房地产估价报告
估价报告编号 : 深国誉评字（2026）01014 号
估价项目名称 : 深圳市南山区高新技术产业园南区科
技南十二路方大科技大厦、龙珠四路
与北环大道交汇处方大城广场商业部
分、方大城广场 1#办公楼等房地产公
允价值评估
估 价 委 托 人 : 深圳市方大置业发展有限公司
房地产估价机构 : 深圳市国誉资产评估房地产土地估价
顾问有限公司
注册房地产估价师 : 余 伟（注册号：4420050073）
黄泽武（注册号：4319960117）
估价报告出具日期 : 2026 年 3 月 25 日
致估价委托人函
深圳市方大置业发展有限公司：
承蒙委托，我公司对深圳市方大置业发展有限公司拥有位于深圳市
南山区高新技术产业园南区科技南十二路方大科技大厦、龙珠四路与北
环大道交汇处方大城广场商业部分、方大城广场 1#办公楼等，建筑面积
共 112,935.33 平方米的商业、办公等用途房屋所有权连同相应分摊的国
有建设用地使用权的价值进行了评估，估价目的是为企业投资性房地产
账务处理提供参考价值而评估房地产公允价值，价值时点是 2025 年 12
月 31 日。
估价人员根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程
序，仔细查勘，认真分析市场信息，综合分析影响房地产价格的各种因
素，在合理的假设前提下，采用比较法、收益法进行评估，经过全面细
致地测算判断，并结合估价经验和市场行情，确定估价对象在价值时点
且满足本报告估价假设和限制条件下的评估总值为?5,007,501,266 元，
大写人民币伍拾亿零柒佰伍拾万零壹仟贰佰陆拾陆元整，详见《估价结
果汇总表》。
法定代表人：
深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司
二〇二六年三月二十五日
估价结果明细表
单位：人民币（元）
建筑面积 评估单价
序号 估价对象 用途 评估总值（元） 备注
（㎡） （元/㎡）
方大城广场商业
方大城广场 1#办公
楼
合计 — 112,935.33 — 5,007,501,266 —
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：
①报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，
以免使用不当造成损失。
②估价结果内涵包括估价对象房屋所有权连同相应分摊的国有建设用地使用权的价值。不包
含动产、债权债务、特许经营权等其他财产价值。
一、估价对象位置图
二、估价对象实地查勘情况和相关照片
三、估价对象权属证明复印件
四、估价机构营业执照和备案证书复印件
五、注册房地产估价师执业证书复印件
第一部分估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，
没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客
观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假
设和限制条件的限制。
三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的
利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、
估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估
价 规 范 》 （ GB/T50291-2015 ） 、 《 房 地 产 估 价 基 本 术 语 标 准 》
（GB/T50899-2013）进行估价工作，撰写估价报告。
第二部分估价假设和限制条件
一、本次估价的各项假设前提
（一）一般假设
易市场，即能满足以下条件：（1）自愿销售的卖方及自愿购买的买方；
（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；
（3）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕
的时间进行交易；（5）不存在特殊买者的附加出价。
缴地价后在公开市场上自由转让。
权证》《不动产权证》《国有土地使用证》《深圳市土地使用权出让合
同书》《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》《测绘报告》复印
件和相关权属证明等资料进行了审慎检查，并已通过深圳市不动产权登
记中心官方网站进行了产权查证，查证信息与估价委托人提供的《不动
产权证》复印件记载内容信息一致，在无理由怀疑其合法性、真实性、
准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准
确、完整。
观察，估价对象房屋建筑面积与《不动产权证》记载建筑面积大体相当。
的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应
的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（二）未定事项假设
本次估价的估价对象不存在未确定事项，故本估价报告无未定事项
假设。
（三）背离事实假设
本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故本估价报告无背离事
实假设。
（四）不相一致假设
方大城广场土地法定用途为工业（M0）新型产业用房，配套商业部
分一层 3,108.14 ㎡规划用途为研发用房（展厅），实际用途为商业，本
次评估假设按实际用途，与规划用途不相一致。
（五）依据不足假设
本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不
足假设。
二、估价报告使用限制
价值类型和“估价假设和限制条件”部分所载明的内容，严格按照本估
价报告全部内容完整地应用，估价人员不对任何割裂使用的行为负责，
由此引起的后果与本公司无关。
（1）估价报告使用者为估价委托人，或为估价委托合同中约定的其
他估价报告使用者和国家法律、法规的规定的估价报告使用者。
（2）任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人，不能因得
到估价报告而成为估价报告使用者。
（3）估价机构不承担上述以外的任何单位和个人对本报告书的全文
或部分内容提出的任何责任。
（4）未经本估价机构同意，任何单位或个人不得将本报告的全部或
部分内容在任何公开的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方
式公开发表。
（5）估价委托人和估价利害关系人对估价结果有异议的，应当自收
到估价报告之日起 10 日内，向房地产估价机构申请复核评估。如在约定
日期内未对本报告提出异议及申请复议，则视为认可本报告内容。
（6）必须经本公司加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用本
估价报告，本公司只对估价报告的原件承担责任，对任何形式的复制件
概不认可且不承担责任。
务处理提供参考价值而评估房地产公允价值，若用于其他估价目的，估
价报告无效。
格进行计算，其计算过程可能因小数位的取舍而出现个别等式左右不完
全相等的情况，但最终以合计结果为准。
月 25 日至 2027 年 3 月 24 日止。若报告使用期限内，房地产市场或估价
对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估
价。
第三部分估价结果报告
一、估价委托人
委托方名称：深圳市方大置业发展有限公司
住所：深圳市南山区桃源街道北环大道方大广场研发楼 1 号楼 1407-2
法定代表人：林克槟
二、房地产估价机构
名称：深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司
住所：深圳市南山区深圳湾科技生态园 12 栋 A 座 705 室
法定代表人：余伟
估价资质等级：壹级
资质证书编号：粤房估备字壹 0200109 号
有效期限：至 2026 年 08 月 10 日止
三、估价目的
为企业投资性房地产账务处理提供参考价值而评估房地产公允价
值。
四、估价对象
（一）估价对象财产范围
深圳市南山区高新技术产业园南区科技南十二路方大科技大厦、龙
珠四路与北环大道交汇处方大城广场商业部分、方大城广场 1#办公楼等
房地产房屋所有权连同相应分摊的土地使用权，不包括动产、债权债务、
特许经营权等其他财产或权益。
（二）估价对象基本状况
方大科技大厦
坐落 深圳市南山区高新技术产业园南区科技南十二路
估价对象所在宗地面积 6500.4 平方米，证载面积 26040.55 平方米，共 20 层，其中自用
规模 面积 5575.8 平方米（包括 15 层、18 层、19 层、20 层和 1701 室），属于本次估价对象
范围的投资性房地产面积为 20464.75 平方米。
用途 土地登记用途为科研用地，房屋登记用途为科研，房屋实际用途为科研。
估价对象于价值时点已取得《不动产权证》，权利人为方大集团股份有限公司（单独所
权属 有），登记日期为 2005 年 4 月 22 日，登记价 113356165 元，用地性质：非商品房用地，
发绿证。该地块中包含 10.5 米宽小区道路，面积为 807.6 平方米。
方大城广场商业部分
坐落 深圳市南山区北环大道
估价对象所在宗地面积 35397.59 平方米，证载面积合计为 22551.88 平方米，属于本次
规模
估价范围内的投资性房地面积 22551.88 平方米。
用途 土地登记用途为工业用地，房屋登记用途为研发用房，房屋实际用途为商业。
估价对象于价值时点已取得《不动产权证》，权利人为深圳市方大置业发展有限公司（单
权属 独所有），商业部分 L1 层为市场商品房，L2 和 L3 层为非市场商品房，限自用，本宗地
内的工业楼宇适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
方大城广场 1#办公楼
坐落 深圳市南山区北环大道
估价对象所在宗地面积 35397.59 平方米，方大城广场 1#办公楼证载面积合计为 76623.31
规模 平方米，共 39 层，其中自用面积 6704.61 平方米（包括 4 层、33 层、39 层和 1407-2）
属于本次估价对象范围内的投资性房地产面积为 69918.70 平方米。
用途 土地登记用途为工业用地，房屋登记用途为研发用房，房屋实际用途为办公。
估价对象于价值时点已取得《不动产权证》，权利人为深圳市方大置业发展有限公司（单
权属
独所有），市场商品房；本宗地内的工业楼宇适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
（三）土地基本状况
方大科技大厦
四至 东临科技南十二路，西近科技南十路，与迈瑞总部大厦相邻，北临高新南一道。
形状 较规则四边形。
小区红线内外已达到“六通一平”（即：通路、通电、通讯、通气、给水、排水
开发程度
及场地平整），基础设施完备程度较好。
土地使用期限 50 年，从 1997 年 09 月 01 日至 2047 年 08 月 31 日止，
方大城广场
四至 东临高发科技园一路，南临北环大道，西临龙珠四路，北临高发科技园西路。
形状 较规则四边形。
小区红线内外已达到“六通一平”（即：通路、通电、通讯、通气、给水、排水
开发程度
及场地平整），基础设施完备程度较好。
土地使用期限 50 年，从 2014 年 04 月 10 日至 2064 年 04 月 09 日止。
（四）建筑物基本状况
方大科技大厦
建筑结构 钢混结构。
设施设备 给水、排水、电梯等设施设备齐全，可正常使用。
估价对象现状为普通装修（外墙为玻璃幕墙，室内为地砖、大理石，内墙面乳胶
装饰装修 漆、大理石，天花为夹板造型吊顶、名铝矿棉吊顶；门为加夹板木门、不锈钢玻
璃门，窗为铝合金玻璃窗）。所用材料质量较好，施工质量较好。
该建筑物于 2002 年 12 月 28 日竣工，该房屋维护情况较好，未发现有不均匀沉
新旧程度
降，地面、墙面、门窗完好，成新度为八成新。
方大城广场商业部分
建筑结构 框剪结构。
设施设备 给水、排水、电梯等设施设备齐全，可正常使用。
装饰装修 估价对象现状装修为毛坯。
该建筑物于 2018 年 12 月 29 日竣工，该房屋维护情况较好，未发现有不均匀沉
新旧程度
降，地面、墙面、门窗完好，成新度为九成新。
方大城广场 1#办公楼
建筑结构 框剪结构。
设施设备 给水、排水、电梯等设施设备齐全，可正常使用。
估价对象现状为公共部分精装修，室内毛坯（外墙为玻璃幕墙，室内为地砖、大
装饰装修 理石，内墙面乳胶漆、大理石，天花为夹板造型吊顶；门为不锈钢玻璃门，窗为
铝合金玻璃窗）。所用材料质量较好，施工质量较好。
该建筑物于 2018 年 12 月 29 日竣工，该房屋维护情况较好，未发现有不均匀沉
新旧程度
降，地面、墙面、门窗完好，成新度为九成新。
五、价值时点
根据估价委托人要求，以 2025 年 12 月 31 日作为本次评估的价值时
点。
六、价值类型
本估价报告书提供的房地产价值是满足上述估价假设和限制条件下
于价值时点的价值。
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资
产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的
对估价对象进行估价，包括独立、客观、公正原则、合法原则、价值时
点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公
平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的
价值或价格的原则。
（三）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一
特定时间的价值或价格的原则。
（四）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条
件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（五）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利
用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并
使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
本次估价的依据主要内容如下：
（一）有关法律、法规和政策
自 2021 年 1 月 1 日起施行）；
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正）；
正）。
（二）有关估价标准
（GB/T50291-2015）
；
(GB/T50899-2013)；
（三）估价委托人提供的估价所需资料
证》《深圳市土地使用权出让合同书》《深圳市土地使用权出让合同书
补充协议书》《测绘报告》复印件；
（四）估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料
相关信息资料。
九、估价方法
本次评估采用的估价方法为比较法、收益法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价
格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益
乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程
序，仔细查勘估价对象，认真分析市场信息，综合分析影响房地产价格
的各种因素，在合理的假设前提下，采用比较法、收益法进行评估，经
过全面细致地测算和判断，并结合估价经验和市场行情，确定估价对象
在价值时点且满足本报告估价假设和限制条件下的评估总值为
?5,007,501,266 元，大写人民币伍拾亿零柒佰伍拾万零壹仟贰佰陆拾陆
元整，详见《估价结果汇总表》。
十一、注册房地产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期
余 伟 4420050073 2026 年 3 月 25 日
黄泽武 4319960117 2026 年 3 月 25 日
十二、实地查勘期
十三、估价作业期
第四部分估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）区位状况
方大科技大厦区位状况
房地产名称 深圳市南山区高新技术产业园南区科技南十二路方大科技大厦。
估价对象位于深圳市南山区高新技术产业园南区科技南十二路，东临科技南十二路，
地理位置
西近科技南十路，与迈瑞总部大厦相邻，北临高新南一道，地理位置优越。
估价对象周边主要由科技南十二路、科技南十路、高新南一道等构成其对外交通路网，
道路通达度
道路通达度较高。
估价对象周边有高峰专线 10、B608 路、B609 路、高峰专线 94 等公交线路，地铁 1 号
交通便捷度
线“高新园”，交通便捷度高。
估价对象周边公共配套设施较好。周边有深圳虚拟大学园、深圳大学、深圳南山外国
语学校等教育配套，有深圳五洲中西医结合医院、深圳沙河医院、深圳大学医学院、
深圳华夏医院等医疗配套，有各商业银行（科技南支行）、交通银行（高新园支行）、
公共配套情况
中国建设银行（深圳高新南支行）、招商银行（科技园支行）等金融配套，还有世界
之窗、大沙河公园、新塘公园、万店通、东江百货、人人乐超市等商业生活配套设施，
生活便利度较好。
估价对象周边有迈瑞总部大厦、长虹科技大厦、飞亚达科技大厦等办公，社区治安好，
周边环境
周边办公氛围好。
区位因素未来 估价对象周边公共配套设施较好，土地利用状况良好。估价对象所在片区功能定位主
变化趋势 要是办公和科研总部大厦集中区，未来片区发展前景良好。
方大城广场区位状况
房地产名称 深圳市南山区龙珠四路与北环大道交汇处方大城广场。
估价对象位于深圳市南山区龙珠四路与北环大道交汇处，东临高发科技园一路，南临
地理位置
北环大道，西临龙珠四路，北临高发科技园西路，地理位置优越。
估价对象周边主要由广深高速，北环大道、沙河西路、沙河东路、龙珠大道、龙珠四
道路通达度
路、高发科技园一路等构成其对外交通路网，道路通达度较高。
估价对象周边有 237 路、B795 路、M240 路、M364 路、M358 路、B707 路、机场 6 线、
交通便捷度
高峰专线 150 等公交线路，地铁 7 号线“龙井”，交通便捷度高。
估价对象周边公共配套设施较好。周边公共配套设施较好，有桃园小学、桃园中学、
公共配套情况 建设银行、农业银行、深圳龙珠医院、华城百货、欧洲城、麦德龙超市等商业生活配
套设施，生活便利度较好。
估价对象周边有沙河公园，紧邻大沙河科技走廊欧，华侨城旅游区，塘朗山公园；宜
周边环境 居片区，有桃源村，龙井村，城市假日，水木华庭，郁金香家园，俊峰丽舍，十五峰，
依然大地居，欧陆经典，海龙园等成熟居住区，居民多，社区治安好，周边环境好。
区位因素未来 估价对象周边公共配套设施较好，土地利用状况良好。估价对象所在片区功能定位主
变化趋势 要是住宅和配套，未来片区发展前景良好。
（二）实物状况
方大科技大厦实物状况
土地实物状况
面积 估价对象所在宗地面积 6500.4 平方米。
形状 较规则四边形。
地形 以平原地形为主。
地势 地势平坦。
地质 地质构造较为稳定，无震灾历史。
土壤 地基土壤未受污染，地基承载力及稳定性较好。
宗地红线内外已达到“六通一平”（即：通路、通电、通讯、通气、给水、排水
开发程度
及场地平整），基础设施完备程度较好。
建筑物实物状况
证载面积 26040.55 平方米，共 20 层，其中自用面积 5575.8 平方米（包括 15 层、
建筑规模 18 层、19 层、20 层和 1701 室），属于本次估价对象范围的投资性房地产面积为
建筑结构 钢混结构。
设施设备 给水、排水、电梯等设施设备齐全，可正常使用。
估价对象现状为普通装修（外墙为玻璃幕墙，室内为地砖、大理石，内墙面乳胶
装饰装修 漆、大理石，天花为夹板造型吊顶、名铝矿棉吊顶；门为加夹板木门、不锈钢玻
璃门，窗为铝合金玻璃窗）。所用材料质量较好，施工质量较好。
空间布局 空间分区以及各个空间的交通流线合理。
建筑功能 房屋实际用途为科研。
外观 建筑物外立面设计整洁、简单。
该建筑物于 2002 年 12 月 28 日竣工，该类房屋设计使用年限一般为 50 年，假设
新旧程度 该房屋维护情况较好，未发现有不均匀沉降，地面、墙面、门窗完好，成新度为
八成新。
方大城广场商业部分实物状况
土地实物状况
面积 估价对象所在宗地面积 35397.59 平方米。
形状 较规则四边形。
地形 以平原地形为主。
地势 地势平坦。
地质 地质构造较为稳定，无震灾历史。
土壤 地基土壤未受污染，地基承载力及稳定性较好。
宗地红线内外已达到“六通一平”（即：通路、通电、通讯、通气、给水、排水
开发程度
及场地平整），基础设施完备程度较好。
建筑物实物状况
建筑规模 估价对象房屋总建筑面积为 22551.88 平方米。
建筑结构 框剪结构。
设施设备 给水、排水、电梯等设施设备齐全，可正常使用。
装饰装修 估价对象现状装修为毛坯。
空间布局 空间分区以及各个空间的交通流线合理。
建筑功能 房屋实际用途为商业。
外观 建筑物外立面设计整洁、简单。
该建筑物于 2018 年 12 月 29 日竣工，该类房屋设计使用年限一般为 50 年，假设
新旧程度 该房屋维护情况较好，未发现有不均匀沉降，地面、墙面、门窗完好，成新度为
九成新。
方大城广场 1#办公楼实物状况
土地实物状况
面积 估价对象所在宗地面积 35397.59 平方米。
形状 较规则四边形。
地形 以平原地形为主。
地势 地势平坦。
地质 地质构造较为稳定，无震灾历史。
土壤 地基土壤未受污染，地基承载力及稳定性较好。
宗地红线内外已达到“六通一平”（即：通路、通电、通讯、通气、给水、排水
开发程度
及场地平整），基础设施完备程度较好。
建筑物实物状况
方大城广场 1#办公楼证载面积合计为 76623.31 平方米，共 39 层，其中自用面积
建筑规模 6704.61 平方米（包括 4 层、33 层、39 层和 1407-2）属于本次估价对象范围内
的投资性房地产面积为 69918.70 平方米。
建筑结构 框剪结构。
设施设备 给水、排水、电梯等设施设备齐全，可正常使用。
估价对象现状为公共部分精装修，室内毛坯（外墙为玻璃幕墙，室内为地砖、大
装饰装修 理石，内墙面乳胶漆、大理石，天花为夹板造型吊顶；门为不锈钢玻璃门，窗为
铝合金玻璃窗）。所用材料质量较好，施工质量较好。
空间布局 空间分区以及各个空间的交通流线合理。
建筑功能 房屋实际用途为办公。
外观 建筑物外立面设计整洁、简单。
该建筑物于 2018 年 12 月 29 日竣工，该类房屋设计使用年限一般为 50 年，假设
新旧程度 该房屋维护情况较好，未发现有不均匀沉降，地面、墙面、门窗完好，成新度为
九成新。
（三）权益状况
方大科技大厦权益状况
用途 土地登记用途为科研用地，房屋登记用途为科研。
规划条件 规划用途为科研用地，建筑容积率为 4.54。
估价对象于价值时点已取得《不动产权证》，权利人为方大集团股份有限公
所有权
司（单独所有）。
国有出让建设用地使用权。权利人为方大集团股份有限公司，土地使用年限
土地使用权
为 50 年，从 1997 年 09 月 01 日至 2047 年 08 月 31 日止。
共有情况 无其他共有人，房地产权归方大集团股份有限公司完全所有。
用益物权设立情况 未能发现设立用益物权。
担保物权设立情况 无。
租赁或占用情况 经估价人员实地查勘估价对象现状使用状况为自持。
估价委托人没有提供或告知估价对象是否存在拖欠建设工程价款情况，受自
拖欠税费情况
身能力和客观条件的限制，估价师未能发现存在拖欠建设工程价款情况。
查封等形式限制权利 无。土地面积 6500.4 ㎡，高新技术研究用地，规划容积率 4.54，规划建筑面
情况 积不得大于 25870 ㎡，非商品房，
权属清晰情况 房屋所有权明确清晰，归属无争议。
方大城广场商业部分权益状况
用途 土地登记用途为工业用地，房屋登记用途为研发用房。
规划条件 土地登记用途为工业用地，建筑容积率为 6.0。
估价对象于价值时点已取得《不动产权证》，权利人为深圳市方大置业发展
所有权
有限公司（单独所有）。
国有出让建设用地使用权。权利人为深圳市方大置业发展有限公司，土地使
土地使用权
用年限为 50 年，从 2014 年 04 月 10 日至 2064 年 04 月 09 日止。
共有情况 无其他共有人，房地产权归深圳市方大置业发展有限公司完全所有。
用益物权设立情况 未能发现设立用益物权。
担保物权设立情况 无。
租赁或占用情况 经估价人员实地查勘估价对象现状使用状况为自持。
估价委托人没有提供或告知估价对象是否存在拖欠建设工程价款情况，受自
拖欠税费情况
身能力和客观条件的限制，估价师未能发现存在拖欠建设工程价款情况。
查封等形式限制权利
无。
情况
权属清晰情况 房屋所有权明确清晰，归属无争议。
方大城广场 1#办公楼权益状况
用途 土地登记用途为工业用地，房屋登记用途为研发用房。
规划条件 土地登记用途为工业用地，建筑容积率为 6.0。
估价对象于价值时点已取得《不动产权证》，权利人为深圳市方大置业发展
所有权
有限公司（单独所有）。
国有出让建设用地使用权。权利人为深圳市方大置业发展有限公司，土地使
土地使用权
用年限为 50 年，从 2014 年 04 月 10 日至 2064 年 04 月 09 日止。
共有情况 无其他共有人，房地产权归深圳市方大置业发展有限公司完全所有。
用益物权设立情况 未能发现设立用益物权。
担保物权设立情况 无。
租赁或占用情况 经估价人员实地查勘估价对象现状使用状况为自持。
估价委托人没有提供或告知估价对象是否存在拖欠建设工程价款情况，受自
拖欠税费情况
身能力和客观条件的限制，估价师未能发现存在拖欠建设工程价款情况。
查封等形式限制权利
无。
情况
权属清晰情况 房屋所有权明确清晰，归属无争议。
二、市场背景描述与分析
（一）深圳市经济社会发展状况
（1）地理位置
中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经 113°43′
至 114°38′，北纬 22°24′至 22°52′之间。地处广东省南部，珠江
口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香
港相连；北部与东莞、惠州两个城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。
（2）自然资源
深圳市全市面积 1997.47 平方公里，境内流域面积大于 1 平方公里
的河流共有 310 条，分属 9 大流域。深圳海洋水域总面积 1145 平方公里。
深圳辽阔海域连接南海及太平洋，海岸线总长 260 公里，拥有大梅沙、
小梅沙、西冲、桔钓沙等知名沙滩，大鹏半岛国家地质公园、深圳湾红
树林、梧桐山郊野公园、内伶仃岛等自然生态保护区。
（3）城市简史
“深圳”地名始见史籍于 1410 年（明永乐八年），于清朝初年建墟。
当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布，
村落边有一条深水沟而得名。深圳的经济特区发展史虽只有 30 多年，却
拥有着 6700 多年的人类活动史（新石器时代中期就有土著居民繁衍生息
在深圳土地上）、1700 多年的郡县史、600 多年的南头城史、大鹏城史
和 300 多年的客家人移民史。1979 年中央和广东省决定成立深圳市。1980
年 8 月，全国人大常委会批准在深圳市设置经济特区。深圳又称鹏城，
自特区成立以来，深圳正如展翅高飞的大鹏，搏击风云，遨游长空，勇
往直前。
（4）行政区划
深圳是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列市。深圳下辖 9 个
行政区和 1 个新区：福田区、罗湖区、盐田区、南山区、宝安区、龙岗
区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区。自 2010 年 7 月 1 日起，深圳
经济特区范围延伸到全市。2018 年 12 月 16 日，深汕特别合作区正式揭
牌。
（5）人口构成
深圳建市后人口增长迅速，截至 2024 年末，深圳常住人口 1798.95
万人。作为一座年轻的移民城市，深圳吸引了来自全球、全国的创新创
业创意人才相聚在此工作和生活。第七次全国人口普查结果显示，深圳
市民平均年龄为 32.5 岁。改革开放政策加之特殊的地缘环境，造就了深
圳文化的开放性、包容性、创新性，成为新兴的移民城市，形成独特的
移民文化。2002 年，深圳已拥有 55 个少数民族，是继北京之后全国第二
座汇聚齐 56 个民族的大城市。近年来，深圳相继被评选为中国“最具经
济活力城市”“最具创新力的城市”“最受农民工欢迎的城市”，是最
适宜海内外英才创业拓展的活力之都。
（6）交通状况
深圳水、陆、空、铁口岸俱全，截至 2024 年底，深圳港拥有 15 个
港；设有深圳站、深圳北站、深圳东站等 8 个火车站，赣深高铁加快建
设，广深港高铁穿境而过，是全国重要的铁路枢纽；深圳宝安国际机场
是国际枢纽机场，开通运营国际航线 60 条，港澳台航线 4 条，为中国十
大机场之一，世界百强机场之一；是中国拥有口岸数量最多、出入境人
员最多、车流量最大的口岸城市，拥有经国务院批准对外开放的一类口
岸 15 个，其中包括中国客流量最大的旅客出入境陆路口岸—罗湖口岸，
—福田口岸，唯一“一地两检”的陆路口岸—深圳湾口岸。
（7）气候情况
深圳属亚热带海洋性气候，温润宜人，降水丰富。常年平均气温
时。
（8）城市规划
中国政府发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将深圳定位
为建设“国家综合配套改革试验区”“全国经济中心城市”“国家创新
型城市”“中国特色社会主义示范城市”和“国际化城市”。
根据广东省地区生产总值统一核算结果，2025 年前三季度全市地区
生产总值 27896.44 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.5%。其中，第一
产业增加值 17.45 亿元，增长 0.0%；第二产业增加值 9946.06 亿元，增
长 3.5%；第三产业增加值 17932.93 亿元，增长 6.6%。
（1）工业生产稳步增长，高技术产品产量快速增长
前三季度，全市规模以上工业增加值同比增长 5.0%，增速比上半年
加快 0.7 个百分点。分门类看，采矿业增加值同比增长 0.7%，制造业增
长 5.3%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 6.4%。主要行业大类
中，通用设备制造业增长 16.6%，仪器仪表制造业增长 7.5%，计算机、
通信和其他电子设备制造业增长 6.0%。高技术产品产量持续快速增长，
其中，民用无人机、工业机器人、3D 打印设备产品产量分别增长 46.9%、
加快 2.7 个百分点。
（2）服务业回升向好，规模以上服务业平稳增长
前三季度，全市服务业增加值 17932.93 亿元，同比增长 6.6%，增速
比上半年加快 0.5 个百分点。其中，金融业，信息传输、软件和信息技
术服务业，租赁和商务服务业分别增长 14.5%、9.7%、5.6%。1—8 月，
规模以上服务业企业营业收入增长 7.4%，其中，信息传输、软件和信息
技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业营业收入分
别增长 10.3%、7.0%、6.2%。前三季度，机场旅客吞吐量增长 8.2%，港
口集装箱吞吐量增长 5.4%。
（3）固定资产投资增速回落，工业技改投资增长较快
前三季度，全市固定资产投资同比下降 17.4%，其中，房地产开发投
资下降 24.8%，基础设施投资增长 6.8%，工业技术改造投资增长 42.7%。
分行业看，居民服务、修理和其他服务业投资增长 83.0%，信息传输、软
件和信息技术服务业投资增长 72.9%，交通运输、仓储和邮政业投资增长
（4）市场销售增长平稳，消费升级类商品销售增势良好
前三季度，全市社会消费品零售总额 7560.81 亿元，同比增长 3.6%，
增速比上半年加快 0.1 个百分点。分消费类型看，商品零售增长 3.9%；
餐饮收入增长 1.4%。基本生活类商品增势较好，限额以上单位粮油食品
类、日用品类零售额分别增长 8.4%、7.5%。消费品以旧换新政策继续显
效，限额以上单位家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材
类零售额分别增长 41.5%、28.2%、6.1%。网上零售较快增长，限额以上
单位通过互联网实现的商品零售额增长 17.8%。
（5）货物进出口保持正增长，高新技术产品出口增长较快
前三季度，全市进出口总额 33643.29 亿元，同比增长 0.1%。其中，
出口 20382.04 亿元，下降 4.7%；进口 13261.25 亿元，增长 8.4%。高新
技术产品出口增长 9.7%。9 月份，进出口总额 4036.20 亿元，同比下降
（6）金融机构存贷款余额平稳增长
同比增长 5.6%。金融机构（含外资）本外币贷款余额 99404.44 亿元，同
比增长 5.0%。
（7）居民消费价格温和上涨
前三季度，全市居民消费价格比上年同期上涨 0.1%。其中，食品烟
酒价格上涨 0.3%，衣着价格上涨 1.1%，居住价格下降 0.1%，生活用品及
服务价格上涨 0.2%，交通通信价格下降 2.4%，教育文化娱乐价格上涨
（二）深圳市房地产市场状况
均呈现显著增长态势。第三季度深圳一共成交 16 宗土地，成交宗数同比
上涨 77.78%，环比上涨 77.78%；成交土地面积约 69.95 万平方米，同比
上涨 13.10%，环比上涨 152.98%；成交土地规划建筑面积约 129.02 万平
方米，同比下跌 18.74%，环比上涨 51.55%；成交金额约 192.12 亿元，
同比上涨 407.03%，环比上涨 229.29%，成交金额同比大幅增长的主要原
因是居住用地成交量增加。
从土地用途来看，2025 年第三季度，深圳土地市场交易涉及 6 种不
同用途。其中，二类居住用地成交 6 宗，普通工业用地成交 4 宗，区域
交通用地成交 3 宗，商业用地、供应设施用地和新型产业用地各成交 1
宗。
从成交区域来看，2025 年第三季度，深圳成交土地分布于 7 个区域。
其中，龙华区成交 5 宗，宝安区和龙岗区各成交 3 宗，光明区成交 2 宗，
前海深港现代服务业合作区、坪山区和深汕特别合作区各成交 1 宗。
现代服务业合作区成交 1 宗。
（1）商业市场
①一手商业
A.新增预售分析
B.全市预售成交分析
售成交 270 套，同比下跌 61.10%，环比下跌 9.09%，成交面积约 1.85 万
平方米，同比下跌 69.53%，环比上涨 4.00%。
C.区域预售成交分析：成交前三区域为罗湖、福田和宝安
从区域成交量来看，2025 年第三季度深圳一手商业预售成交前三的
区域为罗湖、福田和宝安。其中罗湖成交 88 套，占比 32.59%；福田成交
套，占比 8.89%；坪山成交 21 套，占比 7.78%；龙岗成交 18 套，占比 6.67%；
光明、龙华、盐田、大鹏、深汕均无成交。
D.预售存量及去化分析
截至 2025 年 9 月末，深圳一手商业预售存量 10943 套，可售面积约
售速度计算，库存去化周期为 85.69 个月，较上月增加了 13.89 个月，
库存去化压力进一步加大。
②二手商业
A.全市成交分析
均实现增长，二手商业成交 1532 套，同比上涨 21.39%，环比上涨 11.82%，
成交面积约 10.96 万平方米，同比上涨 6.46%，环比上涨 0.89%。
B.区域成交分析：成交前三区域为龙岗、南山和宝安
从区域成交量来看，2025 年第三季度深圳二手商业成交前三的区域
为龙岗、南山和宝安。其中龙岗成交 429 套，占比 28.00%；南山成交 232
套，占全市比例 15.14%；宝安成交 229 套，占比 14.95%；罗湖成交 223
套，占比 14.56%；福田成交 211 套，占比 13.77%；龙华成交 111 套，占
比 7.25%；盐田成交 36 套，占比 2.35%；坪山成交 36 套，占比 2.35%；
光明成交 22 套，占比 1.44%；大鹏成交 3 套，占比 0.20%；深汕无成交。
（3）办公市场
①一手办公
A.新增预售分析
期无新增供应。
B.全市预售成交分析
环比均大幅下跌，市场下行趋势加剧，一手办公预售成交 36 套，同比下
跌 77.36%，环比下跌 53.25%，成交面积约 0.42 万平方米，同比下跌
C.区域预售成交分析：成交前三区域为福田、宝安和南山
从区域成交量来看，2025 年第三季度深圳市一手办公预售成交前三
的区域为福田、宝安和南山。其中福田成交 20 套，占全市比例 55.56%；
宝安成交 12 套，占比 33.33%；南山成交 4 套，占比 11.11%；罗湖、龙
岗、坪山、盐田、光明、龙华、大鹏和深汕均无成交。
D.预售存量及去化分析
截至 2025 年 9 月末，深圳一手办公预售存量 4906 套，预售可售面
积 90.39 万平方米，按近 12 个月平均销售速度计算，去化时间需 281.62
个月，较上月增加了 40.11 个月，可见深圳一手办公市场去化动能明显
不足，库存积压问题进一步凸显，消化压力持续攀升，短期内预计难以
实现实质性改善。
②二手办公
A.全市成交分析
比上涨 5.59%；成交面积约 6.21 万平方米，同比上涨 40.97%，环比上涨
B.区域成交分析：成交前三区域为福田、罗湖和龙岗
从区域成交量来看，2025 年第三季度深圳市二手办公成交前三的区
域为福田、罗湖和龙岗。其中福田成交 166 套，占全市比例 31.38%；罗
湖成交 126 套，占比 23.82%；龙岗成交 84 套，占比 15.88%；龙华成交
比 5.10%；光明成交 17 套，占比 3.21%；盐田成交 4 套，占比 0.76%；坪
山、大鹏和深汕均无成交。
三、估价对象最高最佳利用分析
最高最佳利用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提
下，能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以
下几种使用方式可供选择：维持现状、更新改造、改变用途、扩大规模、
重新开发、上述情形的某种组合。通过实地查勘，估价对象为商业、办
公，目前该片区已形成一定商业规模，我们认为估价对象维持现状、继
续利用最为合理的，即继续用作现状用途为最高最佳利用前提。这是因
为：
（一）估价对象权证登记用途为商业、办公，符合法律上许可前提；
（二）估价对象按商业、办公用途设计，物业内部组合均衡，与外
部环境协调，符合相关技术标准；
（三）估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可
行。
四、估价方法适用性分析
常见的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等
方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况
的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定
原则，在确定估价方法时，我们有以下考虑：
易收集较多成交案例，适宜采用比较法。
租赁活动较为活跃，适宜采用收益法。
的存在使得价格水平已经远远偏离了成本，采用成本法难以反映目前正
常的价格水平。
来看，不具有开发或再开发潜力，不适宜采用假设开发法。
势规律不明显，故不适宜采用长期趋势法。
综合以上分析，结合估价对象所在位置、使用状况及所处区域房地
产市场状况，确定采用比较法和收益法作为本次估价的基本方法来求取
估价对象价值。
比较法估价技术路线：收集与估价对象的区位、用途、权利性质、
档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。通过搜集
价值时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素
以后计算得出类似房地产的市场价格。将估价对象与类似房地产进行交
易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比较价格。根据类
似房地产比较价格，采用简单算术平均法或加权算术平均法确定估价对
象最终估价价格。
比较法的计算公式：
式中：P--比较价值（元或元/㎡）；
n--选取的可比实例个数；
mi--第 i 个可比实例的权重；
Xi--第 i 个可比实例的价格；
ai--第 i 个可比实例的交易情况的修正系数；
bi--第 i 个可比实例的市场状况的修正系数；
ci--第 i 个可比实例的房地产状况的修正系数。
收益法估价技术路线：收益法租转售模式，估计未来收益期或持有
期；预测未来净收益或期末转售收益；求取报酬率或资本化率；计算收
益价值。
收益法持有加转售模式计算公式:
其中：
V--估价对象在价值时点的收益价值（元，元/㎡）
Ai--期间收益（元，元/㎡）
Yi--未来第 i 年的报酬率（%），g--增长率（%）
Yt—期末报酬率（%）
Vt--转售时价值（元/㎡）
S--转售成本（元/㎡）
五、估价测算过程
（一）方大科技大厦
评估思路：估价对象方大科技大厦为非市场商品房，由于类似用途
物业市场交易案例均为市场商品房，因此先通过运用市场比较法和收益
法求出估价对象性质为市场商品房情况下的市场价值，再扣除由非市场
商品房转为市场商品房应补缴的地价，得到估价对象为非市场商品房性
质下的市场价值。本次以中间整层为例进行测算说明，测算过程如下：
（1）测算步骤
运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：
①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易
情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较
价值。
（2）计算公式
比较法的计算公式：
式中：P--比较价值（元或元/㎡）；
n--选取的可比实例个数；
mi--第 i 个可比实例的权重；
Xi--第 i 个可比实例的价格；
ai--第 i 个可比实例的交易情况的修正系数；
bi--第 i 个可比实例的市场状况的修正系数；
ci--第 i 个可比实例的房地产状况的修正系数。
（3）计算过程（以 10 层整层为例，面积 1302.02 平方米）
①搜集交易实例
运用比较法估价，首先要拥有大量真实、可靠的交易实例，只有拥
有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能
评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。
估价人员对估价对象实地查勘的同时，也调查了解了估价对象区域
内同类型的物业，有针对性地搜集了若干交易实例进行分析和筛选。
②选取可比实例
《房地产估价规范》规定，应从交易实例中选取且不得少于三个可
比实例、可比实例房地产应与估价对象房地产相似、交易方式应适合估
价目的、成交日期应接近价值时点（与价值时点相差不宜超过一年，且
不得超过两年）、成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。在同等
条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实
例选为可比实例。
估价人员通过对估价对象区域内房地产市场的调查，根据估价对象
状况、估价目的和价值时点，从搜集的交易实例中选取了三个与估价对
象类似的房地产作为可比实例：
可比实例 A：保利大厦，位于深圳市南山区南海大道 2702 号，建筑
面积为 1067 平方米，高层，装修状况为普通装修，成交价为 23,000 元/
平方米。
位置图 照片
可比实例 B：南山智谷，位于深圳市南山区西丽街道沙河西路 3185
建筑面积为 1300 平方米，
号， 中层， 成交价为 23,800
装修状况为普通装修，
元/平方米。
位置图 照片
可比实例 C：海岸城东座，位于深圳市南山区海德三道 15 号，建筑
面积为 1555 平方米，中层，装修状况为普通装修，成交价为 22,000 元/
平方米。
位置图 照片
③建立比较基础
选取了可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行
标准化处理，使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可
比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。
可比实例标准化处理情况表
比较因素 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
物业名称 保利大厦 南山智谷 海岸城东座
比较因素 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元／㎡） 23,000 23,800 22,000
币种/单位 人民币/元 人民币/元 人民币/元
财产范围 房地合一 房地合一 房地合一
付款方式 一次性付清 一次性付清 一次性付清
融资情况 常规融资 常规融资 常规融资
税费负担 正常负担 正常负担 正常负担
用途 办公 办公 办公
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易
交易日期 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
④编制估价对象与可比实例因素条件比较表
参与比较的因素条件应是对估价对象与可比实例之间的价格差异产
生作用的因素；通过对估价对象与三个可比实例各自特点的分析，本次
估价选择了交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况等因
素进行比较。估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
估价对象与可比实例因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
物业名称 方大科技大厦 保利大厦 南山智谷 海岸城东座
南山区高新技术 深圳市南山区西
深圳市南山区南 深圳市南山区海
物业位置 产业园南区科技 丽街道沙河西路
海大道 2702 号 德三道 15 号
南十二路 3185 号
物业用途 办公 办公 办公 办公
建筑面积（㎡） 整层 1067 1300 1555
交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易
交易期日 —— 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
区域功能定位 综合功能区 综合功能区 综合功能区 综合功能区
区位 因素
商务集聚度 集中 集中 集中 集中
距市、区级商务
较近 较近 一般 较近
中心距离
楼层 中层 低区 高区 高区
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
道路通达度 较好 较好 较好 较好
交通便捷度 便捷 便捷 较便捷 便捷
公共设施完善度 较好 较好 较好 较好
基础设施完善度 较好 较好 较好 较好
权益 因素
租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制
抵押限制 无抵押限制 无抵押限制 无抵押限制 无抵押限制
城市规划限制 无特殊规定 无特殊规定 无特殊规定 无特殊规定
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
设施设备完备度 较好 较好 较好 较好
外观设计 较好 较好 好 较好
装修状况 普通装修 普通装修 毛坯 普通装修
个别 因素
景观状况 无特殊无景观 无特殊无景观 无特殊无景观 无特殊无景观
层高 标准层高 标准层高 标准层高 标准层高
维护状况 较好 较好 较好 较好
物业管理水平 较好 较好 较好 较好
停车便利度 较便利 较便利 较便利 较便利
综合成新率 80% 80% 95% 80%
⑤交易情况修正
当满足《房地产估价规范》要求的交易实例少于三个时，在掌握特
殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下
的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应消
除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成
交价格修正为正常价格。
经过市场调查，估价对象所处区域同类房地产市场比较活跃，交易
实例较多，估价人员选取的可比实例均为房地产市场正常成交价，因此
确定三个可比实例的交易情况修正系数均为 100/100。
⑥市场状况调整
进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市
场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在
价值时点的价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变
动情况的基础上，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格
指数进行调整，且价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。
本次评估估价对象与可比案例交易时间相近且经评估人员对当地房
地产市场调查了解，估价对象当地房地产市场状况平稳，无大的波动，
故不需要进行市场状况调整，即三个可比实例的市场状况调整修正系数
均为 100/100。
⑦房地产状况调整
房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价
格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价
对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之
间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应
调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。
A、区位状况调整
进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整
为在估价对象区位状况下的价格，且调整的内容应包括区域功能定位、
商务集聚度、距市、区级商务中心距离、楼层、道路通达度、交通便捷
度、公共设施完善度、基础设施完善度等。
区域功能定位：依据规划功能定位，判断其对物业的利好弊端，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±3%。
商务聚集度：分为集中、较集中、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±3%。
距市、区级商务中心距离：分为近、较近、一般、较远、远五个等
级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
楼层：分为高层、中层、低层三个等级，以估价对象为基准（100%），
相差一个等级修正±3%。
道路通达度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对
象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
交通便捷度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对
象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
公共设施完善度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
基础设施完善度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
区位状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
区域功能定位 100 100 100 100
商务集聚度 100 100 100 100
距市、区级商务中心距离 100 100 98 100
楼层 100 97 103 103
道路通达度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 98 100
公共设施完善度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
区位状况调整系数 1.0000 1.0309 1.0109 0.9709
B、权益状况调整
进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整
为在估价对象权益状况下的价格，且调整的内容应包括租约限制、抵押
限制、城市规划限制等。
租约限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
抵押限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
城市规划限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
权益状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
租约限制 100 100 100 100
抵押限制 100 100 100 100
城市规划限制 100 100 100 100
权益状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
C、实物状况调整
进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整
为在估价对象实物状况下的价格。建筑物实物状况调整内容包括建筑结
构、设施设备完备度、外观设计、装修状况、景观状况、层高、维护状
况、物业管理水平、停车便利度、综合成新率等。
建筑结构：分为钢混结构、砖混结构、砌体结构、钢结构等，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
设施设备完善度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
外观设计：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象
为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
装修状况：分为毛坯、普通装修、中档装修、精装修四个等级，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
景观状况：物业阳台、窗户等可看的景观，包括海景、山景、绿地、
城市景观等，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
层高：分为较高、标准层高、较低三个等级，以估价对象为基准
（100%），相差一个等级修正±2%。
维护状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象
为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
物业管理水平：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
停车便利度：分为便利、较便利、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
综合成新率：分别九成新以上、九成新、八五成新、八成新、八成
新以下五个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±1%。
实物状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建筑结构 100 100 100 100
设施设备完备度 100 100 100 100
外观设计 100 100 100 100
装修状况 100 100 98 100
景观状况 100 100 100 100
层高 100 100 100 100
维护状况 100 100 100 100
物业管理水平 100 100 100 100
停车便利度 100 100 100 100
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
综合成新率 100 100 103 101
实物状况调整系数 1.0000 1.0000 0.9907 0.9901
⑧计算比较价值
进行了交易情况修正、市场状况调整及房地产状况调整后，就把可
比实例的实际成交价格修正调整为在价值时点的价格。计算公式为：
可比实例在价值时点的价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系
数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
可比实例比较价值计算结果表
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元／㎡） 23,000 23,800 22,000
交易情况修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
市场状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000
房地 产状况
区位状况调整系数 1.0309 1.0109 0.9709
权益状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000
实物状况调整系数 1.0000 0.9907 0.9901
修正后单价（元/㎡） 23,711 23,836 21,148
经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值小
于 1.2，可比实例成交价格的修正或调整幅度未超过 20％，共同对可比
实例成交价格的修正和调整幅度未超过 30％。
因此，根据上述测算结果，结合估价对象具体情况，采用简单算术
平均法计算估价对象的最终比较价值，则估价对象单位建筑面积的比较
价值（评估单价）为：
（23,711＋23,836＋21,148）÷3＝22,900（元/㎡，取整至百位）
因市场成交价格都是含税价，则估价对象不含税比较价格为 22,900
÷（1＋5%）＝21,800（元/平方米，取整至百位）
（1）确定期间收益
估价对象用途为办公，为出租类房地产，可根据租赁合同和租赁市
场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营
费用。本次估价不考虑租约限制，直接采用价值时点市场客观租金测算
估价对象的市场价值。
①年有效毛收入：有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租
损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加
其他收入。
A、年潜在毛收入
潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房
地产的总收入。估价对象位于深圳市南山区，通过估价人员对估价对象
周边的租金调查，同类型的房地产出租案例较多，故本次估价对象的租
金水平将调查估价对象周边类似房地产等因素确定租金水平。
根据市场调查，潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空置下所能
获得的归因于房地产的总收入。估价对象位于深圳市南山区，无租约限
制，通过估价人员对估价对象周边的租金调查，同类型的房地产出租可
比实例较多，故本次估价对象的租金水平将调查估价对象周边类似房地
产等因素确定租金水平。
可比实例基本情况和比较因素条件描述表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
物业名称 方大科技大厦 保利大厦 南山智谷 海岸城东座
物业用途 办公 办公 办公 办公
租金（元/㎡/月） —— 75 75 78
交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易期日 —— 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
楼层 中层 低区 高区 高区
景观 较好 较好 较好 较好
影响租
金实物 装修状况 普通装修 普通装修 毛坯 普通装修
因素
层高 标准层高 标准层高 标准层高 标准层高
停车便利度 便利 便利 便利 便利
比较修正因素表
楼层 100 103 103 103
景观 100 100 100 100
影响租 装修状况 100 100 98 100
金实物
因素 层高 100 100 100 100
停车便利度 100 100 100 100
修正系数 1.0000 0.9709 0.9907 0.9709
估价对象租金价格确定表
比较案例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
比准价格（元/㎡） 73 74 76
权重 1/3 1/3 1/3
估价对象单价（取整至个位） 74
综上分析结合项目实际情况，综合确定估价对象的客观合理平均月
租金标准为人民币 74 元/平方米/月（为含税租金），不含税价＝74÷（1
＋5%）＝70 元/平方米/月（取整）。
B、空置率和租金损失
空置损失：指估价对象因空置的面积而导致的收入损失。
租金损失：指租出的面积因承租人拖欠租金（包括延迟支付租金、
少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。
由于建筑物老化、经济环境变化等不确定因素，预计空置率和租金
损失第 1-3 年为 20%，第 4-6 年为 15%，第 7 年及以后进入稳定期为 10%。
C、租金水平递增长比率及市场价值增长比率确定
根据估价人员对市场的调查，结合周边类似物业以及估价经验和现
实宏观经济情况，确定估价对象年纯收益变动方案为从第 3 年开始每年
平均递增 3.0%。
②其他收入来源
根据调查，估价对象的其他收入来源只有租赁保证金的利息收入。
《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，出租人可按租赁合同约定向
承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金；根据对估价对象类似
物业的调查，结合该片区需求情况，确定估价对象房地产的租赁保证金
按 2 个月计算。租赁保证金利率按各商业银行最近公布的一年定期存款
年利率 0.95%计算。
（2）运营费用测算
运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、
房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正
常使用或营业的必要支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由
承租人负担的部分不应计入。
房地产税，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税率为
按房产原值 70%的 1.2%计，增值税、城建税及教育附加：增值税率为 5%；
城市维护建设税率为增值税 7%，教育费附加税率为增值税 5%，印花税率
为 0.1%。
维修及管理费，是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用以及日
常性维修和大维修费用，结合估价对象的具体使用情况结合估价对象的
具体情况，维修及管理费一般按有效毛收入的 3.0%计。
房屋保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险
公司支付的费用。保险费率一般为 0.05%～0.2%，本次评估按有效毛租金
的 0.05%计算。
土地使用税：深圳市征收城镇土地使用税的应税土地，按土地基准
地价的高低分为 6 个等级，以所在土地的街道办管辖范围作为划分界限。
其中一级土地每平方米年税额 30 元，二级每平方米 21 元，三级每平方
米 13 元，四级每平方米 9 元，五级每平方米 5 元，六级每平方米 3 元。
估价对象所在区域属三级，土地使用税缴纳标准为 13 元/㎡/年。
（3）年净收益
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用
（4）报酬率的确定
报酬率的求取方法有三种，即市场提取法、累加法和投资收益率排
序插入法。本次咨询采用累加法求取报酬率。
累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包
含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将
它们相加得到报酬率。安全利率是没有风险或极小风险的投资报酬率。
风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的
报酬率，应根据咨询对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确
定。计算公式如下：
报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动
性补偿率-投资带来的优惠率
①安全利率可选用同一时期一年定期存款年利率或一年国债年利
率，本次咨询选用一年期定期存款利率 0.95%作为安全利率。
②投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风
险性的房地产时，要求对所承担的额外风险有所补偿。一般而言，投资
风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高。考虑到管理的难易程
度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为低、中、
高三等，各等级风险的风险报酬率取值为：
投资风险报酬率分档表
物业类型 低 中 高 备注
办公物业 2.5%～3.0% 3.0%～3.5% 3.5%～5.0% ——
住宅物业 2.5%～3.0% 3.0%～3.5% 3.5%～5.0% ——
商业物业 3.0%～3.5% 3.5%～4.5% 4.5%～6% ——
工业物业 2.0%～2.5% 2.5%～3.0% 3.0%～4.5% ——
综合物业 采用内插法确定
近年来，咨询对象位于深圳市南山区，片区房地产市场快速发展，
市场活跃收益稳定，综合来看，估价对象所在区域房地产投资风险较低。
综合上述因素考虑，认为估价对象投资风险程度处于低风险水平，投资
风险报酬率取 2.5%。
③管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就
会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产
要求的管理工作一般超过存款、证券。本次咨询取管理负担补偿率 1.0%。
④缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入资金由于缺乏流动性所
要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要
困难，变现能力弱。本次咨询取缺乏流动性补偿率 1.0%。
⑤投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好
处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的
报酬率。本次咨询取投资带来的优惠率 0.95%。
报酬率＝0.95%＋2.5%＋1.0%＋1.0%-0.95%＝4.5%
（5）确定房地产持有期 t
根据《房地产估价规范》的第 4.3.7 条的规定：持有期应根据市场
上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来
确定，并宜为 5 年～10 年。
根据注册房地产估价师对深圳市同类用途、同等规模物业投资期的
调查，并结合估价对象的实际情况，综合确定其持有期 t 为 10 年；
（6）计算持有期收益单价
根据测算，估价对象房地产持有期收益价值为 5,800 元/平方米（单
价），详见《房地产持有期收益价值测算表》。
房地产持有期收益价值测算表
估价对象名称 方大科技大厦
分类项目 递增期
建筑面积 20,464.75 占地面积 6500.40 价值时点 2025 年 12 月 31 日 土地终止日期 2047 年 8 月 13 日
项
目 登记价 — 元 押金 2 月
基
空置率 20% 20% 20% 15% 15% 15% 10% 10% 10% 10%
本
情 年递增系数 0.0% 0.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0%
况
收益年限 21.63 年
计算项目 计算比率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
收益年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金（含税） 74.00 74.00 74.00 76.22 78.51 80.87 83.30 85.80 88.37 91.02 93.75
有效租金 59.20 59.20 60.98 66.73 68.74 70.81 77.22 79.53 81.92 84.38
收
入
押金利息 0.95% 0.09 0.09 0.10 0.11 0.11 0.11 0.12 0.13 0.13 0.13
小计 59.29 59.29 61.08 66.84 68.85 70.92 77.34 79.66 82.05 84.51
登记价
房产税 3.05 3.05 3.05 3.05 3.05 3.05 3.05 3.05 3.05 3.05
*70%*1.2%
支 增值税 5.00% 2.82 2.82 2.9 3.18 3.27 3.37 3.68 3.79 3.9 4.02
出
城建维护税 7% 0.2 0.2 0.2 0.22 0.23 0.24 0.26 0.27 0.27 0.28
教育费附加 5% 0.14 0.14 0.15 0.16 0.16 0.17 0.18 0.19 0.2 0.2
估价对象名称 方大科技大厦
印花税 0.10% 0.06 0.06 0.06 0.07 0.07 0.07 0.08 0.08 0.08 0.08
土地使用税 1.50 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12
维修管理费 3.00% 1.78 1.78 1.83 2 2.06 2.12 2.32 2.39 2.46 2.53
保险费 0.05% 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04
小计 8.20 8.20 8.34 8.83 8.99 9.18 9.73 9.93 10.12 10.32
月纯收益 51.09 51.09 52.74 58.01 59.86 61.74 67.61 69.73 71.93 74.19
年纯收益 613.08 613.08 632.87 696.08 718.27 740.94 811.34 836.76 863.15 890.25
报酬率 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50%
折现值 586.68 561.42 554.58 583.71 576.38 568.96 596.20 588.40 580.82 573.26
持有期收益单价 (取整至百位） 5,800 元/平方米
（7）房地产持有期末转售收益
鉴于市场上同类物业租售案例充足，且租金与物业市场价格呈显著
正相关关系，本次测算基于持有期末的年净租金收益，采用同类物业租
售比推算估价对象的持有期末市场价值。
① 同类物业情况调查
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
物业名称 保利大厦 南山智谷 海岸城东座
物业用途 办公 办公 办公
建筑面积（㎡） 1067 1300 1555
调查日期 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
成交价格（元/㎡） 23,000 23,800 22,000
租金（元/㎡/月） 75 75 78
② 确定同类物业年净收益
项目名称 数据参数 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
月租金（含税） — 75 75 78
房产税 12.00% 8.57 8.57 8.91
增值税 5.00% 3.57 3.57 3.71
城建维护税 7% 0.25 0.25 0.26
教育费附加 5% 0.18 0.18 0.19
印花税 0.05% 0.07 0.07 0.07
维修管理费 3.00% 2.25 2.25 2.34
保险费 0.05% 0.04 0.04 0.04
月净收益 60.07 60.07 62.48
③ 确定同类物业租售比
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
月净收益 60.07 60.07 62.48
成交单价 23000 23800 22000
租售比 383 396 352
④ 确定估价对象租售比
经过上述比较分析，测算出各案例租售比，上述三个案例所处片区
与实物状况均与估价对象类似，故取其简单算术平均值为估价对象租售
比，则估价对象租售比为：
（383＋396＋352 ）÷3＝377
②持有期末年纯收益确定
根据上述持有期收益价值测算，确定估价对象持有期末月纯收益为
③持有期末转售市场价格确定
根据上述租售比，确定估价对象持有期末转售市场价格为：
④转售成本确定
转售成本包括销售税费和销售费用，因前述转售价格为含税价，其
中销售税费包括增值税（按不含税销售收入 9%）、城市维护建设税(按增
值税 7%)、教育附加费及地方教育费附加(按增值税 5%)、印花税(按不含
税销售收入 0.05%)、土地增值税(按不含税销售收入 5%核定征收)，销售
费用按销售收入 2%考虑，则:
转售成本＝28,000÷（1＋9%）×9%×（1＋7%＋5%）＋28,000÷（1
＋9%）×0.05%＋28,000÷（1＋9%）×5%＋28,000×2%
＝4,199（元/平方米）
⑤转售净值确定
根据上述测算确定，估价对象转售价格为 28,000 元/平方米，转售
成本为 4,199 元/平方米，则估价对象转售净值为：
转售净值＝转售价格－转售成本
＝28,000－4,199
＝23,801（元/平方米）
⑥转售现值确定
转售现值＝转售净值÷（1＋报酬率）^持有年期
＝23,801÷（1＋4.5%）^10
＝15,300（元/平方米，取整至百位）
（8）收益法评估单价确定
评估单价＝持有期价值＋转售现值
＝5,800＋15,300
＝21,100（元/平方米，取整至百位）
估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、
广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价
对象价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象进行估价。本次估
价采用市场比较法测算房地产价格为 21,800 元/平方米，采用收益法测
算房地产价格 21,100 元/平方米。
通过上述两种方法计算得出的估价结果差距较小，在确定最终地价
结果时，考虑到两种方法从不同侧面反映了估价对象的地价，故本次估
价以两法的简单算术平均值作为最终评估结果：
（21,800＋21,100）÷2＝21,500（元/㎡，取整至百位）
物业整体转让与分割转让的价格是有差异的，整体转让具有规模效
应，较分割转让的单位价格低，根据 2014 年深圳市不动产评估协会征文
课题《不同用途房地产整体转让与分割转让、自用房地产与商品性质房
地产价格修正体系研究》成果，整体与分割转让价格比约为 0.90-0.95，
结合项目实际和估价师经验，该估价对象规模修正系数取 0.95
因此我们得出估价对象方大科技大厦整幢整体市场价值为：
＝21,500×95%＝20,400（元/平方米）（取整至百位）
（1）政策依据
根据《深圳市地价测算规则（深府办规[2019]9 号）》相关规定，应
补地价＝土地市场价格×变更后建筑面积×变更后基础系数-土地市场
价格×变更前建筑面积×变更前基础系数。
（2）应补地价
①标定地价
经查询深圳市 2025 年度标定地价成果信息，估价对象项目地块办公
类标定地价为 23,500 元/平方米。
②建筑类型适用地价修正
建筑类型适用地价修正系数表
序号 建筑类型 适用地价类型 修正系数
公用设施、市政设施及施工配套设施、训考场、殡葬设施 工业 0.3
交通设施（不含加油站、加气站、训考场、社会停车场（库）），
综合管廊
住宅 1
宿舍 0.6
其中 人才住房 0.4
公共租赁住房、安居型商品房 0.3
序号 建筑类型 适用地价类型 修正系数
文化遗产、体育设施、幼儿园（托儿所）、宗教建筑、社
会福利设施、特殊建筑、社会停车场（库）、邮政网点（所）
商业（不包括旅馆业建筑、肉菜市场、游乐设施、会议中
心）、加油站
备注：
文件中面积占比最大的建筑类型；无法确定的按规划许可文件中的土地用途确定。
的 50%测算。
计；未明确加油、加气功能占地面积的，以宗地为单位，按照加油站和加气站土地的市场价格的均值
确定地价。
让方案或供应合同中明确该类建筑类型限整体转让。
估价对象建筑类型为科研办公，属于建筑类型适用地价修正系数表
序号 8 类型，则建筑类型适用地价修正系数为 0.3。
③土地使用年期修正
土地使用年期修正系数表
年期 住宅类 商业类 办公类 工业类 年期 住宅类 商业类 办公类 工业类
n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年） n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年）
年期 住宅类 商业类 办公类 工业类 年期 住宅类 商业类 办公类 工业类
n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年） n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年）
年期 住宅类 商业类 办公类 工业类 年期 住宅类 商业类 办公类 工业类
n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年） n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年）
备注：
率，住宅、商业、办公、工业分别取值 5%、6%、5.5%、5%；m 表示剩余年期；n 表示土地使用年限，
住宅、商业、办公、工业分别取值 70 年、40 年、40 年、30 年。
年计。
根据《深圳市地价测算规则（深府办规[2019]9 号）》中土地使用年
m n
限修正公式 K＝[1-1/(1＋r) ]/[1-1/(1＋r) ]，估价对象年限修正系数为
（1-1/（1＋5.5%） /(1-1/(1＋5.5%) )＝0.7001。
④产权条件修正
产权条件修正系数表
序号 建筑类型 产权条件情形 修正系数
不得转让 1
表 1 中的建
筑类型 1-3
允许分割转让 5
不得转让
表 1 中的建
筑类型 4
允许分割转让
不得 公共租赁住房、安居型商品房、人才住房 0.1
其他（除公共租赁住房、安居型商品房、人
转让 0.3
表 1 中的建 才住房外）
筑类型 5
限整体转让 0.8
允许分割转让 1
不得转让 0.6
表 1 中的建
筑类型 6-12
允许分割转让 1
备注：
属于“不得转让”情形；已签订的供应合同中约定或不动产登记记载为“商品性质房地产限整体转让”
的，属于“限整体转让”情形；
估价对象不得转让产权条件修正系数为 0.6，允许分割转让产权条件
修正系数为 1。
⑤应补地价
根据上述公式，应补地价＝土地市场价格×变更后建筑面积×变更
后基础系数-土地市场价格×变更前建筑面积×变更前基础系数
＝23,500×0.3×0.7001×1-23,500×0.3×0.7001×0.6
＝1974 元/平方米）
方大科技大厦为非市场商品房，
评估单价＝市场商品房评估单价－应补地价
＝20,400－1,974
＝18,400（元/㎡，取整至百位）
根据上述对方大科技大厦在市场商品房性质下的评估价值扣减应补
地价为其在非市场商品房性质下的评估结果如下：
估价对象 建筑面积（㎡） 评估单价（元/㎡） 评估总值（元）
方大科技大厦 20,464.75 18,400 376,551,400
（二）方大城广场商业部分 1-3 层
评估思路：估价对象方大城广场商业部分为限整体转让市场商品房，
由于类似用途物业市场交易案例均为市场商品房，因此先通过运用市场
比较法和收益法求出估价对象性质为可分割办证市场商品房情况下的市
场价值，再扣除由限整体转让市场商品房转为市场商品房应补缴的地价，
得到估价对象为限整体转让市场商品房性质下的市场价值。
L104 号商铺面积 95 平方米，位置一层属于中等水平，作为一层商铺
的均价。
（1）测算步骤
运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：
①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易
情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较
价值。
（2）计算公式
比较法的计算公式：
式中：P--比较价值（元或元/㎡）；
n--选取的可比实例个数；
mi--第 i 个可比实例的权重；
Xi--第 i 个可比实例的价格；
ai--第 i 个可比实例的交易情况的修正系数；
bi--第 i 个可比实例的市场状况的修正系数；
ci--第 i 个可比实例的房地产状况的修正系数。
（3）计算过程
①搜集交易实例
运用比较法估价，首先要拥有大量真实、可靠的交易实例，只有拥
有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能
评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。
估价人员对估价对象实地查勘的同时，也调查了解了估价对象区域
内同类型的物业，有针对性地搜集了若干交易实例进行分析和筛选。
②选取可比实例
《房地产估价规范》规定，应从交易实例中选取且不得少于三个可
比实例、可比实例房地产应与估价对象房地产相似、交易方式应适合估
价目的、成交日期应接近价值时点（与价值时点相差不宜超过一年，且
不得超过两年）、成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。在同等
条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实
例选为可比实例。
估价人员通过对估价对象区域内房地产市场的调查，根据估价对象
状况、估价目的和价值时点，从搜集的交易实例中选取了三个与估价对
象类似的房地产作为可比实例：
可比实例 A：天利中央商务广场商铺，位于深圳市南山区文心四路，
建筑面积为 131.78 平方米，装修状况为普通装修，成交价为 115,400 元
/平方米。
位置图 照片
可比实例 B：万科云城商铺，位于深圳市南山区打石二路 1 号，建筑
面积为 47.44 平方米，装修状况为普通装修，成交价为 122,200 元/平方
米。
位置图 照片
可比实例 C：海岸城商铺，位于深圳市南山区文心五路与海德三道交
汇处，建筑面积为 72.98 平方米，装修状况为普通装修，成交价为 110,000
元/平方米。
位置图 照片
③建立比较基础
选取了可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行
标准化处理，使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可
比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。
可比实例标准化处理情况表
比较因素 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
物业名称 天利中央商务广场商铺 万科云城商铺 海岸城商铺
交易价格（元／㎡） 115,400 122,200 110,000
币种/单位 人民币/元 人民币/元 人民币/元
财产范围 房地合一 房地合一 房地合一
付款方式 一次性付清 一次性付清 一次性付清
融资情况 常规融资 常规融资 常规融资
税费负担 正常负担 正常负担 正常负担
用途 商铺 商铺 商铺
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易
交易日期 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
④编制估价对象与可比实例因素条件比较表
参与比较的因素条件应是对估价对象与可比实例之间的价格差异产
生作用的因素；通过对估价对象与三个可比实例各自特点的分析，本次
估价选择了交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况等因
素进行比较。估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
估价对象与可比实例因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
天利中央商务广
物业名称 估价对象 万科云城商铺 海岸城商铺
场商铺
南山区北环大道 深圳市南山区文
深圳市南山区打
物业位置 与龙珠四路交汇 南山区文心四路 心五路与海德三
石二路 1 号
处 道交汇处
物业用途 商铺 商铺 商铺 商铺
建筑面积（㎡） —— 131.78 47.44 72.98
交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易
交易期日 —— 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
区位 因素
区域功能定位 综合区 商业区 综合区 商业区
商服繁华度 较高 高 较高 高
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
商圈等级 街区级 街区级 社区级 街区级
距市、区级商业
较近 近 较近 近
中心距离
临街状况 较好 较好 较好 较好
交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷
公共设施完善度 高 高 高 高
基础设施完善度 高 高 高 高
权益 因素
租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制
抵押限制 无抵押限制 无抵押限制 无抵押限制 无抵押限制
城市规划限制 无特殊规定 无特殊规定 无特殊规定 无特殊规定
建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪
外观设计 好 好 好 好
设施设备 齐全 齐全 齐全 齐全
物业管理 好 好 好 好
实物 因素
楼层净高 高 高 高 高
经营状况 较好 较好 较好 较好
装修状况 毛坯 普通装修 普通装修 普通装修
宽深比 好 好 好 好
平面布置 好 好 好 好
停车便利度 便利 便利 便利 便利
综合成新率 90% 80% 90% 80%
⑤交易情况修正
当满足《房地产估价规范》要求的交易实例少于三个时，在掌握特
殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下
的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应消
除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成
交价格修正为正常价格。
经过市场调查，估价对象所处区域同类房地产市场比较活跃，交易
实例较多，估价人员选取的可比实例均为房地产市场正常成交价，因此
确定三个可比实例的交易情况修正系数均为 100/100。
⑥市场状况调整
进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市
场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在
价值时点的价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变
动情况的基础上，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格
指数进行调整，且价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。
本次评估估价对象与可比案例交易时间相近且经评估人员对当地房
地产市场调查了解，估价对象当地房地产市场状况平稳，无大的波动，
故不需要进行市场状况调整，即三个可比实例的市场状况调整修正系数
均为 100/100。
⑦房地产状况调整
房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价
格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价
对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之
间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应
调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。
A、区位状况调整
进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整
为在估价对象区位状况下的价格，且调整的内容应包括区域功能定位、
商务集聚度、距市、区级商务中心距离、楼层、道路通达度、交通便捷
度、公共设施完善度、基础设施完善度等。
区域功能定位：依据规划功能定位，判断其对物业的利好弊端，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
商业繁华度：分为高、较高、一般、较差、差五个等级，以估价对
象为基准（100%），相差一个等级修正±3%。
商圈等级：分为市级、区级、街区级三个等级，以估价对象为基准
（100%），相差一个等级修正±2%。
距市、区级商务中心距离：分为近、较近、一般、较远、远五个等
级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±3%。
临街状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象
为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
公共设施完善度：分为高、较高、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
基础设施完善度：分为高、较高、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
区位状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
区域功能定位 100 102 100 102
商服繁华度 100 103 100 103
商圈等级 100 100 98 100
距市、区级商业中心距离 100 102 100 102
临街状况 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
公共设施完善度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
区位因素修正系数 1.0000 0.9332 1.0204 0.9332
B、权益状况调整
进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整
为在估价对象权益状况下的价格，且调整的内容应包括租约限制、抵押
限制、城市规划限制等。
租约限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
抵押限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
城市规划限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
权益状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
租约限制 100 100 100 100
抵押限制 100 100 100 100
城市规划限制 100 100 100 100
权益状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
C、实物状况调整
进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整
为在估价对象实物状况下的价格。建筑物实物状况调整内容包括建筑结
构、设施设备完备度、外观设计、装修状况、景观状况、层高、维护状
况、物业管理水平、停车便利度、综合成新率等。
建筑结构：分为钢混结构、砖混结构、砌体结构、钢结构等，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
外观设计：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象
为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
设施设备完善度：分为齐全、较齐全、一般、较差、差五个等级，
以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
物业管理水平：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
层高：分为高、标准层高、低三个等级，以估价对象为基准（100%），
相差一个等级修正±2%。
经营状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象
为基准（100%），相差一个等级修正±3%。
装修状况：分为毛坯、普通装修、中档装修、精装修四个等级，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
宽深比：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为
基准（100%），相差一个等级修正±2%。
平面布置：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象
为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
停车便利度：分为便利、较便利、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
综合成新率：分别九成新以上、九成新、八五成新、八成新及以下
四个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±1%。
实物状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建筑结构 100 100 100 100
外观设计 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
楼层净高 100 100 100 100
经营状况 100 100 100 100
装修状况 100 102 102 102
宽深比 100 100 100 100
平面布置 100 100 100 100
停车便利度 100 100 100 100
综合成新率 100 98 100 98
修正系数 1.0000 1.0004 0.9804 1.0004
⑧计算比较价值
进行了交易情况修正、市场状况调整及房地产状况调整后，就把可
比实例的实际成交价格修正调整为在价值时点的价格。计算公式为：
可比实例在价值时点的价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系
数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
可比实例比较价值计算结果表
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元／㎡） 115,400 122,200 110,000
交易情况修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
市场状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000
房地 产状况
区位状况调整系数 0.9332 1.0204 0.9332
权益状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000
实物状况调整系数 1.0004 0.9804 1.0004
修正后单价（元/㎡） 107,734 122,249 102,693
经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值小
于 1.2，可比实例成交价格的修正或调整幅度未超过 20％，共同对可比
实例成交价格的修正和调整幅度未超过 30％。
因此，根据上述测算结果，结合估价对象具体情况，采用简单算术
平均法计算估价对象的最终比较价值，则估价对象单位建筑面积的比较
价值（评估单价）为：
（107,734＋122,249＋102,693）÷3＝110,900（元/㎡，取整至百
位）
因市场成交价格都是含税价，则估价对象不含税比较价格为
（1）确定期间收益
估价对象用途为商业，为出租类房地产，可根据租赁合同和租赁市
场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营
费用。本次估价不考虑租约限制，直接采用价值时点市场客观租金测算
估价对象的市场价值。
①年有效毛收入：有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租
损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加
其他收入。
A、年潜在毛收入
潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房
地产的总收入。估价对象位于深圳市南山区，无租约限制，通过估价人
员对估价对象周边的租金调查，同类型的房地产出租可比实例较多，故
本次估价对象的租金水平将调查估价对象周边类似房地产等因素确定租
金水平。
可比实例基本情况和比较因素条件描述表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
天利中央商务广
物业名称 方大城商业 万科云城商铺 海岸城商铺
场商铺
物业用途 商业 商业 商业 商业
租金（元/㎡/月） —— 343 351.0638298 342
交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易
交易期日 —— 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
商业繁华度 较高 高 较高 高
景观 较好 较好 较好 较好
影响租
金实物 装修状况 毛坯 普通装修 普通装修 普通装修
因素
交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷
停车便利度 便利 便利 便利 便利
比较修正因素表
商业繁华度 100 103 100 103
景观 100 100 100 100
影响租 装修状况 100 102 102 102
金实物
因素 交通便捷度 100 100 100 100
停车便利度 100 100 100 100
修正系数 1.0000 0.9518 0.9804 0.9518
估价对象租金价格确定表
比较案例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
比准价格（元/㎡） 326 344 326
权重 1/3 1/3 1/3
估价对象单价（取整至个位） 332
综上分析结合项目实际情况，综合确定估价对象的客观合理平均月
租金标准为人民币 332 元/平方米/月（为含税租金），不含税价＝332÷
（1＋5%）＝316 元/平方米/月（取整）。
B、空置率和租金损失
空置损失：指估价对象因空置的面积而导致的收入损失。
租金损失：指租出的面积因承租人拖欠租金（包括延迟支付租金、
少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。
由于建筑物老化、经济环境变化等不确定因素，预计空置率和租金
损失第 1 年为 20%，第 2-3 年为 15%，第 4-5 年为 10%，第 6 年以后进入
稳定期为 5%。
C、租金水平递增长比率及市场价值增长比率确定
根据估价人员对市场的调查，结合周边类似物业以及估价经验和现
实宏观经济情况，确定估价对象年纯收益变动方案为从第 3 年开始每年
平均递增 3.0%。
②其他收入来源
根据调查，估价对象的其他收入来源只有租赁保证金的利息收入。
《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，出租人可按租赁合同约定向
承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金；根据对估价对象类似
物业的调查，结合该片区需求情况，确定估价对象房地产的租赁保证金
按 2 个月计算。租赁保证金利率按各商业银行最近公布的一年定期存款
年利率 0.95%计算。
（2）运营费用测算
运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、
房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正
常使用或营业的必要支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由
承租人负担的部分不应计入。
房地产税，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税率为
增值税 7%，教育费附加税率为增值税 5%，印花税率为 0.1%。
维修及管理费，是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用以及日
常性维修和大维修费用，结合估价对象的具体使用情况结合估价对象的
具体情况，维修及管理费一般按有效毛收入的 3.0%计。
房屋保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险
公司支付的费用。保险费率一般为 0.05%～0.2%，本次评估按有效毛租金
的 0.05%计算。
土地使用税：深圳市征收城镇土地使用税的应税土地，按土地基准
地价的高低分为 6 个等级，以所在土地的街道办管辖范围作为划分界限。
其中一级土地每平方米年税额 30 元，二级每平方米 21 元，三级每平方
米 13 元，四级每平方米 9 元，五级每平方米 5 元，六级每平方米 3 元。
估价对象所在区域属三级，土地使用税缴纳标准为 13 元/㎡/年。
（3）年净收益
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用
（4）报酬率的确定
报酬率的求取方法有三种，即市场提取法、累加法和投资收益率排
序插入法。本次咨询采用累加法求取报酬率。
累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包
含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将
它们相加得到报酬率。安全利率是没有风险或极小风险的投资报酬率。
风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的
报酬率，应根据咨询对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确
定。计算公式如下：
报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动
性补偿率-投资带来的优惠率
①安全利率可选用同一时期一年定期存款年利率或一年国债年利
率，本次咨询选用一年期定期存款利率 0.95%作为安全利率。
②投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风
险性的房地产时，要求对所承担的额外风险有所补偿。一般而言，投资
风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高。考虑到管理的难易程
度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为低、中、
高三等，各等级风险的风险报酬率取值为：
投资风险报酬率分档表
物业类型 低 中 高 备注
办公物业 2.5%～3.0% 3.0%～3.5% 3.5%～5.0% ——
住宅物业 2.5%～3.0% 3.0%～3.5% 3.5%～5.0% ——
商业物业 3.0%～3.5% 3.5%～4.5% 4.5%～6% ——
工业物业 2.0%～2.5% 2.5%～3.0% 3.0%～4.5% ——
综合物业 采用内插法确定
近年来，咨询对象位于深圳市南山区，片区房地产市场快速发展，
市场活跃收益稳定，综合来看，估价对象所在区域房地产投资风险较低。
综合上述因素考虑，认为估价对象投资风险程度处于低风险水平，投资
风险报酬率取 3.0%。
③管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就
会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产
要求的管理工作一般超过存款、证券。本次咨询取管理负担补偿率 1.0%。
④缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入资金由于缺乏流动性所
要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要
困难，变现能力弱。本次咨询取缺乏流动性补偿率 1.0%。
⑤投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好
处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的
报酬率。本次咨询取投资带来的优惠率 0.95%。
报酬率＝0.95%＋3.0%＋1.0%＋1.0%-0.95%＝5.0%
（5）确定房地产持有期 t 及房地产持有期末转售收益 Vt
根据《房地产估价规范》的第 4.3.7 条的规定：持有期应根据市场
上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来
确定，并宜为 5 年～10 年。
根据注册房地产估价师对深圳市同类用途、同等规模物业投资期的
调查，并结合估价对象的实际情况，综合确定其持有期 t 为 10 年；
（6）计算持有期收益单价
根据测算，估价对象房地产持有期收益价值为 26,900 元/平方米（单
价），详见《房地产持有期收益价值测算表》。
房地产持有期收益价值测算表
估价对象名称 方大城商业部分
分类项目 递增期
建筑面积 22551.88 占地面积 3758.42 价值时点 2025 年 12 月 31 日 土地终止日期 2064 年 4 月 9 日
项
目 登记价 — 元 押金 2 月
基
空置率 20% 15.0% 15% 10% 10% 5% 5% 5% 5% 5%
本
情 年递增系数 0.0% 0.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0%
况
收益年限 38.30 年
计算项目 计算比率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
收益年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金（含税） 332.00 332.00 332.00 341.96 352.22 362.79 373.67 384.88 396.43 408.32 420.57
有效租金 265.60 282.20 290.67 317.00 326.51 354.99 365.64 376.61 387.90 399.54
收
入
押金利息 0.95% 0.42 0.45 0.46 0.50 0.52 0.56 0.58 0.60 0.61 0.63
小计 266.02 282.65 291.13 317.50 327.03 355.55 366.22 377.21 388.51 400.17
登记价
房产税 12.39 12.39 12.39 12.39 12.39 12.39 12.39 12.39 12.39 12.39
*70%*1.2%
支 增值税 5.00% 12.65 13.44 13.84 15.1 15.55 16.9 17.41 17.93 18.47 19.03
出
城建维护税 7% 0.89 0.94 0.97 1.06 1.09 1.18 1.22 1.26 1.29 1.33
教育费附加 5% 0.63 0.67 0.69 0.76 0.78 0.85 0.87 0.9 0.92 0.95
估价对象名称 方大城商业部分
印花税 0.10% 0.27 0.28 0.29 0.32 0.33 0.35 0.37 0.38 0.39 0.4
土地使用税 2.96 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
维修管理费 3.00% 7.97 8.47 8.72 9.51 9.8 10.65 10.97 11.3 11.64 11.99
保险费 0.05% 0.13 0.14 0.15 0.16 0.16 0.18 0.18 0.19 0.19 0.20
小计 35.18 36.58 37.30 39.55 40.35 42.75 43.66 44.60 45.54 46.54
月纯收益 230.84 246.07 253.83 277.95 286.68 312.80 322.56 332.61 342.97 353.63
年纯收益 2,770.05 2,952.83 3,046.02 3,335.42 3,440.12 3,753.63 3,870.69 3,991.34 4,115.59 4,243.56
报酬率 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
折现值 2,638.14 2,678.30 2,631.27 2,744.06 2,695.42 2,801.02 2,750.83 2,701.50 2,652.95 2,605.18
持有期收益单价 (取整至百位） 26,900 元/平方米
（7）房地产持有期末转售收益
鉴于市场上同类物业租售案例充足，且租金与物业市场价格呈显著
正相关关系，本次测算基于持有期末的年净租金收益，采用同类物业租
售比推算估价对象的持有期末市场价值。
① 同类物业情况调查
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
天利中央商务广场商
物业名称 万科云城商铺 海岸城商铺
铺
物业用途 商业 商业 商业
建筑面积（㎡） 131.78 47.44 72.98
调查日期 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
成交价格（元/㎡） 115,400 122,200 110,000
租金（元/㎡/月） 343 351 342
② 确定同类物业年净收益
项目名称 数据参数 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
月租金（含税） — 343 351 342
房产税 12.00% 39.2 40.12 39.09
增值税 5.00% 16.33 16.72 16.29
城建维护税 7% 1.14 1.17 1.14
教育费附加 5% 0.82 0.84 0.81
印花税 0.05% 0.33 0.33 0.33
维修管理费 3.00% 10.29 10.53 10.26
保险费 0.05% 0.17 0.18 0.17
月净收益 274.72 281.17 273.91
③ 确定同类物业租售比
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
月净收益 274.72 281.17 273.91
成交单价 115400 122200 110000
租售比 420 435 402
④ 确定估价对象租售比
经过上述比较分析，测算出各案例租售比，上述三个案例所处片区
与实物状况均与估价对象类似，故取其简单算术平均值为估价对象租售
比，则估价对象租售比为：
（420＋435＋402）÷3＝419
②持有期末年纯收益确定
根据上述持有期收益价值测算，确定估价对象持有期末月纯收益为
③持有期末转售市场价格确定
根据上述租售比，确定估价对象持有期末转售市场价格为：
④转售成本确定
转售成本包括销售税费和销售费用，因前述转售价格为含税价，其
中销售税费包括增值税（按不含税销售收入 5%）、城市维护建设税(按增
值税 7%)、教育附加费及地方教育费附加(按增值税 5%)、印花税(按不含
税销售收入 0.05%)、土地增值税(按不含税销售收入 5%核定征收)，销售
费用按销售收入 2%考虑，则:
转售成本＝148,171÷（1＋5%）×5%×（1＋7%＋5%）＋148,171÷
（1＋5%）×0.05%＋148,171÷（1＋5%）×5%＋148,171×2%
＝22,226（元/平方米）
⑤转售净值确定
根据上述测算确定，估价对象转售价格为 148,171 元/平方米，转售
成本为 22,226 元/平方米，则估价对象转售净值为：
转售净值＝转售价格－转售成本
＝148,171－22,226
＝125,945（元/平方米）
⑥转售现值确定
转售现值＝转售净值÷（1＋报酬率）^持有年期
＝125,945÷（1＋5.0%）^10
＝77,300（元/平方米，取整至百位）
（8）收益法评估单价确定
评估单价＝持有期价值＋转售现值
＝26,9000＋77,300
＝104,200（元/平方米，取整至百位）
估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、
广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价
对象价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象进行估价。本次估
价采用市场比较法测算房地产价格为 105,600 元/平方米，采用收益法测
算房地产价格 104,200 元/平方米。
通过上述两种方法计算得出的估价结果差距较小，在确定最终地价
结果时，考虑到两种方法从不同侧面反映了估价对象的地价，故本次估
价以两法的简单算术平均值作为最终评估结果：
（105,600＋104,200）÷2＝104,900（元/㎡，取整至百位）
对于商业物业而言，底层商业价值往往是最大的，且随着楼层的上
升，其商业价值是趋减的；楼层的这种楼层价值规律反映在价格上就形
成了楼层价格级差。楼层的价格级差有其自身的规律性，商业房地产各
楼层的价格（租金、售价）一般都是以首层作为基数，乘以一定的楼层
梯度系数得来的。一般而言，商业形态不同，各楼层的梯度系数也有所
差异。
估价人员根据估价对象楼层规模大小、经营现状，以及经营模式，
结合市场调查资料，结合项目实际情况，商业楼层梯度系数一层为 1，二
层为 0.60，三层为一层 0.5。
则估价对象二层单价＝104,900×0.6＝62,940 元/平方米
估价对象三层单价＝104,900×0.5＝52,450 元/平方米
一至三层评估均价＝（104,900×3108.14＋62,940×10404.23＋
＝64,500（元/平方米，取整至百位）
（1）政策依据
根据《深圳市地价测算规则（深府办规[2019]9 号）》相关规定，应
补地价＝土地市场价格×变更后建筑面积×变更后基础系数-土地市场
价格×变更前建筑面积×变更前基础系数。
（2）应补地价
①标定地价
经查询深圳市 2025 年度标定地价成果信息，估价对象项目地块商业
类标定地价为 21,200 元/平方米。
②建筑类型适用地价修正
建筑类型适用地价修正系数表
序号 建筑类型 适用地价类型 修正系数
序号 建筑类型 适用地价类型 修正系数
交通设施（不含加油站、加气站、训考场、社会停车场（库）），
综合管廊
住宅 1
宿舍 0.6
其中 人才住房 0.4
公共租赁住房、安居型商品房 0.3
办公
文化遗产、体育设施、幼儿园（托儿所）、宗教建筑、社
会福利设施、特殊建筑、社会停车场（库）、邮政网点（所）
商业（不包括旅馆业建筑、肉菜市场、游乐设施、会议中
心）、加油站
备注：
文件中面积占比最大的建筑类型；无法确定的按规划许可文件中的土地用途确定。
的 50%测算。
计；未明确加油、加气功能占地面积的，以宗地为单位，按照加油站和加气站土地的市场价格的均值
确定地价。
让方案或供应合同中明确该类建筑类型限整体转让。
估价对象建筑类型为配套商业，属于建筑类型适用地价修正系数表
序号 10 类型，则建筑类型适用地价修正系数为 1
③土地使用年期修正
土地使用年期修正系数表
年期 住宅类 商业类 办公类 工业类 年期 住宅类 商业类 办公类 工业类
n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年） n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年）
年期 住宅类 商业类 办公类 工业类 年期 住宅类 商业类 办公类 工业类
n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年） n （70 年） （40 年） （40 年） （30 年）
备注：
率，住宅、商业、办公、工业分别取值 5%、6%、5.5%、5%；m 表示剩余年期；n 表示土地使用年限，
住宅、商业、办公、工业分别取值 70 年、40 年、40 年、30 年。
年计。
根据《深圳市地价测算规则（深府办规[2019]9 号）》中土地使用年
限修正公式 K＝[1-1/(1＋r)m]/[1-1/(1＋r)n]，估价对象年限修正系数
为 0.9842。
④根据《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9 号），附表
系数为 0.9。
⑤地上商业楼层修正
地上商业楼层修正系数表
商业楼层 修正系数
首层商业 1
第二层商业 0.6
第三层商业 0.5
第四层及以上商业 0.4
备注：
测算。
业总层数（向上取整）；各分层商业面积按地上适用商业地价建筑类型面积除以商业总层数确定。
估价对象一楼楼层修正系数为 1，二楼楼层修正系数为 0.6，三楼楼
层修正系数为 0.5。
⑥根据与更新局签订土地出让合同已交地价 3593.19 元/㎡
则方大城商业补交地价＝（21,200×1×0.9×（0.6＋0.5）/2×
方大城广场商业 1-3 层为非市场商品房，则评估单价：＝（市场商
品房评估价值-应补地价）/建筑面积
＝（64,500×22551.88－130,960,136）/22551.88
＝58,700（元/㎡，取整至百位）
根据上述对方大城广场商业 1-3 层在市场商品房性质下的评估价值
扣除应补地价为其在非市场商品房性质下的评估结果如下：
建筑面积 评估单价 评估价值
估价对象
（㎡） （元/㎡） （元）
方大城广场商业 1-3 层 22,551.88 58,700 1,323,795,356
（三）方大城广场 1#办公楼
评估思路：估价对象方大城广场 1#办公楼，已按《城市更新办法》
补交地价，可分割转让，为市场商品房。现已竣工，通过运用市场比较
法和收益法求出估价对象的市场价值。
方大城广场 1#办公楼，共 76623.31 平方米，39 层，以中间层 17 层
为例进行测算，17 层面积 2259.7 平方米，分为 1701 至 1708,8 本证。
（1）测算步骤
运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：
①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易
情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较
价值。
（2）计算公式
比较法的计算公式：
式中：P--比较价值（元或元/㎡）；
n--选取的可比实例个数；
mi--第 i 个可比实例的权重；
Xi--第 i 个可比实例的价格；
ai--第 i 个可比实例的交易情况的修正系数；
bi--第 i 个可比实例的市场状况的修正系数；
ci--第 i 个可比实例的房地产状况的修正系数。
（3）计算过程
①搜集交易实例
运用比较法估价，首先要拥有大量真实、可靠的交易实例，只有拥
有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能
评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。
估价人员对估价对象实地查勘的同时，也调查了解了估价对象区域
内同类型的物业，有针对性地搜集了若干交易实例进行分析和筛选。
②选取可比实例
《房地产估价规范》规定，应从交易实例中选取且不得少于三个可
比实例、可比实例房地产应与估价对象房地产相似、交易方式应适合估
价目的、成交日期应接近价值时点（与价值时点相差不宜超过一年，且
不得超过两年）、成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。在同等
条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实
例选为可比实例。
估价人员通过对估价对象区域内房地产市场的调查，根据估价对象
状况、估价目的和价值时点，从搜集的交易实例中选取了三个与估价对
象类似的房地产作为可比实例：
案例明细表
建筑面积 成交单价
序号 案例名称 楼层 装修情况 备注
（㎡） （元/㎡）
③建立比较基础
选取了可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行
标准化处理，使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可
比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。
可比实例标准化处理情况表
比较因素 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
物业名称 SIC 深湾睿云中心 侨城坊 侨城一号广场
交易价格（元／㎡） 52,000 49,000 50,000
币种/单位 人民币/元 人民币/元 人民币/元
财产范围 房地合一 房地合一 房地合一
付款方式 一次性付清 一次性付清 一次性付清
融资情况 常规融资 常规融资 常规融资
税费负担 正常负担 正常负担 正常负担
比较因素 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
用途 办公 办公 办公
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易
交易日期 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
④编制估价对象与可比实例因素条件比较表
参与比较的因素条件应是对估价对象与可比实例之间的价格差异产
生作用的因素；通过对估价对象与三个可比实例各自特点的分析，本次
估价选择了交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况等因
素进行比较。估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
估价对象与可比实例因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三
SIC 深湾睿云中
物业名称 方大城 侨城坊 侨城一号广场
心
南山区北环大道 深圳市南山区沙 深圳市南山区高
深圳市南山区深
物业位置 与龙珠四路交汇 河街道白石三道 新南区白石路与
云路 2 号
处 38 号 沙河西路西南角
物业用途 办公 办公 办公 办公
建筑面积（㎡） 1923 2902 1134 1305
交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易
交易期日 —— 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
区域功能定位 综合功能区 综合功能区 综合功能区 综合功能区
商务集聚度 较集中 较集中 较集中 较集中
距市、区级商务中
较近 较近 较近 较近
心距离
区位 因素
楼层 中区 低区 中区 中区
道路通达度 较好 较好 较好 较好
交通便捷度 较好 较好 较好 较好
公共设施完善度 较好 较好 较好 较好
基础设施完善度 较好 较好 较好 较好
权益 因素
租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制
抵押限制 无抵押限制 无抵押限制 无抵押限制 无抵押限制
比较因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三
城市规划限制 无特殊规定 无特殊规定 无特殊规定 无特殊规定
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
设施设备完备度 好 好 好 好
外观设计 好 好 好 好
装修状况 毛坯 毛坯 普通装修 普通装修
实物 因素
景观状况 无特殊无景观 无特殊无景观 无特殊无景观 无特殊无景观
层高 标准层高 标准层高 标准层高 标准层高
维护状况 较好 较好 较好 较好
物业管理水平 好 好 好 好
停车便利度 便利 便利 便利 便利
综合成新率 90% 95% 90% 90%
⑤交易情况修正
当满足《房地产估价规范》要求的交易实例少于三个时，在掌握特
殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下
的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应消
除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成
交价格修正为正常价格。
经过市场调查，估价对象所处区域同类房地产市场比较活跃，交易
实例较多，估价人员选取的可比实例均为房地产市场正常成交价，因此
确定三个可比实例的交易情况修正系数均为 100/100。
⑥市场状况调整
进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市
场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在
价值时点的价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变
动情况的基础上，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格
指数进行调整，且价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。
本次评估估价对象与可比案例交易时间相近且经评估人员对当地房
地产市场调查了解，估价对象当地房地产市场状况平稳，无大的波动，
故不需要进行市场状况调整，即三个可比实例的市场状况调整修正系数
均为 100/100。
⑦房地产状况调整
房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价
格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价
对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之
间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应
调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。
A、区位状况调整
进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整
为在估价对象区位状况下的价格，且调整的内容应包括区域功能定位、
商务集聚度、距市、区级商务中心距离、楼层、道路通达度、交通便捷
度、公共设施完善度、基础设施完善度等。
区域功能定位：依据规划功能定位，判断其对物业的利好弊端，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±3%。
商务聚集度：分为集中、较集中、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±3%。
距市、区级商务中心距离：分为近、较近、一般、较远、远五个等
级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
楼层：分为高层、中层、低层三个等级，以估价对象为基准（100%），
相差一个等级修正±3%。
道路通达度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对
象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
交通便捷度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对
象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
公共设施完善度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
基础设施完善度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
区位状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
区域功能定位 100 100 100 100
商务集聚度 100 100 100 100
距市、区级商务中心距离 100 100 100 100
楼层 100 97 100 100
道路通达度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
公共设施完善度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
区位状况调整系数 1.0000 1.0309 1.0000 1.0000
B、权益状况调整
进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整
为在估价对象权益状况下的价格，且调整的内容应包括租约限制、抵押
限制、城市规划限制等。
租约限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
抵押限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
城市规划限制：分为无影响，影响较小，有一定影响三个等级，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
权益状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
租约限制 100 100 100 100
抵押限制 100 100 100 100
城市规划限制 100 100 100 100
权益状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
C、实物状况调整
进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整
为在估价对象实物状况下的价格。建筑物实物状况调整内容包括建筑结
构、设施设备完备度、外观设计、装修状况、景观状况、层高、维护状
况、物业管理水平、停车便利度、综合成新率等。
建筑结构：分为钢混结构、砖混结构、砌体结构、钢结构等，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
设施设备完善度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
外观设计：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象
为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
装修状况：分为毛坯、普通装修、中档装修、精装修四个等级，以
估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
景观状况：物业阳台、窗户等可看的景观，包括海景、山景、绿地、
城市景观等，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
层高：分为较高、标准层高、较低三个等级，以估价对象为基准
（100%），相差一个等级修正±2%。
维护状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象
为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
物业管理水平：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价
对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
停车便利度：分为便利、较便利、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
综合成新率：分别九成新以上、九成新、八五成新、八成新及以下
四个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±2%。
实物状况比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建筑结构 100 100 100 100
设施设备完备度 100 100 100 100
外观设计 100 100 100 100
装修状况 100 100 102 102
景观状况 100 100 100 100
层高 100 100 100 100
维护状况 100 100 100 100
物业管理水平 100 100 100 100
停车便利度 100 100 100 100
综合成新率 100 101 100 100
实物状况调整系数 1.0000 0.9901 0.9804 0.9804
⑧计算比较价值
进行了交易情况修正、市场状况调整及房地产状况调整后，就把可
比实例的实际成交价格修正调整为在价值时点的价格。计算公式为：
可比实例在价值时点的价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系
数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
可比实例比较价值计算结果表
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元／㎡） 52,000 49,000 50,000
交易情况修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
市场状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000
房地 产状况
区位状况调整系数 1.0309 1.0000 1.0000
权益状况调整系数 1.0000 1.0000 1.0000
实物状况调整系数 0.9901 0.9804 0.9804
修正后单价（元/㎡） 53,076 48,040 49,020
经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值小
于 1.2，可比实例成交价格的修正或调整幅度未超过 20％，共同对可比
实例成交价格的修正和调整幅度未超过 30％。
因此，根据上述测算结果，结合估价对象具体情况，采用简单算术
平均法计算估价对象的最终比较价值，则估价对象单位建筑面积的比较
价值（评估单价）为：
（53,076＋48,040＋49,020）÷3＝50,000（元/㎡，取整至百位）
因市场成交价格都是含税价，则估价对象不含税比较价格为 50,000/
（1＋5%）＝47,600（元/平方米，取整至百位）
（1）确定期间收益
估价对象用途为办公，为出租类房地产，可根据租赁合同和租赁市
场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营
费用。本次估价不考虑租约限制，直接采用价值时点市场客观租金测算
估价对象的市场价值。
①年有效毛收入：有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租
损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加
其他收入。
A、年潜在毛收入
潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房
地产的总收入。估价对象位于深圳市南山区，通过估价人员对估价对象
周边的租金调查，同类型的房地产出租案例较多，故本次估价对象的租
金水平将调查估价对象周边类似房地产等因素确定租金水平。
根据市场调查，潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空置下所能
获得的归因于房地产的总收入。估价对象位于深圳市南山区，无租约限
制，通过估价人员对估价对象周边的租金调查，同类型的房地产出租可
比实例较多，故本次估价对象的租金水平将调查估价对象周边类似房地
产等因素确定租金水平。
可比实例基本情况和比较因素条件描述表
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
方大城广场 1#办 SIC 深湾睿云中
物业名称 侨城坊 侨城一号广场
公 心
物业用途 办公 办公 办公 办公
租金（元/㎡/月） —— 120 119 120
交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易
交易期日 —— 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
楼层 中区 低区 中区 中区
影响 景观 较好 较好 较好 较好
租金
装修状况 毛坯 毛坯 普通装修 普通装修
实物
因素 层高 标准层高 标准层高 标准层高 标准层高
停车便利度 便利 便利 便利 便利
比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
比较修正因素表
楼层 100 97 100 100
景观 100 100 100 100
影响
装修状况 100 100 102 102
租金
实物
层高 100 100 100 100
因素
停车便利度 100 100 100 100
修正系数 1.0000 1.0309 0.9804 0.9804
估价对象租金价格确定表
比较案例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
比准价格（元/㎡） 124 117 118
权重 1/3 1/3 1/3
估价对象单价（取整至个位） 120
根据市场调查，结合项目实际情况，综合确定估价对象的客观合理
平均月租金标准为人民币 120 元/平方米（为含税租金），不含税价＝120/
（1＋5%）＝114 元/平方米/月（取整）。有效出租面积即为估价对象用
于出租建筑面积。
B、空置率和租金损失
空置损失：指估价对象因空置的面积而导致的收入损失。
租金损失：指租出的面积因承租人拖欠租金（包括延迟支付租金、
少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。
估价对象位于深圳市南山区华侨城片区，片区功能定位以商办为主，
紧邻其附近的为桃源居住区，商业综合能够填补住宅区高档商业场所不
足的需求。
综合上述因素，认为估价对象空置率合理的变动方案为：预计未来
第 1 年空置率 20%，第 2-3 年空置率 10%，第 4 年及以后空置率保持在 5%
左右。
C、租金水平递增长比率及市场价值增长比率确定
根据估价人员对市场的调查，结合周边类似物业以及估价经验和现
实宏观经济情况，确定估价对象年纯收益变动方案为从第 3 年开始每年
平均递增 3.0%。
②其他收入来源
根据调查，估价对象的其他收入来源只有租赁保证金的利息收入。
《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，出租人可按租赁合同约定向
承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金；根据对估价对象类似
物业的调查，结合该片区需求情况，确定估价对象房地产的租赁保证金
按 2 个月计算。租赁保证金利率按各商业银行最近公布的一年定期存款
年利率 0.95%计算。
（2）运营费用测算
运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、
房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正
常使用或营业的必要支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由
承租人负担的部分不应计入。
房地产税，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税率为
增值税 7%，教育费附加税率为增值税 5%，印花税率为 0.1%。
维修及管理费，是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用以及日
常性维修和大维修费用，结合估价对象的具体使用情况结合估价对象的
具体情况，维修及管理费一般按有效毛收入的 3.0%计。
房屋保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险
公司支付的费用。保险费率一般为 0.05%～0.2%，本次评估按有效毛租金
的 0.05%计算。
土地使用税：深圳市征收城镇土地使用税的应税土地，按土地基准
地价的高低分为 6 个等级，以所在土地的街道办管辖范围作为划分界限。
其中一级土地每平方米年税额 30 元，二级每平方米 21 元，三级每平方
米 13 元，四级每平方米 9 元，五级每平方米 5 元，六级每平方米 3 元。
估价对象所在区域属三级，土地使用税缴纳标准为 13 元/㎡/年。
（3）年净收益
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用
（4）报酬率的确定
报酬率的求取方法有三种，即市场提取法、累加法和投资收益率排
序插入法。本次咨询采用累加法求取报酬率。
累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包
含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将
它们相加得到报酬率。安全利率是没有风险或极小风险的投资报酬率。
风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的
报酬率，应根据咨询对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确
定。计算公式如下：
报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动
性补偿率-投资带来的优惠率
①安全利率可选用同一时期一年定期存款年利率或一年国债年利
率，本次咨询选用一年期定期存款利率 0.95%作为安全利率。
②投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风
险性的房地产时，要求对所承担的额外风险有所补偿。一般而言，投资
风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高。考虑到管理的难易程
度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为低、中、
高三等，各等级风险的风险报酬率取值为：
投资风险报酬率分档表
物业类型 低 中 高 备注
办公物业 2.5%～3.0% 3.0%～3.5% 3.5%～5.0% ——
住宅物业 2.5%～3.0% 3.0%～3.5% 3.5%～5.0% ——
商业物业 3.0%～3.5% 3.5%～4.5% 4.5%～6% ——
工业物业 2.0%～2.5% 2.5%～3.0% 3.0%～4.5% ——
综合物业 采用内插法确定
近年来，咨询对象位于深圳市南山区，片区房地产市场快速发展，
市场活跃收益稳定，综合来看，估价对象所在区域房地产投资风险较低。
综合上述因素考虑，认为估价对象投资风险程度处于低风险水平，投资
风险报酬率取 2.45%。
③管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就
会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产
要求的管理工作一般超过存款、证券。本次咨询取管理负担补偿率 1.0%。
④缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入资金由于缺乏流动性所
要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要
困难，变现能力弱。本次咨询取缺乏流动性补偿率 1.0%。
⑤投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好
处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的
报酬率。本次咨询取投资带来的优惠率 0.95%。
报酬率＝0.95%＋2.45%＋1.0%＋1.0%-0.95%＝4.45%
（5）确定房地产持有期 t 及房地产持有期末转售收益 Vt
根据《房地产估价规范》的第 4.3.7 条的规定：持有期应根据市场
上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来
确定，并宜为 5 年～10 年。
根据注册房地产估价师对深圳市同类用途、同等规模物业投资期的
调查，并结合估价对象的实际情况，综合确定其持有期 t 为 10 年；
（6）计算持有期收益单价
根据测算，估价对象房地产持有期收益价值为 10,100 元/平方米（单
价），详见《房地产持有期收益价值测算表》。
房地产持有期收益价值测算表
估价对象名称 方大城广场 1#办公
分类项目 递增期
建筑面积 1923 占地面积 320.48 价值时点 2025 年 12 月 31 日 土地终止日期 2064 年 4 月 9 日
项
目 登记价 — 元 押金 2 月
基
空置率 20% 10.0% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
本
情 年递增系数 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0%
况
收益年限 38.30 年
计算项目 计算比率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
收益年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金（含税） 120.00 120.00 123.60 127.31 131.13 135.06 139.11 143.28 147.58 152.01 156.57
有效租金 96.00 111.24 114.58 124.57 128.31 132.15 136.12 140.20 144.41 148.74
收
入
押金利息 0.95% 0.15 0.18 0.18 0.20 0.20 0.21 0.22 0.22 0.23 0.24
小计 96.15 111.42 114.76 124.77 128.51 132.36 136.34 140.42 144.64 148.98
登记价
房产税 8.84 8.84 8.84 8.84 8.84 8.84 8.84 8.84 8.84 8.84
*70%*1.2%
支 增值税 5.00% 4.57 5.3 5.46 5.93 6.11 6.29 6.48 6.68 6.88 7.08
出
城建维护税 7% 0.32 0.37 0.38 0.42 0.43 0.44 0.45 0.47 0.48 0.5
教育费附加 5% 0.23 0.27 0.27 0.3 0.31 0.31 0.32 0.33 0.34 0.35
估价对象名称 方大城广场 1#办公
印花税 0.10% 0.1 0.11 0.11 0.12 0.13 0.13 0.14 0.14 0.14 0.15
土地使用税 0.04 0.003 0.003 0.003 0.003 0.003 0.003 0.003 0.003 0.003 0.003
堤围防护费 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
保险费 0.05% 0.05 0.06 0.06 0.06 0.06 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07
小计 16.99 18.29 18.56 19.42 19.74 20.04 20.38 20.74 21.09 21.46
月纯收益 79.16 93.13 96.20 105.35 108.77 112.32 115.96 119.68 123.55 127.52
年纯收益 949.90 1,117.57 1,154.39 1,264.25 1,305.27 1,347.85 1,391.50 1,436.12 1,482.65 1,530.27
报酬率 4.45% 4.45% 4.45% 4.45% 4.45% 4.45% 4.45% 4.45% 4.45% 4.45%
折现值 909.43 1,024.37 1,013.04 1,062.18 1,049.92 1,037.98 1,025.95 1,013.73 1,001.99 990.11
持有期收益单价 (取整至百位） 10,100 元/平方米
（7）房地产持有期末转售收益
鉴于市场上同类物业租售案例充足，且租金与物业市场价格呈显著
正相关关系，本次测算基于持有期末的年净租金收益，采用同类物业租
售比推算估价对象的持有期末市场价值。
① 同类物业情况调查
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
物业名称 SIC 深湾睿云中心 侨城坊 侨城一号广场
物业用途 办公 办公 办公
建筑面积（㎡） 2902 1134 1305
调查日期 2025 年 12 月 2025 年 12 月 2025 年 12 月
成交价格（元/㎡） 52000 49000 50000
租金（元/㎡/月） 120 119 120
② 确定同类物业年净收益
项目名称 数据参数 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
月租金（含税） — 120 119 120
房产税 12.00% 13.71 13.6 13.71
增值税 5.00% 5.71 5.67 5.71
城建维护税 7% 0.4 0.4 0.4
教育费附加 5% 0.29 0.28 0.29
印花税 0.05% 0.11 0.11 0.11
维修管理费 3.00% 3.6 3.57 3.6
保险费 0.05% 0.06 0.06 0.06
月净收益 96.12 95.31 96.12
③ 确定同类物业租售比
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
月净收益 96.12 95.31 96.12
成交单价 52000 49000 50000
租售比 541 514 520
④ 确定估价对象租售比
经过上述比较分析，测算出各案例租售比，上述三个案例所处片区
与实物状况均与估价对象类似，故取其简单算术平均值为估价对象租售
比，则估价对象租售比为：
（541＋514＋520 ）÷3＝525
②持有期末年纯收益确定
根据上述持有期收益价值测算，确定估价对象持有期末月纯收益为
③持有期末转售市场价格确定
根据上述租售比，确定估价对象持有期末转售市场价格为：
④转售成本确定
转售成本包括销售税费和销售费用，因前述转售价格为含税价，其
中销售税费包括增值税（按不含税销售收入 5%）、城市维护建设税(按增
值税 7%)、教育附加费及地方教育费附加(按增值税 5%)、印花税(按不含
税销售收入 0.05%)、土地增值税(按不含税销售收入 5%核定征收)，销售
费用按销售收入 2%考虑，则:
转售成本＝66,961÷（1＋5%）×5%×（1＋7%＋5%）＋66,961÷（1
＋5%）×0.05%＋66,961÷（1＋5%）×5%＋66,961×2%
＝10,044（元/平方米）
⑤转售净值确定
根据上述测算确定，估价对象转售价格为 66,961 元/平方米，转售
成本为 10,044 元/平方米，则估价对象转售净值为：
转售净值＝转售价格－转售成本
＝66,961－10,044
＝56,917（元/平方米）
⑥转售现值确定
转售现值＝转售净值÷（1＋报酬率）^持有年期
＝56,917÷（1＋4.45%）^10
＝36,800（元/平方米，取整至百位）
（8）收益法评估单价确定
评估单价＝持有期价值＋转售现值
＝10,100＋36,800
＝46,900（元/平方米，取整至百位）
估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、
广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价
对象价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象进行估价。本次估
价采用市场比较法测算房地产价格为 47,600 元/平方米，采用收益法测
算房地产价格 46,900 元/平方米。
通过上述两种方法计算得出的估价结果差距较小，在确定最终地价
结果时，考虑到两种方法从不同侧面反映了估价对象的地价，故本次估
价以两法的简单算术平均值作为最终评估结果：
（47,600＋46,900）÷2＝47,300（元/㎡）
六、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程
序，仔细查勘估价对象，认真分析市场信息，综合分析影响房地产价格
的各种因素，在合理的假设前提下，选择科学的估价方法，经过全面细
致地测算和判断，并结合估价经验和市场行情，确定估价对象在价值时
点且满足本报告估价假设和限制条件下的估价结果如下：
估价结果明细表
单位：人民币（元）
建筑面积 评估单价
序号 估价对象 用途 评估总值（元） 备注
（㎡） （元/㎡）
方大城广场商业
方大城广场 1#办公
楼
合计 — 112,935.33 — 5,007,501,266 —
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：
①报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，
以免使用不当造成损失。
②估价结果内涵包括估价对象房屋所有权连同相应分摊的国有建设用地使用权的价值。不包
含动产、债权债务、特许经营权等其他财产价值。
第五部分附件
一、估价对象位置图
二、估价对象实地查勘情况和相关照片
三、估价对象权属证明（部分）复印件
四、估价机构营业执照和备案证书复印件
五、注册房地产估价师执业证书复印件
估价对象位置图（方大城广场）
估价对象位置
估价对象位置图（方大科技大厦）
估价对象位置
估价对象实地查勘情况和相关照片（方大城广场）
估价对象实地查勘情况和相关照片（方大科技大厦）
估价对象权属证明（部分）复印件
估价机构营业执照和备案证书复印件
注册房地产估价师执业证书复印件
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