招商局蛇口工业区控股股份有限公司
中诚信国际信用评级有限责任公司 | 编号：信评委函字[2026]跟踪 0189 号
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
声 明
本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、
客观、公正的关联关系。
本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关
性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准
确性不作任何保证。
中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托
方、评级对象和其他第三方的干预和影响。
本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任
何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使用
本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期至受评债项到期兑付日。受评债项存续期内，中诚信国际将定
期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
根据监管要求，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。对于任何未经充分授权而使用本
报告的行为，中诚信国际不承担任何责任。
中诚信国际信用评级有限责任公司
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
发行人及评级结果 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 AAA/稳定
“21 招商蛇口 MTN001B”、“22 招商蛇口 MTN002B”、
跟踪债项及评级结果 “22 招商蛇口 MTN001B(并购）”、“21 蛇口 03”、 AAA
“22 蛇口 02”、“22 蛇口 04”
根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需对公司存续期内的债券进行跟踪评级，
跟踪评级原因
对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。
本次跟踪维持主体及债项上次评级结论，主要基于招商局蛇口工业区控股股份有限公
司（以下简称“招商蛇口”或“公司”）控股股东招商局集团有限公司（以下简称“招
商局集团”）实力雄厚及对公司的大力支持，公司作为全国性房地产龙头企业之一，
评级观点 开发业务经验丰富、土地储备充足，代建、资产运营和物业服务业务与开发业务形成
协同且提供一定现金流补充和经营稳健、财务杠杆比率较低且融资渠道畅通等因素对
公司信用水平起到的支撑作用；但中诚信国际也关注到房地产行业风险、盈利指标表
现弱化等因素对公司经营和整体信用状况造成的影响。
中诚信国际认为，招商局蛇口工业区控股股份有限公司信用水平在未来 12~18 个月
评级展望
内将保持稳定。
可能触发评级上调因素：不适用。
调级因素 可能触发评级下调因素：行业地位持续下降，优势区域土地储备严重不足，再融资能
力显著下滑，现金流平衡能力大幅弱化。
正面
控股股东招商局集团股东实力雄厚，公司在业务发展、项目获取及资金安排等方面得到股东的大力支持
公司作为全国性房地产龙头企业之一，开发业务经验丰富，充足的土地储备为公司未来发展提供保障
代建、资产运营和物业服务业务对公司现金流提供一定补充，同时与开发业务形成协同效应
公司经营稳健，财务杠杆比率较低且融资渠道畅通
关注
房地产行业供求关系发生重大变化，对公司经营提出更高挑战
2025 年营业收入与利润均有所下滑，盈利指标表现弱化
项目负责人：杜志英 zhydu@ccxi.com.cn
项目组成员：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn
高哲理 zhlgao@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(027)87339288
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
? 主体财务概况
招商蛇口（合并口径） 2023 2024 2025
资产总计（亿元） 9,085.08 8,603.09 8,354.12
所有者权益合计（亿元） 2,966.90 2,867.45 2,713.79
负债合计（亿元） 6,118.18 5,735.64 5,640.32
总债务（亿元） 2,168.44 2,261.15 2,455.50
营业总收入（亿元） 1,750.08 1,789.48 1,547.28
净利润（亿元） 91.06 41.89 7.04
EBITDA（亿元） 200.35 140.47 113.42
经营活动产生的现金流量净额（亿元） 314.31 319.64 96.93
营业毛利率（%） 15.89 14.61 13.76
净负债率（%） 43.54 44.19 59.17
EBIT 利润率（%） 9.54 5.81 4.56
EBITDA 利息保障倍数（X） 2.13 1.65 1.43
注：1、中诚信国际根据公司提供的经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2024~2025 年审计报告整理，2023
年、2024 年财务数据分别为 2024 年、2025 年审计报告期初数，2025 年财务数据为当期审计报告期末数；2、本报告中所引用数据除特别说明外，
均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用或数据不可比。
? 同行业比较（2025 年数据）
总债务/销售
全口径签约 非受限货币资
总资产（亿 净负债率 商品提供劳务 营业总收入 EBIT 利润 存货周
公司名称 销售金额 金/短期债务
元） （%） 收到的现金 （亿元） 率（%） 转率(X)
（亿元） (X)
（X）
保利发展 2,530 11,882.92 68.07 1.69 1.46 3,081.44 4.58 0.37
招商蛇口 1,960 8,354.12 59.17 1.44 1.78 1,547.28 4.56 0.36
中诚信国际认为，招商蛇口业务规模弱于对比企业但仍处于行业内极强水平，盈利能力一般，但财务杠杆水平较低。
注：“保利发展”为“保利发展控股集团股份有限公司”简称，证券代码 600048.SH。
资料来源：中诚信国际整理
? 本次跟踪情况
本次债项评 上次债项评 发行金额/债项 特殊条
债项简称 上次评级有效期 存续期
级结果 级结果 余额（亿元） 款
本报告出具日
本报告出具日
AAA AAA 6.45/6.45 2022/1/26~2027/1/26 --
MTN001B(并购） 本报告出具日
报告出具日
报告出具日
报告出具日
注：债券余额为 2025 年 4 月末数据。
主体简称 本次评级结果 上次评级结果 上次评级有效期
招商蛇口 AAA/稳定 AAA/稳定 2025/5/13 至本报告出具日
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? 评级模型
注：
调整项：当期状况对公司基础信用等级无显著影响。
外部支持：公司作为招商局集团城市与园区综合开发的重要运营平台，能够在项目获取及资金安排等方面得到招商局集团的大力支持，跟踪期内
外部支持无变化。受个体信用状况的支撑，外部支持提升子级是实际使用的外部支持力度。
方法论：中诚信国际房地产行业评级方法与模型 C200100_2024_06
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业务风险
宏观经济和政策环境
中诚信国际认为，2026 年一季度中国经济开局良好，生产、出口、投资等多项宏观指标增速回升，新动能持
续较快增长，对经济贡献增强。但同时，内需延续疲弱、供强需弱矛盾依然突出，叠加中东地缘冲突引发的
输入型通胀压力上升，全球能源供给与供应链扰动加剧，中国经济增长边际承压但稳中有进态势不改。
详见《一季度经济开局良好,地缘风险外溢的扰动或于二季度显现》，报告链接：
https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/12516?type=1
行业概况
中诚信国际认为，2026 年预计行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端或将进入常态化实施阶段，
待售面积有望出现拐点性下降，为“十五五”房地产市场触底企稳打下基础，预计未来短期内头部房企的市
场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动。
所收窄，房地产市场去库存取得一定进展，行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段；在控增量和
优供给的政策背景下，2025 年行业土地投资与开发规模仍有所下行，供求平衡关系正逐步修复。
预计 2026 年，投资端仍将呈下行趋势，短期内头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业
的排序或仍有较大波动，这主要取决于其核心资源获取能力、产品打造能力及长库存消化能力；
政策端仍着力于精准调控和建立长效机制，不断稳定市场需求及改善预期，商品房待售面积有望
出现拐点性下降，但在居民收入预期未能根本性扭转的背景下，购房信心仍不足，去库存压力仍
存。
详见《中国房地产行业展望，2026 年 2 月》，报告链接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/12418?type=1
运营实力
公司作为全国性房地产龙头企业之一，开发业务经验丰富，具有很强的品牌竞争优势和规模优势，充足
的土地储备可对其未来发展提供保障；同时，代建、资产运营和物业服务等非开发业务对公司现金流提
供一定补充，并与开发业务形成协同效应；公司融资成本处于行业内较低水平，融资渠道畅通且多元，
整体经营稳健度极高。
跟踪期内，公司股权结构稳定，董事会及高管人员变动对公司经营无重大影响，战略方向较为明
确且稳定。
截至 2025 年末，招商局集团直接及通过招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司间接合
计持有公司 58.77%股份，较 2024 年末无变动，由于招商局集团系国务院国有资产监督管理委员
会（以下简称“国务院国资委”）监管的大型中央企业之一，公司的实际控制人仍为国务院国资
委。
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聂黎明由董事、常务副总经理接任总经理；2026 年 3 月，原副总经理刘晔因工作安排原因离任，
聘任李弘远为副总经理。此外，公司 2025 年以来，1 名独立董事及 1 名董事离任，公司作相应人
员增补，上述变更对公司经营无重大影响。公司战略方面，公司积极构建房地产发展新模式，围
绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大
策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，积极践行“三个转变”，推动
开发业务做优、资产运营做强、物业服务做大。
跟踪期内，公司在多个深耕区域销售表现位居当地前列，开发业务行业地位稳固，存量项目储备
充足且区域布局良好，且公司在长三角和粤港澳大湾区的储备旧改项目及深圳前海片区的大量待
开发优质土地资源可对未来项目扩充形成一定支撑。公司坚持“区域聚焦、城市深耕”的投资策
略，融资成本处于行业内较低水平，融资渠道畅通且多元，整体经营稳健度极高。
经过四十余年发展，公司累积了丰富的全国化开发管理经验，培养了实践经验丰富的管理团队，
具备了各项资源的综合整合能力，形成了很强的品牌竞争优势。跟踪期内，开发业务仍系公司收
入贡献最大的业务板块，2025 年公司销售规模 1,960.09 亿元，下滑幅度低于行业平均水平，行业
整体排名提升一位至第四位，在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南
通 10 个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点 30 城中进入当地 TOP5 的城市共计 15 个。
公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，2025 年累计获取 43 宗地
块，总计容建面约 440 万平方米，总地价约 938 亿元，土地投资力度同比增强，新增土地储备金
额占当年销售金额的比例上升至 47.85%。其中，公司在一线城市的投资占公司全部投资额的 63%，
比上年进一步提升，公司先后获取上海 5 宗，深圳、北京、成都、杭州各 3 宗，西安 2 宗优质土
地。因 2025 年整体开发节奏继续放缓及存量项目持续去化，期末项目储备面积有所缩减。截至
一二线城市占比超过 60%，项目储备规模充足，可对公司业绩形成有力支撑；此外，公司积极参
与长三角和粤港澳大湾区的城中村改造项目，在深圳、上海、广州、佛山等核心城市有较大规模
旧改项目储备，可对其未来经营业绩形成一定补充。
公司融资渠道畅通且多元，2025 年末公司综合资金成本 2.74%，较年初下降 25BP，融资成本处
于行业内相对较低水平。中诚信国际认为，虽然行业下行对公司部分低能级城市的项目去化有一
定影响，但公司项目储备整体上区域布局良好，且储备旧改项目可提供土储补充，同时公司在融
资方面具有优势，有助于降低其经营风险并巩固其行业内领先地位。
表 1：近年来公司房地产业务投资、运营、销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
新开工面积（全口径） 664 436 322
竣工面积（全口径） 1,372 1,151 853
销售面积（全口径） 1,223.41 935.90 669.72
销售金额（全口径） 2,936.35 2,193.02 1,960.09
销售均价（全口径） 2.40 2.34 2.93
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新拓展项目（个） 55 26 43
新增项目储备土地价款（全口径） 1,134 486 938
新增项目楼面均价 1.92 2.16 2.13
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
图 2：截至 2025 年末公司全口径项目储备面积分布
图 1：截至 2025 年末公司融资余额构成
昆明
信托融资 其他
其他 上海
武汉
债券
成都
银行贷款
广州
南通
资料来源：公司年报，中诚信国际整理 资料来源：公司年报，中诚信国际整理
跟踪期内，公司代建业务、资产运营和物业服务等非开发业务收入稳步增长，对公司现金流提供
一定补充，同时与开发业务形成协同效应。
公司代建业务、资产运营和物业服务等非开发业务收入可增强公司开发产品的竞争力、提升公司
品牌知名度，与开发业务形成协同效应，亦可为公司现金流提供一定补充。
公司代建业务仍由深圳招商建设管理有限公司（以下简称“招商建管”）负责，2025 年新增代建
项目（含咨询类）80 个，新增签约面积 1,139 万平方米，新增合同收入超 8 亿元，代建新签约规
模、综合能力及产品力稳居行业前十。截至 2025 年末，公司累计承接代建项目超 620 个，规模突
破 3,500 万平方米，形成覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、
市政公园、道路桥梁、水工等多种业态的综合代建能力。
公司资产运营业务涵盖集中商业、公寓、产业园、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务，持有
的各业态资产运营状况稳定。公司 2025 年新入市 29 个项目，总建面 177 万平方米，聚焦核心城
市核心业态，其中包含 12 个公寓、8 个商业、3 个产业园，管理范围内持有物业全口径收入同比
增长 2.2%。此外，公司持续通过公募 REITs 推动存量资产价值释放，2025 年启动博时蛇口产园
REIT 第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园 B 地块及南山区前海
易保园区 W6、W7 仓库及辅助楼推进 REITs 扩募。未来公司将进一步夯实持有物业“投、融、
建、管、退”全生命周期发展模式，增强可持续经营能力。
公司物业服务业务通过子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司（简称“招商积余”）运营，
目 2,473 个，管理面积达 3.77 亿平方米，首次进入“2025 中国物业服务力百强企业 TOP3”。
财务风险
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中诚信国际认为，在房地产行业整体承压的背景下，公司跟踪期内营业收入与利润均有所下滑，整体盈
利能力有所弱化；资产及负债规模小幅回落，财务杠杆仍处于合理水平，存货去化与减值风险需持续关
注；在销售回款下滑及盈利能力弱化的影响下，公司偿债指标有所弱化，但仍处于行业较强水平。
盈利能力
在房地产行业整体承压的背景下，公司跟踪期内营业收入与利润均有所下滑，盈利指标表现弱化。
主要受房地产开发业务项目结转规模同比下滑，公司 2025 年公司营业收入同比减少 13.53%，房
地产开发业务毛利率延续下滑趋势，同时由于资产运营业务毛利率转为负数，带动公司营业毛利
率同比下滑 0.85 个百分点，但仍处于行业内合理水平。盈利表现方面，公司期间费用率有所上升，
叠加毛利率下滑，公司经营性业务利润同比减少 24.66%。随着合作项目收益减少，2025 年长期
股权投资收益转为负数，导致公司投资收益规模明显下滑；同时公司保持一定力度的资产减值损
失及信用减值损失计提，其中公司当年对重庆、厦门、深圳、衡阳等地的房地产项目计提存货跌
价准备合计 32.69 亿元，对其他应收款计提减值准备 7.66 亿元。整体来看，2025 年公司利润总额
同比减少 43.00%，净利润率等盈利指标有所弱化。
表 2：公司主要板块收入及毛利率结构（亿元、%）
项目
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
开发业务 1,542.36 17.11 1,563.61 15.58 1,308.29 15.33
资产运营 66.57 0.72 71.50 1.36 71.73 -7.48
物业服务 141.14 9.66 154.37 10.87 167.26 10.59
合计 1,750.08 15.89 1,789.48 14.61 1,547.28 13.76
注：2024 年公司对营业收入分部进行调整重分类，并对 2023 年分类追溯，将代建业务重分类入开发业务，会展、邮轮运营等业务重分
类入资产运营业务，物业服务业务单列。变更后，营业收入分为开发业务、资产运营、物业服务。其中，开发业务主营以住宅为主的可
售型产品的开发与销售、代建等业务；资产运营主营包括商业办公、公寓、酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理，以及会展、邮
轮运营等业务；物业服务主营包括物业管理与服务、康养等业务。
资料来源：公司年报，中诚信国际整理
资产质量
跟踪期内公司资产和负债规模小幅回落，存货去化与减值风险需持续关注，债务期限结构保持良
好，财务杠杆仍处于合理水平。
从资产结构来看，存货、投资性房地产、其他应收款和货币资金是主要构成，2025 年末总资产规
模小幅收缩。具体来看，由于房地产项目新增规模小于结转规模，公司期末存货规模同比减少，
截至 2025 年末公司已累计计提存货跌价准备 78.54 亿元，占同期末存货账面余额的 2.12%；2025
年公司存货周转效率同比小幅下滑，尽管开发产品整体占比有所回落，但部分已完工项目去化周
期偏长、在建项目销售进度不及预期，存货去化压力仍需重点关注。由于销售回款减少，同时购
地支出增加，期末货币资金规模同比下降。投资性房地产账面价值增加系自持物业项目投入增加
所致。负债方面，受项目销售下滑影响，2025 年末公司预收款项（含合同负债）规模有所下降，
带动负债规模小幅下滑。近年来公司债务规模呈增长态势，但债务期限结构良好。所有者权益随
着永续债本金偿还而减少，截至 2025 年末，公司已无存续的永续债。财务杠杆方面，由于债务规
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模增长和货币资金减少，2025 年公司净负债率小幅提升，但财务杠杆仍处于合理水平。
现金流及偿债情况
跟踪期内，在销售回款下滑及盈利能力弱化的影响下，公司偿债指标有所弱化，但仍处于行业较
强水平。
务的覆盖度有所降低，但仍处于较好水平；但由于拿地支出增加，当期经营活动净现金流较上年
减少 69.67%。由于联合营公司垫款及投资款支出增加，2025 年投资活动现金流转为净流出。2025
年公司融资净额有所增加，但主要由于吸收投资收到的现金增加，公司筹资活动现金流净流出金
额小幅收窄。偿债能力方面，随着盈利水平的下降，EBITDA 对债务本息的支撑有所弱化，但非
受限货币资金可对短期债务形成覆盖，同时融资渠道畅通可为到期债务偿付提供支撑。截至 2025
年末，公司尚未使用的银行借款额度为 570.14 亿元，备用流动性较充足。
表 3：近年来公司财务相关指标情况（亿元、%、X）
期间费用率 4.44 4.58 5.60
经营性业务利润 140.81 111.44 83.96
投资收益 24.81 38.92 7.08
资产减值损失 -22.76 -44.84 -35.17
信用减值损失 -1.42 -15.50 -8.94
利润总额 139.89 90.90 51.81
净利润率 5.20 2.34 0.45
货币资金 882.90 1,003.51 861.27
其他应收款 1,184.30 1,078.74 989.43
存货 4,167.02 3,691.83 3,623.24
已完工开发产品/存货 19.48 23.39 19.79
存货周转率（次/年） 0.36 0.39 0.36
投资性房地产 1,270.28 1,328.70 1,406.31
长期股权投资 801.42 765.04 727.31
总资产 9,085.08 8,603.09 8,354.12
预收款项（含合同负债） 1,617.10 1,422.26 1,260.79
总债务 2,168.44 2,261.15 2,455.50
短期债务/总债务 20.15 22.58 24.00
股本 90.61 90.61 90.16
资本公积 204.48 204.78 203.12
少数股东权益 1,769.67 1,757.38 1,737.27
未分配利润 641.39 642.74 632.44
其他权益工具 210.89 120.30 0.00
所有者权益 2,966.90 2,867.45 2,713.79
净负债率 43.54 44.19 59.17
经营活动净现金流 314.31 319.64 96.93
销售商品、提供劳务收到的现金 1,976.32 1,612.16 1,376.37
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投资活动净现金流 -122.41 31.58 -22.87
筹资活动净现金流 -173.53 -234.05 -217.95
非受限货币资金/短期债务 2.01 1.95 1.44
EBITDA 利息保障倍数 2.13 1.65 1.43
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金 1.10 1.40 1.78
资料来源：公司财务报告，中诚信国际整理
其他事项
截至 2025 年末，公司受限资产合计 1,205.31 亿元，其中受限存货、投资性房地产、固定资产和货
币资金账面价值分别为 775.85 亿元、350.83 亿元、54.81 亿元和 11.51 亿元，受限资产占总资产的
比重为 14.43%。
截至 2025 年末，公司无对外担保及影响正常经营的重大未决诉讼、仲裁事项。
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，截至 2026 年 4 月，公司本部
所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至
报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
假设与预测2
假设
——2026 年，预计招商蛇口全年销售规模仍承压。
——2026 年，预计招商蛇口以销定产，土地投资规模同比下滑。
——2026 年，预计招商蛇口收入规模有所减少，全年毛利率较上年小幅下降。
预测
表 4：预测情况表
重要指标 2024 年实际 2025 年实际 2026 年预测
净负债率(%) 44.19 59.17 60~65
总债务/销售商品提供劳务收到的现金 (X) 1.40 1.78 2.0~2.5
资料来源：中诚信国际整理
调整项
招商蛇口目前 ESG 表现优于行业平均水平，潜在 ESG 风险较小。公司流动性强，未来一年流动性来源可以
覆盖流动需求。
ESG3表现方面，招商蛇口注重可持续发展和安全管理，并积极履行作为行业头部企业的社会责任；
公司治理结构较优，内控制度完善，目前 ESG 表现优于行业平均水平，潜在 ESG 风险较小，与
了与发行主体相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，
前述的预测性信息与发行主体的未来实际经营情况可能存在差异。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
前次 ESG 评估无重大变化。流动性评估方面，招商蛇口销售及回款情况有所下滑但仍保持在行业
较好水平，同时，公司为 A 股上市公司，同时下辖 A 股上市公司招商积余，且已形成境内外多
REITs 平台的退出通道，资本市场融资渠道较为通畅，财务弹性较好。此外，公开市场融资发行
顺畅，利率位于同行业极低水平。公司资金流出主要用于债务还本付息、土地投资、工程建设及
税费支出，现金对债务本息的保障程度高。公司流动性强，未来一年流动性来源可以覆盖流动需
求，流动性评估对公司基础信用等级无显著影响。
外部支持
公司股东实力雄厚，公司作为招商局集团城市与园区综合开发的重要运营平台，能够在业务发展、项目获取
及资金安排等方面得到招商局集团的大力支持。
公司作为招商局集团城市与园区综合开发的重要运营平台，能够在业务发展、项目获取及资金安
排等方面享受招商局集团的大力支持。招商局集团在资金借贷及担保等方面给予公司有力支持，
同时公司在进行境内外区域扩张时也可共享招商局集团业务资源。
跟踪债券信用分析
截至目前，“21 蛇口 03”、“22 蛇口 02”、“22 蛇口 04”募集资金均已按用途使用。
本次跟踪债券均设置投资者回售及发行人票面利率选择权，均未设置担保增信措施，债券信用水
平与公司信用实力高度相关。得益于稳健的发展策略和雄厚的股东背景，跟踪期内公司房地产业
务虽受到行业负面冲击，但销售回款状况良好，财务杠杆维持较低水平，加之公司与金融机构关
系良好，整体融资渠道通畅，对跟踪债券偿还形成有力支撑。从债券到期分布来看，集中到期压
力不高，且公开债券可顺畅滚动发行，目前跟踪债券信用风险极低。
评级结论
综上所述，中诚信国际维持招商局蛇口工业区控股股份有限公司的主体信用等级为 AAA，评级展
望为稳定；维持“21 招商蛇口 MTN001B”、“22 招商蛇口 MTN002B”、“22 招商蛇口
MTN001B(并购）”、“21 蛇口 03”、“22 蛇口 02”、“22 蛇口 04”的信用等级为 AAA。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
附一：招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至
资料来源：公司提供
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
附二：招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：亿元） 2023 2024 2025
货币资金 882.90 1,003.51 861.27
其他应收款 1,184.30 1,078.74 989.43
存货 4,167.02 3,691.83 3,623.24
长期投资 816.07 779.83 744.86
固定资产 116.18 114.44 107.58
在建工程 9.73 8.24 2.86
无形资产 19.15 18.21 17.12
投资性房地产 1,270.28 1,328.70 1,406.31
资产总计 9,085.08 8,603.09 8,354.12
预收款项 1,450.86 1,617.10 1,422.26
其他应付款 1,159.43 970.88 906.30
短期债务 437.01 510.46 589.38
长期债务 1,731.42 1,750.68 1,866.12
总债务 2,168.44 2,261.15 2,455.50
净债务 1,291.66 1,267.03 1,605.74
负债合计 6,118.18 5,735.64 5,640.32
所有者权益合计 2,966.90 2,867.45 2,713.79
利息支出 94.22 85.27 79.13
营业总收入 1,750.08 1,789.48 1,547.28
经营性业务利润 140.81 111.44 83.96
投资收益 24.81 38.92 7.08
净利润 91.06 41.89 7.04
EBIT 166.87 103.98 70.60
EBITDA 200.35 140.47 113.42
销售商品、提供劳务收到的现金 1,976.32 1,612.16 1,376.37
经营活动产生的现金流量净额 314.31 319.64 96.93
投资活动产生的现金流量净额 -122.41 31.58 -22.87
筹资活动产生的现金流量净额 -173.53 -234.05 -217.95
财务指标 2023 2024 2025
营业毛利率（%） 15.89 14.61 13.76
期间费用率（%） 4.44 4.58 5.60
EBITDA 利润率 11.45 7.85 7.33
EBIT 利润率（%） 9.54 5.81 4.56
净资产收益率（%） 3.13 1.44 0.25
存货周转率（X） 0.36 0.39 0.36
资产负债率（%） 67.34 66.67 67.52
总资本化比率（%） 42.23 44.09 47.50
净负债率（%） 43.54 44.19 59.17
短期债务/总债务（%） 20.15 22.58 24.00
非受限货币资金/短期债务（X） 2.01 1.95 1.44
经调整的经营活动产生的现金流量净额/总债务（X） 0.10 0.10 0.01
经调整的经营活动产生的现金流量净额/短期债务（X） 0.50 0.46 0.03
经营活动产生的现金流量净额利息保障倍数（X） 3.34 3.75 1.22
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金 1.10 1.40 1.78
总债务/EBITDA（X） 10.82 16.10 21.65
EBITDA/短期债务（X） 0.46 0.28 0.19
EBITDA 利息保障倍数（X） 2.13 1.65 1.43
注：1、中诚信国际将其他流动负债中超短期融资券调整至短期债务，短期债务不含一年内到期的长期应付款；2、将合同负债计入预收款项。
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附三：基本财务指标的计算公式
指标 计算公式
短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+
短期债务
一年内到期的非流动负债+其他债务调整项
长期债务 长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项
总债务 长期债务+短期债务
非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
资本结构 净债务 总债务-非受限货币资金
资产负债率 负债总额/资产总额
经调整的所有者权益 所有者权益合计-混合型证券调整
总资本化比率 总债务/(总债务+经调整的所有者权益）
净负债率 净债务/经调整的所有者权益
长期投资 债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资
应收账款周转率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调整项平均净额）
经营效率
存货周转率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
期间费用合计 销售费用+管理费用+财务费用+研发费用
期间费用率 期间费用合计/营业收入
营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
经营性业务利润
备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益-非经常性损益调整项
盈利能力
EBIT（息税前盈余） 利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项
EBITDA（息税折旧摊
EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
销前盈余）
净资产收益率 净利润/所有者权益合计平均值
净利润率 净利润/营业收入
经调整的经营活动产生 经营活动产生的现金流量净额-购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金中资本
现金流
的现金流量净额 化的研发支出-分配股利利润或偿付利息支付的现金中利息支出和混合型证券股利支出
流动比率 流动资产/流动负债
速动比率 (流动资产-存货)/流动负债
偿债能力
利息支出 资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出
EBITDA 利息覆盖倍数 EBITDA/利息支出
注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融
业务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），对于未执行新金融准则的企
业，长期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释
性公告第 1 号——非经常性损益》证监会公告[2023]65 号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，
但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。
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附四：信用等级的符号及定义
个体信用评估
含义
（BCA）等级符号
aaa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
aa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。
a 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
bbb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
bb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
b 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
ccc 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
cc 在无外部特殊支持下，受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。
c 在无外部特殊支持下，受评对象不能偿还债务。
注：[1]除 aaa 级，ccc 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。[2]个体信用评估：通过分
析受评主体的经营风险和财务风险，在不考虑外部特殊支持情况下，对其自身信用实力的评估。特殊支持指政府或股东为了避免受评主体违约，
对受评主体所提供的日常业务之外的任何援助。[3]全球序列、全球人民币序列下的个体信用评估等级符号分别加角标“g”与“gr”，以示区分。
主体等级符号 含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。
C 受评对象不能偿还债务。
注：[1]除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。[2]对于符合条件的科创
类主体，中诚信国际在其主体信用等级加下标“sti”以示区分。
中长期债项等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债项等级符号 含义
A-1 为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息能力较强，安全性较高。
A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息能力较低，有很高的违约风险。
C 还本付息能力极低，违约风险极高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
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