证券代码：603606 证券简称：东方电缆 公告编号：2026-002
宁波东方电缆股份有限公司关于上海证券交易所
对公司拟购买房产暨关联交易事项的监管工作函的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误
导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法
律责任。
宁波东方电缆股份有限公司（以下简称“公司”
“上市公司”或“东方电缆”）
于近期收到上海证券交易所上市公司管理一部下发的《关于宁波东方电缆股份有
限公司有关拟购买房产暨关联交易事项的监管工作函》
（上证公函【2025】4078号）
（以下简称“监管工作函”）。公司收到监管工作函后高度重视，积极组织相关部
门对监管工作函所涉及问题进行全面核实和分析，并对所列事项逐一复核落实，
现就监管工作函所列事项进行逐项回复并说明如下：
本回复的字体代表以下含义：
字体 含义
黑体（加粗） 监管工作函所列问题
宋体 对监管工作函所列问题的回复及说明
注：本监管工作函回复中，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。
购买关联方宁波东方南苑置业（以下简称东方置业）拥有的坐落于宁波市北仑区
小港季景路北、渡口路西“云榭璞庭”楼盘1#楼32套住宅，建筑面积共4200.35 平
方米，交易金额为人民币 7,329.90 万元（以下简称标的房产）。公司控股股东宁
波东方集团有限公司（以下简称东方集团）持有东方置业77%的股份，本次交易 构
成关联交易。根据本所《股票上市规则》第 13.1.1 条等有关规定，现请公司核
实并补充披露以下事项。
法，评估基准日为2025年11月30日，评估值为7,523.08万元。公司拟以7,329.90 万
元购买标的房产，折合单价约1.75万元/平方米，作为公司的人才公寓自用，保障
公司员工的居住需求，稳定人才队伍建设。请公司：（1）结合同区域同类住宅新
房近期成交价格、楼盘定位、楼层差异及东方置业向其他非关联方销售价格等因
素，量化分析本次交易单价定价的合理性；（2）补充披露评估机构浙江银信资产
评估有限公司对本次交易评估报告全文、评估关键因素和条件、过程及结论，并
说明仅选取“市场法”评估的原因及合理性；（3）结合公司员工规模、现有宿舍
使用情况、未来员工入住安排等，分析说明购买人才公寓的必要性。请评估机构
对（1）（2）发表意见。
【公司回复】
关于关联交易定价的公允性及必要性
（1）结合同区域同类住宅新房近期成交价格、楼盘定位、楼层差异及东方置
业向其他非关联方销售价格等因素，量化分析本次交易单价定价的合理性；
A.同区域同类住宅新房近期成交价格、楼盘定位、楼层差异因素
评估对象同区域住宅楼盘新房一共仅 3 个，分别为滨江天街·江与城楼盘、
奥克斯悦云庭楼盘及四方新家园，其近期成交价格、楼盘定位、楼层差异情况如
下：
①其中滨江天街·江与城楼盘：
地理位置：位于江南路与经六路交叉口，距评估对象所在小区约 3 公里，离
轨道交通 6 号线（在建）小港西站较近；
备案均价：根据宁波市房产交易信息服务网发布信息，该小区 2025 年 7 月最
新备案均价为 20100.00 元/㎡，实际网签价不公示，故无法获取；
楼盘定位：刚需改善型，毛坯交付，预计 2025 年 12 月 30 日前交付；
楼层：主体 21 幢，均为高层住宅，其中 18 幢总层 22-26 层，3 幢总层 19-21
层，主力户型为 3 居和 4 居；
因该小区为毛坯交付，评估对象为开发商精装修房屋，相差会是 3000 元/平
方米左右，则 20100+3000=23100 元/㎡，比向住建部门备案的均价（20,942 元/
㎡，该数据由东方置业提供） 高 10%左右。②其中奥克斯悦云庭楼盘：
地理位置：位于江南中路与经五中路交叉口，距评估对象所在小区约 3 公里，
离轨道交通 6 号线（在建）小港西站较近；
小区备案均价：根据宁波市房产交易信息服务网发布信息，该小区 2025 年 9
月最新备案均价为 21500.15 元/平方米，实际网签价不公示，故无法获取；
楼盘定位：刚需改善型，开发商精装修交付，已于 2025 年 3 月交付；
楼层：主体 17 幢，均为高层住宅，其中 10 幢总层为 18 层，2 幢总层 21 层，
该小区与评估对象均为开发商装修项目，备案均价与评估对象备案均价
（20,942 元/㎡）相近。
③其中四方新家园：
距评估对象所在小区约 4.8 公里，系原拆原建小区，市场定位不同，与评估
对象不可比。
通过对最近一年同区域内类似楼盘的调查，同区域类似楼盘相比，委估楼盘
的定价水平总体合理。
B、宁波东方南苑置业有限公司（以下简称“东方置业”）向其他非关联方销
售价格等因素
自楼盘开盘至评估基准日，东方置业向其他非关联方销售，销售价格以备案
价为基础，结合市场需求情况考虑一定折扣，成交均价为 18,718 元/平方米，比
评估结论均价（17,911 元/平方米）高约 4.51%，具体成交清单如下表：
建筑面积
序
房号 认购日期 （平方 成交总价（元） 状态 网签日期
号
米）
合计 6,456.88 120,861,817.00
注：考虑对外销售价格的商业保密性，仅显示建筑面积和成交总价，不显示房号及成交价。
其中东方置业向其他非关联方销售（户型相同、面积相近）成交均价为 18,211
元/平方米，比评估结论均价 17,911 元/平方米高约 1.67%，具体成交清单如下表：
序
房号 认购日期 建筑面积 成交总价 状态 网签日期
号
合计 3,186.13 58,024,826.00
注：考虑对外销售价格的商业保密性，仅显示建筑面积和成交总价，不显示房号及成交价。
同时，因评估对象 1 号楼为整幢销售，包含低楼层及顶层，所以导致平均价
相对较低。
通过同一小区销售成交情况比对，东方置业向其他非关联方销售价格与本次
交易评估价格接近，故于评估基准日，评估结论合理。
同区域同类住宅新房①滨江天街·江与城楼盘最新备案均价考虑装修成本后
价格为 23100 元/㎡，②奥克斯悦云庭价格最新备案均价为 21500.15 元/㎡；③东
方置业向其他非关联方销售（户型相同、面积相近）成交均价为 18211 元/平方米，
因同区域同类住宅新房（滨江天街·江与城楼盘、奥克斯悦云庭）无法获取实际
网签价，同一小区向其他非关联方销售价格又最具有可比性，故三者加权平均，
本次评估取权重时主要考虑案例的可比程度，最终确定权重为分别取 10%、10%和
评估均价 17911 元/平方米高约 6.24%。
综上，结合同区域同类住宅新房近期成交价格、楼盘定位、楼层差异及东方
置业向其他非关联方销售价格等因素，本次交易单价定价具有合理性。
（2）补充披露评估机构浙江银信资产评估有限公司对本次交易评估报告全文、
评估关键因素和条件、过程及结论，并说明仅选取“市场法”评估的原因及合理
性；
①报告全文披露
浙江银信资产评估有限公司出具的银信评报字（2025）甬第 0214 号《宁波东
方电缆股份有限公司拟资产购入所涉及的北仑区小港“云榭璞庭”小区 1#楼 32 套
商品房买卖合同（预售）权益价值资产评估报告》详见上网披露报告；
②评估关键因素和条件、过程及结论：
A.评估过程：
根据评估对象特点、评估目的及评估对象的实际情况，以 1#楼 1-1102 室为例
（建筑面积为 131.25 平方米），选用市场法进行评估（方法选择原因见“③选用
市场法评估是合理的”），并以该评估单价为比准单价，选择位于同一区域、相同
用途（或按最高最佳用途）的三处可比案例作为市场参照物，并就交易时间、
交易情况、区位状况因素、实物状况因素和权益状况因素，对可比案例的交易
价格进行修正调整，得出比准价格。
其余评估对象在该比准单价上进行楼层、建筑面积、层位置、朝向等因素修正，
取得评估结论。
B.评估关键因素和条件：对 1#楼 1-1102 室进行测算
表一 住宅基本情况表
情况项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
所属区域： 北仑区 北仑区 北仑区 北仑区
位置： 1 号楼 1-1102 3 号楼 801 室
室 室
交易类型： 转让 转让 转让
规模(平方米)： 131.25 133.76 131.51 131.51
性质： 住宅 住宅 住宅 住宅
基 结构： 钢混 钢混 钢混 钢混
本 单价(元/㎡)： --- 18,883 18,296 18,786
情 房屋所在楼层/总
况 层数：
开发商精装 开发商精 开发商精
装修配套： 开发商精装修
修 装修 装修
物业类型： 住宅 住宅 住宅 住宅
商品房买 商品房买
商品房买卖
信息源： --- 卖（预售） 卖（预售）
（预售）合同
合同 合同
表二 住宅市场比较法因素条件说明表
交易时间
交易情况 正常交易 成交价 成交价 成交价
区 交通条件 同一小区 同一小区 同一小区
位 生活服务设施 同一小区 同一小区 同一小区
状 教育配套设施 同一小区 同一小区 同一小区
况
因 环境质量 同一小区 同一小区 同一小区
素
外观、品质 较好 较好 较好 较好
建筑面积（平方
米）
建筑结构、类型和
钢混 钢混 钢混 钢混
等级
开发商精装 开发商精 开发商精
内部装修 开发商精装修
修 装修 装修
实
CATV、宽带互 CATV、宽带互 CATV、宽带 CATV、宽带
物 设备设施
联网 联网 互联网 互联网
状
使用性质 住宅 住宅 住宅 住宅
况
幢位置 一般 中庭，较好 一般 一般
因
房屋所在楼层/总
素 11 层/17 层 8 层/16 层 5 层/17 层 9 层/17 层
层数
景观 较好 较好 较好 较好
符合国家标 符合国家 符合国家
质量 符合国家标准
准 标准 标准
较好，西首朝 较好，东首朝 较好，东首 较好，东首
采光、朝向、形状
南，规则 南，规则 朝南，规则 朝南，规则
物业管理条件 一般 一般 一般 一般
权 产权状况 期房 期房 期房 期房
益 租赁或占用情况 无 无 无 无
状 规划限制情况 无 无 无 无
况
因 其他 无 无 无 无
素
表三 住宅市场比较法比较因素条件指数表
评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
区 交通条件 100 100 100 100
位 生活服务设施 100 100 100 100
状 教育配套设施 100 100 100 100
况
因 环境质量 100 100 100 100
素
区位状况因素
（指数小计）
外观、品质 100 100 100 100
建筑面积 100 100 100 100
建筑结构、类型和
实 100 100 100 100
等级
物
内部装修 100 100 100 100
状
设备设施 100 100 100 100
况
使用性质 100 100 100 100
因
幢位置 100 102 100 100
素
房屋所在层数/总
层数
景观 100 100 100 100
质量 100 100 100 100
采光、朝向、形状 100 102 102 102
物业管理条件 100 100 100 100
实物状况因素
（指数小计）
权 产权状况 100 100 100 100
益 租赁或占用情况 100 100 100 100
状 规划限制情况 100 100 100 100
况
因 其他 100 100 100 100
素
权益状况因素
（指数小计）
表四 住宅市场比较法因素比较修正系数表
评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
权重 1/3 1/3 1/3
交易时间修正系数 100/100 100/100 100/100
交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100
区位状况因素修正系数 100/100 100/100 100/100
实物状况因素修正系数 100/102.5 100/99 100/101
权益状况因素修正系数 100/100 100/100 100/100
表五 住宅比较价格测算表
评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格(元/㎡) 18,883 18,296 18,786
交易时间修正系数 1.000 1.000 1.000
交易情况修正系数 1.000 1.000 1.000
区位状况因素修正系数 1.000 1.000 1.000
实物状况因素修正系数 0.976 1.010 0.990
权益状况因素修正系数 1.000 1.000 1.000
修正系数 0.980 1.010 0.990
修正价格(元/㎡) 18,505 18,479 18,598
算术平均价格(元/㎡) 18,527
评估值（元） 2,431,700
交易时间修正：评估基准日为 2025 年 11 月 30 日,可比案例 A、B、C 买卖合
同签订时间均为 2025 年 11 月，该项因素修正系数为 100/100。
交易情况修正：案例 A、B、C 均为成交价，该项因素修正系数为 100/100。
区位状况因素修正：
交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量 评估对象以上因素和
与案例相近或相同，故以上因素修正系数均为 100/100。
实物状况因素修正：
室，位于第 5 层，总层数 17 层；案例 C 为 4 号楼 901 室，位于第 9 层，总层数 17
层；评估对象与案例 ABC 虽然所在楼层不同，然则总层数相同或相近，可通过对
楼层之间的差异进行修正，得出评估对象 1#楼 1-1102 室位于第 11 层的价值。通
过楼层之间的差异，该项因素修正系数为 100/98.5，100/97，100/99。
面积 133.76 ㎡、单套面积 131.51 ㎡、单套面积 131.51 ㎡，户型相同，面积相近，
故该项因素修正系数均为 100/100。
故该项因素修正系数为 100/102，100/100，100/100。
南，故该项因素修正系数均为 100/102。
景观、质量、物业管理条件 评估对象以上因素和与案例相近或相同，故以上因
素修正系数均为 100/100。
权益状况因素修正：
与案例相近或相同，故以上因素修正系数均为 100/100。
C.结论
经市场法评估，1#楼 1-1102 室评估值为 2,431,700 元，单价为 18,527 元/平
方米。其他住宅房地产合同权益价值参照上述进行评估。
于评估基准日，评估对象为 1 号楼 32 套商品房建筑面积为 4,200.35 平方米，
其买卖合同（预售）权益价值的评估值合计为 75,230,800 元，大写人民币柒仟伍
佰贰拾叁万零捌佰元整。
③选用市场法评估是合理的
本次评估根据《资产评估执业准则-不动产》和《资产评估执业准则-资产评
估方法》
，资产评估的基本方法包括市场法、成本法和收益法。
A.市场法：
根据《资产评估执业准则-资产评估方法》第五条资产评估专业人员选择和使
用市场法应当考虑市场法的应用的前提条件，
（一）评估对象的可比参照物具有公
开的市场，以及活跃的交易；（二）有关交易的必要信息可以获得。
根据《资产评估执业准则-资产评估方法》第六条资产评估专业人员应当根据
评估对象特点，基于以下原则选择可比参照物，
（一）选择在交易市场方面与评估
对象相同或者可比的参照物；
（二）选择适当数量的与评估对象相同或者可比的参
照物；（三）选择与评估对象在价值影响因素方面相同或相似的参照物；（四）选
择交易时间与评估基准日接近的参照物；
（五）选择交易类型与评估目的相适合的
参照物；
（六）选择正常或者可以修正为正常交易价格的参照物。
本次评估同一小区内在 2025 年 11 月（与评估基准日 2025 年 11 月 30 日相近）
已签订多套商品房买卖合同（预售），区位、用途、建筑结构、档次、权利性质均
相同、施工进度相近、户型相同、面积相近的成交案例较多，参照所获取的《商
品房买卖合同（预售）》所约定的条款，均为商品房买卖合同（预售）权益价值，
成交价为正常价格，用作参照物的交易实例充足，满足市场法的前提条件，故选
用“市场法”评估。
B.收益法：
根据《资产评估执业准则-资产评估方法》第十条资产评估专业人员选择和使
用收益法时应当考虑收益法应用的前提条件：
（一）评估对象的未来收益可以合理
预期并用货币计量；（二）预期收益所对应的风险能够度量；（三）收益期限能够
确定或者合理预期。
本次评估对象为商品房买卖合同（预售）权益价值，尚处于开发建设状态，
约定交付时间在 2027 年 12 月 30 日之前；因收益期与具体交付时点挂钩，本次收
益期未能完全确定；且交付之前无收益，交付后（预计与评估基准日相距 2 年）
租金收入水准及空置率较难准确量化，故不适用收益法评估。
C. 成本法：
根据《资产评估执业准则-资产评估方法》第十六条资产评估专业人员选择和
使用成本法时应当考虑成本法应用的前提条件：
（一）评估对象能正常使用或者在
用；（二）评估对象能够通过重置途径获得；（三）评估对象的重置成本以及相关
贬值能够合理估算。
合同权益对应的楼盘在评估基准日尚处于在建状态，如果采用成本法评估在
建楼盘基准日后的开发支出无法计入重置成本，所以成本法无法完整体现委估合
同权益的价值，不适用成本法。
综上评估方法选取的分析过程，由于评估对象的收益期较难确定，租金收入
水准及空置率较难量化，不适宜采用收益法；由于在建楼盘基准日后的开发支出
无法计入重置成本，不适宜采用成本法；由于有足够的可比交易案例，满足本次
交易采用市场法的适用条件，本次评估最终选择市场法。
(3)结合公司员工规模、现有宿舍使用情况、未来员工入住安排等，分析说明
购买人才公寓的必要性。
①员工规模
截至2025年11月30日，公司现有员工数量1788人，其中，本科414人，硕博及
以上89人，具有中高级职称和高技能人才216人。公司作为中国海陆缆核心供应商、
全球海缆最具竞争力企业之一，近年来业务持续快速发展。为支撑“十五五”规
划战略目标，公司计划在未来持续引进高端技术和管理人才，主要集中在海缆系
统、海洋工程、深海科技等核心业务领域，提供稳定、优质的居住保障，能够更
有效地吸引和留住核心人才。
②现有宿舍使用情况
公司目前已租赁成套人才公寓及员工宿舍约50套，入住员工人数超200人（不
含工厂宿舍入住人员）。2023年、2024年及2025年1-11月租赁公寓的租金支出分别
为69万元、68.42万元和99.72万元，呈现出明显的增长趋势，现有租赁房屋已无
法满足当前日益增长的员工住宿需求，更难以支撑未来人才引进计划，且存在居
住分散、管理困难等问题，给公司稳定人才队伍带来较大压力。
购买自用人才公寓与市场租赁相比具有以下优势：A.长期成本可控：一次性
投入7,329.9050万元，按50年使用年限计算，年均成本约146.6万元；若租赁同等
面积的房产，按宁波市市场租金水平（34.19元/平方米/月），年租金成本约172.30
万元；B.管理便利：集中管理，便于统一服务，提升员工满意度。
③未来员工入住安排
作为科技创新示范企业，公司不断创新思维，营造良好的创新氛围，注重人
才培养，积极引进研究生和青年归国留学人员等海内外高层次优秀人才，公司此
次拟购买房产作为未来人才公寓自用，从长期战略规划来看，上市公司购房后将
纳入员工薪酬福利体系。首先将作为人才福利性住宿资源，提升员工归属感；同
时，将房产作为优秀人才的长期激励组成部分，与任期业绩、绩效目标挂钩，约
定服务年限解锁产权，实现“利益共享、风险共担”；该方案既能解决人才短期租
赁需求，又能显著提升对高端人才的吸引力，增强员工的归属感，提高工作积极
性，降低核心员工流失率，是公司人才绑定、成本优化与品牌价值提升的复合型
布局，同时做好相关合规与风险控制，将为公司高质量发展提供人才保障。
本次拟购买的32套住宅将作为公司人才公寓自用，根据公司相关制度安排入
住，需满足的基本条件如下：
A、与公司签订3年以上正式劳动合同，全职在岗且正常缴纳公司所在地社保；
B、本人、配偶及未成年子女在公司所在地无自有产权住房（含共有房产），
未享受当地公租房、经济适用房等其他政府住房保障政策；
C、征信良好，无严重不良信用记录，无违法违规及失信被执行人记录；
D、年龄一般不超过50周岁，高层次人才年龄限制可放宽。
人才层级要求（满足其一即可）：
A、顶尖/领军人才：院士、国家级人才计划入选者、国家科技奖项主要完成
人、享受国务院特殊津贴专家等；
B、高级人才：博士学位或正高级职称、硕士学位+副高级职称/高级技师、省
级人才计划入选者、重点产业紧缺专业高级人才、海外高级人才等；
C、骨干人才：全日制本科学历、中级职称/技师、公司核心技术/管理岗位骨
干、紧缺专业优秀本科人才、公司认定的优秀员工或技术能手等；
D、特殊人才：经公司特批的项目核心成员、市级以上劳动模范或各类奖项获
得者等。
入住人提出申请,公司根据制度审核后免费居住人才公寓；入住人离职/辞退
的，自劳动合同解除/终止之日起3天内需办理退房手续；退房时，入住人需结清
所有应缴费用，保持房屋及设施设备完好；
入住人本人、配偶或未成年子女在公司所在地购买自有住房，或开始享受其
他政府住房保障政策的，自取得住房或享受政策之日起30天内需腾退公寓。
因政府征收、拆迁等不可抗力因素导致公寓无法继续使用的，公司提前30天
通知入住人退房。
④购入的房产计入公司固定资产
“云榭璞庭”楼盘，临近宁波轨道交通2号线、6号线红联站，距离约500米，
交通便捷。周边有万科未来之光、荣安春和景明等住宅项目，该区域已形成成熟
居住区及商业区。拟购买的1#楼32套商品房为钢混结构，外墙采用铝板装饰，共
商精装修交付，配备新风、地暖和中央空调，符合人才公寓标准。
本次拟购买的标的房产将作为公司的人才公寓自用，符合固定资产定义，公
司拟在相关房产交付后作为固定资产进行会计核算。
A、相关房产转固时点
本次拟购买的标的房产为预售房，房产预计 2027 年 12 月 30 日前交付，并在
竣工验收后，双方根据不动产权交易过户的规定办理房产登记。公司根据会计准
则规定在房产交付前将预付的购房款计入其他非流动资产核算，待房屋交付后转
入固定资产核算。
B、折旧政策及折旧金额
根据公司固定资产折旧政策，房屋建筑物采用年限平均法按 20 年计提折旧，
残值率为 5%，交易房产转固后年折金额测算如下：
单位：万元
房产交易价格 房产入账原值 年折旧金额
折旧年限 残值率
(含税) [注 1] [注 2]
[注]公司购买该房产系作为公司人才公寓使用，属于公司员工福利，相关进项税额不允许抵扣，计入房
产原值
C、对财务报表的影响
合同约定本次房产预计 2027 年 12 月 30 日前交付，假设房产于合同约定的最
晚日期 2027 年 12 月 30 日交付，即 2027 年 12 月该交易房产转入固定资产核算，
测算该房产交易对财务报表的影响如下：
对资产负债表的影响
单位：万元
项 目 2026 年 12 月 31 日 2027 年 12 月 31 日
货币资金 -7,329.90 -7,329.90
其他非流动资产 7,329.90
固定资产 7,329.90
[注]上表的影响为假设未发生该房产交易相对各年末的资产负债表影响
对利润表的影响
根据会计准则之规定，2027 年 12 月转固的固定资产从 2028 年 1 月起计提折
旧，因此该房产交易对交付前的利润表项目无影响（不考虑购房过程中除增值税
以外的相关税费），2028 年至 2047 年因该交易房产折旧每年减少税前利润 348.17
万元。
综上，结合公司员工规模、现有宿舍使用情况、未来员工入住安排等，公司
购买人才公寓具有充分的商业合理性和战略必要性。
资产总额为66,105.69万元，净资产为-8,698.03万元； 2025年1-9月，东方南苑
置业营业收入为21.09万元，净利润为-478.46万元。2024年，东方置业的净资产
和净利润均为负。公告显示，标的房产所在土地已抵押给中国中国农业银行股份
有限公司股份有限公司宁波北仑分行， 债权期间为2024年12月16日至2026年9月
地抵押的金额和原因，抵押权解除的条件，说明土地抵押如未按期解除对标的房
产销售和过户是否存在实质性障碍；（2）补充披露标的房产目前最新销售情况，
公司与东方集团、东方置业是否存在其他资金往来或担保的情形；（3）补充披露
东方置业近一年及一期的资产负债表、利润表、现金流量表，是否存在资金紧张
和流动性风险；
（4） 结合资金使用安排、融资安排及开发进度等，充分评估东方
置业是否可以实现按期交付房产，并充分提示无法交付或项目烂尾的风险。
【公司回复】
关于交易对方履约能力及抵押风险
（1）补充披露土地抵押的金额和原因，抵押权解除的条件，说明土地抵押
如未按期解除对标的房产销售和过户是否存在实质性障碍；
截至 2025 年 11 月 30 日，东方置业土地抵押情况如下：
土地坐落 面积（M?） 实际借款金额 抵押权人 原因
(万元)
北 仑 区 小 港 季 景 43,225.72 41,961.33 中 国 农 业 银 只用于“云
路北、渡口路西 行 股 份 有 限 榭璞庭”项
（ 小 港 芦 家 1# 居 公 司 宁 波 北 目开发建设
住地块房地产项 仑分行
目）
根据中国农业银行股份有限公司宁波北仑分行最高额抵押合同约定，抵押期
限自 2024 年 12 月 16 日起至 2026 年 9 月 25 日止，到期前归还所有借款，即可解
除抵押权。根据中国农业银行股份有限公司宁波北仑分行向东方置业出具的还款
说明，已同意其将贷款期限延期两年至 2028 年 9 月 3 日。若未在最后还款期前归
还所有借款，则无法取消土地抵押，将对标的房产销售和过户存在实质性障碍。
宁波东方南苑置业有限公司，成立于 2011 年 3 月 21 日，经营范围为房地产
开发经营、销售、自有办公用房出租。
“云榭璞庭”楼盘项目是东方置业第一个开
发项目，也是目前唯一的建设项目；东方集团持有其 77%的股权，对东方置业的项
目开发给予全力支持。东方集团承诺：在东方置业对中国农业银行股份有限公司
宁波北仑分行未清偿债务的范围内，由东方集团全额承担还款。同时，东方集团
为本次交易出具银行履约保函。因此，标的房产不会存在无法交付及烂尾的风险。
（2）补充披露标的房产目前最新销售情况，公司与东方集团、东方置业是否
存在其他资金往来或担保的情形；
东方置业“云榭璞庭”项目于 2025 年 11 月 20 日取得北仑房预许字（2025）
第 00136 号浙江省商品房预售许可证，自取得预售许可证之日起至 2025 年 12 月
价约 1.27 亿元，收到预售首付款 7,119 万元，剩余应收购房款 5,582 万元（购房
者首付款后银行按揭贷款还未到账），本次已开盘楼幢的预售率约为 25%（计算不
含本次拟交易的 32 套住房）。
截止 2025 年 9 月 30 日，东方电缆存在与控股股东东方集团、东方置业其他
资金往来或担保的情形，具体如下：
关联担保情况（本公司作为被担保方）
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 备注
经履行完毕
宁波东方
集团有限 GBP456,793.60 注 1 2020/12/1 2026/5/19 否 履约保函
公司
注 1：东方集团为东方电缆国际重大项目的履约保函提供担保，币种为英镑，约人民币 432.60 万元。
关联租赁情况（本公司作为出租方）
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 2024 年度确认的租赁收入
宁波东方南苑置
房屋建筑物 15.7 万元注 2 15.7 万元
业有限公司
注 2：东方置业租用东方电缆房屋作为项目办公用房
（3）补充披露东方置业近一年及一期的资产负债表、利润表、现金流量表，是否
存在资金紧张和流动性风险；
*东方置业 2024 年 12 月及 2025 年 11 月的资产负债表、利润表、现金流量表
详见上网披露的报告
东方置业主要财务数据 单位：万元
主要会计数据 2025年11月30日 2024年12月31日
营业收入 22.56 21.50
净利润 -1031.74 -182.45
经营活动产生的现金流量净额 -26,707.68 -6,721.64
净资产 -9,251.31 -8,219.57
总资产 73,066.05 50,070.67
其他应付款 37,814.08 41,474.38
长期借款 41,961.33 11,611.89
货币资金 4,020.36 965.26
根据东方置业 2025 年 11 月 30 日财务报表，主要借款为股东借款 37,814 万
元和中国农业银行股份有限公司宁波北仑分行长期借款 41,961.33 万元，股东借
款未约定具体还款日期，视东方置业后续资金情况确定；中国农业银行股份有限
公司宁波北仑分行借款的原还款时间和金额为：2026 年归还 29,162 万元，2027
年归还 9,976 万元，2028 年归还 5,000 万元。
根据中国农业银行股份有限公司宁波北仑分行向东方置业出具的还款说明，
已同意其将贷款期限延期两年至 2028 年 9 月 3 日，还款时间和金额为：2026 年归
还 2,000 万元，2027 年归还 9,976 万元，2028 年归还 32,161 万元。
目前东方置业到期还款资金压力较小，后续随着商品房出售去化率的提高，
资金回款的增加，可有效缓解东方置业的资金压力，降低流动性风险。
（4）结合资金使用安排、融资安排及开发进度等，充分评估东方置业是否可
以实现按期交付房产，并充分提示无法交付或项目烂尾的风险。
①资金使用安排
根据《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》，商品房预售房款全
部存入预售资金监管账户，全部用于监管项目开发建设。根据宁波市商品房预售
资金三方监管协议，商品房预售资金使用节点额度，按照项目建设进度确定：
A、7 层以上（含 7 层）建筑建设层数达二分之一节点前，累计申请使用资金
额度不得超过监管额度的 30%；
B、完成主体结构封顶前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的 50%；
C、完成外立面施工前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的 65%；
D、通过竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的 85%；
E、完成不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的 95%；
F、解除商品房预售资金监管后，可申请提取剩余全部监管额度。
目前,已售房款合同总价约 1.27 亿元，根据项目进度，本项目已完成主体结
构封顶，故可申请监管资金不超过 6,350 万元，该款项主要用于支付项目建设工
程款项。
②融资安排
根据“云榭璞庭”的建设进度，东方置业后续暂未安排新的融资计划，后续
项目建设资金将通过房屋销售回笼资金来保障。同时，东方集团承诺确保“云榭
璞庭”项目顺利建设并竣工交付。
③开发进度
目前“云榭璞庭”项目所有楼栋已全部结顶，已完成室内粗装修并进入精装
修阶段，预计 2026 年 10 月 30 日前完成精装修， 2027 年 2 月 28 日前完成项目竣
工验收。
综上，结合资金使用安排、融资安排及开发进度等，东方置业可以实现按期
交付房产，不存在无法交付或项目烂尾的风险。
清。截至 2025 年三季报，公司货币资金余额为 18.19 亿元。请公司：
（1）结合资
金储备、债务期限、受限资金、经营现金流等情况，说明公司在交付前两年提前
全额付款的合理性， 是否对公司营运资金造成重大压力，是否影响公司日常生产
经营；（2）补充披露东方置业与其他非关联方的销售的资金付款安排，是否与公
司提前付款的安排一致。如不一致，请说明公司购置标的房产提前付款的原因及
合理性，是否存在提前付款缓解关联方资金紧张的情形，是否存在利用本次交易
向关联方输送利益的情形；（3）补充披露东方置业取得交易价款后的资金安排，
并说明公司在资金支付后至标的房产交付前对于支付资金的监控措施，是否存在
关联方资金占用的风险。
【公司回复】
关于付款安排的合理性及资金风险
（1）结合资金储备、债务期限、受限资金、 经营现金流等情况，说明公司
在交付前两年提前全额付款的合理性， 是否对公司营运资金造成重大压力，是否
影响公司日常生产经营。
①资金储备、受限资金情况
截至 2025 年 9 月末，公司货币资金余额为 181,929.86 万元，扣除 23,468.72
万元受限资金后，非受限货币资金余额为 158,461.14 万元，资金储备充裕。
②债务期限情况
截至 2025 年 9 月末，公司向金融机构借入的有息负债余额为 79,891.58 万元，
其中 1 年以内到期部分金额为 8,382.06 万元，1-2 年到期部分金额为 41,088.90
万元，2 年以上到期金额为 30,420.62 万元。
③经营现金流情况
公司经营现金流情况良好，最近三年经营活动产生的现金流量净额分别为
产生的现金流量净额为 32,305.38 万元，较上年同期增长 13.35%，经营现金流入
能有效覆盖日常运营及资本性支出需求。
④公司在交付前两年提前全额付款的合理性，否对公司营运资金造成重大压
力，是否影响公司日常生产经营。
本次房产交易为预售，目前房地产行业预售房的付款方式一般为提前付款，
预售网签时一次性付清全部购房款项或支付一定比例首付款后采用银行按揭贷款、
住房公积金贷款等提前付清购房款。结合“云榭璞庭”项目目前建设进度（已完
成主体结构封顶，进入外立面施工阶段），经双方协商后，公司拟采用分期付款
方式，首付款 50%，通过竣工验收备案后支付 35%，取得不动产权证后支付 15%。
同时，东方集团开具银行履约保函为本次交易提供保证。
综上，本次拟交易的 1 号楼 32 套房产总价款为 7,329.9050 万元，交易金额
占公司 2025 年 9 月 30 日非受限货币资金余额的比例为 4.63%，占比较低，且公司
采用分期付款支付方式及控股股东提供银行保函。因此，该交易不会对公司营运
资金造成重大压力，不影响公司日常生产经营，不存在资金风险。
（2）补充披露东方置业与其他非关联方的销售的资金付款安排，是否与公司
提前付款的安排一致。如不一致，请说明公司购置标的房产提前付款的原因及合
理性，是否存在提前付款缓解关联方资金紧张的情形，是否存在利用本次交易向
关联方输送利益的情形；
目前，东方置业已网签的销售给非关联方的房屋的付款方式分为两种：①一
次性付清全款②支付一定比例首付款后采用银行按揭贷款；两种付款方式对于房
地产项目开发公司而言，均为在预售后全额收到购房款（购房人办理完成银行按
揭贷款后，银行将购房者贷款款项付至房地产公司）。
“云榭璞庭”项目包括 12 幢住宅 506 套 79,068.92 平方米，所有房屋均在 2027
年底前完成交付，公司本次拟购买的 1 号楼 32 套房为整栋交易，拟采取分期付款
的方式（首付款 50%，通过竣工验收备案后支付 35%，取得不动产权证后支付 15%）。
因此与其他非关联方的销售的资金付款安排存在差异。该付款方式不存在缓解关
联方资金紧张的情形，也不存在利用本次交易向关联方输送利益的情形。
（3）补充披露东方置业取得交易价款后的资金安排，并说明公司在资金支付
后至标的房产交付前对于支付资金的监控措施，是否存在关联方资金占用的风险。
东方置业所有预售资金及售房款均存放于指定的预售资金监管账户，实行专
款专用；东方置业取得本次交易价款后同样按规定存放于监管账户，资金拨付严
格遵循《宁波市商品房预售资金监管协议》约定的工程节点，并接受中国农业银
行股 份有限公司宁波北仑分行（监管银行）与宁波市北仑区住房和城乡建设局（监
管机构）的双重监督，确保全部资金用于本项目开发建设。
因此，本次交易不存在关联方资金占用的风险。
特此公告。
宁波东方电缆股份有限公司董事会
二O二六年一月十日
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