天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
天津津滨发展股份有限公司
【2026-04】
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责
任。
公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人（会计
主管人员）李建民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信
息披露》中房地产业的披露要求
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资
者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅
第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风
险因素内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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（一）载有法定代表人、总经理、公司主管会计工作的负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告、审阅报告原件。
（三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
（四）第八届董事会 2026 年第一次会议决议。
上述文件置备地点为公司董事会办公室。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、我公司、本公司、津滨发展 指 天津津滨发展股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
大股东、泰达建设集团 指 天津泰达建设集团有限公司
津联海胜 指 天津津联海胜混改股权投资基金合伙企业(有限合伙）
中科泰富 指 天津中科泰富投资合伙企业(有限合伙）
国兴资本 指 天津国兴资本运营有限公司
国宇商业 指 天津国宇商业有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 津滨发展 股票代码 000897
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 天津津滨发展股份有限公司
公司的中文简称 津滨发展
公司的外文名称（如有） TIANJIN JINBIN DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如
JBDC
有）
公司的法定代表人 华志忠
注册地址 天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号
注册地址的邮政编码 300457
（1）2010 年 4 月，由天津开发区第二大街 42 号 4-11 及 H-302 室变更到天津经济技术开
公司注册地址历史变更情况 发区黄海路 98 号二区 B 座一门 501 室；（2）2016 年 10 月，由天津经济技术开发区
黄海路 98 号二区 B 座一门 501 室变更到天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号
办公地址 天津市河西区友谊路 7 号鑫银大厦 25 层
办公地址的邮政编码 300201
公司网址 HTTP://WWW.JBDC.COM.CN
电子信箱 JBFZ@JBDC.COM.CN
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 于志丹
联系地址 天津市河西区友谊路 7 号鑫银大厦 25 层
电话 022-66223209
传真 022-66223273
电子信箱 YUZHIDAN@JBDC.COM.CN
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 中国证券报、证券时报
公司披露年度报告的媒体名称及网址 HTTP://WWW.CNINFO.COM.CN
公司年度报告备置地点 董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91120000712830811X(统一社会信用代码)
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 与上一年度相同，公司主营未发生变更
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 15 层
签字会计师姓名 刘勇、解孟娇、杨柳
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
营业收入（元） 412,506,208.85 2,831,032,925.14 -85.43% 3,063,732,184.23
归属于上市公司股东的
-43,183,472.87 508,468,849.25 -108.49% 524,858,025.13
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -42,619,186.63 508,655,393.50 -108.38% 526,585,408.34
利润（元）
经营活动产生的现金流
-1,224,290,114.71 -450,474,756.21 -171.78% -319,197,708.14
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.0267 0.3144 -108.49% 0.3245
稀释每股收益（元/股） -0.0267 0.3144 -108.49% 0.3245
加权平均净资产收益率 -1.36% 17.21% -18.57% 21.54%
总资产（元） 5,050,345,090.36 4,911,070,937.17 2.84% 6,236,943,457.45
归属于上市公司股东的
净资产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值
?是 □否
项目 2025 年 2024 年 备注
营业收入（元） 412,506,208.85 2,831,032,925.14
应收联营企业管理费、固定
资产出租等
应收联营企业管理费、固定
营业收入扣除金额（元） 1,591,277.91 1,892,356.13
资产出租等
营业收入扣除后金额（元） 410,914,930.94 2,829,140,569.01 无
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七、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 141,793,786.46 53,894,790.54 111,777,827.40 105,039,804.45
归属于上市公司股东
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 13,565,655.63 -10,866,233.40 15,928,861.12 -61,247,469.98
的净利润
经营活动产生的现金
-234,351,189.82 -444,864,272.51 16,641,315.29 -561,715,967.67
流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
项目 2025 年金额 2024 年金额 2023 年金额 说明
非流动性资产处置损
益（包括已计提资产
减值准备的冲销部
分）
计入当期损益的政府
补助（与公司正常经
营业务密切相关，符
合国家政策规定、按
照确定的标准享有、
对公司损益产生持续
影响的政府补助除
外）
单独进行减值测试的
应收款项减值准备转 46,156.08
回
除上述各项之外的其 -1,164,399.85 -609,939.29 -4,168,759.61
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他营业外收入和支出
其他符合非经常性损
益定义的损益项目
减：所得税影响额 -187,867.59 -9,958.59 -1,392,972.72
少数股东权益影
-455.65 -198,115.92 -825,769.08
响额（税后）
合计 -564,286.24 -186,544.25 -1,727,383.21 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内，公司主营业务收入仍以房地产开发为主，深耕精品住宅领域，积极推进多个项目的建
设与运营。当前房地产行业整体处于调整阶段，市场下行压力较大、行业竞争加剧，面对诸多外部不利
因素，公司整体经营保持稳定，并为后续持续发展积蓄了潜力。
报告期内公司经营工作主要围绕以下几方面展开：
（1）梅江 H1 地块一期目前已完成全项目的 80%，配建外檐及地库区域施工正稳步推进；
（2）滨和泰达项目报告期内顺利开工 。
本年度公司实现营业收入 4.13 亿元，较上年同期下降 85.43%，其中房地产销售收入 3.45 亿元，
包括梅江项目、滨堡公司项目、滨泰公司体院北项目、创辉公司玛歌庄园项目。汉沽科技园厂房出租率
稳定，物业公司实现部分项目签约与续签，两项业务收入与上年度基本持平。
（1）津和泰诚项目：已取得《建设用地规划许可证》《建筑工程桩基施工许可证》；
（2）泰城联创项目：已完成多轮客户需求深度挖掘及产品对标调研工作；
（3）泰嘉宸筑项目：推进项目整体方案的研讨与完善工作。
参股的中海云麓公馆项目住宅部分已清盘，剩余可售存货为自持租赁住房，该公司为本公司的联
营企业，在确认投资收益时，考虑了评估报告对该项目未售房产减值的影响，本期确认投资损失
（1） 本年度无新增竣工结算项目，全年以尾盘销售为主，叠加房地产市场整体销售承压、去化
放缓；
（2） 公司参股的中海云麓公馆项目，本期确认投资损失 3654.53 万元。
新增土地储备项目
计容建筑 土地总价
宗地或项 土地规划 土地面积 土地取得 权益对价
所在位置 面积 权益比例 款（万
目名称 用途 （㎡） 方式 （万元）
（㎡） 元）
该地块位
于天津市
津和山 和平区山
（挂） 东路与哈 二类城镇
地块 口，四至
范围为东
至沈阳
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道、南至
热河路、
西至哈密
道、北至
山东路
该地块位
于北辰区
辰庆路与
北辰道交
口东南
津北辰北 侧，四至
（挂） 范围为东
城镇住宅 35206 49288 招拍挂 70.00% 36,600 25,620
地块 住用地，
南至辰悦
道，西至
辰庆路，
北至北辰
道
该地块位
于河东区
银梭路与
金梭北道
交口，四
津东成 至范围
（挂） 为：东至 城镇住
地块 现状住宅
楼，西至
韶山道，
南至金梭
北道，北
至长征路
累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
（万㎡）
梅江 P1 地块 5.01 8 8
津和山（挂）2025-05 号地块 0.4 0.68 0.68
津北辰北（挂）2025-25 号地块 3.52 4.93 4.93
津东成（挂）2025-27 号地块 2.32 2.78 2.78
总计 11.25 16.39 16.39
主要项目开发情况
规划 预计 累计
本期 累计
土地 计容 总投 投资
竣工 竣工
城市/ 项目 所在 项目 权益 开工 开发 完工 面积 建筑 资金 总金
面积 面积
区域 名称 位置 业态 比例 时间 进度 进度 （㎡ 面积 额 额
（㎡ （㎡
） （㎡ （万 （万
） ）
） 元） 元）
一
友谊 期：
天津/ 梅江 南路 居住 公区
西青 H1 项 与外 型公 精装
区 目 环线 寓 施
日
交口 工、
室外
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配套
管网
及景
观工
程施
工
津滨 第一
城镇
天津/ 开 大街
住宅 2025
滨海 （挂 以 桩基
用 100.0 年 11 38,17 49,63 141,7 79,56
新区 ） 北、 施工 2.00%
地、 0% 月 24 8.30 1.79 27 3.65
经开 2023- 北海 中
商服 日
区 4号 路以
用地
地块 西
主要项目销售情况
累计 本期 本期
预售 预售 预售 累计 本期 本期
可售
计容 （销 （销 （销 结算 结算 结算
城市/ 项目 所在 项目 权益 面积
建筑 售） 售） 售） 面积 面积 金额
区域 名称 位置 业态 比例 （㎡
面积 面积 面积 金额 （㎡ （㎡ （万
）
（㎡ （㎡ （万 ） ） 元）
） ） 元）
西青
区汇
梅江 居住 65, 63, 62, 62,
川路 100.0 1,2 3,217 1,4 3,670
天津 H4 项 型公 123.0 348.7 694.2 560.5
与碧 0% 36.38 .35 58.84 .92
目 寓 0 2 9 4
波道
交口
西青
区汇
梅江 居住 73, 73, 73, 73,
川路 100.0 650 1,783 787 2,084
天津 H3 项 型公 267.1 736.7 736.7 736.7
与碧 0% .53 .94 .87 .5
目 寓 2 6 6 6
波道
交口
西青
区江
梅江 居住 95, 93, 86, 86,
湾路 100.0 14,19 3,7 16,62
天津 H2 项 型公 214.0 749.0 969.3 2,980 584.6
与兰 0% 4.91 41.87 8.17
目 寓 0 3 1 .69 2
波路
交口
西青
梅江 区江
居住 24, 24,
H1 项 湾路 100.0 63,68
天津 型公 51,26 50,25 321.0 321.0
目一 与兰 0% 4.18
寓 0.10 8.57 9 9
期 波路
交口
天津
经济
技术
开发
滨堡 区第 38, 37, 36, 36,
天津 公司 三大 住宅 174.7 600.4 706.4 706.4
项目 街以 5 6 9 9
南、
太湖
西路
以西
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主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） 积（㎡）
天津市汉沽区
汉沽科技园一
黄山北路 18 厂房 100.00% 67,174.22 30,665.68 45.65%
期厂房
号
土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资途径
融资成本区间 期限结构
期末融资余额
融资途径 /平均融资成
（万元） 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
本（万元）
银行贷款 27,475.46 73.4 761.44 1,714.02 25,000.00
其他 39,955.30 504.29 39,955.30
合计 67,430.76 577.69 40,716.74 1,714.02 0.00 25,000.00
发展战略和未来一年经营计划
市场有望在 “十五五” 中后期筑底企稳，迈入高质量发展新阶段。当前行业发展逻辑已全面转向提质
增效，打造 “好房子”、盘活存量资产、推进城市更新成为核心发展方向。公司将紧扣行业趋势与政
策导向，持续优化经营策略，稳步推进项目开发建设，科学把控销售节奏，全力实现持续稳健运营与高
质量发展。
力争实现年度盈利目标；二是从严做好在建及待开发项目建设管控，稳步推动项目落地实施，为后续销
售回款及未来收入确认奠定坚实基础。
具体年度工作计划如下：
（一）抓好项目开发和销售工作
H1 项目一期工程：确保 2026 年全面完成交付；
H1 项目二期工程：预计年中开工建设，产品定位为高端改善型住宅。
积极推进 B 区地下室总登（确权）工作，扎实推进 B 区车位及 AB 区商业的销售的启动工作。
业主会所建设，计划 2026 年会所完成并正式对外开放。
首开区 1#、16#、17#楼建设，计划 2026 年实现结构封顶，同步年度内实现样板房的精装修及智能
化系统安装并达到对外展示条件。
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项目产品为高端改善型商品住宅，2026 年计划完成主体结构封顶和地下结构施工，完成预售许可
和项目开盘。
位于北辰区核心地段， 2026 年工程计划推进规划审批。
为核心居住区低密宅地， 2026 年计划完成规划报批。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保
证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管
之日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1.12 亿元。报告期内出现一笔
客户违约情况，截至本报告期末公司履行阶段性担保金额 18.06 万元，本公司认为上述担保不会对公司
的财务状况产生重大影响。
董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）
□适用 ?不适用
二、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内，2025 年全国房地产市场整体延续调整态势，行业深度博弈特征显著。受市场预期及供
给侧结构调整影响，投资、新开工与竣工面积同比分别变动至 -17.2%、-20.4% 及 -18.1%，行业主体
在审慎经营中加速向高能级城市聚焦资源布局。
从需求端看，市场修复进程缓慢。数据显示，全年新建商品房销售面积达 8.8 亿平方米，同比下
降 8.7%；销售额为 8.4 万亿元，同比下降 12.6%，居民购房意愿与购买力恢复尚需时日。相较之下，
二手房成交占比稳步提升，大中城市刚需化居住需求更多通过存量市场解决；而新房市场正逐步转向改
善性需求支撑，房企以“好房子”为抓手形成差异化竞争，标志着行业正式迈入存量房时代。
展望后市，行业政策的加力落实、宏观经济基本面的回暖以及居民收入预期的改善，是购房需求
修复的关键前提。尽管政策靠前发力为需求释放创造了有利条件，但当前市场整体仍处于去库存关键阶
段。受近年新开工与土地购置面积大幅缩量制约，除核心城市外，多数区域新房供应规模有限。预计短
期内市场将以消化存量房源为主，供求关系的全面修复仍有待时间与进程。
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三、核心竞争力分析
（一）战略优势。公司始终坚定不移深耕天津市场，战略重心聚焦中心城区与滨海新区。天津作
为北方重要经济中心和人口集聚城市，房地产市场需求多元、发展潜力充足。中心城区承载城市核心功
能，汇聚优质教育、医疗、商业等公共资源，对改善型、品质型及资产配置型购房群体具备较强吸引力；
滨海新区作为国家级新区，经济发展动能强劲，产业集聚效应显著，持续吸引青年人才流入，叠加京津
冀协同发展战略深入推进，刚性住房需求支撑坚实。公司精准把握两大区域市场特征，集中优势资源开
展项目开发运营，有效提升资源配置与利用效率，持续夯实区域市场口碑与品牌影响力。
（二）产品优势。当前房地产行业集中度持续提升，中小房企生存发展压力显著加大。面对产品
同质化竞争加剧的行业格局，公司坚持走差异化、精品化发展路线，依托精准市场定位构建独特竞争优
势。近年来，公司紧密贴合区域市场需求，立足企业自身发展特点，将“打造精品工程”的核心理念全
面融入项目开发全流程，精准契合国家倡导建设“好房子”的政策导向，彰显前瞻性战略布局能力。在
项目拓展阶段，公司综合研判地块生态环境、配套成熟度及区域发展潜力，择优获取具备先天优势的优
质项目；在规划设计环节，重点打造中式园林特色产品，将传统造园意境与现代居住功能有机融合，营
造兼具文化底蕴与舒适体验的居住空间；施工建设过程中，严格甄选建筑材料与优质供应商，采用先进
施工工艺与标准化管理体系，全方位筑牢工程质量底线。凭借长期坚守的精品化发展理念，公司产品在
天津市场树立起高端、优质的品牌形象，有效提升客户认可度与品牌忠诚度，产品辨识度与市场竞争力
持续增强。精益求精的产品打造能力，不断夯实公司核心竞争力，为实现长期稳健可持续发展奠定坚实
基础。
（三）管理优势。近年来，公司紧跟房地产行业发展趋势，持续深化内部改革，不断夯实精细化
管理基础。公司以考核激励机制改革为重要抓手，对标行业先进管理实践，持续优化完善考核体系，构
建起与项目全周期运营紧密衔接、多元化且精细化的考核激励模式。
公司重点强化工程进度、质量管控、成本管理等核心指标考核，保障项目高效优质落地；同时突
出销售业绩、客户满意度等关键维度考核，有效激发销售团队市场拓展动力，推动服务团队持续提升售
后服务品质。对业绩突出、为公司创造显著价值的团队与个人予以专项表彰，营造争先创优、积极进取
的良好氛围。
通过系列管理改革与机制优化，充分调动了员工积极性与创造性，推动员工主动优化业务流程、
提升工作效能，公司整体运营效率与项目综合运营能力显著增强，为公司在复杂多变的行业环境中实现
稳健发展提供了坚实的管理支撑。
四、主营业务分析
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亿元，较上年同期减少 108.49%。主要财务报表项目变动情况及原因分析：
单位：元
项目 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 较期初增幅 变动原因说明
主要系报告期内缴纳税金、支付土地款所
货币资金 374,682,813.75 1,119,388,238.79 -66.53%
致
主要系报告期内收回部分保证金和代垫费
其他应收款 8,835,037.02 13,437,531.98 -34.25%
用所致
存货 4,139,379,116.07 3,154,054,505.48 31.24% 主要系报告期内增加土地储备所致
长期股权投资 124,726,797.59 241,196,273.23 -48.29% 主要系报告期内收到联营企业分红所致
应付账款 402,776,822.22 575,393,435.44 -30.00% 主要系报告期内支付工程款所致
合同负债 608,653,285.94 98,809,413.69 515.99%
主要系报告期内取得预售房款所致
其他流动负债 54,537,417.00 8,677,967.39 528.46%
应交税费 36,270,918.95 767,160,064.25 -95.27% 主要系报告期内缴纳土地增值税所致
主要系报告期内获得控股子公司少数股东
其他应付款 507,235,144.30 102,302,158.60 395.82%
同比例拆借款所致
一年内到期的非
流动负债
主要系报告期内取得项目贷款增加所致
长期借款 267,140,201.02 540,000.00 49370.41%
主要系前期确认的因预缴土地增值税引起
递延所得税负债 6,226,221.30 11,561,285.67 -46.15%
的应纳税暂时性差异减少所致
项目 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因说明
营业收入 412,506,208.85 2,831,032,925.14 -85.43%
主要系报告期内房地产销售结算较上年同
营业成本 256,951,075.47 2,082,297,010.65 -87.66%
期减少所致
税金及附加 52,405,498.84 210,765,781.70 -75.14%
财务费用 -2,265,395.02 -7,659,517.70 70.42% 主要系报告期内利息收入减少所致
主要系报告期内权益法确认投资收益较上
投资收益 -28,623,338.27 226,071,149.53 -112.66%
年同期减少所致
主要系报告期内计提坏账准备较上年同期
信用减值损失 -5,434,768.04 -12,966,791.34 -58.09%
减少所致
主要系报告期内计提存货跌价准备较上年
资产减值损失 -8,445,423.86 -20,926,610.75 -59.64%
同期减少所致
所得税费用 23,415,356.68 133,132,719.55 -82.41% 主要系报告期利润较上年同期减少所致
主要系报告期控股子公司净利润较上年同
少数股东损益 -5,337,076.69 12,614,766.72 -142.31%
期减少所致
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（1） 营业收入构成
单位：元
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 412,506,208.85 100% 100% -85.43%
分行业
房屋租赁 4,543,900.89 1.10% 4,761,944.15 0.17% -4.58%
房地产销售 344,748,761.54 83.57% 61.80% -80.29%
土地整理 35.73% -100.00%
物业管理 60,723,312.88 14.72% 63,329,172.78 2.24% -4.11%
其他 2,490,233.54 0.60% 1,898,372.41 0.07% 31.18%
分产品
房屋租赁 4,543,900.89 1.10% 4,761,944.15 0.17% -4.58%
滨海国际 4,203,433.11 1.02% 1,725,051.43 0.06% 143.67%
梅江 H4 项目 38,443,096.32 9.32% 33,791,850.50 1.19% 13.76%
梅江 H3 项目 22,551,459.62 5.47% 13,415,366.05 0.47% 68.10%
梅江 H5 项目 5,819,047.62 1.41% 0.00%
梅江 H6 项目 5,014,285.71 1.22% 95,238.10 0.00% 5,165.00%
梅江 H2 项目 177,371,884.03 43.00% 789,186,583.52 27.88% -77.52%
玛歌一期 11,300,476.19 2.74%
天津体院北住宅
项目
津汇红树湾项目 -1,524,586.59 -0.37% -2,425,145.32 -0.09% 37.13%
滨堡公司项目 68,625,379.82 16.64% 913,744,180.87 32.28% -92.49%
土地整理 35.73% -100.00%
物业管理 60,723,312.88 14.72% 63,329,172.78 2.24% -4.11%
其他 2,490,233.54 0.60% 1,898,372.41 0.07% 31.18%
分地区
天津 414,030,795.44 100.37% 100.09% -85.39%
福建 -1,524,586.59 -0.37% -2,425,145.32 -0.09% 37.13%
分销售模式
直接销售 412,506,208.85 100.00% 100.00% -85.43%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
?适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产销售 40.89% -80.29% -83.22% 10.31%
物业管理 60,723,312.8 49,933,593.6 17.77% -4.11% -11.21% 6.58%
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
分产品
梅江 H2 项目 43.27% -77.52% -75.00% -5.74%
滨堡公司项目 9.06% -92.49% -92.13% -4.16%
物业管理 17.77% -4.11% -11.21% 6.58%
分地区
天津 37.67% -85.39% -87.61% 11.16%
分销售模式
直接销售 37.71% -85.43% -87.66% 11.26%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
?是 □否
行业分类 项目 单位 2025 年 2024 年 同比增减
销售面积 平方米 30,949.35 26,275.12 17.79%
房地产销售
结转面积 平方米 10,031.94 53,166.26 -81.13%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
?适用 □不适用
结转面积同比减少 81.13%，主要系报告期内满足结转条件的面积较上年同期减少所致。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
房屋租赁 工业厂房租赁 1,000,008.96 0.39% 1,104,896.02 0.05% -9.49%
房地产销售 商品房销售 79.31% 58.33% -83.22%
土地整理 土地整理 38.85% -100.00%
物业管理 物业管理 19.43% 2.70% -11.21%
其他 其他 2,238,858.71 0.87% 1,339,185.65 0.06% 67.18%
单位：元
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
房屋租赁 工业厂房租赁 1,000,008.96 0.39% 1,104,896.02 0.05% -9.49%
滨海国际 商品房销售 1,970,000.00 0.77% 1,609,914.94 0.08% 22.37%
梅江 H4 项目 商品房销售 6.06% 0.61% 22.28%
梅江 H3 项目 商品房销售 8,765,561.27 3.41% 4,892,142.44 0.23% 79.18%
梅江 H5 项目 商品房销售 1,906,952.48 0.74%
梅江 H6 项目 商品房销售 1,505,587.04 0.59% 37,174.96 0.00% 3,950.00%
梅江 H2 项目 商品房销售 39.16% 19.33% -75.00%
玛歌一期 商品房销售 3.92%
天津体院北住
商品房销售 2,070,460.23 0.81%
宅项目
津汇红树湾项 -
商品房销售 -0.43%
目 1,103,637.93
滨堡公司项目 商品房销售 24.29% 38.08% -92.13%
土地整理 土地整理 38.85% -100.00%
物业管理 物业管理 19.43% 2.70% -11.21%
其他 其他 2,238,858.71 0.87% 1,339,185.65 0.06% 67.18%
说明
玛歌一期、天津体院北住宅项目、津汇红树湾 B2 项目无上年同期可比数据，土地整理无本年同期可比数据。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
?是 □否
截至 2025 年 12 月 31 日，本公司纳入合并范围的子公司共计 19 家，比上年增加 3 户，详见第八节、九“合并范围
的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 95,649,888.03
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 23.19%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
合计 -- 95,649,888.03 23.19%
主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 84,703,077.71
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 39.49%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
合计 -- 84,703,077.71 39.49%
主要供应商其他情况说明
□适用 ?不适用
报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过 10%
□适用 ?不适用
单位：元
销售费用 45,842,808.60 38,553,315.02 18.91%
管理费用 41,426,737.49 44,697,091.19 -7.32%
主要系报告期内利息
财务费用 -2,265,395.02 -7,659,517.70 70.42%
收入减少所致
□适用 ?不适用
单位：元
项目 2025 年 2024 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,589,438,105.68 2,213,729,173.38 -28.20%
经营活动现金流出小计 2,813,728,220.39 2,664,203,929.59 5.61%
经营活动产生的现金流量净额 -1,224,290,114.71 -450,474,756.21 -171.78%
投资活动现金流入小计 87,289,709.44 382,965,575.49 -77.21%
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
投资活动现金流出小计 1,252,692.05 40,112,465.11 -96.88%
投资活动产生的现金流量净额 86,037,017.39 342,853,110.38 -74.91%
筹资活动现金流入小计 558,337,572.89 300,050,000.00 86.08%
筹资活动现金流出小计 153,972,649.27 322,023,266.25 -52.19%
筹资活动产生的现金流量净额 404,364,923.62 -21,973,266.25 1,940.26%
现金及现金等价物净增加额 -733,888,173.70 -129,594,912.08 -466.29%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
投资活动现金流入同比减少 77.21%，投资活动现金流出同比减少 96.88%，主要系上年同期购买和赎回理财产品所致。
筹资活动现金流入同比增加 86.08%，筹资活动产生的现金流量净额同比增加 1940.26%，主要系报告期内获得控股子公司
少数股东同比例拆借款所致。
筹资活动现金流出同比减少 52.19%，主要系报告期内偿还借款额减少所致。
现金及现金等价物净增加额同比减少 466.29%，主要系报告期内缴纳税金、支付土地款所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
?适用 □不适用
主要系房地产公司购买土地及项目销售时点与确认收入时点存在时间差异。
五、非主营业务分析
?适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要系权益法确认联 部分收益具有可持续
投资收益 -28,623,338.27 114.01%
营企业投资收益所致 性
主要系报告期内计提
资产减值 -8,445,423.86 33.64% 不具有可持续性
存货跌价准备所致
营业外收入 55,707.00 -0.22% 不具有可持续性
营业外支出 1,220,106.85 -4.86% 不具有可持续性
主要系报告期内计提
信用减值损失 -5,434,768.04 21.65% 不具有可持续性
信用减值准备所致
六、资产及负债状况分析
单位：元
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
主要系报告期
货币资金 7.42% 22.79% -15.37%
致
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
应收账款 0.85% 0.83% 0.02%
主要系报告期
存货 81.96% 64.22% 17.74% 内增加土地储
备所致
长期股权投资 2.47% 4.91% -2.44%
固定资产 3,941,017.83 0.08% 4,189,614.24 0.09% -0.01%
使用权资产 1,502,242.70 0.03% 0.03%
主要系报告期
合同负债 12.05% 2.01% 10.04% 内取得预售房
款所致
长期借款 5.29% 540,000.00 0.01% 5.28%
租赁负债 566,358.72 0.01% 0.01%
应付账款 7.98% 11.72% -3.74%
主要系报告期
应交税费 0.72% 15.62% -14.90% 内缴纳土地增
值税所致
主要系报告期
内获得控股子
其他应付款 10.04% 2.08% 7.96% 公司少数股东
同比例拆借款
所致
境外资产占比较高
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：元
计入权益
本期公允
的累计公 本期计提 本期购买 本期出售
项目 期初数 价值变动 其他变动 期末数
允价值变 的减值 金额 金额
损益
动
金融资产
益工具投
资
金融资产 35,562,48 35,562,48
小计 4.98 4.98
上述合计
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 ?否
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
单位：元
项 目 期末余额（元） 受限原因
货币资金 15,191,272.24 银行冻结
存货（开发产品和开发成本） 1,310,949,848.28 借款抵押
合 计 1,326,141,120.52
七、投资状况分析
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
（1） 证券投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
□适用 ?不适用
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
九、主要控股参股公司分析
?适用 □不适用
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
天津津滨
时代置业 房地产开 600,000,0 2,466,636 1,563,775 249,348,5 25,272,59 19,524,91
子公司
投资有限 发、销售 00.00 ,722.75 ,493.39 80.64 6.61 4.24
公司
房地产开
发经营、
天津滨泰
生活美容 1,000,000 23,467,35 20,826,89 14,041,41 8,655,629 6,417,561
置业有限 子公司
服务、高 .00 4.03 1.79 2.74 .27 .92
公司
危险性体
育运动
天津金建 - -
益利投资 子公司 土地整理 0.00 148,637.9 15,032,52
有限公司 7 2.29
福建津汇
- - -
房地产开 房地产开 332,450,0 343,865,7 190,706,2
子公司 1,524,586 5,627,512 5,633,159
发有限公 发、销售 00.00 99.64 73.86
.59 .68 .89
司
天津滨堡
- -
房地产开 房地产开 30,000,00 106,342,7 91,240,92 68,625,37
子公司 8,874,433 10,599,05
发有限公 发、销售 0.00 71.58 2.91 9.82
.05 2.73
司
天津滨和
- -
泰达房地 房地产开 30,000,00 787,845,3 17,761,72
子公司 13,684,51 10,263,38
产开发有 发经营 0.00 10.40 6.47
限公司
天津津和
- - -
泰诚房地 房地产开 30,000,00 322,821,7
子公司 1,580,888 2,107,851 1,580,888
产开发有 发经营 0.00 69.52
.64 .52 .64
限公司
天津泰城
- -
联创房地 房地产开 30,000,00 368,257,3 29,889,56
子公司 147,251.0 110,438.3
产开发有 发经营 0.00 38.80 1.69
限公司
天津泰嘉
- -
宸筑房地 房地产开 30,000,00 393,779,9 29,713,40
子公司 286,597.3 286,597.3
产开发有 发经营 0.00 02.61 2.61
限公司
天津海鑫 - -
房地产开 30,000,00 450,844,3 280,067,6 239,867,0
地产有限 参股公司 104,207,3 115,067,0
发经营 0.00 83.37 11.96 31.18
公司 20.09 11.01
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 ?不适用
主要控股参股公司情况说明
（1）天津津滨时代置业投资有限公司在本报告期内实现营业收入 24934.86 万元，实现净利润 1952.49 万元，主要
系根据梅江项目销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。
（2）天津滨泰置业有限公司在本报告期内实现营业收入 1404.14 万元，实现净利润 641.76 万元，主要系出售体北
项目车位所致。
（3）天津金建益利投资有限公司在本公告期内实现营业收入 0 万元，实现净利润-1503.25 万元，主要系金建益利
公司本期按照汇算清缴报告计提所得税费用所致。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（4）福建津汇房地产开发有限公司在本报告期内实现营业收入-152.46 万元，实现净利润-563.32 万元，主要系本
期支付管理费用所致。
（5）天津滨堡房地产开发有限公司在本报告期内实现营业收入 6862.54 万元，实现净利润-1059.91 万元，主要系
滨堡公司根据项目销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。
（6）天津滨和泰达房地产开发有限公司在本报告期内实现营业收入 0 万元，实现净利润-1026.34 万元，主要系支
付所开发项目前期宣传费用所致。
（7）天津津和泰诚房地产开发有限公司为本公司非全资子公司，总资产为 3.23 亿元，主要系新取得项目所设立的
项目公司。
（8）天津泰城联创房地产开发有限公司为本公司非全资子公司，总资产为 3.68 亿元，主要系新取得项目所设立的
项目公司。
（9）天津泰嘉宸筑房地产开发有限公司为本公司非全资子公司，总资产为 3.94 亿元，主要系新取得项目所设立的
项目公司。
（10）未纳入合并范围的参股公司天津海鑫地产有限公司在本报告期内实现营业收入 28006.76 万元，主要系该公司
开发的中海云麓公馆项目根据项目销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入。该公司为本公司联营企业，在确认
投资收益时，本公司依据评估报告考虑了该项目未售房产减值的影响，对净利润进行了调整，并结合销售结转情况，确
认投资收益-3654.53 万元。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ?不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）公司面临的风险和应对措施
当前，国民经济发展积极因素持续积累，“止跌回稳”政策导向愈发清晰。政策端将持续以稳定
市场量价为核心目标，同时在贯彻新发展理念过程中，资金监管政策已成为影响房企发展的关键变量。
银行对资金提取的监管日趋细化，直接导致房企流动性持续承压；尽管投资端呈现温和复苏态势，但项
目融资难度仍较大，资金面难以快速改善，进而放缓房企施工进度，资金风险尚未完全化解。
针对政策调控风险，联合竞买土地、合作开发建设已成为房地产行业应对风险的重要趋势。公司
深刻洞察行业形势，在风险可控前提下，积极寻求土地竞拍、合作开发等多元化方式扩充土地储备，稳
固发展根基。资金策略方面，重点聚焦两大核心：一是强化现金管控，加快推盘节奏、提升去化效率，
全力回笼资金，为项目拓展提供坚实资金支撑，缓解当前资金压力；二是优化债务结构，积极探索多元
化融资渠道，持续降低资金成本，全面增强公司在复杂市场环境中的抗风险能力与资金稳定性，为企业
长远发展筑牢保障。
当前市场分化态势明显，在整体市场仍处于调整周期的背景下，房企投资呈现高度聚焦特征，有
限资金持续向核心城市中安全边际高、品质优良的稀缺地块集中。从发展趋势来看，在新房销售压力尚
未缓解、土地供应 “缩量提质” 的双重背景下，房企投资将更加注重地块的去化能力与盈利水平，重
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
心进一步向具备产业支撑、轨交便利的优质地块倾斜，预计土地市场将持续呈现 “点状高热、分化延
续” 的运行态势。
主线。作为深耕区域的房地产企业，公司将持续强化区域市场调研，深入研判区域发展规划、人口流动
趋势、居民消费习惯等微观信息，精准锁定潜在购房需求集中区域，明确客户定位，结合客户生活方式
优化产品策略，丰富刚需、改善、养老等多元产品业态，提升产品适应性与市场竞争力。同时，严守产
品品质底线，从建筑材料选用、施工工艺把控到竣工质量验收，全流程严格管控，确保房屋交付品质过
硬，并通过打造高品质社区环境提升产品附加值。此外，牢固树立以客户为中心的服务理念，为客户提
供专业、精准的购房咨询服务；持续提升物业服务效率与质量，及时响应业主需求，营造和谐舒适的社
区氛围，以良好口碑塑造品牌形象，稳步提升市场竞争力。
在多年践行 “精品开发” 战略的过程中，公司始终立足自身实际，扎实修炼内功、严密防控各
类风险，坚定不移推进改革创新，坚定走市场化发展道路，不为外部复杂环境所干扰，坚持有所为、有
所不为，保持稳健经营节奏。
但同时必须清醒认识到，当前行业集中度提升趋势未发生明显转变，中小房地产企业生存压力持
续加大，行业竞争格局短期内难以根本改善，公司受自身规模制约，整体抗风险能力仍相对薄弱。
未来，公司将继续坚守房地产开发主业，秉持 “打造精品” 核心理念，深度聚焦精品住宅领域，
全力推动品牌提质升级。一方面以产品品质为核心抓手，持续加大研发投入，精准把握市场需求与客户
偏好，从规划设计到施工落地实行全流程精细化管控，着力打造高品质、高附加值的住宅产品；另一方
面紧密跟踪市场动态，精准布局城市核心及优质区域，稳妥拓展土地资源储备，为公司可持续发展筑牢
根基。同时，积极探索多元化业务模式，充分发挥品牌溢价优势，在合作开发等领域稳步突破，不断增
强公司抗风险韧性与综合盈利能力。
（二）公司 2026 年度重点工作如下：
公司将结合自身整体资金存量与使用规划，合理统筹资金排布，严控大额资金支出，按需压缩、
延后非必要资金支付，坚持量入为出、精细化管控，同时全力盘活项目监管资金，提升资金使用效率。
在全力保障各项目正常开发建设资金需求的基础上，严守资金安全底线，保障公司整体资金链平稳稳健，
具体工作举措如下：
（1）聚焦项目销售回款，围绕梅江 H1 项目交付、H2/H3/H4 项目及宝珀项目尾盘销售，加大营销
去化力度，全力推进资金回笼，确保完成年度回款指标。
（2）推动津汇红树湾商业及车位开盘销售，全力达成销售指标，依托回款增厚公司现金流，最大
限度推进股东减资工作落地。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（3）结合梅江 H1 项目开发进度与公司整体资金状况，兼顾资金使用效率，有序推进项目贷款放
款，足额保障项目建设资金需求。
（4）紧盯滨和泰达项目开发节点，按需对接、适时获取项目贷款，保障项目开发资金供给。
（5）推进津和泰诚项目顺利开盘，抢抓入市时机加速房源去化，拓宽回款渠道。
（6）完成泰城联创项目实景展示，夯实项目营销基础，助力后续销售回款、盘活前期资金投入。
（7）推进泰嘉宸筑项目完成规划报批、开工建设，同步做好前期资金筹划，保障项目开工及建设
资金稳定。
公司已全面推行 OGSM 绩效考核办法，严格把控员工日常工作质量，全力推动各项工作任务落地见
效。结合公司年度重点工作及项目开发目标，制定细化岗位考核细则并从严执行；落实全员月度工作述
职制度，督促各岗位梳理工作、制定计划、严把工作完成质量。通过常态化工作复盘，充分调动员工主
观能动性，提升工作积极性与主动性，助力公司各项业务指标顺利达成。
一是强化部门联动协作，各部门立足自身职责分工，细化工作目标、狠抓工作落实，做到分工明
确、协同配合、齐抓共管，营造事事有人管、件件有落实的良好工作氛围；二是抓实人才教育培训，充
分借助外部专业培训资源，规范化、制度化开展公司各专业技术人员培训与轮训，夯实人才培养基础，
持续优化公司人才梯队结构。
公司将进一步树立并强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控管理理念，结合各业务条
线实际运营情况，及时推进制度修订完善工作；通过强化信息化管控、补齐流程建设短板，全力推动各
项规章制度落地执行，将风险管理、合规管理要求全面嵌入业务全流程，构建全面、全员、全过程、全
体系的风险防控机制，切实提升内控体系运行质效，为公司高质量稳健发展筑牢制度保障。
持续加大土地资源储备力度，密切跟踪土地市场动态，坚持精品发展战略，聚焦市内核心区域优
化战略布局，积极稳妥获取优质土地资源，为公司可持续发展拓展空间、夯实根基。坚持自主拿地与合
作拿地并举，加强与股东方协同谋划、共赢发展，为公司后续利润增长提供持续支撑。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 ?不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 ?否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 ?否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
□是 ?否
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
第四节 公司治理、环境和社会
一、公司治理的基本状况
公司严格按照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司治理准则》《深圳
证券交易所股票上市规则》及其他相关法律法规要求，持续加强法人治理建设，规范公司运作，公司法
人治理实际状况与中国证监会颁布的上市公司治理规范性文件无差异。
除《公司章程》《股东会议事规则》《董事会议事规则》《董事会专门委员会工作制度》《总经
理工作细则》《信息披露管理制度》《投资者关系管理制度》《募集资金管理办法》《信息披露内部问
责制度》等核心制度对公司治理结构作出明确规范外，公司在内部管理各环节均建立了完善的制度体系：
财务管理方面，制定《公司会计制度》《对分公司、控股子公司财务管理规定》《费用管理细则》等；
业务管理方面，为各下属公司统一制定标准化管理制度；同时，在内部行政人事管理、安全生产等领域
也制定了细致的管理规定，实现全方位规范管控。
公司《公司章程》符合《公司法》《证券法》及中国证监会、交易所相关规定，董事会授权合理合
规，历次章程修订均严格遵循法定程序，并依法办理相应变更登记；公司组织机构健全，设置合理且运
行有效，为规范运作提供了坚实组织保障。
日常经营管理中，公司严格执行各项规章制度，通过制度落地不断完善法人治理结构与内控制度，
提升规范运作水平。公司已建立 ERP 综合管理平台，本年度持续深化该系统的建设与应用，依托 ERP 系
统对现有内部控制制度进行全面梳理、修订和完善，构建了以战略管控、财务管控、运营管控为核心的
管控体系，有效保障内部控制目标顺利实现，对公司长远稳定发展发挥至关重要的作用。通过上述举措，
公司内控管理水平得到进一步提升。
本年度，公司根据监管要求，对相关公司治理文件进行修订完善，具体包括：修订《公司章程》；
重新制定《股东会议事规则》《审计委员会工作实施细则》；制定《信息披露暂缓与豁免管理制度》。
通过本次修订，进一步贴合公司经营实际，提高决策效率，完善法人治理结构与风险防范机制，从制度
层面为公司长期健康发展提供保障。
新年度，董事会将严格按照监管部门相关规定，持续修订完善公司各项管理制度，进一步强化各专
业委员会及独立董事的作用，不断提升董事会决策的科学性与规范性，推动公司治理水平再上新台阶。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 ?否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
（一）人员分开方面：公司在劳动、人事及工资管理等方面实行独立。公司总经理、副总经理、财
务总监、董事会秘书等高级管理人员在公司领取报酬，均不在控股股东单位担任任何职务。公司董事长
在控股股东单位担任董事长、党委书记，不在公司领取任何津贴、费用。
（二）资产分开方面：公司有独立的供应、生产、销售系统，工业产权、商标以及专利、非专利技
术等无形资产均为本公司拥有。
（三）财务分开方面：本公司设有独立的财务部门，并建立了独立的财务核算体系和财务管理制度，
在银行单独开户。
（四）机构分开方面：本公司设立了完全独立于控股股东的组织机构，不存在合署办公或交叉设立
机构的情况。
（五）业务分开方面：本公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系。
三、同业竞争情况
?适用 □不适用
问 公
与上市公
题 司
司的关联 公司名称 问题成因 解决措施 工作进度及后续计划
类 性
关系类型
型 质
公司上市初期，主业以
在 2008 年后，公司为避免同
工业生产及提供通用工
业竞争，曾经与控股股东商
业基础设施为主，控股
议，泰达建设集团拟通过津滨
股东天津泰达建设集团
发展平台完成整体上市，彻底
有限公司当时即从事民
控股股东曾 消除目前公司与控股股东建设
用房地产开发业务，因
地 经做出承 集团之间存在同业竞争。但由
同 此在上市初期公司与控
方 诺：不与津 于当时行业调控等原因，房地
业 天津泰达建设集 股股东之间不存在同业
控股股东 国 滨公司在同 产企业暂时无法实施重组。
竞 团有限公司 竞争问题。随后，在公
资 一区域、同 2022 年 11 月后，关于房地产
争 司所在区域通用工业基
委 一项目上形 上市公司并购重组政策放松，
础设施建设完成后，为
成竞争。 但由于涉及资产复杂，历史问
保障公司生存，公司进
题较多，目前该工作仍然处于
入商业及民用房地产领
积极谋求解决方向阶段，待客
域，在这段时间内，从
观条件成熟将按要求启 动该项
行业划分上来看，存在
工作并履行信息披露义务。
一定的同业竞争。
四、董事和高级管理人员情况
期初 本期 本期 其他 期末 股份
任期 任期 持股 增持 减持 增减 持股 增减
任职
姓名 性别 年龄 职务 起始 终止 数 股份 股份 变动 数 变动
状态
日期 日期 （股 数量 数量 （股 （股 的原
） （股 （股 ） ） 因
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
） ）
年 01 年 08
华志忠 男 60 董事长 现任 0 0 0 0 0 0
月 21 月 20
日 日
年 08 年 08
徐阳雪 男 41 董事 现任 0 0 0 0 0 0
月 20 月 20
日 日
年 10 年 08
崔铭伟 男 44 董事 现任 0 0 0 0 0 0
月 11 月 20
日 日
年 08 年 08
赵忱 男 41 董事 现任 0 0 0 0 0 0
月 20 月 20
日 日
年 10 年 08
谭文通 男 59 董事 现任 0 0 0 0 0 0
月 11 月 20
日 日
常务副总 2011 2027
经理、董 年 04 年 08
于志丹 男 54 现任 0 0 0 0 0 0
事、董事 月 22 月 20
会秘书 日 日
年 08 年 08
岳子奇 男 69 独立董事 现任 0 0 0 0 0 0
月 20 月 20
日 日
年 10 年 08
张连起 男 63 独立董事 现任 0 0 0 0 0 0
月 11 月 20
日 日
年 08 年 08
姚颐 女 54 独立董事 现任 0 0 0 0 0 0
月 20 月 20
日 日
监事会主 年 08 年 12
王光华 男 42 离任 0 0 0 0 0 0
席 月 20 月9
日 日
年 10 年 12
刘喆 女 54 监事 离任 4,000 0 0 0 4,000 0
月 11 月9
日 日
职工代表 年 08 年 12
王月然 男 60 离任 0 0 0 0 0 0
监事 月 20 月9
日 日
年 11 年 08 36,80 36,80
刘志勇 男 60 副总经理 现任 0 0 0 0
月 21 月 20 0 0
日 日
年 11 年 08
郝波 男 53 副总经理 现任 0 0 0 0 0 0
月 21 月 20
日 日
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
年 08 年 08
李军 男 44 副总经理 现任 0 0 0 0 0 0
月 20 月 20
日 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 --
报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况
□是 ?否
公司董事、高级管理人员变动情况
□适用 ?不适用
公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事长华志忠先生：现任天津泰达建设集团有限公司党委书记、董事长、总经理，天津津滨发展
股份有限公司党总支书记，董事长。历任天津泰达建设集团建设分公司总经理、天津泰达建设集团有限
公司副总经理、党委副书记。
董事徐阳雪先生：现任天津泰达投资控股（集团）有限公司资产管理部部长；曾任天津泰达投资
控股有限公司风险控制部职员、天津泰达投资控股有限公司战略发展部（法律事务部）职员、天津泰达
投资控股有限公司资产管理部副经理、天津泰达投资控股有限公司资产管理部副部长、天津泰达投资控
股有限公司资产管理部副部长（主持工作）；兼任天津泰达资源循环集团股份有限公司董事、天津泰达
城市综合开发投资集团有限公司董事、天津泰达集团有限公司董事、天津津滨发展股份有限公司董事、
天津市医药集团有限公司董事。
董事崔铭伟先生：现任天津泰达城市综合开发投资集团有限公司财务总监、天津天信华创集团有
限公司财务总监；兼任天津津滨发展股份有限公司董事、天津逸仙科学工业园国际有限公司董事。曾任
天津泰达投资控股有限公司企业运营管理部副部长和财务中心副主任、海南泰达置地投资有限公司财务
总监、天津泰达建安工程管理咨询有限公司财务总监。
董事赵忱先生：现任天津泰达投资控股有限公司财务中心副主任；曾任天津泰达集团有限公司财
务中心会计部经理；天津泰达集团有限公司财务中心副经理（主持工作）；天津泰达集团有限公司财务
中心经理；兼任天津津滨发展股份有限公司董事、天津泰达资源循环集团股份有限公司董事、天津泰达
实业集团有限公司董事、天津泰达集团有限公司董事、天津市医药集团有限公司监事会主席。
董事、常务副总经理、董事会秘书于志丹先生：现任天津津滨发展股份有限公司党总支委员、常
务副总经理、董事兼任董事会秘书。历任天津津滨发展股份有限公司董事会办公室主任、证券事务代表。
独立董事岳子奇先生：现任天津银丰集团有限公司董事长。曾任天津银丰公司董事长。
独立董事张连起先生：现任中税网（北京）会计师事务所（特殊普通合伙）总裁，中税网税务师
事务所集团有限公司总裁 。中国人民政治协商会议第十三届全国委员会常务委员；提案委员会委员；
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
财政部全国会计领军人才；中国企业财务管理协会会长；中国税务学会副会长。曾任瑞华会计师事务所
创始人。
独立董事姚颐女士：南开大学商学院会计系教授、博士生导师。研究方向资本市场财务与会计。
曾入选教育部“新世纪优秀人才支持计划”、天津市“五个一批”（理论类）人才、天津市首期管理会
计专家”、“南开大学百名青年学科带头人培养计划”。是美国哥伦比亚大学商学院会计系访问学者。
现任天津市政协委员、《中国会计评论》特邀编委。
副总经理刘志勇先生：现任津滨发展股份有限公司党总支委员、副总经理。历任天津泰达建设集
团有限公司办公室主任、总经理助理兼人力资源部经理、泰达建设集团有限公司副总经理，津滨发展股
份有限公司董事；津滨发展股份有限公司纪委书记、副总经理、董事。
副总经理郝波先生：现任津滨发展股份有限公司党总支委员、副总经理。历任天津津滨发展股份
有限公司财务部副经理、经理。
副总经理李军先生：现任津滨发展股份有限公司党总支委员、副总经理。历任天津津滨发展股份
有限公司综合行政中心、党群工作部主任，津滨公司工会主席。
控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况
□适用 ?不适用
在股东单位任职情况
?适用 □不适用
在股东单位
在股东单位担任 任期终止日
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 是否领取报
的职务 期
酬津贴
华志忠 天津泰达建设集团有限公司 董事长 是
日
谭文通 天津泰达建设集团有限公司 财务负责人 是
日
徐阳雪 天津泰达投资控股有限公司 资产管理部部长 是
日
天津泰达城市综合开发投资 2024 年 02 月 07
崔铭伟 财务总监 是
集团有限公司 日
赵忱 天津泰达投资控股有限公司 财务中心副主任 是
日
在其他单位任职情况
?适用 □不适用
在其他单位担任 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务 领取报酬津贴
天津银丰集团有 1997 年 02 月 01
岳子奇 董事长 是
限公司 日
中税网（北京）
会计师事务所 2024 年 01 月 01
张连起 总裁 是
（特殊普通合 日
伙）
商学院会计系教 2013 年 12 月 31
姚颐 南开大学 是
授、博士生导师 日
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 ?不适用
董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据 2002 年第一次临时股东大会决议和第二届董事会 2002 年第二次会议决议，公司对高管人员实
行年薪制，给予公司董事和监事津贴。同时公司董事会制定了《公司高管人员述职管理办法》和《高管
人员工作业绩考核办法》，公司高管人员每年向公司董事会薪酬考核委员会及公司董事会进行工作述职，
根据该办法及业绩公司董事会确定或调整的年度经营计划和会计师的《年度审计报告》，公司董事会对
高管人员进行考评和奖惩。经 2024 年第一次临时股东大会审议通过，公司调整了独立董事津贴标准。
公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
华志忠 男 60 董事长 现任 0 是
徐阳雪 男 41 董事 现任 4 是
崔铭伟 男 44 董事 现任 4 是
赵忱 男 41 董事 现任 4 是
谭文通 男 59 董事 现任 4 是
常务副总经
于志丹 男 54 理、董事、董 现任 51.98 否
事会秘书
岳子奇 男 69 独立董事 现任 12 否
张连起 男 63 独立董事 现任 12 否
姚颐 女 54 独立董事 现任 12 否
刘志勇 男 60 副总经理 现任 46.2 否
郝波 男 53 副总经理 现任 46.2 否
李军 男 44 副总经理 现任 46.2 否
合计 -- -- -- -- 242.58 --
依据《天津津滨发展股份有限公司年度经营业绩考核办
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核依
法》《天津津滨发展股份有限公司高级管理人员薪酬管理
据
方案》等公司制度及绩效考核体系确定。
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核完
已完成
成情况
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延支
无
付安排
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付追
无
索情况
其他情况说明
□适用 ?不适用
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
五、报告期内董事履行职责的情况
董事出席董事会及股东会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东会
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 次数
次数 次数
议
华志忠 4 2 2 0 0 否 2
徐阳雪 4 2 2 0 0 否 2
崔铭伟 4 2 2 0 0 否 2
赵忱 4 2 2 0 0 否 2
谭文通 4 2 2 0 0 否 2
于志丹 4 2 2 0 0 否 2
张连起 4 2 2 0 0 否 2
岳子奇 4 2 2 0 0 否 2
姚颐 4 2 2 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会的说明
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 ?否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
董事对公司有关建议是否被采纳
?是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
公司董事关注公司运作，履行职责，对公司的各项议案发表了意见，对完善公司治理结构、维护公司及全体股东的权
益发挥了积极的作用。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
召
其他 异议事
开
履行 项具体
会
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 提出的重要意见和建议 职责 情况
议
的情 （如
次
况 有）
数
天津津滨发展股
姚颐、张连 2025 年
份有限公司第八 同意 2024 年度审计工作
起、岳子 6 01 月 31 2024 年度审计工作安排
届董事会审计委 安排
奇、谭文通 日
员会
天津津滨发展股 2024 年度审计结果沟通；2024 审议通过《2024 年度内
姚颐、张连 2025 年
份有限公司第八 年重大风险事项、持续经营能 部审计工作报告》；认
起、岳子 6 03 月 03
届董事会审计委 力的讨论及披露关联交易及资 可 2024 年审计初审结
奇、谭文通 日
员会 金往来情况、对外担保及其他 果；
或有事项等情况的沟通
听取了年审会计师《天津津滨 审议通过了《2024 年年
天津津滨发展股 发展股份有限公司 2024 年度 度报告正文及摘要》；
姚颐、张连 2025 年
份有限公司第八 财务报表》的审计总结；讨论 审议通过了《津滨发展
起、岳子 6 04 月 17
届董事会审计委 了《津滨发展第八届董事会 第八届董事会 2025 年第
奇、谭文通 日
员会 2025 年第一次会议》的各项议 一次会议》的各项议
案； 案；
天津津滨发展股
姚颐、张连 2025 年
份有限公司第八 对《2025 年半年度报告及报告 审议通过了《2025 年半
起、岳子 6 08 月 19
届董事会审计委 摘要》进行了讨论 年度报告及报告摘要》
奇、谭文通 日
员会
天津津滨发展股
姚颐、张连 2025 年
份有限公司第八 听取了《2025 年三季度报告》 审议通过了《2025 年三
起、岳子 6 10 月 27
届董事会审计委 的议案 季度报告》的议案
奇、谭文通 日
员会
审议通过了《关于续聘
天津津滨发展股 听取了《关于续聘公司 2025
姚颐、张连 2025 年 公司 2025 年度审计机构
份有限公司第八 年度审计机构的议案》《重新
起、岳子 6 12 月 09 的议案》《重新制定审
届董事会审计委 制定审计委员会工作实施细则
奇、谭文通 日 计委员会工作实施细则
员会 得议案》
得议案》
天津津滨发展股
岳子奇、华 2025 年
份有限公司第八 同意公司 2024 年考核结
志忠、张连 1 01 月 21 听取了公司 2024 年考核结果
届董事会薪酬与 果
起 日
考核委员会
天津津滨发展股 华志忠、岳 审议通过了《津滨公司
份有限公司第八 子奇、徐阳 第八届董事会 2025 年第
届董事会战略委 雪、崔铭 一次董事会》的各项议
日 各项议案进行了审议
员会 伟、于志丹 案
天津津滨发展股 华志忠、岳 审议通过了《津滨公司
份有限公司第八 子奇、徐阳 第八届董事会 2025 年第
届董事会战略委 雪、崔铭 二次董事会》的各项议
日 会》的各项议案
员会 伟、于志丹 案
七、审计委员会工作情况
审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 ?否
审计委员会对报告期内的监督事项无异议。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
八、公司员工情况
报告期末母公司在职员工的数量（人） 7
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 271
报告期末在职员工的数量合计（人） 278
当期领取薪酬员工总人数（人） 279
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 3
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 118
销售人员 37
技术人员 56
财务人员 21
行政人员 46
合计 278
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士以上 42
本科 112
专科 56
高中以上 68
合计 278
公司薪酬管理制度是根据国家相关法律法规及政策，依据公司的经营发展战略和薪酬策略而制定，
在充分考虑公司薪酬管理历史数据的前提下，基于科学的职位评估，根据企业经营管理的实际需要，适
当调整。同时制定与之相匹配的绩效考评政策，将公司年度经营目标落实到全体员工，强化各级员工的
业绩意识、全局意识和协同意识，实现风险、贡献、收益的对等。
公司以全员覆盖、适应市场化发展为目标，不断丰富培训内容,提高培训效果，具体计划如下：
（1）以公司市场化发展为契机，以项目实施为载体，提高内训质量。与外部优秀培训机构和师资
力量对接，导入全新理念、拓展工作思维，有重点、针对性的开展内部培训工作。
（2）加强中高层管理人员的队伍建设，促进中高层管理人员战略管理、领导能力的综合提升。公
司市场化发展步伐已然加快，重点通过外送培训，参加培训机构组织的公开课，提高业务能力，提升管
理水平和管理意识。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（3）加强执业资格和职称评审管理，提高持证率。通过参加行业、系统培训班，重点鼓励全员考
取一、二级建造师、造价工程师、经济师等执业资格，并且加大职称评审力度，提高执业资格和职称持
有率，拓展员工职业发展通道。
培训形式：
（1）公开课培训：外送培训主要是选择和公司有长期合作的培训机构。公司员工根据各业务需要，
结合培训机构月度公开课计划，选择适合工作岗位的课程参加培训。
（2）内部培训：加大内部培训频次，将聘请外部讲师每半年开展 1 次专题内训，重点提升管理水
平、提高新项目实施能力，具体根据公司发展需求确定执行。
（3）线上学习：线上学习的方式打破空间的局限性，解决员工碎片化学习难题，在线上学习的同
时可完成在线交流，增强企业员工的沟通及学习兴趣。
□适用 ?不适用
九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□适用 ?不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 ?不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 ?不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 ?不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
公司已建立较为完整且运行有效的内部控制体系，并将内控制度落实到日常工作中。从公司治理层
面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制制度及必要的内部监督机制，有效地保证了公司各项任务
的完成，为公司经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结
构和议事规则，明确了股东会、董事会和经理层在决策、执行等方面的职责权限，形成了科学有效的职
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责分工和制衡机制。董事会授权合理合规，《章程》修改符合法定程序，公司组织机构健全，设计合理
有效。同时，公司治理运作规范，已经建立并有效运行董事会专门委员会制度、独立董事制度，独立董
事能够实际发挥作用。
□是 ?否
十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇到的 已采取的解决
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 后续解决计划
问题 措施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
对子公司的管理控制存在异常
□是 ?否
十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期 2026 年 04 月 29 日
内部控制评价报告全文披露索引 2026-05
纳入评价范围单位资产总额占公司合
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括：公司
会计报表、财务报告及信息披露等方 非财务报告重大缺陷存在的迹象包
面发生重大违规事件；公司董事和高 括：违犯国家法律法规或规范性文
级管理人员发生舞弊行为；审计委员 件；重大决策程序不科学；制度缺失
会和内部审计机构对公司的财务报告 可能导致系统性失效；重大或重要缺
内部控制监督无效；注册会计师对公 陷不能得到整改；信息系统安全存在
司财务报告出具无保留意见之外的审 重大隐患；其他对公司负面影响重大
计报告。 的情形。
定性标准
财务报告重要缺陷的迹象包括：未依 非财务报告重要缺陷存在的迹象包
照公认会计准则选择和应用会计政 括：公司一般业务缺乏制度控制或制
策；未建立反舞弊程序和控制措施； 度体系失败；信息系统安全存在隐
对于期末财务报告过程的控制存在一 患；内控评价重要缺陷未完成整改。
项或多项缺陷且不能合理保证编制的
财务报表达到真实、准确的目标。 非财务报告一般缺陷存在的迹象包
括：未构成重大缺陷、重要缺陷标准
财务报告一般缺陷是指除上述重大缺 的其他内部控制缺陷。
陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
重大缺陷指考虑补偿性控制措施和实 根据缺陷所能造成的直接财产损失的
定量标准 际偏差率后，该缺陷总体影响水平高 绝对金额或潜在负面影响等因素确
于重要性水平（营业收入的 0.5%）。 定：
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重要缺陷指考虑补偿性控制措施和实 重要 一般 重要 重大
际偏差率后，该缺陷总体影响水平低 程度 缺陷 缺陷 缺陷
于重要性水平（营业收入的 0.5%）， 利润
但高于一般性水平（营业收入的
总额 损失
一般缺陷指考虑补偿性控制措施和实 财产 利润
际偏差率后，该缺陷总体影响水平低
损失< 润总
损失 总额
于一般性水平（营业收入的 利润 额
金额 5%
重要 一般 重要 重大 10%
程度 缺陷 缺陷 缺陷
营业
收入
损失 损失
<营 ≥营
损失 ≤损
业收 业收
金额 失<营
入 入
业收
入
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
?适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，津滨发展公司按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2026 年 04 月 29 日
内部控制审计报告全文披露索引 详情见巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 ?否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
?是 □否
报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见
□是 ?否
十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》（国发〔2020〕14 号）、中国证监会《关于
开展上市公司治理专项行动的公告》（证监会公告〔2020〕69 号）的要求，结合相关法律法规及规章
制度，公司进行了深入自查。经自查，公司不存在影响公司治理水平的重大违规事项。通过此次专项活
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动的开展，进一步提升了公司治理水平，公司管理者和员工的法人治理意识普遍增强。公司将不断夯实
管理基础，推动公司治理朝着规范、创新、发展的目标向前迈进。
十五、环境信息披露情况
上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单
□是 ?否
十六、社会责任情况
作为一家国有控股房地产上市公司，公司始终坚守“用户满意最大化、股东权益最大化、国家税收
最大化、员工价值最大化”的核心价值观，崇尚尊重人与自然、热爱生命与生活，常怀感恩之心，回馈
社会、回报股东、服务客户、关爱员工。我们坚持为客户创造价值、为股东创造价值、为员工创造价值、
为社会创造价值，致力实现经济发展、社会和谐与环境可持续发展的有机统一。公司持续精进产品力与
专业能力，以高品质产品与优质服务，为客户打造舒适、健康、智慧的生活空间；以关怀成长、激发潜
能，为员工搭建实现自我价值的广阔平台；以诚信经营、稳健发展，为股东提供长期稳定的投资回报。
同时，公司积极履行国有企业社会责任，践行绿色发展理念，大力发展低碳建筑，推动行业可持续发展，
助力社会和谐与生态保护，矢志成为值得社会信赖、行业尊重的标杆房企。
十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
报告期内公司未开展脱贫攻坚、乡村振兴工作。
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第五节 重要事项
一、承诺事项履行情况
末尚未履行完毕的承诺事项
?适用 □不适用
承
承诺事 承诺 承诺 诺 履行情
承诺类型 承诺内容
由 方 时间 期 况
限
关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺;"本公司及其持
天津 关于同业
有权益达 51%以上的子公司（附属公司）今后不会直接或间接的
泰达 竞争、关 1998 长
以任何方式（包括但不限于自营合资或联营）参与或进行与股份 持续承
建设 联交易、 年 07 期
公司拟定业务存在直接或间接竞争的任何业务活动。凡本公司及 诺、履
集团 资金占用 月 31 有
首次公 附属公司有任何商业机会可从事、参与或入股任何可能与股份公 行正常
有限 方面的承 日 效
开发行 司生产经营构成竞争的业务，本公司会将上述商业机会给予股份
公司 诺
或再融 公司。
资时所 天津 关于同业 关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺泰达建设承诺在
作承诺 泰达 竞争、关 同一项目上与津滨发展建立协商机制，避免与公司形成竞争，在 2007 长
持续承
建设 联交易、 公司从事主营业务的地区内（或构成销售竞争或产品竞争的同一 年 07 期
诺、履
集团 资金占用 区域内），承诺不利用对公司的股东地位，导致对公司业务不利 月 31 有
行正常
有限 方面的承 的投资决策，该项承诺将持续有效，直至泰达建设不处于津滨发 日 效
公司 诺 展的控股地位为止。
承诺是
否按时 是
履行
及其原因做出说明
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 ?不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
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四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 ?不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 ?不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
?适用 □不适用
详见第八节、九、合并范围的变更。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 97.8
境内会计师事务所审计服务的连续年限 2
境内会计师事务所注册会计师姓名 刘勇、解孟娇、杨柳
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 2
当期是否改聘会计师事务所
□是 ?否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□适用 ?不适用
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 ?不适用
十、破产重整相关事项
□适用 ?不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
□适用 ?不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
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十二、处罚及整改情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 ?不适用
十四、重大关联交易
□适用 ?不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
□适用 ?不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
十五、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在租赁情况。
?适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是
反担保 否 是否
担保额度
担保对象 担保额 实际发 实际担保 担保类 情况 履 为关
相关公告 担保物（如有） 担保期
名称 度 生日期 金额 型 （如 行 联方
披露日期
有） 完 担保
毕
公司对子公司的担保情况
是
反担保 否 是否
担保额度
担保对象 担保额 实际发 实际担保 担保类 情况 履 为关
相关公告 担保物（如有） 担保期
名称 度 生日期 金额 型 （如 行 联方
披露日期
有） 完 担保
毕
津(2016)西青区
天津津滨 2023 2023 年 8
时代置业 年 08 日 24 日-
投资有限 月 24 2027 年 6
日 任保证 使用权及在建工
公司 日 月 18 日
程
津（2024 年）开 2025 年
天津滨和 2025 连带责
泰达房地 年 11 任保
产开发有 月 25 证、抵
日 使用权及在建工 年 10 月
限公司 日 押
程 15 日
报告期内审批对子公 报告期内对子公司担
司担保额度合计 380,000 保实际发生额合计 27,421.46
（B1） （B2）
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报告期末已审批的对 报告期末对子公司实
子公司担保额度合计 380,000 际担保余额合计 27,475.46
（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
是
反担保 否 是否
担保额度
担保对象 担保额 实际发 实际担保 担保类 情况 履 为关
相关公告 担保物（如有） 担保期
名称 度 生日期 金额 型 （如 行 联方
披露日期
有） 完 担保
毕
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际发
报告期内审批担保额
度合计（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担
报告期末实际担保余
保额度合计 380,000 27,475.46
额合计（A4+B4+C4）
（A3+B3+C3）
全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资
产的比例
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
保对象提供的债务担保余额（E）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 25,000
对未到期担保合同，报告期内发生担保责
任或有证据表明有可能承担连带清偿责任 无
的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如
无
有）
（1） 委托理财情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托贷款。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
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十六、募集资金使用情况
□适用 ?不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
十七、其他重大事项的说明
?适用 □不适用
以网络会议形式召开，会议审议通过了《重整计划》。根据《重整计划》，渤钢系企业采用“出售式重
整”模式，重整后，渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资产平台（新渤钢）”和“非钢资产平
台（老渤钢）”。具体清偿办法如下：
a、每一家普通债权中 500,000.00 元以下（含 500,000.00 元）债权部分由钢铁资产平台（新渤钢）
在重整计划获得法院裁定批准之日起 6 个月内以现金方式一次性全额清偿。
b、普通债权超过 500,000.00 元以上的债权部分将按照 52%：48%的比例分别在钢铁资产平台通过
债转股予以清偿、在非钢资产平台通过信托收益权份额予以清偿。
根据《重整计划》的安排，公司所涉及债权具体受偿情况如下：
a、现金受偿金额 500,000.00 元。
b、根据非钢资产平台承接的资产评估值为 716.63 亿元，对应承接的债务为 1,216.63 亿元，由此
测算出预计清偿率为 58.90%，公司在非钢资产平台的债权为 29,512,000.04 元，按照 58.90%的清偿率
预计可收回金额为 17,383,415.33 元。
c、根据钢铁资产平台债转股约 3.11:1 的比例，公司在钢铁平台的债权折合约为 10,280,171.50 股，
每股公允价值按 1 元计算，股权公允价值 10,280,171.50 元。
以上三部分合计预期可收回金额为 28,163,586.83 元；
账面损失金额=61,983,333.41-28,163,586.83=33,819,746.58 元。
本公司于 2021 年 8 月 14 日收到建信信托有限责任公司盖章确认的信托受益权转让登记申请表，确
认公司享有《非钢资产平台债权作为对价》信托受益权份额 29,512,000.04 份。截至 2025 年 12 月 31
日，本公司已收回现金受偿部分 500,000.00 元，累计收到钢铁平台转来现金 982,127.40 元，累计收到
建信信托转来现金 547,666.87 元。
按照信用减值测试结果，本公司于 2022 年对非钢资产平台补提坏账准备 15,898,302.63 元。截至
计提坏账准备 28,026,887.34 元，两部分共计提坏账准备 49,718,049.21 元。
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
相结合的方式引入 2 家战略投资者，将泰达建设集团整体改制为国有资本参股的混合所有制企业。混改
工作完成后，泰达控股占比 30%，津联海胜持股 40%，中科泰富持股 30%（2 家战略投资者不为一致行动
人）。
在交易各方签订《合资合作协议》等交易协议，且该事项已获得天津市国资委就此次混合所有制改
革涉及的泰达建设所持上市公司津滨发展股份间接转让事宜的批复后，泰达建设集团已就增资扩股和股
权转让事宜完成了工商变更登记手续，并于 2020 年 10 月 16 日领取了变更后的《营业执照》。由于股
权转让款及增资款采取分期付款，泰达建设集团将按照天津市国资委批复要求，在股权转让款及增资款
全部缴付完毕后，依照规定到证券登记结算公司等部门办理有关手续。
达建设集团 30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股按照部署，
依照国有资产监督管理相关法律法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业 100%股
权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。上
述股权变更已于 2022 年度完成。
十八、公司子公司重大事项
□适用 ?不适用
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限
售条件股 30,600 0.00% 1,000 1,000 31,600 0.00%
份
家持股
有法人持
股
他内资持 30,600 0.00% 1,000 1,000 31,600 0.00%
股
其
中：境内
法人持股
境内
自然人持 30,600 0.00% 1,000 1,000 31,600 0.00%
股
资持股
其
中：境外
法人持股
境外
自然人持
股
二、无限
售条件股 100.00% -1,000 -1,000 100.00%
份
民币普通 100.00% -1,000 -1,000 100.00%
股
内上市的
外资股
外上市的
外资股
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
他
三、股份 1,617,27 1,617,27
总数 2,234 2,234
股份变动的原因
?适用 □不适用
监事离任锁定比例调整
股份变动的批准情况
□适用 ?不适用
股份变动的过户情况
□适用 ?不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 ?不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：股
本期增加限售 本期解除限售
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
监事离任半年
刘喆 3,000 1,000 4,000 离任 6 个月
内锁定 100%
合计 3,000 1,000 0 4,000 -- --
二、证券发行与上市情况
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
三、股东和实际控制人情况
单位：股
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
年度报告 报告期末表决
年度报告披露日前上一
报告期末 披露日前 权恢复的优先
月末表决权恢复的优先
普通股股 79,480 上一月末 79,406 股股东总数 0 0
股股东总数（如有）
东总数 普通股股 （如有）（参
（参见注 8）
东总数 见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
股东性 报告期末持股 报告期内增减 售条 持有无限售条件 股
股东名称 持股比例
质 数量 变动情况 件的 的股份数量 份
股份 数量
状
数量 态
天津泰达 338312340.00 0.00 338312340.00 不
国有法
建设集团 20.92% 0.00 适 0
人
有限公司 用
境内自
吕强 2.58% 0.00 适 0
然人
用
源润控股 境内非 35706486.00
押
集团股份 国有法 2.21% 0.00
冻
有限公司 人 35706486.00
结
华泰金融 23145281.00 23145281.00 23145281.00
控股（香 不
境外法
港）有限 1.43% 0.00 适 0
人
公司－客 用
户资金
法国巴黎 19214435.00 14815361.00 19214435.00 不
境外法
银行－自 1.19% 0.00 适 0
人
有资金 用
中国工商 10985100.00 795600.00 10985100.00
银行股份
有限公司
－南方中 不
证全指房 其他 0.68% 0.00 适 0
地产交易 用
型开放式
指数证券
投资基金
境内自
孙文礼 0.64% 0.00 适 0
然人
用
天津国康 9295400.00 0.00 9295400.00 不
国有法
信用增进 0.57% 0.00 适 0
人
有限公司 用
境内自
徐莉蓉 0.54% 0.00 适 0
然人
用
境内自
李峰 0.34% 0.00 适 0
然人
用
战略投资者或一般
法人因配售新股成
为前 10 名股东的情 无
况（如有）（参见
注 3）
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
上述股东关联关系
上述公司股东中，未知股东之间是否存在关联关系。
或一致行动的说明
上述股东涉及委托/
受托表决权、放弃 无
表决权情况的说明
前 10 名股东中存在
回购专户的特别说
无
明（如有）（参见
注 10）
前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
股份种类
股
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 份
数量
种
类
人
民
天津泰达建设集团 币
有限公司 普
通
股
人
民
币
吕强 41,647,400.00 41,647,400.00
普
通
股
人
民
源润控股集团股份 币
有限公司 普
通
股
人
民
华泰金融控股（香
币
港）有限公司－客 23,145,281.00 23,145,281.00
普
户资金
通
股
人
民
法国巴黎银行－自 币
有资金 普
通
股
人
中国工商银行股份
民
有限公司－南方中
币
证全指房地产交易 10,985,100.00 10,985,100.00
普
型开放式指数证券
通
投资基金
股
人
民
孙文礼 10,348,784.00 10,348,784.00
币
普
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
通
股
人
民
天津国康信用增进 币
有限公司 普
通
股
人
民
币
徐莉蓉 8,705,800.00 8,705,800.00
普
通
股
人
民
币
李峰 5,510,000.00 5,510,000.00
普
通
股
前 10 名无限售流通
股股东之间，以及
前 10 名无限售流通
上述公司股东中，未知股东之间是否存在关联关系。
股股东和前 10 名股
东之间关联关系或
一致行动的说明
前 10 名普通股股东
参与融资融券业务 上述股东中，孙文礼通过浙商证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股票
情况说明（如有） 6,067,984 股。
（参见注 4）
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 ?不适用
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 ?不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 ?否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表
控股股东
人/单位 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
名称
负责人
一般项目：房地产经纪；房地产咨询；房地产评
估；住房租赁；非居住房地产租赁；会议及展览服
天津泰达 务；建筑材料销售；食品销售（仅销售预包装食
建设集团 华志忠 品）；建筑装饰材料销售；轻质建筑材料销售；初
月 15 日 一社会信用代码)
有限公司 级农产品收购；食用农产品批发；谷物销售；豆及
薯类销售；城市绿化管理；园林绿化工程施工；机
械设备销售；家用电器销售；汽车销售；新能源汽
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法定代表
控股股东
人/单位 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
名称
负责人
车整车销售；煤炭及制品销售；石油制品销售（不
含危险化学品）；化工产品销售（不含许可类化工
产品）；电子产品销售；金属矿石销售；橡胶制品
销售；企业管理；货物进出口；技术进出口；贸易
经纪；国内贸易代理。（除依法须经批准的项目
外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项
目：房地产开发经营；建设工程施工；建设工程施
工（除核电站建设经营、民用机场建设）；酒类经
营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文
件或许可证件为准）
控股股东报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代
表人/单 成立日
实际控制人名称 组织机构代码 主要经营业务
位负责 期
人
以自有资金对区域内基础设施开发建设、金
融、保险、证券业、房地产业、交通运输业、
电力、燃气、蒸汽及水的生产和供应业、建筑
天津泰达投资控股 9112000010310120XF(统
杨传胜 05 月 28 服务业、广告、租赁服务业的投资；高新技术
（集团）有限公司 一社会信用代码)
日 开发、咨询、服务、转让；房屋租赁；基础设
施建设；土地开发整理；汽车租赁、设备租赁
（不含融资租赁）。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
实际控制人报告期 天津泰达投资控股（集团）有限公司持有天津泰达资源循环集团股份有限公司（000652）32.98%
内控制的其他境内 的股权；持有天津滨海泰达物流集团股份有限公司（HK8348）42.45%的股权;持有滨海投资有限公
外上市公司的股权 司（HK2886）42.18%的股权；持有天津发展 62.81%的股权；持有渤海银行 20.34%的股权。（数据
情况 来源于前述上市公司的披露信息）
实际控制人报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
注：天津泰达投资控股（集团）有限公司于 2026 年 3 月 30 日变更了法定代表人。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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注： 1、公司控股股东泰达建设集团已实施混合所有制改革，混改后新股东津联海胜、中科泰富分别持有泰达建设集团
关法律法规，通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业 100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达
控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。详见编号 2022-08 号公告。
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 ?不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 ?不适用
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五、优先股相关情况
□适用 ?不适用
报告期公司不存在优先股。
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第七节 债券相关情况
□适用 ?不适用
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第八节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2026 年 04 月 27 日
审计机构名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 大信审字[2026]第 26-00065 号
注册会计师姓名 刘勇、解孟娇、杨柳
审计报告正文
天津津滨发展股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天津津滨发展股份有限公司（以下简称“津滨发展”）的财务报表，包括 2025 年 12 月
及母公司股东权益变动表以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了津滨发展
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审
计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则和中国注册
会计师独立性准则，我们独立于津滨发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵守了适
用于公众利益实体财务报表审计的独立性要求。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以
对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发销售收入的确认和计量
请参阅财务报表附注五、37 和附注七、61 营业收入及营业成本。
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津滨发展 2025 年度房地产开发销售收入 3.45 亿元，占营业收入总额的 83.57%。由于房地产开发
销售对津滨发展经营成果有重大影响，计量不准确或被确认在不恰当的会计期间会对津滨发展的利润产
生重大影响，因此我们将房地产开发销售收入的确认与计量作为关键审计事项。
（1）了解和评价与房地产开发销售收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）抽样检查房地产销售合同，识别与控制权转移相关的合同条款与条件，评价津滨发展房地产
开发销售收入的确认是否符合企业会计准则的规定；
（3）就本年确认房地产开发销售收入的项目，选取样本，检查销售合同及房产交付的相关支持性
文件，评价房地产开发销售收入的确认是否符合津滨发展收入确认的会计政策；
（4）对房地产开发销售收入执行分析程序，与历史同期、同行业进行对比，分析房地产开发销售
收入及毛利率变动情况，并判断变化的合理性；
（5）对房地产开发销售收入执行截止性测试程序，以评价房产销售收入是否在恰当的期间确认。
（二）存货跌价准备的计提
请参阅财务报表附注五、17 和附注七、10 存货。
截至 2025 年 12 月 31 日，津滨发展报表列示存货金额为 41.39 亿元，其中房地产开发成本和房地
产开发产品的账面余额 43.08 亿元，对应的存货跌价准备为 1.76 亿元，房地产开发成本和房地产开发
产品账面价值为 41.32 亿元。占津滨发展资产总额的比例为 81.81%。
津滨发展对期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。津滨发展以存货的估计售价减去至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定存货可变现净值。由于存货金额重大，
且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，因此我们将存货跌价准备的计提作为关键审计事项。
（1）了解和评价与存货的减值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）询问、评价管理层在存货可变现净值测试过程中所使用的方法、关键评估的假设、参数的选
择、预测未来收入等的合理性；
（3）选取样本，对存货项目进行实地抽查盘点，观察是否存在长期停工的项目以及长期未能出售
的项目，判断存货是否存在减值迹象；
（4）在抽样的基础上，获取管理层编制的可变现净值测算表，复核或重新计算可变现净值测算过
程。
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四、其他信息
津滨发展管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括津滨发展 2025 年年度报告中
涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见并不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务
报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要
的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估津滨发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适
用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算津滨发展、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督津滨发展的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包
含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大
错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务
报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行
以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意
遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错
误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
津滨发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；
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如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致津滨发展不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就津滨发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、恰当的审计证据，以对财务报表发表审
计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计
中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为
影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计
事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在
审计报告中沟通该事项。
大信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中 国 · 北 京 中国注册会计师：
中国注册会计师：
二○二六年 四月二十七日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：天津津滨发展股份有限公司
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单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 374,682,813.75 1,119,388,238.79
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 42,771,353.69 40,578,311.66
应收款项融资
预付款项 309,131.65 1,127,862.82
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 8,835,037.02 13,437,531.98
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 4,139,379,116.07 3,154,054,505.48
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 106,638,939.26 83,576,684.75
流动资产合计 4,672,616,391.44 4,412,163,135.48
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 124,726,797.59 241,196,273.23
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 3,941,017.83 4,189,614.24
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,502,242.70
无形资产 2,361,997.38 1,767,256.86
其中：数据资源
开发支出
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其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 1,143,076.35
递延所得税资产 208,491,082.09 216,192,172.38
其他非流动资产
非流动资产合计 377,728,698.92 498,907,801.69
资产总计 5,050,345,090.36 4,911,070,937.17
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 402,776,822.22 575,393,435.44
预收款项
合同负债 608,653,285.94 98,809,413.69
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 28,455,686.08 35,089,178.53
应交税费 36,270,918.95 767,160,064.25
其他应付款 507,235,144.30 102,302,158.60
其中：应付利息
应付股利 982,935.52 982,913.96
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 8,367,013.02 260,000.00
其他流动负债 54,537,417.00 8,677,967.39
流动负债合计 1,646,296,287.51 1,587,692,217.90
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 267,140,201.02 540,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 566,358.72
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
递延收益
递延所得税负债 6,226,221.30 11,561,285.67
其他非流动负债
非流动负债合计 273,932,781.04 12,101,285.67
负债合计 1,920,229,068.55 1,599,793,503.57
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 309,244,146.02 309,244,146.02
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 85,628,655.43 85,628,655.43
一般风险准备
未分配利润 998,972,523.07 1,195,796,858.17
归属于母公司所有者权益合计 3,011,117,558.52 3,207,941,893.62
少数股东权益 118,998,463.29 103,335,539.98
所有者权益合计 3,130,116,021.81 3,311,277,433.60
负债和所有者权益总计 5,050,345,090.36 4,911,070,937.17
法定代表人：华志忠 主管会计工作负责人：郝波 会计机构负责人：李建民
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 38,812,587.06 31,154,194.83
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 11,223,587.33 11,281,986.83
应收款项融资
预付款项
其他应收款 1,201,005,121.47 888,309,526.39
其中：应收利息
应收股利 150,000,000.00
存货 30,993,636.30 32,962,852.33
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 73,224.13
流动资产合计 1,282,108,156.29 963,708,560.38
非流动资产：
债权投资
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,616,872,317.71 2,172,799,665.24
其他权益工具投资 35,562,484.98 35,562,484.98
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 2,983,656.65 3,149,599.41
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 759.73 36,561.15
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 1,655,419,219.07 2,211,548,310.78
资产总计 2,937,527,375.36 3,175,256,871.16
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 11,546,315.42 11,552,316.62
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 10,634,886.15 13,142,922.56
应交税费 8,533,356.23 3,761,168.18
其他应付款 529,916,854.80 597,631,931.79
其中：应付利息
应付股利 982,935.52 982,913.96
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 560,631,412.60 626,088,339.15
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 560,631,412.60 626,088,339.15
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 660,070,043.13 660,070,043.13
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 85,628,655.43 85,628,655.43
未分配利润 13,925,030.20 186,197,599.45
所有者权益合计 2,376,895,962.76 2,549,168,532.01
负债和所有者权益总计 2,937,527,375.36 3,175,256,871.16
单位：元
项目 2025 年度 2024 年度
一、营业总收入 412,506,208.85 2,831,032,925.14
其中：营业收入 412,506,208.85 2,831,032,925.14
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 394,360,725.38 2,368,653,680.86
其中：营业成本 256,951,075.47 2,082,297,010.65
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 52,405,498.84 210,765,781.70
销售费用 45,842,808.60 38,553,315.02
管理费用 41,426,737.49 44,697,091.19
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
研发费用
财务费用 -2,265,395.02 -7,659,517.70
其中：利息费用 214,446.45 228,760.32
利息收入 2,910,135.62 7,930,406.39
加：其他收益 396,619.38 206,808.06
投资收益（损失以“－”号填
-28,623,338.27 226,071,149.53
列）
其中：对联营企业和合营
-35,298,922.04 215,542,331.08
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-5,434,768.04 -12,966,791.34
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-8,445,423.86 -20,926,610.75
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
-23,940,793.03 654,826,274.81
列）
加：营业外收入 55,707.00 17.76
减：营业外支出 1,220,106.85 609,957.05
四、利润总额（亏损总额以“－”号
-25,105,192.88 654,216,335.52
填列）
减：所得税费用 23,415,356.68 133,132,719.55
五、净利润（净亏损以“－”号填
-48,520,549.56 521,083,615.97
列）
（一）按经营持续性分类
-48,520,549.56 521,083,615.97
“－”号填列）
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -48,520,549.56 521,083,615.97
归属于母公司所有者的综合收益总
-43,183,472.87 508,468,849.25
额
归属于少数股东的综合收益总额 -5,337,076.69 12,614,766.72
八、每股收益
（一）基本每股收益 -0.0267 0.3144
（二）稀释每股收益 -0.0267 0.3144
法定代表人：华志忠 主管会计工作负责人：郝波 会计机构负责人：李建民
单位：元
项目 2025 年度 2024 年度
一、营业收入 6,566,583.39 4,129,073.44
减：营业成本 1,970,000.00 1,613,264.94
税金及附加 396,470.28 289,547.90
销售费用
管理费用 6,681,767.20 10,293,991.79
研发费用
财务费用 -26,828,761.83 -15,697,241.11
其中：利息费用
利息收入 26,858,349.31 15,701,009.77
加：其他收益 10,800.62 4,698.45
投资收益（损失以“－”号填
-29,227,111.87 923,367,375.93
列）
其中：对联营企业和合营企
-35,902,695.64 214,938,557.48
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
信用减值损失（损失以“-”号
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-9,457,871.89 -85,925,839.18
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-14,327,067.08 845,075,775.12
列）
加：营业外收入
减：营业外支出 15,142.08
三、利润总额（亏损总额以“－”号
-14,342,209.16 845,075,775.12
填列）
减：所得税费用 4,289,497.86
四、净利润（净亏损以“－”号填
-18,631,707.02 845,075,775.12
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
-18,631,707.02 845,075,775.12
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
六、综合收益总额 -18,631,707.02 845,075,775.12
七、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
单位：元
项目 2025 年度 2024 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,011,169,748.35 997,932,734.07
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 117,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 578,268,357.33 1,215,679,439.31
经营活动现金流入小计 1,589,438,105.68 2,213,729,173.38
购买商品、接受劳务支付的现金 1,281,314,729.82 1,090,865,619.85
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 63,450,554.14 58,939,465.04
支付的各项税费 843,535,765.77 211,156,132.67
支付其他与经营活动有关的现金 625,427,170.66 1,303,242,712.03
经营活动现金流出小计 2,813,728,220.39 2,664,203,929.59
经营活动产生的现金流量净额 -1,224,290,114.71 -450,474,756.21
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 332,353,884.00
取得投资收益收到的现金 87,242,363.77 10,528,818.45
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 40,000,000.00
投资活动现金流入小计 87,289,709.44 382,965,575.49
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 11,147.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 40,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,252,692.05 40,112,465.11
投资活动产生的现金流量净额 86,037,017.39 342,853,110.38
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 21,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 274,214,572.89
收到其他与筹资活动有关的现金 263,123,000.00 300,050,000.00
筹资活动现金流入小计 558,337,572.89 300,050,000.00
偿还债务支付的现金 260,000.00 150,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 153,712,649.27 1,104,262.91
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 320,769,003.34
筹资活动现金流出小计 153,972,649.27 322,023,266.25
筹资活动产生的现金流量净额 404,364,923.62 -21,973,266.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -733,888,173.70 -129,594,912.08
加：期初现金及现金等价物余额 1,093,379,715.21 1,222,974,627.29
六、期末现金及现金等价物余额 359,491,541.51 1,093,379,715.21
单位：元
项目 2025 年度 2024 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,333,780.53 3,782,394.96
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 3,027,623,645.94 3,217,704,233.95
经营活动现金流入小计 3,034,957,426.47 3,221,486,628.91
购买商品、接受劳务支付的现金 1,567.95 3,350.00
支付给职工以及为职工支付的现金 6,963,239.76 6,101,811.73
支付的各项税费 1,728,045.18 299,093.81
支付其他与经营活动有关的现金 3,102,208,395.39 4,159,578,870.18
经营活动现金流出小计 3,110,901,248.28 4,165,983,125.72
经营活动产生的现金流量净额 -75,943,821.81 -944,496,496.81
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 332,353,884.00
取得投资收益收到的现金 237,242,363.77 558,428,818.45
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 40,000,000.00
投资活动现金流入小计 237,243,054.71 930,782,702.45
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 30,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 40,000,000.00
投资活动现金流出小计 70,006,369.25
投资活动产生的现金流量净额 237,243,054.71 860,776,333.20
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 300,000,000.00
筹资活动现金流入小计 300,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 300,000,000.00
筹资活动现金流出小计 153,640,840.67 300,000,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 -153,640,840.67
四、汇率变动对现金及现金等价物的
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
影响
五、现金及现金等价物净增加额 7,658,392.23 -83,720,163.61
加：期初现金及现金等价物余额 31,154,194.83 114,874,358.44
六、期末现金及现金等价物余额 38,812,587.06 31,154,194.83
本期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益 所有
项目 少数
其他权益工具 减： 其他 一般 未分 者权
资本 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 库存 综合 风险 配利 其他 小计 益合
公积 储备 公积 权益
其他 股 收益 准备 润 计
股 债
一、 1,61 309, 85,6 1,19 3,20 103, 3,31
上年 7,27 244, 28,6 5,79 7,94 335, 1,27
期末 2,23 146. 55.4 6,85 1,89 539. 7,43
余额 4.00 02 3 8.17 3.62 98 3.60
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二、 1,61 309, 85,6 1,19 3,20 103, 3,31
本年 7,27 244, 28,6 5,79 7,94 335, 1,27
期初 2,23 146. 55.4 6,85 1,89 539. 7,43
余额 4.00 02 3 8.17 3.62 98 3.60
三、
本期
增减
变动 - - -
金额 196, 196, 181,
（减 824, 824, 161,
少以 335. 335. 411.
“－ 10 10 79
”号
填
列）
（一 - - -
）综 43,1 43,1 48,5
合收 83,4 83,4 20,5
益总 72.8 72.8 49.5
额 7 7 6
（二 21,0 21,0
）所 00,0 00,0
有者 00.0 00.0
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
投入 0 0
和减
少资
本
所有 21,0 21,0
者投 00,0 00,0
入的 00.0 00.0
普通 0 0
股
其他
权益
工具
持有
者投
入资
本
股份
支付
计入
所有
者权
益的
金额
其他
- - -
（三
）利
润分
配
提取
盈余
公积
提取
一般
风险
准备
对所
- - -
有者
（或
股
东）
的分
配
其他
（四
）所
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
有者
权益
内部
结转
资本
公积
转增
资本
（或
股
本）
盈余
公积
转增
资本
（或
股
本）
盈余
公积
弥补
亏损
设定
受益
计划
变动
额结
转留
存收
益
其他
综合
收益
结转
留存
收益
其他
（五
）专
项储
备
本期
提取
本期
使用
（六
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
）其
他
四、 1,61 309, 85,6 998, 3,01 118, 3,13
本期 7,27 244, 28,6 972, 1,11 998, 0,11
期末 2,23 146. 55.4 523. 7,55 463. 6,02
余额 4.00 02 3 07 8.52 29 1.81
上期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益 所有
项目 少数
其他权益工具 减： 其他 一般 未分 者权
资本 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 库存 综合 风险 配利 其他 小计 益合
其他 公积 储备 公积 权益
股 债 股 收益 准备 润 计
一、 1,61 309, 64,9 708, 2,69 90,6 2,79
上年 7,27 244, 40,0 049, 9,50 99,0 0,20
期末 2,23 146. 33.2 454. 5,86 97.1 4,96
余额 4.00 02 7 17 7.46 7 4.63
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二、 1,61 309, 64,9 708, 2,69 90,6 2,79
本年 7,27 244, 40,0 049, 9,50 99,0 0,20
期初 2,23 146. 33.2 454. 5,86 97.1 4,96
余额 4.00 02 7 17 7.46 7 4.63
三、
本期
增减
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一
）综
合收
益总
额
（二 - - -
）所 32,8 32,8 11,1
有者 23.0 23.0 47.0
投入 9 9 0
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
和减
少资
本
所有
者投
入的
普通
股
其他
权益
工具
持有
者投
入资
本
股份
支付
计入
所有
者权
益的
金额
- - -
其他 23.0 23.0 47.0
（三 20,6
）利 88,6
润分 22.1
配 6
提取 88,6
盈余 22.1
公积 6
提取
一般
风险
准备
对所
有者
（或
股
东）
的分
配
其他
（四
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
）所
有者
权益
内部
结转
资本
公积
转增
资本
（或
股
本）
盈余
公积
转增
资本
（或
股
本）
盈余
公积
弥补
亏损
设定
受益
计划
变动
额结
转留
存收
益
其他
综合
收益
结转
留存
收益
其他
（五
）专
项储
备
本期
提取
本期
使用
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（六
）其
他
四、 1,61 309, 85,6 1,19 3,20 103, 3,31
本期 7,27 244, 28,6 5,79 7,94 335, 1,27
期末 2,23 146. 55.4 6,85 1,89 539. 7,43
余额 4.00 02 3 8.17 3.62 98 3.60
本期金额
单位：元
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
一、 1,617 2,549
上年 ,272, ,168,
期末 234.0 532.0
余额 0 1
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二、 1,617 2,549
本年 ,272, ,168,
期初 234.0 532.0
余额 0 1
三、
本期
增减
变动
- -
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一
- -
）综
合收
益总
.02 .02
额
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
有者
投入
的普
通股
他权
益工
具持
有者
投入
资本
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
他
（三 - -
）利 153,6 153,6
润分 40,86 40,86
配 2.23 2.23
取盈
余公
积
所有
者 - -
（或 153,6 153,6
股 40,86 40,86
东） 2.23 2.23
的分
配
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积弥
补亏
损
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
他综
合收
益结
转留
存收
益
他
（五
）专
项储
备
期提
取
期使
用
（六
）其
他
四、 1,617 2,376
本期 ,272, ,895,
期末 234.0 962.7
余额 0 6
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
上期金额
单位：元
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
一、 1,617 - 1,704
上年 ,272, 638,1 ,092,
期末 234.0 89,55 756.8
余额 0 3.51 9
加
：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二、 1,617 - 1,704
本年 ,272, 638,1 ,092,
期初 234.0 89,55 756.8
余额 0 3.51 9
三、
本期
增减
变动
金额 20,68 824,3 845,0
（减 8,622 87,15 75,77
少以 .16 2.96 5.12
“－
”号
填
列）
（一
）综 845,0 845,0
合收 75,77 75,77
益总 5.12 5.12
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
有者
投入
的普
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
通股
他权
益工
具持
有者
投入
资本
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
他
（三 -
）利 20,68
润分 8,622
.16
配 .16
取盈 20,68
余公 8,622
.16
积 .16
所有
者
（或
股
东）
的分
配
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积转
增资
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
本
（或
股
本）
余公
积弥
补亏
损
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
他综
合收
益结
转留
存收
益
他
（五
）专
项储
备
期提
取
期使
用
（六
）其
他
四、 1,617 2,549
本期 ,272, ,168,
期末 234.0 532.0
余额 0 1
三、公司基本情况
天津津滨发展股份有限公司（以下简称“本公司”）系根据《中华人民共和国公司法》的有关规
定，经天津经济技术开发区管理委员会以津开批（1997）698 号文批准，由天津泰达建设集团有限公司
（原名为：天津经济技术开发区建设集团有限公司）和天津华泰控股集团股份有限公司联合发起，双方
发起人以各自部分净资产折股投入并经批准公开向公众募集股份而设立，于 1998 年 12 月 31 日在天津市
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工商行政管理局注册登记。经中国证券监督管理委员会证监管字（1998）308 号文件批复同意，本公司股
票在深圳证券交易所上市流通，经历次股权变动，本公司总股本为 1,617,272,234 股。
公司股票简称：津滨发展，证券代码：000897。
（一）本公司注册地、组织形式和总部办公地址
本公司注册地为天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号
本公司组织形式：股份有限公司
本公司总部办公地址：天津市河西区友谊路 7 号鑫银大厦 25 层
（二）本公司业务性质和主要经营活动
本公司经营范围为：房地产开发；食品销售（凭许可证开展经营活动）；自营或代理货物及技术的
进出口。法律、法规、国务院决定禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、法
规、国务院决定未规定审批的，自主经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
（三）母公司及集团最终母公司的名称
本公司母公司为天津泰达建设集团有限公司（以下简称“泰达建设集团”），截至 2025 年 12 月 31
日，泰达建设集团所持本公司股权为 20.92%。
公司控股股东泰达建设集团已实施混合所有制改革，混改后新股东天津津联海胜混改股权投资基金
合伙企业（有限合伙）（以下简称“津联海胜”）、天津中科泰富投资合伙企业（有限合伙）（以下简
称“中科泰富”）分别持有泰达建设集团 40%、30%的股份，泰达控股保留 30%的股份，并已完成工商登
记。公司实际控制人变更的后续工作正在进行中。
建设集团 30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股按照部署，
依照国有资产监督管理相关法律法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业 100%股权
转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。
上述股权变更已于 2022 年度完成。
（三）财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本公司财务报表于 2026 年 4 月 27 日经第八届董事会 2026 年第一次会议批准报出。
本公司本年度合并范围较上年增加三户，见本节附注“九、合并范围的变更”。
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四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准
则-基本准则》和具体会计准则等规定（以下称企业会计准则），并基于以下重要会计政策和会计估计
进行编制。
本公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及各子公司从事房地产开发及商品房销售、土地整理及物业管理服务。本公司及各子公司根
据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计
政策和会计估计，详见本节 37、收入。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，参阅本节 42、
其他重要的会计政策和会计估计。
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了 2025 年 12 月 31 日的
财务状况、2025 年度的经营成果和现金流量等相关信息。
此外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2023 年修订的《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
本公司会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
本公司主要从事房地产开发, 正常营业周期超过一年且不固定，本公司以一年 12 个月作为正常营
业周期，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
本公司以人民币为记账本位币。
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（1）财务报表项目的重要性
本公司确定财务报表项目重要性，以是否影响财务报表使用者做出经济决策为原则，从性质和金额
两方面考虑。财务报表项目金额的重要性，以相关项目占资产总额、负债总额、所有者权益总额、营业
收入、净利润的一定比例为标准；财务报表项目性质的重要性，以是否属于日常经营活动、是否导致盈
亏变化、是否影响监管指标等对财务状况和经营成果具有较大影响的因素为依据。
（2）财务报表项目附注明细项目的重要性
本公司确定财务报表项目附注明细项目的重要性，在财务报表项目重要性基础上，以具体项目占该
项目一定比例，或结合金额确定，同时考虑具体项目的性质。某些项目对财务报表而言不具有重要性，
但可能对附注而言具有重要性，仍需要在附注中单独披露。财务报表项目附注相关重要性标准为：
项目 重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项 金额超过 500 万元人民币
重要的合营企业或联营企业 公司有房地产在建项目或公司投资于房地产在建项目的公司
重要的非全资子公司 资产总额占上市公司资产总额 5%以上
（1）同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控
制下的企业合并。合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资
产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；
资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入
当期损益。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
（2）非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。本
公司作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
允价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，在考虑递延所得税影响之
后，如为正数，则确认为商誉，如为负数则计入当期损益。本公司为进行企业合并发生的其他各项直接
费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司在购买日按公允
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价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买方实际
取得对被购买方控制权的日期。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该
股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益或其他综合收
益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购
买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（1）控制的判断标准
合并财务报表的合并范围以控制作为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范
围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。相关事实和情况主
要包括：被投资方的设立目的；被投资方的相关活动以及如何对相关活动做出决策；本公司享有的权利
是否使本公司目前有能力主导被投资方的相关活动；本公司是否通过参与被投资方的相关活动而享有可
变回报；本公司是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额；本公司与其他方的关系等。一旦相
关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表的编制方法
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计
政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并财务报表以母公司和子公司的财务报表为基础，合并范围内公司之间所有内部交易、内部往来
余额已抵消，包括所有未实现内部交易损益及内部往来余额。子公司所有者权益中不属于本公司的份额，
作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。少数股东分担
的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于自最终控制方开始实施控制时已经发生，
在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为
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基础，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报表进行相应调整。对于非同一控制下企业合并取得的
子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整，
自购买日起纳入本公司合并报表范围。
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在编制合并财务报表时，处置价款与
处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资
本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。因处置部分股权投资等原因丧失了对原有子公司的控制
权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子
公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
（1）合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营。单独主体，
是指具有单独可辨认的财务架构的主体，包括单独的法人主体和不具备法人主体资格但法律认可的主体。
通过单独主体达成的合营安排，通常划分为合营企业。相关事实和情况变化导致合营方在合营安排中享
有的权利和承担的义务发生变化的，合营方对合营安排的分类进行重新评估。
（2）共同经营的会计处理
本公司为共同经营参与方，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：确认单独所持有的资产或负债，以及按份额确认共同持有的资产或负债；确认出
售享有的共同经营产出份额所产生的收入；按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所
发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
本公司为对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相
关负债，则参照共同经营参与方的规定进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理。
（3）合营企业的会计处理
本公司为合营企业合营方，按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投
资进行会计处理；本公司为非合营方，根据对该合营企业的影响程度进行会计处理。
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本公司编制现金流量表时所确定的现金，是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。在编制现金
流量表时所确定的现金等价物，是指持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
（1）金融工具的分类、确认和计量
根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，本公司将金融资产划分为以下三类：
①以摊余成本计量的金融资产。管理此类金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付。该类金融资产后续按照实际利率法确认利息收入。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。管理此类金融资产的业务模式既以收取
合同现金流量又以出售该金融资产为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。
该类金融资产后续按照公允价值计量，且其变动计入其他综合收益，但按照实际利率法计算的利息收入、
减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，以公允价值计量，产生的利得或损失（包括利息和股
利收入）计入当期损益。在初始确认时，如果能消除或减少会计错配，可以将金融资产不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。该指定一经做出，不得撤销。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上做出，且相关投资从发行者的角度符合权
益工具的定义。该类金融资产以公允价值进行后续计量，除获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）
计入当期损益外，其他相关利得和损失均计入其他综合收益，且后续不转入当期损益。
金融负债于初始确认时分类为：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。该类金融负债以公允价值进行后续计量，形
成的利得或损失计入当期损益。
②金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
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③以摊余成本计量的金融负债。该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
（2）金融工具的公允价值的确认方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在活跃市场，采用估值技
术确定其公允价值。在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计
金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内
对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获得的关于被投资方业绩和经营的所有信息，判断
成本能否代表公允价值。
（3）金融工具的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：（1）收取金融资产现金流量的合同权利终止；（2）
金融资产已转移，且符合终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分得以解除的，终止确认已解除的部分。如果现有负债被同一债权人
以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款被实质性修改，终止确认现有金
融负债，并同时确认新金融负债。以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。
（4）预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产（含应收款项，包括应收票据和应收
账款）、应收款项融资、租赁应收款、其他应收款进行减值会计处理并确认坏账准备。
预期信用损失的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确
认后是否显著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具减值采用
不同的会计处理方法：①第一阶段，金融工具的信用风险自初始确认后未显著增加的，本公司按照该金
融工具未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利
率计算利息收入；②第二阶段，金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但未发生信用减值的，本
公司按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额和实际利率计算利息
收入；③第三阶段，初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计
量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准备）和实际利率计算利息收入。
预期信用损失的简化方法，即始终按相当于整个存续期预期信用损失的金额计量损失准备。
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为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损
失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益，并根据金融工具
的种类，抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）。
（1）不包含重大融资成分的应收款项。对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成
的不含重大融资成分的应收款项，本公司采用简化方法，即始终按整个存续期预期信用损失计量损失准
备。
①按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
本公司对除单项认定的应收款项，根据信用风险特征将应收票据、应收账款、划分为若干组合，在
组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
（a）应收票据
本公司将应收票据划分为三项组合，包括：银行承兑汇票组合、商业承兑汇票组合、其他票据组合。
对各项组合的应收票据，参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，计算预期
信用损失。
对于承兑行信用等级较高的银行承兑汇票，资产相关的主要风险是利率风险，信用损失风险极低，
不计提坏账准备。
对于商业承兑汇票，本公司考虑与客户业务往来的频率及客户信誉度，如是否出现违约情况，外部
评级机构给予的评级结果，根据最近两年的实际损失率即该期间商业承兑汇票实际发生的坏账损失，同
时结合宏观经济预测数据，判断是否需要对该历史损失率进行调整及调整的比例，确定预期信用损失率。
（b）应收账款
对于不含重大融资成分的应收账款，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失
准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其账龄信用风险特征，将应收账款划分为账龄组合。
对于账龄组合应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测
计算预期信用损失。
②基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
对基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法，采用按客户应收款项发生日作为计算账龄的起
点，对于存在多笔业务的客户，账龄的计算根据每笔业务对应发生的日期作为账龄发生日期分别计算账
龄最终收回的时间。
③按照单项计提坏账准备的判断标准
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本公司对信用风险显著不同的应收款项进行单项认定并计提坏账准备，如应收关联方款项；与对方
存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项
等。
（2）包含重大融资成分的应收款项和租赁应收款。
对于包含重大融资成分的应收款项和租赁应收款，按照一般方法，即“三阶段”模型计量损失准备。
信用风险特征组合、基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法和单项计提的判断标准同不含融资
成分的认定标准一致。
对于除上述以外的金融资产，如：债权投资、其他债权投资、其他应收款、除租赁应收款以外的长
期应收款等，按照一般方法，即“三阶段”模型计量损失准备。
本公司在计量金融工具发生信用减值时，评估信用风险是否显著增加考虑了以下因素：
（a）发行方或债务人发生重大财务困难；
（b）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
（c）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
（d）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
（e）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
①按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
本公司根据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内或整
个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风
险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定依据
组合 1 本组合为日常活动中应收取的非关联方往来款项与代垫款项，以账龄为信用风险特征
组合 2 本组合为日常经营活动中应收取的备用金、保证金、押金，具有较低信用风险特征
组合 3 本组合为日常经营活动中应收取的联营、合营企业计息往来款项，具有较低信用风险特征
对于上述各组合的其他应收款，本公司参考公司历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况计算预期信用损失。
②基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
参考不包含重大融资成分的应收款项的说明。
③按照单项计提坏账准备的判断标准
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参考不包含重大融资成分的应收款项的说明。
详见本附注 11、金融工具。
详见本附注 11、金融工具。
详见本附注 11、金融工具。
本公司将已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因
素）作为合同资产列示。合同资产的减值准备计提参照附注预期信用损失的确定方法。
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量，主要包括原材料、库存商品、开发成本、已完工开发产品和意图出售而
暂时出租的开发产品、拟开发土地、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
各类存货的购入与入库按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他可归属于存货成
本的费用，以及符合借款费用资本化条件的支出。采用永续盘存制确定存货数量，发出时按加权平均法
计价。
各类存货的核算方法
A.开发产品是指已建成、待出售的物业。
B.开发成本是指尚未建成、以出售或自主经营为开发目的的物业，该项目包括土地征用及拆迁补偿
费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发项目完工之前所发生的借款费用及
开发过程中的其他相关费用。
公用设施配套费用的核算方法：按出包方式核算，根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付
工程款，结转开发成本，该项目完工一并归入开发产品或投资性房地产。
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成本。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发
产品，未开发土地仍保留在本项目。
出售的商品房计提的维修基金计入销售成本。
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中
预留扣下，列为应付账款。在保修期内因质量问题而发生的维修费用，在预留的款项中列支，保修期结
束后清算。
（3）存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物采用五五摊销法摊销。
（5）存货跌价准备的确认标准和计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货
的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，当期可变现净值低于成本时，提取存货跌价
准备，并按单个存货项目计提存货跌价准备，但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存
货跌价准备，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其
他项目分开计量的存货，可以合并计提存货跌价准备。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货
跌价准备在原已计提的金额内转回。
在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表
日后事项的影响。
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本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制、或重大影响的长期股权
投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的判断标准长期股权投资，作为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择
将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见本节 11、金
融工具。
（1）共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指对某项安排的回报产生重大影响的活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才
能决策，包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融
资活动等。重大影响，是指当持有被投资单位 20%以上至 50%的表决权资本时，具有重大影响，或虽不
足 20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响：在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表；
参与被投资单位的政策制定过程；向被投资单位派出管理人员；被投资单位依赖投资公司的技术或技术
资料；与被投资单位之间发生重要交易。
（2）初始投资成本确定
对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应当在合并日按照被合并方所有
者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本；非同一控制
下的企业合并，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本；以支付现金取得的长期
股权投资，初始投资成本为实际支付的购买价款；以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成
本为发行权益性证券的公允价值；通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照债务重组准
则有关规定确定；非货币性资产交换取得的长期股权投资，初始投资成本按照非货币性资产交换准则有
关规定确定。
（3）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，对联营企业和合营企业的长期
股权投资采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托
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公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，按
照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定处理，并对其余部分采用权益法核算。
投资性房地产计量模式
不适用
（1） 确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形
资产。同时满足以下条件时予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成
本能够可靠地计量。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 30-40 年 3.00% 2.42%-3.23%
通用设备 年限平均法 5年 3.00% 19.40%
专用设备 年限平均法 22 年 3.00% 4.41%
办公设备 年限平均法 5年 3.00% 19.40%
运输工具 年限平均法 5-8 年 3.00% 12.13%-19.40%
其他设备 年限平均法 5年 3.00% 19.40%
根据各类固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。年度终了，对固定
资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。除
已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，所有固定资产均计提折旧。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方式和减值准备计提方法详见本附注 30、长期资产减值。
（4）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，
则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当
期损益。
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当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定
资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件
的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、
投资性房地产和存货等资产。
（2）资本化金额计算方法
资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期
间不包括在内。在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，应当暂停借款费
用的资本化。
借入专门借款，按照专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得
的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款按照累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定，资本化率为一般借款的加权
平均利率；借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或溢价金额，调整
每期利息金额。
实际利率法是根据借款实际利率计算其摊余折价或溢价或利息费用的方法。其中实际利率是借款在
预期存续期间的未来现金流量，折现为该借款当前账面价值所使用的利率。
（1）无形资产的计价方法
本公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款和相关支出作为实际
成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不
公允的，按公允价值确定实际成本。自行开发的无形资产，其成本为达到预定用途前所发生的支出总额。
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（2）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
使用寿命有限无形资产采用下表列示进行摊销，并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法
进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年
度终了，对使用寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命。
使用寿命有限的无形资产的使用寿命及其确定依据和摊销方法：
资产类别 使用寿命（年） 摊销方法
软件 5 年、10 年 直线法
本公司将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定的无形资产确定为使用寿
命不确定的无形资产。使用寿命不确定的判断依据为：来源于合同性权利或其他法定权利，但合同规定
或法律规定无明确使用年限；综合同行业情况或相关专家论证等，仍无法判断无形资产为公司带来经济
利益的期限。
每年年末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，主要采取自下而上的方式，由无形
资产使用相关部门进行基础复核，评价使用寿命不确定判断依据是否存在变化等。
长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产等长期资产于资产负债表日存在减值
迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准
备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较
高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以
该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，商
誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊
的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先
抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他
各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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本公司对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用，包括经 营租
赁固定资产改良支出，作为长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。如果长期待 摊费用项目不能
使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入损益。
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债，同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
（1） 短期薪酬的会计处理方法
在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，企业
会计准则要求或允许计入资产成本的除外。本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计
入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。本公司为职工缴纳的
医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工
教育经费，在职工提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，
并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。
（2） 离职后福利的会计处理方法
本公司在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工
提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
（3） 辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利时，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及
支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
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（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，应当按照有关设定提存计划的
规定进行处理；除此外，根据设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
当与或有事项相关的义务是公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，同时其
金额能够可靠地计量时确认该义务为预计负债。本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进
行初始计量，如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同，最佳估计数按照
该范围内的中间值确定；如涉及多个项目，按照各种可能结果及相关概率计算确定最佳估计数。
资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最
佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约
义务的交易价格确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经
济利益。履约义务是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品的承诺。交易价格是指本公司因向客户
转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及本公司预期将退还给客户的款项。
履约义务是在某一时段内履行、还是在某一时点履行，取决于合同条款及相关法律规定。如果履约
义务是在某一时段内履行的，则本公司按照履约进度确认收入。否则，本公司于客户取得相关资产控制
权的某一时点确认收入。
本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断本公司从事交易
时的身份是主要责任人还是代理人。在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主
要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手
续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者
按照既定的佣金金额或比例等确定。
本公司按照业务类型确定的收入确认具体原则和计量方法：
（1）商品销售合同
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收入在商品的控制权转移给客户时确认收入。商品的控制权是在某一时段还是某一时点转移，取决
于商品销售合同条款、适用的法律规定及监管要求。
房地产销售：满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本公司在该时段内按履约进度确
认收入；其他的房地产销售在签订商品房销售合同，取得客户的首期款并且已确认余下房款的付款安排，
房产完工并验收合格，达到合同约定的交付条件，房产已被客户接受、或根据合同约定被视为已获客户
接受（以较早者为准）的时点，确认销售收入的实现。
其他商品销售：本公司与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务，本公司在客户
取得商品控制权时点确认收入。
（2）物业服务合同
在本公司按照与客户之间签订的物业服务合同履约的同时，客户即取得并消耗本公司履约所带来的
经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，在合同约定的服务提供期间按照履约进度确
认收入。
同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。为取得合同发生的增量成本（“合同取
得成本”）是指不取得合同就不会发生的成本。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本
确认为一项资产。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合
同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、
制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了未
来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。
本公司对合同取得成本、合同履约成本确认的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础
进行摊销，计入当期损益。取得合同的增量成本形成的资产的摊销年限不超过一年的，在发生时计入当
期损益。
与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司将超出部分计提减值准备并确
认为资产减值损失：因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；为转让该相关商品估计将要
发生的成本。
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以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述两项差额高于该资产账面价值的，应当转回原已计
提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
（1）政府补助的类型及会计处理
政府补助是指本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产（但不包括政府作为所有者投入
的资本）。政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计
入营业外收入。
政府文件明确规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，确认为与资产相关的政府补助。
政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产
相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关
的政府补助。与资产相关的政府补助确认为递延收益。确认为递延收益的金额，在相关资产使用寿命内
按照合理、系统的方法分期计入当期损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助，确认为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助
用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损
益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
本公司取得政策性优惠贷款贴息，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率
向本公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率
计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
（2）政府补助确认时点
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。按照应收金额计量的政府补助，在期末有确
凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以确认。除按照应
收金额计量的政府补助外的其他政府补助，在实际收到补助款项时予以确认。
（1）当期所得税
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资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预
期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规
定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产和递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法
规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表
债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可
抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得
税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制
暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所
得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资
产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、
联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，
或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。
除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵
扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的
未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值
进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延
所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或
清偿相关负债期间的适用税率计量。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他
综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延
所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的列报
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当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税
负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来
每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资
产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列
报。
本公司在合同开始日，将评估合同是否为租赁或包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控
制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或包含租赁。
（1） 作为承租方租赁的会计处理方法
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产和租赁负债，
并在租赁期内分别确认折旧费用和利息费用。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括租赁负债的初始计量金额，在租
赁期开始日或之前支付的已扣除租赁激励的租赁付款额，初始直接费用等。
对于能合理确定租赁期届满时将取得租赁资产所有权的，在租赁资产预计剩余使用寿命内计提折旧；
若无法合理确定，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使
用权资产的账面价值时，将其账面价值减记至可收回金额。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括固定付款
额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权时需支付的款项等。未纳入租赁负债计量的可
变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
本公司采用租赁内含利率作为折现率；若无法合理确定租赁内含利率，则采用本公司的增量借款利
率作为折现率。按照固定的周期性利率，即本公司所采用的折现率或修订后的折现率计算租赁负债在租
赁期内各期间的利息费用，并计入财务费用。
（2）作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁，以及单项资产全新时价值较低的租赁，本公司选择不确认
使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
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（3） 作为出租方租赁的会计处理方法
本公司在租赁开始日，将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁确认为
融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
经营租赁的租金收入在租赁期内按直线法确认。对初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租
金收入相同的确认基础分期计入当期收益，未计入租赁收款额的可变租金在实际发生时计入租金收入。
在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将
来收到租金的各期间内确认为租赁收入，并终止确认融资租赁资产。初始直接费用计入应收融资租赁款
的初始入账价值中。
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表
项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，
并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告
金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管
理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当
期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来
期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）收入确认
如本附注五、37、收入所述，本公司在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估计：识别客户
合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估计合同中存在
的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；合同中是否存
在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一
时点履行；履约进度的确定，等等。本公司主要依靠过去的经验和工作做出判断，这些重大判断和估计
变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影
响。
（2）租赁的归类
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本公司在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，且客户控制
了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权、以及客户是否有权
获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。
本公司作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将
与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。
本公司作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在
计量租赁付款额的现值时，本公司对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁
期进行估计。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销
的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存
货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基
础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货
跌价准备的计提或转回。
（4）除长期资产减值外的其他减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象，包括固
定资产、无形资产、长期股权投资及商誉等。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，
当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金
额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流
量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，
减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现
值时使用的折现率等做出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括
根据合理和可支持的假设所做出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金
流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资产组组合
产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（5）折旧和摊销
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本公司对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定
期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产
的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和
摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产的确认
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹
划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目
是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存
在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
（1） 重要会计政策变更
□适用 ?不适用
（2） 重要会计估计变更
□适用 ?不适用
（3） 2025 年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□适用 ?不适用
六、税项
税种 计税依据 税率
应税收入按适用的税率计算销项税，并按扣除 当
增值税 3%、5%、6%、9%、13%
期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实际缴纳的流转税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 2%
土地增值税 转让房地产项目的增值额 30%-60%
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不适用。
（1）土地增值税：
依据国家税务总局天津市税务局公告 2019 年第 13 号规定，从事非社会保障性住房项目的房地产开
发纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别以不同区域不同类型的房地产土地增税
预征的计征依据，乘以预征率计算预缴土地增值税。其中，普通住宅按我市公布的普通住宅标准为依据
进行确定，土地增值税的计征依据按照国家税务总局公告 2016 年第 70 号规定确认，预征率按照国家税
务总局天津市税务局公告 2019 年第 13 号文中的规定确认。从事房地产开发的纳税人应分月预缴土地增
值税。待项目符合清算条件时，纳税人按照清算规定到主管税务机关办理土地增值税清算手续并结清税
款。
（2）企业所得税：
依据国家税务总局天津市税务局公告 2022 年第 6 号规定，对天津市房地产开发企业销售未完工开
发产品的计税毛利率暂按下列规定进行确定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率，开发项目属于经
济适用房、限价房和危改房的，按 3%确定；其他开发项目，按 15%执行。根据上述规定，本公司之子公
司天津津滨时代置业投资有限公司销售未完工开发产品的计税毛利率为 15%。
七、合并财务报表项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 21,691.75 23,245.07
银行存款 374,506,119.77 1,119,210,108.81
其他货币资金 155,002.23 154,884.91
合计 374,682,813.75 1,119,388,238.79
注：因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项总额期末余额为 15,191,272.24 元。
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
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其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：
□适用 ?不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 ?不适用
（4） 期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
（5） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
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项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（6） 本期实际核销的应收票据情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收票据核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收票据性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收票据核销说明：
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 148,117,171.57 141,878,768.19
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
账准备 43.08% 82.42% 45.01% 82.34%
的应收
账款
其
中：
单项金
额重大
并单项 43.08% 82.42% 45.01% 82.34%
计提坏
账准备
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的应收
账款
按组合
计提坏
账准备 56.92% 62.58% 54.99% 62.44%
的应收
账款
其
中：
组合
组合
合计 100.00% 71.12% 100.00% 71.40%
,171.57 ,817.88 353.69 ,768.19 ,456.53 311.66
按单项计提坏账准备： 52,585,060.85
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
天津冶金集团
企业重整受偿
轧三钢铁有限 31,971,333.37 21,691,161.87 31,971,333.37 21,691,161.87 67.85%
率低
公司
建信信托有限 企业重整受偿
责任公司 率低
天津市津苑纺
织有限公司
天津市东丽区
津源纺织有限 1,197,002.00 1,197,002.00 1,197,002.00 1,197,002.00 100.00% 长期无法收回
公司
合计 63,861,077.68 52,585,060.85 63,802,678.18 52,585,060.85
按组合计提坏账准备： 52,760,757.03
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 84,314,493.39 52,760,757.03
确定该组合依据的说明：
期初余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 78,017,690.51 48,715,395.68
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 ?不适用
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（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏账准备
的应收账款
按组合计提坏账准备
的应收账款
合计 101,300,456.53 4,371,084.07 325,722.72 105,345,817.88
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
（4） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
天津冶金集团轧
三钢铁有限公司
建信信托有限责
任公司
天津市汉沽区产
业园区管理委员 5,172,684.00 5,172,684.00 3.49% 5,172,684.00
会
一诺货运（天
津）有限公司
天津市滨海新区
教育综合保障服 2,924,604.70 2,924,604.70 1.97% 40,944.47
务中心
合计 72,164,636.24 72,164,636.24 48.72% 55,047,881.65
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（1） 合同资产情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
（2） 报告期内账面价值发生的重大变动金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
（3） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 ?不适用
（4） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期收回或转回 本期转销/核销 原因
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
（5） 本期实际核销的合同资产情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的合同资产核销情况
单位：元
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 款项是否由关联
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交易产生
合同资产核销说明：
其他说明：
（1） 应收款项融资分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
在本期
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
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（4） 期末公司已质押的应收款项融资
单位：元
项目 期末已质押金额
（5） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（6） 本期实际核销的应收款项融资情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收款项融资核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
（7） 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
（8） 其他说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 8,835,037.02 13,437,531.98
合计 8,835,037.02 13,437,531.98
（1） 应收利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
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□适用 ?不适用
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收利息核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
其他说明：
（2） 应收股利
单位：元
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
单位：元
项目（或被投资单 是否发生减值及其判
期末余额 账龄 未收回的原因
位） 断依据
□适用 ?不适用
单位：元
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本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收股利核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
其他说明：
（3） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金或押金 5,734,691.45 7,187,137.35
往来款 13,622,617.59 13,482,183.80
代垫费用 13,482,803.49 15,383,879.65
合计 32,840,112.53 36,053,200.80
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 32,840,112.53 36,053,200.80
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?适用 □不适用
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏 26.52% 100.00% 0.00 23.13% 100.00% 0.00
账准备
其
中：
按单项
计提坏 26.52% 100.00% 0.00 23.13% 100.00% 0.00
账准备
按组合
计提坏 73.48% 63.39% 76.87% 51.51%
账准备
其
中：
账龄组 18,387, 15,297, 3,090,3 20,025, 14,275, 5,750,3
合 783.81 458.72 25.09 573.70 179.07 94.63
备用
金、押 17.49% 0.00 0.00% 19.93% 0.00 0.00%
金
合营、
联营企 500,000 500,000
业往来 .00 .00
款
合计 100.00% 73.10% 100.00% 62.73%
按单项计提坏账准备： 8,707,616.79
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
物业服务-锦
和名邸项目
物业服务-青
城岚田项目
合计 8,340,489.75 8,340,489.75 8,707,616.79 8,707,616.79
按组合计提坏账准备： 15,297,458.72
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 18,387,783.81 15,297,458.72
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确定该组合依据的说明：
期初余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 20,025,573.70 14,275,179.07
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
用损失 失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
本期
——转入第二阶段 -12.00 12.00
——转入第三阶段 -1,466,201.92 1,466,201.92
本期计提 123,327.69 291,436.11 1,134,729.13 1,549,492.93
本期转回 97,740.13 16,190.03 46,156.08 160,086.24
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
按照账龄组合
计提坏账
单项计提的其
他应收款
合计 22,615,668.82 1,549,492.93 160,086.24 24,005,075.51
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
天津开发区老年
往来款 3,344,541.51 5 年以上 10.18% 3,344,541.51
公寓筹备组
泉州市洛江区建
押金、保证金 2,129,477.60 5 年以上 6.48%
筑材料管理站
康菲石油（诚远
代垫费用 1,187,194.28 5 年以上 3.62% 1,187,194.28
科技）
天津市汉沽区产
业园区管理委员 代垫费用 915,501.70 5 年以上 2.79% 915,501.70
会
福建省欣文晖建
代垫费用 827,972.00 1-2 年 2.52% 66,237.76
设工程有限公司
合计 8,404,687.09 25.59% 5,513,475.25
单位：元
其他说明：
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
合计 309,131.65 1,127,862.82
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
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（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位：元
单位名称 期末余额 占预付款项期末余额合计数的比例
天津泰达津联电力有限公司 82,786.22 26.78%
天津滨海浩龙绿化服务有限公司 64,636.00 20.91%
天津市保安服务总公司 43,269.99 14.00%
张其留 30,600.00 9.90%
国网四川省电力公司成都供电公司 20,000.00 6.47%
合计 241,292.21 78.06%
其他说明：
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
开发成本 0.00 0.00
开发产品
合同履约成本 6,433,269.00 6,433,269.00 918,811.00 918,811.00
低值易耗品 1,078,387.08 1,078,387.08 1,843,227.62 1,843,227.62
原材料 261,929.95 261,929.95 261,781.96 261,781.96
合计
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
其中：本期
预计总投资 本期（开发 利息资本化
项目名称 期初余额 期末余额 利息资本化 资金来源
（万元） 成本）增加 累计金额
金额
津滨时代国 1,634,293,1 85,758,488. 1,720,051,6 185,730,330 其他、项目
际 24.27 49 12.76 .45 贷款
滨和泰达项 712,967,003 35,101,520. 748,068,523 4,054,690.3 1,831,762.2 其他、项目
目 .44 06 .50 8 5 贷款
津和泰诚项 312,669,920 312,669,920 5,252,926.8 5,252,926.8
目 .56 .56 7 7
泰城联创项 366,044,501 366,044,501
目 .96 .96
泰嘉宸筑项 100,000.00 0.00 393,420,000 393,420,000 其他
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目 .00 .00
合计 732,702.58 --
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：本期
利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 利息资本化
累计金额
金额
金融街一期
月 .63 .63
亲亲家园 730,019.55 730,019.55
月
玛歌一期 0.00
月 90 90
玛歌商业配 2008 年 12 16,259,416 16,259,416
套服务区 月 .43 .43
滨海国际 2010 年 09 6,840,000. 6,720,000.
(住宅一期) 月 00 00
滨海国际 2012 年 06 2,650,000. 1,850,000.
(住宅二期) 月 00 00
梅江 H5 项 2013 年 12 5,779,941. 1,906,952. 3,872,989.
目 月 62 48 14
汉沽科技园 2008 年 11 157,235,53 157,235,53
一期厂房 月 5.00 5.00
天津体院北 2014 年 05 9,378,106. 2,070,460. 7,307,646.
住宅项目 月 35 23 12
梅江 H6 项 2015 年 09 1,505,587. 1,505,587.
目 月 04 04
津汇红树湾 2016 年 12 88,683,327 88,683,327 5,809,176.
A 月 .37 .37 67
梅江 H4 项 2019 年 10 23,926,361 15,180,843 8,745,517.
目 月 .41 .47 94
津汇红树湾 2020 年 05 212,078,82 1,103,637. 213,182,46 3,503,531.
B2 月 7.96 93 5.89 99
梅江 H3 项 2020 年 12 12,506,643 8,557,425. 3,949,217.
目 月 .21 59 62
梅江 H2 项 2022 年 12 269,751,34 99,643,215 170,108,13 18,127,628
目 月 9.78 .17 4.61 .96
津汇红树湾 2023 年 11 10,665,560 10,665,560 1,122,384.
B1 月 .75 .75 63
开发区三大 2024 年 03 101,468,04 64,248,726 37,219,320 1,552,550.
街项目 月 6.49 .12 .37 00
合计 --
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合同履约成本
单位：元
期末余额 期初余额
项目
原值 跌价准备 原值 跌价准备
合同履约成本 6,433,269.00 918,811.00
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
合计 6,433,269.00 918,811.00
（2）确认为存货的数据资源
单位：元
自行加工的数据资源 其他方式取得的数据
项目 外购的数据资源存货 合计
存货 资源存货
（3） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 0.00 0.00
开发产品 167,756,250.30 8,445,423.86 176,201,674.16
合计 167,756,250.30 8,445,423.86 176,201,674.16
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
津汇红树湾
B1 商业
津汇红树湾
B2 商业
玛歌商业配
套服务区
津汇红树湾
A
汉沽科技园
一期厂房
金融街一期 29,688,603.29 29,688,603.29
开发区三大
街项目
梅江 H2 项
目
合计 167,756,250.30 8,445,423.86 176,201,674.16
（4） 存货期末余额中利息资本化率的情况
本期用于确定借款利息资本化金额的资本化率为 3.46%，存货期末余额中含有的借款费用资本化金额为
（5） 存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
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项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
滨和泰达项目土地使用权 0.00 700,400,000.00 抵押贷款
H1 土地使用权及部分地上建筑物 608,643,631.46 610,549,848.28 抵押贷款
合计 608,643,631.46 1,310,949,848.28
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 一年内到期的债权投资
□适用 ?不适用
（2） 一年内到期的其他债权投资
□适用 ?不适用
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 1,023,691.40
待抵扣增值税及预缴税金 105,615,247.86 83,576,684.75
合计 106,638,939.26 83,576,684.75
其他说明：
（1） 债权投资的情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
债权投资减值准备本期变动情况
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
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（2） 期末重要的债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项
目 票面利 实际利 逾期本 票面利 实际利 逾期本
面值 到期日 面值 到期日
率 率 金 率 率 金
（3） 减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
在本期
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
（4） 本期实际核销的债权投资情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的债权投资核销情况
债权投资核销说明：
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
其他说明：
（1） 其他债权投资的情况
单位：元
累计在其
他综合收
本期公允 累计公允
项目 期初余额 应计利息 利息调整 期末余额 成本 益中确认 备注
价值变动 价值变动
的减值准
备
其他债权投资减值准备本期变动情况
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2） 期末重要的其他债权投资
单位：元
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期末余额 期初余额
其他债
权项目 票面利 实际利 逾期本 票面利 实际利 逾期本
面值 到期日 面值 到期日
率 率 金 率 率 金
（3） 减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
在本期
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
（4） 本期实际核销的其他债权投资情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他债权投资核销情况
其他债权投资核销说明：
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
其他说明：
单位：元
指定为以
公允价值
本期计入 本期计入 本期末累 本期末累
计量且其
其他综合 其他综合 计计入其 计计入其 本期确认的股
项目名称 期末余额 期初余额 变动计入
收益的利 收益的损 他综合收 他综合收 利收入
其他综合
得 失 益的利得 益的损失
收益的原
因
天津泰达
科技投资 32,562,48 32,562,484.
股份有限 4.98 98
公司
天津北方
人才港股 3,000,000 3,000,000.0
份有限公 .00 0
司
合计 6,675,583.77
本期存在终止确认
单位：元
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项目名称 转入留存收益的累计利得 转入留存收益的累计损失 终止确认的原因
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允
其他综合收益 价值计量且其 其他综合收益
确认的股利收
项目名称 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他 转入留存收益
入
的金额 综合收益的原 的原因
因
其他说明：
（1） 长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
在本期
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
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单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
（4） 本期实际核销的长期应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的长期应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
长期应收款核销说明：
单位：元
本期增减变动
期初 权益 宣告 期末
减值 减值
被投 余额 法下 其他 发放 余额
准备 其他 计提 准备
资单 （账 追加 减少 确认 综合 现金 （账
期初 权益 减值 其他 期末
位 面价 投资 投资 的投 收益 股利 面价
余额 变动 准备 余额
值） 资损 调整 或利 值）
益 润
一、合营企业
二、联营企业
天津
津滨
建泰 14,62 14,70
企业 4,287 0,121
管理 .76 .47
有限
公司
天津
津和
股权
投资
基金
管理
有限
公司
天津
海鑫 -
地产 36,54
有限 5,309
公 .35
司
小计
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
.64
合计 96,27 6,780 26,79
.64
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 ?不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
□适用 ?不适用
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 ?不适用
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位：元
公允价值
报告期租 期初公允 期末公允 公允价值 变动原因
项目名称 地理位置 竣工时间 建筑面积
金收入 价值 价值 变动幅度 及报告索
引
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□是 ?否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□是 ?否
（3） 转换为投资性房地产并采用公允价值计量
单位：元
转换前核算科 对其他综合收
项目 金额 转换理由 审批程序 对损益的影响
目 益的影响
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（4） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 3,941,017.83 4,189,614.24
固定资产清理
合计 3,941,017.83 4,189,614.24
（1） 固定资产情况
单位：元
房屋及建 固定资产
项目 办公设备 专用设备 通用设备 运输设备 其他设备 合计
筑物 装修
一、账面
原值：
初余额 9.37 .36 .57 .00 4 0 6.18
期增加金 2,370.09 43,667.51
额
（ 208,574.5 254,612.1
（
程转入
（
并增加
期减少金 31,230.10 44,559.00
额
（
报废
末余额 9.37 .31 .47 .00 5 0 3.63
二、累计
折旧
初余额 .40 .02 .02 .51 7 8 1.94
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期增加金 8 9 4
额
（ 138,704.2 220,601.3 473,598.1
期减少金 30,293.20 43,222.23
额
（
报废
末余额 .68 .52 .73 .55 6 8 5.80
三、减值
准备
初余额
期增加金
额
（
期减少金
额
（
报废
末余额
四、账面
价值
末账面价 57,709.74 7,163.75 3,461.22
.69 9 5 9 .83
值
初账面价 6,261.10 3,461.22
.97 4 5 9 7 .24
值
（2） 暂时闲置的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3） 通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
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项目 期末账面价值
深圳办事处办公用房 1,021,789.01
（4） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
无
（5） 固定资产的减值测试情况
□适用 ?不适用
（6） 固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2） 重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
其
工程
本期 利息 中：
本期 累计 本期
本期 转入 资本 本期
项目 预算 期初 其他 期末 投入 工程 利息
增加 固定 化累 利息 资金来源
名称 数 余额 减少 余额 占预 进度 资本
金额 资产 计金 资本
金额 算比 化率
金额 额 化金
例
额
（3） 本期计提在建工程减值准备情况
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 计提原因
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
其他说明：
（4） 在建工程的减值测试情况
□适用 ?不适用
（5） 工程物资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
（1） 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 ?不适用
（2） 采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 ?不适用
（3） 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
（1） 使用权资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
（1）新增租赁 1,678,977.14 1,678,977.14
二、累计折旧
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（1）计提 176,734.44 176,734.44
（1）处置
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
四、账面价值
（2） 使用权资产的减值测试情况
□适用 ?不适用
其他说明：
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 软件 合计
一、账面原值
（1）购置 983,008.85 983,008.85
（2）内部研发
（3）企业合并增加
（1）处置
二、累计摊销
（1）计提 388,268.33 388,268.33
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（1）处置
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
四、账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2） 确认为无形资产的数据资源
□适用 ?不适用
（3） 未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
（4） 无形资产的减值测试情况
□适用 ?不适用
（1） 商誉账面原值
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商
期初余额 企业合并 期末余额
誉的事项 处置
形成的
少数股权
少数股权
合计 110,186,673.05 110,186,673.05
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（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名称或形成商 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
誉的事项 计提 处置
少数股权
少数股权
合计 110,186,673.05 110,186,673.05
注：2007 年执行新的企业会计准则，公司将收购雅都公司及创辉公司股权（非同一控制下企业合并）的购买成本大
于合并中取得的被合并方可辨认净资产公允价值的差额，确认为商誉。同时，按企业会计准则的规定，公司于每年年末
对商誉进行减值测试。经测试，收购雅都公司、创辉公司股权形成的商誉分别在 2009 年至 2011 年全部计提减值。
（3） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
所属资产组或组合的构成及
名称 所属经营分部及依据 是否与以前年度保持一致
依据
资产组或资产组组合发生变化
名称 变化前的构成 变化后的构成 导致变化的客观事实及依据
其他说明
（4） 可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 ?不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
（5） 业绩承诺完成及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 ?不适用
其他说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 1,175,735.67 32,659.32 1,143,076.35
合计 1,175,735.67 32,659.32 1,143,076.35
其他说明：
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（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
可抵扣亏损 641,133,675.52 160,283,418.88 2,976,584.08 744,146.02
坏账准备引起的可抵
扣暂时性差异
计提土地增值税引起
的可抵扣暂时性差异
新租赁准则下的纳税
差异
其他 130,618,159.56 32,654,539.89 143,213,779.64 35,803,444.91
合计 833,964,328.36 208,491,082.09 864,768,689.52 216,192,172.38
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
公允价值变动引起的
应纳税暂时性差异
采用公允价值计量的
投资性房产可抵扣折
旧引起的应纳税暂时
性差异
新租赁准则下的纳税
差异
预缴土地增值税引起
的应纳税暂时性差异
合计 24,904,885.20 6,226,221.30 46,245,142.68 11,561,285.67
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 208,491,082.09 216,192,172.38
递延所得税负债 6,226,221.30 11,561,285.67
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 244,469,682.79 235,631,266.25
其中：坏账准备 68,601,164.75 67,875,015.95
存货跌价准备 175,868,518.04 167,756,250.30
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可抵扣亏损 22,266,250.55 36,981,050.47
合计 266,735,933.34 272,612,316.72
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 22,266,250.55 36,981,050.47
其他说明：
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
单位：元
期末 期初
项目 受限
账面余额 账面价值 受限类型 账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
情况
货币资金 银行冻结 银行冻结
存货 借款抵押 借款抵押
,848.28 ,848.28 31.46 31.46
合计
,120.52 ,120.52 55.04 55.04
其他说明：
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
短期借款分类的说明：
（2） 已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
单位：元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
单位：元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元，到期未付的原因为。
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
工程款 343,273,443.55 540,330,930.88
货款 318,565.74 538,589.53
服务费 54,706,673.23 30,013,659.33
其他 4,478,139.70 4,510,255.70
合计 402,776,822.22 575,393,435.44
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商 1 77,511,135.90 尚未完成结算
供应商 2 13,778,545.00 尚未完成结算
供应商 3 22,358,483.23 未到合同约定付款期
合计 113,648,164.13
其他说明：
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（3） 是否存在逾期尚未支付中小企业款项的情况
是否属于大型企业
□是 ?否
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付股利 982,935.52 982,913.96
其他应付款 506,252,208.78 101,319,244.64
合计 507,235,144.30 102,302,158.60
（1） 应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 3,551.69 3,530.13
源润控股集团股份有限公司 979,383.83 979,383.83
合计 982,935.52 982,913.96
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：股东未领取。
（3） 其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
购房意向金 4,634,049.45 16,924,049.44
代收费用 5,989,137.96 6,657,591.06
往来款 489,575,332.77 70,278,963.43
保证金、押金 5,367,031.61 6,460,900.25
延期交房违约金 686,656.99 997,740.46
合计 506,252,208.78 101,319,244.64
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明：
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 603,235,237.75 93,001,622.22
物业管理费 4,258,962.69 5,302,549.47
其他 1,159,085.50 505,242.00
合计 608,653,285.94 98,809,413.69
账龄超过 1 年的重要合同负债
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
预收售房款 510,233,615.53 主要系取得梅江 H1 项目预售房款所致
合计 510,233,615.53 ——
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预售比例
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（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 34,739,930.53 44,439,795.68 51,124,040.13 28,055,686.08
二、离职后福利-设定提存计划 6,939,068.80 6,939,068.80
三、辞退福利 349,248.00 5,757,917.79 5,707,165.79 400,000.00
合计 35,089,178.53 57,136,782.27 63,770,274.72 28,455,686.08
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其中：医疗保险费 3,249,326.19 3,249,326.19
工伤保险费 98,655.14 98,655.14
生育保险费 158,449.23 158,449.23
合计 34,739,930.53 44,439,795.68 51,124,040.13 28,055,686.08
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 6,939,068.80 6,939,068.80
其他说明：
注 1：本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司分别按员工基本工资的
入当期损益或相关资产的成本。
注 2：本公司按照津泰控党（2015）2 号的文件精神，对于在开发区设立初期（1984 年-1993 年）到开发区工作的职工，
在职工基本养老保险待遇的基础上，按月发放退休补贴。
（3） 辞退福利
单位：元
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
辞退福利 349,248.00 5,757,917.79 5,707,165.79 400,000.00
合计 349,248.00 5,757,917.79 5,707,165.79 400,000.00
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 1,587,925.72 1,159,778.91
企业所得税 8,274,903.32 77,694,126.63
个人所得税 241,957.47 137,442.36
城市维护建设税 83,835.43 36,558.38
教育费附加 71,729.27 38,415.93
土地增值税 25,431,635.76 687,968,852.16
营业税 97,993.91 97,993.91
其他税费 480,938.07 26,895.97
合计 36,270,918.95 767,160,064.25
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 7,823,367.42 260,000.00
一年内到期的租赁负债 543,645.60
合计 8,367,013.02 260,000.00
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 54,537,417.00 8,677,967.39
合计 54,537,417.00 8,677,967.39
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面 溢折
债券 票面 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末 是否
面值 值计 价摊
名称 利率 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额 违约
提利 销
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息
合计
其他说明：
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额 利率区间
抵押担保借款 274,754,572.89 800,000.00 2.51%
未到期利息 208,995.55
小计 274,963,568.44 800,000.00
减：一年内到期的长期借款 7,823,367.42 260,000.00 2.51%
合计 267,140,201.02 540,000.00
注：以上借款以本公司部分存货作为抵押，借款利率以一年期 LPR 为基准按约定上下浮动确认。
（1） 应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面
溢折
债券 票面 发行 债券 发行 期初 本期 值计 本期 期末 是否
面值 价摊
名称 利率 日期 期限 金额 余额 发行 提利 偿还 余额 违约
销
息
合计 —— ——
（3） 可转换公司债券的说明
（4） 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
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其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 1,168,028.36
减：未确认融资费用 58,024.04
减：一年内到期的租赁负债 543,645.60
合计 566,358.72
租赁负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
项目 期末余额 期初余额
合计 1,226,429.78
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（2） 专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
（1） 长期应付职工薪酬表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（2） 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
单位：元
本次变动增减（+、-）
项目 期初余额 公积 期末余额
发行
送股 金 其他 小计
新股
转股
一、有限售条件股份 30,600.00 1,000.00 1,000.00 31,600.00
其中：其他内资持股-境内 30,600.00 1,000.00 1,000.00 31,600.00
自然人持股
二、无限售条件股份 1,617,241,634.00 -1,000.00 -1,000.00 1,617,240,634.00
其中：普通股 1,617,241,634.00 -1,000.00 -1,000.00 1,617,240,634.00
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合计
（1） 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2） 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 7,571,803.92 7,571,803.92
其他资本公积 301,672,342.10 301,672,342.10
合计 309,244,146.02 309,244,146.02
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期
项目 期初余额 本期所得 计入其他 计入其他 税后归属 期末余额
减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 综合收益 于少数股
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转入 东
损益 留存收益
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
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单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 85,628,655.43 85,628,655.43
合计 85,628,655.43 85,628,655.43
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,195,796,858.17 708,049,454.17
调整后期初未分配利润 1,195,796,858.17 708,049,454.17
加：本期归属于母公司所有者的净利
-43,183,472.87 508,468,849.25
润
减：提取法定盈余公积 20,688,622.16
应付普通股股利 153,640,862.23
其他减少 32,823.09
期末未分配利润 998,972,523.07 1,195,796,858.17
调整期初未分配利润明细：
使用资本公积弥补亏损详细情况说明：
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 349,292,662.43 204,778,623.13 2,765,805,379.95 2,024,718,121.51
其他业务 63,213,546.42 52,172,452.34 65,227,545.19 57,578,889.14
合计 412,506,208.85 256,951,075.47 2,831,032,925.14 2,082,297,010.65
公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值
?是 □否
单位：元
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
应收联营企业管理
营业收入金额 412,506,208.85 2,831,032,925.14 -
费、固定资产出租等
营业收入扣除项目合 应收联营企业管理 应收联营企业管理
计金额 费、固定资产出租等 费、固定资产出租等
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
营业收入扣除项目合
计金额占营业收入的 0.39% 0.07%
比重
一、与主营业务无关
的业务收入
他业务收入。如出租
固定资产、无形资
产、包装物，销售材
料，用材料进行非货
应收联营企业管理 应收联营企业管理
币性资产交换，经营 1,591,277.91 1,892,356.13
费、固定资产出租等 费、固定资产出租等
受托管理业务等实现
的收入，以及虽计入
主营业务收入，但属
于上市公司正常经营
之外的收入。
与主营业务无关的业 应收联营企业管理 应收联营企业管理
务收入小计 费、固定资产出租等 费、固定资产出租等
二、不具备商业实质
的收入
不具备商业实质的收
入小计
三、与主营业务无关
或不具备商业实质的
其他收入
营业收入扣除后金额 410,914,930.94 无 2,829,140,569.01 无
营业收入、营业成本的分解信息：
单位：元
分部 1 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
业务类型 412,506,208.85 256,951,075.47 412,506,208.85 256,951,075.47
其中：
房地产销售 344,748,761.54 203,778,614.17 344,748,761.54 203,778,614.17
房屋租赁 4,543,900.89 1,000,008.96 4,543,900.89 1,000,008.96
物业管理 60,723,312.88 49,933,593.63 60,723,312.88 49,933,593.63
其他 2,490,233.54 2,238,858.71 2,490,233.54 2,238,858.71
按经营地区分类 412,506,208.85 256,951,075.47 412,506,208.85 256,951,075.47
其中：
天津 414,030,795.44 258,054,713.40 414,030,795.44 258,054,713.40
福建 -1,524,586.59 -1,103,637.93 -1,524,586.59 -1,103,637.93
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时
间分类
其中：
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按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
其中：
合计 412,506,208.85 256,951,075.47 412,506,208.85 256,951,075.47
与履约义务相关的信息：
公司承担的预 公司提供的质
履行履约义务 重要的支付条 公司承诺转让 是否为主要责
项目 期将退还给客 量保证类型及
的时间 款 商品的性质 任人
户的款项 相关义务
其他说明
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 603,235,237.75 元。
合同中可变对价相关信息：
重大合同变更或重大交易价格调整
单位：元
项目 会计处理方法 对收入的影响金额
其他说明：
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 528,241.03 6,292,301.97
教育费附加 376,766.27 4,494,021.92
房产税 3,558,816.08 2,185,999.33
土地使用税 1,599,541.82 1,349,616.44
车船使用税 12,940.00 12,220.00
印花税 1,634,418.44 739,767.03
土地增值税 44,694,775.20 168,766,655.23
环境保护税 188,532.63
其他 26,736,667.15
合计 52,405,498.84 210,765,781.70
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 23,866,015.56 28,236,231.10
董事津贴 643,333.33 466,668.00
办公及招待费 635,881.90 850,979.21
维修及保养采暖费 116,958.00 159,252.74
租赁费 1,978,212.79 2,735,736.42
差旅费 220,317.22 207,317.39
水电及物业费 571,828.72 591,514.82
交通费 674,337.21 684,208.95
折旧 417,925.15 302,181.88
无形资产摊销 325,037.45 407,890.49
长期待摊费用摊销 32,659.32 50,298.80
中介机构费用 7,746,419.19 6,692,532.92
深交所管理及公告费 332,915.52 324,877.36
其他 3,864,896.13 2,987,401.11
合计 41,426,737.49 44,697,091.19
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 6,063,218.53 5,590,297.35
办公及业务招待费 38,072.40 99,115.41
修理费 8,171,825.56 9,631,676.04
广告费 5,890,301.89 425,736.78
宣传费 13,879,093.34 4,620,255.48
销售代理费 4,959,338.12 9,481,659.50
物业管理及采暖费 4,520,015.51 5,164,280.95
折旧与摊销 84,724.23 74,786.40
交通费 146,767.35 175,556.54
其他 2,089,451.67 3,289,950.57
合计 45,842,808.60 38,553,315.02
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
利息支出 199,405.09 228,760.32
减：利息收入 -2,910,135.62 -7,930,406.39
租赁负债的利息费用 15,041.36
其他 430,294.15 42,128.37
合计 -2,265,395.02 -7,659,517.70
其他说明：
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
个税手续费返还 36,563.69 48,772.94
稳岗补贴及培训费补贴 360,055.69 15,629.40
增值税加计扣除 25,383.97
减免增值税 117,021.75
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -35,298,922.04 215,542,331.08
处置交易性金融资产取得的投资收益 152,845.50
其他权益工具投资在持有期间取得的
股利收入
合计 -28,623,338.27 226,071,149.53
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -4,045,361.35 -11,346,515.41
其他应收款坏账损失 -1,389,406.69 -1,620,275.93
合计 -5,434,768.04 -12,966,791.34
其他说明：
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、存货跌价损失及合同履约成本减
-8,445,423.86 -20,926,610.75
值损失
合计 -8,445,423.86 -20,926,610.75
其他说明：
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置未划分为持有待售的非流动资产产生的利得或损失 20,634.29 62,475.03
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
违约金收入 41,178.59 41,178.59
其他收入 14,528.41 17.76 14,528.41
合计 55,707.00 17.76 55,707.00
其他说明：
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产损坏报废损失 204.90 3,226.83 204.90
罚款支出 29,000.00 2,422.93 29,000.00
其他支出 1,190,901.95 604,307.29 1,190,901.95
合计 1,220,106.85 609,957.05 1,220,106.85
其他说明：
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 21,049,330.76 88,418,259.21
递延所得税费用 2,366,025.92 44,714,460.34
合计 23,415,356.68 133,132,719.55
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 -25,105,192.88
按法定/适用税率计算的所得税费用 -6,276,298.22
调整以前期间所得税的影响 10,086,625.72
非应税收入的影响 -1,668,895.94
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 8,530,110.18
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -3,695,379.13
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
亏损的影响
权益法核算的投资收益的影响 8,975,673.91
其他影响 5,914,677.82
所得税费用 23,415,356.68
其他说明：
详见附注。
（1） 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 2,909,798.50 7,884,383.37
补贴/补助收入 370,336.47 59,017.64
购房定金、代购与购房相关费用 31,500,684.19 32,216,601.53
保证金、押金 722,280.49 161,685,290.00
物业公司代收费用 6,281,747.83 314,393.54
往来款 536,483,509.85 1,013,519,753.23
合计 578,268,357.33 1,215,679,439.31
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
费用性支出 36,212,146.28 56,850,463.54
退施工单位投标保证金及购房定金、
代购房者支付各项购房费用等
支付保证金、押金 1,239,679.00 161,633,864.40
物业代业主支付费用 5,314,034.29 30,196.95
违约金、滞纳金 4,504,080.87 23,823,971.41
支付往来款 535,758,303.97 1,023,776,988.79
合计 625,427,170.66 1,303,242,712.03
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
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（2） 与投资活动有关的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收回理财产品收到的现金 40,000,000.00
合计 40,000,000.00
收到的重要的与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
购买理财产品支付的现金 40,000,000.00
合计 40,000,000.00
支付的重要的与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（3） 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到拆借款 263,123,000.00 300,050,000.00
合计 263,123,000.00 300,050,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
归还拆借款及利息 320,769,003.34
合计 320,769,003.34
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
筹资活动产生的各项负债变动情况
?适用 □不适用
单位：元
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
其他应付款 0.00 263,123,000.00 141,472,855.50 404,595,855.50
长期借款（含
一年内到期）
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合计 800,000.00 537,337,572.89 141,681,851.05 260,000.00 0.00 679,559,423.94
（4） 以净额列报现金流量的说明
项目 相关事实情况 采用净额列报的依据 财务影响
（5） 不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务
影响
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -48,520,549.56 521,083,615.97
加：资产减值准备 8,445,423.86 20,926,610.75
信用减值准备 5,434,768.04 12,966,791.34
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 473,598.14 585,203.73
使用权资产折旧 176,734.44
无形资产摊销 388,268.33 471,121.37
长期待摊费用摊销 32,659.32 50,298.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-20,634.29 -62,475.03
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -1,807.33 3,226.83
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列）
投资损失（收益以“－”号填列） 28,623,338.27 -226,071,149.53
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 7,701,090.29 39,687,557.04
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -5,335,064.37 5,026,903.30
存货的减少（增加以“－”号填列） -993,770,034.45 878,528,761.15
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -2,206,583.94 121,680,780.99
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -236,108,655.00 -1,806,192,893.04
其他 10,397,333.54 -19,159,109.88
经营活动产生的现金流量净额 -1,224,290,114.71 -450,474,756.21
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 359,491,541.51 1,093,379,715.21
减：现金的期初余额 1,093,379,715.21 1,222,974,627.29
加：现金等价物的期末余额
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减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -733,888,173.70 -129,594,912.08
（2） 本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
其中：
其中：
其中：
其他说明：
（3） 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
其中：
其中：
其中：
其他说明：
（4） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 359,491,541.51 1,093,379,715.21
其中：库存现金 21,691.75 23,245.07
可随时用于支付的银行存款 359,314,847.53 1,093,201,585.23
可随时用于支付的其他货币资金 155,002.23 154,884.91
三、期末现金及现金等价物余额 359,491,541.51 1,093,379,715.21
（5） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况
单位：元
仍属于现金及现金等价物的
项目 本期金额 上期金额
理由
（6） 不属于现金及现金等价物的货币资金
单位：元
不属于现金及现金等
项目 本期金额 上期金额
价物的理由
因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项总额 15,191,272.24 26,008,523.58 司法冻结、业务冻结
合计 15,191,272.24 26,008,523.58
其他说明：
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（7） 其他重大活动说明
说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元
欧元
港币
应收账款
其中：美元
欧元
港币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
其他说明：
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 ?不适用
（1） 本公司作为承租方
?适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 ?不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
?适用 □不适用
单位：元
项目 金额
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计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
其中：售后租回交易产生部分
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用 3,489,414.47
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资产租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除外）
与租赁相关的总现金流出 2,411,545.20
涉及售后租回交易的情况
（2） 本公司作为出租方
作为出租人的经营租赁
?适用 □不适用
单位：元
其中：未计入租赁收款额的可变租赁
项目 租赁收入
付款额相关的收入
深圳办事处办公用房 190,857.12
厂房租赁 4,096,655.16
合计 4,287,512.28
作为出租人的融资租赁
□适用 ?不适用
未来五年每年未折现租赁收款额
□适用 ?不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
（3） 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 ?不适用
八、研发支出
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 内部开发 确认为无 转入当期 期末余额
其他
支出 形资产 损益
合计
重要的资本化研发项目
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预计经济利益产 开始资本化的时 开始资本化的具
项目 研发进度 预计完成时间
生方式 点 体依据
开发支出减值准备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值测试情况
资本化或费用化的判断标准和具体依
项目名称 预期产生经济利益的方式
据
其他说明：
九、合并范围的变更
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至 购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净 买方的现
入 利润 金流
其他说明：
（2） 合并成本及商誉
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计
减：取得的可辨认净资产公允价值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金
额
合并成本公允价值的确定方法：
或有对价及其变动的说明
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
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（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
递延所得税负债
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4） 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□是 ?否
（5） 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6） 其他说明
（1） 本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期 合并当期
构成同一
企业合并 期初至合 期初至合 比较期间 比较期间
被合并方 控制下企 合并日的
中取得的 合并日 并日被合 并日被合 被合并方 被合并方
名称 业合并的 确定依据
权益比例 并方的收 并方的净 的收入 的净利润
依据
入 利润
其他说明：
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（2） 合并成本
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3） 合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
合并日 上期期末
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照
权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□是 ?否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 ?否
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说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
（1）、因开发津和山（挂）2025-05 号地块项目，公司于 2025 年 3 月新设立天津津和泰诚房地产开发有限公司，
该公司属于天津泰鸿房地产开发有限公司的控股子公司，持股比例 51%，详见第八节、十、1、（1）-（3）。
（2）、因开发津北辰北（挂）2025-25 号地块项目，公司于 2025 年 10 月新设立天津泰城联创房地产开发有限公司，
该公司属于天津泰鸿房地产开发有限公司的控股子公司，持股比例 70%，详见第八节、十、1、（1）-（3）。
（3）、因开发津东成（挂）2025-27 号地块项目，公司于 2025 年 12 月新设立天津泰嘉宸筑房地产开发有限公司，
该公司属于天津泰鸿房地产开发有限公司的控股子公司，持股比例 60%，详见第八节、十、1、（1）-（3）。
十、在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成
单位：元
主要经营 持股比例
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
天津津滨雅都
置业发展有限 1,000,000.00 天津 天津 房地产开发、销售 100.00% 投资设立
公司
天津津滨创辉 房地产开发、商品房
发展有限公司 销售等
天津津滨联合
物业服务有限 10,500,000.00 天津 天津 物业管理 33.33% 66.67% 投资设立
公司
天津津滨时代
置业投资有限 600,000,000.00 天津 天津 房地产开发、销售 100.00% 投资设立
公司
天津津滨科技
工业园投资有 200,000,000.00 天津 天津 房屋买卖、租赁 100.00% 投资设立
限公司
房地产开发经营、生
天津滨泰置业
有限公司
性体育运动
天津金建益利
投资有限公司
天津建金成贸
易有限公司
天津津滨富通 房地产投资、咨询服
投资有限公司 务
福建津汇房地
产开发有限公 332,450,000.00 泉州 泉州 房地产开发、销售 60.00% 投资设立
司
泉州市津联物
业管理有限公
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司（津汇之全
资子公司）
天津滨和房地
产开发有限公 30,000,000.00 天津 天津 房地产开发经营 100.00% 投资设立
司
天津滨和泰达
房地产开发有
投资、受
限公司（滨和 30,000,000.00 天津 天津 房地产开发经营 100.00%
让
之全资子公
司）
天津泰鸿房地
产开发有限公 30,000,000.00 天津 天津 房地产开发经营 100.00% 投资设立
司
徐州津合房地
产开发有限公 5,000,000.00 徐州 徐州 房地产开发经营 100.00% 投资设立
司
天津滨堡房地
投资、受
产开发有限公 30,000,000.00 天津 天津 房地产开发、销售 100.00%
让
司
天津津和泰诚
房地产开发有
限公司（泰鸿 30,000,000.00 天津 天津 房地产开发经营 51.00% 投资设立
公司之控股子
公司）
天津泰城联创
房地产开发有
限公司（泰鸿 30,000,000.00 天津 天津 房地产开发经营 70.00% 投资设立
公司之控股子
公司）
天津泰嘉宸筑
房地产开发有
限公司（泰鸿 30,000,000.00 天津 天津 房地产开发经营 60.00% 投资设立
公司之控股子
公司）
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
天津金建益利投资有
限公司
福建津汇房地产开发
有限公司（含全资子 40.00% -2,266,523.38 75,074,022.33
公司津联物业）
天津津和泰诚房地产
开发有限公司
天津泰城联创房地产
开发有限公司
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天津泰嘉宸筑房地产
开发有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流 非流
流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
称 动资 动负 动资 动负
资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
天津
金建
益利 10,57 10,57
投资 0.50 0.50
有限
公司
福建
津汇
房地
产开
发有
限公 342,5 342,6 154,9 154,9 348,2 348,2 154,9 154,9
司 90,97 32,02 46,96 0.00 46,96 25,31 74,38 23,01 23,01
（含 0.82 3.86 8.04 8.04 6.61 3.59 9.33 9.33
全资
子公
司津
联物
业）
天津
津和
泰诚
房地 600,5
产开 65.04
发有
限公
司
天津
泰城
联创
房地 36,81
产开 2.77
发有
限公
司
天津
泰嘉
宸筑
房地
产开
发有
限公
司
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单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名
称 综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
天津金建 - - -
益利投资 15,032,52 15,032,52 133,211,7
,310.65 70.54 70.54 47.34
有限公司 2.29 2.29 05.20
福建津汇
房地产开
发有限公 - - - - - - - -
司（含全 1,524,586 5,666,308 5,666,308 2,759,107 2,425,145 12,906,87 12,906,87 34,775,47
资子公司 .59 .44 .44 .45 .32 0.69 0.69 4.78
津联物
业）
天津津和
- - -
泰诚房地
产开发有
.64 .64 26.39
限公司
天津泰城
- - -
联创房地
产开发有
限公司
天津泰嘉
- - -
宸筑房地
产开发有
限公司
其他说明：
注：天津津和泰诚房地产开发有限公司、天津泰城联创房地产开发有限公司、天津泰嘉宸筑房地产开发有限公司三家公
司均为 2025 年新成立的公司，故没有上年同期数据。
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
无
（5） 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
无
其他说明：
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
购买成本/处置对价
--现金
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--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额
差额
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明：
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
天津津滨建泰 房地产信息咨
企业管理有限 天津 天津 询、房地产企 33.34% 权益法
公司 业管理服务
房地产开发经
营。一般项
天津海鑫地产 目：住房租
天津 天津 32.00% 权益法
有限公司 赁；物业管
理；非居住房
地产租赁。
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产
其中：现金和现金等价物
非流动资产
资产合计
流动负债
非流动负债
负债合计
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额
调整事项
--商誉
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--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的合营企业权益投资的
公允价值
营业收入
财务费用
所得税费用
净利润
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额
本年度收到的来自合营企业的股利
其他说明：
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
天津海鑫地产有限公 天津津滨建泰企业管 天津海鑫地产有限公 天津津滨建泰企业管
司 理有限公司 司 理有限公司
流动资产 450,459,888.47 256,560.96 1,144,141,759.08 29,105.32
非流动资产 384,494.90 43,835,015.15 36,461.20 43,835,015.15
资产合计 450,844,383.37 44,091,576.11 1,144,178,220.28 43,864,120.47
流动负债 170,776,771.41 30.00 499,043,597.31 30.00
非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
负债合计 170,776,771.41 30.00 499,043,597.31 30.00
少数股东权益
归属于母公司股东权
益
按持股比例计算的净
资产份额
调整事项 20,405,040.29 20,128,906.12
--商誉
--内部交易未实现利
-936,437.40 -1,212,571.57
润
--其他 21,341,477.69 21,341,477.69
对联营企业权益投资
的账面价值
存在公开报价的联营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 239,867,031.18 5,662,540,799.09
净利润 -115,067,011.01 1,927,455.64 641,588,131.23 8,224,209.46
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终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -115,067,011.01 1,927,455.64 641,588,131.23 8,224,209.46
本年度收到的来自联
营企业的股利
其他说明：
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
联营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
其他说明：
（5） 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
天津津和股权投资基金管理
有限公司
其他说明：
（7） 与合营企业投资相关的未确认承诺
（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明：
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
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十一、政府补助
□适用 ?不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：元
会计科目 本期发生额 上期发生额
稳岗补贴及培训费补贴 360,055.69 15,629.40
其他说明：
十二、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款，各项金融工具的详细情况说明
见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策
如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影
响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影
响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面
影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理
的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时
可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（1）信用风险
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行义务而导致本公司金融资产产生的损失。
为降低信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序
以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情
况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险
已经大为降低。
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策需对所有要求采用信用方式
进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重
大坏账风险。
不断增强风险意识，强化应收账款的风险管理。加强客户信用政策管理的内部控制，客户信用政策
的调整均需通过必要的审核批准程序。
做好详细的业务记录和会计核算工作。将客户的回款记录作为日后评价其信用等级的重要参考资
料，对客户资料实行动态管理，了解客户的最新信用情况以制定相应的信用政策。
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，信用风险集中按照客户进行管理，因此本
公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的其他应收款主要系保证金押金、往来款及代垫款等，公司对此等款项与相关经济业务一并
管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
（2）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险是指公司的财务状况和现金流量受市场利率变动而发生波动的风险。本公司因利率变动引
起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率借款有关。
截至日期：2025 年 12 月 31 日
项目 浮动利率借款余额
长期借款 267,140,201.02
一年内到期的非流动负债 7,614,371.87
合计 274,754,572.89
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利润会降低/增加 2,747,545.73 元
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司无外币金融资产和负债，无汇率风险。
本公司无高风险投资，无重大的其他市场风险。
（3）流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。本公司资金充足，不存在资金短缺风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司
经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款
协议。
本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：
内到期偿付。
如下：
期末余额
项目
长期借款 7,614,371.87 17,140,201.02 250,000,000.00 274,754,572.89
（1） 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 ?不适用
（2） 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
单位：元
已确认的被套期项目
与被套期项目以及套 账面价值中所包含的 套期有效性和套期无 套期会计对公司的财
项目
期工具相关账面价值 被套期项目累计公允 效部分来源 务报表相关影响
价值套期调整
套期风险类型
套期类别
其他说明
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（3） 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 ?不适用
（1） 转移方式分类
□适用 ?不适用
（2） 因转移而终止确认的金融资产
□适用 ?不适用
（3） 继续涉入的资产转移金融资产
□适用 ?不适用
其他说明
十三、公允价值的披露
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
（三）其他权益工具
投资
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
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十四、关联方及关联交易
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
一般项目：房地
产经纪；房地产
咨询；房地产评
估；住房租赁；
非居住房地产租
赁；会议及展览
服务；建筑材料
销售；食品销售
（仅销售预包装
食品）；建筑装
饰材料销售；轻
质建筑材料销
售；初级农产品
收购；食用农产
品批发；谷物销
天津泰达建设集 207,900.00 万
天津 售；豆及薯类销 20.92% 20.92%
团有限公司 人民币
售；城市绿化管
理；园林绿化工
程施工；机械设
备销售；家用电
器销售；汽车销
售；新能源汽车
整车销售；煤炭
及制品销售；石
油制品销售（不
含危险化学
品）；化工产品
销售（不含许可
类化工产品）；
电子产品销售；
金属矿石销售；
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橡胶制品销售；
企业管理；货物
进出口；技术进
出口；贸易经
纪；国内贸易代
理。（除依法须
经批准的项目
外，凭营业执照
依法自主开展经
营活动）许可项
目：房地产开发
经营；建设工程
施工；建设工程
施工（除核电站
建设经营、民用
机场建设）；酒
类经营。（依法
须经批准的项
目，经相关部门
批准后方可开展
经营活动，具体
经营项目以相关
部门批准文件或
许可证件为准）
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是。
其他说明：
本企业子公司的情况详见附注十、1、在子公司中的权益。
本企业重要的合营或联营企业详见附注十、3、在合营安排或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明：
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津泰达格调物业管理有限公司 与本公司同属天津泰达建设集团有限公司控制下的公司
天津津诚建设开发有限公司 本公司重要子公司的少数股东
天津城发置业有限公司 本公司重要子公司的少数股东
天津市嘉禾城市运营管理有限公司 本公司重要子公司的少数股东
其他说明：
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（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
获批的交易 是否超过
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
额度 交易额度
天津泰达格调物业管理有限公司 物业管理服务费 2,893,670.82 3,453,624.35
天津津诚建设开发有限公司 应收资金占用费 5,042,855.50
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津海鑫地产有限公司 服务费 1,283,018.84 1,283,018.84
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
托管收益/承 本期确认的托
委托方/出包 受托方/承包 受托/承包资 受托/承包起 受托/承包终
包收益定价依 管收益/承包
方名称 方名称 产类型 始日 止日
据 收益
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包 受托方/承包 委托/出包资 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包 本期确认的托
方名称 方名称 产类型 始日 止日 费定价依据 管费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期 未纳入租赁负债
租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
出租方 租赁资 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
名称 产种类 用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
关联租赁情况说明
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（4） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
关联担保情况说明
（5） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
天津津诚建设开发有限公司 27,700,000.00 2025 年 02 月 24 日 2026 年 02 月 10 日
天津津诚建设开发有限公司 50,396,200.00 2025 年 04 月 18 日 / 10 日已归还
天津津诚建设开发有限公司 74,480,000.00 2025 年 06 月 17 日 /
天津城发置业有限公司 3,000,000.00 2025 年 09 月 22 日 /
天津城发置业有限公司 68,370,000.00 2025 年 10 月 29 日 /
天津城发置业有限公司 29,430,000.00 2025 年 11 月 26 日 /
天津城发置业有限公司 666,000.00 2025 年 11 月 27 日 /
天津市嘉禾城市运营管理有限公司 37,360,000.00 2025 年 11 月 28 日 /
天津市嘉禾城市运营管理有限公司 102,320,000.00 2025 年 12 月 15 日 /
天津市嘉禾城市运营管理有限公司 5,830,800.00 2025 年 12 月 19 日 /
（6） 关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 2,256,861.00 2,168,188.00
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（8） 其他关联交易
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 天津泰达格调物业管理有限公司 124,262.00 621.31
其他应收款 天津泰达格调物业管理有限公司 1,135,182.65 3,662.50
其他应收款 天津海鑫地产有限公司 500,000.00
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 天津泰达格调物业管理有限公司 4,512,152.36 3,079,997.55
其他应付款 天津津诚建设开发有限公司 157,619,055.50
其他应付款 天津城发置业有限公司 101,466,000.00
其他应付款 天津市嘉禾城市运营管理有限公司 145,510,800.00
十五、股份支付
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
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十六、承诺及或有事项
资产负债表日存在的重要承诺
截至 2025 年 12 月 31 日，公司无需披露的重大承诺事项。
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
截至 2025 年 12 月 31 日，公司无需披露的重大未决诉讼。
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证
合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之
日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1.12 亿元，报告期内出现一笔客
户违约情况，截至本报告期末公司履行阶段性担保金额 18.06 万元，本公司认为上述担保不会对公司的
财务状况产生重大影响。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十七、资产负债表日后事项
单位：元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
拟分配每 10 股派息数（元） 0
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拟分配每 10 股分红股（股） 0
拟分配每 10 股转增数（股） 0
经审议批准宣告发放的每 10 股派息数（元） 0
经审议批准宣告发放的每 10 股分红股（股） 0
经审议批准宣告发放的每 10 股转增数（股） 0
利润分配方案 0
本公司无其他重要的资产负债表日后非调整事项。
十八、其他重要事项
（1） 追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2） 未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
（1） 非货币性资产交换
（2） 其他资产置换
单位：元
归属于母公司
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 所有者的终止
经营利润
其他说明：
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（1） 报告分部的确定依据与会计政策
（2） 报告分部的财务信息
单位：元
项目 分部间抵销 合计
（3） 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4） 其他说明
（1）、控股股东持有公司股份质押情况
截至 2025 年 12 月 31 日，泰达建设集团持有本公司股份 338,312,340 股，占本公司总股本的
（2）、报告分部
本公司目前无明确的财务报告分部，公司主营业务收入、主营业务成本分行业及分地区情况详见第
三节、四、2、收入与成本，及第八节、七、61、营业收入和营业成本。
（3）、其他重要事项
代卫南洼项目地界调整议案》，同意公司与天津市土地整理中心签订的关于置换津滨时代卫南洼项目部
分宗地的各项协议。梅江卫南洼项目宗地为本公司 2006 年非公开发行股票时取得，土地面积为 57.38
万平米，建筑面积为 65.87 万平米，容积率约为 1.15，土地性质为综合商业金融用地。为了提升天津
城市发展水平，完善天津城市功能，特别是为迎接夏季达沃斯论坛的召开，天津市政府决定建设梅江会
展中心，根据政府规划，该项目需要占用我公司津滨时代卫南洼项目部分宗地。占用土地面积为
建设面积不变的原则下，在梅江区域控制红线范围内调整津滨时代卫南洼项目的部分宗地地界，并已原
则同意调整该项目的部分规划指标。本公司下属子公司天津津滨时代置业投资有限公司于 2010 年 1 月
与天津市土地整理中心草签了《土地置换补充协议书》。津滨时代公司置出地块位于友谊路与外环线交
口北侧，东至规划莹波路，南至规划江湾路，西至现状空地，北至现状空地。津滨时代公司已取得新核
发的津滨时代卫南洼项目土地证(共 10 张)，新核发地证与原有地证占地总面积不变，建设总面积不变。
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原有土地规划性质全部为商业金融业用地，调整后土地规划为：H1-5 地块(共 5 块)调整为居住型公寓
用地，其面积约占总面积的 60%；P1-4(共 4 块)调整为公共设施用地(商务金融),其面积约占总面积的
目开发方案，并正在推进上述项目的建设进程。
因政府征用天津津滨时代置业投资有限公司梅江项目的 P2、P3、P4 共 3 宗地块共计占地面积
让的置换原则进行，采用调整梅江项目剩余地块的建筑规模附加地块置换的方式对天津津滨时代置业投
资有限公司进行补偿。
调整梅江项目剩余地块的建筑规模，为梅江项目调增了 37800 平方米建筑面积的城镇住宅用地面积，
调增了 27600 平方米建筑面积的商务金融用地面积。
友（招）2004-059 号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-5”；2012 年 10 月 17 日，
天津天潇投资发展有限公司（以下简称“天潇公司”）与天津市国土资源和房屋管理局签订了“津西友
（招）2004-059 号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-6”。
签订上述土地出让合同后，津滨时代取得的梅江 H6 为居住型公寓，占地面积 3.28 万平米，地上建
筑面积 5.46 万平米。土地范围：东至 H5 地块，南至现状施工场地，西至规划梅江西路，北至 H5 地块。
同》补充合同二-9，经双方协商约定：上述地块中的 H1、H2、H3、H4 地块竣工时间延至 2020 年 2 月
担违约责任。截至 2019 年 12 月 31 日 H4 地块已竣工，截至 2020 年 12 月 31 日 H3 地块已竣工，截至
以网络会议形式召开，会议审议通过了《重整计划》。根据《重整计划》，渤钢系企业采用“出售式重
整”模式，重整后，渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资产平台（新渤钢）”和“非钢资产平
台（老渤钢）”。具体清偿办法如下：
a、每一家普通债权中 500,000.00 元以下（含 500,000.00 元）债权部分由钢铁资产平台（新渤钢）
在重整计划获得法院裁定批准之日起 6 个月内以现金方式一次性全额清偿。
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b、普通债权超过 500,000.00 元以上的债权部分将按照 52%：48%的比例分别在钢铁资产平台通过
债转股予以清偿、在非钢资产平台通过信托收益权份额予以清偿。
根据《重整计划》的安排，公司所涉及债权具体受偿情况如下：
a、现金受偿金额 500,000.00 元
b、根据非钢资产平台承接的资产评估值为 716.63 亿元，对应承接的债务为 1,216.63 亿元，由此
测算出预计清偿率为 58.90%，公司在非钢资产平台的债权为 29,512,000.04 元，按照 58.90%的清偿率
预计可收回金额为 17,383,415.33 元。
c、根据钢铁资产平台债转股约 3.11:1 的比例，公司在钢铁平台的债权折合约为 10,280,171.50 股，
每股公允价值按 1 元计算，股权公允价值 10,280,171.50 元。
以上三部分合计预期可收回金额为 28,163,586.83 元；
账面损失金额=61,983,333.41-28,163,586.83=33,819,746.58 元。
本公司于 2021 年 8 月 14 日收到建信信托有限责任公司盖章确认的信托受益权转让登记申请表，确
认公司享有《非钢资产平台债权作为对价》信托受益权份额 29,512,000.04 份。截至 2025 年 12 月 31
日，本公司已收回现金受偿部分 500,000.00 元，累计收到钢铁平台转来现金 982,127.40 元，累计收到
建信信托转来现金 547,666.87 元。
按照信用减值测试结果，本公司于 2022 年对非钢资产平台补提坏账准备 15,898,302.63 元。截至
计提坏账准备 28,026,887.34 元，两部分共计提坏账准备 49,718,049.21 元。
让相结合的方式引入 2 家战略投资者，将泰达建设集团整体改制为国有资本参股的混合所有制企业。混
改工作完成后，泰达控股占比 30%，津联海胜持股 40%，中科泰富持股 30%（2 家战略投资者不为一致行
动人）。
在交易各方签订《合资合作协议》等交易协议，且该事项已获得天津市国资委就此次混合所有制改
革涉及的泰达建设所持上市公司津滨发展股份间接转让事宜的批复后，泰达建设集团已就增资扩股和股
权转让事宜完成了工商变更登记手续，并于 2020 年 10 月 16 日领取了变更后的《营业执照》。由于股
权转让款及增资款采取分期付款，泰达建设集团将按照天津市国资委批复要求，在股权转让款及增资款
全部缴付完毕后，依照规定到证券登记结算公司等部门办理有关手续。
达建设集团 30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。同时，泰达控股按照部署，
依照国有资产监督管理相关法律法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业 100%股
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。上
述股权变更已于 2022 年度完成。
十九、母公司财务报表主要项目注释
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 68,089,607.31 68,148,006.81
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
账准备 91.95% 82.08% 91.95% 82.01%
的应收
账款
其
中：
单项计 62,605, 51,388, 11,217, 62,664, 51,388, 11,276,
提 676.18 058.85 617.33 075.68 058.85 016.83
按组合
计提坏
账准备 8.05% 99.89% 8.05% 99.89%
的应收
账款
其
中：
账龄组 5,483,9 5,477,9 5,970.0 5,483,9 5,477,9 5,970.0
合 31.13 61.13 0 31.13 61.13 0
合计 100.00% 83.52% 100.00% 83.44%
按单项计提坏账准备： 51,388,058.85
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
天津冶金集团 31,971,333.3 21,691,161.8 31,971,333.3 21,691,161.8 67.85% 企业重整受偿
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轧三钢铁有限 7 7 7 7 率低
公司
建信信托有限 29,022,732.6 28,026,887.3 28,964,333.1 28,026,887.3 企业重整受偿
责任公司 7 4 7 4 率低
天津市津苑纺
织有限公司
合计
按组合计提坏账准备：5,477,961.13
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 5,483,931.13 5,477,961.13
确定该组合依据的说明：
期初余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 5,483,931.13 5,477,961.13
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 ?不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 收回 期末余额
计提 或转 核销 其他
回
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 51,388,058.85 51,388,058.85
账龄组合 5,477,961.13 56.58 56.58 5,477,961.13
合计 56,866,019.98 56.58 56.58 56,866,019.98
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
（4） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
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单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
天津冶金集团轧
三钢铁有限公司
建信信托有限责
任公司
天津市津苑纺织
有限公司
天津绿禾植物制
剂有限公司
开发区泛美联生
物有限公司
合计 64,368,466.74 0.00 64,368,466.74 94.53% 53,150,849.41
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 150,000,000.00
其他应收款 1,201,005,121.47 738,309,526.39
合计 1,201,005,121.47 888,309,526.39
（1） 应收利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
□适用 ?不适用
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单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收利息核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
其他说明：
（2） 应收股利
单位：元
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
天津津滨时代置业投资有限公司 150,000,000.00
合计 150,000,000.00
单位：元
项目（或被投资单 是否发生减值及其判
期末余额 账龄 未收回的原因
位） 断依据
□适用 ?不适用
单位：元
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
其他说明：
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收股利核销情况
单位：元
款项是否由关联
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
核销说明：
其他说明：
（3） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 1,205,510,340.26 742,814,745.18
代垫费用 534,517.02 534,517.02
合计 1,206,044,857.28 743,349,262.20
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 1,206,044,857.28 743,349,262.20
单位：元
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期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
按组合 1,206,0 1,201,0
计提坏 44,857. 100.00% 0.42% 05,121. 100.00% 0.68%
账准备 28 47
其
中：
账龄组 5,039,7 5,039,7 5,039,7 5,039,7
合 35.81 35.81 35.81 35.81
子公
司、联 738,309 738,309
营企业 ,526.39 ,526.39
往来款
合计 44,857. 100.00% 0.42% 05,121. 100.00% 0.68%
按组合计提坏账准备：5,039,735.81
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 5,039,735.81 5,039,735.81
确定该组合依据的说明：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期
用损失（未发生信 用损失（已发生信
信用损失
用减值） 用减值）
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他
转回 核销
按组合计提坏账准备的其他应收款 5,039,735.81 5,039,735.81
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合计 5,039,735.81 5,039,735.81
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
确定原坏账准备计提
单位名称 收回或转回金额 转回原因 收回方式 比例的依据及其合理
性
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
单位：元
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例
天津滨和泰达房地产开发有限公司 往来款 503,048,217.37 1 年以内；1-2 年 41.71%
天津泰鸿房地产开发有限公司 往来款 292,712,897.23 1 年以内；2-3 年 24.27%
天津泰嘉宸筑房地产开发有限公司 往来款 162,226,200.00 1 年以内 13.45%
天津津和泰诚房地产开发有限公司 往来款 135,206,195.03 1 年以内 11.21%
天津泰城联创房地产开发有限公司 往来款 70,224,000.00 1 年以内 5.82%
合计 1,163,417,509.63 96.46%
单位：元
其他说明：
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资
对联营、合营 124,726,797. 124,726,797. 241,196,273. 241,196,273.
企业投资 59 59 23 23
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合计
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
被投资单 减值准备 减值准备
（账面价 计提减值 （账面价
位 期初余额 追加投资 减少投资 其他 期末余额
值） 准备 值）
天津滨堡
房地产开 21,308,46 21,308,46
发有限公 9.35 9.35
司
福建津汇
房地产开 214,952,3 214,952,3
发有限公 10.00 10.00
司
天津金建
益利投资
有限公司
天津建金
成贸易有
限公司
天津津滨
富通投资
有限公司
天津滨泰
置业有限
公司
天津津滨
联合物业 2,000,000 2,000,000
服务有限 .00 .00
公司
天津津滨
雅都置业 89,753,84 21,726,15 59,000,00 3,090,651 27,663,19 24,816,80
发展有限 1.38 8.62 0.00 .15 0.23 9.77
公司
天津津滨
科技工业 86,919,88 113,080,1 86,919,88 113,080,1
园投资有 4.28 15.72 4.28 15.72
限公司
天津津滨
创辉发展
有限公司
天津津滨
时代置业 862,220,2 862,220,2
投资有限 00.00 00.00
公司
天津滨和
房地产开 30,000,00 30,000,00
发有限公 0.00 0.00
司
合计
,392.01 87.34 00.00 .89 ,520.12 59.23
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（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初 权益 宣告 期末
减值 减值
被投 余额 法下 其他 发放 余额
准备 其他 计提 准备
资单 （账 追加 减少 确认 综合 现金 （账
期初 权益 减值 其他 期末
位 面价 投资 投资 的投 收益 股利 面价
余额 变动 准备 余额
值） 资损 调整 或利 值）
益 润
一、合营企业
二、联营企业
天津
海鑫 226,5 80,00 110,0
地产 71,98 0,000 26,67
有限 5.47 .00 6.12
.35
公司
天津
津滨
建泰 14,62 14,70
企业 4,287 0,121
管理 .76 .47
有限
公司
天津
津和
股权
投资
基金
管理
有限
公司
小计 96,27 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,780 0.00 0.00 26,79
.64
合计 96,27 0.00 0.00 0.00 0.00 6,780 0.00 0.00 26,79
.64
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 ?不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
（3） 其他说明
单位：元
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本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 4,679,790.95 1,970,000.00 2,242,281.00 1,613,264.94
其他业务 1,886,792.44 1,886,792.44
合计 6,566,583.39 1,970,000.00 4,129,073.44 1,613,264.94
按照客户归集营业收入前五名信息汇总：
单位：元
产品名称 营业收入
客户 1 3,960,575.97
客户 2 1,886,792.44
客户 3 185,142.86
客户 4 114,285.72
客户 5 76,571.40
合计 6,223,368.39
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 697,900,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -35,902,695.64 214,938,557.48
处置交易性金融资产取得的投资收益 152,845.50
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 6,675,583.77 10,375,972.95
合计 -29,227,111.87 923,367,375.93
二十、补充资料
?适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 20,634.29
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准
享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除
外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 46,156.08
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,164,399.85
减：所得税影响额 -187,867.59
少数股东权益影响额（税后） -455.65
天津津滨发展股份有限公司 2025 年年度报告全文
合计 -564,286.24 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 -1.36% -0.0267 -0.0267
扣除非经常性损益后归属于公司
-1.34% -0.0264 -0.0264
普通股股东的净利润
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
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