一、评估机构履行的核查程序
计报告、管理层批准的最近财务预算和预测数据等资料。
史经营数据、行业趋势等进行合理性分析。
访谈，了解管理层编制财务预测的基础和依据。
二、涉及商誉减值测试相关参数的选取依据
商誉减值测试预测期为 5 年，预测期后为永续期。
集艾室内设计（上海）有限公司、北京欣邑东方室内设计有限公司、上海创
域实业有限公司、山西东易园智能家居科技有限公司、长春东易富盛德装饰有限
公司收入增长率预测如下：
资产组名称 预测期间 预测期增长率
集艾室内设计（上海）有限公司 2026 年至 2030 年 -3.41%-1.93%
北京欣邑东方室内设计有限公司 2026 年至 2030 年 4.96%-9.64%
上海创域实业有限公司 2026 年至 2030 年 2.85%-4.73%
山西东易园智能家居科技有限公司 2026 年至 2030 年 3%-20%
长春东易富盛德装饰有限公司 2026 年至 2030 年 4.84%-24.38%
选取依据：
万亿元，年均复合增长率约 6.5%，年增长过程中涉及的存量房装修占比从过去
的次要地位迅速上升，2025 年存量房装修占比达到 56%。根据中国建筑装饰协会
《2025—2026 中国家装行业发展研究报告》数据显示，我国住宅装饰装修行业
市场规模已突破 5.7 万亿元，其中：存量房改造占比近六成，成为行业增长核心
引擎。
本次涉及的子公司主要从事工程家装、软装设计业务，考虑到家装行业整体
已经进入存量房竞争阶段，行业政策要求和消费结构发生显著变化。同时“双碳”
目标下绿色环保标准的提升、装配式装修的推广，以及消费者对智能化、绿色化、
适老化需求的升级，均对家装企业提出了更高的技术和成本要求。故本次结合子
公司所在区域的房地产市场情况，预测未来年度的收入增长率。
集艾室内设计（上海）有限公司、北京欣邑东方室内设计有限公司、上海创
域实业有限公司、山西东易园智能家居科技有限公司、长春东易富盛德装饰有限
公司毛利率预测如下：
资产组名称 预测期间 毛利率
集艾室内设计（上海）有限公司 2026 年至 2030 年 28.72%-29.02%
北京欣邑东方室内设计有限公司 2026 年至 2030 年 58.96%-59.02%
上海创域实业有限公司 2026 年至 2030 年 44.17%-44.82%
山西东易园智能家居科技有限公司 2026 年至 2030 年 33.95%-34.02%
长春东易富盛德装饰有限公司 2026 年至 2030 年 21.45%-25.09%
选取依据：
本次涉及的子公司主要从事家装设计、工程软装业务，营业成本主要包括人
工成本、材料成本、劳务成本及其他成本等，集艾室内设计（上海）有限公司
司 2024 年至 2025 年毛利率分别为 65.55%、57.57%，上海创域实业有限公司 2024
年至 2025 年毛利率分别为 41.65%、45.28%，山西东易园智能家居科技有限公司
毛利率分别为 21.57%、17.91%。因子公司所在区域经济发展水平、人工成本涨
幅、市场竞争烈度不同，导致历史年度毛利率走势呈现分化情况，该差异属于家
装行业的正常区域分化现象。本次未来年度毛利率的预测是结合评估基准日的经
营条件和成本结构基础进行的预测。
集艾室内设计（上海）有限公司、北京欣邑东方室内设计有限公司、上海创
域实业有限公司、山西东易园智能家居科技有限公司、长春东易富盛德装饰有限
公司折现率如下：
资产组名称 折现率
集艾室内设计（上海）有限公司 16.81%
北京欣邑东方室内设计有限公司 16.81%
上海创域实业有限公司 16.19%
山西东易园智能家居科技有限公司 14.93%
资产组名称 折现率
长春东易富盛德装饰有限公司 14.93%
估算逻辑：按照现金流与折现率口径一致的原则，本次评估均采用税前现金
流计算，折现率 r 选取税前加权平均资本成本模型（WACCBT）确定。公式如下：
WACC
WACCBT=
D E
WACC=Rd × 1-T × +Re ×
D+E D+E
Re =Rf +β× Rm-Rf +ε
折现率中涉及的主要参数计算思路如下：
无风险报酬率??：国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期
不能兑付的风险很小，可以忽略不计。本次选取 10 年期国债在评估基准日的到
期年收益率 1.85%作为无风险报酬率。
市场风险溢价?????：市场风险溢价是市场期望报酬率与无风险利率之差。
其中，市场期望报酬率以上证指数作为标的指数，分别以周、月为数据频率采用
算数平均值进行计算并年化至年收益率，并分别计算其算术平均值和几何平均值，
综合分析后确定市场期望报酬率 9.59%，即市场风险溢价为 7.74%。
贝塔系数β：本次通过从主营业务匹配度、业务模式、产品结构等维度分析
比较，选取可比上市公司郑中设计、名雕股份、中天精装的平均股权β系数调整
得到。通过查询可比上市公司于评估基准日带杠杆的? 调整为不带杠杆的? ，
在此基础上通过取平均值得到评估对象的? ，最后考虑评估对象适用的资本结
构得到其? 为 1.1470。
特定风险报酬率ε：企业特定风险报酬率是根据待估企业与所选择的对比企
业在企业特殊经营环境、企业成立时间、企业规模、经营管理、抗风险能力、特
殊因素所形成的优劣势等方面的差异进行的调整系数。综合考虑现有的治理结构、
管理水平和抗行业风险等方面的情况，确定涉及的子公司特定风险报酬率ε分别
为 2.50%、2.50%、2.00%、1.00%、1.00%。
债权期望报酬率 Rd：参考全国银行间同业拆借中心距评估基准日最近一期
公布的 5 年期以上贷款市场报价利率 3.50%。
资本结构：在持续经营前提下，可比上市公司平均资本结构更能合理体现企
业预期资本结构，本次评估财务杠杆比率参考可比上市公司进行计算，其中
D E
D ? E 确定为5.85%， D ? E 确定为94.15%。
涉及各个资产组折现率测算过程如下：
（1）资产组-集艾室内设计（上海）有限公司
Re =Rf +β× Rm-Rf +ε
股权期望报酬率?
=1.85%+1.1470×(9.59%-1.85%)+2.50%
=13.23%
加权平均资本成本WACC
D E
WACC=Rd × 1-T × +Re ×
D+E D+E
=3.50%×(1-25%)×5.85%+13.23%×94.15%
=12.61%
税前折现率WACCBT
WACC
WACCBT=
＝12.61%÷(1-25%)
=16.81%
（2）资产组-北京欣邑东方室内设计有限公司
Re =Rf +β× Rm -Rf +ε
股权期望报酬率?
=1.85%+1.1470×(9.59%-1.85%)+2.50%
=13.23%
加权平均资本成本WACC
D E
WACC=Rd × 1-T × +Re ×
D+E D+E
=3.50%×(1-25%)×5.85%+13.23%×94.15%
=12.61%
税前折现率WACCBT
WACC
WACCBT=
＝12.61%÷(1-25%)
=16.81%
（3）资产组-上海创域实业有限公司
Re =Rf +β× Rm -Rf +ε
股权期望报酬率?
=1.85%+1.1470×(9.59%-1.85%)+2%
=12.73%
加权平均资本成本WACC
D E
WACC=Rd × 1-T × +Re ×
D+E D+E
=3.50%×(1-25%)×5.85%+12.73%×94.15%
=12.14%
税前折现率WACCBT
WACC
WACCBT=
＝12.14%÷(1-25%)
=16.19%
（4）资产组-山西东易园智能家居科技有限公司
Re =Rf +β× Rm -Rf +ε
股权期望报酬率?
=1.85%+1.1470×(9.59%-1.85%)+1%
=11.73%
加权平均资本成本WACC
D E
WACC=Rd × 1-T × +Re ×
D+E D+E
=3.50%×(1-25%)×5.85%+11.73%×94.15%
=11.20%
税前折现率WACCBT
WACC
WACCBT=
＝11.20%÷(1-25%)
=14.93%
（5）资产组-长春东易富盛德装饰有限公司
Re =Rf +β× Rm -Rf +ε
股权期望报酬率?
=1.85%+1.1470×(9.59%-1.85%)+1%
=11.73%
加权平均资本成本WACC
D E
WACC=Rd × 1-T × +Re ×
D+E D+E
=3.50%×(1-25%)×5.85%+11.73%×94.15%
=11.20%
税前折现率WACCBT
WACC
WACCBT=
＝11.20%÷(1-25%)
=14.93%
三、经核查，基于目前已执行的评估程序，评估师认为：
则第 8 号——资产减值》的相关规定。
果等方面符合《企业会计准则》及资产评估准则的相关规定，关键参数的选取具
备合理性和充分性，本次评估公允地反映了资产组在评估基准日的可收回金额。
资产评估机构：北京天圆开资产评估有限公司
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