深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
公司代码：600162 公司简称：香江控股
深圳香江控股股份有限公司
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人吴光辉及会计机构负责人（会计主管人员）刘静声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司本半年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资
风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中“可能
面对的风险”的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签字并盖章的会
计报表。
报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日
报》上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、香江控股、上市公司 指 深圳香江控股股份有限公司
南方香江 指 南方香江集团有限公司
深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司
香江集团 指 香江集团有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
证监局 指 深圳证券监管局
报告期 指 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司
公司的中文简称 香江控股
公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 HKHC
公司的法定代表人 翟美卿
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴光辉 何肖霞、谢亨阳
联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所
香江控股办公楼 香江控股办公楼
电话 020-34821006 020-34821006
传真 020-34821008 020-34821008
电子信箱 hexiaoxia@hkhc.com.cn；
wuguanghui@hkhc.com.cn
xiehengyang@hkhc.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 深圳市前海深港合作区南山街道兴海大厦 3046 号香江金融大厦
公司注册地址的历史变更情况 公司注册地址变更的详细情况详见公司于 2020 年 1 月 7 日在上海
证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的相关公告
公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼
公司办公地址的邮政编码 511442
公司网址 http://www.hkhc.com.cn
电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn
报告期内变更情况查询索引 无
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
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七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年同
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
营业收入 709,025,209.75 736,128,933.70 -3.68
利润总额 -17,410,038.30 -17,391,940.37 不适用
归属于上市公司股东的净利润 -16,680,424.12 -19,846,201.71 不适用
归属于上市公司股东的扣除非经
-6,905,683.35 -47,065,945.99 不适用
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 404,325,159.81 -11,089,827.43 不适用
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 5,731,153,722.59 5,747,843,446.71 -0.29
总资产 16,215,870,437.50 16,160,661,569.27 0.34
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.0051 -0.0061 不适用
稀释每股收益（元／股） -0.0051 -0.0061 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股
-0.0021 -0.0144 不适用
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -0.29 -0.34 增加 0.05 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均
-0.12 -0.80 增加 0.68 个百分点
净资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 2,271,588.22
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规
定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -15,419,098.13
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 -5,005,332.44
少数股东权益影响额（税后） 2,500,784.95
合计 -9,774,740.77
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为
非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经
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常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润
□适用 √不适用
十一、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务
公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往，构建“家居商贸+
城市发展”双核心的业务布局。在家居商贸领域，公司通过综合家居体验中心经营、商业项目开发与
运营实现业务持续延伸，已发展成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业、行业头部
企业携手打造高端商住中心项目；在城市发展领域，从开发城市精品住宅项目到聚焦粤港澳大湾区高
端精品住宅，同时积极打造自贸区综合体等高端商务项目，助力城市发展升级，实现公司战略转型升
级。
（二）报告期内公司的主要经营模式
报告期内，公司主营业务以商贸流通运营为主，同时发展城市发展配套建设业务。
本业务板块主要涵盖商贸物业经营与综合家居运营管理。公司在全国多省市运营的商贸及家居综
合体项目总面积近一百八十万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”
模式，连锁卖场布局华南、华中、华东、华北、西南、东北等全国核心区域，与国内外逾 6,000 家知
名品牌建立长期稳定的战略合作关系。
面对新挑战与新机遇，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化与丰富，由原来纯家居
建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态，致力拓展商
业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：一是打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，
提升 C 端价格竞争力；二是打造展会+贸易双向联动模式，通过展会助力工厂拓展精准经销商，为入
驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长，提升 B 端竞争力；三是打造新媒体获客矩阵+线上
销售流量倍增模式，搭建抖音、小红书、微信朋友圈等新媒体矩阵，结合线上销售多渠道精准引流，
与线下实体店体验深度融合，促进流量转化成交，实现销量倍增。
公司聚焦精品住宅开发，不断突破创新，先后打造广州锦绣香江、广州香江·翡翠绿洲、苏州香
江翡翠天辰、广州香江 1 号等超大型高端精品住宅项目，并持续深耕产城运营发展领域，打造珠海横
琴·金融传媒中心、南沙香江国际金融中心等自贸区综合体项目，构建高端商务主体，推动城市发展。
（三）行业情况说明
导”的特征。2026 年上半年全国规模以上建材家居卖场累计销售额约 6,640.37 亿元，同比下降 4.39%。
头部企业经营出现明显分化，存量房翻新、局部改造、以旧换新正逐步取代新房交付成为家居消费的
核心驱动力；同时，线上线下全渠道融合加速，卖场纷纷向场景化、体验化、轻量化转型，社区卫星
店和数字化运营成为新的增长抓手，行业集中度进一步提升。
韧性逐步显现，政策支持力度持续加大。2026年上半年，全国房地产新建商品房销售面积40,140万平
方米，同比下降11.6%；销售额37,945亿元，下降13.6%；开发投资38,074亿元，同比下降18.0%；新开
工面积23,239万平方米，同比下降23.4%；竣工面积17,221万平方米，下降23.7%。一线城市新房价格
环比已连续5个月为正、二手房连续4个月为正。
在国家提出房地产行业“去库存”、“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”、“深化住房公积
金制度改革”以及“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”的政策背景下，行业整体由“高周转
增量开发”向“存量优化+保障房+好房子+现房销售+城市更新”的新模式加速转型，下半年进入政策
效能释放、筑底修复与市场集中度持续提升并行的关键阶段。
报告期内公司新增重要非主营业务的说明
□适用 √不适用
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二、经营情况的讨论与分析
截至 2026 年 6 月 30 日，公司持有土地储备计容建筑面积约 419 万平方米，其中已竣工未销售建
筑面积约 59 万平方米，在建工程建筑面积约 129 万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为 231 万
平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租
比例。
单位：万元 币种：人民币
经营业 出租房地产的建筑 出租房地产
序号 地区 项目
态 面积(平方米) 的租金收入
南昌、武汉、新乡、常德、株
洲、洛阳、郑州、长沙
广州、南沙、珠海、深圳、汕
头、惠州、增城
合计 1,336,459 18,891
受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有
所放缓。
报告期内，即 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日，公司实现房地产签约销售面积约 2.35 万平
方米，签约销售金额约 7.65 亿元。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会
有重大影响的事项
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司以企业文化为根基，依托市场化运作，结合自身特点与城市布局，持续构建并完善经营优势，
经过多年精心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。
之间具备良好的互补性与灵活的盈利模式，有效缓冲宏观调控带来的影响。
全面实施，积累了丰富的成本管控经验，能够实现对各业务、各环节成本的精细化管控，保障公司产
品与服务具备较强的市场竞争优势。
客户服务等全流程的完善管理体系，涵盖人力资源、计划运营、财务、工程、成本、设计、采购、营
销、客服物业等多个模块，注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值的系统研究，形成以市
场为基础、以客户诉求为导向的研究体系，为项目开发提供科学决策支持。各管理模块相辅相成，发
挥协同效应，有效把控市场动态与关键节点，准确预判风险，确保项目顺利实施。
开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，准确把握宏观经济形势、市场发展趋势与客户需求，
有效规避价格比拼的行业不利局面，依靠品质与差异化赢得市场，塑造了核心竞争力。
求，通过多元化激励手段，确立竞争优势。创新能力主要体现在产品创新与经营管理手段创新，现阶
段重点开发绿色环境建筑、注重休闲体验、人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
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源，与多家国内外知名品牌建立稳定合作关系，赢得大量有价值业主的信任。通过整合商户资源，实
现商贸流通项目品类互动与品牌组合优化，形成集聚效应，提升日均人流量与交易额；整合城市居民
多元化需求，以商贸流通运营为引导，发挥各项目协同效应，相互提升物业价值，实现业主、商户等
多方共赢，提升客户忠诚度，增强商业运营模式的可复制性。
定坚实基础。子公司香江商业经过 20 余年发展，在华南区域建立了品牌影响力、消费者口碑、市场
占有率、招商资源储备等方面的绝对竞争优势，稳居行业前列。
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 709,025,209.75 736,128,933.70 -3.68
营业成本 448,543,829.26 498,452,810.82 -10.01
销售费用 65,322,951.78 58,785,616.17 11.12
管理费用 75,862,761.92 79,575,408.04 -4.67
财务费用 72,431,485.67 121,080,734.04 -40.18
经营活动产生的现金流量净额 404,325,159.81 -11,089,827.43 不适用
投资活动产生的现金流量净额 1,891,027.08 -2,434,593.83 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -161,727,541.14 -304,201,384.79 不适用
财务费用变动原因说明：主要是大股东本年未收取借款利息及租赁减少对应的融资成本减少，导致
财务费用减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本期销售商品的金额增加导致的。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是其他权益工具处置的收益导致的。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本期还款、支付利息比上期减少所致。
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期期
本期期 上年期
末金额
末数占 末数占
较上年
项目名称 本期期末数 总资产 上年期末数 总资产 情况说明
期末变
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
主要是本
期预收房
货币资金 1,040,998,380.70 6.42 787,197,340.72 4.87 32.24
款增加及
还贷金额
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减少
应收款项 325,554,696.31 2.01 378,800,763.22 2.34 -14.06
主要是本
预付款项 169,965,579.57 1.05 34,431,422.35 0.21 393.64 期预付货
款增加
存货 9,281,239,979.06 57.24 9,379,152,772.77 58.04 -1.04
合同资产
投资性房地产 3,643,959,702.05 22.47 3,699,043,246.60 22.89 -1.49
长期股权投资 59,439,658.91 0.37 58,497,431.57 0.36 1.61
固定资产 492,601,236.54 3.04 510,888,456.72 3.16 -3.58
在建工程 80,578,458.74 0.50 78,970,916.43 0.49 2.04
使用权资产 22,746,366.59 0.14 32,247,823.08 0.20 -29.46
短期借款 760,748,499.99 4.69 807,749,583.33 5.00 -5.82
本期预收
合同负债 1,142,063,540.50 7.04 688,313,797.03 4.26 65.92
房款增加
长期借款 1,593,722,663.59 9.83 1,734,234,660.92 10.73 -8.10
租赁负债 11,934,963.64 0.07 15,870,407.20 0.10 -24.80
□适用 √不适用
√适用 □不适用
受限资产类别 期末账面价值 受限原因
银行借款质押存款、诉讼冻结存款、未结清按揭贷款保
货币资金 130,248,137.14
证金、履约保证金、农民工工资保证金及电费保证金等
存货 2,408,621,528.18 借款抵押
固定资产 239,045,180.65 借款抵押
无形资产 10,676,732.77 借款抵押
投资性房地产 1,276,280,895.73 借款抵押
应收账款 3,559,285.22 借款质押
合计 4,068,431,759.69
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
□适用 √不适用
(1)重大的股权投资
□适用 √不适用
(2)重大的非股权投资
□适用 √不适用
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(3)以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
资 本期 其
计入权益的 本期
产 本期公允价 计提 本期出售/赎 他
期初数 累计公允价 购买 期末数
类 值变动损益 的减 回金额 变
值变动 金额
别 值 动
其
他
合
计
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
□适用 √不适用
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
撑了 GDP 的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消
费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台
了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，
对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未
来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管
理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最
大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国商品
房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，
随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需
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求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整
产品结构、营销策略及区域布局。
竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和
工程管理，不断提高产品竞争力。
高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增
强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，
满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
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第四节 公司治理、环境和社会
一、公司董事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数(元)（含税） 0
每 10 股转增数（股） 0
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
公司秉承“办好实业，回报社会”的企业宗旨，继续做好社会扶贫工作，报告期内，公司积极组织公
司员工参与志愿捐款活动。
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第五节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内
的承诺事项
√适用 □不适用
如
未
能
如
及
未
时
能
履
及
是 行
是 时
否 应
否 履
承 承 及 说
有 行
诺 诺 承诺 承诺 承诺 承诺 时 明
履 应
背 类 方 内容 时间 期限 严 未
行 说
景 型 格 完
期 明
履 成
限 下
行 履
一
行
步
的
计
具
划
体
原
因
解 深圳 一、针对本公司/本人及本公司/本人所控制的其他企业 2015 是 2015 是 不 不
决 金海 未来拟从事或实质性获得与上市公司同类业务或商业 年2 年 适 适
同 马、 机会，且该等业务或商业机会所形成的资产和业务与 月 11 用 用
业 刘志 上市公司可能构成实质性或潜在同业竞争的情况：1、 13 月3
竞 强、 本公司或本公司下属直接或间接控股企业未来将不从 日 日至
争 翟美 事与本次交易完成后香江控股或其下属全资或控股子 上市
与 公司
卿、 公司主营业务相同或相近的业务，以避免对香江控股
重 合法
南方 的生产经营构成可能的直接或间接的业务竞争。本公
大 有效
香 司亦将促使下属直接或间接控股企业不直接或间接从
资 存续
江、 事任何在商业上对香江控股或其下属全资或控股子公
产 且本
香江 司主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动；
重 公司
集团 但是，满足下列条件的除外：地方政府特定地块或项
组 作为
目招标或出让、转让条件中对投标人或受让人有特定
相 上市
要求时，若上市公司不具备而其控制方具备该等条
关 公司
件，可由该控制方作为投标人或受让人取得特定地块
的 上层
或参与项目招标。该控制方应当在达到交易目的后的
承 股东
适当时间内将该业务转让给上市公司。2、如本公司或
诺 期间
本公司下属直接或间接控股企业存在任何与香江控股
或其下属全资或控股子公司主营业务构成或可能构成 持续
直接或间接竞争的业务或业务机会，本公司将放弃或 有
将促使下属直接或间接控股的企业放弃可能发生同业 效。
竞争的业务或业务机会，或将促使该业务或业务机会
按公平合理的条件优先提供给香江控股或其全资及控
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如
未
能
如
及
未
时
能
履
及
是 行
是 时
否 应
否 履
承 承 及 说
有 行
诺 诺 承诺 承诺 承诺 承诺 时 明
履 应
背 类 方 内容 时间 期限 严 未
行 说
景 型 格 完
期 明
履 成
限 下
行 履
一
行
步
的
计
具
划
体
原
因
股子公司，或转让给其他无关联关系的第三方；3、本
公司将严格遵守中国证监会、上海证券交易所有关规
定及香江控股《公司章程》等有关规定，与其他股东
平等地行使股东权利、履行股东义务，不利用大股东
（实际控制人）的地位谋取不当利益，不损害香江控
股和其他股东的合法权益。二、自本承诺函出具日
起，上市公司如因本公司违反本承诺任何条款而遭受
或产生的损失或开支，本公司将予以全额赔偿。三、
本承诺函在上市公司合法有效存续且本公司作为上市
公司控股股东期间持续有效。
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
报告期内：
诉
讼
起
诉 (仲
诉 应诉 诉讼(仲
承担 讼 诉讼 裁)
( （被 裁)是否
连带 仲 诉讼(仲裁)涉 (仲裁) 诉讼(仲裁)审理结 判
申 申 诉讼(仲裁)基本情况 形成预
责任 裁 及金额 进展情 果及影响 决
请 请） 计负债
方 类 况 执
) 方 及金额
型 行
方
情
况
国兴
二审判决国兴环球
环球
深 香河经管委、国兴环球与 向我司返还一级土
土地
圳 香江控股共同进行土地 地 开 发 费 用
整理
香 一级开发整理，因国家政 92,194,480 元及利
开发 二审判
江 策变更致使土地开发整 息，并驳回国兴环
有限 决已生
控 再 理协议的合同目的无法 球全部反诉请求。
公 效，国 执
股 审 实现，香江控股于 2020 年 本诉案件受理费
司、 / 92,194,480.00 否 兴环球 行
股 程 提起诉讼，诉请解除相关 502,772 元、反诉案
河北 再审申 中
份 序 合作协议、判令被告退还 件 受 理 费 198,976
香河 请被裁
有 相关费用及利息等。国兴 元、二审案件受理
经济 定驳回
限 环球应诉过程中提起反 费 701,748 元均由
开发
公 诉。我司已聘请专业律师 国兴环球负担。我
区管
司 事务所积极诉讼。 司已申请强制执
理委
行。
员会
南
二审已
通 天津项目总包单位南通
判决，
五 五建因认为我司欠付工
天津 南通五
建 程款，于 2021 年 6 月诉
森岛 建再审
控 再 至法院。我司认为南通五 一审判决森岛宝地 执
宝地 是 ， 申请被
股 审 建无权单方面否认 2,867 公司支付原告工程 行
置业 / 132,508,556.22 107,176, 裁定驳
集 诉 万元工程款抵房，并于 款 88,098,436.43 元 终
投资 035.16 元 回、监
团 讼 2022 年 3 月针对南通五 及利息。二审维持。 本
有限 督申请
有 建在履约中的违约行为
公司 被检察
限 提起反诉。我司已聘请专
院 驳
公 业律师事务所积极诉讼。
回。
司
南 南通项目总包单位南通 南通香江公司向南
南通
通 一 五建因认为我司欠付工 通五建支付工程款
香江 是 ， 一审出 履
五 审 程款，于 2021 年 12 月 7 58,386,996.80 元并
置业 / 81,706,051.28 60,720,3 判后双 行
建 诉 日诉至法院。鉴定后变更 负担工程造价鉴定
有限 18.26 元 方和解 中
控 讼 诉请为 81,706,051.28 元。 费、疫情防控费等
公司
股 我司已聘请专业律师事 合 计 2,333,321.46
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
集 务所积极诉讼。 元。
团
有
限
公
司
广 东
海 富 陈祥清自称其挂靠于增
建 设 城项目消防工程承包商
有 限 广东海富，认为我方欠付 二审判
增城
公 工程款，于 2022 年 2 月 决已生 二审驳回陈祥清全
香江 再
陈 司 、 诉至法院，将广东海富列 效，陈 部诉讼请求。2025
房地 审
祥 广 东 为第三人。2022 年 5 月 24,528,926.56 否 祥清再 年 12 月 14 日，广 /
产有 诉
清 省 电 24 日，广东海富向法院申 审申请 东高院裁定驳回陈
限公 讼
白 建 请追加广东电白参加诉 被裁定 祥清再审申请。
司
筑 集 讼。我司已聘请专业律师 驳回。
团 有 事务所以及专家辅助人
限 公 积极应诉。
司
江 一审判决森岛鸿盈
苏 支付原告工程款
江 26,754,596.68 元，
天津
都 利 息 1,107,062.29
森岛
建 二 天津项目二期总包单位 元（自 2022 年 4 月 执
鸿盈 是 ， 二审判
设 审 江苏江都公司，认为我司 15 日起算），停工 行
置业 / 39,944,045.70 29,725,7 决已生
集 诉 欠付工程款，于 2022 年 工 期 补 偿 款 终
投资 20.8 元 效
团 讼 4 月诉至法院。 879,363.8 元，鉴定 本
有限
有 费 75 万元等合计
公司
限 29,672,882.77 元，
公 执 行 总 金 额
司 29,725,720.8 元。
天
天津
津
华北
市
建设 2019 年，华北建设承建天
沭
集团 津项目荷风竹苑工程，后 重审二 重审二审出判，驳
阳
有限 将案涉工程分包给谭吉 审判决 回天津沭阳对我司
建
公 再 军，因谭吉军未足额向劳 已出。 的诉讼请求，我司
筑
谭吉 司、 审 务分包单位支付工程款， 天津沭 无须承担责任。
劳 15,417,744.00 否 /
军 天津 程 沭阳劳务公司于 2022 年 阳再审 2026 年 3 月 13 日，
务
森岛 序 7 月起诉谭吉军，并要求 申请被 天津市高级人民法
服
鸿盈 华北建设承担连带给付 裁定驳 院裁定驳回天津沐
务
置业 责任、我司在欠付工程款 回。 阳再审申请。
有
投资 范围内承担给付责任。
限
有限
公
公司
司
安 来安 来 安 来安项目三期总包单位 一审判决来安锦绣
一
徽 锦绣 香 江 安徽金鹏，认为我司欠付 是 ， 一审判 香江公司向原告支 执
审
金 香江 置 业 工程款，于 2022 年 10 月 13,433,032.57 13,106,2 决已生 付 工 程 款 行
诉
鹏 房地 有 限 诉至法院。番禺锦江公司 56.51 元 效 13,106,256.51 元及 中
讼
建 产开 公 已聘请专业律师事务所 利息，来安香江置
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
设 发有 司 、 积极应诉。 业对上述付款义务
集 限公 广 州 承担连带责任。
团 司 番 禺
股 锦 江
份 房 地
有 产 有
限 限 公
公 司
司
深圳
市花
样年
地产 一审判决被告深圳
集团 花样年向我司支付
有限 股 权 回 购 价 款
天
公 2.775 亿元，并支付
津
司、 违约金（以我司已
市
花样 付的股权对价 3 亿
森 因深圳花样年未依约回
年集 为基数，按年利率
岛 购我司所持天津花千里
团 二 13%计算，自 2022
置 公司股权，天津花千里公 二审判 执
（中 审 年 9 月 23 日起计
业 / 司亦未向我司支付分红 417,276,619.98 否 决已生 行
国） 诉 至实际清偿之日）。
投 款，我司于 2022 年 11 月 效 中
有限 讼 深圳花样年、花千
资 诉至法院。我司已聘请专
公 里公司向我司支付
有 业律师事务所积极诉讼。
司、 律师费 25 万。花样
限
天津 年集团承担连带责
公
市花 任。天津花千里上
司
千里 诉，二审维持一审
房地 判决。我司已申请
产开 强制执行。
发有
限公
司
天津
一审判决被告天津
花样
花样年向我司支付
天 年房
股 权 回 购 款 1.806
津 地产
亿元并支付违约金
森 开发
（以我司股权对价
岛 有限
因天津花样年未依约回 1.904 亿元为基数，
宝 公
购我司所持碧云天公司 按 年 利 率 11.26%
地 司、 一
股权，碧云天公司亦未足 二审判 计算，自 2022 年 6 执
置 花样 审
/ 额向我司支付分红款，我 230,361,146.34 否 决已生 月 21 日起计至实 行
业 年集 诉
司于 2022 年 11 月诉至法 效 际清偿之日止）。 中
投 团 讼
院。我司已聘请专业律师 天津花样年、碧云
资 （中
事务所积极诉讼。 天公司向我司支付
有 国）
律师费 15 万。花样
限 有限
年集团承担连带责
公 公
任。天津花千里上
司 司、
诉，二审维持一审
天津
判决。
花样
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
年碧
云天
房地
产开
发有
限公
司、
深圳
市花
样年
地产
集团
有限
公司
南通香江向鑫盛节
能 支 付 工 程 款
逾 期 利 息 （ 以
南 2024 年 8 月 22 日
通 起计至实际履行完
鑫 毕之日止，标准按
盛 中国人民银行授权
南通
节 二 南通项目施工单位鑫盛 全国银行间同业拆
香江 是 ， 执
能 审 节能，认为我司欠付工程 二审已 借中心发布的一年
置业 / 11,106,435.81 9,273,02 行
门 诉 款，于 2023 年 8 月诉至 调解 期贷款市场报价利
有限 2.72 元 中
窗 讼 法院。 率进行计算）。鑫
公司
有 盛对涉案工程享有
限 优先受偿权；鑫盛
公 节能放弃其他诉讼
司 请求；南通香江承
担案件受理费、鉴
定 费 等 合 计
能 承 担 74,378.45
元。
天
津 森岛鸿盈支付工程
天津项目总包单位华北
华 款 62,558,629.13
天津 建设集团，认为我司欠付
北 深圳 元，预留 420 万元
森岛 工程款，于 2023 年 9 月
建 香江 一 工程质保金自 2 年
鸿盈 诉至法院。我司于 2024 年 是 ， 执
设 控股 审 一审已 6 个月质保期满后
置业 2 月反诉华北建设集团。 184,362,323.43 62,558,6 行
集 股份 诉 调解 支付，双方各项索
投资 华北建设集团于 2024 年 29.13 元 中
团 有限 讼 赔损失予以抵消互
有限 4 月变更诉讼请求。我司
有 公司 不追究，本案案件
公司 已聘请专业律师事务所
限 受理费、保全费、
积极诉讼。
公 鉴定费各自承担。
司
中 天津 天津 二 天津项目总包单位中建 是 ， 一审判 一审判决森岛鸿盈 执
建 森岛 森岛 审 二局认为我司欠付工程 49,770,603.27 6,785,07 决后， 向原告支付工程款 行
二 鸿盈 宝地 诉 款，于 2024 年 4 月诉至 9.11 元 中建二 6,586,484.57 元 及 中
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局 置业 置 业 讼 法院。 局上诉 逾期付款违约金
第 投资 投 资 后 撤 （按照日万分之一
三 有限 有 限 诉，现 标 准 计 算 自 2022
建 公司 公 一审判 年 7 月 15 日起至
筑 司 、 决已生 实际付清之日止，
工 天 津 效。 违 约 金 数 额 以
程 市 森 197,594.54 元 为
有 岛 置 限）、保全费 1,000
限 业 投 元，驳回原告其他
公 资 有 诉讼请求。中建二
司 限 公 局不服提起上诉后
司 撤诉。
深
圳
市 二审判决我司支付
嘉 恩平 恩平项目总包单位嘉盛 一审判 嘉盛建筑工程款
深圳
盛 市锦 建筑认为我司欠付工程 决后， 21,524,196.39 元及
香江 二
建 江新 款，于 2024 年 6 月诉至 是 ， 双方均 逾期付款利息、一 执
控股 审
筑 城置 法院，并于 2024 年 9 月 44,248,597.65 22,190,7 上诉， 审受理费和保全费 行
股份 诉
工 业有 变更诉讼请求。我司已聘 67.49 元 现二审 143,276.71 元、二 中
有限 讼
程 限公 请专业律师事务所积极 判决已 审 受 理 费
公司
有 司 诉讼。 生效。 28,369.65 元、鉴定
限 费 114,800 元。
公
司
森岛宝地给付南通
南 五 建 工 程 款 1,100
通 万元，于 2025 年 6
五 月 23 日前付清，南
天津
建 通五建放弃此部分
森岛
控 一 天津项目总包单位南通 工程款的逾期利
宝地 是 ， 履
股 审 五建认为我司欠付工程 一审已 息，南通五建在工
置业 / 11,398,750.00 11,000,0 行
集 诉 质保金，于 2024 年 9 月 调解 程款 1,100 万元范
投资 00 元 中
团 讼 诉至法院。 围内就案涉工程享
有限
有 有优先受偿权，本
公司
限 案中未予处理的余
公 款 398,750 元及相
司 应利息，双方另行
解决。
武 深 圳
汉 香 江
常 长沙 控 股
博 香江 股 份 长沙项目 A4-2 地块总包
建 商贸 有 限 一 单位武汉常博，认为我司
设 物流 公 审 欠付工程款，于 2024 年 一审已
集 城开 司 、 诉 10 月诉至法院。我司已聘 开庭
团 发有 广 州 讼 请专业律师事务所积极
有 限公 市 通 诉讼。
限 司 悦 投
公 资 有
司 限 公
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
司、
广州
香江
物业
管理
有限
公司
安
来 安
徽
香 江
金
置 业
鹏 来安
有 限
建 锦绣
公
设 香江 一 来安项目三期总包单位 安徽金鹏一审撤回
司 、
集 房地 审 安徽金鹏，认为我司欠付 一审撤 本案起诉，来安县
广 州 21,456,778.06 否 /
团 产开 诉 工程款，于 2025 年 1 月 诉 法院已裁定准许安
番 禺
股 发有 讼 诉至法院。 徽金鹏撤回起诉。
锦 江
份 限公
房 地
有 司
产 有
限
限 公
公
司
司
深 圳
香 江
控 股
股 份
有 限
公
司 、
广 州
市 通 武汉香江公司最迟
新 悦 投 于 2026 年 12 月 31
八 资 有 日前分六期支付工
建 武汉 限 公 程 款 及 利 息
设 锦绣 司 、 二 新八建设认为我司欠付 17,548,725.14 元，
是 ， 履
集 香江 广 州 审 鄂州项目一、二、三、四 二审调 新八建设收到每期
团 置业 香 江 诉 期共八项工程的工程款， 解 款后 15 个工作日
有 有限 物 业 讼 于 2025 年 3 月诉至法院。 开具税率 9%的增
限 公司 管 理 值税专用发票。深
公 有 限 圳香江公司对上述
司 公 债务承担共同清偿
司 、 责任。
长 沙
香 江
商 贸
物 流
城 开
发 有
限 公
司
上 龙元 天 津 一 上海溧泰为龙元建设专 一审判 一审判决我司无须
海 建设 森 岛 审 业分包单位，认为龙元建 决已生 承担付款连带责任
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
溧 集团 鸿盈 诉 设欠付其工程款，于 2025 效
泰 有限 置业 讼 年 6 月诉至法院，并将我
建 公 投资 司列为共同被告。
设 司、 有限
发 天津 公司
展 市森
有 岛置
限 业投
公 资有
司 限公
司
广
州
大
丰
我司与林场共同开发、承
门
广州 包经营的大封门旅游度
旅
市增 一 假区涉及政府大封门水
游
城区 审 库扩容工程占地、淹没部 一审未
景 / 30,415,691.82 否 未有裁判结果 /
大封 诉 分区域，因我司就补偿款 开庭
区
门林 讼 分配一事未与林场达成
开
场 一致意见，我司于 2026 年
发
有
限
公
司
安
来 安
徽
香 江
金
置 业
鹏 来安
有 限
建 锦绣
公
设 香江 一 来安项目三期总包单位
司 、
集 房地 审 安徽金鹏，认为我司欠付 一审已
广 州 11,628,997.98 否 未有裁判结果 /
团 产开 诉 工程款，于 2026 年 3 月 开庭
番 禺
股 发有 讼 诉至法院。
锦 江
份 限公
房 地
有 司
产 有
限
限 公
公
司
司
(三) 其他说明
□适用 √不适用
八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情
况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好。
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
关于 2026 年度日常关联交易计划的实施情况
公司于 2026 年 4 月 10 日召开第十一届董事会第五次会议，审议通过了《关于 2026 年度日常关
联交易计划的议案》，其中关联董事翟美卿女士、修山城先生、翟栋梁先生、刘根森先生、范菲女士
回避表决，非关联董事陈锦棋先生、庞磊先生、甘小月女士同意该议案，表决结果：3 票赞成，0 票
反对，0 票弃权。该议案已事先取得独立董事专门会议审议通过，审核意见如下：公司 2026 年度日常
关联交易计划属于正常的商业交易行为，是基于生产经营的必要性，交易定价程序合法、公允，符合
公司和全体股东的利益，未出现损害中小股东利益的情形。相关内容请见公司于 2026 年 4 月 11 日在
《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的
临 2026-006 号《香江控股关于 2026 年度日常关联交易计划的公告》，2026 年 5 月 29 日公司召开 2025
年年度股东大会也审议通过了该议案，2026 年度日常关联交易预计以及截至报告期末实际执行情况
具体如下：
单位：万元
关联交易类别 关联人 2026年预计金额
际发生金额
香江集团及其下属公司 200 33.01
向关联人提供劳
深圳金海马及其下属公司 300 7.92
务
小计 500 40.93
香江集团及其下属公司 200 3.98
接受关联人提供
深圳金海马及其下属公司 500
的劳务
小计 700 3.98
香江集团及其下属公司 100
向关联人提供租
深圳金海马及其下属公司 800 80.53
赁
小计 900 80.53
香江集团及其下属公司 200 15.26
接受关联人提供
深圳金海马及其下属公司 1,000 347.90
的租赁
小计 1,200 363.16
向关联人购买商 香江集团及其下属公司 200 14.02
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
品
深圳金海马及其下属公司 200 0.14
小计 400 14.16
香江集团及其下属公司
向关联人出售商
深圳金海马及其下属公司 500
品
小计 500
合计 4,200 502.76
备注：以上发生额不包含单独履行决策程序的交易金额。
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
□适用 √不适用
□适用 √不适用
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承包收 是否
出包方名 承包方 承包资产 承包资产涉 承包起 承包终 承包 关联关
益对公 关联
称 名称 情况 及金额 始日 止日 收益 系
司影响 交易
增城区派 广州聚 范屋社中
潭镇背阴 兴企业 间见山地 全资子
村范屋经 管理有 约 358 亩 公司
济合作社 限公司 林地
增城区派 广州誉 温屋社亚
潭镇背阴 高投资 婆记顶约 全资子
村温屋经 发展有 170 亩 林 公司
济合作社 限公司 地
增城区派 广州誉 新村社三
潭镇背阴 高投资 角 山 约 全资子
新村经济 发展有 67.2 亩 林 公司
合作社 限公司 地
承包情况说明
报告期内，公司承包上述林业用地，主要是为了公司南昆山项目的经营及配套需要，上表承包资
产涉及金额为承包款及青苗和土地补偿款合计 80,490,273 元，上述承包事项还涉及其他费用合计
□适用 √不适用
(二) 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
担保
方与 发生 担保 是否
担保 担保 主债 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 日期 担保 物 为关 关联
起始 到期 务情 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 (协议 类型 （如 联方 关系
日 日 况 履行 逾期 金额 况
的关 签署 有） 担保
完毕
系 日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子公
司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对
子公司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,769,308,200
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 1,769,308,200
担保总额占公司净资产的比例(%) 30.87
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 1,009,126,100
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 不适用
担保情况说明 不适用
(三) 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十三、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 63,784
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或冻结
股东名称 期末持股数 比例 限售条 情况
报告期内增减 股东性质
（全称） 量 (%) 件股份 股份
数量
数量 状态
南方香江集团有 境内非国
限公司 有法人
深圳市金海马实 境内非国
业股份有限公司 有法人
香江集团有限公 境内非国
司 有法人
深圳市香江股权
投资管理有限公 境内非国
司－香江汇通一 有法人
期证券投资基金
香港中央结算有
限公司
李云华 -689,388 25,704,709 0.79 0 未知 0 未知
付卫平 22,279,200 22,279,200 0.68 0 未知 0 未知
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
深圳香江控股股
境内非国
份有限公司回购 0 18,833,900 0.58 0 无 0
有法人
专用证券账户
栾金奎 18,049,900 18,049,900 0.55 0 无 0 未知
张安宁 15,699,900 15,699,900 0.48 0 无 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
南方香江集团有限公司 1,320,619,361 人民币普通股 1,320,619,361
深圳市金海马实业股份有限公司 713,261,476 人民币普通股 713,261,476
香江集团有限公司 137,796,605 人民币普通股 137,796,605
深圳市香江股权投资管理有限公
司－香江汇通一期证券投资基金
香港中央结算有限公司 37,068,103 人民币普通股 37,068,103
李云华 25,704,709 人民币普通股 25,704,709
付卫平 22,279,200 人民币普通股 22,279,200
深圳香江控股股份有限公司回购
专用证券账户
栾金奎 18,049,900 人民币普通股 18,049,900
张安宁 15,699,900 人民币普通股 15,699,900
截至报告期末，公司回购专用证券账户累计回购股份 18,833,900
前十名股东中回购专户情况说明
股，占公司目前总股本的比例为 0.58%。
上述股东委托表决权、受托表决
不适用
权、放弃表决权的说明
上述股东中，南方香江集团有限公司、深圳市金海马股份有限公
司、香江集团有限公司及深圳市香江股权投资管理有限公司－香
上述股东关联关系或一致行动的
江汇通一期证券投资基金为一致行动人。公司未知其他股东的关
说明
联关系，也未知是否属于《公司股东持股变动信息披露管理办
法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股
不涉及
数量的说明
持股 5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
五、优先股相关情况
□适用 √不适用
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第七节 债券相关情况
一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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第八节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
编制单位： 深圳香江控股股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七.1 1,040,998,380.70 787,197,340.72
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七.2 42,696,544.72 48,029,998.05
应收款项融资
预付款项 七.3 169,965,579.57 34,431,422.35
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七.4 282,858,151.59 330,770,765.17
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七.5 9,281,239,979.06 9,379,152,772.77
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七.6 631,340,546.13 695,754,679.62
流动资产合计 11,449,099,181.77 11,275,336,978.68
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七.7 59,439,658.91 58,497,431.57
其他权益工具投资 七.8 8,661,700.00 11,807,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 七.9 3,643,959,702.05 3,699,043,246.60
固定资产 七.10 492,601,236.54 510,888,456.72
在建工程 七.11 80,578,458.74 78,970,916.43
生产性生物资产
油气资产
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
使用权资产 七.12 22,746,366.59 32,247,823.08
无形资产 七.13 66,370,650.62 68,069,394.41
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 七.14 125,218,373.44 130,652,114.32
递延所得税资产 七.15 267,195,108.84 295,148,207.46
其他非流动资产
非流动资产合计 4,766,771,255.73 4,885,324,590.59
资产总计 16,215,870,437.50 16,160,661,569.27
流动负债：
短期借款 七.17 760,748,499.99 807,749,583.33
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 七.18 6,745,786.80 7,651,301.87
应付账款 七.19 2,451,040,119.26 2,524,769,808.32
预收款项 七.20 256,381,183.41 266,429,978.03
合同负债 七.21 1,142,063,540.50 688,313,797.03
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七.22 16,058,671.10 53,100,168.33
应交税费 七.23 330,300,240.42 334,726,631.84
其他应付款 七.24 1,593,365,281.19 1,588,511,501.76
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七.25 674,141,698.70 608,533,681.72
其他流动负债 七.26 1,941,282,021.69 2,050,935,087.78
流动负债合计 9,172,127,043.06 8,930,721,540.01
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七.27 1,593,722,663.59 1,734,234,660.92
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 七.28 11,934,963.64 15,870,407.20
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七.29 47,581,536.23 48,430,094.31
递延所得税负债 七.15 7,368,240.42 7,368,240.42
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
其他非流动负债
非流动负债合计 1,660,607,403.88 1,805,903,402.85
负债合计 10,832,734,446.94 10,736,624,942.86
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七.30 3,268,438,122.00 3,268,438,122.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七.31 1,585,120,534.24 1,585,120,534.24
减：库存股 七.32 31,185,743.00 31,185,743.00
其他综合收益 七.33 -17,303,300.00 -16,608,000.00
专项储备
盈余公积 七.34 356,085,385.65 356,085,385.65
一般风险准备
未分配利润 七.35 569,998,723.70 585,993,147.82
归属于母公司所有者权益（或股东权
益）合计
少数股东权益 -348,017,732.03 -323,806,820.30
所有者权益（或股东权益）合计 5,383,135,990.56 5,424,036,626.41
负债和所有者权益（或股东权
益）总计
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
母公司资产负债表
编制单位：深圳香江控股股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 43,735,907.66 13,369,031.77
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 104,503,598.80 106,106,275.02
应收款项融资
预付款项 44,400.00
其他应收款 十六.1 7,809,645,431.51 7,837,928,580.83
其中：应收利息
应收股利 549,500,000.00 549,500,000.00
存货
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 11,862.50
流动资产合计 7,957,929,337.97 7,957,415,750.12
非流动资产：
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十六.2 2,611,729,101.86 2,621,729,101.86
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 225,783,496.60 231,095,077.18
固定资产 1,047,432.01 1,220,541.67
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 214,410.77 321,114.13
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 962,574.76 1,935,661.21
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,839,737,016.00 2,856,301,496.05
资产总计 10,797,666,353.97 10,813,717,246.17
流动负债：
短期借款 389,887,083.33 299,749,583.33
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 150,537.58 1,678,839.47
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 1,019,745.43 5,952,395.23
应交税费 916,210.84 3,392,859.19
其他应付款 3,602,085,277.30 3,622,418,169.86
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 230,936,232.42 314,039,497.73
其他流动负债 460,969,661.46 460,969,661.46
流动负债合计 4,685,964,748.36 4,708,201,006.27
非流动负债：
长期借款 78,000,000.00 54,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 78,000,000.00 54,000,000.00
负债合计 4,763,964,748.36 4,762,201,006.27
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,268,438,122.00 3,268,438,122.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,561,097,476.13 1,561,097,476.13
减：库存股 31,185,743.00 31,185,743.00
其他综合收益
专项储备
盈余公积 415,311,429.08 415,311,429.08
未分配利润 820,040,321.40 837,854,955.69
所有者权益（或股东权益）合计 6,033,701,605.61 6,051,516,239.90
负债和所有者权益（或股东权益）
总计
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
合并利润表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2026 年半年度 2025 年半年度
一、营业总收入 709,025,209.75 736,128,933.70
其中：营业收入 七.36 709,025,209.75 736,128,933.70
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 711,520,971.84 798,866,967.52
其中：营业成本 七.36 448,543,829.26 498,452,810.82
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七.37 49,359,943.21 40,972,398.45
销售费用 七.38 65,322,951.78 58,785,616.17
管理费用 七.39 75,862,761.92 79,575,408.04
研发费用
财务费用 七.40 72,431,485.67 121,080,734.04
其中：利息费用 72,327,649.70 120,836,487.56
利息收入 1,274,934.10 2,558,741.95
加：其他收益 七.41 1,031,691.65 4,581,097.47
投资收益（损失以“-”号填列） 七.42 942,227.34 -851,612.43
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 942,227.34 -851,612.43
以摊余成本计量的金融资产终止确认
收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 七.43 -109,133.80
信用减值损失（损失以“-”号填列） 七.44 -3,740,685.29 -2,226,476.83
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 七.45 2,242,003.19 41,776,334.82
三、营业利润（亏损以“-”号填列） -2,020,525.20 -19,567,824.59
加：营业外收入 七.46 5,961,971.17 5,087,499.32
减：营业外支出 七.47 21,351,484.27 2,911,615.10
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -17,410,038.30 -17,391,940.37
减：所得税费用 七.48 23,481,297.55 32,135,749.17
五、净利润（净亏损以“-”号填列） -40,891,335.85 -49,527,689.54
（一）按经营持续性分类
（二）按所有权归属分类
-16,680,424.12 -19,846,201.71
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -9,300.00
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税
-9,300.00
后净额
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 -9,300.00
（4）企业自身信用风险公允价值变动
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 -40,900,635.85 -49,527,689.54
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 -16,689,724.12 -19,846,201.71
（二）归属于少数股东的综合收益总额 -24,210,911.73 -29,681,487.83
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.0051 -0.0061
（二）稀释每股收益(元/股) -0.0051 -0.0061
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0.00 元。
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
母公司利润表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2026 年半年度 2025 年半年度
一、营业收入 十六.3 12,227,035.81 12,141,027.86
减：营业成本 十六.3 5,558,151.25 5,657,996.84
税金及附加 1,289,594.92 1,657,509.55
销售费用
管理费用 14,969,728.55 16,493,893.40
研发费用
财务费用 8,243,534.06 -20,388,206.57
其中：利息费用 14,463,908.76 28,547,418.63
利息收入 6,253,013.62 57,166,261.18
加：其他收益 54,911.40 210,407.71
投资收益（损失以“-”号填列） 十六.4 233,900,000.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认
收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 11,275.02 -48,836.75
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） -3,685.15
二、营业利润（亏损以“-”号填列） -17,767,786.55 242,777,720.45
加：营业外收入 58,052.26 56,958.13
减：营业外支出 104,900.00 5,053,936.17
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -17,814,634.29 237,780,742.41
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -17,814,634.29 237,780,742.41
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -17,814,634.29 237,780,742.41
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填
列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 -17,814,634.29 237,780,742.41
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七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 不适用 不适用
（二）稀释每股收益(元/股) 不适用 不适用
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
合并现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2026年半年度 2025年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,225,221,271.01 867,989,124.69
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 七.50.(1) 156,873,917.55 159,944,663.65
经营活动现金流入小计 1,382,095,188.56 1,027,933,788.34
购买商品、接受劳务支付的现金 398,411,593.20 574,627,497.65
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 158,695,283.70 170,512,317.89
支付的各项税费 145,653,332.21 190,972,819.59
支付其他与经营活动有关的现金 七.50.(1) 275,009,819.64 102,910,980.64
经营活动现金流出小计 977,770,028.75 1,039,023,615.77
经营活动产生的现金流量净额 404,325,159.81 -11,089,827.43
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,450,000.00
取得投资收益收到的现金 686,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金 七.50.(2) 2,000,000.00
投资活动现金流入小计 7,407,830.00 27,652,145.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
支付的现金
投资支付的现金
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质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付其他与投资活动有关的现金 七.50.(2)
投资活动现金流出小计 5,516,802.92 30,086,738.83
投资活动产生的现金流量净额 1,891,027.08 -2,434,593.83
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
金
取得借款收到的现金 313,401,578.73 391,992,371.25
收到其他与筹资活动有关的现金 七.50.(3) 40,000,000.00 19,600,000.00
筹资活动现金流入小计 353,401,578.73 411,592,371.25
偿还债务支付的现金 428,193,392.02 557,849,700.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 69,715,936.12 73,290,124.77
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
润
支付其他与筹资活动有关的现金 七.50.(3) 17,219,791.73 84,653,931.27
筹资活动现金流出小计 515,129,119.87 715,793,756.04
筹资活动产生的现金流量净额 -161,727,541.14 -304,201,384.79
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 244,488,645.75 -317,725,806.05
加：期初现金及现金等价物余额 666,261,597.81 949,612,346.12
六、期末现金及现金等价物余额 910,750,243.56 631,886,540.07
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
母公司现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2026年半年度 2025年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 14,980,308.33 7,804,551.80
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 4,706,523.47 3,705,670.40
经营活动现金流入小计 19,686,831.80 11,510,222.20
购买商品、接受劳务支付的现金 593,141.92 432,845.66
支付给职工及为职工支付的现金 16,694,002.28 12,520,595.75
支付的各项税费 5,519,250.11 6,189,899.88
支付其他与经营活动有关的现金 5,072,733.65 14,810,129.46
经营活动现金流出小计 27,879,127.96 33,953,470.75
经营活动产生的现金流量净额 -8,192,296.16 -22,443,248.55
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 180,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
收到其他与投资活动有关的现金 41,835,202.08 20,611,193.15
投资活动现金流入小计 41,835,202.08 200,611,193.15
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 120,201,985.65
投资活动现金流出小计 267,977.59 120,440,192.57
投资活动产生的现金流量净额 41,567,224.49 80,171,000.58
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 135,000,000.00 115,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 135,000,000.00 115,500,000.00
偿还债务支付的现金 103,970,000.00 46,470,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 13,229,674.07 14,967,997.83
支付其他与筹资活动有关的现金 20,862,480.04 112,581,734.65
筹资活动现金流出小计 138,062,154.11 174,019,732.48
筹资活动产生的现金流量净额 -3,062,154.11 -58,519,732.48
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 30,312,774.22 -791,980.45
加：期初现金及现金等价物余额 551,818.64 1,490,884.40
六、期末现金及现金等价物余额 30,864,592.86 698,903.95
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
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合并所有者权益变动表
单位：元 币种：人民币
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
工具 专 般
项目
实收资本 (或股 项 风 其 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 续
他 备 准
股 债
备
一、上年期
末余额
加：会计政
策变更
前期差
错更正
其他
二、本年期
初余额
三、本期增
减变动金额
（减少以 -695,300.00 -15,994,424.12 -16,689,724.12 -24,210,911.73 -40,900,635.85
“-”号填
列）
（一）综合
-9,300.00 -16,680,424.12 -16,689,724.12 -24,210,911.73 -40,900,635.85
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
投入的普通
股
益工具持有
者投入资本
付计入所有
者权益的金
额
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（三）利润
分配
余公积
般风险准备
者（或股
东）的分配
（四）所有
者权益内部 -686,000.00 686,000.00
结转
积转增资本
（或股本）
积转增资本
（或股本）
积弥补亏损
益计划变动
额结转留存
收益
合收益结转 -686,000.00 686,000.00
留存收益
（五）专项
储备
取
用
（六）其他
四、本期期
末余额
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益 专 一 其 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
工具 项 般 他
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
储 风
优 永
其 备 险
先 续
他 准
股 债
备
一、上年期
末余额
加：会计政
策变更
前期差
错更正
其他
二、本年期
初余额
三、本期增
减变动金额
（减少以 28,809,443.00 -19,846,201.71 -48,655,644.71 -29,681,487.83 -78,337,132.54
“-”号填
列）
（一）综合
-19,846,201.71 -19,846,201.71 -29,681,487.83 -49,527,689.54
收益总额
（二）所有
者投入和减 28,809,443.00 -28,809,443.00 -28,809,443.00
少资本
投入的普通
股
益工具持有
者投入资本
付计入所有
者权益的金
额
（三）利润
分配
余公积
般风险准备
者（或股
东）的分配
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（四）所有
者权益内部
结转
积转增资本
（或股本）
积转增资本
（或股本）
积弥补亏损
益计划变动
额结转留存
收益
合收益结转
留存收益
（五）专项
储备
取
用
（六）其他
四、本期期
末余额
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
母公司所有者权益变动表
单位：元 币种：人民币
其他权益工具 其
他
项目 实收资本 (或股 综 专项
优先 永续 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 其他 合 储备
股 债 收
益
一、上年期末余额 3,268,438,122.00 1,561,097,476.13 31,185,743.00 415,311,429.08 837,854,955.69 6,051,516,239.90
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加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,268,438,122.00 1,561,097,476.13 31,185,743.00 415,311,429.08 837,854,955.69 6,051,516,239.90
三、本期增减变动金额（减少以“-”号
-17,814,634.29 -17,814,634.29
填列）
（一）综合收益总额 -17,814,634.29 -17,814,634.29
（二）所有者投入和减少资本
（三）利润分配
（四）所有者权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 3,268,438,122.00 1,561,097,476.13 31,185,743.00 415,311,429.08 820,040,321.40 6,033,701,605.61
其他权益工具 其他
项目 专项
实收资本 (或股本) 优先 永续 资本公积 减：库存股 综合 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其他 储备
股 债 收益
一、上年期末余额 3,268,438,122.00 1,561,097,476.13 2,376,300.00 384,585,479.41 597,067,057.45 5,808,811,834.99
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,268,438,122.00 1,561,097,476.13 2,376,300.00 384,585,479.41 597,067,057.45 5,808,811,834.99
三、本期增减变动金额（减少以“-”号
填列）
（一）综合收益总额 237,780,742.41 237,780,742.41
（二）所有者投入和减少资本 28,809,443.00 -28,809,443.00
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（三）利润分配
（四）所有者权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 3,268,438,122.00 1,561,097,476.13 31,185,743.00 384,585,479.41 834,847,799.86 6,017,783,134.40
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
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三、公司基本情况
√适用 □不适用
深圳香江控股股份有限公司(以下简称“本公司”)是经山东临沂地区体制改革委员会临体改[1993]
第 28 号文批准，于 1994 年 1 月 30 日注册成立的股份有限公司。本公司的注册地在广东省深圳市，
总部位于广东省广州市。
本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要的经营业务有经营活动是商品房、商铺及写字楼销
售、商贸流通运营及其他业务。
本公司的合并及母公司财务报表于 2026 年 8 月 26 日已经本公司董事会批准。
四、财务报表的编制基础
本集团财务报表以持续经营为编制基础。
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司
信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定(2023 年修订)》披露有关财务信息。
√适用 □不适用
本集团对自 2026 年 6 月 30 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产
生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历
史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允
价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金
额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量或披露的
公允价值均在此基础上予以确定。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或
者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入
值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易
价格相等。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要
性，被划分为三个层次：
? 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
? 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
? 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
√适用 □不适用
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司从事房地产
开发经营的子公司，其营业周期超过 12 个月，该等子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分
标准。
本公司的记账本位币为人民币。
√适用 □不适用
项目 重要性标准
单项长期股权投资金额超过总资产金额的 2%且金额超
重要的合营企业或联营企业
过人民币 50,000.00 万元
单项少数股东权益金额超过净资产金额的 2%且金额超
重要的非全资子公司
过人民币 20,000.00 万元
单项在建工程账面价值超过总资产金额的 1%或者超过
重要的在建工程
在建工程合计金额的 50%
单项金额超过应付账款总额的 1%且金额超过人民币
账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
单项金额超过合同负债总额的 1%且金额超过人民币
账龄超过 1 年的重要合同负债
单项金额超过合同负债总额的 1%且金额超过人民币
重要的预收售楼款
单项金额超过其他应付款总额的 1%且金额超过人民币
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
单 项 金 额 超 过 总 资 产 金 额 的 1% 且 金 额 超 过 人 民 币
重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一
控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则
调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工
具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用，于发生时计入当期损益。
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购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允
价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商
誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先
对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核
后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。因企业合并
形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦
相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权
时。
对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括
在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果
及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视
同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终
控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。本公司
与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目
下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净
利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余
额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益
性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益
的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因
素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安排相关资
产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注“五、13.3.2.按权益法核算的长期股权
投资”。
本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的资
产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售本集团享有的
共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集
团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。本集团按照适用于特定资产、
负债、收入和费用的规定核算确认的与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资。
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
√适用 □不适用
本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者
在交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14 号——收入》（以下简称“收入
准则”）初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款时，按照
收入准则定义的交易价格进行初始计量。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会
计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账
面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合
同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估计预期现金流量，但不考虑预
期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，
加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，
再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的
利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融
资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款和其他应收款等。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的
利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资
产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内（含一年）到期的，
列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账
款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动资产。
初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的
或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：
•取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
•相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明
近期实际存在短期获利模式。
•相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具
的衍生工具除外。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
•不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
•在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超
过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。
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以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产
生的利得或损失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据
金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
•对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余
成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
•对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在
后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因
其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联
系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用实际
利率法计算的利息收入计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该
金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变动在
其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的
权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利
收入并计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成
的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产、租赁应收款以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收账款，以及由《企业会计准则第 21 号——租赁》
规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日
评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显
著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融
工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用
损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或
利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失
准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本
集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，
由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的
风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对
于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做出不可撤销承诺的一方之日作
为初始确认日。
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
(1) 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。
(2) 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其他条款
是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等）。
(3) 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生
显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其
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摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息（如借款人的债务工具或权益工具的价格
变动）。
(4) 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。
(5) 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。
(6) 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不
利变化。
(7) 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
(8) 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。
(9) 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。这些变
化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。
(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
(12)借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除或修订、
给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更。
(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。
无论经上述评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已逾期超过（含）30 日，则表明
该金融工具的信用风险已经显著增加。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信
用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金
流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人
履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为
已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
(1) 发行方或债务人发生重大财务困难；
(2) 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
(3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
(4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
(5) 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
(6) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额
偿付包括本集团在内的债权人（不考虑本集团取得的任何担保），则本集团认为发生违约事件。
无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过（含）90 日，则本集团推定该金融
工具已发生违约。
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
•对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量
之差额的现值。
•对于财务担保合同（具体会计政策参见附注五、10.4.1.2），信用损失为本集团就该合同持有人
发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方
收取的金额之间差额的现值。
•对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为
该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的
无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得
的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账
面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
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满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)
该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转
移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金
融资产的控制。
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产
控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。
本集团按照下列方式对相关负债进行计量：
•被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面
价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的摊余成本并加上本集团
承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的摊余成本，相关负债不指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
•被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面
价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的公允价值并加上本集团
承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的公允价值，该权利和义务的公允价值为
按独立基础计量时的公允价值。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转移金
融资产而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和
的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留
存收益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继
续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其
他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的
账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，
计入留存收益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的
对价确认为金融负债。
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债
和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负
债。本集团的金融负债全部为其他金融负债。
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合
同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销
产生的利得或损失计入当期损益。
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，
但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入
当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融
负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整
修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发
行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的
金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关
规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量
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金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)
与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同
条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。金融负债全部或部分终止
确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间
的差额，计入当期损益。
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含
再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，
同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互
抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予
相互抵销。
√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
本集团以共同信用风险特征为依据将应收款项分为 3 个组别。本集团采用的共同信用风险特征包
括：金融工具类型、债务人与本集团的关系、款项的性质、初始确认日期、账龄等。
按信用风险特征组合计提信用损失准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
组合一 本组合主要包括应收关联方的款项、应收政府部门及合作方的款项，此类款项发生信用
损失的可能性极小，按该等组合余额的0至0.1%计提信用损失准备。
组合二 本组合主要包括应收押金和保证金，为日常经营产生的租赁押金和履约保证金，此类款
项发生信用损失的可能性较小。对于本组合，按该等组合余额的1%计提信用损失准备。
组合三 本组合为除组合一和组合二之外的应收款项。
对于本组合，本集团结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，采
用账龄分析法计提信用损失准备。
组合一、二中，采用余额百分比法计提信用损失准备的
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
组合一 0-0.1 0-0.1
组合二 1 1
组合三中，采用账龄分析法计提信用损失准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
本集团以应收款项的账龄作为信用风险特征，采用减值矩阵确定其信用损失。账龄自其初始确
认日起算。修改应收款项的条款和条件但不导致应收款项终止确认的，账龄连续计算。
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
本集团对于已发生减值的应收款项，单项评估确定其信用损失。
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√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品的摊销方法
√适用 □不适用
本集团的存货主要包括原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品(包括意图出售而暂时出租的开
发产品)、拟开发土地及土地一级开发成本等。存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加
工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套
设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
拟开发土地为本集团购入计划用于房地产开发的土地使用权，开始对土地使用权进行开发时，转入“开
发成本”项目。土地一级开发成本为本集团与其他方合作进行一级土地开发项目而形成的开发成本，
列报于“开发成本”项目。
原材料发出时，采用加权平均法确定其实际成本；其余存货发出时，采用个别计价法计价。
存货盘存制度为永续盘存制。
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌
价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑
持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于
其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
√适用 □不适用
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，
并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方
的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期
可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本
与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面
值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的
初始投资成本。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益。
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除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。对于因
追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照
《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》(以下简称“第 22 号金融工具准则”)确定的原持有股
权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制
的被投资主体。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影
响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分
别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利
润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其
他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为
基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一
致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和
其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，
未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投
资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则
按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在
收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
(1) 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济
利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当
期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政
策进行折旧或摊销。投资性房地产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 年限平均法 20-60 0-5 1.58-5.00
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该
项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
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(1) 确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以
确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计
量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时
计入当期损益。
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前
从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产
出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则
作为会计估计变更处理。
(2) 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20～60 0～5% 1.58%～5.00%
通用设备 年限平均法 3～5 5% 19.00%～31.67%
运输工具 年限平均法 3～10 5% 9.50%～31.67%
电子设备及其他设备 年限平均法 3～5 5% 19.00%～31.67%
√适用 □不适用
在建工程按实际成本计量，实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状
态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。
在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：
类别 结转为固定资产的标准 结转为固定资产的时点
房屋及建筑物 达到预定可使用状态 竣工验收完成日
√适用 □不适用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费
用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本
化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如
果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂
停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时
性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产
支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权
平均利率计算确定。
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(1) 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
无形资产包括本集团固定资产或拟开发自用固定资产占用的土地使用权、软件等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净
残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的
无形资产不予摊销。
各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：
类别 摊销方法 使用寿命(年)及确定依据 残值率(%)
土地使用权 直线法 40-50，法定使用权证年限 0
软件 直线法 3-10，合同约定使用年限 0
年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
(2) 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定资产、
在建工程、使用权资产及使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在
减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无
论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以
该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去
处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
√适用 □不适用
长期待摊费用主要为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的租入固定资
产改良支出和林地承包费，其中租入固定资产改良支出在预计受益期 3-20 年分期平均摊销，林地承
包费在预计受益期 70 年分期平均摊销。
√适用 □不适用
合同负债是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和
合同负债以净额列示。
(1) 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成
本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本
集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提
基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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(2) 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
(3) 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4) 其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，
以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关
现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现
金流出折现后的金额确定最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
√适用 □不适用
本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的
负债的交易。本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。
授予职工的以权益结算的股份支付
对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授予日的
公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法
计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳
估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本
公积。
本集团在收到股份支付计划所授予的激励对象缴纳的限制性股票认购款时，按照收到的认购款确
认股本和资本公积，同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公
允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工
具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修
改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修
改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本
集团取消了部分或全部已授予的权益工具。
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在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益工具作为加速行权处理，
将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非
可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。
(1) 按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团的收入主要来源于商品销售收入和提供劳务收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履
约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取
的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间
内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本集团履
约过程中在建的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期
间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的
时点确认收入。
交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方
收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑可变对价、合同中
存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同
开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存
在的重大融资成分。
本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时
再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期
将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额
确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关
余额转为收入。
本集团房地产开发产品在客户取得房地产开发产品控制权时确认收入，具体满足以下条件：
自行付款的，收到 50%以上房款）；
本集团提供劳务的收入包括商贸运营收入、物业管理收入等，本集团在提供服务过程中确认收入。
(2) 同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一
项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行推销，计入当期损益。若该项资
产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计
入当期损益，明确由客户承担的除外。
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本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下
列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集
团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务
收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同
有关的其他资产确定减值损失；对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超
出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够
取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额
高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值
不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
√适用 □不适用
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助
所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计
入当期损益。
本集团的政府补助中的人防工程补助和产业投资扶持款，由于该等政府补助会形成长期资产，该
等政府补助为与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入当期损益。
本集团的政府补助中的项目补贴和奖励等，由于该等补贴和奖励不会形成长期资产，该等政府补
助为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确
认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计
入当期损益。。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关
的政府补助，计入营业外收入。
√适用 □不适用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预
期应交纳(或返还)的所得税金额计量。
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但
按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采
用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很
可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与
商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵
扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产
或负债。
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对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵
减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负
债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转
回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预
见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才
确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资
产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他
综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和
递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳
税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够
的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团
当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算
当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债
以抵销后的净额列报。
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本
集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
作为承租方
√适用 □不适用
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，
按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，
是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。使用权资产按照成本进行初始计量。该成
本包括：
•租赁负债的初始计量金额；
•在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
•本集团发生的初始直接费用；
•本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本。
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集
团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折
旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并
对已识别的减值损失进行会计处理。
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除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值
对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法
确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：•固
定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
•取决于指数或比率的可变租赁付款额；
•本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
•租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；
•根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并
计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若
使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：
•因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折
现率计算的现值重新计量租赁负债；
•根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照
变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。
本集团对短期租赁及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租
赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资
产为全新资产时不超过人民币 4 万元的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在
租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
•该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
•增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同
的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集
团相应调整使用权资产的账面价值。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对
价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的
其他租赁为经营租赁。
本集团作为出租人记录经营租赁业务
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发
生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基
础进行分摊，分期计入当期损益。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损
益。
本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生
的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
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经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁
有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
√适用 □不适用
本集团在运用本附注(五)所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要
对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团
管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本集团的估计存
在差异。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更
当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和
未来期间予以确认。
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键假设和
不确定性主要有：
本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中，存货的估计
售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进
行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。如果管理层
对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修
订后的估计售价高于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费低于目前采用的估计，本集团需对存货转回原已计提跌价准备。
如实际售价、至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本
集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。
对于以前年度未弥补的可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异，基于将来很可能有足够的应纳税所
得额用于抵扣部分可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异，本集团对此部分可利用的可抵扣税务亏损和
可抵扣暂时性差异确认了递延所得税资产。递延所得税资产的确认需要运用判断和估计，如重新估计
结果与现有估计存在差异，该差异将会影响估计改变期间的递延所得税资产的账面价值和当期损益。
按照中国相关税法规定，本集团需缴纳土地增值税。于资产负债表日，地方税务机关尚未对部分
开发项目土地增值税应纳税额出具清算审核意见书。本集团依据土地增值税暂行条例及其实施细则的
规定，按照销售房地产的计税收入以及可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等
计算应纳土地增值税额并入账。如果地方税务机关审核确认的土地增值税额与原入账金额不一致，该
差异将计入完成土地增值税清算的会计期间。
(1) 重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2) 重要会计估计变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
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六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
按照销项税额抵扣准予抵扣的进项税
额后的差额确定，销项税额按照销售 税率：6%、9%、13%征收率：1%、
增值税
货物或提供应税劳务的销售额和规定 3%、5%(注 1)
税率计算
消费税
营业税
城市维护建设税 实际缴纳的增值税税额 1%、5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 15%、20%或 25%
教育费附加及地方
实际缴纳的增值税税额 3%及 2%
教育费附加
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 超率累进税率 30%-60%(注 2)
依照房产余值计算缴纳的，税率
房产原值一次减除 10%至 30%后的余
房产税 为 1.2%；依照房产租金收入计算
值或房产租金收入
缴纳的，税率为 12%
本公司及其子公司按照当地人民
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 政府制定的适用税额标准缴纳城
镇土地使用税。
注 1：根据财政部和国家税务总局 2016 年 3 月 23 日联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试
点的通知》(财税[2016]36 号)，本公司及下属子公司从事的房地产开发经营等业务自 2016 年 5 月 1
日起由缴纳营业税改为缴纳增值税。对于房地产老项目和建筑工程老项目，本公司下属子公司依据《营
业税改征增值税试点有关事项的规定》选择适用简易计税方法按照 5%计缴增值税。根据财政部和国家
税务总局 2023 年 8 月 1 日联合发布的《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(2023 年
第 19 号)规定，本集团为增值税小规模纳税人的子公司适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收
率计缴增值税。
注 2：本公司及房地产子公司按照各地税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税，并按照有关规定
按项目实际增值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本公司之子公司珠海横琴新区灵动文化传播有限公司位于广东横琴新区，根据中共中央和国务院
《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》的规定，珠海横琴新区灵动文化传播有限公司减按 15%的税率
缴纳企业所得税。
本公司之子公司天津宝坻区香江供热有限公司兼营供热服务，根据财政部和国家税务总局《关于
延续供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税[2019]38 号)、《关于延长部分税
收优惠政策执行期限的公告》(财税[2021]6 号)和《关于延续实施供热企业有关税收政策的公告》(财
政部税务总局公告 2023 年第 56 号)，自 2019 年 1 月 1 日至 2027 年供暖期结束，向居民供热取得的
采暖费收入免缴增值税，为居民供热所使用的厂房及土地免缴房产税、城镇土地使用税。
本公司之子公司广州香江疗养院有限公司于 2024 年 4 月 22 日取得有效期为 5 年的《医疗机构执
业许可证》，根据财政部和国家税务总局于 2023 年 9 月 26 日颁布的《关于延续实施医疗服务免征增
值税等政策的公告》(财政部税务总局公告 2023 年第 68 号)规定，广州香江疗养院有限公司提供的医
疗服务免缴增值税。
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
根据财政部和国家税务总局于 2023 年 3 月 26 日颁布的《关于小微企业和个体工商户所得税优惠
政策的公告》(财政部税务总局公告 2023 年第 6 号)以及 2023 年 8 月 2 日颁布的《关于进一步支持小
微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告 2023 年第 12 号)规定，本公司
之子公司属于小型微利企业的，减按 25%计算应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
根据财政部和国家税务总局于 2023 年 8 月 1 日颁布的《关于增值税小规模纳税人减免增值税政
策的公告》(财政部税务总局公告 2023 年第 19 号)规定，自 2023 年 8 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，
本公司之子公司属于月销售额人民币 10 万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人的，免缴增值税。
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 375,921.06 708,718.87
银行存款 1,006,757,165.20 747,934,212.52
其他货币资金 33,865,294.44 38,554,409.33
合计 1,040,998,380.70 787,197,340.72
其他说明
注 1： 本期期末银行存款中诉讼冻结款项人民币 96,382,842.70 元(期初数：人民币 82,381,333.58
元)。
注 2： 本期期末其他货币资金中包括未结清按揭贷款保证金人民币 25,792,227.84 元(期初数：人民
币 27,143,318.48 元)、农民工工资保证金人民币 26,092.02 元(期初数：人民币 25,965.15 元)、履
约 保 证 金 人 民 币 6,595,374.58 元 ( 期 初 数 ： 人 民 币 9,933,525.70 元 ) 以 及 电 费 担 保 金 人 民 币
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 50,596,764.79 55,767,940.22
(2) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
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按单项
计提坏
账准备
按组合
计提坏
账准备
其中：
组合一
组合二
组合三 50,596,764.79 100.00 7,900,220.07 15.61 42,696,544.72 55,767,940.22 100.00 7,737,942.17 13.88 48,029,998.05
合计 50,596,764.79 / 7,900,220.07 / 42,696,544.72 55,767,940.22 / 7,737,942.17 / 48,029,998.05
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合三
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
组合三 50,596,764.79 7,900,220.07 15.61
合计 50,596,764.79 7,900,220.07 15.61
按组合计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
作为本集团信用风险管理的一部分，本集团基于应收账款账龄采用减值矩阵确定具有相同风险特
征组合的应收账款的预期信用损失，账龄信息能反映这类客户于应收账款到期时的偿付能力。
于 2026 年 6 月 30 日，本集团应收账款的信用风险与其整个存续期的预期信用损失情况如下：
单位：人民币元
账龄 预期平均损失率 账面余额 信用损失准备 账面价值
合计 / 50,596,764.79 7,900,220.07 42,696,544.72
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
本期计提 481,379.02 481,379.02
本期转回 319,101.12 319,101.12
本期转销
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
(3) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
组合三 7,737,942.17 481,379.02 319,101.12 7,900,220.07
合计 7,737,942.17 481,379.02 319,101.12 7,900,220.07
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和
应收账款和合
应收账款期末 合同资产期末 合同资产期末 坏账准备期末
单位名称 同资产期末余
余额 余额 余额合计数的 余额
额
比例（%）
客户一 11,893,680.00 11,893,680.00 23.51 713,620.80
客户二 10,088,685.64 10,088,685.64 19.94 605,321.14
客户三 1,491,764.57 1,491,764.57 2.95 89,505.87
客户四 838,079.46 838,079.46 1.66 50,284.77
客户五 652,078.08 652,078.08 1.29 39,124.68
合计 24,964,287.75 24,964,287.75 49.35 1,497,857.26
(1) 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 169,965,579.57 100.00 34,431,422.35 100.00
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占预付款项期末余额合计数的
单位名称 期末余额
比例(%)
供应商一 128,788,701.08 75.77
供应商二 10,145,675.00 5.97
供应商三 5,927,630.99 3.49
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
供应商四 5,080,185.06 2.99
供应商五 4,107,545.54 2.42
合计 154,049,737.67 90.64
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 282,858,151.59 330,770,765.17
合计 282,858,151.59 330,770,765.17
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 337,144,475.73 381,478,681.92
(2) 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
单位往来 165,140,134.01 158,989,046.90
个人往来 35,847,199.98 66,259,783.85
其他 136,157,141.74 156,229,851.17
合计 337,144,475.73 381,478,681.92
(3) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
本期计提 3,765,273.40 3,765,273.40
本期转回 186,866.01 186,866.01
其他变动
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对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
按单项计
提信用损 7,852,878.88 7,852,878.88
失准备
按信用风
险特征组
合合计计
提信用损
失准备
组合一 104,111.55 3,492.31 100,619.24
组合二 385,504.24 50,685.20 334,819.04
组合三 42,365,422.08 3,765,273.40 132,688.50 45,998,006.98
合计 50,707,916.75 3,765,273.40 186,866.01 54,286,324.14
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
深圳市首可投资有限公司 19,050,000.00 5.65 往来款 3 年以上 19,050.00
广州市番禺区新造镇东西庄
村股份合作经济社
长沙江北投资有限公司 13,501,300.00 4.00 保证金 3 年以上 13,501.30
如东县财政局 11,785,041.65 3.50 保证金 4 年以上 11,785.04
鄂州市自然资源和规划局葛
店分局
合计 70,616,116.99 20.95 / / 70,616.12
(1) 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/合
项目
账面余额 同履约成本减值准 账面价值 账面余额 同履约成本减值准 账面价值
备 备
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
房地
产开
发项
目：
开发
成本
拟开
发土 671,169,052.44 671,169,052.44 671,169,052.44 671,169,052.44
地
开发
产品
非房
地产
开发
项
目：
原材
料
低值
易耗 3,982.28 3,982.28 3,982.28 3,982.28
品
其他 939,281.70 939,281.70 16,451,827.58 16,451,827.58
合计 10,418,696,343.44 1,137,456,364.38 9,281,239,979.06 10,536,031,076.32 1,156,878,303.55 9,379,152,772.77
房地产开发成本列示如下：
预计最近
开工时 预计总投资额
项目名称 (实际)竣 期初账面余额 期末账面余额
间 (人民币万元)
工时间
增城翡翠绿洲项目 2018.09 2026.04 141,042.47 368,014,812.24 244,201,718.01
番禺锦绣香江花园 2024.12 2027.02 344,779.23 941,171,832.86 1,076,130,536.60
新乡香江城市广场 2010.10 待确定 20,828.00 157,749,642.35 157,749,642.35
成都置业香江全球家居 CBD
建材城
株洲锦绣香江湖湘文化城 2011.07 2025.01 90,783.56 290,783,574.96 293,486,366.32
成都繁城新都锦绣香江 2011.01 2025.05 22,138.10 61,487,265.41 66,027,547.05
来安香江南京湾全球家居城
CBD
长沙高岭国际商贸城 2014.05 待确定 600,000.00 358,710,771.10 358,710,771.10
天津锦绣香江健康小镇 2008.06 待确定 227,386.72 637,137,078.17 637,172,785.22
苏州香江翡翠天辰项目 2021.06 2024.06 161,034.00 349,573,363.21 349,696,515.33
增城朱村南岗项目 2021.03 待确定 168,805.00 1,241,349,009.09 1,241,351,093.97
来安悦湖春天项目 2021.06 待确定 88,014.00 403,076,926.43 403,076,926.43
其他 18,947.88 115,369,930.21 111,784,676.24
合计 1,951,558.34 5,218,385,630.80 5,233,350,003.39
拟开发土地列示如下：
土地面积 本期变 预计开
所属子公司 期初余额 期末余额
(㎡) 动额 工时间
增城香江房地产有限公司 20,633.51 5,415,998.51 5,415,998.51 待确定
广州番禺锦江房地产有限公司 61,280.00 64,960,131.46 64,960,131.46 待确定
成都香江家园房地产开发有限公司 5,700.00 12,697,284.06 12,697,284.06 待确定
江苏晶喆置业有限公司 32,306.00 143,085,385.19 143,085,385.19 待确定
天津市森岛置业投资有限公司 156,197.52 59,626,740.75 59,626,740.75 待确定
天津森岛鸿盈置业投资有限公司 101,139.93 32,013,809.08 32,013,809.08 待确定
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
天津森岛宝地置业投资有限公司 194,885.11 61,679,233.62 61,679,233.62 待确定
广东裕泰地产开发有限公司 63,455.04 291,690,469.77 291,690,469.77 待确定
合计 635,597.11 671,169,052.44 671,169,052.44
房地产开发产品列示如下：
最近竣
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工时间
番禺锦绣香江花园(注
增城翡翠绿洲项目(注
聊城光彩大市场/聊城
香江电商科创中心(注 2022.07 48,189,750.67 6,953,924.19 41,235,826.48
南昌香江家居建材中心
(注 2)
株洲锦绣香江湖湘文化
城(注 2)
保定香江好天地商业广
场(注 2)
长春东北亚国际采购中
心 A 区、B 区
恩平锦绣香江花园(注
连云港锦绣香江 2022.12 19,198,048.74 19,198,048.74
成都置业香江全球家居
CBD 建材城(注 2)
香河香江全球家居 CBD
项目
成都家园香江全球家居
CBD 建材城
成都繁城新都锦绣香江
(注 2)
来安香江南京湾 2019.12 18,919,598.48 18,919,598.48
武汉华中建材家居采购
中心(注 2)
来安香江南京湾全球家
居城 CBD
来安香江南京湾 B 区品
牌街
武汉锦绣香江花园(注
南方国际金融传媒大厦
(注 2、3)
香江商业集团华南总部
(注 2)
天津锦绣香江健康小镇
(注 2)
常德香江悦府(注 2) 2020.12 33,768,223.86 11,754,204.78 22,014,019.08
南通香江翡翠观澜苑 2023.05 392,203,511.86 392,203,511.86
洛阳百年商铺 2004.12 1,304,073.02 1,304,073.02
苏州香江翡翠天辰项目 2024.06 17,811,935.04 17,811,935.04
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
合计 4,628,042,836.91 164,583,051.18 281,181,594.73 4,511,444,293.36
注 1：本年增加系本年新增完工开发产品或成本调整。
注 2：本年减少有部分系结转营业成本或成本调整。
注 3：本年减少有部分系结转至投资性房地产。
(2) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 其 期末余额
计提 其他 转回或转销
他
开发成本 935,969,247.48 1,010,887.26 934,958,360.22
开发产品 220,909,056.07 1,010,887.26 19,421,939.17 202,498,004.16
合计 1,156,878,303.55 1,010,887.26 20,432,826.43 1,137,456,364.38
本期转回或转销存货跌价准备的原因
√适用 □不适用
开发产品完工销售，存货跌价准备转入销售成本。
(3) 存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
本期资本化的借款费用金额为人民币 22,400,775.80 元(上期：人民币 11,944,975.33 元)。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 32,048,635.61 34,535,267.50
预缴税费(注) 599,291,910.52 661,219,412.12
合计 631,340,546.13 695,754,679.62
其他说明：
注：系部分子公司预缴的土地增值税及其他税费。
(1) 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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本期增减变动
宣
减 告 减
其
值 发 值
他 其 计
准 放 准
期初 追 减 综 他 提 期末
备 权益法下确 现 备
被投资单位 余额（账面价 加 少 合 权 减 其 余额（账面价
期 认的投资损 金 期
值） 投 投 收 益 值 他 值）
初 益 股 末
资 资 益 变 准
余 利 余
调 动 备
额 或 额
整
利
润
一、合营企业
湖南香江红
星美凯龙商
业地产开发
有限公司
广州锦荣投
资发展有限 34,116,275.73 942,549.78 35,058,825.51
公司
小计 56,010,752.74 942,227.34 56,952,980.08
二、联营企业
天津花样年
碧云天房地
产开发有限
公司
小计 2,486,678.83 2,486,678.83
合计 58,497,431.57 942,227.34 59,439,658.91
(1) 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
指定
为以
本
本 公允
期
期 价值
计
确 计量
入
认 累计计入其他 累计计入其他 且其
期初 其 期末
项目 追 本期计入 的 综合收益的利 综合收益的损 变动
余额 他 余额
加 其他综合 其 股 得 失 计入
减少投资 综
投 收益的损 他 利 其他
合
资 失 收 综合
收
入 收益
益
的原
的
因
利
得
广州大丰
非交
门旅游景
易性
区开发有 2,933,200.00 2,933,200.00 1,466,800.00
权益
限公司
工具
(注)
潼南民生 非交
村镇银行 易性
股份有限 权益
公司 工具
蓬莱民生 非交
村镇银行 易性
股份有限 权益
公司 工具
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
非交
易性
其他 40,000.00 40,000.00 16,525,000.00 权益
工具
合计 11,807,000.00 3,136,000.00 9,300.00 8,661,700.00 1,374,500.00 17,991,800.00 /
(2) 本期存在终止确认的情况说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
因终止确认转入留 因终止确认转入留
项目 终止确认的原因
存收益的累计利得 存收益的累计损失
潼南民生村镇银行股份有限公司 686,000.00 收回投资
合计 686,000.00 /
投资性房地产计量模式
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物
一、账面原值
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 15,780,180.44
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 70,863,724.99
三、减值准备
（1）计提
四、账面价值
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
长沙高岭国际商贸城一期 A2 永 自持的情况下，未办理产权，不影响出
久性仓库 租的效益，因此暂未办理
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
持有的情况下未办理产权，不影响出租
森岛置业康乃馨园区商铺 5,066,174.70
的效益，因此尚未办理
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 492,601,236.54 510,888,456.72
固定资产清理
合计 492,601,236.54 510,888,456.72
固定资产
(1) 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
电子设备及其
项目 房屋及建筑物 通用设备 运输工具 合计
他设备
一、账面原值：
（1）购置 197,477.81 197,477.81
（2）在建工程转
入
（1）处置或报废 32,614,359.10 13,343,582.48 5,486.00 3,843,441.35 49,806,868.93
二、累计折旧
（1）计提 11,549,448.52 350,487.06 664,162.55 12,564,098.13
（1）处置或报废 21,570,537.33 13,343,582.48 5,211.70 3,611,524.21 38,530,855.72
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废 5,355,413.35 5,355,413.35
四、账面价值
(2) 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
恩平置业办公室 535,122.30 尚待办理
天津森岛置业白玉兰办公楼 1,898,487.89 尚待办理
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 80,578,458.74 78,970,916.43
工程物资
合计 80,578,458.74 78,970,916.43
在建工程
(1) 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
南昆山项目 69,868,519.21 69,868,519.21 68,260,976.90 68,260,976.90
成都投资服务
中心
大丰门旅游中
心项目
合计 80,578,458.74 80,578,458.74 78,970,916.43 78,970,916.43
(2) 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
工
本 程
本
期 本 累
其 期
转 期 计
中： 利
入 其 投 工
本期 息
项目 固 他 入 程 利息资本化累 资金
预算数 期初余额 本期增加金额 期末余额 利息 资
名称 定 减 占 进 计金额 来源
资本 本
资 少 预 度
化金 化
产 金 算
额 率
金 额 比
(%)
额 例
(%)
自有
南昆 资金
山项 500,000,000.00 68,260,976.90 1,607,542.31 69,868,519.21 43 43 6,318,115.47 及银
目 行贷
款
合计 500,000,000.00 68,260,976.90 1,607,542.31 69,868,519.21 / / 6,318,115.47 / /
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋建筑物
一、账面原值
(1)购置
(2)其他
(1)处置
(2)其他 14,958,210.60
二、累计折旧
(1)计提 10,054,084.67
(1)处置
(2)其他 15,510,838.78
三、减值准备
四、账面价值
(1) 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 软件 合计
一、账面原值
(1)购置
(1)处置 111,600.00 1,883,339.02 1,994,939.02
二、累计摊销
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
（1）计提 1,230,887.47 409,779.72 1,640,667.19
(1)处置 53,523.40 1,883,339.02 1,936,862.42
三、减值准备
四、账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他减
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
少金额
装修费 37,464,591.26 7,255,226.18 10,236,515.54 34,483,301.90
林地承包费 82,854,007.52 59,516.70 714,303.42 82,199,220.80
其他 10,333,515.54 1,797,664.80 8,535,850.74
合计 130,652,114.32 7,314,742.88 12,748,483.76 125,218,373.44
(1) 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 71,350,792.72 17,837,698.18 55,060,068.24 13,765,017.06
内部交易未实现利
润
可抵扣亏损 149,176,485.76 37,294,121.44 152,090,808.96 38,022,702.24
留待以后年度抵扣
的广告费
应付职工薪酬 936,572.80 234,143.20 1,789,931.76 447,482.94
按清算口径计提的
土地增值税
新租赁准则产生之
可抵扣暂时性差异
其他 14,587,354.14 3,646,838.53 17,328,299.71 4,332,074.93
合计 1,142,699,518.00 285,674,879.50 1,267,903,688.72 316,975,922.18
(2) 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
合同取得成本 31,665,560.18 7,916,390.04 34,535,267.50 8,633,816.88
存货账面价值与计税基
础差异
新租赁准则产生之应纳
税暂时性差异
其他 5,632,999.74 1,408,249.94 5,254,780.06 1,313,695.01
合计 103,392,044.32 25,848,011.08 116,783,820.56 29,195,955.14
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
抵销后递延所得 抵销后递延所得
项目 递延所得税资产 递延所得税资产
税资产或负债余 税资产或负债余
和负债互抵金额 和负债互抵金额
额 额
递延所得税资产 18,479,770.66 267,195,108.84 21,827,714.72 295,148,207.46
递延所得税负债 18,479,770.66 7,368,240.42 21,827,714.72 7,368,240.42
(4) 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,866,396,110.38 1,898,286,387.75
可抵扣亏损 1,424,409,318.38 1,578,405,635.61
合计 3,290,805,428.76 3,476,692,023.36
(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
合计 1,424,409,318.38 1,578,405,635.61
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
项目 受限类 受限
账面余额 受限情况 账面余额 受限情况
型 类型
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
诉讼冻结存 诉讼冻结存
款、未结清 款、未结清
按揭贷款保 按揭贷款保
证金、农民 证金、农民
货币资金 130,248,137.14 其他 120,935,742.91 其他
工工资保证 工工资保证
金、履约保 金、履约保
证金及电费 证金及电费
保证金等 保证金等
存货 2,408,621,528.18 抵押 借款抵押 1,912,075,040.63 抵押 借款抵押
固定资产 239,045,180.65 抵押 借款抵押 241,926,635.36 抵押 借款抵押
无形资产 10,676,732.77 抵押 借款抵押 10,858,878.27 抵押 借款抵押
投资性房
地产
应收账款 3,559,285.22 质押 借款质押 10,262,313.51 质押 借款质押
合计 4,068,431,759.69 / / 3,585,077,706.47 / /
(1) 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证或质押借款 95,095,000.00
抵押和保证借款 605,548,499.99 757,749,583.33
保证、抵押和质押借款 60,105,000.00 50,000,000.00
合计 760,748,499.99 807,749,583.33
短期借款分类的说明：
注 1：本期期末保证或质押借款系以本公司提供担保，本公司股权作为质押。
注 2：本期期末保证和抵押借款系以本集团之投资性房地产、无形资产及存货作抵押，并由本公司、
本公司之子公司提供担保。
注 3：本期期末保证、抵押和质押借款系以关联方南方香江集团有限公司以其持有的本公司之股权作
抵押，并由本公司、关联方南方香江集团有限公司提供担保。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 6,745,786.80 7,651,301.87
合计 6,745,786.80 7,651,301.87
本期末已到期未支付的应付票据总额为0元。到期未付的原因是无。
(1) 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付建筑工程款 2,319,053,343.76 2,371,890,266.02
应付材料款 32,526,915.08 42,706,191.26
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
应付其他款 99,459,860.42 110,173,351.04
合计 2,451,040,119.26 2,524,769,808.32
(2) 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商六 59,985,396.51 尚待结算支付的工程款
供应商七 54,003,795.41 尚待结算支付的工程款
供应商八 34,066,405.49 尚待结算支付的工程款
供应商九 42,196,324.36 尚待结算支付的工程款
合计 190,251,921.77 /
(1) 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 24,881,127.79 30,125,312.52
预收固定资产处置款 231,500,055.62 236,304,665.51
合计 256,381,183.41 266,429,978.03
(1) 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
售楼款 1,006,837,021.74 554,735,998.83
其他 135,226,518.76 133,577,798.20
合计 1,142,063,540.50 688,313,797.03
(2) 账龄超过 1 年的重要合同负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
番禺锦绣香江花园 75,628,834.61 未交付，尚未结转
合计 75,628,834.61 /
(3) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
番禺锦绣香江花园 592,408,448.45 预售及结转收入
合计 592,408,448.45 /
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 53,100,168.33 108,463,744.33 145,505,241.56 16,058,671.10
二、离职后福利-设定
提存计划
三、辞退福利 2,559,297.92 2,559,297.92
合计 53,100,168.33 121,653,786.47 158,695,283.70 16,058,671.10
(2) 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和
补贴
二、职工福利费 3,267,477.03 3,267,477.03
三、社会保险费 5,187,838.22 5,187,838.22
其中：医疗保险费 4,883,986.48 4,883,986.48
工伤保险费 235,051.52 235,051.52
生育保险费 68,800.22 68,800.22
四、住房公积金 2,080,190.56 2,059,493.56 20,697.00
五、工会经费和职工教育
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他 21,296.78 21,296.78
合计 53,100,168.33 108,463,744.33 145,505,241.56 16,058,671.10
(3) 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 10,630,744.22 10,630,744.22
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 27,617,246.46 44,773,017.07
企业所得税 173,707,860.51 180,637,593.95
城市维护建设税 609,939.41 860,184.45
土地增值税 115,887,076.23 99,221,847.07
房产税 8,110,859.94 5,629,337.19
城镇土地使用税 2,464,862.23 1,613,065.53
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
其他 1,902,395.64 1,991,586.58
合计 330,300,240.42 334,726,631.84
(1) 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 1,593,365,281.19 1,588,511,501.76
合计 1,593,365,281.19 1,588,511,501.76
(2) 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 1,224,668,287.94 1,217,875,526.68
保证金、押金等 253,691,067.29 252,742,708.58
其他 115,005,925.96 117,893,266.50
合计 1,593,365,281.19 1,588,511,501.76
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南方香江集团有限公司 777,109,412.41 支持项目建设暂未要求偿还
广州市盈泰房地产有限公司 256,369,900.00 支持项目建设暂未要求偿还
借款人 1 30,286,468.23 借款人未要求偿还
合计 1,063,765,780.64 /
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 657,760,376.88 585,501,625.51
一年内到期的租赁负债 16,381,321.82 23,032,056.21
合计 674,141,698.70 608,533,681.72
其他说明：
一年内到期的长期借款情况如下：
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 102,654,357.42 109,351,942.16
抵押和保证借款 301,880,419.46 307,612,072.23
抵押和质押借款 22,000,000.00 22,000,000.00
保证、抵押和质押借款 231,225,600.00 146,537,611.12
合计 657,760,376.88 585,501,625.51
注 1：本年年末抵押和保证借款系以本集团之投资性房地产、固定资产、无形资产及存货作抵押，并
由本公司、本公司之子公司、关联方南方香江集团有限公司及深圳市金海马实业股份有限公司、少数
股东广州市盈泰房地产有限公司提供担保。
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
注 2：本年年末抵押和质押借款系以本集团之投资性房地产作抵押，本公司之子公司广州市卓升家具
有限公司的应收租金权利作质押。
注 3：本年年末抵押借款系以本集团之投资性房地产、固定资产及无形资产作抵押。
注 4：本年年末保证、抵押和质押借款系以本集团的投资性房地产、固定资产和存货作抵押；本公司
之子公司深圳市家福特置业有限公司、南昌坤鑫信息科技有限公司及广州锦绣香江房地产有限公司的
股权、深圳市大本营投资管理有限公司、深圳市家福特置业有限公司、深圳市金海马企业管理有限公
司、珠海横琴新区南方锦江置业有限公司、广州市卓升家具有限公司及广州市香江云瀚科技有限公司
的应收租金权利作质押；并由本公司、本公司之子公司提供担保。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
按清算口径计提的土地增值税(注) 1,334,027,414.69 1,485,942,417.39
待转销项税 135,428,288.45 104,023,008.93
其他 471,826,318.55 460,969,661.46
合计 1,941,282,021.69 2,050,935,087.78
注：本集团根据国家税务总局国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问题的通知》及其他有关规定按清算口径计提土地增值税。
(1) 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 8,000,000.00 8,500,000.00
抵押和保证借款 901,822,663.59 696,934,660.92
抵押和质押借款 49,500,000.00 60,500,000.00
保证、抵押和质押借款 634,400,000.00 968,300,000.00
合计 1,593,722,663.59 1,734,234,660.92
长期借款分类的说明：
注 1：本年年末抵押和保证借款系以本集团之投资性房地产、固定资产、无形资产及存货作抵押，并
由本公司、本公司之子公司、关联方南方香江集团有限公司及深圳市金海马实业股份有限公司、少数
股东广州市盈泰房地产有限公司提供担保。
注 2：本年年末抵押和质押借款系以本集团之投资性房地产做抵押，本公司之子公司广州市卓升家具
有限公司的应收租金权利做质押。
注 3：本年年末抵押借款系以本集团之投资性房地产做抵押。
注 4：本年年末保证、抵押和质押借款系以本集团的投资性房地产、固定资产和存货作抵押；本公司
之子公司深圳市家福特置业有限公司、南昌坤鑫信息科技有限公司及广州锦绣香江房地产有限公司股
权、深圳市大本营投资管理有限公司、深圳市家福特置业有限公司、深圳市金海马企业管理有限公司、
珠海横琴新区南方锦江置业有限公司、广州市卓升家具有限公司及广州香江云科技有限公司的应收租
金权利作质押；并由本公司、本公司之子公司提供担保。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 33,409,430.77 45,330,412.99
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
未确认融资费用 -5,093,145.31 -6,427,949.58
减：一年内到期的租赁负债 -16,381,321.82 -23,032,056.21
合计 11,934,963.64 15,870,407.20
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
系本公司之子公司长春东北亚置
业有限公司以前年度收到的用于
补助长春东北亚置业有限公司人
防工程建设支出的长春市二道区
政府 科学技术局拨款，以及本公司之
补助 子公司长沙香江商贸物流城开发
有限公司以前年度收到的用于补
助长沙高岭国际商贸城一期的开
发建设资金的长沙金霞经济开发
区管理委员会拨款。
合计 48,430,094.31 848,558.08 47,581,536.23 /
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行新 公积金 期末余额
送股 其他 小计
股 转股
股份总数 3,268,438,122 3,268,438,122
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,547,211,841.38 1,547,211,841.38
其他资本公积 37,908,692.86 37,908,692.86
合计 1,585,120,534.24 1,585,120,534.24
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
回购库存股 31,185,743.00 31,185,743.00
合计 31,185,743.00 31,185,743.00
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
本期发生金额
减：前
期计入 减：前期计入
期初 减：所 税后归 期末
项目 本期所得税 其他综 其他综合收益 税后归属于母
余额 得税费 属于少 余额
前发生额 合收益 当期转入留存 公司
用 数股东
当期转 收益
入损益
一、不能重分
类进损益的其 -16,608,000.00 -9,300.00 686,000.00 -695,300.00 -17,303,300.00
他综合收益
其中：重新计
量设定受益计
划变动额
权益法下不
能转损益的其
他综合收益
其他权益工
具投资公允价 -16,608,000.00 -9,300.00 686,000.00 -695,300.00 -17,303,300.00
值变动
其他综合收益
-16,608,000.00 -9,300.00 686,000.00 -695,300.00 -17,303,300.00
合计
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 356,085,385.65 356,085,385.65
合计 356,085,385.65 356,085,385.65
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 585,993,147.82 740,766,574.83
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 585,993,147.82 740,766,574.83
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -16,680,424.12 -88,301,828.58
减：提取法定盈余公积 30,725,949.67
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 35,745,648.76
转作股本的普通股股利
加：其他综合收益转入 686,000.00
期末未分配利润 569,998,723.70 585,993,147.82
调整期初未分配利润明细：
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 709,025,209.75 448,543,829.26 736,128,933.70 498,452,810.82
其他业务
合计 709,025,209.75 448,543,829.26 736,128,933.70 498,452,810.82
其他说明：
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
商品房、商铺及
写字楼销售
商贸流通运营 328,561,034.97 141,038,376.44 388,743,585.62 179,754,404.61
其他 113,633,025.40 84,858,908.86 115,067,262.90 97,943,153.32
合计 709,025,209.75 448,543,829.26 736,128,933.70 498,452,810.82
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,437,529.89 2,918,991.69
教育费附加 1,829,031.15 2,106,853.55
房产税 19,413,549.32 22,628,880.73
土地使用税 7,666,723.92 7,582,011.89
土地增值税 16,732,007.72 4,995,980.04
其他 1,281,101.21 739,680.55
合计 49,359,943.21 40,972,398.45
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 30,354,578.03 24,546,588.58
广告宣传费用 17,100,354.06 17,148,615.39
其他 17,868,019.69 17,090,412.20
合计 65,322,951.78 58,785,616.17
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 35,266,755.06 39,378,320.48
办公事务费用 6,913,028.77 6,983,056.79
业务招待费用 4,252,751.45 4,782,772.94
财产保险费用及折旧 15,591,877.75 15,801,011.70
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
其他 13,838,348.89 12,630,246.13
合计 75,862,761.92 79,575,408.04
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 94,728,425.50 132,781,462.89
减﹕已资本化的利息费用 -22,400,775.80 -11,944,975.33
减﹕利息收入 -1,274,934.10 -2,558,741.95
其他 1,378,770.07 2,802,988.43
合计 72,431,485.67 121,080,734.04
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
政府补助 868,221.65 3,984,618.45
其他 163,470.00 596,479.02
合计 1,031,691.65 4,581,097.47
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 942,227.34 -851,612.43
合计 942,227.34 -851,612.43
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -109,133.80
合计 -109,133.80
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收款项坏账损失 -3,740,685.29 -2,226,476.83
合计 -3,740,685.29 -2,226,476.83
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
长期资产处置利得 2,242,003.19 41,776,334.82
合计 2,242,003.19 41,776,334.82
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 35,427.00 2,465.20 35,427.00
其中：固定资产处置利得 35,427.00 2,465.20 35,427.00
违约金收入 3,038,803.32 792,501.78 3,038,803.32
罚款收入 1,026,281.19 22,505.12 1,026,281.19
其他 1,861,459.66 4,270,027.22 1,861,459.66
合计 5,961,971.17 5,087,499.32 5,961,971.17
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置损失合计 5,841.97 34,005.18 5,841.97
其中：固定资产处置损失 5,841.97 34,005.18 5,841.97
对外捐赠 10,000.00 10,000.00
罚没支出 13,440.37 81,390.00 13,440.37
滞纳金、违约赔偿金 19,950,929.57 681,065.44 19,950,929.57
其他 1,371,272.36 2,115,154.48 1,371,272.36
合计 21,351,484.27 2,911,615.10 21,351,484.27
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -6,559,370.86 29,077,696.19
递延所得税费用 27,953,098.62 367,475.15
以前年度所得税调整 2,087,569.79 2,690,577.83
合计 23,481,297.55 32,135,749.17
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -17,410,038.30
按法定/适用税率计算的所得税费用 -4,352,509.58
子公司适用不同税率的影响 -1,559,781.68
调整以前期间所得税的影响 2,087,569.79
非应税收入的影响
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 6,725,466.39
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -12,784,119.65
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 33,364,672.28
所得税费用 23,481,297.55
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
详见附注七、33
(1) 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入及其他手续费收入 1,274,934.10 2,558,741.95
政府补助及其他补贴 20,102.03 3,136,060.37
罚款、违约金收入 3,038,803.32 770,000.00
履约保证金减少 3,338,151.12 2,038,152.00
未结清按揭贷款保证金减少 1,351,090.64 4,291,546.50
诉讼冻结款项减少 5,012,519.37
收回暂付经营性款项 141,288,522.87 129,051,388.94
其他 6,562,313.47 13,086,254.52
合计 156,873,917.55 159,944,663.65
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 24,588,353.16 25,079,810.97
销售费用支付的现金 32,677,665.78 35,797,921.50
暂付经营性往来款 196,493,486.75 31,513,593.67
手续费等 1,378,770.07 2,661,624.50
诉讼冻结款项增加 14,001,509.12
其他 5,870,034.76 7,858,030.00
合计 275,009,819.64 102,910,980.64
(2) 与投资活动有关的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
其他 2,000,000.00
合计 2,000,000.00
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(3) 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
其他 40,000,000.00 19,600,000.00
合计 40,000,000.00 19,600,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
回购库存股 28,824,421.17
财务顾问及贷款手续费等 4,676,514.58 17,860,000.00
支付租赁款 12,543,277.15 37,969,510.10
合计 17,219,791.73 84,653,931.27
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期
借款
长期
借款
（包
含一
年内 2,300,136,286.43 152,401,578.73 63,643,483.69 264,698,308.38 2,251,483,040.47
到期
的长
期借
款）
租赁
负债
（包
含一
年内 38,902,463.41 5,875,005.39 12,543,277.15 3,917,906.19 28,316,285.46
到期
的租
赁负
债）
其他
应付 136,171,287.88 40,000,000.00 11,371,058.67 11,371,058.67 176,171,287.88
款
合计 3,282,959,621.05 353,401,578.73 94,728,425.50 510,452,605.29 3,917,906.19 3,216,719,113.80
(4) 以净额列报现金流量的说明
√适用 □不适用
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相关事实情
项目 采用净额列报的依据 财务影响
况
周转快，期限短，净额 净额列报后收到其他与经营活动
收到其他与经营活动有
代收代付商 列报更能反映对本集团 有关的现金及支付其他与经营活
关的现金/支付其他与经
铺经营款 的现金流量情况及对偿 动有关的现金金额同时减少人民
营活动有关的现金
债能力的影响 币 184,939,615.75 元。
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -40,891,335.85 -49,527,689.54
加：资产减值准备
信用减值损失 3,740,685.29 2,226,476.83
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
产折旧
使用权资产摊销 10,054,084.67 27,874,344.33
无形资产摊销 1,640,667.19 1,763,338.24
长期待摊费用摊销 12,748,483.76 13,876,449.82
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
-2,242,003.19 -41,776,334.82
失（收益以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列） -29,585.03 31,539.98
公允价值变动损失（收益以“-”号填列） 109,133.80
财务费用（收益以“-”号填列） 72,327,649.70 120,836,487.56
投资损失（收益以“-”号填列） -942,227.34 851,612.43
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 27,953,098.62 367,475.15
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列） 97,912,793.71 -113,372,172.97
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -17,873,956.82 -86,358,590.73
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 157,347,540.06 23,786,191.44
其他 -848,558.08 -848,558.08
经营活动产生的现金流量净额 404,325,159.81 -11,089,827.43
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 910,750,243.56 631,886,540.07
减：现金的期初余额 666,261,597.81 949,612,346.12
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 244,488,645.75 -317,725,806.05
(2) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
一、现金 910,750,243.56 666,261,597.81
其中：库存现金 375,921.06 708,718.87
可随时用于支付的银行存款 910,374,322.50 665,552,878.94
可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 910,750,243.56 666,261,597.81
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现
金和现金等价物
(3) 使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 理由
银行存款 96,382,842.70 诉讼冻结款项
未结清按揭贷款保证金、农民工工资保证金、履约
其他货币资金 33,865,294.44
保证金、电费担保金
合计 130,248,137.14 /
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
本集团租赁了多项资产，包括经营过程中使用的房屋及建筑物，其中使用权资产的房屋及建筑物
的租赁期通常为 6 至 20 年，短期租赁的房屋及建筑物通常为 1 年。本集团在续租期结束时并无可按
低于市价的价格可行使购买选择权。上述使用权资产无法用于借款抵押、担保等目的。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
√适用 □不适用
本 期 计 入 当 期 损 益 的 简 化 处 理 的 短 期 租 赁 费 用 为 人 民 币 363,826.71 元 （ 上 期 ： 人 民 币
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额12,907,103.86(单位：元 币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可变
项目 租赁收入
租赁付款额相关的收入
家居卖场门店租赁收入 273,227,304.30
办公商铺租赁收入 99,101,992.32
合计 372,329,296.62
作为出租人的融资租赁
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
每年未折现租赁收款额
项目
期末金额 期初金额
第一年 476,981,725.29 431,525,724.45
第二年 408,667,784.28 359,440,814.22
第三年 396,402,158.28 358,801,397.36
第四年 386,296,153.59 355,239,130.23
第五年 380,171,564.92 270,231,952.36
五年后未折现租赁收款额总额 375,388,481.46 493,155,215.47
八、合并范围的变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本集团本年度新设子公司来安县香江物业管理有限公司和广州市基铸科技有限公司。
本集团本年度注销子公司香港嘉利发展有限公司和香港港兴发展有限公司，其注销日前的经
营成果和现金流量已包括在合并利润表和合并现金流量表中。
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
(1) 企业集团的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要经 持股比例(%) 取得
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质
营地 直接 间接 方式
同一控制下
广州番禺锦江房地产有限公司 广州 25,505.71 广州 房地产 51
企业合并
同一控制下
聊城香江光彩置业有限公司 聊城 5,050.51 聊城 房地产 99 1
企业合并
同一控制下
郑州郑东置业有限公司 郑州 8,000 郑州 房地产 100
企业合并
同一控制下
洛阳百年置业有限公司 洛阳 1,000 洛阳 房地产 100
企业合并
同一控制下
长春东北亚置业有限公司 长春 6,000 长春 房地产 100
企业合并
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
同一控制下
新乡市光彩大市场置业有限公司 新乡 2,000 新乡 房地产 100
企业合并
同一控制下
南昌香江商贸有限公司 南昌 5,000 南昌 房地产 100
企业合并
同一控制下
武汉金海马置业有限公司 武汉 10,000 武汉 房地产 100
企业合并
同一控制下
武汉广发物业管理有限公司 武汉 50 武汉 物业管理 100
企业合并
同一控制下
广州大瀑布旅游开发有限公司 广州 5,000 广州 旅游开发 90
企业合并
同一控制下
增城香江房地产有限公司 广州 11,224.49 广州 房地产 98 2
企业合并
同一控制下
增城小楼香江农贸发展有限公司 广州 100 广州 批发零售 57
企业合并
同一控制下
保定香江好天地房地产开发有限公司 保定 1,000 保定 房地产 100
企业合并
同一控制下
成都香江家具产业投资发展有限公司 成都 5,000 成都 房地产 100
企业合并
同一控制下
郑州民生物业管理有限公司 郑州 50 郑州 物业管理 100
企业合并
同一控制下
洛阳民生物业管理有限公司 洛阳 50 洛阳 物业管理 100
企业合并
同一控制下
长春市广发物业管理有限公司 长春 50 长春 物业管理 100
企业合并
同一控制下
新乡市民生物业管理有限公司 新乡 50 新乡 物业管理 100
企业合并
同一控制下
南昌民生物业管理有限公司 南昌 50 南昌 物业管理 100
企业合并
同一控制下
广州香江物业管理有限公司 广州 505.05 广州 物业管理 99 1
企业合并
同一控制下
广州锦绣香江物业管理有限公司 广州 500 广州 物业管理 51
企业合并
同一控制下
广州金爵建筑装饰工程有限公司 广州 500 广州 装修 51
企业合并
同一控制下
深圳市千本建筑工程有限公司 深圳 3,061.22 深圳 建筑业 98 2
企业合并
同一控制下
广州市卓升家具有限公司 广州 10,000 广州 房地产 90
企业合并
同一控制下
深圳市香江商业管理有限公司 广州 16,500 深圳 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
广州市香江投资发展有限公司 广州 5,000 广州 租赁业务 100
企业合并
深圳市金海马世博国际家居城管理有限 同一控制下
深圳 50 深圳 租赁业务 100
公司 企业合并
同一控制下
广州市金海马家居博览中心有限公司 广州 110 广州 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
深圳市金海马企业管理有限公司 深圳 1,000 深圳 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
汕头市香江家居商城经营管理有限公司 汕头 500 汕头 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
韶关市金海马企业管理有限公司(注) 韶关 100 韶关 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
南昌市香江实业有限公司 南昌 600 南昌 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
无锡市金海马家具市场有限公司 无锡 250 无锡 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
无锡新区金海马家居有限公司 无锡 100 无锡 租赁业务 100
企业合并
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
同一控制下
上海浦东香江家居有限公司 上海 1,200 上海 租赁业务 70
企业合并
同一控制下
上海香江家具有限公司 上海 200 上海 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
上海闸北金海马家居有限公司 上海 100 上海 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
天津市金海马家具市场管理有限公司 天津 300 天津 租赁业务 100
企业合并
同一控制下
天津市金海马企业管理有限公司 天津 300 天津 租赁业务 100
企业合并
深圳市大本营投资管理有限公司 深圳 3,000 深圳 租赁业务 100 设立或投资
深圳市大本营健康产业发展有限公司 深圳 460 深圳 医疗服务 100 设立或投资
广州香江商业管理有限责任公司(注) 广州 1,000 广州 租赁业务 100 设立或投资
沈阳香江好天地商贸有限公司 沈阳 21,210 沈阳 租赁业务 100 设立或投资
深圳市家福特置业有限公司 深圳 1,000 深圳 租赁业务 100 设立或投资
天津市森岛置业投资有限公司 天津 5,000 天津 房地产 67 设立或投资
天津森岛鸿盈置业投资有限公司 天津 5,000 天津 房地产 67 设立或投资
天津森岛宝地置业投资有限公司 天津 5,000 天津 房地产 67 设立或投资
天津市锦绣年华养老服务有限公司 天津 100 天津 养老服务 100 设立或投资
广州香江健康体检管理有限公司 广州 3,000 广州 医疗 100 设立或投资
广州香江疗养院有限公司 广州 3,000 广州 医疗 100 设立或投资
恩平市锦江新城置业有限公司 恩平 3,000 恩平 房地产 99 1 设立或投资
广州市通悦投资有限公司 广州 3,000 广州 投资 100 设立或投资
连云港锦绣香江置业有限公司 连云港 7,070.71 连云港 房地产 69.30 30.70 设立或投资
株洲锦绣香江房地产开发有限公司 株洲 5,102.04 株洲 房地产 98 2 设立或投资
恩平市锦绣香江物业管理有限公司 恩平 50 恩平 物业管理 100 设立或投资
成都香江置业有限公司 成都 3,030.30 成都 房地产 100 设立或投资
成都龙城香江房地产开发有限公司 成都 5,000 成都 房地产 50 50 设立或投资
武汉锦绣香江置业有限公司 武汉 5,102.04 武汉 房地产 98 2 设立或投资
保定广发物业管理有限公司 保定 50 保定 物业管理 100 设立或投资
成都香江全球家居城有限公司 成都 50 成都 物业管理 100 设立或投资
成都繁城香江房地产开发有限公司 成都 5,050.51 成都 房地产 100 设立或投资
成都香江家园房地产开发有限公司 成都 5,050.51 成都 房地产 100 设立或投资
香河锦绣香江房地产开发有限公司 香河 5,000 香河 房地产 40 60 设立或投资
来安香江置业有限公司 来安 3,030.30 来安 房地产 100 设立或投资
来安锦城房地产开发有限公司 来安 3,030.30 来安 房地产 100 设立或投资
来安宏博房地产开发有限公司 来安 3,030.30 来安 房地产 100 设立或投资
香河名家居资产管理有限公司 香河 50 香河 批发、零售 100 设立或投资
来安香江商贸城有限公司 来安 50 来安 物业管理 100 设立或投资
珠海横琴新区南方锦江置业有限公司 珠海 12,000 珠海 房地产 70 设立或投资
咨询策划服
广州香江企业管理有限公司 广州 1,000 广州 100 设立或投资
务
广州香江教育科技有限公司 广州 50 广州 教育 100 设立或投资
长沙香江商贸物流城开发有限公司 长沙 10,204.08 长沙 房地产 98 2 设立或投资
信息技术咨
广州锦翠信息科技有限公司 广州 100 广州 100 设立或投资
询
长沙高岭商贸城有限公司 长沙 50 长沙 批发、零售 100 设立或投资
深圳市香江永旺投资发展有限公司 深圳 1,000 深圳 投资 100 设立或投资
江苏晶喆置业有限公司 南京 2,000 南京 房地产开发 100 设立或投资
信息技术服
广州市香江云瀚科技有限公司 广州 1,000 广州 100 设立或投资
务
文化创意服
珠海横琴新区灵动文化传播有限公司 珠海 101.01 珠海 99 1 设立或投资
务
常德锦绣香江房地产开发有限公司 常德 5,050.51 常德 房地产开发 100 设立或投资
深圳市恒升德建筑工程有限公司(注) 深圳 10,000 深圳 建筑工程 100 设立或投资
企业管理咨
江苏香江晶喆企业管理有限公司 南京 1,000 南京 100 设立或投资
询
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
深圳荣千贸易有限公司(注) 深圳 1,000 深圳 贸易 51 设立或投资
南通香江置业有限公司 南通 5,050.51 南通 房地产 100 设立或投资
广州番禺区金优教育咨询有限公司 广州 623 广州 教育 51 设立或投资
深圳市香江创新国际会展有限公司 深圳 100 深圳 展览 100 设立或投资
深圳市香江国际会展有限公司(注) 深圳 100 深圳 展览 51 设立或投资
广州誉高投资发展有限公司(注) 广州 1,000 广州 投资 100 设立或投资
咨询策划服
广州聚兴企业管理有限公司(注) 广州 1,000 广州 100 设立或投资
务
肇庆益昌科技有限公司 肇庆 1,000 肇庆 科技服务 100 设立或投资
新余市浩昆贸易有限公司 新余 200 新余 贸易 100 设立或投资
新余市旭泰建筑工程有限公司 新余 1,010.10 新余 建筑工程 99 1 设立或投资
电力、热力
天津宝坻区香江供热有限公司(注) 天津 100 天津 67 设立或投资
生产和供应
广东裕泰地产开发有限公司 广州 1,001 广州 房地产 100 设立或投资
新余市莱林建筑工程有限公司 新余 1,010.10 新余 建筑工程 100 设立或投资
新余市勤泽贸易有限公司 新余 500 新余 贸易 100 设立或投资
新余市凯晨建筑工程有限公司(注) 新余 1,020.41 新余 建筑工程 100 设立或投资
新余市荣信建筑工程有限公司(注) 新余 1,010.10 新余 建筑工程 100 设立或投资
新余市禹茂建筑工程有限公司(注) 新余 1,010.10 新余 建筑工程 100 设立或投资
广州锦绣投资发展有限公司 广州 10,000 广州 商务服务 100 设立或投资
广州锦绣企业管理服务有限公司 广州 1,000 广州 商务服务 70 30 设立或投资
南京晶喆企业管理有限公司 南京 1,000 南京 商务服务 100 设立或投资
聊城鑫驰物业管理有限公司 聊城 50 聊城 物业管理 100 设立或投资
苏州香江万鼎置业有限公司 苏州 5,050.51 苏州 房地产 100 设立或投资
广州锦绣香江酒店管理有限公司 广州 50 广州 商务服务 90 设立或投资
专业技术服
深圳市香江产业发展有限公司 深圳 100 深圳 100 设立或投资
务
广州香江城市更新有限公司 广州 1,000 广州 房地产 100 设立或投资
研究和试验
深圳市家福特建筑科技有限公司 深圳 1,000 深圳 100 设立或投资
发展
广州锦悦地产投资有限公司 广州 4,800 广州 房地产 65 设立或投资
广州锦绣香江房地产有限公司 广州 5,000 广州 房地产 100 设立或投资
香江云科技（苏州）有限公司(注) 苏州 1,000 苏州 科技服务 100 设立或投资
深圳市东恒昇置业有限公司 深圳 10,000 深圳 房地产 67 设立或投资
来安锦绣香江房地产开发有限公司 来安 5,050.51 来安 房地产 100 设立或投资
广东省家福特建筑科技有限公司 广州 500 广州 建筑工程 100 设立或投资
香江云科技（沈阳）有限公司(注) 沈阳 1,000 沈阳 商业服务 100 设立或投资
广州锦城地产投资有限公司(注) 广州 1,000 广州 房地产 100 设立或投资
佛山市香江城市更新置业有限公司(注) 佛山 5,000 佛山 房地产 100 设立或投资
南昌坤鑫信息科技有限公司 南昌 31,466.47 南昌 商务服务 90 设立或投资
成都香江裕柠会展有限公司(注) 成都 100 成都 商务服务 100 设立或投资
广州桓雅建筑工程有限公司(注) 广州 1,000 广州 建筑工程 100 设立或投资
沈阳市香江家居有限公司 沈阳 100 沈阳 商务服务 100 设立或投资
东莞市德亚贸易有限公司 东莞 200 东莞 贸易 100 设立或投资
文化创意服
广州香江艺术有限公司 广州 50 广州 100 设立或投资
务
来安县香江物业管理有限公司 来安 50 来安 物业管理 100 设立或投资
信息技术服
广州市基铸科技有限公司 广州 100 广州 100 设立或投资
务
非同一控制
深圳市真善美会展有限公司 深圳 200 深圳 商务服务 51
下收购
广东森飞建设有限公司 东莞 4,500 东莞 建筑工程 100 资产收购
注：为本集团设立但尚未缴纳注册资本的子公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十、政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
本期新 与资产/
财务报 入营业 本期转入其 本期其
期初余额 增补助 期末余额 收益相
表项目 外收入 他收益 他变动
金额 关
金额
递延收 与资产
益 相关
合计 48,430,094.31 848,558.08 47,581,536.23 /
√适用 □不适用
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与资产相关 848,558.08 848,558.08
与收益相关 19,663.57 3,136,060.37
合计 868,221.65 3,984,618.45
十一、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款、其他权益工
具投资、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债和长期借款等，
本年末，本集团持有的金融工具的详细情况说明见附注(五)。与这些金融工具有关的风险，以及本
集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监
控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产生的
影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的
最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的
负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团
风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险
管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。于 2026 年 6 月 30 日，本集团资产及负债均为人民币
余额，故无外汇风险。
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率的银行借款有关。本集团
持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，目
前并无利率互换等安排。
利率风险敏感性分析
在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权益的税前影响如下：
本期 上期
项目 利率变动 对股东权益的影 对股东权益的影
对利润的影响 对利润的影响
响 响
对外借款 增加 1% -29,933,813.39 -29,933,813.39 -28,641,723.71 -28,641,723.71
对外借款 减少 1% 29,933,813.39 29,933,813.39 28,641,723.71 28,641,723.71
履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团为商品房承购人提供的抵押贷款担保及为关
联方提供的保证担保。具体包括合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额以及附注(十二)、
风险敞口。
为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以
确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，
以确保相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风
险已经大为降低。
本集团的货币资金存放在信用评级较高的银行，故货币资金只具有较低的信用风险。
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。于
日：59.06%)。除此之外，本集团无其他重大信用风险敞口集中于单一金融资产或有类似特征的金融
资产组合。
管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款和公司债券的使用情况进
行监控并确保遵守相关协议。
本集团将银行借款作为主要资金来源。2026 年 6 月 30 日，本集团尚未使用的银行借款额度为
人民币 81,403.22 万元(2025 年 12 月 31 日：人民币 44,893.37 万元)。
本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
单位：人民币元
项目 1 年以内 1至5年 5 年以上
短期借款 766,443,658.90
应付票据 6,745,786.80
应付账款 2,451,040,119.26
其他应付款 1,593,365,281.19
长期借款(含一年内到期
的银行借款)
财务担保合同 3,492,807,783.10
十二、公允价值的披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允价
合计
价值计量 价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 8,661,700.00 8,661,700.00
持续以公允价值计量的资产总额 8,661,700.00 8,661,700.00
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
项目 2026-6-30 的公允价值 估值技术 重大不可观察输入值
其他权益工具投资-对非 市场法/资 同行业可比公司的市净率/
上市公司权益工具投资 产基础法 缺乏市场流通性之折让比率
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
分析
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本集团管理层认为，本财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产
及负债的公允价值。
□适用 √不适用
十三、关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
注 母公司对本 母公司对本
母公司名
册 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
称
地 比例(%) 权比例(%)
项目投资、策划及企业管理咨询(以上各
项不含限制项目)；国内商业、物资供销
南方香江
业(不含专营、专控、专卖商品)；计算机
集 深
软硬件的技术开发；家具的生产(生产场 60,000.00 40.41 40.41
团 有 圳
地另行申报)；有形动产租赁服务。货物
限公司
进出口。(除依法须经批准的项目外，凭
营业执照依法自主开展经营活动)
本企业的母公司情况的说明
深圳市金海马实业股份有限公司直接持有本公司 21.82%股份,通过南方香江间接持有本公司 40.41%
股份，为本公司的中间控股股东。
本企业最终控制方是刘志强先生和翟美卿女士夫妇。
其他说明：
无
本企业子公司的情况详见附注九、1
□适用 √不适用
本企业重要的合营或联营企业详见附注
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□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情
况如下
□适用 √不适用
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
广东香江建筑工程有限公司 同一最终实际控制人
广州市蒂蔓秀健康管理有限公司 同一最终实际控制人
广州市锦绣香江健身有限公司 同一最终实际控制人
广州市锦绣香江综合门诊有限公司 同一最终实际控制人
广州市香江唯家居有限公司 同一最终实际控制人
深圳微指尖数码科技有限公司 同一最终实际控制人
广州益康众医疗用品有限公司 同一最终实际控制人
深圳市金海马电子商务有限公司 同一最终实际控制人
深圳市雅美整体家居有限公司 同一最终实际控制人
深圳市香江供应链管理有限公司 同一最终实际控制人
深圳市香江家居工程有限公司 同一最终实际控制人
深圳市香江酒业有限公司 同一最终实际控制人
深圳市香江全屋智能家居设计有限公司 同一最终实际控制人
深圳选礼易电子商务有限公司 同一最终实际控制人
香江集团有限公司 同一最终实际控制人
广州番禺区香江营养餐饮有限公司 同一最终实际控制人
广州锦绣年华健身有限公司 同一最终实际控制人
广州市香江健身有限公司 同一最终实际控制人
深圳市金海马网络科技有限公司 同一最终实际控制人
广州大丰门旅游景区开发有限公司 同一最终实际控制人
深圳市香江智慧屋家居有限公司 同一最终实际控制人
广州南沙区香江科创健身有限公司 同一最终实际控制人
小宇宙（广州）教育科技有限责任公司 实际控制人之家庭成员控制的公司
宇宙（广州）婴幼儿托育服务有限责任公司 实际控制人之家庭成员控制的公司
广州翡翠绿洲房地产代理有限公司 实际控制人之家庭成员控制的公司
广州锦荣投资发展有限公司 合营企业
湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司 合营企业
公司董事、总经理及其他高级管理人员 关键管理人员
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的 是否超过
关联交易 交易额 交易额度
关联方 本期发生额 上期发生额
内容 度（如 （如适
适用） 用）
广州市蒂蔓秀健康管理有限公司 购买商品 116,185.50 否 73,100.00
深圳市金海马网络科技有限公司 购买商品 1,400.00 否 25,000.00
深圳香江控股股份有限公司2026 年半年度报告
广州市香江唯家居有限公司 购买商品 否 600.00
深圳市香江家居工程有限公司 购买商品 否 909,479.73
深圳市香江酒业有限公司 购买商品 24,000.00 否
广东香江建筑工程有限公司 接受劳务 否 41,259.00
广州市锦绣香江综合门诊有限公司 接受劳务 39,806.33 否 104,615.32
深圳市香江家居工程有限公司 接受劳务 否 5,000.00
南方香江集团有限公司 利息支出 否 14,070,486.49
合计 181,391.83 15,229,540.54
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市香江家居工程有限公司 提供物业管理服务 63,716.79 121,387.52
广州南沙区香江科创健身有限公司 提供物业管理服务 91,948.52 81,758.28
广州锦绣年华健身有限公司 提供物业管理服务 90,249.52 102,005.35
广州市香江健身有限公司 提供物业管理服务 76,803.40 44,777.60
深圳市香江智慧屋家居有限公司 提供物业管理服务 7,292.85
宇宙（广州）婴幼儿托育服务有限责任公司 提供物业管理服务 7,777.42
小宇宙（广州）教育科技有限责任公司 提供物业管理服务 11,168.26
广州市锦绣香江健身有限公司 提供物业管理服务 24,906.86 3,301.89
深圳市金海马网络科技有限公司 提供物业管理服务 15,483.43 20,618.40
广州市锦绣香江综合门诊有限公司 提供物业管理服务 22,409.01 19,080.52
广州番禺区香江营养餐饮有限公司 提供物业管理服务 4,826.06 4,367.34
深圳市金海马电子商务有限公司 提供物业管理服务 366.10
合计 409,289.27 404,955.85
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2) 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
深圳市香江家居工程有限公司 商铺 715,596.97 3,165,800.91
深圳市金海马网络科技有限公司 办公室 89,669.70 89,669.70
深圳市雅美整体家居有限公司 商铺 48,464.24
深圳市香江智慧屋家居有限公司 商铺 106,447.02
合计 805,266.67 3,410,381.87
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
未纳 承 增 未纳 承 增
简化处理的短 简化处理的短
租赁 入租 担 加 入租 担 加
期租赁和低价 期租赁和低价
出租方名称 资产 赁负 的 的 赁负 的 的
值资产租赁的 支付的租金 值资产租赁的 支付的租金
种类 债计 租 使 债计 租 使
租金费用（如 租金费用（如
量的 赁 用 量的 赁 用
适用） 适用）
可变 负 权 可变 负 权
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租赁 债 资 租赁 债 资
付款 利 产 付款 利 产
额 息 额 息
（如 支 （如 支
适 出 适 出
用） 用）
深圳市香江
办公
供应链管理 3,478,991.71 3,478,991.71 3,145,481.08 3,145,481.08
室
有限公司
香江集团有
商铺 152,628.44 152,628.44 166,364.98 166,364.98
限公司
合计 3,631,620.15 3,631,620.15 3,311,846.06 3,311,846.06
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(3) 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
南方香江集团有限公司 13,500,000.00 2021-1-4 2030-12-13 否
南方香江集团有限公司 50,000,000.00 2025-12-17 2026-12-17 否
南方香江集团有限公司 45,000,000.00 2026-1-15 2027-5-15 否
南方香江集团有限公司 60,000,000.00 2026-5-8 2027-5-8 否
深圳市金海马实业股份有限公司 7,290,000.00 2021-9-28 2036-8-15 否
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(4) 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 271.62 610.06
(5) 其他关联交易
□适用 √不适用
(1) 应收项目
□适用 √不适用
(2) 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 广州翡翠绿洲房地产代理有限公司 2,288,175.16 2,288,175.16
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项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 深圳市香江全屋智能家居设计有限公司 1,092,193.05 1,092,193.05
应付账款 广东香江建筑工程有限公司 787,808.38 856,224.02
应付账款 深圳市香江家居工程有限公司 76,470.50
应付账款 深圳市金海马网络科技有限公司 11,991.19 11,991.19
应付账款 深圳选礼易电子商务有限公司 656.00 656.00
应付账款 深圳微指尖数码科技有限公司 1,842.00
应付账款 广州益康众医疗用品有限公司 1,200.00
其他应付款 南方香江集团有限公司 777,109,412.41 777,109,412.41
其他应付款 广州锦荣投资发展有限公司 28,828,078.50 20,758,078.50
其他应付款 湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司 8,748,667.11 8,748,667.11
其他应付款 深圳市香江家居工程有限公司 306,112.50 306,112.50
其他应付款 广州翡翠绿洲房地产代理有限公司 105,133.73 105,133.73
其他应付款 广州大丰门旅游景区开发有限公司 960,000.00
其他应付款 深圳市金海马实业股份有限公司 960,000.00
合计 821,201,270.03 811,353,114.17
□适用 √不适用
十四、承诺及或有事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
-出让土地使用权合同
-大额发包合同 2,436,901,738.26 2,521,638,347.99
-其他承诺 500,000.00 500,000.00
其中：与对合营企业投资相关的未确认承诺 500,000.00 500,000.00
合计 2,437,401,738.26 2,522,138,347.99
(1) 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司之子公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至购
房人办妥正式产权证，并移交贷款银行保管之日止。于 2026 年 6 月 30 日，本公司之子公司为商品房
承 购 人 提 供 抵 押 贷 款 担 保 的 未 还 贷 款 余 额 为 人 民 币 3,492,807,783.10 元 ( 上 年 末 ： 人 民 币
本集团财务状况造成重大影响。
□适用 √不适用
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十五、资产负债表日后事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十六、母公司财务报表主要项目注释
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收股利 549,500,000.00 549,500,000.00
其他应收款 7,260,145,431.51 7,288,428,580.83
合计 7,809,645,431.51 7,837,928,580.83
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1) 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
增城香江房地产有限公司 294,000,000.00 294,000,000.00
广州香江物业管理有限公司 49,500,000.00 49,500,000.00
株洲锦绣香江房地产开发有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
长沙香江商贸物流城开发有限公司 6,000,000.00 6,000,000.00
合计 549,500,000.00 549,500,000.00
(2) 重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
其判断依据
增城香江房地产有限公 合并范围内应收子公司
司 股利
广州香江物业管理有限 合并范围内应收子公司
公司 股利
株洲锦绣香江房地产开 合并范围内应收子公司
发有限公司 股利
长沙香江商贸物流城开 合并范围内应收子公司
发有限公司 股利
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合计 549,500,000.00 / / /
其他应收款
(3) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 7,265,733,747.02 7,294,016,396.34
(4) 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方及内部往来 7,251,184,049.55 7,278,051,336.26
单位往来 5,485,677.26 5,623,782.32
其他 9,064,020.21 10,341,277.76
合计 7,265,733,747.02 7,294,016,396.34
(5) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发
期信用损失
信用减值) 生信用减值)
本期计提 500.00 500.00
本期转回
其他变动
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(6) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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收回或转 转销或 其他
计提
回 核销 变动
按单项计提信用损失
准备
按信用风险特征组合
合计计提信用损失准
备
组合一
组合二 1,196.87 500.00 1,696.87
组合三 733,739.76 733,739.76
合计 5,587,815.51 500.00 5,588,315.51
(7) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 期末余额 末余额合计数的 款项的性质 账龄
期末余额
比例(%)
珠海横琴新区南方锦
江置业有限公司
天津市森岛置业投资
有限公司
增城香江房地产有限
公司
广州番禺锦江房地产
有限公司
长沙香江商贸物流城
开发有限公司
合计 4,302,439,614.86 59.22 / /
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 2,611,729,101.86 2,611,729,101.86 2,621,729,101.86 2,621,729,101.86
对联营、合营企
业投资
合计 2,611,729,101.86 2,611,729,101.86 2,621,729,101.86 2,621,729,101.86
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
减值 本期增减变动 减值
期初余额（账面价 准备 计 期末余额（账面价 准备
被投资单位 追 其
值） 期初 减少投资 提 值） 期末
加 他
余额 减 余额
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投 值
资 准
备
增城香江房地产有限公司 232,938,261.99 232,938,261.99
广州番禺锦江房地产有限公司 266,840,931.03 266,840,931.03
广州锦绣香江物业管理有限公司 2,907,992.17 2,907,992.17
广州香江物业管理有限公司 8,847,639.55 8,847,639.55
天津市森岛置业投资有限公司 28,813,662.56 28,813,662.56
天津森岛鸿盈置业投资有限公司 41,469,015.35 41,469,015.35
天津森岛宝地置业投资有限公司 26,004,138.00 26,004,138.00
深圳市千本建筑工程有限公司 29,442,749.86 29,442,749.86
恩平市锦江新城置业有限公司 30,424,381.63 30,424,381.63
连云港锦绣香江置业有限公司 49,000,000.00 49,000,000.00
成都龙城香江房地产开发有限公司 25,472,080.00 25,472,080.00
武汉锦绣香江置业有限公司 50,752,400.00 50,752,400.00
株洲锦绣香江房地产开发有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
聊城香江光彩置业有限公司 97,291,428.83 97,291,428.83
南昌香江商贸有限公司 79,707,462.53 79,707,462.53
郑州郑东置业有限公司 173,802,537.61 173,802,537.61
洛阳百年置业有限公司 13,454,658.78 13,454,658.78
新乡市光彩大市场置业有限公司 30,044,618.20 30,044,618.20
保定香江好天地房地产开发有限公
司
长春东北亚置业有限公司 50,832,630.91 50,832,630.91
武汉金海马置业有限公司 181,953,900.12 181,953,900.12
来安香江商贸城有限公司 500,000.00 500,000.00
香河名家居资产管理有限公司 500,000.00 500,000.00
香河锦绣香江房地产开发有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
珠海横琴新区南方锦江置业有限公
司
珠海横琴新区灵动文化传播有限公
司
成都香江家具产业投资发展有限公
司
广州市通悦投资有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
深圳市香江永旺投资发展有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
广州香江企业管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
江苏晶喆置业有限公司 124,079,450.00 124,079,450.00
江苏香江晶喆企业管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
长沙香江商贸物流城开发有限公司 104,990,560.00 104,990,560.00
广州锦翠信息科技有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
广东裕泰地产开发有限公司 10,010,000.00 10,010,000.00
广州市香江云瀚科技有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
广州香江教育科技有限公司 500,000.00 500,000.00
肇庆益昌科技有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
新余市旭泰建筑工程有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
新余市浩昆贸易有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00
深圳市香江商业管理有限公司 299,661,433.55 299,661,433.55
深圳市大本营投资管理有限公司 54,224,935.71 54,224,935.71
深圳市家福特置业有限公司 40,023,071.39 40,023,071.39
深圳市香江创新国际会展有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
沈阳香江好天地商贸有限公司 255,786,216.25 255,786,216.25
广州锦绣企业管理服务有限公司 7,000,000.00 7,000,000.00
广州锦绣投资发展有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
深圳市香江产业发展有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
合计 2,621,729,101.86 10,000,000.00 2,611,729,101.86
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(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 12,227,035.81 5,558,151.25 12,141,027.86 5,657,996.84
合计 12,227,035.81 5,558,151.25 12,141,027.86 5,657,996.84
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 233,900,000.00
合计 233,900,000.00
□适用 √不适用
十七、补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 2,271,588.22
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策
规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -15,419,098.13
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 -5,005,332.44
少数股东权益影响额（税后） 2,500,784.95
合计 -9,774,740.77
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——
非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
报告期利润 加权平均净资产 每股收益
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收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -0.29 -0.0051 -0.0051
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
-0.12 -0.0021 -0.0021
东的净利润
□适用 √不适用
□适用 √不适用
法定代表人：翟美卿
董事会批准报送日期：2026 年 8 月 26 日
修订信息
□适用 √不适用
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