证券代码：600655 证券简称：豫园股份 公告编号：临2026-014
债券代码：242519 债券简称：25豫园01
债券代码：242813 债券简称：25豫园02
债券代码：242814 债券简称：25豫园03
上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司
关于上海证券交易所监管工作函回复的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“豫园股份”）
于2025年12月17日就拟出售宁波星健资产管理有限公司（以下简称宁波星健或标
的公司）股权发布了《关于出售资产的公告》
（公告编号：2025-108）。近日，公
司收到上海证券交易所下发的《关于上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司出
售资产相关事项的监管工作函》上证公函【2025】4073号（以下简称“《监管工
作函》”
）。根据监管工作函的要求，公司会同相关人员就监管工作函中所提问题
逐项进行了认真分析，现将相关问题回复如下：
一、关于出售资产的必要性与合理性。根据公告，2018 年公司向控股股东
关联方浙江复星、复地投资等 16 名对象发行股份，购买包括宁波星健 100%股权
在内的 24 家公司的全部或部分股权。本次交易前，公司于 2025 年 6 月 26 日通
过标的公司股东会决议，决定对宁波星健以债转股方式增资，本次增资完成后
宁波星健的注册资本由 1.1 亿元增加至 2.36 亿，相关注册资本全部已实缴。根
据公告，本次交易对方宁波塑料为无关联第三方，该公司主要从事塑料粒子贸
易及薄膜生产，与标的公司主业无明显协同。
请公司：（1）结合收购目的、收购价格、本次出售价格、期间上市公司对
标的公司的增资情况、标的公司的财务数据、分红情况，说明前次收购及本次
出售的原因及合理性；（2）债转股增资前，公司对标的公司债权的金额、形成
原因、资金用途；出售前部分债转股的原因及合理性，对本次交易估值作价的
具体影响；（3）结合上市公司对标的提供借款、担保的时间、金额、用途等情
况，出售原因及动议时间，说明借款、担保及现阶段出售的主要考虑及合理性；
（4）说明交易对方跨行业收购标的公司的原因及合理性；（5）结合前述情况，
说明公司与交易对方是否存在潜在关联关系或其他未披露的协议或利益安排。
回复：
（一）结合收购目的、收购价格、本次出售价格、期间上市公司对标的公
司的增资情况、标的公司的财务数据、分红情况，说明前次收购及本次出售的
原因及合理性；
包括标的公司在内的 24 家公司的全部或部分股权，相关资产主要聚焦蜂巢城市
复合功能地产业务，围绕金融服务、文化旅游、物流商贸、健康体验主题，集聚
产业资源、引入全球内容，使得上市公司快速完成全国多城市、分区域全面战略
布局，加强区域整合和资源调集的能力，作为构建豫园快乐时尚产业集群的重要
支撑。其中，标的公司作为健康蜂巢相关的复合功能地产业务资产，以净资产评
估价 9,769 万注入上市公司（净资产账面价值 9,728 万，评估增值率 0.42%），
具体详见公司于 2018 年 5 月 12 日披露于上海证券交易所的《发行股份购买资产
暨关联交易报告书(修订稿)》。
标的公司主要持有位于宁波市江北区云飞路 99 号康养资产，收购时该资产
尚处于开发过程中。期间标的公司通过项目预售资金、股东阶段性支持以及外部
金融机构借款等方式保障开发建设资金需求，完成了项目竣工备案，期间未进行
分红，2025 年 6 月上市公司将对标的公司的股东往来款余额 1.26 亿元转增注册
资本，并已完成工商变更备案。该股东往来款余额主要为公司为支持宁波星健正
常开展项目开发建设、销售和运营向其提供的财务资助，宁波星健为公司的全资
子公司，股东往来款不会导致上市公司资金被控股股东及其关联方占用的情形。
前次收购以来，标的公司的主要财务数据如下：
单位：人民币 万元
项目 12 月 31 12 月 31 12 月 31 12 月 31 12 月 31 12 月 31 12 月 31
月 31 日
日 日 日 日 日 日 日
总资产 39,764 34,013 28,294 27,931 26,626 24,281 45,720 16,194
负债总额 30,469 25,799 20,447 19,430 18,194 16,490 40,675 7,260
所有者权
益
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
营业收入 2,413 8,088 5,216 8,183 3,359 2,398 280 227
净利润 -898 -1,080 -367 653 -69 -641 -2,745 -8,718
经营性现
金流
注：24 年及 25 年 1-10 月期间，宁波星健收入较以前年度下降主要系项目养老会籍销售放缓所致，净利润
亏损增加主要系项目毛利无法覆盖项目管理费用及财务费用所致，同时，标的公司在 25 年依据收益法所评
估的大宗交易价格对存货计提了存货减值准备 1.07 亿元。
本次出售主要基于房地产行业周期性波动的影响，标的公司 2016 年开始预
售，2021 年及以前年市场对配有相关医疗增值服务的养老公寓的需求短期有所
上升，2022 开始市场反应趋于理性，叠加房地产市场整体下行的影响，销售进
度缓慢售价下跌明显，特别是近两年销售进度进一步放缓，标的公司通过散售回
笼资金的方式短期内已难以覆盖其经营性支出及外部融资的财务费用。经公司审
慎决策，充分考虑项目未来的销售速度以及销售价格的趋势对资产估值的影响，
拟以净资产作价 9,179 万整体出售标的公司股权。本次出售系公司正常经营行为，
有利于公司持续瘦身健体、盘活存量资产、加快资金回笼，并聚焦更多资源投向
高潜力、高增长、高利润、高协同的核心产业。
（二）债转股增资前，公司对标的公司债权的金额、形成原因、资金用途；
出售前部分债转股的原因及合理性，对本次交易估值作价的具体影响；
债转股增资前公司对标的公司债权形成主要系基于标的公司项目开发建设
投入，补充营运资金、置换既有项目贷款等资金需求而产生，同时标的公司在现
金流充裕阶段时也阶段性归还股东，具有商业合理性。债转股增资前，公司对标
的公司债权情况如下：
单位：人民币 万元
债权形成时间 债权人 债权增加及偿付金额 主要债务变动原因说明
期初股东往来款余额，
项目销售回款归还股东
项目开发支出及部分贷款
归还
公司及其下
+18,936 贷款归还
合计
注：上表“金额”一列，加号（“+”）表示借入，减号（“-”）表示偿还，无加号或减号表示余额。公司与
宁波星健间的往来是公司为支持其正常开展项目开发建设、销售和运营提供的财务资助，宁波星健为公司
的全资子公司，股东往来款不会导致上市公司资金被控股股东及其关联方占用的情形。
本次交易实施前，通过债转股安排能够进一步优化标的公司资本结构，降低
其负债水平，增强其运营的稳健性与财务安全性。同时，债转股有助于减少交易
完成后标的公司与公司之间的关联资金往来，增强其独立性。鉴于本次交易的估
值作价采用的是资产基础法，系以标的公司债转股后的资产负债表为基础，合理
评估标的公司各项经营资产和负债的价值，来确定标的公司股东权益价值。本次
债转股安排后，标的公司总负债评估价值降低 1.26 亿，同时股东权益评估价值
增加 1.26 亿。根据上海申威资产评估有限公司出具的沪申威评报字〔2025〕第
亿元，负债评估值为人民币 0.73 亿元，股东全部权益价值评估值为人民币 0.89
亿元。假设未实施债转股安排，在负债评估值 0.73 亿元的基础上转回债转股发
生额 1.26 亿元，总资产评估值不变的情况下，则调整后的宁波星健股东全部权
益价值为-0.37 亿元。
本次交易对价由标的公司股权和公司对其债权两部分组成，估值过程中将债
转股增资金额和初始股权投入金额作为标的公司全部股东权益的账面价值进行
合理评估，作为股权处置价格的参考依据，债转股的实施不影响本次交易对价，
仅涉及公司对标的公司投入资金的收回方式。
（三）结合上市公司对标的提供借款、担保的时间、金额、用途等情况，
出售原因及动议时间，说明借款、担保及现阶段出售的主要考虑及合理性；
本次交易前，因标的公司为上市公司全资子公司，公司对标的公司所提供的
资金支持主要是用于项目开发建设和运营，并根据标的公司的实际销售和外部融
资情况有所增减。截至 2025 年 6 月，标的公司在其他应付款中列示的股东往来
款余额为 1.26 亿，与后续实施债转股的增资额一致，公司已将上述对标的公司
的全部债权余额通过债转股方式转为标的公司注册资本，并完成相关工商变更。
本次交易协议约定的债权对价 5,821 万元主要用于结清标的公司财务结算日
（2025 年 11 月 20 日）全部的第三方应付账款及税金，且由交易对方宁波塑料
提供相应资金，除此之外不存在其他借款或者债权安排。
在标的公司运营期间，其为满足项目开发建设及营运资金需求，曾向外部金
融机构申请贷款，并由公司或下属子公司提供了相应担保。截至 2025 年 5 月底，
标的公司所有外部金融机构借款已全部清偿完毕，公司及下属子公司为此提供的
担保亦已同步全部解除。现阶段筹划出售标的公司股权主要是公司基于应对房地
产市场周期性波动与结构性调整，并落实公司瘦身健体要求，旨在盘活存量资产、
优化资产结构，降低公司整体负债水平，符合公司中长期发展战略。
期间公司对标的公司提供过的担保明细如下：
单位：人民币 万元
担保金额 是否已
贷款方 担保人 担保开始日 担保结束日
(万元） 解除
上海复地产业发展集团
中国建设银行 2021-03-10 2024-03-10 15,000 是
有限公司
青岛青银金融租赁有限公司 上海豫园旅游商城（集
（以下简称“青银租赁”） 团）股份有限公司
（四）说明交易对方跨行业收购标的公司的原因及合理性；
交易对方宁波塑料有限公司是一家成立逾四十年的实业企业，其前身为创立
于 1978 年的宁波塑料厂。公司长期从事塑料制品及塑料板材的制造业务，同时
经营塑料原料的批发与零售。作为中石化、浙石化、沙特石化等知名企业在华东
地区的重要合作伙伴，该公司年经销高压、低压、线性聚乙烯等产品约 5 万吨，
年销售额超过人民币 4 亿元，在塑料原料贸易领域建立了深厚的业务网络与市场
声誉。
交易过程中，公司按照同类交易通常惯例，对交易对方宁波塑料有限公司的
主体资格、资金来源以及对价偿付能力等内容进行了必要的尽职调查，并在交易
协议中对付款及股权交割节奏、违约赔偿责任条款等进行了约定，以有效控制交
易风险，保障公司合法权益免受损害。本次交易完成后，公司将不再持有标的公
司股权，标的公司亦将不再纳入公司合并报表范围。鉴于交易完成后标的公司的
运营管理将由交易对方负责，非属公司决策范畴，公司未对交易对方的后续运营
能力进行评估，故无法就其跨行业收购的原因及合理性发表意见。
（五）结合前述情况，说明公司与交易对方是否存在潜在关联关系或其他
未披露的协议或利益安排。
公司与交易对方在近期商业接洽中建立联系，其后通过持续的商业交流与尽
职调查，逐步明确合作意向。交易对方主营业务与本公司分属不同行业领域，双
方在股权、资产、人员、业务等方面均无关联。本次交易系基于正常商业目的独
立进行，不涉及任何未披露的关联关系、协议或其他利益安排，交易定价及条款
均遵循市场原则。
二、关于估值及交易价格公允性。前次购买时，标的公司资产基础法评估
值为 9,769.25 万元，增值率 0.42%；本次出售标的公司资产基础法评估值为
土地使用权面积为 28,727 平方米，土地用途为养老机构用地，地上建筑面积共
计 57,454 平方米，用于经营星健兰亭项目。 请公司：
（1）结合标的主营业务、
主要资产、经营模式、盈利模式等，说明本次交易采用资产基础法评估的原因
及合理性；（2）说明债转股增资事项会计处理的合规性，以及对评估作价的具
体影响；（3）结合本次及前次重大资产重组评估过程中，对土地使用权、房屋
建筑物、设备等主要资产采用的评估方法、主要评估参数、评估结果等的差异
及合理性，说明本次评估值确认的依据及合理性，是否反映标的当前市场价值，
并结合可比交易估值作价情况，进一步说明本次交易价格的公允性。
回复：
（一）结合标的主营业务、主要资产、经营模式、盈利模式等，说明本次
交易采用资产基础法评估的原因及合理性；
标的公司为一家投资与资产管理公司，其主营业务为通过销售养老会籍，为
老年人提供养护、康复、托管服务，同时出租自有房产。其主要资产为宁波市江
北区的星健兰亭养老社区（宁波市江北区云飞路 99 号等）的房地产。目前的经
营模式以产品驱动型为主，其盈利模式主要为销售盈利，通过销售养老会籍取得
养老公寓的使用权销售收入，同时兼以房地产出租盈利，通过出租养老社区内的
商业配套用房及护理楼取得租赁收入。
比：
单位：人民币 万元
护理院租金 会籍销售收 护理院租金 会籍销售收
营业收入 总收入
收入 入 收入占比 入占比
评估方法的选用原因及合理性如下：由于在资本市场上难以找到与本企业在
资产规模及结构、经营范围与盈利能力等方面相类似的可比公司，同时由于目前
国内可比公司的交易案例较少，或虽有案例但相关交易背景信息、可比因素信息
等难以收集，故本次评估不适合采用市场法；同时，本企业近两年经营现金流不
稳定，故本次评估不适合采用收益法。本企业资产产权清晰、财务资料完整，各
项表内及表外可辨认资产和负债都可以被识别且可以按照合适的途径判断其价
值，故本次评估适合采用资产基础法。
（二） 说明债转股增资事项会计处理的合规性，以及对评估作价的具体影
响；
本次债转股增资事项，公司于 2025 年 6 月 26 日签订标的公司股东会决议，
决定对标的公司以债转股方式进行增资，标的公司于 2025 年 8 月根据股东会决
议将债转股资料递交金融办，于 2025 年 10 月 31 日前完成所有相关合同的签署
及前置审批，并于 2025 年 11 月 10 日完成相应的工商变更登记程序。鉴于工商
变更登记仅为公示程序，并不构成债转股的法律生效条件，按实质重于形式的原
则，公司依据股东会决议和债转股协议，在本次评估基准日即 2025 年 10 月 31
日进行了相关债转股的会计处理，将公司对标的公司的债权转为标的公司的股东
权益，相关会计处理遵循企业会计准则的规定，会计处理方式合规、依据充分，
真实、准确地反映了交易的经济实质。
本次交易实施前，通过债转股安排能够进一步优化标的公司资本结构，降低
其负债水平，增强其运营的稳健性与财务安全性。同时，债转股有助于减少交易
完成后标的公司与公司之间的关联资金往来，增强其独立性。鉴于本次交易的估
值作价采用的是资产基础法，系以标的公司债转股后的资产负债表为基础，合理
评估标的公司各项经营资产和负债的价值，来确定标的公司股东权益价值。本次
债转股安排后，标的公司总负债评估价值降低 1.26 亿，同时股东权益评估价值
增加 1.26 亿。根据上海申威资产评估有限公司出具的沪申威评报字〔2025〕第
亿元，负债评估值为人民币 0.73 亿元，股东全部权益价值评估值为人民币 0.89
亿元。假设未实施债转股安排，在负债评估值 0.73 亿元的基础上转回债转股发
生额 1.26 亿元，总资产评估值不变的情况下，则调整后的宁波星健股东全部权
益价值为-0.37 亿元。
本次交易对价由标的公司股权和公司对其债权两部分组成，估值过程中将债
转股增资金额和初始股权投入金额作为标的公司全部股东权益的账面价值进行
合理评估，作为股权处置价格的参考依据，债转股的实施不影响本次交易对价，
仅涉及公司对标的公司投入资金的收回方式。
债转股前及债转股后资产负债表科目变动如下：
单位：人民币 万元
债转股前 债转股后 变动
资产负债表 2025 年 10 月 31 日
应收账款 675 675 -
其他应收款 1,037 1,037 -
存货 14,079 14,079 -
其他资产 404 404 -
总资产 16,194 16,194 -
应付账款 3,040 3,040 -
其他应付款 16,441 3,833 -12,608
其他负债 387 387 -
总负债 19,867 7,260 -12,608
实收资本 11,000 23,608 +12,608
未分配利润 -14,673 -14,673 -
所有者权益 -3,673 8,934 +12,608
注：上表“变动”一列，加号（“+”）表示债转股后余额增加，减号（“-”）表示债转股后余额
减少。变动金额 12,608 万元的具体组成详见本回复问题一的第（二）部分。
（三）结合本次及前次重大资产重组评估过程中，对土地使用权、房屋建
筑物、设备等主要资产采用的评估方法、主要评估参数、评估结果等的差异及
合理性，说明本次评估值确认的依据及合理性，是否反映标的当前市场价值，
并结合可比交易估值作价情况，进一步说明本次交易价格的公允性。
本次及前次重大资产重组评估的主要资产宁波市江北区云飞路 99 号的养老
社区项目，因两次评估的基准日评估所处的开发经营阶段不同，故采用不同的评
估方法进行评估。
前次重大资产重组评估时，标的公司项目尚未完成竣工结算及交付，暂无销
售养老会籍的收入结转，故仍将其视为在建工程评估，整体采用成本法（房地分
估）评估，其中土地使用权采用市场法评估，在建工程-土建工程采用重置成本
法评估。
本次评估过程中，标的公司项目已经完工，已由在建的存货开发成本转入已
完工的存货开发产品科目核算，标的公司销售养老会籍并将养老公寓交付客户后，
结转相应的收入和成本。配套护理楼已整体出租，配套商业已部分出租。故本次
评估对于该项目未售未结转的养老公寓以及护理楼、配套商业采用收益法评估。
本次及前次重大资产重组主要资产即项目存货主要评估参数及评估结果如
下：
前次重大资
评估基准日-2017 年 6 月 30 日 备注
产评估
整体评估结 存货账面值（万元） 39,970
果 存货评估值（万元） 40,015
土地面积（平方米） 28,727
该块土地的用途为商服用地—其他商服
其中-土地使
市场法楼面地价（元/平方米） 1,760 用地，因宗地所在区域的市场交易案例
用权评估
较多，可采用市场法评估。
土地评估值取整（万元） 10,111
土建工程建筑面积（平方米） 66,823
土建工程不含利息的账面建设成本
（万元） 评估基准日未转固定资产、未进行竣工
其中-在建工 土建工程资本化利息（万元） 1,204 结算，且账目值与评估基准日价格水平
程评估 差异不大，按照在建工程—未完工项目
评估采用的利率 4.75%
的方式处理。
评估采用的建设工期（月） 22.00
土建工程评估值（万元） 29,904
本次 备注
交易 评估基准日 2025 年 10 月 31 日
评估
整体 存货账面值（万元） 24,826
评估
存货评估值（万元） 14,079
结果
总建筑面积（平方米） 45,190
籍的销售价格确定，参考近两年销售
价格。具体如下：选择 24-25 年度销
其中- 已售已结转面积（平方米） 27,689 售的养老公寓使用权的成交实例 3 个，
养老 分别为 3-503 室，50.04 平方米，单价
公寓 剩余未售未结转面积（平方米） 17,501 13789 元/平方米；8-1505 室，73.46
平方米，单价 14430 元/平方米；8-703
评估取用的销售模式 会籍使用权销售 室，99.61 平方米，单价 14213 元/平
本次 备注
交易 评估基准日 2025 年 10 月 31 日
评估
方米，上述三个成交实例涵盖了尚未
含税销售单价（元/平方米） 14,100
销售 的三种 户型， 平均 成交单 价为
年销售进度（平方米） 1,750 2、自 2026 年起销售进度按每年去化
基准日剩余未售面积的 10%考虑。
年售价增长率 -2% 3、考虑到现行房地产市场仍处于缓慢
下行阶段，年售价增长率-2%，剩余土
销售费用 8% 地使用年限随销售进度每年减少，对
应房地产价值亦每年折损。（具体详
至 2054 年 10 月 29 见本问题第 2 点）
收益年限
日 4、关于销售费用，所在地区销售非住
宅类房地产的一般代理销售费用率约
折现率 7.50%
十年期国债到期收益率 1.80%，风险调
整值考虑投资风险补偿率、缺乏流动
性补偿等小计 5.7%（投资风险补偿率
剩余未售养老公寓评估值（万元） 10,696 4.35%，管理负担补偿率 0.50%，缺乏
流动性补偿率 1%，投资带来的优惠率
-0.15%，小计 5.7%），两者合计 7.5%，
略高于配套商业及护理楼房地产出租
的折现率。
总建筑面积（平方米） 17,833
其中配套商业可收益面积（平方
米）
护理楼可收益面积（平方米） 6,556
活动中心、配电房、门卫、公共设施
不可收益面积（平方米） 8,142
其中- 用房、地下车库等。
配套 取值为 2025 年项目新签商业配套部分
商业、 配套商业首年含税年租金水平 平均租金；各年租金收入有租约的部
护理 2.63
（元/平方米/天） 分合同期内从租约，合同期外按客观
院及 估计。
无收 近年来商业租金总体成下跌趋势，所
益配 配套商业年租金增长率 0%
在地区近期基本已稳定。
套
截至评估基准日，评估对象配套商业
部分的空置率为 53.60%，周边类似沿
街配套商铺的空置率约 10%-20%，考虑
配套商业空置率 53.60%/30%/20%/15%
到评估对象养老社区入住率尚有爬升
过程，故本次评估 2025 年 11-12 月的
空置率仍按基准日水平取值，即
本次 备注
交易 评估基准日 2025 年 10 月 31 日
评估
年 空 置 率 为 59% ， 2024 年 空 置 率 为
销售养老会籍的进度，养老公寓的入
住率不断提高，对于配套商业的需求
亦不断提高，故考虑配套 2026、2027
年空置率逐年下降，至 2028 年达到周
边类似沿街配套商铺平均空置水平后
保持稳定。2026 年空置率取 30%，2027
年空置率取 20%，2028 年起至收益期
到期空置率取 15%。
护理楼首年含税租金水平（元/平
方米/天）
现有租约租金无增长，考虑护理院作
护理楼年租金增长率 0% 为对养老社区必备的配套功能，以稳
定为主，故不增长。
整体出租，考虑护理院作为对养老社
区必备的配套功能，护理楼提供的养
老护理服务系养老社区不可或缺的部
护理楼空置率 0%
分，自开业以来，护理楼均整体出租
未空置，为养老会员提供护理服务，
故不考虑空置率。
至 2054 年 10 月 29
收益年限 土地使用权到期日
日
收益期折现率 7.00%
收益期评估值（元） 2,957
土地到期后建筑物成新率 37.80%
建筑物余值折现值（元/平方米） 239
收益期外余值（万元） 426
评估值（万元） 3,383 收益期评估值加收益期外余值
本次交易主要存货资产的评估采用收益法。从土地价格和土地年限情况来看，
根据宁波市自然资源和规划局的地价监测 2022 年至 2025 年 3 季度，宁波市地价
综合水平呈持续下跌趋势，年下跌幅度约 2.21%。标的公司土地用途为其他商服
用地，法定最高土地使用年限为 40 年，到期后不自动续期，按平均年限法考虑，
年价值折损 2.5%。
评估对象为养老公寓，实际为居住功能为主，所在宁波市近三年新建商品房
的销售价格趋势来看，2022 年至 2025 年 11 月宁波市新建商品住宅销售价格指
数年下跌幅度约 1.64%，江北区公寓销售价格年均降幅 7.65%，超过新建商品住
宅销售降幅。
宁波市近三年新建商品房的销售价格趋势如下：
指标 2025 年 11 月 2025 年 10 月 2025 年 9 月 2025 年 8 月 2025 年 7 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 99.9 99.6 99.3 99.6 99.4
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 99.5 99.9 99.2 99.3 99.1
指标 2025 年 6 月 2025 年 5 月 2025 年 4 月 2025 年 3 月 2025 年 2 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 100.3 99.9 100 100.4 100.3
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 99.1 97.2 96 94.4 93.4
指标 2025 年 1 月 2024 年 12 月 2024 年 11 月 2024 年 10 月 2024 年 9 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 100.6 100.5 100.2 98.9 99.4
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 92.8 91.8 91.2 90.6 90.8
指标 2024 年 8 月 2024 年 7 月 2024 年 6 月 2024 年 5 月 2024 年 4 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 99.3 99.3 98.4 98.7 98.2
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 91.6 92.1 92.3 94.1 95.8
指标 2024 年 3 月 2024 年 2 月 2024 年 1 月 2023 年 12 月 2023 年 11 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 99.4 99.6 99.6 99.7 99.6
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 97.7 98.9 100.2 101.2 101.6
指标 2023 年 10 月 2023 年 9 月 2023 年 8 月 2023 年 7 月 2023 年 6 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 99.1 100.3 99.8 99.6 100.3
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 102.1 103.5 103.4 103.8 104.1
指标 2023 年 5 月 2023 年 4 月 2023 年 3 月 2023 年 2 月 2023 年 1 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 100.4 100.2 100.6 100.9 100.6
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 103.8 103.1 102.6 102.2 101.9
指标 2022 年 12 月 2022 年 11 月 2022 年 10 月 2022 年 9 月 2022 年 8 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 100.2 100.1 100.4 100.2 100.3
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 101.8 101.2 100.9 100.4 100.3
指标 2022 年 7 月 2022 年 6 月 2022 年 5 月 2022 年 4 月 2022 年 3 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 99.8 100.1 99.7 99.7 100.1
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 100.3 100.8 101.3 102 102.8
指标 2022 年 2 月 2022 年 1 月
新建商品住宅销售价格指数(上月=100) 100.7 100.4
新建商品住宅销售价格指数(上年=100) 103.5 103.3
项目周边江北区 2021 年至 2025 年公寓供求参考如下：
供应 面积（ 万 成交 面积 （万 备案 成交 均价 较上 期均 价变
年期 库存面积万㎡
平方米） 平方米） （元/平） 动幅度
注：以上市场数据引自瑞达斯
从房屋近 5 年销售情况来看，2021 年及以前市场对配有相关医疗增值服务
的养老公寓的需求短期有所上升，销售单价也有一定上涨，2022 年开始市场反
应趋于理性，叠加房地产市场整体下行的影响，销售进度缓慢售价下跌明显。本
次交易评估时点所取的销售价格为项目上近两年平均的销售价格，该价格水平与
项目所属区域同类公寓产品的市场公允价值基本吻合，同时考虑到现行房地产市
场仍处于缓慢下行阶段，本次评估年售价增长率取值-2%。
标的公司近 5 年历史销售情况参考如下：
年期 销售均价（元/平方米） 成交面积（平方米） 较上期均价变动幅度
关于销售费用率的对标与选取，主要参考标的公司宁波星健过往平均销售佣
金约 7%，同时参考同地区宁波星悦城项目公寓业态中介区间佣金比例约 8%，考
虑到后续销售进度较慢和难度增加，故本次取值 8%。
配套护理楼和配套商业客观租金水平按现执行的整体租赁的租金水平确定。
其中，护理楼作为养老社区必备的配套功能，以稳定为主，故未来租金水平不增
长，同时不考虑空置率；依据 58 同城的相关统计信息，评估对象所处宁波市 2022
年-2025 年的租金水平整体呈下降趋势，由 2022 年 2.82 元/平，降低至 2025 年
（剔除银行承租的租金一般高于普通商户），24 年签约的平均租金水平为 2.64
元/天/平方米，25 年签约的平均租金水平为 2.63 元/天/平方米，考虑到评估对
象项目自身配套 24、25 年签约的商业租金水平虽较 23 年有明显下跌但已有企稳
迹象，本次评估商业配套租金增长率取 0%。
截至 2022 年末，养老公寓会籍销售面积占比达到约 57%，随入住客群对商
业配套呈现一定规模的需求，2018 年企业启动商业招租。截至 2023 年末，养老
公寓会籍销售面积占比达到 60%，截至 2024 年末养老公寓会籍销售面积占比达
到 61%，至基准日为 61.2%。自 2018 年招租起商业配套部分的空置率逐年下降。
本次评估预测市场逐渐稳定，未来各年养老公寓会籍销售去化比例为 10%，入住
客群将不断增加，故商业配套的空置率逐年下降，至周边商业空置率的平均水平。
截至评估基准日，配套商业的现行空置率为 53.60%，依据中金唯品会奥莱 REIT
招股说明书中的相关调研内容，评估对象所处宁波市江北商圈优质零售物业的出
租率在 85%-90%，考虑到评估对象养老社区入住率尚有爬升过程，即随销售养老
会籍的进度，养老公寓的入住率不断提高，对于配套商业的需求亦不断提高，考
虑配套商业 2026、2027 年空置率逐年下降，至 2028 年达到周边类似沿街配套商
铺平均空置水平后保持稳定。故本次评估 2025 年 11-12 月的空置率仍按基准日
水平取值，即 53.60%，2026 年空置率取 30%，2027 年空置率取 20%，2028 年起
至收益期到期空置率取 15%。考虑到社区商业的出租率一般低于优质零售物业
（购物广场）的出租率，故本次出租率（空置率）的取值具有合理性。
配套护理楼和配套商业相关运营成本按社会平均水平考虑，相关税费按现行
有关税收政策执行，收益期至土地到期日 2054 年 10 月 29 日，收益期结束后考
虑建筑物余值折现值。折现率采用累加法，安全利率采用十年期国债到期收益率，
风险调整值考虑投资风险补偿率、缺乏流动性补偿等。依据戴德梁行发布的《中
国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告》
（第六期），新一线城市社区商业的资
本化率为 6.5%-7.6%。依据内地已发行的消费类公募 REIT 的相关折现率取值区
间为 6%-7.75%。考虑本次评估对象商业配套及护理楼部分为传统租赁模式，折
现率取值 7%，具备合理性。此外，养老公寓使用权销售近似一次性收取长期租
金，其风险报酬率应略高于传统租赁模式，故取值 7.5%，具备合理性。
内地已发行的消费类公募 REIT 的相关折现率取值区间如下：
基金名称 基金代码 底层资产 上市日期 物业类型 折现率 备注
华夏中海商
业 REIT
华夏凯德商 508091 广州凯德广场?云尚/ 2025/9/29 购物中心 广州 6%/ 上交所
业 REIT 长沙凯德广场?雨花亭 长沙
中金唯品会
奥莱 REIT
中金中国绿 济南市领秀城贵和购物
发商业 REIT 中心
易方达华威 福州华威西营里农产品 农产品市
市场 REIT 交易中心 场
华夏金茂商
业 REIT
北京玉蜓桥项目、大成
嘉实物美消 社区商业
费 REIT （超市）
门项目
综上，由于标的公司土地用途为其他商服用地，法定最高土地使用年限为
损，同时考虑到现行房地产市场仍处于缓慢下行阶段，相关参数取值均参考所在
地区或所在项目的实际水平，所得评估结果具有合理性，能够反映标的当前市场
价值。
三、关于标的公司的财务情况。根据公告，宁波星健主营业务为老年人提
供养护、康复、托管服务。截至 2025 年 10 月 31 日，宁波星健总资产约 1.62
亿元，较 2024 年末下降 64.58%；负债总额约 7,300 万元，较 2024 年末下降 82.15%；
营业收入 226.86 万元，较 2024 年末下降 19.00%；净利润约为-0.87 亿元，2024
年末约为-0.27 亿元。2024 年末，公司资产总额约为 4.57 亿元，主要为存货 2.39
亿元及其他应收款约 2.00 亿元。其中存货主要为标的土地使用权资产，公司在
亿元，计提存货跌价准备 1.07 亿元。截至 2024 年末、2025 年 10 月末，公司负
债总额分别约 4.07 亿元、0.73 亿元，其中长期应付款分别为 1.94 亿元、0 元，
其他应付款分别为 1.28 亿元、0.38 亿元，应付账款分别为 4,866 万元、3,040
万元。 请公司：（1）结合标的土地使用权的获取方式、入账成本、后续核算、
实际使用情况等，说明以前年度减值计提的充分性，是否存在应计提减值但未
足额计提的情形；（2）结合最近两年一期标的公司各类应收及应付款项的主要
对象、形成时间及原因、主要内容、 是否公司控股股东关联方或存在其他关联
关系、坏账准备计提金额及原因等，说明本次交易完成后是否会新增对上市公
司的资金占用。
回复：
（一）结合标的土地使用权的获取方式、入账成本、后续核算、实际使用
情况等，说明以前年度减值计提的充分性，是否存在应计提减值但未足额计提
的情形；
标的公司土地使用权系通过公开招拍挂方式取得，其入账成本即历史成本为
人民币 10,108 万元，初始计量符合企业会计准则的规定。该土地获取后，已按
规划用于开发建设养老公寓项目，并在“存货”科目中持续核算，成本随开发投
入逐步归集与结转。截至本次评估基准日，标的公司剩余存货的账面价值为人民
币 24,826 万元，对应的单位成本约为 8,770 元/平方米。
公司以前年度存货销售为散售方式，于 2024 年末及以前各资产负债表日均
按企业会计准则要求，对存货可变现净值即存货的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额进行测算。其中，估计售
价判断主要是基于各资产负债表日的实际销售单价，并参考周边市场价格参照项
目所属区域内同类公寓产品的市场售价，近 5 年标的公司的销售均价及周边市场
售价请参考问题二中的附表；估计要发生的成本、销售费用及相关税费均按照标
的公司实际情况。经测算，在上述各资产负债表日，标的公司存货可变现净值均
高于存货的成本，故以前年度不存在应计提但未足额计提存货减值的情形。
由于项目的销售模式由散售模式转为大宗交易，评估机构在使用收益法对存
货价值进行评估时综合考虑了项目未来销售进度放缓、销售价格下降，以及剩余
土地年限减少对房地产价值的折损影响。公司聘请的会计师在对标的公司评估基
准日财务报表的审计过程中，根据本次交易存货的评估情况，对标的公司的存货
相应地计提了存货减值准备 1.07 亿，计提后存货净额 1.41 亿。
单位：人民币 万元
科目 2021 年 12 月 2022 年 12 月 2023 年 12 月 2024 年 12 月 2025 年 10 月
存货原值 22,904 24,221 22,589 23,901 24,826
存货减值准备 - - - - 10,747
存货净额 22,904 24,221 22,589 23,901 14,079
（二）结合最近两年一期标的公司各类应收及应付款项的主要对象、形成
时间及原因、主要内容、是否公司控股股东关联方或存在其他关联关系、坏账
准备计提金额及原因等，说明本次交易完成后是否会新增对上市公司的资金占
用。
以下为最近两年一期标的公司各类应收及应付款项如下：
单位：万元
科目名称 对象 2023 年 12 2024 年 12 2025 年 10 形成原因 关 联关 系 是否计
月 31 日 月 31 日 月 30 日 说明 提坏账
准备
应收账款 宁波江北星 380 533 669 配套商业及 同 受 一方 无
健兰亭护理 护理院应收 控制
院有限公司 租金
等
其他 9 3 5 无 关 联关 无
系
其他应收款 青银租赁 - 1,000 - 融资保证金 无 关 联关 无
系
公司及下属 - 18,900 950 股东往来款 母 公 司及 无
子公司 其子公司
其他 1 86 87 无 关 联关 无
系
应付账款 宁波星健养 1,413 2,122 1,960 养老公寓运 同 受 一方 不适用
老服务有限 营管理服务 控制
公司 费
其他 2,255 2,744 1,080 主要为暂估 无 关 联关 不适用
工程款 系
其他应付款 公司及下属 3,127 12,572 - 股东往来款 母 公 司及 不适用
子公司 其子公司
宁波塑料有 - - 3,750 交易对方支 无 关 联关 不适用
限公司 付至标的公 系
司用于清偿
项目外部债
务
其他 183 206 83 主要为工程 无 关 联关 不适用
质保金 系
长期应付款 青银租赁 - 19,365 - 融资租赁借 无 关 联关 不适用
款 系
宁波江北星健兰亭护理院有限公司(以下简称“护理院”)及宁波星健养老服
务有限公司（以下简称“星健养老”）为公司控股股东之子公司。护理院向宁波
星健租赁其持有的护理楼，并支付租赁费用，用于为生活半自理及不能自理的老
年人提供医疗护理、康复、临终关怀等服务，租赁单价为 0.8 元/平/天，年租金
约为 191 万元，租赁标准按照市场价格结算。评估对象周边无养老社区配套护理
楼整体出租的案例，参考周边分割出租办公租金水平约 1.1-1.3 元/平方米/天，
如恒一广场、鸿城中心、绿地文悦大厦等，考虑到周边办公空置率约 20%，而评
估对象护理楼为长期稳定出租无空置；同时考虑到评估对象为整体出租，面积较
大，面积折扣系数约 85%，故预计市场合理租金的价格区间为 1.1-1.3*（1-20%）
*85%=0.75-0.88 元/平方米/天，本次评估按护理楼现实际租金水平取值 0.8 元/
平方米/天为合理预计。星健养老系标的公司委托的专业养老机构运营方，具有
丰富的养老机构运营管理经验。宁波星健仅为一家重资产项目公司，缺少从事养
老机构运营的专业团队，故引入星健养老轻资产运营方负责项目的整体运营、会
籍销售、管家服务、上门医护服务、紧急拉铃服务等。2024 年宁波星健应支付
星健养老运营管理费约 700 万，星健养老根据实际完成的委托管理服务确认收费，
主要费用涵盖运营机构人力和日常运营支出，由于项目规模、服务等级、所在地
区人力物价成本等因素不一，市场上不存在统一的养老机构收费标准。公司已将
上述租赁和养老运营业务纳入公司年度日常关联交易并已经公司股东会审批通
过。公司各类应收及应付款均形成于正常的经营性活动。依据护理院经营情况，
标的公司判断应收账款无坏账风险，因此未计提坏账准备。本次交易完成后，标
的公司的债权债务均由交易对方承接，且与公司无直接往来款项，亦不会产生对
公司资金占用的情形。
四、交易支付及交割履约安排。根据公司公告，宁波塑料已根据收购意向
协议支付了 3,750 万元定金，交易价款第二期款项 2,250 万元应于 2025 年 11
月 30 日前支付，前述两笔转让款，宁波塑料均指定标的公司代为收取。剩余款
项 9,000 万元，将于上市公司结清对标的公司全部应付账款后支付。此外，根
据评估报告，由于标的养老机构住房会籍合同中包含了退还会籍的条款，截至
评估基准日仍有 146 名客户处于合同约定的可退还期限内，按照测算可退还金
额约为 8,900 万元，具体退还概率无法确定，本次评估作价未考虑上述事项影
响。 请公司：（1）说明转让款指定标的公司代为收取的原因及合理性，是否存
在上市公司实际无法取得相关款项的风险；（2）结合交易对方的财务数据，分
析其支付本次交易作价的资金来源及履约能力；（3）结合前述情况，说明其资
金是否来源于上市公司、控股股东、实际控制人及其关联方的借款或后续交易；
（4）退还会籍形成的有关负债对本次交易作价及其公允性、价款支付、后续交
割的影响，并充分提示相关风险。
回复：
（一）说明转让款指定标的公司代为收取的原因及合理性，是否存在上市
公司实际无法取得相关款项的风险；
标的公司于 2025 年 11 月 20 日(即财务结算日)经营性债务余额为 5,821 万
元，根据交易约定，应由公司于 11 月 30 日前结清标的公司全部应付账款及其税
费（截至 2025 年 11 月 30 日前已结清 2800 万，剩余应付款在标的公司专项计提
留存并将在款项到达支付节点后进行支付），若未结清，需由公司将剩余应付款
以货币资金方式专项预提留存，公司结清上述款项后形成的债权 5,821 万元，该
债权由交易对方承接，公司指定标的公司代为收取，作为结算应付账款及税费的
资金，不存在公司应收标的公司的款项余额，因此不存在实际无法取得相关款项
的风险。
标的公司未结清的往来明细及计划如下：
单位：人民币 万元
剩余未结清往来 金额 预计支付计划
应交房产税 337 2026 年 3 月
应交土地使用税 26 2026 年 3 月
应交印花税 6 2026 年 1 月
应付职工薪酬 59 2026 年 1 月
应付退房款 585 2026 年 2 月 10 日前
应付运营管理费 1,959 2026 年 2 月 10 日前
应付建设工程尾款 699 2026 年 2 月 10 日前
应收护理楼租金 -680 2026 年 2 月 10 日前
收取的租赁押金 24 租赁协议到期退还
其他待支付管理费用 6 2026 年 2 月 10 日前
合计 3,021
注：上述应付运营管理费、建设工程尾款、退房款等已达到付款节点，目前计划按本次交易最终付款节点
前安排结算。
（二）结合交易对方的财务数据，分析其支付本次交易作价的资金来源及
履约能力；
截至目前，交易对方已全额支付交易对价 1.50 亿元。
（三）结合前述情况，说明其资金是否来源于上市公司、控股股东、实际
控制人及其关联方的借款或后续交易；
根据前述回复，交易对方资金来源于自有资金与银行贷款，与公司、控股股
东、实际控制人及其关联方无关。
（四）退还会籍形成的有关负债对本次交易作价及其公允性、价款支付、
后续交割的影响，并充分提示相关风险。
根据公司与交易对方的交易内容，约定财务结算日为2025年11月20日，该日
期前的债权债务由公司享有及承担，之后新产生的债权债务由交易对方享有及承
担，因此如在2025年11月20日后，产生退还会籍相关的负债，均由交易对方承担。
定，作价公允。
特此公告。
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