招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年年度报告摘要
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：
【CMSK】2026-014
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年年度报告摘要
一、重要提示
公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人朱文凯、主管会计工作负责人余志良及会计机构负责人（会计主管人员）袁斐声明：保证本年度报告中财务
报告的真实、准确、完整。
本公司董事张军立、董事徐鑫因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”
），分别授权
董事余志良、董事黄传京代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风
险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，
敬请投资者关注相关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2026 年 3 月 13 日的公司总股本 9,016,032,171 股为基数，向全体股
东每 10 股派发现金红利 0.5110 元（含税），不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总
额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金
额进行调整。
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
二、公司基本情况
股票简称 招商蛇口 股票代码 001979
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 余志良 朱瑜
办公地址 深圳市南山区太子路 5 号招商蛇口广场 深圳市南山区太子路 5 号招商蛇口广场
电话 0755-26818600 0755-26818600
电子信箱 cmskir@cmhk.com cmskir@cmhk.com
开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办
公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增
值服务等。
作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，公司坚持区域聚焦、城市深耕。公司深入贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”
的好房子国家标准，研发并落地“招商蛇口好房子”技术体系，打造品质人居、绿色人居、智慧人居。“玺系”“揽阅系”
“启序系”“天青系”等住宅产品，以持续迭代的品质升级居住体验。代建业务积极发挥核心开发能力优势，推动政府代
建、商业代建等轻资产业务，业态涵盖住宅公寓、产业商办、文体艺术等九大领域，赋能公司多业务协同发展。
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资产运营涵盖集中商业、公寓、产业园、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司成立资产管理部，强化资产统
筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理。公司致力于
在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业
资产价值与投资回报双提升。公司已搭建了主要持有经营业态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、
退”全生命周期发展模式与投融资机制。
公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，构建物业管理与服务生态圈，不断巩固差异化竞争力。物业服
务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容涵盖基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务。同时，公司积
极探索“物业+康养”社区居家养老业务新赛道，致力于打造全龄段、全周期的美好生活服务体系。
（1）近三年主要会计数据和财务指标
营业收入（元） 154,727,977,005.92 178,947,546,568.86 -13.53% 175,007,558,097.22
归属于上市公司股东
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 169,077,786.35 2,449,251,766.33 -93.10% 5,732,522,241.81
的净利润（元）
经营活动产生的现金
流量净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.08 0.37 -78.38% 0.65
稀释每股收益（元/股） 0.08 0.37 -78.38% 0.65
加权平均净资产收益
率
总资产（元） 835,411,599,109.07 860,308,816,014.37 -2.89% 908,508,499,680.74
归属于上市公司股东
的净资产（元）
注 1：计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。
注 2：报告期内，公司营业总收入同比下降 13.53%，归属于上市公司股东的净利润同比下降 74.65%，主要系公司开发业务
项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少。
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 20,447,728,414.17 31,037,348,952.68 38,281,365,029.41 64,961,534,609.66
归属于上市公司股东的净
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
-8,793,468,085.83 6,787,570,908.15 5,143,342,280.18 6,555,654,341.84
净额
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（1）普通股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报
告披露
报告期末表 年度报告披露日前上
报告期末 日前上
决权恢复的 一月末表决权恢复的 不适
普通股股 102,528 一月末 82,721 不适用
优先股股东 优先股股东总数（如 用
东总数 普通股
总数（如有） 有）
股东总
数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
质押、标记或
持有有限售 持有无限售 冻结情况
持股比 报告期末持股 报告期内增
股东名称 股东性质 条件的股份 条件的股份
例 数量 减变动情况 股份
数量 数量 数量
状态
招商局集
团有限公 国有法人 51.10% 4,606,899,949 - -
司
深圳市投
资控股有 国有法人 5.06% 456,121,891 - -
限公司
招商局轮
船有限公 国有法人 4.55% 409,823,160 - - 409,823,160
司
招商局投
资发展有 国有法人 3.12% 281,147,804 - 135,260,743
限公司
香港中央
结算有限 境外法人 1.61% 145,392,455 -40,289,477 - 145,392,455
公司
全国社保
基金、理财产
基金一一 1.44% 130,087,751 49,173,072 - 130,087,751
品等
二组合
全国社保
基金、理财产
基金四一 1.02% 92,260,236 22,152,898 - 92,260,236
品等
三组合
中国证券
金融股份 境内一般法人 0.75% 67,677,157 - - 67,677,157
有限公司
深圳华侨
城股份有 国有法人 0.70% 63,559,322 - - 63,559,322
限公司
国开金融
有限责任 国有法人 0.70% 63,559,322 - - 63,559,322
公司
战略投资者或一般法人因配
售新股成为前 10 名股东的 不适用。
情况（如有）
上述股东关联关系或一致行
招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司属于一致行动人。
动的说明
上述股东涉及委托/受托表
决权、放弃表决权情况的说 不适用。
明
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前 10 名股东中存在回购专
不适用。
户的特别说明（如有）
前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
报告期末持有无限售条件股份数 股份种类
股东名称
量 股份种类 数量
招商局集团有限公司 4,606,899,949 人民币普通股 4,606,899,949
招商局轮船有限公司 409,823,160 人民币普通股 409,823,160
香港中央结算有限公司 145,392,455 人民币普通股 145,392,455
招商局投资发展有限公司 135,260,743 人民币普通股 135,260,743
全国社保基金一一二组合 130,087,751 人民币普通股 130,087,751
全国社保基金四一三组合 92,260,236 人民币普通股 92,260,236
中国证券金融股份有限公司 67,677,157 人民币普通股 67,677,157
深圳华侨城股份有限公司 63,559,322 人民币普通股 63,559,322
国开金融有限责任公司 63,559,322 人民币普通股 63,559,322
中国工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深
前 10 名无限售流通股股东
之间，以及前 10 名无限售流
通股股东和前 10 名股东之 招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司和招商局投资发展有限公司属于一致行动人。
间关联关系或一致行动的说
明
前 10 名普通股股东参与融
资融券业务情况说明（如有） 不适用。
（参见注 4）
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
不适用。
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
不适用。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
报告期内，公司不存在优先股。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
注:招商局集团通过下属子公司深圳市招为投资合伙企业(有限合伙)间接持有 4,634,372 股，占公司总股本的 0.05%。
（1）债券的基本信息
债券简 债券代
债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率
称 码
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2020 年面向合格投资者 20 蛇口
公开发行公司债券(第一期)(品 01
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2021 年面向合格投资者 21 蛇口
公开发行公司债券(第一期)(品 01
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2021 年面向合格投资者 21 蛇口
公开发行公司债券(第二期)(品 03
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2022 年面向专业投资者 22 蛇口
公开发行公司债券(第一期)(品 02
种二)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2022 年面向专业投资者 22 蛇口
公开发行公司债券(第二期)(品 04
种二)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2022 年面向专业投资者 22 蛇口
公开发行公司债券(第二期)(品 03
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2022 年面向专业投资者 22 蛇口
公开发行公司债券(第三期)(品 06
种二)
招商局蛇口工业区控股股份有 22 蛇口 148107 2022-10-26 2022-10-28 2025-10-28 0 2.60
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债券简 债券代
债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率
称 码
限公司 2022 年面向专业投资者 05
公开发行公司债券(第三期)(品
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2022 年面向专业投资者 22 蛇口
公开发行公司债券(第四期)(品 07
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2022 年面向专业投资者 22 蛇口
公开发行公司债券(第五期)(品 10
种二)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2022 年面向专业投资者 22 蛇口
公开发行公司债券(第五期)(品 09
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2023 年面向专业投资者 23 蛇口
公开发行公司债券(第一期)(品 02
种二)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2023 年面向专业投资者 23 蛇口
公开发行公司债券(第一期)(品 01
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2023 年面向专业投资者 23 蛇口
公开发行公司债券(第二期)(品 04
种二)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2023 年面向专业投资者 23 蛇口
公开发行公司债券(第二期)(品 03
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2023 年面向专业投资者 23 蛇口
公开发行公司债券(第三期)(品 05
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2024 年面向专业投资者 24 蛇口
公开发行公司债券(第一期)(品 02
种二)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2024 年面向专业投资者 24 蛇口
公开发行公司债券(第一期)(品 01
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2024 年面向专业投资者 24 蛇口
公开发行公司债券(第二期)(品 04
种二)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2024 年面向专业投资者 24 蛇口
公开发行公司债券(第二期)(品 03
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2025 年面向专业投资者 524367 2025-07-15 2025-07-17 2028-07-17 80,000 1.70
公开发行公司债券(第一期)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2025 年面向专业投资者 524484 2025-10-22 2025-10-23 2028-10-23 400,000 1.90
公开发行公司债券(第二期)(品
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年年度报告摘要
债券简 债券代
债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率
称 码
种一)
招商局蛇口工业区控股股份有
限公司 2025 年面向专业投资者 25 蛇口
公开发行公司债券(第三期)(品 04
种一)
报告期内公司债券的付息兑付
报告期内，公司发行的各期债券均按时还本付息
情况
（2）报告期内信用评级结果调整情况
不适用。
（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.59 1.59 0%
资产负债率 67.51% 66.67% 0.84%
速动比率 0.61 0.63 -3.17%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 16,907.78 244,925.18 -93.10%
EBITDA 全部债务比 5% 7% -28.57%
利息保障倍数 1.12 1.49 -24.83%
现金利息保障倍数 3.17 6.22 -49.04%
EBITDA 利息保障倍数 1.62 1.92 -15.63%
贷款偿还率 100% 100% 0%
利息偿付率 100% 100% 0%
三、重要事项
详见公司 2025 年年度报告全文第五节“重要事项”，详细描述了报告期内发生的重要事项。
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