天津津投城市开发股份有限公司
审计报告及财务报表
尤振审字[2026]第 0577 号
审 计 报 告
尤振审字[2026]第0577号
天津津投城市开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天津津投城市开发股份有限公司（以下简称津投城开）财务报表，包
括 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2025 年度的合并及母公司利润表、
合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了津投城开 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2025 年度的合并及
母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中
国注册会计师独立性准则第 1 号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中
国注册会计师职业道德守则，我们独立于津投城开，并履行了职业道德方面的其他责
任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求的特别规定。我们相信，
我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
房地产开发项目的收入确认
收入 84,705.72 万元，占销售收入总额的 款，以评价津投城开有关房地产开发项目的
比例为 87.70%。相关信息在合并财务报表 收入确认政策是否符合相关会计准则的要
附注 “五、合并财务报表主要项目注释” 求；
（三十二）营业收入及营业成本中披露；
（2）了解房地产销售业务的流程，识别销售、
津投城开有关收入确认的会计政策在合并
收款及结转销售收入的关键控制点，测试并
财务报表附注“三、公司重要会计政策、
评价关键控制设计和运行的有效性；
会计估计”注释（三十二）收入中进行描
（3）取得销售台账，抽查部分房屋销售合同、
述。由于房地产开发项目的收入为津投城
销售房款收款记录、项目竣工验收表和入住
开重要财务指标，且收入确认对财务报表
确认单等可以证明房产交付的支持性文件，
影响较大，管理层在收入的确认和列报时
以评价销售收入是否已按照公司的收入确认
可能存在重大错报风险，因此，我们将房
政策确认；
地产开发项目的收入确认识别为关键审计
事项。 （4）通过测试资产负债表日前后确认房产销
售收入的项目，选取样本，检查可以证明房
产交付的支持性文件，以评价相关房产销售
收入是否在恰当的期间确认。
重大资产出售事项
如财务报表附注六、“合并范围的变化” （1）获取并核查天津津投城市开发股份有限
所述，本公司之全资子公司天津市津玺城 公司重大资产出售协议、重大资产出售暨关
开企业管理有限责任公司（以下简称津玺 联交易报告书（草案）等相关资料，关注是
企管）及其子公司于 2025 年 12 月 24 日已 否有回购条款、后续承诺等特殊安排。了解
完成交割转让，不再将津玺企管及其子公 交易背景、商业目的、定价机制、交割条件
司纳入合并报表范围，该事项构成权益性 等内容，确认是否应界定为权益性交易；
交易。
（2）根据获取到的天津津投城市开发股份有
上述交易事项的完成情况及交易类型的判 限公司关于重大资产重组的董事会和股东大
断，对公司业务结构、当期损益及净资产 会决议，重大资产出售协议、置出资产交割
金额产生重大影响。因此，我们将其识别 确认书、重大资产出售暨关联交易实施情况
为关键审计事项。 之法律意见书等资料，判断控制权丧失的时
点；
（3）针对标的资产转让所依据的评估报告，
评价评估机构独立性、专业胜任能力，复核
评估方法和关键假设的合理性；对置出资产
过渡期损益中标的资产的财务状况和经营情
况执行相应的审计程序；
（4）对于金融负债，获取置出同意函、债务
转让协议，并向债务方实施函证，确认金融
负债是否已完成置出；
（5）与资产收购方天津城市运营发展有限公
司的管理层进行访谈，确认相关资产控制权
是否完成转移，确认重大影响事项的决策权
归属、关键管理人员的任命、委托管理期限
等问题；
（6）关注处置日前后是否存在未披露的担
保、诉讼等或有事项，是否存在未披露业绩
承诺、后续安排等可能影响未来损益的事项。
复核重大资产出售交易会计处理的准确性，
关注披露的完整性。
四、其他信息
津投城开管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2025 年年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存
在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该
事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估津投城开的持续经营能力，披露与持续经营
相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算津投城开、终止
运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督津投城开的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证
按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误
导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由
于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现
由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对津投城开持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定
性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报
告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情
况可能导致津投城开不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否
公允反映相关交易和事项。
（6）就津投城开中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对
财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全
部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟
通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如
适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
天津津投城市开发股份有限公司
天津津投城市开发股份有限公司
（金额单位：人民币元）
一、公司基本情况
（一）公司概况
公司原名天津市房地产发展（集团）股份有限公司创建于 1981 年；公司注册地址：天津市
和平区常德道 80 号，公司总部地址：天津市和平区常德道 80 号，公司法定代表人：齐颖。公
司于 2001 年 8 月 6 日经中国证监会核准，采用上网定价发行方式向社会公开发行人民币普通股
股票 11000 万股，并在上海证券交易所上市，公司目前股本为人民币 1,105,700,000 元。天津市房
地产发展（集团）股份有限公司于 2023 年 8 月 8 日召开十一届三次临时董事会会议、2023 年 8
月 24 日召开公司 2023 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于变更天津市房地产发展（集
团）股份有限公司名称及修订的议案》。名称由天津市房地产发展（集团）股份有限公司变更
为天津津投城市开发股份有限公司（以下简称公司或本公司）。
公司经营范围为商品房销售、自有房屋出租、房地产信息咨询、中介服务；商品房代理销
售；房屋置换；以下限分支机构经营：物业管理；建筑设计、咨询；金属材料、建筑材料批发；
工程项目管理及咨询服务等。
（二）合并财务报表范围
本期纳入合并财务报表范围的主体共 1 户，详见本附注“在其他主体中的权益”。本期纳
入合并财务报表范围减少 20 户。
二、财务报表编制基础
（一）编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则
—基本准则》、41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规
定（以下简称“企业会计准则”）以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露
编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2023 年修订)的披露规定编制财务报表。
（二）持续经营
公司重大资产重组完成后，主要经营业务由房地产开发与销售变更为物业服务、资产管理
与运营等业务，公司各项经营业务稳定，管理服务水平稳步提升。目前已完成房地产相关业务
的整体剥离，有效降低了资产负债率，财务结构持续优化，净资产及经营状况显著改善，整体
财务基本面实现稳中向好，截至 2025 年 12 月 31 日，资产负债率为 66.11%，有息负债已全部置
出，未来 12 个月不存在不能偿还到期债务的情形。
公司物业服务由全资子公司华升物业负责，虽然规模不大，但经营多年具有多业态服务经
验，服务业态涵盖住宅、写字楼、学校、商业综合体、政府机关单位、大型停车场等。在管项
目中包括政府重点工程、大型项目；获评年度天津市国有物业服务优秀企业、所管理服务的天
开高教科创园获 2025 年度天津市品质物管“好园区”称号。
公司将挖掘社区流量价值，探索“物业+新零售”、“物业+文旅”等跨界融合模式，同时
利用作为国有控股上市公司的优势，主动承接控股股东及有较好合作基础国有企业的商业综合
体、写字楼等具有较好盈利能力的项目；在丰富管理业态、增强营收能力的同时，进一步拓展
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体育产业、汽车产业、教育产业方向的服务对象。
未来公司在深耕和拓展现有业务的前提下，作为国有控股上市公司，在主管部门的督促指
导下，在控股股东的大力支持下，充分依托既有品牌与声誉优势，稳步推进市场拓展，择机通
过业务优化、资产整合等方式完善业务布局，持续提升资产质量与运营管理效率，不断增强可
持续经营能力与综合盈利能力，助力公司实现高质量发展。公司不存在对持续经营能力产生重
大影响的事项，具备良好且稳定的持续经营能力。
三、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财
务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
（二）会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
（三）营业周期
本公司无特殊营业周期。
（四）记账本位币
本公司的记账本位币为人民币，编制财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定
记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。
重要性标准确定方法和选择依据
项目 重要性标准
重要的非全资子公司 单项金额占比超过本集团少数股东权益年末余额的 5%以上
重要的联营企业 长期股权投资金额占合并长期股权投资金额 5%以上
单项账龄超过 1 年的应付账款余额占应付账款总额的 1%以上
一年以上重要的应付账款
且金额超过 1,500 万元
（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账
面价值计量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，合并方在合并日按照本公司会计
政策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差
额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费
用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入
不足冲减的，冲减留存收益。
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通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，本公司将各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，按照
下列步骤进行会计处理：
（1）确定同一控制下企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。在合并日，根据合并
后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资
的初始投资成本。
（2）长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额的处理。合并日长期股权
投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支
付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价
或股本溢价）不足冲减的，冲减留存收益。
（3）合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确
认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关
资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项
投资时转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和
其他所有者权益应按比例结转，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理
的，其他综合收益和其他所有者权益应全部结转。
（4）在合并财务报表中的会计处理见本附注（六）。
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业
合并。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。
公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为
商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计
入当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认的
资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按公
允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价值计量；取
得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司
且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公
允价值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
对合并中取得的被购买方资产进行初始确认时，对被购买方拥有的但在其财务报表中未确
认的无形资产进行充分辨认和合理判断，满足以下条件之一的，应确认为无形资产：（1）源于
合同性权利或其他法定权利；（2）能够从被购买方中分离或者划分出来，并能单独或与相关合
同、资产和负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。
购买方在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资
产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相
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关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认
相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述
情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用
以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债
务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，属于“一揽子交易”的，本公司将各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中，
以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权投资因采用权益法核算而确认的其
他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会
计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的
所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。其中，处置后的剩余股权根据长期
股权投资准则采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结转，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权
益应全部结转。在合并财务报表中的会计处理见本附注（六）。
购买日之前持有的股权投资，采用金融工具确认和计量准则进行会计处理的，将该股权投
资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本，原持有股权的公
允价值与账面价值的差额与原计入其他综合收益的累计公允价值变动全部转入改按成本法核算
的当期投资损益。
本公司将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准如下：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（六）控制的标准及合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，控制是指投资方拥有被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报
金额。相关活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。
被投资方的相关活动根据具体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资
产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。
在综合考虑被投资方的设立目的、被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策、本
公司享有的权利是否使其目前有能力主导被投资方的相关活动、是否通过参与被投资方的相关
活动而享有可变回报、是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额以及与其他方的关系
等基础上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致控制所涉及的相关要
素发生变化的，将进行重新评估。
在判断是否拥有对被投资方的权力时，仅考虑与被投资方相关的实质性权利，包括自身所
享有的实质性权利以及其他方所享有的实质性权利。
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本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料将整个企业集团视为一个会
计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，已按照统一的会计政策及会计期间，
反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。合并程序具体包括：合并母公司与子公司
的资产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目；抵销母公司对子公司的长期股权投
资与母公司在子公司所有者权益中所享有的份额；抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生
的内部交易的影响，内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失；站在企业
集团角度对特殊交易事项予以调整。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有
者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东
损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总
额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍冲减少数股东权益。
向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。
子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对该子公司的分配比例在
“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的
未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”
和“少数股东损益”之间分配抵销。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并报表时，调整
合并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润
纳入合并利润表，现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同
合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
本公司在报告期内因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并
资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收
入、费用、利润、现金流量纳入合并利润表和合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表
的期初数，该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，现金流量纳
入合并现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取
得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净
资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留
存收益。
通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，合
并方在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控
制之日熟晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减
比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，在合并财务报表中，
对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核
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算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。由于被投资
方重新计量设定收益计划净负债或资产变动而产生的其他综合收益除外。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于
剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净
资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权
投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资
直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权
的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公
司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。
合并所有者权益变动表根据合并资产负债表和合并利润表编制。
（七）合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。共同控制，是指按照相关约
定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后
才能决策。在判断是否存在共同控制时，应该首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制
该安排，其次判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务确定合营安排的分类。合营安排分为共
同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确
认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
（八）现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。现金等价物
是指持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现
金及价值变动风险很小的投资。
（九）外币业务和外币报表折算
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
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外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建
符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，
均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，
不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或其他综合收益。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除
“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用
交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在其他综合收益项
目下单独列示“外币报表折算差额”项目。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目下列示的、与该境外经营相关的外币
财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的
比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
（十）金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本公
司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始
确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收
票据，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（1）以摊余成本计量的金融资产
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产，采用实际利率法，
按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且
此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融资产按照公允价
值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利
息收入计入当期损益。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其
他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综
合收益转入留存收益，不计入当期损益。
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（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动计入当期损益。
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期
损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负
债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期
会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风
险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自
身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。
若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计
错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计
入当期损益。
（2）其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务
担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终
止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金
融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关
负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的
对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终
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止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认
部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期
损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司
若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负
债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一
部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的
非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转
出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融
工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可
利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的
资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值
无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本
计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的预期信用损失进行
估计。预期信用损失的计量取决于金融资产自初始确认后是否发生信用风险显著增加。如果该
金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预
期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，公
司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具
的信用风险自初始确认后已经发生信用减值的，公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利
得计入当期损益。
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发
行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易
费用从权益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司权益工具在存续期间分派
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股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。
（十一）应收票据
对于应收票据，本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的
方式对应收票据预期信用损失进行估计，并采用预期信用损失的简化模 型，始终按照整个存续
期的预期信用损失计量损失准备。计提方法如下：
（1）期末对有客观证据表明其已发生减值的应收票据单独进行减值测试，根据其预计未来
现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
（2）当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特
征划分应收款项组合，在组合基础上计算预期信用损失。对于按信用风险特征组合计提坏账的
应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，使用减
值准备模型计算预期信用损失。公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。
本公司按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
参考历史信用损失经验，结合当前及对未来
银行承兑汇票 承兑人为信用风险较低的银行
的预测，按照预期信用损失法计算。
存在违约可能性，具有一定信用 参考历史信用损失经验，结合当前及对未来
商业承兑汇票
风险 的预测，按照预期信用损失法计算。
（十二）应收账款
对于应收账款，本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的
方式对应收款项预期信用损失进行估计，并采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个存续
期的预期信用损失计量损失准备。计提方法如下：
（1）期末对有客观证据表明其已发生减值的应收款项单独进行减值测试，根据其预计未来
现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
（2）当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特
征划分应收款项组合，在组合基础上计算预期信用损失。
对于按信用风险特征组合计提坏账的应收款项，本公司参考历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测，使用减值准备模型计算预期信用损失。
公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征划
分应收款项组合，在组合基础上计算预期信用损失。
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组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄划分的具有类似信用风 参考历史信用损失经验，结合当前及对未来
账龄组合
险特征的应收账款 的预测，按照预期信用损失法计算。
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同
应收本公司合并范围内子公司
关联方组合 条款收回款项外，不对合并报表范围内主体
款项
之间的应收账款计提预期信用损失准备。
参考历史信用损失经验，结合当前及对未来
低风险组合 应收政府类款项
的预测计算预期信用损失准备。
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险
特征明显不同的应收账款单项进行减值测试。
（十三）其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
对于其他应收款项的减值损失计量，比照前述应收账款的减值损失计量方法处理。
组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄划分的具有类似信用风 参考历史信用损失经验，结合当前及对未来的
账龄组合
险特征的其他应收款 预测，按照预期信用损失法计算。
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同
应收本公司合并范围内子公司
关联方组合 条款收回款项外，不对合并报表范围内主体之
款项
间的其他应收款计提预期信用损失准备。
信用风险较低的税费返还、政府 参考历史信用损失经验，结合当前及对未来的
低风险组合
补助、员工借款及投标保证金 预测计算预期信用损失准备。
（十四）存货
存货分类为原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品等，主要包括土地开发、房屋开发、
公共配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。开发成本按土地开发、房屋开发、
公共配套设施和代建工程等分类，并按成本项目进行明细核算。
①对开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定
比例的分配标准分配，计入有关开发产品成本。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》的规定处理。
②投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约
定价值不公允的除外。投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，
但合同或协议约定价值不公允的除外。
企业合并、非货币性资产交换和债务重组取得的存货的成本，应当分别按照《企业会计准
则第 20 号——企业合并》、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》和《企业会计准则第
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（1）原材料发出时采用加权平均法；
（2）开发产品发出时采用个别认定法确定其实际成本。
对纯土地开发项目，在开发成本科目中单独设置土地开发明细科目，核算土地开发过程中
所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、交纳土地使用权出让
金、过户费及三通一平前期工程费等直接或间接费用，计算每平米的土地开发单位成本，根据
用途及使用面积，分别计算转入开发产品―各明细项目。
对连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入商品
房成本。
因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设备，按其性质和用途不同分为两类：一类
是开发小区内的公共配套设施，包括开发住宅小区内的道路、商店、银行、邮局、派出所、消
防、水塔等非营业性文教、卫生、行政管理等；另一类是开发小区外的无偿交付管理部门使用
的市政公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本核算。
公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅建设
同步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施
一般采取预提的方法，首先确定预提数额，根据预算成本经批准后从开发成本科目预先提取，
待以后各期支付。
（1）资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净
值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。
（2）原材料和低值易耗品按照存货类别计提存货跌价准备，对开发产品按存货单项计提存
货跌价准备。
（3）资产负债表日，公司应当确定存货的可变现净值。以前减记存货价值的影响因素已经
消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额
计入当期损益。
（十五）持有待售的非流动资产或处置组
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产，下同）确认为持有待售：该组成部分
必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；企业已经就处置该组
成部分作出决议，如按规定需得到股东批准的，已经取得股东大会或相应权力机构的批准；企
业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；该项转让将在一年内完成。
终止经营的认定标准和列报方法
（1）终止经营的认定标准
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、
能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表本公司一项独立的主要业务或一个单独的主要经
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营地区。 ②该组成部分是拟对本公司一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置
的一项相关联计划的一部分。③该组成部分是本公司专为转售而取得的子公司。
（2）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持
有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。本公司在利润表中分
别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，
其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
本公司对拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其
停止使用日起作为终止经营列报。对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，本公司将原
来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满
足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中，本公司将原来作为终止经营损益列报的信息
重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
（十六）债权投资
债权投资及减值准备计提见附注三（十一）金融工具、金融资产减值。
（十七）长期股权投资
（1）长期股权投资的分类
长期股权投资分为三类，即是指投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，
以及对其合营企业的权益性投资。
（2）长期股权投资类别的判断依据
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。
公司通常通过以下一种或几种情形判断是否对被投资单位具有重大影响：
A、在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表。在这种情况下，由于在被投资单位
的董事会或类似权力机构中派有代表，并相应享有实质性的参与决策权，投资方可以通过该代
表参与被投资单位财务和经营政策的制定，达到对被投资单位施加重大影响。
B、参与被投资单位财务和经营政策制定过程。这种情况下，在制定政策过程中可以为其自
身利益提出建议和意见，从而可以对被投资单位施加重大影响。
C、与被投资单位之间发生重要交易。有关的交易因对被投资单位的日常经营具有重要性，
进而一定程度上可以影响到被投资单位的生产经营决策。
D、向被投资单位派出管理人员。在这种情况下，管理人员有权力主导被投资单位的相关活
动，从而能够对被投资单位施加重大影响。
E、向被投资单位提供关键技术资料。因被投资单位的生产经营需要依赖投资方的技术或技
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术资料，表明投资方对被投资单位具有重大影响。
公司在判断是否对被投资方具有重大影响时，不限于是否存在上述一种或多种情形，还需
要综合考虑所有事实和情况来做出综合的判断。
投资方对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。
本公司的合营企业是指本公司仅对合营安排的净资产享有权利。
合营安排的定义、分类以及共同控制的判断标准详见本附注（七）。
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合
并对价之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）
不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，按照发行股份的面值
总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公（资
本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资
成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债
以及发行的权益性证券的公允价值。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交
易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制
下企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，
作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一
部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
合并方或购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关
管理费用于发生时计入当期损益。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始
投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，
除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以
换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。
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采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投
资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
对合营企业和联营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始
投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同
时调整长期股权投资的成本。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面
价值；本公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产
的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计
期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。
被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复
确认收益分享额。
本公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生
的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分，予以抵销，在此基础上确
认投资收益。
本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减
值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认交易损失。
本公司因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加
上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出
售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值
变动转入改按权益法核算的当期损益。
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或
重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算
而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础进行会计处理。
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，
并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的
有关规定进行会计处理。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法
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核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
（十八）投资性房地产
公司对投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建
筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权采用与本公司与无形资产相同
的摊销政策。
（十九）固定资产
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产分类为：房屋及建筑物、办公设备、运输设备、其他设备。固定资
产在同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）
该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值
率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，
则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 15-30 3.00 6.47-3.23
办公设备 年限平均法 5-10 3.00 19.4-9.7
运输设备 年限平均法 6 3.00 19.30
生产设备 年限平均法 8 3.00 12.13
（二十）在建工程
在建工程以立项项目分类核算。
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的
入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达
到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定
资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本
调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
（二十一）借款费用
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑
差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使
用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
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借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本
化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止
资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产
借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个
月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用
确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生
的借款费用及其辅助费，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资
取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资
本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
（二十二）使用权资产
公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额；
（3）公司发生的初始直接费用；
（4）公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
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在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提
折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余
使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除
减值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
（二十三）无形资产
（1）取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途
所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，
无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价
值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有
确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册
费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为
使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见
无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动
的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，
以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
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（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形
资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出
售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发
生时计入当期损益。
（二十四）长期资产的减值测试方法及会计处理方法
在每个资产负债表日判断长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、
在建工程、采用成本模式计量的生物性资产、油气资产使用寿命确定的无形资产等是否存在减
值迹象，对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，将资产的账
面价值减记至可收回金额，减记的金额确认相应的减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
减值准备。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。企业以单项资产为基础估计其可收回金额，在难以对单项资产可回
收金额进行估计的情况下，以资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间做相应调整，使资产在剩
余寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值。
对于使用寿命不确定的无形资产、尚未达到使用状态的无形资以及合并所形成的商誉每年
年度终了进行减值测试。
关于商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法
分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉
的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值
占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照
各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分
摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者
资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可
收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产
组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的
账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值
的，确认商誉的减值损失。
（二十五）长期待摊费用
对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用，包括经营租
入固定资产改良支出，作为长期待摊费用按预计受益年限分期摊销。如果长期待摊费用项目不
能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
（二十六）合同负债
合同负债是指本公司及其子公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
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（二十七）职工薪酬
职工薪酬是指为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。包
括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
在职工为公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报
告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和
币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率，将全部应缴存金额以折现后
的金额计量应付职工薪酬。
公司根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质
量公司债券的市场收益率对所有设定受益计划义务予以折现，包括预期在职工提供服务的年度
报告期间结束后的十二个月内支付的义务。
设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形
成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，企业以
设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。其中，资产上限，是
指企业可从设定受益计划退款或减少未来对设定受益计划缴存资金而获得的经济利益的现值。
报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本中的服务成本和设定受益计划净负债或净
资产的利息净额部分计入当期损益或资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生
的变动。计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，可以在权益范围内转移。
在设定受益计划下，在修改设定受益计划与确认相关重组费用或辞退福利孰早日将过去服
务成本确认为当期费用。
企业在设定受益计划结算时，确认结算利得或损失。该利得或损失是在结算日确定的设定
受益计划义务现值与结算价格的差。
在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
（1）企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
（2）企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关
规定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利
的有关规定。
其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，根据上述 2、处理。不符合设定提存计划
的，适用关于设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报
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告期末，将其他长期职工福利中的服务成本、净负债或净资产的利息净额、重新计量其他长期
职工福利净负债或净资产所产生的变动的总净额计入当期损益或相关资产成本。
（二十八）租赁负债
公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租
赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用公
司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
（1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
（3）在公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
（4）在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租
赁选择权需支付的款项；
（5）根据公司提供的担保余值预计应支付的款项。
公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
（二十九）预计负债
涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资产或
提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有
事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未
来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债
账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计
数。
（三十）股份支付
股份支付是公司为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的
负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益结算的股份支付
股票期权计划为用以换取职工提供服务的权益结算的股份支付，以授予职工的权益工具在
授予日的公允价值计量。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权，在等待期内以
对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服
务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
（2）以现金结算的股份支付
股票增值权计划为以现金结算的股份支付，按照公司承担的以本公司股份数量为基础确定
的负债的公允价值计量。该以现金结算的股份支付须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
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以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础，按照公司承
担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。在相关负债结算
前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据
的条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。
对于授予职工的股票期权，通过期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
在等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳
估计，修正预计可行权的权益工具数量。
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的公允价值，应按照权益工具公允价值
的增加相应地确认取得服务的增加。
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的数量，应将增加的权益工具的公允价
值相应地确认为取得服务的增加。
如果按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而非
市场条件），公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果以减少股份支付公允价值总额的方式或其他不利于职工的方式修改条款和条件，仍应
继续对取得的服务进行会计处理，如同该变更从未发生，除非取消了部分或全部已授予的权益
工具。
在等待期内如果取消了授予的权益工具，对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，
剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满
足非可行权条件但在等待期内未满足的，将其作为授予权益工具的取消处理。
（三十一）优先股与永续债
公司发行的优先股或永续债根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质，结合
金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将其分类为金融负债或权益工具。
优先股或永续债属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或
再融资产生的利得或损失等，计入当期损益。
优先股或永续债属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，作为权益
的变动处理。对权益工具持有方的分配应作利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权益
总额。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。交易费用，是指可直接归属于购买、发行或
处置优先股或永续债的增量费用。增量费用，是指企业不购买、发行或处置金融工具就不会发
生的费用。
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用（例如登记费，承销费，法律、会计、评估及
其他专业服务费用，印刷成本和印花税等），可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。终
止的未完成权益性交易所发生的交易费用计入当期损益。
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（三十二）收入
与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：
① 合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
② 合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
③ 合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
④ 合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；
⑤ 因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并将交易价格按照
各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时
考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。然
后确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，并且在履行了各单项履约
义务时分别确认收入。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约
义务：
①客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；
②客户能够控制企业履约过程中在建的商品；
③企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，在该时段内按照履约进度确认收入。当履约进度不能
合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到
履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判
断客户是否已取得商品或服务控制权时，会考虑下列迹象：
①就该商品或服务享有现时收款权利；
②已将该商品的实物转移给客户
③已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户
④客户已接受该商品或服务等
营业收入包括房地产销售收入、物业出租收入、提供劳务收入。
（1）房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品
控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）物业出租收入
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按年限平均法确认物业出租收入的实现。
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（3）提供劳务收入的确认
公司对外提供物业管理等劳务，根据已完成的劳务在一段时间内按照履约进度确认收入。
（三十三）合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该
成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生
的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或
类似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团
未来用于履行履约义务的资源；
该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”)
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。当与合同成本
有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资
产减值损失：本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；为转让该相
关商品或服务估计将要发生的成本。
（三十四）政府补助
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助属于与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期
损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补
助，分别下列情况处理：
（1）用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，
计入当期损益。
（2）用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证据表明该项
补助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件
且预计能够收到财政扶持资金时，可以按应收金额予以确认和计量。
（三十五）递延所得税资产和递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性
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差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，以很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，
与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额
(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，
除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转
回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在
可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，
才确认递延所得税资产。资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规
定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能
获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主
体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意
图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延
所得税负债以抵销后的净额列报。
（三十六）租赁
短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁。低价值资产租赁，是指单
项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。低价值资产租赁的判定仅与资产的绝对价值有关，
不受承租人规模、性质或其他情况影响。
对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁
和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入
相关资产成本或当期损益。
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指实质上转移了与租
赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。经
营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。
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一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是合同的形式。如果一项租
赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人应当将该项租赁分类为
融资租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，通常分类为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资
产的所有权转移给承租人。②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使
选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该
选择权。③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。④在租赁开始
日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大
改造，只有承租人才能使用。
①出租人对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，出租人应当对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
出租人对应收融资租赁款进行初始计量时，应当以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入
账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现
的现值之和。
在转租的情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，转租出租人可采用原租赁的折现率（根
据与转租有关的初始直接费用进行调整）计量转租投资净额。
出租人应当按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利
率，是按照本准则第三十八条规定所采用的折现率，或者按照本准则第四十四条规定所采用的
修订后的折现率。
出租人应当按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第
出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益。
②出租人对经营租赁的会计处理
在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁
收款额确认为租金收入。出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期
内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其
他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。
出租人应当按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发
生减值，并进行相应会计处理。
出租人取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，应当在实际发生时
计入当期损益。
（三十七）其他重要的会计政策和会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经营和编制
财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营
地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
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③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注三（十五）“持有待售的非流动资产或处置组”相关
描述。
作为债权人记录债务重组义务以现金清偿债务的债务重组，将重组债权的账面余额与收到
的现金之间的差额计入当期损益；以非现金资产清偿债务的，放弃债权的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。重组债权已计提减值准备的，则先将上述差额冲减已计提的减值准
备，不足冲减的部分，计入当期损益。
如果非货币性资产交换具有商业实质，并且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计
量，以换出资产的公允价值（如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠除外）和应支
付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果
非货币性资产交换不具备上述条件，则按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入
资产的成本，不确认损益。
（三十八）重要会计政策、会计估计的变更
无
无
无
四、税项
（一）主要税种及税率
本公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率（%）
城市维护建设税 实缴流转税额 7
教育费附加 实缴流转税额 3
地方教育费附加 实缴流转税额 2
防洪费 实缴流转税额 1
企业所得税 应纳税所得额 25、5
按应税收入的 2%、3%、5%计算预缴，达到清算条
土地增值税 超率累进税率
件后据实清算
增值税 应纳税营业额 13、9、6、5
环境保护税 应税污染物当量数 单位税额 10 元
资源税 应税取水量 单位税额 5.8 元、0.6 元
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本公司之子公司天津市华驰租赁有限公司、天津市德霖停车场有限公司因享受小型微利企
业税收优惠，企业所得税税率为 5%。
（二）税收优惠及批文
无。
五、合并财务报表主要项目注释
以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，期末余额为 2025 年 12 月 31 日余额、期初余
额为 2024 年 12 月 31 日余额、本期发生额为 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日发生额、上期
发生额为 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日发生额。凡未注明期初余额的均为期末余额。
（一）货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 352.98 1,485.52
银行存款 84,288,612.35 231,738,495.44
其他货币资金 20,733.25 176,179,064.11
合计 84,309,698.58 407,919,045.07
其中：存放在境外的款项总额
说明：本公司其他货币资金期末余额中含司法诉讼冻结受限金额 20,733.25 元。
（二）应收账款
账龄 期末余额 期初余额
应收账款账面余额合计 38,230,556.88 1,556,032,397.23
减：坏账准备 1,916,240.16 486,929.62
应收账款账面价值合计 36,314,316.72 1,555,545,467.61
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款 38,230,556.88 100.00 1,916,240.16 5.01 36,314,316.72
其中：账龄组合 38,230,556.88 100.00 1,916,240.16 5.01 36,314,316.72
低风险组合
合计 38,230,556.88 100.00 1,916,240.16 5.01 36,314,316.72
天津津投城市开发股份有限公司
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提坏账准备的应收账款 459,172.00 0.03 459,172.00 100.00
按组合计提坏账准备的应收账款 1,555,573,225.23 99.97 27,757.62 0.002 1,555,545,467.61
其中：账龄组合 491,415.23 0.03 27,757.62 5.65 463,657.61
低风险组合 1,555,081,810.00 99.94 1,555,081,810.00
合计 1,556,032,397.23 100.00 486,929.62 0.03 1,555,545,467.61
（1）组合中，按账龄组合评估信用风险、计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合计 38,230,556.88 1,916,240.16
（2）组合中，按低风险组合评估信用风险、计提坏账准备的应收账款
期末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
低风险组合
合计
期初余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
低风险组合 1,555,081,810.00
合计 1,555,081,810.00
（3）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 486,929.62 2,294,514.22 865,203.68 1,916,240.16
合计 486,929.62 2,294,514.22 865,203.68 1,916,240.16
天津津投城市开发股份有限公司
占应收账款和合同
合同资产 应收账款和合同 坏账准备期
单位名称 应收账款期末余额 资产期末余额合计
期末余额 资产期末余额 末余额
数的比例（%）
客户一 6,924,320.68 6,924,320.68 18.11 346,216.03
客户二 1,493,432.82 1,493,432.82 3.91 74,671.64
客户三 1,271,028.86 1,271,028.86 3.32 63,551.44
客户四 878,463.79 878,463.79 2.30 43,923.19
客户五 151,890.00 151,890.00 0.40 7,594.50
合计 10,719,136.15 10,719,136.15 28.04 535,956.80
说明：
本公司应收账款期末账面价值较期初账面价值减少 97.67%，主要原因系公司已根据《置出
资产交割确认书》，完成了重大资产出售涉及的标的资产的交割所致。
（三）预付款项
期末余额 期初余额
账龄
金额 占总额比例（%） 金额 占总额比例（%）
合计 12,046,939.63 100.00
说明：
本公司预付账款期末余额为零，主要原因系公司已根据《置出资产交割确认书》，完成了
重大资产出售涉及的标的资产的交割所致。
（四）其他应收款
按项目列示：
款项性质 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 30,886.90 160,270,642.81
合计 30,886.90 160,270,642.81
说明：
本公司其他应收款期末余额较期初余额减少 99.98%，主要原因系公司已根据《置出资产交
割确认书》，完成了重大资产出售涉及的标的资产的交割所致。
（1）按账龄披露
天津津投城市开发股份有限公司
账龄 期末余额 期初余额
其他应收款账面余额合计 453,392.81 216,074,037.29
减：坏账准备 422,505.91 55,803,394.48
其他应收款账面价值合计 30,886.90 160,270,642.81
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 13,327.26 73,343,636.22
押金及保证金 17,900.00 131,091,349.83
代垫款项 1,641.00 11,112,894.15
零星借支 105,832.54
其他 420,524.55 420,324.55
合计 453,392.81 216,074,037.29
（3）坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预
信用损失（未发 信用损失（已发生
期信用损失
生信用减值） 信用减值）
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本期计提 186,247.96 186,247.96
本期转回 65,634.13 395,331.58 460,965.71
本期转销
本期核销
其他变动 1,719,502.42 53,386,668.40 55,106,170.82
（4）坏账准备的情况
天津津投城市开发股份有限公司
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 55,803,394.48 186,247.96 460,965.71 55,106,170.82 422,505.91
合计 55,803,394.48 186,247.96 460,965.71 55,106,170.82 422,505.91
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 款项的性质 账龄
期末余额
数的比例(%)
天津源泰管理咨询有限公司 10,237.40 2.26 押金及保证金 1 年以内，1-2 年 971.87
天津国际招标有限公司 6,300.00 1.39 押金及保证金 1 年以内 315.00
中铁建南方投资有限公司天
津分公司
天津市津能工程管理有限公
司
天津市创正企业管理咨询服
务有限公司
合计 29,627.26 6.53 1,941.36
（五）存货
期末余额 期初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 11,058,560,403.80 3,283,444,818.62 7,775,115,585.18
开发产品 62,065,023.70 62,065,023.70 2,045,747,457.89 570,644,126.64 1,475,103,331.25
物料用品 1,860,975.15 1,860,975.15
合计 62,065,023.70 62,065,023.70 13,106,168,836.84 3,854,088,945.26 9,252,079,891.58
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转销或转回 其他
开发成本 3,283,444,818.62 207,222,897.00 3,490,667,715.62
开发产品 570,644,126.64 257,677,128.58 475,770,208.27 602,162,609.18 701,928,854.31
合计 3,854,088,945.26 464,900,025.58 475,770,208.27 602,162,609.18 4,192,596,569.93
本期转回或转销存货跌价准备的原因
项目 计提存货跌价准备的具体依据 转回存货跌价准备的原因 转销存货跌价准备的原因
以前减记存货价值的影响因素消失，减
开发成本 可变现净值低于账面价值 记金额予以恢复，在原已计提的存货跌
价准备金额内转回
前期计提跌价准备的存货本
开发产品 可变现净值低于账面价值
期售出按比例转销
天津津投城市开发股份有限公司
按单项计提存货跌价准备
期末余额 期初余额
项目名称 跌价准备 跌价准备
账面 跌价 跌价
计提比例 账面余额 计提比例
余额 准备 准备
(%) (%)
美瑜华庭 542,757,977.26 178,034,920.55 32.80
誉东苑 465,271,104.65 262,378,000.29 56.39
林里公园 149,687,106.91 35,515,921.49 23.73
美瑜兰庭 261,352,808.87 76,593,467.34 29.31
盛庭名景 32,514,446.86 6,195,791.86 19.06
盛雅佳苑公建 70,762,911.58 9,825,895.75 13.89
陈塘项目公建 10,804,211.04 730,799.21 6.76
零星小项目 933,009.96 933,009.96 100.00
留风雅院 5,662,908.13 1,369,330.15 24.18
相城 31 项目(苏州) 4,577,454,968.94 1,650,292,877.92 36.05
盛文佳苑 2,680,928,240.24 1,489,846,411.60 55.57
北辰北（挂）2014-049
号地块
合计 9,250,961,313.58 3,854,088,945.26 41.66
（六）其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
预交增值税 569,052.74 182,219,294.03
预交营业税 79,826.53
预交城建税 994,196.18
预交教育费附加 390,879.47
预交地方教育费附加 276,494.67
预交土地增值税 208,008,031.32
预交企业所得税 186,855,077.19
预交防洪费及其他 474,106.65
合同取得成本 3,243,212.90
合计 569,052.74 582,541,118.94
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（七）长期股权投资
本期增减变动
减值准
期初 宣告发放 期末
被投资单位 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 计提减 备期末
余额 现金股利 其他 余额
投资 投资 的投资损益 收益调整 益变动 值准备 余额
或利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津市天房物业管理有限公司 31,616,083.70 -2,205,285.11 -29,410,798.59
天津大树房地产经营销售有限公司
天津市天房房地产销售有限公司
天津联津房地产开发有限公司 240,115,857.24 -1,417,684.57 -238,698,172.67
天津市联展房地产开发有限公司
天津吉利大厦有限公司 148,391,920.85 -5,148,315.04 -143,243,605.81
小计 420,123,861.79 -8,771,284.72 -411,352,577.07
合计 420,123,861.79 -8,771,284.72 -411,352,577.07
说明：根据《置出资产交割确认书》，公司已完成了重大资产出售涉及的联营企业的交割。
天津津投城市开发股份有限公司
（八）其他权益工具投资
本期增减变动 指定为以公允价
本期确认
本期计入其 本期计入其 值计量且其变动
项目 期初余额 追加 减少 期末余额 的股利收 累计利得 累计损失
他综合收益 他综合收益 其他 计入其他综合收
投资 投资 入
的利得 的损失 益的原因
非上市公司股权
珠海中珠集团股份有限公司 6,667,115.00
长期持有
非上市公司股权
福州市土地房屋开发总公司 500,000.00
长期持有
基于战略目的长
天津银行股份有限公司 2,798,240.81 937,411.69 3,735,652.50 227,127.67 2,935,652.50
期持有
天津市华学房地产经营有限公 非上市公司股权
司 的长期持有
合计 2,848,240.81 937,411.69 -50,000.00 3,735,652.50 227,127.67 2,935,652.50 7,167,115.00
说明：
根据《置出资产交割确认书》，福州市土地房屋开发总公司、福州市土地房屋开发总公司、天津市华学房地产经营有限公司已完成了重大资产出售
涉及的联营企业的交割。
天津津投城市开发股份有限公司
（九）投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购 14,263,260.87 14,263,260.87
（2）存货\固定资产\在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置 10,179,694.61 10,179,694.61
（2）其他转出 1,626,708,639.42 1,626,708,639.42
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 52,003,013.46 52,003,013.46
（2）其他转入
（1）处置 3,309,314.91 3,309,314.91
（2）其他转出 508,519,666.77 508,519,666.77
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
（2）其他转出 156,636,755.74 156,636,755.74
四、账面价值
（十）固定资产
按项目列示
天津津投城市开发股份有限公司
项目 期末余额 期初余额
固定资产 214,308.32 23,177,275.77
固定资产清理
合计 214,308.32 23,177,275.77
项目 房屋及建筑物 生产设备 运输工具 办公设备 合计
一、账面原值：
（1）购置 9,326,218.00 2,041.80 79,335.88 9,407,595.68
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置或报废 194,124.00 194,124.00
（2）其他转出 95,760,683.70 3,165,945.20 10,863,063.89 5,269,659.24 115,059,352.03
二、累计折旧
（1）计提 2,316,316.62 67,694.60 37,143.36 285,223.57 2,706,378.15
（1）处置或报废 183,497.25 183,497.25
（2）其他转出 67,046,477.51 2,933,651.82 10,466,376.95 4,643,694.03 85,090,200.31
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
（2）其他减少 315,593.49 315,593.49
四、账面价值
天津津投城市开发股份有限公司
截至 2025 年 12 月 31 日，本公司无闲置的固定资产。
无
（十一）无形资产
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
(1)处置
(2)其他 7,180,996.00 7,180,996.00
二、累计摊销
(1)计提 143,619.92 143,619.92
(1)处置
(2)其他 2,405,633.66 2,405,633.66
三、减值准备
(1)计提
(1)处置
四、账面价值
天津津投城市开发股份有限公司
（十二）长期待摊费用
本期增加 本期摊销金 其他减少 剩余摊销
项目 期初余额 期末余额
金额 额 金额 期限（月）
大理道 100 号改造费 760,804.78 400,000.00 360,804.78
合计 760,804.78 400,000.00 360,804.78
（十三）递延所得税资产/递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 20,907.28 5,226.82 1,469,639.67 366,530.81
内部交易未实现利润 3,969,908.24 992,477.06
可抵扣亏损
合计 20,907.28 5,226.82 5,439,547.91 1,359,007.87
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 1,234,224,776.19 3,353,232,987.09
可抵扣暂时性差异 1,860,615.34 3,950,100,670.59
合计 1,236,085,391.53 7,303,333,657.68
项目 期末金额 期初金额 备注
合计 1,234,224,776.19 3,353,232,987.09
（十四）所有权或使用权受限资产
期末 期初
项目 受限 受限情 受限类
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值 受限情况
类型 况 型
工程资本金
司法诉
监管资金、
货币 讼冻结
资金 及保证
结及定期存
金
款质押
天津津投城市开发股份有限公司
项目 期末 期初
用于抵 用于抵押贷
存货 51,239,841.16 51,239,841.16 抵押 6,866,176,238.03 3,476,050,380.54 抵押
押贷款 款
固定 用于抵押贷
资产 款
投资性 用于抵 用于抵押贷
房地产 押贷款 款
合计 66,076,105.21 66,076,105.21 7,852,182,586.47 4,325,095,091.91
说明：
以上披露的用于抵押贷款的事项为重大资产出售房地产业务前发生。重大资产出售后，公司未新
增其他抵押。
（十五）短期借款
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 50,000,000.00
质押借款 85,500,000.00
保证借款 90,000,000.00
保证及抵押借款 65,470,000.00
信用借款
合计 290,970,000.00
（十六）应付账款
项目 期末余额 期初余额
合计 52,234,772.37 1,335,082,354.57
（十七）预收款项
项目 期末余额 期初余额
合计 128,107.23
天津津投城市开发股份有限公司
（十八）合同负债
项目 期末余额 期初余额
房屋销售款 475,580,897.64
车位销售款 1,601,310.51
物业管理费 15,220,641.19 14,711,729.14
其他
减：计入其他非流动负债的合同负债
合计 15,220,641.19 491,893,937.29
（十九）应付职工薪酬
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 39,332,410.15 98,670,538.37 137,470,105.53 532,842.99
二、离职后福利-设定提存计划 9,271,517.06 9,271,517.06
三、辞退福利 12,121,057.41 12,121,057.41
四、一年内到期的其他福利
合计 39,332,410.15 120,063,112.84 158,862,680.00 532,842.99
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 14,104,166.76 69,144,320.45 83,248,487.21
二、职工福利费 17,047.60 6,021,008.56 6,038,056.16
三、社会保险费 330.00 5,761,243.94 5,761,573.94
其中：医疗保险费 330.00 5,258,699.77 5,259,029.77
工伤保险费 209,665.70 209,665.70
生育保险费 292,878.47 292,878.47
四、住房公积金 24,606,312.00 16,509,121.00 40,641,131.00 474,302.00
五、工会经费和职工教育经费 604,553.79 1,234,844.42 1,780,857.22 58,540.99
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、职工福利及奖励基金
合计 39,332,410.15 98,670,538.37 137,470,105.53 532,842.99
天津津投城市开发股份有限公司
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 9,271,517.06 9,271,517.06
（二十）应交税费
项目 期末余额 期初余额
增值税 2,427,820.92 59,864,381.88
企业所得税 10,473,749.00
个人所得税 1,885.08 41,303.86
城市维护建设税 130,406.61 3,925,462.75
教育费附加 55,888.55 1,682,354.47
地方教育费附加 37,259.04 1,121,569.48
土地增值税 83,315,548.41
房产税 77,066.92
其他 3,491.49 465,049.65
合计 2,656,751.69 160,966,486.42
说明：
应交税费期末余额较期初余额减少98.35%，主要原因系公司已根据《置出资产交割确认书》
完成了重大资产出售涉及的标的资产的交割所致。
（二十一）其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付利息 224,234,540.40
应付股利 26,335,051.24 26,549,143.38
其他应付款 48,209,343.23 2,768,152,690.31
合计 74,544,394.47 3,018,936,374.09
（1）应付利息分类列示
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 223,096,068.18
企业债券利息
短期借款应付利息 1,138,472.22
划分为金融负债的优先股\永续债利息
合计 224,234,540.40
天津津投城市开发股份有限公司
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 26,335,051.24 26,549,143.38
应付其他股东股利
合计 26,335,051.24 26,549,143.38
（1）按款项性质列示
项目 期末余额 期初余额
往来款 32,567,322.16 2,289,977,949.69
押金及保证金 5,163,154.60 69,573,018.67
维修基金 10,332,239.97 15,789,419.28
代收代垫款项 146,626.50 4,578,272.52
待结算土增税 388,234,030.15
合计 48,209,343.23 2,768,152,690.31
说明：
其他应付款期末余额较期初减少 98.26%，主要原因系公司已根据《置出资产交割确认书》，
完成了重大资产出售涉及的标的资产的交割所致。
（二十二）一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款应计利息 41,568,450.00
应付债券应计利息 25,068,493.15
合计 3,011,546,943.15
（二十三）其他流动负债
项目 期末余额 期初余额
增值税待转销项税额 37,957,024.91
合计 37,957,024.91
（二十四）长期借款
项目 期末余额 期初余额
保证借款 12,000,000.00
天津津投城市开发股份有限公司
项目 期末余额 期初余额
保证及抵押借款 559,948,151.00
保证及质押、抵押借款 3,988,700,000.00
长期借款小计 4,560,648,151.00
长期借款应计利息
合计 4,560,648,151.00
（二十五）长期应付款
项目 期末余额 期初余额
大寺公租房项目 14,660,597.78
合计 14,660,597.78
（二十六）预计负债
项目 期末余额 期初余额
未决诉讼 5,574,736.86
合计 5,574,736.86
（二十七）股本
本次变动增减（+、一）
项目 期初余额 发行 送 公积金 小 期末余额
其他
新股 股 转股 计
（一）限售流通股份
（二）已上市流通股份 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
境内上市的人民币流通股 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
境外上市的人民币流通股
股份总数 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
（二十八）资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,346,212,522.01 1,420,816,455.14 3,767,028,977.15
其他资本公积 54,497,211.26 54,497,211.26
合计 2,400,709,733.27 1,420,816,455.14 3,821,526,188.41
天津津投城市开发股份有限公司
（二十九）其他综合收益
本期发生额
项目 期初余额 减：前期计入其 期末余额
本期所得税前发 税后归属于母 税后归属于少
他综合收益当期 减：所得税费用
生额 公司 数股东
转入损益
一、不能重分类进损益的其他综合收益 -5,168,874.19 937,411.69 -7,167,115.00 8,104,526.69 2,935,652.50
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动 -5,168,874.19 937,411.69 -7,167,115.00 8,104,526.69 2,935,652.50
企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的其他综合收益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益的金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 -5,168,874.19 937,411.69 -7,167,115.00 8,104,526.69 2,935,652.50
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（三十）盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 228,941,633.57 228,941,633.57
任意盈余公积 75,323,531.80 75,323,531.80
合计 304,265,165.37 304,265,165.37
（三十一）未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 -3,788,592,278.89 -3,578,266,051.46
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 -3,788,592,278.89 -3,578,266,051.46
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -1,362,718,224.76 -210,326,227.43
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
提取职工福利及奖励基金
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
其他调整 7,167,115.00
期末未分配利润 -5,158,477,618.65 -3,788,592,278.89
（三十二）营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 828,149,578.43 939,442,218.08 2,582,095,954.54 2,037,936,350.17
其他业务 137,731,457.92 159,624,955.51 129,512,043.55 155,092,129.74
合计 965,881,036.35 1,099,067,173.59 2,711,607,998.09 2,193,028,479.91
分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
房地产开发经营 847,057,169.20 949,340,139.89 847,057,169.20 949,340,139.89
物业及出租
其他 11,360,086.85 4,267,722.36 11,360,086.85 4,267,722.36
合计 965,881,036.35 1,099,067,173.59 965,881,036.35 1,099,067,173.59
天津津投城市开发股份有限公司
分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
按经营地区分类
天津地区 235,082,578.54 254,330,341.66 235,082,578.54 254,330,341.66
非天津地区 730,798,457.81 844,736,831.93 730,798,457.81 844,736,831.93
合计 965,881,036.35 1,099,067,173.59 965,881,036.35 1,099,067,173.59
（三十三）税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 4,050.25
城市维护建设税 2,040,172.94 8,624,803.88
教育费附加 864,150.70 2,321,192.63
地方教育费附加 575,630.51 2,185,440.56
土地增值税 56,683,430.72 46,994,128.84
房产税 7,822,316.52 8,260,050.25
土地使用税 2,095,745.20 2,144,964.22
车船使用税 23,522.49 23,897.49
印花税 1,115,792.64 1,786,454.70
防洪费 40.51
环境保护税 612,458.20 905,676.60
合计 71,833,219.92 73,250,699.93
（三十四）销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
广告及业务宣传费 11,637,160.45 9,721,456.66
维修基金 5,107,388.91 31,959,531.28
销售代理费 28,996,173.20 66,699,181.15
物业管理费 2,057,897.35 7,715,660.67
折旧费用 88,388.34 124,711.17
职工薪酬 10,989,011.14 19,392,559.62
办公费 2,431,488.13 4,022,501.83
产权登记及测量费 494,375.59 550,118.43
销售策划费 5,634,714.47 4,213,691.20
样板间装修费 569,378.73 3,496,639.52
空房采暖费 310,937.73 194,730.48
其他 20,167,480.73 15,226,041.35
合计 88,484,394.77 163,316,823.36
天津津投城市开发股份有限公司
（三十五）管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 81,036,918.82 71,175,938.81
办公费 3,874,331.07 7,490,465.47
交通差旅费 500,595.81 558,081.15
董事会费 320,000.04 320,000.00
业务招待费 42,634.88 124,059.01
折旧及摊销费用 2,521,468.73 2,936,945.72
修理费 96,444.34 250,565.16
低值易耗品 29,444.00 42,519.61
财产保险费 27,175.59 27,223.48
审计咨询费 37,906,204.19 20,744,606.26
残疾人就业保障金 557,685.05 495,830.81
其他 7,329,817.64 1,219,276.30
合计 134,242,720.16 105,385,511.78
（三十六）财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 533,266,416.04 580,555,536.69
减：利息收入 2,310,710.28 486,280.03
手续费支出 325,533.48 297,598.57
贷款相关费用 20,175,803.73 7,883,163.00
合计 551,457,042.97 588,250,018.23
（三十七）其他收益
按性质分类 本期发生额 上期发生额
土地收储收益 -8,527,200.00
债务重组收益 -10,103,802.21 86,696,876.57
进项税额加计抵减 -4,127.54
扣缴税款手续费 32,956.39 714,930.81
稳岗补贴 13,750.00 7,131.00
合计 -10,057,095.82 78,887,610.84
（三十八）投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -8,771,284.72 -3,672,333.41
处置长期股权投资产生的投资收益 251,802,888.18
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 227,127.67 199,234.80
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项目 本期发生额 上期发生额
债务重组收益 48,645,400.00
合计 -8,544,157.05 296,975,189.57
（三十九）信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -2,294,514.22 9,489.10
其他应收款坏账损失 274,717.75 -17,311,268.33
合计 -2,019,796.47 -17,301,779.23
（四十）资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -464,900,025.58 -385,561,036.21
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失 -4,471,621.15
五、固定资产减值损失 -99,665.54
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -464,900,025.58 -390,132,322.90
（四十一）资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 -10,046.75 -21,633.84
合计 -10,046.75 -21,633.84
（四十二）营业外收入
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
与企业日常活动无关的政府补助 2,417.00 7,872.00 2,417.00
违约金 23,828.57 3,037,208.94 23,828.57
其他 11,696,832.68 252,465,459.07 11,696,832.68
合计 11,723,078.25 255,510,540.01 11,723,078.25
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（四十三）营业外支出
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
违约金 2,553,807.56 1,667,189.77 2,553,807.56
罚没支出 387,607.55 22,660.38 387,607.55
其他支出 15,143,684.02 28,023,531.95 15,143,684.02
合计 18,085,099.13 29,713,382.10 18,085,099.13
（四十四）所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 88,850.99 14,405,033.84
递延所得税费用 1,135,790.88 -898,594.56
合计 1,224,641.87 13,506,439.28
项目 本期发生额
利润总额 -1,471,096,657.61
按法定/适用税率计算的所得税费用 -367,774,164.40
子公司适用不同税率的影响 105,785.98
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 56,781.91
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 4,531,676.51
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或亏损的影响 -8,083,775.09
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 372,388,336.96
内部交易抵销增加当期费用
所得税费用 1,224,641.87
（四十五）现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 1,830,912.77 464,270.82
违约金及其他收入 1,449,255.40 80,980.77
往来款 753,198,482.69 356,552,494.09
其他
合计 756,478,650.86 357,097,745.68
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（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 48,171,780.34 426,089,264.15
中介费 12,528,871.20 13,280,728.26
营业外支出 8,633,504.45 27,886,654.44
付现费用 45,377,150.62 57,031,602.97
合计 114,711,306.61 524,288,249.82
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司支付的现金净额 245,435,259.36
合计 245,435,259.36
（1）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
财务顾问费 10,700,007.50 7,850,000.00
评估费 21,600.00
保险及抵押登记费 2,320,800.00 550.00
公证费 11,013.00
定期存款质押 90,000,000.00
归还专项借款 300,000,000.00 233,099,100.00
合计 313,020,807.50 330,982,263.00
（2）筹资活动产生的各项负债变动情况
本期增加 本期减少
期末余
项目 期初余额
额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款 290,970,000.00 410,695,791.34 100,000,000.00 134,970,000.00 666,695,791.34
长期借款(含
一年内到期 6,755,558,151.00 260,800,044.21 81,600,000.00 576,160,717.89 6,521,797,477.32
长期借款)
其他应付款 1,261,516,092.59 345,000,000.00 300,000,000.00 1,306,516,092.59
应付债券 750,000,000.00 744,500,000.00 5,500,000.00 750,000,000.00 750,000,000.00
合计 9,058,044,243.59 1,760,995,835.55 187,100,000.00 1,761,130,717.89 9,245,009,361.25
（四十六）现金流量表补充资料
天津津投城市开发股份有限公司
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -1,472,321,299.48 -230,925,752.05
加：资产减值准备 464,900,025.58 390,132,322.90
信用减值准备 2,019,796.47 17,301,779.23
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 54,709,391.61 79,978,808.28
使用权资产摊销
无形资产摊销 143,619.92 143,619.92
长期待摊费用摊销 400,000.00 400,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 553,442,219.77 588,438,699.69
投资损失（收益以“－”号填列） 8,544,157.05 -296,975,189.57
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 1,135,790.88 917,140.11
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,815,734.67
存货的减少（增加以“－”号填列） 477,418,613.41 1,136,694,759.65
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 630,921,785.30 456,824,916.22
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -324,251,174.57 -1,531,481,610.76
其他
经营活动产生的现金流量净额 397,072,972.69 609,655,392.79
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 84,288,965.33 231,739,980.96
减：现金的期初余额 231,739,980.96 149,284,101.42
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -147,451,015.63 82,455,879.54
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 1.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 245,435,260.36
天津津投城市开发股份有限公司
金额
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 -245,435,259.36
项目 期末余额 期初余额
一、现金 84,288,965.33 231,739,980.96
其中：库存现金 352.98 1,485.52
可随时用于支付的银行存款 84,288,612.35 231,738,495.44
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 84,288,965.33 231,739,980.96
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现
金等价物
项目 本期金额 上期金额 理由
其他货币资金 20,733.25 176,179,064.11 司法诉讼冻结
合计 20,733.25 176,179,064.11
（四十七）租赁
作为承租人
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额：无
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用 291.48 万元。
与租赁相关的现金流出总额 308.41 万元。
作为出租人
作为出租人的经营性租赁
其中：未计入租赁收款额的可变
项目 租赁收入
租赁付款额相关的收入
房屋租赁 18,617,210.24
合计 18,617,210.24
六、合并范围的变更
（一）非同一控制下企业合并
本公司本期未发生非同一控制下的企业合并。
（二）同一控制下的企业合并
天津津投城市开发股份有限公司
本公司本期未发生同一控制下的企业合并。
（三）反向购买
本公司本期未发生反向购买。
（四）处置子公司
本集团于 2025 年 12 月 24 日处置全部对房地产开发业务的投资，丧失了对房地产开发业务的
控制权。处置股权取得的对价为 1.00 元，增加资本公积人民币 1,420,816,455.14 元。
项目 处置日
流动资产 10,488,151,814.57
非流动资产 1,407,962,289.73
流动负债 7,546,269,512.12
非流动负债 5,401,526,737.86
净资产 -1,051,682,145.68
其中：归属于母公司所有者权益 -1,420,816,454.14
少数股东权益 369,134,308.45
处置价款 1.00
减：处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净
-1,420,816,454.14
资产份额
资本公积 1,420,816,455.14
处置子公司收到的现金和现金等价物 1.00
减：子公司持有的现金和现金等价物 245,435,260.36
处置子公司流出的现金净额 -245,435,259.36
（五）其他原因合并范围变动
本公司本期未发生其他原因合并范围变动。
七、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
主要经 注册资本 持股比例(%) 取得
子公司名称 注册地 业务性质
营地 （万元） 直接 间接 方式
天津市华升物业管理有限公司 天津市 2,000.00 天津市 物业管理 100.00 设立
本公司本期无重要的非全子公司。
（二）重要的共同经营
本公司本期无共同经营。
（三）在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
天津津投城市开发股份有限公司
本公司本期不存在未纳入合并范围的结构化主体。
八、与金融工具相关的风险
（一）风险管理主要内容及政策
本公司的主要金融工具包括应收款项、应付款项等。与这些金融工具有关的风险，以及本公司
为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以
确保将上述风险控制在限定的范围之内。
（1）利率风险－公允价值变动风险，本公司的因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险
主要来自固定利率的短期借款。由于固定利率借款主要为短期借款，因此本公司认为公允利率风险
并不重大。本公司目前并无利率对冲的政策。
（2）利率风险－现金流量变动风险，本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主
要与以浮动利率计息的短期借款和长期借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以消
除利率的公允价值变动风险。
可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同方未能履行义务而导致本公司
金融资产产生的损失。
公司合并报表的金融资产主要为应收款项，公司应收款项金额较小，且变动不大，为了降低信
用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采
取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，
以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。
本公司保持管理层对现金及现金等价物进行适时监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流
量波动的影响。
本公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时
持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和
长期的资金需求。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动风险对本公司的经营和财务报表不构成重大
影响，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
截止 2025 年 12 月 31 日，本公司各项金融资产及金融负债以未折现的合同现金流量按到期日
列示如下：
期末余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
货币资金 84,309,698.58 84,309,698.58 84,309,698.58
应收款项 36,345,203.62 38,683,949.69 38,165,820.14 518,129.55
小计 120,654,902.20 122,993,648.27 122,475,518.72 518,129.55
有息负债
应付债券
天津津投城市开发股份有限公司
期末余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付款项 100,444,115.60 100,444,115.60 74,827,108.19 23,037,226.63 2,579,780.78
应付利息
小计 100,444,115.60 100,444,115.60 74,827,108.19 23,037,226.63 2,579,780.78
续表：
期初余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
货币资金 407,919,045.07 407,919,045.07 407,919,045.07
应收款项 1,715,816,110.42 1,772,106,434.52 154,099,070.11 1,572,107,629.67 45,899,734.74
小计 2,123,735,155.49 2,180,025,479.59 562,018,115.18 1,572,107,629.67 45,899,734.74
有息负债 7,046,528,151.00 7,046,528,151.00 2,485,880,000.00 2,318,648,151.00 2,242,000,000.00
应付债券 750,000,000.00 750,000,000.00 750,000,000.00
应付款项 4,169,871,988.03 4,169,871,988.03 613,026,996.21 1,396,772,194.14 2,160,072,797.68
应付利息 224,234,540.40 224,234,540.40 224,234,540.40
小计 12,190,634,679.43 12,190,634,679.43 4,073,141,536.61 3,715,420,345.14 4,402,072,797.68
公司近几年未发生重大违约风险。
（二）金融资产转移
无。
（三）金融资产与金融负债的抵销
无。
九、公允价值的披露
（一）以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公
合计
允价值计量 允价值计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
损益的金融资产
天津津投城市开发股份有限公司
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公
合计
允价值计量 允价值计量 允价值计量
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 2,935,652.50 2,935,652.50
（四）其他非流动金融资产
（五）投资性房地产
(六）生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 2,935,652.50 2,935,652.50
（七）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（八）指定为已公允价值计量且变动计入
当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
十、关联方及关联交易
（一）本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 的表决权比例(%)
以自有资金对国家法律法
天津国有资 规允许的行业进行投资；投
本投资运营 天津市 资管理；投资咨询；企业管 19,174,755,200.00 17.20 17.20
有限公司 理；对外贸易经营；商务信
息咨询；财务信息咨询。
注：本公司最终控制人为天津市国有资产监督管理委员会。
天津津投城市开发股份有限公司
（二）本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注七、（一）。
（三）其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津房地产集团有限公司 参股股东
天津城市运营发展有限公司 其他
天津银行股份有限公司 其他
天津滨海农村商业银行股份有限公司 其他
北方国际信托股份有限公司 其他
天津市津玺城开企业管理有限责任公司及其子公司 其他
天津市天房房地产销售有限公司 原联营公司
天津大树房地产经营销售有限公司 原联营公司
天津市天房物业管理有限公司 原联营公司
天津市联津房地产开发有限公司 原联营公司
天津市联展房地产开发有限公司 原联营公司
天津吉利大厦有限公司 原联营公司
（四）关联交易情况
无
无
无
（1）本公司作为担保方
担保金额 担保是否已经
被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 履行完毕
天津市华博房地产开发有限公司 3,781.81 2025.10.31 2028.10.30 否
天津海景实业有限公司 21,750.00 2022.10.28 2025.10.28 否
天津市津玺城开企业管理有限责任公司 4,125.00 2020.03.25 2026.03.20 否
合计 29,656.81
关联方 本期拆借金额 本期归还金额
天津国有资本投资运营有限公司 47,054,641.06 元
天津津投城市开发股份有限公司
关联方 本期拆借金额 本期归还金额
天津国有资本投资运营有限公司 345,000,000.00 元
天津房地产集团有限公司 300,000,000.00 元
以上披露的关联方资金拆入为重大资产重组前房地产业务公司发生的资金拆入。重大资产出
售后，公司未发生其他资金拆入。
关联交易定价方式及
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
决策程序
股权评估值；经公司
天 津 国有 资 本 投资 运 转让天津市华富宫大饭店
营有限公司 有限公司 46.33%股权
股东大会决议通过。
股权评估值；经公司
天 津 城市 运 营 发展 有 转让公司持有的房地产开
限公司 发业务相关资产及负债
股东会决议通过
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 265.92 万元 465.79 万元
（1）收回关联方借款
无
（2）关联方资金占用费
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
收入
天津市联展房地产开发有限公司 资金占用费 34,770,889.82
天津银行股份有限公司 银行存款利息收入 21.10 53,361.13
天津滨海农村商业银行股份有限公司 银行存款利息收入 1,503,650.29 583.48
支付
天津国有资本投资运营有限公司 资金占用费 358,791.64 4,762.811.11
天津吉利大厦有限公司 资金占用费 2,669,090.04
天津银行股份有限公司 银行借款/应付债券利息支出 194,678,942.09 273,208,179.20
天津滨海农村商业银行股份有限公司 银行借款利息支出 9,287,027.78 5,688,472.22
北方国际信托股份有限公司 银行借款利息支出 2,591,666.66 376,444.44
（3）关联方借款
有限公司偿还银行借款 85,500,000.00 元。公司剩余借款，已随着重大资产出售置出。
（五）应收、应付关联方等未结算项目情况
天津津投城市开发股份有限公司
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
银行存款 天津银行股份有限公司 10,809.56 9,781,766.87
银行存款 天津滨海农村商业银行股份有限公司 1,150.90 90,369,439.60
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天津市津玺城开企业管理
应收账款 6,924,320.68 346,216.03
有限责任公司及其子公司
天津市联展房地产开发有
其他应收款 34,770,889.82 16,669,096.13
限公司
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 天津市天房物业管理有限公司 2,060,774.44
其他应付款 天津联津房地产开发有限公司 170,050,000.00
其他应付款 天津房地产集团有限公司 826,516,092.59
天津市津玺城开企业管理有限责任公司
其他应付款 1,269,007.24
及其子公司
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
长期借款+一年内到期
天津银行股份有限公司 3,311,648,450.00
非流动负债
应付债券-本金 天津银行股份有限公司 150,000,000.00
应付债券-应付利息 天津银行股份有限公司 5,013,698.63
短期借款 天津滨海农村商业银行股份有限公司 175,500,000.00
短期借款 北方国际信托股份有限公司 50,000,000.00
应付利息 天津银行股份有限公司 222,626,030.58
应付利息 天津滨海农村商业银行股份有限公司 1,138,472.22
备注：应付利息-天津银行股份有限公司是根据天津银行认购应付债券比例计算。
十一、股份支付
本公司本期未发生股份支付的情况。
十二、承诺及或有事项
（一）承诺事项
无
（二）或有事项
天津津投城市开发股份有限公司
无
十三、资产负债表日后事项
（一）重要的非调整事项
无
（二）利润分配情况
拟分配的利润或股利 0
经审议批准宣告发放的利润或股利 0
（三） 其他资产负债表日后事项说明
无
十四、其他重要事项
（一）重大资产重组事项进展
公司津玺企管作为归集主体，并将置出资产通过划转、增资或其他合法方式置入归集主体，上市公
司向交易对方交割的为其所持有的归集主体 100%的股权，截至目前，本次重大资产置出涉及的土
地、房产及股权权属变更手续尚未办理完成，目前相关资出资产权属变更手续正在积极办理中，不
存在实质障碍。
上市公司与交易对方于 2025 年 12 月 24 日签署《置出资产交割确认书》，确认以 2025 年 12
月 24 日为本次重组交割日。根据《置出资产交割确认书》，双方确认自交割日起，无论相关置出
资产的变更登记手续是否完成，置出资产的所有权利、义务及风险自上市公司转移至归集主体，归
集主体的股权由交易对方享有，自交割日起，即视为上市公司已完全履行本次重大资产出售项下的
置出资产交付义务。因此，本次交易涉及相关置出资产未办理完毕权属变更登记手续情形不影响本
次交易资产交割。
（二）终止经营
如附注六（四）所述，公司于 2025 年 12 月 24 日处置房地产开发业务，房地产开发业务划分
为终止经营。有关房地产开发业务的损益如下：
收入 870,268,218.82 2,644,752,982.51
成本及费用 2,320,575,378.54 2,855,105,058.67
亏损金额 -1,450,307,159.72 -210,352,076.16
所得税费用 1,224,641.87 13,506,556.88
净亏损 -1,451,531,801.59 -223,858,633.04
终止经营亏损 -1,451,531,801.59 -223,858,633.04
其中：归属于母公司股东的终止经营的净
-1,341,928,726.87 -203,259,108.42
亏损
（三）诉讼事项
根据《重大资产出售协议》约定：“自交割日起，因置出资产而导致的所有税费、土地出让金、
天津津投城市开发股份有限公司
应付股利等支付义务、赔偿、处罚等责任及于交割日与置出资产相关的尚未了结的全部纠纷或争议
事项、交割日前与置出资产及相关行为相关的任何或有债务、潜在风险、义务和责任均由归集主体
及置出资产承接方承担和解决，本公司不承担任何责任。如本公司因此承担任何责任（包括但不限
于代偿、垫付费用等），均有权向归集主体及置出资产承接方追偿”，本公司及子公司相关的诉讼
案件不会对公司本期利润及期后利润产生影响。
十五、母公司财务报表主要项目注释
（一）应收账款
账龄 期末余额 期初余额
应收账款账面余额合计 734,887.81 1,071,342,982.00
减：坏账准备 36,744.41 459,172.00
应收账款账面价值合计 698,143.40 1,070,883,810.00
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面价值
比例 计提比例
金额 金额
（%） （%）
单项计提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款 734,887.81 100.00 36,744.41 5.00 698,143.40
其中：账龄组合 734,887.81 100.00 36,744.41 5.00 698,143.40
低风险组合
合计 734,887.81 100.00 36,744.41 5.00 698,143.40
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提坏账准备的应收账款 459,172.00 0.04 459,172.00 100.00
按组合计提坏账准备的应收账款 1,070,883,810.00 99.96 1,070,883,810.00
其中：账龄组合
低风险组合 1,070,883,810.00 99.96 1,070,883,810.00
合计 1,071,342,982.00 100.00 459,172.00 0.04 1,070,883,810.00
（1）组合中，按账龄组合评估信用风险、计提坏账准备的应收账款
天津津投城市开发股份有限公司
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合计 734,887.81 36,744.41 5.00
（3）组合中，按低风险组合评估信用风险、计提坏账准备的应收账款
期末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
低风险组合
合计
期初余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
低风险组合 1,070,883,810.00
合计 1,070,883,810.00
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 459,172.00 36,744.41 459,172.00 36,744.41
合计 459,172.00 36,744.41 459,172.00 36,744.41
占应收账款和合同
合同资产期 应收账款和合同资 坏账准备期
单位名称 应收账款期末余额 资产期末余额合计
末余额 产期末余额 末余额
数的比例（%）
客户六 149,865.83 149,865.83 20.39 7,493.29
客户七 143,583.33 143,583.33 19.54 7,179.17
客户八 99,620.00 99,620.00 13.56 4,981.00
客户九 93,498.00 93,498.00 12.72 4,674.90
客户十 67,319.50 67,319.50 9.16 3,365.98
合 计 553,886.66 553,886.66 75.37 27,694.34
（二）其他应收款
项目列示：
天津津投城市开发股份有限公司
款项性质 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 39,103,632.10 7,287,468,387.05
合计 39,103,632.10 7,287,468,387.05
（1）按账龄分类披露
账龄 期末余额 期初余额
其他应收款账面余额合计 39,524,111.14 7,341,829,899.48
减：坏账准备 420,479.04 54,361,512.43
其他应收款账面价值合计 39,103,632.10 7,287,468,387.05
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 39,103,586.59 7,340,967,242.53
保证金 336,499.86
零星借支 105,832.54
其他 420,524.55 420,324.55
合计 39,524,111.14 7,341,829,899.48
（3）坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预
信用损失（未发生 信用损失（已发生
期信用损失
信用减值） 信用减值）
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本期计提 48,766.26 4,031,248,201.80 4,031,296,968.06
本期转回 395,331.58 395,331.58
本期转销
天津津投城市开发股份有限公司
本期核销
其他变动 -207,799.67 -4,084,634,870.20 -4,084,842,669.87
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 54,361,512.43 4,031,296,968.06 395,331.58 -4,084,842,669.87 420,479.04
合计 54,361,512.43 4,031,296,968.06 395,331.58 -4,084,842,669.87 420,479.04
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 款项的性质 账龄
期末余额
数的比例(%)
天 津 市 华升 物 业 管 理 有
限公司
天 津 市 创正 企 业 管 理 咨
询服务有限公司
合计 39,103,586.59 98.94 154.49
（三）长期股权投资
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 20,123,126.74 20,123,126.74 7,214,607,976.74 7,214,607,976.74
对联营、合营企业投资 279,900,591.92 279,900,591.92
合计 20,123,126.74 20,123,126.74 7,494,508,568.66 7,494,508,568.66
天津津投城市开发股份有限公司
本期增减变动
期初余额（账面 减值准备期 期末余额（账面 减值准备
被投资单位
价值） 初余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 价值） 期末余额
天津市华升物业管理有限公司 20,123,126.74 20,123,126.74
天津市华驰租赁有限公司 2,700,000.00 -2,700,000.00
天津海景实业有限公司 250,000,000.00 -250,000,000.00
天津市凯泰建材经营有限公司 150,000,000.00 -150,000,000.00
天津市华兆房地产开发有限公司 1,300,000,000.00 -1,300,000,000.00
天津市华亨房地产开发有限公司 800,000,000.00 337,841,227.47 -462,158,772.53
天津市天房海滨建设发展有限公司 1,200,000,000.00 -1,200,000,000.00
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 210,000,000.00 10,752,326.63 -199,247,673.37
天津市华塘房地产开发有限公司 500,000,000.00 -500,000,000.00
天津市华景房地产开发有限公司 1,146,080,000.00 -1,146,080,000.00
天津市华博房地产开发有限公司 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00 -
天房（苏州）投资发展有限公司 40,000,000.00 -40,000,000.00
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 2,145,000.00 2,142,114.01 -2,885.99
天房（苏州）置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00 -
天津市治远房地产销售有限公司 3,300,000.00 1,700,000.00 3,300,000.00 -1,700,000.00
天津市天房裕诚商业运营管理有限公司 259,850.00 9,740,150.00 259,850.00 -9,740,150.00
天津市华欣城市开发有限公司 500,000,000.00 22,379,095.40 -477,620,904.60
天津兴隆房地产开发有限公司 10,000,000.00 -10,000,000.00
天津市津玺城开企业管理有限责任公司 221,036,382.52 -221,036,382.52
合计 7,214,607,976.74 242,476,532.52 1,466,674,613.51 -5,970,286,769.01 20,123,126.74
天津津投城市开发股份有限公司
本期增减变动
宣告发放现 减值准备
投资单位 期初余额 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 计提减 期末余额
金股利或利 其他 期末余额
投资 投资 的投资损益 收益调整 益变动 值准备
润
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津市天房物业管理有
限公司
天津大树房地产经营销
售有限公司
天津市天房房地产销售
有限公司
天津联津房地产开发有
限公司 -238,698,172.67
天津市联展房地产开发
有限公司
天津吉利大厦有限公司 8,168,650.98 -5,148,315.04 -3,020,335.94
小计 279,900,591.92 -8,771,284.72 -271,129,307.20
合计 279,900,591.92 -8,771,284.72 -271,129,307.20
天津津投城市开发股份有限公司
项目 账面余额 减值金额
天津市华亨房地产开发有限公司 800,000,000.00 337,841,227.47
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 210,000,000.00 10,752,326.63
天津市华博房地产开发有限公司 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 2,145,000.00 2,142,114.01
天房(苏州)置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
天津市治远房地产销售有限公司 3,300,000.00 3,300,000.00
天津市天房裕诚商业运营管理有限公司 259,850.00 259,850.00
天津市华欣城市开发有限公司 500,000,000.00 22,379,095.40
合计 2,605,704,850.00 1,466,674,613.51
（四）营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 339,702.86 392,145.87 642,378,140.92 69,668,459.67
其他业务 24,671,344.79 30,075,232.55 43,323,076.45 55,057,167.17
合计 25,011,047.65 30,467,378.42 685,701,217.37 124,725,626.84
分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
房地产开发经营 339,702.86 392,145.87 339,702.86 392,145.87
出租 6,842,860.95 19,032,028.51 6,842,860.95 19,032,028.51
其他 17,828,483.84 11,043,204.04 17,828,483.84 11,043,204.04
合计 25,011,047.65 30,467,378.42 25,011,047.65 30,467,378.42
按经营地区分类
天津地区 25,011,047.65 30,467,378.42 25,011,047.65 30,467,378.42
非天津地区
合计 25,011,047.65 30,467,378.42 25,011,047.65 30,467,378.42
（五）投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,001,153,075.43
权益法核算的长期股权投资收益 -8,771,284.72 -3,672,333.41
天津津投城市开发股份有限公司
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 251,802,888.18
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 227,127.67 199,234.80
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益 48,645,400.00
合计 992,608,918.38 296,975,189.57
十六、补充资料
（一）当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 -10,046.75
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国
家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府 16,167.00
补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有
金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和
金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益 -10,103,802.21
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支
出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价
值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
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