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新大正: 新大正物业集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）

来源：证券之星 2026-05-29 19:11:13
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证券代码：002968        证券简称：新大正                 上市地点：深圳证券交易所
           新大正物业集团股份有限公司
   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金
              暨关联交易报告书（草案）
                       （修订稿）
    项目                                 交易对方
              TS Capital Facility Management Holding Company Limited、北京信润
              恒股权投资合伙企业（有限合伙）、上海信阗企业管理合伙企业（有
发行股份及支付现金     限合伙）、上海信钺企业管理合伙企业（有限合伙）、上海信铼咨
  购买资产        询策划合伙企业（有限合伙）、上海信磬企业管理合伙企业（有限
              合伙）、上海信钼企业管理合伙企业（有限合伙）、上海生盈企业
              管理咨询合伙企业（有限合伙）
  募集配套资金      不超过 35 名符合条件的特定对象
                        独立财务顾问
                     二〇二六年五月
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
        上市公司及全体董事、高级管理人员声明
   （一）本公司及全体董事、高级管理人员保证为本次交易所提供的信息、所
出具的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担相应的法律责任；
   （二）本公司控股股东、实际控制人及其一致行动人、董事、高级管理人员
承诺，如本人在本次交易中因涉嫌提供或披露的信息存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券监督管理委员会立案调查的，
在案件调查结论明确之前，将暂停转让在上市公司直接或间接拥有权益的股份，
并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交
上市公司董事会，由董事会代其向证券交易所和证券登记结算机构申请锁定；未
在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和证券登
记结算机构报送本企业/本人的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未向证
券交易所和证券登记结算机构报送本企业/本人的身份信息和账户信息的，授权
证券交易所和证券登记结算机构直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违
规情节，本企业/本人承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排；
   （三）本报告书及其摘要所述事项并不代表中国证监会、深交所对公司股票
的投资价值或者投资者收益作出实质判断或者保证，也不表明中国证监会和深交
所对重组报告书及其摘要的真实性、准确性、完整性作出保证。本报告书及其摘
要所述的本次重组相关事项的生效和完成尚需取得有关监管机构的批准、备案或
同意；
   （四）本次交易完成后，本公司经营与收益的变化由本公司自行负责；因本
次交易引致的投资风险，由投资者自行负责；
   （五）投资者在评价公司本次重组时，除本报告书及其摘要的内容和与本报
告书及其摘要同时披露的相关文件外，还应特别认真地考虑本报告书及其摘要披
露的各项风险因素。投资者若对本报告书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的
股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                 交易对方声明
   本次交易的全体交易对方均已出具承诺函：
   本企业承诺，在本次交易过程中提供的相关资料均为真实、准确、完整的书
面资料或副本资料及信息，副本资料或者复印件与其原始资料或原件一致；所有
文件的签字与印章皆为真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担法律责任；如因提供的信息存在
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，本企
业将依法承担赔偿责任。
   本企业承诺，根据本次交易的进程，本企业在参与本次交易过程中，将及时
向上市公司提供本次交易相关信息，并保证所提供的信息真实、准确、完整，不
存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，本企业将依法承担赔
偿责任。
   本企业承诺，如本企业在本次交易中因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券监督管理
委员会立案调查的，在案件调查结论明确之前，本企业将暂停转让本企业在上市
公司直接或间接拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停
转让的书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代其向证券交易所和
证券登记结算机构申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核
实后直接向证券交易所和证券登记结算机构报送本企业的身份信息和账户信息
并申请锁定；董事会未向证券交易所和证券登记结算机构报送本企业的身份信息
和账户信息的，授权证券交易所和证券登记结算机构直接锁定相关股份。如调查
结论发现存在违法违规情节，本企业承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                证券服务机构声明
   本次交易的证券服务机构及其经办人员同意在本报告书及其摘要中引用证
券服务机构所出具文件的相关内容，确认本报告书及其摘要不致因引用前述内容
而存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承
担相应的法律责任。
新大正物业集团股份有限公司                                 发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                           目 录
      六、上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人对本次重组的原则性意
      七、上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人、董事、高级管理人员
新大正物业集团股份有限公司                                发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     四、标的公司的主要资产权属、对外担保情况及主要负债、或有负债情况
新大正物业集团股份有限公司                               发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     三、本次交易符合《重组管理办法》第四十三条、第四十四条及其适用意见
     四、本次交易符合《重组管理办法》第四十五条及其适用意见、适用指引的
     九、本次交易相关主体不存在《监管指引第 7 号》第十二条规定的不得参与
     十一、独立财务顾问和律师对本次交易是否符合《重组管理办法》发表的明
新大正物业集团股份有限公司                                发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     五、本次交易对上市公司的持续经营能力、未来发展前景的影响分析 .... 276
     一、报告期内，拟购买资产的股东及其关联方、资产所有人及其关联方是否
     二、本次交易完成后上市公司是否存在资金、资产被实际控制人或其他关联
     十、上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人对本次重组的原则性意
     十一、上市公司的控股股东及其一致行动人、董事、高级管理人员自本次重
新大正物业集团股份有限公司                                发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     十二、其他影响股东及其他投资者作出合理判断的、有关本次交易的所有信
新大正物业集团股份有限公司                   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                        释义
      本报告书中，除非文意另有所指，下列简称具有如下含义：
一、一般名词释义
                                《新大正物业集团股份有限公司发行股份及支付现金购买
本报告书                        指
                                资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》
                                《新大正物业集团股份有限公司发行股份及支付现金购买
预案                          指
                                资产并募集配套资金暨关联交易预案》
                                新大正物业集团股份有限公司（股票代码：002968），曾用
本公司、公司、上市公司、
             指                  名为重庆大正物业管理有限公司、重庆新大正物业集团股份
新大正
                                有限公司
标的公司、嘉信立恒                   指   嘉信立恒设施管理（上海）有限公司
                                嘉信立恒设施管理（上海）有限公司 75.1521%股权（对应
交易标的、标的资产                   指
                                TS Capital Facility Management Holding Company Limited、北
                                京信润恒股权投资合伙企业（有限合伙）、上海信阗企业管
                                理合伙企业（有限合伙）、上海信钺企业管理合伙企业（有
交易对方                        指   限合伙）、上海信铼咨询策划合伙企业（有限合伙）、上海
                                信磬企业管理合伙企业（有限合伙）、上海信钼企业管理合
                                伙企业（有限合伙）、上海生盈企业管理咨询合伙企业（有
                                限合伙）
                                新大正向交易对方发行股份及支付现金购买嘉信立恒
本次交易                        指   75.1521%股权，同时向不超过 35 名特定投资者发行股份募
                                集配套资金
                                TS Capital Facility Management Holding Company Limited（信
信宸设施管理、TSFM                 指
                                宸资本设施管理控股有限公司）
                                CITIC Capital Jumbo Facility Management Holding Company
CITIC Capital Jumbo         指
                                Limited，信宸设施管理前身
CITIC Capital    Facility       CITIC Capital Facility Management Holding Company
                            指
Management                      Limited，信宸设施管理前身
                                TS Capital Facility Management International Holding
TSFM International          指
                                Company Limited
中信资本中国基金三期                  指   CITIC Capital China Partners III, L.P
信宸天津资本                      指   信宸资本（天津）投资管理有限公司
北京信润恒                       指   北京信润恒股权投资合伙企业（有限合伙）
上海信阗                        指   上海信阗企业管理合伙企业（有限合伙）
上海信钺                        指   上海信钺企业管理合伙企业（有限合伙）
                                上海信铼咨询策划合伙企业（有限合伙），曾用名：上海信
上海信铼                        指   铼企业管理合伙企业（有限合伙）、上海信铼企业管理合伙
                                企业（普通合伙）
上海信磬                        指   上海信磬企业管理合伙企业（有限合伙）
上海信钼                        指   上海信钼企业管理合伙企业（有限合伙）
上海生盈                        指   上海生盈企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
大正有限                        指   重庆大正物业管理有限公司，新大正前身
大正咨询                        指   重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
大正房地产           指   重庆大正房地产开发有限公司
大正商场            指   重庆大正商场（集团）有限公司
四川和翔            指   四川和翔环保科技有限公司
昆明和翔            指   昆明和翔城市综合服务有限公司
道威保安、上海道威       指   上海道威保安服务有限公司
杜斯曼、杜斯曼楼宇       指   杜斯曼楼宇服务（上海）有限公司
安锐盟、安锐盟企业       指   上海安锐盟企业服务有限公司
斯卡伊、江苏斯卡伊       指   江苏斯卡伊设施管理有限公司
嘉信天纳            指   嘉信天纳（苏州）科技有限公司
江苏天纳            指   江苏天纳节能科技有限公司
嘉兴朗杰            指   嘉兴市朗杰物业服务有限公司
嘉兴安远、安远物业       指   嘉兴市安远物业管理有限公司
嘉兴至远、至远保安       指   嘉兴市至远保安服务有限公司
安锐盟建筑           指   上海安锐盟建筑工程有限公司
杜斯曼餐饮           指   上海杜斯曼餐饮管理有限公司
上海迅智            指   上海迅智科技有限公司
江苏杜斯曼保安         指   江苏杜斯曼保安服务有限公司
杭州斯卡伊保安         指   杭州斯卡伊保安服务有限公司
杭州斯卡伊物业         指   杭州斯卡伊物业服务有限公司
苏州斯卡伊保安         指   苏州斯卡伊保安服务有限公司
无锡斯卡伊物业         指   无锡市斯卡伊物业服务有限公司
无锡斯卡伊保安         指   无锡市斯卡伊保安服务有限公司
北京道威            指   北京道威保安服务有限公司
无锡新斯卡伊餐饮        指   无锡新斯卡伊餐饮有限公司
江苏道威            指   江苏道威保安服务有限公司
常熟斯卡伊物业         指   常熟斯卡伊物业服务有限公司
杜斯曼香港           指   DUSSMANN SERVICE HONG KONG LIMITED
湖州天谷            指   湖州天谷管理咨询合伙企业（有限合伙）
鄞州泽山            指   宁波鄞州泽山企业管理咨询有限公司
中信资本（天津）资管      指   中信资本（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）
临港新片区           指   中国（上海）自由贸易试验区临港新片区
                    新乡市端裕企业管理合伙企业（有限合伙），2026 年 3 月
新乡端裕            指
                    更名为上海崇端裕企业管理合伙企业（有限合伙）
新乡佳桁            指   新乡市佳桁企业管理合伙企业（普通合伙）
上海信碲            指   上海信碲企业管理合伙企业（有限合伙）
新乡文宁            指   新乡市高新区文宁企业管理中心（有限合伙）
封丘苏讯            指   封丘县苏讯企业管理合伙企业（有限合伙）
英特纳提            指   上海英特纳提商业管理有限公司
嘉钺恒             指   上海嘉钺恒企业服务有限公司
TLFM            指   TL Facility Management Holding Limited
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
Dusservice HK   指   嘉捷香港有限公司 Dusservice Hong Kong Limited
中物智库            指   北京中物智慧信息科技股份有限公司
发行股份及支付现金购
买资产定价基准日、定价     指   新大正第三届董事会第十五次会议决议公告日
基准日
评估基准日           指   2025 年 8 月 31 日
报告期、最近两年        指   2024 年度及 2025 年度
交割日             指   本次交易的标的资产全部过户至上市公司名下之日
过渡期             指   自评估基准日（不包括当日）至交割日（包括当日）止
                    上市公司与交易对方于 2025 年 9 月 26 日签署的《新大正物
《购买资产协议》        指   业集团股份有限公司与嘉信立恒设施管理（上海）有限公司
                    相关股东发行股份及支付现金购买资产协议》
                    上市公司与交易对方于 2026 年 1 月 23 日签署的《新大正物
《购买资产补充协议》      指   业集团股份有限公司与嘉信立恒设施管理（上海）有限公司
                    相关股东发行股份及支付现金购买资产协议之补充协议》
                    天健所出具的“天健审[2026]8-613 号”《嘉信立恒设施管
《审计报告》          指
                    理（上海）有限公司审计报告》
                    天健所出具的“天健审[2026]8-612 号”《新大正物业集团
《备考审阅报告》        指
                    股份有限公司审阅报告》
                    坤元评估出具的“重坤元评[2026]008 号”《新大正物业集
                    团股份有限公司拟发行股份及支付现金购买嘉信立恒设施
《资产评估报告》        指
                    管理（上海）有限公司部分股权涉及的该公司股东全部权益
                    价值评估项目资产评估报告》
《公司法》           指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》           指   《中华人民共和国证券法》
《上市规则》          指   《深圳证券交易所股票上市规则》
《重组管理办法》        指   《上市公司重大资产重组管理办法》
《收购管理办法》        指   《上市公司收购管理办法》
《发行注册管理办法》      指   《上市公司证券发行注册管理办法》
《战投管理办法》        指   《外国投资者对上市公司战略投资管理办法（2024）》
                    《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号
《准则第 26 号》      指
                    ——上市公司重大资产重组》
                    《上市公司监管指引第 7 号——上市公司重大资产重组相
《监管指引第 7 号》     指
                    关股票异常交易监管》
                    《上市公司监管指引第 9 号——上市公司筹划和实施重大
《监管指引第 9 号》     指
                    资产重组的监管要求》
《证券期货法律适用意          《<上市公司重大资产重组管理办法>第二十九条、第四十五
                指
见第 15 号》            条的适用意见——证券期货法律适用意见第 15 号》
《公司章程》          指   《新大正物业集团股份有限公司章程》
深交所、交易所         指   深圳证券交易所
证监会、中国证监会       指   中国证券监督管理委员会
中登公司            指   中国证券登记结算有限责任公司
独立财务顾问、长江保荐     指   长江证券承销保荐有限公司
法律顾问、锦天城        指   上海市锦天城律师事务所
审计机构、天健所        指   天健会计师事务所（特殊普通合伙）
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
评估机构，坤元评估       指   重庆坤元资产评估有限公司
海问所             指   北京市海问律师事务所
元、万元、亿元         指   无特别说明指人民币元、万元、亿元
二、专业名词或术语释义
                    已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的共用部
物业              指
                    位、共用设施设备
业主              指   物业的所有权人
                    通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同
物业管理            指   约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、
                    管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动
                    业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损
包干制             指
                    均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式
                    物业服务企业为其管理项目内的业主提供的个性化专项服
增值服务            指   务，如会务服务、商户增值服务、绿化养护、大型活动及接
                    待服务等
                    物业服务企业按委托合同进行管理服务的各类房屋及其与
在管面积/管理面积       指
                    之相配套的共用部位的总建筑面积之和
FM              指   Facility Management，设施管理
IFM             指   Integrated Facility Management，综合设施管理
注 1：本报告书所引用的财务数据和财务指标，如无特殊说明，指合并报表口径的财务数据
和根据该类财务数据计算的财务指标；
注 2：本报告书中部分合计数与各明细数直接相加之和在尾数上如有差异，如无特殊说明，
这些差异是由于四舍五入造成的。
 新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                         重大事项提示
      本部分所使用的词语或简称与本报告书“释义”中所定义的词语或简称具有
 相同含义。
      上市公司提醒投资者认真阅读本报告书全文，并特别注意下列事项：
 一、本次重组方案的调整
      （一）本次交易方案调整的具体情况
 确认本次重组方案调整不构成重大调整的议案》《关于<新大正物业集团股份有
 限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）>
 及其摘要的议案》等与本次重组相关的议案，同意调整本次重组方案中的交易对
 方所持标的资产份额。
      本次交易方案的调整情况如下：
                                                          单位：万元
项目               调整前方案                            调整后方案
                     购买标的资产对                          购买标的资产对
       序号    交易对方                      序号    交易对方
                      应注册资本                            应注册资本
            小计              2,000.00         小计             1,818.6182
交易对
象所持
标的资    5    上海信铼                       5    上海信铼              76.8823
产份额    6    上海信磬                       6    上海信磬              74.1271
            小计             306.9737          小计              488.3555
           注册资本合计         2,306.9737       注册资本合计           2,306.9737
       合计对应股权比例           75.1521%     合计对应股权比例             75.1521%
      （二）本次交易方案调整不构成重组方案重大调整
      根据《重组管理办法》及《证券期货法律适用意见第 15 号》等法律、法规
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
及规范性文件的规定，关于重组方案重大调整的认定适用意见中：“拟对交易对
象进行变更的，原则上视为构成对重组方案重大调整，但是有以下两种情况的，
可以视为不构成对重组方案重大调整：
   （1）拟减少交易对象的，如交易各方同意将该交易对象及其持有的标的资
产份额剔除出重组方案，且剔除相关标的资产后按照下述有关交易标的变更的规
定不构成对重组方案重大调整的；
   （2）拟调整交易对象所持标的资产份额的，如交易各方同意交易对象之间
转让标的资产份额，且转让份额不超过交易作价百分之二十的。”
   本次交易方案拟调整部分交易对方所持标的资产转让份额。前述方案调整未
新增或减少交易对象，未对标的资产范围进行变更，未新增配套募集资金。本次
交易方案调整仅涉及交易对方之间转让标的资产份额的变更，主要为信宸设施管
理和北京信润恒合计减少转让的标的资产份额，相应地调整其他交易对方转让的
标的资产份额，交易对方之间转让标的资产份额为标的公司注册资本 181.3818
万元，占标的资产对应注册资本的 7.8623%，不超过交易作价百分之二十，不属
于《证券期货法律适用意见第 15 号》关于重组方案重大调整的情形。
二、本次重组方案简要介绍
   （一）交易方案概述
     交易形式        发行股份及支付现金购买资产
                 上市公司拟通过发行股份及支付现金的方式向信宸设施管
                 理、北京信润恒、上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信
                 磬、上海信钼以及上海生盈共 8 名交易对方购买其合计持有
    交易方案简介
                 的嘉信立恒 75.1521%股权（对应 2,306.9737 万元注册资本），
                 并拟向不超过 35 名符合条件的特定对象发行股份募集配套
                 资金。
    交易价格
（不含募集配套资金金额）
                 嘉信立恒设施管理（上海）有限公司 75.1521%股权（对应
           名称
          主营业务   综合设施管理服务
交易标的      所属行业   K70 房地产业-物业管理
                 符合板块定位                  □是□否?不适用
           其他
                 属于上市公司的同行业或上下游          ?是□否
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                     与上市公司主营业务具有协同效应                        ?是□否
                     构成关联交易                                 ?是□否
                     构成《重组管理办法》第十二条规定
       交易性质                                                 ?是□否
                     的重大资产重组
                     构成重组上市                                 □是?否
本次交易有无业绩补偿承诺         □是?无
本次交易有无减值补偿承诺         □是?无
 其他需特别说明的事项          无
   （二）标的公司的评估情况
   根据坤元评估出具的资产评估报告，以 2025 年 8 月 31 日为基准日，评估机
构对标的公司采取了收益法和市场法进行评估，最终采取收益法评估结果作为评
估结论。标的公司截至 2025 年 8 月 31 日归属于母公司所有者权益的账面值为
                                                                     单位：万元
                                                        本次拟交
交易标的                评估或估     评估或估          增值率/溢
         基准日                                            易的权益         交易价格
 名称                  值方法     值结果            价率
                                                         比例
嘉信立恒           收益法 124,000.00 29.43% 75.1521% 91,714.4440
       月 31 日
注：标的资产交易价格以标的公司评估值为基础，并根据标的公司评估基准日后向股东分红、
股权注入情况，经公司与交易对方充分协商，最终交易价格确定为 91,714.4440 万元
   （三）本次交易支付方式
   上市公司拟通过发行股份及支付现金方式购买标的资产：
                                                                     单位：万元
                      交易标的资                    支付方式                 向该交易对方
  序号         交易对方
                      产注册资本              股份对价         现金对价          支付总对价
        合计               2,306.9737
   合计对应股权比例              75.1521%
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   （四）股份发行情况
 股票种类      人民币普通股 A 股                  每股面值                 1.00 元
           上市公司审议本次交易事
                                     基准日前 120 个交易日的
 定价基准日     项的第三届董事会第十五         发行价格
                                     上市公司 A 股股票交易均
           次会议决议公告日
                                     价 10.54 元/股的 80%
           以深交所审核通过、中国证监会注册同意的发行数量为准。在定价基准日
 发行数量      至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本或配股等除
           息、除权行为，本次发行数量将按照中国证监会及深交所的相关规定作相
           应调整。
是否设置发行
           □是?否
价格调整方案
 锁定期安排      解锁 40%，36 个月解锁 30%；
            让
注：根据上市公司第三届董事会第十五次会议决议，本次发行股份购买资产的股份发行价格
为 8.44 元/股，不低于定价基准日前 120 个交易日的上市公司 A 股股票交易均价 10.54 元/
股的 80%。上市公司于 2025 年 12 月 24 日实施 2025 年中期分红派息，根据既定调整规则，
本次发行股份购买资产的股份发行价格由 8.44 元/股调整为 8.29 元/股。
三、募集配套资金情况简要介绍
   （一）募集配套资金安排
募集配套资金金额        不超过 45,857.2220 万元
   发行对象         不超过 35 名符合条件的特定对象
                                     拟使用募集资金            使用金额占全部募集
                    项目名称
                                     金额（万元）             配套资金金额的比例
募集配套资金用途        支付交易对价、交易
                   中介费用
                      合计                 45,857.2220                 100%
   （二）股份发行情况
 股票种类      人民币普通股 A 股       每股面值                       1.00 元
                                        不低于定价基准日前 20 个交易日上市
                                        公司股票交易均价的 80%。最终发行价
                                        格将在本次交易获得深交所审核通过
                                        并经中国证监会注册后，由上市公司董
           本次向特定对象发
                                        事会或董事会授权人士在上市公司股
 定价基准日     行股票募集配套资         发行价格
                                        东会的授权范围内，按照相关法律法规
           金的发行期首日
                                        及规范性文件的规定，并根据询价情
                                        况，与本次交易的独立财务顾问（主承
                                        销商）协商确定。自本次募集配套资金
                                        的定价基准日至股份发行日期间，上市
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                              公司如有派息、送股、配股、资本公积
                              转增股本等除权、除息事项，发行价格
                              将按照中国证监会及深交所的相关规
                              定作相应调整
             本次募集配套资金总额不超过 45,857.2220 万元，不超过以发行股份方式
             购买资产交易价格的 100%，且拟发行的股份数量不超过本次募集配套资
             金股份发行前上市公司总股本的 30%。最终发行规模及发行数量将在本次
             交易经深交所审核通过并经中国证监会予以注册后，按照《发行注册管理
    发行数量     办法》等的相关规定最终确定。
             自本次募集配套资金的定价基准日至股份发行日期间，上市公司如有派
             息、送股、配股、资本公积转增股本等除权、除息事项，本次募集配套资
             金的股份发行价格作相应调整的，本次募集配套资金的股份发行数量也将
             作相应调整。
是否设置发行
             □是?否
价格调整方案
             本次募集配套资金所涉及的发行对象认购的股份自发行结束之日起 6 个
             月内不得转让。股份锁定期限内，由于上市公司送股、资本公积转增股本
    锁定期安排    等事项导致发行对象所持股份增加的部分，亦应遵守上述股份锁定安排。
             若上述股份锁定期与证券监管部门的最新监管规定不相符，发行对象将依
             据相关监管规定对上述锁定安排进行相应调整。
四、本次交易对上市公司的影响
     （一）本次重组对上市公司股权结构的影响
     截至 2026 年 3 月 31 日，上市公司总股本为 226,277,783 股，本次发行股份
购买资产拟发行股份为 55,316,307 股，若不考虑募集配套资金，本次交易完成后
公司总股本预计为 281,594,090 股。本次交易完成后，社会公众持有的股份占公
司股份总数的比例为 10%以上，上市公司股权分布仍符合深交所的上市条件。
     不考虑募集配套资金的影响，本次发行股份购买标的资产后，公司股权结构
变化情况如下：
                                                            单位：股
                         本次交易前                      本次交易后
序号          股东
                    持股数          持股比例          持股数          持股比例
                         原上市公司股东
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                        本次交易前                        本次交易后
序号      股东
                  持股数           持股比例           持股数           持股比例
     招商 银行股份 有限
     公司 －东方红 远见
     价值 混合型证 券投
     资基金
     高盛 公司有限 责任
     公司
      小计          226,277,783        100.00%   226,277,783    80.36%
                           交易对方
      小计                    -              -    55,316,307    19.64%
      合计          226,277,783        100.00%   281,594,090    100.00%
注：本次权益变动中涉及的权益变动的最终股份数量或比例以实际发行结果为准
     本次交易前后，上市公司控股股东均为王宣女士，实际控制人均为王宣女士
及其一致行动人李茂顺先生。本次交易后上市公司控股股东及实际控制人不会发
生变化，不会导致上市公司的控制权变更。
     （二）本次重组对上市公司主营业务的影响
     上市公司作为独立第三方物业服务企业，专注于智慧城市公共空间与建筑设
施管理，为政府机关、高校、医院、机场、地铁、高速公路等公共机构与设施提
供后勤一体化服务，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户
专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验，是物业管理行业中公建物业的代
表性企业。本次交易的标的公司主营业务为综合设施管理（IFM），主要服务于
各类工商业客户，其核心业务聚焦于综合设施管理、绿色能源管理、大型活动安
保，并通过技术整合与行业定制化服务构建核心竞争力，是全国设施管理领域的
代表性企业。
     本次交易完成后，上市公司将进一步拓展业务辐射范围，显著提升在华东长
三角区域、华北环渤海湾区域、华南大湾区区域和华西成渝经济带的业务比重，
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  进一步推动全国化战略的落地。同时上市公司的业务领域将由物业管理延展至综
  合设施管理，直接增强上市公司在综合设施管理、绿色能源管理等新领域的专业
  能力，提升为不同的客户提供集成化、专业化解决方案的综合能力，实现上市公
  司转型升级，进入高质量发展新阶段。
       （三）本次重组对上市公司主要财务指标的影响
       根据天健所出具的《备考审阅报告》，不考虑募集配套资金，本次交易完成
  前后上市公司主要财务指标比较情况如下：
                                                          单位：万元
        项目
                  交易完成前           交易完成后        交易完成前          交易完成后
资产总额                203,175.25    402,580.92     209,587.20    393,828.21
负债总额                 76,209.16    203,806.73      83,833.40    203,194.43
归属母公司股东所有者权益        121,196.85    175,357.51     120,671.85    161,193.62
营业收入                301,343.66    612,576.69     338,720.16    636,221.73
净利润                  11,244.53     21,066.23      12,727.60     21,307.39
剔除标的公司股份支付后净利润       11,244.53     23,070.01      12,727.60     24,468.83
归属于母公司所有者的净利润         9,487.20     16,194.45      11,377.46     16,921.91
资产负债率（%）                 37.51         50.63          40.00         51.59
基本每股收益（元/股）               0.42          0.58           0.51          0.60
扣非归母每股收益（元/股）             0.41          0.57           0.48          0.56
加权平均净资产收益率               7.76%         9.76%         9.45%        10.79%
       本次交易完成后，上市公司的总资产、营业收入、归属于母公司所有者的净
  利润等将进一步增长，持续经营能力进一步增强。
  五、本次交易决策过程和批准情况
       （一）本次交易已履行的决策和审批程序
  动人李茂顺先生原则性同意；
  第十七次会议、第三届董事会第十九次会议审议通过；
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   （二）本次交易尚需履行的决策和审批程序
   上述批准、核准或同意均为本次交易的前提条件，在取得前述批准、核准或
同意前不得实施本次交易。本次交易能否取得上述批准、核准或同意，以及获得
相关批准、核准或同意的时间均存在不确定性，公司将及时公告本次交易的最新
进展，并提请广大投资者注意投资风险。
六、上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人对本次重组的原
则性意见
   鉴于上市公司拟实施发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联
交易项目，作为上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人，本人就本次交
易的原则性意见如下：
   “本次交易有利于上市公司未来的业务发展、增强上市公司持续经营能力，
符合上市公司和全体股东的整体利益，本人原则性同意上市公司实施本次交易。”
七、上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人、董事、高级管
理人员自本次重组预案公告之日起至实施完毕期间的股份减持计划
   上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人承诺：
   “截至本承诺函出具之日，本人不存在主动减持上市公司股份的计划；自本
次交易预案披露之日起至本次交易实施完毕期间内，如本人根据自身实际情况需
要或市场变化拟减持上市公司股份的，将依据相关法律法规的规定及时履行信息
披露义务。”
   上市公司董事（不含李茂顺）、高级管理人员承诺：
   “截至本承诺函出具之日，如本人持有上市公司股份的，本人不存在主动减
持上市公司股份的计划；自本次交易预案披露之日起至本次交易实施完毕期间内，
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如本人根据自身实际情况需要或市场变化拟减持上市公司股份的，将依据相关法
律法规的规定及时履行信息披露义务。”
八、本次交易对中小投资者权益保护的安排
   （一）严格履行信息披露义务
   上市公司已经按照《重组管理办法》《上市公司信息披露管理办法》等规则
要求就本次交易的相关事项切实履行了必要的信息披露义务。上市公司将继续按
照相关法规的要求，及时、准确地披露本次重组的进展情况，使投资者及时、公
平地知悉本次重组相关信息。
   （二）严格履行相关程序
   本次交易过程中，上市公司将严格按照相关法律法规和规范性文件的规定履
行法定审议程序。本次交易构成关联交易，上市公司将遵循公开、公平、公正的
原则，严格执行法律法规以及内部制度中对关联交易的审批程序。在董事会会议
召开前，独立董事针对本次交易事项召开了专门会议并形成审核意见。上市公司
董事会再次审议本次交易相关事项时，相关事项将继续提交独立董事专门会议审
议并由独立董事发表审核意见。同时，上市公司将聘请独立财务顾问、律师、审
计和评估等中介机构，对本次交易出具专业意见。
   （三）网络投票安排
   未来召开股东会审议本次交易相关议案时，上市公司将根据中国证监会有关
规定，为参加股东会的股东提供便利，除现场投票外，上市公司就本次重组方案
的表决将提供网络投票平台，股东可以直接通过网络进行投票表决。
   （四）分别披露股东投票结果
   上市公司将对中小投资者表决情况单独计票，单独统计并披露除公司的董事、
高级管理人员、单独或者合计持有公司 5%以上股份的股东以外的其他中小股东
的投票情况。
   （五）本次重组摊薄当期每股收益的填补回报安排
   本次交易完成后，上市公司归属于母公司股东的净利润、基本每股收益均有
所上升。但若本次交易完成后上市公司与标的公司整合情况未达预期，或出现经
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营环境发生不利变化等情况，上市公司的即期回报指标仍存在被摊薄的风险。为
防范本次交易可能导致的对公司即期回报被摊薄的风险，公司将采取以下措施填
补本次交易对即期回报被摊薄的影响。同时，公司提醒投资者，公司制定填补回
报措施不等于对公司未来利润做出保证，投资者不应据此进行投资决策，投资者
据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。具体如下：
   上市公司作为独立第三方物业服务企业，专注于智慧城市公共空间与建筑设
施管理，为政府机关、高校、医院、机场、地铁、高速公路等公共机构与设施提
供后勤一体化服务，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户
专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验，是物业管理行业中公建物业的代
表性企业。本次交易的标的公司主要服务于工商业客户，核心业务聚焦综合设施
管理（IFM）服务，并提供大型活动安保、绿色节能等特色增值服务，凭借技术
整合与行业定制化服务构建核心竞争力，是全国综合设施管理领域的代表性企业。
   本次交易完成后，上市公司将进一步拓展业务辐射范围，显著提升在华东长
三角区域、华北环渤海湾区域、华南大湾区区域和华西成渝经济带的业务比重，
进一步推动全国化战略的落地。同时上市公司的业务领域将由物业管理延展至综
合设施管理，直接增强上市公司在综合设施管理、大型活动安保、绿色节能等新
领域的专业能力，提升为不同的客户提供集成化、专业化解决方案的综合能力，
实现上市公司转型升级，进入高质量发展新阶段。
   本次交易前，上市公司已建立由股东会、董事会、审计委员会和经营层组成
的公司治理结构，并设置了独立董事、董事会秘书等人员和机构，制定和完善了
《公司章程》等公司治理制度，保证股东会、董事会的规范运作和依法行使职责，
上市公司具有健全的组织结构和完善的法人治理结构。
   本次交易完成后，上市公司将继续依据《公司法》《证券法》《上市公司治
理准则》等法律法规及《公司章程》的要求规范运作，进一步完善公司法人治理
结构，切实保护全体股东的利益。
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   本次交易完成后，上市公司将加强企业经营管理和内部控制，健全激励与约
束机制，提高上市公司日常运营效率。公司将全面优化管理流程，降低公司运营
成本，更好地维护公司整体利益，有效控制上市公司经营和管理风险。
   上市公司始终严格执行《公司法》《上市公司监管指引第 3 号——上市公司
现金分红》等相关法律、法规及规范性文件的规定，并遵循《公司章程》关于利
润分配的相关政策。本次交易完成后，上市公司将在保证可持续发展的前提下对
股东回报进行合理规划，切实保障上市公司股东及投资者的利益。
   上市公司全体董事、高级管理人员及上市公司控股股东、实际控制人及其一
致行动人已出具关于本次交易摊薄即期回报的承诺函，具体详见本报告之“第一
节/六、本次交易相关方作出的重要承诺”。
九、本次交易独立财务顾问的证券业务资格
   上市公司聘请长江保荐担任本次交易的独立财务顾问。长江保荐经中国证监
会批准依法设立，具有财务顾问业务资格及保荐业务资格，不存在根据《并购重
组财务顾问管理办法》《重组管理办法》等规定不得担任独立财务顾问、不得接
收新的并购业务等情形。
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                 重大风险提示
一、与本次交易相关的风险
   （一）收购整合风险
   本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的控股子公司，上市公司将按照
子公司管理规定对其实施管理，并依照《购买资产协议》及补充协议的约定改组
标的公司董事会并聘任管理层，以适应新的管理、治理结构。未来标的公司的业
务与上市公司的业务管理更加深度地融合，上市公司将根据实际情况，进一步在
业务、资产、财务、人员、机构等方面进行整合，继续加强完善各项管理流程。
同时，上市公司业务管理体系将进一步扩大，上市公司与各子公司之间的沟通、
协调难度亦会随着管理主体的数量增多而上升，上市公司若不能在机构整合方面
做出合理调整或安排，不能建立起与重组后标的公司相适应的组织模式和管理制
度，则可能给上市公司带来整合风险。
   同时，在股份锁定期、竞业禁止期届满后，若未来上市公司不能提供具有市
场竞争力的薪酬及福利体系、良好的工作环境和积极的企业文化保持核心人员的
忠诚度，可能会面临核心人员流失的风险，进而可能对上市公司的生产经营的稳
定发展造成不利影响。
   （二）本次交易未设置业绩承诺和补偿安排的风险
   本次交易对方未设置业绩承诺及补偿安排。本次交易对方非上市公司控股股
东、实际控制人或者其控制的关联人，也未导致控制权发生变更。因此，本次交
易不属于必须设置业绩承诺及补偿的情形，可以根据市场化原则自主协商确定，
本次交易的业绩承诺及补偿安排符合《重组管理办法》的相关规定。
   本次交易完成后，存在标的公司业绩无法达到预期的可能，由于交易对方未
作出业绩承诺和补偿安排，从而可能对上市公司及股东利益造成一定的影响，提
请投资者注意相关风险。
   （三）商誉减值的风险
   由于本次交易系非同一控制下的企业合并，根据《企业会计准则》规定，本
次交易完成后，上市公司将确认一定金额的商誉。根据《备考财务报表审阅报告》
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编制的有关假设，截至 2025 年末，本次交易预计形成商誉 53,047.26 万元，本次
交易完成后上市公司商誉为 65,826.19 万元，占合并后 2025 年末上市公司总资产、
净资产的比例为 16.35%、33.12%，占 2025 年净利润的 312.47%。本次交易形成
的商誉不作摊销处理，但需在未来每年年度终了进行减值测试。如本次拟收购标
的资产未来经营状况恶化，则存在商誉减值的风险，从而对上市公司当期损益造
成不利影响。本次交易完成后，上市公司将与标的公司进行资源整合，力争通过
发挥协同效应，保持并提高上市公司的竞争力，以便尽可能地降低商誉减值风险。
   （四）标的资产评估的相关风险
   本次交易中，标的资产的交易价格参考上市公司聘请的符合《证券法》规定
的资产评估机构出具的评估报告的评估结果确定。尽管评估机构在评估过程中履
行了勤勉尽职义务，并执行了评估相关规定，但由于评估系基于一系列假设及标
的资产相关经营状况预测进行，若本次交易评估中包含的相关假设、限定条件及
特别事项等因素发生不可预期变动，可能导致标的资产评估结果与实际情况不符
的风险，进而可能导致标的资产出现减值的情形。
   本次评估过程中，评估机构基于标的公司行业发展、经营状况、运营效率等
因素，对重要参数进行估计，但不排除标的公司受宏观环境变动、下游客户需求
变更、成本费用控制不及预期、非经常性损益占比较高等因素不利影响导致相关
参数实际情况不及预测结果。针对上述最终评估结果可能发生与实际情况不符的
风险，提请广大投资者关注相关风险。
   （五）审批风险
   本次交易方案尚需满足多项交易条件后方可实施，详见本重组报告书“重大
事项提示/五/（二）本次交易尚需履行的决策和审批程序”。本次交易能否取得
上述批准或注册，以及最终取得批准或注册的时间都存在不确定性，提请广大投
资者注意投资风险。
   （六）交易被暂停、中止、调整或取消的风险
   尽管在本次交易的筹划及实施过程中，交易各方采取了严格的保密措施，尽
可能缩小内幕信息知情人员范围，减少内幕消息传播，但不排除有关机构和个人
利用关于本次交易内幕信息进行内幕交易的可能，本次交易存在因公司股价异常
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波动或异常交易可能涉嫌内幕交易而被暂停、中止、调整或取消的风险。本次交
易需要获得深交所、中国证监会等相关机构批准或注册，在交易推进过程中，市
场情况可能会发生变化或出现不可预知的重大事件，本次交易可能无法按期进行；
如本次交易须重新进行，则面临重新定价和重组方案重大调整等风险。
   本次交易过程中，交易各方可能需要根据监管机构的要求不断完善交易方案，
如交易各方无法就完善交易方案的措施达成一致，则本次交易存在调整或取消的
可能，提请广大投资者注意相关风险。
二、与标的公司相关风险
   （一）市场竞争风险
   目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场
占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而
言，物业管理企业普遍经营规模较小，分布较为分散。随着市场的竞争越发激烈，
客户对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化，服务价格亦面临下行压力。若
标的公司的服务品质与管理能力无法达到客户的要求，将可能存在标的公司在未
来激烈的市场竞争中业务开拓不利的风险。
   （二）劳务成本上涨风险
   标的公司主营业务成本以人工成本为主，报告期各期职工薪酬占主营业务成
本的比例分别为 83.32%、82.63%。随着国民经济的持续增长、生活水平的不断
提高，各地工资水平不断上升，公司人力成本逐年上升。若未来标的公司服务收
费标准不能提升，或者不能提高管理效率，存在人工成本上升对公司的盈利水平
造成不利影响的风险。
   （三）未为部分员工缴纳社会保险和住房公积金而可能造成的补缴风险
   报告期内，标的公司及其子公司未为部分员工缴纳社会保险和住房公积金。
标的公司虽未因社保及住房公积金欠缴问题受到相关主管部门的行政处罚，但仍
存在未来被要求补缴社会保险和住房公积金以及被主管机关追责的风险。
   （四）项目合同期满后无法续期的风险
   标的公司主营业务为综合设施管理服务，部分客户需履行招投标程序。合同
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期满后，客户重新履行招投标程序时，标的公司存在无法中标的风险，若标的公
司与客户的合同不能续期，将对标的公司的经营业绩产生不利影响。
   （五）应收账款不能及时收回导致的坏账风险
   报 告 期 各 期 末 ， 标 的 公 司 应 收 账 款 账 面 价 值 分 别 为 77,146.24 万 元 、
应收账款周转率分别为 3.99 次、3.96 次。报告期内标的公司应收账款余额增长
较快，应收账款周转率有所降低，随着标的公司经营规模的扩大，应收账款余额
可能持续增加。若客户的经营情况持续发生不利变化，或其他原因导致应收账款
不能及时回收，可能导致应收账款出现坏账。
三、其他风险
   （一）股价波动风险
   股票市场投资收益与投资风险并存。股票价格的波动不仅受公司盈利水平和
发展前景的影响，而且受国家宏观经济政策调整、金融政策的调控、股票市场的
投机行为、投资者的心理预期等诸多因素的影响。本次交易需要有关部门审批且
需要一定的时间周期方能完成，在此期间股票市场价格可能出现波动，从而给投
资者带来一定的风险。投资者应对股票市场的风险有充分的认识，在投资公司股
票时全面考虑前述各类因素可能带来的投资风险，并做出审慎判断。
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                第一节 本次交易概况
一、本次交易的背景和目的
   （一）本次交易的背景
   当前物业行业正从传统住宅物业向非住宅领域深度拓展，综合设施管理
（IFM）成为核心赛道。根据 2023 年中指研究院《物业服务新赛道——聚焦 IFM》
报告，2024 年至 2026 年中国 IFM 服务市场需求规模预计年均复合增长率达
盈利空间收窄的挑战，而新兴的综合设施管理领域，成为物业企业突破增长瓶颈
的关键方向。新大正聚焦城市公建物业，传统业务受公共建筑新建项目增速放缓、
客户非核心支出管控加强等影响，亟需切入高增长 IFM 赛道实现业务结构优化。
   国家层面“双碳”目标与产业升级政策持续推动 IFM 行业发展。一方面，
政府大力扶持节能减排、零碳服务业务，要求企业提升绿色运营能力；另一方面，
新能源、半导体、生物制药等高技术产业崛起，对 IFM 服务的专业化要求显著
提升。前述政策红利下，具备绿色能源管理、行业定制化服务能力的 IFM 企业
迎来发展机遇，嘉信立恒作为 IFM 领域领军企业，其业务布局与政策导向高度
契合，为新大正通过并购切入该领域提供了优质资产。
   新大正作为公建物业的领先企业，其主要服务对象是政府机关、高校、医院、
机场、地铁、高速公路等公共机构和公共设施，恰好都是综合设施管理的对象，
因此近年来新大正一直致力于由物业管理向设施管理转型。标的公司作为 IFM
领域行业龙头及优质服务商，核心竞争力突出，与新大正业务战略方向高度契合。
标的公司业务覆盖范围广泛且专业性强，综合设施管理业务可提供行业定制化方
案，能快速补充新大正在 IFM 业务上的专业能力。其一，标的公司整合了杜斯
曼、安锐盟等国际国内专业的设施管理公司，拥有纯正的 IFM 理念和专业技能，
能够快速补强新大正在 IFM 业务的专业能力，可以帮助新大正在现有客户中挖
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掘 IFM 业务，为老客户创造新价值。其二，标的公司旗下众多子品牌均已形成
全国化网络，其重点业务布局恰好是新大正现有业务分布中的薄弱区域，重组后
上市公司的全国化业务分布更加均衡。而长三角、大湾区、环渤海湾与成渝双城
经济圈等传统的经济发达区域和新兴经济区域占比显著提升，进一步坚实上市公
司的全国化战略。其三，标的公司的服务对象以工商企业为主，而新大正的服务
对象以公共机构为主，两者高度互补的客户群体将使重组后的上市公司客户结构
更加优化合理。其四，标的公司数字化与技术能力领先，其搭建的数字化运营平
台可实现工作的高效协同，能提升新大正整体数字化运营水平，契合行业技术革
新趋势。
   （二）本次交易的目的
   本次交易中，上市公司拟收购嘉信立恒控制权，核心目的之一是快速切入
IFM 高增长赛道，摆脱传统业务增长瓶颈，加快实现业务转型。一方面，上市公
司无需从零开始培育 IFM 业务，依托标的公司现有的业务规模和成熟的业务体
系，快速构建上市公司新领域业务基础，形成第二增长曲线，大幅度缩短新业务
培育周期。另一方面，借助标的公司在 IFM 领域的专业能力，为新大正现有的
客户群体提供更多更优质的服务，创造新的价值，增加上市公司的新业务收入，
从而推动上市公司整体从传统物业管理向现代设施管理转型。
   标的公司的核心优势将为新大正构建差异化竞争壁垒提供关键支撑。一方面，
通过整合标的公司的绿色能源管理能力，新大正可在现有的客户群体中快速布局
“双碳”相关业务，推出零碳 IFM 解决方案，契合政策与市场需求，在绿色服
务领域形成竞争优势；另一方面，吸纳标的公司的行业定制化服务经验与数字化
运营能力，新大正可提升服务专业性与效率，优化客户体验，同时借助标的公司
的品牌矩阵与服务网络，突破区域限制，增强在全国 PM 和 IFM 市场的综合竞
争力。
   交易双方在 PM 和 IFM 领域各自行业具有独特性和代表性，无论是在业务
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领域、地域分布、客户结构还是在业务体系和专业能力上都具有高度互补性，整
合之后上市公司在市场拓展、业务运营、供应链管理、客户需求响应，乃至企业
组织结构优化与员工调配、资源共享等诸多方面均可产生广泛的协同效率，大幅
度提高企业运营质量和管理效率，从而增加收入、降低成本、提升整体的盈利能
力。
   此外，标的公司整合产业链的成功经验，也为新大正未来在 IFM 领域的进
一步整合扩张提供借鉴，助力其通过行业并购持续扩大规模、提升盈利，实现高
质量发展。
二、本次交易具体方案
   本次交易包括发行股份及支付现金购买资产、募集配套资金两部分。
   本次交易上市公司拟通过发行股份及支付现金方式购买交易对方持有的嘉
信立恒 75.1521%股权（对应 2,306.9737 万元注册资本），交易价格为 91,714.4440
万元，以股份和现金支付交易对价的比例分别为 50%和 50%。本次交易完成后，
上市公司将持有嘉信立恒 75.1521%股权。
   上市公司拟向不超过 35 名特定投资者发行股份募集配套资金，募集配套资
金的发行股份数量不超过本次发行股份及支付现金购买资产完成后公司总股本
的 30%，募集配套资金总额不超过本次交易中以发行股份方式购买资产的交易价
格的 100%。
   本次募集配套资金以发行股份及支付现金购买资产的成功实施为前提，但募
集配套资金成功与否不影响发行股份及支付现金购买资产的实施。
   （一）发行股份及支付现金购买资产情况
   上市公司拟通过发行股份及支付现金的方式向信宸设施管理、北京信润恒、
上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼、上海生盈共 8 名交易对
方购买其合计持有的标的公司 75.1521%的股权（对应 2,306.9737 万元注册资本）。
   本次交易中拟发行股份的种类为人民币 A 股普通股，每股面值为 1.00 元，
上市地点为深交所。
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   本次发行采用向特定对象发行股份的方式，本次发行股份购买资产的发行对
象为信宸设施管理、北京信润恒、上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、
上海生盈 7 名交易对方。
   发行对象以其持有标的公司股权认购本次发行的股份。
   根据《重组管理办法》的相关规定，上市公司发行股份购买资产的股份发行
价格不得低于市场参考价的 80%。市场参考价为审议本次发行股份购买资产的首
次董事会决议公告日前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票
交易均价之一。董事会决议公告日前若干个交易日公司股票交易均价=决议公告
日前若干个交易日公司股票交易总额/决议公告日前若干个交易日公司股票交易
总量。
   本次购买标的资产拟发行股份以上市公司第三届董事会第十五次会议决议
公告日为定价基准日。上市公司定价基准日前 20 个交易日、60 个交易日或者 120
个交易日股票均价情况如下：
 股票交易均价计算区间      交易均价（元/股）        交易均价的 80%（元/股）
    前 20 个交易日         11.26              9.01
    前 60 个交易日         10.94              8.76
   前 120 个交易日         10.54              8.44
注：交易均价和交易均价的 80%的计算结果向上取整至小数点后两位
   经交易各方协商确定，本次股份支付对价对应的股份发行价格为 8.44 元/股，
不低于定价基准日前 120 个交易日上市公司股票交易均价的 80%。
   在定价基准日至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本
或配股等除息、除权行为，本次发行价格将按照中国证监会和深交所的相关规则
进行相应调整。具体调整方法如下：
   假设调整前新增股份价格为 P0，每股送股或转增股本数为 N，每股增发新股
或配股数为 K，增发新股价或配股价为 A，每股派发现金股利为 D，调整后新增
股份价格为 P1（调整值保留小数点后两位，最后一位实行四舍五入），则：
   派送股票股利或资本公积转增股本：P1=P0/（1+N）；
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   增发新股或配股：P1=（P0+A×K）/（1+K）；
   上述两项同时进行：P1=（P0+A×K）/（1+N+K）；
   派送现金股利：P1=P0-D；
   上述三项同时进行：P1=（P0－D+A×K）/（1+N+K）。
   除前述除权、除息事项导致的发行价格调整外，本次交易暂不设置发行价格
调整机制。
   新大正于 2025 年 12 月 24 日实施 2025 年中期分红派息，本次发行股份购买
资产的股份发行价格由 8.44 元/股调整为 8.29 元/股，最终发行价格尚需深交所审
核通过并经中国证监会同意注册。
   （1）交易价格
   根据坤元评估出具的《资产评估报告》，以 2025 年 8 月 31 日为评估基准日，
分别采取收益法和市场法对标的资产进行了评估，最终选择收益法评估结果作为
评估结论，嘉信立恒股东全部权益的评估价值为 124,000.00 万元，标的资产交易
价格以标的公司评估值为基础，结合期后调整事项并经上市公司与交易对方充分
协商，最终嘉信立恒 75.1521%股权（对应 2,306.9737 万元注册资本）交易作价
确定为 91,714.4440 万元。
   （2）支付方式
   上市公司以发行股份及支付现金相结合的方式支付标的资产交易对价，具体
如下：
                                                                   单位：万元
                      交易标的资                  支付方式                 向该交易对方
  序号      交易对方
                      产注册资本            股份对价         现金对价          支付总对价
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                      交易标的资                支付方式                  向该交易对方
  序号          交易对方
                      产注册资本            股份对价       现金对价           支付总对价
         合计            2,306.9737
     合计对应股权比例           75.1521%
     本次交易对价为 91,714.4440 万元，其中上市公司以发行股份的方式支付对
价为 45,857.2220 万元，以支付现金的方式支付对价 45,857.2220 万元。本次交易
对各交易对方的支付方式存在差异的原因系上市公司和交易对方市场化商业谈
判的结果。本次交易符合上市公司战略发展，为了促进交易达成，提升交易成功
概率，在符合现行法律法规的情况下，交易各方经过友好协商确定本次交易的支
付方式，本次交易的支付对价依据评估结果确定，现金支付安排由交易各方协商
确定，具备商业合理性。
     本次发行股份购买资产的发行股份数量的计算方式为：本次发行股份购买资
产的股份数量=以发行股份形式向交易对方支付的交易对价÷本次发行股份购买
资产的发行价格。
     根据标的资产的交易作价及股份支付的比例，本次发行股份购买资产的股份
发行数量为 55,316,307 股，具体情况如下：
序号            交易对方          股份支付对价（万元）                  发行股份数量（股）
          合计                            45,857.2220                55,316,307
     向各交易对方发行的股份数量不为整数时，应当舍去小数取整数，不足 1 股
的余额由上市公司以现金方式予以补足。最终发行数量以深交所审核通过、中国
证监会注册同意的发行数量为准。在定价基准日至发行日期间，若上市公司发生
派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行数量将按照中
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国证监会及深交所的相关规定作相应调整。
   交易对方在本次交易中取得的上市公司股份的锁定期原则上安排如下：
   （1）信宸设施管理、北京信润恒自该等股份发行结束之日起 12 个月内不得
上市交易或转让；
   （2）上海信钺、上海信磬、上海生盈在本次交易中取得的上市公司股份，
自股份发行结束之日起 36 个月内不得上市交易或转让；
   （3）上海信阗、上海信铼在本次交易中取得的上市公司股份按照如下分期
解锁方式执行：
或转让；
或转让；
或转让。
   最终锁定期安排以各交易对方正式出具的关于股份锁定期的承诺函为准。若
交易对方在本次交易中以资产认购取得的上市公司股份的锁定期承诺与届时有
效的相关法律法规或证券监管机构的最新监管意见（包括但不限于对于私募投资
基金的锁定期最新政策）不相符的，交易对方将根据相关法律法规及证券监管机
构的监管意见进行相应调整并由各方在上市公司审议本次交易正式方案的董事
会前进一步协商并签署相关协议确定。在上述股份锁定期内，交易对方因本次交
易中以资产认购取得的上市公司股份而取得的由于上市公司发生送股、转增股本
等除权事项的衍生股份，亦应遵守前述锁定期要求。
   过渡期间指自本次交易的评估基准日（不含基准日当日）至标的资产交割日
（含交割日当日）的期间。过渡期内，标的公司的收益应当归上市公司所有，标
的公司的亏损（剔除过渡期内股份支付对标的资产净利润影响），应当由各交易
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对方按其出售的标的资产的股权比例向上市公司补足。
   标的公司在交割日前的滚存未分配利润（如有）由交割日后标的公司包括上
市公司在内的全部股东按交割日后所持有的标的公司股权比例享有。本次交易完
成后，本次发行股份及支付现金购买资产股份登记日前的上市公司滚存未分配利
润（如有），由本次发行股份及支付现金购买资产股份登记日后的包括交易对方
在内的新老股东按照发行后的持股比例共享。
   （二）募集配套资金情况
   本次交易中，上市公司拟向不超过 35 名符合条件的特定投资者非公开发行
股份。募集配套资金总额不超过 45,857.2220 万元。募集配套资金总额不超过本
次发行股份及支付现金购买资产中公司以发行股份方式购买资产的交易价格的
   本次募集配套资金拟发行股份的种类为人民币 A 股普通股，每股面值为 1.00
元，上市地点为深交所。
   本次募集配套资金拟以向特定对象发行的方式向符合中国证监会规定的证
券投资基金管理公司、证券公司、信托公司、财务公司、保险机构投资者、合格
境外机构投资者、其他境内法人投资者和自然人等不超过 35 名的特定对象发行
股票。发行对象应符合法律、法规规定的条件。募集配套资金发行对象均以现金
方式认购。证券投资基金管理公司以其管理的 2 只以上基金认购的，视为一个发
行对象。
   如上述募集配套资金发行对象与证券监管机构的最新监管规定不相符，上市
公司将根据证券监管机构的最新监管规定进行相应调整。
   本次发行股份募集配套资金的定价基准日为发行期首日，本次募集配套资金
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的股份发行价格不低于本次募集配套资金的定价基准日前 20 个交易日上市公司
股票交易均价的 80%。最终发行价格将在本次交易获得深交所审核通过并经中国
证监会注册后，由上市公司董事会或董事会授权人士在上市公司股东会的授权范
围内，按照相关法律法规及规范性文件的规定，并根据询价情况，与本次交易的
独立财务顾问（主承销商）协商确定。具体发行时点由公司和本次交易的独立财
务顾问（主承销商）根据资金使用计划及市场具体情况确定。
   自本次募集配套资金的定价基准日至股份发行日期间，上市公司如有派息、
送股、配股、资本公积转增股本等除权、除息事项，发行价格将按照中国证监会
及深交所的相关规定作相应调整。
   本次发行股份募集配套资金总额不超过 45,857.2220 万元，不超过本次拟以
发行股份方式购买资产交易价格的 100%，募集配套资金发行股份的数量不超过
上市公司本次发行前总股本的 30%。在上述范围内，由上市公司董事会根据股东
会的授权于发行时根据市场化询价的情况与独立财务顾问（主承销商）协商确定
最后发行数量。若未来证券监管机构对发行股份募集配套资金规则颁布新的监管
意见，上市公司将根据相关监管意见予以调整。
   自本次募集配套资金的定价基准日至股份发行日期间，上市公司如有派息、
送股、配股、资本公积转增股本等除权、除息事项，本次募集配套资金的股份发
行价格作相应调整的，本次募集配套资金的股份发行数量也将作相应调整。
   本次募集配套资金所涉及的发行对象认购的股份自发行结束之日起 6 个月
内不得转让。股份锁定期限内，由于上市公司送股、资本公积转增股本等事项导
致发行对象所持股份增加的部分，亦应遵守上述股份锁定安排。
   若上述股份锁定期与证券监管部门的最新监管规定不相符，发行对象将依据
相关监管规定对上述锁定安排进行相应调整。
   上市公司本次募集配套资金的股份发行完成日前的滚存未分配利润，由本次
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募集配套资金的股份发行完成日后的全体股东按持股比例共同享有。
   本次募集配套资金拟用于支付现金对价、支付本次交易中介机构费用等。
   （三）现金支付对价的资金来源和具体支付安排
   本次标的资产最终交易价格为 91,714.4440 万元，其中，发行股份支付对价
源为本次交易的配套募集资金。在募集资金到账前，上市公司将以自有或自筹资
金进行支付。
   交易对价中的现金支付部分按如下期限支付：
《上市公司募集资金监管规则》要求签署三方协议之日起 3 个工作日内（孰早）
支付 60%。
三、本次交易的性质
   （一）本次交易构成重大资产重组
   上市公司、嘉信立恒经审计的 2025 年度财务数据以及交易作价情况相关财
务数据对比如下：
                                                     单位：万元
          项目            资产总额           资产净额          营业收入
嘉信立恒 2025 年度经审计数据        188,748.39    124,989.76    311,233.03
       交易作价              91,714.4440   91,714.4440            /
     选取孰高指标              188,748.39    124,989.76    311,233.03
 公司 2025 年度经审计数据         203,175.25    121,196.85    301,343.66
          比例                  92.90%      103.13%       103.28%
  是否构成重大资产重组              是             是             是
注：上市公司最近 12 个月内存在对与本次交易标的资产相近业务范围的资产购买情形，具
体见本报告书“第十三节 其他重要事项”之“四、上市公司在最近十二个月内曾发生资产
交易的情况”，但因交易金额较小，不影响上述指标的判断
   根据《重组管理办法》的规定，本次交易构成重大资产重组。本次交易采取
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发行股份及支付现金方式购买资产，需经深交所审核通过并经中国证监会同意注
册后方可实施。
   （二）本次交易构成关联交易
   本次交易前，交易对方与上市公司不存在关联关系。本次交易后，交易对方
信宸设施管理及其一致行动人北京信润恒将合计持有上市公司股份超过 5%。根
据深交所《股票上市规则》等法律、法规及规范性文件的规定，本次交易构成关
联交易。
   （三）本次交易不构成重组上市
   本次交易前 36 个月内，上市公司实际控制人未发生变更。本次交易前后，
上市公司最近 36 个月控股股东均为王宣，实际控制人均为王宣及其一致行动人
李茂顺，本次交易不会导致上市公司实际控制人发生变化。本次交易不构成《重
组管理办法》第十三条规定的重组上市。
四、本次交易对上市公司的影响
   （一）本次交易对上市公司主营业务的影响
   上市公司作为独立第三方物业服务企业，专注于智慧城市公共空间与建筑设
施管理，为政府机关、高校、医院、机场、地铁、高速公路等公共机构与设施提
供后勤一体化服务，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户
专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验，是物业管理行业中公建物业的代
表性企业。本次交易的标的公司主要服务于工商业客户，核心业务聚焦综合设施
管理（IFM）服务，并提供大型活动安保、绿色节能等特色增值服务，凭借技术
整合与行业定制化服务构建核心竞争力，是全国综合设施管理领域的代表性企业。
   本次交易完成后，上市公司将进一步拓展业务辐射范围，显著提升在华东长
三角区域、华北环渤海湾区域、华南大湾区区域和华西成渝经济带的业务比重，
进一步推动全国化战略的落地。同时上市公司的业务领域将由物业管理延展至综
合设施管理，直接增强上市公司在综合设施管理、大型活动安保、绿色节能等新
领域的专业能力，提升为不同的客户提供集成化、专业化解决方案的综合能力，
实现上市公司转型升级，进入高质量发展新阶段。
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     （二）本次交易对上市公司股权结构的影响
     截至 2026 年 3 月 31 日，上市公司总股本为 226,277,783 股，本次发行股份
购买资产拟发行股份为 55,316,307 股，若不考虑募集配套资金，本次交易完成后
公司总股本预计为 281,594,090 股。本次交易完成后，社会公众持有的股份占公
司股份总数的比例为 10%以上，上市公司股权分布仍符合深交所的上市条件。
     本次发行股份购买标的资产后，公司股权结构变化情况如下：
                                                              单位：股
                         本次交易前                        本次交易后
序号         股东
                   持股数           持股比例           持股数           持股比例
                         原上市公司股东
     招商 银行股份 有限
     公司 －东方红 远见
     价值 混合型证 券投
     资基金
     高盛 公司有限 责任
     公司
       小计          226,277,783        100.00%   226,277,783    80.36%
                            交易对方
       小计                    -              -    55,316,307    19.64%
       合计          226,277,783        100.00%   281,594,090    100.00%
注：本次权益变动中涉及的最终股份数量或比例以实际发行结果为准
     本次交易前后，上市公司控股股东均为王宣女士，实际控制人均为王宣女士
  新大正物业集团股份有限公司    发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  及其一致行动人李茂顺先生。本次交易后上市公司控股股东及实际控制人不会发
  生变化，不会导致上市公司的控制权变更。
       （三）本次交易对上市公司财务状况和盈利能力的影响
       根据天健所出具的《备考审阅报告》，本次交易前上市公司合并报表与本次
  交易完成后的备考报表之间的主要财务指标对比情况如下所示：
                                                           单位：万元
        项目
                   交易完成前           交易完成后        交易完成前          交易完成后
资产总额                 203,175.25    402,580.92     209,587.20    393,828.21
负债总额                  76,209.16    203,806.73      83,833.40    203,194.43
归属母公司股东所有者权益         121,196.85    175,357.51     120,671.85    161,193.62
营业收入                 301,343.66    612,576.69     338,720.16    636,221.73
净利润                   11,244.53     21,066.23      12,727.60     21,307.39
剔除标的公司股份支付后净利润        11,244.53     23,070.01      12,727.60     24,468.83
归属于母公司所有者的净利润          9,487.20     16,194.45      11,377.46     16,921.91
资产负债率（%）                  37.51         50.63          40.00         51.59
基本每股收益（元/股）                0.42          0.58           0.51          0.60
扣非归母每股收益（元/股）              0.41          0.57           0.48          0.56
加权平均净资产收益率                7.76%         9.76%         9.45%        10.79%
       本次交易完成后，上市公司的总资产、营业收入、归属于母公司所有者的净
  利润等将进一步增长，持续经营能力进一步增强。
  五、本次交易决策过程和批准情况
       （一）本次交易已履行的决策和审批程序
  动人李茂顺先生原则性同意；
  第十七次会议、第三届董事会第十九次会议审议通过；
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   （二）本次交易尚需履行的决策和审批程序
   上述批准、核准或同意均为本次交易的前提条件，在取得前述批准、核准或
同意前不得实施本次交易。本次交易能否取得上述批准、核准或同意，以及获得
相关批准、核准或同意的时间均存在不确定性，公司将及时公告本次交易的最新
进展，并提请广大投资者注意投资风险。
六、本次交易相关方作出的重要承诺
   截至本报告书签署日，本次重组相关方已出具承诺如下：
   （一）上市公司作出的重要承诺及说明
  承诺事项      承诺方                    内容
                   公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条或《深
                   圳证券交易所上市公司自律监管指引第 8 号——重大资产重
                   组》第三十条规定的不得参与任何上市公司重大资产重组情
                   形，即本公司不存在因涉嫌与本次交易相关的内幕交易被立
                   案调查或者立案侦查的情形，最近 36 个月内不存在因与重
关于不存在泄露
                   大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会作
内幕信息或进行     上市公司
                   出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情形；
内幕交易的承诺
                   利用该内幕信息进行内幕交易的情形。
                   本公司在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
                   误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承
                   担法律责任；如本公司违反上述承诺，本公司将依法承担相
                   应的法律责任。
                   次交易人员范围，尽可能地缩小知悉本次交易相关敏感信息
                   的人员范围；
                   密义务和责任，在内幕信息依法披露之前，不得公开或者泄
关于本次交易采            露信息，不得利用内幕信息买卖或者建议他人买卖上市公司
取的保密措施及     上市公司   证券；
保密制度的承诺            3、本公司严格按照上市公司内幕信息知情人登记备案制度
                   的相关要求向上市公司提供内幕信息知情人相关信息。
                   本公司在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
                   误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承
                   担法律责任；如本公司违反上述承诺，本公司将依法承担相
                   应的法律责任。
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  承诺事项      承诺方                    内容
                   均为真实、原始的书面资料或副本资料，该等资料副本或复
                   印件与其原始资料或原件一致，是准确和完整的，所有文件
                   的印章、签名均是真实的，相关文件的签署人业经合法授权
                   并有效签署文件，并无任何虚假记载、误导性陈述或者重大
                   遗漏；如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大
                   遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，本公司将依法承
                   担赔偿责任；
关于提供资料真            确认均为真实、准确和完整的，不存在任何虚假记载、误导
实性、准确性和完           性陈述或者重大遗漏，并对其虚假记载、误导性陈述或者重
            上市公司
整性的声明与承            大遗漏承担相应的法律责任；
    诺              3、本公司保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应
                   当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
                   用的由本公司所出具的文件及引用文件的相关内容已经本
                   公司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而
                   出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的情形；
                   中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定，及
                   时提供相关信息和文件，并保证继续提供的信息和文件仍然
                   符合真实、准确、完整、有效的要求。
                   机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证券监督管理委员
                   会（以下简称“中国证监会”）立案调查的情形；最近三年
                   内，本公司及本公司控制的企业不存在受到行政处罚（与证
                   券市场明显无关的除外）、刑事处罚的情形，也不存在因违
                   反证券法律、行政法规、规章受到中国证监会的行政处罚的
                   情形；不存在严重损害投资者合法权益和社会公共利益的重
关于无违法违规            大违法行为；
行为及诚信情况     上市公司   2、最近三年内，本公司诚信情况良好，不存在重大失信情
  的承诺              况，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺等情况；最近
                   十二个月内，不存在严重损害投资者的合法权益和社会公共
                   利益及受到证券交易所公开谴责或其他重大失信行为等情
                   况。
                   本公司在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
                   误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承
                   担法律责任；如本公司违反上述承诺，本公司将依法承担相
                   应的法律责任。
                   本公司不存在《上市公司证券发行注册管理办法》第十一条
                   规定的不得向特定对象发行股票的以下情形：
                   会认可；
关于符合向特定
对象发行股票条     上市公司
                   计准则或者相关信息披露规则的规定；最近一年财务会计报
  件的承诺
                   告被出具否定意见或者无法表示意见的审计报告；最近一年
                   财务会计报告被出具保留意见的审计报告，且保留意见所涉
                   及事项对上市公司的重大不利影响尚未消除；本次发行涉及
                   重大资产重组的除外；
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  承诺事项      承诺方                   内容
                  罚，或者最近一年受到证券交易所公开谴责；
                  被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规正在被中国证监会
                  立案调查；
                  损害上市公司利益或者投资者合法权益的重大违法行为；
                  的重大违法行为。
                  本公司在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
                  误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承
                  担法律责任；如本公司违反上述承诺，本公司将依法承担相
                  应的法律责任。
   （二）交易对方作出的重要承诺及说明
  承诺事项      承诺方                   内容
                  事和/或主要管理人员不存在依据《上市公司监管指引第 7 号
                  ——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二
                  条或《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 8 号——重
                  大资产重组》第三十条规定的不得参与任何上市公司重大资
                  产重组情形，即前述主体（即本企业及本企业的董事和/或主
           交易对方   要管理人员，下同）不存在因涉嫌与本次交易相关的内幕交
                  易被立案调查或者立案侦查的情形，   最近 36 个月内不存在因
                  与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会
关于不存在泄露           作出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情形；
本次交易内幕信           2、截至本说明出具日，据本企业所知，前述主体不存在违规
息或进行内幕交           泄露本次交易的相关内幕信息及违规利用该内幕信息进行内
  易的说明            幕交易的情形。
                  第 7 号——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》
                  第十二条规定的不得参与任何上市公司重大资产重组情形，
                  即本人不存在因涉嫌与本次交易相关的内幕交易被立案调查
           张懿宸    或者立案侦查的情形， 最近 36 个月内不存在因与重大资产重
                  组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会作出行政处罚
                  或者司法机关依法追究刑事责任的情形；
                  内幕信息及违规利用该内幕信息进行内幕交易的情形。
                  供的本次交易相关的资料均为真实、准确、完整的书面资料
                  或副本资料及信息，副本资料或者复印件与其原始资料或原
关于提供资料真           件一致；所有文件的签字与印章皆为真实的，不存在任何虚
实性、准确性和           假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实
           交易对方
完整性的声明与           性、准确性和完整性承担法律责任；如因提供的信息存在虚
   承诺             假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者
                  造成损失的，本企业将依法承担赔偿责任；
                  及时向上市公司提供本次交易相关信息，并保证所提供的信
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  承诺事项      承诺方                   内容
                  息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重
                  大遗漏；如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重
                  大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，本企业将依法
                  承担赔偿责任；
                  误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国
                  证券监督管理委员会立案调查的，在案件调查结论明确之前，
                  本企业将暂停转让本企业在上市公司直接或间接拥有权益的
                  股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的
                  书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代其向
                  证券交易所和证券登记结算机构申请锁定；未在两个交易日
                  内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和
                  证券登记结算机构报送本企业的身份信息和账户信息并申请
                  锁定；董事会未向证券交易所和证券登记结算机构报送本企
                  业的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和证券登记结
                  算机构直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情
                  节，本企业承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
                  关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证券监督管理委员会立案
                  调查的情况；
                  罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚，也未涉及与
                  经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情形；
关于无违法违规
行为及诚信情况    交易对方
                  存在未按期偿还大额债务、未履行公开承诺、被中国证券监
  的承诺
                  督管理委员会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分
                  的情况等；
                  误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承
                  担法律责任。如本企业违反上述承诺，本企业将依法承担相
                  应的法律责任。
                  本企业不存在根据法律、法规或根据合伙协议或其他组织性
                  文件的约定需要终止或解散的情形，具备作为本次交易的交
                  易对方的资格。
                  （上海）有限公司章程》的规定履行了出资义务，不存在任
                  何虚假出资、延迟出资、抽逃出资等行为，不存在可能影响
                  标的公司合法存续的情况。本企业作为标的公司的股东，合
关于所持标的公
           信宸设施   法持有标的公司股权（以下简称“标的资产”），该等标的
司股权权属的承
            管理    资产权属清晰。
   诺
                  司股权权属的承诺函》，本企业所持有的标的公司 1,627,907
                  万元注册资本对应的股权曾存在股权出质的情形。截至本承
                  诺函签署日，该等股权已在市场监督管理部门办理完毕股权
                  出质注销登记。截至本承诺函签署日，本企业持有的标的资
                  产不存在质押、抵押、查封、冻结等其他权利受限制的情况，
                  不存在信托、委托持股或者类似安排，不存在禁止或限制转
                  让的承诺或安排。
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  承诺事项      承诺方                   内容
                  的标的资产作为争议对象或标的之诉讼、仲裁或其他任何形
                  式的纠纷，亦不存在任何可能导致本企业持有的标的资产被
                  有关司法机关或行政机关查封、冻结或限制转让的未决或潜
                  在的诉讼、仲裁以及任何其他行政或司法程序，该等资产在
                  交割时过户或转移不存在法律障碍。
                  本企业在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
                  误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承
                  担法律责任。如本企业违反上述承诺，本企业将依法承担相
                  应的法律责任。
                  本企业不存在根据法律、法规或根据合伙协议或其他组织性
                  文件的约定需要终止或解散的情形，具备作为本次交易的交
                  易对方的资格；
                  （上海）有限公司章程》的规定履行了出资义务，不存在任
                  何虚假出资、延迟出资、抽逃出资等行为，不存在可能影响
                  标的公司合法存续的情况。本企业作为标的公司的股东，合
                  法持有标的公司股权（以下简称“标的资产”）；
           交易对方
                  抵押、查封、冻结等其他权利受限制的情况，不存在信托、
           （除信宸
                  委托持股或者类似安排，不存在禁止或限制转让的承诺或安
           设施管
                  排；
            理）
                  的标的资产作为争议对象或标的之诉讼、仲裁或其他任何形
                  式的纠纷，亦不存在任何可能导致本企业持有的标的资产被
                  有关司法机关或行政机关查封、冻结或限制转让的未决或潜
                  在的诉讼、仲裁以及任何其他行政或司法程序，该等资产在
                  交割时过户或转移不存在法律障碍。
                  本企业在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
                  误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承
                  担法律责任。如本企业违反上述承诺，本企业将依法承担相
                  应的法律责任。
                  如本次战略投资不符合《外国投资者对上市公司战略投资管
                  理办法》第四条、第五条、第六条规定条件，通过虚假陈述
关于战略投资相    信宸设施   等方式违规实施本次战略投资，在满足相应条件前及满足相
关事项的承诺      管理    应条件后 12 个月内，公司对所涉新大正股份不进行转让、赠
                  与或者质押，不参与分红，不就所涉新大正股份行使表决权
                  或者对表决施加影响。
                  份，自愿自新增股份发行结束之日起 12 个月内不得上市交易
                  或转让。
           信宸设施
关于认购股份锁           上市公司股份而取得的由于上市公司发生送股、转增股本等
           管理、北
定期的承诺             除权事项的衍生股份，亦应遵守前述锁定期的承诺。
           京信润恒
                  锁定期承诺与届时有效的相关法律法规或证券监管机构的最
                  新监管意见不相符的，本企业将根据相关法律法规及证券监
                  管机构的监管意见进行相应调整。
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  承诺事项      承诺方                   内容
                  如本企业违反上述承诺，本企业将依法承担相应的法律责任。
                  份，自愿自新增股份发行结束之日起 36 个月内不得上市交易
                  或转让。
                  注销等程序，确保本企业存续期不短于新增股份的锁定期。
           上海信
           磬、上海
                  上市公司股份而取得的由于上市公司发生送股、转增股本等
           信钺、上
                  除权事项的衍生股份，亦应遵守前述锁定期的承诺。
           海生盈
                  锁定期承诺与届时有效的相关法律法规或证券监管机构的最
                  新监管意见不相符的，本企业将根据相关法律法规及证券监
                  管机构的监管意见进行相应调整。
                  如本企业违反上述承诺，本企业将依法承担相应的法律责任
                  份，自愿自新增股份发行结束之日起，按照如下原则分期解
                  锁方式执行：
                  （1）该等股份中的 30%，自该等股份发行结束之日起 12 个
                  月内不得上市交易或转让；
                  （2）该等股份中的 40%，自该等股份发行结束之日起 24 个
                  月内不得上市交易或转让；
                  （3）该等股份中的 30%，自该等股份发行结束之日起 36 个
           上海信    月内不得上市交易或转让。
           阗、上海   2、在本次交易新增股份的锁定期内，本企业不会办理解散、
            信徕    注销等程序，确保本企业存续期不短于新增股份的锁定期。
                  上市公司股份而取得的由于上市公司发生送股、转增股本等
                  除权事项的衍生股份，亦应遵守前述锁定期的承诺。
                  锁定期承诺与届时有效的相关法律法规或证券监管机构的最
                  新监管意见不相符的，本企业将根据相关法律法规及证券监
                  管机构的监管意见进行相应调整。
                  如本企业违反上述承诺，本企业将依法承担相应的法律责任。
                  合伙份额锁定期与上海信阗因本次交易持有的上市公司股
                  票锁定期保持一致。在上海信阗因本次交易持有的上市公司
                  股票锁定期间，本人所持上海信阗合伙份额不会以任何方式
                  进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信阗回购本人持
           上海信阗
                  有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海信阗合伙
           全体合伙
                  份额。
            人
关于认购股份穿           2．若前述安排与证券监管机构的最新监管政策不相符，则
透锁定的承诺            本人将根据证券监管机构的监管政策对前述锁定期安排进
                  行相应调整并予以执行。
                  资者造成损失的，本人将依法承担相应法律责任。
           上海信铼
                  合伙份额锁定期与上海信铼因本次交易持有的上市公司股
           全体合伙
                  票锁定期保持一致。在上海信铼因本次交易持有的上市公司
            人
                  股票锁定期间，本人所持上海信铼合伙份额不会以任何方式
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  承诺事项      承诺方                   内容
                  进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信铼回购本人持
                  有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海信铼合伙
                  份额。
                  本人将根据证券监管机构的监管政策对前述锁定期安排进
                  行相应调整并予以执行。
                  资者造成损失的，本人将依法承担相应法律责任。
                  合伙份额锁定期与上海生盈因本次交易持有的上市公司股
                  票锁定期保持一致。在上海生盈因本次交易持有的上市公司
                  股票锁定期间，本人所持上海生盈合伙份额不会以任何方式
                  进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海生盈回购本人持
           上海生盈
                  有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海生盈合伙
           全体合伙
                  份额。
            人
                  本人将根据证券监管机构的监管政策对前述锁定期安排进
                  行相应调整并予以执行。
                  资者造成损失的，本人将依法承担相应法律责任。
                  合伙份额锁定期与上海信钺因本次交易持有的上市公司股
                  票锁定期保持一致。在上海信钺因本次交易持有的上市公司
                  股票锁定期间，本人所持上海信钺合伙份额不会以任何方式
                  进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信钺回购本人持
           上海信钺
                  有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海信钺合伙
           自然人合
                  份额。
            伙人
                  本人将根据证券监管机构的监管政策对前述锁定期安排进
                  行相应调整并予以执行。
                  资者造成损失的，本人将依法承担相应法律责任。
                  信钺合伙份额锁定期与上海信钺因本次交易持有的上市公
                  司股票锁定期保持一致。在上海信钺因本次交易持有的上市
                  公司股票锁定期间，本企业所持上海信钺合伙份额不会以任
                  何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信钺回购
           上海信钺
                  本企业持有的合伙份额或委托他人管理本企业所持有的上
           非自然人
                  海信钺合伙份额。
           合伙人
                  本企业将根据证券监管机构的监管政策对前述锁定期安排
                  进行相应调整并予以执行。
                  投资者造成损失的，本企业将依法承担相应法律责任。
           上海信磬   合伙份额锁定期与上海信磬因本次交易持有的上市公司股
           自然人合   票锁定期保持一致。在上海信磬因本次交易持有的上市公司
            伙人    股票锁定期间，本人所持上海信磬合伙份额不会以任何方式
                  进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信磬回购本人持
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  承诺事项      承诺方                    内容
                   有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海信磬合伙
                   份额。
                   本人将根据证券监管机构的监管政策对前述锁定期安排进
                   行相应调整并予以执行。
                   资者造成损失的，本人将依法承担相应法律责任。
                   信磬合伙份额锁定期与上海信磬因本次交易持有的上市公
                   司股票锁定期保持一致。在上海信磬因本次交易持有的上市
                   公司股票锁定期间，本企业所持上海信磬合伙份额不会以任
                   何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信磬回购
           上海信磬
                   本企业持有的合伙份额或委托他人管理本企业所持有的上
           非自然人
                   海信磬合伙份额。
           合伙人
                   本企业将根据证券监管机构的监管政策对前述锁定期安排
                   进行相应调整并予以执行。
                   投资者造成损失的，本企业将依法承担相应法律责任。
                   业控制的其他企业（如有）将采取合法及有效措施，减少并
                   规范与上市公司（包括其下属企业，下同）之间的关联交易，
                   避免发生严重影响上市公司独立性或者显失公平的关联交
                   易，不利用关联交易谋取不正当利益。
                   他企业（如有）与上市公司如发生或存在无法避免或有合理
                   原因的关联交易，本企业及本企业控制的其他企业（如有）
                   将与上市公司依法签订交易协议，严格履行相关法律法规及
关于减少和规范    信宸设施
                   上市公司内部相关制度规定的关联交易程序，按市场化原则
关联交易的承诺     管理
                   和公允价格进行交易，不利用该类交易从事任何损害上市公
                   司或其中小股东利益的行为。
                   的有关规定依法行使股东权利，在股东会及董事会对有关涉
                   及本企业事项的关联交易进行表决时，履行回避表决义务。
                   续有效。
                   本企业承诺，如本企业违反上述承诺，本企业将依法承担相
                   应法律责任。
   （三）标的公司作出的重要承诺及说明
 承诺事项     承诺方                     内容
关于不存在
                  产重组相关股票异常交易监管》第十二条或《深圳证券交易所
不得参与任
                  上市公司自律监管指引第 8 号—重大资产重组》第三十条规定
何上市公司
          标的公司    的不得参与任何上市公司重大资产重组情形，即不存在因涉嫌
重大资产重
                  与本次交易相关的内幕交易被立案调查或立案侦查的情形，最
组情形的承
                  近 36 个月内不存在因与重大资产重组相关的内幕交易被中国证
  诺
                  监会作出行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形；
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 承诺事项     承诺方                     内容
                 该内幕信息进行内幕交易的情形。
                 本公司在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、误
                 导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担法
                 律责任。如本公司违反上述承诺，本公司将依法承担相应的法
                 律责任。
                 的本次交易相关的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料
                 或副本资料及信息，副本资料或者复印件与其原始资料或原件
                 一致；所有文件的签字与印章皆为真实的，不存在任何虚假记
                 载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准
关于所提供            确性和完整性承担法律责任；如因提供的信息存在虚假记载、
资料真实性、           误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，
         标的公司
准确性和完            本企业将依法承担相应的法律责任；
整性的承诺            2、根据本次交易的进程，本企业在参与本次交易过程中，将及
                 时向上市公司提供本次交易相关信息，并保证所提供的信息真
                 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
                 如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给
                 上市公司或者投资者造成损失的，本企业将依法承担相应的法
                 律责任。
    （四）上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人作出的重要承诺及说
明
 诺事项     承诺方                      内容
关于本次            本次交易有利于上市公司未来的业务发展、增强上市公司持续经
        王宣、李
重组的原            营能力，符合上市公司和全体股东的整体利益，本人原则性同意
        茂顺
则性意见            上市公司实施本次交易。
                截至本承诺函出具之日，本人不存在主动减持上市公司股份的计
                划；自本次交易预案披露之日起至本次交易实施完毕期间内，如
关于无减            本人根据自身实际情况需要或市场变化拟减持上市公司股份的，
        王宣、李
持计划的            将依据相关法律法规的规定及时履行信息披露义务。
        茂顺
 承诺             本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、误导性
                陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担法律责任；
                如本人违反上述承诺，本人将依法承担相应的法律责任。
                若违反本承诺或拒不履行本承诺给上市公司或者投资者造成损失
关于本次            的，本人同意根据法律、法规及证券监管机构的有关规定承担相
重组摊薄            应法律责任；
即期回报    王宣、李    3、自本承诺出具日至上市公司本次重组实施完毕前，若中国证监
及填补回    茂顺      会作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上
报措施的            述承诺不能满足中国证监会该等规定时，本人承诺届时将按照中
 承诺             国证监会的最新规定出具补充承诺。
                本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、误导性
                陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担法律责任；
                如本人违反上述承诺，本人将依法承担相应的法律责任。
关于所提    王宣、李    1、本人向参与本次交易的各证券服务机构所提供的资料均为真
供资料真    茂顺      实、原始的书面资料或副本资料，该等资料副本或复印件与其原
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 诺事项     承诺方                      内容
实性、准确           始资料或原件一致，是准确和完整的，所有文件的印章、签名均
性和完整            是真实的，相关文件的签署人业经合法授权并有效签署文件，并
性的承诺            无任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存
                在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者
                造成损失的，本人将依法承担赔偿责任；
                整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其
                虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担相应的法律责任；
                未披露的合同、协议、安排或其他事项；
                性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券监督
                管理委员会立案调查的，在案件调查结论明确之前，本人将暂停
                转让本人在上市公司直接或间接拥有权益的股份，并于收到立案
                稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交
                上市公司董事会，由董事会代其向证券交易所和证券登记结算机
                构申请锁定。未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核
                实后直接向证券交易所和证券登记结算机构报送本人的身份信息
                和账户信息并申请锁定。董事会未向证券交易所和证券登记结算
                机构报送本人的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和证券
                登记结算机构直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规
                情节，本人承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排；
                券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定，及时提供相关
                信息和文件，并保证继续提供的信息和文件仍然符合真实、准确、
                完整、有效的要求。
                一、关于不存在泄露本次交易内幕信息或进行内幕交易的承诺
                资产重组相关股票异常交易监管》第十二条或《深圳证券交易所
                上市公司自律监管指引第 8 号——重大资产重组》第三十条规定
                的不得参与任何上市公司重大资产重组情形，即本人不存在因涉
                嫌与本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形，
                最近 36 个月内不存在因与重大资产重组相关的内幕交易被中国证
关于不泄            券监督管理委员会作出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任
露内幕信            的情形；
息及本次            2、本人不存在违规泄露本次交易的相关内幕信息及违规利用该内
交易采取    王宣、李    幕信息进行内幕交易的情形。
的保密措    茂顺      二、关于本次交易采取的保密措施及保密制度的承诺
施及保密            1、本人采取了必要且充分的保密措施，严格控制参与本次交易人
制度的承            员范围，尽可能地缩小知悉本次交易相关敏感信息的人员范围；
  诺             2、本人已多次、充分告知提示内幕信息知情人员履行保密义务和
                责任，在内幕信息依法披露之前，不得公开或者泄露信息，不得
                利用内幕信息买卖或者建议他人买卖上市公司证券；
                求向上市公司提供内幕信息知情人相关信息。
                本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、误导性
                陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担法律责任；
                如本人违反上述承诺，本人将依法承担相应的法律责任。
关于避免    王宣、李    1、本人目前所从事的业务或者控股、实际控制的其他企业所从事
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 诺事项     承诺方                     内容
同业竞争    茂顺      的业务与上市公司不存在同业竞争问题；
 的承诺            2、本人为上市公司的控股股东、实际控制人期间，本人及本人控
                制的企业将依法采取必要及可能的措施避免发生与上市公司及其
                子公司构成同业竞争或潜在同业竞争的业务或活动；凡本人及本
                人控制的企业将来可能获得任何与上市公司及其子公司存在直接
                或间接竞争的业务机会，本人及本人控制的企业将无条件放弃可
                能发生同业竞争的业务，或以公平、公允的价格，在适当时机将
                该等业务注入上市公司。
                本承诺函在本人作为上市公司控股股东/实际控制人期间持续有
                效。
                本人承诺，如本人及本人控制的企业违反上述承诺，本人及本人
                控制的企业将依法承担相应法律责任。
                子公司之间产生关联交易事项；在进行确有必要且无法规避的交
                易时，保证按市场化原则和公允价格进行公平操作，并按相关法
                律、法规、规章等规范性文件的规定履行交易程序及信息披露义
                务；保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益；
关于减少            2、本人承诺不利用上市公司控股股东、实际控制人的地位，损害
及规范关    王宣、李    上市公司及其他股东的合法利益；
联交易的    茂顺      3、本人将杜绝一切非法占用上市公司的资金、资产的行为，不要
 承诺             求上市公司为本人及本人控制的其它企业提供任何形式的违规担
                保。
                本承诺函在本人作为上市公司控股股东/实际控制人期间持续有
                效。
                本人承诺，如本人及本人控制的企业违反上述承诺，本人及本人
                控制的企业将依法承担相应法律责任。
                （一）关于保证上市公司人员独立
                除董事、监事以外的其他职务，且不在本人及本人控制的其他企
                业领薪；保证上市公司的财务人员不在本人及本人控制的其他企
                业中兼职、领薪；
                且该等体系完全独立于本人及本人控制的其他企业。
                （二）关于保证上市公司财务独立
                体系和财务管理制度；
关于保证
上市公司    王宣、李
                业共用一个银行账户；
独立性的    茂顺
 承诺
                任职。
                （三）关于上市公司机构独立
                保证上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的
                组织机构，与本人及本人控制的其他企业之间不产生机构混同的
                情形；
                （四）关于上市公司资产独立
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 诺事项     承诺方                             内容
                （五）关于上市公司业务独立
                保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以及具
                有独立面向市场自主经营的能力；若本人及本人控制的其他企业
                与上市公司发生不可避免的关联交易，将依法签订协议，并将按
                照有关法律、法规、上市公司章程等规定，履行必要的法定程序。
                本人承诺，如本人及本人控制的企业违反上述承诺，本人及本人
                控制的企业将依法承担相应法律责任。
                本承诺函在本人作为上市公司控股股东/实际控制人期间持续有
                效。
                正被中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）立案
                调查的情形；最近三年内，本人不存在受到行政处罚（与证券市
                场明显无关的除外）、刑事处罚的情形，也不存在因违反证券法
                律、行政法规、规章受到中国证监会的行政处罚的情形；不存在
关于无违
                严重损害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法行为；
法违规行    王宣、李
为的声明    茂顺
                在未按期偿还大额债务、未履行承诺等情况；最近十二个月内，
 与承诺
                不存在严重损害投资者的合法权益和社会公共利益及受到证券交
                易所公开谴责或其他重大失信行为等情况。
                本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、误导性
                陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担法律责任；
                如本人违反上述承诺，本人将依法承担相应的法律责任。
关于规范            本次交易完成后，本人承诺遵守并促使本人及控制的其他企业遵
上市公司            守《上市公司监管指引第 8 号——上市公司资金往来、对外担保
对外担保            的监管要求》（中国证券监督管理委员会公告〔2022〕26 号）的
和不违规    王宣、李    规定，规范本人及控制的其他企业与上市公司之间的对外担保行
占用上市    茂顺      为，不违规占用上市公司的资金。
公司资金            本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、误导性
的声明与            陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担法律责任；
 承诺             如本人违反上述承诺，本人将依法承担相应的法律责任。
                本 人 与 本 次 交 易 对 方 TS Capital Facility Management Holding
                Company Limited（信宸资本设施管理控股有限公司）、北京信润
                恒股权投资合伙企业（有限合伙）、上海信阗企业管理合伙企业
                （有限合伙）、上海信钺企业管理合伙企业（有限合伙）、上海
关于不存
        王宣、李    信铼企业管理合伙企业（普通合伙）（曾用名：上海信铼企业管
在关联关
        茂顺      理合伙企业（有限合伙））、上海信磬企业管理合伙企业（有限
系的承诺
                合伙）、上海信钼企业管理合伙企业（有限合伙）、上海生盈企
                业管理咨询合伙企业（有限合伙）不存在任何关联关系，未直接/
                间接或通过他人代持方式持有交易对方股权并间接持有标的公司
                股权情况。
   （五）上市公司董事、高级管理人员作出的重要承诺
 承诺事项       承诺方                             内容
关于不存在泄                一、关于不存在泄露本次交易内幕信息或进行内幕交易的
露内幕信息或     上市公司董      承诺
进行内幕交易    事、高级管理      1、本人不存在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市公
的承诺函内幕      人员        司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条或《深
交易信息或进                圳证券交易所上市公司自律监管指引第 8 号——重大资产
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 承诺事项       承诺方                     内容
行内幕交易的             重组》第三十条规定的不得参与任何上市公司重大资产重
  承诺               组情形，即本人不存在因涉嫌与本次交易相关的内幕交易
                   被立案调查或者立案侦查的情形，最近 36 个月内不存在因
                   与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员
                   会作出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情形；
                   用该内幕信息进行内幕交易的情形。
                   二、关于本次交易采取的保密措施及保密制度的承诺
                   交易人员范围，尽可能地缩小知悉本次交易相关敏感信息
                   的人员范围；
                   义务和责任，在内幕信息依法披露之前，不得公开或者泄
                   露信息，不得利用内幕信息买卖或者建议他人买卖上市公
                   司证券；
                   相关要求向上市公司提供内幕信息知情人相关信息。
                   本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
                   误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性
                   承担法律责任；如本人违反上述承诺，本人将依法承担相
                   应的法律责任。
                   供的与本次交易相关的资料均为真实、准确、完整的原始
                   书面资料或副本资料及信息，副本资料或者复印件与其原
                   始资料或原件一致；所有文件的签字与印章皆为真实的，
                   不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所
                   提供信息的真实性、准确性和完整性承担法律责任；如因
                   提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给
                   上市公司或者投资者造成损失的，本人将依法承担赔偿责
                   任；
                   认均为真实、准确和完整的，不存在任何虚假记载、误导
                   性陈述或者重大遗漏，并对其虚假记载、误导性陈述或者
关于提供资料             重大遗漏承担相应的法律责任；
           上市公司董
真实性、准确             3、本人保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当
          事、高级管理
性和完整性的             披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
            人员
 声明与承诺             4、本人保证本次交易的各证券服务机构在申请文件中引用
                   的由本人所出具的文件及引用文件的相关内容已经本人审
                   阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现
                   虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的情形；
                   载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者
                   被中国证券监督管理委员会立案调查的，在案件调查结论
                   明确之前，本人将暂停转让本人在上市公司直接或间接拥
                   有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将
                   暂停转让的书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由
                   董事会代其向证券交易所和证券登记结算机构申请锁定。
                   未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直
                   接向证券交易所和证券登记结算机构报送本人的身份信息
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 承诺事项       承诺方                     内容
                   和账户信息并申请锁定。董事会未向证券交易所和证券登
                   记结算机构报送本人的身份信息和账户信息的，授权证券
                   交易所和证券登记结算机构直接锁定相关股份。如调查结
                   论发现存在违法违规情节，本人承诺锁定股份自愿用于相
                   关投资者赔偿安排。
                   送利益，也不采用其他方式损害上市公司利益；
                   资、消费活动；
                   与上市公司填补即期回报措施的执行情况相挂钩；
                   公司股权激励的行权条件与上市公司填补即期回报措施的
                   执行情况相挂钩；
关于填补被摊     上市公司董
薄即期回报相    事、高级管理
                   若中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）
关措施的承诺      人员
                   等证券监管机构作出关于填补即期回报措施及其承诺的其
                   他新的监管规定的，且上述承诺相关内容不能满足中国证
                   监会等证券监管机构的该等规定时，本人承诺届时将按照
                   证券监管机构的最新规定出具补充承诺。作为填补即期回
                   报措施相关责任主体之一，本人承诺切实履行上市公司制
                   定的有关填补即期回报措施以及本人对此作出的任何有关
                   填补即期回报措施的承诺；
                   失的，本人承诺将向上市公司或其他投资者依法承担赔偿
                   责任。
                   截至本承诺函出具之日，如本人持有上市公司股份的，本
                   人不存在主动减持上市公司股份的计划；自本次交易预案
                   披露之日起至本次交易实施完毕期间内，如本人根据自身
           上市公司董   实际情况需要或市场变化拟减持上市公司股份的，将依据
关于无减持计
          事、高级管理   相关法律法规的规定及时履行信息披露义务。
 划的承诺
            人员     本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
                   误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性
                   承担法律责任；如本人违反上述承诺，本人将依法承担相
                   应的法律责任。
                   法违规正被中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证
                   监会”）立案调查的情形；最近三年内，本人不存在受到
                   行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚的情
                   形，也不存在因违反证券法律、行政法规、规章受到中国
关于无违法违     上市公司董   证监会的行政处罚的情形；不存在严重损害投资者合法权
规行为及诚信    事、高级管理   益和社会公共利益的重大违法行为；
 情况的承诺      人员     2、最近三年内，本人诚信情况良好，不存在重大失信情况，
                   不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺等情况；最近十
                   二个月内，不存在严重损害投资者的合法权益和社会公共
                   利益及受到证券交易所公开谴责或其他重大失信行为等情
                   况。
                   本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假记载、
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 承诺事项       承诺方                          内容
                   误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性
                   承担法律责任；如本人违反上述承诺，本人将依法承担相
                   应的法律责任。
                   本 人 与 本 次 交 易 对 方 TS Capital Facility Management
                   Holding Company Limited（信宸资本设施管理控股有限公
                   司）、北京信润恒股权投资合伙企业（有限合伙）、上海
                   信阗企业管理合伙企业（有限合伙）、上海信钺企业管理
           上市公司董   合伙企业（有限合伙）、上海信铼企业管理合伙企业（普
关于不存在关
          事、高级管理   通合伙）（曾用名：上海信铼企业管理合伙企业（有限合
联关系的承诺
            人员     伙））、上海信磬企业管理合伙企业（有限合伙）、上海
                   信钼企业管理合伙企业（有限合伙）、上海生盈企业管理
                   咨询合伙企业（有限合伙）不存在任何关联关系，未直接/
                   间接或通过他人代持方式持有交易对方股权并间接持有标
                   的公司股权情况。
    （六）本次交易提供服务的证券公司、证券服务机构及其经办人员作出的承
诺
 承诺事项       承诺方                          内容
                   上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条
                   规定的不得参与任何上市公司重大资产重组情形，即不存
                   在因涉嫌与本次交易相关的内幕交易被立案调查或立案侦
          为本次重大资
                   查的情形，最近 36 个月内不存在因与重大资产重组相关的
关于不存在不    产重组提供服
                   内幕交易被中国证监会作出行政处罚或者被司法机关依法
得参与上市公     务的证券公
                   追究刑事责任的情形。
司重大资产重    司、证券服务
组情形的承诺    机构及其经办
                   及违规利用该内幕信息进行内幕交易的情形，且本单位/
             人员
                   本人保证采取必要措施对本次交易事宜所涉及的资料和信
                   息严格保密。
                   本单位/本人在承诺函中所述情况均客观真实，不存在虚假
                   记载、误导性陈述和重大遗漏。
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                  第二节 上市公司基本情况
一、上市公司基本信息
中文名称            新大正物业集团股份有限公司
英文名称            New DaZheng Property Group Co., LTD.
成立日期            1998 年 12 月 10 日
上市日期            2019 年 12 月 3 日
股票上市地           深圳证券交易所
股票代码            002968
股票简称            新大正
注册资本            22,627.78 万元
法定代表人           李茂顺
注册地址            重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
联系电话            023-63809676
联系传真            023-63601010
公司网站            www.dzwy.com
统一社会信用代码        915001032030285054
                许可项目：劳务派遣服务，餐饮服务，城市生活垃圾经营性服务，特
                种设备安装改造修理，职业中介活动，城市建筑垃圾处置（清运），
                公路管理与养护，通用航空服务，住宿服务，汽车租赁，印刷品装订
                服务，建设工程施工，施工专业作业，建设工程设计；住宅室内装饰
                装修；高危险性体育运动（游泳）；食品销售；道路货物运输（不含
                危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
                营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 一般
                项目：物业管理服务壹级（凭资质许可证从事经营）；物业管理咨询；
                建筑物及设施设备运行维修管理；市政设施养护维修管理；城市园林
                绿化工程设计、施工（凭资质许可证从事经营）及养护；停车服务；
                会议及展览服务；室内外保洁服务；家政服务；餐饮管理；洗衣；化
                粪池清掏；有害生物防治；网站建设，礼仪服务，航空商务服务，日
                用百货销售，人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务），
经营范围            建筑物清洁服务，城乡市容管理，市政设施管理，工程管理服务，节
                能管理服务，安全系统监控服务，航空运营支持服务，航空运输货物
                打包服务，装卸搬运，专业保洁、清洗、消毒服务，护理机构服务（不
                含医疗服务），酒店管理，住房租赁，固体废物治理，污水处理及其
                再生利用，文化场馆管理服务，环保咨询服务，锅炉化学清洗，供暖
                服务，管道运输设备销售，体育赛事策划，水资源管理，水污染治理，
                软件开发，计算机系统服务，信息系统集成服务，信息系统运行维护
                服务，花卉绿植租借与代管理，单位后勤管理服务，病人陪护服务，
                体育用品及器材零售，信息技术咨询服务，医院管理，白蚁防治服务，
                机械设备租赁，运输设备租赁服务，环境卫生公共设施安装服务，停
                车场服务，消防技术服务，安全咨询服务，名胜风景区管理，养老服
                务，城市公园管理，洗染服务，技术服务、技术开发、技术咨询、技
                术交流、技术转让、技术推广，交通设施维修，仪器仪表修理，普通
                机械设备安装服务，体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                环境应急治理服务；企业管理；土地调查评估服务；包装服务；社会
                经济咨询服务；合同能源管理；碳减排、碳转化、碳捕捉、碳封存技
                术研发；翻译服务；办公服务；商务秘书服务；平面设计；塑料制品
                制造；塑料制品销售；食品互联网销售（仅销售预包装食品）。（除
                依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
二、上市公司设立、上市及历次股本变动情况
     （一）有限责任公司设立情况
     新大正前身系重庆大正物业管理有限公司。
第 7217 号”《企业名称预先核准通知书》，核准企业名称为“重庆大正物业管
理有限公司”。
号”《验资报告》，确认截至 1998 年 10 月 16 日，公司投入资本为 150 万元整。
业执照》。
     有限公司成立时的股权结构如下：
                                                   单位：万元
序号        股东名称         出资额            持股比例         出资方式
      合    计                 150.00      100.00%    -
     重庆市人民政府办公厅于 2017 年 12 月 12 日出具《重庆市人民政府关于确
认重庆新大正物业集团股份有限公司历史沿革有关问题的函》，确认 1998 年大
正有限设立时，不存在国有资产或集体资产成分，股权结构清晰。
     （二）股份有限公司设立情况
责任公司整体变更设立为股份有限公司，大正有限全体股东作为拟变更设立的股
份有限公司的发起人，公司名称变更为重庆新大正物业集团股份有限公司等事项。
年度、2015 年度及 2016 年 1-6 月的账面净资产进行审计，并出具“天健审
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
[2016]8-284 号”《审计报告》，根据该《审计报告》，截至 2016 年 6 月 30 日，
大正有限经审计的账面净资产为 64,798,148.35 元。
直第 204648”《名称预先核准通知书》，核准股份公司名称为“重庆新大正物
业集团股份有限公司”。
《重庆大正物业管理有限公司拟整体变更之公司净资产价值评估报告》，根据该
评 估 报 告 ， 大 正 有 限 于 评 估 基 准 日 2016 年 6 月 30 日 的 净 资 产 账 面 值 为
率 15.63%。
公司发起人协议书》，各发起人同意以大正有限经审计的净资产中的 5,000 万元，
折为股份公司的股本 5,000 万股，每股面值 1 元，全部为普通股。净资产大于股
本部分计入股份公司的资本公积。
司创立大会暨第一次临时股东大会并作出决议，同意发起设立股份公司；以大正
有限截至 2016 年 6 月 30 日经审计的账面净资产 64,798,148.35 元按 1.295962967:1
的比例折为股份公司的股本 5,000 万股，每股面值 1 元，全部为普通股，折合股
本后超出注册资本的 14,798,148.35 元计入公司资本公积；选举王宣、李茂顺、
廖才勇、张乐、王荣为公司第一届董事会董事，选举陈建华、彭波为公司第一届
监事会监事，与由职工代表大会选举的职工代表监事胡伶共同组成公司第一届监
事会。
认截至 2016 年 8 月 20 日，重庆新大正物业集团股份有限公司（筹）已收到全体
出资者所拥有的截至 2016 年 6 月 30 日止大正有限经审计的净资产 64,798,148.35
元，根据《公司法》的有关规定，按照公司的折股方案，将上述净资产折合实收
资本 50,000,000 元，资本公积 14,798,148.35 元。
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
的《营业执照》（统一社会信用代码：915001032030285054）。
   公司整体变更为股份公司时的发起人持股情况如下：
                                                    单位：万股
  序号       股东姓名           持股数量           持股比例       出资方式
       合   计                5,000.0000    100.00%    -
   （三）首次公开发行股票并上市
   经中国证券监督管理委员会证监许可[2019]1994 号文核准，重庆新大正物业
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
集团股份有限公司首次公开发行股票 17,910,667 股并于 2019 年 12 月 3 日起在深
交所上市交易，公司证券简称“新大正”。首次公开发行完成后上市公司总股本
为 71,642,667 股，股本结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                             5,373.20      75.00%
二、无限售条件股份                             1,791.07      25.00%
           合    计                     7,164.27     100.00%
   （四）公司首次公开发行并上市后的变动情况
次会议及 2019 年年度股东大会，通过了《关于〈2019 年度利润分配及资本公积
金转增股本的预案〉的议案》，同意以资本公积转增股本，向全体股东每 10 股
转增 5 股。总股本由 71,642,667 股增至 107,464,000 股，全部为普通股。
   中登公司深圳分公司于 2020 年 4 月 30 日出具《A 股权益分派结果反馈表》，
已于当日完成公司 2019 年年度的权益分派。
增股本出具了《验资报告》（大信验字[2020]第 12-00002 号）。
   本次资本公积转增股本后，公司的股本结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                              8,059.80     75.00%
二、无限售条件股份                              2,686.60     25.00%
           合    计                     10,746.40    100.00%
会议及 2020 年年度股东大会，通过了《关于〈2020 年年度利润分配及资本公积
金转增股本预案〉的议案》，以资本公积转增股本，向全体股东每 10 股转增 5
股。总股本由 107,464,000 股增至 161,196,000 股，全部为普通股。
   中登公司深圳分公司于 2021 年 4 月 30 日出具《A 股权益分派结果反馈表》，
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
已于当日完成公司 2020 年年度的权益分派。本次资本公积转增股本后，公司的
股本结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                              9,151.21     56.77%
二、无限售条件股份                              6,968.39     43.23%
           合    计                     16,119.60    100.00%
   公司分别于 2021 年 2 月 22 日及 2021 年 3 月 10 日，分别召开第二届董事会
第五次会议及 2021 年第一次临时股东大会，审议通过《关于公司<2021 年限制
性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》，该激励计划拟向激励对象授予限
制性股票 125.33 万股，其中：首次授予 105.30 万股，预留 20.03 万股。
   因公司 2020 年年度权益分派已于 2021 年 4 月 30 日实施完毕，根据公司《2021
年限制性股票激励计划（草案）》规定，若在本激励计划公告当日至激励对象完
成限制性股票股份登记期间，公司有资本公积转增股本、派送股票红利、股份拆
细、配股、缩股或派息等事项，应对限制性股票数量及授予价格进行相应的调整。
首次授予限制性股票的议案》。经过调整，限制性股票数量由 125.33 万股调整
为 187.995 万股，其中首次授予数量由 105.30 万股调整为 157.95 万股。
股票导致股本变更事项出具了《验资报告》（天健验[2021]8-15 号）。
   根据中登公司深圳分公司于 2021 年 5 月 26 日出具的《证券登记申报明细清
单》，公司本次授予的限制性股票已登记完成。本次限制性股票激励计划实施后，
公司的股本结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                              9,309.16     57.19%
二、无限售条件股份                              6,968.39     42.81%
           合    计                     16,277.55    100.00%
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
回购注销部分限制性股票的议案》，激励对象张营利先生因离职不再具备激励资
格，根据《上市公司股权激励管理办法》等相关法律法规及《重庆新大正物业集
团股份有限公司 2021 年限制性股票激励计划（草案）》的相关规定，公司董事
会同意回购并注销其所持有的全部已获授但尚未解除限售的限制性股票 5.7 万股。
限制性股票导致股本变更事项出具了《验资报告》（天健验[2021]8-24 号）。
   根据中登公司深圳分公司于 2021 年 10 月 14 日出具的《注销股份明细表》，
公司回购的 5.7 万股股份已注销。本次回购注销部分限制性股票后，公司的股本
结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                              9,303.46     57.18%
二、无限售条件股份                              6,968.39     42.82%
           合    计                     16,271.85    100.00%
于变更公司名称的议案》，同意将公司名称由“重庆新大正物业集团股份有限公
司”变更为“新大正物业集团股份有限公司”。2021 年 3 月 10 日，上市公司 2021
年第一次临时股东大会以特别决议审议通过了《关于变更公司名称的议案》。2021
年 9 月 15 日，公司更名完成工商变更登记，并取得由重庆市市场监督管理局换
发的《营业执照》。
于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》，激励对象张
民胜先生因离职不再具备激励资格，根据《上市公司股权激励管理办法》等相关
法律法规及《重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年限制性股票激励计划（草
案）》的相关规定，公司董事会同意回购并注销其所持有的全部已获授但尚未解
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
除限售的限制性股票 3.75 万股，公司股本将由 162,718,500 股减至 162,681,000
股。
限制性股票导致股本变更事项出具了《验资报告》（天健验[2022]8-10 号）。
   根据中登公司深圳分公司于 2022 年 5 月 20 日出具的《注销股份明细表》，
公司回购的 3.75 万股股份已注销。本次回购注销部分限制性股票后，公司的股
本结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                              9,299.71     57.17%
二、无限售条件股份                              6,968.39     42.83%
           合    计                     16,268.10    100.00%
次会议及 2021 年年度股东大会，通过了《关于〈2021 年年度利润分配及资本公
积金转增股本的预案〉的议案》，同意以资本公积转增股本，向全体股东每 10
股转增 4 股。总股本由 162,681,000 股增至 227,753,400 股，全部为普通股。
   中登公司深圳分公司于 2022 年 5 月 31 日出具《A 股权益分派结果反馈表》，
已于当日完成公司 2021 年年度的权益分派。本次资本公积转增股本后，公司的
股本结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                             13,019.59     57.17%
二、无限售条件股份                              9,755.75     42.83%
           合    计                     22,775.34    100.00%
   公司分别于 2022 年 3 月 25 日及 2022 年 4 月 18 日，分别召开第二届董事会
第十一次会议及 2021 年年度股东大会，审议通过《关于<2022 年限制性股票激
励计划（草案）>及其摘要的议案》《关于<2022 年限制性股票激励计划考核管
理办法>的议案》，该激励计划拟向激励对象授予限制性股票 100 万股，其中：
首次授予 94 万股，预留 6 万股。
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   公司 2021 年年度权益分派已于 2022 年 5 月 31 日实施完毕，以总股本
资本公积金向全体股东每 10 股转增 4 股。根据公司《2022 年限制性股票激励计
划（草案）》规定，若在本激励计划公告当日至激励对象完成限制性股票股份登
记期间，公司有资本公积转增股本、派送股票红利、股份拆细、配股、缩股或派
息等事项，应对限制性股票数量及授予价格进行相应的调整。2022 年 6 月 2 日，
公司召开第二届董事会第十三次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了
《关于调整 2022 年限制性股票激励计划授予数量和授予价格的议案》《关于向
激励对象预留授予限制性股票的议案》。经过调整，限制性股票数量由 100 万股
调整为 140 万股，其中：首次授予部分股票数量由 94 万股调整为 131.6 万股，
预留授予部分股票数量由 6 万股调整为 8.4 万股。2022 年限制性股票授予登记完
成后（包括首次授予及预留部分授予），公司总股本由 227,753,400 股增加至
股票导致股本变更事项出具了《验资报告》（天健验[2022]8-17 号）。
   根据中登公司深圳分公司于 2022 年 6 月 13 日及 2022 年 6 月 17 日出具的《证
券登记申报明细清单》，公司本次授予的限制性股票已登记完成。本次限制性股
票激励计划实施后，公司的股本结构如下表：
                                                       单位：万股
                 股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                                  13,155.39     57.42%
二、无限售条件股份                                   9,755.75     42.58%
                 合   计                     22,911.14    100.00%
于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》，因公司本次
激励计划中 5 名激励对象的第一个解除限售期的组织绩效考核结果为“良好”，
组织层面可解除限售比例按同比例得分，未达到全部解除限售的条件。根据考核
结果，相关激励对象对应的未能解除限售的限制性股票 2.03 万股将由公司回购
注销，公司股本将由 229,111,400 股减至 229,091,083 股。
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
股票回购注销事项进行了审验并出具了《验资报告》（天健验[2022]8-26 号）。
   根据中登公司深圳分公司于 2022 年 8 月 8 日出具的《注销股份明细表》，
公司回购的 2.03 万股股份已注销。本次回购注销部分限制性股票后，公司的股
本结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                             13,093.02     57.15%
二、无限售条件股份                              9,816.09     42.85%
           合    计                     22,909.11    100.00%
于 2021 年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注
销部分限制性股票的议案》以及《关于 2022 年限制性股票激励计划第一个解除
限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》，由于公司 2021
年限制性股票激励计划第二个解除限售期、2022 年限制性股票激励计划第一个
解除限售期未达到解除限售条件，公司拟对激励对象在上述解除限售期已获授未
解锁的限制性股票共 103.11 万股回购注销。以及根据激励计划相关规定，2 名原
激励对象因离职不再具备激励资格，公司拟回购注销其持有的全部已获授但尚未
解除限售的限制性股票 13.37 万股。本次共回购注销 116.48 万股限制性股票，回
购注销后，公司总股本将由 229,091,083 股变更为 227,926,283 股。
股票回购注销事项进行了审验并出具了《验资报告》（天健验[2023]8-17 号）。
   根据中登公司深圳分公司于 2023 年 5 月 29 日出具的《注销股份明细表》，
公司回购的 116.48 万股股份已注销。本次回购注销部分限制性股票后，公司的
股本结构如下表：
                                                  单位：万股
            股份性质                    数量            比例
一、有限售条件股份                              2,235.71        9.81%
二、无限售条件股份                             20,556.92     90.19%
           合    计                     22,792.63    100.00%
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
回购注销部分限制性股票的议案》，根据《新大正物业集团股份有限公司 2021
年限制性股票激励计划》以及《新大正物业集团股份有限公司 2022 年限制性股
票激励计划》，因部分激励对象离职不再具备激励资格，公司回购注销其所持有
的剩余已获授但尚未解除限售的限制性股票共计 16.66 万股，公司股本将由
   天健会计师事务所（特殊普通合伙）对本次部分限制性股票回购注销事项进
行了审验并出具了《验资报告》（天健验[2023]8-24 号）。
   根据中登公司深圳分公司于 2023 年 8 月 2 日出具的《注销股份明细表》，
公司回购的 16.66 万股股份已注销。本次回购注销部分限制性股票后，公司的股
本结构如下表：
                                                      单位：万股
              股份性质                        数量          比例
一、有限售条件股份                                  2,219.05        9.74%
二、无限售条件股份                                 20,556.92     90.26%
             合      计                     22,775.97    100.00%
及 2024 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于终止实施 2021 年限制性股票
激励计划、2022 年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，
由于宏观经济、市场环境变化等多重因素影响，导致公司预期经营情况与激励方
案考核指标的设定存在偏差，继续实施 2021 年限制性股票激励计划、2022 年限
制性股票激励计划将难以实现预期的激励目的和效果，经审慎研究后决定终止实
施上述限制性股票激励计划，对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票共
计 148.19 万股股票进行回购注销，公司股本将由 227,759,683 股减至 226,277,783
股。
回购注销事项进行了审验并出具了《验资报告》（天健验[2024]8-4 号）。
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     根据中登公司深圳分公司于 2024 年 5 月 16 日出具的《注销股份明细表》，
公司回购的 148.19 万股股份已注销。本次回购注销部分限制性股票后，公司的
股本结构如下表：
                                                       单位：万股
             股份性质                      数量              比例
一、有限售条件股份                                 1,283.19          5.67%
二、无限售条件股份                                21,344.59       94.33%
             合     计                     22,627.78      100.00%
三、上市公司主要股东情况
     截至 2026 年 3 月 31 日，上市公司前十大股东情况如下：
                                                       单位：万股
序号               股东姓名/名称               持有股份数量          持股比例
      招商银行股份有限公司－东方红远见价值混合
      型证券投资基金
             合         计                  14,378.34      63.54%
四、上市公司最近三十六个月的控股权变动及重大资产重组情况
     （一）最近三十六个月的控制权变动情况
先生、陈建华先生、廖才勇先生签订的《一致行动协议》达到了约定的解除条件，
上述 4 人签署了《关于<一致行动协议>的解除协议》，同日王宣女士与李茂顺先
生重新签订《一致行动协议》形成新的一致行动关系。本次一致行动关系变更后，
公司实际控制人变更为王宣女士及其一致行动人李茂顺先生。本次一致行动关系
变更，不涉及相关股东各自持股数量及比例的增减变动，仅影响实际控制人及其
一致行动人合计持股数量及比例。2026 年 4 月 24 日，王宣女士及李茂顺先生就
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
前述一致行动关系重新签署协议予以延续。
   截至 2023 年 4 月 26 日，王宣女士直接持有公司 28.49%的股份，间接持有
公司 4.66%的股份，为公司第一大股东。根据《收购管理办法》第八十四条的规
定，投资者可以实际支配上市公司股份表决权超过 30%，或投资者依其可实际支
配的上市公司股份表决权足以对公司股东大会的决议产生重大影响的，为拥有上
市公司控制权的情形。鉴于王宣女士实际可控制上市公司股份已超过 30%，认定
其对上市公司拥有控制权，其与李茂顺先生签署新的《一致行动协议》，仅为了
保持公司控制权的稳固，推动公司平稳有序发展，因此认定上市公司控制权未发
生变动。
   因此，截至本报告书签署日，上市公司最近三十六个月的控制权未发生变动。
   （二）最近三十六个月的重大资产重组情况
   最近三十六个月内，上市公司不存在实施完成的《重组管理办法》认定的重
大资产重组。
五、上市公司主营业务发展情况
   近三年，上市公司主营业务未发生重大变化，公司作为独立第三方物业服务
企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施
的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注
于主业，给客户创造价值和优质服务体验。
   根据中物智库发布的《2025 中国物业百强企业研究报告》，上市公司综合
实力位于中国物业服务百强企业第 12 名，是重庆市物业管理协会会长单位、中
国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服
务企业联盟轮值主席单位。上市公司曾获得“学校物业服务领先企业”“公共场
馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领
先企业”“社会责任企业奖”“2024 年度全国巾帼文明岗”“重庆市企业创新
奖”“2025 重庆民营企业 100 强”“重庆市优秀民营企业”等荣誉。
   根据上市公司“五五”战略规划，上市公司以基础物业为支撑，快速发展城
市服务、孵化发展创新服务；同时通过主动优化项目结构，有序退出低质效、高
风险项目，来提升未来业务整体盈利质量与可持续发展能力。截至 2025 年，上
新大正物业集团股份有限公司                     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
市公司已完成 16 个重点城市公司的战略布局，区域市场深耕能力显著增强，业
务范围覆盖全国百余座主要城市，初步构建全国化发展格局。2023-2025 年度公
司分产品的营业收入结构如下所示：
                                                                                     单位：万元
 项        目
                     收入           占比            收入          占比            收入           占比
 基础业务             261,152.19       86.66%    297,507.19     87.83%      274,854.66      87.90%
 创新业务              12,982.02        4.31%     12,086.61         3.57%    11,367.93       3.64%
 城市服务              26,724.83        8.87%     28,882.60         8.53%    26,288.10       8.41%
 其他业务                 484.63        0.16%        243.76         0.07%      180.33        0.06%
  合       计       301,343.66      100.00%    338,720.16    100.00%      312,691.02    100.00%
六、上市公司最近三年及一期的主要财务指标
     上市公司 2023 年度、2024 年度、2025 年度及 2026 年 1-3 月的主要财务数
据如下：
     （一）合并资产负债表主要数据
                                                                                   单位：万元
      项       目
资产总计                      201,588.85          203,175.25          209,587.20         205,221.59
负债总计                       72,197.48           76,209.16           83,833.40          83,192.31
所有者权益合计                   129,391.37          126,966.09          125,753.80         122,029.28
归 属于 母 公 司所 有
者权益
注： 2023 年度、2024 年度及 2025 年度财务数据已经审计；2026 年 1-3 月财务数据未经审
计，下同。
     （二）合并利润表主要数据
                                                                                     单位：万元
      项       目         2026 年 1-3 月          2025 年度           2024 年度          2023 年度
营业收入                           78,360.64      301,343.66          338,720.16         312,691.02
营业利润                            4,589.17       13,397.49           15,048.51          19,592.02
利润总额                            4,523.61       13,022.47           14,782.39          19,559.07
净利润                             3,910.84       11,244.53           12,727.60          16,893.98
归属于母公司所有者
净利润
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     （三）合并现金流量表主要数据
                                                                        单位：万元
  项     目       2026 年 1-3 月       2025 年度          2024 年度            2023 年度
经营活动产生的
                  -18,765.92         12,060.64          14,232.35         22,623.14
现金流量净额
投资活动产生的
                   -3,251.57         -2,565.21          -6,002.11        -13,000.99
现金流量净额
筹资活动产生的
                   -2,282.55        -14,886.03          -9,316.01         -8,097.05
现金流量净额
现金及现金等价
                  -24,300.04         -5,390.60          -1,085.76          1,525.10
物净增加额
     （四）主要财务指标
 项     目    日/2026 年 1-3
                                日/2025 年度          日/2024 年度          日/2023 年度
                  月
资产负债率               35.81%             37.51%            40.00%             40.54%
毛利率                 13.34%             12.28%            11.69%             12.82%
基本每股收益
（元/股）
加权平均净资
产收益率
注：2026 年 1-3 月指标未经年化处理
七、公司控股股东及实际控制人概况
     （一）控股股东情况
     截至 2026 年 3 月 31 日，王宣女士直接持有上市公司 6,527.44 万股，占公司
总股本的 28.85%，为上市公司控股股东。
     王宣女士基本情况如下表：
姓名                                                         王宣
性别                                                          女
国籍                                                         中国
是否取得其他国家或地区居留权                                              否
     （二）实际控制人情况
     王宣女士和李茂顺先生系一致行动人，截至 2026 年 3 月 31 日合计直接持有
公司 35.81%的股份，并通过大正咨询间接控制公司 17.40%的表决权，系公司实
际控制人，其基本情况如下所示：
实际控制人姓名         与实际控制人关系                 国籍        是否取得其他国家或地区居留权
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
实际控制人姓名         与实际控制人关系        国籍   是否取得其他国家或地区居留权
     王宣            本人           中国           否
     李茂顺          一致行动          中国           否
   截至 2026 年 3 月 31 日，公司与实际控制人之间的产权及控制关系如下图所
示：
八、上市公司合法合规情况
   截至本报告书签署日，根据上市公司及现任董事、高级管理人员出具的承诺，
上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或
者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形，最近三年内不存在受到行政处罚
（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚的情形。
新大正物业集团股份有限公司                   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                        第三节 交易对方基本情况
一、发行股份及支付现金购买资产的交易对方情况
     本次发行股份及支付现金购买资产的交易对方为信宸设施管理、北京信润恒
等 8 名交易对方。
     （一）信宸设施管理
企业名称（中文）             信宸资本设施管理控股有限公司
企业名称（英文）             TS Capital Facility Management Holding Company Limited
商业登记号码               68334136
注册地址                 28/F CITIC TOWER 1 TIM MEI AVENUE CENTRAL HONG KONG
                     MATSUKAWA, RIKIZO；HUI, CHING CHING VICKI；CHEW, BOON
董事
                     LIAN
企业类型                 股份有限公司
经营范围                 投资持股
成立日期                 2017 年 10 月 18 日
     根据史蒂文生黄律师事务所出具的法律意见书，2017 年 10 月 18 日，TSFM
International 发起设立信宸设施管理的前身，即 CITIC Capital Jumbo。
     设立时，CITIC Capital Jumbo 股权结构如下：
                                                                              单位：股
序号                    股东信息                        持股类别          持股数量          持股比例
                        合        计                                   1,000    100.00%
Management。
     截至本报告书签署日，信宸设施管理的股东及持股情况如下：
新大正物业集团股份有限公司                发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                                              单位：股
序号                   股东信息                        持股类别          持股数量          持股比例
                       合       计                                    1,000      100.00%
     截至本报告书签署日，信宸设施管理的产权结构图如下：
     根据史蒂文生黄律师事务所出具的法律意见书，截至该法律意见书出具日，
信宸设施管理不存在有关公司治理和分红安排的特殊安排协议。
     截至本报告书签署日，信宸设施管理的控股股东为 TSFM International，基
本情况如下：
公司名称            TS Capital Facility Management International Holding Company Limited
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
注册地址
               CAYMAN ISLANDS
注册号            327166
注册地            开曼群岛
   截至本报告书签署日，信宸设施管理的实际控制人为张懿宸先生。
   信宸设施管理的主营业务为股权投资，最近三年主营业务未发生变化。
   （1）最近两年主要财务指标
   信宸设施管理最近两年主要财务数据如下：
                                                            单位：美元，万元
       项   目               2025 年 12 月 31 日            2024 年 12 月 31 日
       资产总额                              6,464.76                     6,464.14
       负债总额                              6,532.54                     6,532.19
       净资产                                 -67.78                       -68.05
       项   目                  2025 年度                      2024 年度
       营业收入                                   1.05                        0.89
       净利润                                    0.27                        0.21
注：2024 年度数据已经审计，2025 年度数据未经审计，下同
   （2）最近一年简要财务报表
   最近一年，信宸设施管理未经审计的简要财务报表如下：
   ①简要资产负债表
                                                            单位：美元，万元
           项       目                             2025 年 12 月 31 日
           流动资产                                                         32.23
           非流动资产                                                      6,432.53
               总资产                                                   6,464.76
           流动负债                                                      6,532.54
           非流动负债                                                            -
               总负债                                                   6,532.54
               净资产                                                     -67.78
   ②简要利润表
                                                            单位：美元，万元
           项       目                                 2025 年度
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
         项      目                        2025 年度
          营业收入                                         1.05
          利润总额                                         0.27
             净利润                                       0.27
   截至本报告书签署日，除持有嘉信立恒股权外，信宸设施管理无其他直接或
者间接控制的企业。
   如本报告书之“第三节 交易对方基本情况”之“一、发行股份及支付现金
购买资产的交易对方情况”之“（一）信宸设施管理”之“3、产权结构关系”
所示，信宸设施管理向上逐层穿透至中信资本中国基金三期。根据开曼群岛金融
管理局出具的登记证书，该基金为根据 2020 年《开曼群岛私募基金法》第 5（1）
条注册的主体，除间接持有标的公司外，经检索 A 股上市公司公告，中信资本
中国三期基金于 2017 年通过多层架构与人福医药共同设立 SPV 收购 Ansell Ltd.
下属公司并于 2022 年对外出售；此外，经过网络信息检索，中信资本中国三期
基金亦曾投资过 Linklogis、McDonald's China 等公司，因此并非以仅持有标的公
司为设立目的。
   同时，根据海问所出具的《备忘录》，信宸设施管理向上逐层穿透至中信资
本中国基金三期后，该基金的执行事务合伙人为 CCP III GP Ltd.，直接持有三期
基金权益的有限合伙人合计 31 名，该等有限合伙人的注册地/国籍均为中国境外，
主要包括境外养老基金、境外主权基金等境外主体。因此，满足《关于股东信息
核查中“最终持有人”的理解与适用》关于外资股东穿透核查的相关要求。
   综合上述两点，认定中信资本中国基金三期为信宸设施管理的“最终持有人”
具有合理性。
   （二）北京信润恒
企业名称               北京信润恒股权投资合伙企业（有限合伙）
统一社会信用代码           91110302MA001AKD3G
注册地址               北京市北京经济技术开发区荣京北小街 6 号院 11 号楼 10 层 1004
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
执行事务合伙人             中信资本（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）
企业类型                有限合伙企业
                    投资、投资管理、投资咨询、股权投资。（“1、未经有关部门
                    批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品
                    和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企
                    业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不
经营范围
                    受损失或者承诺最低收益”；下期出资时间为 2029 年 10 月 14
                    日；企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准
                    的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从
                    事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
成立日期                2015 年 10 月 19 日
     （1）2015 年 10 月，设立
设立北京信润恒，设立时全体合伙人认缴出资总额为 501 万元。2023 年 10 月 19
日，北京市工商行政管理局北京经济技术开发区分局完成北京信润恒的设立登记。
     设立时，北京信润恒的合伙人及出资情况如下：
                                                       单位：万元
序号           合伙人信息                 合伙人类型   认缴出资额       出资比例
                合       计                       501     100.00%
     （2）2017 年 1 月，合伙人第一次变更及第一次增资
达资产管理股份有限公司、金石投资有限公司、泰康保险集团股份有限公司、北
京天海中宜投资中心（有限合伙）、信诚人寿保险有限公司及建信人寿保险股份
有限公司作为有限合伙人入伙北京信润恒，戴辉退出北京信润恒；同时，北京信
润恒的认缴出资金额增加至 121,000 万元。同日，各合伙人签署新的合伙协议。
     本次变更后，北京信润恒的合伙人及出资情况如下：
                                                       单位：万元
序号           合伙人信息                 合伙人类型   认缴出资额       出资比例
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号          合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
       北京天海中宜投资中心（有限合
       伙）
                合   计                    121,000    100.00%
      （3）2019 年 2 月，合伙人第二次变更及第二次增资
保税港区中金浦钰投资中心（有限合伙）、华泰招商（江苏）资本市场投资母基
金（有限合伙）、宁波舜熠股权投资合伙企业（有限合伙）、太平人寿保险有限
公司、农银人寿保险股份有限公司、中信资本股权投资（天津）股份有限公司、
泰康人寿保险有限责任公司及全国社会保障基金理事会成为北京信润恒有限合
伙人；泰康保险集团股份有限公司退伙。同时，北京信润恒的认缴出资金额增加
至 300,000 万元。同日，各合伙人签署新的合伙协议。2019 年 2 月 13 日，北京
信润恒办理完毕本次变更的工商登记备案。
      本次变更后，北京信润恒的合伙人及出资情况如下：
                                                   单位：万元
序号          合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
       北京天海中宜投资中心（有限合
       伙）
       宁波梅山保税港区中金浦钰投资
       中心（有限合伙）
       华泰招商（江苏）资本市场投资母
       基金（有限合伙）
       宁波舜熠股权投资合伙企业（有限
       合伙）
       中信资本股权投资（天津）股份有
       限公司
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号         合伙人信息             合伙人类型    认缴出资额        出资比例
                合   计                    300,000    100.00%
      截至本报告书签署日，北京信润恒的合伙人及出资情况如下：
                                                   单位：万元
序号         合伙人信息             合伙人类型    认缴出资额        出资比例
       北京天海中宜投资中心（有限合
       伙）
       宁波梅山保税港区中金浦钰投资
       中心（有限合伙）
       华泰招商（江苏）资本市场投资母
       基金（有限合伙）
       宁波舜熠股权投资合伙企业（有限
       合伙）
       中信资本股权投资（天津）股份有
       限公司
                合   计                    300,000    100.00%
注：中信证券投资有限公司持有的 6.6667%的合伙份额系由中信金石投资有限公司（曾用名：
金石投资有限公司）转让而来，截至本报告书签署日尚未办理工商变更登记。
      截至本报告书签署日，北京信润恒的产权结构图如下：
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   截至本报告书签署日，北京信润恒除向普通合伙人分配超额收益的安排外，
合伙人之间不存在其他分级收益等结构化安排。
   根据北京信润恒合伙协议的约定，执行事务合伙人中信资本（天津）资管，
其基本情况如下：
企业名称            中信资本（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）
企业性质            有限合伙企业
注册地址            天津自贸试验区（中心商务区）新华路 3678 号宝风大厦 18 层 1865
执行事务合伙人         天津跃波投资咨询有限公司
注册资本            10,015 万元
统一社会信用代码        91120116697415598L
                受托管理股权投资基金，从事投融资管理及相关咨询服务。（依法
经营范围
                须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
成立日期            2009 年 7 月 15 日
   北京信润恒的主营业务为股权投资，最近三年主营业务未发生变化。
   （1）最近两年主要财务指标
   北京信润恒最近两年经审计主要财务数据如下：
                                                                 单位：万元
       项   目                2025 年 12 月 31 日           2024 年 12 月 31 日
       资产总额                                83,745.44              227,956.19
       负债总额                                31,578.51               35,306.00
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
      净资产                            52,166.93                   192,650.19
     项      目              2025 年度                     2024 年度
     营业收入                            21,093.37                   25,109.26
      净利润                        -17,113.12                      -18,253.95
   （2）最近一年简要财务报表
   最近一年，北京信润恒经审计的简要财务报表如下：
   ①简要资产负债表
                                                                单位：万元
            项     目                          2025 年 12 月 31 日
            流动资产                                                 22,856.85
            非流动资产                                                60,888.59
                总资产                                              83,745.44
            流动负债                                                 31,578.51
            非流动负债                                                        -
                总负债                                              31,578.51
                净资产                                              52,166.93
   ②简要利润表
                                                                单位：万元
            项     目                              2025 年度
            营业收入                                                 21,093.37
            营业利润                                                -17,113.12
            利润总额                                                -17,113.12
                净利润                                             -17,113.12
   根据北京信润恒的确认，截至报告期末，除持有嘉信立恒股权外，北京信润
恒无其他直接或者间接控制的企业。
   北京信润恒已在中国证券投资基金业协会完成私募基金备案手续，基金编号
为：ST7830。
   根据北京信润恒的合伙协议，其存续期至 2029 年 10 月 18 日，较之于其就
本次交易获得上市公司股份所承诺的股份锁定期更长，存续期限安排与锁定期安
新大正物业集团股份有限公司                 发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
排相匹配。
        北京信润恒的最终持有人相关情况如下：
                                               是否为最
    层级序号          直接及间接合伙人姓名/名称                        最终持有人性质
                                               终持有人
                                                      国有管理主体（事业
                                                      单位）
             Prudential Corporation Holdings
             Limited（保诚集团股份有限公司）
             华泰招商（江苏）资本市场投资母基
             金（有限合伙）
             宁波梅山保税港区培元投资管理有限
             公司
                                                      间接持有标的公司股
                                                      权比例低于 0.01%
                                                      间接持有标的公司股
                                                      权比例低于 0.01%
             中国旅游集团投资和资产管理有限公
             司
新大正物业集团股份有限公司                  发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                              是否为最
   层级序号             直接及间接合伙人姓名/名称                      最终持有人性质
                                              终持有人
                有限公司）                                 持有的境外主体
                                                      间接持有标的公司股
                                                      权比例低于 0.01%
                                                      间接持有标的公司股
                                                      权比例低于 0.01%
                                                      间接持有标的公司股
                                                      权比例低于 0.01%
                北京坤石寰宇三期股权投资合伙企业                      间接持有标的公司股
                （有限合伙）                                权比例低于 0.01%
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                   是否为最
  层级序号          直接及间接合伙人姓名/名称               最终持有人性质
                                   终持有人
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
             百和贰号（深圳）投资合伙企业（有              间接持有标的公司股
             限合伙）                          权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
             张家港市招港股权投资合伙企业（有              间接持有标的公司股
             限合伙）                          权比例低于 0.01%
             善德一号（深圳）投资合伙企业（有              间接持有标的公司股
             限合伙）                          权比例低于 0.01%
             善德二号（深圳）投资合伙企业（有              间接持有标的公司股
             限合伙）                          权比例低于 0.01%
                                           间接持有标的公司股
                                           权比例低于 0.01%
新大正物业集团股份有限公司             发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                  是否为最
     层级序号       直接及间接合伙人姓名/名称                             最终持有人性质
                                                  终持有人
                                                         间接持有标的公司股
                                                         权比例低于 0.01%
                                                         间接持有标的公司股
                                                         权比例低于 0.01%
                                                         间接持有标的公司股
                                                         权比例低于 0.01%
            弘泰汇富（天津）投资合伙企业（有                             间接持有标的公司股
            限合伙）                                         权比例低于 0.01%
            上海豫园旅游商城（集团）股份有限
            公司
            信诚汇房地产投资顾问（北京）有限                             间接持有标的公司股
            公司                                           权比例低于 0.01%
                                                         间接持有标的公司股
                                                         权比例低于 0.01%
                                                         间接持有标的公司股
                                                         权比例低于 0.01%
            宁波舜熠股权投资合伙企业（有限合
            伙）
                                                         间接持有标的公司股
                                                         权比例低于 0.01%
                                                         间接持有标的公司股
                                                         权比例低于 0.01%
            宁波梅山保税港区中金浦钰投资中心
            （有限合伙）
                                                         间接持有标的公司股
                                                         权比例低于 0.01%
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                            是否为最
     层级序号       直接及间接合伙人姓名/名称                       最终持有人性质
                                            终持有人
             中信资本（天津）投资管理合伙企业
             （有限合伙）
             中信资本股权投资（天津）股份有限
             公司
                                                   间接持有标的公司股
                                                   权比例低于 0.01%
                                                   间接持有标的公司股
                                                   权比例低于 0.01%
                                                   间接持有标的公司股
                                                   权比例低于 0.01%
        参照《关于股东信息核查中“最终持有人”的理解与适用》，“最终持有人”
包括：自然人、上市公司（含境外上市公司）、新三板挂牌公司等公众公司、国
有控股或管理主体（含事业单位、国有主体控制的产业基金等）、集体所有制企
业、社会团体、境外政府投资基金、大学捐赠基金、养老基金、公益基金、公募
资产管理产品以及间接持有标的公司股权比例低于 0.01%主体。
        截至本报告书签署日，北京信润恒系在基金业协会备案的私募股权基金，非
以持有标的资产为目的，因此本次交易未设置穿透锁定。
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     （三）上海信阗
企业名称                上海信阗企业管理合伙企业（有限合伙）
统一社会信用代码            91310000MACA5TF34A
注册地址                上海市崇明区城桥镇西门路 799 号（集中登记地）
执行事务合伙人             刘伟
企业类型                有限合伙企业
                    一般项目：企业管理；企业管理咨询；社会经济咨询服务；信息
经营范围                技术咨询服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
                    主开展经营活动）
成立日期                2023 年 3 月 2 日
     （1）2023 年 3 月，设立
上海信阗，设立时全体合伙人认缴出资总额为 2,500 万元。2023 年 3 月 2 日，临
港 新 片 区 市场 监 督管理 局 向 上海 信阗 出具“ 沪市 监 注合伙登 记 [2023] 字第
     设立时，上海信阗的合伙人及出资情况如下：
                                                           单位：万元
序号           合伙人信息                   合伙人类型   认缴出资额         出资比例
                合        计                      2,500.00    100.00%
     （2）2026 年 1 月，合伙人第一次变更
书》，经全体合伙人一致同意，由刘伟等 7 人受让新乡端裕所持有的上海信阗
人签署新的《合伙协议》。2026 年 1 月 21 日，本次变更完成工商变更登记并取
得新的营业执照。
     本次合伙人变更后，上海信阗的合伙人及出资情况如下：
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                     单位：万元
序号           合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额         出资比例
                合    计                    2,500.00    100.00%
     在本次变更前，刘伟等 7 人通过新乡端裕间接持有上海信阗 99.9998%的财
产份额，本次转让主要为减少持股层级。本次变更后，持有上海信阗权益的主体
未发生变化。
     （3）2026 年 2 月，合伙人第二次变更
州泽山退出合伙企业。2026 年 2 月 3 日，刘伟等 7 人签署新的《合伙协议》。
     本次合伙人变更后，上海信阗的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号           合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额         出资比例
                合    计                  2,499.9975    100.00%
     在本次变更前，鄞州泽山仅持有上海信阗 0.0001%的财产份额。在鄞州泽山
退伙后，其他合伙人持有上海信阗的财产份额未发生变更，通过上海信阗持有标
的公司的权益没有发生重大调整。据此，上海信阗上层权益主体变化不构成对本
次重组方案的重大调整。
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     截至本报告书签署日，上海信阗的合伙人及出资情况如下：
                                                          单位：万元
序号         合伙人信息            合伙人类型           认缴出资额         出资比例
            合      计                         2,499.9975    100.00%
     截至本报告书签署日，上海信阗的产权结构图如下：
     根据上海信阗的确认，上海信阗合伙人之间不存在分级收益等结构化安排。
     根据合伙协议的约定，执行事务合伙人为上海信阗的普通合伙人。截至本报
告书签署日，上海信阗执行事务合伙人刘伟的基本情况如下：
姓名                     刘伟
身份证号码                  3210021974********
住址                     上海市浦东新区******
国籍                     中国
是否取得其他国家或地区居留权         否
     上海信阗系持股平台，主营业务为股权投资，最近三年主营业务未发生变化。
     （1）最近两年主要财务指标
     上海信阗最近两年未经审计主要财务数据如下：
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                               单位：万元
     项    目           2025 年 12 月 31 日            2024 年 12 月 31 日
     资产总额                           2,048.24                     2,048.18
     负债总额                                0.26                        0.19
      净资产                           2,047.98                     2,047.99
     项    目              2025 年度                      2024 年度
     营业收入                                   -                            -
      净利润                              -0.01                         -0.05
   （2）最近一年简要财务报表
   最近一年，上海信阗未经审计的简要财务报表如下：
   ①简要资产负债表
                                                               单位：万元
         项      目                           2025 年 12 月 31 日
          流动资产                                                       0.20
         非流动资产                                                  2,048.04
             总资产                                                2,048.24
          流动负债                                                       0.26
         非流动负债                                                          -
             总负债                                                     0.26
             净资产                                                2,047.98
   ②简要利润表
                                                               单位：万元
         项      目                               2025 年度
          营业收入                                                          -
          营业利润                                                     -0.01
          利润总额                                                     -0.01
             净利润                                                   -0.01
   截至本报告书签署日，除持有嘉信立恒股权外，上海信阗无其他直接或者间
接控制的企业。
   上海信阗不属于以非公开方式向合格投资者募集资金并以投资为目的设立
的私募投资基金，亦不涉及从事私募投资基金管理活动的情形，无需办理私募投
资基金或私募投资基金管理人备案登记手续。
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
      上海信阗已出具“在本次交易新增股份的锁定期内，本企业不会办理解散、
注销等程序，确保本企业存续期不短于新增股份的锁定期”的承诺，因此其存续
期限安排与锁定期安排相匹配。
      （1）最终持有人及出资人情况
      上海信阗的最终持有人及最终出资人相关情况如下：
 层级序号        合伙人姓名      是否为最终持有人          最终持有人性质       是否为最终出资人
      （2）各层合伙人取得权益情况
                                                子公司相关情况
最终出 取得标的资产          取得标的资产                      子公司股东
                                 最终出资人首                 对子公
 资人  权益的时间           权益的方式                      是否已实缴
                                 次取得子公司                 司的出       资金来源
                                                对子公司的
                                  股权的时间                 资方式
                                                 出资
刘伟       2023.8.7                                 是     货币
                              设立安锐盟                               筹
                    通过转让曾持    2015 年 2 月通过
                    有的安锐盟股    上海娄瀛投资
                                                                  自有或自
胡齐宁      2023.8.7   权给嘉信立恒，   管理中心（有限             是     货币
                                                                  筹
                    换取嘉信立恒    合伙）持股安锐
                    向上海信阗增    盟
                    发注册资本，从
王香       2023.8.7   而间接持有嘉    2020 年 3 月
                    信立恒权益
史丽华      2023.8.7             2020 年 3 月     所持有安锐盟股权来源于刘伟、胡
                                             齐宁赠予
陆毓敏      2023.8.7             2020 年 3 月
                    通过转让曾持                                        自有或自
应旭栋      2023.8.7           2014 年 3 月            是     货币
                    有的嘉兴朗杰                                        筹
                    股权给嘉信立
顾利锋      2023.8.7   恒，换取嘉信立 2003 年 4 月参与          是     货币        自有或自
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                       子公司相关情况
最终出 取得标的资产      取得标的资产                 子公司股东
                              最终出资人首           对子公
 资人  权益的时间       权益的方式                 是否已实缴
                              次取得子公司           司的出   资金来源
                                       对子公司的
                               股权的时间           资方式
                                        出资
                恒 向 上 海 信 阗 设立嘉兴朗杰                   筹
                增发注册资本，
                从而间接持有
                嘉信立恒权益
   根据上述最终出资人出具的确认，涉及出资的最终出资人资金来源合法合规。
   截至本报告书签署日，除标的公司外上海信阗无其他对外投资。上海信阗虽
为以持有标的资产为目的，但非专为本次交易设立的主体。基于审慎性考虑，上
海信阗参照专为本次交易设立的主体对其上层权益持有人所持有的标的资产间
接权益进行了穿透锁定，锁定承诺具体内容参见本报告书之“第三节/三/（七）
/2、穿透后权益锁定安排是否合规”相关内容。
   （四）上海信钺
企业名称              上海信钺企业管理合伙企业（有限合伙）
统一社会信用代码          91310000MACCLHQ496
注册地址              上海市崇明区城桥镇西门路 799 号（集中登记地）
执行事务合伙人           嘉钺恒
企业类型              有限合伙企业
                  一般项目：企业管理；企业管理咨询；社会经济咨询服务；信息
经营范围              技术咨询服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
                  主开展经营活动）
成立日期              2023 年 4 月 3 日
   （1）2023 年 4 月，设立
伙协议共同出资设立上海信钺，设立时全体合伙人认缴出资总额为 10 万元。2023
年 4 月 3 日，临港新片区市场监督管理局向上海信钺出具“沪市监注合伙登记
[2023]字第 4200000320230309A250 号”《登记确认通知书》。
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
      设立时，上海信钺的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号            合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
                合     计                      10.00    100.00%
      （2）2026 年 1 月，合伙人第一次变更
钺作为该激励计划的持股平台，行权价格为 0 元，分三期授予，首期授予对象包
括郑靖等 12 人，并预留部分激励份额。
信立恒董事会于 2025 年 12 月 31 日作出决议，同意激励对象截至决议当日已授
予未释放期权全部释放且可立即行权，并批准激励对象通过获得上海信钺出资额
的方式以间接持有嘉信立恒股权。
      基于上述背景，2026 年 1 月 9 日，上海信钺召开合伙人会议，同意信信宸
天津资本退出合伙企业并新增郑靖、陈聪等 13 名激励对象入伙上海信钺。同日，
鄞州泽山和郑靖、陈聪等 13 人共同签署《入伙协议》及《合伙协议》。2026 年
      本次合伙人变更后，上海信钺的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号            合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号           合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
                合    计                    10.0001    100.00%
      （3）2026 年 2 月，合伙人第二次变更
同约定鄞州泽山退出合伙企业，上海信钺普通合伙人变更为郑靖。2026 年 2 月
      本次合伙人变更后，上海信钺的合伙人及出资情况如下：
                                                    单位：万元
序号           合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
                合    计                      10.00    100.00%
      上海信钺在上述变更完成后，相关新增合伙人属于交易对方上层新增权益主
体的情形。根据上海信钺出具的股份锁定承诺函，其在本次交易中以资产认购取
得的上市公司股份，自愿自新增股份发行结束之日起 36 个月内不得上市交易或
转让，符合《重组管理办法》第四十七条关于锁定期的要求。此外，上海信钺在
本次交易中向上市公司转让的注册资本额为 30.6974 万元，占标的资产对应注册
资本额的 1.33%，不属于《证券期货法律适用意见第 15 号》关于重组方案重大
调整的情形。据此，上海信钺前述上层权益调整不构成对本次重组方案的重大调
整。
      （4）2026 年 5 月，合伙人第三次变更
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
同意嘉钺恒以普通合伙人身份入伙并担任执行事务合伙人，郑靖的身份则由普
通合伙人变更为有限合伙人。同日，郑靖、陈聪等 13 人与嘉钺恒签署新的《合
伙协议》。2026 年 5 月 22 日，本次变更完成工商变更登记并取得新的营业执照。
     本次合伙人变更后，上海信钺的合伙人及出资情况如下：
                                                   单位：万元
序号          合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
                合   计                    10.0001    100.00%
     本次变更所新增的合伙人嘉钺恒继续向上穿透后的主体依旧为郑靖、陈聪等
持有上海信钺的财产份额比例相同。因此，上海信钺在上述变更完成后未新增上
层权益主体，不属于《证券期货法律适用意见第 15 号》关于重组方案重大调整
的情形。嘉钺恒向上穿透情况参见本报告书“第三节/一/（四）/10/（1）最终
持有人及出资人情况”相关内容。
     截至本报告书签署日，上海信钺的合伙人及出资情况如下：
                                                   单位：万元
序号          合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号          合伙人信息                   合伙人类型   认缴出资额       出资比例
                合        计                    10.0001    100.00%
     截至本报告书签署日，上海信钺的产权结构图如下：
     根据上海信钺的确认，上海信钺合伙人之间不存在分级收益等结构化安排。
     根据合伙协议的约定，执行事务合伙人为上海信钺的普通合伙人。截至本报
告书签署日，上海信钺的执行事务合伙人嘉钺恒的基本情况如下：
企业名称                上海嘉钺恒企业服务有限公司
企业性质                有限责任公司（港澳台投资、非独资）
注册地址                上海市嘉定区沪宜公路 5358 号 3 层 J
法定代表人               郑靖
注册资本                3 万元
统一社会信用代码            91310000MAKA1PMQ98
                    一般项目：企业管理咨询；企业形象策划；企业管理；品牌管理；
                    技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推
经营范围
                    广；信息系统集成服务；市场营销策划；会议及展览服务（出国
                    办展须经相关部门审批）；广告制作；广告发布；广告设计、代
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                     理；互联网销售（除销售需要许可的商品）；办公设备租赁服务；
                     办公服务；图文设计制作；信息技术咨询服务；计算机软硬件及
                     辅助设备批发；计算机软硬件及辅助设备零售；软件开发；货物
                     进出口；技术进出口。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照
                     依法自主开展经营活动）
成立日期                 2026 年 4 月 14 日
   上海信钺系持股平台，主营业务为股权投资，最近三年主营业务未发生变化。
   （1）最近两年主要财务指标
   上海信钺最近两年未经审计主要财务数据如下：
                                                                  单位：万元
       项   目                2025 年 12 月 31 日         2024 年 12 月 31 日
       资产总额                                    -                        -
       负债总额                                    -                        -
       净资产                                     -                        -
       项   目                    2025 年度                  2024 年度
       营业收入                                    -                        -
       净利润                                     -                        -
   （2）最近一年简要财务报表
   最近一年，上海信钺未经审计的简要财务报表如下：
   ①简要资产负债表
                                                                  单位：万元
           项     目                             2025 年 12 月 31 日
           流动资产                                                         -
           非流动资产                                                        -
               总资产                                                      -
           流动负债                                                         -
           非流动负债                                                        -
               总负债                                                      -
               净资产                                                      -
   ②简要利润表
                                                                  单位：万元
           项     目                                 2025 年度
           营业收入                                                         -
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
         项      目                         2025 年度
            营业利润                                        -
            利润总额                                        -
             净利润                                        -
   截至本报告书签署日，除持有嘉信立恒股权外，上海信钺无其他直接或者间
接控制的企业。
   上海信钺不属于以非公开方式向合格投资者募集资金并以投资为目的设立
的私募投资基金，亦不涉及从事私募投资基金管理活动的情形，无需办理私募投
资基金或私募投资基金管理人备案登记手续。
   上海信钺已出具“在本次交易新增股份的锁定期内，本企业不会办理解散、
注销等程序，确保本企业存续期不短于新增股份的锁定期”的承诺，因此其存续
期限安排与锁定期安排相匹配。
   （1）最终持有人及出资人情况
   上海信钺的最终持有人及最终出资人相关情况如下：
层级序号   合伙人姓名        是否为最终持有人        最终持有人性质    是否为最终出资人
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
层级序号     合伙人姓名    是否为最终持有人                 最终持有人性质    是否为最终出资人
                                       间接持有标的公司
   嘉钺恒继续向上穿透至最终出资人情况如下：
层级序号           股东姓名          是否为最终出资人                最终出资人性质
   （2）各层合伙人取得权益情况
       最终出资人          取得标的资产权益的时间               取得标的资产权益的方式
陈聪                        2026.1.27
郑靖                        2026.1.27
朱丽娜                       2026.1.27
董成田                       2026.1.27
李旦                        2026.1.27
蒋亚林                       2026.1.27
                                               股权激励方式
王香                        2026.1.27
韩亚鹏                       2026.1.27
徐响军                       2026.1.27
宋华杰                       2026.1.27
王洁华                       2026.1.27
简蔚仪                       2026.1.27
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     最终出资人         取得标的资产权益的时间             取得标的资产权益的方式
吴咸华                      2026.1.27
     上海信钺为标的公司股权激励平台，其已完成了对标的公司的实缴出资。
     截至本报告书签署日，除持有标的公司股权外，上海信钺无其他对外投资。
上海信钺虽为以持有标的资产为目的，但非专为本次交易设立的主体。基于审慎
性考虑，上海信钺参照专为本次交易设立的主体对其上层权益持有人所持有的
标的资产间接权益进行了穿透锁定，锁定承诺具体内容参见本报告书之“第三节
/三/（七）/2、穿透后权益锁定安排是否合规”相关内容。
     （五）上海信铼
企业名称             上海信铼咨询策划合伙企业（有限合伙）
统一社会信用代码         91310000MAC9YRC61T
注册地址             上海市崇明区城桥镇西门路 799 号（集中登记地）
执行事务合伙人          董成田
企业类型             有限合伙企业
                 一般项目：咨询策划服务；企业管理咨询；企业管理；社会经济
经营范围             咨询服务；信息技术咨询服务。（除依法须经批准的项目外，凭
                 营业执照依法自主开展经营活动）
成立日期             2023 年 2 月 28 日
     （1）2023 年 2 月，设立
立上海信铼，设立时全体合伙人认缴出资总额为 3,500 万元。2023 年 2 月 28 日，
临港新片区市场监督管理局向上海信铼出具“沪市监注合伙登记[2023]字第
     设立时，上海信铼的合伙人及出资情况如下：
                                                      单位：万元
序号           合伙人信息                 合伙人类型   认缴出资额      出资比例
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号           合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额         出资比例
                合    计                    3,500.00    100.00%
     （2）2026 年 1 月，合伙人第一次变更
经全体合伙人一致同意，由董成田受让新乡佳桁所持有的上海信铼 99.9998%的
合伙份额，其他合伙人放弃优先购买权，合伙企业类型变更为普通合伙企业。同
日，鄞州泽山和董成田签署新的《合伙协议》。2026 年 1 月 22 日，本次变更完
成工商变更登记并取得新的营业执照。
     本次合伙人变更后，上海信铼的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号           合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额         出资比例
                合    计                    3,500.00    100.00%
     在本次变更前，董成田通过新乡佳桁间接持有上海信铼 99.9998%的财产份
额，本次转让主要为减少持股层级。本次变更后，持有上海信铼权益的主体未发
生变化。
     （3）2026 年 2 月，合伙人第二次变更
共同约定鄞州泽山退出合伙企业，刘明珠以有限合伙人身份入伙，合伙企业类型
拟变更为有限合伙企业。2026 年 2 月 2 日，董成田和刘明珠签署新的《合伙协
议》。2026 年 2 月 9 日，本次变更完成工商变更登记并取得新的营业执照。
     本次合伙人变更后，上海信铼的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号           合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额         出资比例
                合    计                    3,500.00    100.00%
     本次变更前后，董成田通过上海信铼持有标的公司的权益没有变化；本次入
伙的合伙人刘明珠系董成田配偶且仅持有上海信铼 0.0001%的财产份额。据此，
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
上海信铼本次上层权益主体的变化不构成对本次重组方案的重大调整。
     截至本报告书签署日，上海信铼的合伙人及出资情况如下：
                                                                单位：万元
序号          合伙人信息              合伙人类型              认缴出资额         出资比例
                合   计                                3,500.00     100.00%
     截至本报告书签署日，上海信铼的产权结构图如下：
     据上海信铼确认，上海信铼合伙人之间不存在分级收益等结构化安排。
     根据合伙协议的约定，执行事务合伙人为上海信铼的普通合伙人。截至本报
告书签署日，上海信铼执行事务合伙人董成田的基本情况如下：
姓名                      董成田
身份证号码                   3725021984********
住址                      上海市长宁区******
国籍                      中国
是否取得其他国家或地区居留权          否
     上海信铼系持股平台，主营业务为股权投资，最近三年主营业务未发生变化。
     （1）最近两年主要财务指标
     上海信铼最近两年未经审计主要财务数据如下：
                                                                单位：万元
      项     目           2025 年 12 月 31 日              2024 年 12 月 31 日
      资产总额                             3,405.68                    3,405.67
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     负债总额                           3,405.70                    3,405.68
      净资产                              -0.02                       -0.01
     项    目              2025 年度                     2024 年度
     营业收入                                  -                           -
      净利润                              -0.01                       -0.01
   （2）最近一年简要财务报表
   最近一年，上海信铼未经审计的简要财务报表如下：
   ①简要资产负债表
                                                              单位：万元
         项      目                          2025 年 12 月 31 日
          流动资产                                                     0.02
         非流动资产                                                 3,405.66
             总资产                                               3,405.68
          流动负债                                                 3,405.70
         非流动负债                                                        -
             总负债                                               3,405.70
             净资产                                                  -0.02
   ②简要利润表
                                                              单位：万元
         项      目                              2025 年度
          营业收入                                                        -
          营业利润                                                    -0.01
          利润总额                                                    -0.01
             净利润                                                  -0.01
   截至本报告书签署日，除持有嘉信立恒股权外，上海信铼无其他直接或者间
接控制的企业。
   上海信铼不属于以非公开方式向合格投资者募集资金并以投资为目的设立
的私募投资基金，亦不涉及从事私募投资基金管理活动的情形，无需办理私募投
资基金或私募投资基金管理人备案登记手续。
 新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
      上海信铼已出具“在本次交易新增股份的锁定期内，本企业不会办理解散、
 注销等程序，确保本企业存续期不短于新增股份的锁定期”的承诺，因此其存续
 期限安排与锁定期安排相匹配。
      （1）最终持有人及出资人情况
      上海信铼的最终持有人及最终出资人相关情况如下：
 层级序号          合伙人姓名     是否为最终持有人           最终持有人性质    是否为最终出资人
      （2）各层合伙人取得权益情况
                                                  子公司相关情况
最终出 取得标的资产           取得标的资产权                  子公司股东
                                  最终出资人首               对子公司
 资人 权益的时间              益的方式                   是否已实缴
                                  次取得子公司               的出资方         资金来源
                                              对子公司的
                                   股权的时间                 式
                                                出资
                     通 过 转让 曾 持 有
                     的 上 海道 威 股 权
                     给嘉信立恒，换取 2013 年 9 月参
                                                                自有或自
董成田       2023.8.7   嘉 信 立恒 向 上 海 与设立道威保           是    货币
                                                                筹
                     信 铼 增发 注 册 资 安
                     本，从而间接持有
                     嘉信立恒权益
                     为 满 足合 伙 企 业
                     最低人数要求，仅
刘明珠       2026.2.4   持有上海信铼 35 /                   /        /   /
                     元财产份额，尚未
                     出资
      根据上述最终出资人出具的确认，涉及出资的最终出资人资金来源合法合规。
      截至本报告书签署日，除持有标的公司股权外，上海信铼无其他对外投资。
 上海信铼虽为以持有标的资产为目的，但非专为本次交易设立的主体。基于审慎
 性考虑，上海信铼参照专为本次交易设立的主体对其上层权益持有人所持有的
 标的资产间接权益进行了穿透锁定，锁定承诺具体内容参见本报告书之“第三节
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
/三/（七）/2、穿透后权益锁定安排是否合规”相关内容。
     （六）上海信磬
企业名称                上海信磬企业管理合伙企业（有限合伙）
统一社会信用代码            91310000MACBPLJ70M
注册地址                上海市崇明区城桥镇西门路 799 号（集中登记地）
执行事务合伙人             英特纳提
企业类型                有限合伙企业
                    一般项目：企业管理；企业管理咨询；社会经济咨询服务；信息
经营范围                技术咨询服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
                    主开展经营活动）
成立日期                2023 年 3 月 20 日
     （1）2023 年 3 月，设立
设立上海信磬，设立时全体合伙人认缴出资总额为 10 万元。2023 年 3 月 20 日，
临港新片区市场监督管理局向上海信磬出具“沪市监注合伙登记[2023]字第
     设立时，上海信磬的合伙人及出资情况如下：
                                                         单位：万元
序号           合伙人信息                    合伙人类型   认缴出资额      出资比例
                合       计                        10.00    100.00%
     （2）2026 年 1 月，合伙人第一次变更
署《变更决定书》，经全体合伙人一致同意，由李旦等 10 人受让封丘苏讯所持
有的上海信磬 99.998%的合伙份额，其他合伙人放弃优先购买权。同日，鄞州泽
山、英特纳提和李旦等 10 人签署新的《合伙协议》。2026 年 1 月 21 日，本次
变更完成工商变更登记并取得新的营业执照。
     本次合伙人变更后，上海信磬的合伙人及出资情况如下：
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                     单位：万元
序号            合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
                合     计                      10.00    100.00%
      在本次变更前，李旦等 10 人通过封丘苏讯间接持有上海信磬 99.998%的财
产份额，本次转让主要为减少持股层级。本次变更后，持有上海信磬权益的主体
未发生变化。
      （3）2026 年 2 月，合伙人第二次变更
共同约定鄞州泽山退出合伙企业。2026 年 2 月 3 日，李旦等 10 人和英特纳提签
署新的《合伙协议》。2026 年 2 月 5 日，本次变更完成工商变更登记并取得新
的营业执照。
      本次合伙人变更后，上海信磬的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号            合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号            合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
                合     计                     9.9999    100.00%
      在本次变更前，鄞州泽山仅持有上海信磬 0.001%的财产份额；在鄞州泽山
退伙后，其他合伙人持有上海信磬的财产份额未发生变更，通过上海信磬持有标
的公司的权益没有发生重大调整。据此，上海信磬前述上层权益主体变化不构成
对本次重组方案的重大调整。
      截至本报告书签署日，上海信磬的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号            合伙人信息            合伙人类型    认缴出资额        出资比例
                合     计                     9.9999    100.00%
      截至本报告书签署日，上海信磬的产权结构图如下：
      根据上海信磬确认，上海信磬合伙人之间不存在分级收益等结构化安排。
      根据合伙协议的约定，执行事务合伙人为上海信磬的普通合伙人。截至本报
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
告书签署日，上海信磬执行事务合伙人英特纳提的基本情况如下：
企业名称            上海英特纳提商业管理有限公司
企业性质            有限责任公司（自然人投资或控股）
注册地址            上海市奉贤区航南公路 5088 弄 9 号 908 室
法定代表人           韩亚鹏
注册资本            10 万元
统一社会信用代码        91310120MAC9Q01L7E
                一般项目：企业管理；品牌管理；技术服务、技术开发、技术咨
                询、技术交流、技术转让、技术推广；信息系统集成服务；企业
                管理咨询；企业形象策划；市场营销策划；会议及展览服务；广
                告制作；广告发布；广告设计、代理；互联网销售（除销售需要
                许可的商品）；办公设备租赁服务；办公服务；图文设计制作；
经营范围            信息技术咨询服务；计算机软硬件及辅助设备批发；计算机软硬
                件及辅助设备零售；软件开发；货物进出口；技术进出口。（除
                依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许
                可项目：第二类增值电信业务。（依法须经批准的项目，经相关
                部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文
                件或许可证件为准）
成立日期            2023 年 2 月 24 日
   上海信磬系持股平台，主营业务为股权投资，最近三年主营业务未发生变化。
   （1）最近两年主要财务指标
   上海信磬最近两年未经审计主要财务数据如下：
                                                         单位：万元
       项   目            2025 年 12 月 31 日       2024 年 12 月 31 日
       资产总额                                -                      -
       负债总额                                -                      -
       净资产                                 -                      -
       项   目               2025 年度                2024 年度
       营业收入                                -                      -
       净利润                                 -                      -
   （2）最近一年简要财务报表
   最近一年，上海信磬未经审计的简要财务报表如下：
   ①简要资产负债表
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                         单位：万元
         项      目                     2025 年 12 月 31 日
          流动资产                                               -
         非流动资产                                               -
             总资产                                             -
          流动负债                                               -
         非流动负债                                               -
             总负债                                             -
             净资产                                             -
   ②简要利润表
                                                         单位：万元
         项      目                        2025 年度
          营业收入                                               -
          营业利润                                               -
          利润总额                                               -
             净利润                                             -
   截至本报告书签署日，除持有嘉信立恒股权外，上海信磬无其他直接或者间
接控制的企业。
   上海信磬不属于以非公开方式向合格投资者募集资金并以投资为目的设立
的私募投资基金，亦不涉及从事私募投资基金管理活动的情形，无需办理私募投
资基金或私募投资基金管理人备案登记手续。
   上海信磬已出具“在本次交易新增股份的锁定期内，本企业不会办理解散、
注销等程序，确保本企业存续期不短于新增股份的锁定期”的承诺，因此其存续
期限安排与锁定期安排相匹配。
   （1）最终持有人及出资人情况
   上海信磬的最终持有人及最终出资人相关情况如下：
层级序号    合伙人姓名       是否为最终持有人        最终持有人性质     是否为最终出资人
 新大正物业集团股份有限公司                发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 层级序号          合伙人姓名         是否为最终持有人           最终持有人性质          是否为最终出资人
                                                间接持有标的公
      英特纳提继续向上穿透至最终出资人情况如下：
 层级序号                 股东姓名          是否为最终出资人                 最终出资人性质
      （2）各层合伙人取得权益情况
                                                      子公司相关情况
最终出 取得标的资产             取得标的资产权                    子公司股东
                                      最终出资人首                     对子公司
 资人 权益的时间                益的方式                     是否已实缴
                                      次取得子公司                     的出资方      资金来源
                                                  对子公司的
                                       股权的时间                       式
                                                    出资
                       通 过 转让 曾 持 有                                        自有或自
李旦         2023.8.7                 2017 年 9 月         是          货币
                       的 江 苏斯 卡 伊 股                                        筹
                       权给嘉信立恒，换
                                                                           自有或自
韩亚鹏        2023.8.7    取 嘉 信立 恒 向 上 2017 年 12 月        是          货币
                                                                           筹
                       海 信 磬增 发 注 册
                       资本，从而间接持                                            自有或自
吴问朝        2023.8.7                 2017 年 12 月        是          货币
                       有嘉信立恒权益                                             筹
 新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                            子公司相关情况
最终出 取得标的资产         取得标的资产权                  子公司股东
                              最终出资人首                对子公司
 资人 权益的时间            益的方式                   是否已实缴
                              次取得子公司                的出资方   资金来源
                                            对子公司的
                               股权的时间                  式
                                              出资
                                                           自有或自
徐响军     2023.8.7              2017 年 12 月     是      货币
                                                           筹
                                                           自有或自
蒋亚林     2023.8.7              2017 年 12 月     是      货币
                                                           筹
                                                           自有或自
胡磊      2023.8.7              2017 年 12 月     是      货币
                                                           筹
                                                           自有或自
宋华杰     2023.8.7              2017 年 12 月     是      货币
                                                           筹
                                                           自有或自
王晓锋     2023.8.7              2017 年 12 月     是      货币
                                                           筹
                                                           自有或自
张博      2023.8.7              2017 年 12 月     是      货币
                                                           筹
                                                           自有或自
颜娟      2023.8.7              2017 年 12 月     是      货币
                                                           筹
      根据上述最终出资人出具的确认，涉及出资的最终出资人资金来源合法合规。
      截至本报告书签署日，除持有标的公司股权外，上海信磬无其他对外投资。
 上海信磬虽为以持有标的资产为目的，但非专为本次交易设立的主体。基于审慎
 性考虑，上海信磬参照专为本次交易设立的主体对其上层权益持有人所持有的
 标的资产间接权益进行了穿透锁定，锁定承诺具体内容参见本报告书之“第三节
 /三/（七）/2、穿透后权益锁定安排是否合规”相关内容。
      （七）上海信钼
 企业名称               上海信钼企业管理合伙企业（有限合伙）
 统一社会信用代码           91310000MACDLN0Y66
 注册地址               上海市崇明区城桥镇西门路 799 号（集中登记地）
 执行事务合伙人            林丽玲
 企业类型               有限合伙企业
                    一般项目：企业管理；企业管理咨询；社会经济咨询服务；信息
 经营范围
                    技术咨询服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                    主开展经营活动）
成立日期                2023 年 3 月 29 日
     （1）2023 年 3 月，设立
钼，设立时全体合伙人认缴出资总额为 10 万元。2023 年 3 月 29 日，临港新片
区 市 场 监 督 管 理 局 向 上 海 信 钼 出 具 “ 沪 市 监 注 合 伙 登 记 [2023] 字 第
     设立时，上海信钼的合伙人及出资情况如下：
                                                         单位：万元
序号           合伙人信息                    合伙人类型   认缴出资额      出资比例
                合       计                        10.00    100.00%
     （2）2026 年 1 月，合伙人第一次变更
经全体合伙人一致同意，由白清苏受让上海信碲所持有的上海信钼 99.999%的合
伙份额，其他合伙人放弃优先购买权。同日，鄞州泽山和白清苏签署新的《合伙
协议》。2026 年 1 月 19 日，本次变更完成工商变更登记并取得新的营业执照。
     本次合伙人变更后，上海信钼的合伙人及出资情况如下：
                                                         单位：万元
序号           合伙人信息                    合伙人类型   认缴出资额      出资比例
                合       计                        10.00    100.00%
     在本次变更前，白清苏通过上海信碲间接持有上海信钼 99.999%的财产份额，
本次转让主要为减少持股层级。本次变更后，持有上海信钼权益的主体未发生变
化。
     （3）2026 年 2 月，合伙人第二次变更
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
定鄞州泽山退出合伙企业，林丽玲以普通合伙人身份入伙。2026 年 1 月 30 日，
林丽玲和白清苏签署新的《合伙协议》。2026 年 2 月 2 日，本次变更完成工商
变更登记并取得新的营业执照。
     本次合伙人变更后，上海信钼的合伙人及出资情况如下：
                                                        单位：万元
序号          合伙人信息              合伙人类型         认缴出资额      出资比例
                合   计                           10.00    100.00%
     本次变更前后，白清苏通过上海信钼持有标的公司的权益没有变化。本次入
伙的合伙人林丽玲仅持有上海信钼 0.001%的财产份额。据此，上海信钼本次上
层权益主体的变化不构成对本次重组方案的重大调整。
     截至本报告书签署日，上海信钼的合伙人及出资情况如下：
                                                        单位：万元
序号          合伙人信息              合伙人类型         认缴出资额      出资比例
                合   计                           10.00    100.00%
     截至本报告书签署日，上海信钼的产权结构图如下：
     根据上海信钼确认，上海信钼合伙人之间不存在分级收益等结构化安排。
     根据合伙协议的约定，执行事务合伙人为上海信钼的普通合伙人。截至本报
告书签署日，上海信钼的执行事务合伙人为林丽玲，其基本情况如下：
姓名                      林丽玲
身份证号码                   3303271973********
住址                      浙江省嘉兴市南湖区******
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
国籍                    中国
是否取得其他国家或地区居留权        否
     上海信钼系持股平台，主营业务为股权投资，最近三年主营业务未发生变化。
     （1）最近两年主要财务指标
     上海信钼最近两年未经审计主要财务数据如下：
                                                             单位：万元
      项   目           2025 年 12 月 31 日          2024 年 12 月 31 日
      资产总额                           308.15                        -
      负债总额                                -                        -
       净资产                           308.15                        -
      项   目               2025 年度                   2024 年度
      营业收入                                -                        -
       净利润                                -                        -
     （2）最近一年简要财务报表
     最近一年，上海信钼未经审计的简要财务报表如下：
     ①简要资产负债表
                                                             单位：万元
          项     目                         2025 年 12 月 31 日
          流动资产                                                     -
          非流动资产                                               308.15
              总资产                                             308.15
          流动负债                                                     -
          非流动负债                                                    -
              总负债                                                  -
              净资产                                             308.15
     ②简要利润表
                                                             单位：万元
          项     目                             2025 年度
          营业收入                                                     -
          营业利润                                                     -
          利润总额                                                     -
              净利润                                                  -
 新大正物业集团股份有限公司             发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
      截至本报告书签署日，除持有嘉信立恒股权外，上海信钼无其他直接或者间
 接控制的企业。
      上海信钼不属于以非公开方式向合格投资者募集资金并以投资为目的设立
 的私募投资基金，亦不涉及从事私募投资基金管理活动的情形，无需办理私募投
 资基金或私募投资基金管理人备案登记手续。
      上海信钼未通过本次交易取得上市公司股份，其不涉及存续期与锁定期安排
 的匹配性问题。
      （1）最终持有人及出资人情况
      上海信钼的最终持有人及最终出资人相关情况如下：
 层级序号       合伙人姓名       是否为最终持有人            最终持有人性质     是否为最终持有人
      （2）各层合伙人取得权益情况
                                                子公司相关情况
最终出 取得标的资产           取得标的资产权                    子公司股东
                                  最终出资人首                对子公司
 资人 权益的时间              益的方式                     是否已实缴
                                  次取得子公司                的出资方          资金来源
                                                对子公司的
                                   股权的时间                  式
                                                  出资
                                  参与设立嘉兴
                     货 币 方式 认 缴 标                                 自有或自
白清苏       2023.8.7                安远、2012 年       是      货币
                     的公司股权                                        筹
                                  嘉兴至远
                     为 满 足合 伙 企 业
                     最低人数要求，仅
林丽玲       2026.2.2   持有上海信钼 1 /                   /       /       /
                     元财产份额，尚未
                     出资
      根据上述最终出资人出具的确认，涉及出资的最终出资人资金来源合法合规。
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     截至本报告书签署日，除持有标的公司股权外，上海信钼无其他对外投资。
上海信钼虽为以持有标的资产为目的，但非专为本次交易设立的主体；同时，上
海信钼未通过本次交易取得上市公司股份，因此无需进行穿透锁定。
     （八）上海生盈
企业名称            上海生盈企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
统一社会信用代码        91310230MA1HGUNH93
                上海市崇明区城桥镇秀山路 8 号 3 幢二层 S 区 215 室（上海市崇明
注册地址
                工业园区）
执行事务合伙人         陆瑶
企业类型            有限合伙企业
                一般项目：企业管理，信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）。
经营范围
                （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
成立日期            2020 年 11 月 25 日
     （1）2020 年 11 月，设立
设立时全体合伙人认缴出资总额为 10 万元。2020 年 11 月 27 日，上海市崇明区
市场监督管理局出具“沪市监注合伙登记[2020]字第 3000000320201105A098 号”
《准予合伙企业登记决定书》，对上海生盈的设立登记申请准予登记。
     设立时，上海生盈的合伙人及出资情况如下：
                                                      单位：万元
序号           合伙人信息                 合伙人类型   认缴出资额      出资比例
                合     计                       10.00    100.00%
     （2）2023 年 3 月，合伙人第一次变更
由新乡文宁受让吴咸华所持有的上海生盈 99.9%的合伙份额，其他合伙人放弃优
先购买权。同日，鄞州泽山和新乡文宁签署新的《合伙协议》。2023 年 3 月 9
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日 ， 上 海 市 崇 明 区 市 场 监 督 管 理 局 出 具 “ 沪 市 监 注 合 受 理 [2023] 字 第
     本次合伙人变更后，上海生盈的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号           合伙人信息            合伙人类型     认缴出资额        出资比例
                合    计                       10.00    100.00%
     （3）2026 年 1 月，合伙人第二次变更
经全体合伙人一致同意，由吴咸华受让新乡文宁所持有的上海生盈 99.9%的合伙
份额，其他合伙人放弃优先购买权。同日，鄞州泽山和吴咸华签署新的《合伙协
议》。2026 年 1 月 19 日，本次变更完成工商变更登记。
     本次合伙人变更后，上海生盈的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号           合伙人信息            合伙人类型     认缴出资额        出资比例
                合    计                       10.00    100.00%
     在本次变更前，吴咸华通过新乡文宁间接持有上海生盈 99.9%的财产份额，
本次转让主要为减少持股层级。本次变更后，持有上海生盈权益的主体未发生变
化。
     （4）2026 年 2 月，合伙人第三次变更
鄞州泽山退出合伙企业，陆瑶以普通合伙人身份入伙。2026 年 1 月 30 日，陆瑶
和吴咸华签署新的《合伙协议》。2026 年 2 月 2 日，本次变更完成工商变更登
记并取得新的营业执照。
     本次合伙人变更后，上海生盈的合伙人及出资情况如下：
                                                     单位：万元
序号           合伙人信息            合伙人类型     认缴出资额        出资比例
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序号          合伙人信息               合伙人类型        认缴出资额      出资比例
                合   计                           10.00    100.00%
     本次变更前后，吴咸华通过上海生盈持有标的公司的权益没有变化；本次入
伙的合伙人陆瑶系吴咸华配偶且仅持有上海生盈 0.1%的财产份额。据此，上海
生盈本次上层权益主体的变化不构成对本次重组方案的重大调整。
     截至本报告书签署日，上海生盈的合伙人及出资情况如下：
                                                        单位：万元
序号          合伙人信息               合伙人类型        认缴出资额      出资比例
                合   计                           10.00    100.00%
     截至本报告书签署日，上海生盈的产权结构图如下：
     根据上海生盈确认，上海生盈合伙人之间不存在分级收益等结构化安排。
     根据合伙协议的约定，执行事务合伙人为上海生盈的普通合伙人。截至本报
告书签署日，上海生盈的执行事务合伙人陆瑶的基本情况如下：
姓名                      陆瑶
身份证号码                   6201021984********
住址                      甘肃省兰州市城关区******
国籍                      中国
是否取得其他国家或地区居留权          否
     上海生盈系持股平台，主营业务为股权投资，最近三年主营业务未发生变化。
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   （1）最近两年主要财务指标
   上海生盈最近两年未经审计主要财务数据如下：
                                                               单位：万元
     项    目           2025 年 12 月 31 日            2024 年 12 月 31 日
     资产总额                                0.02                    0.005
     负债总额                                0.04                        0.02
      净资产                            -0.03                       0.015
     项    目              2025 年度                      2024 年度
     营业收入                                   -                            -
      净利润                            -0.01                           -0.02
   （2）最近一年简要财务报表
   最近一年，上海生盈未经审计的简要财务报表如下：
   ①简要资产负债表
                                                               单位：万元
         项      目                           2025 年 12 月 31 日
          流动资产                                                       0.02
         非流动资产                                                          -
             总资产                                                     0.02
          流动负债                                                       0.04
         非流动负债                                                          -
             总负债                                                     0.04
             净资产                                                 -0.03
   ②简要利润表
                                                               单位：万元
         项      目                               2025 年度
          营业收入                                                          -
          营业利润                                                   -0.01
          利润总额                                                   -0.01
             净利润                                                 -0.01
   截至本报告书签署日，除持有嘉信立恒股权外，上海生盈无其他直接或者间
接控制的企业。
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     上海生盈不属于以非公开方式向合格投资者募集资金并以投资为目的设立
的私募投资基金，亦不涉及从事私募投资基金管理活动的情形，无需办理私募投
资基金或私募投资基金管理人备案登记手续。
     上海生盈已出具“在本次交易新增股份的锁定期内，本企业不会办理解散、
注销等程序，确保本企业存续期不短于新增股份的锁定期”的承诺，因此其存续
期限安排与锁定期安排相匹配。
     （1）最终持有人及出资人情况
     上海生盈的最终持有人及最终出资人相关情况如下：
层级序号     合伙人姓名   是否为最终持有人           最终持有人性质        是否为最终出资人
     （2）各层合伙人取得权益情况
  最终出资人          取得标的资产权益的时间                取得标的资产权益的方式
吴咸华                 2023.8.7              股权激励方式
                                          为满足合伙企业最低人数要求，
陆瑶                  2026.2.2
                                          仅持有上海生盈 100 元财产份额
     上海生盈为标的公司股权激励平台，其已完成了对标的公司的实缴出资。
     截至本报告书签署日，除持有标的公司股权外，上海生盈无其他对外投资。
上海生盈虽为以持有标的资产为目的，但非专为本次交易设立的主体。基于审慎
性考虑，上海生盈参照专为本次交易设立的主体对其上层权益持有人所持有的
标的资产间接权益进行了穿透锁定，锁定承诺具体内容参见本报告书之“第三节
/三/（七）/2、穿透后权益锁定安排是否合规”相关内容。
二、募集配套资金的发行对象
     本次交易募集配套资金的发行对象为符合中国证监会规定条件的合计不超
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过 35 名（含 35 名）特定投资者。
   最终发行对象将由公司股东会授权董事会在取得中国证监会的注册同意文
件后，与本次交易的独立财务顾问（主承销商）根据有关法律、法规及其他规范
性文件的规定及投资者申购报价情况确定。
三、交易对方其他事项说明
   （一）交易对方之间的关联关系
   本次发行股份及支付现金购买资产的交易对方为信宸设施管理、北京信润恒、
上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼及上海生盈。根据信宸设
施管理于 2026 年 1 月 23 日出具的《新大正物业集团股份有限公司简式权益变动
报告书》，信宸设施管理与北京信润恒属一致行动人关系。
   此外，鄞州泽山曾为上海信钺、上海信磬、上海信钼、上海生盈、上海信铼
的执行事务合伙人之一。如前文所述，截至本报告书签署日，鄞州泽山已不再为
上海信钺、上海信磬、上海信钼、上海生盈、上海信铼执行事务合伙人。
   根据各交易对方提供的资料，除上海信铼合伙人董成田和刘明珠系夫妻关系、
上海生盈合伙人吴咸华和陆瑶系夫妻关系外，上海信阗等 6 家合伙企业的合伙人、
最终出资人与参与本次交易的其他有关主体之间不存在关联关系。
   除此之外，截至本报告书签署日，交易对方间不存在其他关联关系。
   （二）交易对方与上市公司的关联关系说明
   本次交易前，交易对方与上市公司不存在关联关系。本次交易完成后，交易
对方信宸设施管理及其一致行动人北京信润恒将成为合计持有上市公司 5%以上
股份的股东。除上述情形外，本次重组的其他交易对方与上市公司不存在关联关
系。
   （三）交易对方向上市公司推荐的董事及高级管理人员情况
   本次交易前，交易对方不存在向上市公司推荐董事及高级管理人员的情况。
本次交易完成后，根据公司与交易对方签署的《购买资产协议》及《购买资产补
充协议》的约定，信宸设施管理、北京信润恒有权向上市公司提名合计 2 名非独
立董事，但不单独或联合谋求上市公司控制权地位。
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   （四）交易对方及其主要管理人员最近五年内受行政处罚（与证券市场明显
无关的除外）、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情
况说明
   截至本报告书签署日，交易对方及其各自主要管理人员最近五年内不存在受
到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有
关的重大民事诉讼或者仲裁的情况。
   （五）交易对方及其主要管理人员最近五年内的诚信情况
   截至本报告书签署日，交易对方及其各自主要管理人员最近五年内诚信情况
良好，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺及被中国证监会采取行政监管措
施或受到证券交易所纪律处分的情形。
   （六）标的资产股东人数穿透计算
  本次发行股份及支付现金购买资产交易的交易对方共计 8 名，穿透后股东的数量如
下：
                                                单位：人
  序号                交易对方名称                   穿透后数量
合计数量                                                 40
减：重复数量                                                8
穿透后累计数量                                              32
注 1：上海信磬中因英特纳提间接持有标的公司股权比例低于 0.01%，因此不再继续穿透；
该公司如继续穿透则股东为李旦等 10 人，与上海信磬其他合伙人相同；
注 2：上海信钺中因嘉钺恒间接持有标的公司股权比例低于 0.01%，因此不再继续穿透；该
公司如继续穿透则股东为郑靖、陈聪等 13 人，与上海信钺其他合伙人相同；
注 3：吴咸华、董成田、王香、宋华杰、徐响军、李旦、韩亚鹏、蒋亚林同时为两个交易对
方的合伙人，因此剔除重复计数。
   截至本报告书签署日，对本次交易的交易对方层层穿透至自然人、非专门以
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持有标的公司为目的的法人、非专门以持有标的公司为目的且已备案的私募基金
等最终持有人后，根据《证券法》《非上市公众公司监督管理办法》及《非上市
公众公司监管指引第 4 号——股东人数超过二百人的未上市股份有限公司申请
行政许可有关问题的审核指引》，本次交易对方穿透计算后的合计人数未超过
     （七）穿透后权益锁定安排
     本次交易中各合伙企业交易对方的成立时间、对外投资及是否专为本次交易
设立的情况如下：
 序                           取得标的公       是否存在除标的公司     是否专为本
      企业名称      成立时间
 号                           司股权时间        外的其他对外投资     次交易设立
     根据北京信润恒出具的调查表及天眼查的公开信息，截至本报告书签署之日，
北京信润恒不存在直接或间接控制其他企业（纳入合并报表）的情形；除嘉信立
恒外，存在参股其他企业的情形，具体如下：
                                          北京信润恒持股/财产份额情况
序号            公司/合伙企业名称
                                           比例          身份
     综上，北京信润恒系在基金业协会备案的私募股权基金，且非以持有标的资
产为目的；上海信钼未通过本次交易取得上市公司股份，不涉及穿透锁定问题。
上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼和上海生盈 6 家合伙企业
虽以持有标的公司为目的，除持有标的公司股权外无其他对外投资，但该等主体
均系嘉信立恒主要子公司原少数股东为持有嘉信立恒股权所搭建的持股平台或
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为实施股权激励所搭建的平台，上海信阗等 6 家合伙企业成立时间及最初取得标
的公司股权的时间较早，均早于本次交易停牌（2025 年 9 月 16 日）前 6 个月以
及本次交易进程备忘录首次登记时间，届时本次交易尚未在筹划中，因此均非专
为本次交易设立的主体。
   如前所述，北京信润恒系在基金业协会备案的私募股权基金，且非以持有标
的资产为目的，其无需就本次交易取得的上市公司股份进行穿透锁定；上海信钼
未通过本次交易取得上市公司股份，不涉及穿透锁定问题；上海信阗、上海信钺、
上海信铼、上海信磬和上海生盈以持有标的资产为目的，但非专为本次交易设立
的主体，基于审慎性考虑，上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬和上海生
盈参照专为本次交易设立的主体对其上层权益持有人所持有的标的资产间接权
益进行穿透锁定，5 家合伙企业的合伙人已补充出具穿透锁定承诺，具体如下：
 承诺主体                           承诺内容
          与上海信阗因本次交易持有的上市公司股票锁定期保持一致。在上海信阗
          因本次交易持有的上市公司股票锁定期间，本人所持上海信阗合伙份额不
          会以任何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信阗回购本人持
上海信阗全体
          有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海信阗合伙份额。
合伙人
          监管机构的监管政策对前述锁定期安排进行相应调整并予以执行。
          本人将依法承担相应法律责任。
          与上海信铼因本次交易持有的上市公司股票锁定期保持一致。在上海信铼
          因本次交易持有的上市公司股票锁定期间，本人所持上海信铼合伙份额不
          会以任何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信铼回购本人持
上海信铼全体
          有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海信铼合伙份额。
合伙人
          监管机构的监管政策对前述锁定期安排进行相应调整并予以执行。
          本人将依法承担相应法律责任。
          与上海生盈因本次交易持有的上市公司股票锁定期保持一致。在上海生盈
          因本次交易持有的上市公司股票锁定期间，本人所持上海生盈合伙份额不
          会以任何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海生盈回购本人持
上海生盈全体
          有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海生盈合伙份额。
合伙人
          监管机构的监管政策对前述锁定期安排进行相应调整并予以执行。
          本人将依法承担相应法律责任。
上海信钺自然    1．本人保证，采取一切必要措施确保本人持有的上海信钺合伙份额锁定期
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 承诺主体                           承诺内容
人合伙人      与上海信钺因本次交易持有的上市公司股票锁定期保持一致。在上海信钺
          因本次交易持有的上市公司股票锁定期间，本人所持上海信钺合伙份额不
          会以任何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信钺回购本人持
          有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海信钺合伙份额。
          监管机构的监管政策对前述锁定期安排进行相应调整并予以执行。
          本人将依法承担相应法律责任。
          定期与上海信钺因本次交易持有的上市公司股票锁定期保持一致。在上海
          信钺因本次交易持有的上市公司股票锁定期间，本企业所持上海信钺合伙
          份额不会以任何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信钺回购
上海信钺非自    本企业持有的合伙份额或委托他人管理本企业所持有的上海信钺合伙份
然人合伙人     额。
          券监管机构的监管政策对前述锁定期安排进行相应调整并予以执行。
          的，本企业将依法承担相应法律责任。
          与上海信磬因本次交易持有的上市公司股票锁定期保持一致。在上海信磬
          因本次交易持有的上市公司股票锁定期间，本人所持上海信磬合伙份额不
          会以任何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信磬回购本人持
上海信磬自然
          有的合伙份额或委托他人管理本人所持有的上海信磬合伙份额。
人合伙人
          监管机构的监管政策对前述锁定期安排进行相应调整并予以执行。
          本人将依法承担相应法律责任。
          定期与上海信磬因本次交易持有的上市公司股票锁定期保持一致。在上海
          信磬因本次交易持有的上市公司股票锁定期间，本企业所持上海信磬合伙
          份额不会以任何方式进行转让或设置权利负担，亦不会要求上海信磬回购
上海信磬非自    本企业持有的合伙份额或委托他人管理本企业所持有的上海信磬合伙份
然人合伙人     额。
          券监管机构的监管政策对前述锁定期安排进行相应调整并予以执行。
          的，本企业将依法承担相应法律责任。
   综上，北京信润恒、上海信钼无需出具穿透锁定承诺，上海信阗等 5 家合伙
企业的合伙人已补充出具穿透锁定承诺，本次交易中合伙企业交易对方未设置穿
透后权益锁定的安排合规。
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                       第四节 交易标的基本情况
     本次交易的标的为嘉信立恒 75.1521%股权（对应 2,306.9737 万元注册资本）。
一、标的公司基本情况
名称                   嘉信立恒设施管理（上海）有限公司
英文名称                 Trustlink Facility Management （Shanghai） Co., Ltd.
类型                   有限责任公司（外商投资、非独资）
住所                   上海市崇明区城桥镇秀山路 8 号 3 幢四层 Q 区 467 室
主要办公地点               上海市虹口区飞虹路 118 号瑞虹企业天地 1 号楼 25 楼
法定代表人                吴咸华
注册资本                 3,069.7372 万元人民币
统一社会信用代码             91310000MA1HFQHJ0M
                     许可项目：各类工程建设活动（核电站建设经营、供排水管网除外）
                                                  。
                     （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具
                     体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业
                     管理；货物进出口；技术进出口；专业保洁、清洗、消毒服务；城
                     市绿化管理；停车场服务；搬运装卸服务；专用设备、通讯设备、
                     仪器仪表、机电设备、办公用品、计算机软件及辅助设备、电子产
经营范围
                     品的销售、安装；安全系统监控服务；合同能源管理；从事计算机
                     软件硬件、信息、网络系统集成、能源、环保、数控机床、智能设
                     备科技领域内的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；企业
                     管理；企业管理咨询；商务信息咨询（不含投资类咨询）；人力资
                     源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）；财务咨询。（除依
                     法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
成立日期                 2020 年 6 月 16 日
二、标的公司的历史沿革
     （一）嘉信立恒的设立
     嘉信立恒由信宸设施管理和北京信润恒于 2020 年 6 月共同出资设立。2020
年 6 月 16 日，嘉信立恒取得上海市市场监督管理局核发的《营业执照》，嘉信
立恒设立时的基本情况如下：
                                                    认缴出资额        股权比例
序号                  股东名称                                                    出资方式
                                                     （万元）         （%）
                  合计                                2,000.0000     100.00        -
新大正物业集团股份有限公司             发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
         （二）嘉信立恒的出资方式及股权变动
京信润恒变更出资方式。根据本次备案的《嘉信立恒设施管理（上海）有限公司
章程修正案》，嘉信立恒各股东变更出资方式后的具体情况如下：
                    认缴出资额         股权比例
序号          股东名称                                       出资方式
                     （万元）          （%）
           合计        2,000.0000    100.0000                 -
本至 2,762.7635 万元，新增注册资本 762.7635 万元由新股东上海信阗、上海信
铼、上海信磬、上海信钼和上海生盈以货币和非货币方式出资，各新股东具体出
资情况如下：
                    认缴出资额
序号         股东名称                                      出资方式
                     （万元）
嘉信立恒的股权结构如下：
                     认缴出资额        股权比例
序号          股东名称                                       出资方式
                      （万元）         （%）
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                 认缴出资额         股权比例
序号       股东名称                                     出资方式
                  （万元）          （%）
        合计       2,762.7635    100.0000             -
资本至 3,069.7372 万元，新增注册资本 306.9737 万元由新股东上海信钺以货币
出资。
嘉信立恒的股权结构如下：
                 认缴出资额         股权比例
序号       股东名称                                     出资方式
                  （万元）          （%）
        合计       3,069.7372    100.0000             -
变更为股权出资。本次变更完成后，嘉信立恒的股权结构及各股东出资方式如下：
                 认缴出资额         股权比例
序号       股东名称                                     出资方式
                  （万元）          （%）
                                          嘉兴朗杰 30%的股权以及安锐盟 40%
                                          的股权
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                认缴出资额         股权比例
序号       股东名称                                    出资方式
                 （万元）          （%）
        合计       3,069.7372   100.0000              -
      根据相关股东的出资凭证、评估机构出具的相关追溯评估报告（包括“重坤
元评[2026]003 号”《安锐盟 2020 年股权追溯评估报告》、“重坤元评[2026]004
号”《杜斯曼 2020 年股权追溯评估报告》、“重坤元评[2026]005 号”《安锐盟
溯评估报告》、“重坤元评[2026]007 号”《朗杰 2022 年股权追溯评估报告》）、
“艾华迪评报字（2025）第 10055 号”《嘉信立恒设施管理（上海）有限公司拟
收购信宸资本设施管理控股有限公司和北京信润恒股权投资合伙企业（有限合伙）
持有的江苏斯卡伊设施管理有限公司股权所涉及的江苏斯卡伊设施管理有限公
司股东全部权益资产评估报告》，以及标的公司和交易对方出具的确认函、相关
访谈笔录、股权转让协议等资料，截至 2026 年 1 月 23 日，标的公司各股东均已
完成实缴。其中，涉及非货币出资的具体情况如下：
斯卡伊 48.8372%股权完成了对标的公司的实缴出资；
成了对标的公司的实缴出资；
的公司的实缴出资；
      标的公司股东用于出资的相关公司股权评估价值均高于对标的公司出资时
的增资金额，且已完成相关非货币出资的工商变更登记。据此，标的公司相关非
货币出资系真实出资且不存在出资不实的情形。
  新大正物业集团股份有限公司              发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
       综上，嘉信立恒股东以股权出资及增资已取得相应评估报告，历次出资增资
  符合相关法律法规及公司章程规定，嘉信立恒全体股东缴纳的注册资本已足额缴
  纳，出资真实、充分，不存在出资不实的情形。截至本报告书签署日，嘉信立恒
  依法存续，不存在影响其持续经营的法律障碍。
       （三）最近三年增减资及股权转让
       截至本报告书签署日，标的公司最近三年增资情况如下：
   事项              具体内容          参与方         出资方式     作价依据及其合理性
                                 上海信阗    非货币出资
               注册资本由 2,000 万     上海信铼    非货币出资
               元增加至 2,762.7635   上海信磬    非货币出资      上海生盈和上海信钺为激励平
   日增资
               万元                上海信钼         货币    台，以 1 元/注册资本定价，其
                                                    余定价均依据交易各方根据市
                                 上海生盈         货币
                                                    场价格协商确定
        注 册 资 本 由
  注：上述历史沿革中非货币出资已在出资前进行评估或由本次交易的评估机构进行追溯评估
       标的公司最近三年增资的原因主要包括：1、子公司收购过程中，标的公司
  为收购子公司少数股东股权，子公司少数股东以其持有的股权对标的进行增资，
  从而实现对子公司少数股权的收购；2、对于核心员工（人员）的股权激励。
       最近三年，标的公司不存在股权转让情形。
  三、标的公司的产权及控制关系
       （一）股权结构
       截至本报告书签署日，嘉信立恒第一大股东信宸设施管理持有标的公司
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 信宸设        北京信        上海        上海        上海         上海         上海       上海
 施管理         润恒        信阗        信钺        信铼         信磬         信钼       生盈
             嘉信立恒设施管理（上海）有限公司
   截至本报告书签署日，嘉信立恒的公司章程或相关投资协议中不存在可能对
本次重组产生影响的主要内容及高级管理人员的安排，亦不存在影响嘉信立恒独
立性的协议或其他安排。
   （二）标的公司的权属情况
   截至本报告签署之日，标的公司不存在抵押、质押等权利受限的情况，不存
在涉及重大诉讼、仲裁、司法仲裁等权属争议，亦不存在股权被司法冻结、查封、
托管等妨碍权属转移等其他情况。
四、标的公司的主要资产权属、对外担保情况及主要负债、或有负债
情况
   （一）主要资产及权属情况
   根据天健所出具的《审计报告》，截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司资产
构成情况如下：
                                                                          单位：万元
             项目                              金额                           占比
流动资产：
 货币资金                                                51,065.29                  27.05%
 应收票据                                                 1,146.84                   0.61%
 应收账款                                                80,116.60                  42.45%
 预付款项                                                 1,528.76                   0.81%
 其他应收款                                                3,455.26                   1.83%
 存货                                                     176.42                   0.09%
 其他流动资产                                                 499.03                   0.26%
            流动资产合计                               137,988.20                     73.11%
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
             项目                           金额                      占比
非流动资产：
 长期股权投资                                           600.56                 0.32%
 投资性房地产                                           570.17                 0.30%
 固定资产                                           3,822.87                 2.03%
 在建工程                                             648.14                 0.34%
 使用权资产                                          1,298.37                 0.69%
 无形资产                                             449.42                 0.24%
 商誉                                            42,412.47                22.47%
 长期待摊费用                                           502.57                 0.27%
 递延所得税资产                                          455.63                 0.24%
 其他非流动资产                                                 -               0.00%
       非流动资产合计                                 50,760.19                26.89%
         资产总计                               188,748.39                 100.00%
     （1）自有房屋及建筑物情况
     截至本报告书签署之日，标的公司自有房屋及建筑物。
                                            建筑面积/
序号    所有权人        权证号         房地座落          使用权面积            用途        他项权利
                                            （平方米）
      无锡永信    宜房权证宜城字         新街街道兴业
      有限公司    号               1001 室
      无锡永信    宜房权证 宜城         新街街道兴业
      有限公司    号               1101
      江苏天纳
              鲁（2022）东营       东营区黄河路
      节能科技
      股份有限
      公司
      江苏天纳
              鲁（2022）东营       东营区黄河路
      节能科技
      股份有限
      公司
      江苏天纳
              鲁（2022）东营       东营区黄河路
      节能科技
      股份有限
      公司
      江苏天纳
              鲁（2022）东营       东营区黄河路
      节能科技
      股份有限
      公司
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                               建筑面积/
序号    所有权人      权证号         房地座落               使用权面积              用途     他项权利
                                               （平方米）
      节能科技   市不动产权第         430-6 号 2 幢
      股份有限   0009257 号      1405
      公司
      江苏天纳
             鲁（2022）东营      东营区黄河路
      节能科技
      股份有限
      公司
      江苏天纳
             鲁（2022）东营      东营区黄河路
      节能科技
      股份有限
      公司
     （2）租赁房屋及建筑物情况
     截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司及子公司租赁的主要土地、房屋情况详
见附录一。
     标的公司固定资产包括运输设备、办公室设备、机械设备等。截至 2025 年
                                                                        单位：万元
      项目          账面原值              累计折旧                账面价值            成新率
房屋及建筑物                1,657.80             660.23              997.57    60.17%
机器设备                4,934.32           2,382.90              2,551.42    51.71%
运输工具                   452.78              319.18              133.60    29.51%
其他设备                   465.30              325.01              140.28    30.15%
      合计            7,510.20           3,687.33              3,822.87    50.90%
     截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司及其控股子公司拥有机器设备的账面价
值 2,551.42 万元，为作业用的各类清洗机、洗地机、清扫机、割草机、翻新机、
吸尘器、高压水枪、剪枝机等，分布在各项目作业现场，单位价值不大。
     标的公司及其控股子公司拥有运输设备账面价值 133.60 万元。为各类办公
用车、作业用车等，分布在各项目作业现场。
     其他主要为电子办公设备账面价值 140.28 万元。为各类计算机、空调机、
打印机、复印机等，分布在各办公场所。通用设备的规格种类多，资产量大、地
点分散，单项价值较低。
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     （1）主要无形资产
     标的公司无形资产主要由软件、专利权等构成。截至 2025 年 12 月 31 日，
公司主要无形资产具体情况如下：
                                                               单位：万元
    项目      账面原值             累计摊销             减值准备            账面价值
    软件           973.36          528.12                  -           445.23
    专利             9.16             4.98                 -             4.18
    合计           982.51          533.10                  -           449.42
     （2）土地使用权
     截至本报告书签署之日，公司及子公司自有土地情况如下：
                                                              单位：平方米
                                           建筑                          他项
序号       所有权人     权证号          坐落                   用途       使用年限
                                           面积                          权利
     无锡永信能      宜国用          新街街道兴
                                                   科教用    2059 年 6
                                                   地（083） 月 15 日
      公司        45601530 号   楼 1101
     无锡永信能         宜国用       新街街道兴
                                                   科教用    2059 年 6
                                                   地（083） 月 15 日
      公司        45601531 号   楼 1001
     标的公司及其子公司合法拥有上述国有土地使用权，不存在产权纠纷或潜在
纠纷。
     （1）专利
     截至本报告书签署之日，标的公司及其子公司拥有的专利共计 51 项，其中：
发明专利 17 项、实用新型专利 31 项、外观设计专利 3 项，具体情况详见附录二。
     上述专利系标的公司及其子公司以合法方式取得，标的公司及其子公司对上
述专利拥有合法的所有权，标的公司及其子公司可以合法使用上述专利，上述专
利不存在质押等权利限制以及权属纠纷情形。
     （2）注册商标
     截至本报告书签署之日，标的公司及其子公司拥有的商标共计 154 项，详见
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
附录三。
   上述注册商标系标的公司及其子公司以合法方式取得，标的公司及子公司对
该等注册商标拥有合法的所有权，标的公司及子公司可以以合法的方式使用上述
注册商标，上述注册商标不存在质押等权利限制以及权属纠纷情形。
   （3）著作权
   截至本报告书签署之日，标的公司及其子公司拥有的软件著作权共计 145 项，
作品著作权 5 项，详见附录四。
   上述著作权系标的公司及其子公司以合法方式取得，标的公司及子公司对该
等著作权拥有合法的所有权，标的公司及子公司可以以合法的方式使用上述著作
权，上述著作权不存在质押等权利限制以及权属纠纷情形。
   截至本报告书签署之日，标的公司不存在特许经营权。
   （二）对外担保情况
   截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司及其子公司不存在对外担保的情况。
   （三）主要负债及或有负债情况
   根据天健所出具的《审计报告》，截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司负债
构成情况如下：
                                                   单位：万元
                项目                   金额            比例
流动负债：
 短期借款                                  8,385.90      13.15%
 应付账款                                 20,135.92      31.58%
 合同负债                                      50.58        0.08%
 应付职工薪酬                               22,219.74      34.85%
 应交税费                                 10,890.81      17.08%
 其他应付款                                    425.25        0.67%
 一年内到期的非流动负债                              515.10        0.81%
 其他流动负债                                     3.03        0.00%
          流动负债合计                      62,626.33      98.22%
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                项目                   金额            比例
非流动负债：
 租赁负债                                     892.15        1.40%
 长期应付职工薪酬                                 122.25        0.19%
 递延所得税负债                                  117.91        0.18%
 其他非流动负债                                       -        0.00%
          非流动负债合计                      1,132.30         1.78%
            负债合计                      63,758.63     100.00%
   标的公司已在正常业务过程中确定或有负债。截至 2025 年 12 月 31 日，标
的公司无重大或有负债。
   （四）所有权或使用权受到限制的资产
   截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司资产不存在抵押、质押或权利存在限制
的情形。
   （五）是否涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者存在妨碍权属转
移的其他情况
   截至本报告书签署之日，标的公司主要资产的产权清晰，未涉及重大诉讼、
仲裁、司法强制执行等重大争议，不存在妨碍权属转移的其他情况。
五、标的公司诉讼、仲裁及行政处罚情况
   （一）标的公司诉讼仲裁情况
   截至本报告书签署之日，报告期内标的公司或其子公司不存在尚未了结的重
大（金额超过 1,000 万元或公司净资产 10%）诉讼、仲裁，或虽未达到上述标准
涉及的相关诉讼、仲裁情形。
   （二）标的公司行政处罚情况
   根据对公开信息的检索，截至本报告书签署日，嘉信立恒及其主要子公司不
存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查
的情形，最近三年不存在对其持续经营构成实质障碍的重大行政处罚或者刑事处
罚。报告期内，嘉信立恒及其子公司主要存在以下行政处罚：
 新大正物业集团股份有限公司              发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                            行政处罚决定
序号   处罚时间          处罚对象       处罚机关                        处罚事由         处罚结果
                                              文书号
                  上海安锐盟企业                   密消行罚决字      消防设施、器材未
                            北京市密云区消
                             防救援支队
                    京分公司                     100033 号      挡消火栓
                                                        未真实上报 2024
                                                        年 1-3 月《财务状
                                            平统当罚决字
                  嘉兴市朗杰物业                               况》（F203 表）    警告并罚款人
                   服务有限公司                               中“营业收入”       民币 3,000 元
                                                         与“应交增值
                                                            税”。
                                                        持证上岗；2 试制
                                             沪奉消限字      车间东南和东北
                  上海安锐盟企业   奉贤区消防救援
                   服务有限公司     支队
                                                        厂房北侧一处安
                                                        全出口被上锁；
                            浙江省金华市公         金公南（基层）
                  杭州斯卡伊保安                                 未按规定进行自     警告，当场训
                   服务有限公司                                  招保安员备案     诫
                             层基础大队          [2024]01110 号
                                             沪奉消行罚决       未按照要求实行
                  上海安锐盟企业   奉贤区消防救援
                   服务有限公司     支队
                            北京市大兴区消          兴消行罚决字
                  上海安锐盟企业                                 室外消火栓接口
                   服务有限公司                                      丢失
                              大队              400094 号
                                             沪奉消行罚决
                  上海安锐盟企业   奉贤区消防救援                       消防安全标志配
                   服务有限公司     支队                           置不符合标准
                  无锡市斯卡伊保                    碚消行罚决字       消防控制室安排
                            北碚区消防救援
                              支队
                   重庆分公司                       0157 号        符合要求
                  无锡市斯卡伊保                    碚消行罚决字       消防控制室安排
                            北碚区消防救援                                   责令整改，罚
                              支队                                      款 2,000 元
                   重庆分公司                       0157 号        符合要求
                                             沪闵消行罚决
                  上海安锐盟企业   闵行区消防救援                       消防设施未保持
                   服务有限公司     支队                          完好有效的情况
      除上表所列行政处罚外，根据标的公司提供的说明以及标的公司相关财务报
 表，报告期内，标的公司部分子公司存在金额较小（50 元-350 元）的税务部门
 罚款情形，罚款金额合计 1,050 元，主要系个税逾期申报、纸质普通发票遗失等
 原因引致。
      截至本报告书签署日，嘉信立恒相关子公司已就上述行政处罚缴清罚款并就
 被处罚事项进行整改，上述违法行为未造成严重后果，未对嘉信立恒的生产经营
 造成重大不利影响。
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六、标的公司的主营业务情况
   （一）主营业务概况
   嘉信立恒成立于 2020 年，旗下品牌包含安锐盟、斯卡伊、杜斯曼、道威、
朗杰、天纳等，公司整合众品牌优势，旨在打造中国领先的综合设施管理服务商。
嘉信立恒主要服务于工商业客户，核心业务聚焦综合设施管理（IFM）服务，并
提供大型活动安保、绿色节能等特色增值服务，凭借技术整合与行业定制化服务
构建核心竞争力。
   嘉信立恒的综合设施管理（IFM）服务主要针对工商业业务的不同场景和需
求，提供的服务除一般意义上的基础物业服务外，还包括围绕客户日常经营的切
身需求所定制的个性化服务，由一般化延伸至个性化。此外，还可延伸至能源管
理、设施管理、项目咨询等具有更高壁垒的服务内容，为客户提供全面的工作场
景解决方案。
   根据为不同客户提供的服务内容，嘉信立恒的综合设施管理服务又可以分为
工作场景综合解决方案和工作场景专项解决方案。在此基础上，针对延伸的服务
需求，将嘉信立恒的绿色节能、大型活动安保及其他增值服务统称为工作场景创
新解决方案。
   （1）工作场景综合解决方案
   嘉信立恒围绕综合设施管理（IFM）体系为客户提供工作场景的综合解决方
案，综合设施管理是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等
要素整合在一起进行管理的综合性空间服务体系。嘉信立恒的设施管理服务主要
针对工商业业务的不同场景和需求，提供的服务内容不再局限于一般的保洁、保
安等基础物业服务，还包括围绕客户日常经营的切身需求所定制的个性化服务，
针对不同行业客户提供涵盖安全与风险管理、环境清洁管理、设施设备运维、营
养配餐管理、行政管理、绿化、虫控等综合性服务以及一站式综合设施管理解决
方案，为客户解决全域行政管理的需求。通过提供上述综合性服务，嘉信立恒致
力于帮助企业提高生产效率，节省客户筛选和采购的精力，降低运营成本，同时
改善企业的生产、工作环境，提升总体工作体验，提高员工满意度。
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   （2）工作场景专项解决方案
   嘉信立恒向客户提供专项、定制化的单项服务，例如安保、保洁等。嘉信立
恒在工作场景专项解决方案下所提供的专项服务同一般的标准化服务不同，通过
针对客户的切身需求定制化服务内容，达到帮助客户提升经营效率的目的。随着
标的公司不断深化对蓝筹客户多元服务需求的挖掘，部分存量专项服务项目正逐
步向综合解决方案迁移。
   （3）工作场景创新解决方案
   嘉信立恒通过综合设施管理服务的开展，服务内容可延伸至能源管理、项目
咨询等具有更高壁垒的服务内容，不同工作场景也包含部分创新的服务需求。嘉
信立恒向客户提供包括大型活动安保、绿色节能等特色业务以及其他增值服务，
围绕客户需求及自身发展打造第二增长曲线。
   提供区域秩序维护、VIP 护卫、消防安全管理等定制化安全解决方案，重点
服务演唱会、体育赛事、大型展览展会、奢侈品牌活动等场景，实现零事故运营
目标。
   通过负荷侧节能减排、智慧能源管理平台等技术为客户提供能源管理服务，
实现节能减排；同时提供基于零碳目标的 IFM 解决方案，助力客户实现“双碳”
目标。
   按照客户需求所提供的定制化物业服务、一次性临时业务以及其他特色业务
（如停车管理、虫控、绿化、物流收发、餐饮等）。
   综合设施管理（IFM）概念起源于美国并在美国发展成熟，后传入欧洲，并
不断发展丰富。亚太地区 IFM 领域的发展相较于欧美市场，仍处于快速发展的
起步阶段。嘉信立恒在这一背景下成立于 2020 年，通过整合包含杜斯曼、安锐
盟、斯卡伊、道威、朗杰、安远等优质综合设施管理企业，集合众品牌优势，全
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力打造中国领先的零碳 IFM 服务商。自嘉信立恒成立以来，国内广阔的非住宅
管理面积为 IFM 业务提供了较大的发展空间，根据中指研究院的统计，我国 IFM
服务市场空间已经由 2020 年的 5,000 亿元左右快速增长到 2024 年的 7,072.20 亿
元，预计到 2029 年，国内 IFM 市场空间可扩大至接近万亿元。
   嘉信立恒的客户群体主要以工商业客户为主，为包括半导体行业、生物制药
行业、医疗行业、汽车与新能源行业、互联网行业等诸多行业的客户，针对其不
同需求提出定制化解决方案，应对包括：碳中和解决方案、环境管理、智能安防、
科技运维、数字化管理等方面的挑战，通过科技赋能、持续创新，助力客户打造
理想工作空间、提升资产价值，支持企业核心业务发展。
   标的公司的主要业务为综合设施管理服务，主要为工商领域客户提供定制化
的全域行政管理解决方案。根据《国民经济行业分类标准》（GB/T4754-2017），
标的公司所处行业名称为“K70 房地产业”之“K7020 物业管理”。
   （二）行业管理体制、法律法规和产业政策
   目前，我国物业管理行业实行的是政府监管与行业自律相结合的监管体制。
   （1）政府主管部门
   政府主管部门主要有住房和城乡建设部、县级以上人民政府房地产行政主管
部门、县级以上人民政府价格主管部门、国家发展和改革委员会、财政部。
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   其中，住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上
人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；
国家发展和改革委员会与住房和城乡建设部共同负责全国物业服务收费的监督
管理工作；县级以上人民政府价格主管部门与同级房地产行政主管部门共同对物
业服务收费行为进行监督；财政部与住房和城乡建设部共同制定专项维修资金收
取、使用、管理的办法。
   （2）行业自律组织
   物业管理行业的自律性组织有中国物业管理协会和各地区物业管理协会等，
综合设施管理行业的自律性组织有国际设施管理协会（IFMA）等。
   中国物业管理协会是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、
法规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格，其主管部
门为住房和城乡建设部。中国物业管理协会的主要职能包括：协助政府贯彻执行
国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府
制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；协助政府组织、指
导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进
步；代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并
监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业
的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争；为会员单位的企业管
理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物
业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际
行业交流和合作。
   国际设施管理协会（IFMA）是 1980 年成立于美国休斯顿的非营利性行业组
织，2007 年其认证体系经中国人力资源和社会保障部批准注册。IFMA 专注于推
动设施管理专业化发展，其职能包括制定职业标准、开展注册设施管理师（CFM）
资格认证、组织全球会议（如 World Workplace）及提供教育培训。
   （3）境外行业监管情况
   嘉信立恒境外共有 4 家子公司，全部位于中国香港。嘉信立恒的境外子公司
不属于限制性行业，不涉及特别的行业监管许可，境外子公司在满足当地公司法
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
律等一般性公司经营法规后即可自主经营。
     随着物业管理行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，
以及满足人民日益增长的物质文化美好生活需求方面的独特价值和作用日益显
现。同时，我国各部门制定了一系列的法律法规来规范其发展，也推出了大量的
产业政策为其中长期发展提供有利的环境和广阔的空间。具体如下：
序号   政策及法规名称       实施时间     发布机构            主要内容
                                      规范物业管理活动，维护业主和物业管理
                                      企业的合法权益
     《前期物业管理
                                      规范前期物业管理招标投标活动，保护招
                                      标投标当事人的合法权益
       行办法》
                            国家发改
     《物业服务收费                          规范物业服务收费行为，保障业主和物业
      管理办法》                           管理企业的合法权益
                              部
                            国家发改      物业管理企业向业主提供服务，应当按照
     《物业服务收费
     明码标价规定》
                              部       费标准等有关情况
     建设部关于印发                          推动建立业主自我管理与自我约束的机
     《前期物业服务                          制，维护全体业主的共同利益；引导前期
     合同（示范文本）》                        物业管理活动当事人通过合同明确各自
        的通知                           的权利与义务，减少物业管理纠纷
     《国务院关于修                          规范物业管理活动，维护业主和物业服务
      例〉的决定》                          工作环境
     《物业服务定价                国家发改      政府价格主管部门制定或者调整实施政
        行）》                   部       业服务企业实施定价成本监审
     《物业承接查验                住房和城      规范物业承接查验行为，加强前期物业管
        办法》                 乡建设部      理活动的指导和监督
                                      加强对有关服务市场价格行为的监管，坚
     《国家发展改革
                                      决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当
     委关于放开部分                国家发改
     服务价格意见的                  委
                                      价格水平基本稳定，保障市场主体合法权
       通知》
                                      益
     《国务院关于修
     改部分行政法规
                                      删去《物业管理条例》中第三十三条、第
                                      六十一条
     共和国国务院第
     国务院关于第三                          取消物业服务企业二级及以下资质认定。
     批取消中央指定                          取消审批后，住房城乡建设部要研究制定
     可事项的决定（国                         度、信息公开、推动行业自律等方式，加
     发〔2017〕7 号）                      强事中事后监管
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号   政策及法规名称       实施时间     发布机构             主要内容
                                      取消物业服务企业一级资质核定。取消审
                                      批后，住房城乡建设部通过以下措施加强
                                      事中事后监管：1、加快完善物业服务标
                                      准和规范。2、充分发挥物业服务行业组
     国务院关于取消
                                      织自律作用。3、指导地方加强对物业服
     一批行政许可事
     项的决定（国发
                                      “双随机、一公开”抽查，及时查处违法
     〔2017〕46 号）
                                      违规行为。4、建立物业服务企业“黑名
                                      单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。
                                      强企业信息备案管理
     国务院关于修改
     和废止部分行政                          删去《物业管理条例》中关于资质的规定，
     法规的决定（国务                         增加行业诚信管理条款
     院令第 698 号）
                                      正式提出“三全两高一大”目标，即教学
                                      应用覆盖全体教师、学习应用覆盖全体适
     《教育信息化 2.0                       龄学生、数字校园建设覆盖全体学校，信
      行动计划》                           息化应用水平和师生信息素养普遍提高，
                                      建成“互联网+教育”大平台，推动从教
                                      育专用资源向教育大资源转变。
                                      深化政府采购制度改革要坚持问题导向，
                                      强化采购人主体责任，建立集中采购机构
                                      竞争机制，改进政府采购代理和评审机
                            中央全面      制，健全科学高效的采购交易机制，强化
     《深化政府采购
     制度改革方案》
                            委员会       督管理机制，加快形成采购主体职责清
                                      晰、交易规则科学高效、监管机制健全、
                                      政策功能完备、法律制度完善、技术支撑
                                      先进的现代政府采购制度
     《关于推动物业
     服务企业加快发                住建部等      推动物业服务企业加快发展线上线下生
     展线上线下生活                六部门       活服务
      服务的意见》
                                      通过规范分类和清晰流程，各医疗机构内
     《关于印发医疗                          形成分类投放、分类收集、分类贮存、分
     机构废弃物综合                卫健委等      类交接、分类转运的废弃物管理系统。充
     治理工作方案的                十部委       分利用电子标签、二维码等信息化技术手
       通知》                            段，对药品和医用耗材购入、使用和处置
                                      等环节进行精细化全程跟踪管理
                                      以客户为中心，识别客户感知的服务特性
                            中国物业      要求，引入服务设计、服务补救等先进服
                            管理协会      务理念，对物业服务提供对应的管理要求
     《高等学校物业
      服务规范》
                            育后勤协      全面融入高校后勤“服务育人”理念，以
                              会       适应高校后勤社会化改革及物业行业发
                                      展趋势
     《医院智慧管理                国家卫健      为指导各地、各医院加强智慧医院建设的
     分级评估标准体                  委       顶层设计，充分利用智慧管理工具，提升
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序号   政策及法规名称       实施时间      发布机构             主要内容
      系（试行）》                           医院管理精细化、智能化水平，特制定医
                                       院智慧管理分级评估标准体系。体系中包
                                       括运行保障管理，涵盖后勤服务管理、安
                                       全保卫管理、医疗废弃物管理、楼宇管控、
                                       信息系统保障管理五个方面
                             国家市场      城乡社区环卫清洁服务范围包括但不限
                             监督管理      于道路清洁、室内公共区域清洁、室外公
     《城乡社区环卫                 总局、国      共场所清洁、农贸市场清洁、公厕清洁、
     清洁服务要求》                 家标准化      水域清洁、垃圾收集、垃圾运输、应急作
                             管理委员      业等方面。并对各个方面做出详细的要求
                               会       和标准
                                       标准共分为项目基本情况、商务要求、采
                                       购项目需要落实的政府采购政策、服务内
     《物业管理服务
                                       容、服务质量标准、物业管理服务人员岗
     政府采购需求标
     准（办公场所类）
                                       需求标准还明确了物业管理服务人员行
      （试行）》
                                       为参考规范、履约考核参考标准、资格条
                                       件等
                                       物业服务作为商务服务业纳入鼓励类行
     《产业结构调整
                             国家发改      业，也是首次将“非住宅物业”（含办公
                               委       楼、园区、商业综合体等）管理细目纳入
       年本）》
                                       行业准入与监管基本法：设立物业管理业
     第 626 章《物业管   2024 年修   香港特别      监管局；建立物业管理公司及从业人员的
      理服务条例》          订      行政区       强制发牌制度；界定违纪行为及纪律制裁
                                       程序
     《2025 年公众卫                        授权食环署可就大厦公用部分的虫鼠滋
                             香港特别
                             行政区
        条例》                            理公司）送达消除虫鼠通知
     （三）标的公司业务流程图
     标的公司提供的主要服务为综合设施管理服务，涉及的主要业务环节一般包
括商机获取、投标工作/商业谈判、项目运营等。具体的主要流程图如下：
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   （四）标的公司的经营模式
   标的公司提供的服务主要为综合设施管理相关服务，采购对象以综合服务与
服务过程中所需物资为主。为规范采购业务，标的公司制定有《采购管理制度》
及《招标管理制度》，供应链部门和人力资源中心根据实际采购需求，参照对应
的制度规范进行采购。采购模式主要为通过标的公司采购管理平台或供应商评选
后确定合格供应商再进行集中采购的方式，有效地降低采购成本。
   标的公司作为国内领先的综合设施管理服务提供商，主要针对工商业业务的
不同场景和需求，提供的服务内容不再局限于一般的保洁、保安等基础物业服务，
还包括围绕客户日常经营的切身需求所定制的个性化服务，由一般化延伸至个性
化。此外，还可延伸至能源管理、设施管理、项目咨询等具有更高壁垒的服务内
容。
   标的公司主要采取直销的模式，主要通过招投标、商务谈判等方式获取新客
户。对于在管项目，标的公司通常通过与甲方进行重新招投标或商务谈判的方式
进行续签。
   标的公司主要通过总部及区域市场开发团队，按照不同业务板块进行分工，
通过各种途径获得潜在商机。获得商机后，标的公司市场团队组织业务运营、专
业技术和财务团队等方面的人员对招标物业进行实地考察和评估分析，对投标活
动或后续商业谈判进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施。
   确定中标或与客户就合同内容达成一致后，标的公司将与客户就项目签订正
式合同，随即按照合同内容及客户需求计划开展服务工作。
   标的公司的盈利模式以综合设施管理服务为核心，通过“一站式解决方案+
垂直领域技术输出”实现收入多元化。对于工作场景综合或专项解决方案，标的
公司为客户提供设施运维、安全管理、环境清洁等多项或单项服务，按项目或年
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
度合同收取服务费；对于工作场景创新解决方案，标的公司向客户提供包括自营
临保、绿色节能等特色业务及其他增值服务，按项目或者合同收取服务费。
   标的公司主要采用包干制的收费模式。在包干制收费模式下，合同期内客户
定期向物业管理企业支付相对确定金额的服务费用，盈余或者亏损均由标的公司
自行享有或承担。
   （五）主要产品或服务的销售情况
   报告期内，标的公司主营业务收入分别为 297,484.23 万元、311,217.33 万
元，具体构成情况如下：
                                                                    单位：万元
    业务分类
                 金额               占比                   金额              占比
工作场景综合解决方案      191,817.31              61.63%         180,867.77       60.80%
工作场景专项解决方案       99,571.92              31.99%          96,030.32       32.28%
工作场景创新解决方案       19,828.10               6.37%          20,586.14        6.92%
     总计         311,217.33             100.00%         297,484.23      100.00%
   报告期内，按同一控制下合并口径披露的标的公司前五大客户情况如下：
                                                                    单位：万元
       客户名称                    销售金额                         占营业收入的比例
       客户 1                               13,104.79                      4.21%
       客户 2                               12,050.12                      3.87%
       客户 3                                8,835.39                      2.84%
       客户 88                               7,581.01                      2.44%
       客户 4                                7,040.05                      2.26%
        合计                                48,611.36                     15.62%
       客户 1                                16,691.02                     5.61%
       客户 5                                 8,695.02                     2.92%
       客户 2                                 7,891.99                     2.65%
       客户 3                                 7,482.69                     2.52%
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
        客户名称                      销售金额                      占营业收入的比例
        客户 6                                  5,879.13                  1.98%
         合计                                  46,639.85               15.68%
注：标的公司前五名客户的营业收入情况已将受同一实际控制人控制的销售客户合并计算销
售额
   报告期内，标的公司的客户群体主要为工商业客户及香港地区医院类客户，
主要工商业客户包含互联网、医药、汽车等行业的龙头企业，客户集中度较低、
销售收入较为分散。标的公司不存在向单个客户的销售收入超过当期营业收入
核心技术人员，其他主要关联方或持股 5%以上的股东均未在上述主要客户中占
有权益。报告期内，标的公司在经营过程中，已与多家新能源汽车、互联网等领
域的头部企业建立稳定合作关系，标的公司与该等客户签订的合作协议中均明确
约定了保密条款。基于行业竞争格局及合作安全等考量，该等信息的保密对维护
合作关系、保障业务稳定运营至关重要，因此未披露报告期内前五大客户名称。
   （六）主要业务的采购情况
   标的公司采购类型主要包括服务采购、物资采购等。标的公司根据业务开展
的需求进行不同类型的采购，上述类型的采购情况如下：
                                                                   单位：万元
 采购品类
                金额              占比                 金额              占比
  服务            133,890.25         93.09%          144,196.34        94.05%
  物资              7,344.14           5.11%           7,291.50           4.76%
  其他              2,599.47           1.81%           1,823.69           1.19%
  合计            143,833.85        100.00%          153,311.53       100.00%
   报告期内，按同一控制下合并口径披露的标的公司前五大供应商情况如下：
                                                                   单位：万元
          供应商名称                              采购金额               占采购总额的比例
        邦芒服务外包有限公司                              47,821.00            33.25%
       浙江杰艾人力资源有限公司                             30,657.99            21.31%
    上海佩仁企业服务外包有限公司                              10,221.93               7.11%
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
          供应商名称                   采购金额          占采购总额的比例
     宁波甬志人力资源有限公司                   2,409.53          1.68%
    宁波鸿玉鑫劳务服务有限公司                   2,183.35          1.52%
            合计                     93,293.80         64.87%
       邦芒服务外包有限公司                   58,676.59        38.27%
     浙江杰艾人力资源有限公司                   23,218.80        15.14%
    上海佩仁企业服务外包有限公司                  11,202.40         7.31%
        堅信清潔有限公司                     2,704.11         1.76%
    宁波鸿玉鑫劳务服务有限公司                    2,641.88         1.72%
            合计                      98,443.78        64.21%
注：标的公司前五名供应商的采购金额情况已将受同一实际控制人控制的供应商合并计算采
购金额
   报告期内，标的公司的主要供应商为服务类供应商，报告期内各期间前五大
供应商采购金额合计占当年采购总额的比例分别为 64.21%、64.87%。报告期内，
标的公司不存在向单个供应商的采购比例超过总额的百分之五十的情况，亦不存
在严重依赖于少数供应商的情形。
   （七）环境保护和安全生产情况
   标的公司业务经营过程中不存在高危险、重污染、高耗能的情况。报告期内，
标的公司开展业务时不存在因安全生产、环境保护和能源消耗原因而受到相关主
管部门处罚的情况。
   报告期内，标的公司不存在因安全生产、环境保护和能源消耗等原因而受到
相关主管部门处罚的情况。
   （八）境外经营情况
   截至 2025 年 12 月 31 日，嘉信立恒共有 4 家境外子公司，全部位于中国香
港，其合规经营情况参见本报告书“第四节/五、标的公司诉讼、仲裁及行政处
罚情况”。
   报告期各期，嘉信立恒中国大陆外销售收入金额分别为 43,264.46 万元和
呈下降趋势，主要与香港地区政府项目收入阶段性回落有关。
   报告期以前，嘉信立恒香港子公司嘉捷香港有限公司在一名员工法定福利缴
    新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
    款事项上存在疏漏，该事项于 2023 年形成香港特区政府合规记录。受此影响，
    嘉信立恒在香港地区参与部分政府项目招投标受到阶段性限制。
       报告期内，标的公司来自于政府项目的收入下降明显，上述事件导致的不利
    影响自 2023 年以来已基本见底，其中来自于香港地区的医院类主要业务自 2023
    年 7 月起已由嘉捷香港有限公司主体转向嘉捷医疗服务（香港）有限公司主体投
    标及承接，目前由嘉捷香港有限公司承接的政府项目收入占营业收入比例不足
    的公司竞争力、经营规模继续产生不利影响。
       （九）主要产品和服务质量控制情况
       截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司及子公司通过的质量管理类认证见如下：
序号      权利人            资质证照名称                    发证机关           有效期
                ISO45001 职业健康安全管                             2025-04-21 至
                         理体系                                  2028-04-20
                  ISO9001 质量管理体系             北京大陆航星质量认证中心    2025-03-14 至
                       GB/T50430                股份有限公司        2028-03-13
                                             北京大陆航星质量认证中心    2025-03-14 至
                                                股份有限公司        2028-03-13
                ISO45001 职业健康安全管             北京大陆航星质量认证中心    2025-03-14 至
                        理体系                     股份有限公司        2028-03-13
                ISO45001 职业健康安全管                             2024-12-11 至
                        理体系                                   2027-12-10
                ISO45001 职业健康安全管                             2024-12-11 至
                        理体系                                   2027-12-10
 新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号    权利人           资质证照名称                 发证机关           有效期
                       系                                2027-08-14
     江苏杜斯曼                                             2024-02-27 至
       保安                                               2027-02-26
     江苏杜斯曼                                             2024-02-27 至
       保安                                               2027-02-26
     江苏杜斯曼   ISO45001 职业健康安全管                          2024-02-27 至
       保安            理体系                                2027-02-26
             ISO45001 职业健康安全管                          2024-01-28 至
                     理体系                                2027-01-28
             ISO45001 职业健康安全管                          2023-12-13 至
                     理体系                                2026-12-12
     杭州斯卡伊                                             2023-09-19 至
       保安                                               2026-09-18
     杭州斯卡伊                                             2023-09-19 至
       保安                                               2026-09-18
     杭州斯卡伊   ISO45001 职业健康安全管                          2023-09-19 至
       保安            理体系                                2026-09-18
     杭州斯卡伊                                             2023-09-13 至
       物业                                               2026-09-12
     杭州斯卡伊                                             2023-09-13 至
       物业                                               2026-09-12
     杭州斯卡伊   ISO45001 职业健康安全管                          2023-09-13 至
       物业            理体系                                2026-09-12
     苏州斯卡伊                                             2022-09-06 至
       保安                                               2026-09-05
     苏州斯卡伊                                             2022-09-06 至
       保安                                               2026-09-05
     苏州斯卡伊   ISO45001 职业健康安全管                          2022-09-06 至
       保安            理体系                                2026-09-05
     无锡斯卡伊                                             2022-07-04 至
       物业                                               2026-07-03
     无锡斯卡伊                                             2022-07-04 至
       物业                                               2026-07-03
     无锡斯卡伊   ISO45001 职业健康安全管                          2022-07-04 至
       物业            理体系                                2026-07-03
     无锡斯卡伊                                             2022-06-30 至
       保安                                               2026-06-29
 新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号    权利人           资质证照名称                 发证机关           有效期
     无锡斯卡伊                                             2022-06-30 至
       保安                                               2026-06-29
     无锡斯卡伊   ISO45001 职业健康安全管                          2022-06-30 至
       保安            理体系                                2026-06-29
                                       北京艾米赛博检验认证有限    2025-06-23 至
                                            公司          2026-06-24
                                       北京艾米赛博检验认证有限    2025-06-23 至
                                            公司          2026-06-24
             ISO45001 职业健康安全管          北京艾米赛博检验认证有限    2025-06-23 至
                     理体系                    公司          2026-06-24
             ISO45001 职业健康安全管                          2023-06-02 至
                     理体系                                2026-06-01
             ISO45001 职业健康安全管                          2024-12-13 至
                     理体系                                2029-01-06
             ISO45001 职业健康安全管                          2023-01-03 至
                     理体系                                2028-11-28
     此外，标的公司亦制定了全面的质量控制规定、质量管理规范等一系列规范
 性文件，保证标的公司质量管理体系有效运行。
     标的公司根据制定的一系列质量控制规定、质量管理规范等规范性文件，对
 项目进行过程中的服务质量进行管控，确保标的公司所提供的服务符合国家及客
 户的相关规定。
     标的公司持续严格执行质量控制相关规定，质量控制程度覆盖项目开展的全
 生命周期。报告期内，标的公司未发生重大质量纠纷，不存在因服务质量问题而
 受到相关主管部门处罚的情况。
新大正物业集团股份有限公司    发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     （十）主要经营资质及备案
     截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司及子公司主要经营资质及备案文件具体
如下：
序号      权利人     证书名称       证书编号          发证机关       有效期
     上海道威保安服    保安服务许   公     服    沪
     务有限公司      可证      20130144 号
     上海道威保安服    劳务派遣经   沪人社派许字          上海市人力资源   2024-12-04/
     务有限公司      营许可证    第 00297 号       和社会保障局    2028-01-12
                自行招用保
     杜斯曼楼宇服务            沪          松    上海市公安局松
     （上海）有限公司           B202200159      江分局
                案证明
                自行招用保
     上海安锐盟企业            沪          浦    上海市公安局浦
     服务有限公司             B201100183      东分局
                案证明
                无尘车间清
     上海安锐盟企业    洁保洁服务   ZYX20250801     全国企业服务能   2025-08-07/
     服务有限公司     企业资质证   55              力等级认证中心   2028-08-06
                书
     江苏道威保安服    保安服务许   苏 公 保 服
     务有限公司      可证      20150035 号
                                        上海市住房和城   2025-10-30
     上海安锐盟建筑    建筑业企业
     工程有限公司     资质证书
                                        会         9
                        （沪）JZ 安许        上海市住房和城
     上海安锐盟建筑    安全生产许                             2024-01-02/
     工程有限公司     可证                                2027-01-01
                        [2024]167006    会
     无锡新斯卡伊餐    食品经营许   JY2320299017    无锡市新吴区市
     饮管理有限公司    可证      0076            场监督管理局
     北京道威保安服    保安服务许   京公保服
     务有限公司      可证      20200062 号
     江苏杜斯曼保安    保安服务公
                        穗 公 保 备
                        [2019]1 号
     州分公司       司备案证明
     杭州斯卡伊保安    保安服务许   浙 公 保 服
     服务有限公司     可证      20160432 号
     嘉兴市至远保安    保安服务许   浙 公 保 服
     服务有限公司     可证      20120189 号
     江苏道威保安服    保安服务许   苏 公 保 服
     务有限公司      可证      20150035 号
     江苏杜斯曼保安    保安服务公
                        长 公 保 备                   2025-11-18/
     沙分公司       司备案证明
     南京斯卡伊保安    保安服务许   苏 公 保 服
     服务有限公司     可证      20150026 号
     山东斯卡伊保安    保安服务许   鲁 公 保 服
     服务有限公司     可证      20200063 号
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号      权利人      证书名称         证书编号                 发证机关        有效期
     苏州斯卡伊保安    保安服务许       苏 公 保 服
     服务有限公司     可证          20130021 号
                保安服务公
     无锡斯卡伊保安
                司设立分公       成公保（备）
                司备案（回       5101170003 号
     都分公司
                执）
     无锡斯卡伊保安    保安服务公
                            渝 公 保 备
     庆分公司       司备案证
     无锡斯卡伊保安
                保安服务备
                案登记证
     州分公司
     无锡斯卡伊保安    保安服务公
                            合公保备字            合肥市公安局治
                            [2022]01 号       安大队
     肥分公司       备
     无锡斯卡伊保安    保安服务许       苏 公 保 服
     服务有限公司     可证          20120018 号
     嘉捷香港有限公                                                 2022-02-01/
     司                                                       2027-2-18
     嘉捷香港有限公                牌 照 号 码                          2024-09-28/
     司                      0517(A)                          2029-09-27
                保安牌照（组
     嘉信立恒设施管                                                 2024-01-17/
     理香港有限公司                                                 2029-01-16
                I&III）
                保安牌照（组
     嘉捷医疗服务（香                                                2023-10-16/
     港）有限公司                                                  2028-10-15
                I&III）
     无锡斯卡伊保安    公安部门许       苏 公 保 服                          2020-09-03/
     服务有限公司     可证          20120018 号                       2099-12-31
     嘉兴市安远物业    劳务派遣延       嘉劳务派遣许           嘉兴市人力资源         2024-10-30/
     管理有限公司     续许可         〔2024〕89 号       和社会保障局          2027-10-29
     嘉兴市至远保安    劳务派遣延       嘉劳务派遣许           嘉兴市人力资源         2024-08-13/
     服务有限公司     续许可         〔2024〕54 号       和社会保障局          2027-08-12
     嘉兴市朗杰物业    劳务派遣延       平劳务派遣许           平湖市人力资源         2024-06-21/
     服务有限公司     续许可         〔2024〕68 号       和社会保障局          2027-06-20
     上海安锐盟企业    劳务派遣经       沪人社派许字           上海市人力资源         2025-04-30/
     服务有限公司     营许可证        第 00206 号        和社会保障局          2028-06-05
七、标的公司的主要财务数据
     报告期内，标的公司的经审计的财务报表主要财务数据列示如下：
                                                              单位：万元
       资产负债项目              2025 年 12 月 31 日          2024 年 12 月 31 日
资产总额                                 188,748.39               173,619.35
负债总额                                   63,758.63               71,557.65
所有者权益                                124,989.76               102,061.70
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
归属于母公司所有者权益                              122,872.45               88,724.12
        利润表科目                        2025 年度               2024 年度
营业收入                                     311,233.03              297,501.57
营业成本                                     275,178.71              259,760.45
利润总额                                      12,984.25                11,801.51
净利润                                        9,783.32                 8,555.41
剔除股份支付后净利润                                11,787.09                11,716.85
归属于母公司股东的净利润                               8,886.52                 7,353.26
扣除非经常性损益后的归属于母公
司股东的净利润
        现金流项目                        2025 年度               2024 年度
经营活动现金净流量                                  8,906.43               12,125.88
投资活动现金净流量                                 -3,422.89                -3,281.64
筹资活动现金净流量                                  7,598.72                  -970.42
现金及现金等价物净增加额                              13,055.41                 7,888.91
       主要财务指标
                                  /2025 年度                  /2024 年度
毛利率                                            11.58%                12.69%
资产负债率                                          33.78%                41.22%
八、标的公司股权最近三年曾进行资产评估的情况
   标的公司股权最近三年未进行与交易、增资或改制相关的评估或估值。
九、标的公司下属企业的情况
   嘉信立恒下属子公司中，最近一期经审计的资产总额、营业收入、净资产额
或净利润超过嘉信立恒同期相应项目的 20%以上且有重大影响或经实质分析具
有重要影响的子公司为上海安锐盟企业服务有限公司，相关信息如下：
   （一）基本信息
   公司名称         上海安锐盟企业服务有限公司
   公司性质         有限责任公司（外商投资企业法人独资）
   法定代表人        刘伟
                上海市崇明区城桥镇秀山路 8 号 3 幢 1 层 G 区 2123 室（上海市崇
   注册地址
                明工业园区）
                上海市崇明区城桥镇秀山路 8 号 3 幢 1 层 G 区 2123 室（上海市崇
   办公地址
                明工业园区）
   注册资本         2,312.5 万元
   实缴资本         2,312.5 万元
统一社会信用代码        91310230569555510N
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     公司名称        上海安锐盟企业服务有限公司
     成立日期        2011-01-28
                 一般项目：企业管理；装卸搬运；物业管理；企业管理咨询；信息
                 咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；酒店管理；合同能源管理；
                 餐饮管理；生产线管理服务；节能管理服务；技术服务、技术开发、
                 技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；机械电气设备销售；
                 电工器材销售；普通机械设备安装服务；半导体器件专用设备销售；
                 电子元器件与机电组件设备销售；环境保护专用设备销售；电力电
                 子元器件销售；电子专用设备销售；办公设备租赁服务；五金产品
                 批发；化工产品销售（不含许可类化工产品）；建筑材料销售；包
                 装材料及制品销售；办公用品销售；特种劳动防护用品销售；家具
     经营范围        销售；软件开发；软件销售；农作物病虫害防治服务；卫生用杀虫
                 剂销售；环境应急技术装备销售；病媒生物防制服务；病媒生物密
                 度监测评价服务；病媒生物密度控制水平评价服务；专业保洁、清
                 洗、消毒服务；城市绿化管理；气体、液体分离及纯净设备销售；
                 家用电器销售；租赁服务（不含许可类租赁服务）；污水处理及其
                 再生利用；热力生产和供应；（除依法须经批准的项目外，凭营业
                 执照依法自主开展经营活动） 许可项目：建设工程施工；城市生活
                 垃圾经营性服务；劳务派遣服务；特种设备安装改造修理；（依法
                 须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营
                 项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
     （二）历史沿革
     上海安锐盟由刘伟、张领弟于 2011 年 1 月共同出资设立，根据设立时的《公
司章程》，上海安锐盟注册资本为 10.00 万元，刘伟、张领弟分别以货币认缴 4.9
万元和 5.1 万元。
号”验资报告，确认截至 2011 年 1 月 17 日，公司已收到全体股东缴纳的注册资
本 10 万元整。
《营业执照》。公司设立时的股权结构如下：
序号          股东名称/姓名           出资额（万元）           股权比例（%）          出资方式
            合计                          10.00       100.00   -
     （1）2011 年 3 月，第一次增资
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
资本至 500 万元，其中新增注册资本 240.1 万元由股东刘伟认缴，新增注册资本
字（2011）第 3170 号”验资报告，审验确认截至 2011 年 3 月 15 日，公司已收
到全体股东缴纳的新增注册资本 490 万元。
     上海安锐盟已就此次增资完成工商变更登记程序。本次增资后，上海安锐盟
的股权结构如下：
序号          股东名称/姓名         出资额（万元）              股权比例（%）             出资方式
             合计                         500.00          100.00   -
     （2）2015 年 1 月，第一次股权转让
（有限合伙）；同意股东张领弟将其所持本公司 6%的股权（原出资额 30 万元）
以 30 万元的价格转让给上海娄瀛投资管理中心（有限合伙）；其他股东放弃优
先购买权。
     同日，刘伟、张领弟分别与上海娄瀛投资管理中心（有限合伙）签署《股权
转让协议》，本次股权转让的具体情况如下：
                                                             单位：万元/%
序号     转让方         受让方      转让出资额                所占比例            转让价格
                  管理中心（有限
《营业执照》。本次转让后，公司股权结构如下：
序号          股东名称/姓名         出资额（万元）              股权比例（%）             出资方式
      上海娄瀛投资管理中心（有限
      合伙）
             合计                         500.00          100.00   -
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     （3）2015 年 3 月，第二次股权转让
司 45%的股权（原出资额 225 万元）以 225 万元的价格转让给胡齐宁；其他股东
放弃优先购买权。
     同日，张领弟与胡齐宁签署了《股权转让协议》，本次股权转让的具体情况
如下：
                                                             单位：万元/%
序号     转让方       受让方       转让出资额                 所占比例            转让价格
《营业执照》。本次转让后，公司股权结构如下：
序号          股东名称/姓名        出资额（万元）               股权比例（%）             出资方式
      上海娄瀛投资管理中心（有限
      合伙）
            合计                         500.00           100.00   -
     （4）2016 年 1 月，第二次增资
资本至 5,000 万元，新增注册资本由原股东等比例出资，均以货币方式出资。
照》。本次转让后，公司股权结构如下：
序号          股东名称/姓名        出资额（万元）               股权比例（%）             出资方式
      上海娄瀛投资管理中心（有限
      合伙）
            合计                        5,000.00          100.00   -
     （5）2018 年 9 月，第一次减资
资本至 2,000 万元，由原股东等比例减资。
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
《营业执照》。本次减资后，公司股权结构如下：
序号             股东名称/姓名         出资额（万元）                股权比例（%）                出资方式
         上海娄瀛投资管理中心（有限
         合伙）
               合计                        2,000.00             100.00     -
        （6）2020 年 3 月，第三次股权转让
娄瀛投资管理中心（有限合伙）将其持有的公司股权转让给上海镁盟管理咨询合
伙企业（有限合伙）、上海盟歆管理咨询合伙企业（有限合伙）、CAESAR
INTERNATIONAL INVESTMENT LIMITED、上海盟通管理咨询合伙企业（有限
合伙）、上海盟馥管理咨询合伙企业（有限合伙）。同日，各方签署了股权转让
协议。本次股权转让的具体情况如下：
                                                                   单位：万元/%
序号       转让方             受让方               转让出资额             所占比例            转让价格
               上海镁盟管理咨询合伙企业（有
                       限合伙）
               上海盟歆管理咨询合伙企业（有
                       限合伙）
               上海盟通管理咨询合伙企业（有
                       限合伙）
                CAESAR INTERNATIONAL
                 INVESTMENT LIMITED
         上海娄   上海盟馥管理咨询合伙企业（有
         瀛投资           限合伙）
         管理中   上海盟歆管理咨询合伙企业（有
         心（有           限合伙）
          限合   上海盟通管理咨询合伙企业（有
          伙）           限合伙）
照》。本次转让后，公司股权结构如下：
序号              股东名称/姓名            出资额（万元）               股权比例（%） 出资方式
         CAESAR    INTERNATIONAL
         INVESTMENT LIMITED
         上海盟歆管理咨询合伙企业（有限
         合伙）
         上海镁盟管理咨询合伙企业（有限
         合伙）
新大正物业集团股份有限公司                     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号                  股东名称/姓名                     出资额（万元）              股权比例（%） 出资方式
           合伙）
           上海盟馥管理咨询合伙企业（有限
           合伙）
                    合计                                   2000.00         100.00    -
         （7）2020 年 5 月，第四次股权转让和第三次增资
合伙企业（有限合伙）、CAESAR INTERNATIONAL INVESTMENT LIMITED
将其持有的公司股权转让给 CITIC Capital Facility Management 和北京信润恒；同
日，各方签署了股权转让协议。
         本次股权转让的具体情况如下：
                                                                             单位：万元/%
序号              转让方                  受让方                转让出资额          所占比例        转让价格
                                  CITIC Capital
           询合伙企业（有限               Management
                CAESAR
             INTERNATION          CITIC Capital
             INVESTMENT           Management
               LIMITED
         股东会同时同意将公司注册资本由人民币 2,000 万元增加到人民币 2,312.5
万元，新增部分由 CITIC Capital Facility Management 认缴人民币 254.3605 万元、
北京信润恒认缴人民币 58.1395 万元。
照》。本次转让和增资后，公司股权结构如下：
序号                  股东名称/姓名                       出资额（万元）             股权比例（%） 出资方式
          上海盟歆管理咨询合伙企业（有限合
          伙）
          上海盟通管理咨询合伙企业（有限合
          伙）
          上海盟馥管理咨询合伙企业（有限合
          伙）
                    合计                                    2,312.50        100.00       -
         （8）2020 年 12 月，第五次股权转让
新大正物业集团股份有限公司                      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
Management 和北京信润恒将其持有的公司股权转让给嘉信立恒；同日，各方签
署了股权转让协议。
        本次股权转让的具体情况如下：
                                                   转让出资额         所占比例
序号               转让方                  受让方                                    转让价格
                                                    （万元）          （%）
          CITIC Capital Facility     嘉信立恒
              Management
《营业执照》。本次转让后，公司股权结构如下：
 序号                  股东名称/姓名                出资额（万元）            股权比例（%） 出资方式
           上海盟歆管理咨询合伙企业（有
           限合伙）
           上海盟通管理咨询合伙企业（有
           限合伙）
           上海盟馥管理咨询合伙企业（有
           限合伙）
                    合计                              2,312.50        100.00   -
        （9）2023 年 3 月，第六次股权转让
企业（有限合伙）、上海盟通管理咨询合伙企业（有限合伙）和新乡盟馥管理咨
询合伙企业（有限合伙）（曾用名“上海盟馥管理咨询合伙企业（有限合伙）”）
将其持有的公司股权转让给上海信阗企业管理合伙企业（有限合伙）；同日，各
方签署了股权转让协议。
        本次股权转让的具体情况如下：
                                                                        单位：万元/%
序号               转让方                 受让方           转让出资额         所占比例        转让价格
          上海盟歆管理咨询合
          伙企业（有限合伙）
                                   上海信阗企业
          上海盟通管理咨询合
          伙企业（有限合伙）
                                   （有限合伙）
          新乡盟馥管理咨询合
          伙企业（有限合伙）
        本次转让后，公司股权结构如下：
   新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
    序号             股东名称/姓名          出资额（万元）           股权比例（%） 出资方式
            上海信阗企业管理合伙企业（有限
            合伙）
                   合计                      2,312.50            100.00   -
          （10）2023 年 7 月，第七次股权转让
   企业（有限合伙）将其持有的公司股权转让给嘉信立恒；同日，各方签署了股权
   转让协议。
          本次股权转让的具体情况如下：
                                                                      单位：万元/%
   序号          转让方           受让方          转让出资额          所占比例           转让价格
            上海信阗企业管理合
            伙企业（有限合伙）
                                                《营
   业执照》本次转让后，公司股权结构如下：
    序号             股东名称/姓名          出资额（万元）           股权比例（%） 出资方式
                   合计                      2,312.50            100.00   -
          （三）最近三年增减资、股权转让的原因、作价依据及其合理性
          截至本报告书签署之日，安锐盟最近三年增减资、股权转让等情形如下：
                                                         出资
  事项               具体内容                   参与方                   作价依据及其合理性
                                                         方式
            上海盟歆管理咨询合伙企业（有
                                上海盟歆管理咨询
            限合伙）、上海盟通管理咨询合
                                合伙企业（有限合
            伙企业（有限合伙）和新乡盟馥                                      定价依据：同控下转
                                伙）、上海盟通管理
            管理咨询合伙企业（有限合伙），                                     让，以安锐盟净资产
            曾名为上海盟馥管理咨询合伙企                                      为定价依据，具有合
                                合伙）、新乡盟馥管
            业（有限合伙），将其持有的公                                          理性
                                理咨询合伙企业（有
            司股权转让给上海信阗企业管理
                                限合伙）、上海信阗、
              合伙企业（有限合伙）
            上海信阗企业管理合伙企业（有                                      定价依据：由交易双
                让给嘉信立恒                                           价格，具有合理性
          （四）股权结构情况
          截至本报告书签署之日，安锐盟股权结构如下：
新大正物业集团股份有限公司              发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                                         单位：万元
序号            股东名称/姓名                            出资额                  持股比例
              合       计                               2,312.50              100.00%
     （五）主要财务数据
     报告期内，安锐盟的经审计的财务报表主要财务数据列示如下：
                                                                         单位：万元
     资产负债项目                2025 年 12 月 31 日                  2024 年 12 月 31 日
资产总额                                      62,528.06                        53,396.22
负债总额                                      41,091.56                        31,725.44
所有者权益                                     21,436.50                        21,670.78
     利润表科目                      2025 年度                          2024 年度
营业收入                                  129,595.03                         112,195.21
营业成本                                  121,371.52                         104,238.04
利润总额                                       3,970.15                         3,171.16
净利润                                        2,726.81                         2,428.37
十、报告期内已注销子公司基本情况
     报告期内，标的公司共注销子公司 2 家，注销子公司的基本情况如下：
     （一）嘉捷綜合設施管理（香港）有限公司
                                                                        单位：万元
公司名称              嘉捷綜合設施管理（香港）有限公司
成立时间              2023-06-05
注册资本              /
企业性质              股份有限公司
股权结构              嘉信立恒持股 100%
主营业务              无实际业务经营
                          项目
                                      /2025 年 12 月 31 日          /2024 年 12 月 31 日
                          营业收入                           -                           -
主要财务数据                    净利润                            -                      -0.26
                          总资产                            -                           -
                          净资产                            -                      -0.22
评估情况              不涉及评估
注销时间              2025-03-07
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                  基于中国香港市场的业务布局，标的公司于 2023 年 5 月-7 月，在香
                  港先后成立了嘉捷綜合設施管理（香港）有限公司、嘉信立恒设施管
                  理香港有限公司、嘉捷医疗服务(香港)有限公司 3 家子公司。2025
注销原因
                  年标的公司结合香港地区市场开拓情况及几个子公司的实际运营情
                  况，对已设立但无实际业务运营的嘉捷綜合設施管理（香港）有限公
                  司予以了注销
是否存在纠纷或潜在
                  否
纠纷
注销对标的资产的经
                  财务指标占标的公司相应指标的比例极低，其注销对标的公司生产经
营情况和财务状况的
                  营和财务状况无重大影响。
影响
   （二）嘉兴市乐餐鲜菜配送有限公司
                                                                单位：万元
公司名称              嘉兴市乐餐鲜菜配送有限公司
成立时间              2021-01-21
注册资本              10 万元
企业性质              有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
股权结构              嘉兴市朗杰物业服务有限公司持股 100%
主营业务              初级农产品收购、鲜肉批发、鲜肉零售
                       项目
                                 /2025 年 12 月 31 日       /2024 年 12 月 31 日
                      营业收入                           -                       -
主要财务数据                净利润                            -                 -5.85
                      总资产                            -                       -
                      净资产                            -                       -
评估情况              不涉及评估
注销时间              2024-04-01
                  在标的公司收购嘉兴朗杰后，为进一步聚焦主业，对嘉兴市乐餐鲜
注销原因
                  菜配送有限公司进行了注销
是 否 存在 纠 纷 或 潜在
                  否
纠纷
注 销 对标 的 资 产 的经
                  财务指标占标的公司相应指标的比例极低，其注销对标的公司生产
营 情 况和 财 务 状 况的
                  经营和财务状况无重大影响。
影响
十一、本次交易涉及的债权、债务处理
   本次重组为新大正以发行股份并支付现金方式收购嘉信立恒 75.1521%股份
（对应 2,306.9737 万元注册资本）。本次重组完成后，嘉信立恒作为依法设立、
独立存续的法人主体资格不会发生变化，其项下全部债权债务仍由其享有或承担，
即本次交易不涉及标的公司债权债务的转移或处理问题。
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
十二、会计政策及相关会计处理
   （一）重要会计政策与会计估计
   于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，
并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
   满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一
时点履行履约义务：（1）客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来
的经济利益；（2）客户能够控制公司履约过程中在建商品；（3）公司履约过程
中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已
完成的履约部分收取款项。
   对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收
入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经
发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履
行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是
否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：（1）公司就该商品享有现时收款
权利，即客户就该商品负有现时付款义务；（2）公司已将该商品的法定所有权
转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；（3）公司已将该商品实物转
移给客户，即客户已实物占有该商品；（4）公司已将该商品所有权上的主要风
险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；（5）
客户已接受该商品；（6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
   收入计量原则如下：
   （1）公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公
司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的
款项以及预期将退还给客户的款项。
   （2）合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变
对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时
累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   （3）合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控
制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差
额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或
服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成
分。
   （4）合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项
履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
   公司的主营业务按业务类别，划分为工作场景综合服务解决方案、工作场景
专项服务解决方案、工作场景创新服务解决方案。根据业务模式和实际提供的服
务或产品，收入确认方法具体如下：
   （1）服务收入
   公司提供的管理服务，满足客户在公司履约的同时即取得消耗公司履约所带
来的经济利益，属于在某一时段内履行履约义务，在履约义务履行的期间内分月
确认收入。
   （2）销售商品
   公司提供的商品销售，属于在某一时点履行履约义务，在满足商品已经交付
给客户，公司已取得交付商品的现时收款权利，商品所有权上的风险和报酬已经
转移给客户，客户已取得商品控制权时确认商品销售收入。
   （二）会计政策和会计估计与同行业或同类资产之间的差异及对利润的影响
   标的公司会计政策和会计估计系根据会计准则及行业特性确定，与同行业企
业及同类资产之间不存在重大差异，不存在重大会计政策或会计估计差异对其利
润产生影响的情形。
   （三）财务报表的编制基础
   报告期内，标的公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照
财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》及具体会计准则、应用指南、解释
      新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
      以及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
         标的公司对自报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评估，不存在导致
      对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况，标的公司
      以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
         （1）财务报表合并范围
         截至 2025 年 12 月 31 日，标的公司财务报表合并范围如下：
                      主要经                    持股比例          取得方式
序号        公司名称               注册地址                                       成立日期
                      营地址                  直接     间接持股      及时间
       上海道威保安服务              上海市虹
         有限公司                 口区
                                                            制下取得
       北京道威保安服务              北京市朝
         有限公司                 阳区
                                                            制下取得
       江苏道威保安服务              江苏省苏
         有限公司                 州市
                                                            制下取得
       杜斯曼楼宇服务（上             上海市虹
        海）有限公司                口区
                                                             下取得
       江苏杜斯曼保安服              江苏省扬
         务有限公司                州市
                                                             下取得
       广州杜斯曼楼宇服              广东省广
         务有限公司                州市
                                                             下取得
       上海杜斯曼餐饮管              上海市宝
         理有限公司                山区
                                                             下取得
       嘉兴市朗杰物业服              浙江省嘉
         务有限公司                兴市
                                                             下取得
       上海安锐盟企业服              上海市崇
         务有限公司                明区
                                                             下取得
       安锐盟企业服务（深             深圳南山
        圳）有限公司                区
                                                             下取得
       上海安锐盟建筑工              上海市崇
         程有限公司                明区
                                                             下取得
       上海迅智科技有限              上海市虹                          2020/12/31
          公司                  口区                            同一控制
        新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                        主要经                 持股比例           取得方式
序号          公司名称              注册地址                                      成立日期
                        营地址               直接     间接持股       及时间
                                                            下取得
         嘉信天纳（苏州）科            江苏省苏                         2022/01/13
           技有限公司               州市                             新设
         江苏天纳节能科技             江苏省无
           有限公司                锡市
                                                            制下取得
         无锡永信能源科技             江苏省无
           有限公司                锡市
                                                            制下取得
         江苏天晟节能科技             江苏省无
           有限公司                锡市
                                                            制下取得
         江苏天悦能低碳科             江苏省无
           技有限公司               锡市
                                                            制下取得
         江苏斯卡伊设施管             江苏省无
           理有限公司               锡市
                                                            制下取得
         无锡市斯卡伊物业             江苏省无
          服务有限公司               锡市
                                                            制下取得
         北京斯卡伊物业服             北京市朝
           务有限公司               阳区
                                                            制下取得
         上海思卡伊物业管             上海市虹
           理有限公司               口区
                                                            制下取得
         重庆市斯卡伊物业             重庆市渝
          服务有限公司               北区
                                                            制下取得
         山东斯卡伊物业服             山东省青
           务有限公司               岛市
                                                            制下取得
         杭州斯卡伊物业服             浙江省杭
           务有限公司               州市
                                                            制下取得
         南通斯卡伊物业服             江苏省南
           务有限公司               通市
                                                            制下取得
         常熟斯卡伊物业服             江苏省苏
           务有限公司               州市
                                                            制下取得
         无锡市斯卡伊保安             江苏省无
          服务有限公司               锡市
                                                            制下取得
         苏州斯卡伊保安服             江苏省苏
           务有限公司               州市
                                                            制下取得
        新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                           主要经                     持股比例          取得方式
序号           公司名称                 注册地址                                        成立日期
                           营地址                  直接     间接持股       及时间
            务有限公司                  岛市                             非同一控
                                                                  制下取得
         杭州斯卡伊保安服                 浙江省杭
           务有限公司                   州市
                                                                  制下取得
         南京斯卡伊保安服                 江苏省南
           务有限公司                   京市
                                                                  制下取得
         嘉兴市安远物业管                 浙江省嘉
           理有限公司                   兴市
                                                                  制下取得
         无锡新斯卡伊餐饮                 江苏省无
          管理有限公司                   锡市
                                                                  制下取得
         嘉兴市至远保安服                 浙江省嘉
           务有限公司                   兴市
                                                                  制下取得
                                                                   下取得
                                                                  制下取得
         嘉捷医疗服务（香                                                 2023/5/19
          港）有限公司                                                    新设
         嘉信立恒设施管理                                                 2023/7/20
          香港有限公司                                                    新设
           （2）财务报表合并范围变动
                                   合并范围减少
                                                       股权处置      控制权变化的判断
          子公司名称            减少方式      股权处置时点
                                                        比例          依据
        嘉捷綜合設施管理
                            注销          2025/3/7         100%      工商变更完成
        （香港）有限公司
        嘉兴市乐餐鲜菜配
                            注销          2024/4/1         100%      工商变更完成
          送有限公司
           （四）资产转移剥离调整情况
           报告期内，标的公司不存在资产转移剥离调整的情况。
           （五）重要会计政策或会计估计与上市公司差异及变更情况
           标的公司的重要会计政策和会计估计与上市公司不存在重大差异。报告期内，
        标的公司未发生重要会计政策和会计估计变更的事项。
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   （六）行业特殊的会计处理政策
   标的公司所处行业不存在行业特殊的会计处理政策。
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                     第五节 发行股份情况
一、发行股份及支付现金购买资产情况
   本次发行股份购买资产情况详见本报告书“第一节/二/（一）发行股份及支
付现金购买资产情况”。
二、募集配套资金情况
   （一）募集配套资金安排
募集配套资金金额        不超过 45,857.2220 万元
   发行对象         不超过 35 名符合条件的特定对象
                                     拟使用募集资金          使用金额占全部募集
                     项目名称
                                     金额（万元）           配套资金金额的比例
募集配套资金用途        支付交易对价、交易
                中介费用
                      合计                45,857.2220            100%
   （二）募集配套资金具体方案
 股票种类      人民币普通股 A 股        每股面值                     1.00 元
                              不低于定价基准日前 20 个交易日上市
                              公司股票交易均价的 80%。最终发行
                              价格将在本次交易获得深交所审核通
                              过并经中国证监会注册后，由上市公
                              司董事会或董事会授权人士在上市公
                              司股东会的授权范围内，按照相关法
           本次募集配套资金           律法规及规范性文件的规定，并根据
 定价基准日                发行价格
           的发行期首日             询价情况，与本次交易的独立财务顾
                              问（主承销商）协商确定。自本次募
                              集配套资金的定价基准日至股份发行
                              日期间，上市公司如有派息、送股、
                              配股、资本公积转增股本等除权、除
                              息事项，发行价格将按照中国证监会
                              及深交所的相关规定作相应调整
           本次募集配套资金总额不超过 45,857.2220 万元，不超过以发行股份方式
           购买资产交易价格的 100%，且拟发行的股份数量不超过本次募集配套资
           金股份发行前上市公司总股本的 30%。最终发行规模及发行数量将在本次
           交易经深交所审核通过并经中国证监会予以注册后，按照《发行注册管理
 发行数量      办法》等的相关规定最终确定。
           自本次募集配套资金的定价基准日至股份发行日期间，上市公司如有派
           息、送股、配股、资本公积转增股本等除权、除息事项，本次募集配套资
           金的股份发行价格作相应调整的，本次募集配套资金的股份发行数量也将
           作相应调整。
是否设置发行
           □是   ?否
价格调整方案
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           本次募集配套资金所涉及的发行对象认购的股份自发行结束之日起 6 个
           月内不得转让。股份锁定期限内，由于上市公司送股、资本公积转增股本
 锁定期安排     等事项导致发行对象所持股份增加的部分，亦应遵守上述股份锁定安排。
           若上述股份锁定期与证券监管部门的最新监管规定不相符，发行对象将依
           据相关监管规定对上述锁定安排进行相应调整
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                     第六节 标的资产评估情况
一、交易标的评估基本情况
   （一）本次评估概况
   本次交易中，公司聘请坤元评估对标的资产进行评估。根据坤元评估出具的
《资产评估报告》（重坤元评[2026]008 号），坤元评估以 2025 年 8 月 31 日为
评估基准日，对嘉信立恒股东全部权益分别采用了收益法和市场法进行评估，最
终选用收益法评估结果作为本次评估结论。在评估基准日，嘉信立恒股东全部权
益的评估情况如下：
                                                          单位：万元
交易标的
         账面价值         评估方法         评估值         增值额        增值率
 名称
嘉信立恒
注：上表中账面价值为截至 2025 年 8 月 31 日经审计的标的公司合并资产负债表归属于母
公司所有者权益账面金额
   （二）不同评估方法下评估结果的差异及其原因
   收益法评估后的股东全部权益价值为 124,000.00 万元，市场法评估后的股东
全部权益价值为 148,700.00 万元，两者差异 24,700.00 万元，差异率 19.92%。两
种评估方法差异的主要原因是：
   两种评估方法考虑的角度不同，收益法指通过被评估企业预期收益折现以确
定评估对象价值的评估思路，是从企业的未来获利能力角度考虑的；市场法是指
将评估对象与可比上市公司进行比较确定其价值的评估思路，是从企业的市场可
替代角度考虑的。
   （三）评估方法选取及评估结论
   本次评估目的是对新大正拟发行股份及支付现金购买嘉信立恒股权所涉及
的嘉信立恒股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估，以提供价值参考。
   结合评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估采用收益法
和市场法两种方法进行评估。
   收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的各种
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评估方法的总称。本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间
接获得股东全部权益价值。
   收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于
预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物
来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基
本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值。从
收益法适用条件来看，由于公司具有独立的获利能力且公司管理层提供了未来年
度的盈利预测数据，根据公司历史经营数据、内外部经营环境能够合理预计未来
的盈利水平，并且未来收益的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。
   市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场
价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
   市场法以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，具有评
估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场等特点。从市
场法适用条件来看，A 股上市公司中可以收集到与被评估资产所处行业领域、行
业地位、盈利水平、成长性类似的上市公司，故本次评估适用市场法。
   本次评估结论采用收益法评估结果，具体原因如下：收益法与市场法评估结
果均涵盖了诸如客户资源、人力资源、管理优势等无形资产的价值，二者相辅相
成，市场法的结果是收益法结果的市场表现，而收益法结果是市场法结果的基础。
考虑到市场法中价值乘数受可比公司股价波动影响较大，经综合分析，本次评估
认为收益法得出的评估结果能够更科学、更具体、更客观地反映被评估单位市场
价值，故本次评估以收益法评估结果作为嘉信立恒设施管理（上海）有限公司股
东全部权益的最终评估结论。
   （四）评估增值的主要原因
   本次对标的公司采用收益法评估结论，增值的主要原因在于收益法的评估结
论不仅考虑了已列示在企业资产负债表上的所有有形资产、无形资产和负债的价
值，还反映了企业账面和账外各项有形和无形资源有机组合，在内部条件和外部
环境下共同发挥效应创造的价值，更加全面地反映了企业价值的构成要素。
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二、评估假设
   （一）一般假设
   假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估专业人员根据待评估资产的
交易条件等模拟市场进行估价。
   公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下
接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个
有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都
有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非
强制性或不受限制的条件下进行。
   持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的
资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态
的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者
最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
   是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，
在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力
担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
   （二）特殊假设
   （1）国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
   （2）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
   （3）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
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   （4）假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致。
   （5）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与
现时方向保持一致。
   （6）有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变
化。
   （7）预测期现金流入、流出于期中产生，收益的计算以会计年度为基准。
   （8）假设未来经营中，自有及外包人员结构保持 2025 年底水平不变。
   （9）预测期内现有经营性固定资产等长期资产在经济寿命到期后按基准日
账面价值进行重置更新。
   （10）无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
   （1）必须有一个充分发展、活跃的资本市场；
   （2）存在相同或类似的参照物；
   （3）参照物与评估对象的价值影响因素明确，可以量化，相关资料可以搜
集；
   （4）参考企业和被评估单位在经营指标、资产性能等方面必须相同或接近。
三、收益法评估情况
   本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业合并口径
自由现金流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
   本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现
率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经
营性资产价值减去有息债务和少数股东权益得出归属于母公司所有者权益价值。
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   （一）收益法评估模型
   本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现金流量折现
法的描述具体如下：
  股东全部权益价值 = 企业价值 ? 付息债务评估价值 ? 少数股东权益价值
                  ?=?????
   上式中：
   ?：股东全部权益价值；
   ?：企业价值；
   ?：付息债务评估价值；
   ?：少数股东权益价值。
        企业价值 = 经营性资产评估价值 + 溢余资产评估价值
                + 非经营性资产评估价值
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                          ? = ? + ?1 + ?2
   上式中：
   ?：企业价值；
   ?：经营性资产评估价值；
   ?1 ：溢余资产评估价值；
   ?2 ：非经营性资产评估价值；
   其中，经营性资产评估价值 P 的计算模型如下：
                ?
                                   ??       ??+1         ??
           ?=         ?? × 1 + ?        +        × 1+?
                ?=1
                                            ???
   上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值），式中：
   ?? ：明确预测期的第 t 期的企业自由现金流
   ?：明确预测期期数 1 , 2 , 3 ，··· ，n；
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   ?：折现率；
   ??+1 ：永续期企业自由现金流；
   ?：永续期的增长率，本次评估 g = 0；
   ?：明确预测期第末年。
   企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，
可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
   本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
   企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者
支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
   企业自由现金流量
         = 税后净利润 + 折旧与摊销 + 利息费用 × 1 ? 税率 ?
         ? 资本性支出 ? 营运资金变动
   确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次
评估收益额口径为企业自由现金流，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）
确定。
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   付息债务是包括企业的长短期借款，按其市场价值确定。
   溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一
般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关
系的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。
   对于有期后交易价格的少数股权，以期后实际交易价格作为评估值；对于没
有交易价格的，考虑到其占比较小，故本次采用评估基准日合并口径少数股东权
益账面价值占股东全部权益账面价值比例，结合合并口径股东全部权益市场价值
确定该类少数股东权益价值。
   （二）收益期和预测期的确定
   企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，
可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
   由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产
的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，并
可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经
营，相应的收益期限为无限期限。由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而
远期收益预测的合理性相对较差，按照一般评估惯例，评估专业人员将企业的收
益期限划分为明确预测期间和明确预测期后两个阶段。即：经营性业务价值=明
确预测期价值+明确预测期后价值（终值）。
   评估专业人员经过综合分析，确定评估基准日至 2030 年为明确预测期，2031
年及以后年度为永续期。
   （三）折现率的确定
   折现率应该与预期收益的口径保持一致。由于选用的是企业现金流折现模型，
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预期收益口径为企业现金流，故相应的折现率选取加权平均资本成本（WACC），
计算公式如下：
                          ?                  ?
           ???? = ?? ×       + ?? × 1 ? ? ×
                         ?+?                ?+?
   式中：
   ????：加权平均资本成本；
   ?：权益的市场价值；
   ?：债务的市场价值；
   ?? ：权益资本成本；
   ?? ：债务资本成本；
   ?：被评估单位的所得税税率。
   加权平均资本成本 WACC 计算公式中，权益资本成本??按照国际惯常作法
采用资本资产定价模型（CAPM）估算，计算公式如下：
                  ?? = ?? + ? × ??? + ??
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   式中：
   ?? ：权益资本成本；
   ?? ：无风险收益率；
   ?：权益系统风险系数；
   ???：市场风险溢价；
   ?? ：企业特定风险调整系数；
   （1）无风险收益率的确定
   国债收益率通常被认为是无风险的。本次评估根据中国资产评估协会网站公
布的由中央国债登记结算公司（CCDC）提供的截至评估基准日的中国国债收益
率曲线（该收益率曲线是以在中国大陆发行的人民币国债市场利率为基础编制
的），取得国债市场上剩余年限为 10 年和 30 年国债的到期年收益率，将其平均
后作为无风险报酬率，即以 1.99%作为无风险收益率。
   （2）贝塔系数?? 的确定
   被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
                ?? = 1 + 1 ? ? × ? ? × ??
   式中：
   ?? ：有财务杠杆的 Beta；
   ?? ：无财务杠杆的 Beta；
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   ?：被评估单位的所得税税率；
   ? ?：被评估单位的目标资本结构。
   根据被评估公司的业务特点，本次评估通过同花顺金融终端查询了同行业沪
深 A 股上市公司共 9 家，并综合考虑可比上市公司与被评估单位在业务类型、
企业规模、盈利能力、成长性、行业竞争力、企业发展阶段等多方面的可比性，
最终确定南都物业、招商积余、中天服务、新大正、特发服务等作为可比上市公
司。考虑到上述可比上市公司数量、可比性、上市年限等因素，选取以周为计算
周期，即截至评估基准日前 24 个月的贝塔数据。
   首先根据可比上市公司的?? 值（起始交易日期：2023 年 9 月 1 日；截止交
易日期：2025 年 8 月 31 日）、所得税率、资本结构换算成?? 。在计算资本结构
时 D、E 按市场价值确定。将计算出来的?? 取平均值 0.9804 作为被评估单位的?? ，
具体数据见下表：
     股票代码              公司简称             ?? 值            ?? 值
                 平均值                           1.0024          0.9804
注：特发服务的β值明显异常，剔除后取平均数。
   被评估单位与可比上市公司在融资能力、融资成本等方面不存在明显差异，
本次采用可比上市公司资本结构的平均值 2.94%，作为被评估单位的目标资本结
构。
   将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的
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权益系统风险系数。
            ?? = 1 + 1 ? ? × ? ? × ??   = 1.0020
   （3）市场风险溢价的确定
个衡量股市波动变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，评估专业人员选
用沪深 300 指数作为 A 股市场投资收益的指标。
的，因此评估专业人员采用每年年末时沪深 300 指数的成分股。
计算期内每年年末的无风险收益率，评估专业人员采用国债的到期收益率作为无
风险收益率。
   估算结论：经上述计算分析调整，几何平均收益率能更好地反映股市收益率
的长期趋势，故采用几何平均收益率估算的 MRP 的算术平均值作为目前国内股
市的风险溢价，即市场风险溢价为 6.67%。
   （4）企业特定风险调整系数的确定
   企业特定风险调整系数即企业特有风险收益率，其主要包括规模超额收益率
和其他特有风险收益率两部分，目前国际上比较多的是考虑规模因素的影响，资
产规模小、投资风险就会相对增加；反之，资产规模大，投资风险就会相对减小。
企业资产规模与投资风险这种关系已被投资者广泛接受，另外特有风险也与被评
估单位其他的一些特别因素有关，如销售渠道较为单一、依赖特定供应商或销售
产品类别较少等。
   被评估单位拥有多个子品牌，服务范围涵盖综合设施管理、大型活动安保、
绿色节能等多条业务线，客户分散度较高，作业项目分布全国多个城市，也不存
在依赖特定供应商的情况。综上考虑，企业特定风险调整系数确定 Rc 取 1.60%。
   （5）债务资本成本的确定
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   经综合分析，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）
为基础确定，即按评估基准日当月发布的 1 年期和 5 年期以上 LPR 平均值作为
债务资本成本。经查询评估基准日 1 年期和 5 年期以上 LPR 分别为 3.00%、3.50%，
平均值为 3.25%，债务资本成本取 3.25%。
   （6）折现率计算结果
   将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益
资本成本。
                ?? = ?? + ? × ??? + ??   = 10.27%
   评估基准日被评估单位债务资本成本为 3.50%，将上述确定的参数代入加权
平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
                    ?                  ?
     ???? = ?? ×       + ?? × 1 ? ? ×               = 10.05%
                   ?+?                ?+?
   （四）未来收益预测
   嘉信立恒主要服务于工商业客户，核心业务聚焦综合设施管理 IFM 服务，
根据为不同客户提供的服务内容，IFM 服务又可以分为工作场景综合解决方案和
工作场景专项解决方案，除一般意义上的基础物业服务外，还包括围绕客户日常
经营的切身需求所定制的个性化服务，由一般化延伸至个性化，并提供大型活动
安保、绿色节能等特色增值服务。
   本次评估根据业务场景、业务特征，对核心业务进行进一步整合分类，其中
工作场景综合解决方案、工作场景专项解决方案合并为综合设施管理服务，即业
务线划分为综合设施管理服务、绿色节能、大型活动安保、其他增值服务。
   （1）大陆区域主营业务收入
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   综合设施管理业务系公司核心业务，涵盖保洁、保安、设施设备运维、安全
与风险管理、环境清洁管理、营养配餐管理及行政服务等，目标是提升场所的舒
适度与人性化体验，针对不同行业（如半导体、医疗、生物制药、新能源汽车、
商业连锁等行业）提供综合及专项解决方案。
   嘉信立恒作为综合设施管理（IFM）核心厂商之一，目前所服务的客户群体
涵盖多个高增长与前沿产业的核心企业及行业领军者。这些企业广泛分布于新能
源、互联网、高端制造等战略新兴产业领域，不仅在各自行业中处于领先地位，
更具备持续的增长潜力和扩张动能。
   得益于与这类优质客户的深度合作，公司不仅能稳固现有服务收入，更可借
助客户业务扩张、地域拓展及规模升级的需求，同步延伸自身的综合设施管理服
务范围。这种“伴随客户成长”的发展模式，将为公司带来可持续的业务增量空
间，有望推动其物业服务规模与收入实现长期、稳健的持续增长，从而在日益激
烈的市场竞争中构筑起独特的客户生态护城河。
   结合公司的业务特点、发展趋势，本次依据存量合同对 2025 年 9-12 月进行
预测，2026 年收入结合存量合同规模、项目保有率和预计新增合同收入综合进
行预测。2027 年及以后年度增长趋势参考行业增长率并结合公司战略规划综合
确定。
   大型活动安保主要在上海区域开展，重点服务演唱会、体育赛事、大型展览
展会、奢侈品牌活动等场景，短期内具有一定的偶然性，故历史收入出现一定波
动。本次根据 2023 年 1-8 月、2024 年 1-8 月收入占当年收入的平均比例，依据
本次基于谨慎性原则，以 2023-2025 三年平均值预测 2026 年收入，2026-2030 年
不考虑增长。
   公司绿色节能业务主要涵盖 EMC（合同能源管理），通过负荷侧节能减排、
智慧能源管理平台等技术，向客户提供能源节约整体解决方案。结合业务的特性，
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预测新增合同收入综合确定，其中 2026 年新增合同收入参考历史新增合同收入
变动趋势确定，2027 年至 2030 年收入参考同行业增长趋势并结合公司战略规划
综合确定。
   按照客户需求所提供的定制化物业服务、一次性临时业务以及其他特色业务。
其他增值服务与 IFM 业务具有一定的关联性，2025 年 9-12 月收入根据存量合同
收入继续预测，2026 年及以后收入根据历史报告期其他增值服务收入占 IFM 收
入的比例进行预测。
   大陆区域主营业务收入预测构成情况如下：
                                                                           单位：万元
 业务分类                   2026 年        2027 年      2028 年       2029 年       2030 年
综合设施管理
  服务
大型活动安保      3,078.86     5,454.53     5,454.53     5,454.53     5,454.53     5,454.53
 绿色节能       1,197.23     2,801.12     3,081.24     3,389.36     3,558.83     3,736.77
其他增值服务      5,030.01    13,699.81    14,658.80    15,538.33    16,315.24    17,131.01
  合计       97,869.91   299,842.14   320,533.30   339,561.28   356,266.62   373,807.22
   （2）香港区域主营业务收入
   香港区域主要业务为综合设施管理服务，由于嘉捷香港在 2023 年因用工合
规事项形成当地政府合规记录，被禁止参与投标雇佣非技术员工为主的政府服务
合约 3 年，报告期内香港区域收入受到影响，该禁制期将于 2026 年 3 月到期，
截至评估基准日，标的公司已明确将发展重心转向商业客户服务，并持续优化业
务结构。
   根据 VERIFIED MARKET RESEARCH 公布的 2024 年香港地区设施管理市
场规模达 44.1 亿美元，预计 2032 年将增长至 79.8 亿美元，2026 至 2032 年期间
的复合年均增长率（CAGR）为 7.7%。伴随处罚影响解除、业务重心转向更具发
展前景的商业板块，其业务走势有望由过去几年的下滑态势逐步转为持续增长，
未来营收规模具备坚实的修复与扩张基础。
   经综合考虑，2025 年 9-12 月收入根据存量合同进行预测，结合存量合同规
新大正物业集团股份有限公司                发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
模、项目保有率及预计新增合同收入综合确定 2026 年预测收入。2027 年及以后
年度，结合行业增长趋势进行预测。
   香港区域主营业务收入预测构成情况如下：
                                                                                     单位：万元
  业务分类                        2026 年        2027 年       2028 年          2029 年          2030 年
  综合设施管理         11,823.46    40,490.83    44,135.01     47,224.46       49,585.68       51,073.25
  其他增值服务             47.52      142.55        142.55       142.55          142.55          142.55
       合计        11,870.98    40,633.38    44,277.56     47,367.01       49,728.23       51,215.80
   经实施以上分析，营业收入预测如下表所示：
                                                                                     单位：万元
  项目        2025 年 9-12 月     2026 年        2027 年        2028 年           2029 年          2030 年
                                     大陆区域
综合设施管理           88,563.81   277,886.68    297,338.74    315,179.07      330,938.02       347,484.92
大型活动安保            3,078.86     5,454.53      5,454.53      5,454.53         5,454.53        5,454.53
 绿色节能             1,197.23     2,801.12      3,081.24      3,389.36         3,558.83        3,736.77
其他增值服务            5,030.01    13,699.81     14,658.80     15,538.33       16,315.24        17,131.01
  小计             97,869.91   299,842.14    320,533.30    339,561.28      356,266.62       373,807.22
                                     香港区域
综合设施管理           11,823.46    40,490.83     44,135.01     47,224.46       49,585.68        51,073.25
大型活动安保                   -             -             -               -               -               -
 绿色节能                    -             -             -               -               -               -
其他增值服务              47.52       142.55        142.55         142.55          142.55           142.55
  小计             11,870.98    40,633.38     44,277.56     47,367.01       49,728.23        51,215.80
  合计            109,740.89   340,475.52    364,810.86    386,928.29      405,994.85       425,023.03
   （3）其他业务收入
   其他业务收入规模较小，不确定性较强，未来不预测。
   （1）营业成本预测
   主营业务成本包括人工成本、物料消耗、折旧摊销、外包费用、专项费用等。
其他业务成本金额较小，本次不予预测。
   人工成本根据 2024 全年平均工资结合增长率进行预测，工资增长率考虑公
司历史增长幅度结合相关行业工资增长率综合确定；员工人数考虑业务规模的变
动结合作业人员最新结构综合确定；社保、公积金按历史收入占比预测。
新大正物业集团股份有限公司             发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   除人工成本以外，其他营业成本主要为变动成本和固定成本。对于变动成本，
收入为驱动因素的，参考历史收入占比进行预测；以人工成本为驱动因素的，参
考历史人工占比进行预测。折旧摊销根据资产规模单独预测，部分成本项核算方
式已改变的，进行合并预测或不再预测，其余固定成本维持历史平均水平保持不
变。
   根据以上分析，营业成本预测结果如下表：
                                                                                   单位：万元
  项目                      2026 年       2027 年           2028 年         2029 年         2030 年
 人工成本      42,496.51   137,733.22    148,278.85    157,652.49       165,628.94       173,131.65
商业保险费        169.80         594.22       646.31           690.56         724.69         747.01
 物料消耗       2,752.14      6,860.36      7,359.16         7,830.34       8,219.05       8,627.19
 外包费用      35,407.41   112,417.04    120,472.63    127,779.45       134,245.03       141,042.02
 折旧摊销        438.66       1,150.74      1,164.17         1,207.76       1,229.16       1,252.61
专项服务费      13,445.93     39,812.42     42,368.72        44,730.39      46,782.08      48,936.36
  其他        1,400.07      3,827.99      4,109.46         4,363.12       4,579.79       4,788.75
  合计       96,110.52   302,396.02    324,399.29    344,254.09       361,408.73       378,525.57
   （2）毛利率预测的合理性分析
预测期内，根据标的公司的预测收入和成本计算，2025 年 9-12 月、2026 年至 2030
年标的公司综合毛利率分别为 12.42%、11.18%、11.08%、11.03%、10.98%和
毛利率预测谨慎，具备合理性。
   税金及附加主要为增值税附加，还包括印花税、土地使用税、房产税，其中
增值税附加为主要税种，根据预测年度应交增值税规模进行预测，其他税种参考
历史发生额进行预测。
   税金及附加预测如下表所示：
                                                                                   单位：万元
项目名称     2025 年 9-12 月      2026 年        2027 年           2028 年         2029 年        2030 年
税金及附加            287.35       917.02           982.99       1,037.61      1,077.73      1,136.09
新大正物业集团股份有限公司              发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   销售费用主要为：人工成本、折旧费、招待费、差旅费、投标费等。
   人工成本和“营业成本”中人工成本预测方式一致；对其他费用的预测参考
公司的历史水平，区分变动费用及固定费用，对变动费用以收入为驱动因素，参
考历史平均占比进行预测；固定成本参考历史平均发生额进行预测；未来不再发
生的费用项，不再预测。
   销售费用预测如下表所示：
                                                                             单位：万元
  项目      2025 年 9-12 月      2026 年      2027 年       2028 年      2029 年       2030 年
 职工薪酬             784.13     2,354.18    2,575.06     2,802.32    2,941.18     3,035.56
 招待费               39.15      119.94      128.21       135.82      142.51       149.52
 招投标费              26.71       59.97         64.11      67.91       71.25        74.76
 差旅费               29.36       89.95         96.16     101.87      106.88       112.14
  其他              114.62      145.66      156.33       166.38      174.57       182.59
  合计              993.97     2,769.70    3,019.87     3,274.30    3,436.39     3,554.57
   管理费用主要包括人工成本、折旧摊销、使用权资产折旧、办公费、差旅费、
业务招待费等。
   人工成本和“营业成本”中人工成本预测方式一致；折旧摊销、使用权资产
折旧单独预测；其他费用区分固定成本和变动成本，变动成本参考历史平均发生
额进行预测，固定成本维持历史成本保持不变。
   管理费用预测如下表所示：
                                                                             单位：万元
  项目        2025 年 9-12 月    2026 年       2027 年       2028 年      2029 年       2030 年
 职工薪酬             4,745.22   14,055.38   14,308.50    14,566.32    14,828.90    15,096.29
  折旧费              252.68       761.52       753.30      750.15      747.89        745.72
无形资产摊销              61.54       186.48       186.48      186.48      186.48        186.48
  办公费              336.73       897.54       914.66      929.18      940.28        947.27
  差旅费              147.55       330.88       330.88      330.88      330.88        330.88
业务招待费              302.24       453.91       484.95      513.49      538.55        564.86
中介机构服务费             82.87       370.66       385.97      398.94      408.86        415.11
  租赁费              528.97       746.26       746.26      746.26      746.26        746.26
长期待摊费用              25.04        75.88        75.88       75.88       75.88         75.88
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  项目       2025 年 9-12 月      2026 年       2027 年         2028 年       2029 年      2030 年
商业保险费             141.29        460.61          471.45      481.73       491.23      499.79
  其他              502.03      1,020.10     1,040.46        1,058.75    1,074.27     1,087.57
  合计             7,126.16    19,359.23    19,698.78       20,038.06   20,369.49    20,696.12
   主要包括人工成本、折旧摊销、租赁费、办公费、原材料等。
   人工成本和“营业成本”中人工成本预测方式一致；折旧摊销单独预测；其
他费用主要为固定成本，参考历史发生额预测。
   研发费用预测如下表所示：
                                                                                 单位：万元
 项目     2025 年 9-12 月       2026 年       2027 年          2028 年       2029 年      2030 年
职工薪酬             79.14        361.68       489.81          547.25       555.85      564.57
材料费              20.76         61.46           61.46        61.46        61.46       61.46
 其他               9.46         34.60           41.78        45.05        45.36       45.70
 合计             109.36        457.74       593.05          653.76       662.67      671.73
   财务费用主要为银行手续费、利息支出、利息收入等。本次根据手续费历史
占比、经营性货币资金规模、活期存款利率，对财务费用分别进行预测。
   财务费用预测如下表所示：
                                                                                 单位：万元
  项目      2025 年 9-12 月       2026 年      2027 年         2028 年       2029 年      2030 年
 利息收入               -8.36       -27.31         -29.22      -30.97       -32.47     -33.97
  手续费               10.97        34.05          36.48       38.69       40.60       42.50
  合计                 2.62         6.74           7.26        7.72        8.13        8.54
   其他收益主要为政府普惠、专项扶持金等，这部分收益非公司经营成果，依
赖于国家扶持政策。
   本次仅预测基本确定近期可以收到的相关补助，对于无法判断的其他补助项
目，不予预测。
   近年来公司有营业外收入及营业外支出，多为一次性的、偶然的、非经常性
新大正物业集团股份有限公司             发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
的非经营性收入或支出，未来营业外收支存在很大的不确定性，对于这部分未来
营业外收支不予预测。
   嘉信立恒及其境内子公司的法定税率为 25%，香港子公司的法定税率为
省科学技术厅、江苏省财政厅、江苏省税务局颁发的《高新技术企业证书》（证
书编号为 GR202232003035），该证书的有效期为 3 年，适用所得税率为 15%。
由于本次未按纳税口径进行测算，故参考历史税负率确定预测所得税支出。经计
算，2023 年、2024 年实际税负率分别为 21.05%、22.32%，本次以 22.32%确定
预测所得税负率。
   所得税费用预测如下表所示：
                                                                         单位：万元
  项目      2025 年 9-12 月     2026 年      2027 年     2028 年     2029 年      2030 年
 所得税             1,351.01    3,412.32   3,595.67   3,942.32   4,247.88    4,560.07
   折旧及摊销项目涉及固定资产、使用权资产、长期待摊费用、在建工程和无
形资产。
   本次评估对上述长期资产的折旧及摊销的预测基于五个方面的考虑，一是产
权持有人相关资产折旧和摊销的会计政策；二是相关长期资产价值的构成及规模；
三是相关长期资产投入使用的时间以及经济寿命年限；四是相关长期资产的未来
投资计划（未来年度的资本性支出形成的资产）；五是每年应负担的现有固定资
产等的更新费用和未来投资形成的固定资产的更新费用的年金。预测中折旧额与
其相应资产占用保持相应匹配；预计当年投入使用的资本性支出所形成的固定资
产在下年起开始计提折旧。
   对于长期待摊费用和在建工程中属于绿色能源管理项目的，本次不再单独预
测折旧摊销，而在营业成本中根据收入规模直接预测付现支出。
   折旧预测如下表所示：
新大正物业集团股份有限公司            发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                                        单位：万元
  项目     2025 年 9-12 月    2026 年       2027 年     2028 年     2029 年      2030 年
折旧摊销            552.55    1,649.52     1,600.32   1,581.49   1,567.98    1,554.98
   基于本次的评估假设，资本性支出为保障企业生产经营能力所需的固定资产、
长期待摊费用、使用权资产、无形资产的更新支出。经分析资产组的构成类型、
使用时间、使用状况以及各类资产更新的周期，按本次评估的折现率，经年金化
处理，预计每年所需支出。其中对于长期待摊费用和在建工程中属于绿色能源管
理项目的，本次不再单独预测资本性支出，而在营业成本中根据收入规模直接预
测付现支出。
   资本性支出预测如下表所示：
                                                                        单位：万元
  项目     2025 年 9-12 月    2026 年       2027 年     2028 年     2029 年      2030 年
资本性支出           350.63     980.99        725.80   1,125.46   2,487.27    1,872.22
   营运资金是保证公司正常运行所需的资金，是不含现金及等价物和非经营性
资产的流动资产与不含带息负债和非经营性负债的流动负债的差值。
   不含现金及等价物和非经营性资产的流动资产包括应收账款及应收票据、其
他应收款、预付账款、存货科目；不含带息负债和非经营性负债的流动负债包括
应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款科目。
   预测营运资金前，本次评估首先核实和分析各科目中各种不正常因素，必要
时进行剔除处理。在此基础上，对营运资金影响重大的科目，如应收账款、应收
票据，主要是根据公司预计的未来收入结合一般收款进度进行测算；如预付账款，
主要是根据公司预计未来的成本结合一般付款进度进行测算；对于与公司业务收
入相关的负债，如应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费，依据历史周
转率进行测算；货币资金保有量主要是考虑保持公司经营周转期内应付的成本、
管理费用及相关税费支出所需要保留的最低货币资金量来确定。
   营运资金等于营业流动资产减去无息流动负债，公司营业流动资产（不含非
经营性资产及溢余资产）主要包括去除非经营性资产后的应收账款、预付账款、
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 其他应收款、存货、货币资金（不含溢余资产）；无息流动负债主要包括去除非
 经营性资产后的应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。
    经实施以上分析，营运资金预测如下表所示：
                                                                             单位：万元
  项目                   2026 年      2027 年       2028 年     2029 年      2030 年       永续期
营运资金      66,336.79   71,705.96   76,525.86    80,937.00   84,735.42   88,543.23   88,543.23
营运资金追加    -7,911.24    5,369.17    4,819.89     4,411.15    3,798.42    3,807.81           -
    永续期收益即终值，被评估单位终值按以下公式确定：
                                  ??+1               ??
                           ?? =        × 1+?
                                  ???
    式中：
    ?：折现率；
    ??+1 ：永续期第一年企业自由现金流；
    ?：永续期的增长率；
    ?：明确预测期第末年。
    （1）永续期折现率按目标资本结构等参数进行确定。
    （2）永续期增长率：永续期业务规模按企业明确预测期最后一年确定，不
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   再考虑增长，故?为零。
        （3）??+1 按预测期末第?年自由现金流量调整确定。
        主要调整包括：
        （1）折旧和摊销费。
        （2）资本性支出：永续年资本性支出是考虑为了保证企业能够持续经营，
   各类资产经济年限到期后需要更新支出，但由于该项支出是按经济年限间隔支出
   的，因此本次评估将该资本性支出折算成年金，具体测算思路分两步进行，第一
   步将各类资产每一周期更新支出折现到预测末现值；第二步，将该现值年金化。
        （五）企业自由现金流量表
        经实施以上预测，企业自由现金流量汇总如下表所示：
                                                                                   单位：万元
  项目                     2026 年        2027 年        2028 年        2029 年        2030 年        永续期
 营业收入     109,740.89    340,475.52    364,810.86    386,928.29    405,994.85    425,023.03    425,023.03
 营业成本      96,110.52    302,396.02    324,399.29    344,254.09    361,408.73    378,525.57    378,561.81
营业税金及附加      287.35        917.02        982.99       1,037.61      1,077.73      1,136.09      1,138.61
 销售费用        993.97       2,769.70      3,019.87      3,274.30      3,436.39      3,554.57      3,554.59
 管理费用       7,126.16     19,359.23     19,698.78     20,038.06     20,369.49     20,696.12     20,703.54
 研发费用        109.36        457.74        593.05        653.76        662.67        671.73        672.43
 财务费用           2.62          6.74          7.26          7.72          8.13          8.54          8.54
 其他收益               -      719.10               -             -             -             -            -
 营业利润       5,110.93     15,288.18     16,109.63     17,662.75     19,031.71     20,430.41     20,383.52
 利润总额       5,110.93     15,288.18     16,109.63     17,662.75     19,031.71     20,430.41     20,383.52
所得税费用       1,351.01      3,412.32      3,595.67      3,942.32      4,247.88      4,560.07      4,549.60
  净利润       3,759.92     11,875.86     12,513.96     13,720.42     14,783.83     15,870.34     15,833.92
加：折旧&摊销      552.55       1,649.52      1,600.32      1,581.49      1,567.98      1,554.98      1,599.35
加：利息费用*
                    -             -             -             -             -             -            -
  （1-T）
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  项目                     2026 年      2027 年         2028 年        2029 年       2030 年        永续期
减:营运资金     -7,911.24     5,369.17     4,819.89       4,411.15      3,798.42     3,807.81             -
减:资本性支出      350.63        980.99       725.80       1,125.46      2,487.27     1,872.22      1,775.99
企业自由现金流    11,873.07     7,175.21     8,568.59       9,765.31     10,066.13    11,745.29     15,657.28
       （六）评估值测算过程与结果
       根据以上分析、预测所确定的各参数，通过对收益期内各年预测的企业自由
   现金流进行折现，计算得出企业经营性资产的价值如下表：
                                                                                     单位：万元
   项目名称                  2026 年     2027 年       2028 年      2029 年      2030 年       永续期
   企业自由
    现金流
    折现期           0.17       0.83       1.83        2.83          3.83        4.83         5.83
    折现率         10.05%    10.05%    10.05%        10.05%        10.05%     10.05%      10.05%
   折现系数           0.98       0.92       0.84        0.76          0.69        0.63         6.26
    折现值      11,681.92   6,621.29   7,184.76     7,440.19    6,968.78     7,388.96   98,009.89
   经营性资
   产价值
       经分析，公司溢余资产主要为超额货币资金、交易性金融资产和长期股权投
   资，其账面价值及评估价值如下表：
                                                                                     单位：万元
           项目                           账面价值                               评估价值
         超额货币资金                                      7,970.39                         7,970.39
       交易性金融资产                                       2,536.00                         2,536.00
         长期股权投资                                       707.60                            707.60
           合计                                       11,213.99                        11,213.99
       其中对于长期股权投资，受限于被评估单位对联营企业的持股比例较小，不
   具有控制权，本次无法对联营企业进行全面现场评估，考虑到被评估单位对联营
   企业的股权投资金额较小，本次以联营企业基准日资产负债表所有者权益账面值
   乘以持股比例折算确定对联营企业股权投资的评估值。
       即溢余资产评估价值 C1 为 11,213.99 万元。
       经对公司合并资产负债表各科目明细进行分析，部分科目存在的非经营性资
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产、负债明细如下：
                                               单位：万元
         项目              账面价值                评估价值
       其他应收款                        856.81           856.81
      其他流动资产                        114.22           114.22
      投资性房地产                        588.27           592.65
     递延所得税资产                        458.66           458.66
     非经营性资产小计                    2,017.96           2,022.34
        应付账款                        928.16           928.16
      应付职工薪酬                        768.69           768.69
        应交税费                     6,904.16           6,904.16
       其他应付款                    16,881.22       16,881.22
  一年内到期的非流动负债                       502.28           502.28
      其他流动负债                          4.60              4.60
        租赁负债                     1,051.85           1,051.85
     长期应付职工薪酬                       146.48           146.48
     递延所得税负债                        123.97           123.97
     非经营性负债小计                   27,311.41       27,311.41
   非经营性资产负债净额                   -25,293.45      -25,289.07
   对于投资性房地产采用市场法进行评估，其余均按审计后的账面价值确定评
估值。即非经营性资产负债净额 C2 评估价值为-25,289.07 万元。
   （七）评估结果
                  ? = ? + ?1 + ?2
                  = 131,220.71 万元
   嘉信立恒公司的付息债务为短期借款，账面价值 100.00 万元，评估价值
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   截至评估基准日，嘉信立恒持有斯卡伊 63.5946%股权，持有嘉信天纳 80%
股权，故嘉信立恒合并口径层面存在斯卡伊和嘉信天纳的少数股东权益。
   （1）对于斯卡伊 36.4054%少数股权，评估基准日后，2025 年 11 月 4 日，
嘉信立恒控股子公司斯卡伊召开股东会并做出决议：同意宁波梅山保税港区沂杉
投资管理合伙企业（有限合伙）将其持有的斯卡伊 22.4949%以人民币 2,759.5378
万元的对价转让给嘉信立恒；同意宁波梅山保税港区池杉投资管理合伙企业（有
限合伙）将其持有的斯卡伊 13.9105%以人民币 1,706.4622 万元的对价转让给嘉
信立恒，本次股权收购比例为 36.4054%，收购价款合计 4,466.00 万元。完成本
次交易后，嘉信立恒 100%持有斯卡伊股权，故本次评估以期后交易价款 4,466.00
万元确定斯卡伊 36.4054%少数股东权益市场价值。
   （2）对于嘉信天纳 20%少数股权，考虑到其占比较小，故本次采用评估基
准日合并口径嘉信天纳 20%少数股东权益账面价值占股东全部权益账面价值比
例，结合合并口径股东全部权益市场价值确定该类少数股东权益价值为 2,648.64
万元。
   经实施以上分析，截至评估基准日，嘉信立恒少数股东权益市场价值为
   根据以上评估工作，嘉信立恒的股东全部权益价值为：
  股东全部权益价值 = 企业整体价值 ? 付息债务价值 ? 少数股东权益价值
               ? = ? ? ? ? ? = 124,000.00（万元，百万位取整）
四、市场法评估情况
   （一）市场法的定义和原理
   企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
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例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
公司比较法和交易案例比较法。
   上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值
比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
   交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计
算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
   （二）上市公司比较法评估模型
   本次评估采用上市公司比较法，上市公司比较法是指获取并分析可比公司的
股票价格 P、经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析
的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
   首先选择与被评估单位处于同一行业的企业作为对比公司。其次再选择对比
公司的一个或几个收益性或资产类参数，如净利润、净资产、营业收入总资产等
作为“分析参数”，常用的分析参数为净利润或息税折旧摊销前利润、净资产或
总资产、营业收入。通过计算对比公司市场价值与所选择分析参数之间的比例关
系—称之为比率乘数，将上述比率乘数应用到被评估单位的相应的分析参数中并
考虑流通性折扣、控股权溢价等因素从而得到被评估单位的每股市场价格。
   市场法中常用的价值比率形式包括以下三种：
   （1）权益价格/收益（P/E）比率
   P/E 比率也称作市盈率，是市场法中应用最多的比率。收益指标为上一年度
收益时，称为现期的 P/E 乘数（Current P/E）；收益指标为最近四个季度的收益
时，称为近期的 P/E（Trailing P/E）乘数；收益指标为预期的下一年度收益时，
称为未来的 P/E（Forward P/E）。在实际应用中，收益指标一般采取营业收益
（Operating Income）或利息、税收、折旧和摊销前的收益（EBITDA）。
   （2）权益价格/净资产账面价值（P/B）比率
   P/B 比率也称作市净率，比较适用于周期性较强的行业，拥有大量固定资产
并且账面价值相对较为稳定的企业、银行、保险和其他流动资产比例高的企业。
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当采用企业资产的重置成本代替企业资产的账面价值时的 P/B 比又称作托宾 Q
（Tobin’s Q）。
   （3）权益价格/销售收入（P/S）比率
   P/S 比率也称作市销率，一般适用于资本密集、准垄断的公司，另外还适用
于微利或亏损的企业。不管是营业收益，还是资产账面价值，它们都是会计计量
标准，必然要受会计准则的影响，而销售收入受会计因素影响较小。P/S 比率在
不同的行业变化较大，主要受销售利润率的影响。在合并报表层面，由于销售收
入对应的是全口径，故为保持分子分母同口径，收入价值比率也可采用 EV/S 替
代，其中 EV 为企业价值。
   本次市场法选择的价值比率为 P/E 和 EV/S。
   P/E（市盈率，股权价值/税后利润）为股权投资盈利价值比率，该价值比率
以盈利能力指标为核心，反映企业价值和盈利能力的关联度。被评估单位盈利能
力较强，适用 P/E 价值比率。
   EV/S（销售收入价值比率，（股权价值+债权价值）/销售收入）为全投资收
入价值比率，该价值比率以销售收入为核心，反映企业价值和收入规模的关联度。
被评估单位经营规模稳步发展，适用 EV/S 价值比率。
   本次评估采用上市公司比较法，并采用合并口径进行评估，本次市场法具体
评估模型如下：
   归属于母公司股东全部权益价值评估结果=（全投资价值比率×被评估单位
相应参数－有息负债）×（1－缺少流动折扣率）×（1+控股溢价率）+货币资金
+非经营性净资产－少数股东权益价值
   或：
   归属于母公司股东全部权益价值评估结果=（股权投资价值比率×被评估单
位相应参数）×（1－缺少流动折扣率）×（1+控股溢价率）+货币资金+非经营
性净资产－少数股东权益价值
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      （三）可比公司的选取
      可比公司是指在企业的主营业务、盈利能力、发展能力、经营效率、财务结
 构等方面与被评估单位具有较强可比性的公司，通常在同一行业中进行选取。被
 评估单位是一家物业管理服务企业，核心业务聚焦驻场综合设施管理，同时覆盖
 单一设施管理业务，并提供大型活动安保、绿色节能等特色增值服务，经查询同
 花顺 iFinD，A 股“申银万国行业分类-房地产-房地产服务-物业管理”共有 7 家
 物业管理类上市公司，本次将其作为准可比公司，在此基础上按如下标准依次筛
 选：
 司有“创业板”标签带来的高估值溢价，估值逻辑主要关注未来的成长性与盈利
 性）。
      按上述标准筛选后，最终确定以下 3 家上市公司作为本次的可比公司，各上
 市公司基本信息及 2024 年年报数据列表如下：
证券代码        证券名称   上市日期         上市板块       净资产收益率 ROE     波动率（年化）
      （四）市场法计算过程及结果
      （1）可比上市公司经营性股东全部权益价值 P、企业价值 EV 的计算
      对于可比上市公司，其市值是企业当前经营状况、财务状况的综合表现，即
 股票价格包含了企业经营性资产所创造的价值以及非经营性资产所创造的价值，
 但是其不包括少数股东权益，因此 P 和 EV 计算时需要加回少数股东权益，同时
 因各公司有非经营性资产及负债，可能对价值产生较大影响，为便于比较，需对
 非经营性资产、负债进行调整。
      综上，可比上市公司的经营性股东全部权益价值 P、经营性企业价值 EV 按
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如下公式确定：
   经营性股东全部权益价值 P=（归属于母公司股东权益价值+少数股东权益价
值）-货币资金-非经营性净资产
   经营性企业价值 EV=经营性股东全部权益价值 P+有息负债
通股和限售流通股。
   对于无限售流通股股价，参照《上市公司重大资产重组管理办法》第四十五
条“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的 90%。市场参考价为本次发
行股份购买资产的董事会决议公告日前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交
易日的公司股票交易均价之一”。为减少短期市场因素影响，本次评估选取评估
基准日前 60 个交易日股价均价来尽可能平滑股价波动。
   对于限售流通股股价，根据股份解除限售时间，以流通 A 股股价为基础，
采用期权定价模型（具体为派发股利的 B-S 模型）估算限售流通股股价。评估公
式如下：
                限售流通股股价 = 无限售流通股股价 ? ?
                 ? = ????? ? ? ?2 ? ????? ? ? ?1
   其中：?为流通股的现行价格；
        ?为限售期结束后的执行价格；
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        ?为到期期限，对限售股而言即限售期；
        ?为无风险利率；
        ?为年股息率。
                       ?          ?2
                ?1 = ln + ? ? ? +    ? / ? ?
                       ?          2
                        ?2 = ?1 ? ? ?
   ? ?1 和? ?2 是标准正态分布的累积分布函数；
   ?为股票的波动率。
   具体计算时，各参数取值如下：
   ? = ? =无限售流通股股价
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   ?：取评估基准日距离股票解除限售日的天数折为年数；
   ?：取距离评估基准日的国债到期收益率，采用内插法计算无风险利率；
   ?：选用各可比公司 2022、2023、2024 年平均股息率作为各可比公司的年股
息率；
   ?：通过计算各可比公司评估基准日前对应的剩余限售期内的每个交易日的
收益率的标准差得到波动率。
   计算结果如下：
                                                   前 60 个交易
                                  总股本                           股票市值
   类别      证券代码        证券简称                        日成交均价
                                  （万股）                          （万元）
                                                    （元/股）
 可比公司 1   603506.SH    南都物业            18,777.78       13.28    249,368.92
 可比公司 2   001914.SZ    招商积余           106,034.61       12.38   1,312,708.35
 可比公司 3   002968.SZ    新大正             22,627.78       10.71    237,803.04
以及上表中对应股权市值计算确定。
科目分析确定。其中，有息债务主要包含短期借款、应付短期债券、长期借款、
应付债券、融资租赁的长期应付款、一年内到期的非流动负债等；非经营性资产
主要包括交易性金融资产、其他流动资产、其他非流动金融资产、投资性房地产、
        新大正物业集团股份有限公司                 发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
        递延所得税资产及其他非流动资产等；非经营性负债主要包括交易性金融负债、
        其他流动负债、递延收益、其他非流动负债等。均按账面值计算确定。
            经实施以上分析，可比上市公司的经营性股东全部权益价值 P、经营性企业
        价值 EV 计算结果见下表：
                                                                                              单位：万元
                                 少数股                                     经营性股东
            证券                                            非经营净                            有息         经营性企业
证券代码              股票市值           东权益        货币资金                         全部权益价
            简称                                             资产                             负债          价值 EV
                                  价值                                       值P
            南都
            物业
            招商
            积余
            新大
             正
            （2）经营性净利润 E 及营业收入 S 的确定
            本次评估，可比上市公司的经营性净利润 E 系净利润剔除投资收益、资产处
        置收益、其他收益、营业外收入、营业外支出等非经常性损益后的净额。S 为可
        比上市公司 2024 年 7 月至 2025 年 6 月的营业收入。
            各可比上市公司经营性净利润 E 及营业收入 S 数据如下表：
                                                                                              单位：万元
            证券代码                   证券简称                   经营性净利润 E                      营业收入 S
            （3）P/E 价值比率计算结果
            证券代码                   证券简称                         P/E                       EV/S
            本次评估根据行业特点，选择企业规模、盈利能力、偿债能力、发展能力及
        营运能力等方面修正因素。同时通过公开渠道查询并计算得到可比公司各项指标
        数据。修正因素及财务比率如下：
                    股票代码                             /         603506.SH          001914.SZ     002968.SZ
                    公司名称                         嘉信立恒          南都物业               招商积余           新大正
 新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
          股票代码                    /           603506.SH       001914.SZ       002968.SZ
          资产总额（万元）           176,453.81       276,560.03      1,928,939.91    199,015.08
企业规
      归属母公司股东的权益（万元）          95,803.36       122,213.93      1,063,282.22    123,613.32
模修正
          营业收入（万元）           304,980.12       182,990.24      1,844,011.53    316,490.74
        净资产收益率 ROE（%）             11.85             11.35             8.35          8.45
盈利能
        总资产报酬率 ROA（%）                 8.46           7.50             6.32          6.94
力修正
          销售利润率（%）                    4.85          10.72             6.38          4.47
偿债能       速动比率（倍）                190.92            129.37          117.23        224.68
力修正       资产负债率（%）                37.79             54.40           44.01          35.27
          营业收入增长率
发展能                                   2.51           1.35             7.38         -6.56
            （%）
力修正
         净资产增长率（%）                    7.98          11.90             2.05          2.44
          应收账款周转率
营运能                                   3.80           3.12             6.14          3.79
            （次）
力修正
         总资产周转率（次）                    1.74           0.70             0.96          1.55
      经过标准化处理，所有指标的数量级别均统一为均值为零，标准差为 1 的无
 量纲值，因此不同指标之间具有可比性与可综合性。经标准化处理后的各项指标
 得分汇总表如下：
         项目             被评估单位           可比公司 1              可比公司 2           可比公司 3
         公司名称            嘉信立恒            南都物业               招商积余              新大正
           资产总额               99.37             99.50           101.73           99.40
企业规
       归属母公司股东的权益             99.38             99.44           101.73           99.45
模修正
           营业收入               99.48             99.30           101.73           99.49
          净资产收益率             101.15            100.84            98.98           99.04
盈利能
          总资产报酬率             101.46            100.24            98.75           99.53
力修正
          销售利润率               99.29            101.66            99.91           99.14
偿债能        速动比率              100.58             99.18            98.90          101.34
力修正       资产负债率               99.31            101.56           100.15           98.97
发展能      营业收入增长率             100.27            100.04           101.24           98.45
力修正       净资产增长率             100.46            101.42            99.01           99.11
营运能      应收账款周转率              99.64             99.05           101.68           99.63
力修正       总资产周转率             101.19             98.71            99.33          100.74
      则可比公司修正后的价值比率如下：
                             修正前
  项目       名称     修正前 P/E                    修正系数           修正后 P/E       修正后 EV/S
                             EV/S
可比公司 1    南都物业       20.61      0.59          1.0049             20.71             0.59
可比公司 2    招商积余       12.53       0.63         0.9968             12.49             0.63
可比公司 3    新大正        19.55       0.65         1.0301             20.14             0.67
 平均数                 17.56       0.62          /                 17.78             0.63
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        上述可比公司修正后的价值比率较接近，故本次按算术平均值确定修正后的
价值比率 P/E 为 17.78、EV/S 为 0.63。
        被估值公司股份尚未在资本市场上市流通，其股权在流动性上较上市公司弱，
故应考虑流动性折扣。根据近几年相关统计，缺少流通性折扣率情况如下：
                    非上市公司并购                                上市公司               缺少流通
序号       年份
                 样本点数量          市盈率平均值            样本点数量      市盈率平均值            折扣率
        本次按距评估基准日最近的 2024 年缺少流通性折扣率 28.70%确定。
        本次评估对象含控制权，因此需要考虑控股权溢价。根据近几年相关统计，
非上市公司控制权溢价率如下图：
                  少数股权交易                控股权交易
                                                           控股权溢
序号      年份       并购案例     市盈率          并购案例       市盈率                 缺少控制折扣率
                                                            价率
                  数量      （P/E）         数量        （P/E）
        本次按距评估基准日最近的 2024 年控制权溢价率 10.56%确定。
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   按前述上市公司比较法具体评估模型，将各参数代入模型计算结果如下：
                                                        单位：万元
            类别                                  评估结果
         价值比率指标                      P/E               EV/S
    标的公司价值比率对应参数                            9,866.87     304,980.12
     标的公司选取的价值比率                              17.78               0.63
          有息负债                              1,654.13          1,654.13
       缺少流动性折扣率                              28.70%           28.70%
         控制权溢价                               10.56%           10.56%
          货币资金                             33,597.73      33,597.73
        非经营性净资产                        -22,045.47        -22,045.47
       少数股东权益价值                             7,114.64          7,114.64
  归属于母公司所有者权益评估结果                     142,700.00         154,600.00
   其中，货币资金与可比公司确定的方法及口径保持一致；少数股东权益价值、
非经营性净资产与收益法保持一致。
   上述两种价值比率计算的结果有一定差异，采用 P/E 价值比率计算的结果比
采用 EV/S 价值比率计算的结果低 7.70%。根据前述，两种价值比率是从不同的
角度反映被评估单位的市场价值，单独采用某个价值比率的结果可能会使得评估
结果相对过高或过低，故对所选指标各进行 50%的赋权，取加权平均结果确认评
估结果，则：
   市场法评估结果=142,700.00 *50%+ 154,600.00*50%
                = 148,700.00（万元，百万位取整）。
五、重要子公司的评估结果
   嘉信立恒的下属子公司中，占标的公司最近一期经审计的资产总额、资产净
额、营业收入或净利润 20%以上且有重大影响的子公司为安锐盟，因本次所采用
的评估方法均以合并口径进行评估，故子公司评估情况不单独展开说明，具体评
估过程详见本报告书“第六节 标的资产评估情况”之“三、收益法评估情况”
及“四、市场法评估情况”。
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六、董事会对本次交易标的评估合理性及定价公允性分析
   （一）董事会关于评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与
评估目的的相关性的意见
   根据《公司法》《证券法》《重组管理办法》《关于规范上市公司重大资产
重组若干问题的规定》《准则第 26 号》等有关法律、法规、规范性文件的规定，
董事会对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相
关性及评估定价的公允性进行了分析后认为：
   本次交易的评估机构重庆坤元资产评估有限公司为符合《证券法》规定的评
估机构，除为本次交易提供资产评估服务外，评估机构及其经办评估师与本次交
易各方不存在关联关系，也不存在影响其提供服务的现实及预期利益关系或冲突，
其进行评估符合客观、公正、独立的原则和要求，具有独立性。
   本次交易相关资产评估报告的评估假设前提按照国家有关法律、法规及规范
性文件的规定执行，遵循了市场通用的惯例及资产评估准则，符合评估对象的实
际情况，评估假设前提具有合理性。
   本次评估的目的是确定标的资产于评估基准日的市场价值，为本次交易标的
资产的定价提供价值参考依据。评估机构采用了收益法、市场法对标的资产价值
进行了评估，并最终选用收益法得到的评估值作为本次评估结果。本次资产评估
工作按照国家有关法律、法规和规范性文件及行业规范的要求，遵循独立、客观、
公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，实施了必要的评估程序，对标的
资产在评估基准日的市场价值进行了评估，所选用的评估方法合理，评估方法与
评估目的具有相关性。
   评估机构实际评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。本次评估实施了
必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规
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且符合评估资产实际情况的评估方法，选用的参照数据、资料可靠，资产评估价
值公允、准确。本次交易的最终交易价格以标的资产的评估价值结果为基础并经
交易各方协商确定，标的资产定价公允，不会损害公司及中小股东利益。
   综上所述，公司本次交易所聘请的评估机构具有独立性，评估假设前提合理，
评估方法与评估目的具备相关性，出具的资产评估报告的评估结论具有合理性，
评估定价公允。
   （二）评估结果的合理性
   标的公司业务模式已经成熟，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来
收益能够合理预测，企业具备持续经营条件，因此标的公司未来的收入情况可较
为合理地评估。本次资产评估使用到的评估方法、评估参数、评估数据等均来自
法律法规、评估准则、评估证据及合法合规的参考资料等，评估依据具备合理性。
   （三）交易标的后续经营过程中政策、宏观环境、技术、行业、税收优惠等
方面的变化趋势及应对措施及其对评估的影响
   截至本报告书签署日，标的公司经营中所需遵循的有关法律法规及政策、国
家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无
重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；行业存续发展
的情况不会产生较大变化，标的公司在评估基准日后持续经营，不会对评估值造
成影响。在可预见的未来发展时期，标的公司后续经营过程中相关政策、宏观环
境、技术、行业、税收优惠等方面不存在重大不利变化。
   （四）敏感性分析
   综合考虑标的公司的经营特点和财务指标变动的影响程度，营业收入、毛利
率和折现率对收益法评估结果有较大的影响，故对营业收入、毛利率和折现率进
行了敏感性分析，结果如下：
                                                          单位：万元
   营业收入变动幅度                    评估值                    评估值变动幅度
            -10.00%                       88,600.00         -28.55%
                -5.00%                   106,300.00         -14.27%
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   营业收入变动幅度                     评估值                    评估值变动幅度
                                                            单位：万元
   毛利率变动幅度                      评估值                    评估值变动幅度
                 -1.00%                    91,900.00             -25.89%
                 -0.50%                   107,900.00             -12.98%
                                                            单位：万元
   折现率变动幅度                      评估值                    评估值变动幅度
                 -1.00%                   140,400.00             13.23%
                 -0.50%                   131,700.00              6.21%
   （五）定价公允性分析
   本次交易的最终作价以评估机构出具的评估报告的评估值作为参考，并经公
司与交易对方基于标的公司历史业绩、未来发展规划等多项因素协商确定，定价
过程经过了充分的市场博弈，交易价格合理、公允，未损害中小投资者利益。
   标的公司主要从事综合设施管理服务，并提供大型活动安保、绿色节能等特
色增值服务，选取与标的公司同属物业管理行业且相关业务收入占比较高的上市
公司作为可比公司，截至 2025 年 8 月 31 日，同行业可比上市公司的市盈率情况
如下表所示：
     股票代码                      上市公司                     市盈率 PE
新大正物业集团股份有限公司              发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
        股票代码                    上市公司                 市盈率 PE
                      平均值                                         17.10
         本次交易剔除股份支付影响后的市盈率                                        10.42
注 1：可比上市公司市盈率=2025 年 8 月 31 日总市值/2024 年净利润；
注 2：本次交易剔除股份支付影响后的市盈率=100%股权对应交易对价/2024 年净利润（剔
除股份支付费用）；
注 3：南都物业市盈率存在异常因此剔除，市盈率平均值为招商积余与新大正的平均值。
     由上表可知，标的公司市盈率水平低于可比上市公司平均值，主要系标的公
司非流动性溢价折扣影响，故可比上市公司市盈率水平高于标的公司具有合理性，
评估及作价情况具有谨慎性，未损害公司及中小股东利益。
     由于市场上的并购案例中不存在与本次交易标的主营业务、主要产品完全一
致的并购标的，因此，本次交易选取的可比交易案例为交易标的主营业务为物业
管理的案例，同时剔除（1）交易双方为同一控制范围内的；（2）收购标的全部
股权评估价值小于 1 亿元的；（3）收购标的在评估基准日/最近报告期亏损的案
例，本次交易收益法下标的公司市盈率指标与可比交易案例的对比情况如下表所
示：
                                                交易       评估       市盈率
序号   股票代码           上市公司          收购标的
                                                方式      基准日        PE
                                                        月 31 日
                                                        月 31 日
                           北京市润物嘉业企业管理有限               2023 年 5
                                 公司                     月 31 日
                           四川大金源天鼎物业管理有限              2022 年 12
                                 公司                     月 31 日
                              平均值                                   18.63
                    本次交易剔除股份支付影响后的市盈率                               10.42
注：市盈率=100%股权交易作价/评估基准日最近的 1 个年度的归属于母公司股东的净利润
（或净利润）。
     由上表可见，标的公司市盈率为 10.42 倍（剔除股份支付后），与同行业可
比案例平均值相比偏低，从交易角度看较为合理谨慎。
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   （六）基准日至重组报告书签署日的重要变化情况
下简称“斯卡伊公司”）召开股东会并做出决议：同意宁波梅山保税港区沂杉投
资 管 理 合 伙 企 业 （ 有 限 合 伙 ） 将 其 持 有 的 斯 卡 伊 公 司 22.4949% 以 人 民 币
伙企业（有限合伙）将其持有的斯卡伊公司 13.9105%以人民币 1,706.4622 万元
的对价转让给嘉信立恒。本次评估以上述期后实际交易价格确定嘉信立恒合并层
面斯卡伊公司 36.4054%少数股东权益价值。
   根据标的公司提供的股东会决议，标的公司全体股东于 2026 年 1 月 16 日作
出一致决议：同意将人民币 3,271,757.00 元的特别分红金额向以下标的公司股东
进行定向分配：
            股东名称                      持股比例         特别分红金额（元）
            上海信钺                        10.0000%       3,069,737.00
            上海生盈                         0.6581%        202,020.00
                合计                      10.6581%       3,271,757.00
   上海信钺同意和认可，标的公司在该股东会决议生效之日将应付的上海信钺
特别分红直接计为上海信钺对其持有的标的公司注册资本人民币 3,069,737.00 元
（对应持股比例 10.0000%）的实缴出资，自该股东会决议生效之日起视为标的
公司已履行该等特别分红的支付和上海信钺已履行该等出资额的实缴义务；上海
生盈同意和认可，标的公司在该股东会决议生效之日将应付的上海生盈特别分红
直接计为上海生盈对其持有的标的公司注册资本人民币 202,020.00 元（对应持股
比例 0.6581%）的实缴出资，自该股东会决议生效之日起视为标的公司已履行该
等特别分红的支付和上海生盈已履行该等出资额的实缴义务。
   根据标的公司提供的股东会决议，标的公司全体股东于 2026 年 1 月 16 日作
出一致决议：同意标的公司将人民币 180,000,000.01 元的特别分红金额向全体股
东进行如下分配：
            股东名称                      持股比例         分配金额（元）
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           股东名称                   持股比例        分配金额（元）
         信宸设施管理                    53.0308%      95,455,487.20
           上海信阗                    14.8300%      26,693,963.25
          北京信润恒                    12.1213%      21,818,395.40
           上海信钺                    10.0000%      17,999,998.83
           上海信铼                     4.1742%       7,513,567.61
           上海信磬                     4.0246%       7,244,306.78
           上海信钼                     1.1609%       2,089,697.45
           上海生盈                     0.6581%       1,184,583.49
            合计                                  180,000,000.01
   本次评估未考虑上述期后分红事项对评估结论的影响。
   标的公司于 2022 年 11 月起通过协议控制取得斯卡伊的控制权，同时按公允
价值确认了股权收购款作为其他应付款列示，截至评估基准日金额为 16,175.27
万元。
（有限合伙）签订《股权转让协议》，协议约定宁波市江北区远杉企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）将其持有的斯卡伊 3.5946%股权以人民币 4,450,845.00 元
转让给嘉信立恒；2025 年 12 月 31 日，嘉信立恒与信宸设施管理签订《股权转
让协议》，协议约定信宸设施管理将其持有的斯卡伊 48.8372%股权全部转让给
嘉信立恒，并以该股权作价对嘉信立恒进行出资；2025 年 12 月 31 日，标的公
司与北京信润恒签订《股权转让协议》，协议约定北京信润恒将其持有的斯卡伊
本报告书签署日，相关股东已将该股权出资注入标的公司并办理工商变更手续，
标的公司已将对应的其他应付款转入实收资本及资本公积。
   本次在采用收益法和市场法评估时，将上述其他应付款 16,175.27 万元作为
非经营性负债扣除，未考虑上述期后事项对评估结论的影响。
   除上述事项以外，评估基准日至重组报告书签署日标的资产未发生其他对估
值及交易作价有影响的重要变化事项。
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   （七）交易定价与评估值结果是否存在较大差异
   标的公司截至评估基准日的股东全部权益价值为 124,000.00 万元，根据嘉信
立恒股东会决议通过的利润分配方案，在基准日后分配现金红利 18,000.00 万元，
该分红款将相应调减交易对价；股东将子公司江苏斯卡伊设施管理有限公司
分红、股权注入情况，经公司与交易对方充分协商，本次交易标的嘉信立恒
七、独立董事对本次交易评估事项的意见
   上市公司聘请重庆坤元资产评估有限公司以 2025 年 8 月 31 日为基准日，对
本次重组的标的资产进行评估并出具了相应的评估报告。根据《公司法》《证券
法》《重组管理办法》等有关规定，上市公司独立董事对本次交易评估机构的独
立性、估值假设前提的合理性、估值定价的公允性进行核查，发表如下独立意见：
   “（一）评估机构的独立性
   本次交易的评估机构重庆坤元资产评估有限公司为符合《证券法》规定的评
估机构，除为本次交易提供资产评估服务外，评估机构及其经办评估师与本次交
易各方不存在关联关系，也不存在影响其提供服务的现实及预期利益关系或冲突，
其进行评估符合客观、公正、独立的原则和要求，具有独立性。
   （二）评估假设前提的合理性
   本次交易相关资产评估报告的评估假设前提按照国家有关法律、法规及规范
性文件的规定执行，遵循了市场通用的惯例及资产评估准则，符合评估对象的实
际情况，评估假设前提具有合理性。
   （三）评估方法与评估目的的相关性
   本次评估目的是为本次交易提供合理的作价依据，资产评估机构实际评估的
资产范围与委托评估的资产范围一致；资产评估机构在评估过程中实施了相应的
评估程序，遵循了独立、客观、科学、公正的原则，运用了合规且符合评估对象
实际情况的评估方法，选用的参照数据、资料可靠；评估方法选用恰当，评估结
论合理，评估方法与评估目的具有较强的相关性。
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   （四）交易定价的公允性
   本次评估实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性
等原则，运用了合规且符合评估对象实际情况的评估方法，评估结果客观、公正
地反映了评估基准日评估对象的实际情况，本次评估结果具有公允性。本次交易
的交易各方参考标的资产的评估价格协商确定交易价格，标的资产的评估定价公
允，本次交易标的资产定价方式合理，交易价格公允。”
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                第七节 本次交易主要合同
一、《购买资产协议》
   （一）合同主体、签订时间
理、北京信润恒、上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼及上海
生盈（该协议中交易对方合称“乙方”）签署了《购买资产协议》，新大正拟通
过发行股份及支付现金的方式购买信宸设施管理、北京信润恒合计持有的标的公
司 65.1521%股权以及上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼及
上海生盈合计持有的标的公司 10%股权。
   （二）交易价格及定价依据
   以 2025 年 8 月 31 日为基准日对标的资产进行审计、评估，并以新大正聘请
的资产评估机构出具的评估报告所确定的标的资产评估价值为基础，共同协商确
定本次股权转让的交易价格。
   各交易对方应获得的交易对价=标的资产交易价格×本次交易各交易对方所
转让的标的公司相对股权比例
   （三）交易对价的支付
   上市公司向交易对方支付的交易对价中，以发行股份方式支付的比例为 50%，
以现金方式支付的比例为 50%。在前述总体支付比例的范围内，各交易对方应获
得的交易对价中甲方发行股份支付比例和股份数量以及甲方支付现金对价的比
例、具体金额，由各方在上市公司审议本次交易正式方案的董事会前进一步协商
并签署相关协议确定。
   （四）过渡期安排
   过渡期内，标的公司的收益应当归上市公司所有，标的公司的亏损，应当由
各交易对方按其出售的标的资产的相对股权比例向甲方补足。具体收益及亏损金
额应按收购标的资产比例计算。
   标的公司在交割日前的滚存未分配利润由交割日后标的公司的全体股东（包
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括甲方）按其持股比例共同享有。上市公司本次发行股份及支付现金购买资产股
份登记日前的滚存未分配利润由本次发行股份及支付现金购买资产股份登记日
后上市公司的全体股东（包括乙方）按其持股比例共同享有。
   为保证本次交易顺利推进，各方同意甲方收购标的资产的排他期为：（1）
自 2025 年 9 月 14 日起 120 天；或（2）自 2025 年 9 月 14 日起至甲方为本次交
易在证券交易所发布有关购买资产报告书（草案）的公告之日（二者孰早）。在
排他期内，如双方均认为没有必要继续推进本次交易，则在双方协商一致的情况
下可终止本排他期的约定；若在任何连续的 10 个工作日内，双方均未采取合理
的商业努力以积极推进本次交易，则本排他期的约定自动失效。在排他期内，未
经甲方事先书面同意，标的公司、乙方或其任何关联方、董事、高级管理人员、
代表或代理不得直接或间接地就出售标的公司任何股权、业务或资产，包括但不
限于：（1）同任何第三方进行任何形式的讨论或谈判；（2）与任何第三方签署
协议或订立安排；或（3）向任何第三方提供信息或采取任何行动以引诱任何第
三方进行询价或发出提议，及（4）在签订《购买资产协议》后立即终止与任何
第三方就对标的公司任何形式的投资或业务或资产的出售进行的讨论、谈判或接
触。
   （五）违约责任
   违约方应依《购买资产协议》约定和法律规定向守约方承担违约责任，赔偿
守约方因违约方的违约行为而遭受的所有实际损失（包括为避免损失而支出的合
理费用）。
   《购买资产协议》各条款涉及到乙方的义务（包括向甲方退还股权转让款、
支付赔偿金；向标的公司支付补偿款、违约金等），均由各交易对方按照本次所
转让标的公司的股权比例承担，各交易对方之间相互承担分别且不连带的责任。
   若因国家政策或法律在《购买资产协议》签订后发生重大调整而直接影响《购
买资产协议》的履行或者导致一方不能按约履行《购买资产协议》时，该方无过
错的，不视为该方违反《购买资产协议》。按该事件对《购买资产协议》履行影
响的程度，由双方协商决定是否延期履行《购买资产协议》或者解除《购买资产
协议》。
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   （六）协议生效
   协议于各方法定代表人、执行事务合伙人或其授权代表签字并加盖公章之日
起成立，并自以下条件全部满足后生效：
二、《购买资产补充协议》
   （一）合同主体、 签订时间
理、北京信润恒、上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼及上海
生盈（该协议中交易对方合称“乙方”）签署了《购买资产补充协议》，新大正
拟通过发行股份及支付现金的方式购买乙方合计持有的标的公司 75.1521%股权
（对应 2,306.9737 万元注册资本）（以下简称“本次交易”）。
   （二）交易价格及定价依据
   标的资产交易价格以甲方委托的符合《中华人民共和国证券法》规定的资产
评估机构对标的资产出具的资产评估报告中载明的评估值作为参考依据，由交易
各方友好协商并签署补充协议正式确定。为本次发行股份及支付现金购买资产之
目的，根据重庆坤元资产评估有限公司出具了编号为重坤元评[2026]008 号的《资
产评估报告》。根据评估结果，标的公司的股东全部权益价值为 124,000.00 万元。
经交易各方协商一致，确定以上述评估结果为参考依据，标的公司 100%股权的
交易估值为 122,038.34 万元，嘉信立恒 75.1521%股权（对应 2,306.9737 万元注
册资本）交易作价确定为 91,714.4440 万元。
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     （三）交易对价的支付
     经各方协商一致，上市公司以发行股份的方式支付对价 45,857.2220 万元，
占本次交易总对价的 50%；以支付现金的方式支付对价 45,857.2220 万元，占本
次交易总对价的 50%。各交易对方拟转让的标的公司股权比例，以及上市公司拟
向各交易对方支付的交易对价金额和具体支付方式如下：
                                                                    单位：万元
                      交易标的资                  支付方式                  向该交易对方
  序号          交易对方
                      产注册资本            股份对价         现金对价           支付总对价
         合计            2,306.9737
     合计对应股权比例           75.1521%
     截至《购买资产补充协议》签订之日，本次发行价格为 8.29 元/股，最终发
行价格以定价基准日至发行日期间上市公司股票实际发生送股、资本公积转增股
本、配股、派息等除权、除息的事项进行相应调整。根据《购买资产补充协议》
所约定的本次发行股份数量的计算方式，上市公司通过发行股份向交易对方支付
对价的股份数量合计 55,316,307 股，各交易对方可获得上市公司本次发行的股份
数量如下：
序号            交易对方          股份支付对价（万元）                    发行股份数量（股）
          合计                              45,857.2220                55,316,307
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   向各交易对方发行的股份数量不为整数时，应当舍去小数取整数，不足 1 股
的余额由上市公司以现金方式予以补足。最终发行数量以深交所审核通过、中国
证监会注册同意的发行数量为准。在定价基准日至发行日期间，若上市公司发生
派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行数量将按照中
国证监会及深交所的相关规定作相应调整。
   对于交易对方（上海信铼除外）所获得交易对价中的现金支付部分，上市公
司按如下期限支付：
   （1）在本次交易经上市公司股东会审议通过之日起 5 个工作日内支付 20%；
   （2）在本次交易通过深交所审核之日起 5 个工作日内支付 20%；
   （3）在标的资产交割日起的 30 个工作日内或募集资金到账后且上市公司按
照《上市公司募集资金监管规则》要求签署三方协议之日起 3 个工作日内（孰早）
支付 60%。
   （四）锁定期安排
   交易对方（上海信钼除外）在本次交易中取得的上市公司股份的锁定期原则
上安排如下：
市交易或转让；
股份发行结束之日起 36 个月内不得上市交易或转让；
锁方式执行：
   （1）该等股份中的 30%，自该等股份发行结束之日起 12 个月内不得上市交
易或转让；
   （2）该等股份中的 40%，自该等股份发行结束之日起 24 个月内不得上市交
易或转让；
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   （3）该等股份中的 30%，自该等股份发行结束之日起 36 个月内不得上市交
易或转让。
   最终锁定期安排以各交易对方正式出具的关于股份锁定期的承诺函为准。若
交易对方在本次交易中以资产认购取得的上市公司股份的锁定期承诺与届时有
效的相关法律法规或证券监管机构的最新监管意见（包括但不限于对于私募投资
基金的锁定期最新政策）不相符的，交易对方将根据相关法律法规及证券监管机
构的监管意见进行相应调整。在上述股份锁定期内，交易对方因本次交易中以资
产认购取得的上市公司股份而取得的由于上市公司发生送股、转增股本等除权事
项的衍生股份，亦应遵守前述锁定期要求。
   （五）过渡期安排
   过渡期内，标的公司的收益应当归上市公司所有，标的公司的亏损（剔除过
渡期内股份支付对标的资产净利润影响），应当由各交易对方按其出售的标的资
产的股权比例向甲方补足。具体收益及亏损金额应按收购标的资产比例计算。
   对于过渡期内标的公司的亏损（剔除过渡期内股份支付对标的资产净利润影
响），甲方有权聘请符合《证券法》规定的审计机构对标的公司自基准日（不含
当日）至交割日前一个月月末（含当日）的损益情况进行专项审计、出具专项审
计报告，并以专项审计的结果作为确认标的公司自基准日（不含当日）至交割日
前一个月月末（含当日）损益情况的依据。
   （六）资产交付或过户的时间安排
   本次交易获得深交所审核通过并经中国证监会注册后，上市公司及交易对方
应尽快实施本次交易，交易对方应积极配合上市公司及标的公司申请办理标的资
产的交割手续，使得标的资产能够尽快过户至上市公司名下。标的公司、交易对
方最迟不晚于《购买资产协议》及《购买资产补充协议》生效且标的公司收集完
毕相关工商变更登记手续的申请文件后的 5 个工作日内，提交相关工商变更登记
手续的申请。
   在本次交易获得深交所审核通过并经中国证监会注册后 5 个工作日内，上市
公司应尽快就其作为交易对价应向交易对方发行的股份向结算公司申请办理证
券登记手续及在深交所申请办理上市或挂牌手续，并申请办理本次交易涉及的上
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市公司的工商变更登记手续，交易对方应就此向上市公司提供其因本次发行取得
上市公司股份所涉必要的信息或资料及配合。上市公司履行完成前述义务以《购
买资产补充协议》约定的标的资产交割手续全部办理完成为前提。
   （七）交割后标的公司经营管理、竞业限制和治理安排
   除非经上市公司豁免，直接持有上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、
上海信钼及上海生盈份额的自然人有限合伙人、自然人普通合伙人或自然人执行
事务合伙人（以下合称“竞业主体”）将在持有标的公司股权期间及不再持有标
的公司股权后 2 年内对标的公司承担竞业限制义务。在交割日前，上市公司将根
据每个竞业主体的实际情况与其就竞业限制的具体条款进行协商和确认。
   本次交易完成后标的公司的总经理及财务负责人由董事会聘任，标的公司应
建立符合上市公司要求的财务制度，执行新大正统一的财务内控制度，但上市公
司同时承诺，该等财务制度的制定和执行亦需根据标的公司的业务和财务情况进
行适当调整。
   本次交易完成后，标的公司作为上市公司的子公司，按照公司的相关规定，
标的公司在公司董事会、股东会权限范围内的重大经营、投资决策等事项，应当
经过甲方董事会或股东会审议批准。
   本次交易交割后，如标的公司股东（“转让方”）拟向任何第三方主体（“受
让方”）转让其直接或间接持有的全部或部分标的公司股权（“股东转让股权”），
其应当以书面形式事先通知标的公司和其他股东此项意图（“股东转让通知”）。
股东转让通知中应载明：（1）转让方转让股权的意图；（2）转让方转让股权的
数量；（3）受让方的身份和其他基本信息；以及（4）转让股权的价格，付款条
件及其他有关转让的重大条款和条件。
   自收到股东转让通知后的二十日（“优先购买权行权期限”）内，转让方之
外的其他股东（“优先购买权人”）应决定并书面通知转让方：优先购买权人拟
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按照股东转让通知中所述价格和其他条件按其持股比例优先购买股东转让股权
（“优先购买权”）。若任何优先购买权人未在优先购买权行权期限内书面通知
转让方其选择行使优先购买权，该优先购买权人视为就该次转让放弃其优先购买
权。
   如果优先购买权人选择行使优先购买权的，在优先购买权人书面通知转让方
其决定时，视为转让方与优先购买权人之间按照股东转让通知中所述价格和其他
条件买卖相应部分股东转让股权的合同成立。转让方与优先购买权人应在优先购
买权行权期限届满后三十日内完成相关股东转让股权的转让以及全部转让价款
的支付。每一选择行使优先购买权的优先购买权人可购买的股东转让股权的数额
不超过：股东转让股权总额×（优先购买权人届时所持标的公司股权的比例/ 所
有选择行使优先购买权的优先购买权人届时持有的标的公司股权比例之和）。在
标的公司股权被间接转让的情形下，前述转让的标的公司股权数额和持有的标的
公司股权比例均应当相应穿透折算为最终转让的标的公司股权数额和最终穿透
持有标的公司的股权比例。
   若优先购买权人选择不行使其优先购买权，转让方可以以不低于股东转让通
知中所述价格及不优于股东转让通知中所述其他条款和条件向受让方转让未被
优先购买权人根据优先购买权购买的股东转让股权部分。
   （八）其他事项
   交易对方分别且不连带地承诺，在本次交易交割后，如标的公司因交割日前
发生下列情形而被要求履行义务或追究责任的，对于标的公司及其子公司遭受的
直接损失（各项损失不应重复计算）实际支出相关款项（包括按照最终生效的相
关判决书、裁定书、行政处罚决定书等确定的履行债务的本金、迟延履行的利息、
违约金；缴纳税款、滞纳金、罚款的款项；承担违约责任的赔偿款或违约金；承
担侵权责任的赔偿款；支付拖欠工资、加班工资、经济补偿金、竞业限制补偿金、
赔偿金、工伤赔偿款等款项；补缴社会保险、住房公积金的款项；按判决、裁决、
调解书、和解书履行义务的款项；按行政处罚决定书缴纳罚款、加倍罚款、滞纳
金的款项）后，上市公司和/或标的公司有权要求交易对方按出售标的资产的注
册资本占标的公司总注册资本比例计算的损失金额及时赔偿给上市公司和/或标
的公司：
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的；
以及不在本次交易范围内的被投资企业、历史上曾经投资过的公司）存在未履行
出资义务、出资不实、抽逃出资等情形，被认定要补足出资，或在补足出资的范
围内承担责任的；对于交易对方对标的公司未实缴出资的部分，交易对方承诺在
本次交易交割前全部完成实缴出资。
拖欠的工资、加班工资、经济补偿金、竞业限制补偿金、赔偿金、工伤赔偿等相
关款项的；
相关责任的；
仲裁或其他方式向公司主张权利，标的公司及其子公司被最终且不可上诉的判决
（含司法/仲裁裁决、裁定、调解、和解）要求履行义务或承担责任的。
   无论《购买资产协议》及《购买资产补充协议》是否存在相反约定，交易对
方在《购买资产协议》及《购买资产补充协议》项下的赔偿责任应进一步受限于
以下限制：
税后现金交易对价（上海信铼除外）与其分别获得的上市公司股份根据所适用法
律法规减持后所获的税后减持对价（上海信钼除外）之和。当任一交易对方需要
承担的赔偿金额超过前述对价之和时，且任一交易对方（上海信钼除外）仍持有
通过本次交易所获得的上市公司所发行的股票的（包括上市公司发生送股、转增
股本等除权事项的衍生股份），则任一交易对方（上海信钼除外）应当在满足所
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适用法律法规的前提下，按照上市公司要求及时完成股票减持并向上市公司和/
或标的公司履行相应的赔偿款支付义务；就上海信钼需要承担的赔偿责任而言，
应当按照上市公司要求及时将其获得的税后现金交易对价全部赔偿给上市公司
和/或标的公司。
方提出书面赔偿要求，书面赔偿要求应详细载明赔偿金额及充分的客观依据（包
括最终且不可上诉的相关判决书、裁定书、行政处罚决定书）。获赔方无权就遭
受的同一损失向相关赔偿方进行重复索赔。
或标的公司才可以要求交易对方赔偿该等损失中超过人民币 1,000 万元部分的损
失。
   若上市公司和/或标的公司就标的公司的损失向交易对方提出索赔要求，上
市公司和/或标的公司有权获得的最高赔偿金额应以标的公司遭受的直接损失金
额乘以上市公司届时持有标的公司股权比例计算的金额为限；获赔方应采取并促
使其关联方尽最大商业努力减少获赔方在《购买资产补充协议》项下主张赔偿的
损失。对于因获赔方欺诈、故意、重大过失或不作为而导致的损失，交易对方无
需赔偿。
   （九）违约责任
   除双方另有约定或不可抗力外，任何一方如不履行或不及时、不适当履行其
在《购买资产协议》及/或《购买资产补充协议》项下之义务或承诺或所作出的
陈述或保证失实或严重有误，则该方应被视作违反《购买资产协议》及/或《购
买资产补充协议》。
   各方违约责任以《购买资产协议》约定为准。
   （十）协议成立与生效
   《购买资产补充协议》于双方之法定代表人、执行事务合伙人或其各自的授
权代表均签字且双方签字或加盖公章之日起成立，除《购买资产协议》排他期约
定以及下述保密条款外，其余条款与《购买资产协议》同时生效。
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   《购买资产协议》以及《购买资产补充协议》约定的保密义务不因《购买资
产协议》以及《购买资产补充协议》未生效而不生效，不因《购买资产协议》以
及《购买资产补充协议》的解除而解除。
   除《购买资产协议》排他期约定以及《购买资产补充协议》保密条款外，若
《购买资产协议》因任何原因解除或终止的，《购买资产补充协议》相关条款自
动同时解除或终止。
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                第八节 本次交易的合规性分析
一、本次交易符合《重组管理办法》第十一条规定
   （一）本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断、外
商投资、对外投资等法律和行政法规的规定
   标的公司主要服务于工商业客户，核心业务聚焦综合设施管理，同时根据客
户不同场景下的具体需求，提供大型活动安保、绿色节能等特色及其他增值服务，
凭借技术整合与行业定制化服务构建核心竞争力。
   根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），标的公司所处
行业名称为“K70 房地产业”之“K7020 物业管理”，不属于《产业结构调整指
   标的公司所属行业不属于重污染行业。报告期内，标的公司不存在因违反国
家环境保护相关法律、法规及规范性文件而受到环保部门行政处罚的情况。本次
交易符合环境保护法律和行政法规的规定。
   本次交易的标的资产为嘉信立恒 75.1521%股份（对应 2,306.9737 万元注册
资本），不涉及新增用地，不直接涉及土地使用权交易事项。报告期内，标的公
司在经营过程中不存在因违反土地管理方面的法律、法规及规范性文件而受到行
政处罚的情况。本次交易符合土地管理法律和行政法规的规定。
   根据《中华人民共和国反垄断法》
                 《国务院关于经营者集中申报标准的规定》
《经营者集中审查规定》等反垄断相关法律法规的规定，本次交易需要进行经营
者集中申报。2026 年 3 月 26 日，国家市场监督管理总局出具《经营者集中反垄
断审查不实施进一步审查决定书》（反执二审查决定[2026]177 号），决定对本
次交易不实施进一步审查，可以实施集中。
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   本次交易后，信宸设施管理将成为上市公司持股 5%以上的股东，信宸设施
管理系一家于中国香港注册的股份有限公司。
   根据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》规定，上市公司及标的公
司的业务均不涉及负面清单的情形。
   根据《战投管理办法》规定，外国投资者通过取得上市公司定向发行新股战
略投资上市公司的，外国投资者需要满足《战投管理办法》规定的相关条件，外
国投资者和上市公司应当聘请在中国注册登记的符合《证券法》规定的财务顾问
机构、保荐机构或者律师事务所担任顾问，就战略投资是否符合《战投管理办法》
相关规定作尽职调查并发表意见。
   根 据 海 问 所 出 具 的 《 北 京 市 海 问 律 师 事 务 所 关 于 TS Capital Facility
Management Holding Company Limited 对新大正物业集团股份有限公司进行战略
投资相关事项的专项核查报告》，信宸设施管理认购上市公司定向发行的 A 股
股票符合《战投管理办法》第六条、第十条第（二）款的规定，不适用《战投管
理办法》第七条的规定。
   根据锦天城出具的《上海市锦天城律师事务所关于新大正物业集团股份有限
公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易的专项核查意见》，
信宸设施管理认购公司本次发行的 A 股股票不存在影响或可能影响国家安全的
情况，不涉及外国投资者及外商投资准入负面清单规定禁止或限制投资领域的对
上市公司进行战略投资的情形，符合《战投管理办法》第五条的规定。
   综上，本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断、外
商投资、对外投资等法律和行政法规的相关规定，符合《重组管理办法》第十一
条第（一）项的规定。
   （二）本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件
   本次交易完成后，上市公司合计发行 55,316,307 股，公司的股本总额将增加
至 281,594,090 股，社会公众股东合计持股比例将不低于本次交易完成后上市公
司总股本的 10%，上市公司具备上市条件。
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    因此，根据《公司法》《证券法》《上市规则》等规定，本次交易完成后，
上市公司股权分布情况仍符合股票上市条件，本次交易不会导致上市公司不符合
股票上市的条件。
    （三）本次交易的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情
形
    本次交易中，标的资产的交易价格以符合《证券法》规定的资产评估机构出
具的《评估报告》的评估结果为基础，经交易双方充分协商确定。
    上市公司董事会审议通过了本次交易相关议案，对评估机构独立性、评估假
设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价公允性发表了意见。
本次交易相关标的资产的定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形。
    综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（三）项的规定。
    （四）本次交易所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，
相关债权债务处理合法
    根据嘉信立恒的工商登记资料及交易对方出具的承诺，交易对方持有的标的
资产均属其实际合法拥有，不存在权属纠纷，不存在信托、委托持股或者股权代
持，不存在禁止转让、限制转让的承诺或安排。
    综上所述，标的资产权属清晰，标的资产过户或转移不存在法律障碍，本次
交易不涉及相关债权债务的转移，符合《重组管理办法》第十一条第（四）项的
规定。
    （五）本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公
司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形
    本次交易后，上市公司资产规模、营业收入、净利润等均有所提升，公司的
综合实力得以增强，有利于提高上市公司业务规模和增强持续经营能力。
    因此，本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在导致上市公司在
本次交易完成后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。本次交易符合《重
组管理办法》第十一条第（五）项的规定。
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    （六）本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与
实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规
定
    本次交易前，上市公司已经按照有关法律法规的规定建立规范的法人治理结
构和独立运营的管理体系，业务、资产、财务、人员、机构等方面均保持独立。
本次交易完成后，上市公司的控股股东、实际控制人未发生变动，不会对现有的
公司治理结构产生不利影响，上市公司将保持完善的法人治理结构，符合中国证
监会关于上市公司独立性的相关规定。上市公司控股股东、实际控制人已出具相
关承诺，本次交易完成后，将保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业务等
方面的独立性。
    综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（六）项的规定。
    （七）本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构
    本次交易前，上市公司已建立由股东会、董事会、审计委员会和经营层组成
的公司治理结构，并设置了独立董事、董事会秘书等人员和机构，制定和完善了
《公司章程》等公司治理制度，保证股东会、董事会的规范运作和依法行使职责，
上市公司具有健全的组织结构和完善的法人治理结构。
    本次交易完成后，上市公司将继续依据《公司法》《证券法》《上市公司治
理准则》等法律法规及《公司章程》的要求规范运作，进一步完善公司法人治理
结构，切实保护全体股东的利益。
    因此，本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构。本次交易符
合《重组管理办法》第十一条第（七）项的规定。
二、本次交易不适用《重组管理办法》第十三条的规定
    本次交易前 36 个月内，上市公司实际控制人未发生变更。本次交易前后，
上市公司最近 36 个月控股股东均为王宣，实际控制人均为王宣及其一致行动人
李茂顺，本次交易不会导致上市公司实际控制人发生变化。本次交易不构成《重
组管理办法》第十三条规定的重组上市。
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三、本次交易符合《重组管理办法》第四十三条、第四十四条及其适
用意见要求的相关规定的说明
   （一）上市公司最近一年财务报告被注册会计师出具无保留意见审计报告
   天健会计师事务所（特殊普通合伙）对上市公司 2025 年财务报表进行了审
计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
   综上，本次交易符合《重组管理办法》第四十三条第一款第（一）项的规定。
   （二）上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机
关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形
   截至本报告书签署日，上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌
犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形。
   综上，本次交易符合《重组管理办法》第四十三条第一款第（二）项的规定。
   （三）本次交易不存在违反中国证监会规定的其他条件的情形
   本次交易不存在违反中国证监会规定的其他条件的情形，符合《重组管理办
法》第四十三条第一款第（三）项的规定。
   （四）有利于提高上市公司资产质量和增强持续经营能力，不会导致财务状
况发生重大不利变化
   本次交易前，上市公司为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建
筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化
研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优
质服务体验。
   本次交易的标的公司主要服务于工商业客户，核心业务聚焦综合设施管理，
同时根据客户不同场景下的具体需求，提供大型活动安保、绿色节能等特色及其
他增值服务，凭借技术整合与行业定制化服务构建核心竞争力。
   本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的控股子公司，本次交易有利于
公司完善业务布局及提升整体竞争力，且上市公司与标的公司在市场资源、服务
及产品种类、客户群体等方面有一定的业务协同基础，可以提高上市公司资产质
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量、财务状况、盈利能力、抗风险能力和综合竞争实力。
   综上，本次交易有利于提高上市公司资产质量和增强持续经营能力，不会导
致财务状况发生重大不利变化，符合《重组管理办法》第四十四条第一款第一点
的规定。
   （五）本次交易不会导致新增重大不利影响的同业竞争及严重影响独立性或
者显失公平的关联交易
   本次交易前，上市公司已依照《公司法》《证券法》及中国证监会的相关要
求，制定了关联交易的相关规定，对公司关联交易的原则、关联人和关联关系、
关联交易的决策程序、关联交易的披露等均制定了相关规定并严格执行，日常关
联交易按照市场原则进行。
   本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的控股子公司，上市公司不会新
增严重影响独立性或者显失公平的关联交易。本次交易虽不涉及新增严重影响独
立性或者显失公平的关联交易，但因交易对方信宸设施管理及其一致行动人北京
信润恒将成为上市公司合计持股 5%以上股东，可能产生少量与日常经营相关的
关联交易。为减少和规范关联交易，上市公司控股股东、实际控制人及其一致行
动人以及信宸设施管理已出具《关于减少及规范关联交易的承诺》。
   本次交易前，上市公司控股股东、实际控制人及其控制的关联企业未从事与
上市公司相同或类似的业务，与上市公司不存在同业竞争。本次交易不会导致上
市公司的控股股东、实际控制人发生变化，亦不会对上市公司同业竞争产生影响。
   为避免与上市公司可能产生的同业竞争，上市公司控股股东、实际控制人及
其一致行动人已出具《关于避免同业竞争的承诺函》。
   综上，本次交易符合《重组管理办法》第四十四条第一款第二点的规定。
   （六）本次发行股份购买的资产为权属清晰的经营性资产，并能在约定期限
内办理完毕权属转移手续
   本次交易的标的资产为嘉信立恒 75.1521%股权（对应 2,306.9737 万元注册
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资本），该资产为权属清晰的经营性资产，在本次交易取得必要批准、核准或注
册后，预计能在约定期限内办理完毕权属转移手续。
   综上，本次交易符合《重组管理办法》第四十四条第一款第三点的规定。
   综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第四十三条、第四十四条的规定。
四、本次交易符合《重组管理办法》第四十五条及其适用意见、适用
指引的规定
   根据《重组管理办法》第四十五条的规定：“上市公司发行股份购买资产的，
可以同时募集部分配套资金，其定价方式按照相关规定办理。上市公司发行股份
购买资产应当遵守本办法关于重大资产重组的规定，编制发行股份购买资产预案、
发行股份购买资产报告书，并向证券交易所提出申请”。
   根据《<上市公司证券发行注册管理办法>第九条、第十条、第十一条、第十
三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证券期货法律
适用意见第 18 号》规定：“上市公司申请向特定对象发行股票的，拟发行的股
份数量原则上不得超过本次发行前总股本的百分之三十”。
   根据《<上市公司重大资产重组管理办法>第十四条、第四十四条的适用意见
——证券期货法律适用意见第 12 号》规定：“上市公司发行股份购买资产同时
募集配套资金，所配套资金比例不超过拟购买资产交易价格百分之一百的，一并
适用发行股份购买资产的审核、注册程序；超过百分之一百的，一并适用上市公
司发行股份融资（以下简称再融资）的审核、注册程序。不属于发行股份购买资
产项目配套融资的再融资，按照中国证监会相关规定办理”。
   根据《监管规则适用指引——上市类第 1 号》的规定：“考虑到募集资金的
配套性，所募资金可以用于支付本次并购交易中的现金对价，支付本次并购交易
税费、人员安置费用等并购整合费用和投入标的资产在建项目建设，也可以用于
补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务。募集配套资金用于补充公司流动
资金、偿还债务的比例不应超过交易作价的 25%；或者不超过募集配套资金总额
的 50%”。
   本次交易中，上市公司拟在本次发行股份购买资产的同时，向不超过 35 名
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（含 35 名）符合条件的特定对象发行股票募集配套资金，募集配套资金总额不
超过 45,857.2220 万元，不超过本次发行股份方式购买资产的交易价格的 100%，
且发行股份数量不超过本次发行股份购买资产完成后上市公司总股本的 30%，募
集配套资金全部用于支付本次并购交易中的现金对价及中介机构费用。
   综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第四十五条及其适用意见、适用
指引的规定
五、本次交易符合《重组管理办法》第四十六条的规定
   根据《重组管理办法》第四十六条规定：“上市公司发行股份的价格不得低
于市场参考价的百分之八十。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议
公告日前二十个交易日、六十个交易日或者一百二十个交易日的公司股票交易均
价之一。本次发行股份购买资产的董事会决议应当说明市场参考价的选择依据。”
   本次发行股份购买资产的股份发行定价基准日为上市公司审议本次交易相
关事项的第三届董事会第十五次会议决议公告之日。本次发行股份购买资产的股
份发行价格初次确定为 8.44 元/股，不低于本次发行股份购买资产的定价基准日
前 120 个交易日股票交易均价的 80%，符合《重组管理办法》第四十六条规定的
“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的百分之八十”的相关要求。受
上市公司 2025 年中期分红的影响，现本次发行股份购买资产的股份发行价格调
整为 8.29 元/股。
   综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第四十六条的规定。
六、本次交易符合《重组管理办法》第四十七条的规定
   根据《重组管理办法》第四十七条的规定：“特定对象以资产认购而取得的
上市公司股份，自股份发行结束之日起十二个月内不得转让；属于下列情形之一
的，三十六个月内不得转让：
   （一）特定对象为上市公司控股股东、实际控制人或者其控制的关联人；
   （二）特定对象通过认购本次发行的股份取得上市公司的实际控制权；
   （三）特定对象取得本次发行的股份时，对其用于认购股份的资产持续拥有
权益的时间不足十二个月”。
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   交易对方已就本次交易取得上市公司的股份作出了锁定期承诺，具体情况参
见本报告书“第一节 本次交易概况”之“二、本次交易具体方案”之“（一）
发行股份及支付现金购买资产情况”之“6、锁定期安排”相关内容。
   综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第四十七条的规定。
七、本次交易符合《监管指引第 9 号》第四条的规定
册资本），不涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设施工等有关报批事
项，不需要取得相关主管部门的批复文件；本次交易已经履行及尚需履行的程序
已在本报告书中进行了详细披露，且已对可能无法获得批准的风险作出了特别提
示。
合法拥有标的资产的完整权利，标的资产不存在被限制或禁止转让的情形，不存
在出资不实或者影响其合法存续的情况。
标的资产的完整权利，能实际控制标的公司生产经营。本次交易不会影响公司在
人员、采购、生产、销售、知识产权等方面保持独立。
大不利变化；有利于上市公司突出主业、增强抗风险能力；有利于上市公司增强
独立性，不会导致新增重大不利影响的同业竞争，以及严重影响独立性或者显失
公平的关联交易。
   综上，本次交易符合《监管指引第 9 号》第四条的规定。
八、本次交易符合《监管指引第 9 号》第六条规定
   截至本报告书签署日，本次交易的标的资产不存在被其股东及其关联方非经
营性资金占用的情况。
   综上所述，本次交易符合《监管指引第 9 号》第六条的规定。
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九、本次交易相关主体不存在《监管指引第 7 号》第十二条规定的不
得参与任何上市公司重大资产重组的情形
   本次交易相关主体不存在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市公司重大
资产重组相关股票异常交易监管》第十二条规定的不得参与任何上市公司重大资
产重组的情形，即上市公司、交易对方及上述主体的控股股东、实际控制人及其
控制的机构，上市公司董事、高级管理人员，为本次交易提供服务的证券公司、
证券服务机构及其经办人员，参与本次交易的其他主体，均不存在因涉嫌与重大
资产重组相关的内幕交易被立案调查或立案侦查的情形，最近 36 个月内亦不存
在因涉嫌与重大资产重组相关的内幕交易被中国证监会作出行政处罚或者司法
机关依法追究刑事责任的情形。
十、本次募集配套资金符合《发行注册管理办法》的相关规定
   （一）上市公司不存在《发行注册管理办法》第十一条规定的不得向特定对
象发行股票的情形
   上市公司不存在《发行注册管理办法》第十一条规定的不得向特定对象发行
股票的如下情形：
关信息披露规则的规定；不存在最近一年财务会计报告被出具否定意见或者无法
表示意见的审计报告；不存在最近一年财务会计报告被出具保留意见的审计报告，
且保留意见所涉及事项对上市公司的重大不利影响尚未消除；
一年受到证券交易所公开谴责；
案侦查或者涉嫌违法违规正在被中国证监会立案调查；
合法权益的重大违法行为；
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   综上所述，上市公司不存在《发行注册管理办法》第十一条规定的不得向特
定对象发行股票的情形。
   （二）本次募集配套资金符合《发行注册管理办法》第十二条的规定
   本次募集配套资金拟用于支付本次交易的现金对价，募集资金的使用符合国
家产业政策，未违反有关环境保护、土地管理等法律和行政法规的规定。本次配
套融资所募集资金不会用于持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他
人、委托理财等财务性投资情形，也不会直接或间接投资于以买卖有价证券为主
要业务的公司。本次配套融资实施后，不会导致上市公司新增构成重大不利影响
的同业竞争和显失公平的关联交易，亦不会严重影响上市公司生产经营的独立性。
   综上，本次交易符合《发行注册管理办法》第十二条规定。
   （三）本次募集配套资金符合《发行注册管理办法》第五十五条的规定
   上市公司拟向不超过 35 名（含 35 名）符合条件的特定对象以发行股份方式
募集配套资金，特定投资者包括符合法律法规规定的证券投资基金管理公司、证
券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者、自
然人投资者以及其他合法投资者等。
   综上所述，本次募集配套资金符合《发行注册管理办法》第五十五条的规定。
   （四）本次募集配套资金符合《发行注册管理办法》第五十六条、五十七条
的规定
   根据《发行注册管理办法》第五十六条的规定：“上市公司向特定对象发行
股票，发行价格应当不低于定价基准日前二十个交易日公司股票均价的百分之八
十。前款所称‘定价基准日’，是指计算发行底价的基准日。”第五十七条规定：
“向特定对象发行股票的定价基准日为发行期首日。上市公司应当以不低于发行
底价的价格发行股票”。
   本次募集配套资金的定价基准日为本次向特定对象发行股票募集配套资金
的发行期首日，发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票均价的 80%。
   综上所述，本次募集配套资金的股份发行价格符合《发行注册管理办法》第
五十六条、五十七条的规定。
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   （五）本次募集配套资金符合《发行注册管理办法》第五十八条的规定
   本次发行股份募集配套资金采取询价发行方式，发行对象为符合中国证监会
规定条件的合计不超过 35 名（含 35 名）特定投资者。最终发行价格及发行对象
将在本次交易经深交所审核通过并经中国证监会注册后，按照相关法律、法规的
规定和监管部门的要求，由董事会及董事会授权人士根据股东会的授权与本次发
行的独立财务顾问（主承销商）根据竞价结果及投资者申购报价情况协商确定。
   综上所述，本次募集配套资金的发行方式符合《发行注册管理办法》第五十
八条的规定。
   （六）本次募集配套资金符合《发行注册管理办法》第五十九条的规定
   本次参与募集配套资金认购的特定对象以现金认购取得的股份自发行结束
之日起 6 个月内不得转让。锁定期届满后，该等股份转让和交易将按照届时有效
的法律、法规、证监会和深交所的有关规定执行。
   综上所述，本次募集配套资金发行股份的锁定期符合《发行注册管理办法》
第五十九条的规定。
十一、独立财务顾问和律师对本次交易是否符合《重组管理办法》发
表的明确意见
   （一）独立财务顾问意见
   独立财务顾问意见详见本报告书之“第十四节/二、独立财务顾问意见”。
   （二）律师意见
   律师意见详见本报告书“第十四节/三、法律顾问意见”。
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                   第九节 管理层讨论与分析
一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果分析
     公司 2024 年度、2025 年度的财务报告业经天健所审计，根据天健所为上市
公司出具的 2024 年度、2025 年度审计报告以及上市公司 2026 年 1-3 月财务报
表，对本次交易前上市公司的财务状况和经营成果分析如下：
     （一）本次交易前上市公司的财务状况分析
                                                                   单位：万元
     项目
             金额          比例           金额        比例          金额         比例
货币资金       29,959.91     14.86%     54,245.96    26.70%    59,988.09   28.62%
应收票据            938.75    0.47%        543.85     0.27%        17.44    0.01%
应收账款       92,618.17     45.94%     75,059.22    36.94%    76,597.52   36.55%
预付款项        1,062.66      0.53%        822.71     0.40%      698.89     0.33%
其他应收款      15,416.32      7.65%     14,017.00     6.90%    14,078.44    6.72%
存货              895.20    0.44%        922.04     0.45%      793.44     0.38%
一年内到期的
非流动资产
其他流动资产      2,684.01      1.33%      2,546.84     1.25%     1,507.00    0.72%
流动资产合计    143,617.92     71.24%    148,200.12    72.94%   153,721.75   73.35%
长期应收款            44.53    0.02%         55.41     0.03%        97.90    0.05%
长期股权投资      1,203.20      0.60%      1,151.39     0.57%     2,484.56    1.19%
其他非流动金
融资产
投资性房地产      8,128.13      4.03%      8,159.89     4.02%     9,332.50    4.45%
固定资产       16,621.51      8.25%     16,963.41     8.35%    16,039.02    7.65%
在建工程            411.38    0.20%        351.42     0.17%        60.74    0.03%
使用权资产       2,505.86      1.24%      2,653.17     1.31%     2,772.19    1.32%
无形资产       10,269.00      5.09%     10,035.54     4.94%     9,552.43    4.56%
商誉         12,778.93      6.34%     12,778.93     6.29%    12,778.93    6.10%
长期待摊费用          186.86    0.09%        180.39     0.09%      102.03     0.05%
递延所得税资
产
其他非流动资
产
非流动资产合
计
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  项目        2026 年 3 月 31 日           2025 年 12 月 31 日      2024 年 12 月 31 日
资产总计      201,588.85     100.00%    203,175.25   100.00%   209,587.20   100.00%
   截至 2024 年末、2025 年末及 2026 年 3 月末，上市公司的资产总额分别为
为 153,721.75 万元、148,200.12 万元和 143,617.92 万元，占资产总额比重分别
为 73.35%、72.94%和 71.24%，主要为应收账款、货币资金和其他应收款。非流
动资产总额分别为 55,865.44 万元、54,975.13 万元和 57,970.94 万元，占资产
总额比重分别为 26.65%、27.06%和 28.76%，主要为固定资产和商誉。
                                                                       单位：万元
  项目
             金额          比例            金额        比例          金额          比例
短期借款             77.70     0.11%         77.70     0.10%       77.70      0.09%
应付账款      27,566.29       38.18%    27,066.56     35.52%   30,870.43     36.82%
合同负债       2,942.05        4.08%     3,288.32      4.31%    3,181.69      3.80%
应付职工薪酬    19,680.32       27.26%    23,309.12     30.59%   24,219.62     28.89%
应交税费       3,537.74        4.90%     2,728.54      3.58%    2,917.57      3.48%
其他应付款     10,835.54       15.01%    11,914.91     15.63%   14,421.83     17.20%
一年内到期的非
流动负债
其他流动负债          176.16     0.24%       197.30      0.26%      190.74      0.23%
流动负债合计    66,663.27       92.33%    70,561.91     92.59%   77,946.94     92.98%
长期借款       2,947.19        4.08%     3,096.57      4.06%    3,083.81      3.68%
租赁负债       1,387.51        1.92%     1,333.81      1.75%    1,551.47      1.85%
长期应付款            26.94     0.04%         38.02     0.05%           -      0.00%
递延所得税负债         503.57     0.70%       502.68      0.66%      546.31      0.65%
递延收益-非流
动负债
非流动负债合计    5,534.21        7.67%     5,647.24      7.41%    5,886.46     7.02%
负债合计      72,197.48      100.00%    76,209.16    100.00%   83,833.40    100.00%
万元、76,209.16 万元和 72,197.48 万元。其中流动负债总额分别为 77,946.94
万元、70,561.91 万元和 66,663.27 万元，占负债总额比重分别为 92.98%、92.59%
和 92.33%，主要为应付账款、应付职工薪酬和其他应付款。非流动负债总额分
别为 5,886.46 万元、5,647.24 万元和 5,534.21 万元，占负债总额比重分别为
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     项目         2026 年 3 月 31 日    2025 年 12 月 31 日     2024 年 12 月 31 日
   资产负债率                 35.81%              37.51%               40.00%
  流动比率（倍）                  2.15                2.10                   1.97
  速动比率（倍）                  2.14                2.09                   1.96
注 1：资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%；
注 2：流动比率=流动资产÷流动负债；
注 3：速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债。
债率下降，偿债能力总体得到提升。
      项目          2026 年 1-3 月         2025 年度              2024 年度
 总资产周转率（次）                  1.56                 1.46                 1.63
应收账款周转率（次）                  3.74                 3.97                 4.65
 存货周转率（次）                 298.95              308.18               323.75
注 1：2026 年 1-3 月营运能力数据已年化处理；
注 2：总资产周转率=营业收入/总资产期初期末平均账面价值；
注 3：应收账款周转率=营业收入/应收账款期初期末平均账面价值；
注 4：存货周转率=营业成本/存货期初期末平均账面价值。
低，主要系 2025 年度上市公司营收规模收缩，叠加城市服务行业整体回款形势
趋紧、款项回笼周期拉长，应收款项规模有所抬升；2026 年一季度则受物业行
业收费季节性周期影响，正值年度收费淡季，应收余额阶段性增加，进而带动周
转率进一步下行。
   因公司 2025 年度营业收入相较 2024 年度下降幅度明显高于总资产下降幅
度，导致总资产周转率下降。2026 年一季度受奖金支付等因素影响导致资产总
额期初期末平均数相较上年度进一步下降，而年化测算收入相较 2025 年度有所
增长，综合导致 2026 年一季度总资产周转率（年化）相较 2025 年度有所回升。
但仍处于较高水平，存货周转能力较强。
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   （二）本次交易前上市公司的经营成果分析
                                                          单位：万元
            项目             2026 年 1-3 月      2025 年度      2024 年度
一、营业总收入                       78,360.64      301,343.66    338,720.16
 其中：营业收入                      78,360.64      301,343.66    338,720.16
二、营业总成本                       73,583.87      289,000.46    325,347.85
 其中：营业成本                      67,908.33      264,339.63    299,134.03
     税金及附加                          451.23     1,582.19      1,912.43
     销售费用                           997.57     5,202.60      4,692.97
     管理费用                         4,145.39    17,981.92     19,640.71
     财务费用                            81.36      -105.89        -32.29
加：公允价值变动收益                           -9.74      -479.20       -867.49
  投资收益                               51.81       281.59         60.29
  资产处置收益                              3.41        32.46         51.71
  信用减值损失                           -376.63      -746.91       -839.78
  其他收益                              143.56     1,966.35      3,271.48
三、营业利润                            4,589.17    13,397.49     15,048.51
加：营业外收入                               3.23        46.73         35.31
减：营业外支出                              68.79       421.75       301.43
四、利润总额                            4,523.61    13,022.47     14,782.39
减：所得税费用                             612.77     1,777.94      2,054.80
五、净利润                             3,910.84    11,244.53     12,727.60
其中：归属于母公司所有者的净利润                  3,409.07     9,487.20     11,377.46
少数股东损益                              501.77     1,757.33      1,350.14
六、其他综合收益                            -10.40       -46.80         -6.50
归属母公司所有者的其他综合收益                     -10.40       -46.80         -6.50
七、综合收益总额                          3,900.44    11,197.73     12,721.10
归属于母公司股东的综合收益总额                   3,398.67     9,440.40     11,370.96
归属于少数股东的综合收益总额                      501.77     1,757.33      1,350.14
主要系物业行业市场竞争加剧，人力刚性成本及销售费用增加。
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所示：
       项目         2026 年 1-3 月    2025 年度      2024 年度
      销售毛利率              13.34%       12.28%       11.69%
       净利率                4.99%        3.73%        3.76%
   每股收益（元/股）               0.60         0.42             0.51
注 1：销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
注 2：净利率=净利润/营业收入；
注 3：每股收益=归属于母公司所有者的净利润/普通股总股数，2026 年 1-3 月数据已年化。
   受物业行业市场竞争加剧，人力刚性成本增加等因素影响，公司前期经营毛
利率持续下降。自 2025 年度开始，上市公司开展了系统性战略重构，积极应对
市场变化，公司市场拓展快速恢复，因此 2025 年度及 2026 年 1-3 月毛利率、净
利率及每股收益相较 2024 年度呈现出持续回升状态。
二、标的资产行业特点讨论与分析
   标的公司的主要业务为综合设施管理服务，主要针对工商业业务的不同场景
和需求，提供的服务内容不再局限于一般的保洁、保安等基础物业服务，还包括
围绕客户日常经营的切身需求所定制的个性化服务，由一般化延伸至个性化。此
外，还可延伸至能源管理、设施管理、项目咨询等具有更高壁垒的服务内容。根
据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），标的公司所处行业名称为“K70 房
地产业”之“K7020 物业管理”。
   （一）行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策
   综合设施管理行业的主管部门、行业管理体制及主要政策详见本报告书之
“第四节 交易标的基本情况/六/（二）行业管理体制、法律法规和产业政策”。
   （二）行业发展概况
   综合设施管理（IFM）概念起源于美国并在美国发展成熟，后传入欧洲，并
不断发展丰富。随着欧美国家工业化步入尾声，第二产业在国民经济中的比重逐
渐降低，第三产业迅速发展，居民消费逐渐从物质型消费转向服务型消费，涌现
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出了对于进一步定制化物业服务的巨大需求。叠加 1973 年中东战争引发全球能
源危机，油价暴涨迫使企业重新审视运营成本，设施能耗成为焦点，企业亟需通
过系统化管理降低能源开支，提升资源利用效率。对提升服务及降低成本的双重
需求，促使专业物业服务公司的设施管理业务得以快速发展，目前国际五大行（戴
德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际、第一太平戴维斯）、爱玛客（Aramark）、
索迪斯（Sodexo）、康帕斯（Compass）等物管企业在 IFM 领域的业务发展较为
成熟，而亚太地区 IFM 领域的发展相较于欧美市场，仍处于快速发展的起步阶
段。
   综合设施管理是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等
要素整合在一起进行管理的综合性空间服务体系，其目的在于整合并优化广泛的
支撑性流程，输出其成果（即设施服务），从而使需求组织能够聚焦于其主要活
动。同传统一般物业服务相比，综合设施管理服务主要针对工商业领域客户业务
的不同场景和需求，综合设施管理服务不仅仅局限于提供保洁、保安等基础物业
服务，其服务内容还包括围绕客户日常经营中业务特点所定制的个性化服务，此
外，还可延伸至能源管理、设施管理、项目咨询等具有更高壁垒的服务内容。同
传统的写字楼管理相比，综合设施管理更专注于商业地产的使用者而不是拥有者
的相关需求，包括所服务工商业企业的员工需求（满意度、体验、舒适、健康、
安全）及企业需求（业务的连续性、风险识别），从需求倒推管理策略和标准，
从一定程度上讲，客户只需要一家合作商就能解决全域行政管理的需求。
   综合设施管理作为满足企业多元服务需求的有力抓手，综合考虑人、财、物、
空间、技术等要素在整合过程中的重要性，其特点可总结成“六化”，分别是服
务内容定制化、服务对象多元化、服务形式场景化、服务内容碎片化、需求满足
精细化、服务需求差异化。于企业而言，综合设施管理服务具备多元价值，从需
求端看，综合设施管理的综合性服务能够帮助企业提高生产效率，节省客户筛选
和采购的精力，降低运营成本，同时能够改善企业的生产、工作环境，提升总体
工作体验，提高员工满意度；从供给端看，布局综合设施管理业务的物业企业能
够扩展其增值服务的空间，提升客户粘性、增强客户忠诚度，而这种深度“捆绑”
的模式能够提高企业的竞争力，推动企业和客户的长期合作。
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   国内的设施管理服务市场方面，自从设施管理理念进入中国内地以来，庞大
的非住宅物业规模奠定了综合设施管理业务拓展的基础。根据中指研究院发布的
《2023 中国物业服务百强企业研究报告》显示，2022 年中国物业服务企业的在
管总建筑面积约为 290 亿平方米，其中以商业、办公和产业园区为主的非住宅业
态的面积占比约为 34.15%，预计到 2026 年全国物业服务企业的在管总建筑面积
将达到 355 亿平方米，非住宅面积占比将上升至 38.21%，达 136 亿平方米，庞
大的非住宅物业规模将是综合设施管理业务服务实现快速发展的沃土。根据中指
研究院的统计，我国 IFM 服务市场空间已经由 2020 年的 5,000 亿元左右快速增
长到 2024 年的 7,072.20 亿元，预计到 2029 年，国内 IFM 市场空间可扩大至接
近万亿元，庞大的市场空间为物业服务企业进军 IFM 领域提供了良好的市场机
遇。在全球数字化转型加速、“双碳”目标深化、城市更新行动持续推进的多重
背景下，中国设施管理行业正经历从规模化扩张逐步向高质量发展的重要转型时
期。
   市场竞争方面，在中国物业管理行业呈现出极度分散的市场特征这一背景下，
设施管理行业的市场集中度并不高，既包括嘉信立恒这样的专业设施管理服务提
供商，也包括希望成为集传统物业服务与综合设施管理服务于一身的传统物业企
业。当前国内综合设施管理市场的头部企业包括嘉信立恒、特发服务、卓越商企
服务、招商积余、万物梁行等。除上述国内竞争对手外，国内市场中也包括世邦
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魏理仕、仲量联行、戴德梁行、索迪斯、康帕斯等随同国际知名跨国集团在华业
务的开展而进入国内市场的国际知名设施管理服务提供商。当前国内包含综合设
施管理在内的物业市场竞争程度不断加剧，尽管综合设施管理服务的市场规模在
不断扩大，竞争烈度的加剧也可能对未来综合设施管理服务的整体盈利能力构成
影响。
   （三）影响行业发展的有利和不利因素
   （1）国家政策支持
业服务作为商务服务业纳入鼓励类行业，也是首次将非住宅物业管理（办公楼、
写字楼、学校、医院、场馆、酒店、产业园区、商业综合体等物业管理）明确在
鼓励类产业中商业服务业下，属于国家鼓励发展的相关产业。
   （2）非住宅物业规模奠定了综合设施管理业务拓展的基础
   根据中指研究院发布的《2023 中国物业服务百强企业研究报告》显示，2022
年中国物业服务企业的在管总建筑面积约为 290 亿平方米，其中以商业、办公和
产业园区为主的非住宅业态的面积占比约为 34.15%，预计到 2026 年全国物业服
务企业的在管总建筑面积将达到 355 亿平方米，非住宅面积占比将上升至 38.21%，
达 136 亿平方米，庞大的非住宅物业规模将是综合设施管理业务服务实现快速发
展的沃土。根据中指研究院的统计，我国 IFM 服务市场空间已经由 2020 年的
市场空间可扩大至接近万亿元，庞大的市场空间为物业服务企业进军 IFM 领域
提供了良好的市场机遇。
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   （3）新兴产业的发展带动了设施管理行业的发展
   新兴产业的发展是设施管理行业市场规模持续扩大的关键驱动力。新能源、
新材料、航空航天等新兴产业，对高标准厂房、实验室等生产空间的巨大需求，
以及传统物业服务在上述环境中提供服务的能力的缺失，推动物业服务在相关领
域向设施管理服务转型。新兴产业严苛的生产环境要求，倒逼设施管理提升技术
标准与服务能力，使设施管理从基础物业服务，升级为支撑产业核心竞争力的关
键环节。未来，随着新兴产业的不断发展，工商业客户对设施管理服务的需求也
将持续提升，我国设施管理服务行业的市场空间将进一步拓展。
   （1）传统物业服务与综合设施管理的认知模糊
   当前阶段，很多市场主体客户对于设施管理与传统物业服务的认知仍然相对
模糊，对于二者的区别与边界无法准确判断，从而导致其对设施管理服务的价值
和特点无法做出理性的判断，从一定程度上削弱了在特定领域设施管理服务相较
于传统物业服务的竞争优势。
   （2）缺乏行业标准与专业人才
   综合设施管理行业在国内发展尚处于起步阶段，但受制于部分企业管理半径
较大，服务标准难以统一，且行业相关政策法规还在进一步完善中，对综合设施
管理服务的标准化、专业化形成一定挑战。目前很多国内综合设施管理供应商的
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标准化建设基本延续了传统物业管理的标准化内容，虽然能满足大部分客户企业
的服务需求，但是与综合设施管理服务本身所追求的高度专业化、定制化服务仍
存在差距。
   此外，目前国内从事综合设施管理行业的人员大多是由传统的物业企业转型
而来，专业人才的储备、服务人员的意识和观念以及服务专业性等方面不能满足
国内综合设施管理行业快速发展的现实需要，未来仍需一段时间进行磨合调整。
   （四）进入该行业的主要壁垒
   相较于传统物业服务行业，综合设施管理行业对服务提供商提出了较高的专
业性要求。提供的服务内容除标准的传统观念物业服务外，往往还包括同客户行
业、日常经营息息相关的定制化、碎片化、专业化需求。上述需求要求服务提供
商在做好标准化物业服务的同时，还需要具备较强的专业能力及对客户业务的深
入理解，构成了专业性壁垒。
   不同行业客户的经营场地、经营方式、业务需求都不尽相同，业务流程和运
营模式也可能存在差异，提供专业的工作场景解决方案及相应的设施管理服务需
要深入理解和适应这些行业特性及客户要求。招投标是行业内主要的项目获取方
式之一，招投标中，客户往往对投标者过去的同类型项目经验进行要求，或将项
目经验作为招投标中的重要评分指标。此外，设施管理服务项目的招投标过程中，
往往对投标者的相关领域行业认证、质量认证等情况进行一定的要求。上述条件
共同构成了行业的项目经验及企业资质壁垒。
   由于设施管理服务行业的特点，在企业及员工满意度较高的场景下，客户往
往不会轻易选择变更设施管理服务提供商，因此设施管理行业内的客户粘性相对
较高，在客户后续设施管理服务的续约或新需求采购中，往往优先考虑过往供应
商或行业内较为知名的供应商，形成合格供应商名单，供应商名单以外的企业难
以参与相关客户的招标，构成了客户壁垒。
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   综合设施管理服务供应商对一线工作人员，尤其是项目一线管理人员的能力
评价模型更加复杂，测评维度更多元，从标杆企业的实践情况看，目前主要聚焦
于专业技能水平、服务客户意识、企业价值认同、个人知识结构和学习能力五个
方面。优秀的综合设施管理一线管理人员，不但具备上述评价模型的各项能力，
而且会有 2-3 项特别突出的能力表现，明显比传统物业企业对一线管理人员的能
力要求更高且综合性更强。通常行业核心人才需要在长期一线服务及市场竞争中
进行培养，行业外其他企业短期内难以掌握核心人才，构成了行业人才壁垒。
   （五）行业技术水平及技术特点
   在社会组织运营体系中，设施管理是保障组织高效运转的重要支撑，通过对
物理空间环境、核心基础设施及全链条后勤服务的统筹规划与系统性管控，为组
织战略落地及核心目标达成提供保障。其内涵已从传统的物业维护、后勤保障，
逐步延伸至能源管理、智能运维、风险防控与可持续发展的综合性管理。在全球
数字化转型加速、“双碳”目标深化、城市更新行动持续推进的多重背景下，中
国设施管理行业正经历从规模化扩张逐步向高质量发展的转型重要时期。
   宏观经济环境的复杂性与市场需求的多元化交织，既为设施管理行业带来了
新的发展机遇，也提出了更高的能力要求。一方面，智慧城市建设、产业融合、
ESG 治理等战略推动其从“基础运维”向智慧化、绿色化转型；另一方面，企
业预算管控趋严、服务标准升级与技术迭代加速，对设施管理的专业化、精细化
水平提出了严峻挑战。
   （六）行业的周期性、区域性和季节性特征
   工商业领域客户对于设施管理服务的需求持续存在，无明显的周期性特征。
   在当前阶段，从需求端角度出发，工商业领域客户仍然是设施管理服务的最
大需求方，因此，经济发展较快、新兴产业发展迅速的地区及省份，往往对设施
管理服务有较大的需求。
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   工商业领域客户对于设施管理服务的需求持续存在，无明显的季节性特征。
   （七）所处行业与上下游行业之间的关联性
   设施管理行业的上游行业主要包括办公用品、物资批发、人力资源等行业。
办公用品、物资批发等上游相关行业已经进入了发展的成熟期，行业内厂商较多，
市场供应较为充足。因此，物业管理企业对于这类上游行业的供应商选择面较广，
相关产品供应充足、价格波动小，为物业管理服务企业提供了较好的物质保障。
人力资源方面，近年来物业管理行业的人才供应质量不断提高，为物业管理服务
企业进行科技转型、不断提高服务质量提供了根本上的支撑。但同时，人力成本
也在不断上升，这可能对物业管理服务企业造成一定的成本压力。
   设施管理行业主要为工商业领域客户提供专业设施管理服务，下游领域广泛，
包括新能源、工业制造、半导体、教育、商业连锁、政府公建、医疗、生物制药、
互联网等。随着经济的发展和信息技术的普及，相关领域客户对设施管理服务的
要求不断提高。在市场的倒逼下，设施管理服务企业需要不断提高服务质量以顺
应下游市场需求的变化。同时，需要根据不同类型的终端业主特征提供差异化的
设施管理服务，这对于设施管理服务企业的管理服务经验和水平提出了较高的要
求。
   （八）标的公司的核心竞争力
   嘉信立恒的综合设施管理服务覆盖网络由上海总部辐射全国，服务网络覆盖
包括香港在内的 32 个省级区域 200 多个城市，依托区域管理联动各品牌提供综
合设施管理服务，形成高效协同，及时响应客户的多样化需求。
   嘉信立恒与下游客户保持长期稳定合作关系，合同保有率常年维持在较高水
平。近年来重点拓展互联网、新能源、半导体等对 IFM 专业化水平和响应速度
要求极高的行业客户，显著提升公司服务行业壁垒与差异化竞争优势。
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   嘉信立恒深挖蓝筹客户的多种服务需求进行交叉销售，目前综合业务线收入
占比较高。服务由点及面，涵盖安保、保洁及行政管理等的综合软服务以及一站
式综合设施管理服务。同时，标的公司近年来积极拓展大型活动安防、绿色能源
管理等特色服务，精准识别客户多元化需求，打造综合设施管理各领域全面竞争
力，提升营运效率。
   嘉信立恒是具有持续收购整合经验的平台型企业，实现了收并购企业深度融
合以及大陆与香港业务交叉赋能、协同发展。标的公司依托大陆广泛的业务覆盖
与资源整合能力，结合香港的客户服务经验及对境外市场的认知，具备进一步开
拓市场的潜力。
   嘉信立恒具有职业化的管理团队，具备高效的组织架构和灵活的激励、晋升
机制，持续补充人才以强化团队管理及服务能力；核心管理层拥有较为丰富的设
施管理行业及相关从业经验。
三、交易标的财务状况分析
   （一）财务状况分析
   报告期各期末，标的公司资产构成情况如下表所示：
                                                          单位：万元
    项目
                金额             占比             金额           占比
   货币资金         51,065.29           27.05%    37,456.65      21.57%
 交易性金融资产                -             0.00%    1,800.00          1.04%
   应收票据          1,146.84             0.61%     480.73           0.28%
   应收账款         80,116.60           42.45%    77,146.24      44.43%
   预付款项          1,528.76             0.81%    1,712.59          0.99%
  其他应收款          3,455.26             1.83%    2,936.26          1.69%
    存货             176.42             0.09%     226.80           0.13%
 其他流动资产            499.03             0.26%     156.51           0.09%
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    项目
                 金额             占比                金额                占比
 流动资产合计         137,988.20           73.11%       121,915.77          70.22%
 长期股权投资             600.56             0.32%            683.30           0.39%
 投资性房地产             570.17             0.30%            624.48           0.36%
   固定资产           3,822.87             2.03%           3,504.83          2.02%
   在建工程             648.14             0.34%           1,229.74          0.71%
  使用权资产           1,298.37             0.69%           1,716.86          0.99%
   无形资产             449.42             0.24%            510.92           0.29%
    商誉           42,412.47           22.47%           42,412.47       24.43%
 长期待摊费用             502.57             0.27%            612.29           0.35%
 递延所得税资产            455.63             0.24%            408.69           0.24%
 非流动资产合计         50,760.19           26.89%           51,703.58       29.78%
   资产总计         188,748.39        100.00%         173,619.35         100.00%
   报告期各期末，标的公司的资产总额分别为 173,619.35 万元和 188,748.39
万元。其中流动资产总额分别为 121,915.77 万元和 137,988.20 万元，占资产总
额比重分别为 70.22%和 73.11%，主要为应收账款和货币资金。非流动资产总额
分别为 51,703.58 万元和 50,760.19 万元，占资产总额比重分别为 29.78%和
   （1）货币资金
   报告期各期末，标的公司货币资金情况如下：
                                                                  单位：万元
          项目                 2025 年 12 月 31 日             2024 年 12 月 31 日
         库存现金                                  1.81                        1.85
         银行存款                             50,039.50                 36,989.08
       其他货币资金                              1,023.98                      465.72
          合计                              51,065.29                 37,456.65
  其中：存放在境外的款项总额                            6,528.76                  8,926.22
   报告期各期末，标的公司货币资金余额分别为 3.75 亿元和 5.11 亿元，占资
产总额的比例分别为 21.57%和 27.05%，主要为银行存款。
   （2）交易性金融资产
   报告期各期末，标的公司交易性金融资产情况如下：
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                                                                单位：万元
              项目              2025 年 12 月 31 日          2024 年 12 月 31 日
分类为以公允价值计量且其变动计入当
                                                  -                1,800.00
    期损益的金融资产
      其中：结构性存款                                    -                1,800.00
               合计                                 -                1,800.00
   报告期各期末，标的公司交易性金融资产分别为 1,800 万元和 0 元，占资产
总额的比例分别为 1.04%和 0%，均为银行结构性存款。
   （3）应收账款
   报告期各期末，标的公司应收账款情况如下：
                                                                单位：万元
       项目               2025 年 12 月 31 日              2024 年 12 月 31 日
    应收账款账面余额                          82,018.01                   78,969.73
       坏账准备                            1,901.41                    1,823.49
    应收账款账面价值                          80,116.60                   77,146.24
   报 告 期 各 期 末 ， 标 的 公 司 应 收 账 款 账 面 价 值 分 别 为 77,146.24 万 元 和
   报告期各期末，标的公司应收账款账龄构成情况如下：
                                                                单位：万元
       账龄              2025 年 12 月 31 日               2024 年 12 月 31 日
    账面余额合计                        82,018.01                       78,969.73
    减：坏账准备                            1,901.41                     1,823.49
    账面价值合计                        80,116.60                       77,146.24
   报告期各期末，标的公司信用政策未发生重大变化，报告期各期末应收账款
余额主要集中在 3 个月内，占比分别为 90.09%和 90.44%。
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    报告期各期末，标的公司应收账款坏账计提情况如下：
                                                                            单位：万元
    种类               账面余额                                坏账准备
                                                                             账面价值
                 金额             比例（%）              金额          计提比例（%）
单项计提坏账准备            335.14             0.41          335.14        100.00
按组合计提坏账准备        81,682.87            99.59        1,566.27          1.92     80,116.60
    合计           82,018.01        100.00           1,901.41          2.32     80,116.60
    种类               账面余额                                坏账准备
                                                                             账面价值
                 金额             比例（%）              金额          计提比例（%）
单项计提坏账准备            350.14              0.44         350.14        100.00
按组合计提坏账准备         78,619.60            99.56        1,473.36         1.87      77,146.24
    合计            78,969.73           100.00        1,823.49         2.31      77,146.24
                                                                            单位：万元
     账龄
                 账面余额                          坏账准备               计提比例（%）
     小计               81,682.87                   1,566.27                     1.92
     账龄
                 账面余额                          坏账准备               计提比例（%）
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   账龄
                账面余额                坏账准备                       计提比例（%）
   小计             78,619.60                 1,473.36                        1.87
   标的公司应收账款坏账政策与同行业对比情况如下：
                                   预期信用损失率（%）
     账龄                                                              招商积余（2025
                标的公司               新大正           特发服务                年年报披露实际
                                                                       损失率）
   标的公司应收账款坏账准备计提率与新大正相同，账龄主要分布区间 1 年内
的计提比例，因分档更精细而总体略低于特发服务，但高于招商积余。总体而言，
标的公司应收账款坏账准备计提政策与同行业公司无重大差异。
   报告期各期末，标的公司应收账款期末余额前五名单位情况如下：
                                                                       单位：万元
                                   占应收账款期末余额
   单位名称          账面余额                                            应收账款坏账准备
                                   合计数的比例（%）
    客户 2               4,310.95                        5.26                43.11
    客户 3               3,109.50                        3.79                33.57
    客户 4               2,713.26                        3.31                29.57
    客户 1               2,706.61                        3.30                27.07
    客户 5               2,345.40                        2.86                26.82
    小计              15,185.71                      18.52                  160.13
    客户 1                3,225.66                       4.08                34.78
    客户 3                2,810.70                       3.56                28.79
    客户 5                2,498.95                       3.16                26.55
    客户 4                2,297.70                       2.91                27.86
    客户 2                2,159.29                       2.73                21.59
新大正物业集团股份有限公司    发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
    小计             12,992.30                    16.44                 139.57
注：标的公司应收账款期末余额前五名单位已将受同一实际控制人控制的销售客户合并计算
应收账款期末余额
   标的公司的应收账款客户主要为互联网行业、汽车与新能源行业和医疗行业
的知名客户，偿债能力较强且应收账款账龄普遍较短，主要客户期后回款情况良
好，不存在较大的可收回风险，坏账损失计提充分。
   （4）其他应收款
   报告期各期末，标的公司其他应收款的账面价值分别为 2,936.26 万元和
                                                                 单位：万元
        款项性质          2025 年 12 月 31 日                  2024 年 12 月 31 日
       履约保证金                         1,716.80                       1,720.49
        职工借款                           808.69                         321.17
       投标保证金                           422.09                         256.91
           押金                          444.50                         442.29
      代收代付款项                            35.51                          66.11
           其他                          336.99                        388.53
      账面余额合计                         3,764.58                       3,195.51
      减：坏账准备                           309.31                         259.25
      账面价值合计                         3,455.26                       2,936.26
   报告期，标的公司的其他应收款主要为履约保证金和员工借款，截至 2025
年末职工借款产生的其他应收款余额与 2024 年末相比较多主要系标的公司 2025
年给员工董成田借款 670.14 万元用于将道威保安股权转让至标的公司产生的个
人所得税等税费缴纳。
                                                                 单位：万元
      账龄         2025 年 12 月 31 日                  2024 年 12 月 31 日
新大正物业集团股份有限公司                发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
      账龄                     2025 年 12 月 31 日                2024 年 12 月 31 日
   账面余额合计                                    3,764.58                         3,195.51
   减：坏账准备                                      309.31                           259.25
   账面价值合计                                    3,455.26                         2,936.26
   报告期，标的公司的其他应收款主要集中在 2 年以内，占比分别为 76.95%
和 77.41%。
                                                                         单位：万元
   种类                   账面余额                             坏账准备
                                                                               账面价值
                  金额           比例（%）              金额         计提比例（%）
按组合计提坏账准备        3,764.58             100           309.31             8.22    3,455.26
   合计            3,764.58             100           309.31             8.22    3,455.26
   种类                   账面余额                             坏账准备
                                                                               账面价值
                  金额           比例（%）              金额         计提比例（%）
按组合计提坏账准备         3,195.51          100.00          259.25             8.11     2,936.26
   合计             3,195.51          100.00          259.25             8.11     2,936.26
                                                                         单位：万元
        组合名称
                                  账面余额                  坏账准备          计提比例（%）
    履约保证金组合                           1,716.80                85.84                 5
        账龄组合                          2,047.78               223.47             10.91
     其中：0-3 月                           910.48                 9.10                 1
         小计                           3,764.58               309.31              8.22
        组合名称
                                  账面余额                  坏账准备          计提比例（%）
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
       履约保证金组合                 1,720.49            86.02             5
         账龄组合                  1,475.02           173.23          11.74
       其中：0-3 月                  453.95             4.54             1
          小计                   3,195.51           259.25           8.11
   报告期各期末，标的公司其他应收款期末余额前五名单位情况如下：
                                                          单位：万元
                                                    占其他应收
  名称        款项性质   账面余额                 账龄          款余额的比 坏账准备
                                                     例（%）
 董成田        员工借款     598.02      0-3 月、6-12 月          15.89       9.50
  刘伟        员工借款     171.64             1-2 年              4.56    17.16
往来单位 1     履约保证金     137.00   0-3 月、6-12 月、1-2 年           3.64    6.45
往来单位 4     履约保证金     130.00       0-3 月、1-2 年              3.45    5.30
往来单位 2     履约保证金     122.42   2-3 年、3-4 年、4-5 年            3.25     6.12
  小计               1,159.09                            30.79      44.53
  刘伟        员工借款     171.64    3-6 个月、6-12 个月              5.37     6.50
往来单位 1     履约保证金     127.00       0-3 月、1-2 年              3.97     6.35
往来单位 2     履约保证金     122.42   1-2 年、2-3 年、3-4 年            3.83     6.12
往来单位 3     履约保证金     101.95             1-2 年              3.19     5.10
往来单位 4     履约保证金     100.00             0-3 月              3.13     5.00
  小计                 623.01                            19.49       29.07
   标的公司其他应收款期末余额主要为履约保证金和员工借款。标的公司履约
保证金的债务人主要为知名客户，偿债能力良好。报告期末其他应收款中标的公
司向董成田和刘伟的借款系标的公司因分别收购其持有道威保安和安锐盟的股
权形成的应缴个人所得税以及印花税等税费而形成的借款，相关借款已于 2026
年 1 月 16 日通过分红抵消的方式偿还，对应分红款需缴纳个税，本次交易不存
在实质性障碍。
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   综上，标的公司其他应收款不存在较高的可收回风险，已足额计提坏账。
   （5）存货
   报告期各期末，标的公司存货的账面价值分别为 226.80 万元和 176.42 万元，
占总资产的比例分别为 0.13%和 0.09%，具体明细情况如下：
                                                                      单位：万元
   项目
                  账面余额               跌价准备/减值准备                       账面价值
 低值易耗品                  176.42                          -                176.42
   合计                   176.42                          -                176.42
   项目
                  账面余额               跌价准备/减值准备                       账面价值
 低值易耗品                   226.80                         -                   226.80
   合计                    226.80                         -                   226.80
   报告期内，标的公司存货的账面价值较少，主要为标的公司为物业服务员工
提供的制服以及为绿色能源管理业务提供的替换零部件，价格稳定，减值风险较
低。与标的公司同使用境内企业会计准则的同行业可比公司特发服务对截至
价准备计提充分。
   （6）固定资产
   报 告期 各 期末 ， 标的公 司固 定资 产的 账面价 值 分别为 3,504.83 万元和
                                                                      单位：万元
 项目
        房屋及建筑物         机器设备            运输工具             其他             合计
账面原值       1,657.80     4,934.32            452.78          465.30     7,510.20
累计折旧         660.23     2,382.90            319.18          325.01     3,687.33
账面价值         997.57     2,551.42            133.60          140.28     3,822.87
 项目
        房屋及建筑物         机器设备            运输工具             其他             合计
账面原值        1,657.80     4,548.47           543.31          533.92      7,283.51
累计折旧         519.07      2,488.68           388.67          382.26      3,778.68
账面价值        1,138.73     2,059.79           154.64          151.66      3,504.83
   报告期各期期末，标的公司固定资产主要由房屋及建筑物和机器设备构成，
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各固定资产使用情况良好，不存在减值迹象，亦不存在应计提减值准备而未足额
计提的情况。
   报告期内，标的公司各类固定资产的折旧年限如下：
       类别             折旧方法                    折旧年限（年）
     房屋及建筑物          年限平均法                       10-30
      机器设备           年限平均法                       3-10
      运输工具           年限平均法                        3-5
      其他设备           年限平均法                       3-10
   与标的公司同使用境内企业会计准则的同行业可比公司特发服务亦按固定
资产的类别确定的折旧方法和折旧年限情况如下：
          类别            折旧方法                  折旧年限（年）
      房屋及建筑物           年限平均法                      20-30
       机器设备            年限平均法                       10
       运输工具            年限平均法                       3-5
     办公及其他设备           年限平均法                       3-5
   报告期内，标的公司折旧年限与特发服务相比无显著差异，折旧年限选择合
理。
   （7）商誉
   报告期各期末，标的公司商誉的账面价值均为 42,412.47 万元，占总资产的
比例分别为 24.43%和 22.47%，由标的公司历史收购多个子公司时形成，具体如
下：
                                                         单位：万元
     项目
                账面余额            减值准备              账面价值
  收购斯卡伊股权            9,577.30             -                9,577.30
  收购安锐盟股权           13,877.51             -               13,877.51
 收购道威保安股权            6,088.95             -                6,088.95
 收购江苏天纳股权            6,715.76             -                6,715.76
  收购杜斯曼股权              820.25             -                 820.25
 收购嘉兴朗杰股权            1,709.73             -                1,709.73
收购嘉兴安远、嘉兴至
    远股权
     合计             42,412.47             -               42,412.47
   根据坤元评估出具的商誉减值测试评估报告，报告期各期末，标的公司资产
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组不存在商誉减值情况。
   报告期各期末，标的公司负债构成情况如下表所示：
                                                               单位：万元
      项目
                      金额                比例         金额           比例
     短期借款             8,385.90           13.15%         0.00       0.00%
     应付账款            20,135.92           31.58%    19,233.45      26.88%
     合同负债                50.58            0.08%       57.61        0.08%
   应付职工薪酬            22,219.74           34.85%    22,398.90      31.30%
     应交税费            10,890.81           17.08%    10,244.27      14.32%
    其他应付款               425.25            0.67%    17,509.05      24.47%
一年内到期的非流动负债             515.10            0.81%      505.22        0.71%
   其他流动负债                  3.03           0.00%         3.46       0.00%
   流动负债合计            62,626.33           98.22%    69,951.94      97.76%
     租赁负债               892.15            1.40%     1,266.06       1.77%
  长期应付职工薪酬              122.25            0.19%      199.63        0.28%
   递延所得税负债              117.91            0.18%      140.01        0.20%
  非流动负债合计             1,132.30            1.78%     1,605.70       2.24%
     负债合计            63,758.63          100.00%    71,557.65     100.00%
占负债总额比重分别为 97.76%和 98.22%，主要为应付账款、应付职工薪酬、应
交税费和其他应付款。非流动负债总额分别为 1,605.70 万元和 1,132.30 万元，
占负债总额比重分别为 2.24%和 1.78%，主要为租赁负债。
   （1）应付账款
   报 告 期 各 期 末 ， 标 的 公 司 应 付 账 款 账 面 价 值 分 别 为 19,233.45 万 元 和
                                                               单位：万元
       项目               2025 年 12 月 31 日            2024 年 12 月 31 日
   材料款、服务款等                         18,847.48                   18,114.65
    设备、工程款                              1,288.44                 1,118.80
       合计                           20,135.92                   19,233.45
   （2）应付职工薪酬
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   报告期各期末，标的公司应付职工薪酬账面价值分别为 22,398.90 万元和
体构成如下：
                                                               单位：万元
          项目                2025 年 12 月 31 日          2024 年 12 月 31 日
        短期薪酬                           21,503.69                 21,507.47
  离职后福利—设定提存计划                            716.05                   671.71
        辞退福利                                      -                219.72
          合计                           22,219.74                 22,398.90
   （3）应交税费
   报 告 期 各 期 末 ， 标 的 公 司 应 交 税 费 账 面 价 值 分 别 为 10,244.27 万 元 和
                                                               单位：万元
         项目               2025 年 12 月 31 日            2024 年 12 月 31 日
        增值税                            2,265.57                   1,911.18
      企业所得税                            8,376.39                   8,073.17
     城市维护建设税                              22.03                     26.84
      教育费附加                               10.07                     13.76
     地方教育附加                                5.91                       8.73
   代扣代缴个人所得税                             209.50                    209.50
         其他                                1.33                       1.09
         合计                           10,890.81                  10,244.27
   报告期各期末，标的公司应交税费的账面余额主要由应缴企业所得税形成，
报告期内较为稳定。
   （4）其他应付款
   报告期各期末，标的公司其他应付款账面价值分别为 17,509.05 万元和
                                                               单位：万元
          项目                 2025 年 12 月 31 日          2024 年 12 月 31 日
        股权收购款                                 0.82               16,642.51
        代收代付款                                69.82                  99.68
       押金及保证金                              210.66                  191.89
          其他                               143.95                  574.97
          合计                               425.25                17,509.05
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
年 11 月起通过协议控制取得斯卡伊的控制权，对其 63.59%股权享有独家购买选
择权，并以公允价值确认了股权收购款作为其他应付款列示。截至 2025 年 12
月 31 日，相关股东已将该股权出资注入标的公司并办理工商变更手续，标的公
司已将对应的其他应付款转入实收资本及资本公积，因此 2025 年末标的公司其
他应付款大幅减少。
   （5）租赁负债
   报告期各期末，标的公司租赁负债账面价值分别为 1,266.06 万元和 892.15
万元，占负债总额的比例分别为 1.77%和 1.40%，具体构成如下：
                                                            单位：万元
    项目          2025 年 12 月 31 日                2024 年 12 月 31 日
  租赁付款额                         892.15                         1,266.06
    合计                          892.15                         1,266.06
赁负债总体呈下降趋势。
   报告期各期末，标的公司主要偿债能力指标如下：
       项目
     资产负债率                             33.78%                      41.22%
   流动比率（倍）                               2.20                        1.74
   速动比率（倍）                               2.20                        1.74
息税折旧摊销前利润（万元）                       15,162.87                 13,751.80
  利息保障倍数 （倍）                           141.04                      256.70
注 1：资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%；
注 2：流动比率=流动资产÷流动负债；
注 3：速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债；
注 4：息税折旧摊销前利润=利润总额＋利息支出＋投资性房地产折旧+固定资产折旧＋使用
权资产折旧＋无形资产摊销＋长期待摊费用摊销；
注 5：利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/利息支出。
下降，偿债能力总体得到提升。
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     项目            公司名称             2025 年度                 2024 年度
                   卓越商企                   29.75%                   26.12%
                   特发服务                   39.94%                   37.76%
   资产负债率           索迪斯                    74.42%                   74.72%
                可比公司平均值                   48.14%                  46.20%
                   标的公司                   33.78%                  41.22%
                   卓越商企                       2.48                     3.01
                   特发服务                       2.36                     2.49
  流动比率（倍）          索迪斯                        1.08                     1.08
                可比公司平均值                       1.97                     2.19
                   标的公司                       2.20                     1.74
                   卓越商企                       2.10                     2.78
                   特发服务                       2.35                     2.48
  速动比率（倍）          索迪斯                        1.03                     1.03
                可比公司平均值                       1.83                     2.10
                   标的公司                       2.20                     1.74
注 1：资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%；
注 2：流动比率=流动资产÷流动负债；
注 3：速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债；
注 4：索迪斯财务数据对应报告期 2024 财年为 2023 年 9 月 1 日至 2024 年 8 月 31 日，
及速动比率报告期内有所上升，2025 年流动比率及速动比率高于行业平均水平。
   报告期内，标的公司营运能力指标情况如下：
           项目                       2025 年度                  2024 年度
     应收账款周转率（次）                                  3.96                  3.99
       存货周转率（次）                           1,364.93                 911.03
注 1：应收账款周转率=营业收入/应收账款期初期末平均账面价值；
注 2：存货周转率=营业成本/存货期初期末平均账面价值。
   报告期内，标的公司应收账款周转率较稳定，2025 年度由于存货有所消耗
导致 2025 年度存货周转率上升，应收账款及存货周转情况良好。
   同行业可比上市公司营运能力指标情况具体如下：
     项目           公司名称        2025 年 12 月 31 日          2024 年 12 月 31 日
应收账款周转率（次）        卓越商企                        2.65                     3.16
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     项目           公司名称           2025 年 12 月 31 日            2024 年 12 月 31 日
                  特发服务                             5.28                   6.07
                   索迪斯                             7.67                   7.74
                可比公司平均值                            5.20                   5.66
                  标的公司                             3.96                   3.99
                  卓越商企                             7.49                  17.54
                  特发服务                           542.46                 498.31
存货周转率（次）           索迪斯                            67.86                  64.87
                可比公司平均值                          205.94                 193.57
                  标的公司                       1,364.93                   911.03
注：1、应收账款周转率=营业收入/应收账款期初期末平均账面价值，卓越商企应收账款周
转率为营业收入/贸易应收款项及应收票据期初期末平均账面价值；
财年为 2024 年 9 月 1 日至 2025 年 8 月 31 日。
存货周转率高于同行业可比公司平均值。
   （二）交易标的盈利能力分析
   报告期各期末，标的公司盈利能力情况如下表所示：
                                                                      单位：万元
      项目                         占营业收入                                占营业收入
                     金额                               金额
                                   比例                                   比例
一、营业收入              311,233.03         100.00%        297,501.57       100.00%
减：营业成本              275,178.71          88.42%        259,760.45        87.31%
   税金及附加                753.65           0.24%              749.45       0.25%
   销售费用               2,514.43           0.81%             3,155.36      1.06%
   管理费用              20,868.25           6.71%            22,958.95      7.72%
   研发费用                 284.71           0.09%              494.24       0.17%
   财务费用                 -90.61          -0.03%              -262.68     -0.09%
加：其他收益                1,205.14           0.39%             1,357.72      0.46%
   投资收益（损失以
“-”号填列）
   信用减值损失（损
                       -176.37          -0.06%              -244.50     -0.08%
失以“-”号填列）
   资产处置收益（损
失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以
“-”号填列）
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
     项目                              占营业收入                            占营业收入
                      金额                                金额
                                       比例                               比例
加：营业外收入                      26.87           0.01%           31.76       0.01%
减：营业外支出                      71.49           0.02%          266.77       0.09%
三、利润总额（亏损总
额以“-”号填列）
减：所得税费用                3,200.93              1.03%         3,246.10      1.09%
四、净利润（净亏损以
“-”号填列）
剔除标的公司股份支付
后净利润
   （1）营业收入构成分析
   报告期内，标的公司营业收入构成如下所示：
                                                                      单位：万元
    项目
                 金额                  比例              金额                比例
 主营业务收入         311,217.33             99.99%        297,484.23         99.99%
 其他业务收入              15.70              0.01%             17.35          0.01%
    合计          311,233.03           100.00%         297,501.57        100.00%
   报告期内，嘉信立恒营业收入分别为 297,501.57 万元和 311,233.03 万元，
其中主营业务收入分别为 297,484.23 万元和 311,217.33 万元，主营业务收入占
比分别为 99.99%和 99.99%，嘉信立恒主营业务收入占比突出，且报告期各期营
业收入保持稳定增长。
   （2）主营业务收入按产品构成分析
   报告期内，嘉信立恒主营业务收入分类及占比情况如下：
                                                                      单位：万元
   业态类别
                  收入                 占比               收入               占比
工作场景综合解决
   方案
工作场景专项解决
   方案
工作场景创新解决
   方案
    合计           311,217.33            100.00%        297,484.23       100.00%
新大正物业集团股份有限公司               发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   标的公司业务主要包括工作场景综合解决方案、工作场景专项解决方案和工
作场景创新解决方案三大板块构成，其中工作场景综合解决方案、工作场景专项
解决方案两种业态的收入占比较高，报告期各期占 93.08%和 93.63%，基本保持
稳定。
   （3）主营业务收入按区域构成分析
   报告期内，嘉信立恒主营业务收入按区域分类及占比情况如下：
                                                                              单位：万元
  区域
                  收入                  占比                  收入                   占比
 华东地区            176,610.62               56.75%          165,540.92                55.65%
 香港地区                 36,467.26           11.72%              43,264.46             14.54%
 西南地区                 27,935.35            8.98%              28,701.09              9.65%
 华北地区                 26,250.59            8.43%              20,538.74              6.90%
 华南地区                 18,572.71            5.97%              16,755.23              5.63%
 其他地区                 25,380.80            8.16%              22,683.80              7.63%
  合计             311,217.33              100.00%          297,484.23               100.00%
   公司业务主要分布在华东地区，各期华东区域收入占比在 55%左右，保持稳
定。香港地区收入呈现下降趋势，系嘉信立恒香港子公司嘉捷香港有限公司在一
名员工法定福利缴款事项上存在疏漏，该事项于 2023 年形成香港特区政府合规
记录。受此影响，嘉信立恒在香港地区参与部分政府项目招投标受到阶段性限制。
   （4）主营业务收入按季度构成分析
   报告期内，嘉信立恒主营业务收入按季度分类及占比情况如下：
                                                                              单位：万元
 季度
          收入              占比          收入             占比            收入               占比
第一季度      73,996.96       23.78%      70,452.06      23.68%       69,310.01         24.40%
第二季度      76,800.38       24.68%      73,437.74      24.69%       70,785.39         24.92%
第三季度     79,128.50        25.43%      74,953.58      25.20%       71,973.22         25.34%
第四季度     81,291.50        26.12%      78,640.85      26.44%       72,001.49         25.35%
 合计     311,217.33       100.00%     297,484.23     100.00%      284,070.10        100.00%
   报告期内，标的公司的主营业务收入受季节变化影响较小，标的公司各业态
服务费收入比较稳定，各季度收入变化主要是由于公司营业规模逐渐增大所致。
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   （1）营业成本分析
   报告期内，标的公司营业成本构成如下所示：
                                                                  单位：万元
    项目
                金额                比例               金额              比例
 主营业务成本         275,124.40            99.98%       259,706.14       99.98%
 其他业务成本              54.31              0.02%           54.31        0.02%
    合计          275,178.71         100.00%         259,760.45      100.00%
   报告期内，嘉信立恒营业成本分别为 259,760.45 万元和 275,178.71 万元，
其中主营业务成本分别为 259,706.14 万元和 275,124.40 万元，主营业务成本占
比分别为 99.98%和 99.98%，与嘉信立恒主营业务收入结构基本相同。
   （2）主营业务成本按业务类别构成分析
                                                                  单位：万元
     业态类别
                      成本                占比           成本            占比
 工作场景综合解决方案         171,486.19            62.33%    159,936.61      61.58%
 工作场景专项解决方案          87,932.44            31.96%     83,696.02      32.23%
 工作场景创新解决方案          15,705.77             5.71%     16,073.52       6.19%
      总计            275,124.40           100.00%    259,706.14     100.00%
   嘉信立恒主营业务成本主要由综合解决方案、专项解决方案和创新解决方案
三大板块组成，其中主要包括综合解决方案和专项解决方案板块，报告期各期合
计占比分别为 93.81%和 94.29%。与主营业务收入情况整体保持一致。
   （1）营业毛利构成情况
   报告期内，标的公司营业毛利构成情况如下：
                                                                  单位：万元
     项目
                 金额               比例               金额              比例
  主营业务毛利         36,092.94            100.11%      37,778.09       100.10%
  其他业务毛利            -38.62              -0.11%        -36.97        -0.10%
     合计          36,054.32            100.00%      37,741.12       100.00%
   标的公司毛利主要来自于主营业务，报告期各期的主营业务毛利率基本稳定。
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   （2）主营业务毛利及毛利率情况
   报告期内，标的公司主营业务毛利构成情况如下：
                                                                 单位：万元
     业态类别
                   毛利              占比              毛利               占比
 工作场景综合解决方案       20,331.12          56.33%        20,931.16            55.41%
 工作场景专项解决方案       11,639.48          32.25%        12,334.30            32.65%
 工作场景创新解决方案        4,122.33          11.42%         4,512.63            11.95%
       合计         36,092.94         100.00%        37,778.09        100.00%
   报告期内，标的公司主营业务各业态毛利率情况如下：
         业态类别                      2025 年度                     2024 年
     工作场景综合解决方案                           10.60%                        11.57%
     工作场景专项解决方案                           11.69%                        12.84%
     工作场景创新解决方案                           20.79%                        21.92%
            合计                            11.60%                        12.70%
   报告期内，标的公司主营业务毛利率分别为 12.70%和 11.60%，毛利率基本
保持稳定。
   （3）可比公司毛利率的比较情况
     公司名称               2025 年度                         2024 年度
     卓越商企                           17.29%                              18.75%
     特发服务                           11.86%                              11.78%
      索迪斯                           11.77%                              11.95%
      平均值                           13.64%                              14.16%
     标的公司                           11.60%                              12.70%
   标的公司 2024 年至 2025 年毛利率低于可比上市公司平均值，主要系卓越商
企毛利率较高，拉高了可比公司的平均值。卓越商企毛利率较高，主要系：（1）
公司业务模式包含酬金制及包干制，酬金制项目毛利率较高，拉高了企业毛利率
水平；（2）公司增值服务的毛利率较高，提升了公司毛利率水平。剔除卓越商
企后，可比公司主营业务毛利率 2024 年度平均值为 11.87%，2025 年度平均值为
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   报告期内，标的公司税金及附加明细如下：
                                                                     单位：万元
         项目                      2025 年度                         2024 年度
      城市维护建设税                                402.89                        434.02
        教育费附加                                200.10                        176.06
      地方教育附加                                 124.68                        117.51
         房产税                                   4.68                          5.66
         其他                                   21.30                         16.19
         合计                                  753.65                        749.45
   报告期内，标的公司税金及附加为 749.45 万元和 753.65 万元，占营业收入
比例分别为 0.25%和 0.24%，主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育
附加。
                                                                     单位：万元
   项目                         占营业收入比                               占营业收入比
                金额                                金额
                                 例                                    例
  销售费用          2,514.43             0.81%             3,155.36            1.06%
  管理费用          20,868.25            6.71%            22,958.95            7.72%
  研发费用             284.71            0.09%              494.24             0.17%
  财务费用             -90.61           -0.03%              -262.68            -0.09%
   合计           23,576.78            7.58%            26,345.86            8.86%
   报告期各期，标的公司费用合计 26,345.86 万元和 23,576.78 万元，占营业收
入比例分别为 8.86%和 7.58%。
   （1）销售费用
   报告期内，标的公司销售费用具体情况如下：
                                                                     单位：万元
  项目
                金额               比例               金额                   比例
 职工薪酬            2,210.56          87.92%               2,578.64           81.72%
  招待费                119.20         4.74%                 203.58           6.45%
 招投标费                 48.98         1.95%                 123.41           3.91%
  差旅费                 85.36         3.39%                 108.81           3.45%
  其他                  50.33         2.00%                 140.90           4.47%
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
  项目
                金额                比例                 金额                比例
  合计             2,514.43          100.00%             3,155.36        100.00%
   报告期内，标的公司销售费用分别为 3,155.36 万元和 2,514.43 万元，占营
业收入比例分别为 1.06%和 0.81%，占比较小，其中主要为销售人员的职工薪酬。
管理 CRM 系统，提升了客户挖掘和维护的效率，对销售人员数量的需求降低；
（2）标的公司 2025 年加强了对销售费用支出、报销的管控，进一步减少了销售
费用。
   报告期内，标的公司销售费用率与同行业可比上市公司对比如下：
      公司名称                     2025 年度                       2024 年度
      卓越商企                                   1.19%                       1.14%
      特发服务                                   0.63%                       0.61%
       索迪斯                       未披露                          未披露
       平均值                                   0.91%                      0.88%
      标的公司                                   0.81%                      1.06%
注：索迪斯年报中将销售费用与管理费用合并统计，无法单独拆分出销售费用
   可比公司中，特发服务的销售费用率较低，主要系特发服务销售人员数量较
少，对应的职工薪酬的发生额较小。
   （2）管理费用
   报告期内，标的公司管理费用具体情况如下：
                                                                    单位：万元
      项目
                     金额               比例             金额                比例
    职工薪酬             14,019.44             67.18%    13,999.66          60.98%
    股份支付              2,003.78              9.60%     3,161.44          13.77%
      折旧费               873.17              4.18%    1,102.26            4.80%
      办公费               600.19              2.88%         872.97         3.80%
   商业保险费                544.96              2.61%         487.89         2.13%
  中介机构服务费               499.05              2.39%         740.17         3.22%
      租赁费               366.16              1.75%      437.73            1.91%
      差旅费               304.17              1.46%         355.28         1.55%
   业务招待费                291.51              1.40%         373.12         1.63%
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     项目
                     金额              比例             金额                 比例
  无形资产摊销               124.44             0.60%         106.16           0.46%
  长期待摊费用                96.50             0.46%         132.43           0.58%
     其他              1,144.89             5.49%     1,189.83             5.18%
     合计          20,868.25            100.00%       22,958.95          100.00%
   报告期内，标的公司管理费用分别为 22,958.95 万元和 20,868.25 万元，占
营业收入比例分别为 7.72%和 6.71%，其中主要为管理人员的职工薪酬。2025 年
度管理费用下降，主要系报告期内，标的公司对公司管理层进行期权激励产生股
份支付并分摊管理费用，部分期权在 2024 年、2025 年分期解锁，因此每年应分
摊的比例逐年下降。
   报告期内，标的公司管理费用率与同行业可比上市公司对比如下：
     公司名称                   2025 年底                          2024 年度
     卓越商企                                  5.65%                         6.15%
     特发服务                                  4.89%                         4.97%
      索迪斯                       未披露                           未披露
      平均值                                  5.27%                        5.56%
     标的公司                                  6.71%                        7.72%
注：索迪斯年报中将销售费用与管理费用合并统计，无法单独拆分出管理费用
   标的公司管理费用率高于上市公司平均值，主要系：1）报告期内，公司有
较大金额的股权激励费用，剔除股权激励费用影响，2024 年至 2025 年内标的公
司管理费用率分别为 6.65%和 6.06%；2）标的公司系多家主体并购后整合形成，
于 2020 年 6 月 16 日成立，管理成本较高；3）标的公司存在香港业务，相关区
域管理人员的人工成本较高，进一步增加标的公司的管理费用。
   （3）研发费用
   报告期内，标的公司研发费用具体情况如下：
                                                                   单位：万元
    项目
                金额               比例                金额              比例
  职工薪酬          218.04               76.58%         425.58              86.11%
    材料           38.29               13.45%          52.28              10.58%
    其他           28.37                9.97%          16.38               3.31%
    合计          284.71              100.00%         494.24             100.00%
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   报告期内，标的公司研发费用分别为 494.24 万元和 284.71 万元，占营业收
入比例分别为 0.17%和 0.09%，占比较小，其中主要为江苏天纳节能科技有限公
司开展研发活动发生的费用。
   （4）财务费用
   报告期内，标的公司财务费用具体情况如下：
                                               单位：万元
        项目             2025 年度             2024 年度
       利息支出                      107.51                53.57
     减：利息收入                      321.89               450.58
     加：汇兑损益                       26.84                -15.10
      加：手续费                       96.93               149.42
        合计                       -90.61              -262.68
   报告期内，标的公司的财务费用主要为利息收入和利息支出，占营业收入的
比例较小。
   报告期内，标的公司其他收益具体情况如下：
                                               单位：万元
        项目             2025 年度             2024 年度
   与收益相关的政府补助                   1,166.72             1,307.56
      增值税优惠                         6.33               22.57
 代扣个人所得税手续费返还                      32.09               27.59
        合计                      1,205.14             1,357.72
   报告期内，标的公司其他收益分别为 1,357.72 万元和 1,205.14 万元，占营
业收入比例分别为 0.46%和 0.39%，占比较小，其中主要为与收益相关的政府补
助，主要包括企业扶持资金等政府补贴。
   报告期内，标的公司存在一项股权激励方案形成的股份支付，具体如下：
   （1）2023 年股权激励计划
   ①股份支付形成原因
   根据 2023 年 8 月 10 日标的公司董事会决议，标的公司批准了股权激励计划，
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股权激励计划持股平台为上海信钺，股权激励的主要内容为：持股平台将认购标
的公司新增注册资本人民币 3,069,737 元，占公司注册资本的 10%。
      ②股份支付的具体对象、权益工具的数量及确定依据
他经管理人认可的对集团公司发展做出特殊贡献的人士，具体授予对象和对应权
益工具数量如下：
                                        对应标的公司      对应标的公司的
编号     员工姓名     授予日期        授予批次
                                         的股权比例      股份数量（万股）
                合计                         10.00%        306.97
      上述被激励对象在该次激励计划中的授予股权数量与其实际岗位及贡献程
度相匹配，符合标的公司的实际情况。
      ③权益工具的公允价值及确认方法
      报告期内，由于标的公司为非公众公司，不存在公开活跃的股份转让市场，
无法取得活跃交易的股份市场价格，且股权激励实施之前及之后六个月内，标的
公司股东未进行股权对外相关交易，也不存在其他外部机构投资者入股的情形，
没有其他可以参考的公允交易价格。本次股权激励的公允价值系标的公司结合标
的公司 2023 年度净利润和同行业公司并购交易案例的市盈率等因素确定，标的
公司按 2023 年净利润考虑 2023 年的收购少数股权等因素的调整后的净利润乘以
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   ④ 职工持有份额转让的具体安排
有限公司股权激励计划》规定如下：
   “14.1 激励对象持有的期权和/或因行使期权而获得的激励股权将受到下述
约束：
   （1）未经管理人书面批准，不得以任何方式直接或间接出售、转让、让予、
质押、抵押、赠予或以其他方式处分其按照本计划及《期权授予协议》取得的期
权、持股平台出资额或激励股权；
   （2）经管理人书面批准可以转让的期权、持股平台出资额或激励股权，该
等受让方仍受限；”
   ⑤ 对标的公司报告期内经营业绩的影响
的影响具体如下：
                                                            单位：万元
           项目                        2025 年度               2024 年度
管理费用—股份支付费用                               2,003.78             3,161.44
   （三）交易标的现金流量分析
    报告期各期，交易标的的现金流量表主要数据如下所示：
                                                            单位：万元
                项目                        2025 年             2024 年
      经营活动产生的现金流量净额                             8,906.43      12,125.88
      投资活动产生的现金流量净额                            -3,731.05      -3,281.64
      筹资活动产生的现金流量净额                             7,906.87        -970.42
    汇率变动对现金及现金等价物的影响                              -26.84         15.10
       现金及现金等价物净增加额                            13,055.41       7,888.91
利润 9,783.32 万元基本匹配。报告期内，标的公司经营活动现金流量持续为正
且保持充裕，主要系标的公司加强应收账款管理，经营性回款情况良好。
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四、上市公司对标的公司的整合管控安排
   本次交易完成后，上市公司将实现对标的公司的控制，上市公司将严格按照
《公司法》《证券法》等法律法规及《公司章程》规定，结合上市公司和标的公
司的业务情况和发展战略，在保持两个企业独立的发展目标和各自优势基础上，
相互借鉴客户、市场、服务等方面的经验，为了提高本次交易的整合绩效以及更
好地发挥协同效应，上市公司从公司经营和资源配置等角度出发，拟在业务、资
产、财务、人员、机构等方面与标的公司进行整合，并制定如下整合措施：
   （一）业务整合
   本次交易完成后，标的公司的业务将纳入上市公司业务体系进行管理，结合
上市公司和标的公司的业务情况和发展战略，通过资源共享和优势互补，强化业
务协同发展，发挥上市公司与标的公司在资金、市场、经营管理方面的协作，更
好地支持双方扩大业务规模、提高经营业绩。
   （二）资产整合
   本次交易完成后，标的公司将作为上市公司的控股子公司，其仍保留独立的
法人地位，享有独立的法人财产权利，资产仍将保持独立。同时，上市公司依托
自身管理水平及资本运作能力，结合标的公司市场发展前景及实际情况进一步优
化资源配置，提高资产利用率，增强上市公司和标的公司的综合竞争力。
   （三）人员整合
   人员整合方面，上市公司将在逐步统一管理机制的前提下，维持标的公司现
有核心管理团队、业务团队的稳定，保持其管理、业务的连贯性，同时将综合利
用业绩考核、管理监督等手段促使标的公司不断增强自身综合竞争力。
   （四）财务整合
   标的公司作为独立法人主体，将保持一定的财务独立性。上市公司将进一步
按照自身财务制度规范标的公司日常经营活动中的财务运作，控制标的公司的财
务风险，实现内部资源的统一管理及优化，提高公司整体的资金运用效率。
   （五）机构治理整合
   本次交易完成后，标的公司现有组织架构与管理层基本保持不变，整体业务
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流程与管理部门持续运转。未来上市公司将根据实际情况需要，继续完善标的公
司的内部管理制度和重大事项决策制度，提升标的公司内部管理水平，促进标的
公司管理制度的稳定及规范运行。
五、本次交易对上市公司的持续经营能力、未来发展前景的影响分析
   （一）本次交易对上市公司盈利能力驱动因素及持续经营能力的影响
   上市公司作为独立第三方物业服务企业，专注于智慧城市公共空间与建筑设
施管理，为政府机关、高校、医院、机场、地铁、高速公路等公共机构与设施提
供后勤一体化服务，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户
专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验，是物业管理行业中公建物业的代
表性企业。本次交易的标的公司主营业务为国际综合设施管理（IFM），主要服
务于各类工商业客户，其核心业务聚焦于综合设施管理、绿色能源管理、大型活
动安保，并通过技术整合与行业定制化服务构建核心竞争力，是全国设施管理领
域的代表性企业。
   本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的控股子公司，公司在资产规模、
收入规模等各方面都会得到显著增长，公司的综合竞争实力和抗风险能力将进一
步增强。预计交易完成后将提升上市公司资产质量和盈利能力、增强持续经营能
力，符合公司及全体股东的利益。
   本次交易完成前后，上市公司的盈利能力变动如下：
                                                           单位：万元
       项目                      交易后                          交易后
                 交易前                          交易前
                              （备考）                         （备考）
营业收入            301,343.66   612,576.69       338,720.16   636,221.73
营业利润             13,397.49        26,461.97    15,048.51      27,104.18
利润总额             13,022.47        26,042.33    14,782.39      26,603.04
净利润              11,244.53        21,066.23    12,727.60      21,307.39
剔除标的公司股份支付后净
利润
归属于母公司所有者净利润      9,487.20    16,194.45        11,377.46      16,921.91
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   （二）本次交易完成后上市公司在未来经营中的优劣势
   本次交易完成后，上市公司将进一步拓展业务辐射范围，显著提升在华东长
三角区域、华北环渤海湾区域、华南大湾区区域和华西成渝经济带的业务比重，
进一步推动全国化战略的落地。同时上市公司的业务领域将由物业管理延展至综
合设施管理，直接增强上市公司在综合设施管理、绿色能源管理等新领域的专业
能力，提升为不同的客户提供集成化、专业化解决方案的综合能力，实现上市公
司转型升级，进入高质量发展新阶段。
   本次交易完成后，标的公司将作为上市公司的子公司。然而，从经营管理和
资源整合的角度来看，上市公司和标的公司仍需在企业文化建设、公司治理结构、
员工管理与激励、财务内控管理、客户开发与维护、资源整合与协同、制度管理
以及业务拓展等方面进行深度融合，从而达到理想的整合效果。如果整合管控计
划制定、实施不当，整合过程中可能会产生一定的管理冲突和业务冲突，从而对
上市公司和标的公司的正常业务发展产生潜在的不利影响。
   （三）本次交易后公司偿债能力和财务安全性分析
   本次交易完成前后上市公司的资产负债结构与偿债能力分析如下：
                                                               单位：万元
    项目
                 交易前         交易后（备考）            交易前          交易后（备考）
   流动资产         148,200.12      286,188.32      153,721.75      275,637.53
  非流动资产          54,975.13      116,392.60       55,865.44      118,190.68
   资产总计         203,175.25      402,580.92      209,587.20      393,828.21
   流动负债          70,561.91      197,045.47       77,946.94      195,717.77
  非流动负债           5,647.24        6,761.27        5,886.46        7,476.67
   负债合计          76,209.16      203,806.73       83,833.40      203,194.43
 流动比率（倍）              2.10               1.45         1.97             1.41
 速动比率（倍）              2.09               1.45         1.96             1.40
  资产负债率             37.51%             50.63%      40.00%          51.59%
注 1：资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%；
注 2：流动比率=流动资产÷流动负债；
注 3：速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债。
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    本次交易完成后，上市公司 2024 年末的流动比率从 1.97 下降至 1.41，速动
比率从 1.96 下降至 1.40；2025 年末的流动比率从 2.10 下降至 1.45，速动比率
从 2.09 下降至 1.45；上市公司 2024 年末资产负债率由 40.00%上升至 51.59%，
他应付款所致，上市公司整体流动性仍然较好。
    本次交易完成后，上市公司的偿债能力在短期内存在一定程度的下降。从长
期来看，本次重组完成后，随着上市公司与标的公司逐步实现整合，双方在业务
开展、客户资源等方面的协同效应充分发挥，本次交易后，上市公司将进一步提
高竞争力，增强持续经营能力。
    （四）本次交易有关的企业合并的会计政策及会计处理对上市公司财务状况、
持续经营能力的影响
    本次交易以上市公司和标的公司的《审计报告》为基础，参考《企业会计准
则第 20 号—企业合并》的相关规定，按照“非同一控制下企业合并”的处理原
则进行编制。本次交易有关的企业合并的会计政策及会计处理不会对上市公司财
务状况、持续经营能力产生影响。
    （五）本次交易前后上市公司和交易标的商誉情况及后续商誉减值的应对措
施
值的确认情况
    根据《企业会计准则第 20 号—企业合并》第十条的规定：参与合并的各方
在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下合并。非同一
控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，
参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指购买方实际取得对被购买方控制
权的日期。根据第十三条的规定：购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。
    本次交易属于非同一控制下的合并，根据《备考财务报表审阅报告》编制的
有关假设，截至 2025 年末，本次交易预计形成商誉 53,047.26 万元，本次交易完
成后上市公司商誉为 65,826.19 万元。上市公司备考合并财务报表的商誉的会计
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处理准确，相关评估可靠合理，商誉的确认依据真实准确，符合企业会计准则的
规定。
   同时，根据《企业会计准则解释第 5 号》（财会〔2012〕19 号）的规定，
非同一控制下的企业合并中，购买方在对企业合并中取得的被购买方资产进行初
始确认时，应当对被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产进行充分
辨认和合理判断，满足以下条件之一的，应确认为无形资产：1）源于合同性权
利或其他法定权利；2）能够从被购买方中分离或者划分出来，并能单独或与相
关合同、资产和负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。
   根据坤元评估出具的《资产评估报告》，评估机构对标的公司的商标、专利
等无形资产的公允价值进行了充分辨认和合理判断。
   因此，上市公司依据上述《资产评估报告》数据已充分识别标的公司拥有的
无形资产并确认其公允价值，不存在其他未纳入合并财务报表的符合无形资产确
认条件的无形资产。
额的比例，以及后续商誉减值的具体应对措施
   根据《备考财务报表审阅报告》编制的有关假设，截至 2025 年末，本次交
易预计形成商誉 53,047.26 万元，
                    本次交易完成后上市公司商誉为 65,826.19 万元，
占合并后 2025 年末上市公司总资产、净资产的比例为 16.35%、33.12%，占 2025
年净利润的 312.47%。因此预计本次收购完成后上市公司将确认较大金额的商誉，
需在未来每年年终进行减值测试。若该等商誉发生减值，将会直接影响上市公司
的经营业绩，减少上市公司的当期利润。
   未来，上市公司将进一步整合优质资源，提高整体的持续经营能力、盈利能
力和抗风险能力。同时，持续加强内控管理，对标的公司的日常运营进行有效监
督，全面掌握标的公司经营业务情况，并按期进行商誉减值测试，防范商誉减值
风险带来的不利影响。
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  六、本次交易对上市公司财务指标和非财务指标影响的分析
     （一）本次交易对公司即期每股收益的影响
     根据天健所出具的《备考审阅报告》，本次交易完成前后，在不考虑募集配
  套资金的情况下，上市公司净利润及每股收益如下：
         项目                       交易完成后                    交易完成后
                     交易完成前                    交易完成前
                                   （备考）                     （备考）
        净利润           11,244.53   21,066.23    12,727.60    21,307.39
剔除标的公司股份支付后净利润（万元）    11,244.53   23,070.01    12,727.60    24,468.83
归属于母公司所有者的净利润（万元）      9,487.20   16,194.45    11,377.46    16,921.91
扣除非经常性损益后归属于母公司所有
    者的净利润（万元）
   基本每股收益（元/股）             0.42        0.58         0.51         0.60
 扣非后归母基本每股收益（元/股）          0.41        0.57         0.48         0.56
     本次交易完成后，上市公司一年一期扣除非经常性损益前后归属于母公司所
  有者的净利润及每股收益均有所上升。
     上市公司应对本次重组摊薄当期每股收益的填补回报安排参见本报告书“重
  大事项提示”之“八、本次交易对中小投资者权益保护的安排”之“（五）本次
  重组摊薄当期每股收益的填补回报安排”。
     （二）本次交易对上市公司未来资本性支出的影响
     本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的子公司，标的公司未来的资本
  性支出计划将纳入上市公司未来的年度计划、发展规划中统筹考虑。同时，上市
  公司将继续利用资本平台的融资功能，通过自有资金、股权融资、债权融资等多
  种方式筹集经营发展所需资金，满足未来资本性支出的需求。
     （三）本次交易职工安置方案的相关安排
     本次交易不涉及职工安置方案事宜。
     （四）本次交易成本对上市公司的影响分析
     本次交易成本主要包括聘请独立财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构
  等中介机构的费用以及与本次交易相关的其他费用，本次交易涉及的税负成本由
  相关责任方各自承担，中介机构费用等按照市场收费水平确定，对上市公司的现
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金流和净利润均不构成重大影响。
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                  第十节 财务会计信息
一、交易标的财务会计资料
     天健所对标的公司 2024 年 12 月 31 日、2025 年 12 月 31 日的资产负债表，
附注进行了审计，并出具了标准无保留意见的《审计报告》（天健审[2026]8-613
号）。
     （一）合并资产负债表
                                                         单位：万元
           项目             2025 年 12 月 31 日       2024 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金                                 51,065.29             37,456.65
交易性金融资产                                      -              1,800.00
应收票据                                  1,146.84                480.73
应收账款                                 80,116.60             77,146.24
预付款项                                  1,528.76              1,712.59
其他应收款                                 3,455.26              2,936.26
存货                                      176.42                226.80
其他流动资产                                  499.03                156.51
        流动资产合计                      137,988.20            121,915.77
非流动资产：
长期股权投资                                  600.56                683.30
投资性房地产                                  570.17                624.48
固定资产                                  3,822.87              3,504.83
在建工程                                    648.14              1,229.74
使用权资产                                 1,298.37              1,716.86
无形资产                                    449.42                510.92
商誉                                   42,412.47             42,412.47
长期待摊费用                                  502.57                612.29
递延所得税资产                                 455.63                408.69
        非流动资产合计                      50,760.19             51,703.58
          资产总计                      188,748.39            173,619.35
流动负债：
短期借款                                  8,385.90                      -
应付账款                                 20,135.92             19,233.45
合同负债                                     50.58                 57.61
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
           项目                2025 年 12 月 31 日           2024 年 12 月 31 日
应付职工薪酬                                  22,219.74                 22,398.90
应交税费                                    10,890.81                 10,244.27
其他应付款                                      425.25                 17,509.05
一年内到期的非流动负债                                515.10                    505.22
其他流动负债                                       3.03                      3.46
        流动负债合计                          62,626.33                 69,951.94
非流动负债：
租赁负债                                       892.15                  1,266.06
长期应付职工薪酬                                   122.25                    199.63
递延所得税负债                                    117.91                    140.01
       非流动负债合计                           1,132.30                  1,605.70
         负债合计                           63,758.63                 71,557.65
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）                                2,742.56                  2,583.38
资本公积                                    95,616.47                 70,192.17
其他综合收益                                   1,160.63                  1,482.30
盈余公积                                       412.14                          -
未分配利润                                   22,940.65                 14,466.27
归属于母公司所有者权益合计                          122,872.45                 88,724.12
少数股东权益                                   2,117.31                 13,337.59
       所有者权益合计                         124,989.76                102,061.70
    负债和所有者权益总计                         188,748.39                173,619.35
   （二）合并利润表
                                                                单位：万元
                  项目                           2025 年度          2024 年度
一、营业收入                                          311,233.03       297,501.57
 减：营业成本                                         275,178.71       259,760.45
    税金及附加                                              753.65        749.45
    销售费用                                             2,514.43      3,155.36
    管理费用                                            20,868.25     22,958.95
    研发费用                                               284.71        494.24
    财务费用                                               -90.61       -262.68
       其中：利息费用                                         107.51         53.57
           利息收入                                        321.89        450.58
 加：其他收益                                              1,205.14      1,357.72
    投资收益（损失以“-”号填列）                                    273.55        268.82
       其中：对联营企业和合营企业的投资收益                              225.56        256.98
       信用减值损失（损失以“-”号填列）                              -176.37       -244.50
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                项目                    2025 年度         2024 年度
资产处置收益（损失以“-”号填列）                            2.66            8.68
二、营业利润（亏损以“-”号填列）                       13,028.87       12,036.53
 加：营业外收入                                    26.87           31.76
 减：营业外支出                                    71.49         266.77
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）                     12,984.25       11,801.51
减：所得税费用                                  3,200.93        3,246.10
四、净利润（净亏损以“-”号填列）                        9,783.32        8,555.41
    （一）按经营持续性分类：
    （二）按所有权归属分类：
填列）
五、其他综合收益的税后净额                             -321.66         279.56
    （一）归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净
                                          -321.66         279.56
额
    （二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                       -              -
六、综合收益总额                                 9,461.65        8,834.97
    归属于母公司所有者的综合收益总额                     8,564.85        7,632.82
    归属于少数股东的综合收益总额                         896.80        1,202.15
七、每股收益：
（一）基本每股收益                                    3.40            2.85
（二）稀释每股收益                                    3.40            2.85
    （三）合并现金流量表
                                                      单位：万元
                项目                     2025 年度        2024 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金                           331,054.22    313,116.81
收到其他与经营活动有关的现金                             1,668.92      2,207.07
          经营活动现金流入小计                     332,723.15    315,323.88
购买商品、接受劳务支付的现金                            75,345.48     63,675.07
支付给职工以及为职工支付的现金                          231,569.30    222,236.91
支付的各项税费                                   10,643.16     10,716.86
支付其他与经营活动有关的现金                             6,258.77      6,569.16
          经营活动现金流出小计                     323,816.71    303,198.00
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                项目                            2025 年度         2024 年度
        经营活动产生的现金流量净额                              8,906.43    12,125.88
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金                                         12,496.00     3,326.67
取得投资收益收到的现金                                          356.29      293.11
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
额
          投资活动现金流入小计                              12,885.93     3,636.78
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                              868.54     1,736.92
投资支付的现金                                           10,696.00     5,100.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                5,052.44       81.50
          投资活动现金流出小计                              16,616.98     6,918.42
        投资活动产生的现金流量净额                             -3,731.05    -3,281.64
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金                                            308.15             -
取得借款收到的现金                                          8,485.90             -
          筹资活动现金流入小计                               8,794.05             -
偿还债务支付的现金                                            100.00      200.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金                                     61.63         2.51
支付其他与筹资活动有关的现金                                       725.56      767.91
          筹资活动现金流出小计                                 887.18      970.42
        筹资活动产生的现金流量净额                              7,906.87      -970.42
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                   -26.84       15.10
五、现金及现金等价物净增加额                                    13,055.41     7,888.91
加：期初现金及现金等价物余额                                    36,985.90    29,096.98
六、期末现金及现金等价物余额                                    50,041.31    36,985.90
二、本次交易模拟实施后上市公司备考财务报表
   上市公司编制了最近两年备考合并财务报表。天健所对上市公司编制的最近
两年备考合并财务报表及附注进行了审阅，并出具了上市公司备考审阅报告（天
健审[2026]8-612 号），其备考财务报表如下：
   （一）备考资产负债表
                                                              单位：万元
         项目               2025 年 12 月 31 日          2024 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金                                 105,311.25                97,444.74
交易性金融资产                                       -                 1,800.00
应收票据                                   1,690.69                  498.17
新大正物业集团股份有限公司    发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
         项目           2025 年 12 月 31 日        2024 年 12 月 31 日
应收账款                             155,175.82            153,743.76
预付款项                               2,351.47               2,411.48
其他应收款                             17,472.27              17,014.70
存货                                 1,098.46               1,020.24
一年内到期的非流动资产                           42.49                 40.93
其他流动资产                             3,045.87               1,663.51
       流动资产合计                    286,188.32            275,637.53
非流动资产：
长期应收款                                 55.41                 97.90
长期股权投资                             1,751.94               3,167.86
其他非流动金融资产                          1,891.04               1,969.36
投资性房地产                             8,752.54               9,943.85
固定资产                              20,786.28              19,543.85
在建工程                                 999.56               1,290.49
使用权资产                              3,951.54               4,489.05
无形资产                              10,484.96              10,063.35
商誉                                65,826.19              65,826.19
长期待摊费用                               682.96                714.32
递延所得税资产                            1,157.50               1,084.47
其他非流动资产                               52.68                      -
       非流动资产合计                   116,392.60             118,190.68
        资产总计                     402,580.92            393,828.21
流动负债：
短期借款                               8,463.60                 77.70
应付账款                              47,202.48              50,103.88
预收款项                                      -                      -
合同负债                               3,338.90               3,239.30
应付职工薪酬                            45,528.86              46,618.51
应交税费                              13,619.35              13,161.85
其他应付款                             76,197.38              79,749.76
一年内到期的非流动负债                        2,494.56               2,572.58
其他流动负债                               200.33                194.20
       流动负债合计                    197,045.47            195,717.77
非流动负债：
长期借款                               3,096.57               3,083.81
租赁负债                               2,225.95               2,817.53
长期应付款                                 38.02                      -
长期应付职工薪酬                             122.25                199.63
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         项目               2025 年 12 月 31 日            2024 年 12 月 31 日
递延收益                                     676.18                    704.88
递延所得税负债                                  602.31                    670.82
       非流动负债合计                         6,761.27                  7,476.67
        负债合计                         203,806.73                203,194.43
 所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）                             28,061.10                 28,061.10
资本公积                                  71,695.99                 64,617.20
减：库存股                                  2,816.91                  1,518.87
其他综合收益                                 3,299.72                  3,588.25
盈余公积                                  10,949.86                 10,103.00
未分配利润                                 64,167.76                 56,342.93
归属于母公司所有者权益合计                        175,357.51                161,193.62
少数股东权益                                23,416.67                 29,440.16
       所有者权益合计                       198,774.18                190,633.78
   负债和所有者权益总计                        402,580.92                393,828.21
   （二）备考利润表
                                                               单位：万元
                项目                      2025 年度             2024 年度
一、营业总收入                                   612,576.69           636,221.73
 其中：营业收入                                  612,576.69           636,221.73
二、营业总成本                                   588,455.29           612,149.30
 其中：营业成本                                  539,464.03           558,840.17
       税金及附加                               2,335.84              2,661.88
       销售费用                                7,717.02              7,848.32
       管理费用                                38,850.17            42,599.66
       研发费用                                   284.71               494.24
       财务费用                                  -196.50              -294.98
       其中：利息费用                                379.85               277.35
              利息收入                            846.32               814.18
加：其他收益                                     3,171.49              4,629.20
  投资收益（损失以“-”号填列）                             555.13               329.10
  公允价值变动收益（损失以“-”号填列）                        -497.90              -902.66
  信用减值损失（损失以“-”号填列）                          -923.28             -1,084.29
  资产减值损失（损失以“-”号填列）                                   -                  -
  资产处置收益（损失以“-”号填列）                               35.12             60.38
三、营业利润（亏损以“-”号填列）                          26,461.97            27,104.18
加：营业外收入                                           73.60             67.07
减：营业外支出                                       493.24               568.21
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                项目                   2025 年度       2024 年度
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）                   26,042.33       26,603.04
减：所得税费用                                4,976.09        5,295.65
五、净利润（净亏损以“-”号填列）                     21,066.23       21,307.39
（一）按经营持续性分类：
（二）按所有权归属分类：
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额                           -368.46          273.06
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额                   -288.54          203.60
 （一）不能重分类进损益的其他综合收益                        7.35                 -
 （二）将重分类进损益的其他综合收益                      -295.89          203.60
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                      -79.93           69.47
七、综合收益总额                              20,697.77       21,580.45
归属于母公司所有者的综合收益总额                      15,905.91       17,125.51
归属于少数股东的综合收益总额                         4,791.85        4,454.95
八、每股收益：
（一）基本每股收益                                  0.58              0.60
（二）稀释每股收益                                  0.58              0.60
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                第十一节 同业竞争和关联交易
一、同业竞争情况
   （一）本次交易后上市公司同业竞争情况
   本次交易前，上市公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业均不存
在同业竞争。本次交易完成后，上市公司控股股东、实际控制人不会发生变化，
上市公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业之间不存在新增同业竞争
的情况。
   （二）上市公司控股股东、实际控制人出具的避免同业竞争的承诺
   上市公司实际控制人已出具《关于避免同业竞争的承诺函》，具体如下：
   “1.本人目前所从事的业务或者控股、实际控制的其他企业所从事的业务与
上市公司不存在同业竞争问题；
依法采取必要及可能的措施避免发生与上市公司及其子公司构成同业竞争或潜
在同业竞争的业务或活动；凡本人及本人控制的企业将来可能获得任何与上市公
司及其子公司存在直接或间接竞争的业务机会，本人及本人控制的企业将无条件
放弃可能发生同业竞争的业务，或以公平、公允的价格，在适当时机将该等业务
注入上市公司。
   本承诺函在本人作为上市公司控股股东/实际控制人期间持续有效。
   本人承诺，如本人及本人控制的企业违反上述承诺，本人及本人控制的企业
将依法承担相应法律责任。”
二、关联交易情况
   （一）本次交易构成关联交易
   根据《公司法》《证券法》《股票上市规则》等法律、法规及规范性文件的
相关规定，本次交易完成后，信宸设施管理将成为持有上市公司 5%以上股份的
股东。因此，本次交易构成关联交易。
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        （二）标的公司关联方情况
        截至 2025 年 12 月 31 日，嘉信立恒的关联方主要如下：
        信宸设施管理直接持有嘉信立恒 53.0308%的股权，为嘉信立恒的控股股东；
张懿宸为嘉信立恒的实际控制人。
        除嘉信立恒的控股股东外，其他持有嘉信立恒 5%以上股权的股东情况如下：
序号       关联方名称                        关联关系
注：截至本报告签署日，宁波鄞州泽山企业管理咨询有限公司已不再为本表序号 3-7 主体的
执行事务合伙人，该等主体变更后的执行事务合伙人情况详见本报告书第三节/一/（三）至
第三节/一/（八）相关信息。
        （1）嘉信立恒的子公司或其控制的企业情况如下：
序号                            企业名称
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序号                                         企业名称
      （2）嘉信立恒的参股公司情况：
序号                                         公司名称
序号                关联方姓名                           关联关系
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序号            关联方姓名                          关联关系
股权的股东、董事、监事、高级管理人员关系密切的家庭成员
      嘉信立恒的董事、监事和高级管理人员的关系密切的家庭成员，包括其配偶、
父母、配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满 18 周岁的子女及其配偶、配偶的
兄弟姐妹和子女配偶的父母等，均界定为嘉信立恒关联自然人。
      嘉信立恒控股股东的董事共计 3 名，系嘉信立恒的关联自然人，具体情况如
下：
序号                关联方姓名                        关联关系
董事、高级管理人员的，除公司及其子公司以外的法人或其他组织
序号                      关联方名称                        关联关系
                                              董事长吴咸华持有 99.99%
                                              的财产份
                                              董事叶鑫担任执行董事、
                                              经理
                                              董事叶鑫的关联企业
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序号                关联方名称                      关联关系
                                         董事叶鑫担任董事、财务
                                         负责人
                                         董事王冉旭、信跃升均担
                                         任董事
                                         董事刘伟担任执行事务合
                                         伙人
      哈尔滨德铭教育科技有限公司（已于 2026 年 1 月 12 日
      注销）
                                         实际控制人张懿宸的关联
                                         企业
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序号                关联方名称                     关联关系
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序号               关联方名称                      关联关系
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号              关联方名称                       关联关系
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号               关联方名称                          关联关系
      （三）标的公司报告期内的关联交易情况
      （1） 采购商品和接受劳务的关联交易
                                                     单位：万元
           关联方               关联交易内容    2025 年度       2024 年度
      嘉信金地餐饮（上海）有限公司           接受劳务       268.76       1,629.48
  杜斯曼（辽宁）保安服务有限公司              接受劳务       140.31         146.78
      上海信成宸兴数字科技有限公司           采购资产              -       162.62
        上海香淼贸易有限公司             采购物资         0.03           0.51
      上海特斯科商业管理有限公司            接受劳务        86.69           6.24
      浙江帮帮环境科技集团有限公司           接受劳务        33.31          68.86
      上海帮帮虫害防治服务有限公司           接受劳务        22.17          45.54
 湖北帮帮有害生物防治服务有限公司              接受劳务         2.32           1.78
      尚雅香薰技术（上海）有限公司           接受劳务        15.66           7.09
      （2） 出售商品和提供劳务的关联交易
                                                     单位：万元
           关联方             关联交易内容     2025 年度        2024 年度
嘉信金地餐饮（上海）有限公司               提供劳务         41.41                -
广东三元麦当劳食品有限公司                提供劳务          7.31           7.17
金拱门（中国）有限公司                  提供劳务               -         6.06
金拱门（广州）数据处理服务有限公司            提供劳务         19.19          19.34
上海帮帮虫害防治服务有限公司               提供劳务          3.40                -
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                                                                         单位：万元
         项目                       2025 年度                           2024 年度
关键管理人员报酬                                         552.85                       363.49
   （四）关联方应收应付款项
                                                                         单位：万元
项目名称              关联方                   账面          坏账              账面        坏账
                                        余额          准备              余额        准备
        嘉信金地餐饮（上海）有限公司                   39.69        0.84               -         -
        金拱门（广州）数据处理服务有
                                             -              -         1.51      0.02
        限公司
应收账款    广东三元麦当劳食品有限公司                     0.45       0.005               -         -
        上海帮帮虫害防治服务有限公司                    1.41        0.01               -         -
        桂龙药业（安徽）有限公司                         -              -         2.38      0.24
             小计                          41.55        0.86            3.89      0.25
        刘伟                              171.64       17.16          171.64      6.50
其他应收
款       杜斯曼（辽宁）保安服务有限公
        司
             小计                         172.11       17.54          172.11      6.73
                                                                          单位：万元
项目                                               2025 年 12 月         2024 年 12 月 31
                    关联方
名称                                                   31 日                  日
     杜斯曼（辽宁）保安服务有限公司                                       61.97               74.13
     上海信成宸兴数字科技有限公司                                             -              15.38
     上海香淼贸易有限公司                                             0.03                0.03
     上海特斯科商业管理有限公司                                         83.06                6.90
应付
     浙江帮帮环境科技集团有限公司                                         8.55               20.44
账款
     温州青松有害生物防治实业有限公司                                       0.06                0.06
     上海帮帮虫害防治服务有限公司                                        36.06               31.87
     湖北帮帮有害生物防治服务有限公司                                       2.57                1.62
     尚雅香薰技术（上海）有限公司                                         8.71                4.95
                小   计                                     201.01              155.36
其他   杜斯曼（辽宁）保安服务有限公司                                        0.47                0.47
应付
 款   嘉信金地餐饮（上海）有限公司                                        50.00               50.00
                小   计                                      50.47               50.47
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   （五）上市公司本次交易前后的最近一年关联交易情况
   根据上市公司 2025 年度审计报告及天健所出具的《备考审阅报告》，本次
交易完成前上市公司最近一年关联交易情况如下：
                                                   单位：万元
       项目
                       金额                     占比
      关联采购                      1,770.31             0.67%
      营业成本                  264,339.63                100%
      关联销售                        517.36             0.17%
      营业收入                  301,343.66                100%
   本次交易完成前，上市公司 2025 年关联采购规模为 1,770.31 万元，占营业
成本比例为 0.67%。本次交易完成前，上市公司 2025 年关联销售规模为 517.36
万元，占当期营业收入比例为 0.17%。
   根据上市公司 2025 年度审计报告及天健所出具的《备考审阅报告》，本次
交易完成后上市公司最近一年关联交易情况如下：
                                                   单位：万元
      项目
                     金额                       占比
     关联采购                   2,285.95                 0.42%
     营业成本                 539,464.03                  100%
     关联销售                       588.68               0.10%
     营业收入                 612,576.69                  100%
   本次交易完成后，上市公司 2025 年关联采购规模为 2,285.95 万元，占营业
成本比例为 0.42%。本次交易完成后，上市公司 2025 年关联销售规模为 588.68
万元，占当期营业收入比例为 0.10%。
   本次交易完成后，上市公司增加的关联采购和关联销售金额占比极小，新增
关联采购主要为提供物业服务采购分包服务、保洁用品和软件升级，新增关联销
售主要为因合并标的公司产生的新增关联方的物业服务收入，新增关联交易均由
正常生产经营而发生，具备合理性。
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   综上，本次交易导致上市公司新增的关联交易具备商业合理性，且定价公允，
不会导致新增严重影响独立性或者显失公平的关联交易。
   （六）关于规范与减少关联交易的相关措施
   本次交易交割完成后，上市公司将严格恪守《公司章程》以及国家法律法规
的相关规定，秉持平等互利的核心原则，对关联交易实施全方位规范化管理。在
关联交易的开展过程中，上市公司将严格遵循有关法律、法规及监管规则要求，
及时、准确、完整地履行信息披露义务，切实保障关联交易定价遵循公开、公平、
公正的市场化原则，确保交易价格公允合理，最大程度维护上市公司及广大中小
股东的合法权益。
   为进一步维护上市公司及全体股东的切身利益，有效减少并规范上市公司与
实际控制人及其控制的其他企业之间的关联交易，上市公司实际控制人已出具
《关于规范并减少关联交易的承诺函》，具体承诺内容如下：
   “1.本人及本人直接或间接控制的企业将尽量避免与上市公司及其子公司
之间产生关联交易事项；在进行确有必要且无法规避的交易时，保证按市场化原
则和公允价格进行公平操作，并按相关法律、法规、规章等规范性文件的规定履
行交易程序及信息披露义务；保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合
法权益；
其他股东的合法利益；
为本人及本人控制的其它企业提供任何形式的违规担保；
   本承诺函在本人作为上市公司控股股东/实际控制人期间持续有效。
   本人承诺，如本人及本人控制的企业违反上述承诺，本人及本人控制的企业
将依法承担相应法律责任。”
   此外，作为上市公司因本次交易新增的关联方，信宸设施管理出具了《关于
减少及规范关联交易的承诺函》，具体内容如下：
   “1.本次发行股份及支付现金购买资产完成后，本企业及本企业控制的其他
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企业（如有）将采取合法及有效措施，减少并规范与上市公司（包括其下属企业，
下同）之间的关联交易，避免发生严重影响上市公司独立性或者显失公平的关联
交易，不利用关联交易谋取不正当利益。
与上市公司如发生或存在无法避免或有合理原因的关联交易，本企业及本企业控
制的其他企业（如有）将与上市公司依法签订交易协议，严格履行相关法律法规
及上市公司内部相关制度规定的关联交易程序，按市场化原则和公允价格进行交
易，不利用该类交易从事任何损害上市公司或其中小股东利益的行为。
法行使股东权利，在股东会及董事会对有关涉及本企业事项的关联交易进行表决
时，履行回避表决义务。
   本企业承诺，如本企业违反上述承诺，本企业将依法承担相应法律责任。”
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                第十二节 风险因素
一、与本次交易相关的风险
   （一）收购整合风险
   本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的控股子公司，上市公司将按照
子公司管理规定对其实施管理，并依照《购买资产协议》及补充协议的约定改组
标的公司董事会并聘任管理层，以适应新的管理、治理结构。未来标的公司的业
务与上市公司的业务管理更加深度地融合，上市公司将根据实际情况，进一步在
业务、资产、财务、人员、机构等方面进行整合，继续加强完善各项管理流程。
同时，上市公司业务管理体系将进一步扩大，上市公司与各子公司之间的沟通、
协调难度亦会随着管理主体的数量增多而上升，上市公司若不能在机构整合方面
做出合理调整或安排，不能建立起与重组后标的公司相适应的组织模式和管理制
度，则可能给上市公司带来整合风险。
   同时，在股份锁定期、竞业禁止期届满后，若未来上市公司不能提供具有市
场竞争力的薪酬及福利体系、良好的工作环境和积极的企业文化保持核心人员的
忠诚度，可能会面临核心人员流失的风险，进而可能对上市公司的生产经营的稳
定发展造成不利影响。
   （二）本次交易未设置业绩承诺和补偿安排的风险
   本次交易对方未设置业绩承诺及补偿安排。本次交易对方非上市公司控股股
东、实际控制人或者其控制的关联人，也未导致控制权发生变更。因此，本次交
易不属于必须设置业绩承诺及补偿的情形，可以根据市场化原则自主协商确定，
本次交易的业绩承诺及补偿安排符合《重组管理办法》的相关规定。
   本次交易完成后，存在标的公司业绩无法达到预期的可能，由于交易对方未
作出业绩承诺和补偿安排，从而可能对上市公司及股东利益造成一定的影响，提
请投资者注意相关风险。
   （三）商誉减值的风险
   由于本次交易系非同一控制下的企业合并，根据《企业会计准则》规定，本
次交易完成后，上市公司将确认一定金额的商誉。根据《备考财务报表审阅报告》
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编制的有关假设，截至 2025 年末，本次交易预计形成商誉 53,047.26 万元，本次
交易完成后上市公司商誉为 65,826.19 万元，占合并后 2025 年末上市公司总资产、
净资产的比例为 16.35%、33.12%，占 2025 年净利润的 312.47%。本次交易形成
的商誉不作摊销处理，但需在未来每年年度终了进行减值测试。如本次拟收购标
的资产未来经营状况恶化，则存在商誉减值的风险，从而对上市公司当期损益造
成不利影响。本次交易完成后，上市公司将与标的公司进行资源整合，力争通过
发挥协同效应，保持并提高上市公司的竞争力，以便尽可能地降低商誉减值风险。
   （四）标的资产评估的相关风险
   本次交易中，标的资产的交易价格参考上市公司聘请的符合《证券法》规定
的资产评估机构出具的评估报告的评估结果确定。尽管评估机构在评估过程中履
行了勤勉尽职义务，并执行了评估相关规定，但由于评估系基于一系列假设及标
的资产相关经营状况预测进行，若本次交易评估中包含的相关假设、限定条件及
特别事项等因素发生不可预期变动，可能导致标的资产评估结果与实际情况不符
的风险，进而可能导致标的资产出现减值的情形。
   本次评估过程中，评估机构基于标的公司行业发展、经营状况、运营效率等
因素，对重要参数进行估计，但不排除标的公司受宏观环境变动、下游客户需求
变更、成本费用控制不及预期、非经常性损益占比较高等因素不利影响导致相关
参数实际情况不及预测结果。针对上述最终评估结果可能发生与实际情况不符的
风险，提请广大投资者关注相关风险。
   （五）审批风险
   本次交易方案尚需满足多项交易条件后方可实施，详见本重组报告书“重大
事项提示/五/（二）本次交易尚需履行的决策和审批程序”。本次交易能否取得
上述批准或注册，以及最终取得批准或注册的时间都存在不确定性，提请广大投
资者注意投资风险。
   （六）交易被暂停、中止、调整或取消的风险
   尽管在本次交易的筹划及实施过程中，交易各方采取了严格的保密措施，尽
可能缩小内幕信息知情人员范围，减少内幕消息传播，但不排除有关机构和个人
利用关于本次交易内幕信息进行内幕交易的可能，本次交易存在因公司股价异常
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波动或异常交易可能涉嫌内幕交易而被暂停、中止、调整或取消的风险。本次交
易需要获得深交所、中国证监会等相关机构批准或注册，在交易推进过程中，市
场情况可能会发生变化或出现不可预知的重大事件，本次交易可能无法按期进行；
如本次交易须重新进行，则面临重新定价和重组方案重大调整等风险。
   本次交易过程中，交易各方可能需要根据监管机构的要求不断完善交易方案，
如交易各方无法就完善交易方案的措施达成一致，则本次交易存在调整或取消的
可能，提请广大投资者注意相关风险。
二、与标的公司相关风险
   （一）市场竞争风险
   目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场
占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而
言，物业管理企业普遍经营规模较小，分布较为分散。随着市场的竞争越发激烈，
客户对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化，服务价格亦面临下行压力。若
标的公司的服务品质与管理能力无法达到客户的要求，将可能存在标的公司在未
来激烈的市场竞争中业务开拓不利的风险。
   （二）劳务成本上涨风险
   标的公司主营业务成本以人工成本为主，报告期各期职工薪酬占主营业务成
本的比例分别为 83.32%、82.63%。随着国民经济的持续增长、生活水平的不断
提高，各地工资水平不断上升，公司人力成本逐年上升。若未来标的公司服务收
费标准不能提升，或者不能提高管理效率，存在人工成本上升对公司的盈利水平
造成不利影响的风险。
   （三）未为部分员工缴纳社会保险和住房公积金而可能造成的补缴风险
   报告期内，标的公司及其子公司未为部分员工缴纳社会保险和住房公积金。
标的公司虽未因社保及住房公积金欠缴问题受到相关主管部门的行政处罚，但仍
存在未来被要求补缴社会保险和住房公积金以及被主管机关追责的风险。
   （四）项目合同期满后无法续期的风险
   标的公司主营业务为综合设施管理服务，部分客户需履行招投标程序。合同
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期满后，客户重新履行招投标程序时，标的公司存在无法中标的风险，若标的公
司与客户的合同不能续期，将对标的公司的经营业绩产生不利影响。
   （五）应收账款不能及时收回导致的坏账风险
   报 告 期 各 期 末 ， 标 的 公 司 应 收 账 款 账 面 价 值 分 别 为 77,146.24 万 元 、
应收账款周转率分别为 3.99 次、3.96 次。报告期内标的公司应收账款余额增长
较快，应收账款周转率有所降低，随着标的公司经营规模的扩大，应收账款余额
可能持续增加。若客户的经营情况持续发生不利变化，或其他原因导致应收账款
不能及时回收，可能导致应收账款出现坏账。
   （六）核心业务人员流失风险
   物业管理属于重管理的轻资产行业，核心业务人员对于公司管理、经营尤为
重要，因此保持核心业务人员的稳定性是保证公司核心竞争力的关键。标的公司
物业管理服务工作是以员工为核心开展的，其中包括项目管理人员和物业服务人
员等。若相关核心业务人员出现大幅流动，会降低项目的服务质量，使客户的满
意度降低，可能对后续业绩表现带来负面影响。
   （七）劳动用工不规范的合规风险
   报告期内，标的公司存在劳务派遣用工数量超出其用工总量 10%比例的情形，
不符合《劳务派遣暂行规定》的相关规定，存在被相关主管部门处罚的风险。截
至本报告书签署日，标的公司已将劳务派遣用工比例降至 10%以下，并且交易对
方已出具书面承诺，如标的公司及其子公司存在违法行为，被相关政府部门作出
罚款的，对于标的公司及其子公司遭受的损失实际支出相关款项由交易对方补偿
给标的公司，但标的公司仍存在因劳务派遣人数占比曾经超过 10%或其他劳务不
合规导致被国家主管部门采取行政处罚措施的可能性。
三、其他风险
   （一）股价波动风险
   股票市场投资收益与投资风险并存。股票价格的波动不仅受公司盈利水平和
发展前景的影响，而且受国家宏观经济政策调整、金融政策的调控、股票市场的
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投机行为、投资者的心理预期等诸多因素的影响。本次交易需要有关部门审批且
需要一定的时间周期方能完成，在此期间股票市场价格可能出现波动，从而给投
资者带来一定的风险。投资者应对股票市场的风险有充分的认识，在投资公司股
票时全面考虑前述各类因素可能带来的投资风险，并做出审慎判断。
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                第十三节 其他重要事项
一、报告期内，拟购买资产的股东及其关联方、资产所有人及其关联
方是否存在对拟购买资产的非经营性资金占用
   截至本报告签署日，标的资产股东及其关联方对拟购买资产不存在非经营性
资金占用的情况。
二、本次交易完成后上市公司是否存在资金、资产被实际控制人或其
他关联人占用，或为实际控制人及其关联人提供担保的情形
   本次交易前，上市公司不存在资金、资产被实际控制人、控股股东及其关联
人占用的情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情况。
   本次交易完成后，上市公司控股股东、实际控制人预计未发生变化，上市公
司不存在因本次交易导致资金、资产被实际控制人、控股股东及其关联人占用的
情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情况。
三、本次交易对上市公司负债结构的影响
   本次交易对上市公司负债结构的影响参见本报告书之“第一节/四/（三）本
次交易对上市公司财务状况和盈利能力的影响”。
四、上市公司在最近十二个月内曾发生资产交易的情况
   根据《重组管理办法》的规定，“上市公司在十二个月内连续对同一或者相
关资产进行购买、出售的，以其累计数分别计算相应数额。已按照本办法的规定
编制并披露重大资产重组报告书的资产交易行为，无须纳入累计计算的范围。中
国证监会对本办法第十三条第一款规定的重大资产重组的累计期限和范围另有
规定的，从其规定。交易标的资产属于同一交易方所有或者控制，或者属于相同
或者相近的业务范围，或者中国证监会认定的其他情形下，可以认定为同一或者
相关资产。”
   经公司董事会审慎判断，公司在本次交易前 12 个月内购买或出售与本次交
易标的资产属于相同或者相近的业务范围的资产情况如下：
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   （一）购买资产
书》，确认公司为“江西中泽新大正物业股份有限公司 450 万股股份（占总股本
方江西赣铁物业有限公司签署《产权交易合同》。
   （二）出售资产
公司、昆明和翔签署《股权转让合同》，约定四川和翔将所持有的昆明和翔 100%
股权作价 1 元转让给重庆环泽环境科技产业有限公司。
权转让协议》，约定四川和翔将所持有的楚雄和翔城市综合服务有限公司 49%
的股权作价 1 元转让给云南中鸿环保科技有限公司。
   除上述事项外，公司在本次交易前 12 个月内未发生《重组管理办法》规定
的与本次交易相关的重大资产购买、出售资产交易行为。
五、本次交易对上市公司治理机制的影响
   本次交易完成前，上市公司已按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准
则》《上市规则》和其它有关法律法规、规范性文件的要求，建立了规范的法人
治理机构和独立运营的公司管理体制，做到了业务独立、资产独立、财务独立、
机构独立、人员独立。同时，上市公司根据相关法律、法规的要求结合公司实际
工作需要，制定了《股东会议事规则》《董事会议事规则》《独立董事工作制度》
和《信息披露事务管理制度》等，建立了相关的内部控制制度。上述制度的制定
与实行，保障了上市公司治理的规范性。
   本次交易完成后，上市公司的控股股东、实际控制人未发生变化。上市公司
将依据有关法律法规的要求进一步完善公司法人治理结构，继续完善公司《股东
会议事规则》《董事会议事规则》《独立董事工作制度》等规章制度的建设与实
施。
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六、本次交易完成后上市公司的现金分红政策
   本次交易完成后，上市公司将继续遵循《公司章程》中制定的利润分配政策，
积极对股东给予回报，具体规定如下：
   （一）利润分配的原则
   公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维
护股东权益为宗旨，保持利润分配政策的连续性和稳定性，并符合法律、法规的
相关规定，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围，不得损害公司持续经
营能力。
   （二）利润分配的方式
   公司采取现金方式或者现金与股票相结合方式分配股利，其中优先以现金分
红方式分配股利。具备现金分红条件的，应当采用现金分红进行利润分配。采用
股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理
因素。公司利润分配不得超过累计可供股东分配的利润范围，不得损害公司持续
经营能力。
   （三）分红的具体条件
   在满足下列条件时，可以进行分红：
期发展的前提下，如公司无重大资金支出安排，公司应当优先采取现金方式分配
股利；公司每年以现金方式分配的利润不低于当年实现的可供股东分配的利润的
利润的 30%。具体每个年度的分红比例由董事会根据公司年度盈利状况和未来资
金使用计划提出预案。
本规模、股本结构不匹配时，公司可以在满足上述现金分红比例的前提下，同时
采取发放股票股利的方式分配利润。公司在确定以股票方式分配利润的具体金额
时，应当充分考虑以股票方式分配利润后的总股本是否与公司目前的经营规模、
盈利增长速度相适应，并考虑对未来债权融资成本的影响，以确保利润分配方案
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符合全体股东的整体利益和长远利益。
利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，提出差异化的现金
分红政策。
   （1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，
现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80%；
   （2）公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，
现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 40%；
   （3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，
现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%；
   （4）公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定
处理。
   （1）公司未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超
过公司最近一次经审计净资产的 30%或资产总额的 20%；
   （2）当年经营活动产生的现金流量净额为负；
   （3）中国证监会或者深圳证券交易所规定的其他情形。
   （四）现金分红的期间间隔
   在符合分红条件的情况下，公司原则上每年度进行一次现金分红。公司董事
会可以根据当期的盈利规模、现金流状况、发展阶段及资金需求状况，提议公司
进行中期分红。
   （五）股票股利分配的条件
   在公司经营情况良好，并且董事会认为发放股票股利有利于公司全体股东整
体利益时，可以在确保足额现金股利分配的前提下，提出股票股利分配预案。采
用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合
理因素。存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股东所分配的现金
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红利，以偿还其占用的资金。
   公司现金股利政策目标为稳定增长股利，当公司最近一年审计报告为非无保
留意见或带与持续经营相关的重大不确定性段落的无保留意见的，可以不进行利
润分配。
   （六）利润分配的决策程序与机制
   公司每年利润分配预案由公司董事会结合本章程的规定、盈利情况、资金供
给和需求情况提出、拟定，经独立董事对利润分配预案发表独立意见，并经董事
会审议通过后提交股东会审议批准。独立董事可以征集中小股东的意见，提出分
红提案，并直接提交董事会审议。
   股东会审议利润分配方案时，公司应为股东提供网络投票方式，通过多种渠
道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉求，
并及时答复中小股东关心的问题。
   如公司当年盈利且满足现金分红条件、但董事会未按照既定利润分配政策向
股东会提交利润分配预案的，应当在定期报告中说明原因、未用于分红的资金留
存公司的用途和使用计划，并由独立董事发表独立意见。
   （七）利润分配政策的变更
   公司应当根据自身实际情况，并结合股东（特别是公众投资者）、独立董事
的意见制定或调整分红回报规划及计划。
   如因外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化而需要调整利润分配政
策的，应以股东权益保护为出发点，在股东会提案中详细论证和说明原因；调整
后的利润分配政策不得违反中国证监会和证券交易所的有关规定；有关调整利润
分配政策的议案，须经董事会审议通过后提交股东会批准，独立董事应当对该议
案发表独立意见，股东会审议该议案时应当采用网络投票等方式为公众股东提供
参会表决条件。利润分配政策调整方案应经出席股东会的股东所持表决权的 2/3
以上通过。
   公司外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化是指以下情形之一：
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不利影响而导致公司经营亏损；
影响而导致公司经营亏损；
度经营活动产生的现金流量净额与净利润之比均低于 20%；
   （八）存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股东分配的现金
红利，以偿还其占用的资金。
   （九）股东分红回报规划的制订周期和调整机制
年股东回报规划执行情况的基础上，充分考虑公司所面临各项因素，以及股东（特
别是中小股东）、独立董事意见，确定是否需对公司利润分配政策及未来三年的
股东回报规划予以调整。
化并对公司生产经营造成重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化，或现行
的具体股东回报规划影响公司的可持续经营，确有必要对股东回报规划进行调整
的，公司可以根据本条确定的利润分配基本原则，重新制订股东回报规划。
七、本次交易涉及的相关主体买卖上市公司股票的自查情况
   根据《重组管理办法》《格式准则第 26 号》《监管规则适用指引——上市
类第 1 号》等法律法规和规范性文件规定，上市公司针对本次交易进行内幕信息
知情人登记及自查工作，自查期间为上市公司首次披露本次重组事项或就本次重
组申请股票停牌（孰早）前 6 个月至重组报告书披露之前一日止，即 2025 年 3
月 14 日至 2026 年 1 月 23 日。
   本次核查范围为：
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人）及有关知情人员；
人员；
   根据相关方填写的自查报告及中登公司深圳分公司出具的《信息披露义务人
持股及股份变更查询证明》《股东股份变更明细清单》，本次交易自查主体在自
查期间买卖（除分红外，下同）公司股票的具体情况如下：
   （一）相关自然人买卖上市公司股票的情况
   自查期间，不存在相关自然人买卖上市公司股票的情况。
   （二）相关法人买卖上市公司股票的情况
   本次自查期间，新大正存在通过回购专用证券账户买入上市公司股票的情况，
具体如下：
                                                         单位：万股
                                                         自查期末
      账户名称          交易期间            累计买入      累计卖出
                                                         持股情况
新大正物业集团股份有限     2025 年 9 月 29 日至
公司回购专用证券账户      2025 年 12 月 29 日
   公司于 2025 年 4 月 27 日召开第三届董事会第十三次会议，审议通过了《关
于公司回购股份方案的议案》，同意公司使用自有资金以集中竞价交易方式回购
部分公司已发行的人民币普通股（A 股），回购股份将全部用于实施员工持股计
划或股权激励，回购资金总额不低于人民币 1,000 万元且不超过人民币 2,000 万
元。回购期限自公司董事会审议通过本次回购股份方案之日起不超过 12 个月。
自 2025 年 9 月 29 日起，公司通过股票回购专用证券账户以集中竞价交易方式陆
续执行上述回购计划。
动的公告》，截至 2025 年 12 月 29 日，公司通过回购专用证券账户以集中竞价
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
交易方式累计回购公司股份 105 万股。
   针对上述股票买卖行为，公司做出如下承诺：“上述在自查期间回购股票的
行为系公司依据相关回购股份方案实施，并已根据相关法律、法规和规范性文件
的规定及时履行了信息披露义务，不存在利用本次交易的内幕信息买卖新大正股
票的情形。”
   本公司认为：新大正在自查期间通过回购专用证券账户买卖公司股票的行为
不属于利用本次交易的内幕信息进行的内幕交易行为，不会对本次交易构成实质
性法律障碍；除上述情况外，纳入本次交易核查范围内的其他主体在自查期间不
存在于二级市场买卖公司股票的情况。
八、上市公司股票首次公告日前股价存在异常波动的说明
   上市公司因筹划本次交易事项，经向深圳证券交易所申请，公司股票自 2025
年 9 月 15 日开市起停牌，在停牌前 20 个交易日内公司股票价格累计涨跌幅，以
及该期间大盘及行业指数波动情况的自查情况如下：
                      停牌前第21个交易日         停牌前1个交易日
        项目                                             涨跌幅
                      （2025 年 8 月 15 日） （2025年9月12日）
上市公司股价（元/股）                 11.03          13.08       18.59%
深证综指（399106.SZ）           2,300.77        2,462.49     7.03%
申万物业管理指数（851831.SL）        776.86          792.58      2.02%
                  剔除大盘因素影响后的涨跌幅                        11.56%
                剔除同行业板块影响后的涨跌幅                         16.56%
注：以上数据均为当日收盘价或收盘点数。
   在剔除大盘因素和同行业板块因素影响后，公司股价在本次交易首次公告日
前 20 个交易日内累计涨跌幅未超过 20%，不构成异常波动情况。
九、保护投资者合法权益的相关安排
   本次交易对中小投资者权益保护的安排详见报告书“重大事项提示”之“八、
本次交易对中小投资者权益保护的安排”。
十、上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人对本次重组的原
则性意见
   上市公司控股股东对本次重组的原则性意见详见本报告书“重大事项提示”
新大正物业集团股份有限公司    发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
之“六、上市公司控股股东、实际控制人及其一致行动人对本次重组的原则性意
见”。
十一、上市公司的控股股东及其一致行动人、董事、高级管理人员自
本次重组预案披露之日起至实施完毕期间的股份减持计划
   上市公司控股股东、董事、高级管理人员自本次重组复牌之日起至实施完毕
期间的股份减持计划详见本报告书“重大事项提示”之“七、上市公司控股股东、
实际控制人及其一致行动人、董事、高级管理人员自本次重组预案公告之日起至
实施完毕期间的股份减持计划”。
十二、其他影响股东及其他投资者作出合理判断的、有关本次交易的
所有信息
   公司严格按照相关法律法规的要求，及时、全面、完整的对本次交易相关信
息进行了披露。2026 年 1 月 23 日，公司第三届董事会第十七次会议审议与本次
交易相关的议案，董事王荣先生反对全部相关议案，独立董事梁舒楠先生放弃对
全部相关议案发表意见。其中，董事王荣先生反对的理由为需要公司更详尽的业
务尽调报告以及并购后的整合方案以支撑其作出决策。独立董事梁舒楠先生弃权
理由为根据目前提供的尽调材料，难以准确判断交易双方的协同效应释放潜力。
体董事于第三届董事会第十九次会议上一致审议通过《关于<新大正物业集团股
份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书
（草案）（修订稿）>及其摘要的议案》等议案。
   除上述情况外，截至本报告书签署日，无其他应披露而未披露的能够影响股
东及其他投资者做出合理判断的有关本次交易的信息。
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
 第十四节 独立董事及证券服务机构关于本次交易的意见
一、独立董事对本次交易发表的独立意见
   根据《公司法》《证券法》《重组管理办法》《上市公司独立董事管理办法》
《公司章程》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律
监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》等有关规定，独立董事专门会议本
着谨慎的原则，基于独立判断的立场，发表审查意见如下：
   “1、本次交易方案符合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券
法》《上市公司重大资产重组管理办法》《上市公司证券发行注册管理办法》等
法律、法规、部门规章及规范性文件规定的关于上市公司发行股份及支付现金购
买资产并募集配套资金的各项要求及实质条件。本次交易实施有利于提高公司的
资产质量和持续经营能力，有利于增强公司的市场抗风险能力，未损害中小股东
的利益。
现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要符合《中华
人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司重大资产重组管理办
法》《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大
资产重组》等相关法律、法规及规范性文件的相关规定。该预案及摘要已披露与
本次交易有关的审批事项及程序，并对可能无法获得批准的风险作出了特别提示。
管理办法〉第二十九条、第四十五条的适用意见——证券期货法律适用意见第
成重大调整。
则》等法律、法规及规范性文件的相关规定，本次交易构成重大资产重组但不构
成重组上市，本次交易构成关联交易。
之补充协议》等相关交易协议符合《民法典》《上市公司重大资产重组管理办法》
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
及其他有关法律、法规及规范性法律文件的规定，不存在损害公司及其股东特别
是中小股东利益的情形。
基于前述评估值并经交易各方充分协商，标的资产交易对价为 91,714.4440 万元，
其中以发行股份的方式支付对价 45,857.2220 万元，以支付现金的方式支付对价
不存在损害公司及其股东，尤其是中小股东利益的情形。
议。”
二、独立财务顾问意见
   长江保荐作为独立财务顾问，严格按照《公司法》《证券法》《重组管理办
法》等法律法规的规定和中国证监会的要求，通过尽职调查和对重大资产重组报
告书等信息披露文件的审慎核查，并与上市公司、法律顾问、审计机构、评估机
构等经过充分沟通后，认为：
   “1、本次交易方案符合《公司法》《证券法》《重组管理办法》等法律、
法规和规范性文件的规定。本次交易遵守了国家相关法律、法规的要求，已取得
现阶段必要的批准和授权，并履行了必要的信息披露程序；
法律和行政法规的相关规定；
条件；
基础，经交易双方协商确定，标的资产定价公允，评估方法适当、评估假设前提
和重要评估参数取值合理。本次发行股份购买资产的股份发行定价符合《重组管
理办法》的相关规定。截至本次交易资产评估报告出具日，本次交易涉及资产评
估的评估假设前提合理，方法选择适当，结论具备公允性；
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
制的情形，在相关法律程序和先决条件得到适当履行的情形下，标的资产的过户
或转移不存在实质性法律障碍；
次交易有利于上市公司的持续发展、不存在损害股东合法权益的问题；
第十一条的规定，不存在损害上市公司及非关联股东利益的情况；
股股东、实际控制人及关联方将继续保持独立，符合中国证监会关于上市公司独
立性的相关规定；公司治理机制仍旧符合相关法律法规的规定；有利于上市公司
形成或者保持健全有效的法人治理结构；
易可能存在的风险，上市公司已经在重组报告书及相关文件中作了充分揭示，有
助于全体股东和投资者对本次交易的客观评判；
第十三条所规定的重组上市的情形；
采取的填补即期回报措施切实可行，上市公司控股股东、实际控制人、董事、高
级管理人员根据中国证监会相关规定，对上市公司填补回报措施能够得到切实履
行作出了承诺，符合《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权
益保护工作的意见》等相关法律、法规和规范性文件的规定，有利于保护中小投
资者的合法权益。
中国证监会《关于加强证券公司在投资银行类业务中聘请第三方等廉洁从业风险
防控的意见》的相关规定。”
三、法律顾问意见
   上市公司聘请锦天城律师担任本次交易的法律顾问。法律顾问严格按照《公
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
司法》《证券法》《重组管理办法》《上市公司监管指引第 9 号》及《26 号准
则》等法律、法规、文件的相关要求，本着诚实信用和勤勉尽责的原则，在认真
审阅各方提供的资料并充分了解本次交易的基础上，并与上市公司、本次交易的
其他中介机构等经过充分沟通后，发表以下法律意见。
   法律顾问认为：
   “截至本法律意见书出具之日，本次交易相关主体的主体资格合法有效；本
次交易已经履行了现阶段应当履行的授权和批准程序；本次交易方案符合相关法
律法规的规定，本次交易在相关各方承诺得以切实履行的情况下，符合适用法律
法规有关发行股份购买资产的实质性条件；在经深交所审核通过并取得中国证监
会同意注册的意见后，本次交易的实施不存在实质性法律障碍。”
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
             第十五节 本次交易相关中介机构
一、独立财务顾问
    机构名称：长江证券承销保荐有限公司
    地址：中国（上海）自由贸易试验区北张家浜路 128 号 302-1、302-2、303-3
室
    法定代表人：高稼祥
    电话：021-61118978
    传真：021-61118973
    项目经办人：王珏、李光耀、王文凯、钱俊翔、鲁俊、李明阳、廖凯、吕钟
林、方雪亭、李亚晖、林泽城
二、律师事务所
    机构名称：上海市锦天城律师事务所
    地址：上海市浦东新区银城中路 501 号上海中心大厦 9/11/12 层
    负责人：沈国权
    电话：021-20511000
    传真：021-20511999
    经办律师：吴旭日、张理清
三、审计机构
    机构名称：天健会计师事务所（特殊普通合伙）
    地址：浙江省杭州市西湖区灵隐街道西溪路 128 号
    负责人：李青龙
    电话：0571-88216888
    传真：0571-88216999
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
   经办注册会计师：陈应爵、向晴
四、资产评估机构
   机构名称：重庆坤元资产评估有限公司
   地址：重庆市渝北区财富大道 13 号 401
   负责人：龙明
   电话：023-88576100
   传真：023-88576100
   签字评估师：汤勇、朱春林
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                     第十六节 备查文件
一、备查文件
报告》；
二、备查地点
   投资者可以在下列地点查阅上述备查文件：
   上市公司名称：新大正物业集团股份有限公司
   办公地址：重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
   电话：023-63809676
   传真：023-63601010
   联系人：王骁
新大正物业集团股份有限公司           发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                       第十七节 声明与承诺
一、上市公司全体董事声明
   本公司及全体董事保证本报告书及其摘要的内容真实、准确、完整，不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的
法律责任。
   全体董事签名：
   _________________      _________________   _________________
         李茂顺                    刘文波                 王   荣
   _________________      _________________   _________________
         刘   星                  张   璐               蒋   弘
   _________________      _________________
         梁舒楠                    熊淑英
                                         新大正物业集团股份有限公司
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
                 上市公司董事会审计与风控委员会声明
   本公司董事会审计与风控委员会保证本报告书及其摘要的内容真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整
性承担相应的法律责任。
   全体董事会审计与风控委员会委员签名：
   _________________     _________________   _________________
         蒋   弘                 张   璐               熊淑英
                                        新大正物业集团股份有限公司
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
二、上市公司全体高级管理人员声明
   本公司全体高级管理人员保证本报告书及其摘要的内容真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担
相应的法律责任。
   全体高级管理人员签字：
   _________________     _________________   _________________
         刘文波                   杨   谭              汪英武
   _________________     _________________
         柏余斌                   于   亭
                                        新大正物业集团股份有限公司
新大正物业集团股份有限公司        发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
三、独立财务顾问声明
   本公司及本公司经办人员同意《新大正物业集团股份有限公司发行股份及支
付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要中引用的
本公司出具的独立财务顾问报告的内容，且所引用内容已经本公司及本公司经办
人员审阅，确认《新大正物业集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并
募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要不致因引用上述内容而出现
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的
法律责任。如本次交易申请文件存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本公司
未能勤勉尽责的，将依法承担连带赔偿责任。
   本公司及本公司经办人员已对本次重组申请文件中引用的其他中介机构意
见在专业领域范围内保持职业怀疑，运用职业判断进行独立分析、调查或复核，
并作出独立判断。如本次交易申请文件因引用其他机构意见导致出现虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，本公司未能勤勉尽责的，将依法承担相应责任。
财务顾问主办人：
                王珏              李光耀
财务顾问协办人：
                钱俊翔             王文凯          鲁俊
                吕钟林             李明阳          廖凯
法定代表人：
                高稼祥
                                      长江证券承销保荐有限公司
新大正物业集团股份有限公司    发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
四、法律顾问声明
   本所及本所经办人员同意新大正物业集团股份有限公司在《新大正物业集团
股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书
（草案）》及其摘要中引用本所出具的法律意见书的相关内容和结论性意见。
   本所保证新大正物业集团股份有限公司在前述文件中引用的法律意见书的
相关内容和结论性意见已经本所及本所经办人员审阅，确认前述文件不致因引用
内容而出现虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整
性承担相应的法律责任。
   本所及经办人员承诺：如本次重组申请文件存在虚假记载、误导性陈述或重
大遗漏，本所及经办人员未能勤勉尽责的，将承担连带赔偿责任。
律师事务所负责人：
                沈国权
  经办律师：
                吴旭日              张理清
                                       上海市锦天城律师事务所
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
五、审计机构声明
   本所及本所签字注册会计师已阅读《新大正物业集团股份有限公司发行股份
及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》（以下简称重
组报告书）及其摘要，确认重组报告书及其摘要与本所出具的《审计报告》（天
健审[2026]8-613 号）和《备考审阅报告》（天健审[2026]8-612 号）的内容无矛
盾之处。本所及签字注册会计师对新大正物业集团股份有限公司在重组报告书及
其摘要中引用的上述报告内容无异议，确认重组报告书及其摘要不致因上述内容
而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对引用的上述内容的真实性、准确
性和完整性承担相应的法律责任。
天健会计师事务所负责人：
                李青龙
  签字注册会计师：
                陈应爵             向晴
                            天健会计师事务所（特殊普通合伙）
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
六、资产评估机构声明
   本机构及签字资产评估师已阅读《新大正物业集团股份有限公司发行股份及
支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要，并同
意《新大正物业集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金
暨关联交易报告书（草案）》及其摘要中援引本公司出具的《资产评估报告》（重
坤元评[2026]008 号）的内容，且所引用内容已经本公司及本公司签字资产评估
师审阅，确认前述文件不致因援引本机构出具的资产评估专业结论而出现虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责
任。
资产评估机构负责人：
                龙明
  资产评估师：
                汤勇              朱春林
                                  重庆坤元资产评估有限公司
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
（本页无正文，为《新大正物业集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产
并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（申报稿）》之盖章页）
                                新大正物业集团股份有限公司
新大正物业集团股份有限公司               发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
附录一：租赁房产
序                                                                  按合同月         面积/         用
        承租人    出租人     租赁标的               起始日期        终止日期
号                                                                  租金/元         ㎡           途
        无锡市
        斯卡伊    上海瑞虹    虹口区飞虹路 118
                                                                   阶梯式租         1,940.      办
                                                                   金                57      公
        务有限    公司      2503-2512 室
        公司
        上海道    上海长远
                       虹口区东江湾路
        威保安    文化（集                                                阶梯式租                     办
        服务有    团）有限公                                               金                        公
                       平台插层 13B、12A
        限公司    司
                                                                                            普
        无锡市
                                                                                            通
        斯卡伊    上海瑞虹    虹口区飞虹路 118
                                                                                            物
                                                                                            品
        务有限    公司      室
                                                                                            存
        公司
                                                                                            放
        无锡市
        斯卡伊    上海瑞虹    虹口区飞虹路 118
                                                                                            仓
                                                                                            储
        务有限    公司      室
        公司
        上海安
               北京中安    北京市朝阳区管庄
        锐盟企
               恒智科技    周家井 1 号新华世                                                           办
               发展有限    通中心 B 座 6 层 608                                                      公
        有限公
               公司      室
        司
        南京斯
               南京兴耀
        卡伊保            南京市江宁区金兰
               致地商业
               管理有限
        有限公            务广场 1 幢 1408 室
               公司
        司
        杜斯曼            合肥市滨湖新区紫
        楼宇服            云路与包河大道交
                                                                   （含税）                     公
        海）有限           城第三期办公楼 C-
        公司             办 811
        嘉兴市
        安远物
                       嘉兴市万豪大厦                                     阶梯式租             425.8   办
        有限公
        司
        嘉兴市
        至远保
                       嘉兴市万豪大厦                                     阶梯式租             406.1   办
        有限公
        司
        上海安
        锐盟企    福科斯（天   空港经济区通和道
        有限公    限公司     1007 号
        司
新大正物业集团股份有限公司          发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序                                                                按合同月        面积/         用
     承租人   出租人    租赁标的                 起始日期         终止日期
号                                                                租金/元        ㎡           途
     无锡市
     斯卡伊          常州市新北区通江
                                                                                         办
                                                                                         公
     务有限          厦 1004、1006 室
     公司
     常熟斯
     卡伊物          常熟东南经济开发
     有限公          1-1101、1102
     司
     嘉兴市                                                                                 办
                  平湖市经济技术开
     朗杰物   逝江华舟                                                                          公
                  发区兴平二路 1033
                  号华舟大厦副楼三
     有限公   公司                                                                            出
                  层整层
     司                                                                                   租
     广州杜
           广州捷雅
     斯曼楼
           城房地产   越秀区中山六路                                        阶梯式租        257.17      办
           开发有限   232 号 1807-08 房                                金               44      公
     有限公
           公司
     司
     无锡市   天骄智慧
     斯卡伊   服务集团
                  无锡市协信中心 6                                                              仓
                  号楼 B1 层                                                                库
     务有限   公司无锡
     公司    分公司
     无锡市
     斯卡伊          无锡市新吴区高浪
                                                                                         办
                                                                                         公
     务有限          1206-1211
     公司
     杭州斯
           杭州华威
     卡伊物          杭州市上城区鸿泰
           润枫物业                                                                          办
           发展有限                                                                          公
     有限公          幢 5 层 704 室
           公司
     司
     上海安
     锐盟企          武汉市江汉区常青
                                                                                         办
                                                                                         公
     有限公          A 栋 14 层 06 号
     司
                  铁西区卫工北街红
     上海安          梅文创园 10 号楼 D
     锐盟企   辽宁蓝鲸   座 4 楼蓝鲸 S0H0 社
                                                                                         办
                                                                                         公
     有限公   有限公司   计 6 个，相关房间
     司            （或是开放工位）
                  A08
     上海安
     锐盟企
                  华润置地广场一区                                                               办
     有限公
     司
     上海安          深圳市南山_区粤海
                                                                                         研
     锐盟企   深圳北邮   街道高新南环路 42
                                                                                         发
                                                                                         用
     有限公   有限公司   业区）/栋 9 层 9H
                                                                                         房
     司            号
新大正物业集团股份有限公司                      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序                                                                        按合同月         面积/         用
     承租人        出租人          租赁标的                 起始日期       终止日期
号                                                                        租金/元         ㎡           途
     苏州斯
                睿聚诚商
     卡伊保
                业管理（苏        大衍路 8 号睿智汇                                  阶梯式租             245.0   办
                州）有限公        大厦 2 幢 902-1 室                              金                    1   公
     有限公
                司
     司
     无锡市
     斯卡伊
                重庆科施
     保安服                     重庆市渝北区新南
                顿企业管                                                                              办
                理咨询有                                                                              公
     公司重                     3408
                限公司
     庆分公
     司
     上海道        上海虹口                                                                              包
                             虹口区东东江湾路
     威保安        足球场管                                                                              厢
     服务有        理有限公                                                                              招
                             三楼 325 包厢
     限公司        司                                                                                 待
                             Thewholefloorof6/F                                                   In
                LaiSunGar                                                                         du
     Dusservi   ment         ，
                                                                                                  stri
     ceHong                  PorYenBuilding,No.                          85400（HK
     KongLi                  478CastlePeakRoad,                          ＄）
                onal）                                                                             Us
     mited                   CheungShaWan,Ko
                Limited                                                                           eo
                             wloon
                                                                                                  nly
    新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
    附录二：专利
序号     证载权利人          专利名称             专利类型      专利号         申请日期
      嘉兴市朗杰物业
       服务有限公司
      嘉兴市朗杰物业
       服务有限公司
      嘉兴市朗杰物业
       服务有限公司
      嘉兴市朗杰物业
       服务有限公司
      嘉兴市朗杰物业
       服务有限公司
      嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司、
      江苏天纳节能科
        技有限公司
      嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司、 一种冷却塔出水平衡装置及其吸水弯头和
      江苏天纳节能科        U 形出水接头
        技有限公司
      嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司、 一种中央空调系统的变频控制集成控制板
      江苏天纳节能科            卡
        技有限公司
      嘉信天纳（苏州）
       科技有限公司
      嘉信天纳（苏州）
       科技有限公司
      嘉信天纳（苏州）
       科技有限公司
      嘉信天纳（苏州）
       科技有限公司
      嘉信天纳（苏州）
       科技有限公司
      嘉信天纳（苏州）中央空调制冷与板换免费制冷时冷却塔群
       科技有限公司       冷热水混用系统
      嘉信天纳（苏州）中央空调末端与主机双向流量匹配系统及
       科技有限公司         其匹配方法
      嘉信天纳（苏州）
       科技有限公司
      江苏天纳节能科
      京航空航天大学
      江苏天纳节能科 一种解耦式高效中央空调冷冻水控制系统
        技有限公司           及方法
      江苏天纳节能科 一种解耦式高效中央空调冷却水控制系统
        技有限公司           及方法
      江苏天纳节能科
      技有限公司、江
      苏天晟节能科技
        有限公司
      江苏天纳节能科
      技有限公司、江
      苏天晟节能科技
        有限公司
 新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号   证载权利人            专利名称             专利类型      专利号         申请日期
      技有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
     技有限公司、江
     苏天晟节能科技
      有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
     技有限公司、江   基于云端网络的工业循环水控制系统及其
     苏天晟节能科技          控制方法
      有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科   一种冷却塔进水盘流量与温度一体化检测
      技有限公司            系统
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
     技有限公司、江
     苏天晟节能科技
      有限公司
     江苏天纳节能科
     技有限公司、江
     苏天晟节能科技
      有限公司
     江苏天纳节能科
     技股份有限公
     司、江苏天晟节
               一种工业循环水安全运行检测系统及其检
                       测方法
     司、中石化节能
     技术服务有限公
        司
     江苏天纳节能科
     技有限公司、江
     苏天晟节能科技
      有限公司
     江苏天纳节能科
     技股份有限公
     司、江苏天晟节
     能科技有限公司
     江苏天纳节能科
     技股份有限公
     司、江苏天晟节
     司、中石化节能
     技术服务有限公
        司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
 新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号   证载权利人             专利名称             专利类型      专利号         申请日期
     江苏天纳节能科
     技有限公司、江
     苏天晟节能科技
      有限公司
     江苏天纳节能科   一种工业多泵串联循环水系统及其匹配方
      技有限公司             法
     江苏天纳节能科
     技有限公司、江
     苏天晟节能科技
      有限公司
     江苏天纳节能科
     技有限公司、江
     苏天晟节能科技
      有限公司
     江苏天纳节能科   一种基于 ZigBee 技术的新型工业物联网
      技有限公司                网关
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科
      技有限公司
     江苏天纳节能科   一种自带冗余信号采集的多客户端独立总
      技有限公司          线设备服务器
     无锡永信能源科
      技有限公司
     无锡永信能源科   中央空调系统冷（温）水循环能效控制方
      技有限公司             法
 注：上述发明专利权的期限为二十年，实用新型专利权的期限为十年，外观设计专利权的期
 限为十五年，均自申请日起计算。
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
附录三：商标
序号    证载权利人     商标              类别   申请号        核准注册日
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号    证载权利人     商标              类别    申请号        核准注册日
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号    证载权利人     商标              类别    申请号        核准注册日
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号     证载权利人        商标                  类别    申请号        核准注册日
      上海道威保安服
       务有限公司
      上海道威保安服
       务有限公司
      上海道威保安服
       务有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号     证载权利人        商标                  类别    申请号        核准注册日
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号     证载权利人        商标                  类别    申请号        核准注册日
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
新大正物业集团股份有限公司       发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号     证载权利人        商标                  类别   申请号        核准注册日
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      杜斯曼楼宇服务
      （上海）有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
新大正物业集团股份有限公司     发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号     证载权利人      商标                类别   申请号        核准注册日
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      上海安锐盟企业
       服务有限公司
      嘉信天纳（苏州）
       科技有限公司
      嘉兴市安远物业
       管理有限公司
      嘉兴市安远物业
       管理有限公司
      嘉兴市安远物业
       管理有限公司
新大正物业集团股份有限公司   发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号    证载权利人     商标              类别   申请号        核准注册日
      嘉兴市安远物业
       管理有限公司
      嘉兴市安远物业
       管理有限公司
      嘉兴市安远物业
       管理有限公司
      嘉兴市安远物业
       管理有限公司
      嘉兴市安远物业
       管理有限公司
      嘉兴市至远保安
       服务有限公司
新大正物业集团股份有限公司      发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号     证载权利人       商标                 类别   申请号        核准注册日
      嘉兴市至远保安
       服务有限公司
      嘉兴市至远保安
       服务有限公司
      嘉兴市至远保安
       服务有限公司
      江苏天纳节能科
       技有限公司
      江苏天纳节能科
       技有限公司
      江苏天纳节能科
       技有限公司
      江苏天纳节能科
       技有限公司
      江苏天纳节能科
       技有限公司
      江苏天纳节能科
       技有限公司
      无锡市斯卡伊保
      安服务有限公司
      无锡市斯卡伊保
      安服务有限公司、
      无锡市斯卡伊物
      业服务有限公司
新大正物业集团股份有限公司    发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号     证载权利人     商标               类别   申请号        核准注册日
      无锡市斯卡伊保
      安服务有限公司、
      无锡市斯卡伊物
      业服务有限公司
      无锡市斯卡伊保
      安服务有限公司、
      无锡市斯卡伊物
      业服务有限公司
      无锡永信能源科
       技有限公司
      无锡永信能源科
       技有限公司
      无锡永信能源科
       技有限公司
      无锡永信能源科
       技有限公司
      无锡永信能源科
       技有限公司
注：上述注册商标的有效期为十年，自核准注册日起计算。
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
附录四：著作权
序号    证载权利人                名称                登记号          登记日期
     杜斯曼楼宇服务
     （上海）有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     上海安锐盟企业
      服务有限公司
     嘉兴市朗杰物业
      服务有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
新大正物业集团股份有限公司         发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
序号    证载权利人               名称                   登记号          登记日期
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉信天纳（苏州）
      科技有限公司
     嘉兴市安远物业
      管理有限公司
     江苏天晟节能科
      技有限公司
     江苏天晟节能科
      技有限公司
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