上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
公司代码：603682 公司简称：锦和商管
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
第一节 重要提示
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利
司2025年年度股东会审议。
截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响
□适用 √不适用
第二节 公司基本情况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 WANG LI(王立) 陈婉婷
上海市徐汇区虹漕路 68 号锦和中心 上海市徐汇区虹漕路 68 号锦和中心
联系地址
电话 021-52399283 021-52399283
传真 021-52385827 021-52385827
电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn dongban@jinhe.sh.cn
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。
作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，经过近二十年的发展，公司服务的资产形态逐渐多
元化，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。公司持续致力于成为中国
领先的商用物业全价值链集成服务提供商，旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业
的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空
间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶
属于城市更新领域商用物业运营服务业。
（一）报告期内公司所属行业情况说明
乡建设部统计，2024 年，全国共实施城市更新项目 6 万余个，完成投资约 2.9 万亿元。
和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。同年 3 月，国务院政府工作报告中提出要持续推进城市
更新，要推进新型城镇化和区域协调发展，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用
地再开发，打造宜居、韧性、智慧城市。
出应当转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，其中主
要任务之一是加强既有建筑改造利用，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，
推动建筑功能转换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。随后多部委召开新闻
发布会，详细介绍了支持城市更新的多项政策措施未来会加快落实，助力加快推动城市更新进程，进
一步提升更新质效，提升城市发展质量。
阶段转向存量提质增效为主的阶段，明确稳中求进的工作总基调，以推动城市高质量发展为主题，以
坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，为新时代新征程城市工作指明方向。
提振消费专项行动，释放服务消费潜力，高质量推进城市更新。
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
中央相关会议的召开，进一步强化国家对城市更新的重视程度，城市更新已然成为提升人居环境
品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。
仲量联行发布 2026 年全球房地产市场展望指出，在城市更新的大背景下，大量既有建筑已
难以满足现代办公与消费体验的要求，存量物业的升级改造需求日益凸显。如何有效推动其焕新
改造与功能提升，正成为市场参与者面临的新课题，同时也孕育着新的机遇。
根据上海、北京两地的统计局披露，截止 2003 年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅
房屋累计竣工面积规模约 8000 万㎡，此类建筑楼龄迄今已超 20 年，楼宇内部分设施已难以满足现代
办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量
物业面积释放，城市更新存量市场规模较为广阔。在符合街区功能定位规划以及产业结构升级需求的
前提下，公司可通过自主、联营等方式，按规划要求推进存量资源的改造、更新、运营，提供“城市
新空间”，满足就业、生活、居住、社交、文化等多位需求。城市更新追求的不仅是建筑外观的改造，
更需着眼于旧有产业形态向新的产业赛道切换和升级的转变。换言之，城市更新与产业升级彼此促进，
城市更新考验企业的运营和管理能力，存量土地的再开发利用需要实施主体着眼于项目所在片区内的
发展潜能和产业转型，实施主体需要通过持续的产业运营实现长期资产增值，从而实现城市更新的可
持续发展。
目前，公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但不限于文创园
区、办公楼宇、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老旧工业建筑保留特色并活化利用
老旧建筑，延续工业记忆的同时营造城市特色场地，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。
通过城市更新行动，实现存量改造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业
态。引入的租户结构符合新产业赛道的特点要求，租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖
制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。
公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，规划影院、球场、夜经济等业态，
通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体的综合体，激发区域消费活力，为就业群体和居民群体
提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。
根据北京中指信息技术研究院发布的《2025 上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，
字楼租赁需求持续释放，上半年商业地产租金跌幅有所收窄。但是，租户导向的市场环境依然持
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
续，根据《仲量联行 2025 年上海办公楼市场白皮书》，2024 年上海办公楼市场租金深度调整，
超过八成板块每季度租金环比跌幅均超过 0.75%，部分板块全年跌幅已超过 15%。与此同时，商务
园区同样面临租金压力，世邦魏理仕报告显示，2025 年全年，上海商务园区市场空置率同比上升
租金报价同比下降 3.4%；北京办公楼及商务园区虽有所改善，但其主要基于 2025 年北京新增供
应量的收窄、政府招商引资政策的持续推动及以价换量的租金政策等多重因素，从客观上缓解了
市场的去化压力。
整体来说，虽然城市更新领域市场潜力大，但办公楼、产业园区等供大于求的局面、租金下
行压力、去化不及预期等多重风险均为城市更新赛道增添了不确定性。“十四五”时期我国发展
取得重大成就，“十五五”时期是基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。2025
年 10 月，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社
会发展第十五个五年规划的建议》，建议中指出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设
创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。这一建议的出台，更体现出市场挑战
与机遇并存的局面。未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业升级趋势，提升楼宇改造和运
营能力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通，激发区域经济活
力，推动城市持续更新。
公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭
借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告期
内，公司招商团队和物业团队积极外拓，新增 1 个位于上海市黄浦区核心地段的受托运营项目，
新增 1 个位于上海市静安区核心地段的受托运营项目，坚决拓展轻资产委管项目。公司按产品类
型及区域，分别组建专业化的招商管理团队，以进一步提高出租率为目标，加速去化核心区位项
目的存量空置面积，持续推高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、全面预算线上化、优
化项目运维，提升业务部门管理效率。
公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等一线
城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止本报告期末，公司在管项目 67 个，
在管面积约 132 万平方米。
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市
场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或
社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收
入、多种经营服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有 38 个，可供出租运营的物业面积约
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招
商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。截止报告
期末，公司受托运营的项目有 27 个，可供出租运营的物业面积约 45 万平方米。
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营
公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投
资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有 2 个，可供出租运营的物业面积约
单位：元 币种：人民币
本年比上年
增减(%)
总资产 4,551,445,756.93 5,490,734,127.36 -17.11 5,636,529,028.05
归属于上市公司
股东的净资产
营业收入 946,616,684.86 1,007,970,652.89 -6.09 1,031,974,367.08
利润总额 -170,850,102.64 17,108,958.01 -1,098.60 118,278,955.97
扣除与主营业务
无关的业务收入
和不具备商业实 946,616,684.86 1,007,970,652.89 -6.09 1,031,974,367.08
质的收入后的营
业收入
归属于上市公司
-118,859,736.93 14,753,173.60 -905.66 98,835,491.82
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
-217,602,142.03 -95,806,407.35 不适用 40,930,201.95
常性损益的净利
润
经营活动产生的
现金流量净额
加权平均净资产 减少14.88个百分
-13.54 1.34 8.62
收益率（%） 点
基本每股收益（元 -0.25 0.03 -933.33 0.21
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
／股）
稀释每股收益（元
-0.25 0.03 -933.33 0.21
／股）
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 241,187,966.71 249,538,334.57 238,430,987.02 217,459,396.56
归属于上市公司股东的
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 -2,336,435.58 3,466,595.65 -954,099.15 -217,778,202.95
净利润
经营活动产生的现金流
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 18,434
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 17,212
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 减 量 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
上海锦和投资集团有 境内
限公司 非国
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
有法
人
上海锦友投资管理事
-12,227,400 6,672,600 1.41 0 无 0 其他
务所（有限合伙）
境内
丁实延 2,279,400 2,279,400 0.48 0 无 0 自然
人
境内
上海同祺文化艺术发 非国
展有限公司 有法
人
中国工商银行股份有
限公司－南方中证全
指房地产交易型开放
式指数证券投资基金
境内
吴忠汉 1,913,800 1,913,800 0.41 0 无 0 自然
人
上海水璞私募基金管
理中心（有限合伙）－
水璞 1 号私募证券投资
基金
境内
于树胜 1,467,100 1,467,100 0.31 0 无 0 自然
人
境内
华泰证券股份有限公 非国
司 有法
人
境内
张庆生 811,200 1,311,200 0.28 0 无 0 自然
人
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知其他前十名股东和前十名无限售条件股东是否存在
关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
无
的说明
√适用 □不适用
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
√适用 □不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
第三节 重要事项
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 94,661.67 万元，同比下降 6.09%；归属于上市公司股东的净利润
-11,885.97 万元，同比下降 905.66%；经营活动产生的现金流量净额 64,542.60 万元，
同比下降 11.38%。
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
首页
微信公众号
证券之星APP
