北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)对
《关于昆吾九鼎投资控股股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》的回复
上海证券交易所上市公司管理一部
北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)(以下简称“我们”)于近日收到昆吾九鼎投
资控股股份有限公司转来的贵部《关于昆吾九鼎投资控股股份有限公司2025年年度报告
的信息披露监管问询函》(上证公函【2026】0922号，以下简称《问询函》)，按照问询
函的要求，对问询函中涉及会计师的相关问题回复如下：
一、关于营业收入。年报显示，2025年公司实现营业收入2.81亿元，其中私募投资
业务、房地产业务和建筑施工业务分别实现营业收入1.16亿元、0.74亿元和0.87亿元，
公司因营业收入低于3亿元且扣除非经常性损益前后的净利润为负被实施退市风险警示。
公司营业收入与前期业绩预告、业绩预告问询函回复的披露值存在较大差异，主要系建
筑施工业务营收差异所致。请公司：（1）分业务定量说明2025年实际营业收入与前期
预计值相比的调整情况，逐项目列示具体调整情况，包括但不限于项目名称、调整前后
的收入确认金额、会计处理方式和依据、调整背景及原因，并结合公司业务的实际开展
情况、收入确认政策等，说明调整的合理性。（2）列示建筑施工业务主要项目情况，
包括项目名称、收入和成本确认金额、会计处理方式和依据、应收及回款情况、对应的
客户和供应商名称及关联关系，并结合项目主要合同条款、合同义务执行情况、业务实
质等，逐项目说明当前收入确认方式的依据及合理性，是否存在需进一步调整的情形。
公司答复：（一）分业务定量说明2025年实际营业收入与前期预计值相比的调整情
况，逐项目列示具体调整情况，包括但不限于项目名称、调整前后的收入确认金额、会
计处理方式和依据、调整背景及原因，并结合公司业务的实际开展情况、收入确认政策
等，说明调整的合理性。
单位：元
业务类型 2025年实际营业收入 2025年预计营业收入 调整金额
建筑施工业务 86,767,752.18 125,037,886.89 -38,270,134.71
私募股权投资业务 116,171,921.78 132,545,685.82 -16,373,764.04
房地产业务 78,482,842.57 78,482,842.57 -
合计 281,422,516.53 336,066,415.28 -54,643,898.75
①收入确认时点的说明
根据公司私募业务管理报酬收入的确认过程，该收入的确认主要与在管基金收到项
目回款的情况及分配进度（出具协商一致的分配通告函）相关。管理报酬源自于基金超
额收益，但是否能够确认管理报酬及确认管理报酬的金额和时点等需同时受到基金回款
和基金分配约定这两个因素影响。基金回款是基金向LP分配本金或收益、向管理人分配
管理报酬（若有）的先决条件；而基金分配约定（包括但不限于合伙协议的约定、测算
是否满足管理报酬计提条件、分配方案与LP充分沟通达成一致、正式出具分配通告函等）
则是决定是否能够确认管理报酬、管理报酬的收取金额和时点的关键因素。简而言之，
基金收到项目回款，仅系基金的现金流入而非收益。基金收到回款后形成可供分配资金，
公司作为基金管理人，对在管基金逐一依据基金相应的分配约定对基金制定分配方案，
分配方案主要包括围绕可供分配资金测算分配LP的本金或收益、测算是否满足管理报酬
的计提条件，制定的分配方案需与基金LP充分沟通并达成一致意见，方可正式出具分配
通告函，以此作为分配生效的核心前提，公司最终依据分配通告函载明的金额、时点收
取并确认管理报酬。公司确认管理报酬后，需依据合伙协议的条款及会计准则，确认收
入或合同负债。
②收入确认方式
A、设有回拨机制且未设hurdle条款的基金的管理报酬收入的确认方式
所谓回拨机制，就是管理人在先行向基金收取收益分成后，如果基金最终的整体回
报未达到协议约定的管理人收取收益分成的收益率条件，或者基金的整体回报虽然达到
管理人收取收益分成的收益率条件，但先行收取的收益分成大于按照基金最终整体回报
计算可以获得的收益分成的，则管理人需要将先行收取的收益分成或者多收取的收益分
成退还给基金或基金出资人。
所谓hurdle条款，就是基金设立时即设定的给基金管理人支付收益分成时基金需要
达到的最低收益指标，实际收益达到该hurdle之后即可收取收益分成，否则基金管理人
就不可收取收益分成。
对有回拨机制但未设有hurdle条款的基金，公司在基金每次确定向出资人分配收益
时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公司内部统一的估值
方法（详见下方列示的估值方法说明）测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总
额），测算基金所投项目预计回款总额可否覆盖基金出资人的全部出资。如果测算的基
金预计回款总额大于基金出资人的全部出资，则公司可以确认管理报酬收入，确认的管
理报酬收入=（分配时项目投资累计投资收益-尚未变现项目预计整体亏损金额）*约定
的收益分成比例-已经确认的管理报酬收入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待基金
下次有收益分配事项时再行测算，并根据测算结果按照同样判断标准决定是否确认管理
报酬收入。公司估值方法说明如下：
公司作为普通合伙人（GP）或有限合伙人（LP），会以部分自有资金出资到基金中，
通常持有少量份额。在估值方法上采用分层计量：首先，在基金层面，依据中国证券业
协会发布的《非上市公司股权估值指引》、中国证券投资基金业协会发布的《私募投资
基金非上市股权投资估值指引（试行）》以及《证券投资基金投资流通受限股票估值指
引（试行）》等监管规定，对已投企业的公允价值进行专业估值；其次，在公司层面，
按照基金估值后的净资产乘以公司持有的基金份额比例，确认公司自有资金对应的交易
性金融资产估值。针对不同投资项目的特性，公司制定了差异化的估值方法，具体估值
方式如下表所示：
项目目前的状态 估值方法
按照报告日最近一个交易日的股票收
已上市或已挂牌且做市转让 市值法
盘价计算的市值计算
最近融资价格
报告日前半年内存在转让或再融资 按照转让或再融资的价格计算
法
按照最近一年净利润*可比上市公司
已过会待发
市盈率（大于30的取30）*（80%-
公司四 行
个季度
按照最近一年净利润*可比上市公司
合计未 已经申报IPO
市盈率（大于30的取30）*80%计算
亏损、
按照最近一年净利润*可比上市公司
未出现
市盈率（大于30的取30）*70%计算；
业绩下 预计1年内申 市盈率
若估值低于按照投资协议约定计算的
滑超过 报IPO （P/E）
截至 回购金额的，则取回购金额为估值结
报告 报告日 果
未 比公司 市 市
日投 前半年 按照最近一年净利润*可比上市公司
上 市盈率 场 场
资超 内未发 拟上市 市盈率（大于30的取30）*60%计算；
市 未超过 预计1年后申 法 乘
过一 生转让 退出 若估值低于按照投资协议约定计算的
年 或再融 回购金额的，则取回购金额为估值结
法
资 果
公司最 按照最近一期末净资产*可比上市公
已过会待发
近一年 司市净率（大于2的取2）*（80%-
行
内亏损 100%）计算
或出现 按照最近一期末净资产*可比上市公
已经申报IPO 市净率
业绩下 司市净率（大于2的取2）*80%计算
（P/B）
滑超过 按照最近一期末净资产*可比上市公
比公司 报IPO 若估值低于按照投资协议约定计算的
市盈率 回购金额的，则取回购金额为估值结
超过100 果
按照最近一期末净资产*可比上市公
司市净率（大于2的取2）*60%计算；
预计1年后申
若估值低于按照投资协议约定计算的
报IPO
回购金额的，则取回购金额为估值结
果
拟并购 投资协议中约定回购条 成
按照投资协议约定的回购条款计算
或回购 款 本
公允价值法/
或其他 及
投资协议中未约定回购 净资产法
方式退 其 按照预计可收回金额作为估值结果
条款
出 他
方
报告日前一年内新投资 成本法 按照投资成本计算
法
截至2025年末，公司在管基金中合伙协议约定的分配原则属于此类的基金占比为
为例详细说明测算过程：
九江金程合伙协议约定的分配条款：投资组合公司变现、分红、利息等收入按如下
分配：（一）归还全体合伙人在该投资组合公司的实际出资，100%向全体合伙人分配，
直至各合伙人均收回其在该投资组合公司的实际出资额为止；(二)以上分配之后的余额
的80%按实际出资份额向全体合伙人分配，20%向普通合伙人分配。
九江金程合伙协议约定的回拨条款为：在基金清算时，以整体基金核算收益，普通
合伙人累计获得之管理报酬超过基金整体净收益之20%，则普通合伙人将超出部分返还
给全体合伙人，全体合伙人按实际出资比例进行分配。
结合上述约定条款，九江金程在第1次分配时，可供分配金额为4,970.75万元，可
实现归还全体合伙人实缴出资2,750.00万元，则根据分配条款按照收益的20%提取管理
报酬，九江金程尚未变现项目预计无亏损，因此确认的管理报酬收入=（4970.75-
认。截至2025年末，测算如下：
项目 数据（万元）
可供分配金额a 6,820.26
在管项目估值b 188.42
实缴金额c 2,750.00
基金整体收益d=a+b-c 4,258.68
实际收取管理报酬e 814.05
累计收取管理报酬占基金整体收益比例e/d 19.12%
是否触发回拨 否
九江金程为间投基金，截至2025年12月31日其投资的在管基金净资产为761.92万元，
九江金程在其中的出资比例为24.73%，估值为（761.92*24.73%）188.42万元。
B、设有hurdle条款但未设有回拨机制的基金的管理报酬收入的确认方式
对设有hurdle条款但未设有回拨机制的基金，公司在基金每次确定向出资人分配收
益时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公司内部统一的估
值方法（详见上述A中列示的估值方法）测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总
额），测算基金整体预计收益水平可否达到基金设定的hurdle收益水平。如果测算的基
金整体收益水平达到基金设定的hurdle收益水平，则公司可以确认管理报酬收入，确认
的管理报酬收入=分配时项目投资累计投资收益*约定的收益分成比例-已经确认的管理
报酬收入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待基金下次有收益分配事项时再行测算，
并根据测算结果按照同样判断标准决定是否确认管理报酬收入。
截至2025年末，公司在管基金中合伙协议约定的分配原则属于此类的基金占比为
科”）为例详细说明测算过程：
成都银科合伙协议约定分配条款为：投资组合公司变现、分红、利息等收入分配原
则和顺序为：(一)归还全体合伙人在合伙企业的实际出资。100%向全体合伙人分配，直
至各合伙人均收回其在合伙企业的实际出资额为止;(二)向全体合伙人分配优先回报，
直至达到各合伙人在合伙企业实际出资的50%；(三)向普通合伙人分配，直至分配金额
达到“8.2(二)”中向全体合伙人分配优先回报总额的 25%；(四)以上分配之后的余额
的80%按全体合伙人在合伙企业中实际出资额比例向全体合伙人分配，20%分配给普通合
伙人。
结合上述约定条款，成都银科在第13次分配时，累计分配金额25,576.55万元，已
实现归还全体合伙人实缴出资18,375万元，开始向全体合伙人分配优先回报；在第17次
分配时，已按分配条款的约定向全体合伙人分配优先回报（18375*50%）9,187.50万元；
在优先回报分配完毕后，开始向普通合伙人分配管理报酬；根据分配条款，应分配管理
报酬为（9,187.50*25%）2,296.88万元。截至2025年末，公司已收取并确认管理报酬收
入2,196.06万元，待后续基金回款后还需继续向公司分配管理报酬100.82万元；其后若
基金仍有回款，则80%向全体合伙人分配，20%作为管理报酬分配。
C、既设有回拨机制又设有hurdle条款的基金的管理报酬收入的确认方式
对既设有回拨机制又设有hurdle条款的基金，公司在基金每次确定向出资人分配收
益时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公司内部统一的估
值方法（详见上述A中列示的估值方法）测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总
额），测算基金整体预计收益水平可否达到基金设定的hurdle收益水平。如果测算的基
金整体收益水平达到基金设定的hurdle收益水平，则公司可以确认管理报酬收入，确认
的管理报酬收入=（分配时项目投资累计投资收益-尚未变现项目预计整体亏损金额）*
约定的收益分成比例-已经确认的管理报酬收入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待
基金下次有收益分配事项时再行测算，并根据测算结果按照同样判断标准决定是否确认
管理报酬收入。
截至2025年末，公司在管基金中合伙协议约定的分配原则属于此类的基金占比为
鲁资”）为例详细说明测算过程：
苏州鲁资合伙协议约定分配条款为：某一投资项目所得的可供分配现金，首先在所
有参与该投资项目的合伙人间，按照各合伙人在该项目的实缴出资比例划分，将普通合
伙人基于实缴出资而应得的投资收入划分给普通合伙人，其余划分给全体有限合伙人的
部分按照以下顺序进行分配：首先归还有限合伙人在该次分配中相应项目己出售或处置
部分对应的投资成本及该项目己对应支付的管理费；其次向有限合伙人分配优先回报。
优先回报为有限合伙人在该次分配中相应项目己出售或处置部分对应的投资成本的内部
收益率达到每年10%(单利)；第三，向管理人或其指定第三方分配业绩报酬，直至分配
金额达到向有限合伙人分配的优先回报额的25%；第四，以上分配后如有余额，则该余
额的80%向有限合伙人分配，20%向管理人或其指定的第三方分配。
苏州鲁资合伙协议约定的回拨条款为：如合伙企业终止时，因管理人收取业绩报酬
而导致有限合伙人的投资成本未达到年内部收益率10%(单利)，则管理人应将在合伙企
业存续期间已获得的业绩报酬回拨，分配给有限合伙人(按实缴出资比例进行分配)，用
于满足该内部收益率所需的资金需求，但管理人应返还的总额不应超过其已经获得的业
绩报酬扣除应纳税额后的余额。核算有限合伙人投资成本年内部收益率，自投资成本实
际划出本合伙企业账户之日起至分配基准日止。如合伙企业终止时，本合伙企业整体核
算收益，管理人累计获得之管理报酬超过有限合伙人获得的累计收益的25%，则管理人
应将其业绩报酬回拨，分配给有限合伙人(按实缴出资比例进行分配)，直到其获得的业
绩报酬满足前述条件为止，但管理人应返还的总额不应超过其已经获得的业绩报酬扣除
应纳税额后的余额。
苏州鲁资专项投资于一个项目，该项目退出时，收到退出款9,000.00万元，项目投
资成本6,000.00万元，项目投资收益3,000.00万元；按照10%单利计算的优先回报金额
应为6,150.64万元，基金收益不足以覆盖全部的优先回报，即苏州鲁资未达到计提管理
报酬的条件，按照协议约定条款全部向出资人进行分配，不收取管理报酬。
公司在管基金嘉兴春秋齐桓九鼎投资中心（有限合伙）也属于此类方式，详见本问
第4点答复内容。
D、既没有回拨机制又未设hurdle条款的基金的管理报酬收入的确认方式
既没有回拨机制又未设hurdle条款的基金，公司在基金每次确定向出资人分配收益
时，直接确认管理报酬收入，确认的管理报酬收入=分配时项目投资累计投资收益*约定
的收益分成比例-已经确认的管理报酬收入。
截至2025年末，公司在管基金中合伙协议约定的分配原则属于此类的基金占比为
禾”）为例详细说明测算过程：
嘉兴嘉禾合伙协议约定分配条款为：合伙企业的剩余利润中基于全体有限合伙人实
缴出资比例对应部分的百分之八十(80%)由各合伙人按照实际出资比例分配，百分之二
十(20%)分配给管理人或其指定的第三方;该等剩余利润中基于普通合伙人实缴出资比例
对应部分百分之一百(100%)分配给管理人或其指定的第三方。
嘉兴嘉禾每次分配收益时，直接根据合伙协议约定计提管理报酬，公司相应确认管
理报酬收入。截至2025年末，嘉兴嘉禾累计可供分配金额为64,863.49万元，实缴出资
为22,000万元，基金整体收益为42,863.49万元，其中基于全体有限合伙人实缴出资比
例 对 应 部 分 金 额 为 （ 42,863.49*97.73% ） 41,889.32 万 元 ， 则 分 配 的 管 理 报 酬 为
（41,889.32*20%）8,377.86万元，公司累计确认管理报酬收入8,377.86万元。
此外，有18.75%的基金合伙协议约定不计提管理报酬，此类基金主要为FOF基金
（即通过基金间接投资的基金）或自有资金投资基金。其中，FOF基金通常不直接计提
管理报酬，是为了避免重复收取，相关管理报酬由直接投资于项目的底层基金统一收取。
公司与客户之间的建造合同包含工程建设的履约义务，由于客户能够控制本公司履
约过程中在建的商品，公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认
收入，履约进度不能合理确定的除外。公司按照投入法确定提供服务的履约进度。履约
进度按已经完成的为履行合同实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。于资
产负债表日，公司对已完工或已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情
况的变化。
公司根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的
身份是主要责任人还是代理人。公司在向客户转让商品前能够控制该商品的，该公司为
主要责任人，应当按照已收或应收对价总额确认收入；否则，该公司为代理人，应当按
照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额
扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
公司向客户转让商品前能够控制该商品的情形包括：
（一）公司自第三方取得商品或其他资产控制权后，再转让给客户。
（二）公司能够主导第三方代表本企业向客户提供服务。
（三）公司自第三方取得商品控制权后，通过提供重大的服务将该商品与其他商品
整合成某组合产出转让给客户。
在具体判断向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权时，公司不应仅局限于合
同的法律形式，而应当综合考虑所有相关事实和情况，这些事实和情况包括：
（一）公司承担向客户转让商品的主要责任。
（二）公司在转让商品之前或之后承担了该商品的存货风险。
（三）公司有权自主决定所交易商品的价格。
（四）其他相关事实和情况。
调整前 调整后 实际
序
项目名称 会计处 会计处 调整背景和原因 项目内容及类型 开展
号 收入 收入
理方式 理方式 情况
水电安装及室外运动
公司出于项目获取及长远合作的考虑， 场、围墙/专业分包
已完
大亚湾西区横塘城中村改造项目(三标 与客户引荐的部分下游供应商合作，公
段)邻里中心土石方工程 4,317,479.15 总额法 3,993,593.06 净额法 司基于合同条款的约定，初步判断公司 业分包
在项目中承担主要责任人的角色,按总
额法确认收入。随着年审工作的推进， 零星工程项目安装工程
公司发现项目中部分下游供应商与客户 /专业分包
泰和县天湖山生态保护与旅游发展建设 存在关联关系，结合《企业会计准则第 道路工程施工/专业分
项目市政道路工程 14 号-收入准则》中关于主要责任人和 包
大亚湾区第六中学项目安装及室外工程 代理人的规定，经与会计师沟通，一致 水电安装及室外运动
专业分包 认为公司在该类项目中作为主要责任人 场、围墙/专业分包
的认定不充分，基于谨慎性原则，公司 3 层及周边地下室装饰
对该部分收入采用净额法 装修/专业分包
按照
乐昌市九峰镇“花果世界”山水人家美 由下游单一供应商完成了该部分项目在 施工
丽乡村廊线三廊片建设项目 2025 年的大部分工程量，公司在此过 合同
程中主要承担管理协调责任，结合《企 约定
业会计准则第 14 号-收入准则》中关于 正常
佛冈县老旧小区改造之县城雨污分流综 主要责任人和代理人的规定，公司在该 管线修复工程/专业分 施工
合治理工程(二期)EPC 项目总承包 项目中作为主要责任人的认定不充分， 包 中
基于谨慎性原则，公司对该部分收入采
用净额法
乐昌市梅花镇乡村振兴示范带项目（国
（第二阶段） 完全确定，以暂估数据入账，导致与年
度实际数据存在微小差异。 11~13 栋、地下室装饰
装修/专业分包
土建、装饰、给排水、
昌九客专和北二环二期东湖段安置房建
设项目
承包
昌吉州木垒县 40 万千瓦风光储项目 20
万千瓦光伏 PC 总承包工程光伏区施工
福清御冠生物技术开发有限公司冷藏加 室外附属工程/专业分
工 50 万吨室外附属工程 包
南昌市东湖区滕王阁东面片区老旧街区 老旧街更新改造/专业
更新改造项目屋面安全修复项目 分包
南昌市东湖区青山南路二七北路南财大
宿舍花鸟市场旧改项目
鄂州市临空经济区 2025 年度耕地占补
平衡、增减挂钩项目土地整治工程
分包
公司与下游供应商的合同中约定由供应
商承担运输费用以及运输途中的一切风
险，货物的所有权和风险自运到甲方指
定地点并经甲方整体验收合格之次日起
转移给公司，同时，公司与上游客户签
订的合同中约定“货物由公司负责包装
并送至本合同指定地点”，业务执行过 已完
程中，货物由供应商直接运输到客户指 成
定的地点，公司在此过程中未取得货物
的控制权，依据《企业会计准则第 14
号-收入准则》中关于主要责任人和代
理人的规定，公司在该项目中作为主要
责任人的认定不充分，对该项目收入采
用净额法
总计 125,120,328.49 86,767,752.18
注：对项目1-7客户与部分供应商为关联关系（关联关系情况详见本问题第二问回复）的履约义务，公司对该类项目采用部分净额法确认收入。
建筑业务收入调整的合理性：项目1-7：因项目部分下游供应商与客户存在关联关
系，结合《企业会计准则第14号-收入准则》中关于主要责任人和代理人的规定,经与会
计师沟通，一致认为公司在该类项目中作为主要责任人的认定不充分，基于谨慎性原则，
公司对该类项目按照部分净额法确认收入更具合理性；
项目8-9：由下游单一供应商完成了该部分项目在2025年的大部分工程量，公司在
此过程中主要承担管理协调责任，未能承担主要责任人的角色，结合《企业会计准则第
照净额法确认收入更具合理性；
项目10-17：业绩预告时，因部分项目结算资料尚未完全确定，已暂估数据入账，
导致与年度实际数据存在微小差异；
项目19：该项目为材料销售的贸易业务，公司在整个业务过程中未取得该货物的控
制权，结合《企业会计准则第14号-收入准则》中关于主要责任人和代理人的规定，公
司在该项目中实际为代理人，对该项目按照净额法确认收入更具合理性。
桓基金”）的分配款17,356,189.88元（含税），公司于收款时确认了不含税管理报酬
收入16,373,764.04元。
调整背景和原因：根据春秋齐桓基金合伙协议分配条款约定，春秋齐桓基金取得的
可供分配现金首先应归还全体合伙人的实际出资；剩余金额的80%按实际出资份额向全
体合伙人分配，20%向普通合伙人分配。当基金总体净收益率低于50%时，普通合伙人不
参与收益分配；同时协议设置了回拨机制，即普通合伙人累计获得的管理报酬不超过基
金整体净收益的20%。随着年报审计工作的开展，公司持续与在管项目方沟通谈判，积
极督促基金回款事宜的落实。经沟通，春秋齐桓尚未退出的某在管项目预计无法按原退
出协议约定的对价全额收回退出款。为此，公司经多轮磋商，已初步商定新的退出交易
对价。结合上述更为详实的项目进展，公司对未退出项目的未来回款及基金预期收益率
进行了审慎测算，并据此对相关管理报酬收入的确认作出相应调整。具体调整前后测算
情况如下：
单位：万元
数据项目 业绩预告时测算数据 更正时测算数据
可供分配现金a 69,761.78 69,761.78
在管项目估值b 2,110.67 1,166.10
基金整体可供分配金额c=a+b 71,872.46 70,927.89
基金实缴金额d 47,384.42 47,384.42
基金整体收益e=c-d 24,488.04 23,543.47
基金整体收益率e/d 51.68% 49.69%
是否触发回拨 否 是
截至2025年12月31日，春秋齐桓尚有2个在管项目。公司按照上述第2点所列示的估
值方法进行估值，并结合项目预计退出方式，最终选用“其他方法-按照预计可收回金
额作为估值结果”；该可收回金额系基于已签署的项目退出协议所约定的交易对价综合
研判得出，并据此确定最终估值。结合在管项目估值，经测算，预估该基金整体净收益
率可能会低于50%，触发合伙协议约定的回拨条款，已收到的管理报酬存在被回拨的可
能。基于上述信息及测算结果，公司2025年度收到的1,735.62万元管理报酬不满足收入
确认条件，据此予以全额调减，同时确认“合同负债”，待基金清算或后续满足分配条
件时再作处理。
私募股权投资管理业务收入调整的合理性：一是符合会计准则关于收入确认“企业
因向客户提供服务而有权取得的对价很可能收回”的要求，因净收益率低于50%，公司
能否获取该报酬存在重大不确定性；二是符合公司收入确认政策，即管理报酬应在合伙
协议约定的分配条件达成时确认；三是如实反映了交易实质，避免了提前确认收入，体
现了审慎性原则。
综上，公司认为经调整后的收入更符合公司实际业务情况，具有合理性。
（二）列示建筑施工业务主要项目情况，包括项目名称、收入和成本确认金额、会
计处理方式和依据、应收及回款情况、对应的客户和供应商名称及关联关系，并结合项
目主要合同条款、合同义务执行情况、业务实质等，逐项目说明当前收入确认方式的依
据及合理性，是否存在需进一步调整的情形。
（1）依据已投入成本占项目预计总成本比例计算履约进度，按履约进度确认收入
借：合同结算——收入结转
贷：主营业务收入
贷：应交税费
（2）依据甲方确认产值和合同约定的付款比例，确认应收项目结算款
借：应收账款
贷：合同结算——价款结算
（3）实际收到甲方项目结算款时
借：银行存款
贷；应收账款
合同结算依据余额方向分别在合同资产或合同负债列报。依据上述会计处理分录，
主营业务收入+应交税费=应收账款+合同资产-合同负债+银行存款（项目回款），即建
筑施工业务项目的主营业务收入与应收账款、项目回款和合同资产及合同负债之间的差
异为税金差。
净额法调整前收入成本和会计处理方法（不含 净额法调整后收入成本和会计处理方法（不 期后回款情况
截止2025年12月31
税） 含税） 报告期回款情 （含税）(截止
项目名称 日应收账款余额 合同资产 合同负债
会计处 会计处 况（含税） 2026年6月29
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 （含税）
理方式 理方式 日)
广信区 1#2#3#
地块项目
大亚湾西区横
塘城中村改造
项目(三标段) 4,317,479.15 4,157,220.48 总额法 3,993,593.06 3,833,334.39 净额法 2,647,144.51 1,353,000.00 850,000.00 705,907.77
邻里中心土石
方工程
惠州鸿禧府项
目零星工程项 4,997,422.76 4,864,315.91 总额法 307,370.56 174,263.71 净额法 864,936.05 3,549,390.95 1,032,863.80
目安装工程
泰和县天湖山
生态保护与旅
游发展建设项 17,888,951.29 16,815,614.21 总额法 8,010,026.40 6,936,689.32 净额法 14,437,473.62 1,300,000.00 1,730,000.00 3,761,483.29
目市政道路工
程
大亚湾区第六
中学项目安装
及室外工程专
业分包
惠州邻里中心
公区精装修专 2,644,518.14 2,449,782.16 总额法 783,114.42 588,378.44 净额法 2,212,974.27 200,000.00 955,000.00 469,550.50
业分包项目
资溪县马头山
镇乡村振兴建 1,159,517.42 1,128,179.34 总额法 128,951.92 97,613.84 净额法 953,100.82 488,978.40 310,773.17
设工程项目
乐昌市九峰镇
“花果世界”
山水人家美丽 1,151,724.44 1,126,834.57 总额法 52,180.64 27,290.77 净额法 1,155,119.12 1,177,840.00 100,260.52
乡村廊线三廊
片建设项目
佛冈县老旧小
区改造之县城
雨污分流综合
治理工程(二
期)EPC 项目总
承包
乐昌市梅花镇
乡村振兴示范
带项目（国道
沿线示范建
设）一期（第
二阶段）
大亚湾机器人
产业园项目装 7,385,072.24 7,050,341.36 总额法 7,385,072.24 7,050,341.36 总额法 1,917,593.55 2,655,819.23 3,885,083.14 3,476,315.96
修装饰工程
昌九客专和北
二环二期东湖
段安置房建设
项目
昌吉州木垒县
储项目 20 万千
瓦光伏 PC 总承
包工程光伏区
施工
西安中铁云岫
防水专业分包 2,227,934.55 2,183,375.86 总额法 2,227,934.55 2,183,375.86 总额法 1,693,963.59 - 734,485.07
项目
福清御冠生物
技术开发有限
公司冷藏加工 1,055,210.45 1,021,115.02 总额法 1,055,210.45 1,021,115.02 总额法 482,305.02 517,667.56 627,566.45 150,206.81
属工程
南昌市东湖区
滕王阁东面片
区老旧街区更
新改造项目屋
面安全修复项
目
南昌市东湖区
青山南路二七
北路南财大宿 2,326,705.16 2,308,207.99 总额法 2,326,705.16 2,308,207.99 总额法 - 2,079,764.23 2,536,108.62
舍花鸟市场旧
改项目
鄂州市临空经
济区 2025 年度
耕地占补平
衡、增减挂钩
项目土地整治
工程
湖北电信销售
业务收入
总计 125,919,310.46 120,122,645.05 86,767,752.18 80,971,086.77 80,926,459.49 20,305,153.16 59,185,076.13 40,563,448.00 1,692,276.70
注：广信区1#2#3#地块项目于2024年开始施工，2024年确认收入7,077,216.85元，当年回款500万元，确认合同资产2,227,058.03元及应收账款487,108.35元。
供应商与
交易金额（含 报告期成本金额 存货余额
项目名称 客户名称 供应商名称 客户的关 交易类型 备注
税） （不含税） （不含税）
联关系
广信区 1#2#3#地 华昱建工集团 江西多寅建筑劳务有限公司 关联方 138,368.94 采购劳务 0 净额法确认成本
块项目 有限公司 青云谱区巨亚工程机械租赁经营部 非关联方 215,128.08 机械租赁 197,836.89 总额法确认成本
江西畅仲建设有限公司 非关联方 1,286,805.82 采购劳务 1,267,873.79 总额法确认成本
高安市嘉汇汽运有限公司 非关联方 1,624,550.46 机械租赁 1,611,339.45 总额法确认成本
大亚湾西区横塘城 高安市柏安机械租赁有限公司 非关联方 365,500.00 机械租赁 323,451.33 总额法确认成本
中村改造项目(三 广东宁泰建设 惠州市睿信建材有限公司 非关联方 69,370.00 材料采购 67,349.53 总额法确认成本
标段)邻里中心土 有限公司 深圳市建业建筑劳务服务有有限公司 非关联方 153,453.95 采购劳务 149,958.80 总额法确认成本
石方工程 惠州市宗信昌实业有限公司 非关联方 82,050.95 采购劳务 79,924.74 总额法确认成本
江西鹏宇供应链管理有限公司 关联方 323,886.09 材料采购 0 净额法确认成本
惠州市华地建设工程有限公司 非关联方 220,000.00 采购劳务 220,000.00 总额法确认成本
广州皓尚机电设备有限公司 非关联方 42,455.42 材料采购 37,571.16 总额法确认成本
惠州鸿禧府项目零
广东宁泰建设 江西鸿韵熙贸易有限公司 关联方 3,184,061.81 材料采购 0 净额法确认成本
星工程项目安装工
有限公司 江西多寅建筑劳务有限公司 关联方 1,793,571.05 采购劳务 0 净额法确认成本
程
江西鹏宇供应链管理有限公司 关联方 115,892.80 材料采购 0 净额法确认成本
丰城江惠租赁有限公司 非关联方 3,980,535.09 机械租赁 3,566,375.81 总额法确认成本
高安市玖瑞物流有限公司 非关联方 1,727,609.17 机械租赁 1,628,031.18 总额法确认成本
泰和县天湖山生态
华昱建工集团 高安市顺帆汽运有限公司 非关联方 814,200.00 机械租赁 746,972.47 总额法确认成本
保护与旅游发展建
有限公司泰和 万载县邦远机械设备租赁有限公司 非关联方 906,042.48 机械租赁 906,042.48 总额法确认成本
设项目市政道路工
分公司 江西多寅建筑劳务有限公司 关联方 9,092,757.67 采购劳务 0 净额法确认成本
程
江西腾竣祁贸易有限公司 关联方 345,805.30 材料采购 0 净额法确认成本
江西鹏宇供应链管理有限公司 关联方 521,391.68 材料采购 0 净额法确认成本
江西鸿韵熙贸易有限公司 关联方 3,659,638.00 材料采购 0 净额法确认成本
大亚湾区第六中学 高安市鼎晟设备租赁有限公司 非关联方 143,662.50 机械租赁 143,662.50 总额法确认成本
广东宁泰建设
项目安装及室外工 江西多寅建筑劳务有限公司 关联方 4,232,160.00 采购劳务 0 净额法确认成本
有限公司
程专业分包 江西腾竣祁贸易有限公司 关联方 650,565.00 材料采购 0 净额法确认成本
江西鹏宇供应链管理有限公司 关联方 6,865,884.17 材料采购 0 79,157.92 净额法确认成本
江西鸿韵熙贸易有限公司 关联方 581,150.43 材料采购 0 净额法确认成本
惠州市睿信建材有限公司 非关联方 36,386.41 材料采购 36,386.41 总额法确认成本
惠州邻里中心公区
广东宁泰建设 惠州京建建筑劳务有限公司 非关联方 434,225.24 采购劳务 428,400.00 总额法确认成本
精装修专业分包项
有限公司 惠州市创同装饰材料有限公司 非关联方 95,050.00 材料采购 95,050.00 总额法确认成本
目
江西多寅建筑劳务有限公司 关联方 857,664.49 采购劳务 0 净额法确认成本
江西鹏宇供应链管理有限公司 关联方 422,588.80 材料采购 0 净额法确认成本
资溪县马头山镇乡 江西鸿韵熙贸易有限公司 关联方 588,326.60 材料采购 0 净额法确认成本
华昱建工集团
村振兴建设工程项 资溪县鹏宇建材有限公司 非关联方 97,613.84 材料采购 97,613.84 总额法确认成本
有限公司
目 江西多寅建筑劳务有限公司 关联方 442,238.90 采购劳务 0 净额法确认成本
乐昌市九峰镇“花
乐昌市顺华建
果世界”山水人家
筑工程有限公 杭州启胜建筑劳务有限公司 非关联方 1,099,543.80 采购劳务 0 净额法确认成本
美丽乡村廊线三廊
司
片建设项目
中国建筑第四
佛冈县老旧小区改 广东拓金建设工程有限公司 非关联方 1,889,196.17 采购劳务 0 净额法确认成本
工程有限公司
造之县城雨污分流
综合治理工程(二
期)EPC 项目总承
包
乐昌市梅花镇乡村 宜章鑫瑞建材有限公司 非关联方 472,212.39 材料采购 446,902.65 总额法确认成本
振兴示范带项目 杭州启胜建筑劳务有限公司 非关联方 2,001,750.16 采购劳务 2,001,750.16 总额法确认成本
乐昌市顺华建
（国道 240 及国道
筑工程有限公
司 珠海聚和天匠空间设计有限公司 非关联方 1,327,433.63 材料采购 1,327,433.63 总额法确认成本
设）一期（第二阶
段）
江西鸿韵熙贸易有限公司 非关联方 1,158,083.96 材料采购 1,104,239.57 总额法确认成本
惠州市睿信建材有限公司 非关联方 15,953.00 材料采购 15,488.34 总额法确认成本
惠州市德米建材有限公司 非关联方 79,344.14 材料采购 77,033.15 总额法确认成本
云南久腾建筑劳务有限公司 非关联方 3,248,134.22 采购劳务 3,188,373.71 总额法确认成本
大亚湾机器人产业 惠州大亚湾区 江西林万装饰有限公司 非关联方 622,239.46 材料采购 610,735.04 总额法确认成本
园项目装修装饰工 城创建设工程 江西林万建筑劳务有限公司 非关联方 259,412.45 采购劳务 259,412.45 总额法确认成本
程 有限公司 惠州市中驰建筑劳务有限公司 非关联方 1,291,045.14 采购劳务 1,269,783.00 总额法确认成本
江西颁祺郢工程建设有限公司 非关联方 154,299.58 采购劳务 154,299.58 总额法确认成本
江西鹏宇供应链管理有限公司 非关联方 235,707.37 材料采购 235,707.37 总额法确认成本
其他直接
惠州瑞展图工程管理有限公司 非关联方 30,978.39 30,978.39 总额法确认成本
费
南昌市志海机电设备有限公司 非关联方 42,773.31 机械租赁 42,349.81 总额法确认成本
江西恒弘金属材料有限公司 非关联方 5,392,382.89 材料采购 4,594,851.95 204,737.24 总额法确认成本
江西顺豪实业有限公司 非关联方 5,300.10 材料采购 4,690.36 总额法确认成本
南昌生疗贸易有限公司 非关联方 38,002.86 材料采购 38,002.86 总额法确认成本
昌九客专和北二环 南昌东湖城市
江西东鑫混凝土有限公司南昌经开区
二期东湖段安置房 建设投资发展 非关联方 3,679,599.62 材料采购 3,366,902.65 总额法确认成本
分公司
建设项目 有限公司
南昌屹兴机械租赁有限公司 非关联方 412,343.11 机械租赁 404,023.71 总额法确认成本
江西省汇昌工程材料有限公司 非关联方 55,421.45 材料采购 48,840.64 2,174.34 总额法确认成本
江西广沃建筑材料有限公司 非关联方 12,016.40 材料采购 11,666.41 总额法确认成本
江西佳鼎新型建材有限公司 非关联方 58,513.00 材料采购 51,781.42 总额法确认成本
南昌建晟管业有限公司 非关联方 83,604.33 材料采购 38,861.84 43,316.81 总额法确认成本
南昌小黑贸易有限公司 非关联方 115,301.95 材料采购 115,301.95 总额法确认成本
江西汉通贸易发展有限公司 非关联方 32,535.64 材料采购 31,998.29 537.35 总额法确认成本
江西省五安建筑机械设备有限公司 非关联方 20,000.00 机械租赁 17,699.12 总额法确认成本
江西微致建筑工程有限公司 非关联方 31,456.31 专业分包 31,456.31 总额法确认成本
江西恩博实业有限公司 非关联方 9,497.18 材料采购 9,405.94 总额法确认成本
江西厚喆建设工程有限公司 非关联方 63,556.94 材料采购 62,927.67 总额法确认成本
江西省中邦建设有限公司 非关联方 254,676.26 材料采购 254,676.26 总额法确认成本
苏州市聚元铭一建筑工程服务有限公 其他直接
非关联方 50,354.00 47,503.77 总额法确认成本
司 费
德安县易烊建筑材料有限公司 非关联方 24,349.47 材料采购 21,548.20 总额法确认成本
江西太平洋电缆集团有限公司 非关联方 52,005.25 材料采购 46,022.34 总额法确认成本
南昌市科迪电气设备有限公司 非关联方 45,412.90 机械租赁 41,974.34 总额法确认成本
南昌雅来斯科技有限公司 非关联方 94,048.93 材料采购 91,844.66 总额法确认成本
丰城精维计量设备有限公司 非关联方 8,000.00 机械租赁 7,920.80 总额法确认成本
江西中凌工程劳务有限公司 非关联方 6,445,695.21 采购劳务 6,331,113.67 总额法确认成本
南昌县小蓝文武草绳销售部 非关联方 35,992.00 材料采购 35,635.64 总额法确认成本
南昌县鸿信建材经营部 非关联方 234,280.59 材料采购 228,772.28 总额法确认成本
江西省良美实业有限公司 非关联方 83,055.41 材料采购 76,127.79 总额法确认成本
江西天康建设工程有限公司 非关联方 833,013.28 专业分包 816,006.31 总额法确认成本
江西绿茵环保节能有限公司 非关联方 183,210.48 专业分包 172,352.29 总额法确认成本
江西中坤建设机械工程股份有限公司 非关联方 62,037.38 机械租赁 55,175.22 总额法确认成本
甘肃昱璇潼机械设备租赁有限公司 非关联方 805,302.00 机械租赁 781,846.60 总额法确认成本
成都龙腾建筑劳务有限公司 非关联方 4,582,979.29 采购劳务 4,524,005.82 总额法确认成本
昌吉州木垒县 40
四川能晨建设有限公司 非关联方 3,805,578.67 采购劳务 3,757,729.90 总额法确认成本
万千瓦风光储项目 中国能源建设
廷朗环境科技（昆山）有限公司 非关联方 3,543,859.36 材料采购 3,221,719.82 总额法确认成本
新疆思磊建材有限公司 非关联方 4,469,723.37 材料采购 4,469,723.37 总额法确认成本
总承包工程光伏区 建设有限公司
四川维丰乐陶建设工程有限公司 非关联方 719,769.78 采购劳务 704,606.79 总额法确认成本
施工
四川国淏劳务有限责任公司 非关联方 2,928,814.73 采购劳务 2,890,864.80 总额法确认成本
新疆泰阳电缆有限公司 非关联方 2,676,996.48 材料采购 2,474,834.56 总额法确认成本
西安中铁云岫防水 中天建设集团 陕西东阳中匠建筑劳务有限公司 非关联方 738,591.09 采购劳务 738,591.09 总额法确认成本
专业分包项目 有限公司 陕西煦日禾源建筑材料有限公司 非关联方 1,401,560.23 材料采购 1,401,560.23 总额法确认成本
福建鑫三钢金属材料有限公司 非关联方 124,453.54 材料采购 110,648.11 总额法确认成本
福清御冠生物技术 浙江城投华铁工程设备租赁有限公司 非关联方 16,814.16 机械租赁 16,814.16 总额法确认成本
开发有限公司冷藏 元宏集团有限 福州大熊机械设备租赁有限公司 非关联方 53,500.00 机械租赁 53,500.00 总额法确认成本
加工 50 万吨室外 公司 莆田市莆安消防设备有限公司 非关联方 215,035.75 机械租赁 194,778.76 总额法确认成本
附属工程 福建祥和景新材料有限公司 非关联方 245,164.25 材料采购 240,370.65 总额法确认成本
国拓（福建）建设有限公司 非关联方 396,867.36 采购劳务 388,129.50 总额法确认成本
南昌市东湖区滕王 南昌善润建设工程有限公司 非关联方 1,016,381.55 材料采购 973,180.80 总额法确认成本
阁东面片区老旧街 南昌市东建综 江西本亚建筑工程有限公司 非关联方 1,047,009.60 采购劳务 1,047,009.60 总额法确认成本
区更新改造项目屋 合工程公司 上饶市辉尚机械租赁有限公司 非关联方 183,467.89 机械租赁 183,467.89 总额法确认成本
面安全修复项目 江西管盈工程材料有限公司 非关联方 319,646.02 材料采购 319,646.02 总额法确认成本
江西东鑫混凝土有限公司南昌经开区
非关联方 506,705.98 材料采购 506,705.98 总额法确认成本
分公司
丰城市汇海物资有限公司 非关联方 633,324.97 材料采购 633,324.97 总额法确认成本
南昌市东湖区青山
吉林市政建设 江西广绍建筑工程有限公司 非关联方 36,206.86 机械租赁 36,206.86 总额法确认成本
南路二七北路南财
集团有限公司 江西省祥旗建筑劳务有限公司 非关联方 368,111.35 采购劳务 368,111.35 总额法确认成本
大宿舍花鸟市场旧
南昌分公司 南昌晟富建筑工程有限公司 非关联方 95,012.50 机械租赁 95,012.50 总额法确认成本
改项目
上海驰昶地基工程有限公司 非关联方 163,220.07 机械租赁 163,220.07 总额法确认成本
江西琦律设备租赁有限公司 非关联方 349,385.00 机械租赁 349,385.00 总额法确认成本
江西诚韵达实业有限公司 非关联方 143,002.68 机械租赁 143,002.68 总额法确认成本
武汉天闽建设工程有限公司 非关联方 1,370,526.12 机械租赁 1,282,774.34 总额法确认成本
鄂州市临空经济区
中建三局第三 鄂州市凤凰建筑安装工程有限公司 非关联方 924,255.15 采购劳务 924,255.15 总额法确认成本
建设工程有限 湖北华都新型建材有限公司 非关联方 888,784.07 机械租赁 888,784.07 总额法确认成本
补平衡、增减挂钩
责任公司 湖北力运建设有限公司 非关联方 524,651.67 机械租赁 524,651.67 总额法确认成本
项目土地整治工程
湖北迅发建筑安装工程有限责任公司 非关联方 5,021,761.59 机械租赁 4,867,935.41 总额法确认成本
湖北电信销售业务 湖北电信工程
武汉维落特网络工程有限公司 非关联方 3,744,247.58 材料采购 0 净额法确认成本
收入 有限公司
合计 122,511,571.96 78,699,810.44 329,923.66
注：截止2025年12月31日，个别项目采购的原材料尚未使用部分计入存货。
关联关系判断迹象：
客户名称 供应商名称 客户与供应商存在关联关系的判断迹象
江西多寅建筑劳务有限公司
华昱建工集团有限公司、华昱建工集团有限 往来函证回函信息及公开信息显示客户与供
江西腾竣祁贸易有限公司
公司泰和分公司、广东宁泰建设有限公司 应商在联系电话、地址及邮箱等方面存在信
江西鹏宇供应链管理有限公司
（为同一实控人控制的公司） 息雷同的情况
江西鸿韵熙贸易有限公司
步调整的情形。
截止2025年12月31日，各项目合同内容、施工情况等内容如下:
项目类
序号 客户名称 项目名称 项目内容 项目主要合同条款 合同义务执行情况 业务实质
型
水电安装 1、合同工期：乙方应按照合同约定工期组织施工，确保甲方月计划、
华昱建工 广信区 部分下游
及室外运 专业分 分段工期目标、总工期目标的完成。乙方必须确保进劳动力数量充足、
动场、围 包 材料供应及时，在施工期间如因乙方原因造成甲方要求的阶段性进度计
公司 项目 客户存在
墙 划不能按期完成，乙方按合同约定支付违约罚金，由此造成的工期延误
关联关
及经济损失由乙方承担，同时甲方有权利解除合同。阶段性工期提前无
系，公司
奖励。
对该部分
供应商承
达到质量评定合格等级，并且满足建设单位的质量要求，符合本工程设
大亚湾西区 接的工程
计图纸、施工说明、设计变更等技术文件的要求。
横塘城中村 未能承担
广东宁泰 3、安全责任：乙方对本合同工程的安全质量承担全部责任。乙方应遵
改造项目 土石方开 专业分 主要责任
(三标段)邻 挖、外运 包 人的角
公司 施工、卫生管理、环境保护等法规制度和甲方编制的本工程安全施工组
里中心土石 色，除此
织要求，做好本工程的安全管理工作，采取必要的安全防护措施，消除
方工程 之外的工
事故隐患，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查。
程量公司
为主要责
同，应对全部现场作业和施工方法的适用性、可靠性和安全性承担全部
任人
责任。
分段工期目标、总工期目标的完成。乙方必须确保进劳动力数量充足、
材料供应及时，在施工期间如因乙方原因造成甲方要求的阶段性进度计
划不能按期完成，乙方按合同约定支付违约罚金，由此造成的工期延误
及经济损失由乙方承担，同时甲方有权利解除合同。阶段性工期提前无
奖励。
GB55006-2021，必须达到质量评定合格等级，并且满足建设单位的质量 态。
要求，符合本工程设计图纸、施工说明、设计变更等技术文件的要求。 项目已施工内容配电箱安装完成
惠州鸿禧府
广东宁泰 零星工程 如图纸、甲方指令和国家、当地政府施工验收规范、标准之间有差异或 94%；灯具开关安装完成86%；电
项目零星工 专业分
程项目安装 包
公司 工程 的规范、技术标准或规定作了重大修改，或颁发新的国家规范标准及规 装完成82%；桥架、防雷接地及潜
工程
定，则乙方应遵守新的规范和标准。 水泵安装完成100%；给水管、排
守国家及地方政府部门颁布的一切有关施工安全生产、劳动保护、文明 装完成100%。
施工、卫生管理、环境保护等法规制度和甲方编制的本工程安全施工组
织要求，做好本工程的安全管理工作，采取必要的安全防护措施，消除
事故隐患，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查。
同，应对全部现场作业和施工方法的适用性、可靠性和安全性承担全部
责任。
分段工期目标、总工期目标的完成。乙方必须确保进劳动力数量充足、
材料供应及时，在施工期间如因乙方原因造成甲方要求的阶段性进度计
划不能按期完成，乙方按合同约定支付违约罚金，由此造成的工期延误
泰和县天湖
华昱建工 及经济损失由乙方承担，同时甲方有权利解除合同。阶段性工期提前无
山生态保护 市政道路施工完成57%；游客中心
集团有限 道路工程 专业分 奖励。
公司泰和 施工 包 2、质量目标:达到甲方要求，本工程按国家现行的验收标准执行，必须
建设项目市 65%；三角地带施工完成100%。
分公司 达到质量评定合格等级，并且满足建设单位的质量要求，符合本工程设
政道路工程
计图纸、施工说明、设计变更等技术文件的要求。
守国家及地方政府部门颁布的一切有关施工安全生产、劳动保护、文明
施工、卫生管理、环境保护等法规制度和甲方编制的本工程安全施工组
织要求，做好本工程的安全管理工作，采取必要的安全防护措施，消除
事故隐患，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查。
同，应对全部现场作业和施工方法的适用性、可靠性和安全性承担全部
责任。
大亚湾区第 1、合同工期：乙方应按照合同约定工期组织施工，确保甲方月计划、
水电安装
广东宁泰 六中学项目 分段工期目标、总工期目标的完成。乙方必须确保进劳动力数量充足、 电气安装累计完成95%；给排水安
及室外运 专业分
动场、围 包
公司 工程专业分 划不能按期完成，乙方按合同约定支付违约罚金，由此造成的工期延误 0%；围墙工程完成90%。
墙
包 及经济损失由乙方承担，同时甲方有权利解除合同。阶段性工期提前无
奖励。
GB55006-2021，必须达到质量评定合格等级，并且满足建设单位的质量
要求，符合本工程设计图纸、施工说明、设计变更等技术文件的要求。
惠州邻里中 3、安全责任：乙方对本合同工程的安全质量承担全部责任。乙方应遵 内墙砌筑完成95%；铝合金门窗安
广东宁泰 3 层及周
心公区精装 专业分 守国家及地方政府部门颁布的一切有关施工安全生产、劳动保护、文明 装、外墙抹灰完成80%；内墙抹
修专业分包 包 施工、卫生管理、环境保护等法规制度和甲方编制的本工程安全施工组 灰、天花乳胶漆完成90%；墙面乳
公司 装饰装修
项目 织要求，做好本工程的安全管理工作，采取必要的安全防护措施，消除 胶漆完成70%；栏杆完成25%。
事故隐患，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查。
同，应对全部现场作业和施工方法的适用性、可靠性和安全性承担全部
责任。
分段工期目标、总工期目标的完成。乙方必须确保进劳动力数量充足、
材料供应及时，在施工期间如因乙方原因造成甲方要求的阶段性进度计
划不能按期完成，乙方按合同约定支付违约罚金，由此造成的工期延误
资溪县马头 完成了箱涵的全部清单项(混凝土
华昱建工 及经济损失由乙方承担，同时甲方有权利解除合同。阶段性工期提前无
山镇乡村振 专业分 垫层及其模板安装，箱涵底侧顶
兴建设工程 包 板，现浇钢筋构建，浆砌块料，
公司 2、质量目标:达到甲方要求，本工程按国家现行的验收标准执行，必须
项目 砂砾石、挡土墙均完成100%）。
达到质量评定合格等级，并且满足建设单位的质量要求，符合本工程设
计图纸、施工说明、设计变更等技术文件的要求。
守国家及地方政府部门颁布的一切有关施工安全生产、劳动保护、文明
施工、卫生管理、环境保护等法规制度和甲方编制的本工程安全施工组
织要求，做好本工程的安全管理工作，采取必要的安全防护措施，消除
事故隐患，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查。
同，应对全部现场作业和施工方法的适用性、可靠性和安全性承担全部
责任。
总包合同约定建立总包工程质量管理体系，并将分包工程质量管理纳入
总包工程质量管理体系，对分包工程的质量进行监督管理，乙方须服从
甲方的相关质量管理规定。
全文明要求。乙方应按法律法规和总包合同规定采取安全文明施工及环
乐昌市九峰
境保护措施并履行安全文明施工及环境保护管理的责任和义务。因乙方
乐昌市顺 镇“花果世
原因而发生的安全生产及环境事故由乙方承担事故造成的全部责任。
华建筑工 界”山水人 专业分 农房安全治理项目、应急排危除
程有限公 家美丽乡村 包 险治理项目均累计完成进度18%。
及施工组织设计精心组织施工，确保工程质量达标，科学安排作业计
司 廊线三廊片
划，加强安全教育，认真执行安全技术规范严格遵守安全制度，落实安 公司在单
建设项目
全措施，确保施工安全，加强现场管理，做到文明施工，承担由自身原 一供应商
因造成的质量修改、返工、工期拖延等造成的损失及相应罚款。按法律 承接的工
规定标准和规范、分包合同、图纸、有关技术要求约定完成分包工程， 程中未能
对所有施工作业和施工方法的完备性和安全可靠性负责，并在保修期内 承担主要
行保修义务。承担由于自身原因造成的质量缺陷、工作期限延误、安全 责任人的
事故等责任。 角色
准、工程所在地的地方标准、分包合同以及总包合同中约定的适用于分
佛冈县老旧
包工程的标规范等标准。
小区改造之
中国建筑 县城雨污分
管线修复 专业分 包作业方案，分包作业方案应包括施工安排、施工进度计划、施工准备 50%；冈田水河道清淤治理完成比
工程 包 与资源配置计划、施工方法及工艺技术、各项管理计划(绿色施工、进 例100%；CCTV检测完成100%；整
有限公司 工程(二
度、质量、安全、成品保护等)、应急预案等。 体完成约15%。
期)EPC 项
目总承包
分包工作，确保分包作业质量和安全，不进行转包及再分包，并按时足
额向分包作业人员发放工资。乙方承诺 11.12 完成总承包合同中与本
分包工程有关的甲方所有义务，并承担总承包合同中关于本分包工程的
质量、安全、经济等连带责任。
总包合同约定建立总包工程质量管理体系，并将分包工程质量管理纳入
总包工程质量管理体系，对分包工程的质量进行监督管理，乙方须服从
甲方的相关质量管理规定。
乐昌市梅花 2、安全责任：分包工程安全生产文明施工及环境保护标准:服从业主安
镇乡村振兴 全文明要求。乙方应按法律法规和总包合同规定采取安全文明施工及环
示范带项目 境保护措施并履行安全文明施工及环境保护管理的责任和义务。因乙方 墙面喷刷涂料(做法一)累计完成
乐昌市顺
（国道240 原因而发生的安全生产及环境事故由乙方承担事故造成的全部责任。 45647.79㎡；墙面一般抹灰、喷
华建筑工 专业分
程有限公 包
沿线示范建 及施工组织设计精心组织施工，确保工程质量达标，科学安排作业计 48294.76㎡；天棚喷刷涂料累计
司
设）一期 划，加强安全教育，认真执行安全技术规范严格遵守安全制度，落实安 完成4100㎡；
（第二阶 全措施，确保施工安全，加强现场管理，做到文明施工，承担由自身原 公司对合
段） 因造成的质量修改、返工、工期拖延等造成的损失及相应罚款。按法律 同约定的
规定标准和规范、分包合同、图纸、有关技术要求约定完成分包工程， 施工内容
对所有施工作业和施工方法的完备性和安全可靠性负责，并在保修期内 承担全部
行保修义务。承担由于自身原因造成的质量缺陷、工作期限延误、安全 责任，公
事故等责任。 司为主要
人不能按时开工，应当不迟于本合同协议书约定的开工日期前5 天，以
书面形式向承包人提出延期开工的理由。
惠州大亚 大亚湾机器 11~13 定的工程质量标准，质量评定标准按照总包合同相应条款履行。因分包 砌筑完成100%；楼地面装饰完成
湾区城创 人产业园项 栋、地下 专业分 人原因工程质量达不到约定的质量标准，分包人应承担违约责任，违约 80%；屋面找平完成85%；天棚、
建设工程 目装修装饰 室装饰装 包 金计算方法或额度在本合同专用条款内约定。 内外墙抹灰完成85%；栏杆完成
有限公司 工程 修 3、施工要求：分包人为满足施工需要进行深化施工图设计的，需经承 100%。
包人同意，在其设计资质等级和业务允许的范围内在原分包工程图纸的
基础上根据国家有关工程建设标准进行，分包人对自行设计的图纸负有
全部法律责任。
有关的承包人的所有义务，并与承包人承担履行分包工程合同以及确保
分包工程质量的连带责任
约定逾期竣工违约金的计算方法和逾期竣工违约金的上限。承包人支付
逾期竣工违约金后，不免除承包人继续完成工程及修补缺陷的义务。
长村村1#楼基础施工完成。上房
土建、装 村2#、3#楼结构二层主体施工及
工进度计划，施工进度计划的编制应当符合国家法律规定和一般工程实
南昌东湖 昌九客专和 饰、给排 水电预埋同步完成。上房村4#~8#
践惯例，施工进度计划经发包人批准后实施。施工进度计划是控制工程
城市建设 北二环二期 水、强弱 楼结构主体施工及水电预埋同步
投资发展 东湖段安置 电、室外 完成、砌筑工程完成、平屋面构
况。
有限公司 房建设项目 配套总承 造完成。室外挡土墙及围墙(含围
包 栏)全部完成；道路基层完成3000
标准。工程质量若达不到合同的约定条件，承包人在限定期限内无条件
㎡。
进行整改修复；若限定期限内或限定期限后，工程质量仍达不到合同约
定的条件，发包人有权拒付工程款并终止合同，所造成的损失由承包人
承担，并由承包人按合同总价款的3%向发包人支付违约金。
度计划的编制应当符合国家法律规定和一般工程实践惯例，施工进度计
划经发包人批准后实施。施工进度计划是控制工程进度的依据，发包人
有权按照施工进度计划检查工程进度情况。施工进度计划不符合合同要
求或与工程的实际进度不一致的，分包人应向发包人提交修订的施工进
发电设备基础工程、箱形基础、
昌吉州木垒 度计划，并附具有关措施和相关资料。发包人对分包人提交的施工进度
固定支架均完成100%；单品电池
中国能源 县40万千瓦 计划的确认，不能减轻或免除分包人根据法律规定和合同约定应承担的
组件:585Wp/635Wp整体完成92%、
建设集团 风光储项目 任何责任或义务。
专业分 汇流及变配电设备完成100%、集
包 电线路整体完成45%、接地整体完
建设有限 伏PC总承包 性技术标准和规定，符合设计文件及设计变更通知、施工图纸及说明
成52%、业主/甲供设备、材料卸
公司 工程光伏区 书、施工技术文件、制造厂家图纸及技术文件的要求，同时应符合主合
车费完成80%、安全文明施工费完
施工 同约定的质量标准。分包人应按照施工组织设计的要求有序开展分部分
成80%。
项工程的施工，按照相应的施工验收规范、标准及合同约定进行验收。
分部分项工程经分包人自检合格并具备验收条件的，分包人应提前通知
发包人进行验收。分部分项工程未经验收或验收不合格的，不得进入下
一道工序施工。分部分项工程的验收资料是竣工资料的组成部分。
的所有义务，分包人承诺就分包工程质量和安全与发包人向业主承担连
带责任。
车库外墙立面、顶板平面、基础
底板防水施工；5#6#9#10#楼屋面
楼、电梯基坑防水施工；5#6#楼
卫生间平面、立面涂膜防水施
工，厨房及露台平面涂膜防水施
工；5#6#9#10#15#基础底板,消防
性施工计划安排，且不得要求增加任何费用。若因重大施工方案变化导 庭院、接待大厅、健身房屋面防
致乙方工期需调整的，必须经甲方同意，以书面形式确认。 水施工。其中：塑料薄膜隔离层
内仍未安排到位的，视自愿解除合同或放弃，无条件退场，并承担由此 双面粘高延伸分子膜湿铺自粘防
给甲方造成的一切损失。乙方人员必须持证上岗，未经专业培训，无特 水卷材14422.49㎡，平面卷材防
种作业上岗证者不得从事特种作业。乙方必须为其从事危险作业的施工 水-1.2厚HDPE高分子自粘胶膜防
中天建设 西安中铁云 人员、为施工场地内施工机械设备办理保险并支付保险费用。保险事故 水卷材（非沥青基）14422.49
防水工程 包
公司 分包项目 同约定办理保险，导致事故未能得到(足额)赔偿的，乙方承担全部(补 聚酯毡SBS改性沥青化学耐根穿刺
足)赔偿责任。 防水卷材（化学阻根）Ⅱ型
约定质量、管理要求，乙方应在限定期限内整改、返工重做直至符合要 非固化橡胶沥青防水涂料
求，工期不予顺延。若工程质量不符合要求又无法修复或乙方拒绝返工 10147.89㎡，立面卷材防水-3+4
的，甲方有权终止合同，由乙方赔偿甲方全部损失（包括建设单位质量 厚PE膜长纤聚酯毡SBS改性沥青防
罚款、工期、返工费用等）并向甲方承担合同暂定总价10%的违约金， 水卷材（Ⅱ型）3224.23㎡，平面
不合格部分工程款不予支付。 卷材防水-3+3厚PE膜长纤聚酯毡
SBS改性沥青防水卷材（Ⅰ型）
单组份聚氨酯防水涂膜2136㎡，
涂膜防水-水泥基渗透结晶防水涂
料985.65㎡，平面涂膜防水-JS-
Ⅱ型聚合物水泥防水涂料2132.75
㎡，立面涂膜防水-JS-Ⅱ型聚合
物水泥防水涂料4125㎡。
日等因素影响。乙方应按照合同约定工期组织施工，确保甲方月计划、
分段工期目标、总工期目标的完成。
福清御冠生 2、质量标准:达到甲方要求，本工程按国家规范标准，必须达到质量评
物技术开发 定合格等级，并且满足建设单位的质量要求，符合本工程设计图纸、施 室外道路、围墙施工完成5%；室
元宏集团 有限公司冷 室外附属 专业分 工说明、设计变更等技术文件的要求。 外强弱电安装完成10%；室外污水
有限公司 藏加工50万 工程 包 3、其他履约责任：乙方必须具备施工所需要的专业承包资质，并在其 管道安装完成40%；抗震支架安装
吨室外附属 资质范围内承接本项目的施工。乙方向甲方提供进场人员名单、个人照 70%。
工程 片、身份证复印件、有效特种工种操作证、体检证明，并确保进场人员
技术素质、身体素质能满足所承担工程的需要。乙方应按照本合同约定
全面、准确、按时的履行合同，应对全部现场作业和施工方法的适用
性、可靠性和安全性承担全部责任。
标的实现。因乙方原因造成的工期延误，甲方损失的费用由乙方负担。
南昌市东湖 2、质量标准：甲方按总包合同约定的有关质量标准对乙方完成的工作
平屋面工程完成比例70%；坡改坡
区滕王阁东 进行验收。如果质量不符合标准，乙方必须在第四条约定的工期内返工
屋面改造(木屋面)完成比例50%；
南昌市东 面片区老旧 修复完成，其费用损失由乙方承担，工程质量不符合要求又无法修复
老旧街更 专业分 坡改屋面改造(混凝土屋面)完成
新改造 包 比例62%；其他装饰工程完成比例
程公司 造项目屋面 延，同时甲方有权解除合同。
安全修复项 3、其他履约责任：严格按照设计图纸、施工验收规范、有关技术要求
目 及施工组织设计、技术交底等要求精心组织施工;认真执行三检制度(即
自检，互检，工序交接检验制度)，确保工程质量达到约定的标准:对本
分包范围内的工程质量向甲方负责。
南昌市东湖 包工程必需在分包合同约定的竣工日期或之前完成。若工程总工期对分
吉林市政
区青山南路 包的专业工程有阶段性的工期要求或对分包工程的具体区段、部位有特
建设集团 地下室建筑工程桩完成44%；基坑
二七北路南 土方、桩 专业分 定的工期要求，分包人必须在满足阶段性工期及特定的工期要求。
财大宿舍花 基 包 2、质量标准：执行符合国家现行工程验收统一标准，符合国家强制性
南昌分公 完成95%；
鸟市场旧改 质量标准要求，分包人应按合同规定的工程质量检验评定标准及管理程
司
项目 序施工。在组织施工过程中发现设计有误，须立即向承包人提出。本合
同分包工程均应达到分包合同约定的质量标准。否则，承包人有权视其
质量情况，决定予以按质论价直至不予计量。
分包人应及时修改施工计划，增加作业人员及机械设备的投入，加快施
工进度以保证计划工期顺利完成，对于因此增加的费用分包人应自行承
担。由此导致承包人工期成本费用增加时，分包人应向承包人支付此项
经济赔偿。
担所有责任。分包人依据本合同约定向承包人全面负责，分包人就其分
包工程的质量对建设方承担连带责任。
鄂州市临空 于乙方原因影响其他工程正常施工的，应承担由此造成的一切费用。
经济区2025 2、质量管理：乙方必须严格执行甲方的技术交底，严格按图施工，乙
中建三局
年度耕地占 方任何合理化建议未获甲方批准前不得实施。乙方必须严格执行首件制
第三建设 专业分
工程有限 包
减挂钩项目 工。
责任公司
土地整治工 3、其他履约责任：因乙方原因造成本工程质量达不到合同约定质量标
程 准的，甲方有权不办理结算、不支付工程款，乙方承担合同价款10%的
违约金，甲方有权解除合同，乙方承担因此造成的一切经济损失。
公司未取
得合同约
湖北电信
湖北电信销 材料设备 定货物的
售业务收入 销售 控制权，
公司
公司为代
理人
结合项目的合同约定条款、合同义务执行情况及业务实质，以及《企业会计准则第14号-收入准则》的相关规定，除第一问已列示
项目存在需要按净额法确认收入的情形外，在其他项目中，公司作为总包或者专业分包商在合同履约全流程中承担主要履约责任，业
务实质满足主要责任人认定标准，故按照总额法确认收入。上述各项目的收入确认方式具有合理性且符合会计准则的要求，无需进一
步调整。
年审会计师回复：
（一）核查程序
针对前述事项，项目组执行的核查程序主要包括：
运行的有效性；
是否符合准则要求，核查公司收入确认政策在当期是否发生变化；
计算过程表等，确认公司收入确认是否符合公会计政策及准则要求；
况；
当期收入确认金额、当期开票金额、当期结算金额、当期回款金额等；
（1）根据当期销售合同清单及收入确认明细，选取样本进行客户走访及项目现场
勘察，并与客户现场项目经理访谈了解项目基本情况、项目进度、项目计划工期、项
目施工管理、九鼎投资的职责、施工所需材料和设备到现场后的管理等情况；
（2）获取公司客户的产值进度确认材料，并将产值进度与公司投入法比例进行比
较，是否存在重大偏差；
（3）合理利用专家工作，聘请造价师，现场勘察评价项目进度与成本投入金额是
否匹配，评价公司项目预算编制是否合理；
（4）结合采购循环、成本、存货等科目复核投入法比例计算是否准确；
（5）通过公开信息查询公司主要客户、供应商的股权结构、主要人员等，核查客
户和供应商之间及与公司、控股股东、董监高是否存在关联关系；
（6）了解公司的业务模式，结合合同条款及实际履约流程等，重点核验总额法、
净额法的适用合理性。
（二）核查结论
经核查，会计师认为：
合理，符合企业会计准则及公司会计政策的规定，不存在需进一步调整的情形。
二、关于前期会计差错更正。前期会计差错更正公告显示，经重新评估，对“紫金
城”项目商业区对应的存货和投资性房地产价值进行追溯调整。追溯调整后，2023年补
提存货跌价准备1.69亿元、补计投资性房地产公允价值损失0.08亿元；2024年相应调减
利润调增1.33亿元，公司内部控制审计报告被出具带强调事项段的无保留意见。年报显
示，截至2025年末，公司存货余额17.73亿元，累积计提存货跌价准备3.34亿元，主要
为“紫金城”项目商铺、写字楼和住宅；投资性房地产余额1.33亿元，报告期内公允价
值变动-3,492.87万元。请公司：（1）列示前述会计差错更正的具体情况，包括但不限
于会计差错更正对应的项目名称、实际运营情况、账面余额、账面价值，以及近三年更
正前后评估值、评估假设、关键参数、减值计提金额、减值迹象的判断及具体时点，并
说明出现会计差错的原因以及本次更正的合理性。（2）分存货类别列示“紫金城”项
目的具体情况，包括但不限于账面余额、账面价值、自竣工以来的销售和结转情况、评
估值、减值计提金额等，并结合评估假设、关键参数、周边房地产市场及可比项目情况，
说明本期存货减值计提的充分性及合理性，以及前期是否存在应计提未计提的情形。
（3）列示投资性房地产的具体情况，包括但不限于具体构成、建筑面积、运营模式、
租金及出租率、账面余额、公允价值变动金额、评估方法及依据，并结合所处行业和市
场环境变化、周边可比项目情况、公允价值评估的具体过程、关键假设与参数，说明近
三年公允价值变动计量的准确性及合理性。
公司答复：（一）列示前述会计差错更正的具体情况，包括但不限于会计差错更正
对应的项目名称、实际运营情况、账面余额、账面价值，以及近三年更正前后评估值、
评估假设、关键参数、减值计提金额、减值迹象的判断及具体时点，并说明出现会计差
错的原因以及本次更正的合理性。
调整后 调整前
运营
项目名称 账面余额 累计减值 当期减值
情况 账面价值 评估值 累计减值金额 当期减值金额 账面价值 评估值
金额 金额
紫金城商业区商铺 闲置 1,080,742,795.13 916,985,437.00 916,985,437.00 -163,757,358.13 -163,757,358.13 1,080,742,795.13 2,185,670,705.00 - -
紫金城写字楼 闲置 217,883,834.99 212,435,167.76 311,280,145.00 -5,448,667.23 -5,448,667.23 217,883,834.99 324,179,273.86 -
合计 1,298,626,630.12 1,129,420,604.76 1,228,265,582.00 -169,206,025.36 -169,206,025.36 1,298,626,630.12 2,509,849,978.86 - -
注：写字楼因部分楼层评估增值，部分楼层评估减值，账面价值为账面余额扣减减值部分后的金额，下同。
运营 调整后 调整前
项目名称 账面余额
情况 账面价值 评估值 累计减值金额 当期减值金额 账面价值 评估值 累计减值金额 当期减值金额
紫金城商业区
闲置 1,080,742,795.13 909,875,778.00 909,875,778.00 -170,867,017.13 -7,109,659.00 901,973,389.02 1,206,955,281.26 -178,769,406.11 -178,769,406.11
商铺
紫金城写字楼 闲置 217,883,834.99 199,485,955.76 211,821,044.00 -18,397,879.23 -12,949,212.00 199,978,841.97 215,547,702.74 -17,904,993.02 -17,904,993.02
合计 1,298,626,630.12 1,109,361,733.76 1,121,696,822.00 -189,264,896.36 -20,058,871.00 1,101,952,230.99 1,422,502,984.00 -196,674,399.13 -196,674,399.13
运营 调整后 调整前
项目名称 账面余额
情况 账面价值 评估值 累计减值金额 当期减值金额 账面价值 评估值 累计减值金额 当期减值金额
紫金城商业区商铺 闲置 1,080,742,795.13 801,087,067.00 801,087,067.00 -279,655,728.13 -108,788,711.00 801,087,067.00 801,087,067.00 -279,655,728.13 -100,886,322.02
紫金城写字楼 闲置 217,883,834.99 165,784,805.00 165,784,805.00 -52,099,029.99 -33,701,150.76 165,784,805.00 165,784,805.00 -52,099,029.99 -34,194,036.97
合计 1,298,626,630.12 966,871,872.00 966,871,872.00 -331,754,758.12 -142,489,861.76 966,871,872.00 966,871,872.00 -331,754,758.12 -135,080,358.99
调整后 调整前
项目名称 运营情况 账面余额 累计公允价值变 当期公允价值变 累计公允价值变 当期公允价值
账面价值 评估值 账面价值 评估值
动金额 动金额 动金额 变动金额
部分对外
紫金城写字楼 A 栋 97,621,609.55 215,491,433.00 215,491,433.00 117,869,823.45 -7,302,018.00 218,983,566.00 218,983,566.00 121,361,956.45 -3,809,885.00
出租
海口市车库 闲置 13,089.53 96,190.00 96,190.00 83,100.47 -57,718.00 108,000.00 108,000.00 94,910.47 -45,908.00
住宅底商 闲置 18,496,237.49 20,614,630.00 20,614,630.00 2,118,392.51 -1,888,737.00 25,304,331.00 25,304,331.00 6,808,093.51 2,800,964.00
合计 116,130,936.57 236,202,253.00 236,202,253.00 120,071,316.43 -9,248,473.00 244,395,897.00 244,395,897.00 128,264,960.43 -1,054,829.00
调整后 调整前
项目名称 运营情况 账面余额 累计公允价值变 当期公允价值变动 累计公允价值 当期公允价值变
账面价值 评估值 账面价值 评估值
动金额 金额 变动金额 动金额
部分对外
紫金城写字楼 A 栋 97,621,609.55 146,860,366.00 146,860,366.00 49,238,756.45 -68,631,067.00 148,033,964.76 148,033,964.76 50,412,355.21 -70,949,601.24
出租
海口市车库 闲置 13,089.53 88,571.00 88,571.00 75,481.47 -7,619.00 94,285.71 94,285.71 81,196.18 -13,714.29
住宅底商 闲置 18,496,237.49 20,694,307.00 20,694,307.00 2,198,069.51 79,677.00 27,138,519.05 27,138,519.05 8,642,281.56 1,834,188.05
合计 116,130,936.57 167,643,244.00 167,643,244.00 51,512,307.43 -68,559,009.00 175,266,769.52 175,266,769.52 59,135,832.95 -69,129,127.48
调整后 调整前
项目名称 运营情况 账面余额 累计公允价值变 当期公允价值变动 累计公允价值 当期公允价值变
账面价值 评估值 账面价值 评估值
动金额 金额 变动金额 动金额
部分对外
紫金城写字楼 A 栋 97,621,609.55 112,923,385.00 112,923,385.00 15,301,775.45 -33,936,981.00 112,923,385.00 112,923,385.00 15,301,775.45 -35,110,579.76
出租
海口市车库 闲置 13,089.53 67,619.00 67,619.00 54,529.47 -20,952.00 67,619.00 67,619.00 54,529.47 -26,666.71
住宅底商 闲置 18,496,237.49 19,723,577.00 19,723,577.00 1,227,339.51 -970,730.00 19,723,577.00 19,723,577.00 1,227,339.51 -7,414,942.05
合计 116,130,936.57 132,714,581.00 132,714,581.00 16,583,644.43 -34,928,663.00 132,714,581.00 132,714,581.00 16,583,644.43 -42,552,188.52
公司以持续经营假设为前提对存货于基准日的可变现净值进行估算。公司依据市场
行情及相关产品的实际情况采用市场比较法对存货预计售价进行测算，在此基础上依照
《企业会计准则》规定扣减预计销售费用和相关税费后得出可变现净值。市场比较法是
将评估对象与在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知
价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。在对类似房地产
价格进行修正时，公司重点考虑区域繁华程度、交通便捷程度、基础公共设施配套情况、
市政设施配套情况、环境质量、楼层等多种影响因素，以保证项目预计售价的准确性和
合理性。计算公式如下:预计售价=可比实例*交易日期修正系数*交易情况修正系数*区
域因素调整系数*个别因素调整系数。
和2024年更正前后各业态关键参数列示如下：
调整后 调整前
比较因素 待估房地 待估房地
实例 1 实例 2 实例 3 实例 1 实例 2 实例 3
产 产
交易价格（元/㎡） 待估 14,044.94 14,571.43 14,655.17 待估 36,700.00 34,700.00 31,900.00
交易日期 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 0.91 0.91 0.91 1.00 1.00 1.00
区域因素 1.15 1.11 1.11 0.98 0.98 0.98
个别因素 1.02 1.01 1.02 0.92 0.92 0.94
经修正后案例参考单
价（元/㎡）
修正后平均评估参考
单价（元/㎡）
经过楼层和面积修正
后平均评估参考单价 11,067.58 25,568.18
（元/㎡）
扣减相关税费后的平
均评估单价（元/㎡）
注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，部分案例为南昌市西湖区案例，案例所处区域成
熟度、配套设施等优于待估项目。考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了经过修正的挂牌价格，
部分案例为项目所在地南昌市东湖区案例，可比性更强。
地增值税（税率7%）。
调整后 调整前
比较因素 待估房地
待估房地产 实例 1 实例 2 实例 3 实例 1 实例 2 实例 3
产
交易价格（元/㎡） 待估 12,680.00 12,605.00 12,750.00 待估 35,000.00 34,900.00 36,700.00
交易日期 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
区域因素 1.04 1.04 1.04 0.98 0.98 0.96
个别因素 0.98 0.98 0.98 0.94 0.96 0.93
经修正后案例参考单
价（元/㎡）
修正后平均评估参考
单价（元/㎡）
经过楼层和面积修正
后平均评估参考单价 9,595.34 23,641.98
（元/㎡）
扣减相关税费后的平
均评估单价（元/ 8,124.06 20,129.46
㎡）
注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，部分案例为南昌市西湖区/红谷滩区案例，案例所
处区域成熟度、配套设施等优于待估项目。考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了项目所在地南
昌市东湖区成交案例，可比性更强。
地增值税（税率7%）。
调整后 调整前
比较因素 待估房地 待估房地
实例 1 实例 2 实例 3 实例 1 实例 2 实例 3
产 产
交易价格（元/㎡） 待估 12,738.85 12,797.62 13,492.06 待估 12,738.85 12,797.62 13,492.06
交易日期 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 0.94 0.94 0.94 1.00 1.00 1.00
区域因素 0.94 1.11 0.94 1.00 1.00 1.00
个别因素 1.10 1.07 1.15 1.02 1.07 1.10
经修正后案例参考单
价（元/㎡）
修正后平均评估参考
单价（元/㎡）
经过楼层和面积修正
后平均评估参考单价 12,832.96 13,290.00
（元/㎡）
扣减相关税费后的平
均评估单价（元/㎡）
注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调
整后采用了经过修正的挂牌价格，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目，调整后对区域因素和个体因素进
行了更细致的修正，可比性更强。
地增值税（税率7%）。
调整后 调整前
比较因素 待估房地 待估房地
实例 1 实例 2 实例 3 实例 1 实例 2 实例 3
产 产
交易价格（元/㎡） 待估 19,000.00 19,400.00 20,000.00 待估 19,000.00 19,400.00 20,000.00
交易日期 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 0.91 0.91 0.91 1.00 1.00 1.00
区域因素 0.89 0.96 0.89 1.02 1.08 1.08
个别因素 0.90 0.92 0.93 0.92 0.92 0.94
经修正后案例参考单
价（元/㎡）
修正后平均评估参考
单价（元/㎡）
经过楼层和面积修正
后平均评估参考单价 10,899.45 14,206.57
（元/㎡）
扣减相关税费后的平
均评估单价（元/㎡）
注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调
整后采用了经过修正的挂牌价格，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目，调整后对区域因素和个体因素进
行了更细致的修正，可比性更强。
调整后 调整前
比较因素 待估房地 待估房地
实例 1 实例 2 实例 3 实例 1 实例 2 实例 3
产 产
交易价格（元/㎡） 待估 12,680.00 12,750.00 12,750.00 待估 18,400.00 18,000.00 20,200.00
交易日期 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
区域因素 1.04 1.04 1.04 1.02 0.94 1.02
个别因素 0.98 0.98 0.98 0.94 0.94 0.94
经修正后案例参考单
价（元/㎡）
修正后平均评估参考
单价（元/㎡）
经过楼层和面积修正
后平均评估参考单价 9,632.35 13,117.90
（元/㎡）
扣减相关税费后的平
均评估单价（元/ 8,155.39 11,106.49
㎡）
注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，部分案例为南昌市西湖区案例，案例所处区域成
熟度、配套设施等优于待估项目。考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了项目所在地南昌市东湖
区成交案例，可比性更强。
调整后 调整前
比较因素 待估房地 待估房地
实例 1 实例 2 实例 3 实例 1 实例 2 实例 3
产 产
交易价格（元/㎡） 待估 10,000.00 8,620.69 8,540.32 待估 10,000.00 8,620.69 8,540.32
交易日期 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 0.94 0.94 0.94 1.00 1.00 1.00
区域因素 1.04 1.00 1.00 0.94 1.06 1.06
个别因素 1.12 1.08 1.02 1.05 1.03 1.00
经修正后案例参考单价
（元/㎡）
修正后平均评估参考单价 9,490.00
（元/㎡）
经过楼层和面积修正后平
均评估参考单价（元/㎡）
扣减相关税费后的平均评
估单价（元/㎡）
注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，考虑到挂价格和实际成交价之间存在差异，调整
后采用了经过修正的挂牌价格，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目，调整后对区域因素和个体因素进行
了更细致的修正，可比性更强。
近年受宏观环境影响，房地产市场持续低迷。根据易居研究中心发布的近三年南昌
市房地产市场年报显示，2023年南昌市主城区商品房（含住宅和商业）备案面积350万
㎡，备案均价12,302元/㎡，较上年下跌5%，2024年南昌市主城区商品房（含住宅和商
业）备案256万㎡，备案均价12,103元/㎡，较上年下跌2%。2025年南昌市主城区商品房
（含住宅和商业）备案285万㎡，备案均价10,668元/㎡，较上年下跌7%。公司周边非住
宅可比项目成交均价2024年较2023年下降明显。
与“紫金城”项目直
序号 项目名称 2024年均价 2023年均价 均价波动率
线距离
（数据源于：江西同策研究院）
公司2024年竣工交付的一期1#楼在2023年预售时，销售价格也较为坚挺，但2023年
末成交量较少，公司在2024年时对一期1#楼进行了降价销售，降价幅度超20%。
结合上述房地产市场行情及公司自身的销售情况，公司在2023年年报出具时，对
低于2023年同类产品市场成交均价，减值迹象不明显。结合第三方出具的评估报告（报
告结果显示公司存货不减值），最终判断2023年度及以前公司存货未发生减值。公司在
出具的评估报告也显示公司2024年存货发生了减值，故公司自2024年计提存货减值准备。
近年来，随着市场环境的不断变化，公司房地产业务面临相应挑战。公司对“紫金
城”项目商业区的变现方案进行了深度研究与重新论证。在此过程中，公司秉持审慎性
原则，对相关资产的实际状况、可变现净值及公允价值进行了全面核查与重新评估。重
新评估选取了与公司项目更具可比性的案例及更恰当的关键参数，重新评估后发现公司
存货于2023年开始发生了减值，基于准确定和谨慎性原则，公司于2025年度对2023年和
（二）分存货类别列示“紫金城”项目的具体情况，包括但不限于账面余额、账面
价值、自竣工以来的销售和结转情况、评估值、减值计提金额等，并结合评估假设、关
键参数、周边房地产市场及可比项目情况，说明本期存货减值计提的充分性及合理性，
以及前期是否存在应计提未计提的情形。
公司“紫金城”项目分为商业区和住宅区，商业区除10.78亩土地一直未开发建设
外，已建设商铺一至七区，A栋、B栋写字楼，住宅区包括住宅一至五期，已建设住宅一
至四期，住宅五期于2025年5月开工建设。截止2025年12月31日，“紫金城”项目账存
存货情况如下（单位：元）：
项目名称 账面余额 账面价值 评估值 减值金额
紫金城商业区商铺 1,080,742,795.13 801,087,067.00 801,087,067.00 -279,655,728.13
紫金城写字楼 217,883,834.99 165,784,805.00 165,784,805.00 -52,099,029.99
因公司拿地时间早，地价很低，公司依据房地
商业区未开发地块 30,431,716.23 30,431,716.23
产市场行情分析，该未开发地块不存在减值
紫金城住宅一至四期 公司依据已售同类产品的价格测算，该存货不
（不含1#楼） 存在减值
该房产均有在手合同，依据在手合同测算计提
紫金城一期1#楼住宅 6,920,629.47 -1,628,127.17
存货跌价准备
紫金城一期1#楼车位 12,056,526.85 11,346,572.55 11,616,711.00 -709,954.30
因公司拿地时间早，地价很低，公司根据房地
紫金城住宅五期-在建 409,633,619.09 409,633,619.09
产市场行情分析，该在建项目不存在减值
合计 1,773,242,565.21 1,439,149,725.62 966,871,872.00 -334,092,839.59
截止2025年12月31日，紫金城项目自竣工以来的销售和结转情况如下（单位：元）：
总可售面积 已销售面积 其他结转面积
项目名称 累计建设成本 已结转成本 其他结转成本
（㎡） （㎡） （㎡）
商业区商铺 188,858.69 1,736,489,136.96 85,137.69 655,746,341.83
商业区写字楼 56,432.01 397,949,118.20 5,908.01 25,638,896.67 21,874.83 154,426,386.54
商业区未开发地块 30,431,716.23
紫金城住宅一至四期
（不含1#楼）
住宅五期 409,633,619.09
合计 839,327.13 6,539,635,897.55 678,823.89 4,607,272,698.48 22,519.17 159,120,633.86
注：1、商业区分区开发建设，最近一区竣工时间为2010年，销售主要集中在2006-2011年期间，此后未对外销售。
根据江西同策研究院发布的《2025年度南昌房地产市场数据年报》，2025年南昌主
城区住宅整体供应约129万㎡，环比下降37%，供应端收缩明显;成交量约164万㎡，环比
下降15%，以去库存为主。2025年南昌主城区非住宅市场量价齐跌，供应27.76万㎡，环
比下降64%，成交24.81万㎡，环比下降54%，成交均价9,172元/㎡，环比下降5%。其中
公司紫金城项目所在地南昌市东湖区商品住宅成交金额前三名分别为联发国贸悦上鹭鸣、
国贸璟上和洪电·七里滨江；商品非住宅成交金额前三名分别为中骏世界城、中海寰宇
天下和江旅都市方舟。
公司严格按照《企业会计准则》的相关规定，每年于资产负债表日，对存货的成本
按照账面价值与可变现净值孰低原则确认。用于出售的开发产品，在正常生产经营过程
中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；
在建项目在正常生产经营过程中，以完工后的开发产品估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
基于谨慎性考虑，公司依照如下顺序原则确定预计售价：1）对有在手合同的存货，
其可变现净值以合同价为基础计算；2）对于存在最近一年销售的物业业态包括住宅，
其预计售价参考目前公司在售项目已售物业的平均销售价格；3）对于最近一年没有销
售的物业业态包括写字楼，其预计售价参考周边同类可比物业的销售价格确定。
对于在售业态，公司依据在手合同及公司最近一年的平均销售价格进行测算；对于
未售业态，公司依据市场行情及相关产品的实际情况采用市场比较法对存货进行减值测
试，市场比较法是将评估对象与在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较，对这些
类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
在对类似房地产价格进行修正时，公司重点考虑区域繁华程度、交通便捷程度、基础公
共设施配套情况、市政设施配套情况、环境质量、楼层等多种影响因素，以保证项目预
计售价的准确性和合理性。计算公式如下:预计售价=可比实例*交易日期修正系数*交易
情况修正系数*区域因素调整系数*个别因素调整系数。
公司2025年各业态评估价格计算如下：
比较因素 待估房地产 实例1 实例2 实例3
交易价格（元/㎡） 待估 12,700.00 14,100.00 14,500.00
交易日期 1.00 1.00 1.00
交易情况 0.91 0.91 0.91
区域因素 0.98 1.00 1.00
个别因素 1.01 1.01 0.95
经修正后案例参考单价（元/㎡） 11,465.00 12,984.00 12,580.00
修正后平均评估参考单价（元/㎡） 12,343.00
经过楼层和面积修正后平均评估参考单价（元/㎡） 9,076.47
扣减相关税费后的平均评估单价（元/㎡） 7,684.75
注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
比较因素 待估房地产 实例1 实例2 实例3
交易价格（元/㎡） 待估 12,750.00 12,750.00 13,200.00
交易日期 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 0.91
区域因素 1.04 1.04 0.94
个别因素 0.98 0.98 0.98
经修正后案例参考单价（元/㎡） 13,039.00 13,039.00 11,113.00
修正后平均评估参考单价（元/㎡） 12,397.00
经过楼层和面积修正后平均评估参考单价（元/㎡） 9,184.14
扣减相关税费后的平均评估单价（元/㎡） 7,775.90
注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
比较因素 待估房地产 实例1 实例2 实例3
交易价格（元/㎡） 待估 7,476.64 7,812.50 8,000.00
交易日期 1.00 1.00 1.00
交易情况 0.94 0.94 0.94
区域因素 1.02 0.96 0.96
个别因素 1.03 1.04 0.97
经修正后案例参考单价（元/㎡） 7,427.48 7,369.90 7,007.73
修正后平均评估参考单价（元/㎡） 7,270.00
经过楼层和面积修正后平均评估参考单价（元/㎡） 6,834.71
扣减相关税费后的平均评估单价（元/㎡） 5,786.72
注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
公司2025年存货计提减值准备后单位账面价值与可比项目的价值情况如下：
可比项目修
单位账面 单位不含税
计提减值准备 正后平均含
项目 账面余额（元） 成本（元/ 账面价值（元） 账面价值
（元） 税单位价值
㎡） （元/㎡）
（元/㎡）
紫金城商业区商铺 1,080,742,795.13 10,419.71 279,655,728.13 801,087,067.00 7,723.48 9,122.22
紫金城写字楼 217,883,834.99 7,605.24 52,099,029.99 165,784,805.00 5,786.72 6,834.71
商业区未开发地块 30,431,716.23 30,431,716.23
紫金城住宅一至四期 34,550,599.77 9,512.25 2,338,081.47 32,212,518.30 8,868.55
紫金城住宅五期 409,633,619.09 409,633,619.09
合计 1,773,242,565.21 334,092,839.59 1,439,149,725.62
公司对2025年商业区商铺和写字楼参考公司近年已售住宅底商及周边同类可比物业
的销售价格确定预计售价，经测算：
①紫金城商业区商铺可比项目修正后平均含税单位价值为9,122.22元/㎡，在此基
础 上扣 减 相关税 费得 出公司紫 金城商业区商 铺可 变现净值 为单位不含税 账面价值
减值准备后公司紫金城商业区商铺单位不含税账面价值为7,723.48元/㎡，低于南昌市
主城区非住宅含税成交均价9,172.00元/㎡（来自江西同策研究院）；
②紫金城写字楼可比项目修正后平均含税单位价值为6,834.71元/㎡，在此基础上
扣减相关税费得出公司紫金城写字楼可变现净值为单位不含税账面价值5,786.72元/㎡，
低于公司紫金城写字楼账面价值，公司对其计提减值准备，计提减值准备后公司紫金城
写字楼单位不含税账面价值5,786.72元/㎡，低于南昌市主城区办公市场12月含税成交
均价约7,000元/㎡（来自江西易居研究中心）。
公司对2025年在售业态紫金城住宅依据在手合同及公司最近一年的平均销售价格进
行测算，公司依据房产所在楼层、装修程度及公司去化安排等对各住宅产品进行减值测
试，其中：
①公司存货住宅房产中692.06万元依据在手合同测算的单位不含税可变现净值为
位不含税账面价值为10,378.07元/㎡;
②公司存货住宅车位485.94万元依据最近一年平均销售价格测算的单位不含税可变
现净值为66,926.72元/个，低于住宅车位账面成本，公司对其计提减值准备，计提减值
准备后单位不含税账面价值为66,926.72元/个；
③公司存货住宅剩余的2,277万元，因单位建设成本较低，依据在手合同及公司最
近一年平均销售价格测算的可变现净值高于存货成本，未计提存货跌价准备。
价值下降11.96%，公司紫金城写字楼计提减值准备后单位账面价值较上年减值后单位账
面价值下降16.89%，公司紫金城住宅计提减值准备后单位账面价值较低，低于南昌市主
城区住宅含税成交均价13,038.00元/㎡（来自江西同策研究院），公司存货减值准备计
提幅度与市场同类产品下降幅度趋同，计提减值准备后单位账面价值与可比项目修正后
平均单位价值之间的差异为税费差，综上，公司2025年度计提的存货跌价准备是充分合
理的。
公司紫金城地块于2004年取得，土地成本相比较低（236.52万元/亩），公司大部
分账存存货建设期间较早，存货单位成本总体较低。近年房地产市场持续低迷，2023年
南昌市商品房（含住宅和商业）备案面积350万㎡，备案均价12,302元/㎡，较上年下跌
区商铺单位成本10,419.71元/㎡高，结合原2023年度第三方出具的评估报告，公司原判
断2023年度及以前商业区商铺未发生减值。近期，公司对“紫金城”项目商业区的变现
方案进行了深度研究与重新论证，在此过程中，公司对相关资产的实际状况、可变现净
值进行了全面核查与重新测算，各年测算逻辑和关键参数保持一致，重新测算后发现
期存在应计提未计提的情形进行了差错更正，更正调整后，2023年存货计提跌价准备
止2025年12月31日公司存货累计减值金额3.34亿元。经前述更正及追溯调整后，截至目
前，公司不存在前期应计提而未计提存货跌价准备的情形。
比较因素 待估房地产 实例1 实例2 实例3
交易价格（元/㎡） 待估 22,100.00 22,500.00 23,900.00
交易日期 1.00 1.00 1.00
交易情况 0.91 0.91 0.91
区域因素 0.94 0.96 0.96
个别因素 0.98 1.00 0.96
经修正后案例参考单价（元/㎡） 18,597.00 19,715.00 20,128.00
修正后平均评估参考单价（元/㎡） 19,480.00
经过楼层和面积修正后平均评估参考单价（元/㎡） 14,346.25
扣减相关税费后的平均评估单价（元/㎡）（注1） 12,146.49
注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
比较因素 待估房地产 实例1 实例2 实例3
交易价格（元/㎡） 待估 19,033.41 17,776.30 17,763.10
交易日期 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.00
区域因素 0.89 0.96 1.00
个别因素 1.02 1.00 1.09
经修正后案例参考单价（元/㎡） 17,325.00 17,148.00 19,337.00
修正后平均评估参考单价（元/㎡） 17,937.00
经过楼层和面积修正后平均评估参考单价（元/㎡） 13,288.34
扣减相关税费后的平均评估单价（元/㎡） 11,250.79
注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
比较因素 待估房地产 实例1 实例2 实例3
交易价格（元/㎡） 待估 13,675.74 12,517.38 12,968.75
交易日期 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 0.94
区域因素 1.02 1.04 1.00
个别因素 1.13 1.07 0.99
经修正后案例参考单价（元/㎡） 15,766.00 14,011.00 12,140.00
修正后平均评估参考单价（元/㎡） 13,970.00
经过楼层和面积修正后平均评估参考单价（元/㎡） 14,838.11
扣减相关税费后的平均评估单价（元/㎡） 12,562.93
注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
运营情 调整后
项目名称 账面余额
况 账面价值 评估值 累计减值金额 当期减值金额
紫金城商业区商铺 闲置 1,080,742,795.13 1,080,742,795.13 1,220,369,804.00
紫金城写字楼 闲置 217,883,834.99 217,883,834.99 359,917,629.00
合计 1,298,626,630.12 1,298,626,630.12 1,580,287,433.00
（三）列示投资性房地产的具体情况，包括但不限于具体构成、建筑面积、运营模
式、租金及出租率、账面余额、公允价值变动金额、评估方法及依据，并结合所处行业
和市场环境变化、周边可比项目情况、公允价值评估的具体过程、关键假设与参数，说
明近三年公允价值变动计量的准确性及合理性。
截止2025年12月31日，公司投资性房地产项目情况如下：
建筑面积 公允价值变动金
项目 运营模式 账面余额（元） 账面价值（元）
（㎡） 额（元）
紫金城写字楼 A 栋 17,401.73 对外出租 146,860,366.00 -33,936,981.00 112,923,385.00
海口市车库 16.8 对外出租 88,571.00 -20,952.00 67,619.00
住宅底商 1,841.88 对外出租 20,694,307.00 -970,730.00 19,723,577.00
合计 19,260.41 对外出租 167,643,244.00 -34,928,663.00 132,714,581.00
投资性房地产近三年的出租情况
建筑面积 年均租金 年均租金 年均租金
项目 年均出租 年均出 年均出租
（㎡） （元/月/ （元/月/ （元/月/
率 租率 率
㎡） ㎡） ㎡）
紫金城写字楼 A 栋 17,401.73 59.63 34.70% 58.45 35.00% 56.75 33.96%
海口市车库 16.8 未对外出租 未对外出租 未对外出租
住宅底商 1,841.88 未对外出租 28.12 82.51% 18.17 79.59%
合计 19,260.41
公司目前投资性房地产项目主要为位于南昌市东湖区紫金城写字楼，有较为活跃的
房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格（同类别可比单价）及其他相
关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，并于每年资产负债表日评估其公
允价值。对公司本身无交易价格的投资性房地产，公司委托外部评估师对公司投资性房
地产公允价值进行评估，参照市场上至少三个类似可比项目物业的交易价格，并经过区
位因素及个别因素（包括区域繁华程度、交通便捷程度、基础公共设施配套情况、市政
设施配套情况、环境质量、楼层等）等关键因素的修正调整作为评估参考单价，以此为
基础，最终确定标的物业的公允价值。
比较因素 待估房地产 实例 1 实例 2 实例 3
交易价格（元/㎡） 待估 7,476.64 7,812.50 8,000.00
交易日期 1.00 1.00 1.00
交易情况 0.94 0.94 0.94
区域因素 1.02 0.96 0.96
个别因素 1.03 1.04 0.97
经修正后案例参考单价（元/㎡） 7,427.48 7,369.90 7,007.73
修正后平均评估参考单价（元/㎡） 7,270.00
经过楼层和面积修正后平均评估参考单价（元/㎡） 6,813.66
近年受宏观环境影响，房地产市场持续低迷。2025年南昌市主城区商业市场成交
面积92万㎡，均价6,274元/㎡，较上年下跌38%，2024年南昌市主城区办公产品成交面
积15.69万㎡，较2023年成交面积22.65万㎡下降30.73%。2023年第四季度南昌市写字
楼平均租金为39.84元/月/㎡，2024年全市平均租金为38.42元/月/㎡，同比下跌3.56%，
南昌写字楼市场供需稳定，租金承压。2025年第四季度南昌商办市场呈现分化态势，
租金环比下跌1.38%至37.2元/月/㎡，2025年12月写字楼租金全市均价为36.48元/月/
㎡。2025年写字楼全年租金水平在10.42-95元/月/㎡不等，商铺租金水平在10.91-300
元/月/㎡不等。
近期，公司对相关资产的实际状况、公允价值进行了全面核查与重新评估，发现部
分投资性房地产在2023年末的公允价值较原评估值有所下降，但当时未充分反映该公允
价值变动，公司于2025年对2023年和2024年投资性房地产进行追溯调整（调整结果见本
问题第1问回复），2023年调整后投资性房地产公允价值下降925万元，2024年调整后投
资性房地产公允价值下降6,856万元，调减公允价值后公司2024年写字楼A栋投资性房地
产不含税单位账面价值为8,439.41元/㎡，较2023年不含税单位账面价值下降31.85%，
资性房地产不含税单位账面价值为6,489.20元/㎡，与2025年南昌市城区办公市场12月
含税成交均价约7,000元/㎡接近（来自江西易居研究中心），较2024年不含税单位账面
价值下降23.11%。公司经调整后的近三年投资性房地产的公允价值与市场行情相匹配，
调整后的投资性房地产公允价值变动计量更准确合理。
年审会计师回复：
（一）核查程序
针对前述事项，项目组执行的核查程序主要包括：
（1）与公司管理层访谈，了解存货及投资性房地产的运营情况及差错更正的原因；
（2）获取公司差错更正依据的评估报告，并与差错更正前的评估报告进行比对，
关注评估方法、价值类型、关键假设、参数选取等方面的差异；
（3）获取公司2025年度关于存货可变现净值及投资性房地产公允价值计量的评估
报告，关注与差错更正依据的评估报告在评估方法、价值类型、关键假设、参数选取
等方面是否存在重大差异；
（4）利用专家工作，评价专家的胜任能力、专业素质和客观性。复核评估方法、
参数选取是否符合市场环境及公司实际业务情况；
（5）对存货、投资性房地产进行实地查看，了解项目所在区位及周边商业环境，
结合公开信息查询的市场近年波动情况，分析减值准备计提的合理性；
（6）根据差错更正依据的评估报告、公司年度报告等复核公司差错更正数据的准
确性；
（二）核查结论
经核查，会计师认为：
公司本次会计差错更正具有合理性；本期存货计提减值准备充分、合理；经本次会
计差错更正后，前期不存在应计提未计提存货减值的情形，投资性房地产近三年公允价
值变动计量准确、合理。
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