
哈尔滨锦云 2020 年
尔 39 双城区 住宅、商业 100.00 竣工 95,741.00 235,361.39 - 235,361.39 140,460.99 129,987.00
世家 3月
滨
青岛 住宅、办公、 2018 年
JOYPARK 商业 6月
青岛即墨创 2018 年
青 智锦云 11 月
岛 青岛天悦海 住宅、办公、 2019 年
湾 商业 4月
济南中粮祥 住宅、办公、 2020 年
济 44 历城区 51.72 在建 669,790.96 - 471,733.02 579,101.14
云 商业 5月 211,748.00 853,388.00
南
烟 10 月
台 2015 年
西 西安悦尚锦 2019 年
安 云 8月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
西安奥体壹 2022 年
号-文兴 11 月
西安奥体壹 住宅、办公、 2021 年
号-文盛 商业 8月
西安奥体壹 住宅、办公、 2020 年
号-文汇 商业 10 月
西安悦 2023 年
著·央璟 3月
西安悦 2023 年
著·云轩 7月
西安悦 浐灞国 2024 年
著·云廷 际港区 5月
西安悦 浐灞国 2024 年
著·云朗 际港区 6月
西安悦 2024 年
著·央宸 8月
上海禧瑞祥 浦东新 2017 年
云 区 11 月
上
海 60 上海央玺 宝山区 住宅 25.00 竣工 70,210.40 126,378.00 - 126,378.00 947,253.25 939,812.00
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
云 4月
上海前滩海 浦东新 2016 年
景壹号 区 7月
上海静安大 住宅、写字 2014 年
悦城销售型 楼、商业 11 月
上海静安大 2013 年
悦城 10 月
上海长风大 2017 年
悦城 2月
上海北外滩 2025 年
壹号 7月
南 4月
昌 南昌大悦城 住宅、办公、 2021 年
销售型 商业、公寓 5月
住宅、商业、 2017 年
酒店 9月
苏州中粮天 2018 年
苏 悦 4月
州 2019 年
苏州紫珺兰 2018 年
园 10 月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
苏州望熙雅 2019 年
苑 11 月
苏州大悦澜 2021 年
庭 3月
苏州悦揽天 2021 年
地 3月
苏州星悦兰 2021 年
庭 10 月
苏州大悦狮 2022 年
山壹号 8月
常州花语江 2018 年
常 南 12 月
州 常州春秋祥 2021 年
云 12 月
南京三金祥 2018 年
云 6月
住宅、办公、 2018 年
南 83 南京都会 09 溧水区 49.00 竣工 37,798.83 83,154.80 - 83,154.80 126,048.81 112,923.65
商业 4月
京
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
办公、公寓 4月
南京颐和南 2022 年
园 5月
南京云锦四 2021 年
季 9月
南京天悦锦 住宅、商业、 2021 年
麟 办公、公寓 10 月
购物中心、 207,997.00
南京大悦城 2023 年
持有型 3月
办公
南京天悦风 2022 年
华 8月
南京悦 2023 年
著·九章 6月
嘉 嘉兴秀悦澜 2021 年
兴 庭 6月
杭州大悦城 住宅、办公、 2016 年
杭 96 拱墅区 47.41 竣工 177,060.68 - 177,060.68
销售型 商业 6月
州
杭州梦栖祥 2017 年
云 9月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
著·云轩 7月
杭州鹭悦朗 2023 年
云府 12 月
金 义乌桂语兰 2021 年
华 庭 10 月
绍兴公元 2018 年
绍 2020 9月
兴 绍兴湖珀隐 2021 年
秀府 9月
宁 2019 年
波 4月
台 台州黄岩瑞 2020 年
州 府 3月
深圳宝安 25 住宅、办公、 2018 年
区 商业 8月
深圳宝安大 2022 年
悦城 6月
深圳云景国 住宅、办公、 2015 年
深 际 商业 6月
圳 深圳中粮凤 2015 年
凰里 3月
深圳中粮悦 2023 年
章·凤凰里 3月
深圳天悦壹 住宅、公寓、 2015 年
号 写字楼、商 5月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
业
深圳祥云国 住宅、办公、 2016 年
际 商业 8月
深圳福田大 办公、商业、 2021 年
悦中心 产业园 3月
中粮创芯研 公寓、写字 2016 年
发中心 楼 12 月
佛山世茂望 2018 年
佛 德 7月
山 佛山珑湾祥 2018 年
云 8月
厦门云玺壹 2021 年
厦 号 5月
门 2022 年
广 广州朗云花 2019 年
州 园 1月
惠 惠州珑悦锦 2019 年
州 云 12 月
江门新悦锦 2020 年
江 云 2月
门 江门云顶花 2020 年
园 3月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
长沙中粮鸿 2012 年
长 云 10 月
沙 长沙观澜祥 2021 年
云 12 月
株 2019 年
洲 7月
东岸总
三亚大悦中
部经济 住宅、办公、 2020 年
及中央 商业 10 月
期）
商务区
东岸总
三亚大悦中 部经济 住宅、办公、 2019 年
心（一期） 及中央 商业 12 月
商务区
东岸总
三
部经济 2021 年
亚 127 三亚大悦城 购物中心 67.27 竣工 12,774.30 76,456.29 - 76,456.29 136,096.47 126,738.89
及中央 7月
商务区
三亚亚龙湾 2014 年
滨海世界 9月
三亚中
号
中粮·三亚 2025 年
悦玺壹号 12 月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
住宅、办公、 2011 年
商业、酒店 6月
成都珑悦锦 2018 年
云 5月
成都武侯瑞 2018 年
府 6月
成都天府宸 2018 年
悦 6月
龙泉驿 2007 年
区 1月
成都天府大
天府新 购物中心、 2021 年
成 区 自持办公 7月
心 445,648.17 465,219.42
都
成都天府大 天府新 住宅、办公、 2019 年
悦城销售型 区 商业 11 月
成都观澜祥 天府新 住宅、办公、 2019 年
云 区 商业 8月
成都中
号
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权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
成都香榭丽 2011 年
都 2月
成都香颂丽 2013 年
都 12 月
成都大悦城 2014 年
购物中心 6月
成都大悦城 2015 年
销售型 7月
成都溪府鸿 2020 年
云 10 月
成都湖光锦 2021 年
云 11 月
成都天府时 天府新 住宅、办公、 2022 年
区 区 商业 1月
成都祥云樾 天府新 2022 年
府 区 1月
成都熙门悦 2022 年
著 6月
成都中 2026 年
粮·天悦青 1月
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权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
云府
成都青羊大 2027 年
悦城 4月
重庆江州锦 两江新 2019 年
云 区 5月
两江新 2019 年
区 11 月
重庆大悦城 两江新 住宅、办公、 2018 年
销售型 区 商业 9月
重庆浣溪锦 2019 年
云 9月
两江新 2020 年
重 区 3月
庆 九龙坡 2017 年
区 4月
重庆天悦壹 2020 年
号 9月
重庆中央公 2021 年
园瑞府 11 月
重庆天玺壹 两江新 2022 年
号 168 亩 区 7月
重庆天玺壹 两江新 2022 年
号 134 亩 区 9月
眉 眉山天府智 住宅、商业、 2019 年
山 慧城 产业园、酒 12 月
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 规划计容
城 序 所在 开工 开发 土地面积 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
项目名称 项目业态 比例 建筑面积
市 号 位置 时间 进度 （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
（%) （㎡）
店、办公
住宅、办公、 2020 年
昆 商业 1月
明 2021 年
武汉问津二 2019 年
期 6月
东湖高 2020 年
新区 5月
武汉大悦城 东湖高 住宅、办公、 2019 年
销售型 新区 商业 8月
武汉问津三 2019 年
武 期 7月
汉 武汉锦云航 2020 年
天府 6月
武汉祥云地 住宅、办公、 2020 年
铁小镇一期 商业 7月
武汉祥云地 2021 年
铁小镇二期 1月
武汉航天悦 2020 年
府 8月
香 香港中粮大
港 厦
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表四：主要项目销售情况
权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
北京永丰智慧 住宅、办公、商
谷 业
住宅、办公、商
业
北京大悦时代 住宅、办公、商
广场 业、酒店
北京
商业、住宅、办
公
住宅、商业、写
字楼、公寓
张家口祥云国
张家 际一期
口 张家口祥云国
际二期
廊坊 14 固安拾光锦云 住宅、商业 49.00 220,583.98 22,644.46 - - 14,292.87 - -
天津辰悦、天
天津 津雍祥府
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权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
住宅、写字楼、
商业
天津南开区长
江道项目
住宅、写字楼、
公寓
沈阳
沈阳大悦城销
售型
哈尔 哈尔滨锦云世
滨 家
青岛 住宅、办公、商
JOYPARK 业
青岛即墨创智
青岛 32 住宅、商业 86.19 145,701.73 145,703.27 - - 141,335.59 - 124.31
锦云
住宅、办公、商
业
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
住宅、办公、商
济南 34 济南中粮祥云 51.72 469,272.05 360,670.21 25,732.04 31,058.68 308,313.07 20,244.73 24,124.01
业
烟台 35 中粮朗云 住宅 100.00 130,206.25 130,206.25 - - 134,205.36 - -
西安奥体壹号
-文兴
西安奥体壹号 住宅、办公、商
-文盛 业
西安奥体壹号 住宅、办公、商
-文汇 业
西安悦著·央
西安 41 住宅、商业 43.96 376,083.00 274,408.31 6,012.71 10,425.94 243,609.20 113,224.89 203,261.90
璟
西安悦著·云
轩
西安悦著·云
廷
西安悦著·云
朗
西安悦著·央
宸
上海 47 上海央玺 住宅 25.00 104,201.28 104,201.28 - 20.20 103,677.56 - 18.53
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
上海前滩海景
壹号
上海静安大悦 住宅、写字楼、
城销售型 商业
上海北外滩壹
号
南昌大悦城销 住宅、办公、商
南昌 53 43.96 384,642.03 277,255.34 9,592.19 8,070.84 263,074.49 11,740.48 12,969.59
售型 业、公寓
住宅、商业、酒
店
苏州
苏州大悦狮山
壹号
常州
南京
住宅、办公、商
业
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权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
住宅、商业、办
公、公寓
住宅、办公、商
业、公寓
南京悦著·九
章
嘉兴 76 嘉兴秀悦澜庭 住宅 49.00 152,334.57 125,260.89 13,098.88 12,051.44 99,826.73 14,695.77 13,401.63
杭州大悦城销 住宅、办公、商
售型 业
杭州 杭州悦著·云
轩
杭州鹭悦朗云
府
金华 81 义乌桂语兰庭 住宅、商业 51.00 202,424.94 182,237.33 8,038.10 19,003.89 165,106.22 17,265.92 37,022.83
绍兴公元
绍兴
绍兴湖珀隐秀
府
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权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
宁波 84 宁波宁荟台 住宅 33.00 47,787.00 47,787.06 - - 47,771.91 - 4.59
台州 85 台州黄岩瑞府 住宅、商业 100.00 291,076.37 285,716.16 151.77 291.01 304,272.88 1,460.03 2,545.57
深圳宝安 25 住宅、办公、商
区 业
住宅、办公、商
业
深圳中粮凤凰
里
深圳中粮悦
章·凤凰里
深圳
住宅、公寓、写
字楼、商业
住宅、办公、商
业
深圳福田大悦 办公、商业、产
中心 业园
中粮创芯研发
中心
佛山
厦门 96 厦门云玺壹号 住宅、商业 43.96 161,979.38 154,180.43 - 476.99 153,549.41 1,431.62 4,907.10
广州 97 广州朗云花园 住宅 10.00 76,638.19 76,067.16 121.10 575.12 75,703.48 - -
惠州 98 惠州珑悦锦云 住宅、商业 100.00 194,435.87 194,435.91 - 99.87 193,852.10 240.58 222.53
江门
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权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
长沙
株洲 103 株洲锦云 住宅、商业 100.00 123,395.83 53,159.17 131.73 49.61 48,839.28 - -
三亚大悦中心 住宅、办公、商
（二三四期） 业
三亚大悦中心 住宅、办公、商
（一期） 业
三亚
三亚中粮铂
悦·壹号
中粮·三亚悦
玺壹号
住宅、办公、商
业、酒店
成都天府大悦 住宅、办公、商
成都 113 86.19 168,797.76 118,576.99 2,552.79 4,492.68 115,455.95 2,066.94 4,677.43
城销售型 业
住宅、办公、商
业
成都中粮·天
悦壹号
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
成都大悦城销
售型
住宅、办公、商
业
成都中粮·天
悦青云府
重庆大悦城销 住宅、办公、商
售型 业
重庆 133 重庆祥云赋 住宅、商业 51.00 115,591.91 99,398.66 - - 91,927.66 - -
重庆中央公园
瑞府
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
权益 本期销售 本期结算
序 可售面积 累计销售面 本期销售 累计结算面 本期结算
城市 项目名称 项目业态 比例 金额 金额
号 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
（%） （万元） （万元）
重庆天玺壹号
重庆天玺壹号
住宅、商业、产
眉山天府智慧
眉山 139 业园、酒店、办 36.40 674,507.73 258,648.57 -16,534.91 -13,496.52 189,501.11 - -
城
公
住宅、办公、商
昆明 业
武汉大悦城销 住宅、办公、商
售型 业
武汉锦云航天
武汉 府
武汉祥云地铁 住宅、办公、商
小镇一期 业
武汉祥云地铁
小镇二期
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表五：主要项目出租情况
出租类业态类别 平均可出租面积（㎡） 平均已出租面积（㎡） 平均出租率（%）
购物中心 1,686,296 1,582,248 93.0
写字楼 237,274 212,083 89.4
产业地产 1,244,127 1,142,481 91.8
出租类业态类别 可出租套数 平均已出租套数 平均出租率（%）
长租公寓 2,024 1,875 93.0
酒店经营 客房套数 已出售间夜数 平均出租率（%）
酒店 1,594 229,162 79.4
表六：土地一级开发情况
累计一 本期一
累计 本期 累计结 本期结 款项回
权益 预计总投资金 累计投资金 本期平整 级土地 级土地
项目 规划平整土 累计平整土 销售 销售 算土地 算土地 收情况
所在位置 比例 额（万元） 额（万元） 土地面积 开发收 开发收
名称 地面积（㎡） 地面积（㎡） 面积 面积 面积 面积 （万元）
（%） （注 2） （注 2） （㎡） 入 入
（㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （注 1）
（万元） （万元）
上塔坡 西安市长安
项目 区韦曲街办
昆明市西山
昆明螺
区永昌街道 25.86 1,403,216.00 935,202.68 273,400.00 273,400.00 - - - - - 4000.00 - -
蛳湾
办事处
注 1：款项回收情况为累计一级土地开发回款情况；
注 2：昆明螺蛳湾项目预计总投资金额为项目一期一二级以及二期、三期一级开发预计总投资金额；累计投资金额为一期一二级以及二期、三期一级累计投资金额；
注 3：除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例；
注 4：上述项目部分已转入二级开发，销售、结算情况详见表四中西安悦著·央璟、西安悦著·央宸以及昆明隆盛府。
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表七：融资途径
单位：亿元
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 515.77 103.10 104.58 80.84 227.25
中期票据 50.00 2.51%-4.83% 35.00 15.00 - -
公司债券 108.00 23.00 68.00 17.00 -
合计 673.77 3.11% 161.10 187.58 97.84 227.25
注：公司债券为票面余额。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公
司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请
的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签
订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证
之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段
性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可
能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶
段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截至 2026 年 6 月 30 日，尚未结
清的担保金额为人民币 507,617.84 万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款
人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，服务人民美好生活，服务城市
和产业发展升级。目前，公司形成了以领先的商业经营能力、高效的运营能力、良好的品牌美誉度和
影响力、多元化的土地获取能力、多业态协同发展能力以及整合创新能力为特点的核心竞争力。
公司旗下的大悦城商业购物中心以 18-35 岁新兴中产阶级为主力市场，具有强运营能力和品牌影
响力，受到客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，
实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，经营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运
营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。
公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。
推进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升，为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高
效的运营能力，助力公司高质量发展。
公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，
在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打造“中粮好房子”，打磨“悦系”产
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品，满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”定位，
引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城
品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场结合、轻资产与重资产结合、自
主拿地与合作拿地结合的方式，获取优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存
量土地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定
基础。
公司业务范围覆盖商业、产业、写字楼、住宅、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元
化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支
持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增
效为主的阶段。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅
开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能
力提出了更高的要求。公司结合自身优势，综合国家政策导向、行业发展趋势等，积极整合优质资源，
形成城市综合运营整合创新能力。
三、主营业务分析
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 12,229,841,133.39 15,231,451,986.15 -19.71%
营业成本 9,231,955,924.62 9,695,147,904.22 -4.78%
销售费用 646,876,031.23 609,577,723.81 6.12%
管理费用 629,570,461.90 604,350,318.20 4.17%
财务费用 922,279,647.98 1,009,643,292.29 -8.65%
所得税费用 642,155,498.29 698,465,157.82 -8.06%
受研发进度影响，本期研
研发投入 353,207.55 3,039,022.31 -88.38%
发投入同比减少
经营活动产生的现
-214,928,145.76 2,687,072,480.85 -108.00% 主要是销售回款同比减少
金流量净额
投资活动产生的现 主要是本期支付持有型项
-772,339,962.79 -246,529,241.14 -213.29%
金流量净额 目土地款
筹资活动产生的现 主要是本期取得外部借款
金流量净额 同比增加
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
现金及现金等价物
净增加额
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
（1）营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
占营业收 占营业收 同比增减
金额 金额
入比重 入比重
营业收入合计 12,229,841,133.39 100% 15,231,451,986.15 100% -19.71%
分行业
商品房销售及
一级土地开发
投资物业及相
关服务
酒店经营 533,090,083.78 4.36% 466,139,399.33 3.06% 14.36%
管理输出 107,809,170.64 0.88% 129,928,213.96 0.85% -17.02%
物业及其他 499,492,748.07 4.08% 509,250,895.53 3.34% -1.92%
其他业务 7,199,905.37 0.07% 47,405,956.83 0.31% -84.81%
分产品
商品房销售及
一级土地开发
投资物业及相
关服务
酒店经营 533,090,083.78 4.36% 466,139,399.33 3.06% 14.36%
管理输出 107,809,170.64 0.88% 129,928,213.96 0.85% -17.02%
物业及其他 499,492,748.07 4.08% 509,250,895.53 3.34% -1.92%
其他业务 7,199,905.37 0.07% 47,405,956.83 0.31% -84.81%
分地区
北京 2,221,038,378.40 18.16% 1,999,759,126.48 13.13% 11.07%
上海 2,376,203,203.27 19.43% 814,662,789.07 5.35% 191.68%
深圳 1,468,241,112.93 12.01% 7,233,342,969.50 47.49% -79.70%
成都 910,671,934.53 7.45% 820,788,234.20 5.39% 10.95%
西安 3,997,110,398.07 32.68% 2,628,651,015.65 17.26% 52.06%
杭州 566,592,160.55 4.63% 491,807,074.73 3.23% 15.21%
三亚亚龙湾 638,293,863.90 5.22% 1,176,034,639.87 7.72% -45.72%
香港 51,690,081.74 0.42% 66,406,136.65 0.44% -22.16%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
单位：元
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率 上年同期 上年同期
年同期增减
增减 增减
分行业
商品房销
下降 18.64 个
售及一级 8,338,857,206.52 7,296,589,534.50 12.50% -27.62% -8.01%
百分点
土地开发
投资物业
下降 2.66 个
及相关服 2,743,392,019.01 1,187,054,510.27 56.73% 7.23% 14.26%
百分点
务
分产品
商品房销
下降 18.64 个
售及一级 8,338,857,206.52 7,296,589,534.50 12.50% -27.62% -8.01%
百分点
土地开发
投资物业
下降 2.66 个
及相关服 2,743,392,019.01 1,187,054,510.27 56.73% 7.23% 14.26%
百分点
务
分地区
下降 7.87 个
北京 2,221,038,378.40 1,111,792,692.24 49.94% 11.07% 31.78%
百分点
下降 15.32 个
上海 2,376,203,203.27 2,062,295,066.23 13.21% 191.68% 254.19%
百分点
下降 6.31 个
深圳 1,468,241,112.93 1,077,368,658.17 26.62% -79.70% -77.79%
百分点
下降 25.82 个
西安 3,997,110,398.07 3,319,070,144.85 16.96% 52.06% 120.68%
百分点
（3）公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的
主营业务数据
单位：元
营业收入比 营业成本比 毛利率比
营业收入 营业成本 毛利率 上年同期增 上年同期增 上年同期
减 减 增减
增加 15.27
北京 1,999,759,126.48 843,701,192.84 57.81% -28.81% -47.73%
个百分点
增加 8.23
上海 814,662,789.07 582,251,572.58 28.53% -82.77% -84.55%
个百分点
增加 7.85
深圳 7,233,342,969.50 4,851,685,235.47 32.93% 192.47% 161.84%
个百分点
增加 2.91
成都 820,788,234.20 731,526,315.77 10.88% -52.10% -53.61%
个百分点
增加 20.5
西安 2,628,651,015.65 1,504,043,793.09 42.78% 5335.05% 3901.16%
个百分点
杭州 491,807,074.73 401,766,913.74 18.31% -84.57% -86.32% 增加 10.42
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个百分点
三亚 下降 3.9 个
亚龙湾 百分点
增加 1.2 个
香港 66,406,136.65 12,328,544.75 81.43% 6.73% 0.20%
百分点
变更口径的理由
为积极应对市场变化，提高公司管理效率，提高专业化水平，董事会同意对现有组织架构进行调整和
优化，同意撤销北方大区公司、华东大区公司、华南大区公司、西南大区公司等 4 个大区公司，设立
北京公司、上海公司、深圳公司、成都公司、杭州公司、西安公司、三亚亚龙湾公司等 7 个城市公司。
四、非主营业务分析
单位：元
占利润总额 是否具有
金额 形成原因说明
比例 可持续性
主要是权益法核算的长期股
投资收益 -108,316,464.87 -33.82% 是
权投资收益
主要是非流动金融资产公允
公允价值变动损益 -2,997,550.56 -0.94% 否
价值变动
资产减值 -294,496,179.71 -91.96% 主要是存货减值损失 否
营业外收入 36,936,857.53 11.53% 主要是违约赔偿收入 否
主要是赔款及违约金支出及
营业外支出 63,071,328.64 19.69% 否
其他非经常性支出
五、资产及负债状况分析
单位：元
本报告期末 上年末
重大变动
比重增减
占总资 占总资 说明
金额 金额
产比例 产比例
增加 0.63
货币资金 20,261,772,103.66 13.42% 20,074,938,868.80 12.79%
个百分点
增加 0.07
应收账款 498,448,234.31 0.33% 401,081,313.46 0.26%
个百分点
主要是预付
增加 0.06
预付款项 281,761,326.12 0.19% 204,214,421.61 0.13% 土地款、能源
个百分点
充值费
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下降 2.31
存货 54,639,153,407.32 36.20% 60,472,438,029.53 38.51%
个百分点
主要是一年
一年内到
下降 0.3 内到期的关
期的非流 355,521,646.00 0.24% 847,174,965.44 0.54%
个百分点 联方借款减
动资产
少
投资性房 增加 0.83
地产 个百分点
长期股权 增加 0.36
投资 个百分点
主要是其他
其他非流
非流动金融
动金融资 6,235,120.16 0.004% 9,232,670.72 0.006% 基本持平
资产公允价
产
值变动
下降 0.04
固定资产 2,837,491,049.51 1.88% 3,017,776,023.53 1.92%
个百分点
主要是建设
中粮三亚亚
增加 0.01
在建工程 20,953,266.19 0.01% 2,987,710.22 0.002% 龙湾开发历
个百分点
史展览馆投
入成本增加
使用权资 下降 0.01
产 个百分点
主要是持有
长期待摊 增加 0.02
费用 个百分点
改良支出
主要是本期
增加 1.07
短期借款 3,967,003,122.12 2.63% 2,454,840,928.33 1.56% 新增外部借
个百分点
款
主要是本期
衍生金融 下降 0.01
- - 9,889,810.06 0.01% 远期合约全
负债 个百分点
部平仓
主要是本期
下降 3.18 房屋交付结
合同负债 8,597,894,789.91 5.70% 13,950,604,344.46 8.88%
个百分点 算，合同负债
减少
主要是待转
其他流动 下降 0.27
负债 个百分点
少
增加 3.88
长期借款 41,296,763,598.97 27.36% 36,874,607,757.83 23.48%
个百分点
租赁负债 392,139,372.25 0.26% 413,695,241.51 0.26% 基本持平
□适用 √不适用
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单位：元
本
本
计入权 期
期 其
益的累 计
本期公允价值变 购 他
项目 期初数 计公允 提 本期出售金额 期末数
动损益 买 变
价值变 的
金 动
动 减
额
值
金融资产
融资产（不
含衍生金
融资产）
资产
投资
工具投资
动金融资 9,232,670.72 -2,997,550.56 6,235,120.16
产
金融资产
小计
投资性房
地产
生产性生
物资产
其他
上述合计 9,232,670.72 -2,997,550.56 6,235,120.16
金融负债 9,889,810.06 -9,889,810.06 -
报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化。
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 365,411,022.76 主要是法院冻结资金及履约保证金
应收账款 26,474,860.91 借款质押
存货 23,278,767,245.06 借款抵押
投资性房地产 25,466,559,617.11 借款抵押
固定资产 1,603,737,852.59 借款抵押
无形资产 342,841,390.75 借款抵押
长期股权投资 4,009,363,282.55 借款质押
合计 55,093,155,271.73
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六、投资状况分析
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
□适用 √不适用
□适用 √不适用
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
单位：万元
本期 计入权
期末投资金
衍生品 公允 益的累 报告期
初始投资 报告期内 期末金 额占公司报
投资类 期初金额 价值 计公允 内购入
金额 售出金额 额 告期末净资
型 变动 价值变 金额
产比例
损益 动
汇率远
期
合计 91,791.30 91,791.30 - - - 91,791.30 - -
报告期内套期保值业务的会计政 根据财政部《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》《企
策、会计核算具体原则，以及与上 业会计准则第 39 号——公允价值计量》《企业会计准则第 24 号
一报告期相比是否发生重大变化的 ——套期会计》《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》等相关
说明 规定及其指南进行核算，与上一报告期相比无重大变化。
报告期实际损益情况的说明 无
套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被
套期保值效果的说明 套期项目在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套
期保值效果高度有效。
衍生品投资资金来源 自有资金
报告期衍生品持仓的风险分析及控 为降低汇率变动产生的风险，公司子公司偿还了部分外币贷款,减
制措施说明（包括但不限于市场风 少汇兑波动敞口,故对期初持有的远期合约提前完结，未来继续监
险、流动性风险、信用风险、操作 控并适当时使用套期工具减少汇率变动风险。
风险、法律风险等）
已投资衍生品报告期内市场价格或 DF 在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值
产品公允价值变动的情况，对衍生 的计算使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数的变
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
品公允价值的分析应披露具体使用 化，相同结构的远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易
的方法及相关假设与参数的设定 对手提供）和交易价格之间的交割差值。以上金额，包括期初金
额，都以 2026 年 06 月 30 日的汇率折算。
涉诉情况（如适用） 不适用
衍生品投资审批董事会公告披露日
年 4 月 12 日、2023 年 4 月 26 日、2024 年 4 月 27 日、2025 年 4
期（如有)
月 19 日及 2026 年 4 月 23 日
衍生品投资审批股东会公告披露日 2020 年 5 月 23 日、2022 年 6 月 30 日、2023 年 6 月 20 日、2024
期（如有) 年 6 月 7 日、2025 年 5 月 22 日及 2026 年 5 月 22 日
注 1：上述利率互换及汇率远期投资金额为名义本金，原币种为港币或美元，表格中以 2026 年 6 月 30 日人
民币外汇中间价折算为人民币；
注 2：此处公司报告期末净资产指公司合并资产负债表列报的所有者权益。
公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。
√适用 □不适用
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（1）募集资金总体使用情况
单位：万元
报告期末 累计变更 尚未使
报告期内 累计变更 尚未使 闲置两
本期已使用 已累计使用 募集资金 用途的募 用募集
募集年 证券上市 募集资金总 募集资金净 变更用途 用途的募 用募集 年以上
募集方式 募集资金总 募集资金总 使用比例 集资金总 资金用
份 日期 额 额（1） 的募集资 集资金总 资金总 募集资
额 额（2） （3）= 额比例 途及去
金总额 额 额 金金额
/ 1）
（2）（ （%） 向
公开发行公司债券
（“22 大悦 01”）
公开发行公司债券
（“22 大悦 02”）
公开发行公司债券
（“23 大悦 01”）
非公开发行公司债
券（“25 大悦 01”）
非公开发行公司债
券（“25 大悦 02”）
非公开发行公司债
券（“25 大悦 03”）
非公开发行公司债
券（“25 大悦 04”）
非公开发行公司债
券（“26 大悦 01”）
非公开发行公司债
券（“26 大悦 03”）
非公开发行公司债
券（“26 大悦 05”）
非公开发行公司债
券（“26 大悦 06”）
合计 -- -- 1,136,000.00 1,134,500.00 276,000.00 1,136,000.00 - - 11,700.00 - - - -
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募集资金总体使用情况说明
集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 万元。
集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 万元。
集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 1.09 万元。
募集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 4.50 万元。
集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 万元。
集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.99 万元。
募集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.24 万元。
期已根据募集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 万元。
已根据募集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 万元。
期已根据募集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 万元。
期已根据募集说明书用途使用完毕。截至 2026 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 万元。
（2）募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
（3）募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
七、重大资产和股权出售
公司报告期未出售重大资产。
公司报告期未出售重大股权。
八、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
单位：元
公司名 公司 主要
注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
称 类型 业务
陕西鼎
房地
安置业 子公
产开 2,037,113,051.25 9,276,259,094.75 2,649,155,150.18 2,032,619,026.04 229,880,099.48 141,362,311.67
有限公 司
发
司
报告期内取得和处置子公司的情况
报告期内公司因非同一控制下企业合并增加子公司 0 户，因其他原因合并范围变动净减少 5 户，
详见本报告之“第八节 财务报告”之“六、合并范围的变更”相关内容。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
十、公司面临的风险和应对措施
公司可能面临环境、市场、政策等方面的风险。
济向好基础还需巩固。宏观层面的制约因素，对房地产销售端及商业运营端的市场信心产生一定影响。
公司将持续强化市场研判，提升精细化管理能力，应对环境变化，保持经营稳健。
依然明显。同时，行业正从增量扩张转向存量优化，对定位调整、内容迭代与运营效率提出更高要求。
为此，公司将动态调整营销策略，聚焦回款效率与现金流安全，提升存量资产盘活能力。
资源获取难度上升。“好房子”建设标准全面落地，对产品设计、建筑品质、绿色低碳及交付服务提出
系统性要求。房地产新发展模式在盈利结构、运营逻辑与融资渠道等方面的重构，给企业经营带来挑
战。公司将加强政策研判，拓宽资源获取渠道，持续提升产品力与运营能力。
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 √否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 √否
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
□是 √否
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第四节 公司治理、环境和社会
一、公司董事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
陈朗 董事 离任 2026 年 2 月 9 日 退休
姚长林 总经理 任期满离任 2026 年 5 月 22 日 换届
田佳琳 副总经理 任期满离任 2026 年 5 月 22 日 换届
田佳琳 董事 被选举 2026 年 5 月 22 日 换届
田佳琳 总经理 聘任 2026 年 5 月 22 日 换届
刘洪玉 独立董事 离任 2026 年 5 月 22 日 任期满离任
秦虹 独立董事 被选举 2026 年 5 月 22 日 换届
注：2026 年 7 月 10 日，吴立鹏因工作调动，辞去公司董事、总会计师（财务负责人）、总法律顾问职务。
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
四、环境信息披露情况
上市公司及其主要子公司未纳入环境信息依法披露企业名单。
五、社会责任情况
为认真落实党中央、国务院关于乡村振兴战略的方针政策和决策部署，公司积极响应号召，深入
开展定点帮扶，围绕乡村振兴战略规划，通过产业扶持、人才培养、民生建设等措施，助力乡村经济
发展、社会进步和生态建设，相关工作开展如下：一是大力支持产业帮扶。积极推进康北高原现代生
态有机农牧业示范基地建设、甘孜县青稞产品研发升级项目、扎科乡中藏药羌活种植项目、庭卡乡高
原蜂蜜项目持续实施。二是重点关注民生工程。协调推动重点民生项目，支持来马村“中粮爱心积分
超市”基层治理模式深化运营，持续推进“千万工程”，有序实施“智慧乡村”建设。三是宣传推广
大美甘孜。充分发挥大悦城商业资源优势，在成都大悦城展销甘孜农特产品，播放文旅宣传视频，为
甘孜特色产业发展搭建推介平台。四是巩固人才帮扶。助力开展县乡村三级基层干部、乡村振兴人才
和技术人才等人才培训。持续派驻挂职干部，全力推进各项对口支援工作落地落实。五是开展公益帮
扶。承办中粮集团“书送梦想·点亮希望”爱心捐赠活动，在中粮广场设置捐赠点，助力满足帮扶县
青少年阅读需求。六是加大消费帮扶力度。公司工会动员全系统采购甘孜农产品，持续扩大销售量，
助力甘孜县食品加工业发展。
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第五节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内
履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
公司半年度报告未经审计。
五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 √不适用
七、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
诉讼 诉讼(仲
涉案 是否形
(仲 诉讼(仲裁)审理结果及 裁)判决 披露
诉讼(仲裁)基本情况 金额 成预计 披露索引
裁)进 影响 执行情 日期
（万元） 负债
展 况
深圳市锦峰城房地产开 二审 法院于 2023 年 1 月 17 2022 详见公司
发有限公司（以下简称 胜诉 日出具一审判决，判决 年7 于 2022 年
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诉讼 诉讼(仲
涉案 是否形
(仲 诉讼(仲裁)审理结果及 裁)判决 披露
诉讼(仲裁)基本情况 金额 成预计 披露索引
裁)进 影响 执行情 日期
（万元） 负债
展 况
“锦峰城公司”）提供给 结案 全面支持了公司主要 月9 7 月 9 日在
深圳汇金壹号投资合伙 诉讼请求，汇金壹号应 日 巨潮资讯
企业（有限合伙）（以 向锦峰城公司偿还借 网发布的
下简称“汇金壹号”）8 款本金及借款合同约 《关于公
亿元借款，锦峰城公司 定的利息、罚息。汇金 司及子公
起诉要求汇金壹号支付 壹号随后提出上诉， 司涉及诉
借款本息。 2023 年 7 月 4 日，公司 讼事项的
收到二审维持一审判 公告》（公
决的胜诉生效判决。截 告编号：
至本报告公告日，案件 2022-053）
处于执行阶段。
公司合营企业佛山市新
详见公司
纪元置业有限公司（以 法院于 2024 年 8 月 7
分别于
下简称“佛山新纪元”， 日出具一审判决，判决 2024 年 6
公司持股 100%的佛山 全面支持了公司主要 月 15 日、9
市鹏悦置业有限公司持
诉讼请求，判决结果如 月 21 日在
有其 50%股权，不纳入
下： 巨潮资讯
公司合并报表范围）未
能依约按期偿还中国农 2024
《关于对
业银行股份有限公司广 司支付代偿款约 4.94 年6
外担保进
州淘金支行（以下简称 一审 亿元及利息。 月 15
“农业银行”）贷款，公 胜诉 公司就本判决第一项 日、9
（公告编
司已根据约定按 50%的 确定的债权对佛山新 月 21
号：
股权比例承担连带保证 纪元名下坐落于佛山 日
责任，向农业银行支付 市禅城区华祥路 10 号 《关于对
借款本金 4.6 亿元及对 八座、九座、十座、十 外担保进
应的利息。为维护公司 一座、十二座的在建工 展的公告》
和全体股东的利益，公 程，经拍卖、变卖、折 （公告编
司向佛山市禅城区人民 价后所得价款享有优 号：
法院提起诉讼，对佛山 先受偿权。 2024-054）
新纪元进行追偿。
股份有限公司武汉开发 责任。农业银行申请撤 2025 于 2025 年
区支行（以下简称“农业 回对公司的起诉并变 年 3 3 月 29 日、
更部分诉讼请求，受理 月 29 5 月 9 日、
银行”）与控股子公司武
法院已裁定准许农业 日、5 6 月 10 日
汉裕灿房地产开发有限 银行撤回对公司的起 月 及 2026 年
公司（以下简称“武汉裕 诉。 9 日、 3 月 4 日在
二审
灿”）签订固定资产借款 49,966 否 2026 年 2 月，武汉裕灿 执行中 6 月 巨潮资讯
结案
合同，农业银行向武汉 收到二审判决，法院判 10 网发布的
决武汉裕灿偿还农业 日， 《关于诉
裕灿提供人民币 50,000
银行欠款本金 2026 讼事项暨
万元贷款，用于项目开 年 3 担保进展
发建设，武汉裕灿以其 付利息、罚息、复利。 月 4 的公告》
持有的土地使用权与在 华夏幸福基业股份有 日 （2025-00
建工程进行抵押担保。 限公司对武汉裕灿的 8）、《关
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诉讼 诉讼(仲
涉案 是否形
(仲 诉讼(仲裁)审理结果及 裁)判决 披露
诉讼(仲裁)基本情况 金额 成预计 披露索引
裁)进 影响 执行情 日期
（万元） 负债
展 况
公司、华夏幸福基业股 债务承担连带清偿责 于对外担
份有限公司分别与农业 任。 保进展的
公告》
银行签订《保证合同》，
（2025-03
各自按 50%的持股比例 1）、《关
为武汉裕灿在借款合同 于诉讼事
项下的债权余额提供连 项进展的
带责任保证担保。 公告》
截至 2024 年 11 月 26 （2025-03
日，武汉裕灿剩余未归 4）、《关
还的借款本金 49,030 万 于诉讼事
元，农业银行起诉要求 项进展的
武汉裕灿归还借款本 公告》
息，各担保人按约定履 （2026-00
行相应担保义务 7）、
汉市蔡甸区资建局与控
股子公司武汉地悦房地
产开发有限公司（以下
简称“武汉地悦”）签署
《国有建设用地使用权
出让合同》，约定由武
汉地悦受让位于蔡甸区
蔡甸大街与西环路交汇
处以西（张湾街太山村）
详见公司
宗地编号为 P(2019)130
于 2025 年
号地块（以下简称“《130
号地块出让合同》”）。
《130 号地块出让合同》
审理 年 12 讯网发布
签订后，武汉地悦已按 109,633 否 —— ——
中 月4 的《关于诉
约支付全部土地出让金
日 讼事项的
及税费，但蔡甸区资建
公告》（公
局作为出让人未按合同
告编号：
约定履行向武汉地悦交
付符合法律规定的项目
地块之义务。武汉地悦
因项目地块持续被压占
多次催告、沟通未果，
故为维护公司合法权
益，特提起诉讼，以解
除土地出让合同、收回
压占地块土地出让价
款、获赔逾期交付违约
金及相应损失。
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九、处罚及整改情况
□适用 √不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 √不适用
十一、重大关联交易
关 关联 占同类 是否 关联 披
关联 关联 关联交易 获批的交 可获得的
联 关联交易内 交易 关联交易 交易金 超过 交易 露 披露
交易 交易 金额（万 易额度 同类交易
关 容 定价 价格 额的比 获批 结算 日 索引
方 类型 元） （万元） 市价
系 原则 例 额度 方式 期
公司及子公
司承租关联
承租 方物业作为 1,523.78 1,523.78 - 9,097.87 否 货币 1,523.78 详见公
司于巨
办公场所或
潮资讯
商铺。 网发布
公司及子公 的《关于
司向关联方 2026 年
出租 6,164.33 6,164.33 2.25% 22,739.40 否 货币 6,164.33 度日常
出租部分物
关联交
业。 易预计
中粮 同 按市 2026
公司及子公 额度的
集团 一 接 受 场价 年4
司接受关联 月 25 公 告 》
有限 最 关 联 格或 （公告
方提供的餐 日、
公司 终 人 提 比照 2,399.57 2,399.57 - 8,052.12 否 货币 2,399.57 2026 编 号 ：
饮、员工保
及其 控 供 劳 市场 年 8 2026-01
险、IT 等服 2）及关
子公 制 务 价 月 29
务。 日
于调整
司 方 格。 2026 年
公司及子公
向关 度日常
司向关联方 关联交
联人
提供的物业 2,783.75 2,783.75 4.58% 7,863.82 否 货币 2,783.75 易预计
提供
管理、代建等 额度的
劳务 公告（公
服务。
告编号：
向关 2026-03
公司及子公
联人 8）
司向关联方 121.34 121.34 - 399.06 否 货币 121.34
购买
购买商品
商品
合计 - - 12,992.77 48,152.27 否 - -- -
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交
公司 2026 年上半年日常关联交易实际发生总额控制在预计范围内，日常
易进行总金额预计的，在报告期内
关联交易实际发生情况与预计不存在较大差异
的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用
的原因（如适用）
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公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
存款业务
本期发生额
每日最高
关联关 存款利 期初余额 本期合计存 本期合计取 期末余额
关联方 存款限额
系 率范围 （万元） 入金额（万 出金额（万 （万元）
（万元）
元） 元）
中粮财务 同受中
有限责任 粮集团 650,000.00 116,364.27 4,212,812.93 4,217,571.65 111,605.55
.15%
公司 控制
贷款业务
本期发生额
贷款
关联关 贷款额度 期初余额 本期合计贷 本期合计还 期末余额
关联方 利率
系 （万元） （万元） 款金额（万 款金额（万 （万元）
范围
元） 元）
中粮财务 同受中
有限责任 粮集团 650,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公司 控制
□适用 √不适用
根据公司 2021 年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司受托经营
管理中粮集团下属子公司中粮集团（深圳）有限公司全部经营管理业务。报告期内，公司收到中粮集
团（深圳）有限公司受托管理费共 25 万元（含税）。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
序号 临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
巨潮资讯网
（www.cninfo.com.cn）
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
十二、重大合同及其履行情况
（1）托管情况
托管情况说明：根据公司 2021 年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，
公司作为受托方，与中粮集团（深圳）有限公司签订了委托经营管理合同，具体情况请见上文“其他重
大关联交易”。
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
公司报告期不存在重大租赁情况。
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
反担保 是否
担保额度 担保物
实际发生 实际担 情况 是否履 为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 （如 担保期
日期 保金额 （如 行完毕 联方
披露日期 有）
有） 担保
深圳中益长昌 连带责任
投资有限公司 保证
连带责任
北京恒合悦兴 股权质
置业有限公司 押
权质押
连带责任
绍兴元昊置业 股权质
有限公司 押
权质押
武汉地悦小镇
连带责任
房地产开发有 2024.6.7 14,700 2024.11.27 9,555 无 无 2.5 年 否 否
保证
限公司
苏州吴江锐泽 连带责任
置业有限公司 保证
北京恒合悦兴 连带责任
置业有限公司 保证
报告期内对外担保
报告期内审批的对外担保
额度合计（A1）
（A2）
报告期末实际对外
报告期末已审批的对外担
保额度合计（A3）
（A4）
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公司对子公司的担保情况
反担保 是否
担保额度 担保物
实际发生 实际担 情况 是否履 为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 （如 担保期
日期 保金额 （如 行完毕 联方
披露日期 有）
有） 担保
重庆泽悦实业 连带责任
有限公司 保证
中粮（深圳）
连带责任
智汇置业有限 2019.5.8 300,000 2020.3.13 93,000 无 无 6年 是 否
保证
公司
北京燕都水韵
连带责任
房地产开发有 2020.5.23 1,050,000 2021.1.26 4,000 无 无 18 年 否 否
保证
限公司
中粮（北京）
连带责任
农业生态谷发 2021.7.24 100,000 无 无 22 年 否 否
保证
展有限公司
中粮地产发展
连带责任
（深圳）有限 2022.6.16 200,000 无 无 6年 否 否
保证
公司
张家口悦乾房
连带责任
地产开发有限 2023.6.19 1,500,000 2023.11.15 39,000 无 无 7年 否 否
保证
公司
中粮地产集团
连带责任
深圳工业发展 2023.6.19 650,000 2024.4.23 55,000 无 无 15 年 否 否
保证
有限公司
昆明鸿悦房地 股权质
股权质
产开发有限公 2023.6.19 650,000 2024.5.6 58,099 押、连带 无 8年 是 否
押
司 责任保证
眉山加悦置业 连带责任
有限公司 保证
沈阳市和诚房
连带责任
地产开发有限 2024.9.25 21,720 无 无 5.5 年 否 否
保证
公司
成都花悦府房
连带责任
地产开发有限 2024.6.7 650,000 2024.11.6 30,000 无 有 5年 否 否
保证
公司
重庆悦鼎房地
连带责任
产开发有限公 2024.12.13 30,000 无 无 6年 否 否
保证
司
深圳市锦峰城 股权质
股权质
房地产开发有 2025.1.21 110,000 押、连带 无 11 年 否 否
押
限公司 责任保证
深圳市宝安三 连带责任
联有限公司 保证
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
深圳市创芯置 连带责任
业有限公司 保证
眉山加悦置业 连带责任
有限公司 保证
中粮地产集团
连带责任 土地抵
深圳房地产开 2025.5.22 1,050,000 2025.7.19 14,400 无 5.5 年 否 否
保证 押
发有限公司
眉山加悦置业 连带责任
有限公司 保证
昆明鸿悦房地 股权质
股权质
产开发有限公 2026.5.23 1,050,000 2026.6.8 28,270 押、连带 无 7年 否 否
押
司 责任保证
报告期内对子公司
报告期内审批对子公司担
保额度合计（B1）
计（B2）
报告期末对子公司
报告期末已审批的对子公 3,124,438
实际担保余额合计 761,609
司担保额度合计（B3）
（B4）
子公司对子公司的担保情况
反担保 是否
担保额度 担保物
实际发生 实际担 情况 是否履 为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 （如 担保期
日期 保金额 （如 行完毕 联方
披露日期 有）
有） 担保
陕西鼎安置业 连带责任
有限公司 保证
Bapton
连带责任
Company 2022.6.30 750,000 2022.10.18 170,273 无 无 5年 否 否
Limited 保证
陕西鼎安置业 连带责任
有限公司 保证
陕西鼎安置业 连带责任
有限公司 保证
南昌嘉悦房地
连带责任
产开发有限公 2023.6.21 66,300 无 无 11 年 否 否
保证
司 2023.6.19 650,000
陕西鼎安置业 连带责任
有限公司 保证
成都天府辰悦 连带责任
置业有限公司 保证
重庆悦致渝房
股权质
地产开发有限 2025.5.22 950,000 2025.9.26 26,500 股权质押 有 3年 否 否
押
公司
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
眉山加悦置业 土地抵
有限公司 押
西单大悦城有 股权质
限公司 押
股权质
佑城有限公司 2025.11.13 420,000 质押担保 无 1年 否 否
押
重庆泽悦实业 连带责任
有限公司 保证
南京悦锦成房 连带责任
地产有限公司 保证
报告期内对子公司
报告期内审批对子公司担
保额度合计（C1）
计（C2）
报告期末对子公司
报告期末已审批的对子公
司担保额度合计（C3）
（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际
报告期内审批担保额度合
计（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末实际担保
报告期末已审批的担保额
度合计（A3+B3+C3）
（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的
比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余
额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对
象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 2,225,813.45
上述三项担保金额合计（D+E+F） 3,721,045.56
公司分别于 2025 年 3 月 29 日、5 月 9 日、7 月 16 日、11 月
暨担保进展的公告》《关于对外担保进展的公告》《关于为
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任
控股子公司眉山加悦置业有限公司提供担保及担保进展的公
或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况
告》《关于对外担保进展的公告》《关于提供担保及担保进
说明（如有）
展的公告》《关于对外担保进展的公告》，公司为控股子公
司武汉裕灿房地产开发有限公司、成都花悦府房地产开发有
限公司、眉山加悦置业有限公司承担担保责任。
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
注 1：Bapton Company Limited、佑城有限公司、熙安有限公司担保币种为美元，根据 2026 年 6 月 30 日汇率折算
为人民币。
注 2：上述担保金额为签订保证借款合同金额，非实际承担担保责任金额。
注 3：报告期内审议通过的 200 亿元担保额度包括公司对子公司的担保以及子公司对子公司的担保，上表汇总数
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
据未重复计算。
采用复合方式担保的具体情况说明
份有限公司大兴支行签订的借款合同提供复合连带责任保证。
杭州分行-签订的借款合同提供复合连带责任保证。
通银行昆明西区支行签订的借款合同提供复合连带责任保证。
公司与中信银行深圳分行签订的借款合同提供复合连带责任保证。
公司与中信银行深圳分行签订的借款合同提供复合连带责任保证。
公司报告期不存在委托理财。
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内
接待对象类 调研的基本
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 容及提供的资
型 情况索引
料
价值在线 机构、个人 营情况及主要 巨潮资讯网
板块经营情况
十四、其他重大事项的说明
为响应商业不动产 REITs 试点的政策号召，进一步释放公司成熟物业的投资价值，完善公司商业
不动产全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司核心竞争力和可持续发展能力，公司于 2026 年 7
月 10 日召开第十二届董事会第三次会议审议通过了《关于开展商业不动产 REITs 申报发行工作及相关
授权事项的议案》，董事会同意以控股子公司中粮置业投资有限公司为原始权益人，以其全资子公司
大悦城（天津）有限公司持有的资产开展商业不动产 REITs 的申报发行工作。2026 年 7 月 27 日公司
股东会审议通过该事项。本次商业不动产 REITs 申报发行已于 7 月 29 日正式获证监会、深交所受理，
目前尚需相关监管机构审批同意。
十五、公司子公司重大事项
□适用 √不适用
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积
比例 发行 送 小 比例
数量 金转 其他 数量
（%） 新股 股 计 （%）
股
一、有限售条
件股份
股
人持股
资持股
其中：境
内法人持股
境内自
然人持股
股
其中：境
外法人持股
境外自
然人持股
二、无限售条
件股份
普通股
市的外资股
市的外资股
三、股份总数 4,286,313,339 100 0 0 0 0 0 4,286,313,339 100
股份变动的原因
□适用 √不适用
股份变动的批准情况
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
□适用 √不适用
股份变动的过户情况
□适用 √不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 √不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 √不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产
等财务指标的影响
□适用 √不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
□适用 √不适用
二、证券发行与上市情况
详细信息请见第七节“债券相关情况”。
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东总
报告期末普通股股东总数 86,525 -
数（如有）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
质押、标
持有 记或冻
有限 结情况
股东性 持股比 报告期内增 售条 持有无限售条
股东名称 报告期末数量 股
质 例 减变动情况 件的 件的股份数量
股份 份 数
数量 状 量
态
境外法
明毅有限公司 49.28% 2,112,138,742 - - 2,112,138,742 - -
人
国有法
中粮集团有限公司 20.00% 857,354,140 - - 857,354,140 - -
人
太平人寿保险有限
基金、
公司－传统－普通
理财产 1.98% 84,716,532 -173,071,200 - 84,716,532 - -
保险产品
品等
-022L-CT001 深
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
香港中央结算有限 境外法
公司 人
境内自
徐开东 0.73% 31,088,240 +1,210,400 - 31,088,240 - -
然人
境内自
张忱业 0.44% 18,667,637 +40,500 - 18,667,637 - -
然人
境内自
唐永江 0.43% 18,426,706 +1,303,600 - 18,426,706 - -
然人
平安中证 500 指数
基金、
增强股票型养老金
理财产 0.42% 17,845,101 +17,845,101 - 17,845,101 - -
产品－中国工商银
品等
行股份有限公司
中国工商银行股份
有限公司－南方中 基金、
证全指房地产交易 理财产 0.31% 13,403,100 +2,494,700 - 13,403,100 - -
型开放式指数证券 品等
投资基金
中国对外经济贸易
信托有限公司－外 基金、
贸信托－仁桥泽源 理财产 0.29% 12,537,943 +12,537,943 - 12,537,943 - -
股票私募证券投资 品等
基金
战略投资者或一般法人因配
售新股成为前 10 名股东的情 不适用
况（如有）
前十名股东中，明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在
上述股东关联关系或一致行 关联关系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知
动的说明 是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一
致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决
不适用
权、放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户
不适用
的特别说明（如有）
前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
明毅有限公司 2,112,138,742 人民币普通股 2,112,138,742
中粮集团有限公司 857,354,140 人民币普通股 857,354,140
太平人寿保险有限公司－传
统－普通保险产品 84,716,532 人民币普通股 84,716,532
-022L-CT001 深
香港中央结算有限公司 31,272,578 人民币普通股 31,272,578
徐开东 31,088,240 人民币普通股 31,088,240
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
张忱业 18,667,637 人民币普通股 18,667,637
唐永江 18,426,706 人民币普通股 18,426,706
平安中证 500 指数增强股票型
养老金产品－中国工商银行 17,845,101 人民币普通股 17,845,101
股份有限公司
中国工商银行股份有限公司
－南方中证全指房地产交易 13,403,100 人民币普通股 13,403,100
型开放式指数证券投资基金
中国对外经济贸易信托有限
公司－外贸信托－仁桥泽源 12,537,943 人民币普通股 12,537,943
股票私募证券投资基金
前 10 名无限售条件股东之间，
明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在关联关系，属于
以及前 10 名无限售条件股东
中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关
和前 10 名股东之间关联关系
联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人。
或一致行动的说明
股东徐开东通过国金证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
前 10 名普通股股东参与融资 8,645,240 股，普通账户持有 22,443,000 股，实际合计持有 31,088,240 股;公
融券业务情况说明（如有） 司股东唐永江通过华泰证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事和高级管理人员持股变动
公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2025 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
公司报告期实际控制人未发生变更。
六、优先股相关情况
报告期公司不存在优先股。
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
第七节 债券相关情况
一、企业债券
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
单位：万元
债券 债券 债券 还本付 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率
简称 代码 余额 息方式 场所
中粮置业投
资有限公司
向专业投资 22 中
者公开发行 粮 02
公司债券
(第一期)(品
种二)
大悦城控股
采用单
集团股份有
利按年
限公司
计息，
向专业投资 148102 2022-10-27 2022-10-27 2027-10-27 150,000 2.25%
悦 01 利。每
者公开发行
年付息
公司债券
一次， 深圳
(第一期)(品
到期一 证券
种一)
次还 交易
大悦城控股
本，最 所
集团股份有
后一期
限公司
利息随
向专业投资 148141 2022-12-19 2022-12-19 2027-12-19 74,000 2.15%
悦 02 兑付一
者公开发行
起支
公司债券
付。
(第二期)(品
种一)
大悦城控股
集团股份有
限公司
悦 01
向专业投资
者公开发行
公司债券
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
债券 债券 债券 还本付 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率
简称 代码 余额 息方式 场所
(第一期)(品
种一)
中粮置业投
资有限公司
向专业投资 148228 2023-4-17 2023-4-17 2028-4-17 0 3.34%
粮 01
者公开发行
公司债券
(第一期)
中粮置业投
资有限公司
向专业投资 148570 2024-1-18 2024-1-18 2029-1-18 70,000 3.13%
粮 01
者公开发行
公司债券
（第一期）
大悦城控股
集团股份有
限公司
向专业投资 133991 2025-03-26 2025-03-26 2029-03-26 110,000 2.45%
悦 01
者非公开发
行公司债券
（第一期）
(品种一)
大悦城控股
集团股份有
限公司
向专业投资 133992 2025-03-26 2025-03-26 2030-03-26 50,000 2.60%
悦 02
者非公开发
行公司债券
（第一期）
(品种二)
大悦城控股
集团股份有
限公司
向专业投资 134376 2025-7-28 2025-7-28 2029-7-28 80,000 2.2%
悦 03
者非公开发
行公司债券
（第二期）
(品种一)
大悦城控股
集团股份有 134377 2025-7-28 2025-7-28 2030-7-28 120,000 2.41%
悦 04
限公司
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
债券 债券 债券 还本付 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率
简称 代码 余额 息方式 场所
向专业投资
者非公开发
行公司债券
（第二期）
(品种二)
大悦城控股
集团股份有
限公司
向专业投资 134772 2026-1-19 2026-1-19 2030-1-19 100,000 2.81%
悦 01
者非公开发
行公司债券
（第一期）
(品种一)
大悦城控股
集团股份有
限公司
向专业投资 134863 2026-3-9 2026-3-9 2030-3-9 76,000 3.00%
悦 03
者非公开发
行公司债券
（第二期）
(品种一)
大悦城控股
集团股份有
限公司
向专业投资 520022 2026-4-23 2026-4-23 2030-4-23 50,000 2.08%
悦 05
者非公开发
行公司债券
（第三期）
(品种一)
大悦城控股
集团股份有
限公司
向专业投资 520023 2026-4-23 2026-4-23 2031-4-23 50,000 2.40%
悦 06
者非公开发
行公司债券
（第三期）
(品种二)
投资者适当性安排（如有） 面向合格投资者（专业投资者）发行
根据《债券交易规则》第 3.1.3 条，债券交易方式相关操作安排如下：
适用的交易机制 1．公开发行债券的现券交易可采用匹配成交、点击成交、询价成交、竞买
成交及协商成交交易方式。
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
债券 债券 债券 还本付 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日
利率
简称 代码 余额 息方式 场所
商成交交易方式。
是否存在终止上市交易的风
无
险（如有）和应对措施
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
根据《大悦城控股集团股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说
明书》的约定，公司选择下调票面利率，并发布了提示性公告。“23 大悦 01”的债券持有人在回售登记
期内（2025 年 12 月 4 日至 2025 年 12 月 8 日、2025 年 12 月 26 日）选择将其所持有的“23 大悦 01”全
部或部分回售给公司，回售价格为 100 元/张（不含利息），回售资金发放日为 2026 年 1 月 19 日。“23
大悦 01”在回售登记期内回售数量 20,000,000 张，回售金额 2,000,000,000.00 元。公司于 2026 年 1 月
/张，“23 大悦 01”剩余托管数量 10,000,000 张。
根据《中粮置业投资有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》
的约定, 中粮置业选择下调票面利率，并发布了提示性公告。“23 中粮 01”债券持有人在回售登记期内
（2026 年 3 月 20 日至 2026 年 3 月 26 日期间的交易日）选择将其持有的全部或部分债券回售给中粮置
业，回售价格为 100 元/张（不含利息），回售资金发放日为 2026 年 4 月 17 日。“23 中粮 01”在回售登
记期有效回售申报数量为 10,000,000 张，回售金额 1,000,000,000.00 元（不含利息），剩余未回售债券
数量为 0 张。本次回售为全额回售，“23 中粮 01”在深圳证券交易所摘牌日为 2026 年 4 月 17 日。
□适用 √不适用
者权益的影响
□适用 √不适用
三、非金融企业债务融资工具
单位：万元
债券余 还本付 交易场
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率
额 息方式 所
大悦城控 利息每
股集团股 102400704 2024-3-28 2024-3-28 2029-3-28 200,000 3.18% 年 支 付
MTN001 市场
份有限公 一次，
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
司 2024 年 最后一
度第一期 期利息
中期票据 随本金
一起支
大悦城控
付
股集团股
份有限公 24 大悦城 银行间
司 2024 年 MTN002 市场
度第二期
中期票据
大悦城控
股集团股
份有限公 24 大悦城 银行间
司 2024 年 MTN003 市场
度第三期
中期票据
中粮置业
投资有限
公司 2024 24 中粮置业 银行间
年度第一 MTN001 市场
期中期票
据（注）
中粮置业
投资有限
公司 2025 25 中粮置业 银行间
年度第一 MTN001 市场
期中期票
据（注）
投资者适当性安排（如有） 面向合格投资者发行
适用的交易机制 在银行间市场挂牌转让或交易
是否存在终止上市交易的风险（如
无
有）和应对措施
注：24 中粮置业 MTN001 期限为 3+N，25 中粮置业 MTN001 期限为 2+N
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
□适用 √不适用
□适用 √不适用
者权益的影响
□适用 √不适用
四、可转换公司债券
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
□适用 √不适用
根据相关法规，公司存续面向普通投资者交易的债券的，应当披露截至报告期末公司近两年的主
要会计数据和财务指标。截至报告期末，公司无存续面向普通投资者交易的债券。
大悦城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告
第八节 财务报告
一、审计报告
公司半年度报告未经审计。
二、财务报表（附后）
三、财务报表附注（附后）
大悦城控股集团股份有限公司
财务报告
索引 页码
公司财务报告
—合并资产负债表 1-2
—母公司资产负债表 3-4
—合并利润表 5
—母公司利润表 6
—合并现金流量表 7
—母公司现金流量表 8
—合并股东权益变动表 9-10
—母公司股东权益变动表 11-12
—财务报表附注 13-147
合并资产负债表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2026 年 06 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 五、1 20,261,772,103.66 20,074,938,868.80
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 五、2 498,448,234.31 401,081,313.46
应收款项融资
预付款项 五、4 281,761,326.12 204,214,421.61
其他应收款 五、3 13,100,624,512.59 13,098,811,186.10
其中：应收利息
应收股利 五、3 7,450,000.00 7,450,000.00
存货 五、5 54,639,153,407.32 60,472,438,029.53
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 五、6 355,521,646.00 847,174,965.44
其他流动资产 五、7 4,975,452,291.45 5,133,371,475.49
流动资产合计 94,112,733,521.45 100,232,030,260.43
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 五、8 13,754,252,839.96 13,741,627,379.15
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 五、9 6,235,120.16 9,232,670.72
投资性房地产 五、10 35,516,307,240.11 35,647,489,839.93
固定资产 五、11 2,837,491,049.51 3,017,776,023.53
在建工程 五、12 20,953,266.19 2,987,710.22
生产性生物资产 五、13
使用权资产 五、14 424,993,620.05 448,120,827.32
无形资产 五、15 1,378,713,538.65 1,413,245,246.13
开发支出
商誉 五、16 228,736,973.03 228,736,973.03
长期待摊费用 五、17 137,923,805.11 105,871,986.13
递延所得税资产 五、18 920,589,404.72 788,801,534.26
其他非流动资产 五、19 1,598,308,762.97 1,380,466,572.80
非流动资产合计 56,824,505,620.46 56,784,356,763.22
资产总计 150,937,239,141.91 157,016,387,023.65
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
合并资产负债表(续)
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2026 年 06 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 五、21 3,967,003,122.12 2,454,840,928.33
交易性金融负债
衍生金融负债 五、22 9,889,810.06
应付票据
应付账款 五、23 11,381,732,801.18 13,419,407,889.64
预收款项 五、25 298,077,592.86 296,995,153.77
合同负债 五、26 8,597,894,789.91 13,950,604,344.46
应付职工薪酬 五、27 359,991,672.78 385,196,053.31
应交税费 五、28 2,601,070,854.80 2,753,938,703.08
其他应付款 五、24 18,423,228,810.93 19,831,971,562.30
其中：应付利息
应付股利 五、24 734,402,138.27 489,255,253.39
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 五、29 12,687,267,024.64 12,329,590,344.70
其他流动负债 五、30 768,297,814.54 1,229,362,994.15
流动负债合计 59,084,564,483.76 66,661,797,783.80
非流动负债：
长期借款 五、31 41,296,763,598.97 36,874,607,757.83
应付债券 五、32 9,970,286,097.42 11,749,219,552.75
租赁负债 五、33 392,139,372.25 413,695,241.51
长期应付款
预计负债 五、34 57,452,043.68 56,894,233.21
递延收益 五、35 1,032,965,176.79 1,042,556,234.42
递延所得税负债 五、18 1,684,521,705.90 1,650,259,096.36
其他非流动负债 五、36 2,864,620,724.58 2,880,044,180.21
非流动负债合计 57,298,748,719.59 54,667,276,296.29
负债合计 116,383,313,203.35 121,329,074,080.09
股东权益：
股本 五、37 4,286,313,339.00 4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积 五、38 10,490,205,043.79 10,466,171,969.39
减：库存股
其他综合收益 五、39 -272,368,020.38 -549,068,689.24
专项储备
盈余公积 五、40 1,300,879,041.96 1,300,879,041.96
未分配利润 五、41 -5,945,684,211.44 -5,223,177,311.84
归属于母公司股东权益合计 9,859,345,192.93 10,281,118,349.27
少数股东权益 24,694,580,745.63 25,406,194,594.29
股东权益合计 34,553,925,938.56 35,687,312,943.56
负债和股东权益总计 150,937,239,141.91 157,016,387,023.65
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
母公司资产负债表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2026 年 06 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,929,793,446.63 1,612,890,526.86
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十五、1 12,128,628.80 13,006,962.60
应收款项融资
预付款项 10,131,979.60 1,368,062.29
其他应收款 十五、2 28,345,031,389.18 27,659,509,215.14
其中：应收利息
应收股利 十五、2.1 1,970,000,000.00 1,970,000,000.00
存货 119,481,175.52 173,229,744.32
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 4,068,981,287.22 4,611,212,322.48
其他流动资产 186,346,900.10 186,171,420.79
流动资产合计 34,671,894,807.05 34,257,388,254.48
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十五、3 28,403,859,278.77 28,404,640,164.91
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 5,725,446.15 8,722,996.71
投资性房地产 4,266,199,650.79 4,330,320,315.41
固定资产 84,095,710.96 86,724,244.61
在建工程
使用权资产
无形资产 6,877,796.70 7,936,787.67
商誉
长期待摊费用 394,978.97 512,681.40
递延所得税资产
其他非流动资产 2,482,578,129.56 1,611,578,129.56
非流动资产合计 35,249,730,991.90 34,450,435,320.27
资产总计 69,921,625,798.95 68,707,823,574.75
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
母公司资产负债表(续)
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2026 年 06 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 85,653,517.56 147,503,476.23
预收款项 60,109.33 64,309.33
合同负债 19,584,491.17 73,430,688.42
应付职工薪酬 7,341,508.61 8,880,173.86
应交税费 372,052,541.98 365,783,676.53
其他应付款 25,220,101,562.68 27,942,092,298.91
其中：应付利息
应付股利 1,547,569.47 1,547,569.47
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 5,710,624,285.05 2,993,493,937.30
其他流动负债 285,697.18 6,548,620.97
流动负债合计 31,415,703,713.56 31,537,797,181.55
非流动负债：
长期借款 4,089,099,227.95 3,566,599,227.95
应付债券 9,970,286,097.42 10,549,867,824.92
租赁负债
长期应付款
预计负债
递延收益 990,962,120.82 1,007,635,223.28
递延所得税负债 894,550,699.31 907,850,500.31
其他非流动负债 4,386,905,063.51 2,635,905,063.51
非流动负债合计 20,331,803,209.01 18,667,857,839.97
负债合计 51,747,506,922.57 50,205,655,021.52
股东权益:
股本 4,286,313,339.00 4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积 7,911,453,687.03 7,911,453,687.03
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 914,516,937.71 914,516,937.71
未分配利润 5,061,834,912.64 5,389,884,589.49
股东权益合计 18,174,118,876.38 18,502,168,553.23
负债和股东权益总计 69,921,625,798.95 68,707,823,574.75
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
合并利润表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2026 年 1-6 月 2025 年 1-6 月
一、营业总收入 12,229,841,133.39 15,231,451,986.15
其中:营业收入 五、42 12,229,841,133.39 15,231,451,986.15
二、营业总成本 11,790,890,714.55 13,016,586,355.64
其中：营业成本 五、42 9,231,955,924.62 9,695,147,904.22
税金及附加 五、43 359,855,441.27 1,094,828,094.81
销售费用 五、44 646,876,031.23 609,577,723.81
管理费用 五、45 629,570,461.90 604,350,318.20
研发费用 五、46 353,207.55 3,039,022.31
财务费用 五、47 922,279,647.98 1,009,643,292.29
其中：利息费用 五、47 1,027,111,874.53 1,128,702,811.33
利息收入 五、47 142,395,687.28 200,558,969.07
加：其他收益 五、48 2,879,247.83 8,302,913.07
投资收益（损失以“－”号填列） 五、49 -108,316,464.87 -430,480,535.49
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 五、49 -108,595,430.36 -431,146,402.15
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 五、50 -2,997,550.56
信用减值损失（损失以“－”号填列） 五、51 -10,593,844.29 -33,942,844.56
资产减值损失（损失以“－”号填列） 五、52 -294,496,179.71 -339,647,744.45
资产处置收益（损失以“－”号填列） 五、53 320,953,324.12 3,498,824.80
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 346,378,951.36 1,422,596,243.88
加：营业外收入 五、54 36,936,857.53 30,076,014.11
减：营业外支出 五、55 63,071,328.64 6,582,587.68
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 320,244,480.25 1,446,089,670.31
减：所得税费用 五、56 642,155,498.29 698,465,157.82
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -321,911,018.04 747,624,512.49
（一）按经营持续性分类 -321,911,018.04 747,624,512.49
（二）按所有权归属分类 -321,911,018.04 747,624,512.49
六、其他综合收益的税后净额 320,192,406.04 125,974,726.28
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 276,700,668.86 76,506,336.10
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 五、39 276,700,668.86 76,506,336.10
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 43,491,737.18 49,468,390.18
七、综合收益总额 -1,718,612.00 873,599,238.77
归属于母公司股东的综合收益总额 -445,806,230.74 185,111,180.41
归属于少数股东的综合收益总额 444,087,618.74 688,488,058.36
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 十七、2 -0.17 0.03
（二）稀释每股收益（元/股） 十七、2 -0.17 0.03
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
母公司利润表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2026 年 1-6 月 2025 年 1-6 月
一、营业收入 十五、4 235,692,556.74 6,125,372,943.44
减：营业成本 十五、4 135,054,455.24 1,055,526,131.19
税金及附加 11,354,666.21 338,696,264.78
销售费用 7,701,977.62 88,340,418.08
管理费用 43,590,497.21 50,740,927.14
研发费用 397,727.55 3,110,088.02
财务费用 382,750,185.86 420,330,270.49
其中：利息费用 461,335,062.74 516,804,760.75
利息收入 78,885,413.96 96,880,577.52
加：其他收益 116,463.38 775,022.28
投资收益（损失以“－”号填列） 十五、5 -635,691.22 14,056,755.79
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -680,886.14 -1,123,314.80
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“－”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -2,997,550.56
信用减值损失（损失以“－”号填列） 82,389.17 -2,310,567,637.90
资产减值损失（损失以“－”号填列） -113,900,000.00
资产处置收益（损失以“－”号填列） 92,757.57
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -348,591,342.18 1,759,085,741.48
加：营业外收入 7,259,474.27 2,012,611.12
减：营业外支出 17,609.94 33,984.56
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -341,349,477.85 1,761,064,368.04
减：所得税费用 -13,299,801.00 968,668,838.01
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -328,049,676.85 792,395,530.03
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -328,049,676.85 792,395,530.03
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 -328,049,676.85 792,395,530.03
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
合并现金流量表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2026 年 1-6 月 2025 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,184,455,043.86 11,002,650,753.83
收到的税费返还 34,501,566.28 65,830,115.67
收到其他与经营活动有关的现金 五、58 3,535,880,698.95 3,406,422,400.83
经营活动现金流入小计 10,754,837,309.09 14,474,903,270.33
购买商品、接受劳务支付的现金 5,044,178,319.45 5,293,109,730.72
支付给职工以及为职工支付的现金 799,910,561.20 854,941,538.15
支付的各项税费 1,532,445,374.50 1,721,245,875.54
支付其他与经营活动有关的现金 五、58 3,593,231,199.70 3,918,533,645.07
经营活动现金流出小计 10,969,765,454.85 11,787,830,789.48
经营活动产生的现金流量净额 -214,928,145.76 2,687,072,480.85
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 37,900,000.00
取得投资收益收到的现金 42,274,751.13 78,697,292.58
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 2,409,436.37 56,349,577.29
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 90,293,466.94
收到其他与投资活动有关的现金 五、58 191,635,304.98 144,880,840.00
投资活动现金流入小计 326,612,959.42 317,827,709.87
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 804,362,769.75 288,706,951.01
投资支付的现金 91,105,149.13
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 五、58 203,485,003.33 275,650,000.00
投资活动现金流出小计 1,098,952,922.21 564,356,951.01
投资活动产生的现金流量净额 -772,339,962.79 -246,529,241.14
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款所收到的现金 15,840,615,032.37 7,114,555,628.16
收到其他与筹资活动有关的现金 五、58 320,518,900.65 123,098,300.00
筹资活动现金流入小计 16,161,133,933.02 7,237,653,928.16
偿还债务所支付的现金 10,904,875,946.45 10,871,163,487.81
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 1,176,861,449.62 1,391,887,253.43
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 3,071,662.25 115,102,713.39
支付其他与筹资活动有关的现金 五、58 2,889,980,223.49 514,238,222.45
筹资活动现金流出小计 14,971,717,619.56 12,777,288,963.69
筹资活动产生的现金流量净额 1,189,416,313.46 -5,539,635,035.53
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -7,944,065.29 -8,975,798.87
五、现金及现金等价物净增加额 194,204,139.62 -3,108,067,594.69
加：期初现金及现金等价物余额 19,702,156,941.28 26,873,063,587.60
六、期末现金及现金等价物余额 五、59 19,896,361,080.90 23,764,995,992.91
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
母公司现金流量表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2026 年 1-6 月 2025 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 133,554,126.26 1,552,459,154.01
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 5,454,447,125.38 11,064,199,528.98
经营活动现金流入小计 5,588,001,251.64 12,616,658,682.99
购买商品、接受劳务支付的现金 88,194,056.12 123,892,429.19
支付给职工以及为职工支付的现金 25,482,028.96 44,048,872.83
支付的各项税费 10,017,639.71 85,039,114.40
支付其他与经营活动有关的现金 6,275,423,089.96 11,617,539,949.37
经营活动现金流出小计 6,399,116,814.75 11,870,520,365.79
经营活动产生的现金流量净额 -811,115,563.11 746,138,317.20
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 733,424,203.93
取得投资收益收到的现金 176,312.18 53,189,421.21
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 3,555.25 37,299,359.60
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 789,335,757.09 2,093,892,231.49
投资活动现金流入小计 789,515,624.52 2,917,805,216.23
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 50,789.01 1,777,411.79
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,656,704,993.01 2,926,003,388.12
投资活动现金流出小计 1,656,755,782.02 2,927,780,799.91
投资活动产生的现金流量净额 -867,240,157.50 -9,975,583.68
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,808,263,911.41 1,950,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 3,002,000,000.00 1,042,000,000.00
筹资活动现金流入小计 7,810,263,911.41 2,992,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,133,590,000.00 3,053,054,347.22
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 418,315,066.96 510,465,833.20
支付其他与筹资活动有关的现金 3,262,849,899.13 936,502,223.83
筹资活动现金流出小计 5,814,754,966.09 4,500,022,404.25
筹资活动产生的现金流量净额 1,995,508,945.32 -1,508,022,404.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 317,153,224.71 -771,859,670.73
加：期初现金及现金等价物余额 1,612,640,221.92 2,912,302,170.92
六、期末现金及现金等价物余额 1,929,793,446.63 2,140,442,500.19
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
合并股东权益变动表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
归属于母公司股东权益
项目 其他权益工具 减： 股东
专项 其 少数股东权益
股本 优先 永续 其 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权益合计
储备 他
股 债 他 股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 10,466,171,969.39 -549,068,689.24 1,300,879,041.96 -5,223,177,311.84 10,281,118,349.27 25,406,194,594.29 35,687,312,943.56
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本期年初余额 4,286,313,339.00 10,466,171,969.39 -549,068,689.24 1,300,879,041.96 -5,223,177,311.84 10,281,118,349.27 25,406,194,594.29 35,687,312,943.56
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 24,033,074.40 276,700,668.86 -722,506,899.60 -421,773,156.34 -711,613,848.66 -1,133,387,005.00
（一）综合收益总额 276,700,668.86 -722,506,899.60 -445,806,230.74 444,087,618.74 -1,718,612.00
（二）股东投入和减少资本 24,033,074.40 24,033,074.40 -907,474,474.40 -883,441,400.00
（三）利润分配 -248,226,993.00 -248,226,993.00
（四）股东权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 4,286,313,339.00 10,490,205,043.79 -272,368,020.38 1,300,879,041.96 -5,945,684,211.44 9,859,345,192.93 24,694,580,745.63 34,553,925,938.56
法定代表人:姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
合并股东权益变动表（续）
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
归属于母公司股东权益
项目 股东
其他权益工具 减：库 专项 其 少数股东权益
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备 他
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 8,567,061,233.42 -685,537,079.81 1,283,655,649.49 -2,855,683,241.81 10,595,809,900.29 30,958,614,264.94 41,554,424,165.23
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本期期初余额 4,286,313,339.00 8,567,061,233.42 -685,537,079.81 1,283,655,649.49 -2,855,683,241.81 10,595,809,900.29 30,958,614,264.94 41,554,424,165.23
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 76,506,336.10 108,604,844.31 185,111,180.41 281,019,075.36 466,130,255.77
（一）综合收益总额 76,506,336.10 108,604,844.31 185,111,180.41 688,488,058.36 873,599,238.77
（二）股东投入和减少资本 -100,000,000.00 -100,000,000.00
（三）利润分配 -307,468,983.00 -307,468,983.00
（四）股东权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 4,286,313,339.00 8,567,061,233.42 -609,030,743.71 1,283,655,649.49 -2,747,078,397.50 10,780,921,080.70 31,239,633,340.30 42,020,554,421.00
法定代表人:姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
母公司股东权益变动表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 其他权益工具 减：库存
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
优先股 永续债 其他 股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 914,516,937.71 5,389,884,589.49 18,502,168,553.23
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本期期初余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 914,516,937.71 5,389,884,589.49 18,502,168,553.23
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -328,049,676.85 -328,049,676.85
（一）综合收益总额 -328,049,676.85 -328,049,676.85
（二）股东投入和减少资本
（三）利润分配
（四）股东权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 914,516,937.71 5,061,834,912.64 18,174,118,876.38
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
母公司股东权益变动表（续）
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 其他权益工具 减：库存
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
优先股 永续债 其他 股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 897,293,545.24 5,234,874,057.24 18,329,934,628.51
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本期期初余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 897,293,545.24 5,234,874,057.24 18,329,934,628.51
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 792,395,530.03 792,395,530.03
（一）综合收益总额 792,395,530.03 792,395,530.03
（二）股东投入和减少资本
（三）利润分配
（四）股东权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 897,293,545.24 6,027,269,587.27 19,122,330,158.54
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：田佳琳 会计机构负责人：薛晓明
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集
团”）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007 号文批准，于 1983 年 2 月 24 日正式成
立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993 年 2 月，经深圳市宝安区
人民政府以深宝府[1993]15 号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993
年 7 月 10 日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761 号文批准，改组为募集设
立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内
上市内资股（A 股）股票并上市交易，并于 1993 年 10 月 8 日领取深企法字 04498 号（注
册号 19224718-9）企业法人营业执照。
易所深证市字[1993]第 39 号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发
行内资股（A 股）股票 50,000,000 股，发行后公司股份总额达到 200,000,000 股，并于
本公司更名为“深圳市宝恒（集
团）股份有限公司”。
食品（集团）有限公司（后更名为中粮集团有限公司，以下简称中粮集团）签订《股权
转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于 2005 年 5 月 29 日以国资产权
[2005]536 号批复，宝投公司将其所持有的本公司 278,062,500 股国家股转让予中粮集
团。转让后，中粮集团持有本公司 278,062,500 股国家股，占总股本的 59.63%，成为本
公司第一大股东。
团）股份有限公司”。
限公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的
批复》（证监许可[2018]2154 号），证监会核准本公司向 Vibrant Oak Limited（明毅
有限公司）发行 2,112,138,742 股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过
称大悦城地产）9,133,667,644 股普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完成过户。
本公司向明毅有限公司购买资产发行 2,112,138,742 股已于 2019 年 2 月 26 日在深圳证
券交易所上市。本次股份发行后本公司总股本增至 3,925,870,338 股。
开 2019 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有
限公司；本公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。本公司证券代码保持不
变，仍为“000031”。2019 年 3 月 20 日，本公司完成了相关工商变更登记手续，取得
了深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》，本公司已由“中粮地产（集团）股份有
限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。
本公司母公司为 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司），控股股东是中粮集团。
截至 2025 年 12 月 31 日，中粮集团直接持有本公司 20.00%股权，通过明毅有限公司间
接持有 49.28%股权，合计持有本公司 69.28%股权。
本公司法定代表人：姚长林；企业统一社会信用代码：914403001922471899；注册
地址：深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室。总部
办公地址：北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层。
本集团所属行业为房地产业，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出
租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产，本公司及子
公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业、酒店经营。
本财务报表于 2026 年 8 月 28 日由本公司董事会批准报出。根据本公司章程，本财
务报表将提交股东大会审议。
本期合并财务报表范围参见附注七、“在其他主体中的权益”。本期合并财务报表
范围的变化参见附注六、“合并范围的变更”。
二、 财务报表的编制基础
本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及
其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理
委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告
的一般规定》（2023 年修订）的披露相关规定编制。
本集团至本报告期末起至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的
重大事项。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
三、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策
和会计估计，包括金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等，
具体会计政策参见附注三之 11、附注三之 17、附注三之 21 和附注三之 27。
本公司财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的
财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
本集团所属从事房地产产品开发与销售业务之下属子公司正常营业周期通常超过
一年，本集团以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
人民币为本集团境内公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团境内公司以人
民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要
性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：
该事项在本财务报表 重要性标准确定方法
涉及重要性标准判断的披露事项
附注中的披露位置 和选择依据
账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款 五、23 金额超过 2 亿元的
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款 五、24 金额超过 2 亿元的
重要的投资活动 五、58 —
对单一公司的长期股权投资
占本集团净资产的 10%以上
重要的联合营企业 七、3 且本期按权益法核算确认的
投资收益占本集团利润总额
的 10%以上
营业收入占本集团营业收入
重要的非全资子公司 七、1
的 10%以上
账龄超过 1 年的重要合同负债 五、26 金额超过 2 亿元的
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
该事项在本财务报表 重要性标准确定方法
涉及重要性标准判断的披露事项
附注中的披露位置 和选择依据
本期账面价值发生重大变动的合同负债
五、26 金额超过 10 亿元的
情况
公司预计可能或很可能产生
重要或有事项/日后事项/其他重要事项 十二、2；十三；十四
或有义务的事项认定为重要
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合
并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日
以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金
或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中
发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一
单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对
价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外
收入。
本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制
的所有子公司以及企业所控制的结构化主体等。本集团判断控制的标准为，本集团拥有
对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对
被投资方的权力影响其回报金额。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并
时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及
综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数
股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列
示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳
入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权
之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情
况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享
有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负
债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务
报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取
得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，
同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当
期投资损益。
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相
关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产
享有权利的合营安排。
对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的
负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关
的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易
产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之
现金等价物指持有期限短（一般为从购买日起三个月内到期）不超过 3 个月、流动性强、
易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
（1） 外币交易
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资
产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生
的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与
原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收
到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货
币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。
（2） 外币财务报表的折算
本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资
产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除
“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采
用当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，
在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的当期加权平均汇率或
交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
（1） 金融工具的确认和终止确认
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产，即将之前确认的金融资产从资产负债表中予
以转出：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权
利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且
实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没
有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有
金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债
的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处
理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。
（2） 金融资产分类和计量方法
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产
的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资
产进行重分类。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收
账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格
进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当
期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融
资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定
日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该
分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款、一年内到期
的非流动资产、其他非流动资产等。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金
融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本
金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收
入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他
综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综
合收益转出，计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他债权投资、应收
款项融资。
本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利
收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变
动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合
收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产
为其他权益工具投资。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期
会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：交
易性金融资产、其他非流动金融资产。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
（3） 金融负债分类、确认依据和计量方法
除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不
符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负
债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成
本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易
费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），
包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，
（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身
信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期
损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或
扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金
额）计入当期损益。
（4） 金融资产减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失
准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的
信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之
间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损失分别进
行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未
来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后信用风险已显著增
加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
失计量损失准备；金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团
按照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产，本集团假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣
除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照
其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期
的预期信用损失计量损失准备。
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或
涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收
款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为
不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合依据
组合 1 应收银行承兑汇票。
组合 2 应收账款及其他应收款--应收中粮集团有限公司及其控制的企业的应收项。
组合 3 应收账款及其他应收款--应收政府有关机构款项、保证金、押金、定金等。
组合 4 其他应收款--应收合营企业、联营企业及其他关联方款项。
组合 5 应收账款及其他应收款-除上述组合之外的应收款项。
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（5） 金融资产转移的确认依据和计量方法
对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未
放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价
值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资产的
业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合
同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而
收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中
对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融
资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资
产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和
财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收
到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
（6） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避
免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可
能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集
团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现
金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的
资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是
发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益
工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益
工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是
完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品
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的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和
金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担
了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，
则该工具应当分类为金融负债。
（7） 衍生金融工具
本集团使用衍生金融工具，例如以外汇远期合同、商品远期合同和利率互换，分别
对汇率风险、商品价格风险和利率风险进行套期。衍生金融工具初始以衍生交易合同签
订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金
融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。
除与套期会计有关外，衍生工具公允价值变动产生的利得或损失直接计入当期损益。
（8） 财务担保合同
财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，本集团向
蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值
计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同外，
其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初
始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计
量。
（9） 金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足
下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认
金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或
同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（1） 存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发
产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为其他存货。
（2） 存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他成
本。符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实际成
本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租开发产
品按实际成本入账，按本集团同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。出租开发产
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品出售时，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。
非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发
生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在取得
时按实际成本入账。
（3） 存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，
以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提
取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁
多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售
的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，
合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可
变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额
计入当期损益。
（4） 存货的盘存制度为永续盘存制。
（5） 低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。
（1） 合同资产
合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于
时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中
一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款
权利作为合同资产。
合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述 11.（4）金融资产减值相关内容描
述。
（2） 合同负债
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合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
（1） 与合同成本有关的资产金额的确定方法
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，
合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动
资产和其他非流动资产中。
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资
产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了
本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取
得成本确认为一项资产；如果该资产摊销期限不超过一年的，本集团选择在发生时计入
当期损益。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本
集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得
合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2） 与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行
摊销，计入当期损益。
（3） 与合同成本有关的资产的减值
本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部
分计提减值准备，并确认为资产减值损失：①企业因转让与该资产相关的商品预期能够
取得的剩余对价；②为转让该相关商品估计将要发生的成本。计提减值准备后，如果以
前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提
的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准
备情况下该资产在转回日的账面价值。
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权
益性投资。
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（1） 重大影响、共同控制的判断
本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，
是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％
以上但低于 50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据
表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。
本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有
权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共
有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排
相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
（2） 会计处理方法
本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。
通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控
制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资
产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；
除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支
付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投
资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
投资成本；
本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权
投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生
的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或
利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投
资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整
长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当
期损益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有
者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资
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单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业
务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本集团的部分（内部交
易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本
集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。
采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者
权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。
因处置部分股权后剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收
益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，
按比例结转入当期投资收益。
因处置部分股权后丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权确认金融资产，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置
对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认金融资产，
处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价
值与账面价值间的差额计入当期损益。
集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交
易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失
控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的
股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时
再一并转入丧失控制权的当期损益。
本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包
括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。本
集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照
本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
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本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管
理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以
确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、酒店业家具、房屋装
修、办公设备及其他等。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定
资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净
残值率、折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－50 0－10 1.8—5
机器设备 10-15 5 6.3—9.5
运输工具 5-10 5 9.5—19
酒店业家具 5 5 19
房屋装修 5-10 0 10-20
办公设备及其他 5-10 5 9.5—19
本集团于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，
按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定
资产原值差异进行调整。
本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用
予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本
化条件的资产包括需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销
售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费
用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始
时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，
停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或
者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，
直至资产的购建或生产活动重新开始。
在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：
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借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据
累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
本集团生物资产包括种植苗木。
生产性生物资产采用成本模式计量。
本集团生产性生物资产采用直线方法计提折旧。
本集团无形资产包括土地使用权、管理软件等，按取得时的实际成本计量，其中，
购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无
形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，
按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表
中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年
限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额
按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿
命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、
固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、使用权资产、使用寿命有
限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测
试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值
测试。
（1） 除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）
本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计
未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账
面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。
本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估
计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组
产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
公允价值减去处置费用后的净额，参考计量日发生的有序交易中类似资产的销售协
议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未
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来现金流量现值时，管理层按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来
现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。详见附注五、12。
（2） 商誉减值
本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相
关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相
关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在
减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损
失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资
产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产
的账面价值。
上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出和其他费用。该等费用在受益期内平
均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊
余价值全部转入当期损益。长期待摊费用为已经支出但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）
的各项费用。
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育
保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职
工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期
损益或相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和
义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会
计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损
益或相关资产成本。
辞退福利是由于本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的，
和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益，其中对超过一年予以支付补偿款，按照其他长期职工
薪酬处理。
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本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划
进行会计处理。
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相
关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义
务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当
前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。
非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计
量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定
的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。
财务担保合同形成的预计负债的会计处理方法见三、11.金融工具（8）财务担保合
同。
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始
计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费
用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有
者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确
认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并
从中获得几乎全部的经济利益。
履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。本集团的履约义
务在满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履
行履约义务：①客户在本集团履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；③本集团履约过程中所产出的商品具有
不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
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对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。
履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生
的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
本集团在判断客户是否已取得商品控制权时，综合考虑下列迹象：①本集团就该商品享
有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；②本集团已将该商品的法定所有
权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；③本集团已将该商品实物转移给客
户，即客户已实物占有该商品；④本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给
客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；⑤客户已接受该商品；⑥其他
表明客户已取得商品控制权的迹象。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代
第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收
入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交
易价格。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在重大融资成分等因素的
影响。
合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳
估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可
能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本公司重新估计应计入交易价格的可
变对价金额。
合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内
采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付
价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
本集团根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断本集团从事交
易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品前能够控制该商品的，
则本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，为代理人，按照预
期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除
应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝
之外的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见
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附注三、13）。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作
为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合
同负债列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和
合同负债不予抵销。
本集团的营业收入主要包括房地产销售、物业出租、物业管理及酒店运营等，与本
集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务
条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房
产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销
售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收
入的实现。
（2）物业出租
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租
赁收款额确认为租金收入。
（3）物业管理及酒店运营
本集团在提供物业代理及管理、酒店经营及管理服务提供相关服务时确认收入。
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性
资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有
确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，
按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能
可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。
本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与
资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府
补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政
府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体
归类为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助,确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照平均分配
方法分期计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，
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将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，
按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，
计入营业外收支。
本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提
供贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策
性优惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。
本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行
会计处理：
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价
值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目
的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。
本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时
性差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏
损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及
合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂
时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应
纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确
认递延所得税资产：
（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或
可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联
营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差
异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
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得额。
本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未
利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税
所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此
存在不确定性。
于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量。
在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净
额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递
延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税
相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所
得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税
负债或是同时取得资产、清偿债务。
（1） 租赁的识别
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包
含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后
进行会计处理。各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用
的企业会计准则进行会计处理。但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，本集团不
将其与租赁部分合并进行会计处理。
（2） 本集团作为承租人
除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产
和租赁负债。
使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本
进行初始计量。该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支
付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用；④为拆卸及
移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发
生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租
赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
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本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产
计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿
命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租
赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用
途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
租赁付款额包括：①固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；②取决于
指数或比率的可变租赁付款额；③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的
行权价格；④租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支
付的款项；⑤根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利
率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费
用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。
在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支
付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预
计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续
租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租
赁付款额的现值重新计量租赁负债。
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增
加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生
效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行
会计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延
长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该
合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租
赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订
后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。就上述租赁负债调
整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期
缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关
利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整
使用权资产的账面价值。
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对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低
价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值
资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相
关资产成本或当期损益。
本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进
行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让
收入等额的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有
关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利
得或损失。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后
租赁付款额的方式不导致本集团确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失（租赁变
更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的除外）。
（3） 本集团为出租人
本集团作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部
风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的
入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含
利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利
息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当
期损益。
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁
收款额确认为租金收入。
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租
赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有
关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计
处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具、权益工具投资等。公允
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价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言
具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量
日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一
层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产
或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负
债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对
于不在活跃市场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。
（1） 套期会计
为规避某些风险，本集团把某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件的
套期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期为现金流量套期。对确定承诺
的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。
本集团在套期开始时，正式指定套期工具与被套期项目，并准备关于套期关系和本
集团从事套期的风险管理策略和风险管理目标的书面文件。此外，在套期开始及之后，
本集团会持续地对套期有效性进行评估。
被指定为现金流量套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失中属于套期有
效的部分作为现金流量套期储备，计入其他综合收益，无效套期部分计入当期损益。
如果预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债，或者非金融资产或
非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将原在
其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。
除此之外的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原
在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。
如果预期原计入其他综合收益的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补的，则
将不能弥补的部分转出，计入当期损益。
当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，已计入其他综合收益的累计现金流
量套期储备，在未来现金流量预期仍会发生时予以保留，在未来现金流量预期不再发生
时，从其他综合收益中转出，计入当期损益。
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（2） 质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待
保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
（3） 维修基金
本集团之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款
-物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的
维修、更新。
（1） 重要会计政策变更
号，以下简称“解释 19 号”），解释 19 号中“关于非同一控制下企业合并中补偿性资
产的会计处理”、“关于处置原通过同一控制下企业合并取得子公司时相关资本公积的
会计处理”、“关于采用电子支付系统结算的金融负债的终止确认”、“关于金融资产
合同现金流量特征的评估及相关披露”和“关于指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的权益工具的披露”等内容自 2026 年 1 月 1 日起施行。
该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。
号，以下简称“解释 20 号”），解释 20 号中“关于金融资产合同现金流量特征的评估”
和“关于货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露”等内容自公布之日（2026 年 6
月 4 日）起施行。2026 年 1 月 1 日至本解释施行日新增的本解释规定的业务，企业应当
根据本解释进行调整。
该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。
（2） 重要会计估计变更
本集团本期未发生需要披露的重大会计估计变更事项。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
四、 税项
税种 具体税率情况
应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵
扣的进项税额后的差额计缴增值税。
本集团发生增值税应税收入：房地产销售（除简易征收方式外）、部分租
赁收入（2016年4月30日前取得）、建筑、装修、喷涂收入，原适用税率10%。
根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2019]39
号）规定，自2019年4月1日起，适用税率由10%调整为9%。具体情况如下：
①商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税
增值税
率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，
适用一般征收方式，税率9%；
②建筑、装修、喷涂收入适用税率9%；
③租赁收入适用税率：小微企业，税率3%；2016年4月30日前取得的不动产，
税率5%；其他租赁，税率9%；
④酒店经营使用税率6%；
⑤物业管理收入以及利息收入适用税率6%。
城市维护建设税 按增值税额的1%、5%及7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
本集团依据注册地不同按不同的税率计缴企业所得税，其中：
注册地在中国大陆的公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税；
注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税；
注册地在英属维尔京群岛、百慕达群岛、萨摩亚的公司，无须缴纳任何所
得税。
企业所得税
除符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税外，中国
境内居民企业向未在中国境内设立机构、场所的非居民企业分配股息、红
利等权益性投资收益，应在作出利润分配决定的日期代扣代缴企业所得税。
如实际支付时间先于利润分配决定日期的，应在实际支付时代扣代缴企业
所得税。
从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即
房产税
房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
税种 具体税率情况
土地增值税 按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。
采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：
大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每
平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、
土地使用税 建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税
额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的适
用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
个人所得税 员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的下属子公司
的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
依据《中华人民共和国增值税法》及相关配套文件，住房租赁企业中的增值税一般
纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征
收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中
的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。
住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按 1.5%预征率预
缴增值税。
依据财政部、税务总局公告 2025 年第 7 号文件，自 2025 年 9 月增值税纳税申报期
起，符合条件的房地产开发经营业纳税人，与 2019 年 3 月 31 日期末留抵税额相比，申
请退税前连续六个月（按季纳税的，连续两个季度，下同）期末新增加留抵税额均大于
零，且第六个月（按季纳税的，第二季度，下同）期末新增加留抵税额不低于 50 万元
的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的 60%；不满足上述条
件的，可按其他纳税人规则申请退税。
依据财政部、税务总局公告 2023 年第 12 号文件，本集团符合小微企业条件的子公
司享受企业所得税优惠政策，即“至 2027 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所
得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税
率缴纳企业所得税。
财政部、国家税务总局发布《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》，
从 2020 年 1 月 1 日起至 2027 年 12 月 31 日，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
鼓励类产业企业，减按 15%的税率征收企业所得税。本集团下属子公司中粮酒店（三亚）
有限公司享受企业所得税优惠政策。
依据《财政部 税务总局关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政
部 税务总局公告 2026 年第 4 号）文件，至 2027 年 12 月 31 日，对经营公租房所取得
的租金收入，免征增值税。
依据《财政部税务总局关于延续实施医疗服务免征增值税等政策的公告》（财政部
税务总局公告 2023 年第 68 号）企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行
为，至 2027 年 12 月 31 日，适用免征增值税政策。
五、 合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2026 年 1 月 1 日，
“期末”系指 2026 年 06 月 30 日，“本期”系指 2026 年 1 月 1 日至 06 月 30 日，“上
期”系指 2025 年 1 月 1 日至 06 月 30 日，货币单位除特别注明外，均以人民币元列示。
项目 期末余额 年初余额
库存现金 328,630.08 371,874.13
银行存款 19,140,361,610.04 18,903,103,864.80
其他货币资金 5,026,344.81 7,820,383.18
存放财务公司存款 1,116,055,518.73 1,163,642,746.69
合计 20,261,772,103.66 20,074,938,868.80
其中：存放在境外的款项总额 1,812,570,511.22 1,574,431,282.05
注：其他货币资金期末余额为 5,026,344.81 元，主要为支付宝、微信和 pos 机的在途
资金。所有权或使用权受限的货币资金详见附注五、20.所有权或使用权受到限制的资
产。
（1） 应收账款按账龄列示
账龄 期末账面余额 年初账面余额
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 期末账面余额 年初账面余额
小计 672,520,729.64 564,945,297.84
减：坏账准备 174,072,495.33 163,863,984.38
合计 498,448,234.31 401,081,313.46
（2） 应收账款按坏账计提方法分类列示
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 57,271,669.08 8.52 57,271,669.08 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 615,249,060.56 91.48 116,800,826.25 18.98 498,448,234.31
合计 672,520,729.64 100.00 174,072,495.33 — 498,448,234.31
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 61,214,878.16 10.84 61,214,878.16 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 503,730,419.68 89.16 102,649,106.22 20.38 401,081,313.46
合计 564,945,297.84 100.00 163,863,984.38 — 401,081,313.46
年初余额 期末余额
名称 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
臻悦（天津）顾问费 41,257,178.19 41,257,178.19 41,257,178.19 41,257,178.19 100.00 预计无法收回
长沙北纬 28 度物业管理费 9,966,853.27 9,966,853.27 6,135,437.68 6,135,437.68 100.00 预计无法收回
杭州大悦城商户租金 2,776,047.02 2,776,047.02 2,776,047.02 2,776,047.02 100.00 预计无法收回
商业管理（北京）顾问费 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00 预计无法收回
深圳中粮凤凰里商户租金 822,207.09 822,207.09 822,207.09 822,207.09 100.00 预计无法收回
沈阳中粮广场商户租金 700,524.01 700,524.01 700,524.01 700,524.01 100.00 预计无法收回
成都和鑫悦商户租金及服务费 658,781.52 658,781.52 658,781.52 658,781.52 100.00 预计无法收回
中粮创芯研发中心商户租金 629,825.37 629,825.37 629,825.37 629,825.37 100.00 预计无法收回
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 期末余额
名称 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
重庆大悦城铂悦商户租金及服
务费
中粮悦街商户租金 523,209.36 523,209.36 523,209.36 523,209.36 100.00 预计无法收回
福安商户租金 485,978.37 485,978.37 485,978.37 485,978.37 100.00 预计无法收回
沈阳物业管理费 319,375.70 319,375.70 295,721.64 295,721.64 100.00 预计无法收回
中粮地产（深圳）商户租金 310,118.78 310,118.78 310,118.78 310,118.78 100.00 预计无法收回
卓远地产管理费 104,956.02 104,956.02 104,956.02 104,956.02 100.00 预计无法收回
沈阳大悦城商户租金 43,871.00 43,871.00 43,871.00 43,871.00 100.00 预计无法收回
成都天悦壹号商户租金 36,978.84 36,978.84 36,978.84 36,978.84 100.00 预计无法收回
三联商户租金 27,040.31 27,040.31 0.00 0.00 0.00 预计无法收回
合计 61,214,878.16 61,214,878.16 57,271,669.08 57,271,669.08 — —
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 615,249,060.56 116,800,826.25 18.98
（续）
年初余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 503,730,419.68 102,649,106.22 20.38
（3） 应收账款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他
转回 核销
应收账款
坏账准备
合计 163,863,984.38 14,545,157.27 4,017,883.30 378,437.24 59,674.22 174,072,495.33
注：本期无重要的坏账准备收回或转回金额。
（4） 本期实际核销的应收账款
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 核销金额
实际核销的应收账款 378,437.24
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
占应收账款期
坏账准备期末
单位名称 应收账款期末余额 末余额合计数
余额
的比例（%）
深圳市福田区政府物业管理中心 54,188,079.05 8.06 0.00
中粮高和（天津）并购基金一号合
伙企业（有限合伙） 41,257,178.19 6.13 41,257,178.19
中粮我买网投资有限公司 22,686,106.13 3.37 16,360,743.63
佛山市淦盈置业有限公司 8,626,262.58 1.28 86,262.63
成都蜀山投资有限公司 6,519,761.91 0.97 0.00
合计 133,277,387.86 19.81 57,704,184.45
项目 期末余额 年初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 7,450,000.00 7,450,000.00
其他应收款 13,093,174,512.59 13,091,361,186.10
合计 13,100,624,512.59 13,098,811,186.10
项目 期末余额 年初余额
应收联合营企业 7,450,000.00 7,450,000.00
合计 7,450,000.00 7,450,000.00
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 852,894,140.51 1,021,578,973.13
往来款 12,855,341,375.98 12,871,531,629.44
其他 870,105,451.15 682,473,959.01
小计 14,578,340,967.64 14,575,584,561.58
减：坏账准备 1,485,166,455.05 1,484,223,375.48
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
合计 13,093,174,512.59 13,091,361,186.10
注：其他主要包括代垫款项、水电费、服务费、保洁费、维修费、装修补贴款、保
险费等。
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 期末账面余额 年初账面余额
小计 14,578,340,967.64 14,575,584,561.58
减：坏账准备 1,485,166,455.05 1,484,223,375.48
合计 13,093,174,512.59 13,091,361,186.10
（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 1,427,481,960.86 9.79 1,191,887,323.88 83.50 235,594,636.98
按组合计提坏账准备 13,150,859,006.78 90.21 293,279,131.17 2.23 12,857,579,875.61
合计 14,578,340,967.64 100.00 1,485,166,455.05 — 13,093,174,512.59
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备 1,430,949,611.40 9.82 1,191,887,323.88 83.29 239,062,287.52
按组合计提坏账准备 13,144,634,950.18 90.18 292,336,051.60 2.22 12,852,298,898.58
合计 14,575,584,561.58 100.00 1,484,223,375.48 — 13,091,361,186.10
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 期末余额
计提
名称 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 比例
理由
（%）
深圳汇金壹号投资
预计无
合 伙 企 业 (有 限 合 581,078,449.53 581,078,449.53 581,078,449.53 581,078,449.53 100.00 法收回
伙)
武汉裕隆苑房地产 预计无
开发有限公司 275,000,000.00 275,000,000.00 275,000,000.00 275,000,000.00 100.00 法收回
上海景时成攀投资 预计无
中心(有限合伙) 228,920,547.88 153,920,547.88 228,920,547.88 153,920,547.88 67.24 法收回
北京辉拓置业有限 预计无
公司 106,208,507.27 71,087,619.75 102,740,856.73 71,087,619.75 69.19 法收回
上海景时宾华投资 预计无
中心(有限合伙) 21,080,440.12 21,080,440.12 21,080,440.12 21,080,440.12 100.00 法收回
中国人民解放军总 预计无
医院海南医院 800,000.00 800,000.00 800,000.00 800,000.00 100.00 法收回
重庆市金科宸居置 预计无
业有限公司 187,861,666.60 58,920,266.60 187,861,666.60 58,920,266.60 31.36 法收回
重庆大川集团房地 预计无
产开发有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 100.00 法收回
合计 1,430,949,611.40 1,191,887,323.88 1,427,481,960.86 1,191,887,323.88 — —
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 13,150,859,006.78 293,279,131.17 2.23
（续）
年初余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 13,144,634,950.18 292,336,051.60 2.22
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本期计提 750,526.78 192,552.79 0.00 943,079.57
本期转回 0.00 0.00 0.00 0.00
本期转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本期核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 0.00 0.00 0.00 0.00
（4） 其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
其他应收款
坏账准备
合计 1,484,223,375.48 943,079.57 0.00 0.00 0.00 1,485,166,455.05
注：本期无重要的坏账准备收回或转回金额。
（5） 本期实际核销的其他应收款
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 0.00
（6） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
款项 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例（%）
深圳中益长昌投资有限公司 往来款 2,273,944,484.92 15.60 22,739,444.85
年以上
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司 往来款 2,265,758,384.87 15.54 22,657,583.85
以上
重庆葆悦房地产开发有限公司 往来款 900,515,983.38 6.18 9,005,159.83
年以上
深圳汇金壹号投资合伙企业
往来款 581,078,449.53 3 年以上 3.99 581,078,449.53
（有限合伙）
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占其他应收款
款项 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例（%）
北京新润致远房地产开发有限
往来款 499,527,128.45 3 年以内 3.43 4,995,802.71
公司
合计 — 6,520,824,431.15 — — 640,476,440.77
（1） 预付款项账龄
期末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
合计 281,761,326.12 100.00 204,214,421.61 100.00
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额
单位名称 期末余额
合计数的比例(%)
西安市长安区韦曲街道办事处 20,719,448.53 7.35
陕西贝壳闹海房地产经纪有限公司 20,091,314.36 7.13
国家税务总局天津市南开区税务局 12,330,000.00 4.38
陕西银河输变电有限公司 9,436,911.40 3.35
国网四川省电力公司成都供电公司 7,885,029.34 2.80
合计 70,462,703.63 —
（1） 存货分类
期末余额
项目 其中：借款费用资
账面余额 存货跌价准备 账面价值
本化金额
开发产品 23,544,021,811.37 1,371,606,202.26 3,087,502,622.63 20,456,519,188.74
开发成本 36,843,690,173.13 1,640,034,861.25 3,446,658,756.97 33,397,031,416.16
出租开发产品 798,272,666.84 9,077,119.12 28,327,288.20 769,945,378.64
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
期末余额
项目 其中：借款费用资
账面余额 存货跌价准备 账面价值
本化金额
其他存货 17,101,751.74 0.00 1,444,327.96 15,657,423.78
合计 61,203,086,403.08 3,020,718,182.63 6,563,932,995.76 54,639,153,407.32
（续）
年初余额
项目 其中：借款费用资
账面余额 存货跌价准备 账面价值
本化金额
开发产品 27,902,594,059.59 1,310,813,406.41 3,760,832,508.52 24,141,761,551.07
开发成本 38,591,436,095.16 1,764,767,479.48 3,063,512,991.96 35,527,923,103.20
出租开发产品 819,287,314.25 14,960,393.86 30,636,279.33 788,651,034.92
其他存货 15,546,668.30 0.00 1,444,327.96 14,102,340.34
合计 67,328,864,137.30 3,090,541,279.75 6,856,426,107.77 60,472,438,029.53
注：本集团本报告期借款利息费用的资本化率为 3.44%（2025 年 4.25%）。
（2） 开发产品明细
最近一期
项目名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
竣工时间
北京祥云国际 2015 年 9 月 74,804,736.16 0.00 0.00 74,804,736.16
北京京西祥云 2019 年 10 月 925,043,332.34 1,079,467.20 27,093,409.36 899,029,390.18
成都天府大悦城销售型 2024 年 4 月 784,999,335.92 0.00 37,328,984.66 747,670,351.26
成都香榭丽都 2012 年 9 月 3,019,894.75 0.00 0.00 3,019,894.75
成都祥云 2015 年 4 月 17,054,260.60 0.00 0.00 17,054,260.60
成都锦云 2015 年 12 月 15,670,765.14 833,091.07 0.00 16,503,856.21
成都珑悦锦云 2021 年 8 月 47,493,174.97 131,540.49 0.00 47,624,715.46
成都香颂丽都 2015 年 6 月 50,447,973.33 0.00 419,455.54 50,028,517.79
成都鸿云 2016 年 12 月 17,584,053.29 0.00 0.00 17,584,053.29
成都祥云里 2019 年 11 月 12,019,983.41 0.00 0.00 12,019,983.41
成都天府宸悦 2020 年 1 月 3,564,620.87 0.00 0.00 3,564,620.87
成都御岭湾 2015 年 12 月 40,775,647.49 9,066,379.97 0.00 49,842,027.46
成都武侯瑞府 2023 年 6 月 762,194,650.73 6,873,004.93 97,477,036.61 671,590,619.05
成都溪府鸿云 2024 年 8 月 578,282,693.45 0.00 13,963,679.65 564,319,013.80
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
最近一期
项目名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
竣工时间
成都湖光锦云 2024 年 9 月 107,373,350.10 0.00 0.00 107,373,350.10
成都祥云樾府 2024 年 5 月 327,882,597.50 140,526.38 0.00 328,023,123.88
重庆大悦城销售型 2023 年 11 月 1,029,252,909.32 0.00 6,552,991.00 1,022,699,918.32
重庆鸿云 2018 年 11 月 1,954,757.31 0.00 0.00 1,954,757.31
重庆天悦壹号 2025 年 5 月 260,793,619.20 0.00 4.65 260,793,614.55
重庆浣溪锦云 2023 年 5 月 104,629,367.72 0.00 0.00 104,629,367.72
重庆祥云赋 2023 年 1 月 55,007,225.83 0.00 0.00 55,007,225.83
重庆中央公园瑞府 2024 年 1 月 123,109,258.60 0.00 25,636,662.19 97,472,596.41
重庆天玺壹号 134 亩 2026 年 6 月 325,798,678.44 131,142,962.45 392,765,440.88 64,176,200.01
长沙中粮鸿云 2021 年 10 月 55,156,168.04 0.00 0.00 55,156,168.04
长沙观澜祥云 2026 年 6 月 524,122,928.12 142,994,236.57 259,693,569.06 407,423,595.63
常州春秋祥云 2024 年 12 月 322,481,672.69 -3,386,901.09 105,930,274.57 213,164,497.03
哈尔滨锦云世家 2022 年 11 月 245,619,287.74 323,130.08 52,396,798.54 193,545,619.28
杭州大悦城销售型 2022 年 6 月 242,647,075.64 4,414,894.59 11,713,156.92 235,348,813.31
杭州梦栖祥云 2020 年 8 月 3,301,074.51 0.00 0.00 3,301,074.51
惠州珑悦锦云 2022 年 12 月 45,012,203.88 -2,810,589.43 2,029,757.52 40,171,856.93
济南中粮祥云 2025 年 12 月 624,014,181.01 0.00 306,787,050.81 317,227,130.20
江门新悦锦云 2022 年 12 月 110,256,933.48 -411,128.43 8,626,236.23 101,219,568.82
义乌桂语兰庭 2023 年 12 月 1,535,730,041.98 0.00 484,802,752.46 1,050,927,289.52
昆明鸿云 2025 年 12 月 218,948,687.97 18,414,160.78 44,080,860.87 193,281,987.88
眉山天府智慧城 2024 年 8 月 1,113,221,999.95 0.00 872,344.91 1,112,349,655.04
南昌祥云悦府 2023 年 11 月 620,693.57 465,286.84 465,286.84 620,693.57
南昌朝阳九里 2025 年 9 月 429,547,169.52 0.00 46,408,354.68 383,138,814.84
南京彩云居 2012 年 11 月 259,347.07 0.00 0.00 259,347.07
南京祥云 2021 年 12 月 31,725,225.87 358,761.26 665,374.71 31,418,612.42
南京央誉 2021 年 9 月 22,443,388.18 0.00 122,523.23 22,320,864.95
南京鸿云 2018 年 3 月 82,057,923.01 0.00 177,009.65 81,880,913.36
南京珑悦 2021 年 6 月 25,676,396.10 -371,561.92 244,925.88 25,059,908.30
南京三金祥云 2021 年 11 月 17,166,945.79 -59,206.95 272,207.18 16,835,531.66
南京颐和南园 2023 年 12 月 1,458,762.11 0.00 122,176.26 1,336,585.85
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
最近一期
项目名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
竣工时间
南京天悦锦麟 2024 年 4 月 214,558,476.68 0.00 58,423,738.80 156,134,737.88
南京天悦风华 2024 年 12 月 41,644,968.42 0.00 625,953.78 41,019,014.64
青岛 JOYPARK 2022 年 7 月 309,307,031.14 205,012.86 41,550,894.84 267,961,149.16
青岛即墨创智锦云 2022 年 3 月 65,356,035.78 0.00 0.00 65,356,035.78
三亚大悦中心（一期） 2022 年 3 月 50,842,688.01 0.00 32,491,310.11 18,351,377.90
三亚大悦中心（二三四期） 2025 年 6 月 1,664,779,672.33 1,187,110.02 43,618,025.62 1,622,348,756.73
厦门云玺壹号 2025 年 1 月 90,639,031.62 2,884,317.96 48,792,576.39 44,730,773.19
上海静安大悦城销售型 2022 年 8 月 14,739,242.99 1,669,857.29 2,393,886.91 14,015,213.37
上海前滩海景壹号 2019 年 12 月 9,837,610.55 0.00 0.00 9,837,610.55
上海南桥锦云 2020 年 7 月 2,372,591.81 0.00 122,277.10 2,250,314.71
上海翡翠别墅 2011 年 11 月 54,513,602.67 0.00 1,128,927.41 53,384,675.26
深圳中粮凤凰里 2016 年 11 月 23,980,310.90 0.00 0.00 23,980,310.90
深圳祥云国际 2018 年 12 月 212,229,756.06 0.00 6,244,845.05 205,984,911.01
深圳云景国际 2019 年 7 月 401,653,149.74 0.00 40,058,544.98 361,594,604.76
深圳天悦壹号 2018 年 12 月 22,233,120.35 0.00 22,233,120.35 0.00
深圳宝安 25 区 2025 年 6 月 3,647,389,422.72 -3,658,554.20 302,336,460.16 3,341,394,408.36
深圳福田大悦中心 2023 年 11 月 1,667,717,437.90 -51,330,311.07 108,905,752.78 1,507,481,374.05
深圳中粮悦章·凤凰里 2024 年 12 月 138,268,896.96 0.00 49,541,068.79 88,727,828.17
沈阳大悦城销售型 2023 年 1 月 5,464,104.34 -2,659,573.54 2,804,530.80 0.00
沈阳中粮广场 2019 年 8 月 1,693,652.87 0.00 0.00 1,693,652.87
沈阳花熙祥云 2020 年 11 月 6,758,931.65 0.00 1,265,257.73 5,493,673.92
沈阳锦云天城 2022 年 9 月 37,222,834.33 33,033.80 10,828,886.13 26,426,982.00
沈阳隆悦祥云 2023 年 2 月 18,751,693.17 -3,787,166.35 -854,291.41 15,818,818.23
沈阳京西祥云 2025 年 5 月 159,574,697.64 1,503,725.15 26,607,394.43 134,471,028.36
苏州中粮天悦 2021 年 10 月 114,199,210.31 422,103.04 55,439,467.84 59,181,845.51
苏州悦揽天地 2023 年 7 月 61,148,336.63 -58,399.59 22,399,048.27 38,690,888.77
苏州大悦狮山壹号 2024 年 11 月 7,425,990.88 54,366.83 1,105,687.08 6,374,670.63
台州黄岩瑞府 2023 年 9 月 184,752,835.99 0.00 32,902,650.76 151,850,185.23
天津锦云悦府 2022 年 8 月 12,633,088.12 0.00 0.00 12,633,088.12
武汉大悦城销售型 2023 年 2 月 7,603,966.01 464,296.19 5,853,977.70 2,214,284.50
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
最近一期
项目名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
竣工时间
武汉祥云地铁小镇一期 2024 年 1 月 355,343,960.02 0.00 29,769,707.34 325,574,252.68
武汉锦云航天府 2023 年 6 月 325,531,213.83 0.00 1,487,769.48 324,043,444.35
西安悦尚锦云 2021 年 9 月 134,077,092.06 0.00 1,255,638.76 132,821,453.30
西安奥体壹号-文汇 2025 年 6 月 681,980,732.91 575,497.64 2,660,802.55 679,895,428.00
西安奥体壹号-文盛 2023 年 11 月 65,869,875.93 0.00 4,606,989.41 61,262,886.52
西安天悦 2025 年 7 月 253,485,259.70 0.00 53,873,260.61 199,611,999.09
张家口祥云国际一期 2025 年 9 月 142,901,925.42 3,367,697.89 40,041,845.77 106,227,777.54
株洲锦云 2021 年 10 月 599,536,285.51 0.00 86,703.15 599,449,582.36
南昌大悦城 2026 年 6 月 111,776,972.40 638,149,132.18 60,058,759.01 689,867,345.57
西安悦著·央璟 2026 年 3 月 3,182,954,937.78 543,428,102.84 1,662,186,750.89 2,064,196,289.73
南京悦著·九章 2026 年 6 月 1,391,677,196.35 551,106,535.27 1,904,242,134.22 38,541,597.40
西安奥体壹号-文兴 2025 年 5 月 16,554,545.86 0.00 6,680,931.30 9,873,614.56
西安悦著·云轩 2025 年 12 月 71,386,680.55 1,674,125.01 23,816,351.91 49,244,453.65
西安悦著·云廷 2026 年 6 月 0.00 787,803,781.33 768,277,800.90 19,525,980.43
西安悦著·云朗 2026 年 3 月 0.00 1,166,118,706.59 904,409,937.59 261,708,769.00
合计 — 27,902,594,059.59 3,948,351,451.93 8,306,923,700.15 23,544,021,811.37
（3） 开发成本明细
预计（或实际） 预计总投资额
项目名称 开工时间 期末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
成都酒城南 2023 年 11 月 2026 年 8 月 188,847.58 1,184,228,218.47 1,027,007,497.42
成都中粮·天悦壹号 2022 年 7 月 2026 年 7 月 159,734.63 1,106,351,086.14 1,004,851,093.28
成都溪府鸿云 2020 年 10 月 暂未确定 154,956.98 173,691,358.43 173,690,978.43
成都湖光锦云 2021 年 11 月 2026 年 12 月 138,391.15 809,533,382.04 808,821,416.29
成都御岭湾 2007 年 1 月 暂未确定 252,352.00 194,629,399.01 194,629,399.01
重庆天玺壹号 134 亩 2022 年 9 月 2028 年 11 月 232,824.00 173,766,675.06 258,064,494.92
重庆天悦壹号 2020 年 9 月 2028 年 6 月 429,757.00 782,565,520.86 732,272,961.39
重庆中央公园瑞府 2021 年 11 月 2029 年 7 月 154,137.00 699,599,794.03 653,842,319.81
重庆浣溪锦云 2019 年 9 月 暂未确定 104,552.59 6,032,434.82 6,125,304.55
重庆祥云赋 2020 年 3 月 2026 年 12 月 157,204.07 337,365,458.89 333,388,102.25
长沙观澜祥云 2021 年 12 月 2026 年 12 月 268,791.00 283,725,068.23 283,725,068.23
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
预计（或实际） 预计总投资额
项目名称 开工时间 期末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
济南中粮祥云 2020 年 5 月 2027 年 9 月 853,388.00 1,220,786,605.23 1,171,689,344.31
昆明鸿云 2021 年 12 月 2027 年 12 月 141,739.79 445,171,574.28 464,069,887.23
眉山天府智慧城 2019 年 12 月 暂未确定 546,662.00 910,429,003.87 993,879,102.06
南昌大悦城 2022 年 4 月 2026 年 6 月 133,288.00 0.00 552,342,591.15
南京天悦锦麟 2021 年 10 月 2028 年 8 月 990,921.00 3,096,389,512.95 3,090,812,922.52
南京悦著·九章 2023 年 6 月 2026 年 6 月 198,840.13 0.00 491,400,515.35
三亚中粮·铂悦壹号 2025 年 3 月 2027 年 5 月 193,809.54 1,154,747,292.32 941,771,298.77
上海北外滩壹号 2025 年 7 月 2028 年 9 月 776,162.88 5,914,861,618.59 5,713,602,859.58
深圳祥云国际 2023 年 9 月 2027 年 6 月 317,844.57 1,889,241,570.86 1,771,819,806.34
沈阳中粮广场 2011 年 6 月 2026 年 10 月 877,470.00 529,899,579.59 487,972,649.31
沈阳京西祥云 2021 年 3 月 2026 年 10 月 225,498.72 380,875,536.59 376,454,027.53
苏州悦揽天地 2021 年 3 月 暂未确定 135,923.00 53,179,801.59 52,671,913.29
武汉祥云地铁小镇一期 2020 年 7 月 暂未确定 462,688.41 755,548,819.00 754,914,521.21
武汉锦云航天府 2020 年 6 月 暂未确定 143,565.09 344,605,195.48 344,032,846.97
武汉航天悦府 2020 年 8 月 暂未确定 193,115.00 722,520,578.50 722,504,549.02
上塔坡项目 2019 年 9 月 暂未确定 835,125.12 5,112,059,652.39 4,992,266,702.18
西安悦著·央璟 2023 年 3 月 2026 年 3 月 628,283.00 0.00 535,861,544.00
西安悦著·央宸 2024 年 8 月 2026 年 8 月 264,724.00 911,849,124.05 773,644,771.40
西安天悦 2022 年 3 月 2030 年 12 月 572,346.07 2,027,459,262.32 2,026,457,791.54
西安奥体壹号-文盛 2021 年 8 月 2026 年 10 月 173,584.03 514,794,074.57 419,509,780.84
西安奥体壹号-文兴 2022 年 11 月 2026 年 11 月 203,021.00 334,244,685.96 290,448,601.26
西安悦著·云廷 2024 年 5 月 2026 年 12 月 85,211.00 14,183,668.38 722,744,025.92
西安悦著·云朗 2024 年 6 月 2026 年 3 月 124,924.24 0.00 1,062,555,958.57
张家口祥云国际一期 2020 年 9 月 2027 年 12 月 418,700.00 384,578,612.76 352,204,747.58
张家口祥云国际二期 2025 年 10 月 2030 年 12 月 256,511.00 812,524,717.57 812,150,841.43
中粮·三亚悦玺壹号 2025 年 12 月 2027 年 9 月 185,507.56 985,389,862.98 814,404,718.57
成都中粮·天悦青云府 2026 年 1 月 2030 年 4 月 383,871.00 2,576,861,427.32 2,382,829,141.65
合计 — — — 36,843,690,173.13 38,591,436,095.16
（4） 出租开发产品明细
项目名称 最近一期 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
竣工时间 54
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
处置 本期计提折旧 其他
成都鸿云 2016 年 12 月 7,038,418.09 0.00 0.00 0.00 0.00 7,038,418.09
长沙中粮鸿云 2015 年 7 月 9,190,697.54 0.00 0.00 143,200.56 0.00 9,047,496.98
哈尔滨锦云世家 2022 年 11 月 5,247,630.04 0.00 0.00 0.00 0.00 5,247,630.04
上海静安大悦城
销售型
深圳云景国际 2019 年 7 月 116,645,984.64 0.00 0.00 266,770.70 0.00 116,379,213.94
沈阳中粮广场 2019 年 8 月 95,748,793.24 0.00 61,782,627.80 1,542,265.17 0.00 32,423,900.27
台州黄岩瑞府 2023 年 9 月 136,399,366.90 21,758,333.54 16,026,999.76 1,782,633.52 0.00 140,348,067.16
青岛 JOYPARK 2022 年 7 月 433,053,470.08 38,041,001.93 0.00 4,823,714.52 0.00 466,270,757.49
合计 — 819,287,314.25 65,564,994.48 77,809,627.56 8,770,014.33 0.00 798,272,666.84
（5） 存货跌价准备
本期增加 本期减少
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
北京京西祥云 581,072,547.54 0.00 0.00 18,324,299.14 0.00 562,748,248.40
成都香颂丽都 1,479,624.88 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,624.88
成都溪府鸿云 72,832,683.27 0.00 0.00 2,297,698.82 0.00 70,534,984.45
成都湖光锦云 201,726,237.27 0.00 0.00 0.00 0.00 201,726,237.27
成都祥云樾府 52,092,307.35 0.00 0.00 0.00 0.00 52,092,307.35
重庆大悦城销售型 259,345,273.08 0.00 0.00 1,340,790.00 0.00 258,004,483.08
重庆中央公园瑞府 137,031,088.73 0.00 0.00 7,324,095.07 0.00 129,706,993.66
重庆天悦壹号 19,918,136.13 0.00 0.00 0.00 0.00 19,918,136.13
重庆祥云赋 138,147,672.68 0.00 0.00 0.00 0.00 138,147,672.68
长沙观澜祥云 233,411,775.81 0.00 0.00 65,436,150.37 0.00 167,975,625.44
长沙中粮鸿云 34,607,250.73 0.00 0.00 0.00 0.00 34,607,250.73
常州春秋祥云 127,425,858.75 0.00 0.00 43,773,849.83 0.00 83,652,008.92
惠州珑悦锦云 473,949.98 0.00 0.00 153,514.12 0.00 320,435.86
济南中粮祥云 493,166,009.32 0.00 0.00 60,265,089.92 0.00 432,900,919.40
江门新悦锦云 48,006,299.50 0.00 0.00 1,712,274.36 0.00 46,294,025.14
义乌桂语兰庭 366,324,247.13 0.00 0.00 115,594,024.81 0.00 250,730,222.32
昆明鸿云 138,095,689.22 42,877,020.13 0.00 13,600,926.41 0.00 167,371,782.94
南昌朝阳九里 28,391,550.07 0.00 0.00 2,470,935.45 0.00 25,920,614.62
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增加 本期减少
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
南昌大悦城 279,935,017.67 0.00 0.00 13,264,770.80 0.00 266,670,246.87
南京祥云 13,098,692.43 0.00 0.00 124,300.22 0.00 12,974,392.21
南京央誉 7,325,503.17 0.00 0.00 0.00 0.00 7,325,503.17
南京鸿云 12,311,057.49 0.00 0.00 0.00 0.00 12,311,057.49
南京三金祥云 9,404,799.84 0.00 0.00 155,152.70 0.00 9,249,647.14
南京天悦锦麟 16,191,755.67 0.00 0.00 2,586,972.93 0.00 13,604,782.74
南京天悦风华 4,702,257.02 0.00 0.00 0.00 0.00 4,702,257.02
南京悦著·九章 182,198,560.75 0.00 0.00 179,206,996.27 0.00 2,991,564.48
青岛 JOYPARK 394,859.18 0.00 0.00 200,101.35 0.00 194,757.83
青岛即墨创智锦云 37,708,065.78 0.00 0.00 0.00 0.00 37,708,065.78
三亚大悦中心（二三四期） 2,208,868.55 0.00 0.00 1,468,818.26 0.00 740,050.29
深圳祥云国际 669,673,065.14 26,963,753.43 0.00 80,200.00 0.00 696,556,618.57
沈阳京西祥云 165,493,068.75 9,895,819.37 0.00 553,087.71 0.00 174,835,800.41
沈阳中粮广场 58,783,109.93 0.00 0.00 253,278.10 0.00 58,529,831.83
沈阳锦云天城 7,360,523.45 0.00 0.00 1,990,339.68 0.00 5,370,183.77
沈阳隆悦祥云 30,098.03 0.00 0.00 0.00 0.00 30,098.03
台州黄岩瑞府 64,268,457.03 0.00 0.00 6,561,876.69 0.00 57,706,580.34
天津锦云悦府 5,443,366.59 0.00 0.00 0.00 0.00 5,443,366.59
武汉祥云地铁小镇一期 373,531,795.51 46,171,515.44 0.00 3,862,036.64 0.00 415,841,274.31
武汉航天悦府 515,379,733.97 0.00 0.00 0.00 0.00 515,379,733.97
武汉锦云航天府 169,323,175.46 0.00 0.00 0.00 0.00 169,323,175.46
西安天悦 364,222,073.48 3,010,639.44 0.00 11,086,873.23 0.00 356,145,839.69
西安悦尚锦云 24,968,473.67 0.00 0.00 79,807.41 0.00 24,888,666.26
张家口祥云国际一期 117,955,570.82 0.00 0.00 0.00 0.00 117,955,570.82
株洲锦云 207,414,804.55 0.00 0.00 0.00 0.00 207,414,804.55
苏州中粮天悦 20,369,378.88 0.00 0.00 1,086,065.47 0.00 19,283,313.41
成都天府大悦城销售型 36,462,262.23 3,297,097.78 0.00 0.00 0.00 39,759,360.01
重庆天玺壹号 134 亩 38,557,921.33 20,108,372.58 0.00 11,211,596.45 0.00 47,454,697.46
眉山天府智慧城 164,565,184.34 0.00 0.00 15,750,106.66 0.00 148,815,077.68
深圳云景国际 53,104,120.44 10,555,846.57 0.00 4,795,098.95 0.00 58,864,868.06
深圳宝安 25 区 171,157,140.39 15,487,484.65 0.00 0.00 0.00 186,644,625.04
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增加 本期减少
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
西安奥体壹号-文盛 43,246,411.81 0.00 0.00 378,163.90 0.00 42,868,247.91
西安悦著·云廷 1,154,670.52 0.00 0.00 0.00 0.00 1,154,670.52
西安奥体壹号-文汇 74,217,135.15 0.00 0.00 0.00 0.00 74,217,135.15
西安悦著·云朗 9,272,599.35 0.00 0.00 0.00 0.00 9,272,599.35
西安悦著·央宸 0.00 116,128,630.32 0.00 0.00 0.00 116,128,630.32
其他存货 1,444,327.96 0.00 0.00 0.00 0.00 1,444,327.96
合计 6,856,426,107.77 294,496,179.71 0.00 586,989,291.72 0.00 6,563,932,995.76
注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。
（6） 存货跌价准备计提依据及本期转回或转销原因
计提存货跌价准备的具 本期转回存货跌价准备 本期转销存货跌
项目
体依据 的原因 价准备的原因
北京京西祥云 — — 销售转出
成都溪府鸿云 — — 销售转出
重庆大悦城销售型 — — 销售转出
重庆中央公园瑞府 — — 销售转出
长沙观澜祥云 — — 销售转出
常州春秋祥云 — — 销售转出
惠州珑悦锦云 — — 销售转出
济南中粮祥云 — — 销售转出
江门新悦锦云 — — 销售转出
义乌桂语兰庭 — — 销售转出
昆明鸿云 可变现净值低于存货成本 — 销售转出
南昌朝阳九里 — — 销售转出
南昌大悦城 — — 销售转出
南京祥云 — — 销售转出
南京三金祥云 — — 销售转出
南京天悦锦麟 — — 销售转出
南京悦著·九章 — — 销售转出
青岛JOYPARK — — 销售转出
三亚大悦中心（二三四期） — — 销售转出
深圳祥云国际 可变现净值低于存货成本 — 销售转出
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
计提存货跌价准备的具 本期转回存货跌价准备 本期转销存货跌
项目
体依据 的原因 价准备的原因
沈阳京西祥云 可变现净值低于存货成本 — 销售转出
沈阳中粮广场 — — 销售转出
沈阳锦云天城 — — 销售转出
台州黄岩瑞府 — — 销售转出
武汉祥云地铁小镇一期 可变现净值低于存货成本 — 销售转出
西安天悦 可变现净值低于存货成本 — 销售转出
西安悦尚锦云 — — 销售转出
苏州中粮天悦 — — 销售转出
成都天府大悦城销售型 可变现净值低于存货成本 — —
重庆天玺壹号134亩 可变现净值低于存货成本 — 销售转出
眉山天府智慧城 — — 销售转出
深圳云景国际 可变现净值低于存货成本 — 销售转出
深圳宝安25区 可变现净值低于存货成本 — —
西安奥体壹号-文盛 — — 销售转出
西安悦著·央宸 可变现净值低于存货成本 — —
（7） 期末存货所有权或使用权受限情况详见附注五、20。
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的关联方借款 355,521,646.00 847,174,965.44
合计 355,521,646.00 847,174,965.44
项目 期末余额 年初余额
预缴税费 4,530,632,682.05 4,557,524,012.08
合同取得成本 150,903,485.77 281,974,781.54
其他 293,916,123.63 293,872,681.87
合计 4,975,452,291.45 5,133,371,475.49
注：其他主要为本公司下属子公司天津粮滨投资有限公司（以下简称“粮滨公司”）
因天津中粮大道项目退地，此前已经支付的拆迁补偿款待天津中粮大道项目 F 地块再次
出让后返还粮滨公司。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）长期股权投资分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
对合营企业投资 9,274,697,235.75 77,089,848.87 30,591,638.65 9,321,195,445.97
对联营企业投资 4,466,930,143.40 35,148,019.99 69,020,769.40 4,433,057,393.99
小计 13,741,627,379.15 112,237,868.86 99,612,408.05 13,754,252,839.96
减：长期股权投资
减值准备
合计 13,741,627,379.15 112,237,868.86 99,612,408.05 13,754,252,839.96
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）长期股权投资情况
减值准 本期增减变动 减值准
被投资 年初余额 期末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
广州市鹏万房地产
有限公司
北京鹏悦置业有限
公司
天津鑫驰房地产信
息咨询有限公司
北京悦恒置业有限
公司
北京恒合悦兴置业
有限公司
固安裕坤房地产开
发有限公司
四川商投蜀锦房地
产有限责任公司
重庆葆悦房地产开
发有限公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本期增减变动 减值准
被投资 年初余额 期末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
成都德康宏明工程
项目管理有限公司
成都天府新区广都
轨道城市发展有限 1,381,441,606.18 0.00 0.00 0.00 28,291,682.73 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,409,733,288.91 0.00
公司
绍兴元昊置业有限
公司
绍兴奈森装饰装修
有限公司
上海置悦实业有限
公司
佛山市新纪元置业
有限公司
佛山市淦盈置业有
限公司
深圳中益长昌投资
有限公司
广州安合房地产开
发有限公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本期增减变动 减值准
被投资 年初余额 期末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
武汉裕滕房地产开
发有限公司
武汉裕顺房地产开
发有限公司
嘉兴卓达房地产开
发有限公司
嘉兴市秀悦置业有
限公司
武汉地悦小镇房地
产开发有限公司
Qinghairuiou L.P 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
Garbo Commercial
Property Fund L.P.
常州京瑞房地产开
发有限公司
COLOUR BRIDGE
HOLDINGS
绍兴臻悦房地产开
发有限公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本期增减变动 减值准
被投资 年初余额 期末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
小计 9,274,697,235.75 0.00 0.00 0.00 -151,804,584.66 0.00 0.00 0.00 0.00 198,302,794.88 9,321,195,445.97 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆
制造有限公司
宁波甬耀企业管理
咨询有限公司
天津润粮置业有限
公司
北京正德丰泽房地
产开发有限公司
北京辉广企业管理
有限公司
北京辉拓置业有限
公司
北京正德瑞祥房地
产开发有限公司
北京南悦房地产开
发有限公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本期增减变动 减值准
被投资 年初余额 期末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
北京远创中辉房地
产开发有限公司
成都沅锦悦蓉置业
有限公司
南京雍祥房地产开
发有限公司
南京粮荣信房地产
开发有限公司
南京联锦悦房地产
开发有限公司
上海众承房地产开
发有限公司
中葛永茂（苏州）房
地产开发有限公司
苏州金悦璨房地产
开发有限公司
苏州安茂置业有限
公司
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减值准 本期增减变动 减值准
被投资 年初余额 期末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
苏州市高新区和坤
房地产开发有限公 19,325,047.38 0.00 0.00 0.00 100,233.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 19,425,280.91 0.00
司
沈阳和慧房地产开
发有限公司
苏州吴江锐泽置业
有限公司
江门侨新置业有限
公司
北京新润致远房地
产开发有限公司
海南国际旅游岛会
展股份有限公司
昆明螺蛳湾国悦置
地有限公司
FANCY MERIT LTD 0.00 0.00 0.00 0.00 -9,525,166.03 0.00 0.00 0.00 0.00 9,525,166.03 0.00 0.00
北京恒良悦通房地
产开发有限公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本期增减变动 减值准
被投资 年初余额 期末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
杭州兆悦企业管理
有限公司
华夏大悦城购物中
心封闭式基础设施 1,266,098,122.76 0.00 0.00 0.00 10,473,080.00 0.00 0.00 36,884,000.00 0.00 0.00 1,239,687,202.76 0.00
证券投资基金
小计 4,466,930,143.40 0.00 0.00 0.00 -29,747,075.87 0.00 0.00 36,884,000.00 0.00 32,758,326.46 4,433,057,393.99 0.00
合计 13,741,627,379.15 0.00 0.00 0.00 -181,551,660.53 0.00 0.00 36,884,000.00 0.00 231,061,121.34 13,754,252,839.96 0.00
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项目 期末余额 年初余额
权益工具投资 6,235,120.16 9,232,670.72
合计 6,235,120.16 9,232,670.72
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购 29,531,850.07 0.00 486,833,386.52 516,365,236.59
（2）存货\固定资产\无
形资产\在建工程转入
（3）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 29,789,741.19 0.00 0.00 29,789,741.19
（2）处置子公司 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）其他减少 44,225,107.11 0.00 52,415,946.23 96,641,053.34
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 575,641,057.24 70,077,226.02 0.00 645,718,283.26
（2）存货\固定资产\无
形资产\在建工程转入
（3）其他 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 18,332,928.22 0.00 0.00 18,332,928.22
（2）处置子公司 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）其他减少 12,706,605.59 0.00 0.00 12,706,605.59
三、减值准备
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 3,157,600.18 0.00 0.00 3,157,600.18
（2）其他减少 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 1,117,975,152.49 办理过程中
项目 期末余额 年初余额
固定资产 2,809,849,102.74 2,934,604,580.48
固定资产清理 27,641,946.77 83,171,443.05
合计 2,837,491,049.51 3,017,776,023.53
（1） 固定资产情况
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 酒店业家具 合计
建筑物 及其他
一、账面原值
（1）购置 0.00 1,763,295.97 1,672,262.84 0.00 1,212,297.76 3,876,303.03 8,524,159.60
（2）存货\在建工程\投
资性房地产转入
（3）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 酒店业家具 合计
建筑物 及其他
（1）处置或报废 56,240.00 2,328,223.05 8,564,998.93 655,285.42 490,668.74 3,964,239.14 16,059,655.28
（2）处置子公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）转入投资性房地产 50,397,783.95 11,716,428.22 0.00 0.00 0.00 0.00 62,114,212.17
（4）其他减少 24,298.38 1,179,043.51 0.00 0.00 0.00 826,803.78 2,030,145.67
二、累计折旧
（1）计提 65,791,207.39 11,624,918.02 862,523.95 382,080.95 727,658.06 14,600,717.19 93,989,105.56
（2）其他增加 0.00 0.00 404,681.95 0.00 0.00 7,545.27 412,227.22
（1）处置或报废 56,240.00 2,046,649.33 8,708,694.70 655,285.42 490,668.74 3,660,391.27 15,617,929.46
（2）处置子公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）转入投资性房地产 13,359,880.93 10,766,170.08 0.00 0.00 0.00 0.00 24,126,051.01
（4）其他减少 0.00 763,427.78 0.00 0.00 0.00 818,300.31 1,581,728.09
三、减值准备
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）处置子公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）转入投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（4）其他减少 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 142,396,681.80 办理过程中
项目 期末余额 年初余额
房屋建筑物 27,197,492.49 67,525,674.47
机器设备 9,085.90 1,327,537.20
运输工具 11,500.01 27,093.06
办公设备及其他 423,868.37 14,291,138.32
合计 27,641,946.77 83,171,443.05
项目 期末余额 年初余额
在建工程 20,953,266.19 2,987,710.22
合计 20,953,266.19 2,987,710.22
（1） 在建工程情况
期末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
中粮三亚亚龙湾开
发历史展览馆项目
写字楼定制化改造
工程
其它 0.00 0.00 0.00 253,773.58 0.00 253,773.58
合计 20,953,266.19 0.00 20,953,266.19 2,987,710.22 0.00 2,987,710.22
项目 种植业
一、账面原值
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 种植业
二、累计折旧
三、减值准备
四、账面价值
（1） 使用权资产情况
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
（1）新增租赁 15,741,935.21 15,741,935.21
（2）重估调整 0.00 0.00
（1）租赁合同终止 4,380,389.25 4,380,389.25
（2）处置子公司 0.00 0.00
二、累计折旧
（1）计提 36,895,759.69 36,895,759.69
（1）租赁合同终止 2,407,006.46 2,407,006.46
（2）处置子公司 0.00 0.00
三、减值准备
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋建筑物 合计
（1）计提 0.00 0.00
（1）租赁合同终止 0.00 0.00
四、账面价值
（1） 无形资产明细
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
一、账面原值
（1）购置 0.00 909,094.43 0.00 909,094.43
（2）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 1,273,063.85 0.00 1,273,063.85
（2）处置子公司 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）其他 0.00 174,640.50 0.00 174,640.50
二、累计摊销
（1）计提 29,309,661.71 4,771,384.03 1,379,874.03 35,460,919.77
（2）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 1,293,436.28 0.00 1,293,436.28
（2）处置子公司 0.00 0.00 0.00 0.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
（3）其他 0.00 174,385.93 0.00 174,385.93
三、减值准备
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他减少 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
（1） 商誉原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 企业合并 期末余额
处置
形成的
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 75,644,600.00 0.00 0.00 75,644,600.00
成都天泉置业有限责任公司 57,780,348.81 0.00 0.00 57,780,348.81
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司 68,745,554.54 0.00 0.00 68,745,554.54
物业投资 184,297,000.00 0.00 0.00 184,297,000.00
其他 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
合计 401,214,416.16 0.00 0.00 401,214,416.16
（2） 商誉减值准备
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 期末余额
计提 处置
成都天泉置业有限责任公司 13,340,375.78 0.00 0.00 13,340,375.78
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 期末余额
计提 处置
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司 68,745,554.54 0.00 0.00 68,745,554.54
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 75,644,600.00 0.00 0.00 75,644,600.00
其他 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
合计 172,477,443.13 0.00 0.00 172,477,443.13
（3） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
所属资产组或组合的 是否与以前年
名称 所属经营分部及依据
构成及依据 度保持一致
基于内部管理目的，该资产组
成都天泉置业有限责任公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
上海加来房地产开发有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
上海悦耀置业发展有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
大悦城地产与投资物
物业投资 投资物业及相关服务 是
业相关的资产及负债
基于内部管理目的，该资产组
其他 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
项目 年初余额 本期增加 本期摊销 本期其他减少 期末余额
固定资产改良支出 72,316,250.06 2,473,478.38 7,607,153.98 0.00 67,182,574.46
其他 33,555,736.07 43,088,671.81 5,903,177.23 0.00 70,741,230.65
合计 105,871,986.13 45,562,150.19 13,510,331.21 0.00 137,923,805.11
（1） 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 267,648,308.96 66,912,077.24 266,293,486.39 66,573,371.60
计提未缴纳的土地增值税 1,011,809,633.32 252,952,408.33 1,015,773,243.62 253,943,310.91
可抵扣亏损 460,487,231.44 115,121,807.86 489,349,089.81 122,337,272.45
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
期末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
其他 2,477,255,137.24 619,313,784.31 2,040,548,604.41 509,476,849.56
合计 4,217,200,310.96 1,054,300,077.74 3,811,964,424.23 952,330,804.52
（2） 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 年初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
股息税 5,720,139,694.50 572,013,969.45 5,323,208,439.80 532,320,843.98
评估增值 355,513,210.12 88,878,302.53 363,290,994.24 90,822,748.56
资本化利息 72,467,767.44 18,116,941.86 87,865,012.52 21,966,253.13
其他 4,556,892,660.31 1,139,223,165.08 4,677,355,289.95 1,168,678,520.95
合计 10,705,013,332.37 1,818,232,378.92 10,451,719,736.51 1,813,788,366.62
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
抵销后递延所得税 抵销后递延所得税
递延所得税资产和 递延所得税资产和
项目 资产或负债期末余 资产或负债年初余
负债期末互抵金额 负债年初互抵金额
额 额
递延所得税资产 133,710,673.02 920,589,404.72 163,529,270.26 788,801,534.26
递延所得税负债 133,710,673.02 1,684,521,705.90 163,529,270.26 1,650,259,096.36
（4） 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异：
资产减值准备 8,790,397,036.95 9,053,964,248.05
计提未缴纳的土地增值税 656,722,896.60 704,498,045.60
可抵扣亏损 14,787,182,041.47 13,503,738,599.71
其他 253,096,736.88 259,441,989.22
合计 24,487,398,711.90 23,521,642,882.58
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末金额 年初金额 备注
无限期 149,606,236.80 146,156,862.38 —
合计 14,787,182,041.47 13,503,738,599.71 —
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
关联方借款 1,743,665,436.55 7,992,670.41 1,735,672,766.14 2,015,577,024.66 8,743,468.05 2,006,833,556.61
长期应收款 207,340,665.26 0.00 207,340,665.26 208,195,947.97 0.00 208,195,947.97
其他 10,816,977.57 0.00 10,816,977.57 12,612,033.66 0.00 12,612,033.66
减：一年内到期
部分
合计 1,602,710,305.64 4,401,542.67 1,598,308,762.97 1,385,647,335.02 5,180,762.22 1,380,466,572.80
期末
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
主要是法院冻结资
货币资金 365,411,022.76 365,411,022.76 冻结
金及履约保证金
应收账款 48,593,523.86 26,474,860.91 质押 借款质押
存货 25,108,306,711.84 23,278,767,245.06 抵押 借款抵押
投资性房地产 34,007,760,461.11 25,466,559,617.11 抵押 借款抵押
固定资产 2,800,034,310.67 1,603,737,852.59 抵押 借款抵押
无形资产 604,716,034.86 342,841,390.75 抵押 借款抵押
长期股权投资（子公
司）
（续）
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
主要是法院冻结资
货币资金 372,446,797.25 372,446,797.25 冻结
金及履约保证金
应收账款 40,655,698.28 17,632,197.03 质押 借款质押
存货 21,500,325,997.48 20,209,903,339.98 抵押 借款抵押
投资性房地产 29,273,309,016.12 22,184,545,698.89 抵押 借款抵押
固定资产 1,679,642,057.59 1,015,290,566.58 抵押 借款抵押
无形资产 432,674,271.81 230,980,837.15 抵押 借款抵押
长期股权投资（子
公司）
（1） 短期借款分类
借款类别 期末余额 年初余额
信用借款 3,951,756,481.70 2,446,440,000.00
短期借款应付利息 15,246,640.42 8,400,928.33
合计 3,967,003,122.12 2,454,840,928.33
（2） 已逾期未偿还的短期借款
本集团本期不存在已逾期未偿还的短期借款。
项目 期末余额 年初余额
远期合约（DF） 0.00 9,889,810.06
合计 0.00 9,889,810.06
（1） 应付账款列示
项目 期末余额 年初余额
地价 32,426,988.57 1,353,664,476.04
工程款 10,046,654,835.71 10,805,823,379.43
销售佣金、广告费等 219,530,547.99 263,429,447.48
服务费 646,073,112.48 605,115,567.70
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
其他 437,047,316.43 391,375,018.99
合计 11,381,732,801.18 13,419,407,889.64
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑第二工程局有限公司 350,204,589.16 尚未结算
中国建筑第四工程局有限公司 341,028,334.28 尚未结算
中建三局集团有限公司 310,538,367.51 尚未结算
合计 1,001,771,290.95 —
项目 期末余额 年初余额
应付利息 0.00 0.00
应付股利 734,402,138.27 489,255,253.39
其他应付款 17,688,826,672.66 19,342,716,308.91
合计 18,423,228,810.93 19,831,971,562.30
项目 期末余额 年初余额
本公司及下属子公司未付股利 734,402,138.27 489,255,253.39
合计 734,402,138.27 489,255,253.39
（1） 按款项性质列示其他应付款
款项性质 期末余额 年初余额
保证金及押金 2,010,969,208.99 2,019,280,671.38
代收代付款 380,274,961.55 526,737,634.09
往来款 13,590,455,186.58 15,206,933,610.95
诚意金 1,152,455,720.11 990,619,018.08
股权收购款 36,923,954.51 36,923,954.51
其他 517,747,640.92 562,221,419.90
合计 17,688,826,672.66 19,342,716,308.91
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：其他应付款-其他主要包括应付代垫款项、代扣税金、水电费、维修费、管理
费等。
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
上海瑞虹新城有限公司 5,364,600,000.00 尚未到合同约定偿还期限
中粮集团有限公司 2,300,000,000.00 尚未到合同约定偿还期限
LEGACY SINO LIMITED 551,206,158.70 尚未到合同约定偿还期限
北京恒良悦通房地产开发有限公司 550,579,691.80 尚未到合同约定偿还期限
上海北外滩（集团）有限公司 500,183,486.24 尚未到合同约定偿还期限
江苏江都建设集团有限公司 344,808,769.99 尚未到合同约定偿还期限
TOP GLORY INTERNATIONAL HOLDINGS
LIMITED
中粮海南投资发展有限公司 207,900,000.00 尚未到合同约定偿还期限
合计 10,103,409,579.93 —
（1） 预收款项列示
类别 期末余额 年初余额
预收租赁费 298,077,592.86 296,995,153.77
合计 298,077,592.86 296,995,153.77
（1） 合同负债情况
项目 期末余额 年初余额
预收售房款 8,295,923,510.03 13,645,601,255.97
预收物业服务费 233,526,682.14 217,185,022.18
预收酒店房费 20,831,326.38 26,430,119.41
其他 47,613,271.36 61,387,946.90
合计 8,597,894,789.91 13,950,604,344.46
（2） 账龄超过 1 年的重要合同负债
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
西安奥体壹号-文兴 592,533,871.02 未达交付条件
深圳云景国际 292,765,541.92 未达交付条件
武汉锦云航天府 257,852,822.95 未达交付条件
合计 1,143,152,235.89 —
（3） 本期账面价值发生重大变动情况
项目 变动金额 变动原因
西安悦著·央璟 -2,655,674,867.22 结转收入
南京悦著·九章 -1,614,522,194.02 结转收入
西安悦著·央宸 1,008,722,266.60 预收房款
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 372,547,516.53 687,085,603.80 711,272,578.15 348,360,542.18
离职后福利-设定提存计划 11,155,785.62 90,942,795.05 92,013,272.58 10,085,308.09
辞退福利 1,492,751.16 14,754,320.66 14,701,249.31 1,545,822.51
一年内到期的其他福利 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 385,196,053.31 792,782,719.51 817,987,100.04 359,991,672.78
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其中：医疗保险费 3,460,187.36 41,064,281.48 41,051,471.59 3,472,997.25
工伤保险费 161,360.72 1,818,003.06 1,811,680.80 167,682.98
生育保险费 118,993.84 840,037.70 842,629.77 116,401.77
其他 14,572.16 753,565.50 753,565.50 14,572.16
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 372,547,516.53 687,085,603.80 711,272,578.15 348,360,542.18
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 7,589,317.98 77,079,991.31 77,057,126.56 7,612,182.73
失业保险费 212,161.21 2,919,953.72 2,918,149.87 213,965.06
企业年金缴费 3,354,306.43 10,942,850.02 12,037,996.15 2,259,160.30
其他 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 11,155,785.62 90,942,795.05 92,013,272.58 10,085,308.09
项目 期末余额 年初余额
增值税 133,983,267.34 185,197,269.83
企业所得税 599,770,041.19 652,507,997.40
个人所得税 7,010,345.41 14,773,395.87
城市维护建设税 48,585,384.74 51,488,262.91
教育费附加 20,284,349.80 21,499,361.56
地方教育费附加 15,605,399.35 16,450,680.71
土地增值税 1,668,532,529.92 1,720,271,289.22
印花税 1,806,657.86 3,013,285.75
房产税 76,337,410.50 60,306,874.00
土地使用税 12,392,245.22 10,931,735.60
其他 16,763,223.47 17,498,550.23
合计 2,601,070,854.80 2,753,938,703.08
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款（附注五、31） 6,365,357,037.49 8,704,931,528.66
一年内到期的应付债券（附注五、32） 5,793,165,128.11 2,997,330,287.49
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的租赁负债（附注五、33） 66,900,173.88 63,785,504.11
一年内到期的其他非流动负债（附注五、36） 214,160,740.12 220,542,713.07
应计利息（附注五、31、32) 247,683,945.04 343,000,311.37
合计 12,687,267,024.64 12,329,590,344.70
（1）已逾期未偿还的借款情况
截至本报告公告日，公司已逾期未偿还的借款本息合计为 153,426,359.72 元，为
公司子公司武汉裕灿房地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司武汉开发区支
行的借款。公司已按照担保合同约定履行了担保责任，且银行已向公司出具了已履行完
毕担保责任的函件，剩余未偿还部分应由武汉裕灿房地产开发有限公司偿还，合作方华
夏幸福承担连带清偿责任，详见本附注“十二、2.或有事项”相关内容。
项目 期末余额 年初余额
待转销项税额 768,297,814.54 1,229,362,994.15
合计 768,297,814.54 1,229,362,994.15
（1） 长期借款分类
借款类别 期末余额 年初余额
抵押借款 32,429,913,866.30 24,224,451,716.64
保证借款 8,141,827,670.47 12,772,390,840.40
信用借款 7,090,379,099.69 8,582,696,729.45
长期借款应计利息 65,303,181.73 68,366,884.32
减：一年内到期的长期借款及应计利息
（附注五、29）
合计 41,296,763,598.97 36,874,607,757.83
（2）本集团期末长期借款的利率区间为：2.31%-5.24%。
（1） 应付债券分类
项目 期末余额 年初余额
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
减：一年内到期公司债券及应计利息（附
注五、29）
合计 9,970,286,097.42 11,749,219,552.75
（2） 应付债券的增减变动
票面利率 债券
债券名称 面值总额 发行日期 发行金额 年初余额
（%） 期限
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
票面利率 债券
债券名称 面值总额 发行日期 发行金额 年初余额
（%） 期限
小计 18,560,000,000.00 — — — 18,560,000,000.00 15,021,183,267.29
减：一年内到期部分
— — — — — 3,271,963,714.54
期末余额
合计 18,560,000,000.00 — — — 18,560,000,000.00 11,749,219,552.75
（续）
按面值计提 是否
债券名称 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
利息 违约
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
按面值计提 是否
债券名称 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
利息 违约
小计 4,030,000,000.00 203,682,972.63 -6,824,251.08 3,302,210,000.00 15,945,831,988.84 否
减：一年内到期部分
— — — — 5,975,545,891.42 否
期末余额
合计 4,030,000,000.00 203,682,972.63 -6,824,251.08 3,302,210,000.00 9,970,286,097.42 —
项目 期末余额 年初余额
租赁付款额 459,039,546.13 477,480,745.62
减：一年内到期租赁负债（附注五、29） 66,900,173.88 63,785,504.11
合计 392,139,372.25 413,695,241.51
项目 期末余额 年初余额 形成原因
未决诉讼 25,122,915.49 25,122,915.49 —
会员积分（注 1） 22,626,284.95 21,723,013.41 —
其他 9,702,843.24 10,048,304.31 —
合计 57,452,043.68 56,894,233.21 —
注 1：本公司因实施大悦城会员积分计划，承担了一项对会员的现时付款义务，依
据《企业会计准则第 13 号—或有事项》等相关规定、积分计划承诺对期末积分余额的
公允价值进行了估计，并确认销售费用和预计负债。
（1） 递延收益分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 19,818,158.55 8,000,000.00 277,476.50 27,540,682.05 —
递延租金收入 1,021,551,190.99 0.00 17,274,236.85 1,004,276,954.14 —
大悦城配套设施费用返还 1,186,884.88 0.00 39,344.28 1,147,540.60 —
合计 1,042,556,234.42 8,000,000.00 17,591,057.63 1,032,965,176.79 —
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 政府补助项目
本期计入 本期计入 本期冲减
年初 本期新增补 其他 期末 与资产相关/
负债项目 营业外收 其他收益 成本费用
余额 助金额 变动 余额 与收益相关
入金额 金额 金额
四川天府新区公园城市
建设局政府补助-商业
土地变性补偿金及契税 7,299,181.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,299,181.14 与资产相关
新媒体孵化中心项目 5,750,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,750,000.00 与资产相关
固定资产投资奖励 0.00 3,000,000.00 0.00 87,719.3 0.00 0.00 2,912,280.70 与资产相关
建设投资计划前期激励 0.00 5,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,000,000.00 与资产相关
资金
住房租赁市场中央财政
专项资金补贴
宝安区科技创新载体认
定补贴项目
合计 19,818,158.55 8,000,000.00 0.00 277,476.5 0.00 0.00 27,540,682.05 —
项目 期末余额 年初余额
资金拆借 3,078,781,464.70 3,100,586,893.28
减：一年内到期的其他非流动负债（附注五、29） 214,160,740.12 220,542,713.07
合计 2,864,620,724.58 2,880,044,180.21
本期变动增减（+、-）
项目 年初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总额 4,286,313,339.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4,286,313,339.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 10,464,131,935.15 24,033,074.40 0.00 10,488,165,009.55
其他资本公积 2,040,034.24 0.00 0.00 2,040,034.24
合计 10,466,171,969.39 24,033,074.40 0.00 10,490,205,043.79
注：资本公积本年增加系收购子公司少数股东股权所致，详见附注七、2、（2）交
易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响。
本期发生额
减：前期计
年初 期末
项目 本期所得税前 入其他综合 减：所得 税后归属于 税后归属于
余额 余额
发生额 收益当期转 税费用 母公司 少数股东
入损益
将重分类进损益
-549,068,689.24 320,192,406.04 0.00 0.00 276,700,668.86 43,491,737.18 -272,368,020.38
的其他综合收益
其中：现金流量
-6,509,618.01 8,121,053.24 0.00 0.00 6,509,618.01 1,611,435.23 0.00
套期储备
外币财务
-542,559,071.23 312,071,352.80 0.00 0.00 270,191,050.85 41,880,301.95 -272,368,020.38
报表折算差额
合计 -549,068,689.24 320,192,406.04 0.00 0.00 276,700,668.86 43,491,737.18 -272,368,020.38
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,300,879,041.96 0.00 0.00 1,300,879,041.96
合计 1,300,879,041.96 0.00 0.00 1,300,879,041.96
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积。
法定盈余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期 上年
调整前上年末未分配利润 -5,223,177,311.84 -2,855,683,241.81
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 0.00 0.00
其中：《企业会计准则》及相关新规定追溯调整 0.00 0.00
会计政策变更 0.00 0.00
重大前期差错更正 0.00 0.00
同一控制合并范围变更 0.00 0.00
其他调整因素 0.00 0.00
调整后年初未分配利润 -5,223,177,311.84 -2,855,683,241.81
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -722,506,899.60 -2,350,270,677.56
减：提取法定盈余公积 0.00 17,223,392.47
本期期末余额 -5,945,684,211.44 -5,223,177,311.84
（1） 营业收入和营业成本情况
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 12,222,641,228.02 9,226,269,919.92 15,184,046,029.32 9,677,597,760.50
其他业务 7,199,905.37 5,686,004.70 47,405,956.83 17,550,143.72
合计 12,229,841,133.39 9,231,955,924.62 15,231,451,986.15 9,695,147,904.22
（2） 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售及
一级土地开发
投资物业及相关服务 2,743,392,019.01 1,187,054,510.27 2,558,369,481.08 1,038,866,515.12
酒店经营 533,090,083.78 320,971,434.17 466,139,399.33 286,930,062.02
管理输出 107,809,170.64 19,837,977.64 129,928,213.96 21,835,790.11
物业及其他管理 499,492,748.07 401,816,463.34 509,250,895.53 397,598,741.26
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
合计 12,222,641,228.02 9,226,269,919.92 15,184,046,029.32 9,677,597,760.50
（3） 与履约义务相关的信息
就与客户订立的房地产销售合同而言，根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，
本集团在将相关房地产转交给客户之前并无可执行的收款权利。因此，房地产销售的收
入在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买
方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认
销售收入的实现。
本集团在客户签署销售合同时向其收取合同价值的 15%到 100%作为预付房款。
当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果
各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让商品
的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成
分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易
价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
（4） 与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
本期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
格。本集团预计在未来 1~3 年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条
件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 736,480.26 736,480.26
城市维护建设税 13,690,780.24 29,703,294.25
教育费附加 6,273,241.74 13,368,793.89
地方教育费附加 4,185,955.93 8,773,306.46
土地增值税 64,637,202.60 768,878,834.13
房产税 245,934,088.88 245,636,939.58
土地使用税 13,359,323.03 15,937,420.00
车船使用税 26,105.60 32,304.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上期发生额
印花税 6,345,476.96 9,417,206.46
其他 4,666,786.03 2,343,515.78
合计 359,855,441.27 1,094,828,094.81
项目 本期发生额 上期发生额
销售现场费 30,586,575.43 20,833,977.77
广告宣传费 116,397,502.12 111,593,561.46
销售代理费 293,716,242.36 277,722,805.19
物业服务费 10,190,688.92 10,668,463.82
职工薪酬 117,558,454.45 115,041,099.24
其他 78,426,567.95 73,717,816.33
合计 646,876,031.23 609,577,723.81
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 457,278,123.37 430,225,049.91
行政办公费 89,420,757.23 75,330,735.67
折旧、摊销 30,958,620.28 34,124,864.38
中介咨询费 19,219,040.19 17,350,386.70
其他 32,693,920.83 47,319,281.54
合计 629,570,461.90 604,350,318.20
项目 本期发生额 上期发生额
研究开发费 353,207.55 3,039,022.31
合计 353,207.55 3,039,022.31
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 1,027,111,874.53 1,128,702,811.33
减：利息收入 142,395,687.28 200,558,969.07
加：汇兑损失 18,767,925.55 64,177,718.17
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上期发生额
其他 18,795,535.18 17,321,731.86
合计 922,279,647.98 1,009,643,292.29
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
个税手续费返还 1,006,500.23 2,093,762.03
稳岗补贴 286,748.18 625,551.20
增值税即征即退 2,360.22 2,377.47
增值税加计抵减 4,331.74 21,761.47
政府奖励金 925,162.90 5,385,335.80
其他 654,144.56 174,125.10
合计 2,879,247.83 8,302,913.07
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -108,595,430.36 -431,146,402.15
处置长期股权投资产生的投资收益 30,151.86 0.00
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 248,813.63 665,866.66
合计 -108,316,464.87 -430,480,535.49
项目 本期发生额 上期发生额
其他非流动金融资产公允价值变动 -2,997,550.56 0.00
合计 -2,997,550.56 0.00
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -10,527,273.97 -7,320,541.48
其他应收款坏账损失 -943,079.57 -24,830,889.39
其他非流动资产坏账损失 904,931.16 -1,791,413.69
一年内到期的非流动资产坏账损失 -28,421.91 0.00
合计 -10,593,844.29 -33,942,844.56
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -294,496,179.71 -339,647,744.45
合计 -294,496,179.71 -339,647,744.45
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 321,276,742.64 2,512,805.40
其他资产处置收益 -323,418.52 986,019.40
合计 320,953,324.12 3,498,824.80
注：固定资产处置收益主要源于本公司下属子公司三亚亚龙湾开发股份有限公司
（以下简称“亚龙湾公司”）土地使用权被政府有偿收回事项。根据《三亚市人民政府
关于收回三亚亚龙湾开发股份有限公司三宗国有土地使用权的决定书》，亚龙湾公司与
三亚市自然资源和规划局签署《收回国有土地使用权协议书》，由该局有偿收回亚龙湾
公司三宗国有土地使用权，合计补偿价款 4.23 亿元。截至 2026 年 06 月 30 日，亚龙湾
公司已完成 19-08-3-1、19-08-12-4 两宗地块的移交工作，并据此确认资产处置收益
计入本期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产毁损报废利得 746,721.23 68,523.96 746,721.23
政府补助 74,265.10 111,861.60 74,265.10
违约金 18,383,195.91 10,890,962.72 18,383,195.91
罚款及滞纳金 5,538,488.07 4,179,691.69 5,538,488.07
其他 12,194,187.22 14,824,974.14 12,194,187.22
合计 36,936,857.53 30,076,014.11 36,936,857.53
注：其他项主要包含清理无需支付的应付款项、赔偿金等。
计入本期非经常
项目 本期金额 上期金额
性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 1,347,049.82 863,897.81 1,347,049.82
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
计入本期非经常
项目 本期金额 上期金额
性损益的金额
赔款及违约金 12,835,415.15 4,680,922.94 12,835,415.15
其他 48,888,863.67 1,037,766.93 48,888,863.67
合计 63,071,328.64 6,582,587.68 63,071,328.64
（1） 所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
当年所得税费用 739,166,755.44 817,335,536.51
递延所得税费用 -97,011,257.15 -118,870,378.69
合计 642,155,498.29 698,465,157.82
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
本期合并利润总额 320,244,480.25
按法定/适用税率计算的所得税费用 80,061,120.06
子公司适用不同税率的影响 80,607,290.18
调整以前期间所得税的影响 69,349,312.44
非应税收入的影响 -13,161,709.93
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 155,081,849.60
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -82,577,694.23
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
抵扣亏损的影响
股息税影响 39,693,125.47
其他 -2,571.58
所得税费用 642,155,498.29
详见本附注“五、39 其他综合收益”相关内容。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
代收款项 1,883,565,065.23 1,942,725,206.03
押金、保证金 455,209,316.28 373,158,578.15
收回的拍地保证金 621,015.00 10,000,000.00
收到的联营、合营公司款项 30,598,110.79 12,013,039.77
收到的集团外部单位往来款及其他 1,165,887,191.65 1,068,525,576.88
合计 3,535,880,698.95 3,406,422,400.83
项目 本期发生额 上期发生额
代付款项 1,940,425,423.77 1,928,840,748.44
支付的与经营活动有关的费用支出 678,827,279.48 908,564,306.00
支付的保证金、押金、备用金 258,540,696.81 266,945,298.97
支付的拍地保证金 70,100,000.00 10,000,000.00
支付的联营、合营公司款项 2,065,858.65 16,372,837.28
支付的集团外部单位往来款及其他 643,271,940.99 787,810,454.38
合计 3,593,231,199.70 3,918,533,645.07
（2） 与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 191,635,304.98 144,880,840.00
合计 191,635,304.98 144,880,840.00
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 172,000,000.00 275,650,000.00
其他 31,485,003.33 0.00
合计 203,485,003.33 275,650,000.00
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（3） 与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 320,518,900.65 123,098,300.00
合计 320,518,900.65 123,098,300.00
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 2,519,822,000.00 329,586,773.57
支付减资款 149,400,000.00 90,000,000.00
新租赁准则支付的租金 43,633,256.99 62,957,437.45
筹资手续费及其他 8,183,566.50 19,955,958.01
偿还永续债本金 40,000,000.00 10,000,000.00
收购少数股东股权 128,941,400.00 1,738,053.42
合计 2,889,980,223.49 514,238,222.45
本期增加 本期减少
项目 年初余额 非现金 非现金 期末余额
现金变动 现金变动
变动 变动
短期借款 2,454,840,928.33 3,352,315,034.95 52,666,972.56 1,826,653,506.01 66,166,307.71 3,967,003,122.12
长期借款 36,874,607,757.83 8,480,036,086.01 0.00 2,354,120,444.40 1,703,759,800.47 41,296,763,598.97
一年内到期的非流
动负债
应付债券 11,749,219,552.75 4,008,263,911.41 14,911,837.51 0.00 5,802,109,204.25 9,970,286,097.42
租赁负债 413,695,241.51 0.00 22,119,559.11 0.00 43,675,428.37 392,139,372.25
其他应付款 15,184,961,726.98 320,518,900.65 631,596,852.34 2,643,258,824.26 0.00 13,493,818,655.71
其他非流动负债 2,880,044,180.21 0.00 0.00 0.00 15,423,455.63 2,864,620,724.58
合计 81,886,959,732.31 16,161,133,933.02 8,847,415,346.35 14,592,476,219.56 7,631,134,196.43 84,671,898,595.69
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 现金流量表补充资料
项目 本期发生额 上期发生额
净利润 -321,911,018.04 747,624,512.49
加：资产减值准备 294,496,179.71 339,647,744.45
信用减值损失 10,593,844.29 33,942,844.56
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 739,707,388.82 600,451,383.41
使用权资产折旧 36,895,759.69 49,363,060.43
无形资产摊销 35,460,919.77 100,388,792.97
长期待摊费用摊销 13,510,331.21 15,428,924.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-320,953,324.12 -3,498,824.80
益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列） 600,328.59 795,373.85
公允价值变动损失（收益以“-”填列） 2,997,550.56 0.00
财务费用（收益以“-”填列） 914,137,682.14 1,025,368,190.76
投资损失（收益以“-”填列） 108,316,464.87 430,480,535.49
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） -131,787,870.46 39,475,399.95
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） 34,262,609.54 -158,554,671.39
存货的减少（增加以“-”填列） 5,693,800,680.16 5,085,510,321.72
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -51,288,907.80 47,938,969.58
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） -7,273,766,764.69 -5,667,290,076.98
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -214,928,145.76 2,687,072,480.85
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
现金的期末余额 19,896,361,080.90 23,764,995,992.91
减：现金的年初余额 19,702,156,941.28 26,873,063,587.60
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上期发生额
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 194,204,139.62 -3,108,067,594.69
（2） 供应商融资安排
无。
（3） 本年收到的处置子公司的现金净额
项目 本期
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 90,300,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 6,533.06
加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 0.00
处置子公司收到的现金净额 90,293,466.94
（4） 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
现金 19,896,361,080.90 23,764,995,992.91
其中：库存现金 328,630.08 336,406.19
可随时用于支付的银行存款 19,891,006,106.01 23,761,753,868.67
可随时用于支付的其他货币资金 5,026,344.81 2,905,718.05
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
期末现金和现金等价物余额 19,896,361,080.90 23,764,995,992.91
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金
等价物
（5） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况
属于现金及现金等价
项目 本期金额 上期金额
物的理由
售房监管 3,694,742,541.11 4,904,032,742.60 预售监管资金
贷款监管 1,364,042,398.54 1,390,345,293.43 贷款监管资金
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
属于现金及现金等价
项目 本期金额 上期金额
物的理由
募集资金账户 980,099,257.31 1,225,248,063.25 募集资金专用账户
其他 402,433,819.41 375,298,285.79 —
合计 6,441,318,016.37 7,894,924,385.07 —
（6） 不属于现金及现金等价物的货币资金
不属于现金及现金等
项目 本期金额 上期金额
价物的理由
诉讼冻结 239,765,090.51 167,888,513.57 法院冻结
履约保证金 95,764,911.75 72,623,280.88 保证金
其他 29,881,020.50 33,038,805.36 —
合计 365,411,022.76 273,550,599.81 —
（1） 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 — — —
其中：美元 11,904,292.97 6.8109 81,078,948.99
港币 166,380,090.76 0.8686 144,509,427.83
其他应收款 — — —
其中：美元 496,711,097.90 6.8109 3,383,049,616.69
港币 5,402,471,137.95 0.8686 4,692,316,306.87
其他非流动资产 — — —
其中：美元 58,800,000.00 6.8109 400,480,920.00
短期借款 — — —
其中：港币 520,311,262.24 0.8686 451,916,346.82
应付账款 — — —
其中：港币 1,851,860.00 0.8686 1,608,433.00
应付职工薪酬 — — —
其中：港币 452,820.34 0.8686 393,297.11
应交税费 — — —
其中：港币 3,412,010.08 0.8686 2,963,501.35
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
其他应付款 — — —
其中：美元 505,410,424.10 6.8109 3,442,299,857.50
港币 620,846,289.96 0.8686 539,236,045.14
应付股利 — — —
其中：港币 251,533.92 0.8686 218,469.79
一年内到期的非流动负债 — — —
其中：美元 110,873,001.10 6.8109 755,144,923.19
港币 1,475,193,088.31 0.8686 1,281,278,956.85
长期借款 — — —
其中：美元 522,475,513.64 6.8109 3,558,528,475.85
港币 2,147,422,195.34 0.8686 1,865,143,547.76
（2） 境外经营实体
本集团无重要境外经营实体。
（1） 本集团作为承租方
项目 本期发生额 上期发生额
租赁负债利息费用 10,026,551.58 12,877,190.70
计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用 17,583,717.25 18,496,004.84
计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租
赁费用（短期租赁除外）
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额 0.00 0.00
其中：售后租回交易产生部分 0.00 0.00
转租使用权资产取得的收入 21,641,692.03 41,712,691.85
与租赁相关的总现金流出 63,006,558.78 83,535,937.59
售后租回交易产生的相关损益 21,659,851.24 27,378,318.34
售后租回交易现金流入 16,451,580.00 13,553,760.22
售后租回交易现金流出 17,722,771.95 1,502,442.00
（2） 本集团作为出租方
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其中：未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
投资物业租金收入/房屋租赁 2,268,044,463.30 200,751,782.34
合计 2,268,044,463.30 200,751,782.34
六、 合并范围的变更
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
本集团本期未发生非同一控制下企业合并。
本集团本期未发生同一控制下企业合并。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
丧失控制权之
与原子公司股权
丧失控 处置价款与处置投资对 丧失控制 丧失控制权之 丧失控制权之 按照公允价值 日合并财务报
丧失控制 丧失控 丧失控制 投资相关的其他
丧失控制权时点 制权时 应的合并财务报表层面 权之日剩 日合并财务报 日合并财务报 重新计量剩余 表层面剩余股
子公司名称 权时点的 制权的 权时点的 综合收益转入投
的处置价款 点的处 享有该子公司净资产份 余股权的 表层面剩余股 表层面剩余股 股权产生的利 权公允价值的
处置比例 时点 判断依据 资损益或留存收
置方式 额的差额 比例 权的账面价值 权的公允价值 得或损失 确定方法及主
益的金额
要假设
眉 山 环悦
置 业 有限 90,300,000.00 100.00 转让 30,151.86 0.00 0.00 0.00 0.00 不适用 0.00
年1月 移交
公司
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）本期新增公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 持股比例（%）
天津市博悦商业管理有限公司 设立 100.00
（2）本期减少公司
公司名称 不纳入合并范围的原因 持股比例（%）
杭州易筑房地产开发有限公司 注销 100.00
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 注销 100.00
天津鹏源置业有限公司 注销 100.00
胜基有限公司 注销 100.00
大悦城控股集团（海南）有限公司 注销 100.00
七、 在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
中粮地产集团深圳工人
服务有限公司
中粮地产集团深圳大洋
服务有限公司
中粮地产集团深圳工业
发展有限公司
深圳市宝安三联有限公
司
深圳市宝安福安实业有
限公司
华高置业有限公司 10,000.00 香港 香港 商业贸易及投资 100.00 0.00 设立
大悦城控股集团物业服
务有限公司
中粮地产集团深圳房地
产开发有限公司
中粮地产发展（深圳）
有限公司
长沙中粮地产投资有限
公司
大悦城控股集团（成都）
有限公司
成都天泉置业有限责任 同一控制下
公司 企业合并
大悦城控股集团南京有
限公司
苏源集团江苏房地产开 同一控制下
发有限公司 企业合并
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
大悦城控股集团（浙江）
有限公司
中粮地产（上海）有限
公司
上海加来房地产开发有 同一控制下
限公司 企业合并
中粮地产（北京）有限
公司
天津粮滨投资有限公司 51,000,000.00 天津 天津 房地产开发 90.00 0.00 设立
中耀房地产开发（沈阳）
有限公司▲
中粮地产（天津）有限
公司
中粮房地产开发（杭州）
有限公司
中粮天悦地产（苏州）
有限公司
太仓悦祥房地产开发有
限公司
中粮地产（武汉）有限
公司
大悦城控股集团东北有
限公司
沈阳和悦投资有限公司 320,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 51.00 0.00 设立
大悦城控股集团西北有
限公司
西安悦鼎房地产开发有
限公司
同一控制下
大悦城地产有限公司 1,423,112,485.80 香港 百慕达 商业开发、管理 86.19 0.00
企业合并
中粮地产（深圳）实业
有限公司
深圳市锦峰城房地产开 非同一控制
发有限公司 下企业合并
深圳市创芯置业有限公
司
深圳市创智产业运营管
理有限公司
长沙观音谷房地产开发 非同一控制
有限公司 下企业合并
成都悦城实业有限公司 295,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都中粮锦悦置业有限
公司
成都硕泰丽都地产开发 非同一控制
有限公司 下企业合并
成都和鑫悦企业管理有
限公司
成都鸿悦置业有限公司 400,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
成都怡悦置业有限公司 80,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
中粮鸿云置业南京有限
公司
中粮祥云置业南京有限
公司
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
北京正德兴合房地产开
发有限公司
中粮地产投资（北京）
有限公司
Prized Developments 英属维尔京 英属维尔京 同一控制下
Limited▲ 群岛 群岛 企业合并
巧克力产品（中国）有 同一控制下
限公司 企业合并
COFCO （bvi） NO.102 英属维尔京 英属维尔京 同一控制下
Limited▲ 群岛 群岛 企业合并
中粮金帝食品（深圳） 同一控制下
有限公司▲ 企业合并
北京鹏源置业有限公司 1,314,000,000.00 天津 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
上海世良房地产咨询有
限公司
重庆华悦锦合实业有限
公司
深圳前海汇金添安资本 受托资产管
管理有限公司 理、投资管理
中粮（深圳）智汇置业
有限公司
北京悦展建设管理有限
公司
南京三金祥云置业有限
公司
成都中金澍茂置业有限
公司
沈阳和嘉投资有限公司 50,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
天津市北源置业有限公
司
昆明府悦房地产开发有
限公司
成都鹏鼎置业有限责任 非同一控制
公司 下企业合并
南京卓泓晟房地产开发
有限公司（注 2）
北京燕都水韵房地产开
发有限公司
北京燕都乐郡房地产开
发有限公司
沈阳和坤房地产开发有
限公司
嘉兴京开房地产开发有 非同一控制
限公司 下企业合并
南京嘉阳房地产开发有 非同一控制
限公司（注 3） 下企业合并
株洲金城日月湖置业有 非同一控制
限公司 下企业合并
英属维尔京 同一控制下
智恒有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
同一控制下
亨达发展有限公司▲ 100.00 香港 西萨摩亚 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔京 同一控制下
迅行投资有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
鹏利国际（行政）有限 同一控制下
公司 企业合并
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
思创工程顾问有限公司 同一控制下
企业合并
中粮酒店控股有限公司 英属维尔京 同一控制下
▲ 群岛 企业合并
鹏利国际（地产代理） 同一控制下
有限公司 企业合并
英属维尔京 同一控制下
Elab,Corp.▲ 1,000.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
雄域集团有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
HOPE BV NO.2 LIMITED 英属维尔京 同一控制下
▲ 群岛 企业合并
HOPE HK NO.6 LIMITED 同一控制下
企业合并
英属维尔京 同一控制下
溢嘉有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
Kersen Properties 英属维尔京 同一控制下
Limited▲ 群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
熙安有限公司▲ 100.00 香港 投资 0.00 51.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
立运有限公司▲ 100.00 香港 投资 0.00 51.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
倍隆有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
盛莱有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
商晖有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
大悦城秘书有限公司 同一控制下
（香港） 企业合并
英属维尔京 同一控制下
兆康有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
锦星有限公司▲ 100.00 香港 投资 0.00 51.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
恒瑞有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
First Affluent Ltd▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
亮永有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
同业有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
超茂有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
尚胜有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
耀山有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
同一控制下
Hengyue Limited▲ 1.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔京 同一控制下
宏益有限公司▲ 3.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
兴涛有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
英属维尔京 同一控制下
其康有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
同一控制下
达誉有限公司▲ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
同一控制下
实添有限公司▲ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
亚龙湾开发股份（香港） 同一控制下
有限公司 企业合并
同一控制下
崇威国际有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
中粮酒店投资（三亚） 英属维尔京 同一控制下
有限公司▲ 群岛 企业合并
同一控制下
利港企业有限公司 4.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
Bapton Company 同一控制下
Limited 企业合并
同一控制下
永信海外有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
LEAD STRENGTH LIMITED 英属维尔京 同一控制下
▲ 群岛 企业合并
ENLIGHTEN FAME 英属维尔京 同一控制下
LIMITED▲ 群岛 企业合并
HOPE HK NO.1 LIMITED 同一控制下
企业合并
GOLDEN PROMINENT 英属维尔京 同一控制下
LIMITED▲ 群岛 企业合并
凯莱物业管理有限公司 同一控制下
企业合并
Top Glory Properties
同一控制下
Management (HK) 100,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
Limited
沈阳大悦城发展有限公 同一控制下
司▲ 企业合并
鹏源发展（北京）有限 同一控制下
公司 企业合并
同一控制下
佑城有限公司 2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
同展有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
百驰有限公司 1,897,474,560.16 香港 香港 投资 0.00 55.00
企业合并
悦诚（香港）有限公司 同一控制下
企业合并
同一控制下
双达有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
晟业有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
大悦城商业管理（香港） 同一控制下
有限公司 企业合并
同一控制下
亨晟有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
创滔有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
领徽有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
HengxinFundL.P.▲ 2.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
耀动有限公司 16.60 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
悦合有限公司 1,355,120,087.40 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
同一控制下
斯威有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
卓孚有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
三亚亚龙湾开发股份有 同一控制下
限公司 企业合并
卓远地产（成都）有限 同一控制下
公司▲ 企业合并
中粮酒店（三亚）有限 同一控制下
公司▲ 企业合并
中粮鹏利（成都）实业 同一控制下
发展有限公司▲ 企业合并
大悦城控股集团成都悦 同一控制下
商物业服务有限公司 企业合并
同一控制下
中粮置业投资有限公司 5,000,000,000.00 北京 北京 投资控股 0.00 100.00
企业合并
浙江和润天成置业有限 同一控制下
公司 企业合并
同一控制下
华铿有限公司 744,088,795.50 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
上海悦耀置业发展有限 非同一控制
公司 下企业合并
大悦城商业管理（北京） 同一控制下
有限公司 企业合并
同一控制下
北京德冠置业有限公司 10,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
三亚虹霞开发建设有限 同一控制下
公司 企业合并
三亚亚龙湾热带海岸公 同一控制下
园管理有限公司 企业合并
三亚悦晟开发建设有限 同一控制下
公司 企业合并
三亚亚龙湾龙溪游艇会 同一控制下
有限公司 企业合并
三亚亚龙湾悦城酒店管 同一控制下
理有限公司 企业合并
成都中粮悦街企业管理 同一控制下
有限公司 企业合并
成都鹏悦企业管理咨询 同一控制下
有限公司 企业合并
北京中粮广场发展有限 同一控制下
公司▲ 企业合并
同一控制下
西单大悦城有限公司 1,025,000,000.00 北京 北京 物业投资及开发 0.00 100.00
企业合并
北京弘泰基业商业管理 同一控制下
有限公司 企业合并
大悦城（天津）有限公 同一控制下
司 企业合并
上海新兰房地产开发有 同一控制下
限公司 企业合并
同一控制下
烟台大悦城有限公司 900,000,000.00 烟台 烟台 物业投资及开发 0.00 100.00
企业合并
四川中国酒城股份有限 同一控制下
公司 企业合并
同一控制下
亨湛有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
利沾有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
青岛大悦城商业有限公 同一控制下
司▲ 企业合并
同一控制下
重庆泽悦实业有限公司 900,000,000.00 重庆 重庆 物业投资及开发 0.00 100.00
企业合并
臻悦（天津）股权投资 同一控制下
基金管理有限公司 企业合并
杭州悦动商业管理有限 同一控制下
公司 企业合并
青岛智悦置地有限公司 同一控制下
▲ 企业合并
西安悦茗房地产开发有 同一控制下
限公司 企业合并
同一控制下
Joy Valley Ltd 1,645,165,073.00 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
武汉大悦城房地产开发 同一控制下
有限公司 企业合并
英属维尔京 同一控制下
晓盛有限公司▲ 50,000.00 香港 投资 0.00 100.00
群岛 企业合并
沈阳和韬房地产开发有 同一控制下
限公司▲ 企业合并
大悦城商业管理（天津） 同一控制下
有限公司 企业合并
重庆金悦汇房地产开发
有限责任公司
非同一控制
台湾饭店有限公司 954,240,002.00 北京 北京 酒店管理及经营 0.00 100.00
下企业合并
COFCO(BVI)NO.97Limit 英属维尔京 非同一控制
ed▲ 群岛 下企业合并
北京稻香四季房地产开 非同一控制
发有限公司 下企业合并
重庆灏悦企业管理有限
责任公司
重庆悦启企业管理有限
责任公司
重庆悦致渝房地产开发
有限公司
天津鹏程置业有限公司 100,000,000.00 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都中粮美悦置业有限
公司
眉山加悦置业有限公司 500,000,000.00 仁寿县 仁寿县 房地产开发 0.00 56.00 设立
台州海悦置业有限公司 20,000,000.00 台州 台州 房地产开发 0.00 100.00 设立
惠州市悦鹏房地产有限
公司
江门鹏悦置业有限公司 300,000,000.00 江门 江门 房地产开发 0.00 50.00 设立
苏州工业园区悦金房地 非同一控制
产有限公司 下企业合并
武汉裕中丰房地产开发
有限公司
哈尔滨悦麟房地产开发
有限公司
沈阳和广房地产开发有
限公司
大悦城（三亚）投资有
限公司
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
济南大悦城产业发展有
限公司
三亚悦港企业管理有限
公司
非同一控制
陕西鼎安置业有限公司 2,037,113,051.25 西安 西安 房地产开发 0.00 51.00
下企业合并
成都天府辰悦置业有限 同一控制下
公司 企业合并
武汉地悦房地产开发有
限公司
三亚嘉悦开发建设有限
公司
成都兴洲数字电视传播 非同一控制
有限公司 下企业合并
中粮（北京）农业生态 同一控制下
谷发展有限公司 企业合并
成都花悦府房地产开发
有限公司
重庆悦璟企业管理有限 重庆两江新
公司 区
重庆鹏域房地产开发有 非同一控制
限公司 下企业合并
天津悦沈企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦苏企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦深企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦蓉企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦上企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦都企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
西安国际陆港文盛置业 非同一控制
有限公司 下企业合并
西安国际陆港文汇置业 非同一控制
有限公司 下企业合并
西安国际陆港文兴置业 非同一控制
有限公司 下企业合并
天津悦汉企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦宁企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦杭企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦西企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
张家口悦乾房地产开发
有限公司
南京悦航运营管理有限 商业综合体管
公司 理服务
天津悦成企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦海企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
三亚悦成企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
天津悦晨企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦江企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
天津悦青企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）
沈阳市和诚房地产开发
有限公司
非同一控制
杭州良悦置业有限公司 50,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
苏州市相之悦房地产开 非同一控制
发有限公司 下企业合并
成都悦亿置业有限公司 20,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 98.00 设立
苏州市天隆房地产开发
有限公司
厦门市悦集商业管理有 商业综合体管
限公司 理服务
南昌嘉悦房地产开发有
限公司
成都保泽达锦房地产开 非同一控制
发有限公司 下企业合并
佛山市鹏悦置业有限公 非同一控制
司 下企业合并
厦门市悦鹏置业有限公 非同一控制
司 下企业合并
嘉兴秀禾房地产开发有
限公司
重庆悦鼎房地产开发有
限公司
武汉裕灿房地产开发有 非同一控制
限公司 下企业合并
南京悦锦成房地产实业
有限公司
南昌合悦企业管理有限
公司
义乌印悦置业有限公司 1,850,000,000.00 义乌 义乌 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都悦东置地有限公司 490,196,100.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
昆明鸿悦房地产开发有
限公司
长沙市望城区新悦之城 非同一控制
置业有限公司 下企业合并
海成香港有限公司 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00 设立
北京辉泰悦恒管理咨询
有限公司
大悦城控股集团悦企
（厦门）物业服务有限 10,000,000.00 厦门 厦门 物业管理 0.00 100.00 设立
公司（注 4）
西安朝悦房地产开发有
限公司
南昌悦佰企业管理有限
公司
常州悦府房地产开发有
限公司
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
杭州玺悦置业有限公司 1,850,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 51.00 设立
成都樾林置业有限公司 338,640,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
大悦城商业管理（厦门）
有限公司
重庆悦昇房地产开发有
限公司
南京京悦房地产开发有
限公司
杭州疆悦置业有限公司 340,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 51.00 设立
永悦房地产开发（苏州）
有限公司
大悦城产业运营服务
（海南）有限公司
大悦城（上海）置业有
限公司
南京荷塘明悦房地产开
发有限公司
大悦城科技产业发展
（北京）有限公司
大悦城华东（上海）企
业管理有限公司
大悦城商业运营管理 商业综合体管
（天津）有限公司 理服务
大悦未来（成都）生活
服务有限公司
三亚大悦城商业管理有 商业综合体管
限公司 理服务
深圳市泽悦置业有限公
司
上海耀耀禄建设发展有 非同一控制
限公司 下企业合并
三亚龙泽酒店管理有限
公司
三亚悦麓开发建设有限
公司
大悦玉禾田（深圳）物
业管理有限公司
中粮（北京）农业生态 同一控制下
谷开发有限公司 企业合并
天津市荣悦商业管理有
限公司
天津悦江置业有限公司 30,000,000.00 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都悦筑置业有限公司 880,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都青悦置业有限公司 900,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
大悦城商业发展（南京）
有限公司
三亚臻悦开发建设有限
公司
天津市博悦商业管理有
限公司
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注 1：标记的公司其注册资本币种为港币；标记▲的公司其注册资本币种为美元，
其他未标注符号的公司其注册资本为人民币；
注 2：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、
深圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为 33.5%、
致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；
注 3：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、厦
门益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为 40%、40%和 20%。
鉴于南京翔州房地产开发有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺
书，本集团将其纳入合并范围；
注 4：2026 年 3 月，大悦城产业管理（天津）有限公司更名为大悦城产业运营服务
（海南）有限公司；
注 5：2026 年 5 月，深圳市创芯产业管理有限公司更名为大悦城科技产业发展（北
京）有限公司。
（2） 重要的非全资子公司
少数股东持 本期归属于少数股 本期向少数股东 期末少数股东权益
子公司名称
股比例 东的损益 宣告分派的股利 余额
陕西鼎安置业有限公司 49.00% 69,267,532.72 0.00 1,298,086,023.59
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
陕西鼎安置业有
限公司
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
陕西鼎安置业有
限公司
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
本期发生额
子公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
陕西鼎安置业有限公司 2,032,619,026.04 141,362,311.67 141,362,311.67 -18,786,030.90
（续）
上期发生额
子公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
陕西鼎安置业有限公司 0.00 -7,363,556.06 -7,363,556.06 -34,196,604.81
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况
序号 交易类型 公司名称 时间 交易比例 期末持股比例
重庆金悦汇房地产开发
有限责任公司
（2） 交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响
项目 重庆金悦汇房地产开发有限责任公司
现金 128,941,400.00
非现金资产的公允价值 0.00
购买成本/处置对价合计 128,941,400.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资
产份额
差额 -24,033,074.40
其中：调整资本公积 -24,033,074.40
调整盈余公积 0.00
调整未分配利润 0.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）重要的合营企业或联营企业
本集团本期无重要的合营企业或联营企业。
（2）不重要合营企业和联营企业的汇总信息
项目 本期金额 上期金额
合营企业： — —
投资账面价值合计 9,321,195,445.97 9,385,101,090.14
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -84,547,572.36 -355,322,844.31
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 -84,547,572.36 -355,322,844.31
联营企业： — —
投资账面价值合计 4,433,057,393.99 4,612,824,127.06
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -24,047,858.00 -75,823,557.84
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 -24,047,858.00 -75,823,557.84
（3）合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制
合营企业或联营企业向本集团转移资金能力不存在重大限制。
（4）合营企业或联营企业发生的超额亏损
累积未确认的以前 本期未确认的损失 本期末累积未
合营企业或联营企业名称
年度损失 （或本期分享的净利润） 确认的损失
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心 75,821,090.30 8,552,436.27 84,373,526.57
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有
限合伙）
北京百旺丰弘企业管理有限公司 224,705,391.09 44,126,531.71 268,831,922.80
北京星华智本投资有限公司 279,758,871.51 73,320,655.29 353,079,526.80
粮悦兴城(北京)科技产业发展有限公司 25,544,783.52 4,803,850.26 30,348,633.78
重庆悦凯房地产开发有限公司 19,330,773.76 -491.06 19,330,282.70
广州安合房地产开发有限公司 7,318,363.71 2,432,795.00 9,751,158.70
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（5）与合营企业投资相关的未确认承诺
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
（6）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
本集团本期与合营企业或联营企业无投资相关的或有负债。
八、 政府补助
会计科目 本期发生额 上期发生额
其他收益 1,868,415.86 6,187,389.57
营业外收入 74,265.10 111,861.60
九、 与金融工具相关风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性
金融负债等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五。与这些金融工具有关的风险，
以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险
敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团
经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该
风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建
立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控
制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益
可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对
某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量
的变化是在独立的情况下进行的。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 市场风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团的汇率风险主要来自于本集团持有
的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受外汇风险主要与美元和港币计
价的借款有关。除本集团设立在香港特别行政区和境外的子公司使用港币和美元结算外，
本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2026年06月30日，本集团的主要外币
资产负债项目外汇风险敞口如下：该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本
集团的经营业绩产生影响。
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 — — —
其中：美元 11,904,292.97 6.8109 81,078,948.99
港币 166,380,090.76 0.8686 144,509,427.83
其他应收款 — — —
其中：美元 496,711,097.90 6.8109 3,383,049,616.69
港币 5,402,471,137.95 0.8686 4,692,316,306.87
其他非流动资产 — — —
其中：美元 58,800,000.00 6.8109 400,480,920.00
短期借款 — — —
其中：港币 520,311,262.24 0.8686 451,916,346.82
应付账款 — — —
其中：港币 1,851,860.00 0.8686 1,608,433.00
应付职工薪酬 — — —
其中：港币 452,820.34 0.8686 393,297.11
应交税费 — — —
其中：港币 3,412,010.08 0.8686 2,963,501.35
其他应付款 — — —
其中：美元 505,410,424.10 6.8109 3,442,299,857.50
港币 620,846,289.96 0.8686 539,236,045.14
应付股利 — — —
其中：港币 251,533.92 0.8686 218,469.79
一年内到期的非流动负债 — — —
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
其中：美元 110,873,001.10 6.8109 755,144,923.19
港币 1,475,193,088.31 0.8686 1,281,278,956.85
长期借款 — — —
其中：美元 522,475,513.64 6.8109 3,558,528,475.85
港币 2,147,422,195.34 0.8686 1,865,143,547.76
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详
见本附注五、21、29、31）有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。
本集团的利率风险产生于银行借款带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现
金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当
时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2026年06月30日，本集团
的银行借款主要为人民币、美元和港币计价的浮动利率借款合同，金额合计为人民币
截至2026年06月30日，本集团以公允价值计量的金融资产可能会受到价格波动的影
响。
（2） 信用风险
截至2026年06月30日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合
同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，
具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具
而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来
公允价值的变化而改变。
（3） 流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，
以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用
情况进行监控并确保遵守借款协议。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本集团将银行借款作为主要资金来源。截至2026年06月30日，本集团尚未使用的银
行借款额度为人民币1,639.46亿元。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益
可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对
某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的
变化是独立的情况下进行的。
（1） 外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期
损益和权益的税后影响如下：
項目 汇率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
对人民币升值 5% -18,847,823.08 -168,509,422.15 -22,918,630.82 -225,885,013.32
美元
对人民币贬值 5% 18,847,823.08 168,509,422.15 22,918,630.82 225,885,013.32
对人民币升值 5% 32,073,977.98 -159,796,553.19 18,253,355.86 -137,494,426.59
港币
对人民币贬值 5% -32,073,977.98 159,796,553.19 -18,253,355.86 137,494,426.59
（2） 利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费
用；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产
和负债的公允价值变化。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期
损益和权益的税后影响如下：
项目 利率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
浮动利率借款 增加 0.5% -186,643,727.73 -186,643,727.73 -165,088,020.25 -165,088,020.25
浮动利率借款 减少 0.5% 186,643,727.73 186,643,727.73 165,088,020.25 165,088,020.25
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 公司开展套期业务进行风险管理
相应风险管理策略和 被套期风险的定性 被套期项目及相关套期工 预期风险管理目 相应套期活动对
项目
目标 和定量信息 具之间的经济关系 标有效实现情况 风险敞口的影响
币的远期外汇合约指 合约对美元及港币 变动抵消汇率波动风险引 相关内控制度， 的远期外汇合约，
定为以美元及港币计 贷款的汇率波动敞 起的被套期项目现金流量 持续对套期有效 来对冲公司未来
价结算的未来支出形 口进行套期。集团 变动，存在风险相互对冲 性进行评价，确 购买美元贷款及
成的汇率风险的套期 坚持汇率风险中性 的关系。 保套期关系在被 港币贷款存在的
工具，本集团对这些 原则，根据集团预 指定的会计期间 汇率敞口风险。
远期合约 未来支出有确定承 测的外币支汇金额 有效，将外币收
诺。 和目标成本汇率指 汇风险控制在合
合约作为套期工具开 约。 司财务稳健性，
展外汇套期保值业 从而稳定生产经
务，有效规避汇率波 营活动。
动产生的风险。
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
上年度，本集团对未平仓金额 2,000 万美元和 90,000 万港币的借款签署了相应的
远期合约（DF）。本期 90,000 万港币借款提前还款，相应远期合约（DF）提前平仓；
有远期合约（DF）。详见五、22、衍生金融负债 。
本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）的公允价值变动已确认为其他综合收
益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。
（2） 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
已确认的被套期项目账面价 套期会计对公司
被套期项目账面 套期工具相关 套期有效性和套
项目 值中所包含的被套期项目累 的财务报表相关
价值 账面价值 期无效部分来源
计公允价值套期调整 影响
现金流量套期：
被套期项目与套
远期外汇合约 不适用
期工具的相关性
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十、 公允价值的披露
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公
合计
允价值计量 允价值计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
（二）衍生金融资产
（三）其他非流动金融资产
当期损益的金融资产
（1）权益工具投资 0.00 0.00 6,235,120.16 6,235,120.16
持续以公允价值计量的资产总额 0.00 0.00 6,235,120.16 6,235,120.16
(四）衍生金融负债
持续以公允价值计量的负债总额 0.00 0.00 0.00 0.00
及定量信息
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-权益工具投资主要为本集团持
有的未上市股权投资。本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司
比较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十一、 关联方及关联交易
(一) 关联方关系
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 公司的表决
比例(%) 权比例(%)
英属维尔 持股型公司，无
明毅有限公司 2,035,284,843 美元 49.28 49.28
京群岛 实际经营业务
注：本公司的控股股东是中粮集团。截至2026年06月30日，中粮集团直接持有本公
司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。
本集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。
子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
本集团合营、联营企业详见本附注“七、3.在合营企业或联营企业中的权益”相关
内容。
其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其
他组织。
(二) 关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 采购商品、接受劳务等 25,209,130.51 24,606,326.57
合营公司、联营公司 接受劳务等 1,602,082.83 2,386,859.77
子公司少数股东 接受劳务等 1,106,034.60 15,178,930.54
其他关联方 接受劳务等 2,773,348.27 1,147,901.28
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 提供劳务、物业管理等 27,837,505.42 26,714,446.72
合营公司、联营公司 提供劳务、物业管理等 35,417,512.46 32,007,778.10
子公司少数股东 提供劳务等 6,582,837.00 9,352,151.95
（1） 受托管理/承包情况
受托 受托 托管收益 本期确认的
关联方 托管资产类型
起始日 终止日 定价依据 托管收益
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 经营管理 2022-7-1 —— 双方约定 235,849.06
（1） 出租情况
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
中粮集团及其子公司、合营公 写字楼、场地、公寓及宿舍、广
司、联营公司 告位、商铺等
合营公司、联营公司 写字楼、广告位、商铺等 10,200.00 0.00
（2） 承租情况
本年发生额
租赁资产 简化处理的短期租赁 未纳入租赁负债
出租方名称 承担的租赁负 增加的使
种类 和低价值资产租赁的 计量的可变租赁 支付的租金
债利息支出 用权资产
租金费用（如适用） 付款额（如适用）
中粮集团及其
办公 楼、
子公司、合营公 6,757,302.84 0.00 8,000,000.00 3,341,984.05 0.00
车位等
司、联营公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
出租方名称 上年发生额
简化处理的短期租赁 未纳入租赁负债计量
承担的租赁负债 增加的使用权
和低价值资产租赁的 的可变租赁付款额 支付的租金
利息支出 资产
租金费用（如适用） （如适用）
中粮集团及其子
公司、合营公司、 0.00 0.00 8,000,000.00 4,170,727.74 0.00
联营公司
担保是否已经履行
担保方名称 被担保方名称 担保金额（万元）
完毕
本集团 子公司 2,397,081.71 否
本集团 合营公司、联营公司 321,699.00 否
本集团 子公司 424,691.35 是
本集团 合营公司、联营公司 0.00 是
拆出方 拆入方 拆借金额（万元）
合营公司、联营公司 本集团 964,444.81
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 本集团 566,158.29
子公司少数股东 本集团 87,239.55
其他关联方 本集团 32,302.17
本集团 合营公司、联营公司 1,342,981.42
本集团 子公司少数股东 302,762.19
本集团 其他关联方 26,500.00
注：本期公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额 119,400,824.40
元；本期公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额 111,465,594.95 元。
单位：万元
项目名称 本期发生额 上期发生额
薪酬合计 785.33 974.74
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：“薪酬合计”指报告期内公司为相关人员支付的全部人工成本，包括基本工资、
奖金、补贴和各项社会保险、住房公积金、企业年金等形式的全部报酬。
银行存款 利息收入
企业名称
期末余额 年初余额 本期金额 上期金额
中粮集团及其子公司、
合营公司、联营公司
(三) 关联方应收应付余额
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
应收账款 合营公司、联营公司 72,627,455.14 47,381,761.25 73,109,755.01 47,381,381.25
中粮集团及其子公司、合
应收账款 32,824,146.89 21,620,816.34 35,974,712.29 22,518,467.91
营公司、联营公司
其他应收款：
其他应收款 合营公司、联营公司 9,776,737,642.30 171,013,774.09 9,785,559,947.47 170,861,267.21
其他应收款 子公司少数股东 2,740,896,835.41 1,083,057,377.42 2,785,537,548.53 1,082,217,938.61
其他应收款 其他关联方 243,426,722.08 21,094,745.16 243,426,722.08 21,094,745.16
中粮集团及其子公司、合
其他应收款 74,528,197.49 258,174.44 73,525,967.48 243,174.44
营公司、联营公司
预付款项：
中粮集团及其子公司、合
预付款项 1,521,529.06 0.00 1,077,280.52 0.00
营公司、联营公司
预付款项 合营公司、联营公司 441,222.68 0.00 0.00 0.00
预付款项 其他关联方 3,809,778.80 0.00 50,000.00 0.00
一年内到期的非流动资
产：
一年内到期的非
合营公司、联营公司 156,723,179.39 1,567,231.80 155,347,749.74 1,553,477.50
流动资产
一年内到期的非
子公司少数股东 202,389,594.35 2,023,895.94 695,389,921.53 2,009,228.33
流动资产
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他非流动资产：
其他非流动资产 合营公司、联营公司 561,533,813.41 2,317,455.21 576,531,460.40 1,990,963.14
其他非流动资产 子公司少数股东 823,018,849.41 2,084,087.46 490,307,892.99 2,084,087.46
其他非流动资产 其他关联方 0.00 0.00 98,000,000.00 980,000.00
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
应付账款：
应付账款 其他关联方 112,088,249.36 130,602,397.27
应付账款 子公司少数股东 253,541,185.02 289,592,231.01
中粮集团及其子公司、合营
应付账款 18,065,361.64 13,205,904.96
公司、联营公司
应付账款 合营公司、联营公司 138,482.44 142,310.94
其他应付款：
中粮集团及其子公司、合营
其他应付款 4,022,697,074.04 6,249,761,080.55
公司、联营公司
其他应付款 合营公司、联营公司 7,223,322,180.40 7,165,854,567.12
其他应付款 子公司少数股东 1,314,038,773.62 1,040,809,724.21
其他应付款 其他关联方 211,294,738.05 241,208,288.27
预收款项：
中粮集团及其子公司、合营
预收款项 6,844,586.04 4,204,400.56
公司、联营公司
一年内到期的非流动负债：
中粮集团及其子公司、合营
一年内到期的非流动负债 183,281,828.67 215,379,661.99
公司、联营公司
一年内到期的非流动负债 其他关联方 0.00 1,200,686,666.77
一年内到期的非流动负债 合营公司、联营公司 25,500,000.00 0.00
其他非流动负债：
其他非流动负债 合营公司、联营公司 2,648,539,398.76 2,669,391,075.92
其他非流动负债 子公司少数股东 215,777,711.20 210,653,104.29
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
应付股利：
应付股利 子公司少数股东 596,935,982.24 348,708,989.24
(四) 关联方承诺
本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中粮集
团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品
牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计
划在内的管理团队激励约束机制。
承诺履行情况：
（1）自 2007 年起，本公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下
符合注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司 51％的股权、厦门鹏源房
地产开发有限公司 100%的股权、天泉置业有限公司 49％股权、上海加来房地产开发有
限公司 51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日
风景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司 50%的股权。
子公司明毅有限公司持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已
发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数
约 59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业
地产一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。
控股股东中粮集团注入优质资产并将本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务
专业平台的承诺已经履行。
（2）2007 年 12 月 20 日，本公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地
产（集团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有
关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以
真正起到应有的激励效果,因此 2009 年 3 月 4 日本公司第六届董事会第九次会议同意终
止上述股权激励计划以及相关考核办法。
控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来本集团将根据法律法规及国资委相关监管
要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果
的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）中粮集团地产业务发展战略
中粮集团将以本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规划
上，中粮集团目前拟将本集团作为中粮集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施
避免同业竞争。
（2）对集团住宅地产业务发展的承诺
务。
获得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等
项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给本集团或采取合作方式由本集团为主开发；
若本集团不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其
他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。
业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在该
等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本集团对正在经营的住宅地产项目在同等商
业条件下享有优先收购权或采取合作方式由本集团为主开发。
（3）其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本集团主营业务相同或相近业务的情况，
在该等业务为本集团主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业
务。
承诺履行情况：承诺正常履行。
控股股东中粮集团把本集团作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅
项目注入本集团，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权委托
给本集团管理，同时采取有效措施避免同业竞争。
毅有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺。
（1）控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、
关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权干预的
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
承诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事项引
致任何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、
炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；
（2）明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、
资金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权权属
的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、
哄抬房价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；
（3）中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售承诺。
以上承诺的具体内容详见公司 2019 年 2 月 22 日“关于发行股份购买资产并募集配
套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。
基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出
具《中粮集团有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于 2024 年 2
月 2 日召开的第十一届董事会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及 2024 年 2
月 22 日召开的 2024 年第一次临时股东大会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深
圳）有限公司的承诺变更为：
“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。
若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体
或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在 2027 年 06 月 30 日之前，
中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届
满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或
其他无关联第三方。”
除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。
十二、 承诺及或有事项
（1）资本承诺
单位：万元
项目 期末余额 年初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
—对外投资合同 80,560.00 46,736.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
—建安工程合同 546,617.64 671,630.52
—土地受让合同 0.00 41,116.58
合计 627,177.64 759,483.10
（2）与合营企业投资相关的未确认承诺
参见“附注七、3（6）”部分。
（3）其他承诺事项
本集团本期无其他需要披露的重大承诺事项。
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
“项目公司”）对深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）
提起诉讼，诉请汇金壹号返还其向项目公司调用的资金 8 亿元及相关利息。案件已在广
东省深圳市中级人民法院开庭审理，并于 2023 年 1 月 17 日出具民事判决书，根据判决
书汇金壹号应向项目公司偿还 8 亿元借款本金及相关利息、罚息。针对该判决书，汇金
壹号已向广东省高级人民法院提出上诉，2023 年 7 月 4 日，项目公司收到二审维持一审
判决的胜诉生效判决。详见本公司于 2022 年 7 月 9 日发布的《关于公司及子公司涉及
诉讼事项的公告》公告编号：2022-053。
截至本报告公告日，案件处于执行阶段。
元”）与中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称“农业银行”）签订了《固
定资产借款合同》，佛山新纪元向农业银行申请人民币 12 亿元的借款，约定由本公司
与佛山新纪元另一股东上海皇达企业管理有限公司（以下简称“上海皇达”）的关联方
世茂房地产控股有限公司（现更名为“世茂集团控股有限公司”，以下简称“世茂房地
产”）各按 50%的比例提供全程连带责任保证担保并由佛山新纪元追加房地产抵押担保。
因世茂房地产关联方上海皇达无法按股权比例履行股东义务，给佛山新纪元造成持续负
面影响，导致未能依约按期偿还农业银行贷款。2023 年 9 月 11 日，本公司收到广东省
广州市中级人民法院出具的应诉通知书[(2023)粤 01 民初 2259 号]等相关法律文件，农
业银行就与佛山新纪元的借款合同纠纷起诉世茂房地产、本公司及上海皇达。原告农业
银行诉请佛山新纪元向农业银行偿还借款本金及本金产生的利息、罚息、复利等，并诉
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
请各保证人按保证合同约定履行相应保证义务。其中，本公司对佛山新纪元 6 亿元借款
本金及相应利息、罚息、复利等承担连带清偿责任。2024 年 3 月 19 日，本公司已根据
约定按 50%的股权比例承担连带保证责任，向农业银行支付借款本金 4.6 亿元及对应的
利息。2024 年 4 月 2 日，广东省广州市中级人民法院出具《民事裁定书》[（2023）粤
报告公告日，案件已撤诉，对本集团日常生产经营、偿债能力无重大不利影响。
为维护本公司权利，本公司已经对佛山新纪元提起诉讼，诉请佛山新纪元返还本公
司担保代偿款 4.94 亿元及相关利息。2024 年 8 月 7 日，本公司收到胜诉生效判决。详
见本公司分别于 2024 年 6 月 15 日、2024 年 9 月 21 日发布的《关于对外担保进展的公
告》公告编号：2024-042，《关于对外担保进展的公告》公告编号：2024-054。
截至本报告公告日，案件处于执行阶段。
本公司控股子公司武汉裕灿房地产开发有限公司（以下简称“武汉裕灿”）签订固定资
产借款合同，农业银行向武汉裕灿提供人民币 50,000 万元贷款，用于项目开发建设，
武汉裕灿以其持有的土地使用权与在建工程进行抵押担保。本公司、华夏幸福基业股份
有限公司分别与农业银行签订《保证合同》，各自按 50%的持股比例为武汉裕灿在借款
合同项下的债权余额提供连带责任保证担保。
详见本公司于 2021 年 8 月 11 日发布的
《大
悦城控股集团股份有限公司关于为控股子公司武汉裕灿房地产开发有限公司提供担保
的公告》公告编号：2021-068。
银行偿还借款本金 7,158 万元及截至 2024 年 11 月 26 日的利息、罚息、复利等共计人
民币 1,366,820.76 元，并诉请公司按保证合同约定履行相应保证义务。详见本公司于
告编号：2024-074。2025 年 2 月 14 日，农业银行申请追加华夏幸福基业股份有限公司
为被告，并变更诉讼请求。农业银行诉求武汉裕灿立即偿还本金 49,030 万元及截至 2024
年 11 月 26 日的利息、罚息、复利等共计人民币 9,361,042.93 元，并诉请各担保人按
股集团股份有限公司关于诉讼事项暨担保进展的公告》公告编号：2025-008。
照担保合同约定 50%的股权比例为武汉裕灿向农业银行履行完毕剩余全部 13,178 万元
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本金及相应利息的担保责任。详见本公司于 2025 年 5 月 8 日发布的《大悦城控股集团
股份有限公司关于对外担保进展的公告》公告编号：2025-031。
司的起诉。详见本公司于 2025 年 6 月 10 日发布的《关于诉讼事项进展的公告》公告编
号：2025-034。
武汉裕灿于判决书生效之日起 180 日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司武汉开发
区支行欠款本金 131,779,404.17 元并支付利息、罚息、复利（截至 2025 年 5 月 7 日，
利息、罚息、复利共计 4,300,331.22 元；自 2025 年 5 月 8 日起至实际清偿日止，以未
偿还本金 131,779,404.17 元为基数，按照《借款展期协议》约定的标准进行计算）。
华夏幸福基业股份有限公司对武汉裕灿的债务承担连带清偿责任。详见本公司于 2026
年 3 月 3 日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于诉讼事项进展的公告》公告编号：
除上述涉诉事项外，截至 2026 年 06 月 30 日，本集团内个别子公司是某些法律诉
讼中的被告，或是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有
事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财
务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2026 年 06 月 30 日，本集团为其他单位提供的债务担保情况详见附注“十一、
（二）、4 关联担保情况”。
（3）其他或有负债及其财务影响
性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办
出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截至 2026 年 06 月 30 日，尚未结清的
担保金额为人民币 507,617.84 万元，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情
形，可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管理
层认为该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就
上述不合规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十三、 资产负债表日后事项
本集团资产负债表日后未发生重要的销售退回事项。
除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事
项。
十四、 其他重要事项
本集团本期无前期差错更正。
本集团本期无债务重组。
本集团本期无资产置换。
本集团企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员工
个人上一年的全年收入的 8%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低于企
业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本集团本期年金计划无重大
变化。
本集团本期不存在终止经营的企业。
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为
投资物业及相关服务、商品房销售及一级土地开发、酒店经营、物业及其他共四个经营
分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业
绩。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，管理层会定期审阅归属于各分部资产、
收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够
以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的
应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入），
扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归
属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入的转
移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计
量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2） 本期报告分部的财务信息
商品房销售及一级
项目 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
土地开发
分部收入 8,338,954,454.23 2,897,799,457.84 533,090,083.78 770,524,110.85
其中：
外部销售收入 8,338,857,206.52 2,743,392,019.01 533,090,083.78 614,501,824.08
分部间销售收入 97,247.71 154,407,438.83 0.00 156,022,286.77
分部费用 8,791,639,551.83 2,109,794,213.90 409,401,884.18 682,389,077.95
分部利润[注 1] -452,685,097.60 788,005,243.94 123,688,199.60 88,135,032.90
分部资产 182,745,567,455.80 64,631,968,465.03 6,285,942,209.73 9,493,635,033.29
分部负债 139,629,272,332.05 38,835,559,706.73 4,349,719,581.11 6,846,118,782.86
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 12,540,368,106.70 -310,526,973.31 12,229,841,133.39
其中：
外部销售收入 0.00 12,229,841,133.39 0.00 12,229,841,133.39
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部间销售收入 0.00 310,526,973.31 -310,526,973.31 0.00
分部费用 388,954,837.28 12,382,179,565.14 -286,198,826.59 12,095,980,738.55
分部利润[注 1] -388,954,837.28 158,188,541.56 -24,328,146.72 133,860,394.84
分部资产 172,699,810,248.54 435,856,923,412.39 -284,919,684,270.48 150,937,239,141.91
分部负债 96,430,387,972.53 286,091,058,375.28 -169,707,745,171.93 116,383,313,203.35
商品房销售及一级
项目 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
土地开发
分部收入 16,381,870,135.24 2,661,399,042.82 466,166,757.85 5,662,484,321.85
其中：
外部销售收入 11,520,358,039.42 2,558,369,481.08 466,139,399.33 686,585,066.32
分部间销售收入 4,861,512,095.82 103,029,561.74 27,358.52 4,975,899,255.53
分部费用 17,562,722,926.28 1,997,324,921.34 383,377,814.85 660,487,130.44
分部利润[注 1] -1,180,852,791.04 664,074,121.48 82,788,943.00 5,001,997,191.41
分部资产 198,082,016,082.19 55,254,229,949.78 5,513,963,818.58 13,716,617,265.90
分部负债 153,065,710,614.66 29,423,248,528.65 5,076,228,664.48 7,298,695,848.04
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 25,171,920,257.76 -9,940,468,271.61 15,231,451,986.15
其中：
外部销售收入 0.00 15,231,451,986.15 0.00 15,231,451,986.15
分部间销售收入 0.00 9,940,468,271.61 -9,940,468,271.61 0.00
分部费用 333,431,495.65 20,937,344,288.56 -7,547,167,343.91 13,390,176,944.65
分部利润[注 1] -333,431,495.65 4,234,575,969.20 -2,393,300,927.70 1,841,275,041.50
分部资产 170,395,073,743.96 442,961,900,860.41 -273,572,774,739.44 169,389,126,120.97
分部负债 94,174,153,150.75 289,038,036,806.58 -161,669,465,106.61 127,368,571,699.97
注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2026 年 1-6 月 2025 年 1-6 月
分部利润 133,860,394.84 1,841,275,041.50
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2026 年 1-6 月 2025 年 1-6 月
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -2,997,550.56 0.00
投资收益 -108,316,464.87 -430,480,535.49
资产处置收益 320,953,324.12 3,498,824.80
其他收益 2,879,247.83 8,302,913.07
营业利润 346,378,951.36 1,422,596,243.88
本集团本期不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。
十五、 母公司财务报表主要项目注释
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 822,207.09 6.35 822,207.09 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 12,131,003.57 93.65 2,374.77 0.02 12,128,628.80
合计 12,953,210.66 100.00 824,581.86 — 12,128,628.80
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 822,207.09 5.94 822,207.09 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 13,009,337.37 94.06 2,374.77 0.02 13,006,962.60
合计 13,831,544.46 100.00 824,581.86 — 13,006,962.60
（2） 应收账款按单项计提坏账准备
年初余额 期末余额
名称 计提比 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
例（%） 理由
深圳中粮凤凰里商户 预计无
租金 法收回
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 期末余额
名称 计提比 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
例（%） 理由
合计 822,207.09 822,207.09 822,207.09 822,207.09 — —
（3） 应收账款按组合计提坏账准备
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 12,131,003.57 2,374.77 0.02
（4） 应收账款按账龄列示
账龄 期末账面余额 年初账面余额
小计 12,953,210.66 13,831,544.46
减：坏账准备 824,581.86 824,581.86
合计 12,128,628.80 13,006,962.60
（5） 应收账款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他
核销
应收账款坏账准备 824,581.86 0.00 0.00 0.00 0.00 824,581.86
合计 824,581.86 0.00 0.00 0.00 0.00 824,581.86
（6） 本期实际核销的应收账款
项目 核销金额
实际核销的应收账款 0.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（7） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
占应收账款期
应收账款期 应收账款坏账
单位名称 末余额合计数
末余额 准备期末余额
的比例（%）
深圳市罗湖人才安居有限公司 6,262,908.22 48.35 0.00
深圳市宝安安居有限公司 2,375,463.84 18.34 0.00
深圳市指南者产业服务有限公司 1,449,476.20 11.19 0.00
深圳市同学都荟宝河荟商业发展有限公司 590,891.52 4.56 590,891.52
星推（深圳）数字营销有限公司 354,413.28 2.74 0.00
合计 11,033,153.06 — 590,891.52
项目 期末余额 年初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 1,970,000,000.00 1,970,000,000.00
其他应收款 26,375,031,389.18 25,689,509,215.14
合计 28,345,031,389.18 27,659,509,215.14
（1） 应收股利分类
项目（或被投资单位） 期末余额 年初余额
子公司股利 1,970,000,000.00 1,970,000,000.00
合计 1,970,000,000.00 1,970,000,000.00
（2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
是否发生减
项目（或被投资单位） 期末余额 账龄 未收回原因 值及其判断
依据
中粮地产集团深圳房地产开 2-3 年，3 年以 全资子公司
发有限公司 1,650,000,000.00 上 尚未支付 否
全资子公司
长沙中粮地产投资有限公司 50,000,000.00 3 年以上
尚未支付 否
全资子公司
成都天泉置业有限责任公司 270,000,000.00 3 年以上
尚未支付 否
合计 1,970,000,000.00 — — —
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 424,000.00 424,000.00
往来款 29,727,909,312.20 29,041,267,763.40
其他 41,836.64 1,243,600.57
小计 29,728,375,148.84 29,042,935,363.97
减：坏账准备 3,353,343,759.66 3,353,426,148.83
合计 26,375,031,389.18 25,689,509,215.14
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 期末账面余额 年初账面余额
小计 29,728,375,148.84 29,042,935,363.97
减：坏账准备 3,353,343,759.66 3,353,426,148.83
合计 26,375,031,389.18 25,689,509,215.14
（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值
金额 比例（%） 金额
例（%）
按单项计提坏账准备 5,561,677,105.05 18.71 3,337,773,946.96 60.01 2,223,903,158.09
按组合计提坏账准备 24,166,698,043.79 81.29 15,569,812.70 0.06 24,151,128,231.09
合计 29,728,375,148.84 100.00 3,353,343,759.66 — 26,375,031,389.18
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备 5,565,007,105.05 19.16 3,337,773,946.96 59.98 2,227,233,158.09
按组合计提坏账准备 23,477,928,258.92 80.84 15,652,201.87 0.07 23,462,276,057.05
合计 29,042,935,363.97 100.00 3,353,426,148.83 — 25,689,509,215.14
年初余额 期末余额
计提
名称 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 比例
理由
（%）
北京辉拓置业有 预计无
限公司 143,917,984.11 105,952,088.32 140,587,984.11 105,952,088.32 75.36 法收回
佛山市新纪元置 预计无
业有限公司 493,816,832.06 93,680,908.55 493,816,832.06 93,680,908.55 18.97 法收回
上海梁悦实业有 预计无
限公司 164,535,870.00 128,283,444.07 164,535,870.00 128,283,444.07 77.97 法收回
天津市中辰朝华 预计无
置业有限公司 967,213,300.00 858,860,737.47 967,213,300.00 858,860,737.47 88.80 法收回
武汉地悦小镇房
预计无
地产开发有限公 479,752,112.76 72,970,334.71 479,752,112.76 72,970,334.71 15.21 法收回
司
中粮地产（武汉） 预计无
有限公司 1,214,258,906.93 1,111,069,106.33 1,214,258,906.93 1,111,069,106.33 91.50 法收回
天津粮滨投资有 预计无
限公司 1,148,854,560.73 698,260,628.64 1,148,854,560.73 698,260,628.64 60.78 法收回
长沙中粮地产投 预计无
资有限公司 952,657,538.46 268,696,698.87 952,657,538.46 268,696,698.87 28.20 法收回
合计 5,565,007,105.05 3,337,773,946.96 5,561,677,105.05 3,337,773,946.96 — —
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 24,166,698,043.79 15,569,812.70 0.06
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
期信用损失
信用减值) 信用减值)
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本期计提 0.00 -82,389.17 0.00 -82,389.17
本期转回 0.00 0.00 0.00 0.00
本期转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本期核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 0.00 0.00 0.00 0.00
（4） 其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他
转回 核销
其他应收款坏账
准备
合计 3,353,426,148.83 -82,389.17 0.00 0.00 0.00 3,353,343,759.66
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例（%）
中粮地产集团深圳房 3 年以内、3
关联往来 5,862,153,326.60 19.72 0.00
地产开发有限公司 年以上
中粮地产（北京）有 3 年以内、3
关联往来 2,582,189,370.47 8.69 0.00
限公司 年以上
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例（%）
大悦城控股集团（成 3 年以内、3
关联往来 2,550,510,169.98 8.58 0.00
都）有限公司 年以上
重庆华悦锦合实业有
关联往来 1,936,702,625.85 3 年以上 6.51 0.00
限公司
大悦城控股集团南京
关联往来 1,586,811,576.20 3 年以上 5.34 0.00
有限公司
合计 — 14,518,367,069.10 — — 0.00
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 28,452,859,113.84 169,468,983.90 28,283,390,129.94 28,452,959,113.84 169,468,983.90 28,283,490,129.94
对联营、合营企业投
资
合计 28,573,328,262.67 169,468,983.90 28,403,859,278.77 28,574,109,148.81 169,468,983.90 28,404,640,164.91
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 对子公司投资
年初余额 减值准备年初 本期增减变动 期末余额 减值准备期
被投资单位
（账面价值） 余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 （账面价值） 末余额
大悦城控股集团西北有限公司 37,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37,000,000.00 0.00
上海加来房地产开发有限公司 182,655,758.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 182,655,758.07 0.00
天津粮滨投资有限公司 0.00 45,900,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 45,900,000.00
Joy City Property Ltd 7,706,542,375.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,706,542,375.85 0.00
沈阳和悦投资有限公司 163,200,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 163,200,000.00 0.00
大悦城控股集团东北有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
华高置业有限公司 10,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10,000.00 0.00
大悦城控股集团物业服务有限公司 5,110,857.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,110,857.43 0.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司 1,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 845,000,001.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 845,000,001.00 0.00
中粮地产（武汉）有限公司 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 20,000,000.00
太仓悦祥房地产开发有限公司 185,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 185,000,000.00 0.00
中粮天悦地产（苏州）有限公司 721,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 721,000,000.00 0.00
中粮地产（天津）有限公司 1,566,000,000.00 68,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,566,000,000.00 68,000,000.00
中粮房地产开发（杭州）有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
杭州易筑房地产开发有限公司 400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
苏源集团江苏房地产开发有限公司 496,842,132.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 496,842,132.05 0.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 减值准备年初 本期增减变动 期末余额 减值准备期
被投资单位
（账面价值） 余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 （账面价值） 末余额
中粮地产发展（深圳）有限公司 3,206,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,206,000,000.00 0.00
深圳市宝安三联有限公司 85,331,422.17 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 85,331,422.17 0.00
大悦城产业管理（天津）有限公司 300,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 300,000.00 0.00
大悦城控股集团（成都）有限公司 235,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 235,000,000.00 0.00
中粮地产（上海）有限公司 400,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00
大悦城控股集团（海南）有限公司 100,000.00 0.00 0.00 100,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
大悦城控股集团南京有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
成都天泉置业有限责任公司 1,349,771,335.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,349,771,335.00 0.00
西安国际陆港文汇置业有限公司 396,921,300.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 396,921,300.00 0.00
大悦城控股集团（浙江）有限公司 600,000,000.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00 0.00 1,000,000,000.00 0.00
西安悦鼎房地产开发有限公司 472,953,400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 472,953,400.00 0.00
西安国际陆港文盛置业有限公司 390,072,700.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 390,072,700.00 0.00
西安国际陆港文兴置业有限公司 447,719,800.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 447,719,800.00 0.00
中粮地产（北京）有限公司 6,050,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,050,000,000.00 0.00
长沙中粮地产投资有限公司 0.00 35,568,983.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 35,568,983.90
中耀房地产开发（沈阳）有限公司 2,030,388,806.34 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,030,388,806.34 0.00
深圳市宝安福安实业有限公司 6,245,198.37 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,245,198.37 0.00
深圳市创智产业运营管理有限公司 3,325,043.66 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,325,043.66 0.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 减值准备年初 本期增减变动 期末余额 减值准备期
被投资单位
（账面价值） 余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 （账面价值） 末余额
合计 28,283,490,129.94 169,468,983.90 400,000,000.00 400,100,000.00 0.00 0.00 28,283,390,129.94 169,468,983.90
（2） 对联营、合营企业投资
减值准 本期增减变动 减值准
年初余额（账 期末余额（账
被投资单位 备年初 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
面价值） 其他 面价值）
余额 投资 投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 88,835,254.09 0.00 0.00 0.00 -214,934.24 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 88,620,319.85 0.00
小计 88,835,254.09 0.00 0.00 0.00 -214,934.24 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 88,620,319.85 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 32,314,780.88 0.00 0.00 0.00 -465,951.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 31,848,828.98 0.00
小计 32,314,780.88 0.00 0.00 0.00 -465,951.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 31,848,828.98 0.00
合计 121,150,034.97 0.00 0.00 0.00 -680,886.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 120,469,148.83 0.00
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 营业收入和营业成本情况
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 235,154,820.89 135,054,455.24 2,231,988,741.37 1,054,572,239.38
其他业务 537,735.85 0.00 3,893,384,202.07 953,891.81
合计 235,692,556.74 135,054,455.24 6,125,372,943.44 1,055,526,131.19
（2） 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售及一级土地开发 88,902,864.22 52,111,929.88 2,112,203,688.87 1,020,609,687.60
投资物业及相关服务 146,251,956.67 82,942,525.36 119,785,052.50 33,962,551.78
合计 235,154,820.89 135,054,455.24 2,231,988,741.37 1,054,572,239.38
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 0.00 42,390,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -680,886.14 -1,123,314.80
处置长期股权投资产生的投资收益 45,194.92 -27,875,796.07
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 0.00 665,866.66
合计 -635,691.22 14,056,755.79
十六、 财务报表的批准
本集团 2026 年半年度财务报表已经本公司董事会批准。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十七、 财务报表补充资料
项目 本期金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 320,383,147.39 —
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合
国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响 1,940,320.74 —
的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业
持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金 -2,748,736.93 —
融资产和金融负债产生的损益
受托经营取得的托管费收入 235,849.06 —
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -24,597,575.65 —
小计 295,213,004.61 -
减：所得税影响额 49,686,530.79 —
少数股东权益影响额（税后） 130,969,115.24 —
合计 114,557,358.58 -
集团将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益》（2023
年修订）中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：
项目 涉及金额 原因
公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公
子公司收取其少数股东 司收取其少数股东或公司收取参股公司的资金拆借利息，公司
或公司收取参股公司的 111,465,594.95 判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来
资金拆借利息 期间持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非
经常性损益项目。
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
每股收益（元/股）
加权平均
报告期利润 基本每股 稀释每股
净资产收益率（%）
收益 收益
归属于母公司普通股股东的净利润 -7.17 -0.17 -0.17
扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润 -8.31 -0.20 -0.20
大悦城控股集团股份有限公司
二〇二六年八月二十八日
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