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ST中装: 2025年年度审计报告

来源：证券之星 2026-04-23 07:07:00
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深圳市中装建设集团股份有限公司
     审 计 报 告
 众环审字（2026）1100021号
                    审 计 报 告
                                   众环审字（2026）1100021 号
深圳市中装建设集团股份有限公司全体股东：
  一、审计意见
  我们审计了深圳市中装建设集团股份有限公司（以下简称“中装建设公司”或“公司”）
财务报表，包括 2025 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2025 年度的合并及公司利润
表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
  我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
中装建设公司 2025 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2025 年度合并及公司的经营成
果和现金流量。
  二、形成审计意见的基础
  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独
立性准则和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中装建设公司，并履行了职业道德方
面的其他责任，我们同时遵循了适用于公众利益实体的独立性要求。我们相信，我们获取的
审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
  三、关键审计事项
  关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
见。 我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
  （一）破产重整损益
       关键审计事项                 在审计中如何应对该事项
       关键审计事项                  在审计中如何应对该事项
  如财务报表附注 6.51 及附注 16.1   （1）向管理层及重整管理人了解重整计划的执行
                          情况，包括但不限于法院对重整相关事项的裁定情
所述，公司《重整计划》于 2025 年 12    况、债权人申报债权和管理人审核及法院裁定的流
                          程、管理人确认和暂缓确认债权情况、偿债的股份
月 30 日执行完毕，所确认重整损益对财
                          及资金到位情况、重整投资人履约情况等，讨论重
务报表影响重大。基于上述原因，我们         整计划执行的重大不确定性因素和消除时点等事
                          项；
将破产重整损益的确认认定为关键审计
                          （2）获取破产重整相关的法律文件，检查破产重
事项。                       整计划及相关附属协议的主要条款及执行情况，以
                          确认是否按重整计划执行，是否已履行完毕，重大
                          不确定性是否已经消除，以及破产重整损益确认的
                          时点是否准确；
                          （3）获取管理人提供并经其确认债权明细、主要
                          债权申报材料，与法院裁定文件、公司账面数据等
                          进行核对；
                          （4）获取管理人账户银行流水，检查投资款入账
                          情况；
                          （5）获取本次资本公积转增股本的股东会决议或
                          股东大会决议；检查中国证券登记结算有限责任公
                          司关于转增股票、以股抵债的过户登记确认书等，
                          并与账面记录核对；
                          （6）获取经签署的信托合同、信托产品成立及生
                          效前完成的登记及/或备案相关手续等，判断信托
                          计划是否生效；
                          （7）
                            ）获取破产重整损益计算表，根据不同的清偿
                          方式重新计算清偿金额，复核破产重整损益计算的
                          准确性及会计处理准确性。
  （二）物业管理收入
       关键审计事项                  在审计中如何应对该事项
  如财务报表附注 4.24 及附注 6.44   （1）了解与收入确认相关的关键内部控制，评价
                          这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相
所述，本年度物业管理收入占营业收入         关内部控制的运行有效性；
比近 70%，较往年占比大幅上涨。由于       （2）检查销售合同，了解主要合同条款或条件，
                          评价收入确认方法是否适当；
营业收入是公司关键业绩指标之一，可
                          （3）对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，
能存在公司管理层通过不恰当的收入确         识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；
认以达到特定目标或预期的固有风险。         （4）对物业收费信息系统相关数据进行核实，检
                          查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在
基于上述原因，我们将物业管理收入确         异常情况；
认认定为关键审计事项。               （5）获取主要客户的合同并将合同内容与账面收
        关键审计事项            在审计中如何应对该事项
                    入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核对，对
                    资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，
                    评价收入是否在恰当期间确认；
                    （6）对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，
                    通过天眼查等渠道收集对方资料，核查其经营状况
                    是否存在异常；
                    （7）选取物业合同样本，向业主方（即客户）函
                    证收入及应收款情况，对未回函样本进行替代测
                    试；
                    （8）检查与营业收入相关的信息是否已在财务报
                    表中作出恰当列报。
  四、其他信息
  中装建设公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2025 年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
  我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
  结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
  基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
  五、管理层和治理层对财务报表的责任
  中装建设公司管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报
表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞
弊或错误导致的重大错报。
  在编制财务报表时，管理层负责评估中装建设公司的持续经营能力，披露与持续经营相
关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中装建设公司、终止运营
或别无其他现实的选择。
  治理层负责监督中装建设公司的财务报告过程。
  六、注册会计师对财务报表审计的责任
 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保
证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准
则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为
错报是重大的。
  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
  （一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能
涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重
大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
  （二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
  （三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
  （四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对中装建设公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性
得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请
报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我
们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中装建设公
司不能持续经营。
  （五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
  （六）就中装建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对
财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
  我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
  从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
深圳市中装建设集团股份有限公司                           2025 年度财务报表附注
          深圳市中装建设集团股份有限公司
             （除特别说明外，金额单位为人民币元）
  深圳市中装建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）前身为深圳市福腾设
计装饰公司，于 1994 年 4 月经深圳市工商行政管理局批准，由深圳民富实业发展公司出资
组建的企业。注册地址及总部地址：深圳市罗湖区深南东路 4002 号鸿隆世纪广场四-五层。
  本公司及各子公司（统称“本集团”）主要从事建筑装饰行业、物业管理服务行业，主要
产品和服务为承接建筑装饰工程、提供物业管理服务等。
  本财务报表业经本公司董事会于 2026 年 4 月 21 日决议批准报出。
  本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布
的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006
年 2 月 15 日及其后颁布和修订的具体会计准则、企业会计准则解释及其他相关规定（以下
合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编
报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2023 年修订）》的披露规定编制。
  根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具
外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的
减值准备。
  本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团
司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2023 年修订的《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附
注的披露要求。
深圳市中装建设集团股份有限公司                              2025 年度财务报表附注
  本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事
项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注 4.24“收入”各项描述。关于管理层
所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注 4.31“重大会计判断和估计”。
  本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
  正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本
集团以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
  人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司
以人民币为记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
  本集团相关披露事项涉及的重要性标准如下：
          项目                         重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项    单项计提金额占应收账款坏账准备总额的 10%以上且金额大于
/其他应收款              1,000 万元
重要的在建工程项目           单个项目的预算大于 5,000 万元
账龄超过 1 年的重要应付款项     单项余额占应付账款余额 10%以上且金额大于 2,000 万元
账龄超过 1 年的重要其他应付款    单项余额占其他应付款余额 10%以上且金额大于 2,000 万元
账龄超过 1 年的合同负债       单项余额占合同负债总额的 10%以上且金额大于 1,000 万元
重要的预计负债             单项预计负债占预计负债总额的 10%以上且金额大于 1,000 万元
重要的非全资子公司           子公司收入总额或资产总额占集团收入总额或资产总额的 10%以上
                    单个被投资单位的长期股权投资账面价值占集团资产总额 1%以上
重要的合营或联营企业
                    且金额大于 5,000 万元
  企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企
业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
  参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性
深圳市中装建设集团股份有限公司                 2025 年度财务报表附注
的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业
控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对
被合并方控制权的日期。
  合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本
溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
  合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
  参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买
方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的
日期。
  对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审
计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内
出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并
成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
  购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件
而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况
已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相
关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述
情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
  通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则
深圳市中装建设集团股份有限公司                       2025 年度财务报表附注
解释第 5 号的通知》（财会[2012]19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五
十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注 4.6.2“合并财务报表的编制方法”），
判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描
述及本附注 4.12“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
  在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理。
  在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公
允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
  合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权
力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响
该回报金额。其中，本集团享有现时权利使本集团目前有能力主导被投资方的相关活动，而
不论本集团是否实际行使该权利，视为本集团拥有对被投资方的权力；本集团自被投资方取
得的回报可能会随着被投资方业绩而变动的，视为享有可变回报；本集团以主要责任人身份
行使决策权的，视为本集团有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本
公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。
  本集团在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。相关事
实和情况主要包括：被投资方的设立目的；被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决
策；本集团享有的权利是否使本集团目前有能力主导被投资方的相关活动；本集团是否通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报；本集团是否有能力运用对被投资方的权力影响其
回报金额；本集团与其他方的关系等。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的
相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。
  从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并
深圳市中装建设集团股份有限公司                    2025 年度财务报表附注
范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成
果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调
整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果
及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期
初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果
和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表
的对比数。
  在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
  集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
  子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益
及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属
于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数
股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减
少数股东权益。
  当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按
照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧
失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该
部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注 4.12“长期股权投资”或本附
注 4.8“金融工具”。
  本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为
一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发
深圳市中装建设集团股份有限公司                  2025 年度财务报表附注
生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交
易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长
期股权投资”（详见本附注 4.12“长期股权投资”）和“因处置部分股权投资或其他原因丧
失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投
资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有
该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并
转入丧失控制权当期的损益。
  本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期
限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
风险很小的投资。
  在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
  本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分
为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
  金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入
初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款
或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
  ①以摊余成本计量的金融资产
  本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅
为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利
率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
  ②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
深圳市中装建设集团股份有限公司                 2025 年度财务报表附注
  本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，
且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公
允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计
算的利息收入计入当期损益。
  此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计
入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从
其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
  ③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
  本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行
后续计量，公允价值变动计入当期损益。
  金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其
他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计
入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
  ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融
负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
  交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套
期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
  被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用
风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益
的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当
期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损
益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的
影响金额）计入当期损益。
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     ②其他金融负债
     除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财
务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计
量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
     满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
     若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该
金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水
平。
     金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到
的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
     金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未
终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额
计入当期损益。
     本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进
行会计处理。
     金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融
负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确
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认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终
止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
  金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
  当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当
前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融
资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债
在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
  公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定
其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构
等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市
场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方
最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金
流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资
产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值
无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
  权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团
发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的
交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
  本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，
作为利润分配处理。
  本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其
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变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、其他应收
款等。此外，对合同资产及部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和
确认信用减值损失。
  本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一
般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
  信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预
期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发
生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
  预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含合同
资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自
初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准
备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来 12 个月内预期信用损
失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包
括前瞻性信息。
  对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
  如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确
认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情
况外，本集团采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变
化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
  本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：已有明显迹象表明债务
人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
  除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同
的组别，在组合的基础上评估信用风险。
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  期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值
准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额
确认为减值利得。
  本集团对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于
应收票据的信用风险特征，将其划分为不同组合：
 项    目                    确定组合的依据
银行承兑汇票     承兑人为信用风险较小的银行；其中承兑人为非6+9银行，与“应收账款”组合划分相同
商业承兑汇票     根据承兑人的信用风险划分，应与“应收账款”组合划分相同
  对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团按照相当于整个存续期内的预期
信用损失金额计量损失准备。
  对于包含重大融资成分的应收账款、合同资产和租赁应收款，本集团选择始终按照相当
于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
  除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
     项 目                       确定组合的依据
应收账款：
有合同纠纷组合       本组合以建造合同有合同纠纷作为信用风险特征。
无合同纠纷组合       本组合以建造合同无合同纠纷作为信用风险特征。
              本组合以物业板块应收款项的账龄作为信用风险特征。账龄自其初始确认日起算。
              修改应收款项的条款和条件但不导致应收款项终止确认的，账龄连续计算；由合同
账龄组合          资产转为应收账款的，账龄自对应的合同资产初始确认日起连续计算；债务人以商
              业承兑汇票或财务公司承兑汇票结算应收账款的，应收票据的账龄与原应收账款合
              并计算。
合同资产：
有合同纠纷组合       本组合以建造合同有合同纠纷作为信用风险特征。
无合同纠纷组合       本组合以建造合同无合同纠纷作为信用风险特征。
  本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12
个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他
应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
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       项   目                      确定组合的依据
投标保证金组合             本组合为日常经营活动中应收取的投标保证金。
                    本组合为日常经营活动中应收取的履约保证金、押金、农民工保证金以及其
履约及其他保证金组合
                    他保证金。
账龄组合                本组合以其他往来款项的账龄作为信用风险特征。账龄自其初始确认日起算。
     存货主要包括原材料、周转材料、库存商品等，摊销期限不超过一年或一个营业周期的
合同履约成本也列报为存货。
     存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。非工程
施工和设计成本类存货领用和发出时按加权平均法计价。
     建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有
关的直接费用和间接费用。为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计
量且合同很可能订立的，在取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，则计入当期损益。
     工程施工的具体核算方法为：按照单个工程项目为核算对象，在单个工程项目下归集所
发生的实际成本，包括直接材料、直接人工费、施工机械费、其他直接费及相应的施工间接
费用等。
     可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
     在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，
提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提
取。
     对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和
销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，
可合并计提存货跌价准备。
     计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现
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净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
  本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不属于无
条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合
同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
  合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注 4.9“金融资产减值”。
  本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的
长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集
团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
核算，其会计政策详见附注 4.8“金融工具”。
  共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的
财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定。
  对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益/所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值
之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为
合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益/所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长
期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一
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控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将
各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按
照应享有被合并方股东权益/所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作
为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资
账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计
处理。
     对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股
权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益
性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，应判断是否属于“一揽子交易”分别进行处理：属于“一揽子交易”的，将各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被
购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的
初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。
     合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关
管理费用，于发生时计入当期损益。
     除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长
期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益
性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允
价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实
施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第
     对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用
权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投
资。
     采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权
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投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
  采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投
资的成本。
  采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对
于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股
权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资
时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确
认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会
计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集
团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交
易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本
集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取
得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本
与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产
构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及
合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计
处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
  在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期
间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
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  在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算
应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
  在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投
资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部
分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注 4.6.2“合并财务报表
编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
  其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，
计入当期损益。
  采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将
原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他
所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
  采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被
投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合
收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转
当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
  本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处
置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投
资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收
益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余
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股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结
转。
     本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的
所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
     本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
     投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本集团
持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用
于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
     投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有
关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
     本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权
一致的政策进行折旧或摊销。
     投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 4.19“长期资产减值”。
     自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
     投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产
或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产
或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，本集团以转换前固定资产或无形资产的账面
价值作为转换后投资性房地产的入账价值。
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  当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后计入当期损益。
  固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
  固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各
类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
   类别           折旧方法    折旧年限（年）       残值率（%）      年折旧率（%）
房屋及建筑物          年限平均法      20.00        5.00          4.75
房屋建筑物装修         年限平均法      5.00          -           20.00
机器设备            年限平均法    5.00-10.00     5.00       9.50-19.00
电力专业设备          年限平均法    5.00-35.00     5.00       3.00-19.00
运输工具            年限平均法      5.00         5.00         19.00
办公设备及其他         年限平均法    3.00-5.00      5.00       19.00-31.67
  预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本
集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
  固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 4.19“长期资产减值”。
  与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能
可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
  当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定
资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
深圳市中装建设集团股份有限公司                        2025 年度财务报表附注
     本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发
生改变则作为会计估计变更处理。
     在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定
可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。
     在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产，本集团各类别在建工程结转为固定
资产的标准和时点：
 类别                      转固标准和时间
        （1）主体建造工程及配套工程已实质上完工；（2）建造工程达到预定设计要求，勘察、设计、
房屋及建
        施工、监理等单位完成验收；（3）在建工程已实际交付使用但尚未办理竣工决算的，自实际
筑物
        交付使用之日起，根据工程实际造价按预估价值转入固定资产
        （1）相关设备及其他配套设施已安装完毕；（2）设备经过调试可在一段时间内保持正常稳定
机器设备    运行；（3）生产设备能够在一段时间内稳定的产出合格产品；（4）设备经过资产管理人员和
        使用人员验收
     在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 4.19“长期资产减值”。
     借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发
生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已
经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
     专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
     资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
     符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使
用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
     如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超
过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
深圳市中装建设集团股份有限公司                        2025 年度财务报表附注
     无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
     无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流
入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发
生时计入当期损益。
     取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使
用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑
物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资
产处理。
     使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准
备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予
摊销。
            项目              预计使用寿命（年）
土地使用权                           50
软件                              5
专利权                             10
特许经营权                         5、6.08
     期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为
会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证
据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿
命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
     本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
     研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
     开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段
的支出计入当期损益：
     ①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
     ②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
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  ③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
  ④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
或出售该无形资产；
  ⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
  无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
  无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 4.19“长期资产减值”。
  长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
  对于固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的
投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集
团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行
减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否
存在减值迹象，每年均进行减值测试。
  减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入
减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协
议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活
跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有
关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预
计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产
组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
  在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企
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业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或
资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分
摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
  上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
  合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团
向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团
在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同
一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
  本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。
其中：
  短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、
工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本
集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
  离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险等。离职后福利计划包括设定提存计划。
采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
  在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支
付的，按照其他长期职工薪酬处理。
  职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务
日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认
条件时，计入当期损益（辞退福利）。
  本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行
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会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
  当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团
承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠
地计量。
  在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照
履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
  如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
  亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同
变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失
超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
  对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情
况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有
在本集团承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重组相关的义务。
  本集团发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
  ①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方
交换金融资产或金融负债的合同义务；
  ②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工
具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本集团
只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
  除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本集团发行的其他金融工具应归类为
金融负债。
  本集团发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，
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按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合
金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分
摊。
     归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或
损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注
     归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注
销时，本集团作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本集团对权益工具持有
方的分配作为利润分配处理。
     本集团不确认权益工具的公允价值变动。
     收入，是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的
经济利益的总流入。本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含
劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确
了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的
支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布
或金额；本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制
权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
     在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履
约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了
可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
     对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内
按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即
取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本
集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，
当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的
成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
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  如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单
项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹
象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品
的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给
客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，
即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得
商品控制权的迹象。
  本集团有两大业务板块：（1）装饰、园林工程业务；（2）物业管理服务。依据各公司
自身的经营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法如下：
  （1）装饰、园林工程业务
  本集团向客户提供装饰、园林工程服务，因在本集团履约的同时客户能够控制本集团履
约过程中的在建商品，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度的确定方法为产出法，
根据实际测量的完工量占合同预计总工作量的比例确定履约进度；履约进度不能合理确定
时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到
履约进度能够合理确定为止。
  （2）物业管理服务
  本集团向客户提供物业管理服务，因在本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约
所带来的经济利益，属于在某一时段内履行的履约义务；本集团在物业管理服务已经提供，
与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量
时，确认物业管理收入的实现。
  本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资
产。但是，如果该资产的摊销期限不超过一年，则在发生时计入当期损益。
  为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》之外
的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；②该成本增加了本
集团未来用于履行履约义务的资源；③该成本预期能够收回。
  与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当
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期损益。
     当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，对超出部分计提减值准备
并确认资产减值损失：（一）因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；（二）
为转让该相关商品估计将要发生的成本。当以前期间减值的因素之后发生变化，使得前款
（一）减（二）的差额高于该资产账面价值时，转回原已计提的资产减值准备，计入当期损
益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价
值。
     政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者
身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相
关的政府补助。本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与
资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定
补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补
助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产
的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表
日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项
目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金
额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
     本集团对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有
确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收
的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额
已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合
理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按
照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该
管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业
制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政
预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本集团和该补助事
项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。
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  本集团根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行
会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务
一贯地运用该方法。
             项   目                   核算内容
采用总额法核算的政府补助类别                除贷款贴息外的政府补助
采用净额法核算的政府补助类别                贷款贴息
  与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统
的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损
失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
  同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处
理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
  与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成
本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
  已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
  资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规
定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所
得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。
  某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时
性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
  与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所
得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不
予确认有关的递延所得税负债（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可
抵扣暂时性差异的单项交易除外）。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应
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纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见
的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认
其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
  与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易
中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产
（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易
除外）。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时
性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延
所得税资产。
  对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和
税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
  资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回
相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
  于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
  所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
  除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所
得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值
外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
  当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
  当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及
递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的
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纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延
所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
  租赁是指本集团让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以
换取或支付对价的合同。在一项合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或包含租赁。
  本集团租赁资产的类别主要为房屋及建筑物。
  在租赁期开始日，本集团将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚
未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁
付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承
租人增量借款利率作为折现率。
  本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧
（详见本附注 4.14“固定资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本
集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所
有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
  对于租赁负债，本集团按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计
入当期损益或计入相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入
当期损益或相关资产成本。
  租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用
于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结
果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，
并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一
步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
  对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过 12 个月的租赁）和低价值资产租赁，本集
团采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或
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其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
  本集团在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是
指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资
租赁以外的其他租赁。
  本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营
租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
  于租赁期开始日，本集团确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租
赁款以租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。
本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
  股份回购中支付的对价和交易费用减少股东权益，回购、转让或注销本公司股份时，不
确认利得或损失。
  转让库存股，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不
足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。注销库存股，按股票面值和注销股数减少股本，按
注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积
和未分配利润。
  本集团作为债权人参与债务重组时，以资产清偿债务或将债务转为权益工具进行债务重
组的，在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认。取得抵债资产为金融资产的，其初始
计量金额的确定原则见本附注 4.8.1“金融工具”之“金融资产的分类、确认和计量”中的相
应内容；取得抵债资产为非金融资产的，其初始计量金额为放弃债权的公允价值和其他可直
接归属成本之和。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。采用修改其
他条款方式进行债务重组的，本集团根据合同的实质性修改情况，判断是否终止确认原债权，
同时按照修改后的条款确认一项新债权，或者重新计算该债权的账面余额。
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     本集团作为债务人参与债务重组时，以资产清偿债务或将债务转为权益工具进行债务重
组的，在相关资产和所清偿负债符合终止确认条件（详见本附注 4 中关于相关资产、负债终
止确认条件的相关内容）时予以终止确认，按照所转为权益工具的公允价值对其进行计量（在
其公允价值不能可靠估计时按照所清偿债务的公允价值计量）。所清偿债务的账面价值与转
让资产账面价值（或者权益工具的确认金额）之间的差额计入当期损益。采用修改其他条款
方式进行债务重组的，本集团根据合同的实质性修改情况，判断是否终止确认原债务，同时
按照修改后的条款确认一项新债务，或者重新计算该债务的账面余额。针对债务重组中被豁
免的债务，只有在本集团不再负有偿债现时义务时才能终止确认该部分被豁免债务并确认债
务重组利得。
     本集团提供物业管理服务，通过长期应付款科目核算业主委托代为管理的公共维修基
金。
     本集团在本报告期内无重要会计政策变更事项。
     本集团在本报告期内无重要会计估计变更事项。
     本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计量的
报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过
去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定
性所导致的实际结果可能与本集团管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资
产或负债的账面金额进行重大调整。
     本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅
影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
     于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
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  如本附注 4.24“收入”所述，本集团在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估计：
识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义
务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确
定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定，等等。
  本集团主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当
期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
  ①租赁的识别
  本集团在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，
且客户控制了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换
权、以及客户是否有权获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导
该资产的使用。
  ②租赁的分类
  本集团作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要
对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。
  ③租赁负债
  本集团作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初
始计量。在计量租赁付款额的现值时，本集团对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选
择权的租赁合同的租赁期进行估计。在评估租赁期时，本集团综合考虑与本集团行使选择权
带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情
况的预期变化等。不同的判断及估计可能会影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影响后
续期间的损益。
  本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要
做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断
和估计时，本集团根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、
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技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。
     本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及
陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及
其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在
估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
     对不存在活跃交易市场的金融工具，本集团通过各种估值方法确定其公允价值。这些估
值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本集团需对未来现金流量、信用风险、市场波动
率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会
对金融工具的公允价值产生影响。权益工具投资或合同有公开报价的，本集团不将成本作为
其公允价值的最佳估计。
     本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也
进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，
进行减值测试。
     当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计
未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
     公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到
的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
     在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本
以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用所有能够
获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预
测。
     本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合
的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计未来
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资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
  本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法
计提折旧和摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数
额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以
前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
  本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定
性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定
结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税
产生影响。
  本集团根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交
货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时
义务很可能导致经济利益流出本集团的情况下，本集团对或有事项按履行相关现时义务所需
支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判
断。在进行判断过程中本集团需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等
因素。
  税种                                    具体税率情况
           应税收入按 3.00%/5.00%/6.00%/9.00%/13.00%的税率（征收率）计算销项税，一般纳税人
增值税        按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税，小规模纳税人按应税收入与征
           收率计缴增值税。
城市维护建设税    按实际缴纳的流转税的 1.00%/5.00%/7.00%计缴。
           从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收入
房产税
           的 12%计缴。
企业所得税      详见下表。
  存在不同企业所得税税率纳税主体，详情如下：
               纳税主体名称                                 所得税税率
深圳市中装建设集团股份有限公司                2025 年度财务报表附注
         纳税主体名称              所得税税率
本公司                           25%
深圳市嘉泽特投资有限公司                  25%
深圳市科技园物业集团有限公司                25%
深圳市科苑绿化工程有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
深圳市深科元环境工程有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
惠州市深科园物业管理有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
江门市深科园物业管理有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
深圳市深科元产业地产策划有限公司         小型微利企业所得税优惠政策
深圳市深科机电工程有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
武汉市深科元物业管理有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
上海深科园物业管理有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
吉林省深科产业园运营管理有限公司         小型微利企业所得税优惠政策
昆明深科园物业管理有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
新疆新能深科园物业服务有限公司          小型微利企业所得税优惠政策
昌吉深科园物业服务有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
贵阳市深科园物业管理有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
海口深科园物业服务有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
福州市深科园物业管理有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
深圳市中科众创空间科技创投有限公司        小型微利企业所得税优惠政策
深圳市深科元生活服务有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
东莞科苑环境工程有限公司             小型微利企业所得税优惠政策
深圳市深科元商务服务有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
惠州深科元绿化工程有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
成都科苑环境绿化工程有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
北京北深控股有限公司               小型微利企业所得税优惠政策
杭州深科元环境工程有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
宁波深刻元科技环保有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
保定深科元物业服务有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
重庆深科元物业管理有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
宜宾深科元物业管理有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
无锡深科物业服务有限公司             小型微利企业所得税优惠政策
阳江市深科园物业服务有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
珠海深科元物业服务有限公司            小型微利企业所得税优惠政策
凉山州深科园物业管理有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
深圳市深科元投资服务有限公司           小型微利企业所得税优惠政策
深圳市中装建设集团股份有限公司                                     2025 年度财务报表附注
               纳税主体名称                             所得税税率
深圳市东部物业管理有限公司                                      25%
深圳市友邦机电设备工程有限公司                           小型微利企业所得税优惠政策
深圳市动力电梯有限公司                               小型微利企业所得税优惠政策
深圳市建艺物业管理有限公司                             小型微利企业所得税优惠政策
深圳市恒茂城市园林绿化有限公司                           小型微利企业所得税优惠政策
威海市深科园物业管理有限公司                            小型微利企业所得税优惠政策
   根据财政部、税务总局2023年8月2日公告的《关于进一步支持小微企业和个体工商户发
展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）的规定，对小型微利企业减
按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。
自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减
半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不
含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
   以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2025 年 1
月 1 日，“年末”指 2025 年 12 月 31 日，“上年年末”指 2024 年 12 月 31 日，“本年”指
             项 目             年末余额                        年初余额
库存现金                                 231,995.32                 146,669.25
银行存款                             599,467,177.16            232,973,030.00
其他货币资金                             2,846,342.92              3,772,333.76
存放财务公司存款
             合 计                 602,545,515.40            236,892,033.01
其中：存放在境外的款项总额                                                   337,395.10
其中：存放财务公司存款
             项 目              年末余额                       年初余额
银行承兑汇票、保函保证金                       2,441,208.94              2,608,668.72
信用保证金                                  2,489.30                   1,987.87
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                          2025 年度财务报表附注
             项 目                      年末余额                                    年初余额
司法冻结的货币资金                                          11,177,762.68                   68,515,282.95
农民工户                                                                                 763,610.25
             合 计                                   13,621,460.92                   71,889,549.79
             项 目              年末余额                          年初余额                 指定理由和依据
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
其中：理财产品                          34,681,782.69                 5,445,406.01        ——
     股票                                                        1,582,572.60        ——
     信托受益权份额                     10,196,317.60
             合 计                 44,878,100.29                 7,027,978.61        ——
其中：重分类至其他非流动金融资产的部
                                                                                   ——
分
             项 目                      年末余额                                    年初余额
银行承兑汇票                                               113,848.93                      965,334.75
商业承兑汇票                                                16,036.17                     8,376,255.20
             小 计                                     129,885.10                     9,341,589.95
减：坏账准备                                                 3,896.56                      502,575.31
             合 计                                     125,988.54                     8,839,014.64
                                                         年末余额
            类 别             账面余额                                   坏账准备
                                                                                     账面价值
                        金额                比例(%)           金额         计提比例(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备               129,885.10        100.00          3,896.56        3.00       125,988.54
其中：银行承兑汇票               113,848.93         87.65          3,415.47        3.00        110,433.46
     商业承兑汇票              16,036.17         12.35            481.09        3.00        15,555.08
            合 计         129,885.10        100.00          3,896.56        3.00       125,988.54
    （续）
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                     2025 年度财务报表附注
                                                                     年初余额
               类 别                       账面余额                               坏账准备
                                                                                                    账面价值
                                     金额                比例(%)          金额         计提比例(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备                       9,341,589.95           100.00       502,575.31          5.38       8,839,014.64
其中：银行承兑汇票                            965,334.75         10.33                                        965,334.75
    商业承兑汇票                      8,376,255.20            89.67       502,575.31          6.00       7,873,679.89
               合 计              9,341,589.95           100.00       502,575.31          5.38       8,839,014.64
   组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收票据
                                                                     年末余额
               项 目
                                       应收票据                          坏账准备                      计提比例(%)
               合 计                           129,885.10                      3,896.56
                                                                本年变动金额
                                                                                                         年末余
           类    别       年初余额                             收回或转            转销或核
                                          计提                                             其他变动             额
                                                                回            销
按单项计提坏账准备
银行承兑汇票                                    3,415.47                                                       3,415.47
商业承兑汇票                  502,575.31     -502,094.22                                                        481.09
           合    计       502,575.31     -498,678.75                                                       3,896.56
               账 龄                         年末余额                                          年初余额
               小 计                                      148,790,734.70                         2,562,743,387.97
减：坏账准备                                                   28,198,220.85                           876,509,176.95
               合 计                                      120,592,513.85                          1,686,234,211.02
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                        2025 年度财务报表附注
                                                                     年末余额
                                           账面余额                            坏账准备
            类     别
                                                                                   计提比例              账面价值
                                        金额             比例(%)          金额
                                                                                     (%)
按单项计提坏账准备                            14,620,517.53        9.83     14,620,517.53    100.00
按组合计提坏账准备                           134,170,217.17       90.17     13,577,703.32     10.12          120,592,513.85
其中：账龄组合                             117,879,628.39       79.22     12,600,267.99     10.69          105,279,360.40
        有合同纠纷组合
        无合同纠纷组合                      16,290,588.78       10.95        977,435.33     6.00            15,313,153.45
            合 计                     148,790,734.70      100.00     28,198,220.85     18.95          120,592,513.85
    （续）
                                                                     年初余额
                                           账面余额                            坏账准备
            类     别
                                                                                   计提比例              账面价值
                                        金额             比例(%)          金额
                                                                                     (%)
按单项计提坏账准备                            26,092,935.55        1.02     26,072,174.05     99.92               20,761.50
按组合计提坏账准备                          2,536,650,452.42      98.98    850,437,002.90     33.53         1,686,213,449.52
其中：账龄组合                             137,273,823.89        5.36     10,630,636.17     7.74           126,643,187.72
        有合同纠纷组合                    1,439,767,358.33      56.18    782,213,179.31     54.33          657,554,179.02
        无合同纠纷组合                     959,609,270.20       37.44     57,593,187.42     6.00           902,016,082.78
            合 计                    2,562,743,387.97      100.00   876,509,176.95     34.20         1,686,234,211.02
    组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
                                年末余额                                               年初余额
账   龄
                账面余额             坏账准备           计提比例(%)            账面余额             坏账准备             计提比例(%)
 合 计         117,879,628.39     12,600,267.99                     137,273,823.89   10,630,636.17
    类   别             年初余额                                     本年变动金额                                  年末余额
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                                                      收回或转
                                        计提                          转销或核销              其他变动
                                                          回
按单项计提坏
账准备的应收            26,072,174.05      11,950,282.20    -908,618.53   -1,213,292.12     -21,280,028.07    14,620,517.53
账款
账龄组合              10,630,636.17       2,399,387.95                    -429,756.13                       12,600,267.99
有合同纠纷组
合
无合同纠纷组
合
    合     计      876,509,176.95     243,252,386.53    -908,618.53   -1,643,048.25   -1,089,011,675.85   28,198,220.85
     注：其他变动主要系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
                                项 目                                                          核销金额
实际核销的应收账款                                                                                                1,643,048.25
                                合 计                                                                      1,643,048.25
                                                                              占应收账款和合同
                 应收账款年              合同资产年末             应收账款和合同                                          坏账准备年末
    单位名称                                                                      资产年末余额合计
                      末余额               余额               资产年末余额                                           余额
                                                                               数的比例（%）
第一名               16,290,588.78        6,553,589.72           22,844,178.50          14.71               1,370,650.71
第二名                  8,497,048.52                              8,497,048.52           5.47               8,497,048.52
第三名                  4,358,046.36                              4,358,046.36           2.81                130,741.39
第四名                  4,356,695.02                              4,356,695.02           2.80                130,700.85
第五名                  4,205,419.36                              4,205,419.36           2.71                126,162.58
    合      计      37,707,798.04        6,553,589.72           44,261,387.76          28.50              10,255,304.05
               项 目                                    年末余额                                   年初余额
应收票据                                                                                                     1,814,216.71
应收账款
               合 计                                                                                       1,814,216.71
    项 目                   年初余额                                   本年变动                              年末余额
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              成本            公允价值变动            成本               公允价值变动             成本       公允价值变动
应收票据        1,814,216.71                    -1,814,216.71
应收账款
 合 计        1,814,216.71                    -1,814,216.71
                                 年末余额                                           年初余额
 账 龄                   账面余额                                            账面余额
                                            坏账准备                                             坏账准备
                  金额              占比(%)                            金额           占比(%)
 合 计             10,395,069.58     100.00                        9,719,948.06     100.00
                                                                            占预付账款年末余额合计数的
             单位名称                                年末余额
                                                                                    比例（%）
第一名                                                         3,872,964.12                           37.26
第二名                                                         3,547,308.83                           34.12
第三名                                                          797,294.91                              7.67
第四名                                                          557,970.37                              5.37
第五名                                                          189,670.95                              1.82
              合      计                                      8,965,209.18                           86.24
           项 目                              年末余额                                   年初余额
应收利息
应收股利                                                 3,881,033.12                            6,227,474.84
其他应收款                                               43,787,204.91                          203,012,835.94
           合 计                                      47,668,238.03                          209,240,310.78
                             项 目                                           年末余额            年初余额
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                      2025 年度财务报表附注
                         项 目                                              年末余额               年初余额
深圳市赛格物业管理有限公司                                                                3,881,033.12        6,013,189.13
北京深科物业管理有限公司                                                                                      214,285.71
                         小 计                                                 3,881,033.12        6,227,474.84
减：坏账准备
                         合 计                                                 3,881,033.12        6,227,474.84
                账 龄                            年末余额                                       年初余额
                小 计                                     122,650,939.52                       318,927,552.96
减：坏账准备                                                   78,863,734.61                       115,914,717.02
                合 计                                      43,787,204.91                       203,012,835.94
                      款项性质                                        年末账面余额                    年初账面余额
投标、履约及农民工工资保证金及其他保证金                                                       7,311,067.22       99,867,027.59
备用金                                                                        1,073,942.80       11,835,203.32
诚意金                                                                                              6,000,000.00
往来款项                                                                     104,475,401.41      177,365,089.00
押金                                                                         1,736,208.99          7,146,542.94
其他                                                                         8,054,319.10       16,713,690.11
                      小 计                                                122,650,939.52      318,927,552.96
减：坏账准备                                                                    78,863,734.61      115,914,717.02
                      合 计                                                 43,787,204.91      203,012,835.94
                                                                年末余额
               类 别                  账面余额                                 坏账准备
                                                                                                 账面价值
                                 金额            比例(%)             金额             计提比例(%)
单项计提坏账准备                       97,090,346.06    79.16        74,097,677.75          76.32     22,992,668.31
按组合计提坏账准备                      25,560,593.46    20.84         4,766,056.86          18.65     20,794,536.60
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                            2025 年度财务报表附注
                                                                       年末余额
        类 别                             账面余额                                 坏账准备
                                                                                                       账面价值
                                     金额             比例(%)              金额           计提比例(%)
其中：账龄组合                            18,156,414.84       14.80       4,467,638.83          24.61         13,688,776.01
    投标保证金组合                         2,430,544.78        1.98                                            2,430,544.78
    履约及其他保证金组合                      4,973,633.84        4.06           298,418.03         6.00          4,675,215.81
        合 计                       122,650,939.52       100.00     78,863,734.61          64.30         43,787,204.91
   （续）
                                                                       年初余额
        类 别                             账面余额                                 坏账准备
                                                                                                        账面价值
                                     金额             比例(%)              金额           计提比例(%)
单项计提坏账准备                          188,435,830.29       59.08     101,643,932.03          53.94         86,791,898.26
按组合计提坏账准备                         130,491,722.67       40.92      14,270,784.99          10.94        116,220,937.68
其中：账龄组合                            38,381,655.99       12.03       9,368,080.20          24.41         29,013,575.79
    投标保证金组合                        10,398,320.38        3.26                                           10,398,320.38
    履约及其他保证金组合                     81,711,746.30       25.62       4,902,704.79           6.00         76,809,041.51
        合 计                       318,927,552.96       100.00    115,914,717.02          36.35        203,012,835.94
                           年初余额                                                 年末余额
   名 称                                                                                    计提比例
                    账面余额             坏账准备               账面余额              坏账准备                          计提理由
                                                                                             (%)
往来单位一             36,629,550.95     29,303,640.76      28,597,845.33     24,311,416.63      85.00      破产重整中
                                                                                                       预计无法收
往来单位二             22,545,039.42     22,545,039.42      22,545,039.42     22,545,039.42      100.00
                                                                                                            回
   合 计            59,174,590.37     51,848,680.18      51,142,884.75     46,856,456.05
                         年末余额                                                       年初余额
 账 龄
         账面余额            坏账准备              计提比例(%)              账面余额                 坏账准备             计提比例(%)
 合 计     18,156,414.84   4,467,638.83                           38,381,655.99        9,368,080.20
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                               第一阶段               第二阶段                       第三阶段
                                                整个存续期预期             整个存续期预期信
        坏账准备               未来 12 个月预                                                                合计
                                                信用损失（未发生           用损失（已发生信用
                               期信用损失
                                                 信用减值）                       减值）
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提                            6,716,960.89                                   1,444,870.43       8,161,831.32
本年转回                                                                           9,018,536.62       9,018,536.62
本年转销
本年核销                                                                              11,730.06          11,730.06
其他变动                           -16,221,689.02                                -19,960,858.03     -36,182,547.05
                                                      本年变动金额
    类   别       年初余额                                            转销或核                              年末余额
                                   计提           收回或转回                           其他变动
                                                                   销
按单项计提坏
账准备的其他        101,643,932.03     1,444,870.43   -9,018,536.62   -11,730.06     -19,960,858.03    74,097,677.75
应收款
账龄组合            9,368,080.20     6,815,905.37                                  -11,716,346.74     4,467,638.83
投标保证金组
合
履约及其他保
证金组合
    合   计     115,914,717.02     8,161,831.32   -9,018,536.62   -11,730.06     -36,182,547.05    78,863,734.61
    注：其他变动主要系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
                               项 目                                                    核销金额
实际核销的其他应收款                                                                                           11,730.06
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                        2025 年度财务报表附注
                                    占其他应收款
                                                    款项                            坏账准备
  单位名称           年末余额               年末余额合计                        账龄
                                                    性质                            年末余额
                                    数的比例（%）
                                                    往来
第一名              28,597,845.33         23.32              3-4 年：7,578,025.58     24,311,416.63
                                                    款项
                                                    往来    4-5 年：8,989.02
第二名              22,545,039.42         18.38                                     22,545,039.42
                                                    款项    5 年以上：22,536,050.40
                                                    往来
第三名              17,802,946.82         14.52                    1 年以内
                                                    款项
                                                    往来
第四名                  9,727,359.20       7.93                    5 年以上             9,727,359.20
                                                    款项
                                                    往来
第五名                  3,776,567.74       3.08                    5 年以上             3,776,567.74
                                                    款项
   合      计      82,449,758.51         67.23         ——           ——             60,360,382.99
                                                      年末余额
          项 目                                       存货跌价准备/合同履
                                账面余额                                            账面价值
                                                     约成本减值准备
原材料
库存商品
周转材料
合同履约成本
          合 计
  （续）
                                                      年初余额
          项 目                                       存货跌价准备/合同履约
                                账面余额                                            账面价值
                                                      成本减值准备
原材料                                    55,121.66                                    55,121.66
库存商品                                10,872,397.54                                10,872,397.54
周转材料                                   47,796.70                                    47,796.70
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                                                                       年初余额
             项 目                                                 存货跌价准备/合同履约
                                        账面余额                                                         账面价值
                                                                      成本减值准备
合同履约成本                                         571,579,925.29                58,526,924.95            513,053,000.34
             合 计                               582,555,241.19                58,526,924.95            524,028,316.24
     注：存货账面价值在本期发生重大变动系受公司执行《重整计划》影响。
                                                                         本期增加额
      项 目               年初余额
                                         本期计提额                  合并增加额            其他原因增加额                   合计
合同履约成本                  58,526,924.95     75,111,265.52                                                75,111,265.52
      合 计               58,526,924.95     75,111,265.52                                                75,111,265.52
     （续）
                                                     本期减少额
 项 目             因资产价值                                                 其他原因减少                              年末余额
                                  转销额     核销额         合并减少额                                     合计
                 回升转回额                                                       额
合同履约
成本
 合 计                                                                    133,638,190.47   133,638,190.47
     注：其他变动主要系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
                                  年末余额                                                年初余额
     项 目
                    账面余额          减值准备            账面价值             账面余额               减值准备                账面价值
建造合同               6,553,589.72   393,215.38     6,160,374.34    2,429,606,647.96   579,483,070.82   1,850,123,577.14
减：计入其他非
流动资产
     合 计           6,553,589.72   393,215.38     6,160,374.34    2,429,606,647.96   579,483,070.82   1,850,123,577.14
     注：合同资产账面价值在本期发生重大变动系受公司执行《重整计划》影响。
                                                                        年末余额
                                           账面余额                               坏账准备
             类     别
                                                                                      计提比例                账面价值
                                        金额              比例(%)           金额
                                                                                          (%)
按单项计提坏账准备
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                        2025 年度财务报表附注
                                                                   年末余额
                                        账面余额                            坏账准备
           类   别
                                                                                    计提比例              账面价值
                                     金额            比例(%)           金额
                                                                                     (%)
按组合计提坏账准备                           6,553,589.72      100.00      393,215.38         6.00              6,160,374.34
其中：有合同纠纷组合
    无合同纠纷组合                         6,553,589.72      100.00      393,215.38         6.00              6,160,374.34
           合 计                      6,553,589.72      100.00      393,215.38         6.00              6,160,374.34
   （续）
                                                                   年初余额
                                        账面余额                            坏账准备
           类   别
                                                                                    计提比例              账面价值
                                     金额            比例(%)           金额
                                                                                     (%)
按单项计提坏账准备                           5,058,356.33       0.21      5,058,356.33       100.00
按组合计提坏账准备                     2,424,548,291.63        99.79    574,424,714.49       23.69        1,850,123,577.14
其中：有合同纠纷组合                      896,597,930.52        36.90    482,747,692.83       53.84         413,850,237.69
    无合同纠纷组合                    1,527,950,361.11       62.89     91,677,021.66        6.00        1,436,273,339.45
           合 计                2,429,606,647.96        100.00   579,483,070.82       23.85        1,850,123,577.14
                                                               本年变动金额
   项       目        年初余额                 本年                本年收回       本年转销/                 其他          年末余额
                                         计提                或转回          核销                  变动
按 单 项 计 提 坏账
准备的合同资产
有合同纠纷组合            482,747,692.83    312,983,185.32                                 -795,730,878.15
无合同纠纷组合             91,677,021.66    -41,996,130.96                                  -49,287,675.32     393,215.38
   合       计       579,483,070.82    272,655,605.95                                 -851,745,461.39     393,215.38
   注：其他变动主要系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
                   项 目                                         年末余额                          年初余额
待认证、待抵扣进项税                                                           4,335,861.86                     38,834,633.25
预缴企业所得税、增值税                                                          9,091,997.41                      9,793,330.12
                   合 计                                              13,427,859.27                     48,627,963.37
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                       2025 年度财务报表附注
                               年末                                      年初
     项 目
                账面余额           减值准备    账面价值            账面余额           减值准备    账面价值
对子公司投资
对联营、合营企业投资     54,756,178.10          54,756,178.10   71,867,681.46          71,867,681.46
     合 计       54,756,178.10          54,756,178.10   71,867,681.46          71,867,681.46
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                                     2025 年度财务报表附注
                            减值                                     本期增减变动                                                            减值
                            准备                                                                                                       准备
 被投资单位       年初余额                追加   减少   权益法下确认的           其他综合    其他权    宣告发放现金股          计提减                      年末余额
                            年初                                                                         其他                            年末
                                 投资   投资    投资损益             收益调整    益变动     利或利润            值准备
                            余额                                                                                                       余额
联营企业
深圳市赛格物业
管理有限公司
深圳南亿科技股
份有限公司
深圳周和庄置业
有限公司
北京深科物业管
理有限公司
  小 计       71,867,681.46                    -1,425,196.15                    3,881,033.12         -11,805,274.09    54,756,178.10
  合 计       71,867,681.46                    -1,425,196.15                    3,881,033.12         -11,805,274.09    54,756,178.10
  注：其他变动系因公司执行《重整计划》引起的变动。
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                       2025 年度财务报表附注
                                 本年增减变动
                                                           本年确认   累计计入其
                年初               本年计入其    本年计入其       年末                  累计计入其他综合          指定为以公允价值计量且其变动
  项目                        减少                    其        的股利收   他综合收益
                余额   追加投资        他综合收益    他综合收益       余额                   收益的损失                计入其他综合收益的原因
                            投资                    他         入      的利得
                                  的利得      的损失
上海玳鸽信息技
术有限公司
深圳市东部实业
股份有限公司
深圳市天地建筑
材料有限公司
深圳市建艺惠州
发展有限公司
  合 计                                                                        7,803,821.94
            项   目                因终止确认转入留存收益的累计利得                 因终止确认转入留存收益的累计损失                      终止确认的原因
上海玳鸽信息技术有限公司                                                                           5,000,000.00     重整偿债资产
            合   计                                                                      5,000,000.00
深圳市中装建设集团股份有限公司                                   2025 年度财务报表附注
               项 目            房屋建筑物                    合计
一、账面原值
（1）外购                              1,412,100.88          1,412,100.88
（2）存货\固定资产\在建工程转入                   315,864.75            315,864.75
（3）企业合并增加
（4）其他                              2,248,791.00          2,248,791.00
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他                            118,558,943.73        118,558,943.73
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销                          13,640,218.05         13,640,218.05
（2）转入                                 15,003.60             15,003.60
（3）其他
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他                             26,120,068.74         26,120,068.74
三、减值准备
（1）计提
（2）其他
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                          2025 年度财务报表附注
                  项 目                               房屋建筑物                     合计
四、账面价值
  注：其他变动系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
     项      目           账面价值                          未办妥产权证书原因
房屋建筑物                   3,772,263.09                         加建、临建
                                       服务合同纠纷案中以物抵债进本集团的房产，对方公司目
房屋建筑物                   1,651,437.00
                                       前处于破产清算阶段，暂不具备办理房产证的条件
           项 目                         年末余额                               年初余额
固定资产                                         63,468,435.32                    413,859,567.43
固定资产清理                                                                             135,321.74
           合 计                               63,468,435.32                    413,994,889.17
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                                      2025 年度财务报表附注
      项 目          房屋及建筑物            房屋及建筑物装修            机器设备            运输工具            办公设备及其他           电力专用设备             合计
一、账面原值
（1）购置                                                      650,578.56      154,366.34        611,398.89                       1,416,343.79
（2）在建工程转入                                                                                                     864,490.68       864,490.68
（3）企业合并增加
（4）其他
（1）处置                                                       56,798.90     1,296,244.43      4,934,596.97                      6,287,640.30
（2）其他转出                                                                                                     27,502,891.64    27,502,891.64
（3）其他               292,748,019.67                       85,955,002.62    1,385,671.73       757,448.40      1,489,869.97   382,336,012.39
二、累计折旧
（1）计提                20,418,797.04                        8,299,185.51     384,267.60        700,337.87       770,149.28     30,572,737.30
（2）其他
（1）处置                                                       53,233.58     1,135,127.55      4,686,618.41                      5,874,979.54
（2）其他转出                                                                                                      8,618,747.09     8,618,747.09
（3）其他                53,606,444.01                       23,682,126.10    1,290,527.63       686,553.60       267,937.08     79,533,588.42
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                         2025 年度财务报表附注
    项 目      房屋及建筑物               房屋及建筑物装修   机器设备            运输工具           办公设备及其他           电力专用设备             合计
三、减值准备
（1）计提
（2）其他
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他
四、账面价值
  注 1：其他转出变动系本期公司出售子公司（非执行《重整计划》）引起的变动。
  注 2：其他变动系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                          2025 年度财务报表附注
            项 目                               年末余额                                        年初余额
在建工程                                                    288,202,409.22                                394,220,342.41
工程物资
            合 计                                         288,202,409.22                                394,220,342.41
                                     年末余额                                              年初余额
     项 目
                     账面余额            减值准备            账面价值            账面余额              减值准备             账面价值
中装总部大厦             287,931,933.71                287,931,933.71   226,744,077.27                      226,744,077.27
装配式建筑产业
基地项目
顺德云数据产业
基地 1 号楼
顺德云数据产业
基地 2 号楼
河南许昌许瑞
项目
智建云办公系统
开发
智建云网络科技
大数据平台
东物大楼装修改
造
紫金数码园项目
东物商业大楼九
楼办公室装修工                243,875.51                    243,875.51
程
     合 计           288,202,409.22                288,202,409.22   601,749,152.47     207,528,810.06   394,220,342.41
                                                                       本年转入
                                                     本年增加金                           本年其他减
    项目名称            预算数               年初余额                             固定资产                             年末余额
                                                           额                            少金额
                                                                         金额
中装总部大厦            516,951,011.02    226,744,077.27   61,187,856.44                                    287,931,933.71
装配式建筑产
业基地项目
顺德云数据产
业基地 1 号楼
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                          2025 年度财务报表附注
                                                                   本年转入
                                                  本年增加金                            本年其他减
 项目名称             预算数             年初余额                             固定资产                                 年末余额
                                                       额                                少金额
                                                                        金额
顺德云数据产
业基地 2 号楼
河南许昌许瑞
风电项目
  合 计        1,899,325,585.82   600,455,039.24   101,676,479.50                   414,199,585.03      287,931,933.71
   （续）
               工程累计投入             工程进            利息资本化累            其中：本年利                本年利息资
  项目名称                                                                                                   资金来源
              占预算比例(%)           度（%）              计金额             息资本化金额                本化率(%)
中装总部大厦             94.82            94.82         19,910,048.60         6,143,285.99         4.02        银行借款
装配式建筑产业                                                                                                  自有及募
基地项目                                                                                                      集资金
顺德云数据产业                                                                                                  自有及募
基地 1 号楼                                                                                                   集资金
顺德云数据产业                                                                                                  自有及募
基地 2 号楼                                                                                                   集资金
河南许昌许瑞                                                                                                   融资租赁
电项目                                                                                                          金
   合 计                                            40,122,546.35         6,143,285.99
   注：其他变动系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
                                                                                本年增加
            项 目                       年初余额
                                                       本期计提额            合并增加额             其他原因增加额              合计
河南许昌许瑞 50MW 分散式风电项目                  207,528,810.06
            合 计                      207,528,810.06
   （续）
                                            本年减少
              因资产价
   项 目                                                其他原因减少                                 年末余额         计提原因
              值回升转         转销额       合并减少额                                    合计
                                                            额
                  回额
河南许昌许瑞
电项目
   合 计                                                 207,528,810.06    207,528,810.06
   注：其他变动系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
深圳市中装建设集团股份有限公司                        2025 年度财务报表附注
           项 目     房屋及建筑物                  合计
一、账面原值
（1）租入                    934,017.70              934,017.70
（2）转入
（3）企业合并增加
（4）其他
（1）处置                    168,287.31              168,287.31
（2）转租
（3）其他                  21,696,997.08         21,696,997.08
二、累计折旧
（1）计提                   2,800,282.07            2,800,282.07
（2）其他
（1）处置                    140,239.40              140,239.40
（2）转租
（3）其他                   9,407,487.14            9,407,487.14
三、减值准备
（1）计提
（2）其他
（1）处置
（2）转租
（3）其他
四、账面价值
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                       2025 年度财务报表附注
              项 目                                    房屋及建筑物                                   合计
     注：其他变动系本期公司执行《重整计划》及租赁到期引起的变动。
                                                         知识产权
     项 目                                                                                              合计
              土地使用权              专利权              软件           特许经营权                 小计
一、账面原值
额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并
增加
（4）转入                                            345,735.84                         345,735.84       345,735.84
（5）其他
额
（1）处置                                             33,000.00                           33,000.00        33,000.00
（2）失效且终
止确认的部分
（3）转出
（4）其他          52,962,600.00   24,010,860.38   12,563,651.36   100,057,490.17    136,632,001.91   189,594,601.91
二、累计摊销
额
（1）摊销           7,791,852.12    2,401,086.00    1,321,619.14     9,261,250.35     12,983,955.49    20,775,807.61
（2）转入
（3）其他
额
（1）处置                                             33,000.00                           33,000.00        33,000.00
（2）其他转出
（3）转出
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                  2025 年度财务报表附注
                                                                知识产权
     项 目                                                                                                         合计
                   土地使用权                专利权              软件           特许经营权                     小计
（4）其他               13,417,192.00     19,602,624.50    7,233,011.68       94,448,371.29     121,284,007.47   134,701,199.47
三、减值准备
额
（1）计提
（2）其他
额
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他
四、账面价值
值
值
     注：其他变动系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
                                                        本年增加                          本年减少
       名称或形成                        年初余额              企业合并形           其                                        年末余额
                                                                                 处置              其他
                                                       成的             他
广州中阳能源管理服务有限
公司
深圳市中科众创空间科技创
投有限公司
新疆新能深科园物业服务有
限公司
深圳市东部物业管理有限公
司
深圳市中装市政园林工程有
限公司
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                  2025 年度财务报表附注
                                          本年增加                         本年减少
       名称或形成           年初余额            企业合并形              其                                      年末余额
                                                                   处置             其他
                                         成的               他
深圳市中装科技幕墙工程有
限公司
深圳市嘉泽特投资有限公司        75,382,334.09                                                               75,382,334.09
          合 计      183,357,534.67                              4,710,657.07    3,824,882.75    174,821,994.85
     注：其他变动系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
                                                                    本年增加
       名称或形成           年初余额                                   合并增加            其他原因增加
                                             计提                                                     合计
                                                               额                  额
广州中阳能源管理服务有限
公司
深圳市中科众创空间科技创
投有限公司
深圳市东部物业管理有限公
司
深圳市中装科技幕墙工程有
限公司
深圳市嘉泽特投资有限公司           33,967,767.17      6,408,827.07                                           6,408,827.07
          合 计          43,095,596.99     33,832,919.41                                          33,832,919.41
     （续）
                                                  本年减少
       名称或形成                                   合并减少            其他原因减                              年末余额
                       处置              转销额                                         合计
                                                   额               少额
广州中阳能源管理服务有限
公司
深圳市中科众创空间科技创
投有限公司
深圳市东部物业管理有限公
司
深圳市中装科技幕墙工程有
限公司
深圳市嘉泽特投资有限公司                                                                                    40,376,594.24
          合 计      1,712,531.06                                3,680,000.00     5,392,531.06    71,535,985.34
     注 1：处置减少额系本期公司出售子公司引起的变动。
     注 2：其他原因减少额系本期公司执行《重整计划》引起的变动。
深圳市中装建设集团股份有限公司                              2025 年度财务报表附注
                                      所属经营分部     是否与以前年度
         名   称     所属资产组或组合的构成及依据
                                       及依据        保持一致
深圳市中科众创空间科技创
                  固定资产；独立现金流单元          /           是
投有限公司
新疆新能深科园物业服务有      固定资产、长期待摊费用；独立现金流
                                        /           是
限公司               单元
深圳市东部物业管理有限公      固定资产、长期待摊费用；独立现金流
                                        /           是
司                 单元
                  固定资产、无形资产、长期待摊费用；
深圳市嘉泽特投资有限公司                            /           是
                  独立现金流单元
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                                        2025 年度财务报表附注
                                                                 预测期   预测期的关键参数（增长率、          预测期内的参    稳定期的关键参数（增长率、      稳定期的关键参数
    项   目        账面价值           可收回金额             减值金额
                                                                 的年限           利润率等）          数的确定依据       利润率、折现率等）        的确定依据
深圳市中科众创                                                                                                                    历史年度平均水平
                                                                       收入增长率为 0%；息税前利润        历史年度平均    息税前利润率为-5.95%；税前
空间科技创投有           438,069.29                       435,598.79     5                                                        及行业可比公司财
                                                                       率为-11.26% - -0.80%     水平        折现率为 7.89%
限公司                                                                                                                        务指标
新疆新能深科园                                                                                                                    历史年度平均水平
                                                                       收入增长率为 0%；息税前利润        历史年度平均    息税前利润率为 5.60%；税前
物业服务有限公          5,464,742.42    12,696,006.22                    5                                                        及行业可比公司财
                                                                       率为 5.57%-5.73%         水平        折现率为 13.04%
司                                                                                                                          务指标
                                                                                              在手订单、历                       历史年度平均水平
深圳市东部物业                                                                收入增长率为 2.00%-4.50%；息             息税前利润率为 4.75%；税前
管理有限公司                                                                 税前利润率为 3.78%-4.82%               折现率为 12.39%
                                                                                              平                            务指标
                                                                                                                           历史年度平均水平
深圳市嘉泽特投                                                                收入增长率为0%；息税前利润       历史年度平均    息税前利润率为 3.27%；税前
资有限公司                                                                  率为 3.20%-3.33%         水平        折现率为 13.04%
                                                                                                                           务指标
    合   计      179,159,429.64   147,720,574.34   38,667,648.60   ——                ——              ——           ——               ——
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                       2025 年度财务报表附注
      项 目          年初余额                本年增加                 本年摊销              其他减少额               年末余额
装修摊销金额              214,446.40                                 214,446.40
工程待摊费用             1,212,830.11                                680,782.28          270,833.33        261,214.50
其他                 1,018,466.94           463,807.54           853,298.65            4,353.81        624,622.02
      合 计          2,445,743.45           463,807.54         1,748,527.33          275,187.14        885,836.52
                                        年末余额                                           年初余额
            项 目
                       递延所得税资产                 可抵扣暂时性差异                递延所得税资产              可抵扣暂时性差异
预计负债                         5,277,500.00              21,110,000.00         5,565,493.40         22,603,007.13
其他权益工具投资公允价
值变动
租赁负债                                                                         4,225,715.14         17,913,730.52
            合 计              5,978,455.49              23,913,821.94        11,242,164.03         48,320,559.59
                                        年末余额                                           年初余额
            项 目
                       递延所得税负债                 应纳税暂时性差异                递延所得税负债              应纳税暂时性差异
使用权资产                                                                        3,261,069.35         14,183,822.22
非同一控制下企业合并资
产评估增值
            合 计              1,519,042.79               6,076,171.18         6,667,388.38         27,809,098.35
            项 目                         年末余额                                           年初余额
递延收益                                                   2,085,632.36                                 2,366,841.44
资产减值准备                                             178,995,052.74                               1,904,302,485.17
预计负债                                                                                              10,032,911.07
可抵扣亏损                                             3,415,124,701.75                              1,719,641,029.50
            合 计                                   3,596,205,386.85                              3,636,343,267.18
            年 份                                                 年末余额
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                              2025 年度财务报表附注
           年 份                                         年末余额
           合 计                                                                          3,415,124,701.75
                              年末余额                                      年初余额
         项 目
                       账面余额   减值准备    账面价值             账面余额             减值准备               账面价值
商品房抵工程款                                               132,440,431.17    22,741,613.07    109,698,818.10
预付工程及项目款                                               33,419,237.75                      33,419,237.75
减：一年内到期部分
         合 计                                          165,859,668.92    22,741,613.07    143,118,055.85
    注：本期发生重大变动系受公司执行《重整计划》影响。
                 项 目                         年末余额                                 年初余额
保证借款                                                    26,258,337.83                    616,198,255.04
银行承兑汇票、信用证贴现                                                                             460,629,120.27
                 合 计                                    26,258,337.83                   1,076,827,375.31
               贷款单位                  借款年末金额               借款利率            逾期时间              逾期利率
徽商银行股份有限公司深圳分行                        26,258,337.83         7.50%        2021/4/25          9.38%
                 合 计                  26,258,337.83          ——              ——                ——
    注：徽商银行股份有限公司深圳分行逾期款项名义借款方为东部物业（本集团控股子公司），
实际使用方为东部物业原最终控制方深圳市东部开发（集团）有限公司（以下简称“东部集团”
                                         ），
且东部集团提供了连带责任担保及房产抵押担保；因东部集团发生债务危机，无法提供资金给
东部物业偿还此借款，造成此笔借款逾期。2023 年 2 月 7 日，广东省深圳市罗湖区人民法院出
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                       2025 年度财务报表附注
具了（2023）粤 0303 执恢 59 号之一《执行裁定书》，决定对东部集团的抵押房产进行拍卖以清
偿债务，目前法院尚未发出拍卖通知，处于停滞状态。
              项 目                        年末余额                               年初余额
应付材料款                                          16,602,811.62                    1,028,421,910.03
应付劳务款                                          38,875,250.20                     186,564,352.65
应付工程及设备款                                         2,787,177.97                    120,134,865.64
物业、水电及其他                                       25,609,453.37                      87,157,477.91
              合 计                              83,874,693.16                    1,422,278,606.23
  注：应付账款账面价值在本期发生重大变动系受公司执行《重整计划》影响。
              项 目                        年末余额                               年初余额
预收租金                                              330,240.44                         279,882.63
              合 计                                 330,240.44                         279,882.63
              项 目                        年末余额                               年初余额
预收工程及设计款                                                                          46,885,390.93
预收物业费及其他                                        19,184,074.72                     18,748,557.65
减：计入其他非流动负债
              合 计                               19,184,074.72                     65,633,948.58
  注：合同负债账面价值在本期发生重大变动系受公司执行《重整计划》影响。
            项 目      年初余额                本年增加                   本年减少              年末余额
一、短期薪酬                   88,483,380.44   334,744,780.85     383,722,016.41        39,506,144.88
二、离职后福利-设定提存计划             531,182.39     29,766,856.73         29,566,085.14        731,953.98
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                 2025 年度财务报表附注
            项 目        年初余额             本年增加             本年减少             年末余额
三、辞退福利                  34,863,485.47    16,128,194.64    42,736,124.85    8,255,555.26
四、一年内到期的其他福利
五、其他
            合 计        123,878,048.30   380,639,832.22   456,024,226.40   48,493,654.12
  注：本年减少包含公司执行《重整计划》影响。
            项 目        年初余额             本年增加             本年减少             年末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴           87,536,245.99   313,488,824.36   362,533,592.84   38,491,477.51
二、职工福利费                                   4,449,585.34     4,449,585.34
三、社会保险费                   345,390.58     10,941,370.36    10,946,971.25     339,789.69
其中：1.医疗保险费                284,810.37      9,548,485.25     9,526,493.45     306,802.17
四、住房公积金                   120,429.75      4,239,849.70     4,225,127.60     135,151.85
五、工会经费和职工教育经费             481,314.12      1,625,151.09     1,566,739.38     539,725.83
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬
            合 计         88,483,380.44   334,744,780.85   383,722,016.41   39,506,144.88
           项 目         年初余额             本年增加             本年减少             年末余额
一、基本养老保险费                 480,519.76     28,828,293.03    28,616,467.59     692,345.20
二、失业保险费                    50,662.63       938,563.70       949,617.55       39,608.78
三、企业年金缴费
           合 计            531,182.39     29,766,856.73    29,566,085.14     731,953.98
            项 目                  年末余额                              年初余额
企业所得税                                     4,002,204.61                     6,763,879.78
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               项 目       年末余额                    年初余额
个人所得税                             676,282.99             1,505,101.99
增值税                              4,461,845.22         289,434,059.62
房产税                              1,941,353.31            1,464,343.34
土地使用税                               22,320.56              23,407.40
印花税                               849,898.07               13,676.52
教育费附加                             135,281.28            10,906,139.57
城市维护建设税                           328,326.35            26,990,261.33
地方教育费附加                             84,020.67            7,472,968.93
水利建设基金                               9,519.99                7,261.60
环保税                                                        21,494.91
其他                                   1,694.03                1,414.03
               合 计              12,512,747.08         344,604,009.02
              项 目        年末余额                    年初余额
应付利息                            13,717,280.45         119,872,749.31
应付股利                            29,620,836.66           29,620,836.66
其他应付款                         135,311,494.46          241,538,141.42
              合 计             178,649,611.57          391,031,727.39
               项 目       年末余额                    年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息                                          8,835,506.84
短期借款应付利息                        13,717,280.45           99,979,673.91
长期应付款逾期利息                                               11,057,568.56
               合 计              13,717,280.45         119,872,749.31
               项 目       年末余额                    年初余额
普通股股利                           29,620,836.66           29,620,836.66
               合 计              29,620,836.66           29,620,836.66
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             项 目          年末余额                       年初余额
单位往来                             69,154,493.99              95,269,188.77
押金                               35,258,718.55              39,852,290.32
应付专利款                                                        7,000,000.00
预提费用及其他                          30,898,281.92              99,416,662.33
             合 计               135,311,494.46             241,538,141.42
              项 目          年末余额                       年初余额
一年内到期的长期借款                                                181,419,865.55
一年内到期的应付债券                                                  43,452,119.36
一年内到期的长期应付款                                               106,606,433.17
一年内到期的租赁负债                                                   3,455,990.04
              合 计                                         334,934,408.12
              项 目          年末余额                       年初余额
未终止确认的已背书未到期商业承兑汇票                                           9,131,589.95
待转销项税额                               6,443,071.34           85,118,293.10
              合 计                    6,443,071.34           94,249,883.05
              项 目          年末余额                       年初余额
抵押+保证借款                                                   152,847,174.37
质押+保证借款                                                   220,168,790.87
应付利息                                                         4,354,124.18
减：一年内到期的长期借款                                              181,419,865.55
              合 计                                         195,950,223.87
      注：长期借款账面价值在本期发生重大变动系受公司执行《重整计划》影响。
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             项 目    年末余额     年初余额
可转换公司债券                         1,002,306,376.83
             小 计                1,002,306,376.83
减：一年内到期部分                          43,452,119.36
             合 计                 958,854,257.47
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                                                                      2025 年度财务报表附注
                                                                              本                                                                                     年   是
                              票面
                                  债券期                                         年    按面值计提                                                                            末   否
 债券名称      面值（元）              利率          发行金额               年初余额                                 溢折价摊销           本年偿还             本年转股             其他减少
                                   限                                          发      利息                                                                             余   违
                              （%）
                                                                              行                                                                                     额   约
 中装转2      1,160,000,000.00       6年    1,160,000,000.00   1,002,306,376.83        5,730,198.29   80,097,117.42   15,763,578.00   891,432,400.00   180,937,714.54       否
  小   计                                                    1,002,306,376.83        5,730,198.29   80,097,117.42   15,763,578.00   891,432,400.00   180,937,714.54
 减：一年
 内到期部                                                         43,452,119.36
 分年末余
 额
  合   计                                                     958,854,257.47         5,730,198.29   80,097,117.42   15,763,578.00   891,432,400.00   180,937,714.54
  经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）“证监许可[2021]666 号”文核准，本公司于 2021 年 4 月 16 日公开发行了 1,160.00
万张可转换公司债券（以下简称“本次发行”或“本次可转债”），每张面值 100 元，发行总额 116,000.00 万元。
  经深交所审核同意，本公司 116,000.00 万元可转换公司债券于 2021 年 5 月 24 日起在深交所挂牌交易，债券简称“中装转 2”
                                                                        ，债券代码“127033”。
  根据有关规定和《深圳市中装建设集团股份有限公司公开发行可转换公司债券募集说明书》（以下简称“募集说明书”）的约定，公司本
次发行的“中装转 2”自 2021 年 10 月 22 日起可转换为本公司股份，初始转股价格为 6.33 元/股。
  经公司 2020 年度股东大会审议通过，公司实施了 2020 年年度权益分配方案为每 10 股派发现金红利0.50 元（含税），除权除息日为 2021
年 6 月 17 日。根据募集说明书及中国证监会关于可转换公司债券发行的有关规定，“中装转 2”的转股价格由原来的人民币 6.33 元/股调整为
人民币 6.28 元/股，调整后的转股价格于 2021 年 6 月 17 日生效。
制性股票激励计划暨回购注销限制性股票的议案》，公司拟对上述原因涉及的尚未解锁的 122,500 股与 6,828,400 股限制性股票予以回购注销
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处理。根据募集说明书及中国证监会关于可转换公司债券发行的有关规定，“中装转 2”的转股价格由原来的人民币 6.28 元/股调整为人民币
   经公司 2021 年度股东大会审议通过，公司实施了 2021 年年度权益分配方案为每 10 股派发现金红利0.20 元（含税），除权除息日为 2022
年 7 月 21 日。根据募集说明书及中国证监会关于可转换公司债券发行的有关规定，“中装转 2”的转股价格由原来的人民币 6.31 元/股调整为
人民币 6.29 元/股，调整后的转股价格于 2022 年 7 月 21 日生效。
   根据 2022 年第四次临时股东大会，公司向下修正可转债转股价格：公司股票已出现任意连续三十个交易日中至少有十五个交易日的收盘
价低于当期转股价格的 85%（即 5.34 元/股）的情形，已满足《募集说明书》中规定的转股价格向下修正的条件。经公司董事会、股东大会审议，
“中装转 2”的转股价格由原来的人民币 6.29 元/股调整为人民币 5.14 元/股，调整后的转股价格于 2022 年 12 月 30 日生效。
   根据 2025 年 5 月 20 日第五届董事会第二十五次会议，公司向下修正可转债转股价格：公司股票已出现任意连续三十个交易日中至少有十
五个交易日的收盘价低于当期转股价格的 85%（即 4.37 元/股）的情形，已满足《募集说明书》中规定的转股价格向下修正的条件。经公司董事
会、股东大会审议，“中装转 2”的转股价格由原来的人民币 5.14 元/股调整为人民币 4.80 元/股，调整后的转股价格于 2025 年 5 月 21 日生效。
   根据 2025 年 8 月 8 日第五届董事会第二十九次会议，公司向下修正可转债转股价格：公司股票已出现任意连续三十个交易日中至少有十
五个交易日的收盘价低于当期转股价格的 85%（4.08 元/股）的情形，已满足《募集说明书》中规定的转股价格向下修正的条件。经公司董事会、
股东大会审议，“中装转 2”的转股价格由 4.80 元/股向下修正为 3.79 元/股，修正后的转股价格自 2025 年 8 月 11 日起生效。
股。2023 年度，中装转 2 因转股减少 211,000.00 元，转股数量为 41,032 股。2023 年度，中装转 2 因回售减少 1,200.00 元。2024 年度，中装转 2
因转股减少 75,110,800.00 元，转股数量为 14,603,265 股。截至 2024 年 12 月 31 日，中装转 2 剩余金额为 1,084,022,600.00 元。2025 年度，中装转 2
因转股减少 891,432,400.00 元，转股数量为 232,845,465 股。
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  根据“中装转 2”2025 年第一次债券持有人会议决议，审议并通过《关于确定“中装转 2”在人民法院裁定受理公司重整后转股期限的议
案》、《关于确定“中装转 2”在人民法院裁定受理公司重整后交易期限的议案》。“中装转 2”于 2025 年 9 月 4 日开始停止交易，9 月 3 日
为“中装转 2”最后交易日。于 2025 年 9 月 19 日开始停止转股，9 月 18 日为“中装转 2”最后转股日。
  转股期限届满后，“中装转 2”剩余余额为 192,590,200.00 元（不含利息）。根据《重整计划》，上述未转股的“中装转 2”持有人均已申
报债权，债权性质为普通债权。“中装转 2”所涉依法已经确认的普通债权金额，按照现金、股票以及 B 类信托受益权份额相结合的方式获得
清偿。
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                                                         本年增加
       项 目                  年初余额                                               本年减少               年末余额
                                            新增租赁          本年利息            其他
房屋租赁                        17,913,730.52   962,554.44     911,717.54          19,788,002.50
       小 计                  17,913,730.52   962,554.44     911,717.54          19,788,002.50
减：重分类至一年内到
期的非流动负债
       合 计                  14,457,740.48
           项 目                                 年末余额                                年初余额
长期应付款                                                     15,032,390.17                         14,703,465.21
专项应付款
           合 计                                            15,032,390.17                         14,703,465.21
           项 目                                 年末余额                                年初余额
本体维修基金                                                    15,032,390.17                         14,703,465.21
应付融资租赁费                                                                                        106,606,433.17
减：一年内到期部分                                                                                      106,606,433.17
           合 计                                            15,032,390.17                         14,703,465.21
           项 目                                 年末余额                                年初余额
对外提供担保                                                    21,110,000.00                         21,818,015.00
未决诉讼                                                                                            10,817,903.20
           合 计                                            21,110,000.00                         32,635,918.20
  注：关于预计负债详细情况的披露详见附注 14“承诺及或有事项”。
 项 目         年初余额               本年增加           本年减少:计入损益                   本年减少:返还              年末余额
政府补助         2,366,841.44                                   281,209.08                           2,085,632.36
 合 计         2,366,841.44                                   281,209.08                           2,085,632.36
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                                                本年增减变动（+、-）
项目          年初余额        发行       送                                                                 年末余额
                                         公积金转股                 其他               小计
                        新股       股
股份
总数
合
计
     注：2025 年度，“中装转 2”转股数量为 232,845,465 股。
                         年初余额                    本年增加                      本年减少                      年末余额
发行在外的
                                                 数        账面                                        数      账面
 金融工具              数量            账面价值                               数量            账面价值
                                                 量        价值                                        量      价值
中装转 2          10,840,226.00   212,375,776.54                   10,840,226.00   212,375,776.54
    合 计        10,840,226.00   212,375,776.54                   10,840,226.00   212,375,776.54
     注：经中国证券监督管理委员会“证监许可[2021]666 号”文核准，本公司于 2021 年 4
月 16 日公开发行了 1,160.00 万张可转换公司债券，每张面值 100 元，发行总额 116,000.00 万
元。债券简称“中装转 2”，债券代码“127033”。
     该债券初始权益部分价值为 227,260,617.81 元，计入其他权益工具。
权益部分价值减少 64,828.05 元。
分价值减少 63,378.29 元。
分价值减少 41,337.96 元。
应权益部分价值减少 14,715,296.97 元。
权益部分价值减少 174,644,558.32 元；由于可转债停止转股，剩余权益部分 37,731,218.22 元转
入资本公积。
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                          2025 年度财务报表附注
    项 目            年初余额                 本年增加                 本年减少             年末余额
股本溢价              1,323,246,833.11      3,155,344,769.37     989,864,007.00   3,488,727,595.48
其他资本公积
    合 计           1,323,246,833.11      3,155,344,769.37     989,864,007.00   3,488,727,595.48
   注 1：2025 年度，“中装转 2”完成转股数量为 232,845,465 股，本期增加资本公积-股本
溢价 772,877,137.75 元。
   注 2：2025 年度，“中装转 2”停止转股，未转股债券权益部分结转至资本公积，本期
增加资本公积-股本溢价 37,731,218.22 元。
   注 3：依据《重整计划》，公司以截至 2025 年 9 月 19 日总股本 960,135,993 股（不含 942,200
股库存股）为基数，按照每 10 股转增约 10.31 股的比例实施资本公积金转增股本，共计转增
   注 4：依据《重整计划》，转增股票中财务投资人以 1.85 的价格受让 427,864,007 股，本
期增加资本公积 791,548,413.40 元。
   注 5：依据《重整计划》，转增股票中产业投资人以 1.75 的价格受让 312,000,000 股，本
期增加资本公积 545,688,000.00 元。
   注 6：依据《重整计划》，转增股票中的 250,000,000 股用于清偿债务，以《重整计划》
执行完毕日的收盘价作为公允价值入账，本期增加资本公积 1,007,500,000.00 元。
      项 目              年初余额                   增加                减少             年末余额
限制性股票回购义务                4,996,425.00                                             4,996,425.00
子公司持有股票                                      16,092,571.82                      16,092,571.82
      合 计                4,996,425.00        16,092,571.82                      21,088,996.82
   注：根据《重整计划》，公司合并报表范围内的关联债权人因获得资本公积转增股份抵
偿债务而持有公司股票，上述股票已提存至管理人指定证券账户。
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                        2025 年度财务报表附注
                              本年发生金   本年所得税   减：前期计入其他综   减：前期计入其他综合收益          减：所得   税后归属于母          税后归属于
       项 目     年初余额                                                                                            年末余额
                                额     前发生额    合收益当期转入损益     当期转入留存收益            税费用      公司            少数股东
一、不能重分类进损益
              -4,980,120.44                                     -4,250,000.00           4.250.000.00           -730,120.44
的其他综合收益
划变动额
的其他综合收益
              -4,980,120.44                                     -4,250,000.00           4.250.000.00           -730,120.44
允价值变动
允价值变动
 其他综合收益合计     -4,980,120.44                                     -4,250,000.00           4.250.000.00           -730,120.44
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    项 目                 年初余额                本年增加             本年减少               年末余额
法定盈余公积                  140,538,819.93                                           140,538,819.93
任意盈余公积                   15,402,417.17                                            15,402,417.17
    合 计                 155,941,237.10                                           155,941,237.10
                       项 目                                     本年                  上年
调整前上年年末未分配利润                                               -1,314,989,239.18     472,432,358.46
调整上年年末未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润                                                 -1,314,989,239.18     472,432,358.46
加：本年归属于母公司股东的净利润                                           -3,165,365,941.92   -1,787,185,416.25
  盈余公积弥补亏损
  其他转入                                                         -5,000,000.00
减：提取法定盈余公积
  提取任意盈余公积
  提取一般风险准备
  应付普通股股利                                                                            236,181.39
  转作股本的普通股股利
  其他减少
年末未分配利润                                                    -4,485,355,181.10   -1,314,989,239.18
                           本年发生额                                     上年发生额
 项 目
                  收入                     成本                 收入                    成本
主营业务              763,411,539.85         785,744,297.07   2,316,434,706.81     2,968,860,774.41
其他业务                3,809,117.50           3,199,056.43       2,942,114.86         2,683,866.43
 合 计              767,220,657.35         788,943,353.50   2,319,376,821.67     2,971,544,640.84
                                                                       合计
                  合同分类
                                                          营业收入                 营业成本
商品类型
物业管理及服务                                                   534,769,216.40         464,880,062.39
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                                                      合计
                   合同分类
                                      营业收入                    营业成本
装饰、园林工程                                 200,720,100.05         294,451,278.10
设计及其他                                    31,731,340.90          29,612,013.01
                   合   计                767,220,657.35         788,943,353.50
按经营地区分类
境内                                      767,220,657.35         788,943,353.50
境外
                   合   计                767,220,657.35         788,943,353.50
按商品转让的时间分类
在某一时点转让                                    1,062,396.42          1,049,551.97
在某一时段内转让                                766,158,260.93         787,893,801.53
                   合   计                767,220,657.35         788,943,353.50
             项 目           本年发生额                           上年发生额
房产税                              4,880,827.12                    4,305,866.71
土地使用税                              374,664.56                      372,364.86
印花税                              1,005,840.75                    1,515,029.29
车船使用税                               15,003.07                       12,637.12
教育费附加                              923,420.64                      870,274.66
城市维护建设税                          2,166,174.29                    2,066,862.15
地方教育费附加                            617,736.10                      581,136.46
水利建设基金                              38,042.61                       51,901.88
环保税                                  2,568.30                       57,525.86
其他                                   3,581.29                      234,432.31
             合 计                10,027,858.73                   10,068,031.30
             项 目           本年发生额                           上年发生额
职工薪酬                             6,318,357.80                   10,008,771.85
汽车、差旅费及业务费                       4,183,397.36                    7,570,307.66
通讯费                                 23,079.58                       21,551.98
折旧及无形资产、长期待摊费用摊销                    21,858.48                       24,173.85
其他                                 606,875.14                      469,880.61
深圳市中装建设集团股份有限公司                          2025 年度财务报表附注
             项 目   本年发生额                  上年发生额
             合 计         11,153,568.36         18,094,685.95
             项 目   本年发生额                  上年发生额
职工薪酬                    108,103,979.53        129,554,120.03
业务招待费及差旅费                 8,267,497.03         13,258,353.11
汽车、维修、劳保费                 3,319,635.40          3,015,917.24
办公、通讯及邮费                  6,469,141.74          8,136,842.11
折旧及无形资产、长期待摊费用摊销         47,452,158.17         53,577,780.67
会议、协会评审及培训费                  76,169.45             97,637.91
律师、咨询及中介费                18,167,782.53         26,557,678.73
租赁及水电费                    3,372,086.30          5,591,952.51
投标费用                         35,348.45           431,732.74
其他                        2,213,810.24          1,926,109.80
             合 计        197,477,608.84        242,148,124.85
             项 目   本年发生额                  上年发生额
职工薪酬                      4,056,360.88         17,740,884.53
直接投入                        758,187.89         15,970,435.16
设计费                                             8,514,436.49
折旧及摊销                        10,360.68          1,097,367.83
业务招待及差旅费                     33,783.59           237,813.97
其他                           52,709.55           466,993.14
             合 计          4,911,402.59         44,027,931.12
             项 目   本年发生额                  上年发生额
利息支出                    128,442,338.01        176,538,019.19
减：利息收入                      407,560.74          3,149,032.81
利息净支出                   128,034,777.27        173,388,986.38
汇兑损失                             13.77            -23,457.52
减：汇兑收益                       -1,734.69            -20,866.87
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                2025 年度财务报表附注
          项 目                      本年发生额                        上年发生额
汇兑净损失                                           1,748.46                  -2,590.65
银行手续费                                       1,118,888.74              1,060,452.85
票据贴现利息                                         34,415.00                890,045.98
保函手续费                                          59,829.15                746,532.62
          合 计                             129,249,658.62            176,083,427.18
    项 目           本年发生额                 上年发生额              计入当期非经常性损益的金额
政府补助                1,183,547.17           5,595,556.33               1,183,547.17
个税手续费返还              206,901.70             244,031.80
债务重组收益               645,692.94                                         645,692.94
增值税减免                168,409.94             413,310.04
    合 计             2,204,551.75           6,252,898.17               1,829,240.11
  注：计入其他收益的政府补助的具体情况，请参阅附注 10“政府补助”。
            项 目                          本年发生额                   上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益                                 -1,425,196.15          3,036,409.83
处置长期股权投资产生的投资收益                              -322,191,490.40
债务重组收益                                               974.54           -3,564,816.80
理财产品投资收益                                         -262,796.23            538,103.74
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益                                                        -4,918.50
重整收益                                       -1,835,272,002.91
            合 计                            -2,159,150,511.15              4,778.27
            项 目                          本年发生额                   上年发生额
交易性金融资产                                           358,297.90             -56,506.40
            合 计                                   358,297.90             -56,506.40
            项 目                          本年发生额                   上年发生额
应收账款减值损失                                     -242,343,768.00        -281,523,879.94
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                2025 年度财务报表附注
                  项 目                    本年发生额                   上年发生额
其他应收款减值损失                                        856,705.30          -13,798,569.15
应收票据减值损失                                         498,678.75              53,969.27
                  合 计                       -240,988,383.95         -295,268,479.82
     上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
                   项 目                   本年发生额                   上年发生额
存货跌价损失及合同履约成本减值损失                             -75,111,265.52         -51,075,849.18
在建工程减值损失                                                            -141,828,936.19
商誉减值损失                                        -33,832,919.41         -36,099,478.36
合同资产减值损失                                     -272,655,605.95        -161,000,011.29
其他减值损失                                         -4,525,582.39         -22,741,613.07
                   合 计                       -386,125,373.27        -412,745,888.09
     上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
            项 目          本年发生额           上年发生额            计入本年非经常性损益的金额
处置非流动资产的利得               -2,456,105.49    -2,114,977.88               -2,456,105.49
            合 计          -2,456,105.49    -2,114,977.88               -2,456,105.49
             项 目         本年发生额           上年发生额            计入本年非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废利得                   3,960.00         1,000.00                   3,960.00
其中：固定资产                       3,960.00         1,000.00                   3,960.00
      无形资产
违约赔偿收入                     281,977.57     1,479,037.92                  281,977.57
其他                         919,463.18     1,825,521.99                  919,463.18
             合 计          1,205,400.75    3,305,559.91                1,205,400.75
             项 目         本年发生额           上年发生额            计入本年非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失                374,509.38     1,590,292.60                  374,509.38
其中：固定资产                    374,509.38       784,884.70                  374,509.38
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                  2025 年度财务报表附注
                项 目          本年发生额            上年发生额           计入本年非经常性损益的金额
      无形资产                                      805,407.90
对外捐赠支出                             2,500.00        3,000.00                  2,500.00
未决诉讼预计损失                        -958,015.00   -8,130,404.97               -958,015.00
罚款支出、违约金、滞纳金                  23,149,413.29   10,264,631.53             23,149,413.29
其他                             5,781,915.55    1,280,403.44              5,781,915.55
                合 计           28,350,323.22    5,007,922.60             28,350,323.22
                项 目                     本年发生额                     上年发生额
当期所得税费用                                       14,537,300.21              8,672,361.64
递延所得税费用                                       -1,201,693.83              6,160,751.08
                合 计                           13,335,606.38             14,833,112.72
                       项 目                                        本年发生额
利润总额                                                                 -3,187,845,239.97
调整事项：
按法定/适用税率计算的所得税费用                                                      -796,961,310.03
子公司适用不同税率的影响                                                             7,119,640.03
调整以前期间所得税的影响                                                            10,172,930.40
非应税收入的影响                                                                   297,282.52
不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                                        22,103,025.36
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响                                                   -898,317.11
本年末未确认递延所得资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响                                         905,821,542.26
税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化                                                     67,684.93
研发费用加计扣除影响                                                                -522,967.03
其他                                                                    -133,863,904.95
                      所得税费用                                             13,335,606.38
     注：其他系合并层面处置子公司的影响额。
深圳市中装建设集团股份有限公司                                    2025 年度财务报表附注
               项 目             本年发生额                  上年发生额
利息收入                                407,560.75            3,149,032.81
收到的其他收益                            1,097,542.14           5,839,588.13
收现的营业外收入                            286,199.90             549,245.97
保证金、备用金及其他往来款                    179,984,313.66         213,108,454.33
               合 计               181,775,616.45         222,646,321.24
               项 目             本年发生额                  上年发生额
付现期间费用                            24,689,529.46          30,189,794.84
付现营业外支出                            1,325,033.48           3,425,757.73
支付受限资金                             4,143,414.34           8,153,585.54
保证金、备用金及其他往来款                     89,419,960.45         129,774,308.47
               合 计               119,577,937.73         171,543,446.58
               项 目             本年发生额                  上年发生额
收回理财产品及收益                         35,401,827.09          10,784,897.73
取得子公司                               348,011.61
               合 计                35,749,838.70          10,784,897.73
               项 目             本年发生额                  上年发生额
购买理财产品                            65,000,000.00          10,000,000.00
处置子公司                                                      890,050.91
               合 计                65,000,000.00          10,890,050.91
               项 目             本年发生额                  上年发生额
保函手续费、保理费                                                  719,246.33
支付租赁负债款                             1,006,783.10          3,739,822.32
支付少数股东减资款                             300,000.00           800,000.00
收购少数股东股权支付的现金                                             2,808,640.00
支付融资租赁款                                                   1,499,497.70
支付重组相关费用                            8,599,986.40
               合 计                  9,906,769.50          9,567,206.35
深圳市中装建设集团股份有限公司                               2025 年度财务报表附注
                 补充资料                 本年金额                上年金额
净利润                                -3,201,180,846.35   -1,863,053,670.73
加：资产减值准备                             386,125,373.27      412,745,888.09
  信用减值损失                             240,988,383.95      295,268,479.82
  固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产               44,212,955.35       46,668,640.81
  使用权资产折旧                              2,800,282.07        4,757,364.85
  无形资产摊销                              20,775,807.61       28,842,826.07
  长期待摊费用摊销                             1,748,527.33        3,530,872.62
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”
号填列）
  固定资产报废损失（收益以“－”号填列）                    370,549.38        1,589,292.60
  公允价值变动损失（收益以“－”号填列）                   -358,297.90           56,506.40
  财务费用（收益以“－”号填列）                    128,536,582.16      178,174,597.79
  投资损失（收益以“－”号填列）                  2,159,150,511.15            -4,778.27
  递延所得税资产减少（收益以“－”号填列）                   902,634.58        9,226,427.73
  递延所得税负债增加（收益以“－”号填列）                 -2,104,328.41       -3,065,676.65
  存货的减少（收益以“－”号填列）                  -552,771,383.42      -48,920,183.16
  经营性应收项目的减少（收益以“－”号填列）              208,643,283.33      529,379,266.01
  经营性应付项目的增加（收益以“－”号填列）              544,410,264.51      194,943,662.40
  其他
经营活动产生的现金流量净额                        -15,293,595.90     -207,745,505.74
 债务转为资本
 一年内到期的可转换公司债券
 融资租入固定资产
 现金的年末余额                             588,924,054.48      165,002,483.22
 减：现金的年初余额                           165,002,483.22      505,822,484.58
 加：现金等价物的年末余额
 减：现金等价物的年初余额
 现金及现金等价物净增加额                        423,921,571.26     -340,820,001.36
深圳市中装建设集团股份有限公司                       2025 年度财务报表附注
                 项 目           本年余额                上年余额
一、现金                          588,924,054.48   165,002,483.22
其中：库存现金                          231,995.32         146,669.25
   可随时用于支付的银行存款               588,288,914.48   163,694,136.80
   可随时用于支付的其他货币资金                403,144.68        1,161,677.17
   可用于支付的存放中央银行款项
   存放同业款项
   拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、年末现金及现金等价物余额                588,924,054.48   165,002,483.22
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
                项   目                    金     额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物                              4,500,001.00
其中：广州中阳能源管理服务有限公司                                  4,500,000.00
   惠州中装智慧能源有限公司                                            1.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物                              214,559.68
其中：广州中阳能源管理服务有限公司                                   214,472.18
   惠州中装智慧能源有限公司                                          87.50
处置子公司收到的现金净额                                       4,285,441.32
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                                     2025 年度财务报表附注
                                                  年末                                                      年初
       项   目
                   账面余额           账面价值              受限类型       受限情况       账面余额             账面价值             受限类型         受限情况
                                                  司法冻结、银行承   司法冻结、银行承                                     司法冻结、银行承    司法冻结、银行承
货币资金              13,621,460.92   13,621,460.92   兑汇票、保函等各   兑汇票、保函等各    71,889,549.79    71,889,549.79   兑汇票、保函及信    兑汇票、保函及信
                                                    类保证金       类保证金                                       用证等各类保证金    用证等各类保证金
投资性房地产            25,800,914.93    4,082,388.47    对外担保抵押     对外担保抵押     25,800,914.93     8,391,372.73    对外担保抵押      对外担保抵押
在建工程                                                                    181,760,197.98   100,171,587.77     设备抵押         设备抵押
无形资产                                                                    201,978,001.80   155,410,850.97     借款抵押         借款抵押
交易性金融资产                                                                   1,582,572.60     1,582,572.60     司法冻结         司法冻结
子公司净资产份额（本公司
持有子公司深圳市中装云                                                              18,479,636.63    18,479,636.63     借款质押         借款质押
科技有限公司 100%股权）
子公司净资产份额（本公司
持有子公司深圳市嘉泽特       65,997,472.54   65,997,472.54     司法冻结       司法冻结      89,097,133.68    89,097,133.68     司法冻结         司法冻结
投资有限公司 100%股权）
                                                                                                          诉讼划扣、法院代    诉讼划扣、法院代
其他应收款                                                                    79,465,988.07    79,465,988.07
                                                                                                            管款项          管款项
    合       计    105,419,848.39   83,701,321.93                         670,053,995.48   524,488,692.24
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                            2025 年度财务报表附注
               项        目                             本年发生额                  上年发生额
直接投入费用                                                       758,187.89          15,970,435.16
人员人工费用                                                      4,056,360.88         17,740,884.53
折旧摊销费用                                                        10,360.68             182,966.51
自行研发无形资产摊销                                                                          914,401.32
新产品设计费等                                                                           8,514,436.49
其他相关费用                                                        86,493.14             704,807.11
               合        计                                   4,911,402.59         44,027,931.12
其中：费用化研发支出                                                  4,911,402.59         44,027,931.12
         资本化研发支出
                                                                              处置价款与处置
              丧失控           丧失控制权          丧失控制权      丧失控制权                   投资对应的合并
                                                                  丧失控制权时
子公司名称         制权的           时点的处置          时点的处置      时点的处置                   报表层面享有该
                                                                  点的判断依据
              时点               价款          比例（%）       方式                     子公司净资产份
                                                                              额的差额
广州中 阳能源
管理服 务有限                     4,500,000.00    100.00     出售                        -4,513,581.37
             月 30 日                                                  得股权款
公司
惠州中装智慧       2025 年 6                                              股权交割并取
能源有限公司       月 30 日                                                  得股权款
     （续）
                                                                   丧失控制权之      与原子公司股
            丧失控         丧失控制权              丧失控制权      按照公允价
                                                                   日合并财务报      权投资相关的
            制权之         之日合并财              之日合并财      值重新计量
子公司名                                                               表层面剩余股      其他综合收益
            日剩余         务报表层面              务报表层面      剩余股权产
  称                                                                权公允价值的      转入投资损益
            股权的         剩余股权的              剩余股权的      生的利得或
                                                                   确定方法及主      或留存收益的
            比例（%）       账面价值               公允价值        损失
                                                                   要假设         金额
广州中阳
能源管理
服务有限
公司
惠州中装
智慧能源
有限公司
深圳市中装建设集团股份有限公司                        2025 年度财务报表附注
                   名称                  变更原因
杭州深科元环境工程有限公司                         新设子公司
宁波深刻元科技环保有限公司                         新设子公司
保定深科元物业服务有限公司                         新设子公司
重庆深科元物业管理有限公司                         新设子公司
宜宾深科元物业管理有限公司                         新设子公司
无锡深科物业服务有限公司                          新设子公司
阳江市深科园物业服务有限公司                        新设子公司
珠海深科元物业服务有限公司                         新设子公司
凉山州深科园物业管理有限公司                        新设子公司
                   名称                 变更原因
深中科技园（中山）有限公司                      于 2025 年 7 月注销
深圳市五柳田园物业管理有限公司                    于 2025 年 7 月注销
  报告期内，因《重整计划》已执行完毕，共有 25 家子公司已经剥离至信托计划，年末
不再纳入公司合并报表合并范围。详情如下：
 序号                     名称             处置日
深圳市中装建设集团股份有限公司                                          2025 年度财务报表附注
     序号                  名称                                处置日
                                                     持股比例
                            主要
序                                注册      注册   业务性      （%）
              子公司名称         经营                                     取得方式
号                                资本      地     质     直      间
                            地
                                                     接      接
     深圳市嘉泽特投资有限公司（以         深圳   1000    深圳   投资管                  非同一控制
          下简称 “嘉泽特公司”）      市     万      市     理                   下企业合并
                            深圳   1000    深圳   环境工                  非同一控制
                            市     万      市     程                   下企业合并
                            深圳           深圳   环境绿                  非同一控制
                            市            市     化                   下企业合并
                            惠州           惠州   物业管                  非同一控制
                            市            市     理                   下企业合并
                            乌鲁           乌鲁
     新疆新能深科园物业服务有限公                           物业管                  非同一控制
                司                              理                   下企业合并
                            市            市
                            昌吉           昌吉   物业管                  非同一控制
                            市            市     理                   下企业合并
     深圳市科技园物业集团有限公司         深圳   2060    深圳   物业管           61.3   非同一控制
     （以下简称 “科技园物业”）         市     万      市     理             8     下企业合并
                            深圳           深圳   机电工                  非同一控制
                            市            市     程                   下企业合并
     吉林省深科产业园运营管理有限         长春           长春   物业管                  非同一控制
               公司           市            市     理                   下企业合并
                            上海           上海   物业管                  非同一控制
                            市            市     理                   下企业合并
深圳市中装建设集团股份有限公司                                   2025 年度财务报表附注
                                              持股比例
                      主要
序                          注册      注册   业务性   （%）
         子公司名称        经营                                  取得方式
号                          资本      地     质    直     间
                      地
                                              接     接
                      海口           海口   物业管               非同一控制
                      市            市     理                下企业合并
                      贵阳           贵阳   物业管               非同一控制
                      市            市     理                下企业合并
     深圳市深科元产业地产策划有限   深圳           深圳   产业地               非同一控制
          公司          市            市    产策划               下企业合并
                      武汉           武汉   物业管               非同一控制
                      市            市     理                下企业合并
                      昆明           昆明   物业管               非同一控制
                      市            市     理                下企业合并
                      江门           江门   物业管               非同一控制
                      市            市     理                下企业合并
                      福州           福州   物业管
                      市            市     理
     深圳市中科众创空间科技创投有   深圳           深圳   创业投               非同一控制
          限公司         市            市     资                下企业合并
     深圳市东部物业管理有限公司    深圳   1500    深圳   物业管               非同一控制
     （以下简称 “东部物业”）    市     万      市     理                下企业合并
     深圳市恒茂城市园林绿化有限公   深圳   1000    深圳   物业管               非同一控制
           司          市     万      市     理                下企业合并
                                        电梯保
                      深圳           深圳                     非同一控制
                      市            市                      下企业合并
                                         修
                      深圳           深圳   物业管               非同一控制
                      市            市     理                下企业合并
     深圳市友邦机电设备工程有限公   深圳           深圳   机电设               非同一控制
           司          市            市    备工程               下企业合并
                      威海           威海   物业管
                      市            市     理
                      深圳           深圳   物业管
                      市            市     理
                      东莞           东莞   物业管
                      市            市     理
                      深圳           深圳   物业管
                      市            市     理
                      惠州           惠州   物业管
                      市            市     理
                      成都           成都   物业管
                      市            市     理
                      北京           北京   物业管
                      市            市     理
                      杭州           杭州   环保工
                      市            市     程
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                2025 年度财务报表附注
                                                           持股比例
                               主要
序                                   注册      注册       业务性      （%）
              子公司名称            经营                                       取得方式
号                                   资本          地     质    直      间
                               地
                                                           接      接
                               宁波           宁波       物业管
                               市                市     理
                               保定           保定       物业管
                               市                市     理
                               重庆           重庆       物业管
                               市                市     理
                               宜宾           宜宾       物业管
                               市                市     理
                               无锡           无锡       物业管
                               市                市     理
                               阳江           阳江       物业管
                               市                市     理
                               珠海           珠海       物业管
                               市                市     理
                               西昌           西昌       物业管
                               市                市     理
                               深圳           深圳       咨询服                非同一控制
                               市                市     务                 下企业合并
               少数股东的持股        本年归属于少数股东         本年向少数股东分派         年末少数股东权益
     子公司名称
                 比例（%）        的损益（万元）               的股利（万元）         余额（万元）
深圳市科技园物               38.62            103.72              8.82           448.15
业集团有限公司
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                                                            2025 年度财务报表附注
                                            年末余额（万元）                                                               年初余额（万元）
          子公司名称       流动          非流动          资产         流动        非流动          负债         流动         非流动             资产       流动          非流动          负债
                      资产          资产           合计         负债         负债          合计         资产          资产             合计       负债           负债          合计
深圳市科技园物业集团有限公司      27,903.65   10,800.87   38,704.52   31,044.45   3,766.14   34,810.59   27,621.52   14,126.09   41,747.60   32,801.83     4,071.28   36,873.11
   （续）
                                            本年发生额（万元）                                                              上年发生额（万元）
          子公司名称
                    营业收入           净利润          综合收益总额              经营活动现金流量                营业收入            净利润         综合收益总额              经营活动现金流量
深圳市科技园物业集团有限公司        54,178.46      -971.74              -971.74               2,583.55        61,349.81     723.81            723.81                    351.60
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                               2025 年度财务报表附注
                         主要经                     持股比例（%）                对联营企业投资的会计处
  联营企业名称                         注册地   业务性质
                         营地                       直接         间接             理方法
深圳市赛格物业管理有
                         深圳市     深圳市   物业管理       25.00                              权益法
限公司
                                       年末余额/本年发生额                       年初余额/上年发生额
             项      目
                                  深圳市赛格物业管理有限公司                    深圳市赛格物业管理有限公司
流动资产                                           325,372,177.35                            387,194,664.13
非流动资产                                          101,868,523.78                                72,833,859.75
资产合计                                           427,240,701.13                            460,028,523.88
流动负债                                           265,517,521.53                            274,753,588.50
非流动负债                                            1,238,802.46                                 2,119,141.78
负债合计                                           266,756,323.99                            276,872,730.28
少数股东权益                                          28,647,168.19                                32,108,187.22
归属于母公司股东权益                                     131,837,208.95                            151,047,606.38
营业收入                                           691,578,504.37                            795,928,988.94
净利润                                              -2,390,845.77                               12,605,207.31
其他综合收益
综合收益总额                                           -2,390,845.77                               12,605,207.31
本年收到的来自联营企业的股利                                   6,013,189.13
                                 本年计入营
财务报表                     本年新增                 本年转入其          本年其                                与资产/
          年初余额                   业外收入金                                        年末余额
 项目                      补助金额                  他收益           他变动                               收益相关
                                   额
递延收益      2,366,841.44                         281,209.08                     2,085,632.36
合 计       2,366,841.44                         281,209.08                     2,085,632.36
                         类   型                        本年发生额                          上年发生额
稳岗、就业、残疾人、脱贫劳力补贴                                                 415,663.90                    426,707.10
工会经费返还                                                             4,410.00                     52,920.00
深圳市中装建设集团股份有限公司                                  2025 年度财务报表附注
                  类   型         本年发生额                上年发生额
生育、社保补贴                            223,283.69           247,163.73
产业转型升级专项资金                         281,209.08           281,209.08
产业发展专项补贴                           150,000.00          2,180,000.00
专利授权资助                                                    1,500.00
产业项目资金                                                 1,052,700.00
优质项目奖励                              25,000.00           200,000.00
国高认定扶持                                                  100,000.00
财政扶持资金                                                  903,956.42
优秀物业管理项目资助                                               80,000.00
专项资助项目款                                                   9,400.00
垃圾分类补贴                              83,980.50            50,000.00
安全文明小区经费                                                 10,000.00
                  合 计             1,183,547.17         5,595,556.33
  本集团的主要金融工具包括股权投资、借款、应收款项、应付账款等，各项金融工具的
详细情况说明见本附注 6 相关项目。本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适
当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者
的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面
临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监
督，将风险控制在限定的范围之内。
  金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生
波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
  本集团采用敏感性分析技术分析市场风险相关变量的合理、可能变化对当期损益或股东
权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对
某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变
化是在独立的情况下进行的。
  汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风
险。本集团的主要经营业务位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的
深圳市中装建设集团股份有限公司                              2025 年度财务报表附注
外汇变动市场风险不重大。
     利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。本集团的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金
流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市
场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2025 年 12 月 31 日，本集团的带息
债务主要为以人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为0.00 元（上年末：599,854,365.91
元），及以人民币计价的固定利率合同，金额为 26,258,337.83 元（上年末：389,359,854.37 元）
                                                          。
本公司所承担的利率风险不重大。
     信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
     于 2025 年 12 月 31 日，本集团的信用风险主要来自于本集团确认的金融资产，具体包
括：
     ?      合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具
而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允
价值的变化而改变。
     ?      本附注 6.9“合同资产”中披露的合同资产金额。
     本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
     本集团评估信用风险自初始确认后是否已增加的方法、确定金融资产已发生信用减值的
依据、划分组合为基础评估预期信用风险的金融工具的组合方法、直接减记金融工具的政策
等，参见本附注 4.9 “金融资产减值”。
     作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用有无合同纠纷、账龄来评估应收账
款和其他应收款的减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，有无合同纠纷、
账龄信息可以反映这些客户对于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据
历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国
家 GDP 增速、基建投资总额、国家货币政策等前瞻性信息进行调整得出预期损失率。对于
长期应收款，本公司综合考虑结算期、合同约定付款期、债务人的财务状况和债务人所处行
业的经济形势，并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于预期信用损失进行合理评估。
深圳市中装建设集团股份有限公司                                               2025 年度财务报表附注
   本集团因应收账款、其他应收款和合同资产产生的信用风险敞口、损失准备的量化数据，
参见附注 6.4、附注 6.7 和附注 6.9 的披露。
   流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金
短缺的风险。
   管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，
以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。
   于 2025 年 12 月 31 日，本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析
如下：
               项目
短期借款                       26,258,337.83                                    26,258,337.83
应付账款                       65,023,182.24   18,851,510.92                    83,874,693.16
其他应付款                     178,649,611.57                                   178,649,611.57
长期应付款（含一年内到期）                              15,032,390.17                    15,032,390.17
                                               年末公允价值
           项   目        第一层次公允         第二层次公允              第三层次公允
                                                                                合计
                         价值计量              价值计量             价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产                                                 44,878,100.29    44,878,100.29
益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）股票
（3）理财产品                                                    34,681,782.69    34,681,782.69
（4）信托受益权份额                                                 10,196,317.60    10,196,317.60
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
深圳市中装建设集团股份有限公司                                     2025 年度财务报表附注
                                          年末公允价值
           项   目           第一层次公允     第二层次公允    第三层次公允
                                                                         合计
                            价值计量       价值计量      价值计量
（二）应收款项融资
（1）应收票据
（2）应收账款
（三）其他债权投资
（四）其他权益工具投资
持续以公允价值计量的资产总额                                   44,878,100.29     44,878,100.29
   交易性金融资产中股票投资期末公允价值是按上海证券交易所、深圳证券交易所公布的
定量信息
   本公司第三层次公允价值计量项目包括公司持有的无控制、共同控制和重大影响的权益
投资，根据被投资单位经营环境和经营情况、财务状况等情况，公司合理估计公允价值并进
行计量。
   期末理财产品按照理财产品类型及收益率预测未来现金流量作为公允价值。
   信托受益权份额结合底层资产的相关信息，合理估计公允价值。
   合并财务报表年末余额中不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资
金、应收票据、应收账款、短期借款、应付账款和其他应付款等，因剩余期限较短，账面价
值和公允价值相近。
                     业务性   注册资本      母公司对本公司的持      母公司对本公司的表决
  母公司名称        注册地
                      质    （万元）       股比例（%）             权比例（%）
上海恒涔企业管理       上海市   咨询服   21900        16.00                    16.00
 咨询有限公司               务
   注：本报告期内，因《重整计划》的执行导致公司控股股东由庄小红女士变更为上海恒
深圳市中装建设集团股份有限公司                                     2025 年度财务报表附注
涔企业管理咨询有限公司，公司实际控制人由庄重先生、庄小红女士、庄展诺先生变更为龙
吉生先生。
     详见附注 9.1“在子公司中的权益”。
              其他关联方名称                    其他关联方与本集团关系
庄小红                           本公司原控股股东、历任董事长
庄正中                           本公司原控股子公司之重要股东
祝琳                            本公司原实控人庄展诺先生之妻
新余吉谦文化服务有限公司                  本公司原控股子公司之重要股东
深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙）            本公司控股子公司之重要股东
深圳科技工业园（集团）有限公司               本公司控股子公司之重要股东
深圳周和庄置业有限公司                   本公司之联营企业
北京深科物业管理有限公司                  本公司之联营企业
深圳市赛格物业管理有限公司                 本公司之联营企业
北京中深科物业管理有限责任公司               本公司之联营企业控制之企业
周大生珠宝股份有限公司                   本公司联营企业之重要股东
三穗康恒再生能源有限公司                  受同一实控人控制企业
上海虹蟠环保发展有限公司                  受同一实控人控制企业
陆良康恒环境能源有限公司                  受同一实控人控制企业
宁波明州环境能源有限公司                  受同一实控人控制企业
台州黄岩康恒再生能源有限公司                受同一实控人控制企业
宁波绿信环境服务有限公司                  受同一实控人控制企业
顺平县康恒再生能源有限公司                 受同一实控人控制企业
重庆市大足区康恒环保能源有限公司              受同一实控人控制企业
宜宾康润环保发电有限公司                  受同一实控人控制企业
广水市康恒新能源有限公司                  受同一实控人控制企业
                关联方              关联交易内容       本年发生额           上年发生额
深圳科技工业园（集团）有限公司                   停车场支出         210,120.00      229,381.66
深圳周和庄置业有限公司                     总部大厦在建工程       2,419,464.52    1,304,245.25
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                     2025 年度财务报表附注
              关联方                              关联交易内容                       本年发生额              上年发生额
北京深科物业管理有限公司                                      服务费                         600,000.00
北京中深科物业管理有限责任公司                                   服务费                        2,629,021.06       1,630,239.72
              关联方                              关联交易内容                       本年发生额              上年发生额
北京深科物业管理有限公司                                      顾问服务费                       454,407.07        1,358,490.58
三穗康恒再生能源有限公司                                      物业服务费                       177,060.47
上海虹蟠环保发展有限公司                                      物业服务费                       120,000.00
陆良康恒环境能源有限公司                                      物业服务费                       409,046.20
宁波明州环境能源有限公司                                      物业服务费                       983,309.72
台州黄岩康恒再生能源有限公司                                    物业服务费                       792,846.53
宁波绿信环境服务有限公司                                      物业服务费                          69,602.73
顺平县康恒再生能源有限公司                                     物业服务费                       737,920.78
重庆市大足区康恒环保能源有限公司                                  物业服务费                       416,793.98
宜宾康润环保发电有限公司                                      物业服务费                       456,180.68
广水市康恒新能源有限公司                                      物业服务费                       316,894.84
  本集团作为承租方
                                                    承担的租赁负债利息支
                               支付的租金                                                  增加的使用权资产
出租方名       租赁资产种                                                出
 称            类        本年发生         上年发生            本年发生            上年发生           本年发生         上年发生
                           额           额              额                额               额             额
庄小红          房屋         63,936.00    207,999.60      2,402.47        26,157.31                  1,221,840.29
                                                                                              担保是否已经履
  被担保方              担保金额            担保起始日                       担保到期日
                                                                                                行完毕
许昌许瑞风力发电                                          承租人的全部股权转让予买卖人
有限公司                                                指定或同意的其他第三方之日
  注：相关债权人已向管理人申报债权，按照《重整计划》获得清偿。
                                                                                               担保是否已
             担保方                        担保金额               担保起始日                 担保到期日
                                                                                               经履行完毕
庄小红、庄重、庄展诺                                 33,275,333.30        2024/1/21         2027/1/21        是
深圳市中装建设集团股份有限公司                                          2025 年度财务报表附注
                                                                    担保是否已
        担保方             担保金额              担保起始日        担保到期日
                                                                    经履行完毕
庄小红、庄重、庄展诺                21,795,950.15   2023/4/28     2027/8/8      是
庄重、庄小红、庄展诺、祝琳             67,316,681.78   2024/1/28    2027/1/28      是
庄重、庄小红，庄展诺、祝琳、惠州市
中装新材料有限公司、深圳市嘉泽特投         50,870,419.87   2024/1/26    2027/1/26      是
资有限公司
深圳市中装市政园林工程有限公司、庄
重、庄小红、庄展诺
深圳市中装市政园林工程有限公司、庄
重、庄小红、庄展诺、祝琳
庄重、庄小红、庄展诺、祝琳             40,988,407.47   2024/6/17    2027/6/17      是
庄重、庄小红，庄展诺、祝琳、惠州市
中装新材料有限公司、深圳市嘉泽特投        114,527,319.45   2024/4/22    2027/4/22    是（注 2）
资有限公司
庄重、庄小红、庄展诺、深圳市中装市
政园林工程有限公司
庄重、庄小红、庄展诺、深圳市中装市
政园林工程有限公司
庄重、庄小红、庄展诺、深圳市中装市
政园林工程有限公司
庄重、庄小红、庄展诺、深圳市中装市
政园林工程有限公司
周大生珠宝股份有限公司、深圳市科源
建设集团股份有限公司
  注 1：相关债权人已向管理人申报债权，按照《重整计划》获得清偿。
  注 2：2023 年 11 月 16 日，嘉泽特公司为本公司向中国银行深圳市中心支行借款提供了
连带责任担保，后由于公司因经营恶化没能按期支付本息，中国银行深圳市中心支行向深圳
市福田区人民法院提起诉讼并胜诉，嘉泽特公司需履行担保责任。
                                                          ，
拟拍卖嘉泽特公司持有的科技园物业公司 61.3791%股权。
                                                        ，
裁定批准中装公司《重整计划》。根据《重整计划》，该普通债权将通过现金、股票以及 B
类信托受益权相结合的方式进行了 100%清偿。
结股权拍卖程序，目前执行异议案件已立案【案号：（2025）粤 0304 执调 27345 号】。
深圳市中装建设集团股份有限公司                                          2025 年度财务报表附注
执行情况的监督报告》。经管理人审查，根据《重整计划》规定应当向债权人分配的用于清
偿债务的现金、股票已经提存/预留至管理人账户，中装公司与信托机构签订信托合同，重
整计划已执行完毕。债权人可通过受领提存的现金、股票、信托受益权获得全额清偿。
提出执行异议，要求终结股权拍卖程序，目前执行异议案件已立案【案号：（2026）粤 0304
执调 3973 号】。
             项    目            本年发生额                         上年发生额
关键管理人员报酬                                437.40 万元                    690.80 万元
                                 年末余额                         年初余额
             项目名称
                         账面余额           坏账准备          账面余额           坏账准备
应收账款：
北京深科物业管理有限公司              481,671.50      14,450.15   1,440,000.00     43,200.00
三穗康恒再生能源有限公司              180,316.74       1,889.63
上海虹蟠环保发展有限公司              127,200.00      38,160.00
陆良康恒环境能源有限公司              148,678.00      44,603.40
宁波明州环境能源有限公司              146,715.40      44,014.62
台州黄岩康恒再生能源有限公司            133,462.50      40,038.75
宁波绿信环境服务有限公司               23,620.60       7,086.18
顺平县康恒再生能源有限公司             372,550.00     111,765.00
重庆市大足区康恒环保能源有限公司           98,711.11      29,613.33
宜宾康润环保发电有限公司              115,185.62      34,555.69
广水市康恒新能源有限公司              158,451.69      47,535.51
              合   计      1,986,563.16    413,712.26   1,440,000.00     43,200.00
其他应收款：
庄小红                                                    311,999.40      18,719.96
庄正中                                                     69,000.00       6,900.00
深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙）                                     542,664.50     528,701.90
              合   计                                    923,663.90     554,321.86
应收股利：
深圳市中装建设集团股份有限公司                                             2025 年度财务报表附注
                                     年末余额                        年初余额
            项目名称
                             账面余额           坏账准备         账面余额             坏账准备
北京深科物业管理有限公司                                               214,285.71
深圳市赛格物业管理有限公司                3,881,033.12                6,013,189.13
             合   计           3,881,033.12                6,227,474.84
                  项目名称                       年末余额                       年初余额
应付账款：
深圳科技工业园（集团）有限公司                                2,430,251.70               1,620,131.70
北京中深科物业管理有限责任公司                                4,404,073.26               1,728,054.10
深圳周和庄置业有限公司                                        420,000.00
                     合   计                     7,254,324.96               3,348,185.80
其他应付款：
北京深科物业管理有限公司                                       901,908.36             5,812,931.04
北京中深科物业管理有限责任公司                                2,000,000.00               2,000,000.00
深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙）                                                          62,066.50
新余吉谦文化服务有限公司                                                              1,350,666.67
深圳科技工业园（集团）有限公司                                     14,830.00               14,830.00
                     合   计                     2,916,738.36               9,240,494.21
应付股利：
深圳科技工业园（集团）有限公司                               27,961,186.90              27,961,186.90
深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙）                             1,659,649.76               1,659,649.76
                     合   计                    29,620,836.66              29,620,836.66
  截至 2025 年 12 月 31 日，本集团无需要披露的重大承诺事项。
  依据《中华人民共和国企业破产法》的规定，公司作为债务人且相关债务事实发生在
整计划》 中同类债权的清偿方案获得清偿。不会对重整后公司的经营和损益产生影响。
  截至 2025 年 12 月 31 日，尚未发生相关债务事实发生在 2025 年 8 月 19 日之后的重
深圳市中装建设集团股份有限公司                        2025 年度财务报表附注
大未决诉讼。
已被深圳市东部开发（集团）有限公司（与东部物业原属同一控制方）抵押给华润银行（华
润银行已将债权转让给了广州资产管理有限公司），东部物业以抵押资产为限承担非连带责
任担保。2021 年 12 月 24 日，相关诉讼一审已判，抵押房屋存在被优先变卖偿债的可能，已
确认预计负债。
  本集团无需要披露的重大的资产负债表日后事项。
粤 03 破申 547 号】，深圳中院裁定受理东莞市铭尚贸易有限公司对公司的重整申请。
定批准《深圳市中装建设集团股份有限公司重整计划》，并终止公司重整程序。深圳中院裁
定批准公司重整计划后，公司进入重整计划执行阶段。
装建设集团股份有限公司重整计划>执行情况的监督报告》，广东华商律师事务所就公司重
整计划执行工作出具了《关于深圳市中装建设集团股份有限公司重整计划执行完毕的法律意
见书》，公司披露了《关于公司重整计划执行完毕的公告》（公告编号：2025-159）。
  本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。本集团的经营
分部是指同时满足下列条件的组成部分：
  ①该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                        2025 年度财务报表附注
     ②管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
     ③能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
     本集团以经营分部为基础确定报告分部，满足下列条件之一的经营分部确定为报告分
部：
     ①该经营分部的分部收入占所有分部收入合计的 10%或者以上；
     ②该分部的分部利润（亏损）的绝对额，占所有盈利分部利润合计额或者所有亏损分部
亏损合计额的绝对额两者中较大者的 10%或者以上。
              项   目         装饰工程               物业服务             分部间抵销                 合计
一.营业收入                     226,016,439.82      541,784,570.88     -580,353.35      767,220,657.35
 对外营业收入                    226,016,439.82      541,204,217.53                      767,220,657.35
 分部间交易收入                                          580,353.35      -580,353.35
二.折旧费和摊销费                     58,024,421.44     11,513,150.92                       69,537,572.36
三.对联营企业和合营企业的投资
                              -2,227,856.94       802,660.79                         -1,425,196.15
收益
四.信用减值损失                   -239,461,287.77      -1,527,096.18                     -240,988,383.95
五.资产减值损失                   -358,701,280.93     -27,424,092.34                     -386,125,373.27
六.利润总额（亏损）               -3,144,493,649.88     -43,351,590.09                    -3,187,845,239.97
七.资产总额                    1,090,857,944.23     447,575,902.18   -16,129,113.33   1,522,304,733.08
八.负债总额                        68,457,416.52    347,072,620.57       -36,541.51     415,493,495.58
九.对联营企业和合营企业的长期
股权投资
              账 龄                      年末余额                               年初余额
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                       2025 年度财务报表附注
           账 龄                                     年末余额                                     年初余额
           小 计                                               16,290,588.78                      2,331,278,306.33
减：坏账准备                                                         977,435.33                         846,108,146.22
           合 计                                               15,313,153.45                      1,485,170,160.11
                                                                     年末余额
                                        账面余额                                 坏账准备
           种 类
                                                                                  计提比例                账面价值
                                     金额             比例(%)            金额
                                                                                     (%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备                          16,290,588.78    100.00           977,435.33      6.00             15,313,153.45
其中：账龄组合
   有合同纠纷组合
   无合同纠纷组合                         16,290,588.78    100.00           977,435.33      6.00             15,313,153.45
           合 计                     16,290,588.78    100.00           977,435.33      6.00             15,313,153.45
  （续）
                                                                     年初余额
                                        账面余额                                 坏账准备
           种 类
                                                                                  计提比例                账面价值
                                     金额             比例(%)            金额
                                                                                     (%)
按单项计提坏账准备                          16,436,520.20     0.70         16,436,520.20     100.00
按组合计提坏账准备                     2,314,841,786.13      99.30       829,671,626.02      35.84       1,485,170,160.11
其中：账龄组合
   有合同纠纷组合                    1,429,031,591.21      61.30       776,523,014.32      54.34         652,508,576.89
   无合同纠纷组合                        885,810,194.92    38.00         53,148,611.70      6.00         832,661,583.22
           合 计                2,331,278,306.33      100.00      846,108,146.22      36.29       1,485,170,160.11
                                                             本年变动金额
  类    别           年初余额                              收回或转            转销或核                               年末余额
                                       计提                                            其他变动
                                                          回              销
按单项计提坏账
准备的应收账款
账龄组合
有合同纠纷组合          776,523,014.32    288,198,135.43                                 -1,064,721,149.75
无合同纠纷组合           53,148,611.70    -32,449,382.40                                    -19,721,793.97     977,435.33
  合    计         846,108,146.22    261,491,769.46   -899,508.56                   -1,105,722,971.79     977,435.33
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                          2025 年度财务报表附注
                                                               占应收账款和合同资
            应收账款年末            合同资产年          应收账款和合同                              坏账准备年
单位名称                                                           产年末余额合计数的
                余额             末余额           资产年末余额                                  末余额
                                                                     比例（%）
第一名           16,290,588.78   6,553,589.72     22,844,178.50             100.00     1,370,650.71
 合 计          16,290,588.78   6,553,589.72     22,844,178.50             100.00     1,370,650.71
              项 目                            年末余额                            年初余额
应收利息
应收股利                                                  3,881,033.12                 38,813,189.13
其他应收款                                               22,255,526.58                 591,990,086.58
              合 计                                   26,136,559.70                 630,803,275.71
              项 目                            年末余额                            年初余额
深圳市嘉泽特投资股份有限公司                                                                     32,800,000.00
深圳市赛格物业管理有限公司                                         3,881,033.12                  6,013,189.13
              小 计                                     3,881,033.12                 38,813,189.13
减：坏账准备
              合 计                                     3,881,033.12                 38,813,189.13
              账 龄                             年末余额                           年初余额
              小 计                                    22,445,959.43                734,159,253.11
减：坏账准备                                                  190,432.85                142,169,166.53
              合 计                                    22,255,526.58                591,990,086.58
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                 2025 年度财务报表附注
                  款项性质                                   年末余额                          年初余额
内部单位往来                                                                                     589,696,652.69
投标、履约及农民工工资保证金及其他保证金                                                                        39,503,177.40
备用金                                                            187,923.82                    7,553,801.98
诚意金                                                                                          6,000,000.00
押金                                                              93,111.00                    5,538,676.00
往来款项及其他                                                      22,164,924.61                  85,866,945.04
                      小 计                                    22,445,959.43                 734,159,253.11
减：坏账准备                                                         190,432.85                  142,169,166.53
                      合 计                                    22,255,526.58                 591,990,086.58
                                                               年末余额
                类 别                    账面余额                            坏账准备
                                                                                             账面价值
                                    金额           比例(%)          金额           计提比例(%)
按单项计提坏账准备                       18,655,924.61     83.11                                     18,655,924.61
按组合计提坏账准备                        3,790,034.82     16.89       190,432.85       5.02          3,599,601.97
其中：账龄组合                          3,696,923.82     16.48       184,846.19       5.00          3,512,077.63
      投标保证金组合
      履约及其他保证金组合                    93,111.00     0.41           5,586.66      6.00             87,524.34
                合 计             22,445,959.43    100.00       190,432.85       0.85         22,255,526.58
     （续）
                                                               年初余额
                类 别                   账面余额                             坏账准备
                                                                                            账面价值
                                   金额           比例(%)          金额            计提比例(%)
按单项计提坏账准备                       99,618,408.78    13.57      20,152,420.71      20.23        79,465,988.07
按组合计提坏账准备                      634,540,844.33    86.43     122,016,745.82      19.23       512,524,098.51
其中：账龄组合                        602,794,627.84    82.11     120,621,132.83      20.01       482,173,495.01
      投标保证金组合                    8,486,000.00     1.15                                       8,486,000.00
      履约及其他保证金组合                23,260,216.49     3.17       1,395,612.99      6.00         21,864,603.50
                合 计            734,159,253.11    100.00    142,169,166.53      19.36       591,990,086.58
     组合中，按账龄组合计提坏账准备
                                                          年末余额
     项    目
                            其他应收款                     坏账准备                     计提比例（%）
      合 计                      3,696,923.82               184,846.19
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                         2025 年度财务报表附注
                          第一阶段                      第二阶段                       第三阶段
     坏账准备                                     整个存续期预期信用                      整个存续期预期信用                     合计
                      未来 12 个月预期
                                              损失（未发生信用减                      损失（已发生信用减
                          信用损失
                                                         值）                        值）
本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提                       66,698,510.94                                                                66,698,510.94
本年转回                                                                                 191,562.68           191,562.68
本年转销
本年核销
其他变动                     -188,524,823.91                                          -19,960,858.03   -208,485,681.94
                                                                  本年变动金额
      类 别              年初余额                                                  转销或                          年末余额
                                           计提             收回或转回                         其他变动
                                                                             核销
按单项计提坏账准备
的其他应收款
账龄组合                 120,621,132.83   66,811,488.23                                  -187,247,774.87      184,846.19
投标保证金组合
履约及其他保证金组
合
      合 计            142,169,166.53   66,698,510.94            -191,562.68           -208,485,681.94      190,432.85
                                            占其他应收款年末余                                                     坏账准备
       单位名称                年末余额                                              款项性质          账龄
                                            额合计数的比例（%）                                                    年末余额
第一名                       17,752,631.82                 79.09                往来款项        1 年以内
第二名                        3,500,000.00                 15.59                往来款项        1 年以内            175,000.00
第三名                          903,292.79                 4.02                 往来款项        1 年以内
第四名                          187,923.82                 0.84                 备用金         1 年以内               9,396.19
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                     2025 年度财务报表附注
                                              占其他应收款年末余                                            坏账准备
      单位名称                    年末余额                                    款项性质             账龄
                                              额合计数的比例（%）                                           年末余额
第五名                               53,511.00          0.24                押金          5 年以上            3,210.66
         合   计              22,397,359.43           99.78                ——             ——         187,606.85
                                   年末余额                                          年初余额
  项 目
                   账面余额            减值准备         账面价值             账面余额            减值准备             账面价值
对子公司投资           168,000,000.00               168,000,000.00   731,378,294.80   24,643,200.00   706,735,094.80
对联营、合营企
业投资
  合 计            215,624,069.14               215,624,069.14   796,916,528.09   24,643,200.00   772,273,328.09
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                                                         2025 年度财务报表附注
                                                                                 本年增减变动
                      年初余额                                                                                                    年末余额
           被投资单位                      减值准备年初余额             追加               减少                                                                减值准备年末余额
                     （账面价值）                                                              计提减值准备                其他            （账面价值）
                                                           投资               投资
深圳市中装科技幕墙工程有限公司                          3,643,200.00    49,500,000.00                    -49,500,000.00
深圳市中装云科技有限公司         116,200,000.00                                                      -116,200,000.00
深圳市中装智链科技有限公司         28,600,000.00                                                        -8,023,766.30    -20,576,233.70
深圳市嘉泽特投资有限公司         166,320,000.00                       1,680,000.00                                                       168,000,000.00
深圳市中装城市运营服务有限公司        5,119,346.99                      99,000,000.00   -1,979,998.00    -94,465,984.78     -7,673,364.21
惠州市中装新材料有限公司          50,000,000.00                                                                         -50,000,000.00
深圳市中装智慧能源控股有限公司       19,800,000.00                                                        -9,686,931.55    -10,113,068.45
深圳市中装市政园林工程有限公司      290,995,747.81                                                      -132,450,872.75   -158,544,875.06
深圳市中装新能源科技有限公司                           6,000,000.00
深圳市中装智链供应链有限公司        29,700,000.00                        300,000.00                     -30,000,000.00
深圳市中装建工有限责任公司                           14,700,000.00    70,000,000.00                    -70,000,000.00
深圳市智兴建设工程有限公司                             300,000.00
深圳市中升泰富企业管理有限公司                                           1,000,000.00                                       -1,000,000.00
深圳恒智成企业管理有限公司                                                51,000.00                                          -51,000.00
           合   计     706,735,094.80     24,643,200.00   221,531,000.00   -1,979,998.00   -510,327,555.38   -247,958,541.42   168,000,000.00
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                                                                         2025 年度财务报表附注
                                                                      本年增减变动
                            减值准备                                                                                                       减值准备
 被投资单位       年初余额                  追加   减少   权益法下确认的           其他综合     其他权    宣告发放现金股          计提减                     年末余额
                            年初余额                                                                          其他                           年末余额
                                   投资   投资    投资损益             收益调整     益变动     利或利润            值准备
联营企业
深圳市赛格物业
管理有限公司
深圳南亿科技股
份有限公司
深圳周和庄置业
有限公司
  小 计       65,538,233.29                      -2,227,856.94                     3,881,033.12         -11,805,274.09   47,624,069.14
  合 计       65,538,233.29                      -2,227,856.94                     3,881,033.12         -11,805,274.09   47,624,069.14
深圳市中装建设集团股份有限公司                                                              2025 年度财务报表附注
                              本年发生额                                   上年发生额
     项 目
                     收入               成本                   收入                     成本
主营业务                 131,797,141.76   195,787,182.90      1,455,741,053.92        2,186,326,932.21
其他业务                  10,808,445.93     9,400,987.20         12,151,657.03          10,826,983.57
     合 计             142,605,587.69   205,188,170.10      1,467,892,710.95        2,197,153,915.78
                                                                       合计
                     合同分类
                                                       营业收入                     营业成本
商品类型
物业管理及服务
装饰、园林工程                                                   125,698,620.40           190,505,473.14
设计及其他                                                      16,906,967.29            14,682,696.96
                     合   计                                142,605,587.69           205,188,170.10
按经营地区分类
境内                                                        142,605,587.69           205,188,170.10
境外
                     合   计                                142,605,587.69           205,188,170.10
按商品转让的时间分类
在某一时点转让                                                     9,400,987.20             9,400,987.20
在某一时段内转让                                                  133,204,600.49           195,787,182.90
                     合   计                                142,605,587.69           205,188,170.10
                产生投资收益的来源                              本年发生额                    上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益                                              -2,227,856.94            2,640,023.29
处置长期股权投资产生的投资收益                                           -48,027,398.96                      1.00
债务重组收益                                                            974.54                -12,003.84
重整收益                                                    -1,800,211,207.33
其他                                                          3,396,226.44             3,395,126.71
                     合 计                                -1,847,069,262.25            6,023,147.16
深圳市中装建设集团股份有限公司                          2025 年度财务报表附注
                   项    目                   金额               说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分               -325,018,145.27
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                          9,927,155.15
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益                                   -1,834,625,335.43
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                         -26,774,373.09
其他符合非经常性损益定义的损益项目
                    小   计                -2,175,211,649.80
减：所得税影响额                                         4,447.54
少数股东权益影响额（税后）                                -2,255,480.75
                    合   计                -2,172,960,616.59
   注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。
   本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非
经常性损益（2023年修订）》（证监会公告[2023]65号）的规定执行。
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