房地产抵押估价报告
中华人民共和国
北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」
呈送
中信银行股份有限公司哈尔滨分行
www.cushmanwakefield.com
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
北 京 市 海 淀 区 中 关 村 大 街 18 号 「 中 关 村 科 贸 大 厦 」 5 层
估价委托人：
中信银行股份有限公司哈尔滨分行
房地产估价机构：
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
注册房地产估价师：
赵 煜 民 （ 2120070128） 王 志 福 （ 2120060003）
估价报告出具日期：
二零二六年三月二十日
估价报告编号：
F/SY/2603/6826/JW
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北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估
致估价委托人函
敬启者中信银行股份有限公司哈尔滨分行：
承蒙 贵行委托，我们根据为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押
价值之估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用收益法和
比较法，对位于北京市海淀区中关村大街 18 号「中关村科贸大厦」5 层 5A34 等 333 套
建筑面积合计为 5,028.58 平方米综合房地产之抵押价值进行了专业分析、测算和判
断。估价结果如下：
权利人北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所有的 5,028.58 平方米综合房地
产，于价值时点 2026 年 03 月 18 日，在估价假设和限制条件下，其假定未设立法定优
先受偿权的价值为 13,400 万元（大写人民币壹亿叁仟肆佰万元整），估价师知悉的法
定优先受偿款为 0 元，抵押价值为人民币 13,400 万元（大写人民币壹亿叁仟肆佰万元
整），抵押净值为 12,000 万元，快速变现价值为 8,000 万元。
估价结果明细表
楼层 建筑面积 评估单价 评估总价 抵押净值 快速变现价
序号 用途
（层） （平方米） （元/平） （万元） （万元） 值（万元）
注：
值时点已设定抵押权。本次评估为上述抵押权存续期间的复估，经过沟通，抵押权人及权
利人已经知晓该项法定优先受偿款，并不需要我们在抵押价值中予以扣除，因此我们没有
考虑该部分已抵押担保的债权数额。除此之外，估价对象不存在欠付地价款及工程进度款
等债权债务，且未以任何形式对外销售，估价对象抵押价值与其未设立法定优先受偿权下
的价值相等。
十日至二零二七年三月十九日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。
二零二六年三月二十日
估价报告编号：F/SY/2603/6826/JW
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我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
大遗漏。
论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
系人没有利害关系,我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没
有偏见。
准》以及相关房地产估价专项标准《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见
和结论，撰写本估价报告。
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北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估
权利人（北京中关村科技发展（控股）股份有限公司）依法拥有估价对象北京市海淀
区中关村大街 18 号「中关村科贸大厦」5 层 5A34 等 333 套建筑面积合计为 5,028.58
平方米综合房地产的合法产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部
门（如规划、建设、消防、质监等）的批准及验收。
估价对象在公开市场上转让时应符合《城市房地产转让管理规定》及估价对象所在地
地方行政法规的规定。
估价中所采用之土地用途及土地使用权终止日期依据权利人提供之《国有土地使用
证》【京海国用（2003 出）第 2166 号】复印件，估价对象所在宗地土地性质为出让，
用途为综合，终止日期至 2051 年 06 月 26 日。
本次估价中所采用之建筑面积以贵公司提供之《房屋所有权证》【京房权证海股字第
根据权利人提供的资料，于价值时点，估价对象部分已出租，本次估价已考虑其签约
租金对估价对象市场价值的影响。
根据权利人介绍及估价人员实地勘察，估价对象部分已重新分割出租，本次评估未考
虑将房地产恢复原始户型可能产生的费用对估价结果的影响，在此提请报告使用者注
意。
估价对象按现状及证载用途持续正常经营使用。
我们已获得权利人提供给我们的估价对象权属证明复印件（见附件），但我们并未进
行该权属文件的查证及确认，也未核实该权属文件所载的相关内容是否已发生变更。
我们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据，并不作任何形式的权属证明，
也不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责。
我们已获得权利人提供给我们的估价对象的包括但不限于规划许可、法定通告、地役
权、土地使用年期、土地与建筑物辨识、建筑物竣工日期、地块面积、建筑面积、分
摊情况、租赁情况、规划方案及其他相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性
和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有
相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。
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我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其
外观和使用状况，并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏
或其他缺陷，除特别指出外，我们假设估价对象可以正常使用，我们不承担对建筑物
结构质量进行调查的责任。同时，我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面
积、建筑面积，我们以提供给我们的权属证明复印件所记载之地块面积、建筑面积作
为估价的依据，我们也不承担对地块面积、建筑面积的准确性进行调查的责任。
估价中未考虑的因素
在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其
他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或
费用。
在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，权利人凭借递延条
件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。
在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预
见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价
对象市场价值产生的影响。
在本次评估中，无未定事项假设。
根据权利人提供的《关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明》及介绍，估价对象
于价值时点已设定抵押权。本次评估为上述抵押权存续期间的复估，经过沟通，抵押
权人及权利人已经知晓该项法定优先受偿款，并不需要我们在抵押价值中予以扣除，
因此我们没有考虑该部分已抵押担保的债权数额。除此之外，估价对象不存在欠付地
价款及工程进度款等债权债务，且未以任何形式对外销售，估价对象抵押价值与其未
设立法定优先受偿权下的价值相等。
本次评估中，无依据不足假设。
在本次评估中，无依据不足假设。
本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年，自二零二六年三
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月二十日至二零二七年三月十九日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行
估价。
如未获得我们的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以
任何形式刊载于任何文件、通函或声明中。
本估价报告仅供委托方（中信银行股份有限公司哈尔滨分行）为本次确定房地产抵押
贷款额度提供参考依据的估价目的使用，我们不承担对任何第三方对本估价报告的全
文或任何部分内容的任何责任。
欲了解估价对象的全面情况，应认真阅读本估价报告全文。
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北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估
委托人 ：中信银行股份有限公司哈尔滨分行
地 址：哈尔滨市南岗区红旗大街236号
负责人 ：刘畅
机构名称 ：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
法定代表人 ：程家龙
住所 ：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座
统一社会信用代码 ：91440300748859253X
备案等级 ：壹级
证书编号 ：粤房估备字壹0200022
有效期限 ：2026年10月11日
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价对象为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拥有之北京市海淀区中关村大街
包括建筑物价值、附着于建筑物之上不可移动或为满足建筑物使用功能必须配备的设备
设施价值、装饰装修价值及所分摊土地使用权价值，不包含室内动产、债权债务、特殊
经营权等其他财产或权益。
估价对象证载房屋用途为综合，土地用途为综合，权利人为北京中关村科技发展（控
股）股份有限公司，建筑面积合计5,028.58 平方米。所在区域基础设施已达到“七通”，
包括通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、燃气。
北京市之位置
北京，简称“京”，古称燕京、北平，是中华人民共和国的首都、直辖市、国家中心城
市、超大城市，国务院批复确定的中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新
中心。北京地处中国北部、华北平原北部，东与天津毗连，其余均与河北相邻，中心位
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于东经116°20′、北纬39°56′，是世界著名古都和现代化国际城市，也是中国共产党中央
委员会、中华人民共和国中央人民政府和全国人民代表大会常务委员会的办公所在地。
北京市之行政区、地域、人口
北京市共管辖16个区，主城区包括东城区（包括原东城区、崇文区）、西城区（包括原
西城区、宣武区）；近郊区包括丰台区、海淀区、朝阳区、石景山区；远郊区包括：门
头沟、房山区、通州区、顺义区、大兴区、昌平区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆
区。
北京现撤销北京市东城区、崇文区，设立新的北京市东城区，以原东城区、崇文区的行
政区域为东城区的行政区域；撤销北京市西城区、宣武区，设立新的北京市西城区，以
原西城区、宣武区的行政区域为西城区的行政区域。
土 地面 积： 北京 全市 土地 面积 16,410 平方 公里。 其中 平原 面积 6,338平 方公 里， 占
据北京市统计局公布数据，截至2024年末，全市常住人口2,183.2万人，比上年末减少2.6
万人。其中，城镇人口1,926.0万人，占常住人口的比重为88.2%。常住人口出生率为
从年龄结构来看，北京常住人口中，0-14岁少儿人口比重只有12.0%，而60岁以上老年
人口比重为23.5%。可见，0-14岁少儿人口比重只有60岁以上老年人口比重的一半左
右。
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北京市之交通条件
航空
北京市境内共有两座大型机场，分别为北京首都国际机场和北
京大兴国际机场。
北京首都国际机场位于北京市东北方，距离市区大约25公里。
北京首都国际机场每天有94家航空公司的近1,700个航班将北京
与世界上54个国家的244个城市紧密连接，使得北京首都国际机场成为世界最繁忙的机
场之一。截至2024年11月，北京首都国际机场T1航站楼面积7.88万平方米，T2航站楼面
积35.9万平方米，T3航站楼面积100.1万平方米；民航站坪设380个机位，其中114个廊桥
机位；第一跑道长3,800米、第二跑道长3,200米、第三跑道长3,800米；可满足年旅客吞
吐量8,324万人次、货邮吞吐量180万吨、飞机起降58万架次的使用需求。从1978年至
二。北京首都机场在2024年实现了飞机起降架次433,572架次，同比增长14.2%；旅客吞
吐 量 达 到 67,367,428 人 次 ， 同 比 增 长 27.4% ； 货 邮 吞 吐 量 为 1,443,286 吨 ， 同 比 增 长
北京大兴国际机场于2014年12月开始动工，于2015年9月全面开工，2019年9月25日机场
正式投入运营。截至2024年11月，北京大兴国际机场航站楼面积78万平方米，民航站坪
设343个机位；飞行区设置4条跑道，其中3条长3,800米、1条长3,400米；可满足年旅客
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吞吐量7,200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降62万架次的使用需求。2024年冬春
航季，北京大兴国际机场通航国内客运航点133个，国际航点分布在亚洲、欧洲、非
洲、大洋洲、北美洲等地。自2019年北京大兴国际机场投运5年多以来，大兴机场的旅
客吞吐量已超过1.3亿人次。截至2024年12月5日，大兴机场口岸出入境外国人突破100万
人次，刷新大兴机场口岸外国人年出入境人次历史纪录。2024年，大兴机场共计保障进
出港航班32.52万架次，年旅客吞吐量4,941.67万人次，较2023年增长超1,000万人次。
北京还建有5座机场：北京南苑机场（已关闭）、北京良乡机场、北京西郊机场、北京
沙河机场、北京八达岭机场。
铁路
北京是中国北方最大的铁路枢纽，通过多条铁路干线可通达国内
各大城市。目前的北京铁路枢纽是以5个客运站，包括北京站、
客运新站、北京南站、北京北站及北京西站与6个货运站组成的
大型铁路枢纽。正在规划以北京为中心，以京津为主轴，以石家
庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架。
北京是中国铁路网的中心之一，国内线路主要有京九铁路、京沪铁路、京广铁路、京哈
铁路、京包铁路、京原铁路、京通铁路、京承铁路和京沪高铁、京广高铁、京哈高铁、
京津城际铁路等。
在国际铁路运输方面，经内蒙古自治区满洲里市去往俄罗斯各城市、经内蒙古自治区二
连浩特市去往蒙古国都城乌兰巴托和朝鲜都城平壤以及去往越南都城河内的列车均从北
京发车。
公路
北京公路网络非常密集，北京市公路网总里程约为22,433.2公
里，公路网密度约为 3.54公里/ 平方公里。除此之外，京哈
（ G1 ） 、 京 沪 （ G2 ） （ 京 津 塘 ） 、 京 台 （ G3 ） 、 京 港 澳
（G4）（京石）、京昆（G5）、京藏（G6）、京新（G7）、
大广（G45）（京开）等高速路把北京与中国北方的其它几个
主要城市连接了起来。
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轨道交通
截至2024年12月，北京地铁运营线路共有29条，运营里程879千
米，车站522座（其中换乘站99座）。
截至2024年12月，北京地铁在建线路8条。到2025年，北京地铁
将形成线网由30条运营，总长1,177千米的轨道交通网络。
北京市轨道交通运营线路示意图
经济状况
北京市综合经济发展
根据地区生产总值统一核算结果，2025年全年实现地区生产总值52,073.4亿元，按不变
价格计算，比上年增长5.4%。分产业看，第一产业实现增加值109.2亿元，下降0.7%；
第二产业实现增加值7,187.4亿元，增长3.5%；第三产业实现增加值44,776.9亿元，增长
农业生产保持稳定，设施农业发展较好
实现农业（种植业）产值135.4亿元，受极端天气影响，下降3.5%，粮食播种面积148.4
万亩、产量59.6万吨，分别增长5.0%和3.5%，蔬菜（含食用菌）、园林水果产量分别下
降0.6%和12.2%；实现林业产值56.3亿元，下降5.2%；实现牧业产值42.6亿元，增长
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工业生产提质增效，新兴领域加速布局
算机、通信和其他电子设备制造业，汽车制造业分别增长20.2%和17.7%，新能源汽车、
消费电子、集成电路等领域发挥带动作用；电力、热力生产和供应业增长5.5%；医药制
造业下降8.6%；五大装备制造业增长4.9%。新质生产力加快发展，规模以上工业战略性
新兴产业、高技术制造业增加值分别增长15.5%和7.5%（二者有交叉），新能源汽车、
锂离子电池、服务机器人、风力发电机组产量分别增长1.4倍、1.2倍、47.6%和21.6%。
实现规模以上工业出口交货值2,113.4亿元，增长6.4%，其中汽车制造业、专用设备制造
业分别增长24.6%和10.8%。
服务业稳中向好，优势行业稳固支撑
件和信息技术服务业实现增加值12,192.4亿元，增长11.0%，金融业实现增加值8,668.2亿
元，增长8.7%，两个行业对全市经济增长的贡献率超过7成；租赁和商务服务业实现增
加值3,171.4亿元，增长4.7%；交通运输、仓储和邮政业实现增加值1,343.1亿元，增长
固定资产投资较快增长，有效投资持续增加
大的设备购置投资增长66.0%，占固定资产投资的比重为32.3%，同比提高11.7个百分
点，新一代信息技术、集成电路领域相关项目是主要带动力量。分领域看，基础设施投
资下降1.6%，房地产开发投资下降15.5%。分产业看，第一产业投资增长6.3%；第二产
业投资增长4.3%；第三产业投资增长5.6%，其中，信息传输、软件和信息技术服务业，
科学研究和技术服务业投资分别增长83.0%和8.5%；“投资于人”稳步推进，教育、文
化体育和娱乐业投资分别增长30.7%和30.1%。高技术产业投资保持活跃，增长40.1%，
其中高技术服务业投资增长64.9%，互联网企业算力设备更新等领域加大投入。
面积5,149.6万平方米，下降9.1%。全年商品房销售面积1,041.0万平方米，下降6.9%，其
中，住宅销售面积724.0万平方米，下降7.9%。
服务性消费较为活跃，升级类商品销售良好
带动下，增长5.0%；实现社会消费品零售总额13,677.0亿元，下降2.9%，降幅比前三季
度收窄2.2个百分点。社会消费品零售总额中，按消费形态分，商品零售12,353.5亿元，
下降2.9%，餐饮收入1,323.5亿元，下降3.0%，分别收窄2.4个、0.7个百分点。从商品类
别看，限额以上批发和零售业中，金银珠宝类、化妆品类、新能源汽车类等升级类商品
零售额分别增长39.5%、12.6%和13.2%；与基本生活相关的粮油食品类商品零售额增长
收窄。
居民消费价格低位平稳运行，工业生产者出厂价格延续降势
持平。八大类商品和服务项目中，其他用品及服务类价格上涨13.1%，生活用品及服务
类价格上涨2.1%，衣着类价格上涨0.4%，居住类价格同比持平，交通通信类价格下降
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业生产者出厂价格同比下降1.6%，环比上涨0.1%；购进价格同比下降2.5%，环比上涨
就业形势总体平稳，居民收入稳步增长
其中，工资性收入增长4.9%，经营净收入增长3.2%，财产净收入增长0.7%，转移净收入
增长4.9%。城镇居民人均可支配收入96,292元，同比增长4.1%，农村居民人均可支配收
入42,012元，同比增长5.4%。
总的来看，2025年全市经济持续回升向好，重点领域韧性增强，新兴动能加快成长，创
新优势更加突出，发展质量稳步提升。但也要看到，外部环境依然复杂严峻，国内有效
需求不足、发展不平衡不充分问题较为突出，经济发展中老问题、新挑战仍然不少。下
阶段，要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十
大、二十届历次全会精神和中央经济工作会议部署要求，坚持稳中求进、提质增效，着
力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，持续激发市场活力、提升发展动力，巩固和增强
经济向新向好势头，努力实现“十五五”良好开局。
估价对象位于北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套，建筑
面积5,028.58 平方米。东邻科春社区，南邻科春社区，西临中关村大街，北邻北京市中
关村电话局。周边商业繁华，人口密集。
估价对象之位置状况
估价对象位置及周边示意图如下
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评估物业
估价对象在北京市的位置请见附件之估价对象位置示意图。
交通状况
估价对象位于北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」，交通便利。
道路状况：紧临中关村大街、北四环西路，距北京北站5公里，距北京首都国际机场约
出入可利用交通工具：有302路、305路、307路、320路、332路、355路、365路、466
路、584路、614路、681路、快速直达专线126路、快速直达专线127路等众多公交车在
其附近设有站点，可利用公共交通状况好。紧临地铁4号线中关村站。
交通管制情况：周边无交通管制情况。
停车方便程度：内部及周围有较多停车位置，停车较为方便。
周边环境及配套
估价对象所处区域住宅区和商务办公比较集中，周边办公聚集度高，分布有海龙大厦、
鼎好DH3、e世界财富中心、方正国际大厦等办公。周边临近中关村广场公园、中国科
学院理化技术研究所，自然环境及人文环境良好。
基础设施：基础设施状况好，所在区域红线外基础设施达到七通一平（即通路、通电、
通讯、供水、排水、供暖、燃气）。
公共服务设施：周边聚集了中国科学院第三幼儿园、海淀区中关村第一小学、北京大学
附属中学、中国人民大学、北京大学等众多学校；有北京市海淀医院、北京市海淀区妇
幼保健院及社区卫生服务中心等医疗机构；有中国光大银行、上海浦东发展银行、北京
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北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估
银行、中国邮政储蓄银行等众多金属机构，公共服务设施状况好。
建筑物基本状况
委估房地产位于北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」，建筑面积合计
合用房，现用作办公用房。所在楼外墙为玻璃幕墙，局部贴铝扣板。室内地面铺地砖、
局部环氧地坪漆，墙面刷涂料，石膏板及矿棉吸音板吊顶；楼内设有电梯、楼梯，估价
对象内供排水、通讯、通电、供暖等设备设施齐全，维护保养较好。
土地状况
该宗地为综合土地，地势平坦，地块呈较规则形状。实际开发程度为红线内“七通”（即
通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、燃气），土地剩余使用年限为25.27年。
截至价值时点，估价对象已依法取得《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，权属清
晰，属于法律法规规定可以抵押的财产。
估价对象之权属证明复印件摘录（摘于委托方或权利人提供的权属证明复印件）
《房屋所有权证》
根据产权方提供的京房权证海股字第0004603号《房屋所有权证》，部分内容摘录如
下：
房屋所有权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司
房屋坐落：海淀区中关村大街18号
产别：股份产
幢号：18
结构：钢混
房屋总层数：二十二（-4）
设计用途：综合
本次评估涉及范围详见下表：
层数 房屋规 建筑面积
幢号 房号 结构
总楼层 所在楼层 划用途 （平方米）
估价报告编号：F/SY/2603/6826/JW 14
北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估
估价报告编号：F/SY/2603/6826/JW 15
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估价报告编号：F/SY/2603/6826/JW 16
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合计 5,028.58
《国有土地使用证》
根据产权方提供的京海国用（2003出）第2166号《国有土地使用证》，部分内容摘录如
下：
土地使用权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司
座落：北京市海淀区中关村大街18号
地号：0811007003001
图号：IV-1-4-74（3）
地类（用途）：综合、配套（地下）、地下车库
使用权类型：出让
终止日期：配套（地下）2041年06月26日，综合、地下车库2051年06月26日
使用权面积：10,002.6㎡（分摊面积）
发证日期：2008年05月27日
土地权益状况
根据产权方提供的京海国用（2003出）第2166号《国有土地使用证》，土地使用权人为
北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，为国有出让土地使用权。本次评估涉及的
证载登记用途为综合，实际用途为办公，实际开发程度为红线内“七通”（即通路、通
电、通讯、供水、排水、供暖、燃气）。证载登记土地终止日期为2051年06月26日，本
次评估土地剩余使用年限为25.27年。（即自价值时点2051年06月26日起）。
建筑物权益状况
估价对象的房屋所有权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，房屋的设计用
途为综合，竣工日期为2004年。至价值时点2026年03月18日，已使用约22年。本次估价
对象为5层的部分房地产，共333套，建筑总面积合计5,028.58平方米。
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他项权利状况
根据权利人提供的《关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明》及介绍，估价对象于
价值时点已设定抵押权，且尚未注销，除此之外，估价对象没有用益物权设立情况、没
有拖欠税费情况、没有被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制权利情况。
占用状况
本次估价对象现作为办公用房正常使用中，部分已经出租，存在占用状况。
价值时点为 2026 年 03 月 18 日。
价值类型
本次评估的价值类型为抵押价值。
抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定
优先受偿款。
法定优先受偿款，是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款
受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定
优先受偿款，不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及
附加等费用和税金。
价值内涵
本次评估的抵押价值，是在价值时点2026年03月18日，基础设施条件为“七通”（ 通路、通
电、通讯、供水、排水、供暖、燃气），房屋的规划用途为综合，实际用途为办公用房，
建筑面积5,028.58平方米。土地用途为综合，土地剩余年限为25.27年。满足本估价报告中
“估价假设和限制条件”下的抵押价值。
独立、客观、公正原则
遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各
方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
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合法原则
遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
价值时点原则
遵循价值时点原则，要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的
原则。
替代原则
遵循替代原则，要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在
合理范围内的原则。
最高最佳利用原则
遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的
原则。
谨慎原则
遵循谨慎原则，要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判
断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值
或价格偏高的一面的原则。
国家和地方的有关法律、法规
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于
《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日，中华人民共和国主席令第四十六号)。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委
员会第十二次会议修正）。
《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第
十二次会议修正，自2020年1月1日起施行）。
《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日，建设部令第98号）。
《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日，中华人民共和国主席令 第七十四
号）。
估价标准
《房地产估价规范》GB/T50291-2015
《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013
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《房地产抵押估价指导意见》建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2006
年1月13日颁布
《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）
《房屋完损等级评定标准》原城乡建设环境保护部于1984年11月8日发布
委托方提供的有关资料
《房屋所有权证》京房权证海股字第0004603号复印件
《国有土地使用证》京海国用（2003出）第2166号复印件
《租赁台账》复印件
产权人《营业执照》复印件
委托方提供的其他资料。
估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料
估价人员现场勘察、摄影和记录
北京市工程造价信息、房地产市场信息
房地产估价常用的方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法。估价方法的选择应
按照《房地产估价规范》的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特
点及估价目的等适当选择，本次估价过程中采用收益法和比较法两种方法进行评估。
比较法的定义：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异
对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法的定义：预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率，将未来收
益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所有的 5,028.58 平方米综合房地产，于价值时
点 2026 年 03 月 18 日，在估价假设和限制条件下，其假定未设立法定优先受偿权的价值为
抵押价值为人民币 13,400 万元（大写人民币壹亿叁仟肆佰万元整），抵押净值为 12,000 万
元，快速变现价值为 8,000 万元。
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估价结果明细表
楼层 建筑面积 评估单价 评估总价 抵押净值 快速变现价
序号 用途
（层） （平方米） （元/平） （万元） （万元） 值（万元）
注：评估结果包含土地使用权价值。土地评估楼面单价为 21,676 元/平方米，土地总价为 10,900
万元。
中国注册房地产估价师：赵煜民 中国注册房地产估价师：王志福
注册号：2120070128 注册号： 2120060003
日期：2026 年 3 月 20 日 日期：2026 年 3 月 20 日
二零二六年三月十八日至二零二六年三月二十日。
房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房
地产转换为现金的可能性。
通用性
估价对象土地用途为综合，上盖建筑物规划用途为综合，实际用途为办公用房，根据现场
勘察，适用使用需求，其建筑形式通用性较好。
独立使用性
经现场勘查，物业的使用对其他周边物业影响不大，估价对象具备独立出入口。其独立使
用性较好。
可分割转让性
估价对象拥有独立《房屋所有权证》，作为办公用房使用，部分已重新分割出租，不宜分
套分割转让，故可分割转让性较差。
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变现价格
假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时，因存在短期内强制处分、快速变现、物业现状及
产权状况等因素，难以像房地产开发项目进行市场营销，潜在购买群体受到时间限制及心
理状态因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。通过对北京市房地产拍卖
市场的调查了解，影响其成交价格的主要因素有地理位置、适用用途、规模大小、付款方
式等。根据估价师掌握的类似房地产的相关交易价格情况，假设在价值时点拍卖或变卖时
最可能实现的价格为市场价值的 60%左右，与估价对象的市场价值的差异程度大约在 40%
左右。
变现时间
处置估价对象时，其变现的时间长短与处置方式、营销策略以及物业类型、所在地经济发
展状况、房地产政策等因素有关。本次估价物业位于北京市海淀区中关村大街 18 号「中关
村科贸大厦」，为综合类物业，根据价值时点当地该类物业市场情况，预计变现时间至少
为 12 个月。
变现费用和清偿顺序
处置估价对象时，变现费用与其变现的时间长短、产权状况、税金的种类、处置方式和营
销策略等因素有关。一般说来，变现时间较短，产权无瑕疵，物业无纠纷，仅需支付处置
佣金、税金及附加、部分手续费等，变现费用较小。反之，变现费用较大。
抵押权人可得价款为拍卖或变卖估价对象的最可能价格减去拍卖或变卖发生的税费和法定
优先受偿款之后的余额。在本次估价中，根据估价人员所掌握的资料和情况，估价对象在
价值时点未设立法定优先受偿权利，故在价值时点估价人员所知悉的法定优先受偿款为
零。抵押房地产变现的税费种类和数额与处分抵押房地产的方式有关。目前，抵押房地产
的处分一般采用拍卖方式，拍卖抵押房地产的税费主要有以下几种：
（1） 拍卖佣金：根据法释[2004]16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变
卖财产的规定》，计取标准详见下表：
档次 成交额（万元） 收费标准
（2） 诉讼费：根据中华人民共和国国务院令第 481 号《诉讼费用交纳办法》，诉讼费
包括受理费和申请费等，计取标准详见下表：
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档次 涉案金额（万元） 收费标准
档次 涉案金额（万元） 收费标准
（3） 增值税：税率为5%；
（4） 增值税金附加：包括城市维护建设税（增值税的7%）、教育费附加（增值税的
（5） 印花税：为房屋价值的0.05%；
（6） 交易手续费：根据发改价格〔2015〕2136号《国家发展改革委 财政部关于降低住
房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》的规定，存量非
住房转让手续费按照交易额的0.7%计收，转让双方各承担50%。
（7） 评估费：根据计价格（1995）971号文件《国家计委建设部关于房地产中介服务的
通知》的规定，分段累计缴纳（见下表）；
档次 房地产价格总额（万元） 收费标准
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处分抵押房地产的清偿顺序：
（1） 支付处分抵押房地产的费用；
（2） 扣除抵押房地产应缴纳的税费；
（3） 优先受偿款；
（4） 按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；
（5） 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
剩余金额交还抵押人。所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债
务人追索。
变现能力分析
本次估价对象位北京市海淀区中关村大街 18 号「中关村科贸大厦」，为综合用房，现用作
办公。所处区域好，办公聚集度高，但整体价值较高，短期内不易变现，可分割转让性较
差。故其变现能力一般。
(1)、报告使用人应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险。
a、经济衰退或房地产政策调整，区域范围内房地产市场价值整体下跌，导致房地产抵押价
值下降；
b、有关抵押物的心理阴影（恶性案件、经营失败、破产等），导致房地产抵押 价值下
降；
c、人为使用不当或自然因素加速抵押物物理折旧，导致房地产抵押价值下降；
d、市场上出现配套实施更完善、功能更先进的替代品造成抵押物功能折旧，导致房地产抵
押价值下降；
e、环境因素或区位条件恶化、工业园区品质下降等情况引起抵押物外部不经济，导致房地
产抵押价值下降。
（2）、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。
本估价结果是估价对象在特定的价值时点和特定的估价目的之前提下的房地产抵押价值，
随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧、土地使用年限缩短
等因素），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变
化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵
押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价
对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于价值时点的正常市场价值。因此报告使
用人要关注未来市场变化风险和短期强制处分快速变现跌价风险。
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（3）、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。
由于房地产抵押的特性使得抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房
地产也会造成抵押物的一般损耗，不当使用或空置、质量隐患、管理维护不妥、甚至火灾
等不可抗力及其他意外都会造成其价值严重减损甚至消失。
（4）、合理使用评估价值。请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押
评估 价值，估价结果仅供抵押人与抵押权人参考，具体用于抵押的房地产范围及可担保的
数额最终由抵押当事人根据市场风险、变现难以情况、政府有关税费等情况协商确定。
（5）、为保障抵押双方的合法权益，估价报告使用者应充分关注本报告中的“估价的假设
和限制条件”及“房地产变现能力分析”等内容。
（6）、报告使用人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评
估。
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估价对象位置示意图
估价对象外观和内部状况照片
估价对象业权文件复印件
法定优先受偿款说明
估价机构营业执照及资质证书、估价师注册证书复印件
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估价报告编号：F/SY/2603/6826/JW 40
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估价报告编号：F/SY/2603/6826/JW 41
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