南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
公司代码：600533 公司简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人江劲松、主管会计工作负责人何政武及会计机构负责人（会计主管人员）刘金
宝声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第三节“管理层讨论与分析
”中关于公司可能面对的风险部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
盖章的财务报表
报告期内在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露
的所有公司文件的正本及公告的原稿
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司
无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
南京星汇 指 南京星汇房地产开发有限公司
南京星悦 指 南京星悦房地产开发有限公司
南京星邺 指 南京星邺房地产开发有限公司
无锡新硕 指 无锡新硕置业有限公司
苏州星州 指 苏州星州置业有限公司
栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司
栖霞建工 指 南京栖霞建设工程有限公司
南京星燕 指 南京星燕房地产开发有限公司
南京星发 指 南京星发房地产开发有限公司
科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚 曹鑫
联系地址 南京市栖霞区仙林大道99号8幢 南京市栖霞区仙林大道99号8幢
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 南京市栖霞区仙林大道99号8幢
公司注册地址的历史变更情况
变更为“南京市栖霞区仙林大道99号8幢”。
公司办公地址 南京市栖霞区仙林大道99号8幢
公司办公地址的邮政编码 210046
公司网址 www.chixia.com
电子信箱 invest@chixia.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司证券投资部
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 780,583,377.29 3,843,495,498.19 -79.69
利润总额 -714,014,664.52 163,100,322.32 -537.78
归属于上市公司股东的净利润 -627,423,052.18 66,183,907.41 -1,048.00
归属于上市公司股东的扣除非 -631,919,525.22 61,568,890.66 -1,126.36
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -148,173,339.16 176,763,802.66 -183.83
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 712,360,478.06 1,381,100,151.29 -48.42
总资产 15,277,361,867.85 17,041,452,114.53 -10.35
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.5975 0.0630 -1,048.41
稀释每股收益（元／股） -0.5975 0.0630 -1,048.41
扣除非经常性损益后的基本每 -0.6018 0.0586 -1,126.96
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -59.94 2.01 减少 61.95 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平 -60.37 1.87 减少 62.24 个百分点
均净资产收益率（%）
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 -320,925.34
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合 218,826.26
国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的
政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持 4,320,012.80
有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产
和金融负债产生的损益
委托他人投资或管理资产的损益 71,114.32
债务重组损益 476,489.96
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -316,967.64
减：所得税影响额 -30,186.10
少数股东权益影响额（税后） -17,736.58
合计 4,496,473.04
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润
□适用 √不适用
十一、 其他
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所处行业情况
发展、提品质、转模式”倾斜。中央层面持续释放“稳楼市”明确信号，3 月份两会政府工作报
告首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”、“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，
并时隔十年再提“去库存”；4 月份中央政治局会议部署稳定房地产市场重点任务；5 月份国务
院印发《城市更新“十五五”规划》，确立房地产市场中长期稳定发展框架；6 月份《求是》杂
志发表文章明确要求“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”。多部委持续出台系统
性稳楼市组合政策。各地方政府持续优化调整房地产政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽
购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障性住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两
端双向发力，出台了一系列配套政策和举措。
比下降 11.6%，其中住宅销售面积下降 12.4%；新建商品房销售额 3.79 万亿元，同比下降 13.6%，
其中住宅销售额下降 13.7%；房地产开发投资额 3.81 万亿元，同比下降 18.0%，其中住宅开发投
资额同比下降 17.8%，房地产开发企业到位资金 40233 亿元，同比下降 20.2%。销售端与投资端持
续收缩，房地产市场仍处于深度调整。
随着政策累积效应逐步显现，6 月末，全国商品房待售面积 76315 万平方米，同比下降 0.9%，
已连续 4 个月下降，其中，待售三年以下面积 56167 万平方米，下降 3.5%，部分城市库存去化周
期已回落到 12 个月至 18 个月的相对合理区间，库存去化效果明显；3—6 月份，一线城市新建商
品住宅销售价格月环比涨幅在 0.1%至 0.2%之间，并连续 4 个月上涨，二三线城市商品住宅销售价
格总体降幅收窄。市场中出现的积极变化从一定程度上说明市场已处于筑底过程中。
（二）报告期内公司从事的主要业务情况
公司经营范围涵盖房地产开发经营、租赁及物业管理业务，拥有国家一级房地产开发资质，
产品以住宅为主。公司始终深耕于江苏省，项目分布在南京市、无锡市和苏州市，开发建设了包
括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，在省内拥有较强的市场影响力和良好的品牌美誉
度。公司秉承“一业为主，多元发展”战略，以创新促转型，以转型促发展，稳中求进，勇于创
新，努力推进从住宅开发企业向城市建设与运营企业转变。
报告期内公司新增重要非主营业务的说明
□适用 √不适用
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
报告期内，公司党委以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实新时代党的建
设总要求，切实履行全面从严治党主体责任，努力发挥党组织在国企工作中的领导作用。深入树
立和践行正确政绩观学习教育，进一步健全反腐长效机制。
AI 持续提升数字化能力，将线上营销嵌入日常营销，参与地方政府商品房“以旧换新”和“人才
房票”安居保障活动，及时调整各楼盘销售策略，努力推动楼盘去化工作。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
报告期内，公司按计划推进南京星叶燕尚玥府、星叶半山玥府、星叶枫情玥府、星叶欢乐城
等项目的建设和管理工作，加强对住宅项目的全生命周期管理，做好星叶翰锦院、星叶云墅、星
叶栖悦湾等项目的维护。持续加强对“好房子”的研究，为获取项目储备做好准备。
报告期内，栖霞建工坚持安全生产和能力提升两手抓，确保各项目施工进度达到业主方要求，
上半年实现施工产值 0.8 亿元，在建项目面积 23.05 万平方米。
步推进民生工程，扎实推进“阳光物业”示范点建设，推动物业智能化转型，在提升业主幸福感
的同时，努力提升经营质效，报告期内实现营业收入 1.22 亿元。
（二）房地产行业经营性信息
单位：万元 币种：人民币
在建项目 项目用地 项目规划
总建筑面 在建建筑 已竣工面 2026 年
经营 /新开工 计容建筑
地区 项目 面积(平 积(平方 面积(平 积(平方 总投资额 1-6 月实
业态 项目/竣 面积(平
工项目 方米) 米) 方米) 米) 际投资额
方米)
南京 星叶欢乐花园 住宅 在建 73,196 236,424 326,304 251,625 74,679 490,000 2,317
南京 星叶翰锦院 住宅 竣工 15,872 27,935 59,190 - 59,190 175,000 3,209
南京 星叶云汇府 住宅 竣工 18,444 36,888 53,924 - 53,924 185,000 2,555
南京 星叶栖悦湾 住宅 竣工 18,457 51,680 71,606 - 71,606 220,000 2,728
南京 燕尚玥府 住宅 在建 44,918 123,526 171,982 171,982 - 380,000 12,823
南京 半山玥府 住宅 在建 47,305 85,149 133,554 86,451 47,103 335,000 10,587
南京 枫情玥府 住宅 在建 29,904 50,838 75,342 75,342 - 120,000 402
单位：万元 币种：人民币
已售(含已 报告期末待
经营 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 预售)面积 结转面积
业态 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (平方米)
南京 枫情水岸 住宅 185,076 183,546 194 251 -
南京 羊山湖花园 住宅 101,522 98,314 588 1,644 -
南京 瑜憬湾花园 住宅 197,440 194,700 360 710 342
无锡 东方天郡 住宅 467,127 460,102 1,972 1,766 415
无锡 栖园 住宅 131,858 116,350 1,029 909 -
南京 栖樾府 住宅 126,241 125,026 1,093 3,502 3,245
南京 星叶欢乐花园 住宅 231,892 46,169 649 997 1,468
无锡 天樾雅苑 住宅 157,751 88,613 5,876 6,148 378
苏州 栖园 住宅 21,414 21,184 - 15 -
南京 瑜憬尚府 住宅 80,402 79,178 263 470 278
南京 星叶翰锦院 住宅 35,937 15,490 442 3,296 399
南京 星叶云汇府 住宅 38,737 31,401 819 3,064 279
南京 星叶栖悦湾 住宅 52,967 26,636 3,070 8,486 2,066
南京 半山玥府 住宅 92,394 15,004 8,037 26,254 431
南京 燕尚玥府 住宅 123,905 7,802 - - 7,802
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来
会有重大影响的事项
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）专业的房地产开发能力
公司自设立以来，坚持以房地产为主业，坚持以客户需求为导向，注重住宅产品的高品质、
高标准、高性价比，积累了丰富的项目开发建设经验。公司拥有成熟的工程管理体系，运用“住
宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质，在建设过程中
加强信息化、智能化管控的应用，应用 BIM 技术整合项目信息模型，实现了基于 BIM 的智能化工
程项目协同管理，将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于精益建设管理体系的
各个环节，保证了安全施工，节约了建造和运维成本，实现了对建设全过程的质量管控。
（二）良好的品牌信誉
公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，
“星
叶”住宅在江苏省内拥有较高的认知度，在区域房地产市场有重要地位，深得客户喜爱。
（三）优秀的企业文化
公司拥有专业、务实、创新的经营管理团队和稳定、高效、团结的员工队伍，形成较强的企
业凝聚力。公司倡导以“家”为核心的企业文化，弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力
打造企业与员工共同成长的命运共同体。公司践行 “员工随企业成长、建筑与时代同步”的发展
宗旨，不断健全人才体系，充分激发人才活力，将人力资源作为实现高质量可持续发展的第一要
素，是我国首个设立国家级博士后工作站的房地产企业。
（四）持续的科技创新能力
公司作为国家企业集团型住宅产业化基地、国家住宅产业基地技术创新联盟成员，多年来紧
跟国家建筑产业现代化转型升级的步伐，深化绿色发展理念，以绿色建造为核心，持续将建筑产
业化和装配式建造技术应用作为推动建筑业转型升级的重要路径，助力建筑行业绿色发展。
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 780,583,377.29 3,843,495,498.19 -79.69
营业成本 677,715,967.72 3,160,297,491.68 -78.56
税金及附加 36,184,481.21 155,522,987.37 -76.73
销售费用 22,044,185.68 46,940,065.79 -53.04
财务费用 124,084,826.55 44,444,037.06 179.19
资产减值损失 -534,090,882.96 -205,802,347.34 不适用
利润总额 -714,014,664.52 163,100,322.32 -537.78
所得税费用 -1,655,409.46 80,004,652.59 -102.07
经营活动产生的现金流量净额 -148,173,339.16 176,763,802.66 -183.83
投资活动产生的现金流量净额 44,018,031.31 120,508,558.74 -63.47
筹资活动产生的现金流量净额 -418,062,030.10 -491,758,591.06 不适用
营业收入变动原因说明：主要系本期竣工交付项目可结转面积减少，结转销售收入减少所致。
营业成本变动原因说明：主要系本期竣工交付项目可结转面积减少，结转销售成本减少所致。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
销售费用变动原因说明：主要系本期结转房地产项目销售收入减少，销售佣金减少所致。
财务费用变动原因说明：主要系本期在建项目减少，利息资本化减少，利息费用化增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期销售商品、提供劳务收到的现金减少所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期处置投资性房地产收到的现金减少所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期收到其他与筹资活动有关的现金增加所致。
税金及附加变动原因说明：主要系本期竣工交付项目可结转面积减少，结转销售收入减少所致。
资产减值损失变动原因说明：主要系本期计提存货跌价准备增加所致。
利润总额变动原因说明：主要系本期结转销售收入减少及计提存货跌价准备增加所致。
所得税费用变动原因说明：主要系本期利润总额亏损所致。
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
(1) 计提存货跌价准备对本期利润的影响：
鉴于公司资产负债表日的存货采用成本与可变现净值孰低计量，2026 年 6 月 30 日，综合考
虑公司项目所在地的市场现状、产品结构和销售情况等因素，经测算，公司对南京星叶欢乐花园
计提存货跌价准备 15,298.84 万元，对南京半山玥府计提存货跌价准备 17,887.51 万元，对南京
燕尚玥府计提存货跌价准备 13,205.40 万元，对南京栖悦湾花园计提存货跌价准备 6,999.34 万元。
(2) 投资收益对本期利润的影响：
报告期内，公司持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司亏损，导致公司本期净利润减少
(3) 利息费用对本期利润的影响：
主要系本期在建项目减少，利息资本化减少，利息费用化增加所致，报告期内利息费用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期期 上年期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上年期末数 总资产 年期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 864,784,976.88 5.66 1,359,000,234.37 7.97 -36.37 主要系本期销售收入减
少及偿还银行借款所致
其他应收款 149,364,946.01 0.98 264,801,788.84 1.55 -43.59 主要系本期收回南京星
城房地产开发有限公司
合作开发款项所致
合同资产 75,950,375.07 0.50 135,640,629.54 0.80 -44.01 主要系本期栖霞建工完
工项目办理结算所致
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
应交税费 61,519,476.26 0.40 220,155,386.90 1.29 -72.06 主要系本期应交企业所
得税减少所致
其他流动负债 100,676,049.50 0.66 145,180,747.26 0.85 -30.65 主要系待转销项税减少
所致
其他综合收益 -139,518,989.68 -0.91 -98,202,368.63 -0.58 不适用 主要系其他权益工具投
资公允价值减少所致
未分配利润 -1,681,557,946.92 -11.01 -1,054,134,894.74 -6.19 不适用 主要系本期净利润减少
所致
归属于上市公司 712,360,478.06 4.66 1,381,100,151.29 8.10 -48.42 主要系本期净利润减少
股东的净资产 所致
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限情况
货币资金 54,685,617.39 司法冻结银行存款、贷款保证金
存货 923,902,228.68 借款抵押
投资性房地产 160,253,125.08 借款抵押
合计 1,138,840,971.15 /
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(四) 投资状况分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期期末余额 本期期初余额 变动额 变动幅度(%)
长期股权投资 287,527,839.95 348,449,376.97 -60,921,537.02 -17.48
其他权益工具投资 585,405,806.67 628,016,214.51 -42,610,407.84 -6.78
(1) 本报告期，公司联营企业棕榈股份权益法下确认的投资损益为 -25,778,744.54 元。
(2) 本报告期，河北银行因估值调整，期末余额较期初余额减少 42,413,894.11 元。
(3) 本报告期，公司转让联营企业南京星城公司 10%股权，减少投资金额 34,316,810.54 元。
(1)重大的股权投资
□适用 √不适用
(2)重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3)以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入权益的
本期公允价值 本期计提 本期出售/赎回
资产类别 期初数 累计公允价 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 的减值 金额
值变动
交易性金融资产- 54,000,160.00 4,320,012.80 5,055.00 - - 58,325,227.80
权益工具投资
交易性金融资产- 109,828,000.00 109,828,000.00 71,114.32
理财产品
其他权益工具投资 628,016,214.51 -41,610,407.84 -1,000,000.00 585,405,806.67
合计 682,016,374.51 -37,290,395.04 109,833,055.00 108,828,000.00 71,114.32 643,731,034.47
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期公允价值 本期购买 本期出 本期投
证券品种 证券代码 证券简称 资金来源 期初账面价值 期末账面价值 会计核算科目
变动损益 金额 售金额 资损益
股票 600743 华远地产 经营积累 54,000,160.00 4,320,012.80 58,320,172.80 交易性金融资产
其他证券 经营积累 5,055.00 - - 5,055.00 交易性金融资产
投资
合计 / / / 54,000,160.00 4,320,012.80 5,055.00 - - 58,325,227.80 /
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
南京迈燕房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 5,000.00 11,009.16 576.81 470.03 -170.97 -170.97
南京栖霞建设物业服务股份有限 子公司 物业管理 3,000.00 19,905.06 7,131.29 12,162.76 636.14 477.78
公司
南京星悦房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 10,000.00 85,823.28 26,825.20 3,295.83 378.90 396.92
无锡新硕置业有限公司 子公司 房地产开发 10,000.00 80,905.39 -32,621.19 6,148.21 -644.75 -636.75
南京栖霞建设工程有限公司 子公司 建筑业 10,000.00 141,706.85 26,914.27 8,624.55 -832.18 -939.53
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
南京星汇房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 10,000.00 39,731.21 12,546.31 3,501.62 -2,631.20 -2,636.65
南京星邺房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 50,000.00 125,547.01 10,473.43 11,549.73 -8,986.07 -9,061.84
南京星燕房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 56,025.05 266,940.00 -36,935.94 - -14,446.77 -14,446.77
棕榈生态城镇发展股份有限公司 参股公司 土木工程建筑业 180,240.48 1,697,995.49 34,293.22 111,165.20 -26,671.15 -26,420.75
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
心，从顶层定调制度、需求端减负、供给端存量增量统筹、专项资金支持四大维度，搭建“十五
五”房地产高质量发展长效框架，与 2022—2024 年以需求刺激为主的调控政策逻辑有显著区别。
公司将持续关注政策导向可能引发的市场变化，制定有效的应对策略，苦练内功，降本增效，提
升企业综合竞争力。
当前，房地产行业正处于向高质量发展转变的关键阶段，核心发展目标已从追求规模、速度
转向品质、效率与可持续发展，行业重心从开发向后端运营、服务、城市更新等延伸拓展。公司
将积极寻找参与城中村改造、危旧房改造、自主更新原拆原建等城市更新行动的机会，拓展物业
服务和工程建设的业务规模，推进公司从住宅开发企业向城市建设与运营企业的转变。
提高，二手房短期内主导市场的格局渐趋明确，新建商品房客户流失、市场交易份额被挤压。市
场环境的变化，促使房地产企业从传统的“规模竞争”向以“好房子”为核心的“品质竞争”转
变，企业间的竞争逻辑也从规模扩张转向能力竞争。公司将充分发挥区域内积累的品牌优势，加
强资产精细化运营，加快库存去化，以高质量发展为核心，坚守高品质、高标准、高性价比的产
品力和服务水平，穿越阶段性的市场波动，实现公司的可持续发展。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
第四节 公司治理、环境和社会
一、公司董事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
刘瑞 总裁助理 离任 个人原因
公司董事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
总裁助理职务。辞职后，刘瑞不再担任公司任何职务。
根据《公司法》、《公司章程》等有关规定，刘瑞的辞职事项自辞职报告送达公司董事会之
日起生效。
二、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
公司严格遵守国家和地方法律法规对于环境保护相关要求，所开发项目均按照规定履行相关
环保审批手续，并在项目建设及运营过程中严格遵守环境保护相关法律法规。
五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
第五节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否 是否
承诺 承诺 承诺 有履 及时
承诺方 承诺时间
背景 类型 内容 行期 严格
限 履行
与首次 解决 南京栖 公司控股股东南京栖霞建设集团有限公 1999 年 12 月、 否 是
公开发 同业 霞建设 司[更名前为南京栖霞建设（集团）公司] 2001 年 9 月。
行相关 竞争 集团有 分别于 1999 年 12 月、2001 年 9 月向本
的承诺 限公司 公司出具《不竞争承诺函》，承诺：该公
司以及该公司现有或将来成立的全资子
公司、控股公司和其它受该公司控制的公
司将不直接和间接从事与股份公司有竞
争的业务；如该公司的参股公司或该公司
附属公司的参股公司从事的业务与股份
公司有竞争，则该公司或该公司的附属公
司将对此事实施否决权；该公司在房地产
开发和经营市场中，除承接委建项目和原
有办公楼的租赁及销售业务外，将不再从
事任何房地产开发和经营业务。
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改
情况
√适用 □不适用
公司于 2026 年 4 月 24 日收到南京市栖霞区监察委员会通知，公司总裁助理刘瑞被实施留置。
同时，公司董事会收到刘瑞的书面辞职报告，刘瑞因个人原因辞去公司总裁助理职务，辞职后，
刘瑞不再担任公司任何职务。
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(二) 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 担保是否 是否为
担保 担保 担保是 反担保
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 担保类型 已经履行 关联方 关联关系
起始日 到期日 否逾期 情况
的关系 完毕 担保
南京栖霞建设 公司本部科技发展 637,000,000.00 2022/06/27 2037/06/12 连带责任担保 否 否 是 是 股东的子公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 58,800,000.00 2020/11/25 2027/08/09 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 695,800,000.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 2,077,412,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 2,773,212,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 371.06
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 637,000,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 2,596,412,000.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 2,399,522,945.51
上述三项担保金额合计（C+D+E） 5,632,934,945.51
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(三) 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十三、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
有）
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 31,496
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期内 期末持股 比例 限售条
股份 股东性质
（全称） 增减 数量 (%) 件股份 数量
状态
数量
南京栖霞建设集团 0 360,850,600 34.37 0 质押 150,000,000 其他
有限公司
南京高科股份有限 -1,000,000 91,593,080 8.72 0 无 境内非国有
公司 法人
曹慧利 0 41,302,356 3.93 0 无 境内自然人
叶国梁 0 11,300,000 1.08 0 无 境内自然人
曹耕源 0 9,283,300 0.88 0 无 境内自然人
樊树林 7,746,800 7,746,800 0.74 0 无 境内自然人
袁东红 4,900,000 7,000,000 0.67 0 无 境内自然人
何小春 711,800 6,609,900 0.63 0 无 境内自然人
中国民生银行股份 816,100 5,872,000 0.56 0 无 其他
有限公司－金元顺
安元启灵活配置混
合型证券投资基金
莫小婵 3,114,100 5,716,099 0.54 0 无 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
持有无限售条件流通 股份种类及数量
股东名称
股的数量 种类 数量
南京栖霞建设集团有限公司 360,850,600 人民币普通股 360,850,600
南京高科股份有限公司 91,593,080 人民币普通股 91,593,080
曹慧利 41,302,356 人民币普通股 41,302,356
叶国梁 11,300,000 人民币普通股 11,300,000
曹耕源 9,283,300 人民币普通股 9,283,300
樊树林 7,746,800 人民币普通股 7,746,800
袁东红 7,000,000 人民币普通股 7,000,000
何小春 6,609,900 人民币普通股 6,609,900
中国民生银行股份有限公司－金 5,872,000 人民币普通股 5,872,000
元顺安元启灵活配置混合型证券
投资基金
莫小婵 5,716,099 人民币普通股 5,716,099
上述股东中，控股股东南京栖霞建设集团有限公司与其他股东之间
上述股东关联关系或一致行动的
不存在关联关系、不属于一致行动人；公司未知其他股东之间是否
说明
存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
持股 5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
五、优先股相关情况
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
第七节 债券相关情况
一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 公司债券（含企业债券）
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
债券 利率 交易 主承 者适 交易 终止上市
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 31 日后的 到期日 还本付息方式 管理
余额 （%） 场所 销商 当性 机制 或挂牌的
最近回售日 人 安排 风险
南京栖霞建设股 22 栖 185951.SH 2022/07/06 2022/07/06 / 2027/07/06 1.60 2.11 采用单利按年计 上海 华泰 华泰 专业 匹配成交、 否
份有限公司 2022 建 01 息，每年付息一 证券 联合 联合 投资 点击成交、
次，到期一次还 交易 证券 证券 者 询价成交、
年面向专业投资
本，最后一期利 所 有限 有限 竞买成交、
者公开发行公司 息随本金的兑付 责任 责任 协商成交
债券（第一期） 一起支付。 公司 公司
南京栖霞建设股 23 栖 240284.SH 2023/11/29 2023/11/29 2026/11/29 2028/11/29 3.00 3.50 采用单利按年计 上海 中信 中信 专业 匹配成交、 否
份有限公司 2023 建 01 息，每年付息一 证券 证券 证券 机构 点击成交、
次，到期一次还 交易 股份 股份 投资 询价成交、
年面向专业投资
本，最后一期利 所 有限 有限 者 竞买成交、
者公开发行公司 息随本金的兑付 公司 公司 协商成交
债券（第一期） 一起支付。
南京栖霞建设股 24 栖 240546.SH 2024/02/05 2024/02/05 2027/02/05 2029/02/05 10.40 3.00 采用单利按年计 上海 中信 中信 专业 匹配成交、 否
份有限公司 2024 建 02 息，每年付息一 证券 证券 证券 机构 点击成交、
次，到期一次还 交易 股份 股份 投资 询价成交、
年面向专业投资
本，最后一期利 所 有限 有限 者 竞买成交、
者公开发行公司 息随本金的兑付 公司 公司 协商成交
债券（第一期） 一起支付。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
是否发
债券代码 债券简称 现状 执行情况
生变更
保障措施。
(二) 公司债券募集资金情况
□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改
√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改
(三) 专项品种债券应当披露的其他事项
□适用 √不适用
(四) 报告期内公司债券相关重要事项
√适用 □不适用
(1) 非经营性往来占款和资金拆借余额
报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下
简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：1.80亿元；
报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0亿元，收回：0.85亿元；
非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况
□是 √否
报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0.95亿元，其中控股股东、实际控制人
及其他关联方占款或资金拆借合计：0亿元。
(2) 非经营性往来占款和资金拆借明细
报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：12.72%。
是否超过合并口径净资产的 10%：√是 □否
截止报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借的主要构成、形成原因：
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
主要为合作公司房地产合作开发项目款项。
公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构
单位：亿元 币种：人民币
占款/拆借时间 占款/拆借金额 占款/拆借比例
已到回款期限的
尚未到期，且到期日在 6 个月内（含）的
尚未到期，且到期日在 6 个月-1 年内（含）的
尚未到期，且到期日在 1 年后的 0.95 100%
合计 0.95 100%
报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前 5 名债务方情况
单位：亿元 币种：人民币
拆借方/占款人 拆借/占款及
报告期发生额 期末未收回金额 回款安排
名称或者姓名 未收回原因
深圳市卓越商业 0.95 合作项目往来款项 按合作协议推进回款
管理有限公司
(3) 以前报告期内披露的回款安排的执行情况
√完全执行 □未完全执行 □不适用
(1) 有息债务及其变动情况
报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为74.70亿元和72.44亿元，
报告期内有息债务余额同比变动-3.03%。
单位：亿元 币种：人民币
到期时间 金额占有息
有息债务类别 1 年以内 超过 1 年 金额合计 债务的占比
已逾期
（含） （不含） （%）
公司信用类债券 36.90 36.90 50.94
银行贷款 10.58 24.96 35.54 49.06
非银行金融机构贷款
其他有息债务
合计 10.58 61.86 72.44 100.00
报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额15.00亿元，企业债券余额0亿元，非金融
企业债务融资工具余额21.90亿元。
报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为111.54亿元和108.40亿元，
报告期内有息债务余额同比变动-2.82%。
单位：亿元 币种：人民币
到期时间 金额占有息
有息债务类别 1 年以内 超过 1 年 金额合计 债务的占比
已逾期
（含） （不含） （%）
公司信用类债券 36.90 36.90 34.04
银行贷款 21.99 43.76 65.75 60.66
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
非银行金融机构贷款
其他有息债务 5.75 5.75 5.30
合计 21.99 86.41 108.40 100.00
报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额15.00亿元，企业债券余额0亿
元，非金融企业债务融资工具余额21.90亿元。
截至报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。
(2) 报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过 1000 万元或者占公司合并报表范围上年末净资
产 5%以上的有息债务或者公司信用类债券逾期情况
□适用 √不适用
(3) 可对抗第三人的优先偿付负债情况
截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：
□适用 √不适用
□发生变更 √未发生变更
(五) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
是否存
在终止
债券 利率 还本付 交易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 上市交
余额 （%） 息方式 场所 易的风
险
南京栖霞建设 24 栖 102400914 2024/08/21 2024/08/22 2027/08/22 10.00 2.28 每年付 银行 否
股份有限公司 霞建设 息，到 间债
期中期票据 付息。 场
南京栖霞建设 24 栖 102401031 2024/11/12 2024/11/13 2027/11/13 8.30 2.88 每年付 银行 否
股份有限公司 霞建设 息，到 间债
期中期票据 付息。 场
南京栖霞建设 25 栖 102501228 2025/03/04 2025/03/05 2028/03/05 3.60 2.90 每年付 银行 否
股份有限公司 霞建设 息，到 间债
期中期票据 付息。 场
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
现状 执行情况 是否发生变更
撤销的连带责任保证担保。
保集团有限公司提供无条件的不可撤销的连带责任保证担保。
公司严格执行募集说明书约定的偿债计划和偿债保障措施。 执行正常 否
□适用 √不适用
(六) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
√适用 □不适用
亏损情况 本报告期公司归属于上市公司股东的净利润为-627,423,052.18 元。
亏损原因 (1) 计提存货跌价准备对本期利润的影响：鉴于公司资产负债表日的存货采用成本
与可变现净值孰低计量，2026 年 6 月 30 日，综合考虑公司项目所在地的市场现状、
产品结构和销售情况等因素，经测算，公司对南京星叶欢乐花园计提存货跌价准备
玥府计提存货跌价准备 13,205.40 万元，对南京栖悦湾花园计提存货跌价准备
期利润总额减少 53,391.10 万元。
(2) 投资收益对本期利润的影响：报告期内，公司持有的棕榈生态城镇发展股份有
限公司亏损，导致公司本期净利润减少 2,577.87 万元。
(3) 利息费用对本期利润的影响：主要系本期在建项目减少，利息资本化减少，利
息费用化增加所致，报告期内利息费用 11,781.85 万元，显著增加，导致公司本期
利润总额减少 11,781.85 万元。
对公司生产 2023 年至今，房地产市场持续下行，基于谨慎性原则，公司依照会计准则和相关会
经营和偿债 计政策要求计提资产减值，是近三年和 2026 年半年度亏损的主要原因。公司一方
能力的影响 面推动楼盘销售，加速存量去化变现，加快资金回笼；另一方面统筹安排资金平衡
计划，加强资金的精细化管控，降本增效，保障现金流安全。
(七) 违反规定及约定情况
报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明
书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(八) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
本报告期末
主要指标 本报告期末 上年度末 比上年度末 变动原因
增减（%）
流动比率 2.03 1.98 2.53 /
速动比率 0.23 0.30 -23.33 /
资产负债率（%） 95.11 91.15 4.34 /
本报告期比
本报告期
上年同期 上年同期增 变动原因
（1-6 月）
减(%)
扣除非经常性损益后 -631,919,525.22 61,568,890.66 -1,126.36 本期净利润减少所致
净利润
EBITDA 全部债务比 -0.05 0.02 -350.00 本期净利润减少所致
利息保障倍数 -3.12 0.95 -428.42 本期净利润减少所致
现金利息保障倍数 -0.39 1.05 -137.14 本期经营活动产生的现
金流量净额减少所致
EBITDA 利息保障倍数 -2.97 1.10 -370.00 本期净利润减少所致
贷款偿还率（%） 100 100 - /
利息偿付率（%） 100 100 - /
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
第八节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
编制单位： 南京栖霞建设股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 864,784,976.88 1,359,000,234.37
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 58,325,227.80 54,000,160.00
衍生金融资产
应收票据 77,700.00
应收账款 19,967,458.61 27,162,391.02
应收款项融资
预付款项 6,259,345.49 5,519,654.20
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 149,364,946.01 264,801,788.84
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 11,438,874,974.77 12,407,776,546.33
其中：数据资源
合同资产 75,950,375.07 135,640,629.54
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 324,732,458.27 343,164,636.65
流动资产合计 12,938,259,762.90 14,597,143,740.95
非流动资产：
发放贷款和垫款 36,860,484.00 22,087,351.78
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 287,527,839.95 348,449,376.97
其他权益工具投资 585,405,806.67 628,016,214.51
其他非流动金融资产
投资性房地产 440,827,958.95 449,918,737.19
固定资产 44,181,170.91 53,200,457.60
在建工程
生产性生物资产
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
油气资产
使用权资产 32,846,622.83 37,130,964.91
无形资产 451,163.35 133,708.96
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 3,827,404.13 5,609,915.94
递延所得税资产 907,173,654.16 899,363,415.63
其他非流动资产 398,230.09
非流动资产合计 2,339,102,104.95 2,444,308,373.58
资产总计 15,277,361,867.85 17,041,452,114.53
流动负债：
短期借款 15,012,500.00 15,013,750.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 898,220,267.52 1,214,023,851.77
预收款项 12,969,202.71 6,188,861.73
合同负债 946,636,380.06 1,121,327,619.59
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 23,531,796.83 25,106,900.44
应交税费 61,519,476.26 220,155,386.90
其他应付款 2,125,895,215.39 2,037,630,608.30
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,200,010,149.14 2,522,345,363.12
其他流动负债 100,676,049.50 145,180,747.26
流动负债合计 6,384,471,037.41 7,306,973,089.11
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 4,376,000,000.00 4,465,000,000.00
应付债券 3,736,168,875.65 3,722,442,657.40
其中：优先股
永续债
租赁负债 27,946,702.13 32,592,786.86
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,934,843.66 2,087,296.05
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
其他非流动负债 3,462,300.00 3,462,300.00
非流动负债合计 8,145,512,721.44 8,225,585,040.31
负债合计 14,529,983,758.85 15,532,558,129.42
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,068,000,808.34 1,068,000,808.34
减：库存股
其他综合收益 -139,518,989.68 -98,202,368.63
专项储备
盈余公积 415,436,606.32 415,436,606.32
一般风险准备
未分配利润 -1,681,557,946.92 -1,054,134,894.74
归属于母公司所有者权益（或股 712,360,478.06 1,381,100,151.29
东权益）合计
少数股东权益 35,017,630.94 127,793,833.82
所有者权益（或股东权益）合 747,378,109.00 1,508,893,985.11
计
负债和所有者权益（或股东 15,277,361,867.85 17,041,452,114.53
权益）总计
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
母公司资产负债表
编制单位：南京栖霞建设股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 370,647,758.58 763,386,833.62
交易性金融资产 58,325,227.80 54,000,160.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,033,964.06 2,094,656.91
应收款项融资
预付款项 2,229,920.91 1,093,686.34
其他应收款 1,554,466,883.54 1,617,960,528.96
其中：应收利息
应收股利
存货 5,636,317,581.64 6,201,600,149.39
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 115,762,172.90 133,944,930.65
流动资产合计 7,739,783,509.43 8,774,080,945.87
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,516,223,232.51 2,577,143,030.20
其他权益工具投资 585,405,806.67 628,016,214.51
其他非流动金融资产
投资性房地产 62,943,700.38 58,737,867.92
固定资产 2,223,109.29 2,339,384.15
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 32,344,827.02 36,563,717.50
无形资产 48,508.48 133,708.96
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 3,717,513.58 5,458,251.09
递延所得税资产 671,138,706.37 671,681,388.93
其他非流动资产
非流动资产合计 3,874,045,404.30 3,980,073,563.26
资产总计 11,613,828,913.73 12,754,154,509.13
流动负债：
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 501,264,170.54 553,008,098.67
预收款项 1,218,231.56 1,804,120.66
合同负债 554,760,900.56 754,784,374.56
应付职工薪酬 47,985.42 4,008,136.00
应交税费 486,929.81 801,787.58
其他应付款 1,577,894,690.98 1,786,898,331.49
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,021,862,437.75 1,654,062,127.20
其他流动负债 28,967,833.67 46,468,109.10
流动负债合计 3,686,503,180.29 4,801,835,085.26
非流动负债：
长期借款 2,546,000,000.00 2,135,000,000.00
应付债券 3,736,168,875.65 3,722,442,657.40
其中：优先股
永续债
租赁负债 27,532,344.94 32,108,429.64
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 430,184.93 771,995.92
其他非流动负债
非流动负债合计 6,310,131,405.52 5,890,323,082.96
负债合计 9,996,634,585.81 10,692,158,168.22
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,037,943,871.42 1,037,943,871.42
减：库存股
其他综合收益 -139,518,989.68 -98,202,368.63
专项储备
盈余公积 415,436,606.32 415,436,606.32
未分配利润 -746,667,160.14 -343,181,768.20
所有者权益（或股东权益）合 1,617,194,327.92 2,061,996,340.91
计
负债和所有者权益（或股东 11,613,828,913.73 12,754,154,509.13
权益）总计
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
合并利润表
单位：元 币种：人民币
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、营业总收入 781,541,320.80 3,843,743,850.02
其中：营业收入 780,583,377.29 3,843,495,498.19
利息收入 957,943.51 248,351.83
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 909,396,709.37 3,450,082,098.61
其中：营业成本 677,715,967.72 3,160,297,491.68
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 36,184,481.21 155,522,987.37
销售费用 22,044,185.68 46,940,065.79
管理费用 49,367,248.21 42,877,516.71
研发费用
财务费用 124,084,826.55 44,444,037.06
其中：利息费用 117,818,497.41 42,058,521.61
利息收入 1,527,912.48 2,949,570.88
加：其他收益 707,994.57 237,690.19
投资收益（损失以“-”号填列） -27,117,246.58 -28,562,652.24
其中：对联营企业和合营企业的投 -27,374,850.36 -28,818,850.54
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“-”号 4,320,012.80 4,050,012.00
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -29,154,771.34 -831,597.46
资产减值损失（损失以“-”号填列） -534,090,882.96 -205,802,347.34
资产处置收益（损失以“-”号填列） -507,414.80 -18,004.00
三、营业利润（亏损以“-”号填列） -713,697,696.88 162,734,852.56
加：营业外收入 417,434.82 1,050,087.37
减：营业外支出 734,402.46 684,617.61
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -714,014,664.52 163,100,322.32
减：所得税费用 -1,655,409.46 80,004,652.59
五、净利润（净亏损以“-”号填列） -712,359,255.06 83,095,669.73
（一）按经营持续性分类
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
填列）
填列）
（二）按所有权归属分类
损以“-”号填列）
列）
六、其他综合收益的税后净额 -41,316,621.05 44,636,670.85
（一）归属母公司所有者的其他综合收 -41,316,621.05 44,636,670.85
益的税后净额
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 -41,811,279.41 44,484,920.75
（4）企业自身信用风险公允价值变动
（1）权益法下可转损益的其他综合收益 494,658.36 151,750.10
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 -753,675,876.11 127,732,340.58
（一）归属于母公司所有者的综合收益 -668,739,673.23 110,820,578.26
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 -84,936,202.88 16,911,762.32
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.5975 0.0630
（二）稀释每股收益(元/股) -0.5975 0.0630
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
母公司利润表
单位：元 币种：人民币
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、营业收入 352,125,030.97 249,425,624.19
减：营业成本 279,550,312.44 123,020,162.71
税金及附加 19,026,500.09 46,786,446.46
销售费用 10,407,622.43 11,903,027.86
管理费用 20,099,251.97 21,334,431.09
研发费用
财务费用 88,714,696.08 19,693,549.54
其中：利息费用 89,876,378.77 16,324,048.48
利息收入 7,079,055.18 649,352.89
加：其他收益 21,236.23 32,732.56
投资收益（损失以“-”号填列） -10,745,511.13 -27,392,417.10
其中：对联营企业和合营企业的投 -27,097,645.51 -27,395,765.39
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“-”号 4,320,012.80 4,050,012.00
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 108,557.65 -90,532.35
资产减值损失（损失以“-”号填列） -331,863,511.89
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列） -403,832,568.38 3,287,801.64
加：营业外收入 30,144.72 200,397.98
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -403,802,423.66 3,488,199.62
减：所得税费用 -317,031.72 5,134,704.69
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -403,485,391.94 -1,646,505.07
（一）持续经营净利润（净亏损以“-” -403,485,391.94 -1,646,505.07
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -41,316,621.05 44,636,670.85
（一）不能重分类进损益的其他综合收 -41,811,279.41 44,484,920.75
益
益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 494,658.36 151,750.10
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
的金额
六、综合收益总额 -444,802,012.99 42,990,165.78
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
合并现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 2026年半年度 2025年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 698,570,247.39 1,095,878,666.32
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 1,035,389.24 284,073.23
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 8,017,579.88 46,540,503.62
经营活动现金流入小计 707,623,216.51 1,142,703,243.17
购买商品、接受劳务支付的现金 484,736,254.49 659,483,531.08
客户贷款及垫款净增加额 14,920,000.00 -3,680,000.00
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 95,620,870.09 109,297,306.00
支付的各项税费 207,261,385.52 113,250,292.00
支付其他与经营活动有关的现金 53,258,045.57 87,588,311.43
经营活动现金流出小计 855,796,555.67 965,939,440.51
经营活动产生的现金流量净额 -148,173,339.16 176,763,802.66
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 145,331,300.00 134,860,000.00
取得投资收益收到的现金 71,114.32 228,972.83
处置固定资产、无形资产和其他长 9,141,157.51 120,423,921.93
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 154,543,571.83 255,512,894.76
购建固定资产、无形资产和其他长 417,020.00 144,336.02
期资产支付的现金
投资支付的现金 110,108,520.52 134,860,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
投资活动现金流出小计 110,525,540.52 135,004,336.02
投资活动产生的现金流量净额 44,018,031.31 120,508,558.74
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 22,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收 22,500,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 657,840,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 207,321,990.53 53,600,000.00
筹资活动现金流入小计 207,321,990.53 733,940,000.00
偿还债务支付的现金 415,500,000.00 1,010,250,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 159,318,816.41 186,511,430.56
现金
其中：子公司支付给少数股东的股 7,840,000.00 85,500.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 50,565,204.22 28,937,160.50
筹资活动现金流出小计 625,384,020.63 1,225,698,591.06
筹资活动产生的现金流量净额 -418,062,030.10 -491,758,591.06
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -522,217,337.95 -194,486,229.66
加：期初现金及现金等价物余额 1,332,316,697.44 1,686,660,119.83
六、期末现金及现金等价物余额 810,099,359.49 1,492,173,890.17
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
母公司现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 2026年半年度 2025年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 144,323,257.29 285,800,175.66
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 508,155.14 881,934.52
经营活动现金流入小计 144,831,412.43 286,682,110.18
购买商品、接受劳务支付的现金 79,381,286.75 107,411,900.18
支付给职工及为职工支付的现金 12,867,424.22 15,436,120.59
支付的各项税费 10,866,138.83 46,917,719.03
支付其他与经营活动有关的现金 35,922,121.01 20,315,993.53
经营活动现金流出小计 139,036,970.80 190,081,733.33
经营活动产生的现金流量净额 5,794,441.63 96,600,376.85
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 44,503,300.00 6,000,000.00
取得投资收益收到的现金 16,165,644.92 3,348.29
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收 4,497,333.33 100,524,126.69
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 65,166,278.25 106,527,474.98
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支 159,210.00
付的现金
投资支付的现金 9,005,055.00 33,500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 9,164,265.00 33,500,000.00
投资活动产生的现金流量净额 56,002,013.25 73,027,474.98
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 357,840,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 318,692,227.75 311,316,429.78
筹资活动现金流入小计 318,692,227.75 669,156,429.78
偿还债务支付的现金 226,000,000.00 598,250,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 100,403,620.83 122,590,072.21
支付其他与筹资活动有关的现金 446,824,136.85 134,621,320.50
筹资活动现金流出小计 773,227,757.68 855,461,392.71
筹资活动产生的现金流量净额 -454,535,529.93 -186,304,962.93
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -392,739,075.05 -16,677,111.10
加：期初现金及现金等价物余额 762,534,659.37 631,488,531.11
六、期末现金及现金等价物余额 369,795,584.32 614,811,420.01
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
合并所有者权益变动表
单位：元 币种：人民币
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 一般
专项 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 优先 永续 其 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
储备
股 债 他 股 准备
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,068,000,808.34 -98,202,368.63 415,436,606.32 -1,054,134,894.74 127,793,833.82 1,508,893,985.11
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,068,000,808.34 -98,202,368.63 415,436,606.32 -1,054,134,894.74 127,793,833.82 1,508,893,985.11
三、本期增减变动金额 -41,316,621.05 -627,423,052.18 -92,776,202.88 -761,515,876.11
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 -41,316,621.05 -627,423,052.18 -84,936,202.88 -753,675,876.11
（二）所有者投入和减少
资本
投入资本
权益的金额
（三）利润分配 -7,840,000.00 -7,840,000.00
的分配
（四）所有者权益内部结
转
股本）
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
股本）
结转留存收益
存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,068,000,808.34 -139,518,989.68 415,436,606.32 -1,681,557,946.92 35,017,630.94 747,378,109.00
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 一般
专项 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 优先 永续 其 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
储备
股 债 他 股 准备
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,060,054,945.70 -74,473,062.41 415,436,606.32 790,737,834.48 146,953,473.45 3,388,709,797.54
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,060,054,945.70 -74,473,062.41 415,436,606.32 790,737,834.48 146,953,473.45 3,388,709,797.54
三、本期增减变动金额 44,636,670.85 66,183,907.41 38,849,036.85 149,669,615.11
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 44,636,670.85 66,183,907.41 16,911,762.32 127,732,340.58
（二）所有者投入和减少 22,050,000.00 22,050,000.00
资本
投入资本
权益的金额
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
（三）利润分配 -85,500.00 -85,500.00
的分配
（四）所有者权益内部结
转
股本）
股本）
结转留存收益
存收益
（五）专项储备
（六）其他 -27,225.47 -27,225.47
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,060,054,945.70 - -29,836,391.56 415,436,606.32 - 856,921,741.89 185,802,510.30 3,538,379,412.65
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
单位：元 币种：人民币
项目 其他权益工具 减：库 专项
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,037,943,871.42 -98,202,368.63 415,436,606.32 -343,181,768.20 2,061,996,340.91
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,037,943,871.42 -98,202,368.63 415,436,606.32 -343,181,768.20 2,061,996,340.91
三、本期增减变动金额 -41,316,621.05 -403,485,391.94 -444,802,012.99
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 -41,316,621.05 -403,485,391.94 -444,802,012.99
（二）所有者投入和减
少资本
投入资本
权益的金额
（三）利润分配
的分配
（四）所有者权益内部
结转
（或股本）
（或股本）
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
结转留存收益
存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,037,943,871.42 -139,518,989.68 415,436,606.32 -746,667,160.14 1,617,194,327.92
项目 其他权益工具 减：库 专项
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,041,938,393.36 -74,473,062.41 415,436,606.32 741,389,799.93 3,174,291,737.20
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,041,938,393.36 -74,473,062.41 415,436,606.32 741,389,799.93 3,174,291,737.20
三、本期增减变动金额 44,636,670.85 -1,646,505.07 42,990,165.78
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 44,636,670.85 -1,646,505.07 42,990,165.78
（二）所有者投入和减少
资本
投入资本
权益的金额
（三）利润分配
的分配
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
（四）所有者权益内部结
转
股本）
股本）
结转留存收益
存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,041,938,393.36 -29,836,391.56 415,436,606.32 739,743,294.86 3,217,281,902.98
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
三、公司基本情况
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系经南京市人民政府宁政复
（1999）82 号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司（以下简称“栖霞集团公司”）作为主要发
起人，联合南京新港高科技股份有限公司、南京栖霞国资投资集团有限公司、南京市园林实业总
公司、东南大学建筑设计研究院、南京栖霞建设集团物资供销有限公司等股东，共同发起设立组
建的股份有限公司，公司现有注册资本为 105,000 万元，总股本为 105,000 万股。
本公司于 1999 年 12 月 23 日设立，设立时股本为 10,000 万股。公司于 2002 年 1 月 15 日经
中国证监会证监发行字（2002）7 号文核准，向社会公开发行人民币普通股股票 4,000 万股，每
股面值 1 元，2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市，股票简称：栖霞建设，股票代码：600533，
股票发行后股本为 14,000 万股。
根据本公司第二届董事会第二十二次会议及 2004 年度股东大会决议的规定，以资本公积转增
股本，金额 7,000 万元，变更后的股本为 21,000 万股。
本公司于 2006 年 1 月 11 日召开股权分置改革相关股东会议，审议通过《南京栖霞建设股份
有限公司股权分置改革方案》，主要内容为：公司非流通股股东以持有的 1,680 万股作为对价，
支付给流通股股东，以换取公司的非流通股份获得上市流通权，流通股股东每持有 10 股将获得
方面作出承诺，股权登记日为 2006 年 1 月 19 日，公司于 2006 年 1 月 19 日已完成股权分置改革。
霞建设股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向特定对象非公开发行人民币普通股股
票 6，000 万股，每股面值 1 元，本次股票发行后股本为 27,000 万股。
根据本公司第三届董事会第九次会议及 2006 年度第三次临时股东大会决议的规定，以资本公
积每 10 股转增 5 股，转增股本 13,500 万股，转增后的股本为 40,500 万股。2008 年 6 月 30 日，
经中国证券监督管理委员会证监许可（2008）862 号《关于核准南京栖霞建设股份有限公司增发
股票的批复》核准，公司公开增发人民币普通股股票 12,000 万股，每股面值 1 元。
根据公司第三届董事会第三十七次会议决议和 2008 年第四次临时股东大会的规定，以转增前
股本总额 52,500 万股为基数，按每 10 股以资本公积转增 10 股，转增股本为 52,500 万股，转增
后股本总数为 105,000 万股。
本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东会、董事会及
经营管理层组成的规范的多层次治理结构：董事会下设审计委员会、投资决策委员会、提名和薪
酬委员会等三个专门委员会；公司下设前期开发部、规划设计部、工程部、成本管理部、营销部、
人力资源部、财务部、办公室等主要职能部门。
本公司属房地产业。
公司主要经营范围为：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售后服务、投资兴办实
业；教育产业投资。
统一社会信用代码：91320100721702184R。
公司注册地址和总部地址：南京市栖霞区仙林大道 99 号 8 幢。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
√适用 □不适用
本公司董事会相信本公司拥有充足的营运资金，将能自本财务报表批准日后不短于 12 个月的
可预见未来期间内持续经营。因此，董事会继续以持续经营为基础编制本公司截至 2026 年 6 月
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认制定了具体会计
政策和会计估计，详见“34、收入”描述。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
√适用 □不适用
本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
本公司的记账本位币为人民币。
√适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的投资活动有关的现金 单项投资活动占收到或支付投资活动相关的现金流入或流出
总额的 10%以上或金额大于 2,000 万元
√适用 □不适用
（1）同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同
一控制下企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，以被合并方的资产、负债（包括最
终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础，进行相
关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）
的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。合
并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，合并方在取得被合并方控制权之前持有的长
期股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日
之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减比较报表期间的期初留存
收益或当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。
购买方支付的合并成本是为取得被购买方控制权而支付的资产、发生或承担的负债以及发行的权
益性证券在购买日的公允价值之和。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权，
按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；
购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益以及其他所有者权益变动的，与其相关的其
他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及本公司的子公司（指被本公司控
制的主体，包括企业、被投资单位中可分割部分、以及企业所控制的结构化主体等）。子公司的
经营成果和财务状况由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
本公司通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被合并子
公司在本公司最终控制方对其实施控制时纳入合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比
较报表进行相应调整。
本公司通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确
定的各项可辨认资产、负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，并自购买日起将被
合并子公司纳入合并范围。
子公司所采用的会计期间或会计政策与本公司不一致时，在编制合并财务报表时按本公司的
会计期间或会计政策对子公司的财务报表进行必要的调整。合并范围内企业之间所有重大交易、
余额以及未实现损益在编制合并财务报表时予以抵消。内部交易发生的未实现损失，有证据表明
该损失是相关资产减值损失的，则不予抵消。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中股东权益项目下和合并利润表中
净利润项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额
的，其余额应当冲减少数股东权益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，对于剩余股权，按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原
持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控
制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益、其他所有者
权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净
资产变动而产生的其他综合收益除外。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需考虑各项交易是否构成一揽
子交易，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
不属于一揽子交易的，对其中每一项交易分别按照前述进行会计处理；若各项交易属于一揽
子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控
制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中
确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安
排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
共同经营的合营方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计
准则的规定进行会计处理：
（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售其享有的共同经营 产出份额所产生的收入；
（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出
售给第三方之前，应当仅确认因该交易产生的损益中 归属于共同经营其他参与方的部分。投出或
出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号-资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方应当
全额确认该损失。
合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，
应当仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企
业会计准则第 8 号-资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方应当按其承担的份额确认该部分
损失。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关
负债的，应当按照前述规定进行会计处理。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
√适用 □不适用
（1）外币交易的会计处理
发生外币交易时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折
算差额，除根据借款费用核算方法应予资本化的，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币
性项目，于资产负债表日仍采用交易发生日的即期汇率折算。
（2）外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益
项目除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入和
费用项目，采用年平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益中单独列
示。
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
当本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，应当终止确认：（一）收取该金融资产现金流量的合同权利
终止。（二）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现
金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金
融资产的控制。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，终止确认该金融负债（或该部分金融负债）
。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负
债，或者在交易日终止确认已出售的资产。
（2）金融资产的分类和计量
在初始确认金融资产时本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，
将金融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收款，本公司按照预
期有权收取的对价初始计量。
a、以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且公司管理此类金融资产的业务模式为以收取
合同现金流量为目标的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产。该金融资产采用实际利
率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销、减值及终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。
b、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且公司管理此类金融资产的业务模式为既以收
取合同现金流量为目标又以出售为目标的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产。该金融资产采用实际利率法确认的利息收入、减值损失及汇兑差额确认为
当期损益，其余公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。
c、指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认时，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产。本公司将其相关股利收入计入当期损益，其公允价值变动计入其他综合收
益。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留
存收益，不计入当期损益。
d、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。
本公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，未保留对该金融资
产控制的，终止确认该金融资产并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保
留了对该金融资产控制的，按照继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应
确认相关负债。
（4）金融负债的分类和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于以摊余成本计量的金融负债，相关交易费用计入初
始确认金额。
a、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会
计有关外，公允价值变动计入当期损益。
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，由本公司自身信用风险变动引起
的公允价值变动计入其他综合收益；终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其
他综合收益中转出，计入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。如果前述会计处理会造成
或扩大损益中的会计错配，将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响
金额）计入当期损益。
b、其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担
保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确
认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有
抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该
金融资产和清偿该金融负债。
（6）金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
（7）金融工具减值（不含应收款项）
减值准备的确认方法
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债务工具投资、财务担保合同等计提减值准备并确认信用减值损失。
本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
本公司在每个资产负债表日评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果
某项金融工具在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计
存续期内的违约概率，则表明该项金融工具的信用风险显著增加。
如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内预期信用
损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值，处于第
二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；金融工具自初始确
认后已发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
组合名称 确定组合的依据
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
组合名称 确定组合的依据
银行承兑汇票组合 承兑人为信用风险较低的银行
商业承兑汇票组合 承兑人为信用风险较高的企业
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特
征明显不同的应收票据单独进行减值测试。
√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的应收账款
低信用风险组合 应收房产合作项目开发款项
关联方组合 应收本公司合并报表范围内关联方以及母公司栖霞集团及其子公司款项
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
本公司按照先发生先收回的原则统计并计算应收账款账龄。
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特
征明显不同的应收账款单独进行减值测试。
□适用 √不适用
对于合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，且公司管理此类金融资产的业务模式为既以
收取合同现金流量为目标又以出售为目标的应收票据及应收账款，本公司将其分类为应收款项融
资，以公允价值计量且其变动计入其他综合收益。应收款项融资采用实际利率法确认的利息收入、
减值损失及汇兑差额确认为当期损益，其余公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，之前
计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。
√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的其他应收款
低信用风险组合 应收土地保证金、房产合作项目开发款项
关联方组合 应收本公司合并报表范围内关联方以及母公司栖霞集团及其子公司款项
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
本公司按照先发生先收回的原则统计并计算其他应收款账龄。
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特
征明显不同的其他应收款单独进行减值测试。
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
（1）存货按房地产开发存货和非房地产开发存货分类。房地产开发存货包括拟开发土地、开
发产品、处在开发过程中的开发成本，以及在开发经营过程中耗用的库存材料和低值易耗品等；
非房地产开发存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、
在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
（2）公司取得存货按实际成本计量。①外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过
进一步加工取得的非房地产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所
发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结转开发产品。②债务重组取得债务人用
以抵债的存货，以放弃债权的公允价值和使该存货达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该
存货的相关税费为基础确定其入账价值。③在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出
资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以换出资产的公允价
值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可靠；不满足上述前提的
非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货的成本。④以同一
控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入账价值：以非同一控制下
的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。
（3）企业发出存货的成本计量
①发出材料采用月末一次加权平均法。
②项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积/开发产品占地面积及所占地块的级差系数计
算分摊计入项目的开发成本。
③发出开发产品按建筑面积平均法核算。
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
包装物按照一次转销法进行摊销。
（5）存货的盘存制度为永续盘存制。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量。存货可变现净值是按存货的估计售价
减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变
现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响，
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表
日市场价格为基础确定，其中：
①开发产品等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估
计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
②需要经过开发的存货，在正常生产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，
同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并
与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类
别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或者类似最终用途或
目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
□适用 √不适用
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
合同资产是指公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外
的其他因素。公司拥有的、无条件(仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示。
公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的合同资产
低信用风险组合 应收房产合作项目开发款项
关联方组合 应收本公司合并报表范围内关联方以及母公司栖霞集团及其子公司款项
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
公司按照先发生先收回的原则统计并计算合同资产账龄。
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特
征明显不同的合同资产单独进行减值测试。
√适用 □不适用
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
将在一年内完成。有关规定要求企业相关权利机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获
得批准。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公
允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金
额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
终止经营的认定标准和列报方法
√适用 □不适用
终止经营是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划
分为持有待售类别：
计划的一部分；
拟结束使用而非出售的处置组满足终止经营定义中有关组成部分的条件的，自停止使用日起
作为终止经营列报；因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权，且该子公司符合
终止经营定义的，在合并利润表中列报相关终止经营损益。
对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息
重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
√适用 □不适用
（1）重大影响、共同控制的判断标准
或类似权力机构中派有代表；是否参与被投资单位财务和经营政策制定过程；是否与被投资单位
之间发生重要交易；是否向被投资单位派出管理人员；是否向被投资单位提供关键技术资料。
何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排，本公司判断对该项合营安排
具有共同控制。
（2）投资成本确定
A、对于同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以在合并日取得被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本。
分步实现的同一控制下企业合并，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本与达到合
并前长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整
资本公积（资/股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。合并日之前持有的股权投资，
因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益暂不进行会计处理，直
至处置该项投资时采用与投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权
益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其
他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。其中，处置后的剩余股权根据
本准则采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结转，处置后的剩
余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益应全部结
转。
B、对于非同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以企业合并成本作为投资成本。
追加投资能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，以购买日之前所持被购买方的股权
投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本；购买日之前
持有的被购买方的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照
《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益
的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入留存收益。
资成本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按实际支付的购买价款作为投资成本。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值作为投资成本。
③因追加投资等原因，能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，应
当按照《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》确定的原持有股权的公允价值加上新增投
资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为其他权益工具投资
的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入
改按权益法核算的留存收益。
（3）后续计量及损益确认方法
在合并财务报表中，对子公司投资按“7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法”进行
处理。
在母公司财务报表中，对子公司投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或
利润时，确认投资收益。
对合营企业投资和对联营企业投资采用权益法核算，具体会计处理包括：
对于初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额包含
在长期股权投资成本中；对于初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
取得对合营企业投资和对联营企业投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益
和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值；按
照被投资单位宣告分派的现金股利或利润应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨
认净资产的公允价值为基础确定，对于被投资单位的会计政策或会计期间与本公司不同的，权益
法核算时按照本公司的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报表进行必要调整。与合营企业
和联营企业之间内部交易产生的未实现损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，在权益法核
算时予以抵消。内部交易产生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额
确认该损失。
对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本公司负有承担额外损失义务外，以长期股权投资
的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。被投资企业以后
实现净利润的，在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期
股权投资的账面价值并计入资本公积。处置该项投资时，将原计入资本公积的部分按相应比例转
入当期损益。
（4）处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额计入当期损益，采用权益法核算
的长期股权投资，处置时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例
对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权按《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的
公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会
计处理。
因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位控制的，在编制个别财务报表时，处置后
的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对剩余股权视同
自取得时即采用权益法核算进行调整。处置后剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或重大影
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
响的，按《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控
制权之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
(1) 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完
成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性
房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
摊销。
无形资产，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取
租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，转换为
采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公
允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
(1) 确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量
时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
(2) 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-30 年 5% 3.17%-4.75%
机器设备 直线法 5-12 年 5% 7.92%-19.00%
运输工具 直线法 5年 5% 19.00%
电子设备 直线法 5年 5% 19.00%
其他设备 直线法 3-5 年 5% 19.00%-31.67%
固定资产装修 直线法 5年 5% 19.00%
注：符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中
较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核并作适当调
整。
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
达到预定可使用状态前产出的产品或副产品对外销售的，按照《企业会计准则第 14 号-收入》
、
《企业会计准则第 1 号-存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入
当期损益。
√适用 □不适用
（1）借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，计入相关资
产成本；其他借款费用计入当期损益。
（2）当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售状态所
必要的购建或者生产活动已经开始时，开始借款费用的资本化。符合资本化条件的资产在购建或
者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。当所购
建或者生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止借款费用的资本化，以后发生的借款
费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
息、折价或溢价的摊销、辅助费用、外币专门借款本金和利息的汇兑差额），其资本化金额为在
资本化期间内专门借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额。
息、折价或溢价的摊销），其资本化金额根据在资本化期间内累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
无形资产按照取得时的成本进行初始计量。
无形资产的摊销方法
项目 预计使用寿命依据 期限
软件 预计受益期限 5-10 年
本公司至少于每年年度终了对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
产的使用寿命进行复核，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，并按其使用
寿命进行摊销。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(2) 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出。
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行
商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于一项或若干项计划或设计，以生产出新的或
具有实质性改进的材料、装置、产品或获得新工序等。
资本化：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形
资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出
售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
业会计准则第 1 号-存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期
损益。
√适用 □不适用
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定长期股权投资、采用成本模式计量的投资
性房地产、 固定资产、 在建工程、 使用权资产、无形资产等长期资产是否存在减值的迹象，对
存在减值迹象的长期资产进行减值测试，估计其可收回金额。此外，无论是否存在减值迹象，本
公司至少于每年年度终了对商誉、使用寿命不确定的无形资产以及尚未达到可使用状态的无形资
产进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明上述长期资产可收回金额低于其账面价值的，其账面价值会减记
至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。
资产组由创造现金流入相关的资产组成。在认定资产组时，主要考虑该资产组能否独立产生现金
流入，同时考虑管理层对生产经营活动的管理方式、以及对资产使用或者处置的决策方式等。
资产的公允价值减去处置费用后的净额，是根据市场参与者在计量日发生的有序交易中，出
售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额
确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未
来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的
账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按
比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减
去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零三者
之中最高者。
前述长期资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
长期待摊费用按其受益期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，
将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
√适用 □不适用
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
(1) 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤
保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供
服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中
非货币性福利按公允价值计量。
(2) 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利为设定提存计划，主要包括基本养老保险、失业保险等，相应的支出于发生时计
入相关资产成本或当期损益。
(3) 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补
偿的建议，本公司在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公
司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付
辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4) 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计
处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
√适用 □不适用
（1）与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照
该范围内的中间值确定。
在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
（1）收入的总确认原则
公司以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。公司在履行了合同中的履约义务，即在客
户取得相关商品控制权时确认收入。
满足下列条件之一的，公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履
约义务：
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约
进度不能合理确定的除外。当履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿
的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客
户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
主要风险和报酬：
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的
单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价
格计量收入。交易价格，是公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。公司代第三方收
取的款项以及公司预期将退还给客户的款项，作为负债进行会计处理，不计入交易价格。合同中
存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对
价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确
定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始
日，公司预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大
融资成分。
（2）本公司收入的具体确认原则
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房
地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，
签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证
明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
物业收入金额，具有业主认可的物业合同、协议或其它结算通知书，履行了合同规定的义务，
开具发票且价款已经取得或确信可以取得，按已经取得或确信可以取得的金额确定。
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
属于在某一时段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在合同期内确认收入，公司采用
投入法，即按照累计已完工工作量占合同预计总工作量的比例确定恰当的履约进度。当履约进度
不能合理确定时，根据已经发生的成本预计能够得到补偿的成本金额确认收入，直到履约进度能
够合理确定为止。
(2) 同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1）取得合同的成本
本公司为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，确
认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本公司为取得合同发生的其他支出，
在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
（2）履行合同的成本
本公司为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下
列条件的，确认为一项资产：①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；②该成本增加了
本公司未来用于履行履约义务的资源；③该成本预期能够收回。确认的资产采用与该资产相关的
商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
（3）合同成本减值
合同成本账面价值高于下列两项的差额的，计提减值准备，并确认为资产减值损失：①因转
让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；②为转让该相关商品估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前款①减②的差额高于合同成本账面价值的，应当
转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的合同成本账面价值不应超过假定不
计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
√适用 □不适用
（1）政府补助的分类
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等：与收益相关的
政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收
益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关
的政府补助。
本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：
主要用于购建或以其他方式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
的，划分为与收益相关的政府补助。
府补助或与收益相关的政府补助：①政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目
的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在
每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更：②政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明
特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
（2）政府补助的确认时点
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿
证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计
量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：
政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均
可申请），而不是专门针对特定企业制定的；
法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；
的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；
（3）政府补助的会计处理
政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计量：
非货币性资产公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接
计入当期损益。
本公司对政府补助采用的是总额法，具体会计处理如下：
与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入当期损益；相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益：用于补偿企业已发生的相关成本费用
或损失的，直接计入当期损益。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分以下情况进行会计处理：
政府补助计入不同损益项目的区分原则为：与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业
务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用：与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收
支。
√适用 □不适用
（1）递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产
负债表债务法确认递延所得税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损
益，但不包括下列情况产生的所得税：1）企业合并；2）直接在所有者权益中确认的交易或者事
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
项：3）按照《企业会计准则第 37 号--金融工具列报》等规定分类为权益工具的金融工具的股利
支出，按照税收政策可在企业所得税税前扣除且所分配的利润来源于以前确认在所有者权益中的
交易或事项。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递
延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：1）该交易不是企业合并，交易
发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损），并且初始确认的资产和负债
不会产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；2）对于与子公司、合营企业及联营企业投
资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在
可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该
交易不是企业合并，交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损），并
且初始确认的资产和负债不会产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；2）对于与子公司、
合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂
时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税
法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、
且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易（包括
承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产等存在
弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等），公司对该交易因资产和负债的初始确
认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确认相应的递延所得税负
债和递延所得税资产。
确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负
债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，
确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的收益则减记递延所得税资产
的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
（2）当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵消后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所
得税负债以抵消后的净额列报。
√适用 □不适用
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租
赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低（不超过人民币 40,000 元）的租赁认定为低价值资产
租赁。转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。本公司对短期租赁和低价
值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产
成本或当期损益。
除上述简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对已识别租赁确认使用权资产和租
赁负债。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。本公司在租赁期开始
日对租赁确认使用权资产。使用权资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予
以确认。
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期
开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；③承租人
发生的初始直接费用；④承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢
复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
使用权资产后续计量包括：
①本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
②本公司对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公
司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，
本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
③本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面
价值时，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当
期损益。
在租赁开始日，本公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现
值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折
现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁
付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于
实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确
定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际
行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
融资租赁，是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。其所有
权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租
出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。但原租赁为短期租赁，且转租出租
人对原租赁进行简化处理的，本公司将该转租赁分类为经营租赁。
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。对应
收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。未实现
融资收益在租赁期内采用固定的周期性利率计算确认当期利息收入。取得的未纳入租赁投资净额
计量的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。取得的
未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
□适用 √不适用
(1) 重要会计政策变更
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(2) 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3) 2026 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
□适用 √不适用
六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务过程中产生的增 13%、10%、9%、6%、5%、3%、
值额 1%
消费税
营业税
城市维护建设税 应纳流转税税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
教育费附加 应纳流转税税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税税额 2%
土地增值税 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和 实行四级超率累进税率
其他附着物产权产生的增值额：对预售房 （30%-60%）计缴；预缴率适
款根据房地产所在地规定的预缴率预缴 用房地产所在地具体规定
房产税 房产计税余值或租金收入 房产计税余值的 1.2%或租金
收入的 12%
城镇土地使用税 实际占用土地面积 适用地区幅度差别定额税率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
南京星客公寓管理有限公司 20%
海南卓辰置业有限公司 20%
苏州枫庭酒店管理有限公司 20%
江苏星连家电子商务有限公司 20%
南京汇安家置业有限责任公司 20%
南京世豪物业管理有限公司 20%
南京星连家教育科技有限公司 20%
南京星鲜购电子商务有限公司 20%
南京星叶汇物业服务有限公司 20%
南京星叶连家商贸有限公司 20%
南京星连家装饰有限责任公司 20%
南京市栖霞区东方天郡幼儿园 0%
除上述以外的其他纳税主体 25%
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
（1）增值税
根据财政部税务总局《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》 （财
政部 税务总局公告 2023 年第 19 号）规定：一、对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小
规模纳税人，免征增值税；二、增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收
率征收增值税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，减按 1%预征率预缴增值税；该公告执行至 2027
年 12 月 31 日。
（2）企业所得税
根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》 （财
政部税务总局公告 2023 年第 12 号）的有关规定，企业所得税享受小微企业税收优惠政策，即对
小型微利企业年应纳税所得额，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税，延续
执行至 2027 年 12 月 31 日。
（3）其他税种
根据财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》
（财政部税务总局公告 2023 年第 12 号）的有关规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，
对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维
护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附
加、地方教育附加。
根据《关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的公告》（财政部 税务总局
退役军人事务部公告 2023 年第 14 号）规定， 自 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，企业
招用自主就业退役士兵，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动
合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设
税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年 6000 元，最高可上浮
依据《关于进一步支持重点群体创业就业有关税收政策的公告》（财政部 税务总局人力资源
社会保障部 农业农村部公告 2023 年第 15 号）规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，
企业招用脱贫人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就
业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订 1 年以上期
限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际
招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税
优惠。定额标准为每人每年 6000 元，最高可上浮 30%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本
地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的计
税依据是享受本项税收优惠政策前的增值税应纳税额。
按上述标准计算的税收扣减额应在企业当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费
附加、地方教育附加和企业所得税税额中扣减，当年扣减不完的，不得结转下年使用。
根据财政部、国家税务总局《关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知》
（财税[2009]70 号）规定，对企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础
上，可以在计算应纳税所得额时按照支付给残疾职工工资的 100%加计扣除。
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 131,827.77 132,417.19
银行存款 845,309,038.44 1,357,277,451.12
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
其他货币资金 19,344,110.67 1,590,366.06
合计 864,784,976.88 1,359,000,234.37
其中：存放在境外的款项总额 - -
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当 58,325,227.80 54,000,160.00
期损益的金融资产
其中：
权益工具投资 58,325,227.80 54,000,160.00
合计 58,325,227.80 54,000,160.00
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 - 77,700.00
商业承兑票据 - -
合计 - 77,700.00
(2) 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(6) 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 21,484,143.58 29,227,928.13
(2) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项 331,660.96 1.54 331,660.96 100.00 - 331,660.96 1.13 331,660.96 100.00 -
计提坏
账准备
按组合 21,152,482.62 98.46 1,185,024.01 5.60 19,967,458.61 28,896,267.17 98.87 1,733,876.15 6.00 27,162,391.02
计提坏
账准备
其中：
账龄组 19,240,323.18 89.56 1,183,472.94 6.15 18,056,850.24 28,326,618.40 96.92 1,733,696.15 6.12 26,592,922.25
合
关联方 361,087.50 1.68 - - 361,087.50 389,648.77 1.33 - - 389,648.77
组合
低信用 1,551,071.94 7.22 1,551.07 0.10 1,549,520.87 180,000.00 0.62 180.00 0.10 179,820.00
风险组
合
合计 21,484,143.58 / 1,516,684.97 / 19,967,458.61 29,227,928.13 / 2,065,537.11 / 27,162,391.02
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
杨维强 331,660.96 331,660.96 100.00 预计无法收回
合计 331,660.96 331,660.96 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
账龄组合 19,240,323.18 1,183,472.94 6.15
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
关联方组合 361,087.50 - -
低信用风险组合 1,551,071.94 1,551.07 0.10
合计 21,152,482.62 1,185,024.01 5.60
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
按单项计提坏账准备 331,660.96 - - - - 331,660.96
按组合计提坏账准备 1,733,876.15 - 548,852.14 - - 1,185,024.01
合计 2,065,537.11 - 548,852.14 - - 1,516,684.97
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4) 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和
合同资 应收账款和合
应收账款期末 合同资产期末 坏账准备
单位名称 产期末 同资产期末
余额 余额合计数的 期末余额
余额 余额
比例（%）
周晴 940,000.00 - 940,000.00 0.96 56,400.00
龚学飞 797,000.00 - 797,000.00 0.81 47,820.00
王光杰 773,000.00 - 773,000.00 0.79 46,380.00
邵伟 709,000.00 - 709,000.00 0.72 42,540.00
无锡市新吴区人民政 684,192.95 - 684,192.95 0.70 41,051.58
府鸿山街道办事处
合计 3,903,192.95 - 3,903,192.95 3.98 234,191.58
其他说明：
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
建造合同形 76,816,738.44 866,363.37 75,950,375.07 136,327,082.02 686,452.48 135,640,629.54
成的已完工
未结算资产
合计 76,816,738.44 866,363.37 75,950,375.07 136,327,082.02 686,452.48 135,640,629.54
(2) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
建造合同形成的已完工未结算资产 -59,690,254.47 通过累计产值核算本期合同资产
合计 -59,690,254.47 /
(3) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提 - - - - - - - - - -
坏账准备
按组合计提 76,816,738.44 100.00 866,363.37 1.13 75,950,375.07 136,327,082.02 100.00 686,452.48 0.50 135,640,629.54
坏账准备
合计 76,816,738.44 100.00 866,363.37 1.13 75,950,375.07 136,327,082.02 100.00 686,452.48 0.50 135,640,629.54
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
账龄组合 8,543,747.97 821,323.54 9.61
低信用风险组合 45,039,827.82 45,039.83 0.10
关联方组合 23,233,162.65 - -
合计 76,816,738.44 866,363.37 1.13
按组合计提坏账准备的说明
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4) 本期合同资产计提坏账准备情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
项目 期初余额 收回或 转销/ 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
建造合同形成的 686,452.48 179,910.89 - - - 866,363.37
已完未结算资产
合计 686,452.48 179,910.89 - - - 866,363.37
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(5) 本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应收款项融资分类列示
□适用 √不适用
(2) 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
□适用 √不适用
(4) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(6) 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
(7) 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
(8) 其他说明：
□适用 √不适用
(1) 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 6,259,345.49 100.00 5,519,654.20 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
预付款项期末余额中一年以上的款项金额为 736,179.43 元，主要系预付工程款。
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占预付款项期末余
单位名称 期末余额
额合计数的比例(%)
南京港华燃气有限公司 2,340,035.49 37.78
南京闹海居业科技有限公司 587,661.00 9.39
国网江苏省电力有限公司南京供电分公司 576,242.62 9.21
江苏省电力公司无锡供电公司 539,807.69 8.62
南京水务集团有限公司 169,489.95 2.71
合计 4,213,236.75 67.31
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 149,364,946.01 264,801,788.84
合计 149,364,946.01 264,801,788.84
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1) 应收利息分类
□适用 √不适用
(2) 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(4) 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(6) 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
应收股利
(1) 应收股利
□适用 √不适用
(2) 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(4) 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(6) 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其他应收款
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 218,875,948.30 304,738,090.97
(2) 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 46,993,783.07 47,871,256.03
房产合作开发项目款 94,951,751.00 180,444,541.53
往来款 75,553,107.90 75,051,292.92
代扣代缴 581,669.07 877,300.92
其他 795,637.26 493,699.57
合计 218,875,948.30 304,738,090.97
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(3) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 29,574,700.16 - - 29,574,700.16
本期转回 - - - -
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
其他应收款 39,936,302.13 29,574,700.16 - - - 69,511,002.29
坏账准备
合计 39,936,302.13 29,574,700.16 - - - 69,511,002.29
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 款项的性质 账龄
期末余额
数的比例(%)
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
深圳市卓越商业 94,951,751.00 43.38 房产合作开发 4-5 年 47,475,875.50
管理有限公司 项目款
江苏汇金控股集 27,779,396.00 12.69 往来款 5 年以上 5,555,879.20
团有限公司
南京市栖霞区住 2,396,624.72 7.66 押金及保证金 2-3 年 3,114,537.93
房和建设局 9,969,285.02 3-4 年
南京市雨花台区 9,552,571.02 4.36 押金及保证金 5 年以上 1,910,514.20
住房和建设局
无锡市新吴区住 2,798,550.30 1.28 往来款 1 年以内 167,913.02
房和城乡建设局
合计 151,853,270.34 69.38 / / 58,224,719.85
(7) 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/合
项目
账面余额 同履约成本减值 账面价值 账面余额 同履约成本减值 账面价值
准备 准备
原材料 206,712.05 - 206,712.05 267,068.10 - 267,068.10
库存商品 48,510.41 - 48,510.41 46,605.36 - 46,605.36
开发成本 9,395,610,079.68 2,932,780,487.05 6,462,829,592.63 9,399,970,588.61 2,572,751,730.14 6,827,218,858.47
开发产品 5,929,970,538.12 1,012,804,121.51 4,917,166,416.61 6,434,270,385.77 919,407,256.35 5,514,863,129.42
合同履约成本 58,607,039.19 - 58,607,039.19 65,373,235.02 - 65,373,235.02
低值易耗品 16,703.88 - 16,703.88 7,649.96 - 7,649.96
合计 15,384,459,583.33 3,945,584,608.56 11,438,874,974.77 15,899,935,532.82 3,492,158,986.49 12,407,776,546.33
(2) 确认为存货的数据资源
□适用 √不适用
(3) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 2,572,751,730.14 360,028,756.91 - - - 2,932,780,487.05
开发产品 919,407,256.35 173,882,215.16 - 80,485,350.00 - 1,012,804,121.51
合计 3,492,158,986.49 533,910,972.07 - 80,485,350.00 - 3,945,584,608.56
(4) 存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(5) 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
一年内到期的债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴税金、待抵扣进项税 311,586,525.62 321,530,640.10
销售佣金、服务费及其他 13,145,932.65 21,633,996.55
合计 324,732,458.27 343,164,636.65
补偿性资产相关信息
□适用 √不适用
(1) 债权投资情况
□适用 √不适用
(2) 期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3) 减值准备计提情况
□适用 √不适用
(4) 本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
(1) 其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2) 期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(3) 减值准备计提情况
□适用 √不适用
(4) 本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(3) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(4) 本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
宣告发
期初 其他 计提 期末 准备
被投资单位 权益法下确认的 其他综合收 放现金 其
余额（账面价值） 追加投资 减少投资 权益 减值 余额（账面价值） 期末
投资损益 益调整 股利或 他
变动 准备 余额
利润
一、合营企业
苏州立泰公司 22,426,501.73 - - 4,216.52 - - - - - 22,430,718.25 -
苏州业方公司 13,033,090.68 - - -5,955.85 - - - - - 13,027,134.83 -
小计 35,459,592.41 - - -1,739.33 - - - - - 35,457,853.08 -
二、联营企业
上海嘉实 1,194,850.25 - - -251,814.71 - - - - - 943,035.54 -
栖园幼儿园 463,913.27 - - -3,840.82 - - - - - 460,072.45 -
棕榈股份 41,222,445.19 - - -25,778,744.54 494,658.36 - - - - 15,938,359.01 -
南京星发公司 235,791,765.31 - - -1,063,245.44 - - - - - 234,728,519.87 -
南京星城公司 34,316,810.54 - 34,316,810.54 - - - - - - - -
南京艾佳公司 - 275,465.52 - -275,465.52 - - - - - - -
小计 312,989,784.56 275,465.52 34,316,810.54 -27,373,111.03 494,658.36 - - - - 252,069,986.87 -
合计 348,449,376.97 275,465.52 34,316,810.54 -27,374,850.36 494,658.36 - - - - 287,527,839.95 -
(2) 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
(1) 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 本期 累计计 指定为以公
确认 入其他 允价值计量
期初 本期计入其 本期计入其他 期末 累计计入其他综
项目 追加 其 的股 综合收 且其变动计
余额 减少投资 他综合收益 综合收益的损 余额 合收益的损失
投资 他 利收 益的利 入其他综合
的利得 失
入 得 收益的原因
河北银行股份有限 600,753,446.39 - - - 42,413,894.11 - 558,339,552.28 - - 122,241,009.66 不以出售为
公司 目的
上海中城联盟投资 5,725,431.68 - - - - - 5,725,431.68 - - 31,054,568.32 不以出售为
管理股份有限公司 目的
上海袁杨置星投资 - - - - - - - - - 1,050,000.00 不以出售为
中心（有限合伙） 目的
南京晨骐股权投资 21,537,336.44 - 1,000,000.00 803,486.27 - - 21,340,822.71 - - 17,913,739.79 不以出售为
中心（有限合伙） 目的
合计 628,016,214.51 - 1,000,000.00 803,486.27 42,413,894.11 - 585,405,806.67 - - 172,259,317.77 /
(2) 本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
投资性房地产计量模式
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
（1）外购 - -
（2）存货\固定资产\在建工程转入 13,824,588.20 13,824,588.20
（3）企业合并增加 - -
（1）处置 6,346,196.32 6,346,196.32
（2）其他转出 - -
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 19,532,141.88 19,532,141.88
（1）处置 2,962,971.76 2,962,971.76
（2）其他转出 - -
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
（2）其他转出
四、账面价值
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
(3) 采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 44,181,170.91 53,200,457.60
固定资产清理 - -
合计 44,181,170.91 53,200,457.60
固定资产
(1) 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 电子、其他设备 固定资产装修 合计
一、账面原值：
（1）购置 - - 4,513.27 69,859.37 - 74,372.64
（2）在建工程转入 - - - - - -
（3）企业合并增加 - - - - - -
（1）处置或报废 5,573,722.30 - - 37,825.00 - 5,611,547.30
二、累计折旧
（1）计提 3,394,284.66 6,290.77 125,954.44 154,640.80 - 3,681,170.67
（1）处置或报废 176,486.40 - - 22,572.24 - 199,058.64
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
四、账面价值
(2) 暂时闲置的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
房屋建筑物 154,502,625.88 120,811,867.72 - 33,690,758.16
(3) 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(4) 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
(5) 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
项目列示
□适用 √不适用
在建工程
(1) 在建工程情况
□适用 √不适用
(2) 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3) 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4) 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
(1) 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2) 采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3) 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋建筑物 合计
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
一、账面原值
二、累计折旧
(1)计提 4,284,342.08 4,284,342.08
(1)处置 - -
三、减值准备
(1)计提
(1)处置
四、账面价值
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(1) 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
(1)购置 557,522.13 557,522.13
(2)内部研发 - -
(3)企业合并增加 - -
(1)处置 - -
二、累计摊销
（1）计提 240,067.74 240,067.74
(1)处置 - -
三、减值准备
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
（1）计提
(1)处置
四、账面价值
(2) 确认为无形资产的数据资源
□适用 √不适用
(3) 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(4) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2) 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3) 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4) 可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
(5) 业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他减
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
少金额
装修费 5,458,251.09 150,198.11 1,890,935.62 - 3,717,513.58
商业保险费 123,162.53 - 29,559.02 - 93,603.51
小区长期维护费用 28,502.32 - 12,215.28 - 16,287.04
合计 5,609,915.94 150,198.11 1,932,709.92 - 3,827,404.13
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
内部交易未实现利润 78,220,914.44 19,555,228.61 68,037,768.56 17,009,442.14
坏账准备 37,717,725.99 9,429,431.50 38,435,011.82 9,545,584.65
存货跌价 1,648,894,642.13 412,223,660.53 1,648,894,642.12 412,223,660.53
合同资产减值准备 686,452.48 171,613.12 686,452.48 171,613.12
贷款损失准备 12,278,474.88 3,069,618.72 12,297,674.88 3,074,418.72
长期股权投资减值 - - 25,496,700.00 6,374,175.00
交易性金融资产公允 - - 2,617,998.44 654,499.61
价值变动影响
公允价值变动（其他 131,638,635.69 32,909,658.92 130,648,909.93 32,662,227.48
权益工具投资）
工薪项目 - - 492,000.00 123,000.00
预估成本 278,382,674.08 69,595,668.52 278,382,674.02 69,595,668.53
预提土地增值税 968,360,144.34 242,090,036.09 942,759,097.85 235,689,774.47
预提利息 3,886,136.48 971,534.12 3,886,136.46 971,534.12
预提费用 18,109,752.80 4,527,438.20 11,249,711.77 2,812,427.95
预收款项 84,499,150.80 21,124,787.70 74,073,157.37 18,518,289.35
未抵扣亏损 365,029,519.60 91,257,379.90 360,055,678.34 89,689,892.09
租赁负债 38,582,059.16 9,645,514.79 38,119,796.38 9,529,949.10
合计 3,666,286,282.87 916,571,570.72 3,636,133,410.42 908,646,156.86
(2) 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
销售佣金及服务费 2,325,790.52 581,447.63 4,653,989.96 1,163,497.49
受让股权支付对价收益 3,695,194.24 923,798.56 3,695,194.22 923,798.56
使用权资产 37,608,041.75 9,402,010.44 37,130,964.93 9,282,741.23
交易性金融资产公允价 1,702,014.36 425,503.59 - -
值变动影响
合计 45,331,040.87 11,332,760.22 45,480,149.11 11,370,037.28
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税资产 抵销后递延所得税 递延所得税资产 抵销后递延所得税
和负债互抵金额 资产或负债余额 和负债互抵金额 资产或负债余额
递延所得税资产 9,397,916.56 907,173,654.16 9,282,741.23 899,363,415.63
递延所得税负债 9,397,916.56 1,934,843.66 9,282,741.23 2,087,296.05
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(4) 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 2,521,247,292.60 1,910,218,693.81
可抵扣亏损 509,320,606.88 335,149,108.52
合计 3,030,567,899.48 2,245,367,802.33
(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
合计 509,320,606.88 335,149,108.52
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付购建长期 - - - 398,230.09 - 398,230.09
资产款项
合计 - - - 398,230.09 - 398,230.09
补偿性资产相关信息
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
项目 受限 受限
账面余额 账面价值 受限情况 账面余额 账面价值 受限情况
类型 类型
货币资金 54,685,617.39 54,685,617.39 冻结 司法冻结银 26,683,536.93 26,683,536.93 冻结 司法冻结银
行存款、贷 行存款、贷
款保证金 款保证金
存货 1,150,808,654.02 923,902,228.68 抵押 借款抵押 711,742,196.10 494,317,903.19 抵押 借款抵押
投资性房 325,648,292.07 160,253,125.08 抵押 借款抵押 320,836,021.87 163,155,955.75 抵押 借款抵押
地产
合计 1,531,142,563.48 1,138,840,971.15 / / 1,059,261,754.90 684,157,395.87 / /
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 15,012,500.00 15,013,750.00
合计 15,012,500.00 15,013,750.00
(2) 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付货款 898,220,267.52 1,214,023,851.77
合计 898,220,267.52 1,214,023,851.77
(2) 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
□适用 √不适用
(1) 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 12,969,202.71 6,188,861.73
合计 12,969,202.71 6,188,861.73
(2) 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
幸福城 467,580,581.77 467,580,581.77
南京燕尚玥府 166,472,666.05 134,493,399.08
南京栖樾府 81,225,910.09 106,208,066.97
南京栖悦湾 45,880,724.35 4,274,774.31
南京云汇府 36,663,470.64 55,594,459.63
百水芊城二期 27,902,275.50 30,184,826.75
无锡天樾雅苑 19,524,463.14 3,727,020.18
南京星叶欢乐花园 16,327,430.65 1,449,541.28
南京翰锦院 10,284,699.18 321,100.93
南京瑜憬湾花园 8,922,390.48 7,051,304.76
南京半山玥府 8,876,000.92 216,544,923.85
百水芊城一期 8,144,270.17 8,144,270.17
天泓山庄 7,933,333.33 3,733,333.33
预收装修款 6,134,020.18 5,093,555.96
预收物业费 17,699,047.61 49,944,593.98
其他项目 17,065,096.00 26,981,866.64
合计 946,636,380.06 1,121,327,619.59
(2) 账龄超过 1 年的重要合同负债
□适用 √不适用
(3) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
南京半山玥府 -207,668,922.93 项目完工交付
南京栖悦湾 41,605,950.04 新增预售增加
预收物业费 -32,245,546.37 预收物业费结转收入
南京燕尚玥府 31,979,266.97 新增预售增加
南京栖樾府 -24,982,156.88 项目完工交付
南京云汇府 -18,930,988.99 项目完工交付
无锡天樾雅苑 15,797,442.96 新增预售增加
合计 -194,444,955.20 /
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
一、短期薪酬 25,106,900.44 82,986,215.89 84,561,319.50 23,531,796.83
二、离职后福利-设定提 - 11,711,265.12 11,711,265.12 -
存计划
三、辞退福利 - 88,376.04 88,376.04 -
四、一年内到期的其他 - - - -
福利
合计 25,106,900.44 94,785,857.05 96,360,960.66 23,531,796.83
(2) 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴 24,348,565.17 73,904,930.25 75,681,857.19 22,571,638.23
和补贴
二、职工福利费 - 3,084,832.79 3,084,832.79 -
三、社会保险费 - 1,736,357.63 1,736,357.63 -
其中：医疗保险费 - 1,469,065.77 1,469,065.77 -
工伤保险费 - 95,404.33 95,404.33 -
生育保险费 - 171,887.53 171,887.53 -
四、住房公积金 - 3,098,370.52 3,098,370.52 -
五、工会经费和职工教 758,335.27 1,161,724.7 959,901.37 960,158.60
育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 25,106,900.44 82,986,215.89 84,561,319.50 23,531,796.83
(3) 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 - 11,711,265.12 11,711,265.12 -
其他说明：
√适用 □不适用
根据《企业年金试行办法》规定，企业年金所需费用由企业和职工个人共同缴纳。企业缴费
的列支渠道按国家有关规定执行，职工个人缴费可以由企业从职工个人工资中代扣。企业缴费每
年不超过本企业上年度职工工资总额的 1/12。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 1,153,984.36 788,703.29
企业所得税 44,201,972.75 123,559,536.41
个人所得税 101,115.07 93,917.34
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
城市维护建设税 5,713,645.03 4,319,357.31
教育费附加 4,081,027.47 3,084,926.80
房产税 2,240,284.91 1,532,540.11
印花税 160,465.92 210,371.21
土地增值税 3,202,693.50 85,886,920.88
土地使用税 565,363.83 584,568.07
其他税金 98,923.42 94,545.48
合计 61,519,476.26 220,155,386.90
(1) 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - -
应付股利 - -
其他应付款 2,125,895,215.39 2,037,630,608.30
合计 2,125,895,215.39 2,037,630,608.30
(2) 应付利息
□适用 √不适用
(3) 应付股利
□适用 √不适用
(4) 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 909,872,605.67 843,027,083.96
押金及保证金 14,734,082.97 15,696,037.15
预提费用及土增税 997,867,278.54 987,691,523.75
代建款及利息 147,223,793.77 147,223,793.77
代收代付款项 56,197,454.44 43,992,169.67
合计 2,125,895,215.39 2,037,630,608.30
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预提土地增值税 879,774,075.15 预提土地增值税
南京迅燕建设有限公司 494,212,887.40 房地产合作开发项目款及利息
南京星发房地产开发有限公司 272,328,052.18 房地产合作开发项目款
南京安居建设集团有限责任公司 147,223,793.77 代建款及利息
合计 1,793,538,808.50 /
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 2,189,202,708.34 2,516,818,353.59
一年内到期的应付债券 - -
一年内到期的长期应付款 - -
一年内到期的租赁负债 10,807,440.80 5,527,009.53
合计 2,200,010,149.14 2,522,345,363.12
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 100,676,049.50 145,180,747.26
合计 100,676,049.50 145,180,747.26
(1) 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 3,128,500,000.00 4,046,000,000.00
信用借款 474,000,000.00 -
抵押担保借款 773,500,000.00 419,000,000.00
合计 4,376,000,000.00 4,465,000,000.00
其他说明
□适用 √不适用
(1) 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债券面值 3,690,000,000.00 3,690,000,000.00
利息调整 46,168,875.65 32,442,657.40
合计 3,736,168,875.65 3,722,442,657.40
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(2) 应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
票面
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 本期 期末 是否
利率 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 利息 偿还 余额 违约
（%）
设 MTN001
设 MTN002
设 MTN001
合计 / / / 3,663,627,339.62 3,722,442,657.40 - 50,689,917.82 4,676,300.43 41,640,000.00 3,736,168,875.65 /
(3) 可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
(4) 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 38,754,142.93 38,119,796.39
减：一年内到期的租赁负债 -10,807,440.80 -5,527,009.53
合计 27,946,702.13 32,592,786.86
项目列示
□适用 √不适用
长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
递延收益情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销汇兑收益 3,462,300.00 3,462,300.00
合计 3,462,300.00 3,462,300.00
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,050,000,000.00 - - - - - 1,050,000,000.00
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,005,922,714.95 - - 1,005,922,714.95
其他资本公积 62,078,093.39 - - 62,078,093.39
合计 1,068,000,808.34 - - 1,068,000,808.34
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
减：前期 税后
期计入
期初 计入其他 减：所 归属 期末
项目 本期所得税前发 其他综 税后归属于母公
余额 综合收益 得税 于少 余额
生额 合收益 司
当期转入 费用 数股
当期转
留存收益 东
入损益
一、不能重分类进损 -97,986,682.46 -41,811,279.41 - - - -41,811,279.41 - -139,797,961.87
益的其他综合收益
其他权益工具投资 -97,986,682.46 -41,811,279.41 - - - -41,811,279.41 - -139,797,961.87
公允价值变动
二、将重分类进损益 -215,686.17 494,658.36 - - - 494,658.36 - 278,972.19
的其他综合收益
其中：权益法下可转 -215,686.17 494,658.36 - - - 494,658.36 - 278,972.19
损益的其他综合收益
其他综合收益合计 -98,202,368.63 -41,316,621.05 - - - -41,316,621.05 - -139,518,989.68
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 398,188,915.21 - - 398,188,915.21
其他 17,247,691.11 - - 17,247,691.11
合计 415,436,606.32 - - 415,436,606.32
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
调整前上期末未分配利润 -1,054,134,894.74 790,737,834.48
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） - -
调整后期初未分配利润 -1,054,134,894.74 790,737,834.48
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -627,423,052.18 -1,844,872,729.22
减：提取法定盈余公积 - -
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 - -
转作股本的普通股股利 - -
期末未分配利润 -1,681,557,946.92 -1,054,134,894.74
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 741,687,246.62 649,736,893.48 3,700,273,682.85 3,074,464,230.70
其他业务 38,896,130.67 27,979,074.24 143,221,815.34 85,833,260.98
合计 780,583,377.29 677,715,967.72 3,843,495,498.19 3,160,297,491.68
(2) 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合计
合同分类
营业收入 营业成本
业务分类
房地产开发 624,808,038.20 544,883,854.05
物业经营管理 106,438,421.14 98,299,673.36
建筑服务收入 10,440,787.28 6,553,366.07
处置投资性房地产收入 6,472,032.18 3,383,224.56
其他 32,424,098.49 24,595,849.68
合计 780,583,377.29 677,715,967.72
其他说明
□适用 √不适用
(3) 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4) 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5) 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 - 6,226.35
城市维护建设税 2,825,376.48 6,335,019.12
教育费附加 2,011,301.36 4,524,838.16
房产税 4,141,615.25 3,884,819.60
土地使用税 1,143,588.11 1,238,124.19
印花税 377,307.49 689,628.98
土地增值税 25,490,493.89 138,212,492.99
其他 194,798.63 631,837.98
合计 36,184,481.21 155,522,987.37
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 2,035,380.80 2,860,022.73
办公经费 3,596,606.35 4,698,993.62
广告宣传推广费 5,365,691.57 2,653,424.05
销售服务代理费 11,013,211.80 36,725,754.08
其他 33,295.16 1,871.31
合计 22,044,185.68 46,940,065.79
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 30,237,884.53 25,275,274.68
办公经费 6,097,609.05 4,872,699.84
中介机构咨询费 4,648,744.80 4,517,982.47
折旧及摊销 7,875,863.42 7,802,546.60
其他 507,146.41 409,013.12
合计 49,367,248.21 42,877,516.71
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 192,039,046.85 215,127,549.03
减：利息资本化 -74,220,549.44 -173,069,027.42
减：利息收入 -1,527,912.48 -2,949,570.88
手续费支出 94,241.62 108,671.24
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
融资费用 7,700,000.00 5,226,415.09
合计 124,084,826.55 44,444,037.06
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
其他政府补助 191,258.99 207,034.58
个税手续费返还 40,245.62 54,449.47
重点群体减免增值税优惠 - 5,122.83
债务重组收益 476,489.96 -28,916.69
合计 707,994.57 237,690.19
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -27,374,850.36 -28,818,850.54
处置长期股权投资产生的投资收益 186,489.46 27,225.47
处置交易性金融资产取得的投资收益 71,114.32 228,972.83
合计 -27,117,246.58 -28,562,652.24
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 4,320,012.80 4,050,012.00
合计 4,320,012.80 4,050,012.00
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 548,852.14 273,334.16
其他应收款坏账损失 -29,574,700.15 -1,742,975.79
贷款损失准备金 -130,000.00 636,800.00
发放贷款及垫款应计利息 1,076.67 1,244.17
合计 -29,154,771.34 -831,597.46
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失 -179,910.89 31,328.14
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
二、存货跌价损失及合同履约成本减 -533,910,972.07 -205,833,675.48
值损失
合计 -534,090,882.96 -205,802,347.34
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 -507,414.80 -18,004.00
合计 -507,414.80 -18,004.00
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
罚没及违约金收入 152,111.26 841,787.19 152,111.26
其他 265,323.56 208,300.18 265,323.56
合计 417,434.82 1,050,087.37 417,434.82
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
对外捐赠 1,000.00 - 1,000.00
赔偿金、违约金、滞纳金 722,171.74 593,078.37 722,171.74
其他 11,230.72 91,539.24 11,230.72
合计 734,402.46 684,617.61 734,402.46
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 6,508,153.02 88,465,624.33
递延所得税费用 -8,163,562.48 -8,460,971.74
合计 -1,655,409.46 80,004,652.59
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -714,014,664.52
按法定/适用税率计算的所得税费用 -178,503,666.13
子公司适用不同税率的影响 87,744.67
调整以前期间所得税的影响 -25,378,629.05
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
非应税收入的影响 -
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -658,617.41
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -29,736.10
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 202,827,494.59
所得税费用 -1,655,409.46
√适用 □不适用
详见“57、其他综合收益”。
(1) 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到的利息收入 1,447,119.15 2,949,021.97
收到的政府补助 - 226,334.58
收到往来款项、代收代付款、押金等 3,722,990.15 37,503,008.18
收回有限制现金（保证金等） 2,097,356.20 1,786,368.50
其他 750,114.38 4,075,770.39
合计 8,017,579.88 46,540,503.62
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付的各项费用 46,649,639.34 82,964,860.00
支付往来款、保证金、代收代付款项等 6,608,406.23 4,623,451.43
合计 53,258,045.57 87,588,311.43
(2) 与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
赎回理财产品收到的本金 109,828,000.00 134,860,000.00
收回南京星城公司投资款 34,503,300.00 -
取得投资收益收到的现金 71,114.32 228,972.83
处置投资性房地产 9,141,157.52 120,390,921.94
合计 153,543,571.84 255,479,894.77
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
购买理财产品支付的本金 109,828,000.00 134,860,000.00
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
合计 109,828,000.00 134,860,000.00
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(3) 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
资金拆入款项 207,321,990.53 53,600,000.00
合计 207,321,990.53 53,600,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
偿还资金拆入款项 46,807,489.93 10,350,585.82
租赁负债支付款项 157,714.28 10,986,574.68
融资顾问费 3,600,000.01 7,600,000.00
合计 50,565,204.22 28,937,160.50
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款 15,013,750.00 26,250.00 15,000.00 12,500.00 15,012,500.00
其他应付款 2,037,630,608.30 121,829,200.00 9,221,521.71 39,699,604.22 3,086,510.40 2,125,895,215.39
长期借款（含 6,981,818,353.59 - 8,413,955.57 401,392,733.33 23,636,867.59
一年内到期
的长期借款）
应付债券（含 3,722,442,657.40 - 55,366,218.25 41,640,000.00 - 3,736,168,875.65
一年内到期
的应付债券）
租赁负债（含 38,119,796.39 - 883,196.37 165,600.00 83,249.83 38,754,142.93
一年内到期
的租赁负债）
合计 12,795,025,165.68 121,829,200.00 73,911,141.90 482,912,937.55 26,819,127.82 12,481,033,442.21
(4) 以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5) 不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财
务影响
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -712,359,255.06 83,095,669.73
加：资产减值准备 534,090,882.96 205,802,347.34
信用减值损失 29,154,771.34 831,597.46
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产 3,681,170.67 3,668,329.56
折旧
使用权资产摊销 4,284,342.08 4,284,342.07
无形资产摊销 240,067.74 139,901.28
长期待摊费用摊销 1,932,709.92 1,925,241.06
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 507,414.80 18,004.00
（收益以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列） - -
公允价值变动损失（收益以“-”号填列） -4,320,012.80 -4,050,012.00
财务费用（收益以“-”号填列） 117,818,497.40 42,058,521.61
投资损失（收益以“-”号填列） 27,117,246.58 28,562,652.24
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） -8,352,921.07 -5,059,060.97
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） 189,358.60 -3,401,910.77
存货的减少（增加以“-”号填列） 560,488,118.45 2,610,399,250.24
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 140,715,738.26 75,308,762.14
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） -862,893,610.91 -2,887,580,332.50
其他 19,532,141.88 20,760,500.17
经营活动产生的现金流量净额 -148,173,339.16 176,763,802.66
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 810,099,359.49 1,492,173,890.17
减：现金的期初余额 1,332,316,697.44 1,686,660,119.83
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -522,217,337.95 -194,486,229.66
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
一、现金 810,099,359.49 1,332,316,697.44
其中：库存现金 131,827.77 132,417.19
可随时用于支付的银行存款 808,376,521.05 1,330,594,014.19
可随时用于支付的其他货币资金 1,591,010.67 1,590,266.06
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 810,099,359.49 1,332,316,697.44
其中：母公司或集团内子公司使用受限制 111,312,180.27 241,302,228.60
的现金和现金等价物
(5) 使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 理由
房地产开发企业受 111,312,180.27 实行预售资金监管时，所有纳入监管范围的楼盘，须
监管的预售房款 在监管指定银行开立监管账户（即商品房预售监管账
户），签订银企监管协议，购房者的首付款或者全部
房款或者购房贷款将全部进入监管账户，受到政府机
构和指定银行的监督，该类资金系使用用途受限，因
此符合现金及等价物标准。
合计 111,312,180.27 /
(6) 不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 理由
银行存款 36,932,517.38 26,683,436.93 冻结资金
其他货币资金 17,753,100.00 100.00 冻结资金、保证金
合计 54,685,617.38 26,683,536.93 /
其他说明：
□适用 √不适用
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
(1) 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2) 货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币
缺乏可兑换性而面临的风险
□适用 √不适用
(3) 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(4) 境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况
□适用 √不适用
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额165,600.00(单位：元 币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 租赁收入
房屋车位租赁 17,967,867.36
其他租赁 2,000.00
合计 17,969,867.36
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
八、研发支出
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
九、合并范围的变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
十、在其他主体中的权益
(1) 企业集团的构成
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要 持股比例(%)
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
南京东方房地产开发有限公司 江苏南京 1,635.62 南京市栖霞区 房地产业 100 - 投资设立
无锡栖霞建设有限公司 江苏无锡 20,000.00 无锡蠡园开发区 房地产业 100 - 投资设立
南京栖霞建设仙林有限公司 江苏南京 100.00 南京市栖霞区 房地产业 51 - 投资设立
苏州栖霞建设有限责任公司 江苏苏州 800.00 苏州工业园区 房地产业 50 50 投资设立
无锡锡山栖霞建设有限公司 江苏无锡 50,000.00 无锡市锡山区 房地产业 100 - 投资设立
南京卓辰投资有限公司 江苏南京 10,000.00 南京市栖霞区 实业投资、商铺运营 100 - 投资设立
苏州卓辰置业有限公司 江苏苏州 30,000.00 苏州工业园区 房地产业 100 - 投资设立
南京迈燕房地产开发有限公司 江苏南京 5,000.00 南京市栖霞区 房地产业 100 - 投资设立
南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司 江苏南京 5,000.00 南京市栖霞区 其他 90 5 投资设立
海南卓辰置业有限公司 海南海口 500.00 海南省海口市 房地产业 100 - 投资设立
无锡卓辰置业有限公司 江苏无锡 20,000.00 无锡市湖滨路 房地产业 - 100 投资设立
南京栖霞建设物业服务股份有限公司 江苏南京 3,000.00 南京市栖霞区 服务业 70 - 非同一控制下企业合并
苏州枫庭酒店管理有限公司 江苏苏州 200.00 苏州工业园区 服务业 - 100 投资设立
江苏星连家电子商务有限公司 江苏南京 1,650.00 南京市栖霞区 电子商务业 - 70 投资设立
南京星客公寓管理有限公司 江苏南京 1,000.00 南京市栖霞区 服务业 100 - 投资设立
南京世豪物业管理有限公司 江苏南京 300.00 南京市鼓楼区 物业管理 - 70 非同一控制下企业合并
南京星叶连家商贸有限公司 江苏南京 25.00 南京市栖霞区 批发业 - 70 投资设立
南京星连家教育科技有限公司 江苏南京 150.00 南京市栖霞区 服务业 - 70 投资设立
南京星鲜购电子商务有限公司 江苏南京 65.00 南京市栖霞区 零售业 - 70 投资设立
南京星连家装饰有限责任公司 江苏南京 100.00 南京市栖霞区 建筑装饰、装修 - 49 投资设立
南京汇安家置业有限责任公司 江苏南京 5.00 南京市栖霞区 服务业 - 70 投资设立
南京星悦房地产开发有限公司 江苏南京 10,000.00 南京市秦淮区 房地产业 100 - 投资设立
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
无锡新硕置业有限公司 江苏无锡 10,000.00 无锡市新吴区 房地产业 - 100 投资设立
南京栖霞建设工程有限公司 江苏南京 10,000.00 南京市栖霞区 建筑业 55 - 投资设立
南京星汇房地产开发有限公司 江苏南京 10,000.00 南京市江北新区 房地产业 51 - 非同一控制下企业合并
苏州星州置业有限公司 江苏苏州 5,000.00 苏州市姑苏区 房地产业 - 100 投资设立
东方天郡幼儿园 江苏南京 100.00 南京市 非营利性民办学校 - 69.30 非同一控制下企业合并
南京星邺房地产开发有限公司 江苏南京 50,000.00 南京市 房地产业 100 - 投资设立
南京星燕房地产开发有限公司 江苏南京 56,025.05 南京市 房地产业 51.20 - 投资设立
南京星叶汇物业服务有限公司 江苏南京 100.00 南京市 服务业 70 投资设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
(1) 本公司直接持有栖霞物业公司 70%的股权，通过控股子公司-栖霞物业公司间接持有南京星连家装饰有限责任公司 70%的股权，故本公司间接持
有该公司 49%的股权。
(2) 本公司直接持有栖霞物业公司 70%的股权，通过控股子公司-栖霞物业公司间接持有东方天郡幼儿园 99%的股权，故本公司间接持有该公司 69.30%
的股权。
(3) 经栖政办文[2024]219 号办文单批准，南京迅燕建设有限公司向南京星燕房地产开发有限公司单方面增资 6,025.045469 万元，本公司放弃本次
增资认缴出资的优先权。根据江苏中企华中天资产评估有限公司出具的《南京迅燕建设有限公司拟对南京星燕房地产开发有限公司增资涉及的该公司股
东全部权益价值资产评估报告》（苏中资评报字（2025）第 2056 号），南京迅燕建设有限公司在南京星燕房地产开发有限公司的股东权益占比为 48.80%，
即取得公司 48.80%的股东权益，就资产收益、表决权、剩余财产分配权等公司法及公司章程规定的全部权益，享有 48.80%的份额；本公司在南京星燕房
地产开发有限公司的股东权益占比为 51.20%，取得公司 51.20%的股东权益，就资产收益、表决权、剩余财产分配权等公司法及公司章程规定的全部权益，
享有 51.20%的份额。
(2) 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期向少数股东宣告分派的
子公司名称 少数股东持股比例（%） 本期归属于少数股东的损益 期末少数股东权益余额
股利
南京仙林公司 49.00 130.73 784.00 326.56
汇锦小贷公司 5.00 1.99 - 347.15
栖霞物业公司 30.00 138.43 - 2,194.50
栖霞建工公司 45.00 -422.79 - 12,111.42
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
南京星汇公司 49.00 -1,291.96 - 6,546.87
南京星燕公司 48.80 -7,050.02 - -18,024.74
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
(3) 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名称 非流动 非流动
流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
资产 资产
南京仙林公司 1,795.92 426.06 2,221.98 1,547.12 8.40 1,555.52 2,021.68 471.44 2,493.12 480.18 13.28 493.46
汇锦小贷公司 2,961.56 3,993.62 6,955.18 12.16 - 12.16 4,398.37 2,515.13 6,913.50 10.25 - 10.25
栖霞物业公司 17,920.18 1,984.88 19,905.06 12,773.77 - 12,773.77 19,674.14 2,577.83 22,251.97 15,598.45 - 15,598.45
栖霞建工公司 137,487.08 4,219.78 141,706.86 89,251.15 25,541.44 114,792.59 173,155.94 4,226.32 177,382.26 121,130.03 28,398.44 149,528.47
南京星汇公司 33,237.49 6,493.72 39,731.21 27,158.27 26.63 27,184.90 40,714.90 6,493.67 47,208.57 31,998.97 26.63 32,025.60
南京星燕公司 266,940.04 - 266,940.04 213,275.94 90,600.00 303,875.94 264,334.63 - 264,334.63 168,723.80 118,100.00 286,823.80
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
南京仙林公司 1,124.32 266.80 266.80 1,651.57 1,686.45 531.67 531.67 1,146.42
汇锦小贷公司 95.79 39.77 39.77 -1,441.64 24.84 60.49 60.49 344.99
栖霞物业公司 12,162.76 477.78 477.78 -1,415.94 13,124.38 1,042.90 1,042.90 -105.41
栖霞建工公司 8,624.55 -939.53 -622.21 -13,158.89 59,447.70 10,948.75 10,948.75 -12,115.61
南京星汇公司 3,501.62 -2,636.65 -2,636.65 -1,181.43 5,742.16 125.07 125.07 -
南京星燕公司 - -14,446.77 -14,446.77 -10,456.65 - -9,674.84 -9,674.84 21,531.05
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(4) 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5) 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(1) 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业或联营 主要 或联营企业
注册地 业务性质
企业名称 经营地 直接 间接 投资的会计
处理方法
苏州立泰公司 苏州市 苏州市姑苏区 房地产开发业 - 20 权益法
苏州业方公司 苏州市 苏州市相城区 房地产开发业 - 20 权益法
上海嘉实装饰 上海市 上海市嘉定区 建筑装饰业 40 - 权益法
南京栖园幼儿园 南京市 南京市栖霞区 教育业 49 - 权益法
棕榈股份 广东省 郑州市郑东新区 土木工程建筑业 9.79 - 权益法
南京星发公司 南京市 南京市栖霞区 房地产开发业 49 - 权益法
南京艾佳公司 南京市 南京市栖霞区 零售业 - 50 权益法
(2) 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
苏州立泰公司 苏州业方公司 苏州立泰公司 苏州业方公司
流动资产 11,733.85 6,473.26 11,737.58 6,496.21
其中：现金和现金等价物 346.82 148.61 348.24 158.25
非流动资产 1,880.38 - 1,880.38
资产合计 11,733.85 8,353.64 11,737.58 8,376.59
流动负债 518.49 1,840.08 524.33 1,860.04
非流动负债 - -
负债合计 518.49 1,840.08 524.33 1,860.04
少数股东权益
归属于母公司股东权益 11,215.36 6,513.56 11,213.25 6,516.55
按持股比例计算的净资产份额 2,243.07 1,302.71 2,242.65 1,303.31
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润 -
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
--其他 -
对合营企业权益投资的账面价值 2,243.07 1,302.71 2,242.65 1,303.31
存在公开报价的合营企业权益投资
的公允价值
营业收入 11.01 0 11.01 44.04
财务费用 0.12 0.18 0.14 0.19
所得税费用
净利润 2.11 -2.98 1.7 -715.93
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 2.11 -2.98 1.7 -715.93
本年度收到的来自合营企业的股利
(3) 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
南京星发公司 棕榈股份 南京星发公司 棕榈股份
流动资产 66,936.02 1,050,280.24 67,832.88 1,108,496.85
非流动资产 2,153.18 647,715.24 2,152.59 644,671.81
资产合计 69,089.20 1,697,995.48 69,985.47 1,753,168.66
流动负债 8,441.68 1,623,549.90 9,120.96 1,646,614.64
非流动负债 12,000.00 40,152.37 12,000.00 46,345.13
负债合计 20,441.68 1,663,702.27 21,120.96 1,692,959.77
少数股东权益 18,019.27 18,118.50
归属于母公司股东权益 48,647.52 16,273.94 48,864.51 42,090.40
按持股比例计算的净资产份额 23,837.28 1,593.84 23,943.61 4,122.25
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润 -364.43 -364.43
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 23,472.85 1,593.84 23,579.18 4,122.24
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 111,165.20 162,470.72
净利润 -216.99 -26,420.75 -245.19 -27,569.83
终止经营的净利润
其他综合收益 505.07 155.84
综合收益总额 -216.99 -25,915.68 -245.19 -27,413.99
本年度收到的来自联营企业的股利
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(4) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5) 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6) 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7) 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8) 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
□适用 √不适用
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
在本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享有的权益本公司发起设立
的未纳入合并财务报表范围的结构化主体,主要包括本公司作为有限合伙人发起成立或投资的合
伙企业。在这些未纳入合并财务报表范围的结构化主体中，本公司享有的权益主要是通过委托普
通合伙人管理资产并收取投资收益。本公司对该类结构化主体不具有控制，因此未合并该类结构
化主体。
截至 2026 年 6 月 30 日，本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享有
的权益的账面价值列示如下：
单位：万元 币种：人民币
项目
账面价值 最大损失敞口 账面价值 最大损失敞口
其他权益工具投资
其中：上海袁杨置星投资中心（有 - - - -
限合伙）
南京晨骐股权投资中心（有限合伙） 2,134.08 2,134.08 2,153.73 2,153.73
合计 2,134.08 2,134.08 2,153.73 2,153.73
最大损失敞口基于与结构化主体的安排所面临的最大风险，即本公司投资额的账面价值。
□适用 √不适用
十一、政府补助
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与收益相关 287,094.24 226,334.58
合计 287,094.24 226,334.58
十二、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、市场风险和流动性风险。
本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收账款、应付账款等，各
项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险以及本公司为降低
这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构,制定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险,并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
金融工具的市场风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。
（1）汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公
司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险
不重大。
（2）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主
要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量
利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来
决定固定利率及浮动利率合同的相对比例,并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工
具组合。
在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降 100/50 个基点，
则对本公司的净利润影响如下：
对净利润的影响（万元）
利率变化
本期金额 上期金额
上升 100/50 个基点 -3,102.30/-1,551.15 -851.07/-425.54
下降 100/50 个基点 3,102.30/1,551.15 851.07/425.54
注：本期金额=期末以浮动利率计算的银行借款人民币余额*上升或下降 1%/0.5%
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
管理层认为 100/50 个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。
（3）其他价格风险
本公司管理层认为与金融资产、金融负债相关的价格风险对本公司无重大影响。
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司信
用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行,本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司按照客户管理信用风险集中度，设定相关政策以控制信用风险敞口。
本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素
诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司会定期对债
务人信用记录进行监控,对于信用记录不良的债务人,本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消
信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。由于本公司的应收款项客户广泛
分散于不同的地区和行业中，因此在本公司不存在重大信用风险集中。
本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。本公司所承但的最大信用风险
敞口为资产负债表中各项金融资产的账面价值。
（1）信用风险显著增加的判断依据
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在
确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即
可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以
及前瞻性信息。当满足以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为信用风险已显著增加:
（2）已发生信用减值的依据
本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素:
会做出的让步。
金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
（3）预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值,本公司对不同的资产分别以 12 个
月或整个存续期的预期信用损失计量损失准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违
约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据的定量分析及前瞻性信息，
建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。相关定义如下: 1）违约概率是指债务人在
未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。
应被偿付的金额。3）违约损失率是指本公司对违约敞口发生损失程度作出的预期。根据交易
对手的类型、追索的方式和优先级,以及担保物或其他信用支持的可获得性不同,违约损失率也有
所不同。本公司通过预计未来各月份中单个敞口或资产组合的违约概率、违约损失率和违约风险
敞口，来确定预期信用损失。本报告期内，预期信用损失估计技术或关键假设未发生重大变化。
（4）预期信用损失模型中包括的前瞻性信息
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过历史数据分
析，识别出影响各资产组合的信用风险及预期信用损失的相关信息，如 GDP 增速等宏观经济状况，
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
所处行业周期阶段等行业发展状况等。本公司在考虑公司未来销售策略或信用政策的变化的基础
上来预测这些信息对违约概率和违约损失率的影响。
流动风险,是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有
价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的
资金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下：
单位：人民币万元
项目
短期借款 1,501.25 - - - 1,501.25
应付账款 89,822.03 - - - 89,822.03
其他应付款 212,589.52 - - - 212,589.52
一年内到期的非流动负债 219,966.61 - - - 219,966.61
租赁负债 - 1,046.34 1,046.34 523.17 2,615.85
长期借款 19,241.87 368,502.98 47,687.60 7,630.96 443,063.40
应付债券 10,222.00 245,222.00 137,223.00 - 392,667.00
合计 553,343.28 614,771.32 185,956.94 8,154.13 1,362,225.66
（续）
项目
短期借款 1,501.38 - - - 1,501.38
应付账款 121,402.39 - - - 121,402.39
其他应付款 203,763.06 - - - 203,763.06
一年内到期的非流动负债 252,728.18 - - - 252,728.18
租赁负债 - 1,046.34 1,046.34 1,046.34 3,139.02
长期借款 18,759.62 184,362.14 269,892.72 7,641.02 480,655.50
应付债券 10,222.00 209,222.00 71,214.00 107,120.00 397,778.00
合计 608,376.63 394,630.48 342,153.06 115,807.36 1,460,967.53
注：上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账
面金额有所不同。
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公
司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。本公
司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2026 年 6 月 30 日，本
公司的资产负债率为 95.11% （2025 年 12 月 31 日：91.15%）。
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
十三、公允价值的披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公 第三层次公允价
合计
价值计量 允价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 58,325,227.80 - - 58,325,227.80
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 58,325,227.80 - - 58,325,227.80
（3）衍生金融资产
计入当期损益的金融资产
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 - - 585,405,806.67 585,405,806.67
（四）投资性房地产
（五）生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 58,325,227.80 - 585,405,806.67 643,731,034.47
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
√适用 □不适用
对于公司持有的、存在活跃市场价格的华远地产（SH600743）股票，其公允价值按资产负债
表日收盘价格确定。
√适用 □不适用
公司按照第二层次公允价值计量的项目为银行理财产品。银行理财产品有明确的预期收益率，
公司根据合同约定的浮动收益率进行预测并确认公允价值变动金额。
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资（非上市公司股权投资），采用估值技术确定
其公允价值。主要依据资产负债表日被投资单位净资产*被投资单位所在行业市净率*折扣率*持股
比例确定。
性分析
□适用 √不适用
策
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、
短期借款、应付账款、其他应付款等。本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价
值与公允价值相差很小。
□适用 √不适用
十四、关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
南京栖霞建设集团 南京市栖霞区仙林 房地产业 20,000.00 34.37 34.37
有限公司 大道 99 号 8 幢
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司由南京栖霞国资投资集团有限公司投资，南京栖霞国资投资集团有限公司为
国有企业，持有南京栖霞建设集团有限公司股权比例为 48.35%，是本公司的第一大股东。南京栖
霞国资投资集团有限公司直接持有本公司 0.38%的股权,通过本公司的母公司南京栖霞建设集团
有限公司间接持有本公司 34.37%的股权，合计持有本公司股权比例为 17.00%，表决权比例为
√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见“十、1、在子公司中的权益”。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
√适用 □不适用
本公司重要的合营和联营企业情况详见“十、3、在合营企业或联营企业中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
南京兴隆房地产开发有限公司 受本公司控股股东控制
南京栖霞建设集团科技发展有限公司 受本公司控股股东控制
南京星叶房地产营销有限公司 受本公司控股股东控制
南京东方建设监理有限公司 受本公司控股股东控制
南京栖霞建设集团建材实业有限公司 受本公司控股股东控制
南京星叶门窗有限公司 受本公司控股股东控制
南京星叶建材有限公司 受本公司控股股东控制
南京星叶酒店管理有限公司 受本公司控股股东控制
南京栖云置业顾问有限公司 受本公司控股股东控制
南京枫林置业有限公司 受本公司控股股东控制
深圳市卓越商业管理有限公司 本公司控股子公司股东
南京迅燕建设有限公司 本公司控股子公司股东
南京高科股份有限公司 本公司持股 5%以上股东
江苏成品家生活家居股份有限公司 受本公司控股股东控制
南京东方建设监理有限公司 受本公司控股股东控制
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
建材实业公司 材料采购 402,327.49 3,796,720.76
星叶门窗公司 门窗工程 3,744,644.52 10,623,562.28
星叶营销公司 销售代理服务 7,042,547.17
栖云置业公司 销售代理服务 1,485,148.51
科技发展公司 租赁费 10,610,692.18 10,986,574.68
成品家公司 材料采购 6,788,796.92 84,818.00
嘉实装饰公司 工程服务等 1,260,027.77
东方监理公司 监理费 1,100,000.00
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
栖霞集团公司 物业费等 93,872.60 285,127.74
兴隆公司 物业费等 36,995.20
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
星叶酒店公司 物业费等 35,622.45
南京艾佳公司 物业费等 8,000.00
南京星发公司 物业费等 3,189.53
成品家公司 物业费等 14,667.00
栖霞国资公司 物业费等 22,666.98 -
枫林置业公司 建筑施工服务 228,585,303.26
(2) 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
委托方/出包 受托方/承 受托/承包资 受托/承包 受托/承包 托管收益/承包 本期确认的托管
方名称 包方名称 产类型 起始日 终止日 收益定价依据 收益/承包收益
栖霞集团公司 本公司 其他资产托管 2021-07-01 2027-06-30 市场价 -
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
(3) 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
南京栖园幼儿园 房产 - 238,095.24
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
租赁资
出租方名称 承担的租赁负 承担的租赁负
产种类 支付的租金 支付的租金
债利息支出 债利息支出
科技发展公司 房产 157,714.29 780,093.34 10,986,574.68 974,391.43
(4) 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
科技发展公司 637,000,000.00 2022-06-27 2037-06-12 否
南京星发公司 58,800,000.00 2020-11-25 2027-08-09 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
栖霞集团公司 672,000,000.00 2020-06-01 2028-05-27 否
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
栖霞集团公司 93,000,000.00 2020-08-17 2028-05-27 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2021-03-25 2028-05-27 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2021-04-01 2028-05-27 否
栖霞集团公司 35,000,000.00 2021-04-01 2028-05-27 否
栖霞集团公司 500,000,000.00 2023-06-06 2028-06-06 否
栖霞集团公司 210,000,000.00 2023-06-06 2027-06-05 否
栖霞集团公司 180,000,000.00 2023-10-10 2026-09-20 否
栖霞集团公司 190,000,000.00 2022-05-13 2026-11-12 否
栖霞集团公司 35,000,000.00 2022-11-01 2027-04-30 否
栖霞集团公司 230,000,000.00 2023-06-06 2027-12-01 否
栖霞集团公司 183,000,000.00 2023-10-10 2028-04-07 否
栖霞集团公司 150,000,000.00 2023-02-06 2028-08-01 否
栖霞集团公司 162,000,000.00 2023-06-01 2028-12-01 否
栖霞集团公司、科技发展公司 90,000,000.00 2023-03-24 2027-04-30 否
栖霞集团公司、科技发展公司 240,000,000.00 2023-06-06 2028-05-30 否
栖霞集团公司 81,000,000.00 2024-01-01 2026-12-24 否
栖霞集团公司 40,185,000.00 2025-03-21 2028-03-21 否
栖霞集团公司 64,125,000.00 2025-03-26 2028-03-26 否
栖霞集团公司 23,940,000.00 2025-01-22 2028-01-22 否
栖霞集团公司 6,750,000.00 2025-08-07 2026-08-06 否
栖霞国资公司 160,000,000.00 2022-07-06 2027-07-06 否
栖霞国资公司 1,040,000,000.00 2024-02-05 2029-02-05 否
栖霞国资公司 300,000,000.00 2023-11-29 2028-11-29 否
(5) 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
南京星发公司 261,558,356.40 2021-6-1 前期公司分次向南京星
南京迅燕公司 151,780,000.00 2023-4-14 前期公司分次向南京迅
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
深圳卓越公司 94,951,751.00 2021-5-27 公司前期向深圳卓越公
款未约定还款期。
南京星城公司 67,200,000.00 2023-8-23 2025-12-31 公司向南京星城公司借
率按照 4.5%执行。本期
南京星城公司归还本公
司 本 金 60,000,000.00
元。截止期末本金及利
息全部归还完毕。
(6) 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7) 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 207.13 337.34
(8) 其他关联交易
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 栖霞集团公司 8,668.54 - 40,032.53 -
南京星发公司 1,742,672.33 13,047.10 367,589.24 11,435.35
兴隆公司 160,818.57 - 160,818.57 -
栖霞国资公司 2,010.00 120.60
预付账款 上海嘉实装饰 1,310,663.65 - - -
栖霞集团公司 9,818.59 -
成品家公司 373,374.00 - - -
其他应收 南京星发公司 400,000.00 400.00 400,000.00 400.00
款 棕榈股份 3,126.69 625.34
深圳卓越公司 94,951,751.00 47,475,875.50 94,951,751.00 18,990,350.20
南京星城公司 85,492,790.53 85,492.79
(2) 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 星叶门窗公司 4,641,439.45 11,548,557.90
建材实业公司 349,096.40 1,025,797.60
上海嘉实装饰 1,397,556.06 1,876,741.43
棕榈股份 5,431,561.53
卓越置业公司 404,905.85 -
南京艾佳公司 177,551.56 144,586.08
星叶营销公司 333,452.32 1,533,366.30
东方监理公司 100,000.00 2,398,510.62
栖云置业公司 592,129.25 592,129.25
成品家公司 3,441,421.71 7,933,615.11
其他应付款 苏州业方公司 20,000,000.00 20,000,000.00
苏州立泰公司 22,500,000.00 22,500,000.00
建材实业公司 720
南京星发公司 272,328,052.18 281,558,356.40
南京迅燕公司 574,741,607.94 474,160,186.23
南京艾佳公司 11,034.00 31,034.00
上海嘉实装饰 0.57 0.57
租赁负债 科技发展公司 27,946,702.13 38,119,796.39
一年内到期的非流动负债 科技发展公司 10,807,440.80 5,527,009.53
(3) 其他项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
合同资产 南京星发公司 45,039,827.82 45,039,827.82
枫林置业公司 23,233,162.65 83,233,162.65
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十五、股份支付
(1) 明细情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十六、承诺及或有事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况：
单位：人民币万元
抵押物 抵押物 担保借款
担保单位 抵押权人 抵押标的物 借款到期日
账面原值 账面价值 余额
苏州卓辰公司 中国银行股份有 东兴路 118 号星叶 32,564.83 16,025.31 11,800.00 2031-12-15
限公司苏州分行 广场 73 套商业用房
无锡新硕公司 浙商银行股份有 天樾雅苑 418 套房 62,929.06 45,649.76 31,500.00 2028-09-04
限公司无锡分行 屋
南京星邺公司 中国工商银行股 建邺区青莲街 55 号 25,744.95 25,744.95 15,000.00 2031-06-12
份有限公司南京 云汇府 19 套住宅及
城东支行 234 个车位
南京星燕公司 上海浦东发展银 燕尚玥府 7 幢 91 套 26,406.85 20,995.51 24,600.00 2028-05-04
行股份有限公司 住宅
南京城北支行
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司子公司-南京星汇公司存在若干未决诉讼，因南京星汇公司未按时足额支付销售佣金、
工程结算款，相关销售代理公司、供应商向法院提出诉讼请求，并申请财产保全措施，截至 2026
年 6 月 30 日南京星汇公司冻结银行存款金额为 887,884.04 元。
本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保,该住房抵押贷
款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截至 2026 年 6 月 30 日本公司及子
公司提供担保的按揭贷款总额为 8,825 万元。
单位：人民币万元
担保 被担保 担保借款
贷款金融机构 借款到期日
单位 单位 余额
本公司 苏州卓辰 中国银行股份有限公司苏州工业园区分行 11,800.00 2031-12-15
本公司 无锡新硕 浙商银行股份有限公司无锡分行 31,500.00 2028-09-04
本公司 栖霞建工 中国工商银行股份有限公司南京城东支行 9,900.00 2026-12-24
本公司 栖霞建工 上海浦东发展银行股份有限公司南京城北支行 4,911.50 2028-03-21
本公司 栖霞建工 上海浦东发展银行股份有限公司南京城北支行 7,837.50 2028-03-26
本公司 栖霞建工 上海浦东发展银行股份有限公司南京城北支行 2,926.00 2028-01-22
本公司 栖霞建工 江苏银行股份有限公司南京仙林支行 825.00 2026-08-06
本公司 南京星邺 中国银行股份有限公司南京浦云路支行 15,000.00 2027-06-16
本公司 南京星邺 中国工商银行股份有限公司南京城东支行 15,000.00 2031-06-12
本公司 南京星邺 中国工商银行股份有限公司南京城东支行 15,000.00 2027-05-25
本公司 南京星邺 浙商银行股份有限公司栖霞支行 6,000.00 2026-12-16
本公司 南京星邺 江苏紫金农村商业银行股份有限公司南京栖霞支行 7,150.00 2027-12-08
本公司 南京星燕 中国工商银行股份有限公司南京城东支行 29,696.00 2028-04-25
本公司 南京星燕 上海浦东发展银行股份有限公司南京城北支行 12,595.20 2028-05-04
本公司 南京星燕 中国邮政储蓄银行股份有限公司瑞金路支行 12,000.00 2027-10-27
本公司 南京星燕 中国银行股份有限公司南京浦云路支行 25,600.00 2027-05-03
(2) 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十七、资产负债表日后事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
□适用 √不适用
√适用 □不适用
第二税务所税务事项通知书，税务机关已完成对南京星汇公司报送的南京栖樾府 B 地块项目（项
目编号:Z32011120240012）土地增值税清算资料的审核，审核结论为南京星汇公司应补缴土地增
值税 25,372,389.78 元。办理土地增值税补税事宜时间为收到通知之日起 30 日内，截止本报告披
露日，南京星汇公司尚未办理完成上述土地增值税补税事宜。
十八、其他重要事项
(1) 追溯重述法
□适用 √不适用
(2) 未来适用法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2) 其他资产置换
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2) 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3) 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
√适用 □不适用
基于本公司内部管理现实，无需划分报告分部。
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(4) 其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
母公司质押本公司的股份情况
出质人 质权人 质押期间 质押股份数（股）
栖霞集团公司 苏州银行股份有限公 2023 年 11 月 8 日起至 150,000,000.00
司南京分行 质押解除之日止
□适用 √不适用
十九、母公司财务报表主要项目注释
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 2,179,512.54 2,244,079.40
(2) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提 - - - - - - - - - -
坏账准备
按组合计提 2,179,512.54 100.00 145,548.48 6.68 2,033,964.06 2,244,079.40 100.00 149,422.49 6.66 2,094,656.91
坏账准备
其中：
账龄组合 2,179,512.54 100.00 145,548.48 6.68 2,033,964.06 2,244,079.40 100.00 149,422.49 6.66 2,094,656.91
合计 2,179,512.54 / 145,548.48 / 2,033,964.06 2,244,079.40 / 149,422.49 / 2,094,656.91
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
一年以内 1,440,626.40 86,437.59 6.00
一至二年 738,886.14 59,110.89 8.00
合计 2,179,512.54 145,548.48 6.68
按组合计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征。
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
按单项计提坏账准备 - - - - - -
按组合计提坏账准备 149,422.49 - 3,874.01 - - 145,548.48
合计 149,422.49 - 3,874.01 - - 145,548.48
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4) 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和
应收账款和合
应收账款期 合同资产 合同资产期末 坏账准备
单位名称 同资产期末
末余额 期末余额 余额合计数的 期末余额
余额
比例（%）
徐海 620,000.00 620,000.00 28.45 37,200.00
珠海市大地幼教投 320,000.00 320,000.00 14.68 19,200.00
资有限公司
南京亲亲米婴幼儿 244,256.00 244,256.00 11.21 19,540.48
保育服务有限公司
任清扬 210,000.00 210,000.00 9.64 12,600.00
南京市栖霞区仙林 199,630.14 199,630.14 9.16 11,977.81
街道羊山湖社区居
民委员会
合计 1,593,886.14 1,593,886.14 73.14 100,518.29
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 1,554,466,883.54 1,617,960,528.96
合计 1,554,466,883.54 1,617,960,528.96
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1) 应收利息分类
□适用 √不适用
(2) 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(4) 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(6) 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
应收股利
(1) 应收股利
□适用 √不适用
(2) 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(4) 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(6) 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
其他应收款
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 1,564,672,870.69 1,628,271,199.75
(2) 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 20,669,514.36 20,669,514.36
房产合作开发项目款 - 85,492,790.53
往来款 1,543,845,578.92 1,522,001,866.23
代扣代缴 157,769.41 107,020.63
其他 8.00 8.00
合计 1,564,672,870.69 1,628,271,199.75
(3) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - - -
本期转回 104,683.64 - - 104,683.64
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
(4) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或 其他
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
核销 变动
其他应收款坏账准备 10,310,670.79 - 104,683.64 - - 10,205,987.15
合计 10,310,670.79 - 104,683.64 - - 10,205,987.15
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
性质 期末余额
数的比例(%)
南京星燕房地产 240,466,329.14 40.04 往来款 1 年以内 -
开发有限公司 188,351,156.21 1-2 年
南京星悦房地产 357,674,430.54 25.55 往来款 1-2 年 -
开发有限公司 42,149,562.95 3 年以上
南京星邺房地产 140,000,000.00 8.95 往来款 1-2 年 -
开发有限公司
南京卓辰投资有 1,000,000.00 8.10 往来款 1 年以内 -
限公司 1,000,000.00 1-2 年
南京迈燕房地产 1,809,754.04 5.88 往来款 1 年以内 -
开发有限公司 29,787,306.78 1-2 年
合计 1,384,942,736.87 88.52 / / -
(7) 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,264,153,245.64 - 2,264,153,245.64 2,264,153,245.64 - 2,264,153,245.64
对联营、合营企业投资 252,069,986.87 - 252,069,986.87 338,486,484.56 25,496,700.00 312,989,784.56
合计 2,516,223,232.51 - 2,516,223,232.51 2,602,639,730.20 25,496,700.00 2,577,143,030.20
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
减值准备 本期增减变动 减值准备
被投资单位 期初余额（账面价值） 期末余额（账面价值）
期初余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 期末余额
南京东方公司 16,222,197.00 - - - - - 16,222,197.00 -
无锡栖霞公司 218,310,000.00 - - - - - 218,310,000.00 -
栖霞物业公司 3,964,948.34 - - - - - 3,964,948.34 -
无锡锡山公司 500,000,000.00 - - - - - 500,000,000.00 -
苏州卓辰公司 300,000,000.00 - - - - - 300,000,000.00 -
南京卓辰公司 100,000,000.00 - - - - - 100,000,000.00 -
海南卓辰公司 5,000,000.00 - - - - - 5,000,000.00 -
南京迈燕公司 68,677,400.00 - - - - - 68,677,400.00 -
汇锦小贷公司 46,650,000.00 - - - - - 46,650,000.00 -
南京星客公司 2,000,000.00 - - - - - 2,000,000.00 -
南京星悦公司 102,426,400.00 - - - - - 102,426,400.00 -
栖霞建工公司 55,000,000.00 - - - - - 55,000,000.00 -
南京星汇公司 45,902,300.30 - - - - - 45,902,300.30 -
南京星邺公司 500,000,000.00 - - - - - 500,000,000.00 -
南京星燕公司 300,000,000.00 - - - - - 300,000,000.00 -
合计 2,264,153,245.64 - - - - - 2,264,153,245.64 -
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
宣告发
投资 期初余额 其他 期末余额 准备
追加 权益法下确认的 其他综合收 放现金 计提减
单位 （账面价值） 减少投资 权益 其他 （账面价值） 期末
投资 投资损益 益调整 股利或 值准备
变动 余额
利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海嘉实装饰 1,194,850.25 - - -251,814.71 - - - - - 943,035.54 -
栖园幼儿园 463,913.27 - - -3,840.82 - - - - - 460,072.45 -
棕榈股份 41,222,445.19 - - -25,778,744.54 494,658.36 - - - - 15,938,359.01 -
南京星发公司 235,791,765.31 - - -1,063,245.44 - - - - - 234,728,519.87 -
南京星城公司 34,316,810.54 - 34,316,810.54 - - - - - - - -
小计 312,989,784.56 - 34,316,810.54 -27,097,645.51 494,658.36 - - - - 252,069,986.87 -
合计 312,989,784.56 - 34,316,810.54 -27,097,645.51 494,658.36 - - - - 252,069,986.87 -
(3) 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 334,159,085.21 274,733,436.24 143,807,540.99 64,606,266.60
其他业务 17,965,945.76 4,816,876.20 105,618,083.20 58,413,896.11
合计 352,125,030.97 279,550,312.44 249,425,624.19 123,020,162.71
(2) 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合计
合同分类
营业收入 营业成本
业务类型
房地产开发 334,159,085.21 274,733,436.24
租赁服务 13,468,612.43 2,100,456.65
投资性房地产出售及其他 4,497,333.33 2,716,419.55
合计 352,125,030.97 279,550,312.44
(3) 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4) 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5) 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 16,160,000.00 -
权益法核算的长期股权投资收益 -27,097,645.51 -27,395,765.39
处置长期股权投资产生的投资收益 186,489.46 -
处置交易性金融资产取得的投资收益 5,644.92 3,348.29
合计 -10,745,511.13 -27,392,417.10
□适用 √不适用
二十、补充资料
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司2026 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 -320,925.34
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合 218,826.26
国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的
政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持 4,320,012.80
有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产
和金融负债产生的损益
委托他人投资或管理资产的损益 71,114.32
债务重组损益 476,489.96
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -316,967.64
减：所得税影响额 -30,186.10
少数股东权益影响额（税后） -17,736.58
合计 4,496,473.04
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 -59.94 -0.60 -0.60
利润
扣除非经常性损益后归属于 -60.37 -0.60 -0.60
公司普通股股东的净利润
□适用 √不适用
□适用 √不适用
法定代表人：江劲松
南京栖霞建设股份有限公司
董事会批准报送日期：2026 年 8 月 25 日
修订信息
□适用 √不适用
首页
微信公众号
证券之星APP
