证券代码：000608 证券简称：*ST 阳光 公告编号：2026-L51
阳光新业地产股份有限公司
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏。
阳光新业地产股份有限公司（以下简称“公司”）收到深圳证券交易所发出的《关于对
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年报的问询函》
（公司部年报问询函〔2026〕第 1 号、公
司部年报问询函〔2026〕第 17 号）
（以下简称“问询函”），经过认真自查并与相关机构充分
沟通后，公司、中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）、北京中林资产评估有限公司及深圳
市戴德梁行土地房地产评估有限公司对有关问题进行了书面回复。现将回复内容公告如下：
一、《关于对阳光新业地产股份有限公司 2025 年年报的问询函》（公司部年报问询函
〔2026〕第 1 号）
问题 1：关于经营业绩
年报显示，你公司报告期内实现营业收入 3.42 亿元，同比减少 7.11%，扣除后的营业
收入为 3.32 亿元；实现归属于上市公司股东的净利润（以下简称净利润）、归属于上市公
司股东的扣除非经常性损益的净利润（以下简称扣非后净利润）分别为-2.18 亿元、-2.25
亿元。你公司第三、四季度营业收入共计 2.07 亿元，占全年营业收入的 60.53%。
请你公司：
（一）区分不同业务板块，分季度说明你公司营业收入同比变动的原因及其合理性，
并结合行业特点、经营周期等因素，说明你公司主营业务收入集中在第三、四季度的原因
及合理性。
公司回复：
（1）公司不同业务板块分季度营业收入同比变动的原因及其合理性：
项目
房地产销售 --- 44.29 5,030.62 2,605.05 7,679.96 22.49% 14.29 261.43 2,228.90 4,807.16 7,311.78 19.89% -100.00% -83.06% 125.70% -45.81% 5.04%
物业租赁 5,523.59 4,525.34 5,016.63 4,874.63 19,940.19 58.38% 5,736.98 4,582.14 6,133.58 6,209.80 22,662.50 61.64% -3.72% -1.24% -18.21% -21.50% -12.01%
商业运营 1,706.40 1,583.44 1,600.97 1,502.36 6,393.17 18.72% 1,587.12 1,514.13 1,705.57 1,713.41 6,520.23 17.73% 7.52% 4.58% -6.13% -12.32% -1.95%
其他 77.81 18.13 36.03 8.5 140.47 0.41% 39.54 31.47 104.55 97.41 272.97 0.74% 96.79% -42.39% -65.54% -91.27% -48.54%
合计 7,307.80 6,171.20 11,684.25 8,990.54 34,153.79 100.00% 7,377.93 6,389.17 10,172.60 12,827.78 36,767.48 100.00% -0.95% -3.41% 14.86% -29.91% -7.11%
公司主要业务板块中，物业租赁与商业运营板块连续两年各季度收入波动较小，第三、四季度同比小幅下滑，2025 年消费市场温和复苏但承
压，商业地产分化加剧：零售地产短期租金普跌，长期供需有望修复；写字楼需求弱复苏，租金持续下行。北京、成都核心商圈的购物中心与写
字楼均面临空置及租金下行压力；深圳购物中心供应高位，核心区租金下调，非核心区头部项目逆市上涨，全市租金微跌。公司主要是因为成都
阳光新业中心写字楼持续销售，及物业租赁出租率和租金小幅下滑的影响,符合行业趋势。房地产销售板块各季度及同比变动波动较大，主要系公
司近两年销售收入均来源于早期开发的存量房产，以写字楼及底商为主，其中写字楼多以大面积成交为主，成交率偏低、成交周期较长，且受客
户需求及置业安排影响显著，上述波动并非偶然，而是行业运行规律的正常体现，具备合理性。
（2）公司主营业务收入集中在第三、四季度的原因及合理性说明：
项目 2025 年 3 季度 2025 年 4 季度 2025 年 3-4 季度小计 2025 年度 2025 年 3-4 季度占比
房地产销售 5,030.62 2,605.05 7,635.67 7,679.96 99.42%
物业租赁 5,016.63 4,874.63 9,891.26 19,940.19 49.60%
商业运营 1,600.97 1,502.36 3,103.33 6,393.17 48.54%
其他 36.03 8.50 44.53 140.47 31.70%
合计 11,684.25 8,990.54 20,674.79 34,153.79 60.53%
公司主营业务收入集中在第三、四季度的原因主要为房地产销售业务集中在下半年，占
全年房地产销售业务比重为 99.42%。
交周期相对较长，公司通过长期推广、客户洽谈、房产过户等一系列工作，于下半年顺利实
现销售，具备合理性。
（二）按照《上市公司自律监管指南第 1 号——业务办理》有关营业收入扣除的具体
要求，逐项说明你公司营业收入扣除项目是否完整、准确。
公司回复：
按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指南第 1 号——业务办理（2025 年修订）》之
“第四部分”之“4.2 营业收入扣除相关事项”内容，公司逐项排查情况如下：
逐项排查是否 金额 具体扣
项目
存在该情况 （万元） 除情况
一、与主营业务无关的业务收入
托管费
物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等
是 880.10 收入及
实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之
其他
外的收入。
以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保
否 --- ---
理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品
而开展的融资租赁业务除外。
与主营业务无关的业务收入小计 880.10
二、不具备商业实质的收入
否 --- ---
项产生的收入。
否 --- ---
假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。
逐项排查是否 金额 具体扣
项目
存在该情况 （万元） 除情况
否 --- ---
公司或业务产生的收入。
不具备商业实质的收入小计 --- ---
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入 否 --- ---
根据排查，公司营业收入扣除项为 3 项，均属于“正常经营之外的其他业务收入”，金
额为 880.10 万元，具体包括：
①来自于与公司关联方客户深圳市京基房地产股份有限公司产生的对深圳京基 100A 座
租赁服务形成的收入 739.63 万元，该业务属于商业服务范畴，但与公司现有项目经营模式
差异显著，为全新业务类型，且目前仅服务单一关联方客户；
②各项目商铺复原、现场管理及维护等零星收入 136.95 万元，此类收入为根据租户个
性化需求提供的偶发性服务；
③受托行使京基集团全资子公司深圳市京基百纳商业管理有限公司的经营管理权产生
的收入 3.52 万元,该收入源于经营受托管理业务。
除以上扣除收入项目之外，公司的主营业务收入包括租金收入、商业运营收入、房产销
售收入，均属于报告期内公司从事的主要业务产生的收入，营业收入扣除项目完整且准确。
（三）请按业务类型列示前五大客户的名称、销售金额、报告期末应收账款余额及期
后回款情况，说明上述客户与你公司控股股东、实际控制人及董事、高管是否存在关联关
系或其他可能导致利益倾斜的关联关系。
公司回复：
前五大客户情况如下： （单位：万元）
序号 客户名称 业务类型 含税销售交易额 报告期末应收账款余额
小计 12,376.24 635.00
截止本问询函回复日，上述应收账款余额不存在期后回款情况。①成都伊藤洋华堂有限
公司期末应收账款余额的形成具有特殊性，主要系公司执行《企业会计准则第 21 号——租
赁》，对经营租赁收入采用直线法确认所致。根据相关租赁合同约定，租赁期自 2020 年 12
月至 2030 年 11 月，合同期内租金按前低后高模式递增，租金按季度支付，公司已于 2025
年 12 月收取该合同项下 2025 年 12 月至 2026 年 2 月的租金，故此部分应收账款不适用常规
期后回款测试；②深圳市京基百纳商业管理有限公司托管费，按合同约定亦尚未到达结算付
款日。
以上深圳市京基房地产股份有限公司、深圳市京基百纳商业管理有限公司为控股股东之
子公司，相关交易已进行合规的审批及披露。除此之外，其他客户与控股股东、实际控制人
及董事、高管不存在关联关系或其他可能导致利益倾斜的关联关系。
（四）说明所销售房产的具体情况，包括但不限于房产项目情况（如业态、所处地区、
所处地区房产价格、销售均价）等，并说明客户名称、经营范围（如适用）
、交易背景等，
本年度客户与上一年度房产业务客户是否存在关联关系，期后房产网签、过户情况及是否
存在期后退回情况等，有关收入确认是否审慎、合理。
公司回复：
公司所销售房产的具体情况如下：
与上一年度房产
所处地区房产 销售含税
所处地区 业态 客户名称 经营范围 交易背景 业务客户是否存
价格 均价
在关联关系
车位唯小区业
车位 主可购买，其它 邓涵洧 自用 否
个
价格无参考性
杨自成 投资 存在关联关系
朱晓英 投资 存在关联关系
朱清文 投资 存在关联关系
成都市锦江区
牛王庙地区 房地产经纪；房地产评估；房地
写字楼
元/平方米 /平方米 业管理有限 酒店管理；品牌管理；企业管理； 投资 存在关联关系。
公司 物业管理；非居住房地产租赁；
商业综合体管理服务。
陈欣 投资 否
雷玲 自用 否
王绍坤 自用或出租 否
孙珂 自用 否
北京朝阳区酒 24 万元-30 万 17.08 万元 崔凤菊 自用或出租 否
车位
仙桥地区 元/个 /个 王绍坤 自用或出租 否
闫静仪 自用 否
崔凤兰 自用或出租 否
与上一年度房产
所处地区房产 销售含税
所处地区 业态 客户名称 经营范围 交易背景 业务客户是否存
价格 均价
在关联关系
技术服务、开发、咨询、交流、
转让、推广等等;食品、保健食品、
卫生用品和一次性使用医疗用品
北京雪莲生
销售等等:化妆品批发:化妆品零
物科技有限 自用 否
售:针纺织品销售:服装服饰批
公司
发;服装服饰零售:日用化学产品
销售:第二类医疗器械销售;第一
类医疗器械销售等等。
张乐乐 自用 否
于小英 自用 否
李娜 自用 否
刘瑞娟 自用 否
王晓军 自用 否
陈璐 自用 否
李惠芳 自用 否
刘贺 自用 否
王进 自用 否
王晓明 自用 否
张炜 自用 否
杜娟 自用 否
郭清泉 自用 否
徐航 自用 否
徐立燕 自用 否
王晓丹 自用 否
田江峰 自用 否
经济贸易咨询，比如企业管理咨
询；酒店管理；企业策划；教育
咨询（不含出国留学咨询及中介
服务）；会议服务；承办展览展
嘉之（北京）
示活动；文艺创作；技术开发、
信息咨询有 自用 否
转让、咨询、服务、推广；计算
限公司
机系统服务；数据处理等等；影
视策划；市场调查；产品设计；
工艺美术设计；电脑动画设计；
设计、制作、代理、发布广告。
杨俊巧 自用 否
张磊 自用 否
本年度客户中，四川跬成置业管理有限公司与上一年度房产业务客户存在关联关系，四
川跬成置业管理有限公司的法定代表人是杨自成，股东为上海积尚信息科技有限公司，其股
东为孟范杰持股 90%、法定代表人为孟范杰。而上年度房产业务客户成都市锦祥捷通商业管
理有限公司的法定代表人是蒋艺，股东为义乌市锦川控股有限公司，其股东为孟范杰持股
购人均是杨自成，公司在前五大客户的销售统计中作为同一家客户进行的年报披露，除此之
外，其他客户与上一年度房产业务客户均不存在关联关系。
公司与上述客户均已签订具有法律约束力的商品房销售合同，已按合同约定履行主要义
务，完成合同网签手续；相关房产已办妥入伙手续，且公司已收取全部购房款。公司据此确
认房产销售收入，符合企业会计准则及公司会计政策的相关规定，房产销售收入确认时点与
业务实质相符，与历史惯例及行业特征相符，且真实准确，收入确认审慎、合理。
请年审机构就上述问题进行核查并发表明确意见，说明对于收入所采取的审计程序及
获取的审计证据情况，并报备收入相关底稿。同时，区分不同业务类型，说明对于报告期
内各类收入所采取的实质性程序，对于物业租赁业务收入，说明合同样本选取的条件及覆
盖范围，对租赁合同及租户付款回单、结算单等核查情况及核查结论；对于房地产业务收
入，详细说明房地产业务合同、网签情况、客户访谈及资金核查过程及结果等。
年审会计师回复：
（一）针对物业租赁业务收入，我们实施的核查程序主要包括：
（1）了解和评价公司与租赁业务与收款循环内控测试；
（2）按收入类别对租赁业务收入、毛利率进行分析；确定租赁物业收入、毛利率是否
存在异常或其他应关注的领域或区间，查明重大波动原因；
（3）检查已获取的并经双方盖章或签字的租赁物业合同电子版本并与原件租赁合同内
容，核对一致；
（4）获取了公司租赁台账，针对租赁期三年以上且租金总额超过 300 万元的租赁合同，
了解并检查了合同关键条款；对租赁收入确认期间的准确性进行了核实，重新计算租赁收入
金额，并检查相关会计处理是否恰当；同时，对租赁期不足三年或租金总额低于 300 万元的
租赁合同执行随机抽样检查，重新测算租赁收入金额。以上合计选取的样本占物业租赁业务
收入比重超过 68%；
（5）实地观察租赁场地，核实现场租户、租赁位置与租赁合同、账面记录一致，确认
本期租赁业务的真实性；
（6）对租赁对象实施函证程序，并对未回函单位及个人实施替代性测试。本期发函金
额 13,014.47 万元，占物业租赁收入比例为 65.27%，回函金额为 9,282.27 万元，回函金额
占发函金额比例为 71.23%。对于未回函的 3,732.20 万元中的 2,712.85 万元执行了替代测
试，占未回函比例 72.69%，替代测试未见异常。回函有误有三户，具体见下表：
发函金额（万 差异金额
租户 回函金额（万元） 备注
元） （万元）
租户认为差异的租金应计入 2026
北京珊瑚海影视文化有 年，经和公司确认，并查阅合同，
限公司 我们认为公司的相应处理符合准
则规定。
无印良品(上海)商业有
限公司
租户认为差异的租金应计入 2024
长城智选（深圳）汽车销 年，经和公司确认，并查阅合同，
售有限公司 我们认为公司的相应处理符合准
则规定。
合计 240.62 239.06 1.56
（7）检查租金实际收取、核对银行流水反映的租金及银行回单，本期检查比例为 77.18%，
未发现异常情况；
（8）检查企业入账记录的凭证及附件。
（二）针对房地产业务收入，我们实施的核查程序主要包括：
（1）了解和评价公司与销售业务确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）获取公司与购房人签订的《认购合同》、
《四川省商品房买卖合同（现售）》及其补
充协议，检查相关合同及协议条款，以评价该项房产销售的收入确认政策是否符合相关会计
准则的要求；
（3）获取并检查相关银行单据，并对购房人四川跬成置业管理有限公司、杨自成、朱
晓英、朱清文、陈欣和雷玲的购房资金合计 7,579.26 万元（占房地产开发产品的比例为
购房资金
序号 购房人 购房资金来源 获取并检查的资料
（万元）
杨自成 837.84 杨自成与朱晓英为母子关系，资金
来源于家庭自有资金、出售房产、
杨自成、朱晓英、朱清文及
朱晓英 874.62 个人借款等
水、贷款信息等
与杨自成为朋友，资金来源于自有
朱清文 837.84
资金、个人借款等
四川跬成
资金来源于实际控制人孟范杰、蒋 相关的《综合授信合同》、
艺个人借款 提款流水等
有限公司
陈欣与购房人签订的《房屋
关的流水等
购房前肖军三个月的资金
流水等
合计 7,579.26
（4）查阅客户的公开信息，未发现其与公司之间存在关联关系，对杨自成、朱晓英、
朱清文、四川跬成置业管理有限公司、陈欣和雷玲实施了函证和走访程序，同时也对公司的
销售人员甘鑫涛实施访谈程序，未见异常情况；
（5）检查《成都市不动产登记信息查询结果》
，核查销售房产都已过户，我们获取并检
查了过户后的购房人的《不动产权证书》扫描件，未见异常情况；
（6）检查公司与中介签订《不动产出售委托协议》及支付销售佣金的银行回单；
（7）检查公司、购房人和承租人签订的《主体变更协议》或者《解除协议》
，并对销售
后的楼房状态进行检查，核实相应的房屋已正常交接；
（8）实施截止性测试，未发现存在期后退房等情况。
（三）核查意见
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
（1）公司的营业收入同比变动和主营业务收入集中在第三、四季具有合理性；
（2）公司的营业收入扣除项目不存在应扣未扣的情形，营业收入扣除事项符合相关规
定；
（3）经核查，除深圳市京基房地产股份有限公司、深圳市京基百纳商业管理有限公司
外，公司上述其他客户与公司控股股东、实际控制人及董事、高级管理人员不存在关联关系，
亦不存在其他可能导致利益倾斜的关系；
（4）经核查，①除已识别的杨自成、朱晓英、朱清文、四川跬成置业管理有限公司与
上一年度客户成都市锦祥捷通商业管理有限公司存在关联关系外（该交易价格公允，具有商
业实质）
，本期其他房产客户与上一年度客户不存在关联关系；②公司本期确认的房产销售
收入（包括写字楼和车位）符合《企业会计准则第 14 号——收入》中关于“客户取得相关
商品控制权”的条件。写字楼已完成过户，车位虽金额较小但已实际交付，相关经济利益已
流入公司；③期后未出现房产退回情况。故，我们认为房产销售的收入确认是审慎、合理的。
问题 2：关于房地产业务毛利率
报告期内，你公司房产销售业务实现营业收入 0.77 亿元，结转营业成本 1.13 亿元，毛利率为-47.30%，较上一年度下降 35.76 个百分点。请你
公司详细说明房地产业务毛利率为负的原因及合理性，分区域、分项目列示主要房地产的销售价格、成本构成及毛利率水平，相关销售是否具有商业
合理性。同时，结合房产销售业务毛利率为负情况，说明你公司前期投资性房地产公允价值是否存在高估的情形。
公司回复：
公司 2024 年和 2025 年的主要房地产销售情况如下(单位：万元）
：
房产销售项目 所处城市 地理位置 毛利率变化
销售单价 收入 成本 毛利率 销售单价 收入 成本 毛利率
成都阳光新业中心 四川省成都市锦江区一环路 0.66 万元/ 0.65 万元/
成都市 7218.34 11105.85 -53.86% 3870.97 6088.06 -57.27% 3.41%
写字楼 东五段 55 号 平米 平米
阳光上东底商及住 北京市朝阳区东四环北路 6 2.21 万元/
北京市 3287.62 1707.86 48.05% -48.05%
宅 号阳光上东 平米
小计 7218.34 11105.85 -53.86% 7158.59 7795.92 -8.90% -44.96%
（一）房地产业务毛利率情况说明：
其毛利率的变动为 3.41%，差异很小。
公司 2025 年房产销售毛利率为负，主要原因为成都公司写字楼销售收入低于成本，公司写字楼房产销售价格公允(具体详见问题 1、（4）的公司
回复），销售单价为 0.66 万元/平方米，但由于结转的写字楼房产成本包含以前期间开发的存量房产成本约 0.79 万元/平方米以及收购时点资产评估
增值成本 0.19 万元/平方米两部分，因而单位面积营业收入低于单位面积营业成本，毛利率为负。上述销售具有商业合理性。
根据《企业会计准则第 3 号 —— 投资性房地产》，公司采用公允价值模式计量的投资性房地产，销售时结转的“营业成本”仅包含初始成本及
收购增值部分，而持有期间形成的公允价值变动累计金额结转至“公允价值变动损益”科目。因此，公允价值变动不影响营业成本及毛利率计算，该
处理符合准则规定。故公司历年对成都写字楼的公允价值评估合理，不存在前期对投资性房地产公允价值高估的情形。
（二）投资性房地产公允价值与销售对价对比情况说明：
建筑面积 销售单价 2024 年 12 月 31 日时点
认购时间 楼层 客户名称 差异额 差异率
（平方米） （元/平方米） 评估单价
杨自成、朱晓英、
成置业管理有限
公司
小计 11,406.92 6,644.44 8,145.57 -1,501.13 -18.00%
成都阳光新业中心写字楼采用市场比较法与收益法两种方法开展评估，其中市场比较法得出的平均单价为 7,464.09 元/平方米，收益法得出的平均
单价为 8,490.40 元/平方米。两种方法从不同的市场维度开展评估，评估结果可互相印证，本次估值对两种方法得出的结果采用加权平均法计算，两种
方法权重各占 50%，最终得到估值单价为 7,977.24 元/平方米。本次投资性房地产公允价值计量所采用的估值方法，符合《企业会计准则第 39 号 —
— 公允价值计量》的相关规定，且该估值方法与公司历史期间保持一致，不存在随意变更估值方法、人为调节公允价值以虚增资产价值的情形。
成都阳光新业中心写字楼 2025 年累计成交销售面积共 11,406.92 平方米，对应销售平均单价为 6,644.44 元/平方米；该成交部分在 2024 年 12 月
（1）本次销售发生在 2025 年 7 月和 9 月，与 2024 年 12 月 31 日的估值时点间隔已超过半年，由于价值时点不同，对应物业价值存在差异；
（2）相较于 2024 年估值时点，2025 年成都写字楼市场行情有所下行，市场价格整体呈持续下降趋势；
（3）投资性房地产的公允价值，指计量日市场参与者通过有序交易出售一项资产所能收到的脱手价格，它以计量日可获取的全部可靠信息为基
础，从不特定市场主体的视角出发，反映对应时点的公允市场价值；而销售对价是后续处置环节中，特定买卖双方在专属交易条款与特定市场环境下
达成的实际成交价格。二者在计量基准、计量时点、交易前提、价值内涵层面均存在本质差异，故处置对价与前期公允价值存在差异属合理情形；
（4）成都阳光新业中心写字楼以大面积成交为主，整体成交率偏低、成交周期较长，成交价格受客户需求、买方置业安排的影响十分显著，大
面积成交相比小面积成交往往会伴随一定幅度的价格优惠。
因此，成都阳光新业中心写字楼的公允价值不存在前期高估的情况。
问题 3：关于投资性房地产
截至报告期末，你公司投资性房地产期末余额为 30.39 亿元，占总资产的 67.87%，主
要为 10 个房地产项目。报告期内，你公司对前述 10 个房地产项目分别采用市场比较法、
直接资本化法、现金流折现法进行评估，并按照评估价值作为公允价值确认依据。你公司
确认公允价值变动损失为 0.99 亿元，主要为上海中山西路 888 号 1 幢新业中心主楼项目公
允价值发生变动。年报显示，你公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是公司的主营
业务，所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管
理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，你公司将由此产生的公允价值变动损益自
请你公司：
（一）请详细列示报告期内投资性房地产各项目采用公允价值计量的依据，并结合各
项目区位、业态、市场环境等，逐项说明评估方法的选取原因、核心评估假设（如收益模
式、持有意图等）、关键评估参数（包括但不限于租金水平、空置率、增长率、资本化率/
折现率等）的具体数值、来源及确定依据。请进一步分析说明评估参数（如租金、售价等）
与同区域公开市场数据、行业报告或可比交易案例是否一致，如存在差异请解释原因及合
理性。请分项目详细说明公允价值评估的计算过程，并论证其是否符合《企业会计准则第 3
号——投资性房地产》的有关要求。
公司回复：
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》（财会〔2006〕3 号）第十条规定：有
确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允
价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场
上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出
合理的估计。
同时第十二条规定：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；已采用
公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
按照《企业会计准则》相关规定，公司投资性房地产满足活跃交易市场情况等条件要求，
报告期内未变更计量模式，公司各投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量，依据
充分。
公司委托外部评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简称“戴德梁
行”)、北京中林资产评估有限公司（以下简称“北京中林”）对其公允价值进行评估。所采
用的方法主要包括市场比较法、直接资本化法和现金流折现法，所使用的输入值主要包括可
比案例价格、租金水平和资本化率等。评估机构通过分析判断各项目所在地区市场成熟、房
地产交易活跃，同时取得同区域、同类或类似房地产的实际成交价格、租金水平，对各项投
资性房地产公允价值作出合理的估计，具体的详见以下评估机构回复。
公司根据估值结果进行独立验证及账务处理并编制与公允价值有关的披露信息,符合
《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关要求。
评估机构回复：
Ⅰ、戴德梁行回复：
（1）阳春光华（橡树园）
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为住宅配套底商，市场上同类或类似房地产交易较为活跃且价格信息可获取，
适用市场法评估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为住宅配套底商，持有意图以出售为主。关键评估参数如下：
评估方法 参数名称 参数数值
市场比较法 可比案例价格 40,000-46,400 元/㎡
估价对象位于北京市海淀区，所在区域商业市场活跃且较为稳定。市场法选取的三个首
层商业销售案例的单价区间为 40,000-46,400 元/㎡，经修正后首层商业市场价值单价为
市场单价基础进行楼层修正，得到估价对象评估单价 32,151 元/㎡。
估价对象采用市场法评估，首先选取项目所在区域的三个首层商业销售案例作为可比实
例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、
交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到首层商业市场单价，估
价对象位于地上二层，在首层商业市场单价基础上进行楼层修正，得到估价对象评估单价，
乘以估价对象建筑面积后计算出估价对象市场价值。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
（2）阳光上东车位
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为住宅配套地下车位，市场上同类或类似房地产交易较为活跃且价格信息可获
取，适用市场法评估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为住宅配套地下车位，持有意图以出售为主。关键评估参数如下：
评估方法 参数名称 参数数值
市场比较法 可比案例价格 240,000-300,000 元/个
估价对象位于北京市朝阳区，所在区域车位市场交易活跃。市场法选取的三个地下车位
销售案例的单价区间为 240,000-300,000 元/个，经修正后估价对象 B1 层车位市场价值单价
为 280,000 元/个，B2 层车位市场价值单价为 250,000 元/个。市场单价在可比案例价格区
间范围内，具备合理性。
估价对象采用市场法评估，首先选取项目所在区域的三个地下车位销售案例作为可比实
例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、
交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象各层评估单价，
分别乘以各层车位数量后，加总计算出估价对象市场价值。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
（3）阳光上东地下仓储
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为住宅配套仓库，企业长期持有并出租获取租赁收益，适用收益法评估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为住宅配套仓库，持有意图为长期持有并出租获取租赁收益。关键评估参数如
下：
评估方法 参数名称 参数数值
租金水平 41-51 元/㎡·月
收益法（直接资本化法）
资本化率 6.0%
估价对象位于北京市朝阳区，所在区域仓库租赁市场较为活跃。收益法中选取的三个仓
库租赁案例的单价区间为 41-51 元/㎡·月，经修正后估价对象 B 区、C 区市场租金单价分
别为 42.3 元/㎡·月、46.6 元/㎡·月，在可比案例价格区间范围内，具备合理性。
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在区域内若干仓库用房的租金售价数据
获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。
估价对象采用收益法中的直接资本化法评估，通过计算估价对象未来收入、确定未来收
益期限来求取未来收益，然后选取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市
场价值。其中估价对象未来收入的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租
赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租
金进行计算。估价对象未来收益期限根据土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限孰短原则进
行确定。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
（4）通州阳光新生活广场
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为商业购物中心，公司长期持有并出租获取租赁收益，适用收益法评估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为商业购物中心，持有意图为长期持有并出租获取租赁收益。关键评估参数如
下：
评估方法 参数名称 参数数值
收益法（直接资本 租金水平 散铺一层市场租金为 554 元/㎡·月；主力店市场租金为 89 元/㎡·月
化法） 资本化率 主力店（租期内 6.5%、租期外 7.0%）散铺（租期内 7.0%、租期外 7.5%）
租金水平 散铺一层市场租金为 554 元/㎡·月；主力店市场租金为 89 元/㎡·月
收益法（现金流折 出租率 85%-100%
现法） 租金增长率 2.5%-4.0%
折现率 9.25%至 9.50%
估价对象位于北京市通州区，所在区域商业市场较为活跃。收益法中选取的三个散铺租
赁案例的租金区间为 560-600 元/㎡·月，三个主力店租赁案例的租金区间为 82-96 元/
㎡·月，经修正后估价对象散铺、主力店市场租金单价分别为 554 元/㎡·月、89 元/㎡·月，
与可比实例价格相匹配，具备合理性。
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在区域内若干商业用房的租金售价数据
获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。
估价对象于价值时点整体出租率约为 88%，其中主力店出租率为 100%。估价对象所在北
京市通州核心区人口密度较高、商业需求稳定，结合项目所在区域市场状况以及估价对象实
际租赁情况，评估假设出租率 85%-100%具备合理性。
估价对象位于北京市通州核心区，地铁接驳，周边为人口密度较高的居住社区，消费需
求较高，附近同类型的零售商业聚集，具有明显的区位优势和规模聚集效应。参考估价对象
自身租金增长情况，已签约主力店租户合同期内租金增长率为每两年增长 5%和每两年增长
金增长率水平、项目自身租金增长情况，评估设置 2.5%-4.0%的租金增长率属合理区间。
估价对象折现率采用累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，
即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中无风险报酬率参照价值时点
十年期国家债券的收益率为 1.85%进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利
率以外的回报要求，主要包含投资不动产的风险补偿、缺乏流动性风险补偿、区位风险补偿、
行业及管理负担风险补偿、合规风险补偿、增长风险补偿以及特殊经营风险补偿。投资不动
产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，我们采用 3.5%作为投资不动产的风
险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不动产风险回报要求。
估价对象位于北京市通州区，结合项目所在行业及区域市场情况、流动性以及底层资产实体
状况等综合分析，在上述投资不动产的风险补偿均值 3.5%的基础上，上调 4.2%，风险报酬
率取值为 7.7%。以上，本次评估专门店折现率取值为 9.50%，主力店风险报酬率以专门店为
基础下调 0.25%，主力店折现率取值为 9.25%。
估价对象采用收益法中的直接资本化法和现金流折现法评估。
直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选
取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。其中估价对象未来收入
的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，
租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租金进行计算。估价对象未来收益期
限根据土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限孰短原则进行确定。
现金流折现法将估价对象按照预测期内及预测期外进行测算，对于预测期内每年收入、
成本费用及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对预测期内的每年净收益进行贴现，
预测期外至收益期届满的净收益按照经预测的增长率持续计算至收益期届满并贴现至价值
时点，从而得到估价对象市场价值。
经评估测算，上述两种方法估值结果差异未超过 20%，方法差在合理范围内，故选取两
种方法估值的算术平均值作为估价对象市场价值。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
（5）成都阳光新生活广场
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为商业购物中心，公司长期持有并出租获取租赁收益，适用收益法评估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为商业购物中心，持有意图为长期持有并出租获取租赁收益。关键评估参数如
下：
评估方法 参数名称 参数数值
租金水平 大型主力店 76-83 元/㎡·月；散铺 316-352 元/㎡·月
收益法（直接资本化法）
资本化率 主力（租期内 6.75%、租期外 7.25%）散铺（租期内 7.25%、租期外 7.75%）
估价对象位于成都市成华区，所在区域商业聚集度较高、市场较为活跃。收益法中选取
的三个散铺租赁案例的租金区间为 316-352 元/㎡·月，三个主力店租赁案例的租金区间为
元/㎡·月，与可比实例价格相匹配，具备合理性。
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在城市内若干商业用房的租金售价数据
获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在城市的市场资本化率。
估价对象采用收益法中的直接资本化法评估，通过计算估价对象未来收入、确定未来收
益期限来求取未来收益，然后选取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市
场价值。其中估价对象未来收入的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租
赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租
金进行计算。估价对象未来收益期限根据土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限孰短原则进
行确定。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
（6）成都阳光新业中心商场
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为成都市核心商圈商业购物中心，市场上同类或类似房地产交易较为活跃且价
格信息可获取，适用市场法评估；此外估价对象长期对外出租获取租赁收益，适用收益法评
估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为商业购物中心，持有意图为长期持有并出租获取租赁收益。关键评估参数如
下：
评估方法 参数名称 参数数值
市场比较法 可比案例价格 8,218-9,915 元/㎡
收益法（直接资本 租金水平 主力店（61-75 元/㎡·月）散铺（389-417 元/㎡·月）
化法） 资本化率 主力店（租期 6.75%、租期外 7.25%）散铺（租期内 7.25%、租期外 7.75%）
估价对象位于成都市锦江区核心商圈，所在区域商业市场活跃且较为稳定。市场法选取
的三个商业大宗交易案例的单价区间为 8,218-9,915 元/㎡，经修正后估价对象比较法市场
价值单价为 9,911 元/㎡，在可比案例价格区间范围内，具备合理性。
收益法中选取的三个散铺租赁案例的租金区间为 389-417 元/㎡·月，主力店租赁案例
的租金区间为 61-75 元/㎡·月，经修正后估价对象散铺、主力店市场租金单价分别为 404
元/㎡·月、70 元/㎡·月，与可比实例价格相匹配，具备合理性。
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在城市内若干商业用房的租金售价数据
获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在城市的市场资本化率。
估价对象采用市场比较法和收益法中的直接资本化法进行评估。
市场比较法首先选取项目所在区域的三个商业大宗交易案例作为可比实例，根据估价对
象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位
状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象评估单价，乘以估价对象建筑
面积后得出估价对象市场法总价。
直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选
取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。其中估价对象未来收入
的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，
租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租金进行计算。估价对象未来收益期
限根据土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限孰短原则进行确定。
经评估测算，上述两种方法估值结果差异未超过 20%，方法差在合理范围内，故选取两
种方法估值的算术平均值作为估价对象市场价值。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
（7）成都阳光新业中心写字楼
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为核心商圈办公物业，市场上同类或类似房地产交易较为活跃且价格信息可获
取，适用市场法评估；此外估价对象长期对外出租获取租赁收益，适用收益法评估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为办公物业，当前在出租并获取租赁收益。关键评估参数如下：
评估方法 参数名称 参数数值
市场比较法 可比案例价格 7,800-8,125 元/㎡
租金水平 76-88 元/㎡·月
收益法（直接资本化法）
资本化率 6.5%-7.0%
估价对象位于成都市锦江区核心商圈，所在区域办公市场较为活跃。市场法选取的三个
办公挂牌案例的单价区间为 7,800-8,125 元/㎡，经修正后估价对象中区的市场价值单价为
价对象销售策略为整层出售，单层面积达 1,200 ㎡以上，故估价对象市场法单价在可比实例
基础上进行交易面积修正。
收益法中选取的三个办公租赁案例的租金区间为 76-88 元/㎡·月（面价）
，经修正后估
价对象中区的市场租金单价为 77 元/㎡·月（面价），与可比实例价格相匹配，具备合理性。
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在城市内若干办公用房的租金售价数据
获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在城市的市场资本化率。
估价对象采用市场比较法和收益法中的直接资本化法进行评估。
市场比较法首先选取项目所在区域的三个办公挂牌案例作为可比实例，根据估价对象与
可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位状况、
实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象中区评估单价，低区和高区价格分别
基于中区单价进行楼层以及单层面积修正，再乘以各区域建筑面积，加总后得出估价对象市
场法总价。
直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选
取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。其中估价对象未来收入
的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，
租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租金进行计算。估价对象未来收益期
限根据土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限孰短原则进行确定。
经评估测算，上述两种方法估值结果差异未超过 20%，方法差在合理范围内，故选取两
种方法估值的算术平均值作为估价对象市场价值。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
（8）成都阳光新业中心车位
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为写字楼及公寓配套地下车位，市场上同类或类似房地产交易较为活跃且价格
信息可获取，适用市场法评估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为写字楼及公寓配套地下车位，持有意图以出售为主。关键评估参数如下：
评估方法 参数名称 参数数值
市场比较法 可比案例价格 80,000-90,000 元/个
估价对象位于成都市锦江区，所在区域车位市场交易活跃。市场法选取的三个地下车位
销售案例的单价区间为 80,000-90,000 元/个，经修正后估价对象 B1 层标准车位市场价值单
价为 80,000 元/个，在可比案例价格区间范围内，具备合理性。
估价对象采用市场法评估，首先选取项目所在区域的三个地下车位销售案例作为可比实
例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、
交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象 B1 层标准车
位单价，基于该价格分别进行车位类型和楼层修正，得出各层各类型车位的市场单价，然后
分别乘以对应的车位数量，计算出估价对象市场价值。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
（9）沈阳阳光新生活广场
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地
产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
计量的条件。
估价对象为沈阳市沈河区商业购物中心，市场上同类或类似房地产交易较为活跃且价格
信息可获取，适用市场法评估；此外估价对象长期对外出租获取租赁收益，适用收益法评估。
本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时
间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般
应遵循这一原则。
估价对象为商业购物中心，持有意图为长期持有并出租获取租赁收益。关键评估参数如
下：
评估方法 参数名称 参数数值
市场比较法 可比案例价格 17,100-17,953 元/㎡
收益法（直接 租金水平 主力店（38-45 元/㎡·月）散铺（210-242 元/㎡·月）
资本化法） 资本化率 主力店（租期内 6.50%、租期外 7.00%）散铺（租期内 7.25%、租期外 7.75%）
估价对象位于沈阳市沈河区，市场法选取的三个首层的散铺挂牌案例单价区间为
差异是由于可比实例为小面积散铺的销售价格，估价对象作为购物中心整体出售，市场法单
价在可比实例基础上进行交易面积修正。
收益法中选取的三个散铺租赁案例的租金区间为 210-242 元/㎡·月，主力店租赁案例
的租金区间为 38-45 元/㎡·月，经修正后估价对象散铺、主力店市场租金单价分别为 190
元/㎡·月、31 元/㎡·月，略低于可比实例租金价格。关于散铺租金，评估优先选取距离
估价对象一定范围内的购物中心散铺的成交实例作为可比案例，可比项目的商业繁华度和内
部装修略优于估价对象，故进行向下修正；关于主力店，估价对象所在区域的大面积主力店
租金案例较少，选取的可比案例商业繁华度和内部装修略优于估价对象，故进行向下修正。
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在城市内若干商业用房的租金售价数据
获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在城市的市场资本化率。
估价对象采用市场比较法和收益法中的直接资本化法进行评估。
市场比较法首先选取项目所在区域的三个首层散铺案例作为可比实例，根据估价对象与
可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位状况、
实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象首层评估单价，然后经过楼层修正计
算出各层单价并乘以各楼层建筑面积，加总得到估价对象市场法总价。
直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选
取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。其中估价对象未来收入
的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，
租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租金进行计算。估价对象未来收益期
限根据土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限孰短原则进行确定。
经评估测算，上述两种方法估值结果差异未超过 20%，方法差在合理范围内，故选取两
种方法估值的算术平均值作为估价对象市场价值。
综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关
要求。
Ⅱ、北京中林回复：
一、请详细列示报告期内投资性房地产各项目采用公允价值计量的依据
根据《企业会计准则》相关规定及投资性房地产活跃交易市场情况等因素，阳光新业地
产股份有限公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。具体依据如下：
《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》（财会〔2006〕3 号）第十条之规定：有确
凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价
值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
上海中山西路 888 号 1 幢新业中心主楼项目（写字楼业态）位于上海市长宁区，周边办
公市场成熟、交易活跃。
（2）可获得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。
报告期内可取得同区域、同类或类似房地产的实际成交价格、租金水平，投资性房地产
的公允价值可以合理估计。
二、结合各项目区位、业态、市场环境等，逐项说明评估方法的选取原因、核心评估
假设（如收益模式、持有意图等）、关键评估参数（包括但不限于租金水平、空置率、增长
率、资本化率/折现率等）的具体数值、来源及确定依据。
（一）上海中山西路 888 号 1 幢新业中心主楼项目
新业中心项目为位于上海市长宁区的写字楼物业，周边办公聚集度较高，区域市场活跃。
本次选取市场法及收益法进行评估，主要原因如下：
（1）市场法
新业中心项目所在地区写字楼交易市场活跃，区域内类似房地产成交案例、挂牌信息充
足且可以获取，因此本次评估采用市场法。
（2）收益法
新业中心项目可以单独取得收益且未来收益可以基本确定、相关参数可以获取，因此本
次选取收益法进行评估。
（1）交易假设：假定标的物业已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条
件等模拟市场进行评估。
（2）公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市
场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有
自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市
场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件
下进行。
（3）持续使用假设：假定标的物业正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还
将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评
估结果的使用范围受到限制。
（4）有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
（5）因委估房产历史年度实行了只售不租的计划，导致空置率较高。但委估对象区域
条件较好，故本次收益法测算时假设委估对象可以按照预测数据完成对外租赁，同时假设租
金按月收取。
（6）因产权持有人提供的《上海市国有土地使用权出让合同》
（沪房地资[2005]）出让
合同第 45 号）中未具体约定土地到期后地上物补偿等问题，本次收益法测算中假设土地到
期后产权持有人可获得相关补偿。
（7）鉴于委估建筑规模较大，本次假设其可以分割出售、出租。
（1）市场法关键评估参数的具体数值、来源及确定依据
通过专业房地产成交数据软件查询，结合新业中心项目资产状况、区域位置、交易情况、
交易日期等因素，分析筛选实际成交数据并最终确定比较案例，可比案例单价为 20,036.87-
（2）收益法关键评估参数的具体数值、来源及确定依据
①租金水平：通过市场调查，分析筛选后确定与标的物业相似的市场案例，并经区位因
素、个别因素等因素调整求得标的物业在评估基准日的客观市场租金。经测算，评估基准日
标的物业日平均租金约为 5.41 元/ m2。
②空置率：考虑区域市场的平均空置率水平，并结合标的物业自身实际情况，综合判断
适宜的空置率。
报告期内标的物业大部分空置。考虑其区域配套设施齐全、办公聚集度较高，假设标的
物业预测期首年（2026 年）在实施扩大招商等措施下，空置率下降；后期标的物业入住率
提升，2027 年空置率按 30%考虑（略高于世邦魏理仕等公布的 2025 年 4 季度上海市甲级写
字楼 22%的平均空置率），以后年度随着商业房地产市场环境改善，预计标的物业将维持正
常行情下出租水平，空置率按 15%考虑。
③租金增长率：根据市场环境及标的物业实际情况确定。
考虑到未来商业房地产市场环境改善及商圈土地稀缺性，租金将保持微涨，以后年度租金增
长率按每两年增长 1%考虑。
④报酬率：报酬率以安全利率+风险调整值，安全利率选用一年期国债收益率，风险调
整值根据标的物业投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠
率等综合确定，报酬率取 6.00%。
⑤收益年期：地上建筑物的剩余经济使用年限为 25.00 年，长于对应土地使用权剩余使
用年限 19.60 年，根据孰短原则，按剩余土地使用年期确定收益期，取 19.60 年。
三、请进一步分析说明评估参数（如租金、售价等）与同区域公开市场数据、行业报
告或可比交易案例是否一致，如存在差异请解释原因及合理性。
（一）上海中山西路 888 号 1 幢新业中心主楼项目
可比案例价格为 20,036.87- 24,374.60 元/m ，周边类似业态成交单价约为 20000-26000
元/m ，可比案例价格与区域市场水平一致。
市场租金：本次可比案例日租金 5.56-6 元/m ，周边类似物业日租金约为 3.5-7.2 元/m ，
可比案例租金水平与区域市场水平一致。
四、请分项目详细说明公允价值评估的计算过程，并论证其是否符合《企业会计准则
第 3 号——投资性房地产》的有关要求。
（一）上海中山西路 888 号 1 幢新业中心主楼项目
本次采用市场法及收益法对新业中心主楼项目公允价值进行了测算，并最终选取市场法
结果作为其公允价值。具体计算过程如下：
标的物业分为办公用房、物业管理及配套房屋，本次对办公用房采用市场法进行评估，
物业管理及配套房屋以办公用房测算结果为基础进行测算。
（1）根据估价对象的实际情况，参考估价对象所在区域的房地产市场信息，在相同或
相似的供求圈内，选择用途相同或相似的物业作为比较交易案例，再经分析整理后确定可比
案例。
比较案例基本情况表
物业名称 待估对象 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
委估物业名称 新业中心 捷运大厦 同诠大厦 虹桥银城大厦
交易价格（元/m ） 待估 20,036.87 22,309.45 24,374.60
坐落位置 中山西路 888 号 天山路 600 弄 2 号 古北路 678 号 中山西路 933 号
物业名称 待估对象 比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
比较因素 状况描述 状况描述 状况描述 状况描述
交易情 使用类别 办公 办公 办公 办公
况 交易形式 正常 正常 正常 正常
交易期日 2025-12-31 2025/9/1 2025/9/1 2025/6/24
（2）根据对房地产价格影响因素的分析，对比较案例的市场交易情况、交易期日、区
域因素、个别因素进行修正。
（3）评估价值
经分析对比，比较案例修正后价格差异较小，本次取算术平均数求取办公用房平均单价。
物业管理及配套房屋以办公用房平均单价为基础进行测算。
根据办公用房、物业管理及配套房屋单价及各自建筑面积计算出各自评估价值。则标的
物业评估总价为：
评估总价（含税）=办公用房评估价值+物业管理用房评估价值+配套用房评估价值
= 85,141.00 万元
（1）租金收入：根据市场比较法测算确定标的物业在评估基准日客观月租金（有市场
比较法具体评估测算过程，此处略）。
（2）空置率：上海市写字楼市场仍供给过剩，本次收益法预测短期内主楼空置率维持
较高水平，中长期趋于市场正常水平。
（3）租金增长率：评估基准日全国及上海市房地产市场仍处低迷状态，本次根据上海
市商业地产租赁情况及标的物业实际情况，本次设定 2026-2029 年租金维持稳定，2030 年
及以后年度每两年保持小幅增长。
根据市场租金、空置率及租金增长率计算预测期及稳定期年租金收入。
有效年租金收入=月租金×（1-空置率）×12 个月
（4）年维修费
标的物业建成时间较早，日常维护水平一般，需要投入资金维护。根据上海地区相同结
构类型房屋造价，维修费用取重置造价的 1.00%计算。
（5）年管理费用
年管理费用是支付的物业服务费、水电等能源费及其它营业必要的支出，按有效年租金
收入的 1.00%计算。
（6）年保险费
结合当前社会保险一般情况，经综合考虑后本次以标的物业重置价值并考虑其建筑结构
等影响因素后，年保险费取房屋重置价的 1.00‰。
（7）年税金
依据税法及相关规定，涉及税种如下：
房产税：依照《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定，以房地产年租金收入计算，
税率为 12%。
增值税：依据<国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管
理暂行办法》的公告>（2016 年第 16 号）,不动产租赁按照年租金的 5%计算。
城市维护建设税税率：
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
（国发[1985]19 号，
纳税人所在地在市区的，税率为 7%，以增值税为基础。
教育费附加：国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定，教育费附加率为
城镇土地使用税：经了解，标的物业单位城镇土地使用税为每年每平方米 6 元，故本次
城镇土地使用税按每年每平方米 6 元计算。
（8）收益年限
标的物业地上建筑物评估基准日剩余使用年限为 25.00 年，对应土地使用权评估基准日
剩余使用年限为 19.60 年，根据孰短原则，确定标的物业收益年限为 19.60 年。
（9）报酬率
报酬率以安全利率+风险调整值确定，安全利率选用一年期国债收益率，风险调整值根
据标的物业投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠率等综
合确定，测算后报酬率为 6.00%。
（10）残余价值
截止评估基准日，标的物业地上建筑物经济寿命超过土地使用权剩余期限，需要考虑建
筑物在结束时的残余价值折现到评估基准日的价值。
建筑物在结束时的残余价值折现=建筑物重置价值×（土地使用权到期后建筑物剩余使
用年期 5.4 年/建筑物总经济耐用年限 60 年）÷（1+6%）^19.60
（11）标的物业价值确定
经上述收益法测算，标的物业含税评估价值为 72,506.89 万元。
根据资产评估有关规定及标的物业的具体情况，分别采用了市场法、收益法对其进行了
测算。收益法将标的物业未来收益通过报酬率或资本化率转化为评估基准日的价值；市场比
较法反映了房地产销售的真实市场价格，相比较更具有代表性。综合考虑，本次选用市场法
结果作为标的物业公允价值。
标的物业公允价值=85,141.00 万元
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》（财会〔2006〕3 号）第十条之规定：
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公
允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
阳光新业地产股份有限公司根据《企业会计准则》相关规定及投资性房地产活跃交易市
场情况等因素采用公允价值模式对新业中心项目进行了后续计量；评估机构通过分析判断新
业中心主楼项目所在地区办公市场成熟、房地产交易活跃，同时也可取得同区域、同类或类
似房地产的实际成交价格、租金水平，并能够对其公允价值作出合理的估计。
综上分析，上述过程符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的有关要求。
（二）结合《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》关
于非经常性损益的定义，说明你公司投资性房地产公允价值变动损益是否属于虽与正常经
营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做
出正常判断的各项交易和事项产生的非经常损益。
公司回复：
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号》，经常性损益是指与公司日常
经营活动相关、持续发生且对公司盈利能力具有决定性影响的损益项目。投资性房地产的运
营管理是公司的主营业务，公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本
利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理
层的经营业绩，属于持续发生的事项，其性质不具有特殊和偶发性，不影响报表使用人对公
司经营业绩和盈利能力做出正常判断，属于经常性损益，因此，公司将由此产生的公允价值
变动损益自 2014 年起作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用。
（三）说明报告期内投资性房地产的租金收入、出租率、主要租户构成及租赁期限等
情况，并分析公允价值变动与租金收益等经营性指标之间的关联性。并结合公司资产结构、
商业模式及未来战略，说明投资性房地产公允价值波动对公司财务状况和经营成果的具体
影响及相关风险。
公司回复：
报告期租金 期初 期末 公允价值
项目名称 地理位置 建筑面积 平均出租率 主要租户构成 主要租赁期限
收入 公允价值 公允价值 变动
北京市朝阳区
阳光上东出租部分 东四环北路 6 28.00% 172.06 仅一家租户从事培训工作 仅一家租户租赁期限 8 年
号阳光上东
北京市海淀区
橡树园出租部分 万柳汇通花园 100.00% 47.62 仅一家租户从事咨询工作 仅一家租户租赁期限 38 年
A 楼阳春光华
生活配套 14 家（含盒马鲜生），占比 32%；
租赁期 1 年以内 10 家，占比 17%；租
北京市通州区 餐饮食品 18 家，占比 23.5%；娱乐体验 5
赁期 2 年左右 18 家，占比 30%；
通州阳光新生活广场 翠景北里 1 号 29,403.56 82.53% 2,256.46 家，占比 21.5%；时尚零售 17 家，占比 15%； 60,404.00 60,404.00 ---
租赁期 3 年左右 7 家，占比 12%；租
楼 教育培训 2 家，占比 6%；数码电器 3 家，占
赁期 4 年以上的 24 家，占比 41%。
比 2%。
合同期 1 年以内 3 家，占比 30%；合
四川省成都市 大型百货 1 家，占比 10%；零售 2 家，占比
同其 2 年左右 2 家，占比 20%；
建设路阳光新生活广场 成华区阳光新 74,612.08 100.00% 4,230.90 20%；配套 4 家，占比 40%；餐饮 1 家，占比 59,278.00 58,214.00 -1,064.00
合同期 3 年左右 1 家，占比 10%；其
生活广场 10%；娱乐 2 家，占比 20%；
余租户 4 家，合同期 4-8 年，
占比 40%；
超市 1 家，占比 12%；
四川省成都市 影院 1 家，占比 8%； 合同期限 1 年以内 24 家，占比 16%；
成都阳光新业中心 锦江区一环路 96.76% 2,662.71 餐饮 35 家，占比 24； 合同期限 2 年左右 21 家，占比 12%；
东五段 55 号 其他租户为零售、配套、娱乐等 44 户，占 合同期限 3 年以上 36 家，占比 72%；
家装行业 2 家，占比 20%：金融公司 3 家， 合同 1 年期占比 10%；
四川省成都市
占比 15%；教育行业 2 家，占比 15%；文化 合同 2 年期占比 65%；
成都阳光新业大厦 锦江区一环路 56.94% 740.91
公司 3 家，占比 10%；科技公司 4 家占比 7%：合同 3 年期占比 5%；
东五段 55 号
其它占比 33% 合同 4 年以上期占比 20%
上海市长宁区
上海新业中心主楼 中山西路 888 45,859.87 0.06% 5.26 1 家租户，联通公司租赁作为机房使用 合同期限为 3 年 95,046.00 85,141.00 -9,905.00
号1幢
租赁期 1 年以内 21 家，占比 49%；租
沈阳市沈河区 零售 17 家（含比优特），占比 40%，餐饮 赁期 2 年左右 7 家，占比 16%；
沈阳新生活广场 43,436.40 91.70% 1,094.83 25,675.00 24,682.00 -993.00
长青街 121 号 10 家，占比 23%，配套 16 家，占比 37%。 租赁期 3 年左右 8 家，占比 19%；租
赁期 4 年以上的 7 家，占比 16%。
合计 321,370.40 11,210.75 326,830.07 303,892.07 -22,938.00
公允价值变动与租金收益等经营性指标之间的关联性如下：
公司投资性房地产项目主要用于商业租赁及运营或出售，公允价值变动与租金收益等经
营性指标有一定的关联影响，具体如下：
（1）投资性房地产公允价值变动与租金和出售收益等经营性指标存在强因果、强预期
传导、强报表联动的关联：租金收入和销售价格的波动是公允价值变动的核心驱动因素，公
允价值变动又反向影响利润表与资产负债表，二者共同反映物业经营质量与市场预期。
（2）租金收入等经营情况的波动传导至公允价值变动可以分为直接传导和预期传导，
直接传导可以理解为当期租金上涨/出租率提升/当期现金流增厚，公允价值上升，产生公允
价值变动收益；反之，租金下跌/空置率上升/当期现金流萎缩，公允价值下降，产生公允价
值变动损失。
（3）报告期公允价值及公允变动有可能由于各种因素迟滞于租金业务表现，主要原因
是租金是当期流量，公允价值是未来全周期现金流现值，对未来的预期可能由于宏观因素、
利率波动、区域规划、重大政策等外部因素弱化短期相关性，但中长期仍回归租金主导。
（4）报表分析需区分经营与预期，租金反映当期真实经营能力，公允价值反映未来市
场预期，二者结合才能全面评估投资性房地产质量。
资产 年末 年末比重 年初 年初比重
流动资产
货币资金 5,812.54 1.30% 7,901.65 1.63%
应收账款 1,657.03 0.37% 1,854.88 0.39%
预付款项 137.86 0.03% 112.86 0.02%
其他应收款 2,773.81 0.62% 4,020.68 0.83%
其他流动资产 97.93 0.02% 94.84 0.02%
流动资产合计 10,479.17 2.34% 13,984.91 2.89%
非流动资产
长期股权投资 57,004.73 12.73% 60,337.43 12.45%
投资性房地产 303,892.07 67.87% 326,830.07 67.46%
固定资产 4,320.26 0.96% 4,453.09 0.92%
使用权资产 59,873.81 13.37% 66,457.29 13.72%
无形资产 165.94 0.04% 156.01 0.03%
长期待摊费用 9,750.31 2.18% 11,003.35 2.27%
递延所得税资产 2,134.95 0.48% 1,133.53 0.23%
其他非流动资产 114.00 0.03% 129.40 0.03%
非流动资产合计 437,256.07 97.66% 470,500.17 97.11%
资产总计 447,735.24 100.00% 484,485.08 100.00%
存量收益、严控成本支出、保障现金流安全”为核心目标，聚焦商业运营本质，通过本土化
团队培养、刚需业态聚焦、线下商户联动，稳固核心项目出租率与经营效益；轻资产拓展聚
焦熟客资源与低风险项目，以低成本标准化输出稳步扩大管理规模；公司将巩固基本盘，培
育增长点，实现从“资产持有者”向“资产管理者+价值创造者”的进阶。
公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整
期实现稳健发展。
①商业运营管理业务依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务,
致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大
化，进而获得管理服务收入。
②物业租赁业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、
沈阳等一二线城市核心区位项目，通过 “业态优化 + 租户赋能 + 精细化运营” 策略提升
运营质量，针对写字楼、商业综合体等不同业态制定差异化租赁方案，强化与优质租户的长
期合作，核心项目出租率保持较高水平，为租赁收入的稳定性提供坚实支撑。
③房屋销售业务主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼销售,
结合市场需求优化销售策略，通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化，在保障现金流回
笼的同时，进一步优化资产结构，为核心运营业务聚焦奠定基础。
公司资产结构中，投资性房地产占比 67.87%，采用公允价值进行后续计量，同时结合
公司的未来战略及商业模式，投资性房地产公允价值近年来均受房地产市场和公司经营的影
响而下降，使得期末公司资产、净资产及净利润等指标有所下滑；可能带来资产缩水、侵蚀
营业利润等风险，且会造成公司利润与现金流脱节、盈利稳定性较差等影响，从而对公司财
务状况及经营成果有着较大的影响。
请年审机构核查并发表明确意见。
年审会计师回复：
（一）针对上述事项，我们实施的核查程序主要包括：
（1）了解、评估公司对投资性房地产公允价值评估的内部控制；
（2）评估评估师的胜任能力、专业能力及客观性；
（3）与公司管理层沟通各投资性房地产选用的估值技术，取得和查看由评估师出具的
投资性房地产物业评估报告，并结合公司各投资性房地产的实际状况，评估评估师选取的相
关估值技术的相关性和合理性；
（4）对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行如下程序：将评估师所使
用的出租率及租金水平核对至租赁台账记录；将评估师使用的贴现率及资本化率与行业水平
进行比对；通过收集和比较市场可比案例的售价、楼龄、地理位置及物业面积信息，对评估
师使用的可比案例价格进行了核查；
（5）我们独立聘请经中国证券监督管理委员会网站公布的从事证券服务业务资产评估
机构名录登记的第三方专业评估机构，选取通州阳光新生活广场、上海新业中心主楼、成都
阳光新业中心商场、建设路阳光新生活广场、沈阳新生活广场五个重大的投资性房地产项目，
对其评估报告中评估的合理性、参数依据的充分性等进行复核，复核项目投资性房地产金额
占公司投资性房地产总金额比重为 92.70%，公允价值变动金额占比为 93.30%。经复核，我
们聘请专家对公司管理层聘请专业中介机构的估值无异议。
（二）核查意见
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
（1）公司投资性房地产公允价值确认符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》
的有关要求；
（2）公司的主营业务之一即为持有并运营投资性房地产以获取增值收益或租金收入，
其公允价值变动损益反映了资产价值的市场波动，属于其常规经营活动产生的持续性收益，
而非偶发性或特殊性质的损益。因此，阳光股份公司公允价值变动损益是其正常经营业务的
重要组成部分，属于经常性损益。
问题 4：关于长期股权投资
报告期末，你公司长期股权投资期末余额为 5.70 亿元，投资对象为 3 家联营企业天津
友谊新资商贸有限公司、天津光明新丽商贸有限公司、天津津汇远景贸易有限公司，1 家合
营企业上海银河宾馆有限公司，报告期内你公司对长期股权投资计提减值合计 1541.09 万
元。
请你公司：
（一）以表格形式，分项列示前述联合营企业的长期股权投资具体情况，包括但不限
于初始投资时间、投资背景与商业目的、初始投资成本、累计追加/减少投资额、报告期末
持股比例、在被投资单位董事会中是否拥有席位、是否对被投资单位施加重大影响或共同
控制的判断依据。
公司回复：
公司对联合营企业的长期股权投资具体情况如下表： （单位：万元）
初始投资 投资背景与商业 初始投资 累计追加/ 期末长期股权 持股
被投资单位
时间 目的 成本 减少投资额 投资账面金额 比例
一．合营企业
上海银河宾馆有限公司 2015 年 长期持有，收取股利
（简称银河宾馆） 6月 分配、资本增值出售
二．联营企业
天津友谊新资商贸有限 2009 年 长期持有，收取股利
公司（简称友谊新资） 10 月 分配、资本增值出售
初始投资 投资背景与商业 初始投资 累计追加/ 期末长期股权 持股
被投资单位
时间 目的 成本 减少投资额 投资账面金额 比例
天津光明新丽商贸有限 2009 年 长期持有，收取股利
公司（简称光明新丽） 10 月 分配、资本增值出售
天津津汇远景贸易有限 2009 年 长期持有，收取股利
公司（简称津汇远景） 10 月 分配、资本增值出售
合计 60,833.50 4,817.00 57,004.72
根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》相关规定，公司对被投资单位的投资按
其影响程度划分为合营企业和联营企业。其中，对被投资单位实施共同控制的，划分为合营
企业；对被投资单位施加重大影响的，划分为联营企业。具体情况如下：
公司持有银河宾馆 50%的股权，能够对其实施共同控制，划分为合营企业。判断依据为：
银河宾馆董事会由 4 名董事组成，公司在其董事会中委派 2 名董事、在监事会中委派 1 名监
事，参与其财务和经营政策的决策，且根据其议事规则，董事会会议须过半数董事出席方可
举行，董事会对所议事项作出的决定须经全体董事一致通过方为有效。
公司分别持有友谊新资、光明新丽、津汇远景各 10%的股权，均能够对其施加重大影响，
划分为联营企业。判断依据为；友谊新资、光明新丽、津汇远景董事会均由 3 名董事组成，
公司在各被投资单位董事会中均委派 1 名董事，参与各被投资单位财务及经营政策的决策，
符合准则中对重大影响的判断标准。
（二）详细说明报告期内对上述被投资单位的投资收益确认金额及具体计算过程，包
括采用权益法核算时，如何以取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值为基础，对其
账面净利润进行调整（如未实现内部交易损益抵销等），并提供调整计算的明细及依据。
公司回复：
被投资单位的投资收益确认情况如下： （单位：万元）
被投资单位 本期增减变动 减值准备
期初余额 期末余额
权益法确认的投资损益 计提减值准备 期末余额
一．合营企业
银河宾馆 30,903.28 -100.77 -1,125.08 29,677.43 12,090.54
小计 30,903.28 -100.77 -1,125.08 29,677.43 12,090.54
二．联营企业
友谊新资 8,324.39 -1042.71 --- 7,281.68 ---
光明新丽 12,876.11 308.63 -416.02 12,768.72 416.02
津汇远景 8,233.65 -956.76 --- 7,276.89 ---
小计 29,434.15 -1,690.84 -416.02 27,327.29 416.02
合计 60,337.43 -1,791.61 -1,541.10 57,004.72 12,506.56
公司根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》“第三章后续计量”中的相关规定
确认对联营企业和合营企业的投资收益，2025 年根据联营公司财务数据、经营成果、财务
状况及可回收金额确认相关的投资收益及资产减值损失如下表： (单位：万元）
项目 银河宾馆 友谊新资 光明新丽 津汇远景
持股比例 50% 10% 10% 10%
净资产 59,872.44 72,816.71 131,847.44 72,768.93
营业收入 7.62 4,183.88 13,871.54 5,759.41
净利润 -201.53 -10,427.10 3,086.30 -9,567.60
投资收益 -100.77 -1,042.71 308.63 -956.76
注 1：银河宾馆为公司合营企业，公司对其持有 50%股权，采用权益法核算。
注 2：友谊新资、光明新丽、津汇远景为公司联营企业，公司在上述联营企业中均已派
驻董事并积极参与被投资方的经营管理，可以对上述公司施加重大影响，公司对上述投资均
采用权益法核算。
注 3：为保障财务信息真实公允，公司聘请已完成证券服务业务备案的会计师事务所，
对 3 家联营企业 2025 年度财务报表开展了鉴证工作；同时推动合营企业聘请同类型备案的
会计师事务所，完成了同期财务报表的鉴证工作。
（三）说明报告期末上述长期股权投资的减值测试情况，包括但不限于减值迹象依据、
减值测试的具体过程、关键假设（如预测期、增长率、折现率等）及参数选取依据、是否
计提减值准备及计提金额。请结合被投资单位的经营情况、财务状况及行业环境，分析相
关减值准备计提是否充分。
公司回复：
Ⅰ、合营企业长期股权投资减值测试情况及减值准备计提充分性说明：
（1）减值迹象依据
根据《企业会计准则第 8 号——资产减值》
（财会[2006]3 号）第五条之规定：
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
下跌。
期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。
来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。
报告期内，上海银河宾馆有限公司已停止经营，符合《企业会计准则第 8 号——资产减
值》（财会[2006]3 号）第五条的规定，表明该长期股权投资存在减值迹象。
（2）减值测试的具体过程
本次减值测试涉及上海银河宾馆有限公司股权投资的可收回价值，可收回价值按资产未
来现金流量现值与公允价值减处置费用孰高确定。公司委托外部评估机构北京中林对其可收
回价值进行评估。
据北京中林评估，上海银河宾馆有限公司已停止经营，处于停业休整阶段，未来现金流
量无法预测。因此需要测算公允价值扣除处置费用后的净值作为可收回价值。
可收回价值=公允价值-处置费用
资产基础法是合理评估股权投资对应的各项资产、负债的公允价值，确定评估对象价值
的评估方法。结合本次评估情况，可以收集到满足资产基础法所需的资料，对各项资产及负
债展开全面的清查和评估，本次选用资产基础法对股权投资的公允价值进行评估。
处置费用的确定方式：本次评估为企业整体，整体转让时交易费用金额相对较小，根据
重要性原则，本次评估相关处置费用为零。
货币资金：包括库存现金、银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，
以核实后的价值确定评估值。
其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据各款项可能收回的数额确定评估
值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于可能收不回部分
款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分
析数额、欠款时间和原因、款项收回情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄
分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根
据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
预付款项：评估人员抽查了相关的原始凭证，核实其真实性。在本次评估过程中，预付
账款账龄为一年以内，核算单位为正常往来单位，能够形成资产或权益，为正常的预付款，
按核实后的账面值作为评估值。
负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担
的负债项目及金额确定评估值。
房屋建筑物主要为商业裙房，本次根据实际情况选用市场比较法及收益法对其进行评估，
综合分析比较后选取市场比较法结果作为房屋建筑物最终结果。
?市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对可比案
例房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
①搜集交易实例的有关资料；
②选取有效的可比市场交易实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行区域因素修正；
⑦进行个别因素修正；
⑧求得比准价格，调整确定房屋建筑物的市场价格。
公式如下：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期调整×房地产状况
调整
?收益法
通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求
和，得出被评估资产价值。具体评估步骤包括：
①估算潜在毛收入。
本次评估以市场租金方式来测算潜在毛收入。
②估算有效毛收入
由潜在毛收入扣除一般的空置及其他原因造成的损失后得到有效毛收入。
③估算运营费用
维持物业正常生产、经营或使用必须支出的费用，包括管理费、维护费、保险费、税费
等。
④估算净收益
有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于物业的收益。
⑤选用适当的报酬率
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用一年期国债收益率；风险调整
值根据商业裙房投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠率
等综合确定。
⑥残余价值
截止评估基准日，建筑物经济寿命超过土地使用权剩余期限，需要考虑建筑物在结束时
的残余价值折现到评估基准日的价值。
建筑物在结束时的残余价值折现=建筑物重置价值×（土地使用权到期后建筑物剩余使
用年期/建筑物总经济耐用年限）÷（1+报酬率）^收益年限
⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。
收益法的公式如下：
V——收益价值；
Ai——未来第 i 年的净收益；
r——未来第 i 年的报酬率；
n——收益期；
P——期末房地产残余价值。
构筑物主要为车棚、清水池等，采用成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
①构筑物重置全价的确定
重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本-应扣除的增值税
A.建安综合造价的确定
根据构筑物实物工程量，按照现行建筑安装工程定额和取费标准及当地的材料价格、人
工工资，确定其工程造价。
对于价值量小、结构简单的构筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
B.前期费用及其它费用确定
前期费用及其它费用主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招投标
管理费、建设项目前期工作咨询费等，以工程造价为基础，参考相关标准进行测算。
C.资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率以建安工程
费与前期及其他费用之和为基数确定。
资金成本＝（建安工程造价+前期及其他费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率
D.应扣除的增值税
应扣除增值税=建安工程造价包含的增值税+前期费中包含的增值税
=税前建安工程造价/1.09×9%+（前期费-建设单位管理费）/1.06×6%
建安工程造价的增值税税率取 9%、前期费的增值税税率取 6%。
②综合成新率的确定
采用年限法并根据具体情况进行修正后确定成新率。
本次电子设备购置时间早且已停产，本次通过查询二手交易价采用市场法进行评估。
本次土地使用权在房屋建筑物中一并评估。
（3）关键假设
易条件等模拟市场进行估价。
条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自
愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场
信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下
进行。
件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资
产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，
其评估结果的使用范围受到限制。
件较好，故本次收益法测算假设未来预测年度委估资产可以达到周边同类物业水平租赁水平。
同时本次收益法假设租金按月收取。
（沪房地资[2005]）
出让合同第 45 号）中未具体约定土地到期后地上物补偿等问题，本次收益法测算中假设土
地到期后上海银河宾馆有限公司可获得相关补偿。
（4）参数选取依据
上海银河宾馆有限公司主要资产为商业裙房，本次采用市场比较法及收益法进行了测算，
主要参数如下：
可比案例交易价格：通过专业房地产成交数据软件查询，结合商业裙房资产状况、区域
位置、交易情况、交易日期等因素，分析筛选实际成交数据并最终确定比较案例。
比较因素条件指数：根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以商业裙房条件为 100，
将可比实例条件与之比较。
比较因素修整系数：根据比较因素指数计算比较因素修整系数。比较系数=商业裙房条
件指数÷可比实例条件指数
①租金水平：选取与商业裙房相似的市场案例，进行区位因素、个别因素等因素调整后
求取商业裙房在评估基准日的客观市场租金。
②空置率：考虑区域市场的平均空置率水平，并结合商业裙房自身实际情况，综合判断
适宜的空置率。
③租金增长率：根据市场环境及商业裙房实际情况确定。
④净收益：根据商业裙房有效毛收入扣除合理运营费用后确定。
⑤报酬率：报酬率以安全利率+风险调整值，安全利率选用一年期国债收益率，风险调
整值根据商业裙房投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠
率等综合确定。
⑥收益年期：比较商业裙房和对应土地使用权的剩余经济使用年限，以其中较短者作为
收益期，经比较建筑物的剩余经济使用年限长于对应土地使用权剩余使用年限，故按剩余土
地使用年期确定收益期。
（5）是否计提减值准备及计提金额
本期已对上海银河宾馆有限公司股权投资计提减值准备，计提金额为 1,125.08 万元。
Ⅱ、联营企业长期股权投资减值测试情况及减值准备计提充分性说明：
（1）减值迹象依据
根据《企业会计准则第 8 号——资产减值》
（财会[2006]3 号）第五条之规定：
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
下跌。
期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。
来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。
报告期内，联营企业所持主要资产及所处经济环境均发生不利变化，符合《企业会计准
则第 8 号——资产减值》（财会[2006]3 号）第五条的规定，表明该长期股权投资存在减值
迹象。
（2）减值测试的具体过程
本次减值测试涉及联营企业股权投资的可收回价值，可收回价值按资产未来现金流量现
值与公允价值减处置费用孰高确定。公司委托外部评估机构中勤资产评估有限公司对其可收
回价值进行评估。
依据《以财务报告为目的的评估指南》第 21 条，执行以财务报告为目的的评估业务，
应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评
估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。
评估机构与企业管理层和执行年报审计业务的审计机构进行了充分的沟通，预计报告期
末长期股权投资可能存在减值迹象，确认本次采用企业预计未来现金流量的现值及公允价值
扣除处置费用两种评估方法进行长期股权投资的减值测试，并依据《企业会计准则第 8 号—
资产减值》规定，以二者方法中孰高结果确认本次可收回金额。
①未来现金流量现值法介绍
本次评估中，我们考虑到长期股权投资减值测试的一般要求，结合资产的特点，基于持
续经营的假设前提，采用有限年期模型预测折现的思路，估算资产预计未来现金流量的现值。
具体计算公式如下：
?
??
?= + ?? + ??
?=1 (1 + ?)??0.5
式中：P：资产未来现金流量的现值（NPV）
；
Ri：第 i 年预计资产未来现金流量（NCF）；
r：折现率；
n：详细预测期；
：期末营运资金；
：期末固定资产残值。
收益指标
本次收益法评估中采用的收益指标为资产未来现金流量（NCF），主要包括：
（1）资产持
续使用过程中预计产生的现金流入。
（2）为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需
的预计现金流出。
（3）资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。通常
根据资产未来每期最有可能产生的现金流量进行预测，其中，资产使用过程中产生的现金流
量（NCF）的计算公式如下：
NCF=EBITDA－资本性支出—营运资金增加额
EBITDA=营业收入－营业成本－税金及附加－销售费用－管理费用+折旧摊销
资本性支出是指为了维持资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出或者属于
资产维护支出。
由于本次评估资产预计未来现金流量的现值时采用的是有限年期模型，因此需考虑资产
处置时产生的现金流。
收益期
本次评估，企业管理层在合理和有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进
行最佳估计。假设企业且与之相关的资源在可预见的合理的期限内持续经营。收益期以企业
主要资产使用寿命为准。对于物业出租业务，其收益期主要考虑的因素是物业的土地使用权
剩余使用年期和建筑物经济寿命年期孰短确定。
折现率
根据企业会计准则的规定，为了资产减值测试的目的，计算资产未来现金流量现值时所
使用的折现率应当是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。该折现率是企
业在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率。
本次评估中，我们在确定折现率时，首先考虑以该资产的市场利率为依据，但鉴于该资
产的利率无法从市场获得的，因此使用替代利率估计。在估计替代利率时，我们充分考虑了
资产剩余寿命期间的货币时间价值和其他相关因素，根据企业加权平均资金成本（WACC）作
适当调整后确定。调整时，考虑了与资产预计现金流量有关的特定风险以及其他有关政治风
险、货币风险和价格风险等。采用资本加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r 的计算公式
如下：
公式：税后折现率 r=Ke×[E/(E+D)]+Kd×(1-T)×[D/(E+D)]
式中：E：股权的市场价值；
D：债务的市场价值。
Ke：股权资本成本
Kd：债务资本成本
T：企业的所得税率
股权资本成本
Ke 采用资本资产定价模型（CAPM）计算：
公式：Ke=Rf+ERP×β+Rc
式中：Rf：目前的无风险收益率
ERP：市场风险溢价
β：公司风险系数
Rc：公司特定的风险调整系数
由于在预计资产的未来现金流量时均以税前现金流口径作为预测基础，而用于估计折现
率的基础是税后的，应当将其调整为税前的折现率（WACCBT），以便于与资产未来现金流量
的估计基础相一致。
税前折现率（WACCBT）计算公式：
税前折现率（WACCBT）=税后折现率/（1-所得税税率）
②公允价值扣除处置费用法介绍
本次评估中，我们考虑到资产减值测试的一般要求，可收回金额=公允价值-处置费用。
根据评估对象内分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累
加求和，再扣减相关负债评估值，得出评估对象的公允价值。
处置费用是指与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售
状态所发生的直接费用等。
主要资产评估方法简介：
长期股权投资的评估
产权持有人均持有评估范围内长期股权投资 10%的股权，对长期股权投资单位有重大影
响，本次评估的长期股权投资单位的评估值一般按下式计算：
长期股权投资评估值＝经核实的股权投资比例×评估基准日长期股权投资单位净资产
评估值
投资性房地产的评估
评估范围内投资性房地产或市场上能够找到与评估房产相似的建筑物，且同区域同类型
房屋的市场交易活跃，市场交易案例容易收集，本次评估中按照房地合一的原则采用市场法
进行评估，计算投资性房地产的评估价值。
采用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。
交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。交易日期修
正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。不动产状况修正是将参照物状况下
的价格修正为评估对象状况下的价值，分为区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正。
市场法基本公式为：
房地产评估价值=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数
×不动产状况修正系数
固定资产的评估
产权持有人评估范围内的子公司的固定资产主要是设备类固定资产。
设备类固定资产评估主要采用成本法。计算公式如下：
评估值=重置全价×成新率
（3）关键假设及参数选取依据
在运用预计未来现金流量现值法测算可回收金额时，依据被投资单位的历史经营业绩、
管理层批准的财务预算、行业发展趋势以及宏观经济预测等数据，确定了以下关键参数：
关键参数 选取情况 选取依据及合理性分析
本次评估，企业管理层在合理和有依据的基础上对资产剩余使用寿命
物业的土地使用权
内整个经济状况进行最佳估计。假设企业且与之相关的资源在可预见
剩余使用年期和建
预测期 的合理的期限内持续经营。收益期以企业主要资产使用寿命为准。对
筑物经济寿命年期
于物业出租业务，其收益期主要考虑的因素是物业的土地使用权剩余
孰短确定
使用年期和建筑物经济寿命年期孰短确定。
租赁期内的租金增长率主要依据截至评估基准日的租赁合同中约定的
租赁期内的租金增
增长率。
长率基于合同约定。
收入增长率 合同期外的租金增长率，根据对评估对象周边房地产租赁情况的市场
租赁期外的租金增
调查，未来的租金价格水平每年以近十年的通货膨胀率确定，即每年
长率为 1.58%。
按 1.58%递增。
采用加权平均资本成本模型（WACC）确定。在选取可比公司的基础上，
综合考虑无风险报酬率、市场风险溢价、以及反映天津友谊新资商贸
有限公司特定风险的贝塔系数（β）和特定风险调整系数进行计算。
折 现 率
（WACC）
由于在预计资产的未来现金流量时均以税前现金流口径作为预测基
础，而用于估计折现率的基础是税后的，应当将其调整为税前的折现
率（WACCBT），以便于与资产未来现金流量的估计基础相一致。
在运用公允价值扣除处置费用法测算可回收金额时，依据被投资单位的主要资产投资性
房地产、固定资产等相关数据，确定了以下关键参数：
资产类别 评估方法 关键参数 选取依据及合理性分析
可比实例价 结合评估对象实际情况:对评估基准日近期委估对象周边类似房
投资性房地产 市场法
格 地产交易进行分析筛选后选取确认可比实例价格;
房地产评估价值=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数
投资性房地产 市场法 修正体系
×交易日期修正系数×不动产状况修正系数
租赁期内的租金增长率主要依据截至评估基准日的租赁合同中
约定的增长率。
投资性房地产 收益法 收入增长率 合同期外的租金增长率，根据对评估对象周边房地产租赁情况的
市场调查，未来的租金价格水平每年以近十年的通货膨胀率确
定，即每年按 1.58%递增。
根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置
重置成本
固定资产（设备） 重置成本 全价；对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子
法
设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。
设备的综合成新率主要通过对设备使用状况的现场勘察，并参考
重置成本 各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。公式如下：
固定资产（设备） 成新率
法 年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/100%
综合成新率=年限成新率×调整系数
（4）是否计提减值准备及计提金额
北京瑞丰阳光投资有限公司为阳光新业地产股份有限公司的全资子公司，阳光新业地产
股份有限公司通过北京瑞丰阳光投资有限公司间接持有友谊新资10%的股权的可回收金额为
新丽10%的股权的可回收金额为12,768.73万元。
（单位：万元）
本期增减变动 减值准备期末
被投资单位 期末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他 余额
友谊新资 --- --- --- 7,281.67 ---
光明新丽 --- -416.02 --- 12,768.73 -416.02
津汇远景 --- --- --- 7,276.89 ---
小计 --- -416.02 --- 27,327.29 -416.02
充分。
合营企业、联营企业经营情况、财务状况详见本问题（二）回复。行业环境分析：目前
房地产行业处于下行周期，市场竞争激烈。受市场需求变化，下游需求疲软等因素影响，行
业内企业普遍面临租赁客户减少、单位租金下降的问题。本次减值测试在预测未来现金流时，
已充分考虑上述行业趋势及对企业获利的压力。通过对该项长期股权投资进行减值测试，测
算确定应计提减值准备金额。
本次根据长期股权投资评估结果足额计提减值准备，计提后账面价值反映资产真实可收
回价值，符合企业会计准则要求，减值准备计提充分。
（四）说明你公司控股股东、实际控制人、董事以及高管与上述被投资单位及其主要
股东、董监高之间是否存在关联关系、业务往来、资金往来或其他可能导致利益倾斜的安
排。
公司回复：
除正常委派任职外，公司控股股东、实际控制人、董事以及高管与上述被投资单位及其
主要股东、董监高之间不存在关联关系、业务往来、资金往来或其他可能导致利益倾斜的安
排。
请年审机构核查并发表明确意见。
年审会计师回复：
（一）针对上述事项，我们实施的核查程序主要包括：
（1）获取合营/联营公司的初始投资资料，判断是否能对合营/联营公司施加重大影响
或共同控制，以及对长期股权投资的股权比例确认，并检查长期股权投资核算方法是否正确；
（2）取得合营/联营公司的 2025 年度财务报表、明细账、以往及当期鉴证报告、工商
资料等，了解联营、合营业企业的经营状况、财务状况；
（3）复核公司对合营/联营公司的投资损益计算过程时，检查公司所采用的会计政策及
会计期间与合营/联营公司是否一致，若不一致，是否按照公司的会计政策及会计期间对合
营/联营公司的财务报表进行调整，据以确认投资收益；
（4）获取管理层评估机构出具《阳光新业地产股份有限公司以财务报告为目的拟进行
长期股权投资减值测试所涉及的北京瑞丰阳光投资有限公司持有的天津友谊新资商贸有限
公司、天津津汇远景贸易有限公司和天津光明新丽商贸有限公司股东全部权益的可收回金额
资产》
、《上海晟璞投资管理有限公司因财务报告目的拟进行减值测试涉及上海银河宾馆有限
公司股权投资可回收价值项目资产评估说明》的评估报告，并对评估报告中关键参数进行复
核；
（5）我们独立聘请经中国证券监督管理委员会网站公布的从事证券服务业务资产评估
机构名录登记的第三方专业评估机构，对合营公司/联营公司长期投资减值测试的可收回金
额的评估的合理性、参数依据的充分性等进行复核。经复核，我们聘请专家对公司管理层聘
请专业中介机构的估值无异议；
（6）①获取公司提供的关联方清单及关联交易台账，检查其完整性；②查阅合营公司/
联营公司公开信息，获取其股东及董监高信息；③获取合营公司/联营公司科目余额表、明
细账、序时账等，交叉核查公司控股股东、实际控制人、董事以及高管与合营公司/联营公
司及其主要股东、董监高之间是否存在关联关系、业务往来、资金往来等。
（二）核查意见
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
（1）公司对合/联营企业的初始投资成本准确，重大影响/共同控制的判断依据充分，
符合《企业会计准则》要求；
（2）公司对合/联营企业的权益法核算过程完整，已按投资时点公允价值基础调整净利
润，计算准确；
（3）公司对合/联营企业的减值迹象识别完整，减值测试模型的关键假设合理，减值准
备计提充分；
（4）除正常委派任职外，公司控股股东、实际控制人、董事以及高管与合/联营企业及
其主要股东、董监高之间不存在关联关系、业务往来、资金往来或其他可能导致利益倾斜的
安排。
综上，我们认为公司关于合/联营企业长期股权投资的会计处理和信息披露，在所有重
大方面符合《企业会计准则》的规定，公允反映了相关投资的财务状况和经营成果。
问题 5：关于应收款项及现金流
年报显示，你公司应收款项（包含应收账款、应收票据）期末余额为 1657.03 万元，
同比减少 10.67%。其中，应收账款客户 631.27 万元，占应收账款期末余额的 32.60%。你
公司应收账款期末账面价值中 1332.06 万元已用于借款质押。报告期内，你公司收到其他
与经营活动有关的现金 12184.60 万元，同比增加 60.08%。
请你公司：
（一）结合销售政策、信用政策、结算条款等，说明你公司应收款项变动的原因及合
理性。同时，说明应收账款前五大客户与你公司是否存在关联关系、款项内容、账龄、相
关客户的信用风险情况，信用减值损失计提是否充分合理。
公司回复：
（1）公司 2024 年末和 2025 年末的应收账款变化情况如下： （单位：万元）
应收账款 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 变化率
原值 1,936.56 2,104.70 -7.99%
坏账准备 279.53 249.82
账面价值 1,657.03 1,854.88 -10.67%
公司主要进行房地产销售、物业租赁及商业运营业务：房地产销售的客户为新增客户，
进行现款结算，当期结清所有款项；物业租赁及商业运营业务中，写字楼客户为公司或者个
人租户；商业客户主要为零售、餐饮、配套等商户，一般采取按月结算、按季结算的信用政
策。
偿还能力或者催缴成本较高，履行审批程序后予以核销，除此之外应收款项变动是正常按合
同结算的日常经营事项造成，不存在异常情况。
（2）应收账款前五大客户具体情况如下： （单位：万元）
应收账款 坏账准备
债务人名称 款项内容 账龄 信用风险情况
期末余额 期末余额
成都伊藤洋华堂有限公司 631.27 12.63 租赁及商业运营 1 年以内 正常结算
成都盒马鲜生网络科技有限公司 141.91 2.84 租赁及商业运营 1 年以内 正常结算
收回困难，已
北京比斯迈健身有限公司 138.82 138.82 租赁及商业运营 2-3 年
全额计提坏账
湘湘果（北京）汤泉酒店管理有限公司 91.82 1.84 租赁及商业运营 1 年以内 正常结算
深圳市欧歌餐饮娱乐有限公司 81.45 1.63 租赁及商业运营 1 年以内 正常结算
合计 1,085.27 157.76
上述客户与公司不存在关联关系。公司严格按照信用风险情况及金融资产减值政策确认
信用减值损失，计提充分合理。
（二）说明收到其他与经营活动有关的现金具体构成，包括收回投资的性质（如理财
产品、股权投资等）、金额等，并说明同比大幅增加的原因及合理性。
公司回复：
收到其他与经营活动有关的现金具体构成如下： (单位：万元）
序号 项目 2025 年度 2024 年度 变化 说明
百纳广场店的往来款 1,127.2 万元。
主要是成都锦尚增加 1,194 万元，其
字楼过渡期代收租费 61 万元。
合计 12,184.60 7,611.36 4,573.24
收到其他与经营活动有关的现金同比大幅增加主要是收到的其他往来款增加 3,216.72
万元，受限货币资金影响 1,593.05 万元。收到的其他往来款增加主要是代收代垫款项（如
代收代付水电能耗）形成的现金流入增加。为保持“销售商品、提供劳务收到的现金”与营
业收入的匹配度，在不影响经营活动现金流量净额的前提下，公司将上述现金流自 2025 年
度起由“销售商品、提供劳务收到的现金”重分类至“收到其他与经营活动有关的现金”项
目列报。受限货币资金的影响增加，主要是成都锦尚肖平华案诉讼结束后，取消资金限制所
致。
请年审机构核查并发表明确意见。
年审会计师回复：
（一）针对应收款项，除了实施问题 1：关于经营业绩收入核查程序外，我们还主要实
施如下核查程序：
（1）评价计提坏账准备所依据的资料、假设及方法，复核其预期信用损失模型合规性
及账龄划分的准确性，检查应收账款坏账准备计算和会计处理是否正确；
（2）检查坏账准备核销的审批文件；
（3）结合银行存款和银行贷款等询证函的回函、借款协议和其他文件，确定应收账款
是否已被质押或出售。
（二）针对收到其他与经营活动有关的现金流量，实施的核查程序主要包括：
（1）取得“收到其他与经营活动有关的现金”的明细构成表，与总账、银行日记账进
行核对；
（2）编制现金流量表项目的同比变动分析表，识别重大波动，分析波动原因及其合理
性。
（三）核查意见
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
（1）①公司应收款项变动具有合理性；②前五大客户披露准确，与公司均不存在关联
关系；③信用减值损失计提充分、合理；
（2）公司“收到其他与经营活动有关的现金”的列报在所有重大方面符合企业会计准
则的规定，同比大幅增加的原因解释合理，不存在异常调节或虚增现金流的情形。
问题 6：关于其他应收款
截至报告期末，你公司其他应收款期末账面余额为 2773.80 万元。其中，应收其他单
位往来款项，应收投标保证金、诚意保证金及押金，应收合营公司往来款项分别为 1937.63
万元、1225.72 万元、1215 万元。请你公司详细说明各类款项的主要对象、往来款的款项
性质、具体内容，交易对方是否与你公司、你公司控股股东、董事及高管存在关联关系，
相关款项是否构成财务资助或者非经营性资金占用，是否及时履行恰当的审议程序和披露
义务（如适用）。
公司回复：
公司其他应收款主要情况如下： (单位：万元）
是否关联方及关联
款项性质 往来对象 往来款余额 具体内容
方性质
北京市通州区漷县镇人民政府 1,824.46 应退回的合作开发款项 否
合作建设科研培训中心项
北京电子控股有限责任公司 50.00 否
目履约保证金
应收其他单 北京分钟寺阳光新生活购物广场
位往来款项 有限公司 58.41 2013 年项目管理费 否
其他单位 4.76 代垫及预付款 否
小计 1,937.63
深圳市沙井沙头股份合作公司 374.67 商业物业租赁保证金 否
深圳市骏升泰商贸有限公司 704.52 商业物业租赁保证金 否
深圳市京基房地产股份有限公司 56.01 办公室租赁押金 控股股东之子公司
应收投标保
证金、诚意 深圳市京基物业管理有限公司京 10.53 办公室租赁押金 控股股东之子公司
保证金及押 基一百物业服务中心
金 辽宁省电力有限公司沈阳沈河供
电分公司
其他单位及个人 17.91 员工备用金及办公类押金 否
小计 1,225.72
应收合营公
银河宾馆 1,215.00 资金资助 合营企业
司往来款项
是否关联方及关联
款项性质 往来对象 往来款余额 具体内容
方性质
合计 4,378.35
上表除应收银河宾馆的款项属于财务资助，公司已及时履行了恰当的审议程序和披露义
务外，其他款项不构成财务资助或者非经营性资金占用。
请年审机构核查并发表明确意见。
年审会计师回复：
（一）针对上述事项，我们实施的核查程序主要包括：
（1）获取或编制其他应收款明细表，了解主要的其他应收款具体内容和款项性质,进行
类别分析,重点关注是否存在资金被关联企业占用等情况；
（2）对关联方往来，核查是否及时履行恰当的审批程序；
（3）选取样本，对其他应收款实施函证；
（4）对其他应收款的增减变动，检查至支付性文件，确定会计处理是否正确。
（二）核查意见：
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
公司除应收上海银河宾馆有限公司的款项属于财务资助，已及时履行了恰当的审议程序
和披露义务外，其他款项未发现存在财务资助或者非经营性资金占用。
问题 7：关于资金往来
你公司披露的《2025 年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表》显示，
你公司与子公司存在多笔非经营性往来款项，合计约为 144976.55 万元。请你公司逐笔列示
相关款项的发生时间、交易金额、交易内容、账龄、付款安排是否与协议约定一致等具体情
况，交易对方与你公司控股股东、实际控制人、持股 5%以上股东、董事、高级管理人员是
否存在其他业务往来，交易已履行的审议及披露程序，是否存在违规财务资助或非经营性资
金占用。
公司回复：
非经营性资金占用及其他关联资金往来情况如下： （单位：万元）
往来方与上
所属公司 交易对方 市公司的关 交易金额 交易内容 发生时间 账龄
联关系
阳光新业地产股 北京高华瑞丰投 维持日常经营
全资子公司 114,485.81 2011 年-2021 年 3 年以上
份有限公司 资有限公司 及债权转让
阳光新业地产股 北京瑞金阳光投
全资子公司 20,493.00 债权转让 2022 年 3 年以上
份有限公司 资有限公司
阳光新业地产股 上海新尚东资产
全资子公司 877.88 维持日常经营 2014 年-2016 年 3 年以上
份有限公司 管理有限公司
北京首创风度房
阳光新业地产股 根据股东会决
地产开发有限责 全资子公司 5,390.00 2023 年 2-3 年
份有限公司 议减资
任公司
阳光新业地产股 沈阳阳光新生活 借款偿还出让
全资子公司 1,232.21 2023 年 2-3 年
份有限公司 广场有限公司 方借款
阳光新业地产股 深圳瑞基新业企
全资子公司 1,282.65 资金归集 2024 年-2025 年 1-2 年
份有限公司 业管理有限公司
上海晟璞投资管 财务资助用于
银河宾馆 合营企业 1,215.00 2016-2025 年 1-5 年及以上
理有限公司 维持日常经营
小计 144,976.55
上述款项中债权转让及减资款项无具体付款安排，根据债权转让协议或者股东会决议予
以核算；应收子公司沈阳阳光新生活广场有限公司的款项按照股权交易合作协议予以支付；
其他应收子公司的维持日常经营及资金归集款项，不需要签订相关协议，系基于母子公司内
部资金统筹管理需求，相关款项往来有银行转账记录及内部审批流程；应收合营公司银河宾
馆的财务资助款项，已及时履行了恰当的审议程序和披露义务,且按协议进行支付。
以上交易对方与公司控股股东、实际控制人、持股 5%以上股东、董事、高级管理人员
不存在其他业务往来，不存在违规财务资助或非经营性资金占用的情况。
问题 8：关于撤销退市风险警示
你公司已向我所申请撤销退市风险警示。请你公司结合前述问题，说明是否符合撤销
退市风险警示的条件，并请逐项自查是否存在本所《股票上市规则（2025 年修订）》第 9.3.12
条规定的股票终止上市情形以及第九章规定的股票交易应被实施退市风险警示或其他风险
警示的情形，如存在相关情形的，请及时、充分揭示风险。
公司回复：
（1）结合前述问题，说明是否符合撤销退市风险警示的条件
公司 2024 年度经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润为负值，且
扣除后的营业收入低于 3 亿元，根据《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1 条的相关规定，
公司股票交易于 2025 年 4 月 22 日被深圳证券交易所实施退市风险警示。
根据《股票上市规则》第 9.3.8 条规定：“上市公司因触及本规则第 9.3.1 条第一款规
定情形，其股票交易被实施退市风险警示后，实际触及退市风险警示情形相应年度次一年度
的年度报告表明公司不存在本规则第 9.3.12 条第一项至第七项任一情形的，公司可以向本
所申请对其股票交易撤销退市风险警示。”
公司根据《股票上市规则》关于撤销退市风险警示的规定进行了逐项核查，核查情况如
下：
《股票上市规则》 是否触及
公司逐项核查情况
第 9.3.12 条第一项至第七项规定 相关情形
公司 2025 年度经审计的利润总额为-228,112,176.16
（一）经审计的利润总额、净利润、扣除 元，归属于上市公司股东的净利润为-218,209,909.77
非经常性损益后的净利润三者孰低为负 元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 否
值，且扣除后的营业收入低于 3 亿元。 为-225,325,641.87 元，扣除后的营业收入为
公司最近一个会计年度经审计的归属于上市公司股东
（二）经审计的期末净资产为负值。 否
的净资产为 2,077,354,571.35 元。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2025 年
（三）财务会计报告被出具保留意见、无
度财务会计报告出具了标准无保留意见的审计报告。审 否
法表示意见或者否定意见的审计报告。
计报告全文已于 2026 年 2 月 12 日在巨潮资讯网披露。
（四）追溯重述后利润总额、净利润、扣
除非经常性损益后的净利润三者孰低为负
公司不存在追溯重述的情形。 否
值，且扣除后的营业收入低于 3 亿元；或
者追溯重述后期末净资产为负值。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2025 年
（五）财务报告内部控制被出具无法表示 12 月 31 日的财务报告内部控制出具了标准无保留意见
否
意见或者否定意见的审计报告。 的审计报告。内部控制审计报告已于 2026 年 2 月 12 日
在巨潮资讯网披露。
（六）未按照规定披露内部控制审计报告，
公司 2025 年度内部控制审计报告已于 2026 年 2 月 12
因实施完成破产重整、重组上市或者重大 否
日在巨潮资讯网披露。
资产重组按照有关规定无法披露的除外。
公司已于 2026 年 2 月 12 日在巨潮资讯网披露了《2025
（七）未在法定期限内披露过半数董事保
年年度报告》，公司全体董事保证年度报告内容真实、 否
证真实、准确、完整的年度报告。
准确、完整，年度报告的披露时间在法定期限内。
综上所述，对照《股票上市规则》关于撤销退市风险警示的规定逐项核查，公司不存在
第 9.3.12 条第一项至第七项任一情形，公司符合向深圳证券交易所申请撤销股票交易退市
风险警示的条件。根据《股票上市规则》第 9.3.8 条和第 9.3.9 条规定，公司已于 2026 年
（2）逐项自查是否存在本所《股票上市规则（2025 年修订）》第 9.3.12 条规定的股票
终止上市情形以及第九章规定的股票交易应被实施退市风险警示或其他风险警示的情形
市情形
公司对照《股票上市规则》第 9.3.12 条规定的股票终止上市情形，逐项自查如下：
《股票上市规则》 是否触及
公司逐项核查情况
第 9.3.12 条规定的股票终止上市情形 相关情形
公司 2025 年度经审计的利润总额为-228,112,176.16
（一）经审计的利润总额、净利润、扣除非经常 元，归属于上市公司股东的净利润为-218,209,909.77
性损益后的净利润三者孰低为负值，且扣除后的 元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 否
营业收入低于 3 亿元。 为-225,325,641.87 元，扣除后的营业收入为
公司最近一个会计年度经审计的归属于上市公司股东
（二）经审计的期末净资产为负值。 否
的净资产为 2,077,354,571.35 元。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2025 年
（三）财务会计报告被出具保留意见、无法表示
度财务会计报告出具了标准无保留意见的审计报告。审 否
意见或者否定意见的审计报告。
计报告全文已于 2026 年 2 月 12 日在巨潮资讯网披露。
（四）追溯重述后利润总额、净利润、扣除非经
常性损益后的净利润三者孰低为负值，且扣除后
公司不存在追溯重述的情形。 否
的营业收入低于 3 亿元；或者追溯重述后期末净
资产为负值。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2025 年
（五）财务报告内部控制被出具无法表示意见或 12 月 31 日的财务报告内部控制出具了标准无保留意见
否
者否定意见的审计报告。 的审计报告。内部控制审计报告已于 2026 年 2 月 12 日
在巨潮资讯网披露。
（六）未按照规定披露内部控制审计报告，因实
公司 2025 年度内部控制审计报告已于 2026 年 2 月 12
施完成破产重整、重组上市或者重大资产重组按 否
日在巨潮资讯网披露。
照有关规定无法披露的除外。
公司已于 2026 年 2 月 12 日在巨潮资讯网披露了《2025
（七）未在法定期限内披露过半数董事保证真实、
年年度报告》，公司全体董事保证年度报告内容真实、 否
准确、完整的年度报告。
准确、完整，年度报告的披露时间在法定期限内。
公司已于 2026 年 2 月 12 日披露了《2025 年年度报告》 ，
（八）虽符合第 9.3.8 条的规定，但未在规定期 于 2026 年 2 月 26 日（2 月 14 日至 23 日因周末、春节
否
限内向本所申请撤销退市风险警示。 假期等原因为非交易日）向深圳证券交易所提交了撤销
退市风险警示的申请。
公司已向深圳证券交易所提交了关于撤销对公司股票
（九）撤销退市风险警示申请未被本所审核同意。 否
交易实施退市风险警示的申请，目前尚在审核中。
（十）本所认定的其他情形。 公司不存在深圳证券交易所认定的其他情形。 否
经逐项自查，公司不存在《股票上市规则》第 9.3.12 条规定的任一股票终止上市情形。
被实施退市风险警示的情形
公司对照《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实施退市风险警示的情形，逐项
自查如下：
《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实施退市风险警 是否触及相
公司逐项核查情况
示的情形 关情形
《股票上市规则》第 9.3.1 条（财务类强制退市）
《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实施退市风险警 是否触及相
公司逐项核查情况
示的情形 关情形
公司 2025 年度经审计的利润总额为
-228,112,176.16 元，归属于上市公司股
（一）最近一个会计年度经审计的利润总额、净利润、扣除非 东的净利润为-218,209,909.77 元，归属
经常性损益后的净利润三者孰低为负值，且扣除后的营业收入 于上市公司股东的扣除非经常性损益的 否
低于 3 亿元。 净利润为-225,325,641.87 元，扣除后的
营业收入为 332,736,898.94 元。故公司
不存在该情形。
公司最近一个会计年度经审计的归属于
（二）最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值。 上市公司股东的净资产为 否
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
对公司 2025 年度财务会计报告出具了标
（三）最近一个会计年度的财务会计报告被出具无法表示意见
准无保留意见的审计报告。审计报告全 否
或者否定意见的审计报告。
文已于 2026 年 2 月 12 日在巨潮资讯网
披露。
（四）追溯重述后最近一个会计年度利润总额、净利润、扣除
非经常性损益后的净利润三者孰低为负值，且扣除后的营业收
公司不存在追溯重述的情形。 否
入低于 3 亿元；或者追溯重述后最近一个会计年度期末净资产
为负值。
（五）中国证监会行政处罚决定书表明公司已披露的最近一个
会计年度财务报告存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
公司不存在该情形。 否
导致该年度相关财务指标实际已触及本款第一项、第二项情
形。
公司不存在深圳证券交易所认定的其他
（六）本所认定的其他情形。 否
情形。
《股票上市规则》第 9.4.1 条（规范类强制退市）
公司已于 2026 年 2 月 12 日披露了《2025
（一）未在法定期限内披露年度报告或者半年度报告，且在公
年年度报告》，年度报告披露时间在法定 否
司股票停牌两个月内仍未披露；
期限内。
（二）半数以上董事无法保证年度报告或者半年度报告真实、
公司全体董事保证年度报告内容真实、
准确、完整，且在公司股票停牌两个月内仍有半数以上董事无 否
准确、完整。
法保证；
（三）因财务会计报告存在重大会计差错或者虚假记载，被中
国证监会责令改正但未在要求期限内完成整改，且在公司股票 公司不存在该情形。 否
停牌两个月内仍未完成整改；
（四）因信息披露或者规范运作等方面存在重大缺陷，被本所
要求改正但未在要求期限内完成整改，且在公司股票停牌两个 公司不存在该情形。 否
月内仍未完成整改；
（五）公司被控股股东（无控股股东，则为第一大股东）或者
控股股东关联人非经营性占用资金的余额达到 2 亿元以上或者
占公司最近一期经审计净资产绝对值的 30%以上，被中国证监 公司不存在该情形。 否
会责令改正但未在要求期限内完成整改，且在公司股票停牌两
个月内仍未完成整改；
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
（六）连续两个会计年度财务报告内部控制被出具无法表示意 对公司 2025 年 12 月 31 日的财务报告内
见或者否定意见的审计报告，或者未按照规定披露财务报告内 部控制出具了标准无保留意见的审计报 否
部控制审计报告； 告。内部控制审计报告已于 2026 年 2 月
（七）因公司股本总额或者股权分布发生变化，导致连续二十 公司股本总额为 749,913,309 股，社会
个交易日股本总额、股权分布不再具备上市条件，在规定期限 公众持有的公司股份连续二十个交易日 否
内仍未解决； 不低于公司股份总数的 25%。
（八）公司可能被依法强制解散； 公司不存在该情形。 否
《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实施退市风险警 是否触及相
公司逐项核查情况
示的情形 关情形
（九）法院依法受理公司重整、和解或者破产清算申请； 公司不存在该情形。 否
公司不存在深圳证券交易所认定的其他
（十）本所认定的其他情形。 否
情形。
《股票上市规则》第 9.2.1 条（交易类强制退市）
公司连续一百二十个交易日股票累计成
（一）在本所仅发行 A 股股票的公司，通过本所交易系统连续
交量大于 500 万股，故公司不存在此情 否
一百二十个交易日股票累计成交量低于 500 万股；
形。
（二）在本所仅发行 B 股股票的公司，通过本所交易系统连续
不适用。 否
一百二十个交易日股票累计成交量低于 100 万股；
（三）在本所既发行 A 股股票又发行 B 股股票的公司，通过本
所交易系统连续一百二十个交易日其 A 股股票累计成交量低于 不适用。 否
（四）在本所仅发行 A 股股票或者仅发行 B 股股票的公司，通 公司连续二十个交易日的股票收盘价均
否
过本所交易系统连续二十个交易日的股票收盘价均低于 1 元； 高于 1 元，故公司不存在此情形。
（五）在本所既发行 A 股股票又发行 B 股股票的公司，通过本
所交易系统连续二十个交易日的 A 股和 B 股股票收盘价同时均 不适用。 否
低于 1 元；
（六）在本所仅发行 A 股股票或者既发行 A 股又发行 B 股股票
公司连续二十个交易日的股票收盘总市
的公司，连续二十个交易日在本所的股票收盘总市值均低于 5 否
值均高于 5 亿元，故公司不存在此情形。
亿元；
（七）在本所仅发行 B 股股票的公司，连续二十个交易日在本
不适用。 否
所的股票收盘市值均低于 3 亿元
公司连续二十个交易日股东人数均大于
（八）公司连续二十个交易日股东人数均少于 2000 人； 否
公司不存在深圳证券交易所认定的其他
（九）本所认定的其他情形。 否
情形。
《股票上市规则》第 9.5.1 条（重大违法强制退市）
（一）上市公司存在欺诈发行、重大信息披露违法或者其他严
重损害证券市场秩序的重大违法行为，其股票应当被终止上市 公司不存在此情形。 否
的情形；
（二）公司存在涉及国家安全、公共安全、生态安全、生产安
全和公众健康安全等领域的违法行为，情节恶劣，严重损害国
公司不存在此情形。 否
家利益、社会公共利益，或者严重影响上市地位，其股票应当
被终止上市的情形。
经逐项自查，公司不存在《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实施退市风险警
示的情形。
被实施其他风险警示的情形
公司对照《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实施其他风险警示的情形，逐项
自查如下：
《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实 是否触及
公司逐项核查情况
施其他风险警示的情形 相关情形
《股票上市规则》第 9.8.1 条（其他风险警示）
《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实 是否触及
公司逐项核查情况
施其他风险警示的情形 相关情形
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《非
经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表
（一）存在资金占用且情形严重； 的专项审核报告》显示，截止 2025 年末，控股股 否
东、实际控制人及其附属企业、其他关联方及其附
属企业的非经营性资金占用余额为 0 元。
截至 2025 年末，公司对外担保均按照规定履行了
（二）违反规定程序对外提供担保且情形严重； 审议和披露程序，不存在违反规定程序对外提供担 否
保的情形。
截至 2025 年末，公司董事会、股东会会议均能正
（三）董事会、股东会无法正常召开会议并形成
常召开并能形成有效决议，不存在董事会、股东会 否
决议；
无法正常召开的情形。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2025
（四）最近一个会计年度财务报告内部控制被出
年 12 月 31 日的财务报告内部控制出具了标准无保
具无法表示意见或者否定意见的审计报告，或者 否
留意见的审计报告。内部控制审计报告已于 2026
未按照规定披露财务报告内部控制审计报告；
年 2 月 12 日在巨潮资讯网披露。
（五）生产经营活动受到严重影响且预计在三个
公司生产经营活动正常。 否
月内不能恢复正常；
（六）主要银行账号被冻结； 公司不存在此情形。 否
（七）最近三个会计年度扣除非经常性损益前后 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净
净利润孰低者均为负值，且最近一个会计年度审 利润孰低者均为负值，年审会计师对公司 2025 年 否
计报告显示公司持续经营能力存在不确定性； 财务报告出具了标准无保留意见的《审计报告》。
（八）根据中国证监会行政处罚事先告知书载明
的事实，公司披露的年度报告财务指标存在虚假
记载，但未触及本规则第 9.5.2 条第一款规定情 公司不存在该情形。 否
形，前述财务指标包括营业收入、利润总额、净
利润、资产负债表中的资产或者负债科目；
（九）最近一个会计年度净利润为正值，且合并
报表、母公司报表年度末未分配利润均为正值的
公司最近一个会计年度净利润为负值，故公司不存
公司，其最近三个会计年度累计现金分红金额低 否
在该情形。
于最近三个会计年度年均净利润的 30%，且最近三
个会计年度累计现金分红金额低于 5000 万元；
（十）投资者难以判断公司前景，投资权益可能
公司不存在该情形。 否
受到损害的其他情形。
经逐项自查，公司不存在《股票上市规则》第九章规定的股票交易应被实施其他风险警
示的情形。
综上所述，经逐项自查，公司不存在《股票上市规则》第 9.3.12 条规定的股票终止上
市情形以及第九章规定的股票交易应被实施退市风险警示或其他风险警示的情形，公司符合
向深圳证券交易所申请撤销股票交易退市风险警示的条件。
请年审机构核查并发表明确意见。
年审会计师回复：
（一）针对上述事项，我们实施的核查程序主要包括：
（1）营业收入的核查程序详见问题 1：关于经营业绩收入核查程序；
（2）查阅公司根据《深圳证券交易所股票上市规则》第 9.3.12 条规定的股票终止上市
情形以及第九章规定的股票交易应被实施退市风险警示或其他风险警示的情形自查回复。
（二）核查意见：
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
（1）公司 2025 年度扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业
收入为 33,273.69 万元，该数据真实、准确，超过了《深圳证券交易所股票上市规则》规定
的 3 亿元标准；
（2）截止 2025 年 12 月 31 日，未发现公司存在《深圳证券交易所股票上市规则》第
他风险警示的情形。
二、《关于对阳光新业地产股份有限公司 2025 年年报的问询函》（公司部年报问询函
〔2026〕第 17 号）：
问题 1、关于租赁
年报显示，你公司全资子公司百纳新业与深圳市沙井沙头股份合作公司（以下简称沙
头公司）、深圳市骏升泰商贸有限公司（以下简称骏升泰公司）签署《租赁合同》及《租赁
补充协议》，沙头公司、骏升泰公司将位于深圳市宝安区沙井街道办事处沙头村的商业广场
项目的一至七层整栋（包括地下室和夹层）全部物业（以下简称租赁物业）以及依附于租
赁物业的各种辅助设施的使用权利捆绑以现状整体出租给百纳新业，用于开设大型综合商
业项目（即沙井京基百纳广场项目）。租赁期限自 2024 年 8 月 1 日至 2033 年 11 月 30 日止，
百纳新业按租赁合同约定支付租金，同时百纳新业承诺，在租赁合同期限届满后，同意再
续租五年，即续租期间为自 2033 年 12 月 1 日起至 2038 年 11 月 30 日止。你公司含续租期
间的租金总额为 10.96 亿元，截止 2025 年 12 月 31 日，剩余租金总额为 10.11 亿元。
截至 2025 年末，你公司使用权资产期末余额为 5.98 亿元，租赁负债期末余额 6.09 亿
元。报告期内，你公司因使用权资产确认减值损失 942.73 万元。请你公司：
并结合主要参数如折现率、租赁付款额、付款期限等，进一步说明有关科目初始确认及后
续计量金额的准确性。
公司回复：
公司使用权资产与租赁负债均依据租赁合同确认，具体情况如下：
单位：万元
后续计量
初始（租赁期开始日）确认
使用权资产 租赁负债
使用权资产 使用权资 摊销未确认
已支付的租
使用权资产 累计折旧 产减值准 使用权资产期 融资费用 租赁负债期末
项目 金（自租赁 一年内到
确认金额 未确认融资 租赁负债确 （自租赁开 备（自租赁 末余额（截止 （自租赁开 余额（截止
租赁合同的期限 应付租金 折现率 开始日至 期的租赁
（应付租金 费用 认金额 始日至 2025 开始日至 2025 年 12 月 始日至 2025 2025 年 12 月 31
的现值） 年 12 月 31 2025 年 12 31 日） 年 12 月 31 日）
月 31 日）
日） 月 31 日） 日）
(8)=(2)-(6)- (12)=(4)-(9)+
（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （9） （10） （11）
（7） (10)-(11)
深圳沙井中熙商
业大厦
北京 878 东区 2020.12.31-2029.6.30 8,905.18 7,488.92 1,416.26 7,488.92 5.11% 4,405.24 942.73 2,140.95 5,305.18 1,157.30 1,224.06 2,116.98
办公室租赁合同 2024.9.20-2026.9.19 654.39 611.61 42.78 611.61 6.78% 407.75 0.00 203.86 418.99 37.78 230.40 0.00
小计 111,416.74 71,939.22 39,477.52 71,939.22 11,122.68 942.73 59,873.81 13,635.52 7,152.53 4,522.78 60,933.45
公司租赁负债与使用权资产均以租赁合同为确认依据，经复核，租赁合同约定的租赁期限、应付租金，以及实际已支付的租金，均与合同约定及实
际执行金额一致；折现率采用增量借款利率，相关科目的初始确认及后续计量金额均合理合规。
会计处理是否符合企业会计准则的规定。
公司回复：
公司租赁相关资产的会计处理、折旧政策等具体情况如下表所示：
项目 新租赁准则规定 公司执行情况 会计处理
使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本
包括：（一）租赁负债的初始计量金额；（二）在
租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租 公司使用权资产的成本
借：使用权资产
赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；（三）包括租赁负债的初始计
借：租赁负债-未确认融资
确认和初始计量 承租人发生的初始直接费用； （四）承租人为拆卸 量金额、在租赁期开始日
费用
及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租 或之前支付的租赁付款
贷：租赁负债-租赁付款额
赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成 额，无其他相关费用。
本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企
业会计准则第 1 号——存货》
。
在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租
由于无法确定出租人的
赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率
租赁内含利率，公司使用
的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。
增量借款利率作为折现
租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现
率，即在类似经济环境
折现率 值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价 ——
下，为获得与使用权资产
值与出租人的初始直接费用之和的利率。承租人
价值接近的资产，在类似
增量借款利率，是指承租人在类似经济环境下为
期间以类似抵押条件借
获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间
入资金需支付的利率。
以类似抵押条件借入资金须支付的利率。
公司使用权资产折旧采
用年限平均法分类计提。 ①计提使用权资产折旧
在租赁期开始日后，承租人应当按照准则规定， 对于能合理确定租赁期 借：成本费用-折旧
采用成本模式对使用权资产进行后续计量承租人 届满时将会取得租赁资 贷：使用权资产-累计折旧
应当参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》 产所有权的，在租赁资产 ②支付各期租金并摊销未
有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人 预计剩余使用寿命内计 确认融资费用
后续计量
应当按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁 提折旧；对于无法合理确 借：租赁负债-租赁付款额
期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照 定租赁期届满时将会取 借：财务费用
《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准 得租赁资产所有权的，在 贷：银行存款
则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。 租赁期与租赁资产剩余 贷：租赁负债-未确认融资
使用寿命两者孰短的期 费用
间内计提折旧。
租赁相关资产对报表科目的影响如下：2025 年，公司使用权资产折旧共计 5,640.76 万
元，其中 5,334.95 万元计入主营业务成本，305.81 万元计入管理费用；未确认融资费用摊销
额 4,366.94 万元计入财务费用。
本公司已按照新租赁准则的相关规定，对租赁业务分别确认使用权资产与租赁负债，并
按要求计提相应折旧，相关会计处理符合企业会计准则的规定。
参数及计算过程，有关资产减值计提是否合理、准确。
公司回复：
根据《企业会计准则第 8 号——资产减值》第五条“存在下列迹象的，表明资产可能发
生了减值：
（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计
的下跌。
（二）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在
近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。
（三）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计
未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
（四）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。
（五）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（六）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创
造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。
（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。”
公司管理层判断使用权资产存在减值迹象，如下表，因此对深圳沙井中熙商业大厦及北
京 878 东区的使用权资产进行了减值测试。
使用权资产发生减值的主要迹象 项目 管理层的有关判断
管理层对存在减值迹象的使用权资产
深圳沙井中熙商业大厦
企业经营所处的经济、技术或者法 进行减值测试，综合评估资产使用状
律等环境以及资产所处的市场在 态、剩余租赁期、未来现金流量及市场
当期或者将在近期发生重大变化， 环境等因素，判断北京 878 东区可收回
从而对企业产生不利影响。 北京 878 东区 金额低于账面价值，需计提减值准备
根据《企业会计准则第 8 号——资产减值》第六条“资产存在减值迹象的，应当估计其
可收回金额。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间较高者确定。
第八条 资产的公允价值减去处置费用后的净额，应当根据公平交易中销售协议价格减
去可直接归属于该资产处置费用的金额确定。
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格减去处置费用后的
金额确定。资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定。
在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资
产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者
结果进行估计。
企业按照上述规定仍然无法可靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净额的，应当以
该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。”
公司无法可靠估计使用权资产的公允价值减去处置费用后的净额，因而可收回价值按资
产预计未来现金流量的现值确定。
根据《企业会计准则第 8 号——资产减值》第十八条“有迹象表明一项资产可能发生减
值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。”
公司对深圳沙井中熙商业大厦、北京 878 东区的使用权资产，均以其所属资产组为基础
确定资产组可收回金额，具体计算如下表所示。本次估算基于持续经营假设，按照合同约定
的未来租赁期间估算资产预计未来现金流量现值：以加权平均资本成本测算得到折现率为
到该租赁资产预计未来经营性现金流量的现值。
单位：万元
原账面 可收回 减值 期末账面 预测期的 预测期的关键
项目 资产类别
价值 金额 金额 价值 年限 参数
深圳沙井中熙商 资产组（含使用权资
业大厦 产、长期待摊费用）
资产组（含使用权资
北京 878 东区 3,083.67 2,140.95 942.73 2,140.94 3 年 6 个月 折现率 7.239%
产）
注 1：截至 2025 年 12 月 31 日，深圳沙井中熙商业大厦使用权资产账面价值为 57,529.00
万元，对应的长期待摊费用为 9,713.27 万元。
经测算，深圳沙井中熙商业大厦使用权资产所属资产组未发生减值，北京 878 东区使用
权资产所属资产组计提减值 942.73 万元，本次资产减值计提具备合理性与准确性。
年审会计师回复：
（一）针对上述事项，我们实施的核查程序主要包括：
（1）获取全部租赁合同台账，对租赁合同进行检查，识别是否为租赁或包含租赁；
（2）获取使用权资产、租赁负债初始计算表，根据租赁合同条款，以确定租赁期限、
租赁开始日、租赁付款额、租赁折现率是否恰当，并确认使用权资产和租赁负债初始计量的
金额和会计处理是否正确；
（3）实地检查重要使用权资产,确定其是否存在并核实项目出租率；
（4）向出租人函证租赁合同及执行情况；
（5）复核折旧方法、折旧年限是否符合相关会计准则的规定，重新计算当期的折旧费
用；
（6）检查租赁负债后续计量的会计处理是否正确，如复核利息计算是否正确；
（7）对本期租赁负债的增减变动，检查至支持性文件，确定会计处理是否正确；
（8）获取管理层在资产负债表日就使用权资产可能发生减值迹象的判断和减值测试计
算表，对减值测试中的关键假设、参数（增长率、空置率、折现率、运营成本、租期、续租
可能性）进行复核。
（二）核查意见：
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
（1）公司对使用权资产和租赁负债的初始计量符合《企业会计准则第 21 号——租赁》
的规定，租赁负债的现值计算准确，折现率选取合理；
（2）公司对使用权资产、租赁负债后续计量的相关会计处理符合企业会计准则的规定；
（3）公司减值迹象识别和关键参数选取合理，资产组划分符合业务实质，减值计提合
理、充分。
问题 2、关于保理融资
年报“第三节 管理层讨论与分析”部分显示，截至 2025 年末，你公司保理融资期末余
额为 1.08 亿元。请你公司：
交易对手方、融资机构、利率水平及有关业务合同条款等。
公司回复：
（1）保理合同基本信息
借款主体 百纳新业 成都紫瑞
合同编号 JHXBL-BL-DH-YB-2024-0088-01 JHXBL-BL-DH-YB-75-BL
签订日期 2024 年 11 月 29 日 2025 年 10 月 28 日
保理商（甲方） 深圳金海峡商业保理有限公司 深圳金海峡商业保理有限公司
卖方（乙方） 深圳百纳新业商业管理有限公司 成都紫瑞新丽商贸有限公司
信用额度 8,000 万元 10,000 万元
保理费率 8.2%/年，按月支付 7.5%/年，按月支付
年末融资余额 5,120 万元 5,700 万元
（2）保理业务具体模式
上述两份合同对应的保理业务具体模式为带公证送达通知的有追索权明保理，属于融资
性保理，核心目的是我公司下属子公司通过转让应收账款获取融资款项。具体业务运作流程
如下：
第一步：形成应收账款。卖方即百纳新业与成都紫瑞作为物业持有及运营方，向商业广
场租户出租商铺并提供物业管理服务，由此产生租金及物业管理费应收账款。
第二步：提交应收账款转让申请。卖方向保理商提交经卖方盖章确认的《应收账款转让
申请书》及完整基础交易凭证。
第三步：保理商审核。保理商收到申请后开展审核，审核通过后向卖方出具《应收账款
转让核准通知书》。
第四步：发出转让通知。卖方以公证送达方式向租户签发《应收账款转让通知书》
，告
知租户对应应收账款已转让至保理商。
第五步：发放保理融资款。满足合同约定条件后，保理商将保理融资款发放至卖方指定
账户。
第六步：回收应收账款。租户将应收账款回款支付至以卖方名义开立的保理专用账户。
第七步：保理期间届满后，按照保理商要求回购应收账款或归还保理款。
（3）融资对手方详细介绍
厦门国贸控股集团有限公司（以下简称“厦门国贸”）持有深圳金海峡商业保理有限公
司（以下简称“金海峡”）100%股权。厦门国贸为厦门市属国有企业集团，系《财富》世界
定，说明你公司保理业务的会计处理方法，应收账款终止确认的依据及是否符合规定（如
适用）。
公司回复：
根据公司子公司与金海峡签订的保理合同条款：通用条款第八条第 1 款（1）：无论何
种原因甲方未能按时足额收到回款，有权要求乙方回购，租户信用风险未转移；通用条款第
十条第 4 款：乙方承诺不因商业纠纷或租户信用风险影响足额清偿，商业纠纷风险未转移；
成都紫瑞保理合同专用条款第七条：租金下降 30%以上须按比例回购；百纳新业保理合同专
用条款第六条：商务合同无法履行须提前回购，现金流波动风险未转移；通用条款第十一条
约定多项违约触发回购，应收账款瑕疵风险未转移。
综上所述，公司向保理商承担全面、强制性的回购义务，同时还提供了不动产抵押、股
权质押及第三方连带责任保证等多重增信措施，应收账款对应的信用风险、商业纠纷风险、
现金流波动风险均由公司承担；
根据保理合同条款，当出现上述约定情形后，保理商有权要求公司购回应收账款债权，
即公司保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，因此不应当终止确认该应收账款。
根据《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》（财会〔2017〕8 号）第七条“企业
已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，应当终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不应当终止确认该金融资产。” 符合
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的相关规定。
年审会计师回复：
（一）针对上述事项，我们实施的核查程序主要包括：
（1）获取《商业保理合同》、《应收账款转让合同》及应收账款债权转让通知、担保合
同等资料，判断公司是否已将应收账款所有权上几乎所有的风险和报酬转移给保理方，是否
承担了应收账款的信用风险、延迟支付风险、回购义务等等；
（2）对保理商实施函证，询证有关合同主要条款及期末余额。
（二）核查意见：
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
公司实施附有追索权的应收账款保理融资业务的实质是以应收账款为质押的长期借款
融资，而非资产的真实出售，相关的会计处理符合规定。
问题 3、关于诉讼
年报显示，你公司未达到重大诉讼披露标准的其他诉讼涉案金额为 3908 万元，未就有
关诉讼确认预计负债。请你公司列表说明前述案件的涉及对象、案件金额、纠纷事项及目
前进展情况，同时说明你公司预计负债计提是否符合《企业会计准则》的有关规定，你公
司是否就有关诉讼及时履行信息披露义务。
公司回复：
本次问询提及的未达到重大诉讼披露标准的其他诉讼合计涉案金额 3,908 万元，其中
金额为 2,935 万元的涉案事项属于或有资产范畴，其余案件依据《企业会计准则第 13 号—
—或有事项》相关规定，无需也不满足确认预计负债的条件，具体案件情况如下：
案件金额/万元（截 未 结 案 件 金 额 /万 目前进展 是否确认预计
序号 涉及对象 纠纷事项
止 20251231） 元（截止 20260416） （截止 20260416） 负债的判断
被告承租原告 878 东区 10 层房屋，因
被告欠租，多次催告无果，原告依约
解除租赁合同并收回租赁房屋，其场
原告北京上东新业
地内留置物品出售第三方抵扣 2 万元。 均未上诉，判决已于
商业管理有限公司
为追缴剩余欠费，2024 年 4 月 24 日递 2026 年 1 月 8 日生效； 属于或有资产，
交立案手续，2025 年 7 月 17 日开庭； 2026 年 3 月执行立案 不适用。
兴科技有限公司租
赁合同纠纷
讼请求基本得到支持；鉴于诉求基本
得到支持且被告已失信，上诉消耗费
用，增加支持也难获执行，不再上诉。
《<漷县镇土地一级开发合作协议书> 2026 年 3 月 12 日开
的解除协议》约定，被告应向北京漷 庭，3 月 27 日达成调
县风度商业管理有限公司（漷县风度， 解，法院出具生效调解
已注销）返还资金共计 2824.4627 万 书；被告应于 2026 年
原告北京首创风度 元，其中应于 2015 年 12 月 31 日前返 8 月退 600 万、2026
房地产开发有限责 还 1000 万元，剩余款项于 2016 年 6 年 12 月退 200 万、 2027
属于或有资产，
不适用。
市通州区漷县镇人 度返还 1000 万元，余款未再返还。后 年 3 月退余款 4244627
民政府合同纠纷 漷县风度拟清算注销，将债权转让给 元。若逾期，原告有权
原告，但经多次催收，被告仍未返还 就全部剩余款项一次
任何款项。本案因涉政府单位，通州 性申请强制执行。诉讼
法院要求线下立案，已于 2025 年 11 阶段程序已终结，后续
月 20 日完成线下立案。 跟进被告履行。
原告成都锦尚置业
胖达食汇承租原告阳光新业中心商
有限公司诉被告成
铺，联创聚兴、苟俊康承担连带保证
都锦江区胖达食汇 2026 年 1 月收到正式
责任。2025 年 3 月 1 日，三被告与原
科技有限责任公司 立案通知，已缴诉讼
告签订《租赁解除协议》，协议签订 属于或有资产，
后，三被告未按约履行义务。物业服 不适用。
京联创聚兴科技有 庭时间为 2026 年 4 月
务单位将商业服务费相关债权转让给
限公司（联创聚 28 日。
原告，原告一并起诉追缴欠费。已于
兴）、苟俊康租赁
合同纠纷
案件金额/万元（截 未 结 案 件 金 额 /万 目前进展 是否确认预计
序号 涉及对象 纠纷事项
止 20251231） 元（截止 20260416） （截止 20260416） 负债的判断
原告起诉被告主张租金等，2022 年 3
月 15 日一审判决，丁川责任未得到支
持等，上诉；2022 年 7 月 14 日成都中
院二审立案，2023 年 1 月 12 日收到二
审判决。经申请强制执行，2023 年 2
原告成都锦尚诉被 月 17 日正式执行立案。2023 年 7 月
未查询到被执行人其
告丁川、成都度优 21 日收到案款 18502 元，因未查询到
他可供执行的财产， 属于或有资产，
限公司（度优佳） 案处理，但未将度优佳列入失信、限
中止执行；当前结案。
租赁合同纠纷案 高。申请恢复执行，2024 年 11 月补充
完成限制消费；补充执行回款 1674.12
元后，未查询到被执行人其他可供执
行的财产。2025 年 7 月收到中止执行
裁定，后续可依法申请恢复执行；当
前结案。
奋斗熊承租原告房屋，熊亮为保证人，
因拖欠租金，原告向法院起诉，案号
（2024）川 0104 民初 5826 号，2024
年 5 月 9 日、5 月 23 日进行一次、二
原告成都锦尚置业 次开庭；锦江区法院一审判决，诉求
有限公司诉被告成 基本得到支持。2024 年 7 月强制执行
都奋斗熊餐饮管理 立案。轮候查封熊亮在成都彭州 76.8 法院裁定中止执行；当 属于或有资产，
有限公司（奋斗 平的房产，市值约 65 万，对该房产， 前结案。 不适用。
熊）、熊亮租赁合 含原告/申请执行人已有 6 个执行案件
同纠纷 对其予以查封，预计无法分配，法院
回复除该房屋外，被执行人无其他可
执行财产，代理律师已向执行法官提
出申请参与分配；本案 2024 年 12 月
已中止执行， 但 25 年底取得书面文件。
原告成都锦尚置业 成都极域、徐东、林昊、文泽涛承租 未查询到被执行人其
属于或有资产，
不适用。
都极域餐饮管理有 业中心 5 层 L509C-L510 号商铺，何鸿 院 2025 年 5 月裁定中
案件金额/万元（截 未 结 案 件 金 额 /万 目前进展 是否确认预计
序号 涉及对象 纠纷事项
止 20251231） 元（截止 20260416） （截止 20260416） 负债的判断
限公司（成都极 超为保证人，因拖欠租金，原告解除 止执行，结案。
域）、徐东、林昊、 合同，仅有第三人文泽涛支付 2 万元
何鸿超、第三人文 和解。原告 2024 年向法院提交立案并
泽涛租赁合同纠纷 申请财产保全，案号(2024)川 0104 民
初 3234 号，2024 年 3 月 6 日收到保全
裁定，冻结银行余额不理想（一百余
元） ；2024 年 5 月 14 日开庭，除成都
极域外其余被告均未到庭；2024 年 7
月一审判决，诉求基本得到支持，不
上诉。后与徐东 3.5 万元完成和解，
并解除其财产保全。需公告送达，待
公告结束后申请强制执行。2024 年 12
月执行立案。执行回款 7879 元后，未
查询到被执行人其他可供执行的财
产，本案 2025 年 5 月裁定中止执行，
后续可依法申请恢复执行；故结案。
原告起诉被告支付租金等，2023 年 3
月 13 日法院出具调解书，约定以
履行调解书，原告申请强制执行，法
院已于 5 月 26 日正式执行立案；6 月
原告北京星泰房地 加杨宏为被执行人案
产；已限制被告法定代表人高消费；
产开发有限公司诉 件已正式立案，案号
法院已出具终本裁定终结本次执行。 属于或有资产，
申请执行异议追加被告未实缴出资的 不适用。
锡有限公司租赁合 1027 号；2026 年 3 月
股东杨宏作为被执行人；2024 年 3 月
同纠纷 收到第三人代支付的
受理；7 月 29 日收到法院裁定，认为
案款 5000 元。
实体审查还需通过执行异议之诉程
序；其后发起执行异议之诉。执行异
议案公告送达，一审开庭被告缺席；
决书，法院判决追加股东杨宏作为被
案件金额/万元（截 未 结 案 件 金 额 /万 目前进展 是否确认预计
序号 涉及对象 纠纷事项
止 20251231） 元（截止 20260416） （截止 20260416） 负债的判断
执行人，在其未出资的 39.7 万元范围
对案件债务承担补充赔偿责任；执行
异议一审判决于 2025 年 10 月 27 日生
效。已提交恢复执行申请书申请案件
恢复执行并将杨宏作为案件被执行
人。
十二栋承租原告北京市朝阳区酒仙桥
中路 24 号院 1 号楼 878 东区 L401-406
房屋用于办公，租期自 2022 年 3 月 1
日至 2024 年 5 月 31 日止，后十二栋
因自身原因于 2023 年 5 月 10 日提前
退租，原被告签订《租赁合同解除协
议》约定：租赁合同于 2023 年 5 月 31
日解除；十二栋应付拖欠租金共计
原告北京上东新业 482020.04 元；如因十二栋未按约履行
商业管理有限公司 导致解除协议未履行完毕的，十二栋
无可供分配财产，法院
诉被告北京十二栋 应以相对 482020.04 元的差额为基数， 属于或有资产，
文化传播有限公司 自 2023 年 6 月 1 日起按租赁合同约定 不适用。
行，当前结案。
（十二栋）、王彪 向原告承担逾期付款的违约责任；王
租赁合同纠纷 彪为保证人。因被告未按约履行，原
告起诉并申请保全，2024 年 4 月法院
立案；12 月已开庭；2025 年 3 月收到
法院判决，诉求均得到支持。判决确
认生效后，已提交执行立案；已于 2025
年 7 月 7 日进行首次执行谈话，法院
反馈王彪已列失信、限高，财产仅数
千元，十二栋方面查封账户总额 100
多万，但首封金额为 400 多万，原告/
申请执行人为轮候查封，如按照查封
先后顺序无法获得清偿；财产保全续
案件金额/万元（截 未 结 案 件 金 额 /万 目前进展 是否确认预计
序号 涉及对象 纠纷事项
止 20251231） 元（截止 20260416） （截止 20260416） 负债的判断
封已完成，二被执行人均是轮候查封，
无可供分配财产，法院已对本案终结
本次执行，后续可依法申请恢复执行；
当前结案。
原告与被告签订《商业服务合同》，
约定由原告为被告承租的位于 878 项
目 10 层楼 1001-1006 号房屋提供综合
性商业服务，服务面积为 658.69 平方
米，服务期限随租赁合同。因被告违
原告北京瑞成新业 2026 年 3 月 26 日收到
约，租赁合同被解除，商业服务依约
商业管理有限公司 法院裁定，未发现被执
随之终止。为追缴欠费，已于 2024 年 属于或有资产，
兴科技有限公司服 产，裁定本案终结本次
案件由简易程序转为普通程序；2025
务合同纠纷 执行。结案。
年 10 月 9 日收到一审判决，原告诉求
均得到支持，但判决存在些许笔误，
已沟通法院出具补正裁定；一审判决
已于 2025 年 11 月 3 日生效，已提交
执行立案；经查询无可供执行财产。
家乐福承租申请人通州区阳光新生活
广场地上二层和三层及首层收货区部
分和地下设备间部分，租期 20 年，因
拖欠租金，申请人依约解除租赁合同
并收回租赁场地，申请仲裁。2024 年
申请人北京瑞阳嘉
和物业管理有限公
裁裁决，主要诉请基本得到支持。因 目前法院仍无明确结 属于或有资产，
被执行人为家乐福的执行案件，由南 果，继续跟进进展。 不适用。
业有限公司（家乐
京中院集中管辖，6 月 25 日已提交执
福）租赁合同纠纷
行申请；南京中院已确认收到本案执
行立案资料，并告知目前法院已有上
千个家乐福执行案件，因执行人众多
且家乐福具有土地等资产，后续因资
不抵债大概率将启动破产重整或破产
案件金额/万元（截 未 结 案 件 金 额 /万 目前进展 是否确认预计
序号 涉及对象 纠纷事项
止 20251231） 元（截止 20260416） （截止 20260416） 负债的判断
清算程序，案件将统一处理并历时较
久，短期内无法出具案件受理及终结
本次执行裁定；鉴于案件已较长时间
无进一步处理进展，2025 年 9 月促使
代理律师向法院发函催促案件进展。
比斯迈通过受让迈赫龙在租赁合同及
相关补充协议项下的权利义务，而承
租通州阳光新生活广场 L406 号商铺，
迈赫龙、马亮承担连带保证责任。因
原告北京瑞阳嘉和
比斯迈拖欠租金及推广费，经多次催
物业管理有限公司
告无果，原告依约解除租赁合同并收
诉被告北京比斯迈
回商铺，并向法院起诉。2024 年 6 月
健身有限公司（比
收到法院保全裁定及结果，保全不理 无可供执行材料，法院 属于或有资产，
想。2025 年 1 月 2 日开庭；2 月收到 结案。 不适用。
京）体育文化发展
判决，除利息调整外其余诉讼请求均
有限公司（迈赫
被支持。被告未上诉，原告提交执行
龙）、马亮租赁合
立案并于 2025 年 4 月审核通过；法院
同纠纷
反馈被申请执行人名下目前无其他动
产或不动产，迈赫龙已被吊销、失信、
限高。代理人反馈查询本案现为结案
状态，当前结案。
原告瑞成北京与被告迈赫龙于 2021 年
原告深圳瑞成新业
签订《商业服务合同》，瑞成北京为
商业管理有限公司
迈赫龙承租的通州阳光生活广场 L406
北京分公司（瑞成
号商铺提供商业服务，2023 年签订《商
北京）诉被告北京
业服务补充协议一》，服务接受方变 尚未收到有可供执行
比斯迈健身有限公 属于或有资产，
司（比斯迈）、迈 不适用。
日，迈赫龙作为保证人承担连带保证 进。
赫龙（北京）体育
责任。因比斯迈违约，租赁合同被解
文化发展有限公司
除，商业服务依约随之终止。2024 年
（迈赫龙）、马亮
服务合同纠纷
案件金额/万元（截 未 结 案 件 金 额 /万 目前进展 是否确认预计
序号 涉及对象 纠纷事项
止 20251231） 元（截止 20260416） （截止 20260416） 负债的判断
日收到一审判决，诉求基本得到支持、
符合诉讼预期且对方履行能力不佳，
原告不上诉；8 月底通过公告方式送
达，公告期 30 日。2025 年 10 月 10 日
生效，被告未按期履行。2025 年 12 月
执行立案，案号（2025） 京 0112 执 20627
号，该案目前尚未收到有可供执行财
产的通知。
案件金额/万元（截 未结案件金额/万元 目前进展（截止 是否确认预计负
序号 涉及对象 纠纷事项
止 20251231） （截止 20260416） 20260416） 债的判断
原告是阳光上东小区 C5 区业主，被
告作为阳光上东项目的开发建设单
位于 2003 年 7 月与第三人正东公司
原告赵琳诉被告北 签订了包含生活热水、供暖的供热协
京星泰房地产开发 议，合同期 20 年，正东公司发函表
原告庭后提交撤诉申 属于或有负债，
有限公司、第三人北 示《供热协议》到期后不再续约生活
请，法院 2025 年 6 月 但该义务的金额
京正东电子动力集 起诉状未明确具体 热水供应。原告以《预售合同》附件
团有限公司（正东公 金额 六装饰和设备标准中有约定“生活热
原告撤诉，本案暂先 量，不确认预计
司）、赛特国际物业 水系统：全天 24 小时供应热水”为
结案 负债。
管理有限公司房屋 由，要求被告继续履行《预售合同》
买卖合同纠纷 约定的提供全天 24 小时生活热水的
合同义务，还应对生活热水设施设备
进行更新改造并承担相应费用。2025
年 4 月开庭。
原告是阳光上东小区 C5 区业主，被
告作为阳光上东项目的开发建设单
位于 2003 年 7 月与第三人正东公司
原告周奕旻诉被告 签订了包含生活热水、供暖的供热协
北京星泰房地产开 议，合同期 20 年，正东公司发函表
原告庭后提交撤诉申 属于或有负债，
发有限公司、第三人 示《供热协议》到期后不再续约生活
请，法院 2025 年 6 月 但该义务的金额
北京正东电子动力 起诉状未明确具体 热水供应。原告以《预售合同》附件
集团有限公司（正东 金额 六装饰和设备标准中有约定“生活热
原告撤诉，本案暂先 量，不确认预计
公司）、赛特国际物 水系统：全天 24 小时供应热水”为
结案 负债。
业管理有限公司房 由，要求被告继续履行《预售合同》
屋买卖合同纠纷 约定的提供全天 24 小时生活热水的
合同义务，还应对生活热水设施设备
进行更新改造并承担相应费用。2025
年 4 月开庭。
原告是阳光上东小区 C5 区业主，被
告作为阳光上东项目的开发建设单
位于 2003 年 7 月与第三人正东公司
原告徐莉诉被告北 签订了包含生活热水、供暖的供热协
原告于 2025 年 6 月 3
京星泰房地产开发 议，合同期 20 年，正东公司发函表
日当庭提交撤诉申 属于或有负债，
有限公司、第三人北 示《供热协议》到期后不再续约生活
请，法院已准许撤诉， 但该义务的金额
京正东电子动力集 起诉状未明确具体 热水供应。原告以《预售合同》附件
团有限公司（正东公 金额 六装饰和设备标准中有约定“生活热
录，本案暂先结案； 量，不确认预计
司）、赛特国际物业 水系统：全天 24 小时供应热水”为
管理有限公司房屋 由，要求被告继续履行《预售合同》
撤诉裁定。
买卖合同纠纷 约定的提供全天 24 小时生活热水的
合同义务，还应对生活热水设施设备
进行更新改造并承担相应费用。2025
年 6 月 3 日开庭。
原告是阳光上东小区 C5 区业主，被
告作为阳光上东项目的开发建设单
位于 2003 年 7 月与第三人正东公司
原告杨宇辉诉被告 签订包含生活热水、供暖的供热协
原告于 2025 年 6 月 3
北京星泰房地产开 议，合同期 20 年，正东公司发函表
日当庭提交撤诉申 属于或有负债，
发有限公司、第三人 示《供热协议》到期不再续约生活热
请，法院已准许撤诉， 但该义务的金额
北京正东电子动力 起诉状未明确具体 水供应。原告以《预售合同》附件六
集团有限公司（正东 金额 装饰和设备标准中有约定“生活热水
录，本案暂先结案； 量，不确认预计
公司）、赛特国际物 系统：全天 24 小时供应热水”为由，
业管理有限公司房 要求被告继续履行《预售合同》约定
撤诉裁定。
屋买卖合同纠纷 的提供全天 24 小时生活热水的合同
义务，还应对生活热水设施设备进行
更新改造并承担相应费用。2025 年 6
月 3 日开庭。
被告作为阳光上东项目开发单位，初
期曾与原告签订合同将项目部分物
截至 2025 年 12
业委托原告提供物业服务，现原告起
月 31 日，北京星
诉被告要求支付物业服务费、空置费
泰账面应付赛特
约 854 万；此前双方有财务对账，双
公司款项
方初步达成一致金额 172 万，但未签
原告赛特国际物业 744.44 万元。鉴
约和履行。原告初期在怀柔区法院起 2026 年 1 月 21 日第二
管理有限公司诉被 于该款项相关纠
诉，后移送朝阳区法院审理，案号 次开庭审理；原告主
(2025)京 0105 民初 104510 号。2025 要诉讼请求变更为
开发有限公司物业 段且未作出判
年 10 月 20 日开庭；原告当庭将主要 812 万；待判决。
服务合同纠纷 决，相关现时义
诉讼请求 854 万变更为 769 万，庭审
务的金额无法可
主要围绕程序性审查展开，未进入实
靠计量，因此未
体审理阶段，后续开庭时间另行安
对该项负债金额
排；2025 年 12 月收到原告庭后补充
进行调整。
提交的证据共计 85 份及相应证据目
录。
鉴于该款项相关
申请人已于 2025 年 3 月 31 日从离
纠纷尚处于诉讼
申请人龚奇伟诉被 职，现仲裁要求支付 2025 年 1 月至 已于 2026 年 1 月 22
阶段且未作出判
申请人北京星泰房 3 月绩效工资 6555 元（按照 0.5 的 日开庭，4 月 13 日收
地产开发有限公司 绩效工资指数）。2025 年 11 月 13 到裁决，裁决被申请
务的金额无法可
劳动争议纠纷 日办理举证及交换证据手续，开庭定 人支付 6555 元。
靠计量，因此不
于 1 月 22 日。
确认预计负债。
法官当庭释明因物品
原告四川智易家网
存在法院查封，需通
络科技有限公司起
诉被告北京瑞阳嘉
寄的民事诉状，但未收到开庭传票及 原告系与第三人苏宁
其他应诉材料。2025 年 12 月仍未收 签约，如原告坚持本
司、第三人北京苏宁
到书面开庭通知。 案诉讼，将判决驳回。
易购销售有限公司
如调解，也需与第三
（苏宁）返还原物案
人苏宁达成一致。待
判决。
一审刑事判决书，判
决尹艳犯非国家工作
人员受贿罪，判处有
期徒刑九个月，缓刑
尹艳、孙杰原为北京瑞阳嘉和物业管
一年，并处罚金一万
理有限公司（瑞阳嘉和）招商员工，
元；判决孙杰犯非国
非法收取商户款项。瑞阳嘉和发起控
家工作人员受贿罪，
告，北京市公安局通州分局经济犯罪
尹艳、孙杰涉嫌非国 判处有期徒刑八个
侦查支队已受理，案号京公通（经）
受案字[2025]50011 号。二人取保候
案 罚金一万元；扣押在
审；2025 年 9 月底正式提交检察院
案手机二部，两人退
起诉；2025 年 11 月 13 日从检察院
缴在案的违法所得，
移送法院起诉，案件审理法官为张
依法予以没收；如被
凡。
告人不服一审判决，
可在收到判决十日内
上诉。目前了解本案
被告人未上诉，一审
判决已生效，结案。
申请人 2025 年 3 月 31 日入职通州项
目担任商业营运主管，被申请人以因
申请人试用期存在工作过错/失职行
申请人马德方诉被 为且履历造假为由，解除与其劳动关
申请人北京瑞阳嘉 系。申请人申请劳动仲裁认为属于违 起诉期内至年底未收
驳回申请人全部仲
裁请求
司劳动人事纠纷仲 5670 元并开具离职证明。2025 年 7 息，结案。
裁案 月 17 日开庭审理；8 月收到仲裁裁
决，驳回马德方全部仲裁请求。一裁
终局，年底仍未查询到申请人起诉立
案信息，结案。
原告承租被告通州项目四层 L415
号、L416 号商铺，装修期 2025 年 3
月 16 日至 6 月 15 日，开业日期为 6
月 16 日。因项目四层改造导致原一
次消防验收文件失效，9 月 29 日才
原告周立冰诉被告 获得一消验收文件。原告以被告未取 鉴于该款项相关
北京瑞阳嘉和物业 得消防验收导致商铺不具备合法、安 纠纷尚处于诉讼
收集整理应诉证据，
管理有限公司、深圳 全运营的基本条件且阻碍了原告的 阶段且未作出判
以备答辩开庭；收到
传票，2026 年 5 月 13
有限公司北京分公 （2025 年 6 月 16 日）开业为由，起 务的金额无法可
日开庭。
司（瑞成北分）房屋 诉请求返还原告已付款项及赔偿损 靠计量，因此不
租赁合同纠纷 失等。账户已被原告申请冻结，冻结 确认预计负债。
限额 1340281.67 元。原告申请财产
保全两被告财产，实际查封金额超过
申请金额，已申请解封瑞成北分账户
并进行线上谈话，后收到法院解封裁
定书，瑞成北分账户已确认解封。
原告安远平诉被告 案号（2023）川 0104 民初 16313 号，
法院调档确认二审维
成都汇达锦泰酒店 已于 2023 年 9 月开庭；一审判决后，
持原判，成都锦尚置
管理有限公司、第三 被告上诉，2024 年 9 月 18 日二审开
成都锦尚置业有限 庭审理，尚未收到二审判决。后代理
人无需承担责任，结
公司房屋租赁合同 律师法院调档确认二审维持原判，锦
案。
纠纷案 尚作为第三人无需承担责任，结案。
申请人吴承洪诉被
额约 2 万。申请人更改仲裁请求，延
申请人深圳瑞成新
期至 2025 年 1 月开庭。2025 年 2 月 被申请人已于 2025 年
业商业管理有限公
司成都九眼桥分公
约解除赔偿金 4300 元；被申请人已 结案。
司劳动人事纠纷仲
于 2025 年 3 月履行裁决义务，已结
裁案
案。
古霞申请强制执行，
原告古霞诉被告成 古霞诉请被告退还购房款、车位款合 截至 2025 年 12
都锦尚置业有限公 计 1069750.65 元及资金占用费。 月 31 日，成都锦
万。
司（成都锦尚）房屋 2025 年 1 月开庭。收到法院一审判 尚账面应付古霞
因应诉中对古霞违约
买卖合同纠纷 决，判决被告支付 665286.41 元并自 款项 75.493653
金的抗辩法院不直接
一并处理，故被告
资金占用费直至支付完毕。法官未支 项相关纠纷尚处
持被告要求在应退对方房款中扣除 于诉讼阶段且未
起诉，请求判令古霞
房屋占用费、逾期办理备案注销违约 作出判决，相关
支付逾期办理房屋备
金的答辩主张。被告提起上诉争取改 现时义务的金额
案登记注销违约金、
判，已于 2025 年 7 月二审开庭审理； 无法可靠计量，
逾期返还房屋占用费
等约 90 万，并申请保
法院认为逾期办理备案注销的违约 债金额进行调
全截留/暂缓扣划上
金、房屋占用费应另诉主张，维持原 整。
述古霞申请执行案款
判。
款，法院已将执行款
项 76 万划拨至法院专
款账户，承诺暂不划
给古霞。已于 4 月 10
日开庭，待判决。
原告依据《前期物业服务合同》起诉
要求被告连带责任支付租户物业费、
原告成都诚悦时代 水电费约 51 万元， 违约金约 16 万元，
物业服务有限公司 法院定于 7 月 16 日开庭审理；2025
业有限公司物业服 判决，判决被告责任。原被告达成和
务合同纠纷 解，按判决债务的 8 折 411151.04 元
和解，免违约金；已完成和解协议签
订并履行完毕。
原告主张 2025 年 3 月 6 日在被告经
营场所取车途中坠入没有任何警示 2026 年 1 月已收到一
原告祁洪伟诉被告
标志且未采取有效防护措施的排水 审判决，沈阳公司需 该义务不是企业
沈阳阳光新生活广
场有限公司侵权责
误工费、营养费、精神损害抚慰金、 实际由保险理赔，已 务，不适用。
任纠纷
租金损失合计 23382.84 元；案件定 履行结案。
于 2025 年 9 月 24 日上午开庭审理。
根据《企业会计准则第 13 号-或有事项》第四条规定：“与或有事项相关的义务同时满
足下列条件的，应当确认为预计负债：（一）该义务是企业承担的现时义务；（二）履行该
义务很可能导致经济利益流出企业；
（三）该义务的金额能够可靠地计量。”公司已根据《企
业会计准则第 13 号-或有事项》第四条的规定，判断是否计提预计负债。
根据深交所《股票上市规则》第 7.4.1 条相关规定，上市公司发生的下列诉讼、仲裁事
项应当及时披露：
（一）涉案金额超过 1000 万元，且占上市公司最近一期经审计净资产绝对值 10%以上；
（二）涉及上市公司股东会、董事会决议被申请撤销、确认不成立或者宣告无效的诉讼；
（三）证券纠纷代表人诉讼。
未达到前款标准或者没有具体涉案金额的诉讼、仲裁事项，可能对上市公司股票及其衍
生品种交易价格产生较大影响的，公司也应当及时披露。
公司认为，上述列表所列示的诉讼事项，未达到上市规则规定的披露标准。
年审会计师回复：
（一）针对上述事项，我们实施的核查程序主要包括：
（1）了解和评价公司与法律事务相关内部控制设计和运行的有效性；
（2）获取并查阅公司诉讼案件统计表，识别是否存在重大诉讼事项；
（3）获取大额诉讼案件的起诉状、判决书（一审/二审）、和解协议等原始文件，检查
相关的会计处理是否正确，预计负债计提金额是否合理；
（4）向外部律师发出律师询证函，函证内容包括：诉讼性质、胜诉/败诉可能性、预计
赔偿金额范围、律师的专业判断；
（5）检查资产负债表日至财务报告批准报出日止，上述未决诉讼的进展情况。
（二）核查意见：
基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为：
公司对上述未决诉讼事项的会计处理在所有重大方面符合企业会计准则的规定，无需计
提预计负债。
阳光新业地产股份有限公司
董 事 会
二〇二六年五月十九日
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