光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝
光大嘉宝股份有限公司
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完
整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人苏晓鹏、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）程诚声明：保
证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司无半年度利润分配预案或资本公积转增股本预案。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意
投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可
能面对的风险”内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、光大嘉宝 指 光大嘉宝股份有限公司
光大安石 指 光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(控股子公司)
安石资管 指 光大安石(北京)资产管理有限公司(控股子公司)
上海光控 指 上海光控股权投资管理有限公司
光大控股 指 中国光大控股有限公司
光大安石平台 指 光大安石及其在管企业、安石资管及其在管企业的统称
嘉宝神马平台 指 上海嘉宝神马房地产有限公司及其下属企业的统称
报告期 指 2025 年上半年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 光大嘉宝股份有限公司
公司的中文简称 光大嘉宝
公司的外文名称 Everbright Jiabao Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 EBJB
公司的法定代表人 苏晓鹏（代行法定代表人职责）
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 孙红良
联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14F
电话 021-59529711
传真 021-59536931
电子信箱 600622@ebjb.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F
公司注册地址的历史变更情况 1995年，上海市嘉定区嘉戬公路118号
公司办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14F
公司办公地址的邮政编码 201821
公司网址 www.ebjb.com
电子信箱 600622@ebjb.com
报告期内变更情况查询索引 /
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四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 (www.cnstock.com)
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 /
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团
六、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
上年同期 本报告期
本报告期
主要会计数据 比上年同
（1－6月） 调整后 调整前
期增减(%)
营业收入 641,513,564.07 719,932,721.99 719,932,721.99 -10.89
利润总额 -324,423,687.33 -249,120,482.99 -283,214,303.29 不适用
归属于上市公司股
-373,302,870.96 -327,587,863.57 -221,354,107.40 不适用
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -425,588,345.94 -322,978,340.47 -213,785,096.33 不适用
损益的净利润
经营活动产生的现
金流量净额
上年度末 本报告期
末比上年
本报告期末
调整后 调整前 度末增减
(%)
归属于上市公司股
东的净资产
总资产 21,196,546,447.36 21,944,821,426.25 21,944,821,426.25 -3.41
(二) 主要财务指标
本报告期 上年同期 本报告期比上年
主要财务指标
（1－6月） 调整后 调整前 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.25 -0.22 -0.15 不适用
稀释每股收益（元／股） -0.25 -0.22 -0.15 不适用
扣除非经常性损益后的基
-0.28 -0.22 -0.14 不适用
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（% 减少4.30个百分
-11.28 -6.98 -4.51
） 点
扣除非经常性损益后的加 减少6.00个百分
-12.86 -6.86 -4.35
权平均净资产收益率（%） 点
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公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
将光大安石(北京)资产管理有限公司（以下简称“安石资管”）与上海恒承实业发展有限公司（以下简
称“恒承实业”）《合作协议》中安石资管促使第三方在约定期限内受让恒承实业持有珠海安石宜鸿投
资中心（有限合伙）基金财产份额的事项，按企业会计准则衍生金融工具的相关规定进行核算，并作为
前期会计差错追溯调整。本报告中上年同期数已按追溯调整列示，追溯调整所涉事宜详见公司临
七、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
八、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 7,537,084.47
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符
合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影
响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业
持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金 2,318,391.03
融资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 10,527,760.99
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工
的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公
允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动
产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 33,145,837.32 注1
其他符合非经常性损益定义的损益项目
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减：所得税影响额 298,563.30
少数股东权益影响额（税后） 945,035.53
合计 52,285,474.98
注 1：报告期内，公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司
就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出
民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入 2,730.30 万元。
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为非
经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性
损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
九、 存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达 660,536 亿元，同
比增长 5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长 5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI
同比下降 0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长 2.8%；全国房地产开发投资下降 11.2%，新
建商品房销售面积同比下降 3.5%，销售额同比下降 5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面
临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础还需要加固；房地产行
业仍处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，预期将随着调控政策效力的逐步显现积蓄更多高质量发
展动能。
不动产运营表现方面，2025 年上半年，我国主要城市各业态运营类不动产仍总体面临供需压力。
对于消费基础设施，受消费品“以旧换新”等政策刺激，上半年家用家电、电子产品等零售总额增长较
快，但时尚零售、餐饮则仍面临需求压力，上半年限额以上服装、鞋帽、针纺织品消费及餐饮消费分别
增长 3.1%及 4.3%，低于社会零售总额增长水平。线下零售消费增长乏力致使消费基础设施运营表现总
体承压，据仲量联行统计，中国 21 个主要城市一季度优质零售物业首层租金下滑 3.9%，降幅较去年同
期扩大，预期市场空置率将持续上扬、租金持续承压。对于写字楼物业，一线城市甲级写字楼市场需求
目前仍以成本驱动型搬迁为主，市场增量回升偏慢，物业持有方普遍采取“以价换量”策略，并结合延
长免租期、主动提供租约重组方案等灵活策略维系出租率水平。根据高力国际报告，上半年上海市甲级
写字楼市场租金延续下行趋势，竞争进入白热化阶段；北京市甲级写字楼市场呈现区域分化态势，新增
需求主要集中于中关村、丽泽及金融街等部分子市场，但整体需求偏弱，预期短期内租金仍将处于下行
通道。对于仓储物流基础设施，随外部环境不确定性增强、跨境电商放缓扩张速度及华南等重点区域迎
来新增供给高峰，预期市场整体租金及空置率水平亦将承压。
不动产投资市场方面，上半年主要城市不动产大宗交易总体呈收缩态势，成交额集中于部分一线城
市大宗单体物业交易、跨区域资产包交易等。从投资人构成来看，境内保险机构、自用型企业（含银行）
及部分地产私募基金投资人表现相对活跃，外资投资人参与投资交易的数量及金额继续下降。从成交物
业类型上看，一线城市高品质写字楼、城市更新项目，以及人口流入区域的消费基础设施项目、华南等
热点区域仓储物流基础设施项目更受投资人关注。
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不动产资产管理行业方面，上半年不动产代建代管市场表现良好，市场头部化趋势更为明显。根据
克尔瑞研究数据，上半年行业前二十名企业新增拓展管理面积同比增长 28%，较一季度高出 22 个百分
点。随着建设“好房子”要求被首次写入政府工作报告以及《住宅项目规范》的正式施行，产品能力较
强的头部代建代管机构迎来更多市场机会；部分国有企业、金融机构背景企业发挥自身比较优势，把握
政府代建、资本代建等细分领域机遇加快布局，使行业总体呈现“头部集中、特色分化”特征。
报告期内公司新增重要非主营业务的说明
□适用 √不适用
二、经营情况的讨论与分析
署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展、助民生各项工作，着力打造国内
领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：
报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主责主业，努力在有效控制风险的前提下，以受托管理、
开发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。
报告期内，公司新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园项目咨询服务业务，以及苏州吴中、
济南历下住宅项目监管服务业务等多个项目机会。
报告期内，公司积极应对经济环境及市场竞争挑战，加强“一项目一策”精准化管理，坚持以不动
产资产管理赋能社会经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”系列消费基础设施项目，奋力
打造有光大特色的商业消费运营服务能力，通过首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等方式，响
应和满足人民群众不断变化的消费需求，报告期内实现北京中关村 Art Park 大融城（西区）、成都锦
江大融城、南京健康大融城等多个项目开业。二是深入挖掘市场潜力，主动对接光大集团体系内企业资
源，加快仓储物流基础设施、写字楼等项目租赁去化。三是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村
Art Park 大融城等重点城市更新项目的施工建设。四是持之以恒加强各项目安全生产管理，确保工程
进度及施工质量达标。
报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举维护公司
流动性安全。一是加强市场沟通力度，报告期内各类融资渠道持续畅通，按期足额兑付上市公司到期债
券，成功落实部分在管项目大额融资置换及成本压降；二是强化资金统筹使用，提高大额资金收支规划
的前瞻性、精准性；三是深挖资产盘活空间，报告期内加快非主业低效资产处置，实现大额资金回流，
进一步巩固了公司流动性安全水平。
报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求，
重点增补了《审计整改工作规范》
《关于加强审计工作的实施方案》等多项制度文件，制定或修订了《公
司费用报销管理规定》及下属平台公司重大重要事项管控清单等制度文件，扎实推进公司费用控制、档
案管理系统信息化建设，不断强化总部职能、提高管理质效。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有
重大影响的事项
□适用 √不适用
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三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育
和完善不动产“大资管”业务体系。凭借长期专注的战略定位，公司在不动产资产管理领域建立了广泛
的行业资源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中发挥自身
竞争优势，把握住我国房地产行业构建发展新模式带来的机遇期，打造国内领先的跨境不动产资产管理
平台。
公司始终注重人才梯队建设和员工职业技能培训，在长期业务实践中，公司围绕不动产资产管理核
心主业培养了一批行业经验丰富、专业能力突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运
营、资本市场等细分领域分别组建了专家团队。同时，公司还依托完善的人才管理体系，不断吸引视野
广阔、技能过硬的中高端人才加盟。凭借优秀的人才队伍，公司有能力一体化开展不动产基金募集、基
金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募 REITs 等复杂业务，在激烈的市场竞争格局中占据优
势。
公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募、投、管、退”全产业链闭环运作能力，能够为包
括消费基础设施、仓储物流基础设施、写字楼、长租公寓及酒店在内的多业态不动产提供综合资产管理
服务，有能力主导大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目的续建、
改造，开展不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管业务，为在管基金、在管项目及各类
合作伙伴提供一站式不动产资产管理解决方案。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对
项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动
产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。
公司在不动产资产管理领域长期享有良好的品牌声誉。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依
法登记的私募股权投资基金管理人；公司旗下消费基础设施品牌“大融城”秉承服务人民美好生活的核
心理念，在全国主要一、二线城市及多个消费热点城市打造了有区域特色的标杆和名品项目，受到所在
城市消费者及商业品牌的广泛认可。
报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025 中国不动产基金综合
能力优秀企业 TOP10”榜首，并荣获由克尔瑞资管颁布的“2025 中国不动产资管综合实力 TOP10”、
“2025
中国不动产商管综合实力 TOP20”、“2025 中国不动产资管‘管理运营力’领域标杆企业奖”等多项荣
誉称号。公司在管西安大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025 新媒体营销星秀榜”，中关村 Art
Park 大融城项目、成都锦江大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025 待开业购物中心星秀榜”。
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
单位：万元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 64,151.36 71,993.27 -10.89
营业成本 38,229.64 39,252.44 -2.61
销售费用 1,835.34 1,886.42 -2.71
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管理费用 10,720.40 11,664.01 -8.09
财务费用 21,438.10 24,922.91 -13.98
经营活动产生的现金流量净额 13,136.55 15,904.59 -17.40
投资活动产生的现金流量净额 -41,566.21 1,279.70 -3,348.12
筹资活动产生的现金流量净额 -22,547.54 -54,130.86 不适用
税金及附加 5,673.24 2,482.93 128.49
投资收益 -13,050.08 -11,204.51 不适用
公允价值变动收益 203.67 -1,025.84 不适用
信用减值损失 -9,513.90 -4,743.06 不适用
营业外收入 3,428.71 257.37 1,232.21
营业收入变动原因说明：报告期公司营业收入为 64,151.36 万元，与上年同期相比减少 7,841.91 万元，
主要原因是房地产开发业务本期结转商品房销售收入减少。
营业成本变动原因说明：报告期公司营业成本为 38,229.64 万元，与上年同期相比减少 1,022.80 万元，
主要原因是房地产开发业务本期结转商品房营业成本减少。
销售费用变动原因说明：报告期公司销售费用为 1,835.34 万元，与上年同期相比减少 51.08 万元，报
告期公司销售费用与上年同期基本保持一致。
管理费用变动原因说明：报告期公司管理费用为 10,720.40 万元，与上年同期相比减少 943.61 万元，
主要原因是报告期内中介服务费减少。
财务费用变动原因说明：报告期公司财务费用为 21,438.10 万元，与上年同期相比减少 3,484.81 万元，
主要原因是本期财务费用利息支出减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期经营活动产生的现金流量净额为 13,136.55 万元，
与上年同期相比减少 2,768.04 万元，主要原因是并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司开发运
营的光大安石中心项目上年同期销售存货回笼资金，而报告期内光大安石中心未实现存货销售。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期投资活动产生的现金流量净额为-41,566.21 万元，
主要原因是本期购买的信托理财产品。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期筹资活动产生的现金流量净额为-22,547.54 万元，
主要原因是本期支付利息费用。
税金及附加变动原因说明：报告期公司税金及附加为 5,673.24 万元，与上年同期相比增加 3,190.31
万元，主要原因是上年同期房地产项目完成土地增值税清算、调整减少前期计提土地增值税。
公允价值变动收益变动原因说明：报告期公司公允价值变动收益为 203.67 万元，与上年同期相比增加
交易性金融资产公允价值上升。
信用减值损失变动原因说明：报告期公司计提信用减值损失为 9,513.90 万元，与上年同期相比多计提
减值损失 4,770.84 万元，主要原因是公司向上海安依投资有限公司（中关村项目）提供财务资助，报
告期中关村项目经营亏损，公司按单项计提信用减值损失。
营业外收入变动原因说明：报告期公司营业外收入 3,428.71 万元，与上年同期相比增加 3,171.34 万元，
主要原因是报告期内公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公
司就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作
出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入 2,730.30 万元。
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√适用 □不适用
报告期内公司业务类型未发生重大变动，主营业务为不动产资产管理和不动产投资。本报告期归属
于上市公司股东的净利润为-37,330.29 万元，财务报表处于持续亏损状态，主要原因如下：
(1)公司并表基金项目经营情况整体稳定，但考虑相关财务费用及折旧后，相关项目财务表现呈亏
损状态；
(2)受公司不动产投资部分项目仍处于培育阶段等因素影响，公司不动产投资业务按权益法核算确
认相应投资损失。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
关村项目）提供财务资助，报告期中关村项目经营亏损，公司按单项计提信用减值损失。
限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解
协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿
收入 2,730.30 万元。
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：万元
本期期末数 上年期末数 本期期末金额
情况
项目名称 本期期末数 占总资产的 上年期末数 占总资产的 较上年期末变
说明
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
货币资金 155,755.86 7.35 208,041.47 9.48 -25.13 注 1
交易性金融资产 41,336.34 1.95 2,503.27 0.11 1,551.29 注 2
其他应收款 43,911.98 2.07 54,764.30 2.50 -19.82 注 3
存货 101,524.92 4.79 116,653.15 5.32 -12.97 注 4
长期股权投资 320,995.04 15.14 346,054.70 15.77 -7.24 注 5
固定资产 23,519.88 1.11 12,738.26 0.58 84.64 注 6
应付账款 28,624.57 1.35 34,414.27 1.57 -16.82 注 7
预收款项 7,711.69 0.36 12,203.33 0.56 -36.81 注 8
合同负债 12,317.27 0.58 16,633.63 0.76 -25.95 注 9
一年内到期的非
流动负债
其他说明
注 1：货币资金与上年期末数相比减少 52,285.61 万元，减少比例 25.13%，主要原因是报告期内购买的
信托理财产品及支付的借款利息。
注 2：交易性金融资产与上年期末数相比增加 38,833.07 万元，增加比例 1,551.29%，主要原因是报告
期内购买的信托理财产品。
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注 3：其他应收款与上年期末数相比减少 10,852.32 万元， 减少比例 19.82%，主要原因是报告期内计
提的其他应收款信用减值损失 6,134.55 万元，以及并表企业上海嘉宝安石置业有限公司收回少数股权
往来款 5,021.00 万元。
注 4：存货与上年期末数相比减少 15,128.23 万元，减少比例 12.97%，主要原因是报告期内梦之缘项目
部分存货转入固定资产，以及并表基金朝天门项目存货结转销售成本。
注 5：长期股权投资与上年期末数相比减少 25,059.66 万元，减少比例 7.24%，主要原因是报告期内权
益法核算长期股权投资确认投资亏损 13,931.77 万元、公司对权益法核算的长期股权投资上海格林风范
房地产发展有限公司减资 5,400.00 万元、以及公司转让持有的中核高泰（宜宾）精密管材股份有限公
司 25.68%股权。
注 6：固定资产与上年期末数相比增加 10,781.62 万元，增加比例 84.64%，主要原因是报告期内梦之缘
项目部分存货转入固定资产。
注 7：应付账款与上年期末数相比减少 5,789.70 万元，减少比例 16.82%，主要原因是报告期内支付的
应付项目工程款。
注 8：预收款项与上年期末数相比减少 4,491.64 万元，减少比例 36.81%，主要原因是上年期末预收的
房屋租金转营业收入。
注 9：合同负债与上年期末数相比减少 4,316.36 万元，减少比例 25.95%，主要原因是报告期内并表基
金朝天门项目结转房产销售收入。
注 10：一年内到期的非流动负债与上年期末数相比减少 27,596.19 万元，减少比例 14.92%，主要原因
是报告期内偿还到期的中期票据。
√适用 □不适用
(1). 资产规模
其中：境外资产7,017.58（单位：万元 币种：人民币），占总资产的比例为0.33%。
(2). 境外资产占比较高的相关说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1）并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业以光大安石中心项目抵押向银行借款，报告期
末，该项借款余额为 239,987.54 万元，抵押资产账面价值为 343,077.38 万元。
（2）并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款，报
告期末该项借款余额为 291,333.20 万元，抵押资产账面价值为 495,084.03 万元。
（3）并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以重庆朝天门大融汇项目抵押向银行借款，报
告期末该项借款余额为 207,393.18 万元，抵押资产账面价值为 339,262.03 万元。
（4）并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融城项目抵押向银行借款，报告期末该项借款
余额合计为 74,450.00 万元，抵押资产账面价值为 102,418.36 万元。
（5）公司以持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）130,000 万元有限合伙实缴财产份额及对
并表企业重庆光控新业实业发展有限公司的 42,600.00 万元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为
公司向光大控股（江苏）投资有限公司 93,000.00 万元借款展期提供质押担保。报告期末，该项借款余
额为 90,000.00 万元。
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（6）公司以持有的全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司 100.00%股权质押、以持有的珠海
安石宜颖投资中心（有限合伙）22,000.00 万元有限合伙实缴财产份额质押担保，为公司向上海杨树浦
馨懿企业管理服务有限公司 39,600.00 万元银行委托贷款提供担保。报告期末，该项借款余额为
（7）并表企业上海盛创科技园发展有限公司以盛创三期项目抵押向银行借款。报告期末，该项借款余 额
为 8,880.59 万元，抵押资产账面价值为 18,939.39 万元。
（8）公司以持有的对并表企业瑞诗房地产开发（上海）有限公司的 90,860.00 万元借款本金及其利息
的应收款项债权质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司合计不超过 66,000.00 万元借款提供质押担
保。报告期末，该项借款余额合计为 48,000.00 万元。
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√适用 □不适用
A、报告期内房地产开发业务情况
（a）报告期内房地产储备情况
报告期内公司无房地产开发项目储备。
（b）报告期内房地产开发投资情况
单位：万元 币种：人民币
在建项目/新 项目规划计 总建筑面 在建建筑 已竣工面
序 经营 项目用地面 报告期实
地区 项目 开工项目/竣 容建筑面积 积(平方 面积(平方 积(平方 总投资额
号 业态 积(平方米) 际投资额
工项目 (平方米) 米) 米) 米)
（c）报告期内房地产销售和结转情况
单位：万元 币种：人民币
可供出售面积 已售面积 结转面积 报告期末待结转面
序号 地区 项目 经营业态 结转收入金额
(平方米) (平方米) (平方米) 积(平方米)
注：报告期内房地产销售和结转情况为嘉宝神马平台房地产开发商品房销售业务，不包括动迁配套房业务，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务 所
投基金项目（纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目情况详见本节“（d）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况”）。
（d）报告期内房地产出租情况
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑面积 是否采用公允价值计量模
序号 地区 经营业态 出租房地产的租金收入 权益比例（%）
(平方米) 式
注：报告期内房地产出租情况为公司嘉宝神马平台在管自持物业出租情况，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目（纳入合并报表范
围的不动产投资业务所投基金项目情况详见本节“（d）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况”）。
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（e）报告期内财务融资情况
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
B、报告期公司不动产资管业务情况
报告期末，公司不动产资管业务在管项目共计 49 个，比年初减少 7 个，其中：
投资管理类项目 21 个，较年初不变；在管基金规模为 221.60 亿元，比年初减少 0.02 亿元；在管资产规模 470.19 亿元，比年初增加 1.05 亿元；在
管面积 254.79 万平方米，比年初减少 0.67 万平方米。
受托资产管理类项目 17 个，比年初减少 9 个；在管面积 171.93 万平方米，比年初减少 35.25 万平方米。
咨询服务类项目 11 个，比年初增加 2 个。2025 年 1-6 月期间咨询服务类项目合计 13 个（去年同期 9 个）。
报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计 19,948.83 万元，其中管理及咨询服务费收入 14,912.95 万元，其他收入 5,035.88 万元。
（a）在管资产业态分布情况
单位：万元 币种：人民币
业态分布 管理规模 比例
消费基础设施 2,757,538.23 58.65%
写字楼 1,583,727.52 33.68%
酒店及公寓 175,592.77 3.73%
物流基础设施 166,339.08 3.54%
其他 18,653.02 0.40%
合计 4,701,850.62 100.00%
注：消费基础设施主要指商业地产；物流基础设施主要指工业地产。
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（b）前五大长期在管基金情况
单位：万元 币种：人民币
管理及咨询
基金名称 管理及咨询服务收入约定主要条款 主要投资项目
服务收入
上海晟科、上海钊励基金管理费分别以权益级出资额、各有限合伙人实缴出资额
上海晟科投资中心（有限合伙）
（“上海晟科”）/上海钊励
经营收入及 NOI 为基础计算收取。
上海光野基金管理费以有限合伙人实缴出资额为基础收取。商业管理费在开业前 光大安石虹桥中
上海光野 1,747.99
以每月固定金额收取，开业后以项目公司年度经营收入及 NOI 为基础计算收取。 心项目
中关村私募投资基金管理费以各有限合伙人实缴出资额为基础收取；项目管理费
光控安石-中关村私募投资基金 661.82 按照项目改造完成后的物业成本为基础计算收取；商业管理费在开业前以每月固 中关村项目
定金额收取，开业后以项目公司年度经营收入及 NOI 为基础计算收取。
北京上东今旅项
上海光魅 0.00 上海光魅基金管理费以有限合伙人实缴出资额为基础收取。
目
上海建工安功股权投资基金合伙 上海杨浦电厂项
企业（有限合伙） 目
合计 5,555.49 / /
（c）前五大长期在管项目情况
单位：万元 币种：人民币
基金出资形式
基金持股 公司认缴占 初始投资
基金名称 项目业态 地理位置 在管资产规模 (债权/权益/混
比例 比 年度
合)
光控安石-中关村私募投资基金 消费基础设施 北京 856,473 100% 5.95% 2019 混合
消费基础设施/酒店
上海钊励/上海晟科 北京 837,946 100% 注1 2014 混合
及公寓/写字楼
消费基础设施/酒店
上海光野 上海 512,461 100% 60.47% 2017 混合
及公寓/写字楼
上海光翎 消费基础设施 上海 435,697 100% 50% 2022 混合
写字楼/消费基础设
光控安石-上海一号私募投资基金 上海 430,848 100% 42.00% 2016 权益
施
合计 / / 3,073,425 / / /
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注1：公司分别认缴上海钊励和上海晟科37.43%和5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科22.34%财产份额。
注 2：“前五大”系按在管资产规模计算。
（d）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况
单位：万元 币种：人民币
报告期内可 报告期内销 报告期末可 报告期末已
序 总建筑面积 报告期营
基金名称 投资项目 地区 项目业态 项目总投资 售面积（平 售面积（平 供出租面积 出租面积
号 （平方米） 运收入
方米） 方米） （平方米） （平方米）
光控安石-上
光大安石 消费基础设
中心 施/写字楼
投资基金
上海光野投 消费基础设
光大安石
虹桥中心
合伙） 寓/写字楼
上海雷泰投 消费基础设
重庆朝天
门
合伙） 寓
上海嘉宝安
嘉定大融 消费基础设
城 施
公司
（e）合并报表外长期在管项目于报告期内产生的收入分布如下
单位：万元 币种：人民币
所在区域 金额（未经审计） 比例
华北 23,237.65 28.03%
华东 19,248.68 23.22%
西南 13,548.87 16.34%
其他 26,862.07 32.41%
合计 82,897.27 100.00%
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C、报告期公司不动产投资业务情况
单位：万元 币种：人民币
被投资基金名称 投资项目 公司认 认缴份 报告期 报告期 报告期末累 截至报告 报告期内公 是否 关联 备
缴比例 额 新增投 处置份 计投入金额 期末公司 司收到的分 关联 方 注
资金额 额 投资余额 配金额或转 交易
让收益
上海光渝投资中心（有 重庆观音桥大融城项 宜兴
限合伙） 目 光控
上海光稳投资中心（有
上海明悦项目 37.35% 33,549 - - 46,614 33,549 - 否 - /
限合伙）
上海静安大融城项目
上海光翎投资中心(有 宜兴
（原名为上海沪太路 50.00% 45,000 - 234 72,300 15,875 - 是 /
限合伙) 光控
项目）
光控安石-上海一号私 上海光大安石中心项 宜兴
募投资基金 目 光控
珠海安石宜昭投资中 西安大融城项目（原
心（有限合伙） 名为西安正尚项目）
宜兴光迪投资中心（有 宜兴
广东江门项目 20.33% 15,833 - - 26,400 10,833 - 是 /
限合伙） 光控
上海雷泰投资中心（有
重庆朝天门项目 30.55% 55,000 - - 23,000 23,000 - 否 - /
限合伙）
上海光魅投资中心（有
北京上东今旅项目 29.28% 41,000 - - 76,000 46,000 - 否 - /
限合伙）
珠海安石宜竺投资中 宜兴
广东红树林麻涌项目 28.53% 10,000 - - 6,150 3,321 - 是 /
心（有限合伙） 光控
珠海安石宜灏投资中 宜兴
重庆北碚项目 28.78% 9,300 - - 6,300 6,300 - 是 /
心（有限合伙） 光控
上海光野投资中心（有 光大安石虹桥中心项 宜兴
限合伙） 目 光控
珠海安石宜颖投资中
上海杨浦电厂项目 49.99% 24,850 - - 22,000 22,000 - 否 - /
心（有限合伙）
上海钊励投资中心（有 宜兴
新光大中心项目 37.43% 79,931 8,646 - 84,099 84,099 - 是 /
限合伙） 光控
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上海晟科投资中心（有 宜兴
新光大中心项目 5.72% 53,800 - - 53,800 53,800 - 是 /
限合伙） 光控
珠海宜岚投资中心（有 宜兴
重庆远成项目 11.36% 10,000 - - 1,800 1,800 - 是 /
限合伙） 光控
光控安石-中关村私募 宜兴
中关村项目 5.95% 8,454 - - 8,454 8,454 - 是 /
投资基金 光控
合计 644,597 8,646 234 767,393 480,206 - / / /
注 1：“报告期新增投资金额”系指报告期内公司的实缴出资或实际受让金额；“报告期处置份额”包括了实缴和未实缴份额的处置；“报告期内公司
收到的分配金额或转让收益”系指投资收益（不含本金）。如遇协议在报告期内多次签署的情况，则认缴比例、认缴份额等相关数据以最近一次协议为
准。上述表格不包括短期过桥性质的基金份额投资。
注 2：公司分别认缴上海钊励和上海晟科 37.43%和 5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科 22.34%财产份额。
注 3：上市公司参与的基金项目包括纳入合并范围基金。
（b）上市公司参与的其他不动产投资
更新为主要目的的房地产项目，重点投资中国境内的一线城市和房地产市场健康发展的二、三线城市。该事项详见公司临 2020-048 号公告。
（c）报告期公司在管基金分配情况
报告期内，光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币 0.99 亿元
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(四) 投资状况分析
□适用 √不适用
(1).重大的股权投资
□适用 √不适用
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期公允价值 计入权益的累计 本期计提 本期出售/赎回
资产类别 期初数 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 的减值 金额
股票 1,469.70 -971.20 1,497.20 28.80
其他 18,315.40 636.22 -13,898.04 38,200.00 -11.48 57,140.14
合计 19,785.10 636.22 -14,869.24 38,200.00 1,497.20 -11.48 57,168.94
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证券投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
计入权益
本期公允 本期
证券 证券代 最初投资成 资金来 期初账面 的累计公 本期购买 本期出售 期末账面 会计核算科
证券简称 价值变动 投资
品种 码 本 源 价值 允价值变 金额 金额 价值 目
损益 损益
动
自有资 其他非流动
股票 605151 西上海 146.56 1,440.90 1,497.20 56.30
金 金融资产
合计 / / 146.56 / 1,440.90 1,497.20 56.30 /
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
光控安石-上海一号 开发运营光大安
子公司 100,000.00 351,441.95 -38,222.47 8,355.12 -7,591.80 -4,617.32
私募投资基金 石中心项目
上海光野投资中心（ 开发运营光大安
子公司 注1 515,424.62 10,114.64 9,578.88 -11,110.83 -10,528.93
有限合伙） 石虹桥中心项目
上海雷泰投资中心（ 开发运营朝天门
子公司 注2 366,888.62 -34,985.53 18,376.99 -6,504.37 -5,946.61
有限合伙） 项目
上海晟科投资中心（ 开发运营新光大
参股公司 注3 449,206.69 429,677.03 5,207.91 -17,764.17 -17,764.17
有限合伙） 中心项目
珠海安石宜达企业管
参股公司 城市更新项目 400,000.00 191,455.26 179,064.37 7,016.41 -25,116.15 -25,116.15
理中心（有限合伙）
注 1：上海光野投资中心（有限合伙）总认缴财产份额为 289,210 万元，其中公司认缴优先级财产份额 97,330.00 万元，认缴权益级财产份额 77,549.50
万元。
注 2：上海雷泰投资中心（有限合伙）总认缴财产份额为 180,010 万元，其中公司认缴平层级财产份额 55,000.00 万元。
注 3：公司直接认缴上海晟科投资中心（有限合伙）5.72%财产份额，同时认缴上海钊励投资中心（有限合伙）37.43%财产份额间接持有上海晟科投资中
心（有限合伙）财产份额，上海晟科投资中心（有限合伙）全部投资于新光大中心项目。
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 √不适用
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(七) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
公司认缴光控安石-上海一号私募投资基金 42.00%财产份额、上海光野投资中心（有限合伙）60.47%
财产份额、上海雷泰投资中心（有限合伙）30.55%财产份额，且公司控股子公司光控安石（北京）投资
顾问有限公司担任上述基金管理人/普通合伙人，报告期上述基金纳入公司合并报表范围。
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
当前外部环境带来的不确定性整体上升、不动产市场需求相对疲软，部分城市和业态不动产资产仍
处于新增供给集中入市阶段，预期下半年国内主要城市不动产市场仍将面临经营压力。
尽管公司在管资产组合经营表现总体稳健，但各项目仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分
在管项目面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况，市场整体租
金及出租率水平承压亦可能传导并致使公司部分在管项目的公允价值相关指标出现波动起伏。对此，公
司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、
提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、
应对与化解，最大程度维护在管项目良好稳定的经营态势。
当前，我国房地产行业处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，行业流动性短期内处于偏紧区间，
预期公司仍将在未来一段时期内承担较大流动性压力。
为加强风险应对，公司一方面将把握国家施行适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、
压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极沟通上级单位、争取股东支持；另一方面将进一步夯实对
在管资产的运营管理，加快成熟项目、低效资产的处置去化与资金回笼，坚决守住不发生流动性风险的
底线。
截至 2025 年 6 月末，公司商誉余额 6.90 亿元，主要系公司受让光大安石和安石资管各 51%股权的
价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，不排除会出现
计提商誉减值的可能性。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
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第四节 公司治理、环境和社会
一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
连重权 独立董事、董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员 离任
李杰 独立董事、董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员 选举
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
因个人工作原因，连重权先生向公司董事会提交书面辞呈，辞去公司独立董事等相关职务。2025
年 7 月 18 日，公司召开 2025 年第六次临时股东大会，审议通过了《关于选举第十一届董事会独立董事
的议案》，即选举李杰先生为公司第十一届董事会独立董事。同时，根据公司第十一届董事会第二十六
次会议的决议精神，李杰先生亦担任公司第十一届董事会提名委员会委员、董事会薪酬与考核委员会委
员。具体内容详见公司临 2025-026 号、2025-046 号、2025-047 号、2025-051 号公告。
二、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 不适用
每 10 股派息数(元)（含税） 不适用
每 10 股转增数（股） 不适用
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况
□适用 √不适用
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五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
为积极响应国家、上海市和嘉定区委、区政府号召，充分体现企业社会责任，根据对口支援的相关
工作要求，公司参与对口支援云南省楚雄州大姚县贫困村的“村企结对”帮扶行动计划（2024-2025 年）
，
预计年内支出 20 万元，主要用于对口村的生态振兴及民生建设项目，改善当地人居及生态环境。
报告期内，公司系统各企业参与 2025 年“幸福工程——救助困境母亲行动”捐款活动，共筹集善
款约 4.92 万元，为助力困境母亲提高适应生产发展和市场竞争能力，解决其经济压力更好融入社会。
公司平台公司及其在管项目报告期内开展的其他活动的情况如下：（1）参与购买定点帮扶产品及
扶贫帮扶物资合计 11.68 万元；（2）西安大融城项目联合社会企业共同发起“共织计划”，组织来自
陕西农村的残障伙伴们制作手工作品进行义卖，并将义卖部分收入资助当地山区环保小学；（3）重庆
观音桥大融城项目与律所、社区合作，在商场内举办公益法律咨询与普法活动，重点普及劳动法律知识，
解答外来劳动者的权益问题（如合同、工伤、薪资），提升维权意识；（4）重庆大坪大融城项目联合
社会机构组织了“星星萌主闪亮计划 关爱孤独症”活动，吸引众多当地市民参与，也让更多人了解并
关爱当地患有孤独症孩子们；（5）重庆解放碑大融城项目携手巫溪茶品牌，开展“茶文化+沉浸体验+
消费助农”融合项目，通过茶艺体验/故事展传播非遗文化，将每笔消费捐赠部分收益助农；同时项目
以“带货助农”的形式，聚焦重庆特色农产品，联动优质主播等群体，通过直播电商形式打开城市流量
入口，为乡村好物赋能；（6）成都都江堰大融城项目举办了助残活动，通过媒体传播与市民互动放大
平凡家庭的正向价值；同时联动社会机构发起公益义卖，筹得善款定向捐赠当地的残疾儿童中心；（7）
成都文殊坊项目通过残疾人文创产品展示展销，进一步提升成都残疾人文创产品的影响力，帮助残疾人
更好地融入社会经济发展，助力残疾人就业增收；（8）上海长宁 ART PARK 大融城项目携手嫣然天使基
金开展艺术公益项目展览，群众可扫码合成虚拟唇腭裂修复影像，每分享一次商场即捐赠 5 元善款；
（9）
上海嘉定大融城项目开展了护士节免费义诊公益活动，为当地群众提供免费健康检查和咨询服务。
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第五节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履 如未能及
承诺 是否有履行 是否及时严 行应说明未完 时履行应
承诺背景 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限
类型 期限 格履行 成履行的具体 说明下一
原因 步计划
其他对公司中小股 解决同业 中国光大控 2016 年 11 月
注1 否 不适用 是 不适用 不适用
东所作承诺 竞争 股有限公司 2日
注 1：为避免光大控股及其下属公司发生与光大安石或安石资管之业务实质构成同业竞争而给本公司、光大安石、安石资管造成不利影响，光大控股特
作出如下声明及承诺：（1）光大安石、安石资管（以下合称“目标公司”）及其下属公司系为光大控股下属排他的从事投资于中国境内房地产项目的多
币种房地产私募投资基金管理相关的投资管理、资产管理及投资咨询业务（以下简称“目标公司业务”）的主体。（2）光大控股及光大控股附属公司目
前没有实质从事与目标公司业务构成竞争关系的业务。（3）光大控股自身不会、并且光大控股将确保光大控股下属公司将来亦不会从事任何与目标公司
业务构成实质竞争关系的业务。（4）如因光大控股未履行所作出的承诺给目标公司造成损失的，光大控股将赔偿目标公司的实际损失。若届时前述实际
损失难以确定，则本公司有权要求光大控股按光大控股和/或光大控股下属公司违反上述避免同业竞争承诺而从事目标公司业务所取得的全部收入之金额
赔偿予目标公司。详见公司临 2016-046 号公告。
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二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
□适用 √不适用
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(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
报告期内：
诉讼(仲
诉讼(仲
诉讼 裁)是否 诉讼(仲 诉讼(仲
应诉（被申请） 承担连带 诉讼(仲裁) 裁)审理
起诉(申请)方 仲裁 诉讼(仲裁)基本情况 形成预计 裁)进展 裁)判决
方 责任方 涉及金额 结果及影
类型 负债及金 情况 执行情况
响
额
司、珠海光石安坤投资有限公司签订了关于佛山市顺德区
德顺广场项目的《委托管理合同》（“《委托管理合同》”） ，
被申请人一为
约定光控安石商管为德顺广场项目商业部分及停车场提
佛山市顺德区
供管理服务，因光控安石商管与顺成公司、光石安荣公司
顺成企业管理
就《委托管理合同》项下的履约事宜发生争议，光控安石
申请人为光控 有限公司（以下
商管申请仲裁，现仲裁请求如下：1、请求裁决顺成公司、
安石（上海）商 简称“顺成公
光石安荣公司承担连带责任，共同向光控安石商管支付截 已作出
业管理有限公 司”）；
/ 仲裁 至 2023 年 5 月 31 日止的管理费人民币 25,346,305.96 元。 约 3,900 万元 不适用 仲裁裁 注1 执行中
司（以下简称 被申请人二为
“光控安石商 佛山市顺德区
同向光控安石商管支付逾期付款的违约金（按照应付而未
管”） 光石安荣商业
付金额 0.05%每日的标准，自逾期之日起计算至申请人实
管理有限公司
际获得偿付之日止，暂计至 2023 年 12 月 31 日为人民币
（以下简称“光
石安荣公司”）
司连带承担本案全部仲裁费。4、请求裁决顺成公司和光
石安荣公司连带承担光控安石商管因本案支出的律师费
人民币 200,000.00 元。
顺成公司和光石安荣公司提出仲裁反请求如下：1、请求
光控安石商管向顺成公司和光石安荣公司返还 2019 年 11
月 1 日至 2023 年 6 月 2 日期间多支付的光控安石（上海）
仲裁反请求申
商业管理有限公司顺德分公司的人工成本 900 万元（实际
请人一为顺成
仲裁反请求被 金额以最终审计、评估结果为准）。2、请求光控安石商 已作出
公司； 约 1,000
申请人为光控 / 仲裁 管向顺成公司和光石安荣公司返还 2019 年 1 月 9 日至 不适用 仲裁裁 注2 执行中
仲裁反请求申 万元
安石商管 2023 年 6 月 2 日期间虚增的经营费用、违规报销款项，经 决
请人二为光石
初步统计暂定 100 万元（实际金额以最终审计、评估结果
安荣公司
为准）。3、请求光控安石商管承担顺成公司和光石安荣
公司因本案支出的律师费 10 万元。4、请求光控安石商管
承担本案仲裁费。
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二审中
中心办公楼租赁合同》（“《租赁合同》”）约定由瑞诗
双方达
公司向汉海信息公司出租光大安石中心 T1 座的部分房屋，
成和解
原告为汉海信 被告为瑞诗房 后汉海信息公司称因市场及自身业务原因要求单方解除
协议，二
息技术（上海） 地产开发（上 《租赁合同》，并向法院提出诉讼请求如下：1、请求确
约 1,200 审法院 调解书已
有限公司（以下 海）有限公司 / 诉讼 认汉海信息公司与瑞诗公司签署的《租赁合同》已于 2023 不适用 注3
万元 根据和 履行完毕
简称“汉海信息 （以下简称“瑞 年 7 月 12 日解除。2、请求判令瑞诗公司立即向汉海信息
解协议
公司”） 诗公司”） 公司返还汉海信息公司物资设备。3、请求判令瑞诗公司
已作出
立即返还汉海信息公司租赁保证金 10,284,129.12 元及物
民事调
业保证金 1,716,550.11 元，合计 12,000,679.23 元。4、
解书
本案诉讼费由瑞诗公司承担。
瑞诗公司不同意汉海信息公司的诉讼请求，并提起了反
诉，反诉请求如下：1、判决确认《租赁合同》于 2023 年
付 的 2023 年 7 月 1 日 至 2023 年 9 月 20 日 的 租 金
欠付的 2023 年 7 月 1 日至 2023 年 9 月 20 日的物业管理
费 1,525,822.32 元。4、判决汉海信息公司向瑞诗公司支
付欠付的 2023 年 5 月 29 日至 2023 年 11 月 9 日的水费、
电费合计 91,503.52 元。5、判决汉海信息公司向瑞诗公
二审中
司支付因拖欠租金、物业管理费产生的逾期付款违约金
双方达
（以各期欠付的租金、物业管理费为基数，分别按照每日
成和解
协议，二
暂计至 2023 年 12 月 8 日为 1,368,102.72 元）。6、判决
反诉原告为 反诉被告为汉 审法院 调解书已
/ 诉讼 汉 海 信 息 公 司 向 瑞 诗 公 司 补 足 优 惠 期 内 的 租 金 约 6,800 万元 不适用 注3
瑞诗公司 海信息公司 根据和 履行完毕
解协议
司的履约保证金、 物业管理费保证金共 12,000,679.23 元。
已作出
民事调
的违约赔偿金 6,856,086.08 元。9、判决汉海信息公司向
解书
瑞诗公司支付合同解除日至现场交接日期间的租赁房屋
的房屋占用费 9,558,279.84 元。10、判决汉海信息公司
向瑞诗公司支付租赁房屋的复原费用（具体金额以法院委
托鉴定结果为准）。11、判决汉海信息公司向瑞诗公司支
付租赁房屋恢复原状期间（现场交接日次日至租赁房屋恢
复原状之日）的租金、物业管理费（暂计至 2023 年 12 月
信息公司承担。
以上诉请金额暂计为 68,571,041.62 元。
原告为光控安 被告一为顺成 / 诉讼 顺成公司和光石安荣公司在明知负有债务的情况下，通过 约 2,400 万元 不适用 一审过 / /
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石商管 公司；被告二为 授权或转让的方式，将标的物业商铺的租赁权益全部转让 程中，
光石安荣公司； 给益丰廷公司，严重侵害了光控安石商管的合法权益，故 尚未作
被告三为佛山 提起诉讼，请求：1、依法判令撤销顺成公司全权委托益 出判决
市益丰廷商业 丰廷公司代理进行出租、经营和管理的行为；2、依法判
综合体管理有 令撤销光石安荣公司向益丰廷公司转让与租户签订的商
限公司（以下简 铺租赁合同项下全部权利义务的行为；3、依法判令益丰
称“益丰廷公 廷公司向顺成公司、光石安荣公司返还其已经收取的租金
司”） （以顺成公司、光石安荣公司对原告的债务为限，暂计至
判令顺成公司、光石安荣公司和益丰廷公司向光控安石商
管支付因行使撤销权发生的诉讼费、保全费、评估费、律
师费等费用。
光控安石商管与二被告签订了《关于重庆太平洋森活广场
项目的委托管理合同》约定由光控安石商管为二被告的重
庆太平洋森活广场项目购物中心提供管理服务，光控安石
商管按照合同约定为重庆太平洋森活广场项目提供了管
理服务，然而二被告并未按合同约定向光控安石商管支付
相应的管理费用。根据《委托管理合同》第 14.1 条约定，
被告重庆太平洋森活公司未能按照本合同约定的时间和
金额向光控安石商管支付任何到期应付费用，应当按照应
被告一为重庆
付而未付金额的 0.05%/日的标准向光控安石商管支付违 一审中，
太平洋森活辉
约金。根据《委托管理合同》第 14.5 条约定，光控安石 案件已
太置地有限公
商管有权要求重庆硕隆对重庆太平洋森活公司的债务承 移送重
司（以下简称
担连带责任。故提起诉讼，具体诉讼请求如下：1、请求 庆两江
“重庆太平洋
原告为光控安 法院判令被告重庆太平洋森活公司向光控安石商管支付 新区（自
森活公司”）； / 诉讼 约 4,300 万元 不适用 / /
石商管 项目管理成本费用 3,179,040.02 元，并承担延迟支付违 贸区）人
被告二为重庆
约金至实际付清之日止（暂计至 2024 年 10 月 31 日为 民法院
硕隆商业管理
有限公司（以下
活公司向光控安石商管支付开业筹备期管理费 未作出
简称“重庆硕
隆”）
（暂计至 2024 年 10 月 31 日为 9,361,650 元）；3、请求
法院判令被告重庆太平洋森活公司向光控安石商管支付
品牌使用费 5,625,000 元，并承担延迟支付违约金至实际
付清之日止 （暂计至 2024 年 10 月 31 日为 3,189,375 元）；
（以上三项费用合计 42,874,323.37 元）；4、判令被告
重庆硕隆对被告重庆太平洋森活公司在上述 1 至 3 项诉讼
请求范围内的债务承担连带责任；5、请求法院判令二被
告承担本案的全部诉讼费用。
原告为郑雪儿 被告一为黄秋 / 诉讼 原告系顺成公司的小股东，持股比例约 5%。原告认为五被 2,500 万元 不适用 因法院 注4 /
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虹；被告二为佛 告互相串通，虚增运营成本，骗取资金，构成共同侵权。 认为本
山市顺德区光 要求五被告连带赔偿其经济损失人民币 2,500 万元，并由 案纠纷
石安荣商业管 各被告承担本案诉讼费用。 不应由
理 有 限 公 司 法院受
（“光石安荣” ）； 理，故作
被告三为佛山 出一审
市顺德区顺成 裁定，驳
企业管理有限 回原告
公司（“顺成公 起诉。原
司”）；被告四 告已提
为光控安石物 起上诉
业管理（上海）
有限公司（以下
简称“光控安石
物管”）；
被告五为光控
安石商管
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注 1：2024 年 6 月 15 日，仲裁庭作出仲裁裁决，基本支持了光控安石商管的仲裁请求，包括：1、顺成
公司、光石安荣公司承担连带责任，共同向光控安石商管支付截至 2023 年 5 月 31 日的管理费（含品牌
使用费和基本管理费）人民币 20,780,400 元；2、顺成公司、光石安荣公司承担连带责任，共同向申请
人支付以年利率 3.65%为标准计算的各期费用的逾期付款违约金，暂计至 2023 年 12 月 31 日的违约金
为人民币 2,736,003.28 元，支付至顺成公司和光石安荣公司实际支付之日止；3、顺成公司、光石安荣
公司连带承担，向光控安石商管支付光控安石商管因本案支出的律师费人民币 12 万元；4、本请求仲裁
费人民币 366,551 元，由顺成公司和光石安荣公司连带承担 60%即人民币 219,930.6 元，由光控安石商
管承担 40%即人民币 146,620.40 元；顺成公司和光石安荣公司向光控安石商管支付代垫付的本请求仲
裁费人民币 219,930.60 元。
注 2：2024 年 6 月 15 日，仲裁庭作出仲裁裁决，驳回顺成公司和光石安荣公司全部仲裁反请求；反请
求仲裁费人民币 122,350 元，全部由顺成公司和光石安荣公司负担。
注 3：2025 年 6 月 17 日，二审法院作出民事调解书如下：1、汉海信息公司与瑞诗公司在 2021 年 4 月
签订的《光大安石中心办公楼租赁合同》于 2023 年 9 月 20 日解除。2、汉海信息公司于 2025 年 7 月
件受理费减半收取计 211,946.39 元，由汉海信息公司负担 98,873 元，由瑞诗公司负担 113,073.39 元；
鉴定费 168,500 元，由汉海信息公司负担 78,605.25 元，由瑞诗公司负担 89,894.75 元；二审案件受理
费减半收取 15,425 元，由汉海信息公司负担 25 元，由瑞诗公司负担 15,400 元。4、双方就本案上海市
杨浦区惠民路 387 号、393 号光大安石中心 T1 座 9-18 层、23-25 层房屋租赁合同再无其他任何纠纷。
注 4：2025 年 6 月 20 日，一审法院作出民事裁定书如下：驳回原告郑雪儿的起诉。原告郑雪儿预交的
受理费 166,800 元，予以退还。原告郑雪儿预交的财产保全费 5,000 元，由原告郑雪儿承担。
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整
改情况
√适用 □不适用
公司于 2025 年 4 月 29 日收到中国证券监督管理委员会上海监管局（以下简称“上海证监局”）出
具的《行政监管措施决定书》（以下简称“《决定书》”），具体内容详见公司临 2025-022 号公告。
公司及相关人员高度重视《决定书》中的相关事项，已按照相关要求进行整改，并在报告期内向上海证
监局提交了书面整改报告。公司将认真吸取教训，进一步增强规范运作意识，持续加强对有关法律法规
和规范性文件的学习，强化内部控制及信息披露管理，切实提高会计核算和公司治理水平，维护公司及
全体股东合法权益。
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东、实际控制人规范运作，诚信经营，不存在未履行法院生效判决、所负
数额较大的债务到期未清偿等情况，也未被监管机构出具不诚信记录情况。
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
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√适用 □不适用
为规范公司日常经营中的关联交易行为，充分发挥关联方拥有的资源优势，推动公司不动产投资和资产管理业务持续、稳定地发展，根据公司 2023
年第一次临时股东大会决议精神，公司于 2023 年 2 月 16 日与宜兴光控投资有限公司等关联方续签了《日常关联交易协议》（该协议有效期为三年，公
司 2024、2025 年度的关联交易金额按照 2023 年度的标准执行，详见公司临 2023-001 号、临 2023-004 号公告）。报告期内实际执行情况如下：
单位：万元
受托提供管理及咨询服务 委托提供管理及咨询服务
投资组合
投资主体(公司下 (管理费收入) (管理费支出)
关联方名称
属企业) 2025 年度预计 报告期内实际 2025 年度预计 报告期内实际 2025 年度预计 报告期内实际
发生金额 发生金额 发生金额 发生金额 发生金额 发生金额
宜兴光控投资有限公司 公司及其下属企业 150,000 234 7,000 1,597 - -
其他关联人 公司及其下属企业 50,000 - 8,400 598 3,000 -
合计 / 200,000 234 15,400 2,195 3,000 -
注 1：受托提供管理咨询服务收入从与关联方共同投资的基金收取；
注 2：公司每年度可在同一类别预计合计数的范围内平衡使用额度；
注 3：“关联方名称”既包括上述已列明的关联方，也包括在本议案有效期限内与公司存在关联关系且与公司发生上述日常关联交易的其它关联方；
注 4：与关联方共同投资、认购或受让关联方财产份额/资管计划/股权、资产处置等，统称“投资组合”；
注 5：“受托提供管理及咨询服务”包括了公司与关联方发生的各类代建、代管等业务。
（2）关于存款业务
关联方 关联交易类别
（万元） （万元） 差异较大的原因
中国光大银行股份有限公司 存款余额 210,700 10,693.45 报告期内没有大额存款存放于光大银行
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□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
□适用 √不适用
√适用 □不适用
为满足公司日常经营的资金需求，根据公司第十一届董事会第二十四次（临时）会议决议精神，公
司于 2025 年 5 月 26 日与上海安瑰投资管理有限公司（以下简称“上海安瑰”）签署了附条件生效的《借
款合同》，上海安瑰向公司分笔提供总额不超过人民币 4 亿元借款，每笔借款的借款期限为自该笔借款
发放日起至该笔借款发放届满 12 个月止，借款的年利率为 6.5%（单利），该合同的生效条件为自双方
加盖公章且公司股东大会审议通过该合同项下相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗房地产开
发（上海）有限公司（以下简称“瑞诗公司”）签署了《应收账款质押协议》，就以公司持有的对瑞诗
公司的 9.086 亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上述 4 亿元借款向上海安瑰提供质押担保之事
进行了约定。2025 年 6 月 11 日，公司 2025 年第四次临时股东大会审议通过了前述事项（详见公司临
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√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海格林风范房地
联营公司 7,414.70 -4,800.00 2,614.70
产发展有限公司
合计 7,414.70 -4,800.00 2,614.70
地产发展有限公司达成协议，在开发“格林世界”项目过程中，在出现
关联债权债务形成原因
阶段性资金盈余后，上海格林风范房地产发展有限公司按照其股东持股
比例向公司和金地（集团）股份有限公司提供资金。
关联债权债务对公司经营成果
无重大影响
及财务状况的影响
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
(二) 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
□适用 √不适用
(三) 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十三、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
为进一步拓宽公司融资渠道，优化公司债务结构，满足公司经营发展需要，根据公司第十一届董事
会第十八次（临时）会议、2024 年第六次临时股东大会决议精神，公司向中国银行间市场交易商协会
（以下简称“交易商协会”）申请注册和发行总额不超过 19 亿元（含 19 亿元）的非金融企业债务融资
工具（即中期票据及定向债务融资工具，详见公司临 2024-069 号、2024-072 号、2024-076 号公告）。
公司于报告期内收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注〔2025〕MTN239 号），交易商
协会同意接受公司中期票据注册，注册金额为 19 亿元（详见公司临 2025-007 号公告）。2025 年 4 月 1
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日，公司发行了 2025 年度第一期中期票据，发行金额为 6.7 亿元，期限为 1+1 年，发行利率为 5.48％
（详见公司临 2025-010 号公告）。
资开发有限公司（减持计划实施前持股比例 10.28%，以下简称“嘉定建业”）与其一致行动人上海嘉
定科技投资（集团）有限公司（减持计划实施前持股比例 5.80%，以下简称“嘉定科投”）因自身资金
需求，计划自上述公告披露之日起满 15 个交易日后的 3 个月内，通过集中竞价方式减持公司股份合计
不超过 14,996,854 股，减持比例合计不超过公司总股本的 1%（双方减持数量均不超过 7,498,427 股，
减持比例均不超过公司总股本的 0.5%，详见公司临 2025-008 号公告）。截止本报告披露日，上述减持
计划已实施完毕，嘉定建业与嘉定科投通过集中竞价交易方式合计减持公司股份 14,987,800 股，合计
减持比例占公司总股本的 1%（详见公司临 2025-052 号公告）。
及本息兑付之事
公司于 2024 年 4 月发行了 2024 年度第一期中期票据（债券简称：24 光大嘉宝 MTN001，债券代码：
公告）。2025 年 4 月 14 日，公司完成了 24 光大嘉宝 MTN001 债券的部分回售及本息兑付事项，本息兑
付金额合计 7.2 亿元。24 光大嘉宝 MTN001 债券未回售存续本金为 3.3 亿元，到期日为 2026 年 4 月 12
日，票面利率为 5％（详见公司临 2025-011 号公告）。
公司于 2023 年 6 月发行了 2023 年度第二期中期票据（债券简称：23 光大嘉宝 MTN002，债券代码：
号公告）。2025 年 6 月 5 日，公司完成了 23 光大嘉宝 MTN002 债券的全部回售及本息兑付事项，本息
兑付金额合计 3.1434 亿元（详见公司临 2025-042 号公告）。
瑞诗房地产开发（上海）有限公司（以下简称“瑞诗公司”）系公司并表企业光控安石-上海一号
私募投资基金之下属企业上海安功投资有限公司的全资子公司，主要持有、运营和管理光大安石中心项
目。重庆光控新业实业发展有限公司（以下简称“光控新业”）系公司控股子公司，光控新业的全资子
公司重庆光控兴渝置业有限公司主要负责开发、运营和管理重庆朝天门项目。上海安曼投资有限公司（以
下简称“上海安曼”）系公司参与投资的上海光魅投资中心（有限合伙）的下属企业，上海安曼的全资
子公司北京新资物业管理有限公司主要持有、运营和管理上东公园里项目。上海安依投资有限公司（以
下简称“安依投资”）系公司参与投资的光控安石-中关村私募投资基金的全资子公司，主要持有、运
营、管理北京中关村项目。
根据公司 2025 年第五次临时股东大会决议精神，2025 年 6 月 27 日，公司与瑞诗公司签署了《借
款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为 90,860 万元，展期期间的借款年利率为 6.5%；
公司与光控新业签署了《借款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为 42,600 万元，展期期间的
借款年利率为 8.5%；公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司与光控新业签署了《借
款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为 41,000 万元，展期期间的借款年利率为 8%；公司与上
海安曼签署了《借款合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为 5,000 万元，展期期间的借款
年利率为 6.5%；公司与安依投资签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金
为 44,000 万元，展期期间的借款年利率为 8%。上述借款期限均展期至 2027 年 6 月 30 日。（详见公司
临 2025-036 号、2025-037 号、2025-038 号、2025-039 号、2025-044 号和 2025-045 号公告）
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
行”)、中国光大银行股份有限公司北京分行(以下简称“光大北分”)出具《承诺函》，承诺：“在华
恒兴业、华恒业及华富新业面临资金还款及开发建设资金压力情况下，……公司将在符合法律法规规定
的前提下并在履行公司内部必要的审批程序后给予流动性支持，承担还款责任，以维护公司的声誉”。
向光大银行、光大北分出具了《承诺函》。公司在此明确并同意《承诺函》将持续有效直至华恒兴业和
华恒业向上海晟科全额偿还完毕全部借款本息。若华恒兴业和/或华恒业未向上海晟科按时足额偿还全
部借款本息，则光大银行和/或光大北分均有权要求公司履行《承诺函》的约定”，并称“为免疑义，
除覆盖上述展期事项外，公司在《承诺函》项下的义务和责任（包括但不限于性质、程度及范围）不因
《说明函》而有所减轻或加重”。
前提下，督促新光大中心项目履行还本付息的义务，相关内容依据该新函件执行，新函件明确表示不构
成担保或债务加入等对外提供增信的行为。
第六节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 64,380
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有 质押、标记或冻结
有限 情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条
股东性质
（全称） 减 量 (%) 件股
股份状态 数量
份数
量
北京光控安宇投资
- 211,454,671 14.10 - 无 - 国有法人
中心（有限合伙）
上海嘉定建业投资
-1,684,300 152,495,820 10.17 - 无 - 国有法人
开发有限公司
上海光控股权投资
- 148,392,781 9.89 - 无 - 国有法人
管理有限公司
上海嘉定科技投资
-7,490,000 79,551,986 5.30 - 无 - 国有法人
（集团）有限公司
上海安霞投资中心
- 77,559,297 5.17 - 无 - 国有法人
（有限合伙）
上海南翔资产经营 境内非国
- 33,650,298 2.24 - 无 -
有限公司 有法人
上海嘉定缘和贸易 境内非国
- 24,609,479 1.64 - 无 -
有限公司 有法人
上海嘉加（集团） 境内非国
-10,529,200 14,547,418 0.97 - 无 -
有限公司 有法人
境内自然
夏重阳 12,500,000 12,500,000 0.83 - 无 -
人
中国工商银行股份
有限公司－南方中
证全指房地产交易 4,420,305 11,494,548 0.77 - 无 - 其他
型开放式指数证券
投资基金
前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
北京光控安宇投资中心（有限合伙） 211,454,671 人民币普通股 211,454,671
上海嘉定建业投资开发有限公司 152,495,820 人民币普通股 152,495,820
上海光控股权投资管理有限公司 148,392,781 人民币普通股 148,392,781
上海嘉定科技投资（集团）有限公
司
上海安霞投资中心（有限合伙） 77,559,297 人民币普通股 77,559,297
上海南翔资产经营有限公司 33,650,298 人民币普通股 33,650,298
上海嘉定缘和贸易有限公司 24,609,479 人民币普通股 24,609,479
上海嘉加（集团）有限公司 14,547,418 人民币普通股 14,547,418
夏重阳 12,500,000 人民币普通股 12,500,000
中国工商银行股份有限公司－南方
中证全指房地产交易型开放式指数 11,494,548 人民币普通股 11,494,548
证券投资基金
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决权、
不适用
放弃表决权的说明
（集团）有限公司（曾用企业名称为上海嘉定科技投资有限公
司、上海嘉定伟业投资开发有限公司）为一致行动人。2、股东
上述股东关联关系或一致行动的说
上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有
明
限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙）同属中国光大控股
有限公司的下属企业。除此之外，公司未知其他股东之间是否
存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数
不适用
量的说明
持股 5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
五、优先股相关情况
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
第七节 债券相关情况
一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 公司债券（含企业债券）
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
年8 投资者 是否存
月 31 还本 适当性 在终止
债券名 债券 利率 交易场 主承销 受托管 交易机
简称 代码 发行日 起息日 日后 到期日 付息 安排 上市交
称 余额 （%） 所 商 理人 制
的最 方式 （如 易的风
近回 有） 险
售日
光大嘉
宝股份
有限公
司 2022
年面向
东方证 东方证
专业投 2022 年 2022 年 2025 年 上海证
资者公 137796 9 月 21 9 月 21 / 9 月 21 6.30 4.9 注1 券交易 注2 注2 否
开发行 日 日 日 所
司 司
公司债
券 ( 第
一
期 )( 品
种一)
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
注 1：“22 嘉宝 01”在存续期内前 2 年（2022 年 9 月 21 日至 2024 年 9 月 20 日）票面利率为 4.50%。在“22 嘉宝 01”存续期的第 2 年末，公司选择上
调票面利率，即本期债券票面利率调整为 4.90% ，并在存续期的第 3 年（2024 年 9 月 21 日至 2025 年 9 月 20 日）固定不变。“22 嘉宝 01”采用单利按
年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券起息日为 2022 年 9 月 21 日，2023 年至 2025 年每年的 9
月 21 日为上一计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日延至其后的第 1 个工作日；顺延期间付息款项不另计利息）。“22 嘉宝 01”债券最终到期
日为 2025 年 9 月 21 日。若投资者放弃回售选择权，则本期债券的本金支付日为 2025 年 9 月 21 日；若投资者部分或全部行使回售选择权，则回售部分
债券的本金支付日为 2024 年 9 月 21 日，未回售部分债券的本金兑付日为 2025 年 9 月 21 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
注 2：“22 嘉宝 01”债券于 2022 年 9 月 27 日起在上海证券交易所交易市场集中竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市，并采取竞价、报价、询价
和协议交易方式面向合格投资者中的机构投资者交易。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
其他说明
评估，出具了《光大嘉宝股份有限公司主体长期信用评级报告》，维持本公司主体长期信用等级为“AA+”，并维持评级展望为“稳定”，与前次评级结果
相比没有变化。
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
√适用 □不适用
变更是否 变更对债
是否发 变更前 变更原 已取得有 券投资者
现状 执行情况
生变更 情况 因 权机构批 权益的影
准 响
“22 嘉宝 01”债券为无担保
债券。为了有效地维护债券持
有人的合法权益，公司制定了
一系列工作计划和保障措施，
包括制定专门的债券募集资 前述偿债计
金使用计划，切实做到专款专 划及保障措
用；制定《债券持有人会议规 施在报告期
否 不适用 不适用 不适用 不适用
则》；与东方证券股份有限公 内执行情况
司签订《债券受托管理协议》， 良好，无重大
充分发挥债券受托管理人的 变化。
作用；设立专门的偿付工作小
组；严格履行信息披露义务和
公司承诺等，确保按时、足额
偿付本期债券。
(二) 公司债券募集资金情况
□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改
√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改
(三) 专项品种债券应当披露的其他事项
□适用 √不适用
(四) 报告期内公司债券相关重要事项
√适用 □不适用
(1).非经营性往来占款和资金拆借余额
报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非
经营性往来占款和资金拆借）余额：75,260.22万元；
报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况
□是 √否
报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：71,480.26万元
(2).非经营性往来占款和资金拆借明细
报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：22.90%
是否超过合并口径净资产的 10%：√是 □否
截止报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借的主要构成、形成原因：
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
①经公司股东大会批准，公司向参股不动产项目上海安依投资有限公司、上海安曼投资有限公司提供财
务资助，该项财务资助到期日为 2027 年 6 月 30 日。
②公司控股子公司上海嘉宝安石置业有限公司在纳入公司合并报表前向其股东提供往来款。
③公司控股子公司光大安石因在管企业分配，间接获取对比中联合（杭州）有限公司债权。
公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构
单位：万元 币种：人民币
占款/拆借时间 占款/拆借金额 占款/拆借比例
已到回款期限的 4,404.44 6.16%
尚未到期，且到期日在 6 个月内（含）的
尚未到期，且到期日在 6 个月-1 年内（含）的
尚未到期，且到期日在 1 年后的 67,075.82 93.84%
合计 71,480.26 100.00%
报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前 5 名债务方情况
单位：万元 币种：人民币
拆借方/占款人名 报告期发生 期末未收回 拆借/占款方 回款安
拆借/占款及未收回原因
称或者姓名 额 金额 的资信状况 排
经股东大会审批，向参股
上海安依投资有
限公司
;未到还款期。
经股东大会审批，向参股
上海安曼投资有
限公司
;未到还款期。
上海安洁投资有
-5,021.00 1,516.03 正常经营 少数股权往来款。 注3
限公司
比中联合（杭州）
有限公司
香港嘉达利发展
- 866.06 注销 往来款
有限公司
注 1：根据公司 2025 年第五次临时股东大会审议通过的《关于对公司向中关村项目提供的财务资助进
行展期的议案》，公司对向上海安依投资有限公司提供借款本金为 44,000 万元的财务资助展期至 2027
年 6 月 30 日。
注 2：根据公司 2025 年第五次临时股东大会审议通过的《关于对公司向上东公园里项目提供的财务资
助进行展期的议案》，公司向上海安曼投资有限公司提供借款本金为 5,000 万元的财务资助展期至 2027
年 6 月 30 日。
注 3：公司控股子公司上海嘉宝安石置业有限公司在纳入公司合并报表前向股东提供往来款。
注 4：公司控股子公司光大安石因在管企业分配，间接获取对比中联合（杭州）有限公司债权。
(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况
√完全执行 □未完全执行
(1).有息债务及其变动情况
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为 444,980.00 万元 和
单位：万元 币种：人民币
到期时间
金额占有息债
有息债务类别 1 年以内（含 超过 1 年（不 金额合计
已逾期 务的占比（%）
） 含）
公司信用类债券 223,000.00 223,000.00 50.48
银行贷款 39,600.00 39,600.00 8.96
非银行金融机构贷款
其他有息债务 143,000.00 36,200.00 179,200.00 40.56
合计 405,600.00 36,200.00 441,800.00 —
报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额63,000.00万元，企业债券余额0.00万元，
非金融企业债务融资工具余额160,000.00万元。
报 告 期 初 和报 告 期 末 ， 公 司 合并 报 表 范 围 内 公 司有 息 债 务 余 额 分 别为 1,220,349.46 万 元 和
单位：万元 币种：人民币
到期时间 金额占有息
有息债务类别 超过 1 年（不含 金额合计 债务的占比
已逾期 1 年以内（含）
） （%）
公司信用类债券 141,000.00 141,000.00 11.54
银行贷款 50,662.29 810,982.22 861,644.51 70.53
非银行金融机构贷款
其他有息债务 197,376.33 21,600.00 218,976.33 17.93
合计 389,038.62 832,582.22 1,221,620.84 —
报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额63,000.00万元，企业债券余额
截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0.00万元人民币，其中 1 年以内（含）到
期本金规模为0.00万元人民币。
(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过 1000 万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况
截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
对公司偿债能力
涉及金额 发生原因 到期时间
可能产生的影响
运营净收入对应的应收账款质押。
并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业
以光大安石中心项目抵押向银行借款。
并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以
光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款。
并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以
重庆朝天门大融汇项目抵押向银行借款。
并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融
城项目抵押向银行借款。
并表企业上海盛创科技园发展有限公司以盛创三期项
目抵押向银行借款。
公司以持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）
重庆光控新业实业发展有限公司 42,600 万元借款本
金及其利息的应收款项债权质押，为公司向光大控股
（江苏）投资有限公司 93,000 万元借款提供质押担
保。
公司以持有的对并表企业瑞诗房地产开发（上海）有
限公司 9.086 亿元借款本金及其利息的应收款项债权
质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司不超过
公司以持有的对并表企业瑞诗房地产开发（上海）有
限公司 9.086 亿元借款本金及其利息的应收款项债权
质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司不超过
公司以持有的全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理
有限公司 100%股权质押担保、以持有的珠海安石宜颖
为公司向上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司
(4).违反规定及约定情况
报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明书约定
或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
(五) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
是否存
投资者适当 在终止
债券 利率 还本付息 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 性安排（如 交易机制 上市交
余额 （%） 方式 所
有） 易的风
险
光大嘉宝股 详见非金 详见非金融 详见非金融
份有限公司 23 光大 融企业债 全国银 企业债务融 企业债务融
月2日 5日 月5日
二期中期票 MTN002 具其他情 券市场 情况的说明 情况的说明
据 况的说明 1 1 1
光大嘉宝股 详见非金 详见非金融 详见非金融
份有限公司 24 光大 融企业债 全国银 企业债务融 企业债务融
月 11 日 12 日 月 12 日
一期中期票 MTN001 具其他情 券市场 情况的说明 情况的说明
据 况的说明 2 2 2
光大嘉宝股 详见非金 详见非金融 详见非金融
份有限公司 24 光大 融企业债 全国银 企业债务融 企业债务融
月3日 4日 月4日
二期中期票 MTN002 具其他情 券市场 情况的说明 情况的说明
据 况的说明 3 3 3
光大嘉宝股 详见非金 详见非金融 详见非金融
份有限公司 25 光大 融企业债 全国银 企业债务融 企业债务融
月1日 2日 月2日
一期中期票 MTN001 具其他情 券市场 情况的说明 情况的说明
据 况的说明 4 4 4
光 大 嘉 宝 18 光大 081800151 2018 年 10 2018 年 10 2036 年 7 2.13 5.50 详见非金 全国银 详见非金融 详见非金融 否
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
一期资产支 ABN001 务融资工 券市场 资工具其他 资工具其他
持票据优先 A 优先 A 具其他情 情况的说明 情况的说明
级 况的说明 5 5 5
光 大 嘉 宝 详见非金 详见非金融 详见非金融
嘉宝 2018 年 10 2018 年 10 2036 年 7
一期资产支 081800152 1.46 6.50 务融资工 行间债 资工具其他 资工具其他 否
ABN001 月 25 日 月 30 日 月 20 日
持票据优先 B 具其他情 券市场 情况的说明 情况的说明
优先 B
级 况的说明 5 5 5
详见非金 详见非金融 详见非金融
光 大 嘉 宝 18 光大
融企业债 全国银 企业债务融 企业债务融
一期资产支 ABN001 月 25 日 月 30 日 月 20 日
具其他情 券市场 情况的说明 情况的说明
持票据次级 次
况的说明 5 5 5
注 1：“23 光大嘉宝 MTN002”于 2025 年 6 月 5 日维持票面利率 4.78%不变，并于同日完成了全部回售及本息兑付事项，债券余额由 3 亿元调整为 0。
注 2：“24 光大嘉宝 MTN001”于 2025 年 4 月 12 日维持票面利率 5%不变，并于 2025 年 4 月 14 日完成了部分回售及本息兑付事项，债券余额由 10 亿元
调整为 3.3 亿元。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
√适用 □不适用
（1）根据发行条款的有关约定，“23 光大嘉宝 MTN002”设有第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2025 年 6 月 5 日维
持“23 光大嘉宝 MTN002”的票面利率 4.78%不变，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债
券按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币 3 亿元。2025 年 6 月 5 日，公司完
成了本期债券的全部回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币 3.1434 亿元。
（2）根据发行条款的有关约定，
“24 光大嘉宝 MTN001”设有第 1 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2025 年 4 月 12 日维
持“24 光大嘉宝 MTN001”的票面利率 5%不变，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 1 个计息年度付息日将其持有的本期债券
按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币 6.7 亿元。2025 年 4 月 14 日，公司
完成了本期债券的部分回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币 7.2 亿元。
□适用 √不适用
其他说明
资信评估股份有限公司在对本公司 2024 年度经营状况等进行综合分析与评估的基础上，出具了《光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据 2025 年跟踪评
级报告》，维持“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”信用等级为“AAAsf”
，维持“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”信用等级为“AA+sf”，与前次评级结果相比没有
变化。
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
√适用 □不适用
变更是否已 变更对债券
是否发 变更前 变更原
现状 执行情况 取得有权机 投资者权益
生变更 情况 因
构批准 的影响
“23 光大嘉宝 MTN002”、
“24 光大嘉宝 MTN001”、
“24 光大嘉宝 MTN002”
、
“25 光大嘉宝 MTN001”为无担保债券。为了维护中期票据持有人的合法 报告期内，前述偿债
利益，公司为中期票据资金的按时足额偿付制订了相关偿债保障措施， 计划及偿债保障措
否 不适用 不适用 不适用 不适用
包括设立专门的中期票据偿付工作小组，加强中期票据募集资金使用的 施执行情况良好，无
监督和管理，募集资金监管模式采用专户监管且受托支付模式，遵循真 重大变化。
实、准确、完整、及时的信息披露原则等。
“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”、“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”、“18
光大嘉宝 ABN001 次”对应的“光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据” 报告期内，前述偿债
设有目标资产物业运营收入应收账款质押担保、目标物业资产抵押担保。 计划及偿债保障措
否 不适用 不适用 不适用 不适用
为保证按期足额偿付资产支持票据，本项目制定了相应的偿债计划和保 施执行情况良好，无
障措施。此外，资产支持票据的持有人还可以依据法律法规的规定和募 重大变化。
集说明书的约定，以资产支持票据持有人会议的形式行使有关权利。
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
√适用 □不适用
“23 光大嘉宝 MTN002”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年
MTN002”于债权登记日的次一工作日（即 2023 年 6 月 6 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。
“24 光大嘉宝 MTN001”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年
“24 光大嘉
宝 MTN001”于债权登记日的次一工作日（即 2024 年 4 月 15 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行
交易。
“24 光大嘉宝 MTN002”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年
MTN002”于债权登记日的次一工作日（即 2024 年 9 月 5 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。
“25 光大嘉宝 MTN001”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2027 年
“25 光大嘉宝
MTN001”于债权登记日的次一工作日（即 2025 年 4 月 3 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。
“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”采用单利，每半年付息一次并摊还一定金额本金，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日。每 3 年启动开放退出一次，投
资人有权决定在本期资产支持票据开放退出登记期内是否向发行载体提出资产支持票据开放退出申请。“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”于 2025 年 1 月 20
日、2025 年 7 月 21 日摊还了部分本金，截至本报告披露日的本金余额为 2.13 亿元。
“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”采用单利，每半年付息一次，到期一次还本，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日。每 3 年启动开放退出一次，投资人有
权决定在本期资产支持票据开放退出登记期内是否向发行载体提出资产支持票据开放退出申请。
“18 光大嘉宝 ABN001 次”不设票面利率，享有最终剩余收益，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日，无开放退出安排。
上述资产支持票据于债权登记日后的第一个工作日（即 2018 年 10 月 30 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁
布的相关规定进行交易。
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
(六) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
√适用 □不适用
报告期公司归属于上市公司股东的净利润为-37,330.29 万元，占上年末归属于上市
亏损情况
公司股东的净资产比例为 10.68%。
财务表现呈亏损状态。
亏损原因
权益法核算确认相应投资损失。
公司经过数年经营积累及沉淀，已形成适应于自身发展的资源禀赋及核心竞争力，
包括专业的人才队伍、完善的业务体系及良好的股东背景及品牌形象等。虽然由于
对公司生产经 多重因素的影响，公司发展遇到暂时的困难，但是从长期来看，公司核心竞争力等
营和偿债能力 未发生重大变化。公司目前经营情况稳定，将继续坚持主动管理和价值创造的核心
的影响 理念，聚焦不动产资产管理主业，发挥公司专业优势，在商业资产管理、写字楼资
产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募 REITs 等细分领域培
育核心竞争力，努力将公司打造成为国内领先的跨境不动产资产管理平台。
(七) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
流动比率 0.65 0.68 -4.41 /
速动比率 0.49 0.50 -2.00 /
资产负债率（%） 78.31 77.38 1.20 /
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
扣除非经常性损益后净利润 -42,558.83 -32,297.83 不适用 /
EBITDA 全部债务比 0.01 0.02 -50.00 注1
利息保障倍数 -0.39 0.13 -400.00 注1
现金利息保障倍数 1.92 1.92 - /
EBITDA 利息保障倍数 0.40 0.79 -49.37 注1
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 - /
利息偿付率（%） 100.00 100.00 - /
注 1：报告期 EBITDA 全部债务比、现金利息保障倍数及 EBITDA 利息保障倍数与上年同期相比减少，主
要原因是报告期公司房地产开发业务结转收益与上年同期相比减少，导致利润总额与上年同期相比下降。
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
第八节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
编制单位：光大嘉宝股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2025 年 6 月 30 日 2024 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 1,557,558,615.47 2,080,414,695.77
交易性金融资产 七、2 413,363,446.04 25,032,728.06
衍生金融资产
应收票据 七、3 3,000,000.00 5,000,000.00
应收账款 七、4 415,806,180.17 424,471,122.51
应收款项融资
预付款项 七、5 3,576,772.98 3,779,495.49
其他应收款 七、6 439,119,792.53 547,642,961.25
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、7 1,015,249,216.90 1,166,531,458.65
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、8 68,118,283.56 75,007,871.20
流动资产合计 3,915,792,307.65 4,327,880,332.93
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、9 3,209,950,398.79 3,460,547,010.07
其他权益工具投资 七、10 146,143,100.00 146,143,100.00
其他非流动金融资产 七、11 12,182,776.43 26,675,170.64
投资性房地产 七、12 12,702,025,658.63 12,877,620,466.67
固定资产 七、13 235,198,782.80 127,382,550.83
在建工程 七、14 470,487.85 470,487.85
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、15 38,750,619.10 48,681,938.42
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
无形资产 七、16 10,541,323.44 11,724,671.82
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉 七、17 689,640,042.73 689,640,042.73
长期待摊费用 七、18 23,486,937.02 26,569,079.35
递延所得税资产 七、19 212,364,012.92 201,486,574.94
其他非流动资产
非流动资产合计 17,280,754,139.71 17,616,941,093.32
资产总计 21,196,546,447.36 21,944,821,426.25
流动负债：
短期借款 七、21 396,330,000.00 396,417,450.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 七、22 6,556,626.63
应付账款 七、23 286,245,667.28 344,142,746.25
预收款项 七、24 77,116,940.80 122,033,343.85
合同负债 七、25 123,172,687.19 166,336,330.07
应付职工薪酬 七、26 159,337,615.88 164,100,097.99
应交税费 七、27 327,633,697.37 361,532,537.65
其他应付款 七、28 2,646,129,701.38 2,547,164,889.71
其中：应付利息
应付股利 15,935,739.20 15,935,739.20
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、29 1,573,667,666.87 1,849,629,625.39
其他流动负债 七、30 391,088,232.57 394,400,055.20
流动负债合计 5,980,722,209.34 6,352,313,702.74
非流动负债：
长期借款 七、31 8,112,513,394.27 8,106,694,924.37
应付债券 七、32 216,000,000.00 217,800,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、33 26,927,802.16 32,483,488.98
长期应付款 七、34 48,603,191.80 48,603,191.80
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、19 1,233,684,259.45 1,232,166,205.21
其他非流动负债 七、35 980,034,733.60 990,759,150.11
非流动负债合计 10,617,763,381.28 10,628,506,960.47
负债合计 16,598,485,590.62 16,980,820,663.21
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、36 1,499,685,402.00 1,499,685,402.00
其他权益工具
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 七、37 1,417,441,120.60 1,417,441,120.60
减：库存股
其他综合收益 七、38 25,018,170.79 25,164,065.84
专项储备
盈余公积 七、39 305,570,286.20 305,570,286.20
一般风险准备
未分配利润 七、40 -125,897,026.25 247,405,844.71
归属于母公司所有者权益（或
股东权益）合计
少数股东权益 1,476,242,903.40 1,468,734,043.69
所有者权益（或股东权益）
合计
负债和所有者权益（或股
东权益）总计
公司负责人：苏晓鹏 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
母公司资产负债表
编制单位：光大嘉宝股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2025 年 6 月 30 日 2024 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 188,811,161.92 193,926,319.18
交易性金融资产 1,141,300.00 1,141,300.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十九、1 3,030,130.00 2,170,755.00
应收款项融资
预付款项
其他应收款 十九、2 2,889,037,112.31 2,949,412,949.46
其中：应收利息
应收股利
存货 178,385.18 176,595.15
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 3,082,198,089.41 3,146,827,918.79
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
长期股权投资 十九、3 4,286,554,597.77 4,838,438,834.41
其他权益工具投资 145,143,100.00 145,143,100.00
其他非流动金融资产 1,461,475,791.60 1,647,020,215.41
投资性房地产 64,995,340.25 67,368,789.53
固定资产 660,315.78 778,001.70
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 32,850,155.76 38,847,832.84
无形资产
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 878,503.47 1,437,750.23
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 5,992,557,804.63 6,739,034,524.12
资产总计 9,074,755,894.04 9,885,862,442.91
流动负债：
短期借款 396,330,000.00 396,417,450.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项 4,449,579.97
合同负债
应付职工薪酬 29,257,402.52 29,229,009.55
应交税费 26,047,613.24 26,491,879.43
其他应付款 3,024,043,083.43 3,168,064,306.30
其中：应付利息
应付股利 15,935,739.20 15,935,739.20
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,298,708,950.42 2,601,304,515.87
其他流动负债
流动负债合计 5,774,387,049.61 6,225,956,741.12
非流动负债：
长期借款
应付债券 362,000,000.00 363,800,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债 26,927,802.16 32,483,488.98
长期应付款 48,603,191.80 48,603,191.80
长期应付职工薪酬
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
预计负债
递延收益
递延所得税负债 10,406,093.71 10,406,093.71
其他非流动负债
非流动负债合计 447,937,087.67 455,292,774.49
负债合计 6,222,324,137.28 6,681,249,515.61
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,499,685,402.00 1,499,685,402.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,459,919,296.64 1,459,919,296.64
减：库存股
其他综合收益 30,003,652.76 30,003,652.76
专项储备
盈余公积 305,570,286.20 305,570,286.20
未分配利润 -442,746,880.84 -90,565,710.30
所有者权益（或股东权益）
合计
负债和所有者权益（或股
东权益）总计
公司负责人：苏晓鹏 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
合并利润表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2025 年半年度 2024 年半年度
一、营业总收入 641,513,564.07 719,932,721.99
其中：营业收入 七、41 641,513,564.07 719,932,721.99
二、营业总成本 778,967,184.69 802,087,044.56
其中：营业成本 七、41 382,296,371.27 392,524,358.79
税金及附加 七、42 56,732,374.63 24,829,254.49
销售费用 七、43 18,353,449.33 18,864,166.31
管理费用 七、44 107,204,000.95 116,640,136.78
研发费用
财务费用 七、45 214,380,988.51 249,229,128.19
其中：利息费用 232,877,496.52 285,492,785.30
利息收入 19,274,118.87 40,514,174.13
加：其他收益 七、46 3,466,501.91 303,002.75
投资收益（损失以“－”号填列） 七、47 -130,500,838.50 -112,045,050.31
其中：对联营企业和合营企业的投
-139,317,674.82 -90,697,567.89
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
七、48 2,036,685.75 -10,258,411.40
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 七、49 -95,138,961.93 -47,430,564.45
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填
七、50 422.32
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -357,590,233.39 -251,584,923.66
加：营业外收入 七、51 34,287,111.27 2,573,692.29
减：营业外支出 七、52 1,120,565.21 109,251.62
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -324,423,687.33 -249,120,482.99
减：所得税费用 七、53 24,830,150.25 28,592,361.57
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -349,253,837.58 -277,712,844.56
（一）按经营持续性分类
-349,253,837.58 -277,712,844.56
号填列）
号填列）
（二）按所有权归属分类
-373,302,870.96 -327,587,863.57
损以“-”号填列）
列）
六、其他综合收益的税后净额 七、54 -286,068.72 411,174.34
（一）归属母公司所有者的其他综合收
-145,895.05 209,698.91
益的税后净额
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 -145,895.05 209,698.91
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
-140,173.67 201,475.43
的税后净额
七、综合收益总额 -349,539,906.30 -277,301,670.22
（一）归属于母公司所有者的综合收益
-373,448,766.01 -327,378,164.66
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 23,908,859.71 50,076,494.44
八、每股收益：
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
（一）基本每股收益(元/股) -0.25 -0.22
（二）稀释每股收益(元/股) -0.25 -0.22
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元,上期被合并方实现的净
利润为：0.00元。
公司负责人：苏晓鹏 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
母公司利润表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2025 年半年度 2024 年半年度
一、营业收入 十九、4 16,437,917.30 22,950,334.69
减：营业成本 7,179,774.84 7,764,163.85
税金及附加 1,757,510.21 2,732,682.37
销售费用
管理费用 16,698,317.69 22,977,312.91
研发费用
财务费用 54,755,550.80 40,477,932.45
其中：利息费用 119,930,030.04 123,273,050.45
利息收入 65,186,069.73 82,807,042.76
加：其他收益 74,421.31 53,956.95
投资收益（损失以“－”号填列） 十九、5 10,878,797.75 1,978,476,860.88
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
-171,135,423.81 -93,358,569.03
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-128,809,393.49 -39,113,772.49
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -352,944,834.48 1,795,056,719.42
加：营业外收入 763,663.94 90,910.15
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -352,181,170.54 1,795,147,629.57
减：所得税费用 -12,774,235.53
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -352,181,170.54 1,807,921,865.10
（一）持续经营净利润（净亏损以
-352,181,170.54 1,807,921,865.10
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
（一）不能重分类进损益的其他综合收
益
收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
益
益的金额
六、综合收益总额 -352,181,170.54 1,807,921,865.10
公司负责人：苏晓鹏 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
合并现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2025年半年度 2024年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 538,676,576.50 736,888,396.05
收到的税费返还 4,193.38 480,914.58
收到其他与经营活动有关的现金 七、55 140,419,939.28 116,213,103.97
经营活动现金流入小计 679,100,709.16 853,582,414.60
购买商品、接受劳务支付的现金 199,079,430.94 258,483,411.06
支付给职工及为职工支付的现金 118,156,056.72 130,247,538.84
支付的各项税费 151,080,537.12 199,095,660.38
支付其他与经营活动有关的现金 七、55 79,419,233.10 106,709,872.57
经营活动现金流出小计 547,735,257.88 694,536,482.85
经营活动产生的现金流量净额 131,365,451.28 159,045,931.75
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 80,025,270.08 57,863,223.86
取得投资收益收到的现金 2,282,738.39 21,156,148.71
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 82,314,771.57 132,165,503.49
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
投资支付的现金 468,460,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 497,976,908.16 119,368,494.72
投资活动产生的现金流量净额 -415,662,136.59 12,797,008.77
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
现金
取得借款收到的现金 1,039,298,661.66 1,239,813,774.83
收到其他与筹资活动有关的现金 七、55 51,000,000.00 150,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,090,298,661.66 1,389,813,774.83
偿还债务支付的现金 1,077,584,898.29 1,592,808,042.66
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 227,375,575.61 323,131,826.92
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、55 10,813,636.20 15,182,544.01
筹资活动现金流出小计 1,315,774,110.10 1,931,122,413.59
筹资活动产生的现金流量净额 -225,475,448.44 -541,308,638.76
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -82,812.04 25,797.03
五、现金及现金等价物净增加额 -509,854,945.79 -369,439,901.21
加：期初现金及现金等价物余额 2,038,006,609.50 2,521,078,711.39
六、期末现金及现金等价物余额 1,528,151,663.71 2,151,638,810.18
公司负责人：苏晓鹏 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
母公司现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2025年半年度 2024年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 12,153,743.20 17,897,255.49
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 151,050,042.83 651,873,531.23
经营活动现金流入小计 163,203,786.03 669,770,786.72
购买商品、接受劳务支付的现金 549,694.40 146,456.68
支付给职工及为职工支付的现金 11,881,508.86 13,950,476.18
支付的各项税费 6,841,343.05 8,107,113.61
支付其他与经营活动有关的现金 216,161,919.21 541,290,244.89
经营活动现金流出小计 235,434,465.52 563,494,291.36
经营活动产生的现金流量净额 -72,230,679.49 106,276,495.36
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 73,172,034.39 44,190,395.79
取得投资收益收到的现金 10,261,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资 52,898,130.92
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 73,172,034.39 107,349,526.71
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金
投资支付的现金 86,460,000.00 10,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 86,480,940.02 10,019,400.00
投资活动产生的现金流量净额 -13,308,905.63 97,330,126.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,300,000,000.00 1,386,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,300,000,000.00 1,386,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,124,800,000.00 1,447,580,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 88,346,516.94 97,773,456.62
支付其他与筹资活动有关的现金 6,429,055.20 3,997,333.38
筹资活动现金流出小计 1,219,575,572.14 1,549,350,790.00
筹资活动产生的现金流量净额 80,424,427.86 -163,350,790.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -5,115,157.26 40,255,832.07
加：期初现金及现金等价物余额 193,926,319.18 45,656,040.83
六、期末现金及现金等价物余额 188,811,161.92 85,911,872.90
公司负责人：苏晓鹏 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
合并所有者权益变动表
单位：元 币种：人民币
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本)
一、上年期末
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
二、本年期初
余额
三、本期增减
变动金额（减
-145,895.05 -373,302,870.96 -373,448,766.01 7,508,859.71 -365,939,906.30
少以“－”
号填列）
（一）综合收
-145,895.05 -373,302,870.96 -373,448,766.01 23,908,859.71 -349,539,906.30
益总额
（二）所有者
投入和减少
资本
入的普通股
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
工具持有者
投入资本
计入所有者
权益的金额
（三）利润分
-16,400,000.00 -16,400,000.00
配
公积
风险准备
（或股东）的 -16,400,000.00 -16,400,000.00
分配
（四）所有者
权益内部结
转
转增资本（或
股本）
转增资本（或
股本）
弥补亏损
计划变动额
结转留存收
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
益
收益结转留
存收益
（五）专项储
备
（六）其他
四、本期期末
余额
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年期
末余额
加：会计政
策变更
前期
-149,123,189.71 -149,123,189.71 36,293,952.68 -112,829,237.03
差错更正
其他
二、本年期
初余额
三、本期增
减变动金额 209,698.91 -327,587,863.57 -327,378,164.66 -9,823,505.56 -337,201,670.22
（减少以
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
“－”号填
列）
（一）综合
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
入的普通股
工具持有者
投入资本
计入所有者
权益的金额
（三）利润
-59,900,000.00 -59,900,000.00
分配
公积
风险准备
（或股东） -59,900,000.00 -59,900,000.00
的分配
（四）所有
者权益内部
结转
转增资本
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
（或股本）
转增资本
（或股本）
弥补亏损
计划变动额
结转留存收
益
收益结转留
存收益
（五）专项
储备
（六）其他
四、本期期
末余额
公司负责人：苏晓鹏 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
母公司所有者权益变动表
单位：元 币种：人民币
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 30,003,652.76 305,570,286.20 -90,565,710.30 3,204,612,927.30
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 30,003,652.76 305,570,286.20 -90,565,710.30 3,204,612,927.30
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-352,181,170.54 -352,181,170.54
号填列）
（一）综合收益总额 -352,181,170.54 -352,181,170.54
（二）所有者投入和减少资本
（三）利润分配
（四）所有者权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 30,003,652.76 305,570,286.20 -442,746,880.84 2,852,431,756.76
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
项目 实收资本 (或股
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本)
一、上年期末余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 13,991,077.76 305,570,286.20 -1,390,729,989.44 1,888,436,073.16
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 13,991,077.76 305,570,286.20 -1,390,729,989.44 1,888,436,073.16
三、本期增减变动金额（减少以“－”
号填列）
（一）综合收益总额 1,807,921,865.10 1,807,921,865.10
（二）所有者投入和减少资本
（三）利润分配
（四）所有者权益内部结转
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 13,991,077.76 305,570,286.20 417,191,875.66 3,696,357,938.26
公司负责人：苏晓鹏 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
三、公司基本情况
√适用 □不适用
光大嘉宝股份有限公司（以下简称本公司）曾用名上海嘉宝实业股份有限公司、上海嘉宝实业（集
团）股份有限公司。1992 年 4 月 28 日经上海市经济委员会以沪经企[1992]275 号文批准，将原上海嘉
宝照明电器公司改组为上海嘉宝实业股份有限公司。1992 年 5 月，经中国人民银行上海市分行金融管
理处[1992]沪人金股字第 14 号文批准，在境内公开发行 A 股股票，并于 1992 年 12 月 3 日在上海证券
交易所上市，股票代码：A 股 600622。本公司现企业法人营业执照注册号为 310000000031246，统一社
会信用代码为 913100001336360028；
审议通过了《上海嘉宝实业(集团)股份有限公司股权分置改革方案》，股权分置改革方案的主要内容为：
本公司股权分置方案实施股权登记日在册的流通股股东每持有 10 股流通股获送 2.5 股股票。本公司于
截止 2025 年 6 月 30 日，本公司注册资本为 1,499,685,402.00 元，累计发行股本总数
为上海市嘉定区依玛路 333 弄 1-6 号嘉定新城大厦 14F，经营范围为：房地产开发经营，自有房屋租赁，
投资管理，资产管理，投资咨询，实业投资，国内贸易（除专项规定），从事货物及技术的进出口业务，
企业管理，企业管理咨询，照明设备的销售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动】
本公司的母公司为宜兴光控投资有限公司，控制公司联合持股主体上海光控股权投资管理有限公司、
北京光控安宇投资中心（有限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙），为公司实际控制人中国光大集
团股份公司控股子公司，公司最终控制人为中央汇金投资有限责任公司。
本财务报表业经公司董事会于 2025 年 8 月 28 日批准报出。
截至 2025 年 6 月 30 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
序号 子公司名称
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四、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用
指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员
会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。
√适用 □不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
本财务报表以持续经营为基础编制。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、
股东权益变动和现金流量等有关信息。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
本公司的记账本位币为人民币。
√适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项 期末余额前 5 名
本期重要的应收款项核销 期末余额前 5 名
账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款 期末余额前 5 名
重要的在建工程项目 期末单项在建工程明细余额前 5 名
账龄超过 1 年的重要合同负债 期末余额前 5 名
重要的合营企业和联营企业 长期股权投资账面价值占集团净资产 10%以上
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的
商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并
中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中
的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承
担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按
公允价值计量。
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为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
√适用 □不适用
(1)控制的判断标准
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有
对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力
影响其回报金额。
(2)合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整
体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。
内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与
本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者
权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期
亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
①增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的
经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，
视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投
资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及
或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，
按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买
日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者
权益变动转为购买日所属当期投资收益。
②处置子公司
a、一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失
控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核
算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
b、分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、
条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
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ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧
失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确
认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权
投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
③购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股
本溢价不足冲减的，调整留存收益。
④不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的
差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存
收益。
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“五、18、长期股权投资”。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金
额现金、价值变动风险很小的投资。
√适用 □不适用
（1）外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建
符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入
当期损益。
（2）外币财务报表的折算
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资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”
项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇
率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
（1）金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：
以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以
摊余成本计量的金融资产：
－业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的
角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有
的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或
显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的
金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债：
和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
①以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允
价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；
不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易
价格进行初始计量。
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持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，
公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允
价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值
变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
④以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金
融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计
量，公允价值变动计入当期损益。
⑤以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值
进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入
当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
⑥以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、
长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法
（3）金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是
未保留对金融资产的控制。
本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照
修改后的条款确认一项新金融资产。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将
下列两项金额的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
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②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止
确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
（4）金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签
定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不
同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将
修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或
承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融
负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产
或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估
值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支
持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用
不可观察输入值。
（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法
本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工
具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的
风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认
预期信用损失。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大
融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融
工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
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通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工
具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未
显著增加。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照
相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或
转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少
该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准
备。
除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在
组合基础上确定预期信用损失。本公司对应收票据、应收账款、其他应收款等计提预期信用损失的组合
类别及确定依据如下：
项目 组合类别 确定依据
应收票据组合 1 组合 1 银行承兑汇票组合 信用风险较小的银行承兑的银行承兑汇票
应收票据组合 2 组合 2 商业承兑汇票组合 其他银行承兑的银行承兑汇票和商业承兑汇票
应收账款组合 1 组合 1 关联方款项组合 应收合并范围内关联方款项组合
应收账款组合 2 组合 2 账龄组合 账龄组合
应收账款组合 3 组合 3 其他应收款项组合 其他应收款项组合
其他应收款组合 1 组合 1 应收代垫款组合 应收代垫款，如员工保险金等
其他应收款组合 2 组合 2 押金保证金组合 应收押金和保证金
其他应收款组合 3 组合 3 关联方往来款组合 关联方往来款
组合 4 其他非关联方往来款组
其他应收款组合 4 其他非关联方往来款
合
各组合预期信用损失率
本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。
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√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见五、11、金融工具
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
（1）存货的分类和成本
存货分类为：原材料、库存商品、在产品、开发成本、开发产品、出租开发产品等。
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存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生
的支出。
（2）发出存货的计价方法
存货发出时按先进先出法计价。
（3）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法
①低值易耗品采用五五摊销法；
②包装物采用一次转销法。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提
存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费后的金额。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的
估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在
正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净
值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值
以一般销售价格为基础计算。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面
价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
□适用 √不适用
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向
客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合
同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）
向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、11、金融工具减值的测试方法及
会计处理方法”。
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基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、11、金融工具减值的测试方法及
会计处理方法”。
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、11、金融工具”减值的测试方法
及会计处理方法。
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其
账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，
其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
□适用 √不适用
终止经营的认定标准和列报方法
√适用 □不适用
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本公司
划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的
一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置
损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经
营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
√适用 □不适用
（1）共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的
参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资
产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
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重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
（2）初始投资成本的确定
①企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投
资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减
时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的
长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支
付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股
权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有
的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
②通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（3）后续计量及损益确认方法
①成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支
付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的
现金股利或利润确认当期投资收益。
②权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他
综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有
的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外
所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者
权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资
单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其
他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，
予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实
现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以
及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实
现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③长期股权投资的处置
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处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收
益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例
结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；
剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公
允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他
所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置
子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权
对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权
时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持
有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物
以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资
性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计
提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：
类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧（摊销）率(%)
建筑物 20-40 年 4.00-10.00 2.25-4.80
土地使用权 按土地使用权剩余年限 - -
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资
产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
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固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资
产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20 4.00% 4.80%
通用设备 直线法 10 4.00% 9.60%
运输工具 直线法 5 4.00% 19.20%
房屋装修费 直线法 3 4.00% 32.00%
办公及其他设备 直线法 5 4.00% 19.20%
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及
其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入
固定资产并自次月起开始计提折旧。本公司在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：
类别 转为固定资产的标准和时点
房屋及建筑物 满足建筑完工验收标准
机器设备 安装调试后达到设计要求或合同规定的标准
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关
资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售
状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包
括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金
资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则借款
费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售
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状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购
建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，
减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定
借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。
资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成
本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。
(1). 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
①无形资产的计价方法
a、公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他
支出。
b、后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经
济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
②使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 摊销方法 残值率 预计使用寿命的确定依据
土地使用权 50 年 直线法 0% 土地可供使用的时间
软件 3-5 年 直线法 0% 使用寿命
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(2). 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
□适用 √不适用
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√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限
的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表
明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单
项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定
资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否
存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至
相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组
组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存
在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账
面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其
账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产
组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占
比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用
在预计受益期间按直线法摊销。
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收
或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同
负债以净额列示。
(1). 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为
本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币
性福利按照公允价值计量。
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(2). 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
①设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期
间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按职工工资总
额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
②设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期
间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划
净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计
量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根
据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场
收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成
本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转
回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利
得或损失。
(3). 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本或费用时。
(4). 其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时
间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
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所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中
间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
• 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
• 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单
独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳
估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
√适用 □不适用
本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定
的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。对于授予后立即可
行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对
于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内每个资产负债
表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价值，将当期取得的服务计入相
关成本或费用，相应增加资本公积。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，任何增
加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将
剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予新的权益工具，并
在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具
条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
（2）以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计
量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相关成本或费用，
相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待
期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值，
将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及
结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本公司修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日
（无论发生在等待期内还是等待期结束后），本公司按照所授予权益工具当日的公允价值计量以权益结
算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的
负债，两者之间的差额计入当期损益。如果由于修改延长或缩短了等待期，本公司按照修改后的等待期
进行会计处理。
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√适用 □不适用
本公司根据所发行优先股/永续债的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，在初始确认时
将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
本公司发行的永续债/优先股等金融工具满足以下条件之一，在初始确认时将该金融工具整体或其组成
部分分类为金融负债：
（1）存在本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产履行的合同义务；
（2）包含交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；
（3）包含以自身权益进行结算的衍生工具（例如转股权等），且该衍生工具不以固定数量的自身权益
工具交换固定金额的现金或其他金融资产进行结算；
（4）存在间接地形成合同义务的合同条款；
（5）发行方清算时永续债与发行方发行的普通债券和其他债务处于相同清偿顺序的。
不满足上述任何一项条件的永续债/优先股等金融工具，在初始确认时将该金融工具整体或其组成部分
分类为权益工具。
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
①收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或
服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单
独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格
计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项
以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定
交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变
对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现
金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差
额。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
• 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
• 客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
• 本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完
成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能
合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能
合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履
约进度能够合理确定为止。
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对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户
是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
• 本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
• 本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
• 本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
• 本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风
险和报酬。
• 客户已接受该商品或服务等。
本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的
身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为
主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或
手续费的金额确认收入。
②按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
a、房地产销售收入：
对于房地产开发产品的销售收入，以取得《交付使用许可证》、签订不可逆转的销售合同、售房款收妥、
成本能够可靠计量并取得物业管理单位房屋接管验收证明，在同时符合上述标准的次月确认营业收入的
实现。
b、资产管理及咨询服务收入：
对于资产管理及咨询服务收入，公司根据服务协议约定的服务金额和计算方法收取服务费，按权责发生
制原则确认服务费收入。收费基数为实际存续的实缴规模或管理的不动产投资规模。
(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下
列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
• 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
• 该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
• 该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取
得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认
为资产减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
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以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值
准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的
账面价值。
√适用 □不适用
（1）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收
益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益
相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的购建；
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据
为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。
（2）确认时点
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
（3）会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使
用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公
司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确
认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日
常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用
或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，
计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
①财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际
收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
②财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易
或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算
确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应
纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损
和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
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不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
• 商誉的初始确认；
• 既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产
和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能
够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企
业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能
获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿
相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的
应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产
及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
• 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
• 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，本公
司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产
使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中
同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照
成本进行初始计量。该成本包括：
• 租赁负债的初始计量金额；
• 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
• 本公司发生的初始直接费用；
• 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计
将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，
本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰
短的期间内计提折旧。
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本公司按照本附注“ 五、24 长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别
的减值损失进行会计处理。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未
支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
• 固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
• 取决于指数或比率的可变租赁付款额；
• 根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
• 购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
• 行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款
利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产
成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权
资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：
• 当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原
评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
• 当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指数或比
率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租
赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁
期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超
过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的
租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
• 该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
• 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，
重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或
完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调
整使用权资产的账面价值。
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作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的
其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有
关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入
租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起
将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资
租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值
和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和
减值按照本附注“五、11 金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
• 该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
• 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：
• 假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作
为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；
• 假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、11 金融工
具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
售后租回交易
公司按照本附注“五、31 收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
（1）作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关
的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
在租赁期开始日后，使用权资产和租赁负债的后续计量及租赁变更详见本附注“五、35 租赁 1、本公司
作为承租人”。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，公司确定租赁付款额或变更后租赁付
款额的方式不会导致确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让
收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“五、11 金融工具”。
（2）作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“2、
本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司
作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本附
注“五、11 金融工具”。
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√适用 □不适用
套期会计
（1）套期保值的分类
①公允价值套期，是指对已确认资产或负债，尚未确认的确定承诺(除外汇风险外)的公允价值变动风险
进行的套期。
②现金流量套期，是指对现金流量变动风险进行的套期，此现金流量变动源于与已确认资产或负债、很
可能发生的预期交易有关的某类特定风险，或一项未确认的确定承诺包含的外汇风险。
③境外经营净投资套期，是指对境外经营净投资外汇风险进行的套期。境外经营净投资，是指企业在境
外经营净资产中的权益份额。
（2）套期关系的指定及套期有效性的认定
在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式的指定，并准备了关于套期关系、风险管理目标和套期策
略的正式书面文件。该文件载明了套期工具性质及其数量、被套期项目性质及其数量、被套期风险的性
质、套期类型、以及本公司对套期工具有效性的评估。套期有效性，是指套期工具的公允价值或现金流
量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目公允价值或现金流量变动的程度。
本公司持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是否满足运用套期会
计对于有效性的要求。如果不满足，则终止运用套期关系。
运用套期会计，应当符合下列套期有效性的要求：
①被套期项目与套期工具之间存在经济关系。
②被套期项目与套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响不占主导地位。
③采用适当的套期比率，该套期比率不会形成被套期项目与套期工具相对权重的失衡，从而产生与套期
会计目标不一致的会计结果。如果套期比率不再适当，但套期风险管理目标没有改变的，应当对被套期
项目或套期工具的数量进行调整，以使得套期比率重新满足有效性的要求。
（3）套期会计处理方法
①公允价值套期
套期衍生工具的公允价值变动计入当期损益。被套期项目的公允价值因套期风险而形成的变动，计入当
期损益，同时调整被套期项目的账面价值。
就与按摊余成本计量的金融工具有关的公允价值套期而言，对被套期项目账面价值所作的调整，在调整
日至到期日之间的剩余期间内进行摊销，计入当期损益。按照实际利率法的摊销可于账面价值调整后随
即开始，并不得晚于被套期项目终止针对套期风险产生的公允价值变动而进行的调整。
如果被套期项目终止确认，则将未摊销的公允价值确认为当期损益。
被套期项目为尚未确认的确定承诺的，该确定承诺的公允价值因被套期风险引起的累计公允价值变动确
认为一项资产或负债，相关的利得或损失计入当期损益。套期工具的公允价值变动亦计入当期损益。
②现金流量套期
套期工具利得或损失中属于有效套期的部分，直接确认为其他综合收益，属于无效套期的部分，计入当
期损益。
如果被套期交易影响当期损益的，如当被套期财务收入或财务费用被确认或预期销售发生时，则将其他
综合收益中确认的金额转入当期损益。如果被套期项目是一项非金融资产或非金融负债的成本，则原在
其他综合收益中确认的金额转出，计入该非金融资产或非金融负债的初始确认金额（原在其他综合收益
中确认的，在该非金融资产或非金融负债影响损益的相同期间转出，计入当期损益）。
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如果预期交易或确定承诺预计不会发生，则以前计入其他综合收益中的套期工具累计利得或损失转出，
计入当期损益。如果套期工具已到期、被出售、合同终止或已行使(但并未被替换或展期)，或者撤销了
对套期关系的指定，则以前计入其他综合收益的金额不转出，直至预期交易或确定承诺影响当期损益。
③境外经营净投资套期
对境外经营净投资的套期，包括作为净投资的一部分的货币性项目的套期，其处理与现金流量套期类似。
套期工具的利得或损失中被确定为有效套期的部分计入其他综合收益，而无效套期的部分确认为当期损
益。处置境外经营时，任何计入其他综合收益的累计利得或损失转出，计入当期损益。
分部报告
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分
部并披露分部信息。
经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发
生费用；(2) 本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
(3) 本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
商誉
商誉为股权投资成本超过应享有的被投资单位于投资取得日的公允价值份额的差额，或者为非同一控制
下企业合并成本超过企业合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日的公允价值份额的差额。
企业合并形成的商誉在合并财务报表上单独列示。购买联营企业和合营企业股权投资成本超过投资时应
享有被投资单位的公允价值份额的差额，包含于长期股权投资。
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2025 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
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六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘
增值税 以适用税率扣除当期允计抵扣的进项税后的 5%、6%、9%、11%、13%
余额计算)
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、16.5%
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 超率累进税率 30%-60%
注 1：公司及子公司按照各地税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税，并按照有关规定按项目实际增
值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。
注 2：公司及子公司企业所得税税率政策披露情况说明：
（1）根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(2023 年第 6 号)，自
业所得税优惠政策的公告》(2022 年第 13 号)，自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利
企业年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税
率缴纳企业所得税。
（2）本公司下属设立在香港的企业，根据《中华人民共和国香港特别行政区税务条例》的规定，自 2018
年 4 月 1 日起，应税利润总额不超过 200 万港币，税率为 8.25%，超过部分税率为 16.5%。
（3）根据《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定，企业所得税的税率为 25%。本公司下属其
他子公司 2025 年度适用的企业所得税税率为 25%。
□适用 √不适用
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七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 30,836.03 49,368.03
银行存款 1,525,491,842.88 2,043,286,411.24
其他货币资金 32,035,936.56 37,078,916.50
存放财务公司存款
合计 1,557,558,615.47 2,080,414,695.77
其中：存放在境外的款项总额 21,857,586.61 11,094,952.51
其他说明
受到限制的货币资金
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证金 26,396,495.40 25,705,179.80
诉讼冻结 3,010,278.96 16,702,906.47
合计 29,406,774.36 42,408,086.27
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
其中：
权益工具投资 28,466,789.40 23,891,428.06
债务工具投资 384,896,656.64 1,141,300.00
指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
合计 413,363,446.04 25,032,728.06
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 3,000,000.00 5,000,000.00
商业承兑票据
合计 3,000,000.00 5,000,000.00
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(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 745,053,439.66 719,924,964.86
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账
准备
按组合计提坏账
准备
其中：
账龄组合 173,739,007.50 23.32 16,545,109.97 9.52 157,193,897.53 161,461,334.44 22.43 13,140,776.07 8.14 148,320,558.37
其他应收款项组
合
合计 745,053,439.66 / 329,247,259.49 / 415,806,180.17 719,924,964.86 / 295,453,842.35 / 424,471,122.51
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按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海晟科投资中心（有限合伙） 175,853,315.05 81,531,905.80 46.36 预计可收回性
北京华恒业房地产开发有限公司 139,228,858.27 71,656,388.06 51.47 预计可收回性
上海光魅投资中心（有限合伙） 112,299,938.07 71,477,767.48 63.65 预计可收回性
北京华富新业房地产开发有限公司 80,332,066.67 41,540,294.12 51.71 预计可收回性
上海钊励投资中心（有限合伙） 37,350,637.08 33,609,010.56 89.98 预计可收回性
上海建工安功股权投资基金合伙企业（有限合伙） 12,867,720.84 5,052,024.76 39.26 预计可收回性
北京华恒兴业房地产开发有限公司 255,515.51 132,172.79 51.73 预计可收回性
重庆太平洋森活辉太置地有限公司 6,400,000.00 6,400,000.00 100.00 预计无法收回
重庆悦湾商业管理有限公司 500,000.00 500,000.00 100.00 预计无法收回
武汉新正兴源置业有限公司 500,000.00 500,000.00 100.00 预计无法收回
合计 565,588,051.49 312,399,563.57 55.23 /
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 173,739,007.50 16,545,109.97 9.52
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组合计提项目：其他应收款项组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
重庆英利购物广场管理有限公司 3,786,654.65 195,901.02 5.17
重庆英利卓越购物广场有限公司 1,939,726.02 106,684.93 5.50
合计 5,726,380.67 302,585.95 5.28
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提 281,986,941.27 30,412,622.30 312,399,563.57
组合计提 13,466,901.08 3,380,794.84 16,847,695.92
合计 295,453,842.35 33,793,417.14 329,247,259.49
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
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(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款
合同资 和合同资产
应收账款期末余 应收账款和合同 坏账准备期末余
单位名称 产期末 期末余额合
额 资产期末余额 额
余额 计数的比例
（%）
上海晟科投资中心
（有限合伙）
北京华恒业房地产
开发有限公司
上海光魅投资中心
（有限合伙）
北京华富新业房地
产开发有限公司
上海钊励投资中心
（有限合伙）
合计 545,064,815.14 545,064,815.14 73.15 299,815,366.02
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 3,576,772.98 100.00 3,779,495.49 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占预付款项期末余额
单位名称 期末余额
合计数的比例(%)
ARGUS SOFTWARE (ASIA) PTE LTD 442,286.94 12.37
中国人民财产保险股份有限公司上海市分公司 409,493.33 11.45
阿里云计算有限公司 350,465.25 9.80
重庆自由贸易试验区人民法院 261,171.62 7.30
西安光石正尚商业运营管理有限公司 254,294.17 7.11
合计 1,717,711.31 48.03
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项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 439,119,792.53 547,642,961.25
合计 439,119,792.53 547,642,961.25
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 880,672,326.40 927,849,950.33
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
员工保险金 542,450.02 622,819.15
保证金 12,532,736.56 15,874,183.65
关联方往来款 674,640,894.19 675,722,076.94
其他非关联方往来款 192,956,245.63 235,630,870.59
合计 880,672,326.40 927,849,950.33
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月 整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 合计
预期信用损 用损失(未发生信 用损失(已发生信用
失 用减值) 减值)
期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
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--转回第一阶段
本期计提 61,356,758.49 61,356,758.49
本期转回 11,213.70 11,213.70
本期转销
本期核销
其他变动
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
坏账准备 380,206,989.08 61,356,758.49 11,213.70 441,552,533.87
合计 380,206,989.08 61,356,758.49 11,213.70 441,552,533.87
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
上海安依投资有限公司 582,307,932.09 66.12 借款 1-2 年、2-3 323,401,595.23
年、3 年以上
上海安曼投资有限公司 64,629,452.19 7.34 借款 1-2 年、2-3
年、3 年以上
比中联合（杭州）有限 应收分配
公司 债权款
年
嘉宝国际水陆工程公司 38,023,101.05 4.32 往来款 5 年以上 38,023,101.05
EBA Investment Real
Estate Fund L.P.
合计 747,617,300.10 84.89 / / 361,424,696.28
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(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同履 存货跌价准备/合同履
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
约成本减值准备 约成本减值准备
原材料 13,485.08 13,485.08 15,859.98 15,859.98
库存商品 1,500,782.24 1,500,782.24 4,723,484.15 4,723,484.15
周转材料 2,334,595.07 2,334,595.07 2,419,358.60 2,419,358.60
消耗性生物资产 13,887,816.60 7,194,906.00 6,692,910.60 13,887,816.60 7,194,906.00 6,692,910.60
开发成本 189,393,910.82 189,393,910.82 157,309,448.52 157,309,448.52
开发产品 907,331,762.68 92,018,229.59 815,313,533.09 1,087,388,626.39 92,018,229.59 995,370,396.80
合计 1,114,462,352.49 99,213,135.59 1,015,249,216.90 1,265,744,594.24 99,213,135.59 1,166,531,458.65
①开发成本
项目名称 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
办公楼 157,309,448.52 32,084,462.30 189,393,910.82
合计 157,309,448.52 32,084,462.30 189,393,910.82
②开发产品
项目名称 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
商品房 495,931,285.79 115,677,702.91 380,253,582.88
动迁房 54,948,327.54 54,948,327.54
办公楼 14,513,561.10 14,513,561.10
综合体 521,995,451.96 64,379,160.80 457,616,291.16
合计 1,087,388,626.39 180,056,863.71 907,331,762.68
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 转回或转销
消耗性生物资产 7,194,906.00 7,194,906.00
开发产品 92,018,229.59 92,018,229.59
合计 99,213,135.59 99,213,135.59
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
预缴税款 27,795,606.98 25,669,443.32
待抵扣进项税 40,322,676.58 49,338,427.88
合计 68,118,283.56 75,007,871.20
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(1).长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准备期初 期末余额（账面价 减值准备期末
被投资单位 期初余额（账面价值） 追加 权益法下确认的投 宣告发放现金
余额 减少投资 值） 余额
投资 资损益 股利或利润
一、合营企业
香港嘉达利发展有限
公司
上海光渝投资中心（有
限合伙）
珠海安石宜颖投资中
心（有限合伙）
上海光翎投资中心（有
限合伙）
宜兴光迪投资中心（有
限合伙）
珠海安石宜昭投资中
心（有限合伙）
珠海安石宜竺投资中
心（有限合伙）
上海光魅投资中心（有
限合伙）
上海光稳投资中心（有
限合伙）
上海安岩普石企业咨
询有限公司
上海建工安皓股权投
资基金管理有限公司
昆山安住此间商务信
息咨询有限公司
新光大中心项目 222,936,020.91 -92,078,928.97 130,857,091.94
珠海安石宜灏投资中 38,223,394.66 -365,355.80 37,858,038.86
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
心（有限合伙）
中关村私募投资基金
徐州嘉旭房地产开发
有限公司
珠海安石宜达企业管
理中心（有限合伙）
小计 3,288,462,361.03 5,000,000.00 -2,340,000.00 -144,247,067.81 3,141,875,293.22 5,000,000.00
二、联营企业
中核高泰（宜宾）精密
管材股份有限公司
上海格林风范房地产
发展有限公司
上海嘉定老庙黄金有
限公司
光歆设施管理（上海）
有限公司
Azure Capital
Partners Inc.
成都城投安石商业管
理有限公司
上海集挚咨询管理有
限公司
青岛环海湾安石商业
管理有限公司
小计 172,084,649.04 -108,738,936.46 4,929,392.99 -200,000.00 68,075,105.57
合计 3,460,547,010.07 5,000,000.00 -111,078,936.46 -139,317,674.82 -200,000.00 3,209,950,398.79 5,000,000.00
(2).长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
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(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 指定为以公
本期确 累计计入其他 累计计入其他 允价值计量
本期计入其 本期计入其 期末
项目 期初余额 追加投 减少投 认的股 综合收益的利 综合收益的损 且其变动计
他综合收益 他综合收益 余额
资 资 利收入 得 失 入其他综合
的利得 的损失 收益的原因
上海嘉宝贸易发展有 并非为交易
限公司 427,100.00 427,100.00 27,100.00 目的而持有
的权益工具
上海华燕房盟网络科 并非为交易
技股份有限公司 288,000.00 288,000.00 9,712,000.00 目的而持有
的权益工具
上海太平国际货柜有 并非为交易
限公司 144,428,000.00 144,428,000.00 49,689,770.35 目的而持有
的权益工具
上海斯考特空调有限 并非为交易
公司 529,733.52 目的而持有
的权益工具
艺格工装（北京）科技 并非为交易
有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 9,000,000.00 目的而持有
的权益工具
重庆光控新业发展有 并非为交易
限公司 38,795.68 目的而持有
的权益工具
首誉光控-新北京中心 并非为交易
次一级资产管理计划 10,000,000.00 目的而持有
的权益工具
合计 146,143,100.00 146,143,100.00 49,716,870.35 29,280,529.20 /
(2).本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非上市权益工具投资 12,182,776.43 12,266,170.64
上市权益工具投资 - 14,409,000.00
合计 12,182,776.43 26,675,170.64
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
（1）外购
（1）处置
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 141,654,165.53 33,940,642.51 175,594,808.04
（1）处置
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
四、账面价值
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 235,198,782.80 127,382,550.83
固定资产清理
合计 235,198,782.80 127,382,550.83
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固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及其他设备 房屋装修改造 合计
一、账面原值：
（1）购置 314,074.01 314,074.01
（2）在建工程转入
（3）存货转入 111,138,104.05 111,138,104.05
（1）处置或报废 245,529.09 245,529.09
二、累计折旧
（1）计提 1,917,199.38 31,972.98 1,677,899.25 3,627,071.61
（1）处置或报废 236,654.61 236,654.61
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
四、账面价值
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 470,487.85 470,487.85
工程物资
合计 470,487.85 470,487.85
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
大融汇出租装修款 470,487.85 470,487.85 470,487.85 470,487.85
合计 470,487.85 470,487.85 470,487.85 470,487.85
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期转入固定 本期其他减少
项目名称 期初余额 本期增加金额 期末余额
资产金额 金额
大融汇出租装修
款
合计 470,487.85 470,487.85
工程物资
□适用 √不适用
(1).使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋租赁 合计
一、账面原值
二、累计折旧
(1)计提 9,931,319.32 9,931,319.32
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(1)处置
三、减值准备
(1)计提
(1)处置
四、账面价值
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 其他 合计
一、账面原值
(1)购置
(1)处置
二、累计摊销
（1）计提 1,058,675.82 124,672.56 1,183,348.38
(1)处置
三、减值准备
（1）计提
(1)处置
四、账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%
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(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商
期初余额 企业合并形 期末余额
誉的事项 处置
成的
不动产资产管理业务资产
组
合计 1,260,909,742.56 1,260,909,742.56
(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
誉的事项 计提 处置
不动产资产管理业务资产
组
合计 571,269,699.83 571,269,699.83
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
是否与以前年度
名称 所属资产组或组合的构成及依据 所属经营分部及依据
保持一致
本公司于 2016 年 12 月 31 日购买了光大
不动产资产 光 大 安 石 与 安 石 资管
安石和安石资管各 51%的股权，投资成
管理业务资 涉 及 的 不 动 产 资 产管 是
本超过享有被收购方账面可辨认净资产
产组 理业务分部。
公允价值的部分，合并时形成商誉。
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
(4). 可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
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可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
稳定期的
预测期的关键参 预测期内 关键参数
预测期的 稳定期的关键参
项目 账面价值 可收回金额 减值金额 数（增长率、利润 的参数的 （增长率、
年限 数的确定依据
率等） 确定依据 利润率、折
现率等）
稳定期收
预测期营业收入
入增长率
增长率
基于该资 0.00%，利
产组过去 润率 基于该资产组过
不动产资产管理 测期利润率为
业务资产组 40.44%-42.62%，
对市场发 利润 场发展的预期
预测期净利润为
展的预期 14,703.98
万元，折现
率 13.85%
合计 1,858,710,999.77 1,959,000,000.00 - / / / / /
注：公司管理层本期对相关资产组在 2024 年 12 月 31 日的可回收价值进行减值测试。资产组的可收回金额：按照资产组的预计未来现金流量的现值确定。
根据本公司管理层批准的上述资产组五年期的财务预算为基础预计未来现金流量，未来五年营业收入的年均复合率均值约为 2%。五年后的永续现金流量
按照详细预测期最后一年的水平，并结合行业发展趋势等因素后确定。计算现值的折现率为 13.85%，为反映相关资产组特定风险的税前折现率。以 2024
年 12 月 31 日为商誉减值测试基准日，在上述假设条件成立的前提下，本公司不动产资产管理业务组合与商誉相关的资产组可回收金额为 195,900.00
万元。公司不动产资产管理业务组合与商誉相关的资产组账面价值为 50,647.56 万元，全部商誉（包含少数股东） 的账面价值为 135,223.54 万元，含
商誉资产组账面价值为 185,871.10 万元。参考相关资产组年初可回收价值，公司不动产资产管理业务组合与商誉相关的资产组本期无需计提商誉减值准
备。
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前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
(5). 业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
房屋修缮费 17,553,726.00 920,076.70 3,236,925.36 15,236,877.34
外部服务费 9,015,353.35 1,711,595.85 2,476,889.52 8,250,059.68
合计 26,569,079.35 2,631,672.55 5,713,814.88 23,486,937.02
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 506,114,557.31 126,528,639.33 473,468,718.59 118,378,365.73
预提费用 296,768,652.16 74,192,163.04 285,882,762.14 71,470,690.54
可抵扣亏损 34,103,481.16 8,525,870.29 34,080,713.63 8,520,178.41
内部交易未实现利润 12,469,361.04 3,117,340.26 12,469,361.04 3,117,340.26
新租赁准则差额 4,107,933.91 1,026,983.48 8,127,023.08 2,031,755.77
合计 853,563,985.58 213,390,996.40 814,028,578.48 203,518,330.71
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(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企
业合并资产评 3,918,860,975.36 979,715,243.84 3,963,931,271.44 990,982,817.85
估增值
公允价值变动
产生的暂时性 16,152,744.52 4,038,186.13 11,355,033.68 2,838,758.41
差异
超额收益产生
的暂时性差异
企业投资产生
的暂时性差异
股权投资贷方
差额
新租赁准则差
额
合计 4,938,844,971.74 1,234,711,242.93 4,936,791,843.93 1,234,197,960.98
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
递延所得税资
项目 抵销后递延所得税 递延所得税资产 抵销后递延所得税
产和负债互抵
资产或负债余额 和负债互抵金额 资产或负债余额
金额
递延所得税资产 1,026,983.48 212,364,012.92 2,031,755.77 201,486,574.94
递延所得税负债 1,026,983.48 1,233,684,259.45 2,031,755.77 1,232,166,205.21
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
项目 受限类 受限类
账面余额 账面价值 受限情况 账面余额 账面价值 受限情况
型 型
保证金、诉 保证金、诉
货币资金 29,406,774.36 29,406,774.36 冻结 42,408,086.27 42,408,086.27 冻结
讼冻结 讼冻结
存货 650,768,863.05 560,000,367.23 抵押 抵押借款 767,520,750.12 676,701,256.47 抵押 抵押借款
固定资产 4,546,150.87 4,546,150.87 抵押 抵押借款 4,660,605.18 4,660,605.18 抵押 抵押借款
投资性房产 12,514,752,286.46 12,467,516,503.21 抵押 抵押借款 12,684,883,296.78 12,637,647,513.53 抵押 抵押借款
长期股权投
资
其他应收款 质押 质押借款 质押 质押借款
合计 14,003,700,642.86 13,865,696,363.79 / / 14,385,326,799.14 14,247,271,522.24 / /
其他说明：
注 1：公司与上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司以及上海浦东发展银行股份有限公司签署委贷合同，以持有的全资子公司上海嘉宝实业集团投资 管
理有限公司 100%股权质押、以持有的珠海安石宜颖投资中心（有限合伙）22,000 万元有限合伙实缴财产份额质押担保，为公司向上海杨树浦馨懿企业管
理服务有限公司 39,600 万元银行委托贷款提供担保，该上海嘉宝实业集团投资管理有限公司股权在合并报表层面因合并抵消账面价值为 0 元。
注 2：公司本期将持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）1,300,000,000.00 元合伙企业财产份额（占珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙） 总
财产份额 32.50%）质押,及公司以持有的对并表子公司重庆光控新业实业发展有限公司的 4.26 亿元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为公司向光
大控股（江苏）投资有限公司 9.30 亿元借款提供质押担保。重庆光控新业实业发展有限公司借款本金及其利息的应收款项债权在合并报表层面因合并抵
消账面价值为 0 元。
注 3：公司以持有的对并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司的 9.086 亿元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为公司向上海安瑰投资管理
有限公司不超过 6.6 亿元借款提供质押担保。瑞诗房地产开发（上海）有限公司借款本金及其利息的应收款项债权在合并报表层面因合并抵消账面价值
为 0 元。
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(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 396,330,000.00 396,417,450.00
抵押借款
保证借款
信用借款
合计 396,330,000.00 396,417,450.00
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 6,556,626.63
银行承兑汇票
合计 6,556,626.63
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 286,245,667.28 344,142,746.25
(2). 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中国二十冶集团有限公司 25,492,651.00 未结算工程款
上海市嘉定区住宅发展局 5,415,313.00 未结算工程款
上海隆愿建设工程有限公司 4,154,257.00 未结算工程款
上海市嘉定区房土局 3,251,270.81 未结算征地款
上海嘉定联谊建筑装潢工程有限公司 1,450,066.00 未结算工程款
合计 39,763,557.81 /
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(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 77,116,940.80 122,033,343.85
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
赵澧 4,680,790.00 未达到结转收入条件
周果 3,281,218.00 未达到结转收入条件
张怡 2,067,073.00 未达到结转收入条件
罗观 1,575,422.00 未达到结转收入条件
冯发 810,264.00 未达到结转收入条件
合计 12,414,767.00 /
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 123,172,687.19 166,336,330.07
(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
吴晗 2,543,821.00 未到结算期
鄂靖 1,915,236.00 未到结算期
王忍夫 1,909,401.00 未到结算期
常文君 1,908,803.00 未到结算期
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
吕京懋、张丽 1,862,135.00 未到结算期
合计 10,139,396.00 /
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 163,429,002.36 97,566,741.05 102,421,611.63 158,574,131.78
二、离职后福利-设定提
存计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福
利
合计 164,100,097.99 108,184,685.29 112,947,167.40 159,337,615.88
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和
补贴
二、职工福利费 10.27 43,154.42 42,554.42 610.27
三、社会保险费 423,788.27 6,458,477.69 6,408,452.81 473,813.15
其中：医疗保险费 389,734.88 5,711,124.27 5,662,200.83 438,658.32
工伤保险费 14,681.32 184,214.44 183,017.25 15,878.51
生育保险费 19,372.07 563,138.98 563,234.73 19,276.32
四、住房公积金 118,470.13 6,568,884.39 6,439,231.14 248,123.38
五、工会经费和职工教育
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 163,429,002.36 97,566,741.05 102,421,611.63 158,574,131.78
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 671,095.63 10,617,944.24 10,525,555.77 763,484.10
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 73,143,652.68 77,445,649.99
企业所得税 162,656,446.48 191,380,239.97
个人所得税 1,152,558.43 1,754,549.93
城市维护建设税 3,668,285.06 4,044,636.04
土地增值税 63,668,120.12 63,557,355.26
房产税 20,069,756.21 20,097,373.40
教育费附加 1,573,536.32 1,747,859.33
地方教育费附加 917,995.06 1,032,211.75
其他税费 783,347.01 472,661.98
合计 327,633,697.37 361,532,537.65
(1).项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 15,935,739.20 15,935,739.20
其他应付款 2,630,193,962.18 2,531,229,150.51
合计 2,646,129,701.38 2,547,164,889.71
(2).应付利息
□适用 √不适用
(3).应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 15,935,739.20 15,935,739.20
合计 15,935,739.20 15,935,739.20
(4).其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证金及押金 180,962,086.51 172,364,504.80
暂收款 45,704,935.25 48,966,506.57
往来款及借款等 2,403,526,940.42 2,309,898,139.14
合计 2,630,193,962.18 2,531,229,150.51
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账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
光大控股（江苏）投资有限公司 900,000,000.00 未到结算期
上海安瑰投资管理有限公司 260,000,000.00 未到结算期
宜兴光控投资有限公司 210,747,042.93 未到结算期
上海泛海房地产有限公司 170,264,160.00 未到结算期
新北份额转让款 157,636,612.34 应付未付基金份额转让款
合计 1,698,647,815.27 /
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 1,573,667,666.87 1,849,629,625.39
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
短期融资款 384,446,525.31 383,997,984.00
待转销项税 6,641,707.26 10,402,071.20
合计 391,088,232.57 394,400,055.20
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 8,112,513,394.27 8,106,694,924.37
保证借款
信用借款
合计 8,112,513,394.27 8,106,694,924.37
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(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债券面值 216,000,000.00 217,800,000.00
合计 216,000,000.00 217,800,000.00
(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 面值( 票面利率 发行日 是否
期初余额 本期发行 按面值计提利息 本期偿还 本期转出 期末余额
名称 元) （%） 期 违约
优先级 A 2018/10
资产支持票
据
级 B 6.5%
MTN002 2
MTN001 11
MTN002 3
MTN001 1
合计 / / / 1,876,800,000 721,000,000 84,929,360.33 1,029,480,795.67 1,437,248,564.66 216,000,000 /
注：期初余额为包括分类到一年内到期的非流动负债前的应付债券本金余额，本期转出为一年内到期转入一年内到期的非流动负债。
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
物业租赁 26,927,802.16 32,483,488.98
合计 26,927,802.16 32,483,488.98
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款
专项应付款 48,603,191.80 48,603,191.80
合计 48,603,191.80 48,603,191.80
长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
嘉罗公路 1385 号征收 物业政府征收
补偿款 补偿
合计 48,603,191.80 48,603,191.80 /
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
有限合伙人投资 980,034,733.60 990,759,150.11
合计 980,034,733.60 990,759,150.11
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 小计
股份总数 1,499,685,402.00 1,499,685,402.00
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,355,737,189.35 1,355,737,189.35
其他资本公积 61,703,931.25 61,703,931.25
合计 1,417,441,120.60 1,417,441,120.60
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计入
减：前期计入
项目 期初余额 本期所得税前 其他综合收益 减：所得税费 税后归属于母 税后归属于少 期末余额
其他综合收益
发生额 当期转入留存 用 公司 数股东
当期转入损益
收益
一、不能重分
类进损益的其 22,439,174.32 22,439,174.32
他综合收益
其中：重新计
量设定受益计
划变动额
其他权益工
具投资公允价 22,439,174.32 22,439,174.32
值变动
二、将重分类
进损益的其他 2,724,891.52 -381,424.96 -95,356.24 -145,895.05 -140,173.67 2,578,996.47
综合收益
其中：权益法
下可转损益的
其他综合收益
外币财务报表
折算差额
其他综合收益
合计
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 305,570,286.20 305,570,286.20
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 305,570,286.20 305,570,286.20
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 247,405,844.71 1,790,867,919.12
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） -149,123,189.71
调整后期初未分配利润 247,405,844.71 1,641,744,729.41
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -373,302,870.96 -1,394,338,884.70
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 -125,897,026.25 247,405,844.71
调整期初未分配利润明细：
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 626,728,928.26 376,720,152.21 700,959,810.76 382,570,000.40
其他业务 14,784,635.81 5,576,219.06 18,972,911.23 9,954,358.39
合计 641,513,564.07 382,296,371.27 719,932,721.99 392,524,358.79
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(2).营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主营业务 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
商品房销售 85,203,831.77 78,028,000.61 85,203,831.77 78,028,000.61
不动产租赁 329,289,560.36 214,904,941.81 329,289,560.36 214,904,941.81
不动产资管 157,741,043.49 43,583,672.64 157,741,043.49 43,583,672.64
其他 54,494,492.64 40,203,537.15 54,494,492.64 40,203,537.15
按经营地区分类
华东地区 299,403,777.74 200,722,748.18 299,403,777.74 200,722,748.18
华西地区 247,773,149.21 153,265,546.64 247,773,149.21 153,265,546.64
其他 79,552,001.31 22,731,857.39 79,552,001.31 22,731,857.39
市场或客户类型
房地产业务 414,493,392.13 292,932,942.42 414,493,392.13 292,932,942.42
不动产资管 157,741,043.49 43,583,672.64 157,741,043.49 43,583,672.64
其他 54,494,492.64 40,203,537.15 54,494,492.64 40,203,537.15
合计 626,728,928.26 376,720,152.21 626,728,928.26 376,720,152.21
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,250,502.49 2,361,470.91
教育费附加 1,035,514.93 1,102,850.84
房产税 44,066,818.53 43,693,771.47
土地使用税 864,711.52 863,636.30
印花税 306,828.78 370,736.76
土地增值税 7,513,509.03 -24,254,111.15
其他 694,489.35 690,899.36
合计 56,732,374.63 24,829,254.49
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 6,165,278.53 6,089,941.52
销售佣金 2,062,834.72 1,757,781.53
广告费 6,001,790.51 4,959,218.09
咨询及中介服务费 1,695,666.93 2,584,295.10
其他 2,427,878.64 3,472,930.07
合计 18,353,449.33 18,864,166.31
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 79,766,039.26 79,883,062.96
办公费 3,313,007.24 3,097,320.25
差旅费 1,603,539.77 2,193,676.75
业务招待费 186,888.36 262,389.06
中介服务费 6,510,109.07 8,269,290.93
折旧及摊销 9,049,173.62 9,158,574.12
咨询顾问费 3,318,341.93 8,944,941.31
其他 3,456,901.70 4,830,881.40
合计 107,204,000.95 116,640,136.78
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 232,877,496.52 285,492,785.30
利息收入 -19,274,118.87 -40,514,174.13
汇兑净损益 1,077.94 -4,035.40
银行手续费等 776,532.92 4,254,552.42
合计 214,380,988.51 249,229,128.19
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
代扣代缴税金手续费 203,093.94 186,367.65
增值税加计抵减 6,565.67
其他 3,263,407.97 110,069.43
合计 3,466,501.91 303,002.75
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -139,317,674.82 -90,697,567.89
处置长期股权投资产生的投资收益 7,541,063.54
交易性金融资产在持有期间的投资收益 712,738.39 963,080.93
其他权益工具投资在持有期间取得的股利
收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
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处置交易性金融资产取得的投资收益 563,034.39 -22,310,563.35
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 -130,500,838.50 -112,045,050.31
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 6,362,169.36 -6,909,133.15
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收
益
交易性金融负债 -4,325,483.61 -3,349,278.25
按公允价值计量的投资性房地产
合计 2,036,685.75 -10,258,411.40
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -33,793,417.14 -17,250,528.48
其他应收款坏账损失 -61,345,544.79 -30,180,035.97
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合计 -95,138,961.93 -47,430,564.45
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置 422.32
合计 422.32
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置利得合计 484.36 3.03 484.36
其中：固定资产处置利得 484.36 3.03 484.36
无形资产处置利得
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债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 2,957,792.62 64,234.98 2,957,792.62
其他 31,328,834.29 2,509,454.28 31,328,834.29
合计 34,287,111.27 2,573,692.29 34,287,111.27
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置损失合计 16,124.30 93,580.64 16,124.30
其中：固定资产处置损失 16,124.30 93,580.64 16,124.30
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 26,733.33 10,000.00 26,733.33
其他 1,077,707.58 5,670.98 1,077,707.58
合计 1,120,565.21 109,251.62 1,120,565.21
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 33,006,874.60 59,008,188.77
递延所得税费用 -8,176,724.35 -30,415,827.20
合计 24,830,150.25 28,592,361.57
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -324,423,687.33
按法定/适用税率计算的所得税费用 -81,105,921.83
子公司适用不同税率的影响 10,029,364.92
调整以前期间所得税的影响 363,631.67
非应税收入的影响 -1,322,966.75
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -459,512.52
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 97,325,554.76
所得税费用 24,830,150.25
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√适用 □不适用
详见附注 38
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 14,252,672.52 13,994,248.78
往来款等 126,167,266.76 102,218,855.19
合计 140,419,939.28 116,213,103.97
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付各项费用 52,452,992.84 57,428,554.63
往来款等 26,966,240.26 49,281,317.94
合计 79,419,233.10 106,709,872.57
(2).与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
物业征收补偿款 51,516,190.80
中核高泰（宜宾）精密管材股份有限公司
股权转让款
合计 58,200,000.00 51,516,190.80
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
光大安石虹桥项目工程款 29,103,353.64 117,509,479.51
信托理财产品投资款 382,000,000.00
新光大中心份额受让款 86,460,000.00
合计 497,563,353.64 117,509,479.51
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
债券转让款 51,000,000.00 150,000,000.00
合计 51,000,000.00 150,000,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资费用 4,269,499.93
租赁负债 10,813,636.20 10,913,044.08
合计 10,813,636.20 15,182,544.01
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款 396,417,450.00 6,774,900.00 6,862,350.00 396,330,000.000
其他应付款 1,388,867,785.05 220,000,000.00 42,546,242.26 1,651,414,027.31
长期借款 8,241,514,527.25 29,298,661.66 138,626,398.91 176,270,041.15 8,233,169,546.67
租赁负债 52,072,115.59 1,432,272.98 10,813,636.60 42,690,751.97
应付债券 1,913,021,395.90 721,000,000.00 48,707,964.43 1,029,480,795.67 1,653,248,564.66
其他流动负债 383,997,984.00 7,768,783.64 7,320,242.33 384,446,525.31
合计 12,375,891,257.79 970,298,661.66 245,856,562.22 1,230,747,065.75 12,361,299,415.92
(4).以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -349,253,837.58 -277,712,844.56
加：资产减值准备
信用减值损失 95,138,961.93 47,430,564.45
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 3,627,071.61 1,975,782.69
使用权资产摊销 9,931,319.32 16,010,740.57
无形资产摊销 1,183,348.38 1,224,276.79
长期待摊费用摊销 5,713,814.88 10,968,027.63
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-425.35
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 15,639.94
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -2,036,685.75 10,258,411.40
财务费用（收益以“－”号填列） 232,878,574.46 289,266,444.56
投资损失（收益以“－”号填列） 130,500,838.50 112,045,050.31
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -10,877,437.98 -4,977,112.53
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 1,518,054.24 -25,254,572.29
存货的减少（增加以“－”号填列） 40,144,137.70 39,301,241.12
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 37,123,626.42 53,797,996.68
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -239,836,782.83 -291,376,659.44
其他 175,594,808.04 176,089,009.72
经营活动产生的现金流量净额 131,365,451.28 159,045,931.75
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 1,528,151,663.71 2,151,638,810.18
减：现金的期初余额 2,038,006,609.50 2,521,078,711.39
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -509,854,945.79 -369,439,901.21
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,528,151,663.71 2,038,006,609.50
其中：库存现金 30,836.03 49,368.03
可随时用于支付的银行存款 1,522,379,355.05 2,026,481,295.90
可随时用于支付的其他货币资金 5,741,472.63 11,475,945.57
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,528,151,663.71 2,038,006,609.50
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
和现金等价物
(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
□适用 √不适用
(6).不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 理由
受限货币资金 26,396,495.40 25,705,179.80 保证金
受限货币资金 3,010,278.96 16,702,906.47 诉讼冻结
合计 29,406,774.36 42,408,086.27 /
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - - 21,945,982.50
其中：美元 3,062,793.91 7.1586 21,925,316.48
港币 22,634.54 0.9130 20,666.02
其他应收款 - - 18,790,084.42
其中：美元 2,624,826.70 7.1586 18,790,084.42
预付款项 - - 444,033.64
其中：美元 62,028.00 7.1586 444,033.64
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
其他应付款 - - 857,702.79
其中：美元 119,814.32 7.1586 857,702.79
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选
择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
(1). 作为承租人
√适用 □不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额10,813,636.20(单位：元 币种：人民币)
(2). 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 租赁收入
不动产租赁业务 329,289,560.36
合计 329,289,560.36
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
(3). 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
八、研发支出
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
九、合并范围的变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
报告期内公司退出堃熙源沣指数增强 7 号私募投资基金全部投资，堃熙源沣指数增强 7 号私募投资基金
不再纳入公司合并报表范围。
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
十、在其他主体中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
主要经 持股比例(%) 取得
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质
营地 直接 间接 方式
上海嘉宝神马房地产有限公司 上海 5,000.00 上海 房地产开发经营 100 投资设立
上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司 上海 3,000.00 上海 房地产开发经营 100 投资设立
上海宝菊房地产开发有限公司 上海 1,000.00 上海 房地产开发经营 100 投资设立
房地产开发经营，物业
上海嘉宏房地产有限责任公司 上海 3,000.00 上海 90 非同一控制合并
管理
物业管理、五金交电、
上海嘉宝物业服务有限公司 上海 300.00 上海 94 投资设立
建材等
科技园建设，实业投资
上海盛创科技园发展有限公司 上海 8,000.00 上海 51 投资设立
等
上海嘉宝新菊房地产有限公司 上海 2,000.00 上海 房地产开发经营 100 投资设立
上海嘉定颐和电机电脑有限公司 上海 1,000.00 上海 物业租赁 100 投资设立
上海嘉定颐和苗木有限公司 上海 500.00 上海 苗木种植、培育 100 投资设立
上海嘉宝联友房地产有限公司 上海 10,000.00 上海 房地产开发经营 65 投资设立
上海联鹏置业有限公司 上海 6,000.00 上海 房地产开发经营 39 投资设立
上海联友置业有限公司 上海 8,000.00 上海 房地产开发经营 33.15 投资设立
昆山嘉宝网尚置业有限公司 昆山 5,000.00 昆山 房地产开发经营 100 投资设立
上海嘉宝锦熙置业有限公司 上海 1,000.00 上海 房地产开发经营 60 投资设立
上海锦博置业有限公司 上海 1,000.00 上海 房地产开发经营 51 非同一控制合并
上海嘉宝劳动服务有限公司 上海 50.00 上海 劳动服务、劳力输出 60 投资设立
上海嘉宝实业集团投资管理有限公司 上海 5,000.00 上海 投资管理 100 投资设立
上海奇伊投资管理咨询有限公司 上海 500.00 上海 投资咨询 100 投资设立
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
CEL JIABAO（HONGKONG）LIMITED 香港 1 万美元 香港 贸易 100 投资设立
光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司 北京 1600 万美元 北京 投资咨询 51 非同一控制合并
光控安石（北京）投资管理有限公司 北京 10,000.00 北京 资产管理 51 非同一控制合并
安石筑信（上海）建设管理有限公司 上海 10,000.00 上海 股权投资管理 51 投资设立
EBA（HongKong）Asset Management Limited 香港 100 万美元 香港 投资咨询 51 投资设立
EBA Investments Real Estate Partners 开曼 5 万美元 开曼 投资管理 51 投资设立
EBA Prosperous Investment Centre LLC 美国 865 万美元 美国 投资管理 51 投资设立
EBA Holdings (Cayman) Limited 香港 1000 美元 香港 投资咨询 51 投资设立
EBA Overseas Investments NO.1 Limited 美国 1000 美元 美国 投资管理 51 投资设立
珠海安石宜涵投资中心（有限合伙） 珠海 13,910.00 珠海 股权投资 51 非同一控制合并
珠海安石宜茂投资中心（有限合伙） 珠海 20,000.00 珠海 股权投资 51 非同一控制合并
光大安石（北京）资产管理有限公司 北京 20 万美元 北京 投资咨询 51 非同一控制合并
光控安石物业管理（上海）有限公司 上海 300.00 上海 物业管理 51 非同一控制合并
光控安石（上海）商业管理有限公司 上海 2,000.00 上海 投资咨询，商业管理 51 非同一控制合并
重庆市美家德实业发展有限公司 重庆 1,000.00 重庆 房屋租赁 30.6 非同一控制合并
光控安石（珠海）咨询管理有限公司 横琴 300.00 横琴 资产管理 51 投资设立
上海光融贸易有限公司 上海 1,700.00 上海 百货零售,贸易代理 51 投资设立
上海安融贸易中心（有限合伙） 上海 1,700.00 上海 化妆品销售,商务咨询 25.5 投资设立
珠海安石宜奈投资中心（有限合伙） 股权投资,投资管理,
珠海 1,050.00 珠海 48.57 投资设立
资产管理
光控安石-上海一号私募投资基金 上海 100,000.00 上海 投资咨询 42 非同一控制合并
上海安功投资有限公司 上海 100 上海 投资咨询 42 非同一控制合并
瑞诗房地产开发（上海）有限公司 上海 37,400.00 上海 房地产开发经营 42 非同一控制合并
上海光野投资中心（有限合伙） 上海 289,210.00 上海 投资与资产管理 60.45 非同一控制合并
上海安赟投资有限公司 上海 10,000.00 上海 投资与资产管理 60.45 非同一控制合并
上海泰琳实业有限公司 上海 15,000.00 上海 租赁和商务服务业 60.45 非同一控制合并
上海光翼商业管理有限公司 上海 100.00 上海 租赁和商务服务业 60.45 非同一控制合并
上海雷泰投资中心（有限合伙） 上海 180,010.00 上海 投资与资产管理 34.69 非同一控制合并
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重庆光控新业实业发展有限公司 重庆 49,650.00 重庆 房地产信息咨询 34.69 非同一控制合并
房地产开发、租赁和商
重庆光控兴渝置业有限公司 重庆 47,850.00 重庆 34.69 非同一控制合并
务服务
重庆朝天骏博商业管理有限公司 重庆 1,000.00 重庆 租赁和商务服务业 34.69 非同一控制合并
重庆大融汇酒店管理有限公司 重庆 1,000.00 重庆 租赁和商务服务业 34.69 非同一控制合并
上海嘉宝安石置业有限公司 上海 30,000.00 上海 租赁和商务服务业 4 47 非同一控制合并
云梦泽 5 号债券投资单一资金信托计划 云南 69,000.00 云南 信托基金 100 投资设立
银万永乐债券 8 号私募证券投资基金 上海 65,790.00 上海 私募基金 100 投资设立
注 1：报告期按照公司已出资上海光野投资中心（有限合伙）权益级财产份额占总已出资权益级财产份额比例确认计算公司持股比例。
注 2：报告期按照公司已出资上海雷泰投资中心（有限合伙）平层级财产份额占总已出资平层级财产份额比例确认计算公司持股比例。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
公司认缴上海雷泰投资中心（有限合伙）55,000 万份平层级财产份额，占其总财产份额 30.55%，实缴比例 34.69%，认缴光控安石-上海一号私募投资基
金财产份额比例为 42.00%，实缴比例 42.00%。由于公司下属子公司光控安石（北京）投资管理有限公司为普通合伙人及执行事务合伙人，根据相关协议
安排，公司认为在相关企业中拥有权力，并能通过参与相关活动而享有可变回报，并且有能力运用相关权力影响其回报金额，能对相关公司达到控制。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
少数股东持股 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告分派 期末少数股东权益余
子公司名称
比例（%） 的损益 的股利 额
光控安石-上海一号私募投资基金 58.00 不适用 不适用 不适用
上海光野投资中心（有限合伙） 39.55 不适用 不适用 不适用
上海雷泰投资中心（有限合伙） 65.31 不适用 不适用 不适用
其他说明：
√适用 □不适用
光控安石-上海一号私募投资基金、上海光野投资中心（有限合伙）和上海雷泰投资中心（有限合伙）为公司纳入合并报表范围的结构化主体，公司在合
并报表层面将结构化主体他方出资计入“其他非流动负债”核算。
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
子公司 期末余额 期初余额
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
光控安
石-上海
一号私 37,938.85 313,503.10 351,441.95 46,353.68 343,310.74 389,664.42 35,013.87 317,851.85 352,865.72 44,687.24 341,783.63 386,470.87
募投资
基金
上海光
野投资
中心（有
限合伙）
上海雷
泰投资
中心（有
限合伙）
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本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
光控安石-上海一号私
募投资基金
上海光野投资中心（有
限合伙）
上海雷泰投资中心（有
限合伙）
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(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
√适用 □不适用
报告期末，公司向光控安石-上海一号私募投资基金下属企业瑞诗房地产开发（上海）有限公司提供借
款余额为 90,860.00 万元。
报告期末，公司向上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业重庆光控新业实业发展有限公司提供借款余
额为 42,600.00 万元。
报告期末，公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司向上海雷泰投资中心（有限合伙）
下属企业重庆光控新业实业发展有限公司提供借款余额为 41,000.00 万元。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营企业名
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
称 直接 间接 计处理方法
上海晟科投资中心（有 中国(上海)自由 租赁和商
上海市 注1 按权益法核算
限合伙） 贸易试验区 务服务业
珠海安石宜达企业管 股权投资
珠海市横琴新区 广东省 38.50 按权益法核算
理中心（有限合伙） 及管理
上海光翎投资中心（有 中国(上海)自由 租赁和商
上海市 50.01 按权益法核算
限合伙） 贸易试验区 务服务业
上海光渝投资中心（有 中国(上海)自由 租赁和商
上海市 50.01 按权益法核算
限合伙） 贸易试验区 务服务业
注 1：公司 2019 年度直接认缴上海晟科投资中心（有限合伙）5.72%财产份额，同时认缴上海钊励投资
中心（有限合伙）37.43%财产份额，间接持有上海晟科投资中心（有限合伙）财产份额，上海晟科投资
中心（有限合伙）全部投资于新光大中心项目。
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(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
上海晟科投资中心 珠海安石宜达企业 上海晟科投资中心 珠海安石宜达企业
（有限合伙） 管理中心（有限合 （有限合伙） 管理中心（有限合
伙） 伙）
流动资产 4,492,066,903.12 621,122,903.38 4,723,485,599.67 605,256,531.81
其中：现金和
现金等价物
非流动资产 1,293,429,746.60 1,545,909,868.77
资产合计 4,492,066,903.12 1,914,552,649.98 4,723,485,599.67 2,151,166,400.58
流动负债 195,296,615.74 123,908,936.67 185,197,493.19 109,361,171.39
非流动负债
负债合计 195,296,615.74 123,908,936.67 185,197,493.19 109,361,171.39
少数股东权益
归属于母公司股东
权益
按持股比例计算的
净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现
利润
--其他
对合营企业权益投
资的账面价值
存在公开报价的合
营企业权益投资的
公允价值
营业收入 52,079,103.80 70,164,118.36 44,727,248.43 69,460,148.60
财务费用 -5,467.01 -68,846.2 -8,818.51 -388,446.65
所得税费用
净利润 -177,641,719.37 -251,161,515.88 -65,540,062.31 -95,326,376.26
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -177,641,719.37 -251,161,515.88 -65,540,062.31 -95,326,376.26
本年度收到的来自
合营企业的股利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
光大嘉宝股份有限公司2025 年半年度报告
上海光翎投资中心 上海光渝投资中心 上海光翎投资中心 上海光渝投资中心
（有限合伙） （有限合伙） （有限合伙） （有限合伙）
流动资产 1,113,565,944.86 1,001,075,716.50 1,087,486,172.62 959,694,363.41
其中：现金和
现金等价物
非流动资产
资产合计 1,113,565,944.86 1,001,075,716.50 1,087,486,172.62 959,694,363.41
流动负债 5,796,527.94 61,775,352.46 2,908,479.45 56,638,134.52
非流动负债
负债合计 5,796,527.94 61,775,352.46 2,908,479.45 56,638,134.52
少数股东权益
归属于母公司股
东权益
按持股比例计算
的净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实
现利润
--其他
对合营企业权益
投资的账面价值
存在公开报价的
合营企业权益投
资的公允价值
营业收入
财务费用 -91.46 515,908.88 -108.53 -1280.72
所得税费用
净利润 25,531,723.75 36,244,135.15 -12,555,513.42 2,443,071.08
终止经营的净利
润
其他综合收益
综合收益总额 25,531,723.75 36,244,135.15 -12,555,513.42 2,443,071.08
本年度收到的来
自合营企业的股
利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
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(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 973,929,003.15 958,785,613.43
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 15,143,389.72 -6,177,376.34
--其他综合收益
--综合收益总额 15,143,389.72 -6,177,376.34
联营企业：
投资账面价值合计 68,075,105.57 172,084,649.04
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 4,929,392.99 4,046,634.37
--其他综合收益 28,852.43
--综合收益总额 4,929,392.99 4,046,634.37
□适用 √不适用
十一、政府补助
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
其他 2,957,792.62 64,234.98
合计 2,957,792.62 64,234.98
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十二、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
（1）金融工具产生的各类风险
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险
和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述 ：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理
措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对
特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估
市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。
①信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。
本公司信用风险主要产生于货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、债权投资、
其他债权投资和财务担保合同等，以及未纳入减值评估范围的以公允价值计量且其变动计入当期损益的
债务工具投资和衍生金融资产等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面价值已代表其最大信用风险
敞口。
本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银行的银行
存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。
此外，对于应收票据、应收账款、应收款项融资和其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险
敞口。本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场
状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录
不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险
在可控的范围内。
②流动性风险
流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务
部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在
所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要
金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
③市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括
汇率风险、利率风险和其他价格风险。
(1). 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
(2). 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
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(3). 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
(1).转移方式分类
□适用 √不适用
(2).因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3).继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
十三、公允价值的披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 28,466,789.40 384,896,656.64 12,182,776.43 425,546,222.47
期损益的金融资产
（1）债务工具投资 384,896,656.64 384,896,656.64
（2）权益工具投资 28,466,789.40 12,182,776.43 40,649,565.83
（3）衍生金融资产
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 146,143,100.00 146,143,100.00
（四）投资性房地产
（五）生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 28,466,789.40 384,896,656.64 158,325,876.43 571,689,322.47
（六）交易性金融负债 87,310,720.14 87,310,720.14
持续以公允价值计量的负债总额 87,310,720.14 87,310,720.14
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总
额
非持续以公允价值计量的负债总
额
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√适用 □不适用
第一层次公允价值计量项目市价均取自于资产负债表日相关股票的收盘价。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
重要参数
项目 期末公允价值 估值技术
定性信息 定量信息
基金及信托产品 384,896,656.64 投资标的市价组合法 相关资产报价及估值表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末公允价值 估值技术 重要参数
上市公司比较法/并购案例
权益工具投资 158,325,876.43 流动性折价/控制权溢价
比较法
珠海安石宜鸿投资中心（有
交易性金融负债
（注 1）
产按收益法
注 1；安石资管与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）《合作协议》 中安石资管促
使第三方在约定期限内受让恒承实业持有珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）财产份额的事项，安石资
管按企业会计准则衍生金融工具的相关规定核算。
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对于在报告
当期利得或损失总额 购买、发行、出售和结算
期末持有的
项目
计入损益 购买 发行 出售 结算
其他综合收益 未实现利得
或变动
交易性金融资产 12,266,170.64 -83,394.21 12,182,776.43
其他权益工具投资 146,143,100.00 146,143,100.00
交易性金融负债 82,985,236.53 -4,325,483.61 87,310,720.14
合计 241,394,507.17 -4,408,877.82 245,636,596.57
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
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十四、关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企业 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 表决权比例(%)
对外投资、投
宜兴光控投资
宜兴 资管理、资产 310,000.00 29.17 29.17
有限公司
管理
本企业的母公司情况的说明
宜兴光控投资有限公司控制公司联合持股主体上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心
（有限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙），为公司实际控制人中国光大集团股份公司控股子公司，
公司最终控制人为中央汇金投资有限责任公司。
本企业最终控制方是中央汇金投资有限责任公司
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“十、在其他主体中的权益”。
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本企业重要的合营或联营企业详见本附注“十、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如
下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海光渝投资中心（有限合伙） 合营企业
珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙） 合营企业
上海安岩普石企业咨询有限公司 合营企业
徐州嘉旭房地产开发有限公司 合营企业
上海建嘉皓企业管理有限公司 合营企业
香港嘉达利发展有限公司 合营企业
光歆设施管理（上海）有限公司 联营企业
上海格林风范房地产发展有限公司 联营企业
上海嘉定老庙黄金有限公司 联营企业
青岛环海湾安石商业管理有限公司 联营企业
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√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
重庆英利购物广场管理有限公司 股东的子公司
重庆英利卓越购物广场有限公司 股东的子公司
光大控股（江苏）投资有限公司 股东的子公司
北京华富新业房地产开发有限公司 其他
北京华恒兴业房地产开发有限公司 其他
北京华恒业房地产开发有限公司 其他
北京汇众智达投资管理有限公司 其他
北京天盛智达投资管理有限公司 其他
北京华信恒盛投资管理有限公司 其他
上海安依投资有限公司 其他
上海安曼投资有限公司 其他
江门市国翔企业发展有限公司 其他
江门市汇悦城物业管理有限公司 其他
徐州光鑫房地产开发有限公司 其他
上海融光寰芃房地产开发有限公司 其他
上海安瑰投资管理有限公司 股东的子公司
光大控股创业投资（深圳）有限公司 股东的子公司
珠海安渊投资有限公司 股东的子公司
光大永明人寿保险有限公司上海分公司 其他
有限合伙企业汇总 其他
契约式基金汇总 其他
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海安瑰投资管理有限公司 资金占用费 8,968,219.20 1,950,000.00
光大控股（江苏）投资有限公司 资金占用费 26,778,082.18 28,421,917.81
宜兴光控投资有限公司 资金占用费 6,789,940.88 6,827,662.77
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海安依投资有限公司 资金占用费 9,007,342.26 16,788,259.95
上海安曼投资有限公司 资金占用费 1,520,418.73 1,528,818.80
有限合伙企业汇总 咨询服务费/资产管理费 55,027,144.87 44,330,242.82
契约式基金汇总 咨询服务费/资产管理费 199,550.10 5,356,509.41
其他关联方汇总 咨询服务费/资产管理费 29,196,460.26 15,760,903.20
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购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
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(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
光大永明人寿保险有限公司上海分公司 不动产 994,434.05
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
简化处理 简化处理
未纳入租
的短期租 未纳入租赁 的短期租
赁负债计
租赁资产 赁和低价 负债计量的 承担的租 增加的 赁和低价 承担的租
出租方名称 支付的 量的可变 支付的租 增加的使
种类 值资产租 可变租赁付 赁负债利 使用权 值资产租 赁负债利
租金 租赁付款 金 用权资产
赁的租金 款额（如适 息支出 资产 赁的租金 息支出
额（如适
费用（如适 用） 费用（如
用）
用） 适用）
珠海安渊投资有
不动产 77,182.27
限公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
光大控股（江苏）投资有限公司 900,000,000.00 2023/1/19 2025/10/18
宜兴光控投资有限公司 150,000,000.00 2020/11/11
宜兴光控投资有限公司 9,763,314.73 2019/11/15
上海安瑰投资管理有限公司 260,000,000.00 2024/4/19 2025/12/31
上海安瑰投资管理有限公司 220,000,000.00 2025/6/16 2026/6/15 注1
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
上海安依投资有限公司 140,000,000.00 2020/3/20 2027/6/30 注2
上海安依投资有限公司 50,000,000.00 2020/4/2 2027/6/30 注2
上海安依投资有限公司 100,000,000.00 2020/4/28 2027/6/30 注2
上海安依投资有限公司 60,000,000.00 2020/5/13 2027/6/30 注2
上海安依投资有限公司 90,000,000.00 2020/12/18 2027/6/30 注2
上海安曼投资有限公司 50,000,000.00 2020/12/31 2027/6/30 注3
注 1：根据公司第十一届董事会第二十四次（临时）会议决议精神，公司于 2025 年 5 月 26 日与上海安
瑰投资管理有限公司（以下简称“上海安瑰”）签署了附条件生效的《借款合同》，上海安瑰向公司分
笔提供总额不超过人民币 4 亿元借款，每笔借款的借款期限为自该笔借款发放日起至该笔借款发放届满
通过该合同项下相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗房地产开发（上海）有限公司（以下简
称“瑞诗公司”）签署了《应收账款质押协议》，就以公司持有的对瑞诗公司的 9.086 亿元借款本金及
其利息的应收款项债权，为上述 4 亿元借款向上海安瑰提供质押担保之事进行了约定。2025 年 6 月 11
日，公司 2025 年第四次临时股东大会审议通过了前述事项。截至本报告期末，该项借款余额为 2.2 亿
元。
注 2：根据公司 2025 年第五次临时股东大会决议精神，2025 年 6 月 27 日，公司与上海安依投资有限公
司签署《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为 44,000 万元展期至 2027 年 6
月 30 日，展期期间的借款年利率为 8.00%。
注 3：根据公司 2025 年第五次临时股东大会决议精神，2025 年 6 月 27 日，公司与上海安曼投资有限公
司签署《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为 5,000 万元展期至 2027 年 6 月
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(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 342.19 661.28
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(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 有限合伙企业汇总 363,893,100.14 191,379,258.24 334,697,946.38 168,694,886.75
应收账款 契约式基金汇总 235,632.77 27,338.97 451,830.46 45,718.04
应收账款 重庆英利购物广场管理有限公司 2,853,557.40 144,441.20 2,621,335.60 144,173.46
应收账款 重庆英利卓越购物广场有限公司 3,786,654.65 195,901.02 3,308,209.92 181,951.55
应收账款 北京汇众智达投资管理有限公司 13,972,898.62 688,263.63 9,823,781.95 459,893.41
应收账款 北京华信恒盛投资管理有限公司 7,380,630.87 405,934.70 5,183,631.44 285,099.73
应收账款 北京天盛智达投资管理有限公司 1,748,070.49 96,143.88 1,198,521.39 65,918.68
应收账款 江门市国翔企业发展有限公司 3,096,972.50 167,858.49 4,867,514.04 262,763.27
应收账款 江门市汇悦城物业管理有限公司 55,000.00
应收账款 北京华恒业房地产开发有限公司 139,553,260.39 71,656,388.06 140,202,064.63 65,806,371.57
应收账款 北京华恒兴业房地产开发有限公司 1,625,759.90 132,172.79 3,607,005.58 123,671.38
应收账款 北京华富新业房地产开发有限公司 80,332,066.67 41,540,294.12 80,332,066.67 38,063,193.99
应收账款 重庆维碚仓储服务有限公司 3,203,947.15 176,217.09 3,259,438.80 179,269.13
应收账款 上海融光寰芃企业管理有限公司 4,679,883.26 257,393.58 1,475,716.87 81,164.43
应收账款 珠海安渊投资有限公司 12,644,558.28
其他应收款 有限合伙企业汇总 19,038,392.23 31,281,501.62
其他应收款 契约式基金汇总 4,000.00 4,000.00
其他应收款 上海安依投资有限公司 582,307,932.09 323,401,595.23 572,760,149.29 262,044,836.74
其他应收款 上海安曼投资有限公司 64,629,452.19 63,017,808.34
其他应收款 香港嘉达利发展有限公司 8,660,617.69 8,660,617.69 8,660,617.69 8,660,617.69
其他应收款 北京华恒兴业房地产开发有限公司 499.99
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(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 光歆设施管理（上海）有限公司 2,069,058.50 1,318,469.11
应付账款 北京汇众智达投资管理有限公司 1,397,404.07 1,397,404.07
应付账款 北京华恒兴业房地产开发有限公司 64,438.63 1,790,381.67
应付账款 北京华恒业房地产开发有限公司 2,396,460.96 2,648,293.44
应付账款 珠海安渊投资有限公司 115,193.37
合同负债 有限合伙企业汇总 241,745.15
合同负债 成都城投安石商业管理有限公司 41,400.00 94,339.62
合同负债 上海融光寰芃企业管理有限公司 10,993,021.80 12,801,886.79
合同负债 上海明悦酒店管理有限公司 37,766.66
合同负债 北京光控浦益创业投资有限公司 6,800.37
其他流动负债 有限合伙企业汇总 14,504.71
其他流动负债 青岛环海湾安石商业管理有限公司 5,660.38
其他流动负债 上海融光寰芃企业管理有限公司 659,581.31 768,113.21
其他流动负债 北京光控浦益创业投资有限公司 408.20
其他应付款 上海建嘉皓企业管理有限公司 11,156,313.97 11,156,313.97
其他应付款 上海格林风范房地产发展有限公司 26,147,000.00 74,147,000.00
其他应付款 上海嘉定老庙黄金有限公司 166,700.00 166,700.00
其他应付款 上海安瑰投资管理有限公司 489,014,520.58 260,046,301.38
其他应付款 北京华信恒盛投资管理有限公司 2,269,880.93
其他应付款 北京华富新业房地产开发有限公司 745,701.03
其他应付款 北京华恒业房地产开发有限公司 1,032,622.42 1,376,676.43
其他应付款 北京华恒兴业房地产开发有限公司 1,000,000.00 1,038,297.41
其他应付款 重庆英利购物广场管理有限公司 240,995.00
其他应付款 重庆英利卓越购物广场有限公司 238,307.00
其他应付款 上海明悦酒店管理有限公司 34,867.12
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其他应付款 上海安岩普石企业咨询有限公司 16,812,442.04 21,417,039.92
其他应付款 昆山安住此间商务信息咨询有限公司 387,813.26
其他应付款 光歆设施管理（上海）有限公司 94,075.47 3,229,754.78
其他应付款 光大控股（江苏）投资有限公司 937,873,972.59 911,095,890.41
其他应付款 宜兴光控投资有限公司 224,515,534.14 217,725,593.26
其他应付款 光大控股创业投资（深圳）有限公司 12,672 25,344.00
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□适用 √不适用
十五、股份支付
(1).明细情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十六、承诺及或有事项
□适用 √不适用
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
√适用 □不适用
截至 2025 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大或有事项。
十七、资产负债表日后事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
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□适用 √不适用
√适用 □不适用
截至本财务报表签发日 2025 年 8 月 28 日，本公司未发生其他影响本财务报表阅读和理解的资产负债表
日后事项。
十八、其他重要事项
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足
下列条件的组成部分：
该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本公司以行业分部/产品分部为基础确定报告分部，与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不
同的分部之间分配。公司目前主要分为四个分部，分部一为房地产业务，即房地产开发销售，物业租赁
等；分部二不动产资产管理业务，即相关咨询管理业务及资产投资管理业务；分部三为不动产投资业务，
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即通过不动产基金管理的份额，投资或持有高品质的地产资产；分部四为并表地产基金投资业务，即纳
入公司合并报表范围的不动产基金投资。
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(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 分部一 分部二 分部三 分部四 分部间抵销 合计
营业
收入
营业
成本
资产
总额
负债
总额
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1）关于 2024 年度会计差错更正之事
复核，为更加客观、准确、真实反映公司财务状况、经营成果，公司将并表结构化主体的他方出资从“少
数股东权益”调整至“其他非流动负债”；调整受让光大安石和安石资管各 51%股权所形成商誉资产组
的认定范围，商誉资产组包括光大安石及安石资管开展的不动产资产管理服务；将安石资管与上海恒承
实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）《合作协议》中安石资管促使第三方在约定期限内受让恒
承实业持有珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）（以下简称“珠海安石基金”）财产份额的事项，按企
业会计准则衍生金融工具的相关规定核算。根据《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更
和差错更正》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 19 号——财务信息的更正及相关披露》等
相关规定，公司采用追溯重述法进行更正。上述事项已经公司第十一届董事会第二十一次会议审议通过。
上述追溯调整事项对 2024 年半年报财务报表影响科目如下：
单位：元 币种：人民币
项目 调整前 调整后
预计负债 114,619,025.03 -
递延所得税负债 1,251,247,781.40 1,243,926,055.37
其他非流动负债 711,105,701.36 978,840,424.30
非流动负债合计 9,813,063,456.29 9,958,857,428.17
负债合计 17,605,051,271.05 17,750,845,242.93
未分配利润 1,569,513,811.72 1,314,156,865.84
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 4,800,879,192.77 4,545,522,246.89
少数股东权益 1,507,855,444.44 1,617,418,418.44
所有者权益（或股东权益）合计 6,308,734,637.21 6,162,940,665.33
负债和所有者权益（或股东权益）总计 23,913,785,908.26 23,913,785,908.26
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财务费用 278,935,003.29 249,229,128.19
其中：利息费用 315,198,660.40 285,492,785.30
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） -6,909,133.15 -10,258,411.40
营业利润（亏损以“-”号填列） -277,941,520.51 -251,584,923.66
营业外支出 7,846,475.07 109,251.62
利润总额（亏损以“-”号填列） -283,214,303.29 -249,120,482.99
所得税费用 29,145,375.27 28,592,361.57
净利润（净亏损以“-”号填列） -312,359,678.56 -277,712,844.56
持续经营净利润 -312,359,678.56 -277,712,844.56
归属于母公司所有者的净利润 -221,354,107.40 -327,587,863.57
少数股东损益 -91,005,571.16 49,875,019.01
归属于母公司所有者的综合收益总额 -221,144,408.49 -327,378,164.66
归属于少数股东的综合收益总额 -90,804,095.73 50,076,494.44
基本每股收益(元/股) -0.15 -0.22
稀释每股收益(元/股) -0.15 -0.22
（2）关于公司为新光大中心项目出具《承诺函》之事
根据内部授权，公司于 2018 年 11 月 9 日向中国光大银行股份有限公司(代理理财产品投资者，以
下简称“光大银行”)、中国光大银行股份有限公司北京分行(以下简称“光大北分”)出具了一份流动
性支持函，主要内容为：在符合法律法规规定的前提下并在履行公司内部必要的审批程序后，公司为新
光大中心项目提供流动性支持。后续公司又对新光大中心项目借款到期展期之事出具了相关说明。2025
年 4 月 27 日，公司向光大银行及光大北分重新出具《承诺函》提供流动性支持。该函不构成担保或债
务加入。
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十九、母公司财务报表主要项目注释
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 3,030,130.00 2,170,755.00
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
坏账准 坏账准
账面余额 账面余额
备 备
类别 账面 账面
计提 计提
比例 金 价值 比例 金 价值
金额 比例 金额 比例
(%) 额 (%) 额
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提
坏账准备
其中：
账龄 3,030,130.00 100.00 3,030,130.00 2,170,755.00 100.00 2,170,755.00
合计 3,030,130.00 / / 3,030,130.00 2,170,755.00 / / 2,170,755.00
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,889,037,112.31 2,949,412,949.46
合计 2,889,037,112.31 2,949,412,949.46
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其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 3,503,672,240.40 3,435,238,684.06
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金 2,000,000.00 2,000,000.00
关联方往来 3,394,562,658.28 3,348,454,890.34
其他非关联方往来 107,109,582.12 84,783,793.72
合计 3,503,672,240.40 3,435,238,684.06
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预期 合计
用损失(未发生信用 用损失(已发生信
信用损失
减值) 用减值)
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 67,452,635.00 61,356,758.49 128,809,393.49
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
额
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(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
坏账准备 485,825,734.60 128,809,393.49 614,635,128.09
合计 485,825,734.60 128,809,393.49 614,635,128.09
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
瑞诗房地产开发（上
海）有限公司
年以上
上海嘉宝实业集团投 1-2 年、2-3
资管理有限公司 年、3 年以上
重庆光控新业实业发
展有限公司
年以上
上海安依投资有限公
司
年以上
上海安曼投资有限公
司
年以上
合计 3,384,574,000.12 96.60 / / 503,066,474.48
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,439,005,094.81 202,568,000.00 4,236,437,094.81 4,889,005,094.81 202,568,000.00 4,686,437,094.81
对联营、合营企业投资 55,117,502.96 5,000,000.00 50,117,502.96 157,001,739.60 5,000,000.00 152,001,739.60
合计 4,494,122,597.77 207,568,000.00 4,286,554,597.77 5,046,006,834.41 207,568,000.00 4,838,438,834.41
(1).对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准备期初余 期末余额（账面价 减值准备期末余
被投资单位 期初余额（账面价值） 追加投 计提减
额 减少投资 其他 值） 额
资 值准备
上海嘉宝神马房地产有限公司 1,838,194,355.81 -450,000,000.00 1,388,194,355.81
上海嘉宝劳动服务有限公司 300,000.00 300,000.00
上海嘉宝实业集团投资管理有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
上海奇伊投资管理咨询有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
光大安石（北京）房地产投资顾问有限
公司
光大安石（北京）资产管理有限公司 1,270,359.00 1,270,359.00
CEL JIABAO（HONG KONG）LIMITED 64,058.00 64,058.00
上海光野投资中心（有限合伙） 1,233,000,000.00 1,233,000,000.00
上海嘉宝安石置业有限公司 16,000,000.00 16,000,000.00
上海雷泰投资中心（有限合伙） 202,568,000.00 202,568,000.00
合计 4,686,437,094.81 202,568,000.00 -450,000,000.00 4,236,437,094.81 202,568,000.00
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(2).对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 减值准备期初 其他综 宣告发放 期末余额（账面 减值准备期末
权益法下确认 计提减值
单位 余额（账面价值） 余额 追加投资 减少投资 合收益 现金股利 价值） 余额
的投资损益 准备
调整 或利润
一、合营企业
香港嘉达
利发展有 5,000,000.00 5,000,000.00
限公司
小计 5,000,000.00 5,000,000.00
二、联营企业
中核高泰
（宜宾）精
密管材股 50,658,936.46 -50,658,936.46
份有限公
司
上海格林
风范房地
产发展有
限公司
上海嘉定
老庙黄金 10,185,458.86 2,977,700.81 13,163,159.67
有限公司
小计 152,001,739.60 -104,658,936.46 2,774,699.82 50,117,502.96
合计 152,001,739.60 5,000,000.00 -104,658,936.46 2,774,699.82 50,117,502.96 5,000,000.00
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(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,125,101.18 2,929,750.71 14,041,638.64 3,490,977.76
其他业务 9,312,816.12 4,250,024.13 8,908,696.05 4,273,186.09
合计 16,437,917.30 7,179,774.84 22,950,334.69 7,764,163.85
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 2,000,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 2,774,699.82 2,038,857.62
处置长期股权投资产生的投资收益 7,541,063.54
交易性金融资产在持有期间的投资收益 261,000.00
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 563,034.39 -23,822,996.74
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 10,878,797.75 1,978,476,860.88
二十、补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 7,537,084.47
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合
国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的
政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持
有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产 2,318,391.03
和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 10,527,760.99
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
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应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的
支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允
价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 33,145,837.32 注1
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 298,563.30
少数股东权益影响额（税后） 945,035.53
合计 52,285,474.98
注 1：报告期内，公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司
就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出
民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入 2,730.30 万元。
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为非
经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性
损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -11.28 -0.25 -0.25
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
-12.86 -0.28 -0.28
东的净利润
□适用 √不适用
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副董事长（代行董事长职责）：苏晓鹏
董事会批准报送日期：2025 年 8 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
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