慧欣物业管理(上海)有限公司
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
慧欣物业管理(上海)有限公司(以下简称“本公司”)是由 Minhang Investment
Property Limited 于 2017 年 6 月 13 日在中华人民共和国上海市成立的有限责
任公司。本公司注册资本为人民币 365,000,000.00 元，截止 2025 年 12 月
范围为从事上海市闵行区顾戴路 2337 号 1 幢的租赁和经营，物业管理，房地
产咨询及中介，停车场(库)经营(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动)。于 2025 年度，本公司的实际主营业务为自有物业的出租
并提供相关的配套服务。
本财务报表按照国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》编制。
于 2025 年 12 月 31 日 ， 本 公 司 的 流 动 负 债 超 过 流 动 资 产 达 人 民 币
持续资金支持。本公司的最终控股股东 Silkroad Asia Value Parallel Fund
SCS SICAV-SIF 已确认在 2026 年 4 月 30 日之后的 12 个月内将继续支持本
公司经营上所需要的资金，以使本公司在可以预见的未来有能力清偿到期债
务而不致于大规模缩减经营规模。因此管理层确信本公司的财务报表按持续
经营的基础编制是恰当的。
(a) 会计年度
本公司会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(b) 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
(c) 记账基础和计价原则
本公司的记账基础为权责发生制。资产在取得时按实际成本入账；如果以后
发生减值，则计提相应的减值准备。
(d) 外币业务核算方法
除外币资本的核算外，外币业务按业务发生当日中国人民银行公布的基准汇率
(“基准汇率”)折算为人民币入账。于资产负债表日对外币账户的外币余额，
按该日的基准汇率折算为人民币，所产生的折算差额除固定资产构建期间筹借
的专门外币资金借款所产生的汇兑损益按资本化的原则处理外，直接计入当期
损益。外币资本按资本金实际投入当日的基准汇率折算为人民币入账。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
(e) 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的不超
过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投
资。
(f) 应收款项及坏账准备
应收款项包括应收账款及其他应收款。本公司对可能发生的坏账损失采用备
抵法核算。应收款项以实际发生额减去坏账准备后的净额列示。
(1) 应收账款及其他应收款
本公司对应收账款及其他应收款的可收回性作出具体评估后采用个别认定法
计提专项坏账准备。
(2) 坏账损失确认标准
对于有确凿证据表明应收款项确实无法收回时，如：
-债务人破产或死亡，以其破产财产或以遗产清偿后仍无法收回；
-债务人逾期未履行其偿债义务，并且有确凿证据表明无法收回或者收回的
可能性不大。
在上述情况发生时确认为坏账，并冲销已计提的相应坏账准备。
(g) 固定资产和折旧
固定资产是指为经营管理而持有的、使用期限在 1 年以上的房屋及建筑物。
购置或新建的固定资产按取得时的成本作为入账价值。
固定资产折旧采用年限平均法按固定资产类别、预计使用年限和预计净残值
确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣减减值准备
后的账面价值及尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用年限、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用期限 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 539 月 0% 2.23%
固定资产出售、转让、报废或毁损和处置收入扣除其账面净值和相关税费后
的差额计入营业外收入或支出。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
(g) 固定资产和折旧(续)
固定资产的修理及维护的支出于发生时计入当期费用。固定资产的重大改
建、扩建、改良及装修等后续支出，在使该固定资产可能流入企业的经济利
益超过了原先的估计时，予以资本化；重大改建、扩建及改良等后续支出按
直线法于固定资产尚可使用期间内计提折旧，装修支出按直线法在预计受益
期间内计提折旧。
(h) 在建工程
在建工程指兴建中或安装中的资本性资产，以实际发生的支出入账。工程成
本包含建筑费用及其他直接费用，以及在资产达到预定可使用状态之前该项
目专门借款所发生的借款费用。在建工程达到预定可使用状态时，转入固定
资产或长期待摊费用并自次月起开始计提折旧。
(i) 长期待摊费用
长期待摊费用包括贷款承诺费、佣金及已经支出但摊销期限在 1 年以上(不
含 1 年)的各项费用，按预计受益期限分期平均摊销，并以实际支出减去累
计摊销后的净额列示。
(j) 资产减值
除应收款项坏账准备的计提方法已在相关的会计政策中说明外，其余资产项
目如果有迹象或环境变化显示其单项资产账面价值可能超过其可收回金额
时，将对该项资产进行减值测试。若该单项资产的账面价值超过其可收回金
额，其差额确认为减值损失。
单项资产的可收回金额是指其销售净价与其使用价值两者之中的较高者。销
售净价是指在熟悉交易情况的交易各方之间自愿进行的公平交易中，通过销
售该项资产而取得的收入扣除处置费用后的金额。使用价值指预期从资产的
持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值。
如果有迹象表明以前年度据以计提资产减值的各种因素发生变化，使得该资
产的可收回金额大于其账面价值，以前年度已确认的减值准备予以转回，转
回后该资产的账面价值不超过不考虑减值因素情况下计算的资产账面净值。
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(k) 借款费用
为购建固定资产而发生专门借款所产生的利息、折/溢价摊销及汇兑损益等借
款费用，在资产支出及借款费用已经发生、并且为使资产达到预定可使用状
态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化计入该资产的成本。当购建的
固定资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期
损益。如果固定资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3
个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
因安排专门借款而发生的辅助费用，属于在所购建固定资产达到预定可使用
状态之前发生的，于发生时资本化；其后发生的辅助费用计入当期损益。
借款费用中每期利息费用按当期购建固定资产累计支出加权平均数与相关借
款的加权平均利率/该特定借款的利率，在不超过当期专门借款实际发生的利
息费用范围内，确定资本化金额。
其他借款发生的的借款费用，于发生时计入当期财务费用。
(l) 利润分配
董事会批准的拟分配现金股利于批准的当期确认为负债。
(m) 收入确认
经营租赁收入采用直线法在租赁期内确认。
物业管理收入，按合同于服务提供时确认。
利息收入按存款的存续期间和合同或协议规定的的利率计算确认。
补贴收入于收到时确认。
(n) 所得税的会计处理方法
本公司对企业所得税的会计处理采用应付税款法，当期所得税费用按当期应
纳税所得额及税率计算确认。
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(a) 企业所得税
本公司适用的企业所得税税率为 25%。
(b) 增值税
本公司的房地产租赁业务适用增值税。根据财政部、国家税务总局及海关总
署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总
署公告[2019] 39 号)及相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，本公司房地产租
赁业务的业务收入适用的增值税税率为 9%，2019 年 4 月 1 日前该业务适用
的增值税税率为 10%。本公司的物业管理服务收入适用增值税的税率为
购买原材料、部分固定资产及服务等支付的增值税进项税额可以抵扣销项
税。增值税应纳税额为当期销项税额抵减当期可以抵扣的进项税额后的余
额。
银行存款 5,615,311.65 29,770,953.85
于 2025 年 12 月 31 日，本公司受限制的货币资金余额 5,575,494.61 元
(2024 年 12 月 31 日：6,971,344.22 元)。
列示于现金流量表的现金及现金等价物：
货币资金 5,615,311.65 29,770,953.85
减：受限制的货币资金 （5,575,494.61） (6,971,344.22)
现金及现金等价物余额 39,817.04 22,799,609.63
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
应收账款 1,289,971.24 1,224,999.56
减：坏账准备 - -
于 2025 年 12 月 31 日，本公司的应收款账龄均在一年以内，且无需计提坏
账准备(2024 年 12 月 31 日：无)。
于 2025 年 12 月 31 日，账面价值 1,289,971.24 元的应收账款(2024 年 12
月 31 日：1,224,999.56 元)质押给银行作为本公司取得 199,497,445.86 元
的抵押借款(2024 年 12 月 31 日：220,746,754.51 元)(附注 13)的担保。
住房维修基金 597,108.20 597,108.20
应收关联方款项(附注 17(c)) 22,941.41 22,941.41
其他 14,584.77 10,841.28
减：专项坏账准备 - -
其他应收款账龄及相应的坏账准备分析如下：
账龄 金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
房屋及建筑物
原价
累计折旧
本年计提 (11,513,212.68)
减值准备
本年增加 (140,435,570.67)
净额
于 2025 年 12 月 31 日，本公司按照预计销售净价确定的可收回金额，计提
了固定资产减值准备 140,435,570.67 元，计入管理费用。
于 2025 年 12 月 31 日，本公司以账面价值 281,715,559.70 元 (原值
押期借款(2024 年 12 月 31 日：220,746,754.51 元) (附注 13)的抵押物。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
租户装修
贷款承诺费 改造工程 佣金 合计
本年增加 2,537,790.63 112,248.77 275,422.22 2,925,461.62
本年摊销 (2,455,076.46) (85,088.12) (721,366.67) (3,261,531.25)
于 2025 年 9 月 12 日，本公司与大华银行（作为牵头银行）及中信银行国
际（中国）有限公司上海分行（作为参贷银行）签订的补充协议(附注 13)。
于 2025 年度，本公司支付贷款承诺相关费用 2,537,790.63 元。该贷款承诺
费自首次提款后在贷款合同期限内分期平均摊销
待抵扣的增值税进项税额 13,530,107.33 14,817,897.58
应交房产税 751,965.96 737,066.88
应交印花税 32.40 2,007.25
应交增值税及附加税 2,722.43 2,478.92
租赁押金 4,216,872.22 4,446,626.23
其他 317,707.91 254,986.34
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
抵押借款 199,497,445.86 220,746,754.51
于 2025 年 12 月 31 日，抵押借款为本公司向大华银行借款 199,497,445.86
元 （ 2024 年 12 月 31 日 ： 220,746,754.51 元 ） 。该 借款 以账 面 价 值
物。另外，本公司将其与上述抵押物相关的若干合同项下有权收取的一切收
入和应收账款质押给银行(附注 6)。利息于每季度支付一次，本金按照借款
合同约定于 2026 年 9 月偿还完毕。
根据本公司于 2024 年 9 月与大华银行（作为牵头银行）及中信银行国际
（中国）有限公司上海分行（作为参贷银行）签订的补充协议，剩余借款本
金到期日展期至 2025 年 9 月 12 日与本公司所属基金到期日之孰早之日。
于 2025 年 9 月，剩余本金已按照借款合同约定偿还完毕。
于 2025 年 9 月 12 日，本公司与大华银行（作为牵头银行）及中信银行国
际（中国）有限公司上海分行（作为参贷银行）签订的补充协议，借款金额
为 200,677,445.86 元。借款期限为 2025 年 9 月 12 日至 2026 年 9 月 11
日。
年初累计亏损 108,610,782.13 97,154,100.24
加：本年净亏损 155,167,140.85 11,456,681.89
年末累计亏损 263,777,922.98 108,610,782.13
租金收入 14,133,102.99 16,558,546.69
物业管理收入 3,814,816.67 4,128,633.08
提前解约违约金收入 178,880.39 1,176,417.31
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慧欣物业管理(上海)有限公司
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
利息费用及贷款承诺费摊销 13,326,501.32 12,814,435.08
减：利息收入 (169,788.13) (29,356.42)
汇兑收益 21.72 (14.38)
手续费 4,244.49 2,851.88
(a) 存在控制关系的关联方
企业名称 注册地址 主营业务 与本公司关系 经济性质或类型
Minhang
Investment
Property Limited 香港 投资控股 母公司 外商独资企业
(b) 存在控制关系的关联方所持股份或权益及其变化
企业名称 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
金额 % 金额 % 金额 % 金额 %
Minhang Investment
Property Limited 364,679,237.28 100 - - - - 364,679,237.28 100
(c) 关联交易
(1) 重大关联交易
本公司于 2025 年度及 2024 年度无重大关联交易发生。
(2) 关联方应收款项余额
其他应收款
Minhang Investment
Property Limited 22,941.41 22,941.41
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