本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
大位数据科技（广东）集团股份有限公司
拟处置资产所涉及其持有的部分
固定资产、无形资产市场价值
资产评估说明
卓信大华评报字(2025)第 1096 号
（共一册 第一册）
北京卓信大华资产评估有限公司
二〇二五年十一月六日
目 录
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构
和部门使用，除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单
位或个人，亦不得见诸于任何公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由资产评估委托人暨被评估单位
撰写，并由委托人单位负责人暨被评估单位负责人签字，加盖公章并签署日期。
具体内容见“附件：企业关于进行资产评估有关事项的说明”。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字资产评估师撰写，具体内容如下：
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说明一 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
本次评估对象为委托人暨产权持有人指定其持有的部分固定资产、无形资产
市场价值。
评估范围为大位数据科技（广东）集团股份有限公司评估基准日申报的房屋
建筑物、构筑物及土地使用权。账面原值总计 2,444.60 万元、账面价值 182.97
万元，其中：房屋建筑物账面原值 2,188.00 万元、账面价值 107.04 万元；构筑
物账面原值 111.00 万元、账面价值 5.55 万元；土地使用权账面原值 145.60 万
元、账面价值 70.37 万元。
主要资产的经济、物理和权属状况：
(一)房屋建（构）筑物
本次评估申报房屋建筑物 10 项，申报房屋建筑面积 18,080.05 ㎡，为企业
自建的车间、库房、机房、职工楼、办公楼等。主要建成日期为 1997 年 12 月，
主要建筑结构为钢混结构和钢结构，现场勘查房屋建筑物结构稳定均能正常使
用。
具体详见下表：
序 结构 结构
房屋权证编号 建筑物名称 建成年月 建筑面积 用途
号 类型 层数
粤（2025）揭阳市不动
产权第 0034629 号
粤（2025）揭阳市不动 非生
产权第 0034637 号 产
粤（2025）揭阳市不动
产权第 0034630 号
粤（2025）揭阳市不动 简易
产权第 0034636 号 钢
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序 结构 结构
房屋权证编号 建筑物名称 建成年月 建筑面积 用途
号 类型 层数
粤（2025）揭阳市不动 非生
产权第 0034631 号 产
粤（2025）揭阳市不动 非生
产权第 0034628 号 产
粤（2025）揭阳市不动 简易 非生
产权第 0034638 号 钢 产
粤（2025）揭阳市不动 非生
产权第 0034632 号 产
非生
产
粤（2025）揭阳市不动 非生
产权第 0034639 号 产
除第 9 项大门及保卫房尚未办理产权证书以外，评估范围内其他房屋建筑物
均已办理产权证书，证载权利人为大位数据科技（广东）集团股份有限公司。对
于未办理权属证书的资产，产权持有人已出具资产权属声明文件，表明上述资产
所有权权属归大位数据科技（广东）集团股份有限公司所有，权属清晰无争议。
申报构筑物 2 项，为道路、水沟、副厅和围墙设施，主要材料为水泥、混凝
土、钢材，构建于 1997 年。现场勘察日其主体结构稳定，可正常使用。
(二)土地使用权
本次评估委托人申报土地使用权共计 1 项，基本情况详见下表：
序 宗地 宗地 准用
土地使用权证编号 土地位置 取得日期 截止日期 面积(M2)
号 用途 性质 年限
粤（2025）揭阳市不动
产权第 0034628 号-32 市区新兴
号 东路以北、 1999 年 2049 年 12
粤（2025）揭阳市不动 10 号街以 12 月 月 28 日
产权第 0034636 号-39 东
号
宗地红线外达到“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）及宗地红
线内场地平整。地上房屋建筑物为大位数据科技（广东）集团股份有限公司自行
建造，主要包括：车间、库房、机房、职工楼、展销门市、保卫房和办公楼等，
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本次评估申报土地地上附着物为本次评估范围内的全部房屋建（构）筑物。
二、实物资产的分布情况及特点
实物资产主要包括房屋建筑物类。
本次评估申报房屋建筑物分布在揭阳市市区榕华大道以东、环市南路以南。
包括房屋和构筑物。房屋建筑物主要包括：车间、库房、机房、职工楼、展销门
市、保卫房和办公楼等，总建筑面积 18,080.05 平方米。构筑物主要包括：道路、
水沟、副厅和围墙。建筑物建于 1997 年 12 月。建筑物结构主要为钢混结构和
混合结构。门窗：房间采用钢窗，木门。通风、电气、照明及消防设施齐全。目
前均可正常使用。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的无形资产为土地使用权 1 项，位于揭阳市榕城区新兴东路以北东
湖路以东，宗地用途：工业；证载土地使用权人为大位数据科技（广东）集团股
份有限公司，土地出让金已缴纳；权属性质：国有出让，详见“评估对象与评估
范围”。
四、企业申报的表外资产的类型、数量
本次评估产权持有人未申报表外资产，资产评估专业人员也未发现可能存在
表外资产的迹象。
五、利用或引用其他机构出具报告情况
本次评估不涉及利用或引用其他机构出具的报告。
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说明二 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
我们在对评估项目进行了整体了解后，以被评估单位提供的资产评估明细表
为基础，按资产类型分别对委估资产进行全面勘查核实。
勘查核实工作由大位数据科技（广东）集团股份有限公司的财务部牵头，资
产评估专业人员会同有关部门人员共同完成。按照《资产评估执业准则——资产
评估程序》的规定，于 2025 年 10 月 24 日组织人员，分组落实具体工作内容，
向被评估单位提供资产评估所需申报资料，指导被评估单位清查资产、填报相关
表格；在完成上述前期准备工作后，我公司组织资产评估专业人员进入评估现场，
于 2025 年 10 月 27 日—10 月 28 日对评估范围内的全部资产勘查核实。
在勘查核实过程中，我们采取调查、收集、核实、询问、勘查、监盘、检查
等方式进行必要的勘查，索取历史期评估资料，了解主要资产的经济、技术使用
状况和法律权属状况，确定资产的存在性、真实性、完整性，核实申报的评估资
料与提供的会计资料是否相符，并对资产法律权属状况给予必要的关注。结合查
验该等资产抵押、质押受限条件，确定该等资产的真实性、完整性。
（一）具体核实方法
场勘查结果逐一核对。对土地及建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积、
建筑结构、装修状况、周边环境、地理位置、基础设施、开发程度等关键、重要
项目详细调查。
执行情况进行调查、了解。
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行核实。结合查验该等资产抵押、质押受限条件，确定该等资产的真实性、完整
性。
二、影响资产核实的事项及处理方法
根据企业提供的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》，在本次资产勘
查核实过程中，我们注意到：
(一)纳入本次评估范围的部分房屋建（构）筑物等的图纸及工程预（结）算
资料产权持有人无法提供。对于上述事项评估人员结合现场勘察通过参考类似工
程的相关资料进行评估测算。
(二)纳入评估范围的大门及保卫房尚未办理产权证书，资产权属资料不完
备。产权持有人出具了相关产权承诺函，承诺未办证房屋所有权归其所有，不存
在产权争议。本次评估是在假设上述房产不存在产权纠纷的前提条件下做出的，
亦未考虑将来办理房产证等需要支付的费用。
本次评估对尚未办理房产证的房地产，建筑面积主要依据企业提供的确权证
明、施工图纸等资料结合现场勘查确定，但最终面积以房屋管理部门核发的产权
证登记面积为准。
三、核实结论
通过对被评估单位全部资产的核实，评估范围的全部资产与账面价值相符，
与本次拟实施的经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
前述影响资产核实的事项外，主要资产权属资料完备，资产均处于正常使用
状态。
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说明三 评估技术说明
第一章 建筑物类资产评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币万元
类别 建筑面积 项数 账面原值 账面净值
房屋建筑物 18,080.05 10 2,188.00 107.04
构筑物及其他辅助设施 2 111.00 5.55
合计 18,080.05 12 2,299.00 112.59
企业对固定资产按实际成本计价，折旧及摊销按照预计使用年限采用直线
法，并按预计使用年限和残值确定折旧率，不计提减值准备。
（一）基本情况
本次评估申报房屋建筑物分布在揭阳市市区榕华大道以东、环市南路以南。
包括房屋和构筑物。房屋建筑物主要包括：车间、库房、机房、职工楼、展销门
市、保卫房和办公楼等，总建筑面积 18,080.05 平方米。构筑物主要包括：道路、
水沟、副厅和围墙。建筑物建于 1997 年 12 月。
（二）建筑物主要概况
本次纳入评估范围的房屋建筑物结构主要为钢混结构和混合结构，特点如
下：
钢混结构：
建筑物一般为钢筋混凝土独立桩基础，配合混凝土带基、基础梁；上部为现
浇钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架；承重墙采用 Mu15 蒸压灰砂砖，
非承重墙采用加气混凝土砌块；生产用房为砼水泥地面，钢制防火大门、塑钢窗，
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办公用房一般为地砖地面或水磨石地面，装饰木门，塑钢或铝合金窗；屋面做法
一般为珍珠岩保温层，三毡四油一砂或刚性屋面防水层。生产用房内墙面多为混
合砂浆抹面，刷大白，外墙面多为水泥砂浆抹灰外；办公用房内墙面多为混合砂
浆抹面，乳胶漆、仿瓷涂料，外墙面为抹灰刷涂料；供电、照明、给排水、消防、
等配套设施齐全。
混合结构：
基础：建筑物的基础主要是条形砖基础；
主体：建筑物的主体结构为砖混结构，以钢筋混凝土现浇梁、柱、板构件组
成建筑物的整体框架，以现浇钢筋混凝土楼梯间、管道井等墙体与结构框架共同
构成建筑物的主体。
砌体：建筑物以填充墙体承重，内、外墙砌体主要采用泡沫混凝土轻质砌块
和部分烧制实心粘土砖，轻质砌块多采用水泥砂浆砌筑、实心粘土砖多采用混合
砂浆砌筑；水泥砂浆地面；
门窗：房间采用钢窗，木门。
通风、电气、照明及消防设施齐全。
（三）建筑物权属状况
纳入本次评估范围内房屋建筑物权属状况，具体见下表：
序 结构类 建筑面积
房屋权证编号 建筑物名称 建成年月
号 型 （平方米）
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
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序 结构类 建筑面积
房屋权证编号 建筑物名称 建成年月
号 型 （平方米）
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
粤 （2025 ） 揭阳 市不 动 产权第
二、评估过程
(一)前期准备
对建筑物分布情况进行了解，指导企业填写评估申报明细表及相关资料。根
据被评估单位提供的申报表及现场勘查资料，审核索取资料是否真实、完整、有
效。审验账面价值构成，有无进行过资产评估并根据评估价值进行了会计处理；
企业折旧、减值准备政策的执行情况；索取房屋购建合同及其权证，结合查验原
始凭证，验证资产权属是否清晰，房屋所占用土地的情况及权属状况，有无抵押、
质押、担保、诉讼事项。
(二)现场勘查
对建筑物名称、座落地点、结构形式、建成时间、建筑面积、装修状况等关
键、重要项目详细调查；重点查看房屋建筑物的周边环境、外型、层数、高度、
基础设施、室内设施、各构件现状、基础状况以及日常维修使用情况，填写现场
评估勘查表。
(三)市场调查
调查收集资产所在地的有关工程概（预）算和各项取费标准，了解同类建筑
物的当地建筑特征和建安工程造价，现行市场主要建筑材料价格以及建筑物所在
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地影响建安工程造价的各种因素。
(四)评定估算
查阅建筑物的相关施工图纸及预（决）算资料，根据建筑物结构、标准工程
量，选取适宜的现行市场定额及相关取费标准，类似工程决算价格等资料，按照
建筑物的设计、施工质量、使用环境、使用年限及实际维护、保养情况、现场勘
查结果，综合分析计算评估价值。
(五)评估结果汇总
在上述工作基础上，汇总确定评估结果；整理归档评估底稿；按建筑物的类
型，选取具有代表性的建筑结构、建筑风格的主要建筑物，作为评估实例，撰写
建筑物评估技术说明。
三、评估方法
对于企业自建，主要用于生产及办公用房，根据本次委估资产的具体情况，
对此类资产适宜采用成本法评估。建筑面积数量以证载面积、清查申报资料及实
际测量结果确定。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存
在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种
评估方法。
评估价值=重置成本×综合成新率
(一)重置成本的确定
重置成本=（建安工程造价+前期及其他费用+资金成本）-可抵扣增值税
对大型、价值高、重要的建(构)筑物，重置成本的计算主要采用“重编预算
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法”、“决算调整法”或“类比法”、单方造价指标法。“重编预算法”、“决
算调整法”是根据图纸及实地的测量计算或原竣工资料确定各分部分项工程量，
以工程量为依据按当地现行定额计算定额直接费，然后计算各项取费，材料差价，
确定工程造价。“类比法”是通过调整典型工程案例或工程结算实例建安工程造
价后求取此类房屋建筑物的建安工程造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用“类比法”或“单方造价法”确
定委估建筑的建安工程造价。
建设工程前期费用参考国家规定，结合建设工程所在地实际情况，根据企业
固定资产的投资规模确定。以建安工程造价为计算基础，本次评估计取标准如下：
前期及其他费用表
A、按建安工程造价计算的项目：
序 费率 费率
项目名称 依据
号 （含税） （不含税）
项目建议书费及可 发改价格[2015]299 号，参考计价格[1999]1283
行性研究费 号
发改价格[2015]299 号，参考发改价格[2007]670
号
合
计
前期及其他费用(含税)=建安工程含税造价×含税费率
前期及其他费用(不含税)=建安工程含税造价×不含税费率
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本。贷款利率按评
估基准日适用的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定，
结合委估资产建设规模，确定合理的建设工期，建造期资金按照均匀投入计算。
本次评估基准日为 2025 年 9 月 30 日，以 2025 年 9 月 20 日全国银行间同
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业拆借中心公布贷款市场报价利率为基础计算贷款利率。
参考项目设计建设合理工期为 1 年，则本次评估采用 1 年期 LPR 利率为
资金成本＝[建安工程造价(含税)＋前期及其他费用(含税)]×贷款利率×合理
建设工期×1/2
根据财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号文件，对于符合增
值税抵扣条件的，按计算出的增值税从房屋建筑物重置成本中予以扣减。
(二)成新率的确定
以现场勘查结果，结合房屋建筑物的具体情况，分别按年限法和勘查法的不
同权重加权平均后加总求和，确定综合成新率。
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
经济寿命年限参照《资产评估常用数据与参数手册》确定。
主要依据《房屋完损等级评定标准》，根据现场勘查记录的各分部分项工程
完好分值测算出结构、装修、设备三部分的完好分值，然后与这三部分的标准分
值比较，求得三部分成新率，按不同权重折算，加总确定成新率。计算公式：
勘查法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分成新率×B
式中：G、S、B 分别为结构、装修、设备评分修正系数。
两种方法计算出的成新率按不同权重折算，加总求和确定。
综合成新率=年限法成新率×40%+勘查法成新率×60%
四、评估操作实例
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【实例一】“六层车间”房屋建筑物评估明细表第 1 项
(一)房屋概况
建筑主体结构为六层钢混结构，建筑面积为 9,365.50 平方米，层高 3.8 米、
跨度 12 米、4 米柱距，1997 年 12 月建成并投入使用。该建筑物的基础为钢筋
混凝土独立桩基础；主体结构为钢筋混凝土结构；以现浇钢筋混凝土楼梯间、管
道井等墙体与结构框架共同构成建筑物的主体；内、外墙砌体主要采用泡沫混凝
土轻质砌块和部分烧制实心粘土砖，轻质砌块多采用水泥砂浆砌筑、实心粘土砖
多采用混合砂浆砌筑；屋面采用冷贴三元乙丙橡胶卷材满铺、聚氨酯涂膜防水，
干铺泡沫板屋面保温，2%找坡有组织排水；房间采用塑钢窗，钢制防火门；水
泥砂浆地面；建筑物外墙抹灰刷涂料，内墙为抹灰刷涂料；抹灰天棚面。水、电、
通风等设施齐全并配有消防系统。
(二)重置成本的确定
由于建筑物的工程竣工决算资料不齐全，根据委估方提供的相关资料，结合
现场实地勘察的该建筑物实物工程量，采用重编预算法，套用《广东省房屋建筑
与装饰工程综合定额》（2018）、《广东省通用安装工程综合定额》（2018），
并利用《揭阳市 2025 年 9 月建筑材料信息价》（广材助手 2025 年第 9 期），
进行材料差价调整，计算得出建筑安装工程造价。
具体计算过程见下表：
单位工程预算汇总表
单位：人民币元
序号 费用名称 计算基础 费率(%) 金 额
分部分项材料费+分部分项主材费+
分部分项设备费
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序号 费用名称 计算基础 费率(%) 金 额
绿色施工安全防护措施费+其他措施
项目费
绿色施工安全防护措施
费
分部分项工程费+措施项目费+其他
项目费
经计算：六层车间含税工程造价为 10,602,856.43 元。
前期及其他费用=建安综合造价×前期费率
=10,602,856.43 ×6.36%
=674,341.67（元）
资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×合理的建设工期÷2
×同期贷款利率 LPR
=（10,602,856.43+674,341.67）×1÷2×3.00%
=169,157.97（元）
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可抵扣增值税=建安工程费可抵扣增值税+前期费及其他可抵扣增值税
= 建安综合造价/1.09*9%+ 前期及其他费用/1.06*6%
= 10,602,856.43 /1.09*9%+ 560,891.11/1.06*6%
= 907,213.76（元）
整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
=10,602,856.43+674,341.67+169,157.97-907,213.76
=10,539,200.00（元）百位取整
(三)综合成新率的确定
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。对
建筑物进行现场勘查后，依据现场勘查评分标准，分别对建筑的结构、装修、设
备三部分进行打分，并依据权重系数确定建筑物的现场勘查成新率。年限法成新
率和勘查法成新率的权重分别取 40%和 60%，确定综合成新率。
该房屋建筑物建成于 1997 年 12 月，截至评估基准日已使用 27.85 年，经
济寿命年限设定为 50 年。则：
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%
=（50-27.85）÷50×100%
=44%
通过对建筑物结构、装饰、设备三部分进行勘查，了解委估资产的使用现状，
维修保养，使用环境，使用强度等，对结构部分、装饰部分和设备工程分别进行
打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，确定其勘
查法成新率。如下表：
房屋建筑物评估现场勘查成新率鉴定表
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修正
部分 名称 标准 实例状况 打分 合计
系数
承转能力不足，有明显不均匀下沉或明显滑动、
基础 25 9
压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏
梁板柱等有明显下垂变形、裂缝，露筋严重，墙
承重构件 25 9
体有严重裂缝、倾斜、风化、腐蚀
结构 裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、局部有损坏，
非承重墙 15 7 40 75%
部分 勒脚有部分侵蚀剥落
局部漏雨，隔热层、保温层有较大损坏，排水设
屋面 20 9
施锈蚀、断裂
楼地面 15 整体面层部分裂缝、空鼓、严重起砂 6
门、窗部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不
门窗 28 灵，钢门、窗部分铁胀变形、锈蚀，玻璃、五金 10
残缺，油漆老化脱皮
部分空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆部分酥
装修 外装饰 24 8
松脱落 38 12%
部分
内装饰 24 部分空鼓、裂缝、面层脱落 10
有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝、面层部
顶棚 24 10
有脱钉、翘角、松动，部分压角脱落
下水道严重堵塞、锈蚀、漏水，卫生器具零件严
给水 25 8
重损坏、残缺
下水道严重堵塞、锈蚀、漏水，卫生器具零件严
排水 25 8
设备 重损坏、残缺
部分 设备陈旧，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺
动力 31 12
不全，绝缘不符合安全要求
设备陈旧，电线部分老化，绝缘较差，少量照明
照明 19 9
装置损坏、残缺
合计 39
综合成新率=年限法成新率×权重+勘查法成新率×权重
=44%×40%+39%×60%
=41%取整
(四)评估价值的确定
评估价值=重置成本×综合成新率
=10,539,200.00 ×41%
=4,321,072.00（元）
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【实例二】“办公楼”房屋建筑物评估明细表第 10 项
(一)房屋概况
建筑主体结构为六层钢混结构，建筑面积为 2,509.99 平方米，层高 3.6 米、
进深 10.4 米、3.5 米柱距，1997 年 12 月建成并投入使用。该建筑物的基础为
钢筋混凝土独立基础，配合混凝土带基、基础梁；上部为现浇钢筋砼框架柱、梁、
板，形成整个房屋的框架；承重墙采用 Mu15 蒸压灰砂砖，非承重墙采用加气混
凝土砌块；内、外墙砌体主要采用泡沫混凝土轻质砌块和部分烧制实心粘土砖，
轻质砌块多采用水泥砂浆砌筑、实心粘土砖多采用混合砂浆砌筑；屋面采用冷贴
三元乙丙橡胶卷材满铺、聚氨酯涂膜防水，干铺泡沫板屋面保温，2%找坡有组
织排水；房间采用塑钢窗，实木门；600*600 地板砖；建筑物外墙抹灰刷涂料，
内墙为抹灰刷涂料；天棚面抹灰部分石膏板吊顶。水、电、卫等设施齐全并配有
消防系统。
(二)重置成本的确定
由于建筑物的工程竣工决算资料不齐全，根据委估方提供的相关资料，结合
现场实地勘察的该建筑物实物工程量，采用重编预算法，套用《广东省房屋建筑
与装饰工程综合定额》（2018）、《广东省通用安装工程综合定额》（2018），
并利用《揭阳市 2025 年 9 月建筑材料信息价》（广材助手 2025 年第 9 期），
进行材料差价调整，计算得出建筑安装工程造价。
具体计算过程见下表：
单位工程预算汇总表
单位：人民币元
费率
序号 费用名称 计算基础 金 额
(%)
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
费率
序号 费用名称 计算基础 金 额
(%)
费+分部分项设备费
绿色施工安全防护措施费+其他
措施项目费
分部分项工程费+措施项目费+
其他项目费
经计算：办公楼含税工程造价为 3,526,943.26 元。
前期及其他费用=建安综合造价×前期费率
=3,526,943.26×6.36%
=224,313.59（元）
资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×合理的建设工期÷2
×同期贷款利率 LPR
=（3,526,943.26+224,313.59）×1÷2×3.00%
=56,268.85（元）
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
可抵扣增值税=建安工程费可抵扣增值税+前期费及其他可抵扣增值税
= 建安综合造价/1.09*9%+ 前期及其他费用/1.06*6%
=3,526,943.26/1.09*9%+186,575.30 /1.06*6%
= 301,776.36 （元）
整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
=3,526,943.26+224,313.59+56,268.85- 301,776.36
=3,505,700.00（元）百位取整
(三)综合成新率的确定
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。对
建筑物进行现场勘查后，依据现场勘查评分标准，分别对建筑的结构、装修、设
备三部分进行打分，并依据权重系数确定建筑物的现场勘查成新率。年限法成新
率和勘查法成新率的权重分别取 40%和 60%，确定综合成新率。
该房屋建筑物建成于 1997 年 12 月，截至评估基准日已使用 27.85 年，经
济寿命年限设定为 60 年。则：
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%
=（60-27.85）÷60×100%
=54%
通过对建筑物结构、装饰、设备三部分进行勘查，了解委估资产的使用现状，
维修保养，使用环境，使用强度等，对结构部分、装饰部分和设备工程分别进行
打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，确定其勘
查法成新率。如下表：
房屋建筑物评估现场勘查成新率鉴定表
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
部分 名称 标准 实例状况 打分 合计 修正系数
有超过允许范围的不均匀下
基础 25 沉，对上部构件已产生一定影 11
响（变形、裂缝）
局部变形、裂缝、露筋锈蚀，
承重构件 25 混凝土剥落面积占全部面积的 11
结构
部分 非承重墙 15 稍有风化、裂缝、勒脚有侵蚀 11
局部漏雨，隔热层、保温层有
屋面 20 较大损坏，排水设施锈蚀、断 10
裂
整体面层稍有裂缝、空鼓、起
楼地面 15 7
砂、剥落
少量变形，开关不灵，玻璃、
门窗 28 五金个别残缺，油漆稍有起皮、 14
剥落
稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，
装修 外装饰 24 12
勾缝砂浆少量酥松脱落 50 12%
部分
内装饰 24 稍有空鼓、裂缝、剥落 12
无明显变形、下垂，抹灰层稍
顶棚 24 有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、 12
松动，压条有脱落
上、下水不够通畅、管道有较
给水 25 多锈蚀，个别滴、漏、冒，卫 11
生器具零件部分损坏、残缺
上、下水不够通畅、管道有较
设备 排水 25 多锈蚀，个别滴、漏、冒，卫 11
部分 生器具零件部分损坏、残缺
基本完好，个别部件损坏，基
动力 31 15
本能正常使用
电器设备、线路、照明装置基
照明 19 13
本完好，个别零件损坏
合计 50
综合成新率=年限法成新率×权重+完好分值法成新率×权重
=54%×40%+50%×60%
=52%取整
(四)评估价值的确定
评估价值=重置成本×综合成新率
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
=3,505,700.00 ×52%
=1,822,964.00（元）
【实例三】“围墙”构筑物评估明细表第 2 项
(一)构筑物概况
围墙工程，长 439.1 米，高 2.5 米，总面积 1,097.75 平方米，条形砖基础，
抹灰砌砖墙面，砖柱，1997 年 12 月建成。
(二)重置成本的确定
由于建筑物的工程竣工决算资料不齐全，根据委估方提供的相关资料，结合
现场实地勘察的该建筑物实物工程量，采用重编预算法，套用《广东省房屋建筑
与装饰工程综合定额》（2018）、《广东省通用安装工程综合定额》（2018），
并利用《揭阳市 2025 年 9 月建筑材料信息价》（广材助手 2025 年第 9 期），
进行材料差价调整，计算得出建筑安装工程造价。
具体计算过程见下表：
单位工程费用汇总表
单位：人民币元
序号 费用名称 计算基础 费率(%) 金 额
分部分项材料费+分部分项主材费+
分部分项设备费
绿色施工安全防护措施费+其他措
施项目费
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
序号 费用名称 计算基础 费率(%) 金 额
分部分项工程费+措施项目费+其他
项目费
经计算：围墙工程含税工程造价为 550,622.35 元。
前期及其他费用=建安综合造价×前期费率
=550,622.35 ×6.36%
=35,019.58（元）
资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×合理的建设工期÷2
×同期贷款利率 LPR
=（550,622.35+35,019.58）×1÷2×3.00%
=8,784.63（元）
可抵扣增值税=建安工程费可抵扣增值税+前期费及其他可抵扣增值税
= 建安综合造价/1.09*9%+ 前期及其他费用/1.06*6%
= 550,622.35 /1.09*9%+ 29,127.92 /1.06*6%
= 47,112.98（元）
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
=550,622.35+35,019.58+8,784.63-47,112.98
=547,300.00（元）百位取整
(三)综合成新率的确定
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。对
建筑物进行现场勘查后，依据现场勘查评分标准，并依据权重系数确定建筑物的
现场勘查成新率。年限法成新率和完好分值法成新率的权重分别取 40%和 60%，
确定综合成新率。
该构筑物建成于 1997 年 12 月，截至评估基准日已使用 27.85 年，经济寿
命年限设定为 30 年。由于该围墙目前仍在使用，本次年限成新率按 30%估算。
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技
术测定，采用打分法确定成新率。如下表：
建筑物评估现场勘查成新率鉴定表
项 目 现场勘察概况 标准分数 勘察分数
结构部分（G） 3.压顶 正常使用、维护较差 15 5
（3）综合成新率
综合成新率=年限法成新率×权重+完好分值法成新率×权重
=30%×40%+31%×60%
=31%
(四)评估价值的确定
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
评估价值=重置成本×综合成新率
=547,300.00 ×31%
=169,663.00（元）
五、评估结果
通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结果：
经评估，“大位数据科技（广东）集团股份有限公司”固定资产-房地产账
面原值 2,299.00 万元，账面净值 112.59 万元；评估价值 976.42 万元，评估增
值 863.83 万元，增值率 767.22%。
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第二章 土地使用权评估技术说明
一、评估范围
纳入本次无形资产—土地使用权是大位数据科技（广东）集团股份有限公司
拥有的，位于揭东试验区 12 号地块的工业用地，宗地面积为 8,626.00 平方米。
(一)土地登记状况
截止评估基准日，土地使用权人已经取得了评估对象的《中华人民共和国国
有土地使用权证》，登记情况详见下表：
土地登记状况一览表一
项目 内容
粤 揭阳市不动产权第 0034628 号-32 号，粤
（2025） 揭阳市不动产权第 0034636
（2025）
土地证号
号-39 号
土地使用者 大位数据科技（广东）集团股份有限公司
坐落 揭阳市榕城区新兴东路以北东湖路以东
用途 工业
使用权类型 国有出让
终止日期 2049 年 12 月 28 日
使用权面积 8,626.00 平方米
(二)土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为土地使用者以出让方式取
得。
待估宗地的土地使用者、权属证书、他项权利等土地权利状况详见下表：
土地使用
编 土地剩余使 土地使用 土地面积 他项权
土地使用证证号 用途 权终止日
号 用年期（年） 权性质 (m2) 利状况
期
粤（2025）揭阳市不动产权
第 0034628 号-32 号，粤
（2025）揭阳市不动产权第
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
(三)土地利用状况
根据被评估单位提供的权属资料及现场勘查情况，至评估基准日时评估对象
分别为大位数据科技（广东）集团股份有限公司的工业用地，宗地红线外达到“五
通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整。地上房屋
建筑物为“大位数据科技（广东）集团股份有限公司”自行建造，主要包括：车
间、库房、机房、职工楼、展销门市、保卫房和办公楼等，主要建筑结构为钢混
结构、混合结构和简易钢结构（详见《房屋建筑物评估明细表》）。
二、评估过程及方法
（一）评估过程
入账价值和评估基准日的账面价值。
（二）评估方法
根据《中国资产评估准则--不动产》，目前通行的地价评估方法有基准地价
系数修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法。
根据《中国资产评估准则—不动产》以及待估宗地的具体条件、用地性质及
评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评
估方法。待估宗地为已开发工业用地，不宜采用剩余法；因工业用地收益难以单
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独估算，无法确定土地的客观纯收益，无法采用收益法；由于无法取得待估宗地
所在区域相关土地的补偿标准及取得土地时需要缴纳相应基础配套费等开发费
需要一定的成本，因此不宜采用成本逼近法；由于待估宗地周边有相关的工业用
地的交易案例，能够取得相关工业用地的交易案例，因此可采用市场比较法进行
评估；由于待估宗地所在区域有完整的基准地价修正体系，且待估宗地在基准地
价覆盖范围之内，因此可采用基准地价系数修正法进行评估；综上所述，本次评
估采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。
三、评估原则
根据地价评估的技术规程及评估对象的具体情况，在本报告评估过程中，我
们遵循的主要原则有：
（一）合法性原则
土地评估应以评估对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、
合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和
其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管
制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）
等容许的处分方式为依据。
（二）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致
相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，
商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替
代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代
可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会
相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
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（三）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，
价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人
文和自然特性，因此在进行土地评估时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑
土地供应的垄断性特征。
（四）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格
也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经
常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形
成的。因此，在土地评估时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需
求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都
在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的
地价水平预测未来的土地价格。
（五）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益
量，且土地使用人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益。现实中这种期望
是以土地使用的合法、合规为前提的。所以，宗地是在使用合法、合规前提下，
发挥最有效使用。
（六）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土
地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地
是否与所处环境协调。因此，在土地评估时，一定要认真分析土地与周围环境的
关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
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（七）多种方法相结合的原则
随着我国土地评估业的发展，目前比较实用的宗地评估方法有收益还原法、
市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的
评估方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据评估
对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评
估，同时为了使评估结果更为客观，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，
以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
四、评估依据
五、地价定义
（一）地价内涵
本次所评地价是指在评估基准日 2025 年 9 月 30 日、现状利用条件下、登
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记的开发程度与用途的出让土地使用权市场价值。
（二）本次评估设定的用途、开发程度及使用年期
评估对象土地登记用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用权获
得方式为出让，至评估基准日剩余土地使用年限为 24.26 年（具体见上述土地权
利登记表）。
评估对象的实际土地开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、通上水、
通下水、通电、通讯）及红线内场地平整；结合土地利用现状并根据此次评估目
的，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重
复计算，本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外达到“五通”（通路、通上
水、通下水、通电、通讯）及红线内场地平整。
（三）现状利用条件
根据被评估单位提供的权属资料及现场勘查情况，至评估基准日时评估对象
分别为“大位数据科技（广东）集团股份有限公司”的工业用地，宗地红线外达
到“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整。地
上房屋建筑物为大位数据科技（广东）集团股份有限公司自行建造，主要包括：
车间、库房、机房、职工楼、展销门市、保卫房和办公楼等，主要建筑结构为钢
混结构、混合结构和简易钢结构（详见《房屋建筑物评估明细表》）。
六、地价影响因素分析
（一）一般因素
揭阳市，广东省辖地级市，别称“岭南水城”，位于广东省东部，地跨东经
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带季风气候；截至 2021 年底，揭阳市下辖 2 个市辖区、2 个县，代管 1 个县级
市。全市陆地总面积 5240 平方千米，海域面积 9300 平方千米；年底常住人口
截至 2024 年 6 月，揭阳市辖榕城区、揭东区、揭西县、惠来县，代管普宁
市。揭阳市人民政府驻地榕城区临江北路 39 号。
（1）位置境域
揭阳市位于广东省东部，地跨东经 115°36ˊ至 116°37ˊ39"，北纬 22°53ˊ至
平方千米；大陆海岸线长 136.9 千米，沿海岛屿 30 多个。
（2）地形地貌
揭阳市地势自西向东倾斜，低山高丘与谷地平原交错相间，分布不均，西北
部和西南部多为丘陵、山地，中部、南部和东南部都是广阔肥沃的榕江冲积平原
和滨海沉积平原；全市主要山系有大北山山系、大南山山系、莲花山山系、小北
山山系；全市约有大小山峰 2000 多座，最高峰是揭西的李望嶂，海拔 1222 米。
揭阳市地处莲花山脉的东南侧，莲花山支脉大北山和大南山自北东往南西斜
贯全市，揭西县、揭东县北部为北东向大北山支脉，普宁市南部和惠来县北部为
北东向大南山支脉，大南山、大北山之间为榕江流域冲积平原和谷地，大南山南
侧为海滨平原和龙江流域小型冲积平原、谷地，惠来县沿海为低平海滨平原，地
形自北往南呈现“M”字形特征，山地丘陵和谷地平原相继出现。
（3）气候
揭阳市境属亚热带季风气候，日照充足雨量充沛，终年无雪少霜，年平均气
温 21.4℃，年太阳辐射总量为每平方厘米 115 千～156 千卡，年平均降水量在
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丰富的地区之一。夏秋间常受强热带风暴袭击，有时因季风活动反常或寒潮侵袭，
会出现冬春干旱或早春低温阴雨天气。
（4）水文
揭阳市境内河流由榕江、练江、龙江三大水系和沿海水系组成，其中以榕江
流域面积最大，是市内的主要河流。三大水系中练江和龙江发源于市境内，榕江
是过境河流，发源于陆河县凤凰山。全市境内集水面积在 100 平方千米以上的
干、支流 20 条，流域面积超过 1000 平方千米的干流有榕江、练江、龙江 3 条。
河流流向大体都是从西北向东南注入南海。境内只有惠来县濒临南海，海岸线长
（1）水资源
揭阳市属多水带，局部属丰水带，按人均水资源量分析，显得缺乏。全市多
年平均水资源总量 64.21 亿立方米，其中，多年平均境内河川径流量为 61.95 亿
立方米，占水资源总量比例为 96.5%，浅层地下水多年平均贮量为 16.11 亿立方
米（重复水量 13.85 亿立方米），占水资源总量比例为 3.5%。
（2）矿产资源
揭阳市矿产资源不多，在省内属矿产资源较贫乏的地级市之一，发现矿产
钼、铅、锌、钴、铍、铌、钽、铬镍、钇、镧、独居石及稀土矿；其他矿产有水
晶、黄铁矿、钾长石、毒砂、磷灰土、瓷土、沙、石及地热等。开采历史较早的
有钨、锡、铍、铋、锌、铅，民间零星开采的有钴、铌、瓷土、钾长石、水晶等。
多数金属矿产由于矿床小、品位不高，只有民间少量开采。
（3）生物资源
揭阳市境内有两栖动物 2 目 14 种、爬行动物 3 目 27 种、鸟类 13 目 101
种、哺乳动物 6 目 30 种及淡水鱼类 14 种。据不完全调查，全市境内有蕨类植
物门 19 科 51 种，裸子植物亚门 3 科 5 种，被子植物亚门 144 科 840 种。野生
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动物被列入国家Ⅰ级重点保护陆生野生动物有蟒蛇、蝾螈等：国家Ⅱ级保护陆生
野生动物和省重点保护陆生野生动物有穿山甲、水獭、大灵猫、小灵猫、豺、云
豹、虎纹蛙、白鹇等；国家“三有”（国家保护的有益的、有重要经济、有科学
研究价值的陆生野生动物）保护动物有野猪、蛇、龟等；有较高观赏、科研价值
的有蝾螈、大灵猫、小灵猫、候鸟、海鸟。森林植被主要是南亚热带常绿混交林，
海拔 800 米以上的植被多为耐干旱的黄毛草、鹧鸪草、岗松及小灌木，中下部
以次生阔叶林和人工林，以及芒萁、桃金娘等为主，主要栽培树种有马尾松、大
头茶、黎蒴、木荷、杉、红椎、湿地松、桉、竹、茶、荔枝、橄榄等，沿海人工
林主要是木麻黄、台湾相思、湿地松等。属于国家Ⅰ级保护的有桫椤，属于国家
Ⅱ级保护的有罗汉松、福建柏、华南五针松（广东松）、白桂木；列入《濒危野
生动植物种国际贸易公约》的植物 4 种，其中兰科植物 3 种、紫草科乔木 1 种。
增长 3.9%。其中，第一产业增加值 243.79 亿元，同比增长 2.7%；第二产业增
加值 980.57 亿元，同比增长 8.1%；第三产业增加值 1305.34 亿元，同比增长
（二）区域因素
榕城区隶属于广东省揭阳市，位于广东省揭阳市中心城区，地处潮汕平原中
部、榕江流域中段，是揭阳市的政治、文化中心，截至 2025 年 9 月，下辖 205
个村（社区），总面积 347 平方公里，户籍人口约 101 万人，常住人口约 112
万。政府驻揭阳市榕城区新兴街道望江北路 16 号附近。
截至 2025 年，榕城区辖仙桥街道、梅云街道、榕华街道、新兴街道、进贤
门街道、榕东街道、东升街道、东阳街道、东兴街道、渔湖街道、溪南街道、凤
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美街道、京冈街道 13 个街道及炮台镇、地都镇、登岗镇 3 个镇。区人民政府驻
新兴街道临江北路 39 号。
（1）位置境域
榕城区位于揭阳市东北部，地处潮汕平原中部，榕江流域中段，背倚黄岐山，
周环榕江，中心位置位于北纬 23°34′6.64″ ，东经 116°24′26.65″；辖
区总面积 347 平方公里。
（2）地形地势
榕城区地形略似倒三角，北宽南狭，地势西南高，东北低。中心地面为珠江
基标高 2.356 米。西南部的紫峰山石峰，海拔 329.2 米，为区境最高峰。地貌基
本分为丘陵、平原二大类型，丘陵占全区总面积的 23%，平原占全区总面积的
（3）水文
榕城区地处榕江流域中游，河网密布，沟渠纵横。主要河流有榕江干流南河
和主要支流北河。
（4）气候
榕城区属南亚热带季风性湿润气候，日照充足，雨量充沛，终年无雪少霜。
年平均气温 21. 4 C，平均降水量 1723 毫米。夏秋间常受强热带风暴袭击，有
时因季风活动反常或寒潮侵袭，会出现冬春干旱或早春低温阴雨天气。
（1）生物资源
榕城区盛产稻谷、果蔬等，水果有荔枝、香蕉、生柑、龙眼、橄榄等岭南佳
果。东南部沿海海岸线长 82 千米，水域泛阔，宜于发展海洋捕捞及水产养殖。
主要有罗非鱼、对虾、青蟹、甲鱼、鲍鱼、淡水白鲳等 20 个养殖品种。
（2）水资源
榕城区属多水地带，局部属丰水带，境内集中分布着凤内、南陇、莲叶等三
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座水库，榕江南北河流经境内全境。
（3）矿产资源
榕城区主要有铅、锌、锡、钨、锂等矿，以及稀土、高岭土、花岗石、绿柱
石、独居石。
长 1.0%。
（三）个别因素
周围道路状况：待估宗地临通路，道路宽度 30m，现浇混凝土路面，路面
质量较好；
供电状况：由外网电源进线引至工厂配电室，进线电压 10kv，供电状况稳
定；
通讯条件：待估宗地属移动电信服务区；电话交换方式采用程控交换方式，
电讯条件良好；
供水状况：接入市政供水系统，供水状况良好；
排水状况：待估宗地内排水体制为雨污分流制，主排水管径为 300mm，排
水状况良好；
地面平整状况：平坦。
七、评估过程
（一）采用市场比较法测算评估对象市场价值
待估宗地计算过程如下：
市场比较法是在评估待估宗地价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近
时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照
该地产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时
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日地价的方法。
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
公式：V=VB×A×B×C×D×E
其中：
V—估价宗地价格；
VB—比较实例价格；
A—待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
采用市场比较法进行评估的步骤如下：
比较案例的选择遵循以下几点原则（与待估宗地比较）
A、用途相同
B、交易类型相同
C、属于正常交易
D、区域及个别条件相近
E、交易期日接近
本次评估，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较案例
在广泛调查并结合已掌握资料的基础上，按照在同一供求范围内、条件相似、
用途相近等原则，选择近期内已发生交易的具有替代性的三宗交易案例作为可比
实例，其基本情况如下：
案例 A
供地结果信息
行政区： 广东省揭阳市榕城区 电子监管号： 4452022025B000097
项目名称： RC2025007
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
项目位置： 揭阳市榕城区揭惠高速连接线以东、堤下路以西
土地面积(㎡)： 5985.25
土地用途： 二类工业用地 供地方式： 挂牌出让
土地使用年限： 50 行业分类： 其它
土地级别： 八级 成交价格(万元)： 494
支付期号 约定支付日期 约定支付金额
分期支付约定：
土地使用权人： 揭阳市雅伽达鞋业有限公司
约定容积率： 下限： 2 上限： 4 约定交地时间： 2025-11-26
约定开工时间： 2026-5-26 约定竣工时间： 2028-5-26
实际开工时间： -- 实际竣工时间： --
批准单位： 揭阳市人民政府 合同签订日期： 2025-8-26
案例 B
供地结果信息
行政区： 广东省揭阳市榕城区 电子监管号： 4452022025B000100
项目名称： RC2025009
项目位置： 揭阳市榕城区揭惠高速连接线以东、堤下路以西
土地面积(㎡)： 6665.05
土地用途： 二类工业用地 供地方式： 挂牌出让
土地使用年限： 50 行业分类： 其它
土地级别： 八级 成交价格(万元)： 550
支付期号 约定支付日期 约定支付金额
分期支付约定：
土地使用权人： 揭阳市胜嘉塑料有限公司
约定容积率： 下限： 2 上限： 4 约定交地时间： 2025-11-26
约定开工时间： 2026-5-26 约定竣工时间： 2028-5-26
实际开工时间： -- 实际竣工时间： --
批准单位： 揭阳市人民政府 合同签订日期： 2025-8-26
案例 C
供地结果信息
行政区： 广东省揭阳市榕城区 电子监管号： 4452022025B000077
项目名称： RC2025006
项目位置： 揭阳市榕城区揭惠高速连接线以东、堤下路以西
土地面积(㎡)： 7339.32
土地用途： 二类工业用地 供地方式： 挂牌出让
土地使用年限： 50 行业分类： 其它
土地级别： 八级 成交价格(万元)： 606
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
支付期号 约定支付日期 约定支付金额
分期支付约定：
土地使用权人： 揭阳市鼎泽电器科技有限公司
约定容积率： 下限： 2 上限： 4 约定交地时间： 2025-11-26
约定开工时间： 2026-5-26 约定竣工时间： 2028-5-26
实际开工时间： -- 实际竣工时间： --
批准单位： 揭阳市人民政府 合同签订日期： 2025-8-26
根据影响地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较
因素
（1）交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；
（2）交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；
（3）土地使用年限：指土地使用有效年限；
（4）区域因素：产业集聚程度、道路通达度、距火车站距离、临路状况、
基础设施状况、环境状况；
（5）个别因素：主要有宗地形状、地形状况、规划限制及宗地面积。
交易案例与评估地块各因素的条件比较具体见下表。
比较因素条件说明表
待估宗地：揭阳 实例 A：揭阳市 实例 B：揭阳市 实例 C：揭阳市
比较因素 市榕城区新兴东 榕城区揭惠高速 榕城区揭惠高速 榕城区揭惠高速
路地块 地块 地块 地块
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易期日 2025 年 9 月 2025 年 8 月 2025 年 8 月 2025 年 8 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
地价（元/m 土地） 待估 825.36 825.20 825.69
交易方式 正常交易 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
产业集聚程度 较高 较高 较高 较高
道路通达度 邻主干道 邻主干道 邻主干道 邻主干道
区域因素
距火车站距离 较远 较远 较远 较远
临路状况 二面临路 二面临路 二面临路 二面临路
基础设施状况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
环境状况 污染较重 污染较小 污染较小 污染较小
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待估宗地：揭阳 实例 A：揭阳市 实例 B：揭阳市 实例 C：揭阳市
比较因素 市榕城区新兴东 榕城区揭惠高速 榕城区揭惠高速 榕城区揭惠高速
路地块 地块 地块 地块
宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则
地形状况 平坦 平坦 平坦 平坦
个别因素
规划限制 无限制 无限制 无限制 无限制
宗地面积 过小 过小 过小 过小
行业性质 制造业 制造业 制造业 制造业
土地剩余使用年限 24.26 50 50 50
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比
较因素指数确定如下：
（1）交易期日修正
由于待估宗地评估测算日期与三个可比案例交易日期较近，故本次评估无需
进行交易期日修正。
（2）交易情况修正
房地产市场的不完全性往往造成其交易价格容易受当时的一些特殊情况所
影响，所以比较时应对交易情况加以修正。由于所选比较实例为土地市场上的挂
牌成交价，故不作交易情况修正。
（3）使用年期修正
k=1-1/（1+r）n
其中：k—年期修正系数
r—土地还原利率（本次评估根据《揭阳市区土地定级与基准地价评估技术
报告》（2020 年）规定工业用地土地还原率取 5.24%）
n—比较案例的使用年期
（4）区域及个别因素修正系数
①区域因素
A、产业集聚度：分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估宗地为
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B、道路通达度：由于道路的通达程度对工业企业的运输成本、企业对外联
系影响较大，分为邻街巷、邻支路、邻次干道、邻主干道四个等级，以待估宗地
的等级为 100，每相差一个等级修正 3%；
C、距火车站距离：以待估宗地为 100，有铁路专用线相应增加 3%，距火
车货运站每增加 5 公里，相应减少 1%；
D、临路状况：分为多面临路、二面临路、一面临路、不临路四个等级，每
增加或减少一个等级，地价相应往上或往下修正 2%；
E、基础设施状况：以待估宗地为 100，每增加一项，相应增加 2%；
F、环境优劣度：分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重
五个等级，以待估宗地为 100，每上升一个等级，地价往下修正 1%。
②个别因素
A、宗地形状：分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为 100，每
上升一个等级，地价往上修正 2%；
B、地形：分为平坦、较平坦、山坡地，以待估宗地地形指数为 100，较平
坦与平坦相比地价往下修正 2%；
C、规划限制：分为无限制、略有限制、有一定限制、有较大限制四个等级，
以待估宗地为 100，每相差一个等级修正 2%；
D、宗地面积：分为适中对土地利用有利（面积为 30000—80000 平方米）、
一般（面积为 10000—30000 平方米）、过大（80000 平方米以上）或过小（10000
平方米以下）对土地利用不利三个等级，以待估宗地为 100，每相差一个等级修
正 1%。
比较因素修正指数表
比较项目
估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
土地用途 100 100 100 100
交易期日 741 741 741 741
交易情况 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
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比较项目
估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
产业集聚程度 100 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
区域因素
距火车站距离 100 100 100 100
临路状况 100 100 100 100
基础设施状况 100 100 100 100
环境状况 100 102 102 102
宗地形状 100 100 100 100
地形状况 100 102 102 102
个别因素
规划限制 100 100 100 100
宗地面积 100 100 100 100
行业性质 100 100 100 100
使用年期 100 130 130 130
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因
素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比
较，得到各因素修正系数，列表表示如下：
比较因素修正系数表
比较项目
实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
实例价格（元/平方米） 825.36 825.20 825.69
土地用途 100/100 100/100 100/100
交易期日 741/741 741/741 741/741
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/100 100/100 100/100
产业集聚程度 100/100 100/100 100/100
道路通达度 100/100 100/100 100/100
区域因素
距火车站距离 100/100 100/100 100/100
临路状况 100/100 100/100 100/100
基础设施状况 100/100 100/100 100/100
环境状况 100/102 100/102 100/102
个别因素
宗地形状 100/100 100/100 100/100
地形状况 100/102 100/102 100/102
规划限制 100/100 100/100 100/100
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
比较项目
实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
宗地面积 100/100 100/100 100/100
行业性质 100/100 100/100 100/100
使用年期 100/130 100/130 100/130
区域及个别因素修正系数 0.7394 0.7394 0.7394
修正后土地价格（元/平方米） 610.27 610.15 610.52
平均土地价格（元/平方米） 610.31
待估宗地面积（平方米） 8,626.00
评估值（元） 5,264,500.00
经过上述比较分析，三个比准价格比较接近，考虑到本次评估的目的和估价
对象区域土地平均市场价格，本次评估采用以上测算价格的算术平均数作为市场
比较法评估的最终结果。即市场比较法估价结果为：
待估宗地评估单价=610.31 元/平方米
待估宗地评估值=5,264,500.00 元
（二）采用基准地价系数修正法测算评估对象市场价值
计算过程如下：
基准地价是政府制定的，是以政府的名义公布施行的，具有公示性、法定的
权威性和一定的稳定性，是对市场交易价产生制约和引导作用的一种土地价格标
准，基准地价修正法是依据基准地价级别范围，按不同用途对影响地价的区域因
素和个别因素等进行系数修正，从而求得评估对象公平市场价值的一种评估方
法。
采用基准地价修正法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值=基准地价×期日修正系数×（1+因素修正系数）×容积率修正系
数×使用年限修正系数+土地开发程度费用差异
工业用地级别价：土地在正常市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”
（即宗地红线外供水、排水、通电、通路、通讯，宗地红线内场地平整），估价
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期日为 2020 年 1 月 1 日，土地使用年期为 50 年，设定容积率为 1.0 的地面地
价。
待估宗地土地登记用途为工业，设定用途为工业用地。待估宗地处揭阳市榕
城区Ⅰ级工业用地，级别基准地价为 850.00 元/平方米。揭阳市区城镇土地定级
与基准地价成果如下表。
揭阳市区城镇土地定级与基准地价成果一览表（2020 年 1 月 1 日）
单位：元/平方米
榕 锡 砲 登 云 霖 新 月 埔 玉 地 白 龙 玉 桂
用地 用地 曲溪
城 场 台 岗 路 磐 亨 城 田 窖 都 塔 尾 湖 岭
类型 级别 街道
区 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇
Ⅰ 680
工业 63 47 42 42 38 36 37 34 36 33 33 33 32 32 —
Ⅱ 560
用地 5 5 0 0 0 5 5 5 0 5 5 0 0 0 —
Ⅲ ——
Ⅰ 880
Ⅱ 630
住宅 63 30 34 34 — — — — — — — — — — —
Ⅲ 460
用地 0 0 0 0 — — — — — — — — — — —
Ⅳ ——
Ⅴ ——
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揭阳市基准地价基准日为 2020 年 1 月 1 日，而本次评估的估价基准日为
期日修正系数 K1=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数
=741/669
=1.1076。
具体见下表：
揭阳市地价水平情况一览表
年度 季度 商服 住宅 工业
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按照待估宗地的其他个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和
修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。待估宗地
确定的区域因素及个别因素的修正系数为 5.54%。工业用地地价影响因素指标说
明表、工业用地地价修正系数表如下：
揭阳市工业用地基准地价修正系数和因素指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
周边路网 周边路网 周边路网
周边路网 周边路网
较密集，道 密集度一 较稀疏，道
因素说明 密集，道路 稀疏，道路
道路通达度 路等级较 般,道路等 路等级较
等级高 等级低
高 级一般 低
修正值 0.024 0.012 0 -0.0096 -0.0192
交通条
件 1000-
距高速路口 因素说明 ≤1000 1600-2200 2200-2800 >2800
距离(米)
修正值 0.018 0.009 0 -0.0072 -0.0144
距港口码(货 因素说明 ≤1000 1000-1600 1600-2200 2200-2800 >2800
运) 距离(米) 修正值 0.0165 0.0083 0 -0.0066 -0.0132
水压不稳
水压较稳 水压稳定
水压很稳 水压稳定, 定，断水现
定，断水现 性不强，断
因素说明 定，没有断 断水频率 象经常发
供水设施 象间或发 水现象时
水现象 小 生,且持续
生 有发生
时间长
修正值 0.0135 0.0068 0 -0.0054 -0.0108
一般雨水
在雨水大 在雨水大
在雨水大 情况下，既
的情况下 的情况下 一般雨水
的情况下 有洪涝和
基本设 因素说明 无洪涝和 无洪涝和 情况下有
排水设施 有短时的 积水现象,
施状况 积水现象， 积水现象， 积水现象
积水现象 且持续时
排水畅通 排较畅通
间较长
修正值 0.012 0.006 0 -0.0048 -0.0096
电压很不
电压较稳 电压较不
电压很稳 电压稳定, 稳定，断电
定，断电现 稳定，断电
因素说明 定，没有断 断电频率 现象经常
供电设施 象间或发 现象时有
电现象 小 发生,且持
生 发生
续时间长
修正值 0.0135 0.0068 0 -0.0054 -0.0108
工业园区, 工业园区, 有小规模 有零星工 基本无工
产业集 产业集聚影 因素说明
且规模较 但规模较 工业企业 业企业分 业企业分
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
聚影响 响度 大 小 分布,集聚 布，集聚度 布,集聚度
度效益 度一般 较差 差
修正值 0.0225 0.0113 0 -0.009 -0.018
有道路规 有道路规 有道路规
有远期道 无道路规
因素说明 划,正在建 划、近期有 划，近期无
道路规划 路 规划 划
设中 建设迹象 建设迹象
修正值 0.015 0.0075 0 -0.006 -0.012
规划 区域规划
区域规划 区域规划 区域规划 区域规划
条件 为不太适
为最佳用 为较适合 为一般用 为不适合
因素说明 合用途,规
用地规划 途,规划前 用途，规划 途,规划前 用途，规划
划前景较
景好 前景较好 景一般 前景差
差
修正值 0.015 0.0075 0 -0.006 -0.012
委估土地区域及个别因素修正计算表
因素 因子 待估宗地条件 优劣程度 修正系数
交通条件
道路通达度 周边路网较密集，道路等级较高 较优 0.012
距高速路口距离(米) >2800 -0.0144 -0.0144
距港口码(货运) 距离(米) 1600-2200 一般 0
基础设施完善
供水条件 水压很稳定，没有断水现象 优 0.0135
度
在雨水大的情况下无洪涝和积水现
排水条件 优 0.012
象，排水畅通
供电设施 电压很稳定，没有断电现象 优 0.0135
产业集
产业集聚影响度 工业园区，但规模较小 较优 0.0113
聚效应
条件
规划
道路规划 有道路规划，近期无建设迹象 一般 0
区域规划为较适合用途，规划前景
用地规划 较优 0.0075
较好
合计 0.0554
各宗地土地使用权取得日期及终止日期一致，所以年期修正公式为
é 1 ù é 1 ù
k = ê1 - / 1-
n ú ê m ú
? (1 + r ) ? ? (1 + r ) ? =0.7703，计算如下表：
年限修正系数计算表
终止日期 2049-12-28 按实填写
评估基准日： 2025-9-30
法定可使用年限： 50 m
委估对象尚可使用： 24.26 n
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
土地还原率： 5.24% r
修正系数： 0.7703 k
由于工业用地的容积率影响因素较小，因此无需进行容积率修正。
待估宗地的土地开发程度与基准地价所对应的的土地开发程度一致，因此无
需进行土地开发程度修正。
待估宗地基准地价系数修正法计算表
序号 项目名称 影响因素 修正说明 修正系数
八、土地使用权评估结果的确定
本次委估工业用地土地使用权采用市场比较法的评估值为 5,264,500.00元，
采用基准地价系数修正法的评估值为 6,601,800.00 元，两种方法评估结果差异
率为 25.40%。
本次评估结果的选取方法采用加权平均，由于市场比较法较能体现该地区客
观市场公允价值，因此确定权重为 0.7，结合评估对象的实际情况，基准地价系
数修正法仅做为参考，因此确定权重为 0.3，即宗地的最终评估值为 5,665,700.00
元。
待估宗地评估结果汇总表
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
金额单位：元
基准地价系
市场比较法 单位面积地
序 数修正 待估宗地评
宗地权证编号 面积(m2) 价（元/平方
号 权重 估值（元）
米）
粤（2025）揭阳市不动产权
第 0034628 号-32 号，粤
（2025）揭阳市不动产权第
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拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
说明四 评估结论及分析
一、评估结论
在实施上述评估方法和程序后，对委托人应用于拟处置资产之目的所涉及大
位数据科技（广东）集团股份有限公司持有的部分固定资产在 2025 年 6 月 30
日所表现的市场价值，得出如下评估结论：
在评估假设及限定条件成立的前提下，大位数据科技（广东）集团股份有限
公司纳入评估范围的房屋建筑物、构筑物及土地使用权在评估基准日的账面价值
合计182.97万元、评估价值1,542.99万元（不含税）、评估增值1,360.02万元、
增值率为743.32%。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项 目
A B C=B-A D=（B-A）/A
流动资产 - - - -
非流动资产 182.97 1,542.99 1,360.02 743.32
其中： 债权投资 - - - -
其他债权投资 - - - -
投资性房地产 - - - -
固定资产 112.59 976.42 863.83 767.22
在建工程 - - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
使用权资产 - - - -
无形资产 70.37 566.57 496.20 705.09
其他非流动资产 - - - -
资产总计 182.97 1,542.99 1,360.02 743.32
评估结果详细情况见评估明细表。
大位数据科技（广东）集团股份有限公司拟以处置资产涉及其持有的部分固
定资产、无形资产评估价值为 1,542.99 万元
大位数据科技（广东）集团股份有限公司
拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
本次评估结论的有效使用期限为自评估基准日起一年有效，超过本报告使用
有效期不得使用资产评估报告。
本评估结论系根据本资产评估报告所列示的目的、假设及限制条件、依据、
方法、程序得出，本评估结论只有在上述目的、依据、假设、前提存在的条件下
成立，且评估结论仅为本次评估目的服务。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
（一）评估结果比较变动因素分析
济寿命年限存在差异，一般评估采用的经济寿命年限长于折旧年限，且评估中根
据该房屋的现场勘查使用情况确定评估价值，因而造成部分房屋建筑物评估净值
增值。
资为目的，待估宗地原始取得成本较低，随着经济发展较快，土地市场价格也随
之上涨，因此待估宗地评估增值较大。
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