证券代码：600159 证券简称：大龙地产
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
会议资料
二〇二六年五月
议案一 2025 年度董事会工作报告
议案二 关于 2025 年度计提减值准备的议案
议案三 2025 年年度报告全文及摘要
议案四 2025 年度财务决算报告
议案五 2025 年度利润分配预案
议案六 关于续聘公司 2026 年度审计机构的议案
议案七 关于公司董事 2025 年度薪酬的议案
议案一、2025 年度董事会工作报告
各位股东及股东代表：
公司第九届董事会第二十八次会议审议通过了《2025 年度董
事会工作报告》
，现将本议案提交本次股东会审议，具体内容如下：
一、2025 年董事会工作回顾
（一）公司所处政策环境及市场环境分析
解的背景下，仍处于深度调整阶段，整体呈现“政策精准发力、市
场边际改善、风险有序出清、转型加速深化”的特征。全年政策围
绕“稳市场、防风险、促转型、惠民生”总基调，供需两端协同发
力，推动行业构筑止跌回稳基础，行业彻底告别高杠杆、高周转旧
模式，向高质量发展稳步转型。政策端持续升级优化，形成全方位
支撑体系。年初《政府工作报告》将“稳住楼市”纳入宏观调控，
首次提出“好房子”建设目标，为全年政策定调。需求端，各地落
实“因城施策调减限制性措施”，放宽购房限制、下调首付与房贷
利率、优化公积金政策、加大购房补贴，通过城中村和危旧房改造
释放刚性与改善性需求。供给端，合理控制新增用地，重点盘活存
量用地与商办用房，支持地方政府收购存量商品房用作保障房、安
置房，地方专项债重点倾斜，赋予城市政府更大自主权。风险防控
上，房地产融资协调机制发力，
“白名单”制度扩围，有效支持保
交房与房企合理融资，防范债务违约。
其中，住宅投资 63,514 亿元，下降 16.3%。
比上年下降 10.0%。其中，住宅施工面积 460,123 万平方米，下降
宅新开工面积 42,984 万平方米，下降 19.8%。房屋竣工面积 60,348
万平方米，下降 18.1%。其中，住宅竣工面积 42,830 万平方米，
下降 20.2%。
元，下降 12.6%；其中住宅销售额下降 13.0%。2025 年末，商品房
待售面积 76,632 万平方米，比上年末增长 1.6%，比 11 月末回落
元，下降 20.8%；自筹资金 33,149 亿元，下降 12.2%；定金及预收
款 28,089 亿元，下降 16.2%；个人按揭贷款 12,852 亿元，下降
守高质量发展导向，统筹谋划企业长远发展与当期经营工作。全体
干部职工凝心聚力、攻坚克难，一方面抓实重点项目建设品质与进
度管控，多措并举促进在售项目去化提速、回款增效；另一方面持
续优化公司治理体系，强化内控管理与风险防范能力，稳步筑牢企
业稳健运营根基，推动经营发展质效与公司治理水平实现同步提
升。
报告期内，公司房地产开发业务实现项目竣工 1 项，竣工面
积 54,342.68 平方米，年内项目实际投资金额为 1,953.21 万元。
报告期内，公司房地产开发业务共计实现销售金额 12,977.75
万元，销售面积 14,172.99 平方米，实现结转收入金额 15,060.96
万元，结转面积 17,820.79 平方米，报告期末待结转面积 88.58 平
方米。
报告期内，公司建筑施工业务竣工项目 29 项，竣工项目总金
额 214,749.48 万元，年内结转收入金额 35,449.69 万元；新签约
项目 32 项，签约金额 28,094.72 万元。截至报告期末，公司建筑
施工业务重要在施项目 1 项，在施面积 2.00 万平方米。
内部控制方面，报告期内公司结合治理架构优化及经营管理
实际需要，依法依规完成取消监事会相关工作，进一步理顺治理运
行机制，提升了决策与监督效能。
报告期内，公司实现营业收入 66,534.66 万元，比上年同期
同 期 -18,497.79 万 元 扩 大 亏 损 6,799.05 万 元 ； 实 现 净 利 润 -
万元；归属母公司净利润-25,384.99 万元，较上年同期-19,944.03
万元扩大亏损 5,440.96 万元；归属于上市公司股东的扣除非经常
性损益的净利润-26,855.88 万元，同比扩大亏损 6,796.30 万元。
截至 2025 年 12 月 31 日，公司资产总额为 30.31 亿元，较年
初 33.45 亿元减少 3.14 亿元；负债总额 14.82 亿元，较年初 15.43
亿元减少 0.61 亿元；净资产 15.49 亿元，较年初 18.03 亿元减少
初 17.27 亿元减少 2.54 亿元；资产负债率为 48.89%，较年初上升
（二）董事会日常工作情况
报告期内，公司召开董事会会议 10 次，审议议案内容涉及提
名董事候选人、定期报告披露、关联交易、投标重大施工项目和完
善公司治理等重大事项。公司董事会能够在职权范围内行使职权，
没有发生越过股东会决定公司重大决策的行为。
报告期内，公司董事会充分准备并顺利完成了各项相关工作，
确保了股东会、董事会的正常召开与相关决议的及时披露。
报告期内，公司董事会进一步挖掘专门委员会效能潜力，为公
司经营管理进行赋能。提名委员会对董事候选人任职资格进行了
细致审核，为董事会决策提供了依据；战略委员会对公司短期战略
规划进行了研判，提出了指导意见；薪酬与考核委员会加强了对高
管薪酬的监督管理；审计委员会在年报制作与披露、内部控制、建
议聘任年度审计机构、关联交易等方面起到了重要作用。此外，独
立董事专门会议顺利行使审查监督职能，对相关重大事项的前置
核准初见成效。
（三）董事会执行股东会决议情况
报告期内，公司共召开年度股东会 1 次，临时股东会 3 次，
经过表决全票通过了董事会提交的所有议案。公司董事会按照股
东会决议圆满完成了对各项议案的实施工作，确保了公司全年工
作的顺利进行。
报告期内，公司董事会能够按照《公司法》
《证券法》及公司
章程的有关规定，本着对股东负责的原则，勤勉尽责的履行股东会
赋予的各项职责，严格执行股东会各项决议并一一贯彻落实。
（四）公司治理情况
公司始终严格按照《公司法》
《证券法》
《上市公司治理准则》
和《上海证券交易所股票上市规则》等文件要求，以全面风险管理
为导向，持续推进制度体系迭代完善，不断夯实内控管理基础。报
告期内共计补充制定、修订完善公司章程和各类管理制度 28 项，
废止不适应现行管理要求的制度 1 项。通过制度“立、改、废”统
筹推进，进一步健全权责清晰、流程规范、管控到位的内部管理体
系，有效提升公司治理规范化、精细化水平，为企业稳健运营提供
坚实制度保障。
二、2026 年工作展望
发展转型的关键周期，公司将立足房地产开发与建筑施工双主业，
以项目建设为核心抓手，统筹推进项目获取、开发建设、销售回款、
产业链延伸等关键环节，深化内部管理改革与创新驱动，紧跟行业
政策导向与市场变化，全面提升经营质效与核心竞争力，为股东价
值持续赋能。
全、环保为核心管控维度，结合 2026 年建筑行业监管升级要求，
完善项目全流程内部控制体系，优化施工标准与全过程监督机制，
全面推行智慧工地建设，落实实名制管理、视频监控、危大工程预
警等管控要求，确保各项目高效有序推进、按期保质交付，同时严
控施工合规风险，筑牢安全生产防线。
既有项目交付与后续手续完善，同步对接区域房屋规划需求，努力
拓展销售场景；在广东省中山市，深度融入粤港澳大湾区发展格
局，结合区域市场需求升级趋势，优化客户服务体系，全力提升项
目去化水平与资金回笼速度；在满洲里地区，持续深挖区域市场潜
力，通过精准定位与差异化营销策略，加快存量项目销售去化，同
时跟踪区域政策动态，探索多元化合作模式盘活存量资源。
展、粤港澳大湾区建设等国家战略导向，重点聚焦顺义、中山两大
核心区域土地市场动态，同时兼顾周边潜力区域，聚焦优质地块与
城市更新、产业配套等重点赛道，建立多元化土地获取渠道，通过
精准市场研判、全面风险评估与科学决策，择机参与土地竞拍、联
合开发或股权收购，优化土地储备结构与布局质量，为公司长期发
展储备优质项目资源。
义区域市场积累的施工口碑与品牌优势，紧抓 2026 年建筑行业转
型机遇，强化市场拓展能力，稳步扩大业务覆盖范围，努力提升建
筑施工业务的市场竞争力、利润贡献度与抗风险能力，推动施工业
务向专业化、精细化、绿色化转型。
程与风险管控机制，严格规范财务、采购、合同、税务等关键环节
内控标准，强化全过程监督与约束；加强政策研判与合规培训，重
点防范资质管理、资金使用、施工安全等领域合规风险，确保企业
合规稳健经营与资源高效配置，助力公司在规范有序的行业环境
中实现良性发展。
理准则》相关要求，结合行业薪酬水平与公司经营实际，制定科学
合理、合规规范的薪酬管理制度。明确薪酬管理组织机构与职责，
建立以岗位价值为基础、以绩效考核为导向的薪酬体系，完善薪酬
动态调整机制与风险防控体系，吸引、留住核心人才，激发员工积
极性与创造力，优化人力资源配置，为公司高质量发展提供坚实人
才保障。
请审议。
议案二、关于 2025 年度计提减值准备
的议案
各位股东及股东代表：
公司第九届董事会第二十八次会议审议通过了《关于 2025 年
度计提减值准备的议案》，现将本议案提交本次股东会审议，具体
内容如下：
一、本次计提减值准备情况概述
为客观、真实、准确反映公司截至 2025 年 12 月 31 日的资产
状况和经营成果，根据《企业会计准则》的相关规定，基于谨慎性
原则，公司及合并报表范围内子公司对各项资产进行了全面清查
和减值测试，并经北京德皓国际会计师事务所（特殊普通合伙）
审 定 ,2025 年度公司及合并报表范围内子公司共计提减值准备
二、本次计提减值准备相关依据和方法
（一）根据《企业会计准则第 1 号—存货》：按照资产负债表
日成本与可变现净值孰低计量，当其可变现净值低于成本时，计提
存货跌价准备。
（二）根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》：资产存在减
值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产的公
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两
者之间较高者确定。可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金
额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
资产减值准备。
（三）根据《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》：
对于以摊余成本计量的金融资产及以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的应收款项融资等，以预期信用损失为基础确认损
失准备。
三、本次计提减值准备的具体说明
（一）信用减值准备
经测试，2025 年度计提信用减值准备 8,854.71 万元,其中：
应收账款计提坏账准备 7,921.20 万元，其他应收款计提坏账准
备 933.51 万元。
（二）资产减值准备
经测试，2025 年度计提资产减值准备 17,418.01 万元，其中：
存货计提存货跌价准备 14,474.77 万元，合同资产计提合同资产
减值准备 1,789.07 万元,投资性房地产计提减值准备 1,154.17 万
元。
四、本次计提减值准备的说明及对公司的影响
少公司 2025 年利润总额 26,272.72 万元。
请审议。
议案三、2025 年年度报告全文及摘要
各位股东及股东代表：
公司 2025 年年度报告全文及摘要已经过公司第九届董事会第
二十八次会议审议通过，全文及摘要于 2026 年 4 月 22 日在上海
证券交易所网站 http://www.sse.com.cn 上登载，摘要于同日在
《中国证券报》
《上海证券报》上公开披露。
请审议。
议案四、2025 年度财务决算报告
各位股东及股东代表：
公司第九届董事会第二十八次会议审议通过了《2025 年度财
务决算报告》，现将本议案提交本次股东会审议，具体内容如下：
一、财务报告的范围和执行的会计制度
股份有限公司（母公司）及其控股的北京市大龙房地产开发有限公
司（持股比例99.88%）
、北京大龙顺发建筑工程有限公司（持股比
例98.26%）、中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（持股比例
、中山市大龙嘉盛置业有限公司（持股比例99.88%）、中山
市大龙嘉裕置业有限公司（持股比例99.88%）
、北京天竺万科房地
产开发有限公司（持股比例41.47%）、北京大龙顺发鸿盛建筑工程
有限责任公司（持股比例98.26%）以及北京大龙义盛设计所有限公
司（持股比例98.26%），并对这9家公司进行了报表合并。报告期内，
公司控股孙公司北京大龙义盛建筑设计所有限公司已完成清算注
销。公司自注销之日起对其不再具有控制权，不再将其纳入合并范
围。本期已将该公司期初至注销之日的经营成果及现金流量并入
合并财务报表。
告补充规定等，以公历年度作为会计年度，以人民币为记账本位
币。
二、财务状况及经营情况
公司财务状况及经营情况，已经北京德皓国际会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计报告。
（一）财务状况
减少9.40%，其中：
（1）货币资金418,525,082.14元，较上年末减少17.29%；
（2）应收票据0元，主要原因为上期收到银行承兑汇票已承
兑；
（3）应收账款375,145,738.78元，较上年末减少16.19%，主
要原因为本报告期计提坏账准备增加；
（4）预付账款676,336.06元，较上年末增加62.93%，主要原
因为本报告期预付设计费增加；
（5）其他应收款11,494,536.53元，较上年末增加292.97%，
主要原因为本报告期应收拆迁补偿款增加；
（6）存货1,579,995,660.20元，较上年末减少13.36%；
（7）合同资产57,079,390.74元，较上年末增加115.42%，主
要原因为合同履约进度快于合同结算；
（8）其他流动资产70,292,900.52元，较上年末增加7.06%；
（9）投资性房地产287,799,738.27元，较上年末减少8.23%；
（10）固定资产51,902,110.00元，较上年末减少7.08%；
（11）使用权资产266,448.64元，较上年末减少25.00%；
（ 12 ） 递 延 所 得 税 资 产 75,045,450.36 元 ， 较 上 年 末 增 加
（13）其他非流动资产102,648,063.64元，较上年末增加
过一年才结算收款，相应合同资产重分类至其他非流动资产列报，
导致期末余额增加。
减少3.93%，其中：
（1）应付账款703,182,132.96元，较上年末增加9.65%；
（2）预收款项1,863,357.51元，较上年末减少76.13%，主要
原因为本报告期内预收租金减少；
（3）合同负债48,002,789.93元，较上年末减少5.56%，主要
原因：预收工程款项目已按合同履约进度逐步结转收入；
（4）应付职工薪酬6,018,753.62元，较上年末减少13.03%；
（5）应交税费9,196,901.44元，较上年末增加121.64%，主要
原因为本报告期内计提的应交企业所得税增加；
（6）其他应付款654,059,841.60元，较上年末减少7.98%；
（7）其他流动负债59,190,223.49元，较上年末增加6.92%；
（8）租赁负债281,875.51元，较上年末增加2.74%。
（ 1 ） 经 营 活 动 现 金 流 入 539,798,081.73 元 ， 现 金 流 出
（ 2 ） 投 资 活 动 现 金 流 入 13,301,826.58 元 ， 现 金 流 出
（3）筹资活动现金流入0元，现金流出50,768,194.44元，现
金流量净额-50,768,194.44元。
（二）公司经营情况
度减少11.54%。
度减少14.99%。
加31.80%，主要原因为：本报告期计提土地增值税同比增加。
用）总额69,826,296.92元，较2024年度增加10,387,436.72元,同
比增加17.48%。
原因为：本报告期计提信用减值损失及资产减值损失比上年同期
增加82,480,879.97元，资产处置收益同比增加15,741,110.89元。
少数股东损益-111,852.24元,比2024年度增加958,848.06元。
（三）主要财务指标
的-10.92%减少4.94个百分点；扣除非经常性损益后的加权平均净
资产收益率-16.78%，较2024年度的-10.98%减少5.80个百分点。
元；扣除非经常性损益后基本每股收益-0.32元，扣除非经常性损
益后稀释每股收益-0.32元。
请审议。
议案五、2025 年度利润分配预案
各位股东及股东代表：
经北京德皓国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计，2025 年
度公司实现归属于母公司的净利润-253,849,856.34 元，截至 2025
年末可供股东分配的利润 259,489,029.49 元。
鉴于 2025 年度公司实现归属于母公司的净利润为负，
根据《公
司章程》的有关规定，结合公司目前经营实际情况，为保障未来发
展的现金需要，公司 2025 年度拟不进行利润分配，亦不进行资本
公积金转增股本和其他形式的分配。
请审议。
议案六、关于续聘公司 2026 年度审计机构
的议案
各位股东及股东代表：
北京德皓国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司进行了
素质和业务能力，圆满完成了公司 2025 年的审计工作。公司拟续
聘北京德皓国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司提供 2026
年度财务报表审计和内部控制审计服务，年度财务审计费用 50 万
元，年度内部控制审计费用 20 万元（含税；不包括审计人员住宿、
差旅费等费用）
。截至本报告期末，该会计师事务所已为本公司提
供了 2 年审计服务。
请审议。
议案七、关于公司董事 2025 年度薪酬
的议案
各位股东及股东代表：
公司第九届董事会第二十八次会议审议通过了《关于公司董
事 2025 年度薪酬的议案》，现将本议案提交本次股东会审议，具
体内容如下：
序号 姓名 职务
薪酬 薪酬 （%） 联方取薪
说明：
，董事赵长松先生、张洪涛先生
在关联方北京大龙控股有限公司领取报酬；
为 29.15 万元，与其 2024 年在公司获得的薪酬相比增长 14.49%。主要原因
为其 2025 年全年领取高管薪酬，2024 年上半年领取非高管薪酬、下半年领
取高管薪酬。公司薪酬体系中非高管薪酬低于高管薪酬，造成其 2024 年合
并薪酬总额低于 2025 年薪酬总额。以其 2024 年下半年获得的高管薪酬为
基数计算，2025 年薪酬对比年化 2024 年薪酬下降 0.93%；
较 2024 年度有所降低。公司董事的薪酬变化符合业绩联动要求，符合《公
司章程》及相关法律法规的规定，不存在损害公司和中小股东利益的情形。
请审议。
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