上海城投控股股份有限公司2025 年年度报告摘要
公司代码：600649 公司简称：城投控股
上海城投控股股份有限公司
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第一节 重要提示
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
经 审 计 ， 城 投 控 股 母 公 司 2025 年 度 实 现 净 利 润 747,451,254.30 元 ， 加 上 年 初 未 分 配 利 润
合计为 8,637,213,734.79 元。
中的股份数为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 0.40 元（含税），剩余未分配利润结转下一年
度。本年度不进行资本公积转增股本。
截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响
□适用 √不适用
第二节 公司基本情况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 蒋家智 李贞
联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号
电话 021-66981171 021-66981376
传真 021-66986655 021-66986655
电子信箱 ctkg@sh600649.com ctkg@sh600649.com
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结构优化、热点聚焦”的特征。根据安居客检测数据显示，全国重点 65 城经营性土地成交 8,466 宗，
总规划建筑面积达 55,394.13 万平方米，成交规模同比下降 18%；其中涉宅用地成交 2,243 宗，总规
划建筑面积 16,439.8 万平方米，成交规模同比下降 11%，跌幅较去年显著收窄。整体来看，2025 年涉
宅用地成交规模降幅低于土地市场整体回落幅度，部分热点城市表现亮眼。一线城市住宅用地供应呈
现“向核心区域集中、向低密品质倾斜”的趋势，涉宅用地成交楼面价同比上涨 15.5%，平均溢价率
提升至 11.6%，反映出市场对优质地块的竞争依然激烈。
上海土地市场贴合全国整体趋势，同时呈现鲜明结构性特征，全年涉宅用地成交规模较上年有所
收缩，价格整体保持坚挺，核心区域优质地块持续受行业关注。
数据来源: CRIC、易居研究院
房地产市场持续承压调整，整体朝着止跌回稳的方向迈进。根据国家统计局公布的数据，2025 年，
全国房地产开发投资 82,788 亿元，比上年下降 17.2%；其中，住宅投资 63,514 亿元，下降 16.3%。新
建商品房销售面积 88,101 万平方米，比上年下降 8.7%；其中住宅销售面积下降 9.2%。新建商品房销
售额 83,937 亿元，下降 12.6%；其中住宅销售额下降 13.0%。2025 年末，商品房待售面积 76,632 万
平方米，比上年末增长 1.6%，比 11 月末回落 1.0 个百分点。其中，住宅待售面积增长 2.8%。2025 年，
房地产开发企业房屋施工面积 659,890 万平方米，比上年下降 10.0%。其中，住宅施工面积 460,123
万平方米，下降 10.3%。房屋新开工面积 58,770 万平方米，下降 20.4%。其中，住宅新开工面积 42,984
万平方米，下降 19.8%。房屋竣工面积 60,348 万平方米，下降 18.1%。其中，住宅竣工面积 42,830 万
平方米，下降 20.2%。
数据来源: 国家统计局
上海房地产市场整体韧性较强、结构持续分化。根据上海市统计局公布的数据，投资增速稳中有
降，全年完成房地产开发投资 6,034.13 亿元，比上年下降 3.1%。新房市场稳中有降，全年新建商品
房销售面积 1,579.85 万平方米，比上年下降 4.6%。其中，住宅销售面积 1,224.93 万平方米，下降 9.7%；
商办销售面积 127.53 万平方米，增长 1.4%。全市新建住宅销售均价 46,268 元/平方米。剔除征收安
置住房和共有产权保障住房等保障性住房后的市场化新建住宅均价为 81,019 元/平方米。全市房屋施
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工面积 16,266.36 万平方米，比上年下降 3.3%。其中，新开工面积 1,492.00 万平方米，下降 31.8%；
房屋竣工面积 2,019.55 万平方米，增长 18.2%。二手住宅市场成交保持稳定，价格有所回调，整体延
续以价换量态势。
从资金端看，行业资金面仍面临一定压力，但随着相关支持政策落地，降幅逐步收窄。2025 年全
国房地产开发企业到位资金 93,117 亿元，比上年下降 13.4%。其中，国内贷款 14,094 亿元，下降 7.3%；
利用外资 25 亿元，下降 20.8%；自筹资金 33,149 亿元，下降 12.2%；定金及预收款 28,089 亿元，下
降 16.2%；个人按揭贷款 12,852 亿元，下降 17.8%。
从政策层面来看，2025 年房地产政策核心目标明确转向“促进房地产市场止跌回稳”，围绕“好
房子建设、存量盘活、需求激活、城市更新”四大方向发力，同时将 “防范化解系统性金融风险”与
“去库存”作为双重重要任务，各地因城施策力度显著加大。中央层面持续用好金融支持政策 “组合
拳”，通过“金融 16 条”、融资“三支箭”及项目融资“白名单”机制，重点支持优质项目竣工交付
与房企资金链适度恢复；同时推动地方政府或国有企业收储存量商品房，用于补充保障性住房供给，
进一步优化存量住房结构。地方层面紧跟中央部署，精准落地各项调控措施。上海于 2025 年 8 月 25
日出台“沪六条”，聚焦放宽外环外住房限购、优化公积金使用与信贷政策、完善住房税收、推动房
票政策落地等，精准释放刚性和改善性住房需求，促进市场平稳修复。2025 年末中央经济工作会议进
一步明确部署，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，有序推动“好房子”建设，
加快构建房地产发展新模式，为 2026 年房地产平稳健康发展奠定政策基调。
“质量提升”加速转型，多层次租赁住房体系进一步完善，市场供需结构持续优化，租住品质显著提
升，成为房地产行业转型发展的重要增长极。上海保障性租赁住房行业具有显著的政策驱动特征，虽
受宏观经济走势、人口流入变化及房地产市场调整等因素影响，呈现出阶段性周期性波动，但整体展
现出较强的发展韧性。
具有里程碑式意义。其核心内容及影响主要体现在三方面：一是强化监管力度，明确要求加强房屋租
赁合同备案管理、押金及租金监管，严格落实居住安全标准，规范租赁企业与经纪机构经营行为，有
效防范租赁企业“爆雷”风险，切实提升承租人合法权益保障水平；二是优化供给路径，积极鼓励存
量房源改造，支持非居住用房改租赁、商业办公用房转租赁等模式；三是完善行业生态，推动住房租
赁市场从以往的乱象丛生向规范化、标准化转型，同步提高行业合规运营门槛，引导行业高质量发展。
地方配套政策方面，2025 年 4 月,上海优化保租房申请政策,明确高校毕业生在毕业两年内可凭毕业证
申请保租房,无需再提供就业证明；在公积金方面，提高公积金支付保租房房租上限，可全额提取公积
金支付；同时，政策对灵活从业群体倾斜，优化就业材料审核认定规则。此外，中央层面优化保障性
住房供给，地方层面持续推进 REITs 等融资创新。整体来看，政策红利有效推动了保租房供应规模的
稳步增长和运营管理的专业化升级，同时也对行业企业提出了更高要求。
从市场格局来看，上海保租房行业以国资企业为主导，其市场份额持续提升。2025 年，上海保租
房市场整体呈现“供应突破、政策护航、运营稳健”的积极态势，在房地产调整期发挥了稳定器作用。
作为民生保障体系的重要组成部分，上海保障性租赁住房供应规模持续稳步扩大。根据上海市政府工
作报告，2025 年上海市建设筹措保租房 7.4 万套（间），累计总量达 61 万套（间），已完成“十四
五”规划确定的目标任务。
政策引领下，REITs 常态化发行工作持续推进，多层次 REITs 市场逐步形成互补发展格局。2025
年全年发行公募 REITs 合计 25 单（含扩募），发行规模合计超 470 亿元；其中首次发行 20 单，发行
规模超 400 亿元，扩募发行 5 单，发行规模 71.5 亿元。在资产类型上 2025 年新增了市政供热、数据
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中心、农贸市场等行业和业态，并进一步形成“首发+扩募”双轮驱动模式，优质项目的扩募将成为未
来市场容量增长的关键驱动力。2025 年中证 REITs 全收益（收盘）指数年涨幅为 4.34%，分行业板块
来看，保障房、IDC、市政水利、消费等现金流更稳健的板块享有更高的溢价率。2025 年，证监会就
启动商业不动产 REITs 试点征求意见，国家发展改革委发布 2025 年版基础设施 REITs 项目行业范围清
单，机构间 REITs 实现爆发式增长，REITs 市场实现从基础设施到商业地产、从公募到私募的全面扩
容、多层次发展。
地，为具备高成长潜力的优质科技企业带来多重实质性利好，提升了资本市场的包容性、精准性与支
持力度。根据 WIND 统计数据，全年 A 股新增上市 116 家，较 2024 年上升 16%；首发融资额合计 1,317.71
亿元，较 2024 年上升 95.6%。境外端，在龙头企业赴港上市激励、A 股公司赴港流程简化等政策驱动
下，港股 IPO 活跃度领跑境外市场。A 股及港股市场的持续深化改革与制度完善，将进一步畅通科创
企业资本化路径。
基金和创业投资基金备案通过基金数量共计 4,926 支，同比增加 19%；募资规模合计 3,048 亿元，同
比增加 13%。根据投中数据，投资方面 VC/PE 投资案例数量 11,015 起，同比上涨 30.6%；投资规模
公司是一家以地产开发、运营和投资为主业，围绕房地产全生命周期开展相关业务布局的综合性
房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、
城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融和相关产业
投资等。
近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，各板块
协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，
增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司荣获“2025
房地产开发企业综合实力 TOP50”、“2025 房地产开发企业创新能力 TOP10”、“2025 房地产开发企
业稳健经营 TOP10”、 “2025 房地产开发企业国企综合实力 TOP30”、“多层级 REITs 市场年度优秀
机构”等荣誉，行业影响力不断提升。
单位：元 币种：人民币
本年比上年
增减(%)
总资产 81,500,045,755.38 84,669,442,670.21 -3.74 77,947,559,196.55
归属于上市公司股
东的净资产
营业收入 14,456,690,982.89 9,432,295,856.58 53.27 2,558,963,969.95
利润总额 651,476,767.64 512,487,481.69 27.12 560,838,770.36
归属于上市公司股
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 331,372,126.65 106,156,389.55 212.15 130,501,487.16
损益的净利润
经营活动产生的现
金流量净额
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加权平均净资产收 增加0.22个
益率（%） 百分点
基本每股收益（元／
股）
稀释每股收益（元／
股）
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,339,745,978.74 3,587,046,986.66 3,587,787,506.25 4,942,110,511.24
归属于上市公司股
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 30,582,216.63 97,612,450.56 176,183,861.66 26,993,597.80
损益后的净利润
经营活动产生的现
-1,760,968,169.61 2,295,512,456.97 771,466,168.04 817,903,354.46
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 64,889
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 73,143
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或冻
股东名称 比例 限售条 结情况 股东
报告期内增减 期末持股数量
（全称） (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
上海城投（集团）有限
公司
弘毅（上海）股权投资
基金中心（有限合伙）
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中国对外经济贸易信
托有限公司－外贸信
托－仁桥泽源股票私
募证券投资基金
香港中央结算有限公
-6,483,233 18,356,481 0.73 0 无 0 其他
司
中国工商银行股份有
限公司－中证上海国
企交易型开放式指数
证券投资基金
招商银行股份有限公
司－南方中证 1000 交
易型开放式指数证券
投资基金
中国工商银行股份有
限公司－南方中证全
指房地产交易型开放
式指数证券投资基金
唐建华 0 9,805,523 0.39 0 无 0 其他
上海烜鼎私募基金管
理有限公司－烜鼎金
麒麟三号私募证券投
资基金
上海阿杏投资管理有
限公司－阿杏金牛 2 号 8,889,323 8,889,323 0.35 0 无 0 其他
私募证券投资基金
上述股东关联关系或一致行动的说明 不适用
表决权恢复的优先股股东及持股数量的
不适用
说明
√适用 □不适用
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√适用 □不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
西部证券-上
海城投控股-
宽庭住房租赁 沪城租优 180156 2034-03-07 1,080,000,000.00 2.35
资产支持专项
计划
定向债务融资
不适用 不适用 2025-10-12 0 3.03
工具
定向债务融资 23 沪城控
工具 PPN001
MTN001 MTN001
MTN001 MTN001
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债券名称 付息兑付情况的说明
西部证券-上海城投控
股-宽庭住房租赁资产 2025 年度已支付利息 3,280 万元。
支持专项计划
定向债务融资工具 2025 年度偿还本金 168,000 万元，按约定利率支付利息 5,090.40 万元。
定向债务融资工具 2025 年度已支付利息 2,704 万元。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标 2025 年 2024 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 73.15 74.31 -1.16
扣除非经常性损益后净利润 331,372,126.65 106,156,389.55 212.15
EBITDA 全部债务比 0.03 0.02 50.00
利息保障倍数 0.93 0.72 29.17
第三节 重要事项
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 144.57 亿元，同比增长 53.27%，实现归属于上市公司股东净利润 2.89
亿元，同比增加 19.19%，截至本报告期末，公司归母净资产 210.36 亿元，同比增长 0.64%，总资产
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
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