深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
【2026 年 08 月 26 日】
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法
律责任。
公司负责人陈明、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人(会计主
管人员)周宏普声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
公司半年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关
计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计
划、预测与承诺之间的差异。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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释义
释义项 指 释义内容
深圳市国资委、市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
投控公司、深投控 指 深圳市投资控股有限公司
公司、本公司、集团、深房、深房集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
海燕酒店 指 深圳海燕大酒店有限公司
圳通公司 指 深圳圳通工程有限公司
华展公司 指 深圳市华展建设监理有限公司
建邦公司 指 广东建邦集团（惠阳）实业有限公司
传麒公司 指 深圳市深房传麒房地产开发有限公司
光明里 指 深房光明里项目
林馨苑 指 深房林馨苑项目
翠林苑 指 深房翠林苑项目
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深房集团
公司的外文名称（如有） Shenzhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group) Co.，Ltd.
公司的外文名称缩写（如
SPG
有）
公司的法定代表人 陈明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗毅 洪璐
联系地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）25108897 （86 755）25108837
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@sfjt.sihc.com.cn spg@sfjt.sihc.com.cn
三、其他情况
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化
□适用 ?不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2025 年年报。
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 ?不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2025 年
年报。
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 ?不适用
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 149,256,953.04 637,366,221.35 -76.58%
归属于上市公司股东的净利
-8,560,110.26 103,027,646.42 -108.31%
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润 -15,629,926.78 94,352,487.97 -116.57%
（元）
经营活动产生的现金流量净
额（元）
基本每股收益（元/股） -0.0085 0.1018 -108.35%
稀释每股收益（元/股） -0.0085 0.1018 -108.35%
加权平均净资产收益率 -0.24% 2.89% -3.13%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 3,803,877,936.08 3,882,782,985.57 -2.03%
归属于上市公司股东的净资
产（元）
五、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、
符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生 2,000.00
持续影响的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融
企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及 7,069,256.29 投资货币基金产生的公允价值变动
处置金融资产和金融负债产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,253.02
减：所得税影响额 186.75
合计 7,069,816.52
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其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
?适用 □不适用
项目 涉及金额（元） 原因
各年持续发生，不具有偶发性，认定
代扣个人所得税手续费返还 52,026.64
为经常性损益
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期行业发展情况
国家统计局官网 7 月 15 日发布了 2026 年上半年国民经济运行情况。上半年，我国经济顶住压力运
行在合理区间，生产供给较快增长，就业形势总体稳定，物价温和上涨，对外贸易增势良好，新动能快
速成长，民生保障有力有效，发展韧性持续彰显。行业方面，近年来，各地区因城施策，持续优化调整
房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房
住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。房地产市场的
供需关系逐步改善，市场预期有所回升。
（二）报告期公司经营情况
上半年，公司面对错综复杂的外部环境和艰巨繁重的发展任务，全体干部职工攻坚克难、砥砺前行，
各项工作取得了一定进展：
商运营稳中有进，上半年租金收入完成年度目标的 40%；三是所属企业经营喜忧参半，部分所属企业仍
处于亏损状态，主要经济指标与年度考核目标存在一定差距。
产业项目，为公司未来发展奠定理论基础；二是建立项目拓展筛选机制，对接内外部优质资源，积极探
索多元化资本合作模式。
院、管理人保持沟通，维护公司合法权益。二是累计开展安全检查 30 次，闭环整改隐患 70 余项，有效
防范安全风险；三是常态化开展风险隐患摸排预警，报告期公司未发生重大信访和舆情事件。
配置，组织效能稳步提升；二是严格信息披露，强化合规审查，公司治理更加规范有序；三是加强资金
集中管理，严格预结算审核，降本增效成果显现。
查三改”督导机制推动“当下改”与“长久立”有机统一；二是集团领导班子深入基层一线、挂点服务
企业调研 21 人次，持续深化党建“一企一品牌”建设；三是逐级签订党风廉政建设责任书，组织开展
节前廉政教育，紧盯招标采购等关键环节强化监督执纪，筑牢廉洁风险防线。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
新增土地储备项目
计容建筑 土地总价
宗地或项 土地规划 土地面积 土地取得 权益对价
所在位置 面积 权益比例 款（万
目名称 用途 （㎡） 方式 （万元）
（㎡） 元）
累计土地储备情况
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剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66
总计 0.59 2.66 2.66
主要项目开发情况
规划 预计 累计
本期 累计
土地 计容 总投 投资
竣工 竣工
城市/ 项目 所在 项目 权益 开工 开发 完工 面积 建筑 资金 总金
面积 面积
区域 名称 位置 业态 比例 时间 进度 进度 （㎡ 面积 额 额
（㎡ （㎡
） （㎡ （万 （万
） ）
） 元） 元）
主要项目销售情况
累计 本期 本期
计容 预售 预售 预售 累计 本期 本期
可售
建筑 （销 （销 （销 结算 结算 结算
城市/ 项目 所在 项目 权益 面积
面积 售） 售） 售） 面积 面积 金额
区域 名称 位置 业态 比例 （㎡
（㎡ 面积 面积 金额 （㎡ （㎡ （万
）
） （㎡ （㎡ （万 ） ） 元）
） ） 元）
翠林 龙岗 100.0 1745. 1,309 54393 1745. 1,247
深圳 现楼 60111 56137 56137
苑 区 0% 84 .38 .38 84 .03
天悦
潮阳 100.0 15347 16037 12283 352.4 12231 670.9 360.4
汕头 湾一 现楼 285.8
区 0% 0 2 9.3 4 7.55 4 6
期
天悦
潮阳 100.0 12777 13705 54977 2,803 53779 5241. 3,174
汕头 湾二 现楼 4119
区 0% 0 9 .58 .4 .52 81 .75
期
光明 光明 100.0 36041 35742
深圳 现楼 53605 51975
里 区 0% .35 .02
主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） 积（㎡）
房地产大厦 深圳 商业 100.00% 3413.88 3413.88 100.00%
国商大厦北座 深圳 商业 100.00% 4819.71 4819.71 100.00%
海燕大厦 深圳 商业 100.00% 22475.47 22475.47 100.00%
深房广场 深圳 写字楼 100.00% 58407.55 32979.41 56.46%
深房广场裙楼 深圳 商业 100.00% 20796.84 20796.84 100.00%
文锦花园 深圳 商业 100.00% 3531.6 3531.6 100.00%
土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资途径
融资成本区间 期限结构
期末融资余额
融资途径 /平均融资成
（万元） 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
本（万元）
其他 765.141 1.95%-3.1% 765.14 0.00 0.00 0.00
合计 765.14 765.14 0.00 0.00 0.00
注：1 应收账款保理
发展战略和未来一年经营计划
下半年，公司将攻坚克难，统筹推进以下五个方面的重点工作：
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（一）聚焦主业突破，全力冲刺年度经营目标。一是重点推进存量房去化同时全力推进美国土地出
售任务，打好项目营销攻坚战；二是高效盘活自有物业资源，强化日常运维与客户服务，提升资产运营
质效；三是各所属企业锚定年度考核指标，补缺口、追进度，推动企业达产增效。
（二）聚焦未来发展，加速培育第二增长曲线。一是围绕“国家所需、产业所趋、深圳所要、深房
所能”，加强与控股股东的战略协同与沟通，精准锁定未来发展主攻方向，明确具体的实施路径与推进
举措；二是健全市场化经营机制，加快业务结构向更符合市场需求、更具发展韧性的方向调整，夯实长
远发展基础。
（三）聚焦稳健经营，坚决筑牢风险防范底线。一是持续跟进破产清算案，加快“两非两资”处置
与亏损企业治理，全力化解各类经营风险；二是深化双重预防机制建设，完善考核问责体系，严格落实
隐患闭环整改，确保全年安全生产形势平稳可控；三是及时化解在手信访案件，坚决防范重大突发性不
稳定事件，为公司发展营造平稳有序的内外环境。
（四）聚焦精健治理，全面激发内生发展动力。一是打造适配公司发展的高素质、专业化人才队伍，
扎实做好年度考核，充分激发队伍干事创业活力；二是持续深化 ESG 治理与可持续发展实践，提升信息
披露质量，加强合规管理体系建设，规范现代治理体系；三是强化重点费用的预算管理与动态监控，深
挖内部降本潜力，进一步提升整体运营效益。
（五）聚焦党建融合，营造风清气正发展氛围。一是扎实做好树立和践行正确政绩观学习教育“下
半篇文章”，引导各级干部把心思放在干实事上，把精力投入到抓落实中；二是开展贯彻落实国企党建
会议精神情况“回头看”，系统总结经验，对标查摆不足，以高质量党建引领保障高质量发展；三是常
态化开展党性教育与警示教育，持之以恒纠治“四风”，一体推进“三不腐”，持续涵养风清气正的政
治生态。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
被担保单位 贷款金融机构 担保借款金额(万元) 担保到期日 备注
至办理完房产证抵押
购房人 建设银行 36.4 尚林苑
登记并交由银行保管
至办理完房产证抵押
购房人 建设银行 631.55 传麒东湖名苑
登记并交由银行保管
建设银行、交通银
至办理完房产证抵押
购房人 行、工商银行、中国 2,580.00 天悦湾
登记并交由银行保管
银行、邮储银行
华夏银行、农商行、
至办理完房产证抵押
购房人 邮储银行、招商银 9,973.66 光明里
登记并交由银行保管
行、中国银行
小 计 13,221.61
董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）
□适用 ?不适用
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二、核心竞争力分析
作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产
开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一
个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公
司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。
经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营
等多元化经营于一体的企业集团。未来，公司将积极培育与弘扬遵章守纪的制度文化、廉洁从业的清风
文化、精益求精的卓越文化，坚持以精品回馈社会、以品质铸就口碑，致力于成为受人尊重、值得信赖
的上市公司。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要是房地产销售收
营业收入 149,256,953.04 637,366,221.35 -76.58%
入下降所致。
主要是房地产销售收
营业成本 123,812,714.67 463,717,990.62 -73.30% 入下降，结转成本相
应减少所致。
主要是房地产销售收
销售费用 6,366,066.93 9,708,711.93 -34.43% 入下降，销售费用相
应减少所致。
主要是诉讼支出减少
管理费用 27,112,672.76 32,175,388.99 -15.73%
所致。
主要是利息支出减少
财务费用 370,341.93 1,213,306.62 -69.48%
所致。
主要是利润总额同比
所得税费用 950,501.45 21,496,138.68 -95.58%
减少所致。
经营活动产生的现金 主要是经营性支出减
流量净额 少所致。
投资活动产生的现金 主要是上年同期购买
流量净额 货币基金所致。
筹资活动产生的现金
-35,408,100.00 -34,949,336.04 -1.31%
流量净额
主要是经营性支出减
现金及现金等价物净 少，且上年同期购入
-10,581,033.38 -232,411,276.38 95.45%
增加额 货币基金、本期未发
生同类投资所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 ?不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
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单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 149,256,953.04 100% 637,366,221.35 100% -76.58%
分行业
房地产 52,398,397.06 35.11% 567,722,393.42 89.07% -90.77%
工程施工 59,153,878.17 39.63% 35,772,588.06 5.61% 65.36%
物业管理 1,624,178.41 1.09% 1,631,793.56 0.26% -0.47%
租赁及其他 36,080,499.40 24.17% 32,239,446.31 5.06% 11.91%
分产品
住宅 52,228,873.25 34.99% 567,560,925.52 89.05% -90.80%
商铺及车位 169,523.81 0.11% 161,467.90 0.03% 4.99%
其他行业产品合
计
分地区
广东省 148,895,064.38 99.76% 637,317,371.33 99.99% -76.64%
境外 361,888.66 0.24% 48,850.02 0.01% 640.82%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
?适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产 23.33% -90.77% -90.08% -18.57%
工程施工 2.01% 65.36% 64.43% 37.67%
租赁及其他 32.22% 11.91% 9.53% 4.81%
分产品
住宅 23.36% -90.80% -90.11% -18.46%
分地区
广东省 17.66% -76.64% -73.50% -35.55%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 ?不适用
四、非主营业务分析
□适用 ?不适用
五、资产及负债状况分析
单位：元
本报告期末 上年末 比重增减 重大变动说明
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金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 7.12% 7.33% -0.21%
应收账款 1.19% 1.16% 0.03%
合同资产 0.57% 0.75% -0.18%
主要是因为部
分商铺自持出
存货 17.18% 28.31% -11.13% 租，转入投资
性房地产核算
所致。
主要是因为部
分商铺自持出
投资性房地产 24.65% 13.46% 11.19% 租，转入投资
性房地产核算
所致。
长期股权投资 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
固定资产 0.36% 0.39% -0.03%
在建工程 0.00 0.00% 571,822.67 0.01% -0.01%
使用权资产 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
短期借款 1,065,508.63 0.03% 50,000.00 0.00% 0.03%
合同负债 0.56% 0.73% -0.17%
长期借款 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
租赁负债 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
交易性金融资 1,057,325,31 1,050,256,05
产 4.70 8.41
应付账款 4.43% 4.42% 0.01%
应交税费 0.49% 0.69% -0.20%
其他应付款 3.13% 3.72% -0.59%
其他应收款 19.18% 19.26% -0.08%
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：元
计入权益
本期公允
的累计公 本期计提 本期购买 本期出售
项目 期初数 价值变动 其他变动 期末数
允价值变 的减值 金额 金额
损益
动
金融资产
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金融资产 ,058.41 .29 ,314.70
（不含衍
生金融资
产）
益工具投 2,841,991
资 .42
上述合计 2,841,991 0.00 0.00 0.00 0.00
,570.22 .29 ,835.09
.42
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 ?否
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 16,132.40 农民工专户资金
货币资金 2,201,283.57 诉讼冻结资金
货币资金 50,000.00 施工保证金
货币资金 70,010.20 停止支付，中止账户
应收账款 7,651,398.78 短期借款质押
合计 9,988,824.95
六、投资状况分析
?适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
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（1） 证券投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
□适用 ?不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
□适用 ?不适用
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
八、主要控股参股公司分析
?适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市深
房传麒房 房地产开 1,628,336 1,210,639 5,647,955 5,647,956
子公司 30000000 51,815.14
地产开发 发 ,806.56 ,849.00 .62 .56
有限公司
深圳市深
房集团龙 房地产开 97,587,52 66,579,14 13,405,32 2,998,415 2,248,811
子公司 30000000
岗开发有 发 1.67 1.26 0.94 .45 .59
限公司
汕头市华
林房产开 房地产开 91226120. 104,996,7 52,906,20 437,930.2 517,706.2 517,706.2
子公司
发有限公 发 44 12.66 1.68 0 4 4
司
汕头市华
- - -
峰房地产 房地产开 678,944,6 35,685,78
子公司 80000000 53,894,01 1,068,536 1,068,535
开发有限 发 41.78 8.34
公司
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
美国长城 - - -
房地产开 19,191,57 361,888.6
地产有限 子公司 2051146 89,193,80 156,192.4 156,192.4
发 5.83 6
公司 8.19 9 9
深圳圳通
工程有限 子公司 安装维修 10000000 40,187.93 40,187.93
公司
深圳海燕
物业出租 56,598,96 42,825,62 9,196,297 771,527.2 577,337.2
大酒店有 子公司 30000000
及管理 1.57 8.79 .93 7 3
限公司
深圳市华
- -
展建设监 10,542,95 10,273,17 598,468.5
子公司 监理 8000000 411,159.2 411,159.2
理有限公 8.98 4.36 7
司
- - -
新峰企业 投资、管 318,961,4
子公司 502335 225,620,5 0.00 849,251.5 849,251.5
有限公司 理 58.69
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 ?不适用
主要控股参股公司情况说明
华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。其中，传麒公司开发的深房光明里项目（商业部分除外）、
龙岗公司的翠林苑项目已全部售罄；汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负
责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于 2016 年 10 月开盘销售，于 2019 年 12 月竣工，二期于 2018 年
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 ?不适用
十、公司面临的风险和应对措施
（一）宏观经济风险和应对措施
当前，外部环境面临地缘政治冲突频发、逆全球化加速等复杂挑战，我国经济基础稳、优势多、韧
性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏
观经济周期的影响较大。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
（二）行业发展风险和应对措施
现阶段，随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断释放，房地产市场正处
于“止跌回稳”的关键阶段。但未来一段时间，房地产行业依旧面临着诸多风险与潜在隐患，市场竞争
格局也呈现出全新态势。公司将紧密关注行业政策动态，紧跟国家战略导向，不断优化业务发展路径，
积极探索创新运营模式，以更好地适应外部环境变化。
（三）业务经营风险和应对措施
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在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，存量项目去化艰难，新业
务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场动态及行业政策走向，着力抓好房产
租售、所属企业经营与业务拓展，积极寻求与自身发展实际相契合的创新模式与路径，以灵活应对市场
挑战，开拓更为广阔的发展空间。
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 ?否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 ?否
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
□是 ?否
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
第四节 公司治理、环境和社会
一、公司董事、高级管理人员变动情况
?适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
张满华 董事 离任 2026 年 03 月 06 日 工作调动
彭兴庭 董事 被选举 2026 年 03 月 06 日
米旭明 独立董事 离任 2026 年 05 月 21 日 个人原因
宋博通 独立董事 被选举 2026 年 05 月 21 日
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 ?不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 ?不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
四、环境信息披露情况
上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单
□是 ?否
五、社会责任情况
公司在追求经济效益、保护股东利益的同时积极履行社会责任，彰显企业社会价值和责任担当。报告期，公司积极参与
消费扶贫专项行动，助推深圳市消费帮扶和乡村振兴工作；持续做好汕头市澄海区隆都镇帮扶项目；组织所辖物业大厦
商户开展消防综合应急演习，提升群众消防安全防范意识。
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第五节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□适用 ?不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末超期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 ?不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 ?否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 ?不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
七、破产重整相关事项
□适用 ?不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
?适用 □不适用
是否形 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)
诉讼(仲裁) 涉案金额
成预计 诉讼(仲裁)进展 审理结果及 判决执行情 披露日期 披露索引
基本情况 （万元）
负债 影响 况
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因建邦公司
无力兑付于
惠州市明翔
到期的商业
经济信息咨
承兑汇票，
询有限公
合计金额为
司、惠州市
惠阳宏发工
万元，惠州 巨潮资讯网
贸有限公司
市明翔经济 上披露的
和惠州市锦
信息咨询有 《关于法院
隆昇实业有
终结本次执行程 限公司、惠 裁定受理对
限公司已向
序。建邦公司已 州市惠阳宏 控股子公司
票据纠纷诉 惠州市中级 2025 年 10
讼 人民法院申 月 30 日
序，债权人向管 公司和惠州 申请暨指定
请执行。
理人申报债权。 市锦隆昇实 管理人的公
业有限公司 告》（公告
月，惠州市
向惠阳区法 编号：
中级人民法
院提起票据 2025-030）
院作出《执
纠纷诉讼，
行裁定
惠阳区法院
书》，裁定
于 2023 年 3
终结本次执
月一审判决
行程序。
建邦公司支
付承兑汇票
款及利息。
巨潮资讯网
上披露的
《关于诉讼
公司已向深
事项进展的
圳市罗湖区
公告》（公
告编号：
终结执行程序。 公司收到深 请强制执
建邦公司已进入 圳市罗湖区 行，2025 年
借款合同纠 2025 年 05 和《关于法
纷 月 13 日 院裁定受理
已向管理人申报 出的一审民 公司收到
对控股子公
债权。 事判决书， 《执行裁定
司的破产清
公司胜诉。 书》，裁定
算申请暨指
终结执行程
定管理人的
序。
公告》（公
告编号：
收到一审
《民事判决
书》，一审
重审中。广州博
法院惠州市 巨潮资讯网
琵、恒大珠三角
中级人民法 上披露的
已进入破产清算
合资、合作 院作出的判 《关于诉讼
程序，已向管理 2023 年 12
开发房地产 74,357.5 否 决支持了公 重审中。 事项的公
人申报债权。深 月 08 日
合同纠纷 司部分诉讼 告》（公告
圳祺谨正办理清
请求，但利 编号：
算注销，已向清
润补足部分 2023-048）
算组申报债权。
因期限未到
未获支持。
就未支持的
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
诉请提起上
诉，2026 年
法院广东省
高级人民法
院作出《民
事裁定
书》，裁定
撤销一审判
决，发回重
审。
巨潮资讯网
鉴于建邦公 上披露的
司、广州博 《关于诉讼
琵、恒大珠 事项进展的
建邦公司、广州 月，公司收
三角均已进 公告》（公
博琵、恒大珠三 到二审民事
入破产清算 告编号：
角均已进入破产 裁定书，按
程序，公司 2025-016）
清算程序，已分 撤诉处理，
借款合同纠 已分别向管 2025 年 06 和《关于法
纷 理人申报债 月 12 日 院裁定受理
债权。深圳祺谨 效，本案胜
权，同时深 对控股子公
正办理清算注 诉。公司于
圳祺谨正办 司的破产清
销，已向清算组 2025 年 1 月
理清算注 算申请暨指
申报债权。 向法院申请
销，公司已 定管理人的
强制执行。
向清算组申 公告》（公
报债权。 告编号：
公司于 2025
年 12 月 8
月 27 日，
日依据生效
建邦公司收
民事判决书 巨潮资讯网
到惠州市中
确认的债权 上披露的
级人民法院
金额、债权 《关于法院
作出的《民
债务确认 裁定受理对
事裁定书》
破产清算中，管 书、转账凭 控股子公司
申请破产清 《决定 2025 年 10
否 理人已接管建邦 证等向建邦 的破产清算
算 书》，法院 月 30 日
公司。 公司管理人 申请暨指定
裁定受理中
提交债权申 管理人的公
山市盛唐广
报资料；公 告》（公告
告有限公司
司积极参加 编号：
对建邦公司
债权人会 2025-030）
的破产清算
议，依法行
申请，并指
使债权人权
定管理人。
利。
其他诉讼事项
□适用 ?不适用
九、处罚及整改情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 ?不适用
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十一、重大关联交易
□适用 ?不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
□适用 ?不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在托管情况。
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（2） 承包情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在租赁情况。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
?适用 □不适用
单位：万元
产品类别 风险特征 报告期内委托理财的余额 逾期未收回的金额
其他类 货币型基金-低风险 105,732.53 0
公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
?适用 □不适用
接待 接待对 调研的基本情
接待时间 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
地点 象类型 况索引
咨询控股股东与东方资产终止
协议转让事项
网络平台
线上交流
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网络平台
线上交流
网络平台
线上交流
网络平台
线上交流
网络平台
线上交流
网络平台
线上交流
网络平台
线上交流
网络平台
线上交流
网络平台
线上交流
网络平台
线上交流
十四、其他重大事项的说明
□适用 ?不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
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十五、公司子公司重大事项
□适用 ?不适用
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第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限
售条件股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
份
家持股
有法人持 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
他内资持 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
其
中：境内 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
法人持股
境内
自然人持 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
资持股
其
中：境外 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
法人持股
境外
自然人持 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
二、无限
售条件股 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
份
民币普通 88.14% 0 0 0 0 0 88.14%
股
内上市的 11.86% 0 0 0 0 0 11.86%
外资股
外上市的 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
外资股
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他
三、股份 1,011,66 1,011,66
总数 0,000 0,000
股份变动的原因
□适用 ?不适用
股份变动的批准情况
□适用 ?不适用
股份变动的过户情况
□适用 ?不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 ?不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 ?不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 ?不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
二、证券发行与上市情况
□适用 ?不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总 报告期末表决权恢复的优先股股东总
数 数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
报告期内 持有有限 持有无限 质押、标记或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的 股份状
持股数量 数量
情况 股份数量 股份数量 态
深圳市投
资控股有 国有法人 54.79% 0 0 不适用 0
限公司
深圳市国
有股权经 境内非国 64,288,42 64,288,42
营管理有 有法人 6 6
限公司
境内自然
杨建民 0.95% 9,658,501 -629199 0 9,658,501 质押 3,890,000
人
境内自然
汪玉兰 0.62% 6,228,591 0 0 6,228,591 不适用 0
人
张秀娟 境内自然 0.47% 4,756,900 60300 0 4,756,900 不适用 0
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人
香港中央
结算有限 境外法人 0.45% 4,551,786 -2486697 0 4,551,786 不适用 0
公司
境内自然
贺峤 0.43% 4,384,000 415900 0 4,384,000 不适用 0
人
境内自然
王征英 0.29% 2,962,900 1000 0 2,962,900 不适用 0
人
境内自然
张天雪 0.28% 2,830,283 0 0 2,830,283 不适用 0
人
中国工商
银行股份
有限公司
－南方中
证全指房 其他 0.28% 2,794,146 546842 0 2,794,146 不适用 0
地产交易
型开放式
指数证券
投资基金
战略投资者或一般法人
因配售新股成为前 10 名
不适用
股东的情况（如有）
（参见注 3）
公司前 10 名股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控股有限公司全资子
上述股东关联关系或一
公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的
致行动的说明
一致行动人。
上述股东涉及委托/受托
表决权、放弃表决权情 不适用
况的说明
前 10 名股东中存在回购
专户的特别说明（如 不适用
有）（参见注 11）
前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 554,247,280 人民币普通股 554,247,280
深圳市国有股权经营管理有限公司 64,288,426 人民币普通股 64,288,426
杨建民 9,658,501 人民币普通股 9,658,501
汪玉兰 6,228,591 人民币普通股 6,228,591
张秀娟 4,756,900 人民币普通股 4,756,900
香港中央结算有限公司 4,551,786 人民币普通股 4,551,786
人民币普通股 4,220,000
贺峤 4,384,000
境内上市外资股 164,000
王征英 2,962,900 人民币普通股 2,962,900
张天雪 2,830,283 境内上市外资股 2,830,283
中国工商银行股份有限公司－南方中证全
指房地产交易型开放式指数证券投资基金
前 10 名无限售条件股东
之间，以及前 10 名无限 公司前 10 名无限售条件普通股股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控
售条件股东和前 10 名股 股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购
东之间关联关系或一致 管理办法》规定的一致行动人。
行动的说明
前 10 名股东中，排名第 3 位的股东信用证券账户持有 5,496,000 股，排名第 5 位的股东信
前 10 名普通股股东参与
用证券账户持有 4,756,900 股，排名第 7 位的股东信用证券账户持有 4,020,000 股，排名第
融资融券业务情况说明
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（如有）（参见注 4）
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 ?不适用
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 ?不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 ?否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事和高级管理人员持股变动
□适用 ?不适用
公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2025 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。
□适用 ?不适用
控股股东报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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六、优先股相关情况
□适用 ?不适用
报告期公司不存在优先股。
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第七节 债券相关情况
□适用 ?不适用
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第八节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 ?否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 270,648,313.66 284,686,525.04
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 1,057,325,314.70 1,050,256,058.41
衍生金融资产 0.00 0.00
应收票据 200,000.00 0.00
应收账款 45,419,725.16 44,898,083.74
应收款项融资 0.00 0.00
预付款项 19,842.94 31,588.45
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
应收分保合同准备金 0.00 0.00
其他应收款 729,582,117.04 747,900,491.52
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 653,640,319.20 1,099,359,619.25
其中：数据资源 0.00 0.00
合同资产 21,855,722.04 29,035,256.28
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 53,237,235.56 66,133,465.24
流动资产合计 2,831,928,590.30 3,322,301,087.93
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非流动资产：
发放贷款和垫款 0.00 0.00
债权投资 0.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 0.00 0.00
其他权益工具投资 11,729,520.39 14,571,511.81
其他非流动金融资产 0.00 0.00
投资性房地产 937,519,655.46 522,634,659.17
固定资产 13,578,063.33 14,949,900.45
在建工程 0.00 571,822.67
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00
其中：数据资源 0.00 0.00
开发支出 0.00 0.00
其中：数据资源 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 2,706,542.52 1,615,683.92
递延所得税资产 6,415,564.08 6,138,319.62
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 971,949,345.78 560,481,897.64
资产总计 3,803,877,936.08 3,882,782,985.57
流动负债：
短期借款 1,065,508.63 50,000.00
向中央银行借款 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 168,578,885.71 171,738,333.04
预收款项 3,417,122.84 722,042.14
合同负债 21,426,300.03 28,400,659.20
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
应付职工薪酬 30,266,318.49 32,757,342.88
应交税费 18,826,842.10 26,922,082.58
其他应付款 119,077,007.22 144,280,409.16
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
应付股利 0.00 0.00
应付手续费及佣金 0.00 0.00
应付分保账款 0.00 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 0.00 0.00
其他流动负债 7,053,339.82 7,565,002.87
流动负债合计 369,711,324.84 412,435,871.87
非流动负债：
保险合同准备金 0.00 0.00
长期借款 0.00 0.00
应付债券 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 0.00 0.00
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 1,337,604.71 867,914.50
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 1,337,604.71 867,914.50
负债合计 371,048,929.55 413,303,786.37
所有者权益：
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
资本公积 978,244,910.11 978,244,910.11
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 29,417,639.89 23,315,115.52
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 275,253,729.26 275,253,729.26
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 1,279,881,231.23 1,323,849,441.49
归属于母公司所有者权益合计 3,574,457,510.49 3,612,323,196.38
少数股东权益 -141,628,503.96 -142,843,997.18
所有者权益合计 3,432,829,006.53 3,469,479,199.20
负债和所有者权益总计 3,803,877,936.08 3,882,782,985.57
法定代表人：陈明 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 94,397,236.20 69,884,281.83
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
交易性金融资产 0.00 0.00
衍生金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 4,665,706.26 4,843,552.76
应收款项融资 0.00 0.00
预付款项 4,000.00 0.00
其他应收款 1,841,982,042.16 1,880,427,908.13
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 37,814,622.88 24,222,722.88
存货 312,474.69 312,474.69
其中：数据资源 0.00 0.00
合同资产 0.00 0.00
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 1,036,245.85 1,294,922.05
流动资产合计 1,942,397,705.16 1,956,763,139.46
非流动资产：
债权投资 0.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 1,132,181,561.85 1,132,181,561.85
其他权益工具投资 14,571,511.81 14,571,511.81
其他非流动金融资产 0.00 0.00
投资性房地产 375,585,756.47 387,434,080.02
固定资产 8,263,705.93 9,186,628.06
在建工程 0.00 571,822.67
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00
其中：数据资源 0.00 0.00
开发支出 0.00 0.00
其中：数据资源 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 2,454,374.61 1,209,606.83
递延所得税资产 469,690.21 0.00
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 1,533,526,600.88 1,545,155,211.24
资产总计 3,475,924,306.04 3,501,918,350.70
流动负债：
短期借款 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
衍生金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 4,756,898.72 6,692,455.48
预收款项 110,143.00 0.00
合同负债 2,255,023.41 94,227.61
应付职工薪酬 22,241,925.83 21,771,697.06
应交税费 4,466,019.01 1,161,124.78
其他应付款 115,732,752.35 142,790,324.11
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利 0.00 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 0.00 0.00
其他流动负债 5.59 4,711.39
流动负债合计 149,562,767.91 172,514,540.43
非流动负债：
长期借款 0.00 0.00
应付债券 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 0.00 0.00
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 1,337,604.71 867,914.50
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 1,337,604.71 867,914.50
负债合计 150,900,372.62 173,382,454.93
所有者权益：
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
资本公积 964,711,931.13 964,711,931.13
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 1,928,633.86 1,928,633.86
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 252,124,115.85 252,124,115.85
未分配利润 1,094,599,252.58 1,098,111,214.93
所有者权益合计 3,325,023,933.42 3,328,535,895.77
负债和所有者权益总计 3,475,924,306.04 3,501,918,350.70
单位：元
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
一、营业总收入 149,256,953.04 637,366,221.35
其中：营业收入 149,256,953.04 637,366,221.35
利息收入
已赚保费 0.00 0.00
手续费及佣金收入 0.00 0.00
二、营业总成本 165,056,813.62 522,377,406.04
其中：营业成本 123,812,714.67 463,717,990.62
利息支出 0.00 0.00
手续费及佣金支出 0.00 0.00
退保金 0.00 0.00
赔付支出净额 0.00 0.00
提取保险责任准备金净额 0.00 0.00
保单红利支出 0.00 0.00
分保费用 0.00 0.00
税金及附加 7,395,017.33 15,562,007.88
销售费用 6,366,066.93 9,708,711.93
管理费用 27,112,672.76 32,175,388.99
研发费用 0.00 0.00
财务费用 370,341.93 1,213,306.62
其中：利息费用 0.00 2,788,711.79
利息收入 925,667.62 2,154,378.05
加：其他收益 54,026.64 31,652.46
投资收益（损失以“—”号填
列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“—”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“—
”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“—”号填列）
信用减值损失（损失以“—”
号填列）
资产减值损失（损失以“—”
号填列）
资产处置收益（损失以“—”
号填列）
三、营业利润（亏损以“—”号填
-8,055,914.29 123,689,512.49
列）
加：营业外收入 491.27 20,130.74
减：营业外支出 1,744.29 1,634.14
四、利润总额（亏损总额以“—”号 -8,057,167.31 123,708,009.09
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
填列）
减：所得税费用 950,501.45 21,496,138.68
五、净利润（净亏损以“—”号填
-9,007,668.76 102,211,870.41
列）
（一）按经营持续性分类
-9,007,668.76 102,211,870.41
“—”号填列）
“—”号填列）
（二）按所有权归属分类
-8,560,110.26 103,027,646.42
（净亏损以“—”号填列）
-447,558.50 -815,776.01
”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 7,765,576.09 6,797,849.82
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
-2,841,991.42 241,517.87
综合收益
额
综合收益
-2,841,991.42 241,517.87
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -1,242,092.67 109,009,720.23
归属于母公司所有者的综合收益总
-2,457,585.89 109,396,543.87
额
归属于少数股东的综合收益总额 1,215,493.22 -386,823.64
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.0085 0.1018
（二）稀释每股收益 -0.0085 0.1018
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00
元。
法定代表人：陈明 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
单位：元
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、营业收入 27,666,413.33 23,097,217.24
减：营业成本 16,614,407.10 15,530,601.07
税金及附加 5,165,372.07 7,010,315.64
销售费用 1,678,549.84 1,752,440.34
管理费用 21,302,074.63 18,361,484.35
研发费用 0.00 0.00
财务费用 1,127,730.78 2,423,621.13
其中：利息费用 0.00 2,414,263.08
利息收入 102,806.10 507,352.13
加：其他收益 51,104.04 28,158.18
投资收益（损失以“—”号填
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“—” 0.00 0.00
号填列）
净敞口套期收益（损失以“—
”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“—”号填列）
信用减值损失（损失以“—”
号填列）
资产减值损失（损失以“—”
号填列）
资产处置收益（损失以“—”
号填列）
二、营业利润（亏损以“—”号填
列）
加：营业外收入 489.47 8,398.00
减：营业外支出 0.00 32.50
三、利润总额（亏损总额以“—”号
填列）
减：所得税费用 0.00 0.00
四、净利润（净亏损以“—”号填
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
“—”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“—”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
六、综合收益总额 31,896,137.65 -13,182,663.75
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
单位：元
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 149,907,409.47 107,961,865.12
客户存款和同业存放款项净增加额 0.00 0.00
向中央银行借款净增加额 0.00 0.00
向其他金融机构拆入资金净增加额 0.00 0.00
收到原保险合同保费取得的现金 0.00 0.00
收到再保业务现金净额 0.00 0.00
保户储金及投资款净增加额 0.00 0.00
收取利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
拆入资金净增加额 0.00 0.00
回购业务资金净增加额 0.00 0.00
代理买卖证券收到的现金净额 0.00 0.00
收到的税费返还 13,450,960.28 14,257,792.80
收到其他与经营活动有关的现金 18,815,550.68 120,662,833.73
经营活动现金流入小计 182,173,920.43 242,882,491.65
购买商品、接受劳务支付的现金 84,617,506.24 79,091,286.46
客户贷款及垫款净增加额 0.00 0.00
存放中央银行和同业款项净增加额 0.00 0.00
支付原保险合同赔付款项的现金 0.00 0.00
拆出资金净增加额 0.00 0.00
支付利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
支付保单红利的现金 0.00 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 30,986,998.71 31,933,948.07
支付的各项税费 23,973,777.86 65,156,436.59
支付其他与经营活动有关的现金 17,648,538.14 154,123,062.11
经营活动现金流出小计 157,226,820.95 330,304,733.23
经营活动产生的现金流量净额 24,947,099.48 -87,422,241.58
二、投资活动产生的现金流量：
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
收回投资收到的现金 0.00 0.00
取得投资收益收到的现金 66,265.23 99,669.36
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 66,265.23 99,669.36
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 0.00 0.00
质押贷款净增加额 0.00 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 110,000,000.00
投资活动现金流出小计 38,267.66 110,075,475.40
投资活动产生的现金流量净额 27,997.57 -109,975,806.04
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 0.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 0.00 0.00
偿还债务支付的现金 0.00 33,500,586.60
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流出小计 35,408,100.00 34,949,336.04
筹资活动产生的现金流量净额 -35,408,100.00 -34,949,336.04
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-148,030.43 -63,892.72
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -10,581,033.38 -232,411,276.38
加：期初现金及现金等价物余额 278,891,920.87 520,910,254.44
六、期末现金及现金等价物余额 268,310,887.49 288,498,978.06
单位：元
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 32,489,773.17 27,636,940.85
收到的税费返还 54,086.16 31,866.46
收到其他与经营活动有关的现金 22,010,845.69 122,029,488.61
经营活动现金流入小计 54,554,705.02 149,698,295.92
购买商品、接受劳务支付的现金 514,055.95 193,118.60
支付给职工以及为职工支付的现金 19,473,806.76 17,111,206.32
支付的各项税费 3,685,647.80 6,276,383.28
支付其他与经营活动有关的现金 6,793,060.67 34,259,333.81
经营活动现金流出小计 30,466,571.18 57,840,042.01
经营活动产生的现金流量净额 24,088,133.84 91,858,253.91
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 0.00 5,000,000.00
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
取得投资收益收到的现金 66,265.23 99,669.36
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 36,408,100.00 0.00
投资活动现金流入小计 36,474,365.23 5,099,669.36
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 0.00 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 110,000,000.00
投资活动现金流出小计 641,444.70 110,006,884.96
投资活动产生的现金流量净额 35,832,920.53 -104,907,215.60
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
取得借款收到的现金 0.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 0.00 0.00
偿还债务支付的现金 0.00 62,586.60
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流出小计 35,408,100.00 1,095,200.91
筹资活动产生的现金流量净额 -35,408,100.00 -1,095,200.91
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 24,512,954.37 -14,144,162.60
加：期初现金及现金等价物余额 69,884,281.83 81,754,926.52
六、期末现金及现金等价物余额 94,397,236.20 67,610,763.92
本期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益 所
少
其他权益工具 其 一 有
减 未 数
项目 资 他 专 盈 般 者
： 分 股
股 优 永 本 综 项 余 风 其 小 权
库 配 东
本 其 公 合 储 公 险 他 计 益
先 续 存 利 权
他 积 收 备 积 准 合
股 债 股 润 益
益 备 计
,24 315 ,25
一、上年期 660 849 0.0 323 ,84 479
末余额 ,00 ,44 0 ,19 3,9 ,19
加：会
计政策变更
前
期差错更正
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
其
他
,24 315 ,25
二、本年期 660 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 849 323 ,84 479
初余额 ,00 0 0 0 0 0 0 ,44 ,19 3,9 ,19
- - -
三、本期增
减变动金额
（减少以
“—”号填
.37 0.2 5.8 .22 2.6
列）
- - -
（一）综合 02, 15,
收益总额 524 493
.37 .22
.26 .89 .67
（二）所有
者投入和减
少资本
投入的普通
股
益工具持有
者投入资本
付计入所有 0.0 0.0
者权益的金 0 0
额
- - -
（三）利润 408 408 408
分配 ,10 ,10 ,10
余公积 0 0
般风险准备 0 0
- - -
者（或股
,10 ,10 ,10
东）的分配
（四）所有
者权益内部
结转
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
积转增资本
（或股本）
积转增资本
（或股本）
积弥补亏损 0 0
益计划变动 0.0 0.0
额结转留存 0 0
收益
合收益结转
留存收益
（五）专项 0.0 0.0
储备 0 0
取 0 0
用 0 0
（六）其他
,24 417 ,25
四、本期期 660 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 881 457 ,62 829
末余额 ,00 0 0 0 0 0 0 ,23 ,51 8,5 ,00
上年金额
单位：元
归属于母公司所有者权益 所
少
其他权益工具 其 一 有
减 未 数
项目 资 他 专 盈 般 者
： 分 股
股 优 永 本 综 项 余 风 其 小 权
其 库 配 东
本 先 续 公 合 储 公 险 他 计 益
他 存 利 权
股 债 积 收 备 积 准 合
股 润 益
益 备 计
,24 060 ,25
一、上年期 660 893 112 ,72 387
末余额 ,00 ,43 ,49 5,4 ,06
加：会
计政策变更
前
期差错更正
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
其
他
,24 060 ,25
二、本年期 660 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 893 112 ,72 387
初余额 ,00 0 0 0 0 0 0 ,43 ,49 5,4 ,06
三、本期增 103 109 - 109
减变动金额 ,02 ,39 386 ,00
（减少以 7,6 6,5 ,82 9,7
“—”号填 46. 43. 3.6 20.
.45
列） 42 87 4 23
,02 ,39 386 ,00
（一）综合 68,
收益总额 897
.45
（二）所有
者投入和减
少资本
投入的普通
股
益工具持有
者投入资本
付计入所有 0.0 0.0
者权益的金 0 0
额
（三）利润 0.0 0.0
分配 0 0
余公积 0 0
般风险准备 0 0
者（或股
东）的分配
（四）所有
者权益内部
结转
积转增资本
（或股本）
积转增资本
（或股本）
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
积弥补亏损 0 0
益计划变动 0.0 0.0
额结转留存 0 0
收益
合收益结转
留存收益
（五）专项 0.0 0.0
储备 0 0
取 0 0
用 0 0
（六）其他
,24 429 ,25
四、本期期 660 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 921 509 ,11 396
末余额 ,00 0 0 0 0 0 0 ,08 ,03 2,2 ,78
本期金额
单位：元
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
一、上年期 ,660, ,111, ,535,
末余额 000.0 214.9 895.7
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年期 ,660, ,111, ,535,
初余额 000.0 214.9 895.7
三、本期增 - -
减变动金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,511 0.00 3,511
（减少以 ,962. ,962.
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
“—”号填 35 35
列）
（一）综合
收益总额
.65 .65
（二）所有
者投入和减 0.00
少资本
投入的普通 0.00
股
益工具持有 0.00
者投入资本
付计入所有
者权益的金
额
- -
（三）利润 35,40 35,40
分配 8,100 8,100
.00 .00
余公积
- -
者（或股
东）的分配
.00 .00
（四）所有
者权益内部 0.00
结转
积转增资本 0.00
（或股本）
积转增资本 0.00
（或股本）
积弥补亏损
益计划变动
额结转留存
收益
合收益结转 0.00
留存收益
（五）专项
储备
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
取
用
（六）其他 0.00
四、本期期 ,660, ,599, ,023,
末余额 000.0 252.5 933.4
上年金额
单位：元
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
一、上年期 ,660, ,671, ,190,
末余额 000.0 562.0 614.8
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年期 ,660, ,671, ,190,
初余额 000.0 562.0 614.8
三、本期增
- -
减变动金额
（减少以 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
“—”号填
.75 .75
列）
- -
（一）综合 13,18 13,18
收益总额 2,663 2,663
.75 .75
（二）所有
者投入和减 0.00
少资本
投入的普通 0.00
股
益工具持有 0.00
者投入资本
付计入所有
者权益的金
额
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
（三）利润
分配
余公积
者（或股 0.00
东）的分配
（四）所有
者权益内部 0.00
结转
积转增资本 0.00
（或股本）
积转增资本 0.00
（或股本）
积弥补亏损
益计划变动
额结转留存
收益
合收益结转 0.00
留存收益
（五）专项
储备
取
用
（六）其他 0.00
四、本期期 ,660, ,488, ,007,
末余额 000.0 898.2 951.1
三、公司基本情况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经深圳市人民政府办公厅
批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立为股份有限公司，于 1993 年 7 月在广东省深
圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司统一社会信用代码为
其中，无限售条件的流通股份 A 股 891,660,000 股，B 股 120,000,000 股。公司股票已分别于 1993 年 9
月 15 日和 1994 年 1 月 10 日在深圳证券交易所挂牌交易。
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸
易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
本财务报表业经公司 2026 年 8 月 25 日第九届董事会第二次会议批准对外报出。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工程、无形资产、收入确认等
交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和
现金流量等有关信息。
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业
周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期
作为资产和负债的流动性划分标准。
采用人民币为记账本位币。本公司及境外香港子公司采用人民币为记账本位币，美国长城地产有限
公司境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币美元为记账本位币。本公司编
制本财务报表时所采用的货币为人民币。
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
?适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的应收票据坏账准备收回或转回 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的核销应收票据 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的单项计提坏账准备的应收账款 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的应收账款坏账准备收回或转回 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的核销应收账款 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的单项计提坏账准备的其他应收款 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的其他应收款坏账准备收回或转回 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的核销其他应收款 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的单项计提减值准备的合同资产 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的合同资产减值准备收回或转回 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的核销合同资产 单项金额超过资产总额 0.5%
合同资产账面价值发生重大变动 变动金额超过资产总额 0.5%
重要的账龄超过 1 年的预付款项 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的在建工程项目 单项工程投资总额超过资产总额 0.5%
重要的逾期借款 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的逾期应付利息 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的账龄超过 1 年的应付账款 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的账龄超过 1 年的其他应付款 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的账龄超过 1 年或逾期的预收款项 单项金额超过资产总额 0.5%
重要的账龄超过 1 年的合同负债 单项金额超过资产总额 0.5%
合同负债账面价值发生重大变动 变动金额超过资产总额 0.5%
重要的投资活动现金流量 单项金额超过资产总额 5%
资产总额/收入总额/利润总额超过集团总资产/总收入/利
重要的子公司、非全资子公司
润总额的 15%
单项长期股权投资账面价值超过集团净资产的 15%/单项权
重要的合营企业、联营企业
益法核算的投资收益超过集团利润总额的 15%
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价
账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
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拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的
财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有
的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币
性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产
有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍
采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公
允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
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资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配
利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生
日的即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；
(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)
或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的
金融负债。
(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，
按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用
直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公
司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企
业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2)金融资产的后续计量方法
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的
金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损
益。
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采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损
益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其
他综合收益中转出，计入当期损益。
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利
得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益
中转出，计入留存收益。
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金
融资产属于套期关系的一部分。
(3)金融负债的后续计量方法
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引
起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，
除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除
因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。
终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
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在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：①按照金融工具的减值规定确定的损
失准备金额；②初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相关规定所确定的累计摊销
额后的余额。
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产
生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4)金融资产和金融负债的终止确认
①收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
②金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止
确认的规定。
债）。
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或
保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确
认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下
列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确
认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资
产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，
将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允
价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部
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分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的
金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和
金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活
跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观
察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场
数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务
预测等。
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认
损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指
公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，
即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经
信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期
内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，
公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经
显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损
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失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的
金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初
始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具
组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减
值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表
中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益
中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互
抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前
可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
组合类别 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当
应收银行承兑汇票 前状况以及对未来经济状况的预
票据类型 测，通过违约风险敞口和整个存
续期预期信用损失率，计算预期
应收商业承兑汇票
信用损失
应收账款——应收合并范围内关联
款项性质
方组合 参考历史信用损失经验，结合当
应收账款——应收房产销售款组合 款项性质 前状况以及对未来经济状况的预
测，通过违约风险敞口和整个存
应收账款——工程施工组合 款项性质 续期预期信用损失率，计算预期
信用损失
应收账款——应收其他客户组合 款项性质
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其他应收款——应收政府部门款项
款项性质
组合
其他应收款——应收员工备用金组
款项性质 参考历史信用损失经验，结合当
合
前状况以及对未来经济状况的预
其他应收款——应收代收代付款组
款项性质 测，通过违约风险敞口和未来
合
其他应收款——应收关联方款项组
款项性质 用损失率，计算预期信用损失
合
其他应收款——应收其他往来款项
款项性质
组合
合同资产——房产销售组合 款项性质 参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的预
测，通过违约风险敞口和整个存
合同资产——工程施工组合 款项性质 续期预期信用损失率，计算预期
信用损失
对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的
开发产品等，以及在开发过程中的开发成本。
(1)发出材料、设备采用个别计价法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积及所占地块的级差系数计算分摊计入项目的开发
成本。
(3)发出开发产品按成本系数分摊法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的
建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关
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开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有
关开发产品成本。
存货的盘存制度为永续盘存制。
(1)低值易耗品
按照使用次数分次进行摊销。
(2)包装物
按照使用次数分次进行摊销。
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌
价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关
税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估
计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资
产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净
值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
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(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面
值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交
易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加
上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成
本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
核算的初始投资成本。
项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，
按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为
购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收
益除外。
(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；
以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得
的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按
《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
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对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，
采用权益法核算。
(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易
协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属
于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易
事项属于“一揽子交易”：
(2)不属于“一揽子交易”的会计处理
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资
单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控
制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行
核算。
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
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丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子
公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
(3)属于“一揽子交易”的会计处理
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一
次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一
次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
产相同的方法计提折旧或进行摊销。
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有
形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
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房屋及建筑物 年限平均法 30 5.00 3.17
运输设备 年限平均法 6 5.00 15.83
电子设备及其他 年限平均法 5 5.00 19.00
产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不
再调整原已计提的折旧。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)
为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个
月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动
重新开始。
(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本
化。
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为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用
（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本
化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：
项目 使用寿命及其确定依据 摊销方法
无形资产有关的经济利益的预期实现方
软件 直线法
式，3-5 年
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿
命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业
合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉
结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用按实际
发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受
益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
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在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生
的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余
和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计
划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所
产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些
在其他综合收益确认的金额。
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付
辞退福利的重组相关的成本或费用时。
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向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处
理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将
其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其
他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计
提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减
质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务
是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)
客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过程中在
建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理
确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户
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就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法
定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权
上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该
商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服
务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包
含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单
独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
(1)房地产开发销售收入确认的具体方法
公司的房地产销售业务，属于在某一时点履行的履约义务。在开发产品已经完工并验收合格，签订
了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告后，已向该业主实际交付房产或合同
约定的交房日届满，已收取全额房款，同时相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售
收入的实现。
(2)提供物业服务收入确认的具体方法
公司提供物业管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。公司按照时间
进度确定提供服务的履约进度。
(3)工程施工收入确认方法
公司提供建设工程服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，且公
司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，公司将其作为在某一时段内履行的履
约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。公司按照投入法确定提供服务的履约
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进度。对于履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本
金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
(4)其他收入确认方法
其他收入包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司
履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，于提供服务的会计期间按照履
约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约定，在客户取得相关商品的控制权，相关款项
已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。
同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足
下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计
入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余
对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值
的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的
成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价
值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同
一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
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公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向
客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府
文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为
基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递
延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转
让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关
部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政
府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确
认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失
的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收
到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
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(2)财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前
会计期间未确认的递延所得税资产。
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的
应纳税所得额时，转回减记的金额。
得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与
同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重
要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资
产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
（1） 作为承租方租赁的会计处理方法
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将
单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，
原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关
资产成本或当期损益。
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除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资
产和租赁负债。
(1)使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日
或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直
接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状
态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司
在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在
租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2)租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采
用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款
额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确
认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁
付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生
变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，
如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
（2） 作为出租方租赁的会计处理方法
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融
资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1)经营租赁
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公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本
化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计
入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2)融资租赁
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，
公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（1） 重要会计政策变更
□适用 ?不适用
（2） 重要会计估计变更
□适用 ?不适用
（3） 2026 年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□适用 ?不适用
六、税项
税种 计税依据 税率
以按税法规定计算的销售货物和应税
劳务收入为基础计算销项税额，扣除
增值税 9%、6%、5%、3%
当期允许抵扣的进项税额后，差额部
分为应交增值税
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、16.5%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑
土地增值税 按增值额的超率累进税率计缴
物和其他附着物产权产生的增值额
从价计征的，按房产原值一次减除
房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征 1.2%、12%
的，按租金收入的 12%计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
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纳税主体名称 所得税税率
华展公司、汕头松山公司 20%
注册于香港地区的子公司 16.5%
除上述以外的其他纳税主体 25%
根据《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号)，
对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。执
行期限为 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日。本公司子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用 20%的小型
微利企业优惠税率。
七、合并财务报表项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 17,651.07 19,892.83
银行存款 270,630,662.59 284,666,632.21
合计 270,648,313.66 284,686,525.04
其中：存放在境外的款项总额 3,687,478.32 4,242,440.12
其他说明
截至 2026 年 6 月 30 日银行存款受限资金 2,337,426.17 元，其中 2,201,283.57 元为诉讼冻结资金，70,010.20 元系
中止账户、停止支付，50,000 元为定期工程保证金，16,132.40 元为农民工专户资金。
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
其中：
基金 1,057,325,314.70 1,050,256,058.41
其中：
合计 1,057,325,314.70 1,050,256,058.41
其他说明
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 200,000.00
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合计 200,000.00 0.00
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
按组合
计提坏
账准备 100.00%
.00 .00
的应收
票据
其
中：
银行承 200,000 200,000
兑票据 .00 .00
商业承
兑票据
合计 100.00%
.00 .00
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：
□适用 ?不适用
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 87,713,993.01 87,359,391.85
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价 账面余额 坏账准备 账面价
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
账准备 27.87% 100.00% 0.00 28.18% 100.00% 0.00
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
账准备 72.13% 28.21% 71.82% 28.44%
的应收
账款
其
中：
合计 100.00% 48.22% 100.00% 48.61%
按单项计提坏账准备类别名称：重要的单项计提坏账准备的应收账款
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
代理进出口业 11,574,556.0 11,574,556.0 11,574,556.0 11,574,556.0
务货款 0 0 0 0
长期未收回售 10,084,109.6 10,084,109.6
房款 0 0
已吊销子公司
应收账款
其他客户款项 640,451.64 640,451.64 640,451.64 640,451.64 100.00% 预计无法收回
合计
按组合计提坏账准备类别名称：期末余额账面余额坏账准备计提比
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
应收其他客户组合 63,266,895.41 17,847,170.25 28.21%
合计 63,266,895.41 17,847,170.25
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 ?不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
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单项计提坏账 24,613,872.7 24,613,872.7
-166,775.10
准备 0 0
按组合计提坏 17,847,435.4 17,680,395.1
-265.16
账准备 1 5
合计 0.00 0.00 0.00 -167,040.26
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
深圳市招扬置业
有限公司
深圳市鸿腾投资
管理有限公司
江苏省华建建设
股份有限公司深 6,262,026.98 3,992,794.51 10,254,821.49 9.06% 354,132.67
圳分公司
深圳市光明建工
第一建设工程有 1,044,468.13 8,607,487.98 9,651,956.11 8.53% 662,029.13
限公司
深圳市建工集团
股份有限公司
合计 38,441,443.69 13,605,862.22 52,047,305.91 46.00% 15,282,156.87
（1） 合同资产情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
完工未结算工 25,433,846.7 21,855,722.0 32,613,380.9 29,035,256.2
程款 3 4 7 8
合计 3,578,124.69 3,578,124.69
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价 账面余额 坏账准备 账面价
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其中：
按组合
计提坏 100.00% 14.07% 100.00% 10.97%
账准备
其中：
合计 100.00% 14.07% 100.00% 10.97%
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 ?不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期收回或转回 本期转销/核销 原因
按组合计提减值准备 0.00
合计 0.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 729,582,117.04 747,900,491.52
合计 729,582,117.04 747,900,491.52
（1） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项组合 850,579,354.54 850,579,354.54
应收政府部门款项组合 165,460.00 165,460.00
应收员工备用金组合 108,216.95 112,443.24
应收代收代付款组合 1,098,050.66 596,591.68
应收其他往来款项组合 172,857,914.62 193,464,111.43
合计 1,024,808,996.77 1,044,917,960.89
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单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 1,024,808,996.77 1,044,917,960.89
?适用 □不适用
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项 1,016,8 1,037,3
计提坏 22,174. 99.22% 29.00% 81,783. 99.28% 28.60%
,895.50 ,279.41 ,485.14 ,298.34
账准备 91 48
其中：
按组合
计提坏 0.78% 4.44% 0.72% 4.71%
账准备
其中：
合计 08,996. 100.00% 28.81% 17,960. 100.00% 28.42%
,879.73 ,117.04 ,469.37 ,491.52
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
在本期
本期计提 0.00
本期转回 554,041.03 554,041.03
其他变动 -1,236,548.61 -1,236,548.61
额
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各阶段划分依据和坏账准备计提比例
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
单项计提坏账 296,662,485. - 294,871,895.
准备 14 1,236,548.61 50
按组合计提坏
账准备
合计 0.00 554,041.03 0.00
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
广东建邦集团 1 年以内、1-2
（惠阳）实业有 关联方往来款 843,296,961.67 年、2-3 年、5 年 82.29% 102,965,447.05
限公司 以上
加拿大长城（温
关联方往来款 89,035,748.07 5 年以上 8.69% 89,035,748.07
哥华）有限公司
百立有限公司 关联方往来款 19,051,233.49 5 年以上 1.86% 19,051,233.49
澳洲柏克顿有限
关联方往来款 12,559,290.58 5 年以上 1.23% 12,559,290.58
公司
广东省惠州罗浮
山矿泉水饮料有 关联方往来款 10,465,168.81 5 年以上 1.02% 10,465,168.81
限公司
合计 974,408,402.62 95.09% 234,076,888.00
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
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期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
合计 19,842.94 31,588.45
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位：元
占预付款项
单位名称 账面余额
余额的比例（%）
中国电信股份有限公司深圳分公司 15,072.93 75.96%
深圳市顺易通信息科技有限公司 4,000.00 20.16%
深圳市深旅国际旅游发展有限公司 220.01 1.11%
其他 550.00 2.77%
小 计 19,842.94 100.00%
其他说明：
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
开发成本 0.00
开发产品
原材料 0.00 0.00
库存商品 103,486.90 38,891.91 64,594.99 103,023.47 38,891.91 64,131.56
合计
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
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本期 其中：
本期转 本期其 利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 期初余 （开发 期末余 本期利 资金来
入开发 他减少 本化累
称 间 工时间 投资 额 成本） 额 息资本 源
产品 金额 计金额
增加 化金额
汕头新
,908.1 ,908.1 其他
峰大厦
合计 ,908.1 ,908.1
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：本期
利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 利息资本化
累计金额
金额
天悦湾二期
月 30 日 3.48 35 .44 4.39
天悦湾一期
月 15 日 9.98 25 2.73
金叶岛海天 1997 年 09 40,000,494 40,000,494
阁多层公寓 月 16 日 .35 .35
深房翠林苑 0.00
月 08 日 37 37
悦景东方项 2014 年 11 6,121,027. 6,121,027.
目 月 18 日 07 07
金叶岛十期
月 02 日 25 25
金叶岛十一 2008 年 08 2,239,010. 2,239,010.
期 月 20 日 52 52
北京新峰大
厦
黄埔新邨 140,000.00 140,000.00
深房光明里 289,401.37
月 29 日 4.76 .95 0.72 .99
合计 289,401.37 0.00
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 0.00
开发产品
.25 .25
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库存商品 38,891.91 38,891.91
合计
.16 .16
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
（3） 存货期末余额中利息资本化率的情况
截至 2026 年 6 月 30 日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为 289,401.37 元。
单位：元
项目 期末余额 期初余额
多交或预缴所得税 1,051,054.28 1,310,041.90
预缴增值税额 21,523,623.38 35,023,855.49
待抵扣进项税额 1,821,677.73 407,250.18
土地增值税 28,840,880.17 27,906,656.73
预缴城建税及附加 0.00 1,431,668.71
其他 0.00 53,992.23
合计 53,237,235.56 66,133,465.24
补偿性资产相关信息
其他说明：
单位：元
指定为以
公允价值
本期计入 本期计入 本期末累 本期末累
本期确认 计量且其
其他综合 其他综合 计计入其 计计入其
项目名称 期初余额 的股利收 期末余额 变动计入
收益的利 收益的损 他综合收 他综合收
入 其他综合
得 失 益的利得 益的损失
收益的原
因
汕头市中
小企业融 14,571,51 11,729,52
资担保有 1.81 0.39
.42
限公司
合计 2,841,991
.42
本期存在终止确认
单位：元
项目名称 转入留存收益的累计利得 转入留存收益的累计损失 终止确认的原因
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分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允
其他综合收益 价值计量且其 其他综合收益
确认的股利收
项目名称 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他 转入留存收益
入
的金额 综合收益的原 的原因
因
其他说明：
单位：元
本期增减变动
期初 权益 宣告 期末
减值 减值
被投 余额 法下 其他 发放 余额
准备 其他 计提 准备
资单 （账 追加 减少 确认 综合 现金 （账
期初 权益 减值 其他 期末
位 面价 投资 投资 的投 收益 股利 面价
余额 变动 准备 余额
值） 资损 调整 或利 值）
益 润
一、合营企业
广东
省惠
州罗
浮山 9,969 9,969 9,969 9,969
矿泉 ,206. ,206. ,206. ,206.
水饮 09 09 09 09
料有
限公
司
封开 9,455 9,455 9,455 9,455
杏花 ,465. ,465. ,465. ,465.
宾馆 38 38 38 38
小计 4,671 4,671 4,671 4,671
.47 .47 .47 .47
二、联营企业
深圳
市荣
华机 1,076 1,076 1,076 1,076
电工 ,954. ,954. ,954. ,954.
程有 64 64 64 64
限公
司
深圳
润华 1,445 1,445 1,445 1,445
汽车 ,425. ,425. ,425. ,425.
贸易 56 56 56 56
公司
东益
地产
有限
.89 .89 .89 .89
公司
小计 32,89 32,89 32,89 32,89
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.09 .09 .09 .09
合计 3,136 3,136 3,136 3,136
.56 .56 .56 .56
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 ?不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
其他说明
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
?适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购 0.00
（2）存货\
固定资产\在建工程转 429,680,080.72 429,680,080.72
入
（3）企业合
并增加
（4）其他
（汇率变动）
（1）处置 2,795,100.60 2,795,100.60
（2）其他转
出
（3）其他（汇率变
动）
二、累计折旧和累计
摊销
（1）计提或
摊销
（2) 其他(汇率变动) 0.00
（1）处置 2,081,291.00 2,081,291.00
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
（2）其他转
出
（3) 其他(汇率变动) 1,683,635.76 1,683,635.76
三、减值准备 0.00
（1）计提 0.00
（2）其他
（汇率变动）
（1）处置 0.00
（2）其他转
出
（3）其他
（汇率变动）
四、账面价值 0.00
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 ?不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 13,578,063.33 14,949,900.45
合计 13,578,063.33 14,949,900.45
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
一、账面原值：
（1）购置 47,198.05 47,198.05
（2）在建工
程转入
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（3）企业合
并增加
（1）处置或
报废
（2）其他减少 23,191.73 23,191.73
二、累计折旧
（1）计提 1,065,596.76 118,452.90 232,798.32 1,416,847.98
（1）处置或
报废
（2）其他减少 23,191.73 23,191.73
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或
报废
四、账面价值
（2） 固定资产的减值测试情况
□适用 ?不适用
单位：元
项目 期末余额 期初余额
在建工程 571,822.67
合计 0.00 571,822.67
（1） 在建工程情况
单位：元
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
深房广场直升
机场恢复、改 398,222.67 0.00 398,222.67
造工程
深房广场裙楼
中庭电梯更新 173,600.00 0.00 173,600.00
改造工程
合计 571,822.67 0.00 571,822.67
（2） 在建工程的减值测试情况
□适用 ?不适用
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
金额
（1）购
置
（2）内
部研发
（3）企
业合并增加
金额
（1）处
置
二、累计摊销
金额
（1）计
提
金额
（1）处
置
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三、减值准备
金额
（1）计
提
金额
（1）处
置
四、账面价值
价值
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%
（2） 无形资产的减值测试情况
□适用 ?不适用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 1,615,683.92 1,622,045.41 531,186.81 2,706,542.52
合计 1,615,683.92 1,622,045.41 531,186.81 2,706,542.52
其他说明
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 17,373,070.56 4,343,267.64 17,373,070.56 4,343,267.64
可抵扣亏损 8,289,185.76 2,072,296.44 9,058,968.76 2,264,742.19
合计 25,662,256.32 6,415,564.08 26,432,039.32 6,608,009.83
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
其他权益工具投资公
允价值变动
未到期利息 2,778,907.00 694,726.75 2,778,907.00 694,726.75
合计 5,350,418.84 1,337,604.71 5,350,418.84 1,337,604.71
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 6,415,564.08 469,690.21 6,138,319.62
递延所得税负债 1,337,604.71 469,690.21 867,914.50
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,176,975,484.48 1,176,975,484.48
可抵扣亏损 141,671,346.86 142,018,237.92
合计 1,318,646,831.34 1,318,993,722.40
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 141,671,346.86 142,018,237.92
其他说明
单位：元
期末 期初
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况 账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
深圳市龙
岗区城市
更新项目
农民工专 5,674,439 5,674,439
货币资金 16,132.40 16,132.40 资金监管 扣押 内及周边
户资金 .78 .78
公共设施
项目-建设
资金
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
货币资金 冻结 诉讼冻结 冻结 诉讼冻结
.57 .57
施工保证 施工保证
货币资金 50,000.00 50,000.00 扣押 50,154.19 50,154.19 扣押
金 金
停止支 停止支
货币资金 70,010.20 70,010.20 扣押 付，中止 70,010.20 70,010.20 扣押 付，中止
账户 账户
应收账款 质押 质押
.78 .78 质押 .15 .45 质押
合计
.95 .95 4.32 7.62
其他说明：
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收账款保理 1,065,508.63 50,000.00
合计 1,065,508.63 50,000.00
短期借款分类的说明：
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
工程款 168,578,885.71 171,738,333.04
合计 168,578,885.71 171,738,333.04
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市光明建工第一建设工程有限公
司
深圳市市政工程总公司 16,073,112.33 暂未结算
合计 83,048,550.84
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利 0.00 0.00
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
其他应付款 102,541,729.28 127,745,131.22
合计 119,077,007.22 144,280,409.16
（1） 应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
非金融机构借款利息(应付母公司利
息)
合计 16,535,277.94 16,535,277.94
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 暂缓支付
合计 16,535,277.94
其他说明：
（2） 其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
非关联方往来款项 18,375,108.87 26,581,817.09
关联方往来款项 9,065,673.97 9,065,673.97
押金 25,247,983.88 23,487,225.44
其他 49,852,962.56 68,610,414.72
合计 102,541,729.28 127,745,131.22
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租金 3,417,122.84 722,042.14
合计 3,417,122.84 722,042.14
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 17,207,929.34 15,710,437.24
预收工程款 8,115,281.04
其他 4,218,370.69 4,574,940.92
合计 21,426,300.03 28,400,659.20
账龄超过 1 年的重要合同负债
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
变动金
项目 变动原因
额
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 29,667,810.08 27,005,481.62 27,171,750.01 29,501,541.69
二、离职后福利-设定
提存计划
三、辞退福利 3,087,694.00 31,625.00 2,356,381.00 762,938.00
合计 32,757,342.88 31,457,330.27 33,948,354.66 30,266,318.49
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
和补贴
其中：医疗保险
费
工伤保险
费
生育保险
费
育经费
合计 29,667,810.08 27,005,481.62 27,171,750.01 29,501,541.69
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 1,838.80 4,420,223.65 4,420,223.65 1,838.80
其他说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 1,097,045.85 937,306.31
企业所得税 5,055,003.31 16,169,391.23
个人所得税 336,254.38 2,139,885.12
城市维护建设税 1,489,975.59 1,336,686.83
土地增值税 4,646,137.48 4,645,184.15
房产税 4,985,855.12 537,531.44
教育费附加 639,984.87 577,466.85
地方教育附加 414,204.17 368,675.16
其他 162,381.33 209,955.49
合计 18,826,842.10 26,922,082.58
其他说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 467,449.67 235,112.72
应收账款保理 6,585,890.15 7,329,890.15
合计 7,053,339.82 7,565,002.87
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面
溢折
债券 票面 发行 债券 发行 期初 本期 值计 本期 期末 是否
面值 价摊
名称 利率 日期 期限 金额 余额 发行 提利 偿还 余额 违约
销
息
合计
其他说明：
单位：元
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数
其他说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢
价）
其他资本公积 420,811,873.18 420,811,873.18
合计 978,244,910.11 978,244,910.11
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期
项目 期初余额 本期所得 计入其他 计入其他 税后归属 期末余额
减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 综合收益 于少数股
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转入 东
损益 留存收益
一、不能
重分类进 - - -
损益的其 2,841,991 0.00 0.00 0.00 2,841,991 0.00 497,153.3
.10
他综合收 .42 .42 2
益
其他
- - -
权益工具 2,344,838
投资公允 .10
.42 .42 2
价值变动
二、将重
分类进损 20,970,27 10,607,56 8,944,515 1,663,051 29,914,79
益的其他 7.42 7.51 .79 .72 3.21
综合收益
外币
财务报表
折算差额
其他综合 23,315,11 7,765,576 6,102,524 1,663,051 29,417,63
收益合计 5.52 .09 .37 .72 9.89
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
法定盈余公积 275,253,729.26 275,253,729.26
合计 275,253,729.26 275,253,729.26
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,323,849,441.49 1,223,893,437.74
调整后期初未分配利润 1,323,849,441.49 1,223,893,437.74
加：本期归属于母公司所有者的净利
-8,560,110.26 103,027,646.42
润
应付普通股股利 35,408,100.00
期末未分配利润 1,279,881,231.23 1,326,921,084.16
调整期初未分配利润明细：
使用资本公积弥补亏损详细情况说明：
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 144,879,781.19 121,947,149.35 633,729,460.42 462,450,321.86
其他业务 4,377,171.85 1,865,565.32 3,636,760.93 1,267,668.76
合计 149,256,953.04 123,812,714.67 637,366,221.35 463,717,990.62
营业收入、营业成本的分解信息：
单位：元
分部 1 分部 2 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
业务类型
其中：
按经营地
区分类
其中：
市场或客
户类型
其中：
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
合同类型
其中：
按商品转
让的时间
分类
其中：
按合同期
限分类
其中：
按销售渠
道分类
其中：
合计
与履约义务相关的信息：
公司承担的预 公司提供的质
履行履约义务 重要的支付条 公司承诺转让 是否为主要责
项目 期将退还给客 量保证类型及
的时间 款 商品的性质 任人
户的款项 相关义务
其他说明
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 146,349,196.60 元，其中，
将于 2028 年度确认收入。
合同中可变对价相关信息：
重大合同变更或重大交易价格调整
单位：元
项目 会计处理方法 对收入的影响金额
其他说明
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
消费税 0.00 0.00
城市维护建设税 539,317.30 4,144,830.19
教育费附加 236,278.82 1,776,669.74
资源税 0.00 0.00
房产税 4,738,435.68 4,768,158.41
土地使用税 105,256.22 271,873.96
车船使用税 660.00 960.00
印花税 94,909.80 58,163.90
土地增值税 1,068,668.67 2,849,850.98
地方教育费附加 154,893.11 1,185,178.70
其他税费 456,597.73 506,322.00
合计 7,395,017.33 15,562,007.88
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 23,309,343.66 24,927,288.22
中介机构费 662,967.93 1,209,357.11
诉讼费 27,040.76 2,954,044.71
业务招待费 13,038.41 103,909.17
折旧费 1,575,069.11 1,504,235.97
办公费 203,522.08 213,586.59
修理费 46,135.89 52,743.99
差旅费 12,017.70 28,848.79
其他摊销费用 67,700.16 4,248.82
水电费 137,844.84 194,412.02
其他 1,057,992.22 982,713.60
合计 27,112,672.76 32,175,388.99
其他说明
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
销售代理费及佣金 1,201,116.96 3,010,956.72
职工薪酬 1,937,722.53 2,408,841.45
物业管理费 354,478.69 285,730.36
业务费 7,493.00 160,856.24
广告费 1,091,393.97 1,558,393.61
其他 1,773,861.78 2,283,933.55
合计 6,366,066.93 9,708,711.93
其他说明：
单位：元
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 2,788,711.79
减：利息收入 925,667.62 2,154,378.05
汇兑损益 1,212,747.58 504,473.51
手续费 83,261.97 74,499.37
合计 370,341.93 1,213,306.62
其他说明
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
代扣个人所得税手续费返还 52,026.64 31,652.46
与收益相关的政府补助 2,000.00
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 7,069,256.29 8,662,388.50
合计 7,069,256.29 8,662,388.50
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 66,265.23 99,669.36
其他权益工具投资在持有期间取得的
股利收入
合计 66,265.23 99,669.36
其他说明
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -75,507.93
其他应收款坏账损失 554,041.03 -2,275.00
合计 554,041.03 -77,782.93
其他说明
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
十一、合同资产减值损失 -15,230.21
合计 0.00 -15,230.21
其他说明：
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 357.10
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
其他 491.27 20,130.74 491.27
合计 491.27 20,130.74 491.27
其他说明：
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产毁损报废损失 1,744.29 1,634.14 1,744.29
合计 1,744.29 1,634.14 1,744.29
其他说明：
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 758,055.70 20,343,093.32
递延所得税费用 192,445.75 1,153,045.36
合计 950,501.45 21,496,138.68
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 -8,057,167.31
按法定/适用税率计算的所得税费用 -2,014,291.83
子公司适用不同税率的影响 -96,426.00
调整以前期间所得税的影响 1,293,905.20
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
非应税收入的影响 1,767,314.07
所得税费用 950,501.45
其他说明
详见附注 29
（1） 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 925,667.62 2,175,358.84
往来款及其他 17,889,883.06 118,487,474.89
合计 18,815,550.68 120,662,833.73
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
财务费用-手续费 83,261.97 74,499.37
付现经营费用 11,085,040.62 15,509,077.29
往来款及其他 6,480,235.55 138,539,485.45
合计 17,648,538.14 154,123,062.11
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（2） 与投资活动有关的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
合计 0.00 0.00
收到的重要的与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
购买货币基金 110,000,000.00
合计 0.00 110,000,000.00
支付的重要的与投资活动有关的现金
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单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（3） 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
合计 0.00 0.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
合计 0.00 0.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
筹资活动产生的各项负债变动情况
□适用 ?不适用
（4） 以净额列报现金流量的说明
项目 相关事实情况 采用净额列报的依据 财务影响
（5） 不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务
影响
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
量：
净利润 -9,007,668.76 102,211,870.41
加：资产减值准备 -554,041.03 93,013.14
固定资产折旧、油气资产折
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 531,186.81 386,870.04
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号 -357.10
填列）
固定资产报废损失（收益以 1,744.29 1,634.14
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“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
-7,069,256.29 -8,662,388.50
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填
列）
投资损失（收益以“－”号填
-66,265.23 -99,669.36
列）
递延所得税资产减少（增加以
-277,244.46 -302,510.63
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号
填列）
经营性应收项目的减少（增加
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少
-53,051,150.18 -676,205,663.62
以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 24,947,099.48 -87,422,241.58
活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 268,310,887.49 288,498,978.06
减：现金的期初余额 278,891,920.87 520,910,254.44
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -10,581,033.38 -232,411,276.38
（2） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 268,310,887.49 278,891,920.87
其中：库存现金 17,651.07 19,892.83
可随时用于支付的银行存款 268,293,236.42 278,872,028.04
三、期末现金及现金等价物余额 268,310,887.49 278,891,920.87
（3） 不属于现金及现金等价物的货币资金
单位：元
不属于现金及现金等价物的
项目 本期金额 上期金额
理由
深圳市龙岗区城市更新项目
货币资金 5,817,217.78
内及周边公共设施项目-建
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设资金;深房光明里项目土
地复垦费用
货币资金 16,132.40 农民工专户资金
货币资金 2,201,283.57 58,428.69 诉讼冻结
货币资金 50,000.00 50,000.00 施工保证金
货币资金 70,010.20 158,549.08 停止支付，中止账户
合计 2,337,426.17 6,084,195.55
其他说明：
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 12,084.05 6.8175 82,382.56
欧元
港币 4,905,150.10 0.8692 4,263,556.47
应收账款
其中：美元
欧元
港币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
其他应收款
其中：美元
欧元
港币 20,692,378.86 0.8692 17,985,815.71
其他应付款
其中：美元 733,761.87 6.8175 5,002,421.55
欧元
港币 18,623,481.77 0.8692 16,187,530.35
其他说明：
（2） 货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺
乏可兑换性而面临的风险
□适用 ?不适用
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（3） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 ?不适用
（4） 境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况
□适用 ?不适用
八、研发支出
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
九、合并范围的变更
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至 购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净 买方的现
入 利润 金流
其他说明：
（2） 合并成本及商誉
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计
减：取得的可辨认净资产公允价值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金
额
合并成本公允价值的确定方法：
或有对价及其变动的说明
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
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（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
递延所得税负债
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4） 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□是 ?否
（5） 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6） 其他说明
（1） 本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期 合并当期
构成同一
企业合并 期初至合 期初至合 比较期间 比较期间
被合并方 控制下企 合并日的
中取得的 合并日 并日被合 并日被合 被合并方 被合并方
名称 业合并的 确定依据
权益比例 并方的收 并方的净 的收入 的净利润
依据
入 利润
其他说明：
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（2） 合并成本
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3） 合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
合并日 上期期末
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照
权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□是 ?否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 ?否
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说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
十、在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成
单位：元
持股比例
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市深房
集团龙岗开 深圳 深圳 房地产业 95.00% 5.00% 设立
.00
发有限公司
美国长城地
产有限公司
深圳海燕大
酒店有限公 深圳 深圳 68.10% 31.90% 设立
.00 管理
司
深圳圳通工 10,000,000
深圳 深圳 建筑业 73.00% 27.00% 设立
程有限公司 .00
深圳市华展
建设监理有 深圳 深圳 建筑业 75.00% 25.00% 设立
限公司
深圳市联华
企业有限公 深圳 深圳 建筑业 95.00% 5.00% 设立
.00
司
新峰企业有
限公司
深圳市深房
保税贸易有 深圳 深圳 进出口贸易 95.00% 5.00% 设立
限公司
深圳市深房
投资有限公 深圳 深圳 投资 90.00% 10.00% 设立
.00
司
北京新峰房
地产开发经 北京 北京 房地产业 75.00% 25.00% 设立
.003
营有限公司
深圳市深房
传麒房地产
开发有限公
司
注：1 美元
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
不适用。
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持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
不适用。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用。
其他说明：
（1）本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共 3 家，分别为北京新峰房地产开发经
营有限公司及新峰企业有限公司持股的二级子公司广州黄埔新邨房地产开发有限公司、新峰房地产开发建筑（武汉)有限
公司，这 3 家子公司以非持续经营为基础列报。
（2）建邦公司于 2025 年 11 月 30 日破产清算，由破产管理人接管，自该日起不再纳入合并范围。
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
美国长城地产有限公
司
新峰投资有限公司 45.00% 0.00 0.00 -115,584,425.07
柏伟置业有限公司 20.00% 0.00 0.00 -3,623,490.16
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
不适用。
其他说明：
不适用。
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流 非流
流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
称 动资 动负 动资 动负
资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
美国
长城 18,83 19,19 108,3 108,3 19,42 19,94 111,7 111,7
地产 6,425 1,575 85,38 0.00 85,38 0,237 6,289 45,35 0.00 45,35
有限 .26 .83 4.02 4.02 .01 .06 8.13 8.13
公司
新峰 497.7 2,292 2,790 256,8 256,8 517.2 2,292 2,810 258,1 258,1
投资 9 .80 .59 58,98 58,98 6 .80 .06 64,21 64,21
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有限 0.79 0.79 8.56 8.56
公司
柏伟
置业
有限
.14 .14 .68 .68
公司
广东
建邦
集团
（惠
阳）
实业
有限
公司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名
称 综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
美国长城 - - -
地产有限 156,192.4 123,837.0 201,536.7
公司 9 0 0
新峰投资 1,305,735 510,769.0
有限公司 .56 5
柏伟置业 1,235,173 483,073.6
有限公司 .54 2
广东建邦
- -
集团（惠
阳）实业
有限公司
其他说明：
（1）建邦公司于 2025 年 11 月 30 日由破产管理人接管进行破产清算，2025 年 11 月 30 日起不再纳入合并范围。
（1） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
联营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
其他说明
（2） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
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本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
深圳市新峰地产顾问有限公
司
其他说明
十一、政府补助
□适用 ?不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：元
会计科目 本期发生额 上期发生额
其他收益 2,000.00 0.00
其他说明：
十二、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降
至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策
略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各
种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。
管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一)信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
(1)信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用
风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依
据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融
工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的
风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
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法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2)违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信
用减值的定义一致：
的让步。
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据
（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、
违约损失率及违约风险敞口模型。
七（6）之说明。
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措
施。
(1)货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2)应收款项和合同资产
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的
且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，信用风险集中按照客户进行管理。截
至 2026 年 06 月 30 日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款和合同资产的 46%（2025 年
他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二)流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者
源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式
适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得
银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
短期借款 1,065,508.63 1,065,508.63 1,065,508.63
应付账款 168,578,885.71 168,578,885.71 168,578,885.71
其他应付款 119,077,007.22 119,077,007.22 119,077,007.22
其他流动负债 7,053,339.82 7,053,339.82 7,053,339.82
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小 计 295,774,741.38 295,774,741.38 295,774,741.38 0.00 0.00
（续上表）
项 目 上年年末数
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
短期借款 50,000.00 50,000.00 50,000.00
应付账款 171,738,333.04 171,738,333.04 171,738,333.04
其他应付款 144,280,409.16 144,280,409.16 144,280,409.16
其他流动负债 7,329,890.15 7,329,890.15 7,329,890.15
小 计 323,398,632.35 323,398,632.35 323,398,632.35 0.00 0.00
(三)市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险
主要包括利率风险和外汇风险。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率
的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率
风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适
当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至 2026 年 06 月 30 日，本公司无浮动利率计息的银行借款（2025 年 12 月 31 日：无浮动利率计
息的银行借款），在其他变量不变的假设下，假定利率变动 50 个基准点，不会对本公司的利润总额和
股东权益产生重大的影响。
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面
临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的
失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。
汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公司持
有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本公司持有的外币资产及负债占整体的资
产及负债比例并不重大。因此本公司认为面临的汇率风险并不重大。
本公司期末外币货币性资产和负债情况详见财务报告附注七（49）之说明。
（1） 转移方式分类
□适用 ?不适用
（2） 因转移而终止确认的金融资产
□适用 ?不适用
（3） 继续涉入的资产转移金融资产
□适用 ?不适用
其他说明
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不适用。
十三、公允价值的披露
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
其变动计入当期损益 1,057,325,314.70 1,057,325,314.70
的金融资产
基金理财 1,057,325,314.70 1,057,325,314.70
量且其变动计入当期 11,729,520.39 11,729,520.39
损益的金融资产
（三）其他权益工具
投资
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
非持续以公允价值计
量的资产总额
对于不在活跃市场上交易的基金理财,其剩余期限较短，采用账面价值与预期收益的和确定其公允价
值。对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资,该投资金额较小，且被投资单位净资产变动很小，
账面价值与公允价值相近，采用账面价值确定其公允价值。
十四、关联方及关联交易
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
深圳市投资控股 投资、房地产开
广东深圳 3,358,600.001 54.79% 54.79%
有限公司 发、担保
注：1 万元人民币
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
本企业子公司的情况详见附注九。
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本企业重要的合营或联营企业详见附注九。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳东方新世界百货有限公司 参股公司
深圳深喜建筑装饰公司 本公司未合并控股公司
深圳市圳通新机电实业发展有限公司 本公司未合并控股公司
深圳市南洋大酒店有限公司 本公司未合并控股公司
深圳市房产机电管理公司 本公司未合并控股公司
深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 本公司未合并控股公司
深圳市物业管理有限公司 母公司的控股子公司
国任财产保险股份有限公司 母公司的控股子公司
深圳市水务规划设计院股份有限公司 母公司的控股子公司
深圳市建筑设计研究总院有限公司 母公司的控股子公司
深圳市深房物业清洁有限公司 母公司的控股子公司
深圳市物业管理有限公司汕头分公司 母公司的控股子公司
深圳市国贸物业管理有限公司 母公司的控股子公司
深圳市新峰地产顾问有限公司 联营企业
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 合营企业
深圳润华汽车贸易公司 合营企业
加拿大长城（温哥华）有限公司 本公司未合并控股公司
澳洲柏克顿有限公司 本公司未合并控股公司
百立有限公司 本公司未合并控股公司
深圳市深房百货有限公司 本公司未合并控股公司
深圳市荣华机电工程有限公司 联营企业
西安新峰物业商贸有限公司 本公司未合并控股公司
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 本公司未合并控股公司
北京深房物业管理有限责任公司 参股公司
其他说明
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
是否超过交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
度
国任财产保险股
保险服务 11,819.26 11,584.31
份有限公司
深圳市物业管理
物业服务 509,217.67 331,127.32
有限公司
深圳市深房物业
清洁服务 203,113.22 246,815.10
清洁有限公司
深圳市物业管理 物业服务 1,001,426.51 1,174,174.96
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
有限公司汕头分
公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
国任财产保险股份有限公司 租赁服务 209,525.40 212,377.14
深圳市物业管理有限公司 租赁服务 2,996,354.61 2,206,302.45
深圳市深房物业清洁有限公
租赁服务 21,784.57 19,999.98
司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
深圳市物业管理有限公司 房屋、建筑物 2,996,354.61 2,206,302.45
深圳市深房物业清洁有限公
房屋、建筑物 21,784.57 19,999.98
司
国任财产保险股份有限公司 房屋、建筑物 209,525.40 212,377.14
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期 未纳入租赁负债
租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
出租方 租赁资 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
名称 产种类 用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
关联租赁情况说明
（3） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 2,943,096.00 3,124,891.50
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市投资控股
应收账款 648,391.56
有限公司
深圳市物业管理
应收账款 657,978.50 500,000.00
有限公司
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
深圳市新峰地产
应收账款 1,174,956.31 1,174,956.31 1,212,232.73 1,212,232.73
顾问有限公司
广东建邦集团(惠
其他应收款 843,296,961.67 102,965,447.05 843,296,961.67 102,965,447.05
阳)实业有限公司
广东省惠州罗浮
其他应收款 山矿泉水饮料有 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
限公司
深圳润华汽车贸
其他应收款 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
易公司
加拿大长城（温
其他应收款 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
哥华）有限公司
澳洲柏克顿有限
其他应收款 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
公司
其他应收款 百立有限公司 19,051,233.49 19,051,233.49 19,363,348.69 19,363,348.69
深圳市深房百货
其他应收款 237,648.82 237,648.82 237,648.82 237,648.82
有限公司
深圳市荣华机电
其他应收款 475,223.46 475,223.46 475,223.46 475,223.46
工程有限公司
西安新峰物业商
其他应收款 8,075,450.40 8,075,450.40 8,391,333.18 8,391,333.18
贸有限公司
深圳深喜建筑装
其他应收款 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37
饰公司
深圳市南洋大酒
其他应收款 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00
店有限公司
北京深房物业管
其他应收款 6,905,673.69 6,533,817.09 6,905,673.69 6,533,817.09
理有限责任公司
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付利息 深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94
应付账款 深圳市物业管理有限公司 4,806,559.84 8,127,082.22
其他应付款 国任财产保险股份有限公司 74,332.00 0.00
其他应付款 深圳市物业管理有限公司 165,460.14 171,466.20
深圳东方新世界百货有限公
其他应付款 902,974.64 902,974.64
司
广东省封开县联峰水泥制造
其他应付款 1,867,348.00 1,867,348.00
有限公司
其他应付款 深圳市房产机电管理公司 14,981,420.99 14,981,420.99
深圳市圳通新机电实业发展
其他应付款 8,260,832.50 8,260,832.50
有限公司
其他应付款 深圳市深房百货有限公司 639,360.38 639,360.38
深圳市龙岗横岗华岗实业有
其他应付款 165,481.09 165,481.09
限公司
十五、股份支付
□适用 ?不适用
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
十六、承诺及或有事项
资产负债表日存在的重要承诺
截至 2026 年 6 月 30 日，公司无需披露的重要承诺事项。
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
原告 被告 案由 受理法院 标的额 备注
破产清算中，管
惠州市中 理人已接管建邦
中山市盛唐广告有限公 广东建邦集团(惠阳)实
申请破产清算 级人民法 债权债务审核中 公司。
司 业有限公司
院
案件详情：[注 1]
案情进展：终结
本次执行程序。
惠州市明翔经济信息咨
本金 17,715.14 建邦公司已进入
询有限公司、惠州市惠 惠州市中
广东建邦集团(惠阳)实 票据付款请求 万元，利息 破产清算程序，
阳宏发工贸有限公司、 级人民法
业有限公司 权纠纷诉讼 债权人向管理人
惠州市锦隆昇实业有限 院
公司
案件详情：[注 2]
广州博琵企业管理咨询 案件进展：重审
有限公司、恒大地产集 中。广州博琵、
团珠三角房地产开发有 合资、合作开 广东省惠 恒大珠三角已进
深圳经济特区房地产(集
限公司、深圳市祺谨投 发房地产合同 州市中级 74,357.50 万元 入破产清算程
团)股份有限公司
资有限公司，第三人为 纠纷 人民法院 序，已向管理人
广东建邦集团(惠阳)实 申报债权。深圳
业有限公司 祺谨正办理清算
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
注销，已向清算
组申报债权。
案件详情：[注 3]
案件进展：终结
执行程序。建邦
公司已进入破产
深圳市罗
深圳经济特区房地产(集 广东建邦集团(惠阳)实 本金及利息 清算程序，已向
借款合同纠纷 湖区人民
团)股份有限公司 业有限公司 39,568.85 万元 管理人申报债
法院
权。
案件详情：[注 4]
案件进展：建邦
公司、广州博
琵、恒大珠三角
广东建邦集团(惠阳)实
均已进入破产清
业有限公司、广州博琵
算程序，已分别
企业 惠州市惠
深圳经济特区房地产(集 本金及利息 向管理人申报债
管理咨询有限公司、恒 借款合同纠纷 阳区人民
团)股份有限公司 41,952.29 万元 权。深圳祺谨正
大地产集团珠三角房地 法院
办理清算注销，
产开发有限公司、深圳
已向清算组申报
市祺谨投资有限公司
债权。
案件详情：[注 5]
[注 1]2025 年 10 月 27 日，建邦公司收到惠州市中级人民法院作出的《民事裁定书》《决定书》，
法院裁定受理中山市盛唐广告有限公司（以下简称盛唐公司）对建邦公司的破产清算申请，并指定管理
人，详见本公司于 2025 年 10 月 30 日发布的《关于法院裁定受理对控股子公司的破产清算申请暨指定
管理人的公告》（公告编号：2025-030）。本公司于 2025 年 12 月 8 日依据生效民事判决书确认的债权
金额、债权债务确认书、转账凭证等向建邦公司管理人提交债权申报资料；本公司积极参加债权人会议，
依法行使债权人权利。
[注 2]建邦公司是本公司持 51%股份的子公司，因建邦公司无力兑付于 2022 年 1 月到期的商业承
兑汇票，合计金额为 17,715.14 万元，原告公司向惠阳区法院提起票据付款请求权纠纷诉讼。2023 年
全费约 103 万元)。该案查封深房林馨苑项目一期 2、4 栋按备案价估算 2.2 亿元房产，共计 153 套。原
告已向惠州市中级人民法院申请执行，2026 年 2 月，惠州市中级人民法院作出《执行裁定书》，裁定
终结本次执行程序。截至 2025 年 12 月 31 日，鉴于建邦公司进入破产清算程序，管理人接管建邦公司
并统一处理各诉讼、执行案件。
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
[注 3]2021 年 4 月 30 日，本公司与广州博琵、恒大珠三角、建邦公司签署《合作开发协议》和
《委托管理协议》，广州博琵承诺建邦公司 2021-2025 年实现累计净利润不低于 12.5 亿元，如广州博
琵未能完成利润承诺，由其补足差额。2021 年 6 月 30 日，因深圳祺谨收购了广州博琵 51%股权，本公
司、广州博琵、恒大珠三角与深圳祺谨共同签署《合作开发协议》补充协议一，约定深圳祺谨对《合作
开发协议》约定的广州博琵对本公司的利润承诺和差额补足事项与恒大珠三角一起承担连带责任。现因
广州博琵和恒大珠三角的行为已根本违约，且实际上已丧失履约能力，造成本公司合同目的和预期利益
无法实现，本公司提起诉讼。2025 年 1 月 8 日，本公司收到该案一审《民事判决书》，一审法院惠州
市中级人民法院作出的判决支持了本公司部分诉讼请求，但利润补足部分因期限未到未获支持，2025
年 1 月 22 日，本公司就未支持的诉请提起上诉，2026 年 6 月，二审法院广东省高级人民法院作出《民
事裁定书》，裁定撤销一审判决，发回重审。鉴于广州博琵、恒大珠三角已进入破产清算程序，本公司
已向管理人申报债权，同时深圳祺谨正办理清算注销，本公司已向清算组申报债权。
[注 4]2021 年本公司收购广州博琵持有建邦公司 51%股权，收购时约定本公司按股权比例给建邦公
司提供有息借款。后建邦公司向本公司分两次借款并签订《借款协议》。协议签订后，本公司依约向建
邦公司提供借款，履行出借义务。现该两笔借款均已到期届满，但建邦公司均未偿还，构成违约。本公
司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，提起本案诉讼。2024 年 1 月本公司收到广东
省深圳市罗湖区人民法院作出的《民事判决书》：判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司偿还
借款本金 344,696,200.26 元并支付利息；判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司支付违约金。
本公司已申请强制执行，2025 年 12 月 2 日收到《执行裁定书》，裁定终结执行程序。鉴于建邦公司已
进入破产清算程序，本公司已向管理人申报债权。
[注 5]2021 年本公司收购广州博琵持有建邦公司 51%股权，收购时约定按股权比例给建邦公司提供
有息借款。后五方签订协议，约定本公司向建邦公司提供借款，建邦公司提供相应抵押，同时广州博琵、
恒大珠三角、深圳祺谨对借款总额的 49%及利息和违约金承担连带保证责任。协议签订后，本公司依约
向建邦公司提供借款，履行出借义务，但建邦公司无力偿还借款，本公司作为国有控股上市公司，为了
保护国有资产免遭损失，提起本案诉讼。2024 年 6 月 7 日本公司收到一审胜诉判决，2024 年 6 月 24 日
广州博琵提起上诉，但未按期缴纳案件受理费，2024 年 10 月，惠州市中级人民法院作出《民事裁定
书》，按撤诉处理，一审判决生效。本公司于 2025 年 1 月向法院申请强制执行。鉴于建邦公司、广州
博琵、恒大珠三角均已进入破产清算程序，本公司已分别向管理人申报债权，同时深圳祺谨正办理清算
注销，本公司已向清算组申报债权。
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截至 2026 年 06 月 30 日，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保以及子公司
贷款担保合计 13,221.61 万元。
被担保单位 贷款金融机构 担保借款金额(万元) 担保到期日 备注
至办理完房产证抵押
购房人 建设银行 36.4 尚林苑
登记并交由银行保管
至办理完房产证抵押
购房人 建设银行 631.55 传麒东湖名苑
登记并交由银行保管
建设银行、交通银
至办理完房产证抵押
购房人 行、工商银行、中国 2,580.00 天悦湾
登记并交由银行保管
银行、邮储银行
华夏银行、农商行、
至办理完房产证抵押
购房人 邮储银行、招商银 9,973.66 光明里
登记并交由银行保管
行、中国银行
小 计 13,221.61
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十七、资产负债表日后事项
单位：元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
十八、其他重要事项
（1） 追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
（2） 未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
（1） 非货币性资产交换
（2） 其他资产置换
单位：元
归属于母公司
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 所有者的终止
经营利润
其他说明
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
（2） 报告分部的财务信息
单位：元
项目 分部间抵销 合计
（3） 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4） 其他说明
十九、母公司财务报表主要项目注释
（1） 按账龄披露
单位：元
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 14,823,151.05 15,167,772.65
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
账准备 66.80% 100.00% 66.39% 100.00% 0.00
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
账准备 33.20% 5.18% 33.61% 5.00%
的应收
账款
其
中：
合计 100.00% 68.52% 100.00% 68.07%
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 ?不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账 10,069,296.0
准备 6
按组合计提坏
账准备
合计 0.00 0.00 0.00 -166,775.10
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
深圳市华堂名酒
城投资有限公司
大兴汽车配件有
限公司
王卫东 1,200,000.00 1,200,000.00 8.10% 1,200,000.00
深圳市新峰地产
顾问有限公司
王国栋 876,489.98 876,489.98 5.91% 876,489.98
合计 7,465,804.80 7,465,804.80 50.37% 5,380,428.90
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 37,814,622.88 24,222,722.88
其他应收款 1,804,167,419.28 1,856,205,185.25
合计 1,841,982,042.16 1,880,427,908.13
（1） 应收股利
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 24,222,722.88 24,222,722.88
深圳市深房传麒房地产开发有限公司 13,591,900.00
合计 37,814,622.88 24,222,722.88
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
深圳市深房集团龙岗
开发有限公司
合计 24,222,722.88
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
□适用 ?不适用
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
（2） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项组合 2,641,486,472.55 2,633,214,641.39
应收政府部门款项组合 165,460.00 165,460.00
应收代收代付款组合 499,682.89 500,018.15
应收其他往来款项组合 75,645,207.08 144,601,238.67
合计 2,717,796,822.52 2,778,481,358.21
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 2,717,796,822.52 2,778,481,358.21
单位：元
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价 账面余额 坏账准备 账面价
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项 1,653,6 1,662,4
计提坏 72,925. 60.85% 55.24% 32,598. 59.83% 55.47%
,314.25 ,611.58 ,083.97 ,514.62
账准备 83 59
其
中：
按组合 1,064,1 1,063,9 1,116,0 1,115,8
计提坏 23,896. 39.15% 0.02% 48,807. 48,759. 40.17% 0.02% 73,670.
.99 .99
账准备 69 70 62 63
其
中：
合计 96,822. 100.00% 33.62% 67,419. 81,358. 100.00% 33.19% 05,185.
,403.24 ,172.96
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
在本期
其他变动 -8,646,769.72 -8,646,769.72
额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
按单项计提坏 922,101,083. - 913,454,314.
账准备 97 8,646,769.72 25
按组合计提坏
账准备
合计 0.00 0.00 0.00
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 转回或收回金额 转回原因 收回方式
比例的依据及其合理
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
性
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
广东建邦集团 1 年以内、1-2
（惠阳）实业有 子公司往来款 843,296,961.67 年、2-3 年、5 年 31.03% 102,965,447.05
限公司 以上
汕头市华峰房地
子公司往来款 714,160,642.87 1-2 年、5 年以上 26.28%
产开发有限公司
新峰企业有限公 1-2 年、5 年以
子公司往来款 529,778,002.10 19.49% 529,778,002.10
司 上
深圳市深房传麒
房地产开发有限 子公司往来款 263,075,988.15 9.68%
年、5 年以上
公司
美国长城地产有
子公司往来款 101,050,900.17 5 年以上 3.72% 101,050,900.17
限公司
合计 90.20% 733,794,349.32
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资
对联营、合营 11,977,845.5 11,977,845.5 11,977,845.5 11,977,845.5
企业投资 8 8 8 8
合计
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
被投资单 减值准备 减值准备
（账面价 计提减值 （账面价
位 期初余额 追加投资 减少投资 其他 期末余额
值） 准备 值）
深圳海燕
大酒店有 0.00 0.00
限公司
深圳市深
房投资有 0.00 0.00
.00 .00
限公司
新峰企业 556,500.0 556,500.0
有限公司 0 0
新峰置业 22,717,69 22,717,69
有限公司 7.73 7.73
深圳圳通 11,332,32 11,332,32
工程有限 1.45 1.45
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公司
美国长城
地产有限 0.00 0.00
.00 .00
公司
深圳市深
房保税贸 4,750,000 4,750,000
易有限公 .00 .00
司
深圳市华
展建设监 6,000,000 6,000,000
理有限公 .00 .00
司
深圳市联
华企业有 0.00 0.00
限公司
深圳市深
房集团龙 30,850,00 30,850,00
岗开发有 0.00 0.00
限公司
北京新峰
房地产开 64,183,88 64,183,88
发经营有 8.90 8.90
限公司
汕头市华
峰房地产 16,467,02 16,467,02
开发有限 1.02 1.02
公司
百立有限 201,100.0 201,100.0
公司 0 0
澳洲柏克 906,630.0 906,630.0
顿公司 0 0
深圳市深
房百货有 0.00 0.00
.00 .00
限公司
汕头新峰 58,547,65 58,547,65
大厦 2.25 2.25
深圳市深
房传麒房 995,000,0 995,000,0
地产开发 00.00 00.00
有限公司
华林有限
公司
合计
,561.85 71.15 ,561.85 71.15
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初 权益 宣告 期末
减值 减值
余额 法下 其他 发放 余额
投资 准备 其他 计提 准备
（账 追加 减少 确认 综合 现金 （账
单位 期初 权益 减值 其他 期末
面价 投资 投资 的投 收益 股利 面价
余额 变动 准备 余额
值） 资损 调整 或利 值）
益 润
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一、合营企业
封开 9,455 9,455
杏花 ,465. ,465.
宾馆 38 38
小计 ,465. ,465.
二、联营企业
深圳
市荣
华机 1,076 1,076
电工 ,954. ,954.
程有 64 64
限公
司
深圳
润华 1,445 1,445
汽车 ,425. ,425.
贸易 56 56
公司
小计 ,380. ,380.
合计 7,845 7,845
.58 .58
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 ?不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 27,174,732.10 16,126,535.40 23,097,122.00 15,530,601.07
其他业务 491,681.23 487,871.70 95.24
合计 27,666,413.33 16,614,407.10 23,097,217.24 15,530,601.07
营业收入、营业成本的分解信息：
单位：元
分部 1 分部 2 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
业务类型
其中：
按经营地
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区分类
其中：
市场或客
户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转
让的时间
分类
其中：
按合同期
限分类
其中：
按销售渠
道分类
其中：
合计
与履约义务相关的信息：
公司承担的预 公司提供的质
履行履约义务 重要的支付条 公司承诺转让 是否为主要责
项目 期将退还给客 量保证类型及
的时间 款 商品的性质 任人
户的款项 相关义务
其他说明
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 129,141,267.30 元，其中，
将于 2028 年度确认收入。
重大合同变更或重大交易价格调整
单位：元
项目 会计处理方法 对收入的影响金额
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 50,000,000.00
处置长期股权投资产生的投资收益 66,265.23 99,669.36
其他债权投资在持有期间取得的利息
收入
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合计 50,066,265.23 99,669.36
二十、补充资料
?适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关、符合国家政策
规定、按照确定的标准享有、对公司
损益产生持续影响的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，非金融企业持有金融
资产和金融负债产生的公允价值变动 7,069,256.29 投资货币基金产生的公允价值变动
损益以及处置金融资产和金融负债产
生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和
-1,253.02
支出
减：所得税影响额 186.75
合计 7,069,816.52 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
?适用 □不适用
项目 涉及金额（元） 原因
各年持续发生，不具有偶发性，认定
代扣个人所得税手续费返还 52,026.64
为经常性损益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净
-0.24% -0.0085 -0.0085
利润
扣除非经常性损益后归属于
-0.43% -0.0154 -0.0154
公司普通股股东的净利润
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
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（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
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