冒雪 安恒主在房 地产资 产t平T古 òJl~量含有 Hl念司 TEL: 18092711945
房地产市场租金价格
评估报告
项目名称: 西安环球印务股份有限公司所属位于西安高新区
科技一路 32 号的工业用途土地及其地上建筑物
的租金价格评估(中区)
委托人: 西安环球印务股份有限公司
房地产估价机构: 西安恒达房地产资产评估测绘有限公司
注册房地产估价师: 张丽华(注册号 3520000063 )
沈宇(注册号 3720210089 )
报告出具日期: 2025 年 7 月 24 日
报告编号: 西安恒达评字 (2025) 0096 号
百安 f望这房地产资产t平T古 坝。绘有 ~lil~司 TEL: 180927 11945
致估价委托人函
致:西安环球印务股份有限公司
受贵单位的委托，我公司按照国家有关法律、政策及规定，遵
循独立 、 客观、公正、合法的原则，依据科学的评估理论、标准 、 方
法及程序，在对估价对象进行了实地查勘 、 广泛搜集有关市场信息和
估价对象范围内房地产信息的基础 上 、全面分析了影响估价对象市场
租金价格的因素，对位于西安 高 新区科技一路的 工 业用途 土 地及其地
上建筑物的租金价格进行评 估 。
市场租金 。
<-
土 土地面积
国有土地使用
证
地号 图号
地
用 m' 亩
土地使叶江 土地蝉
年限
途
西高科技国用(
GXII 一 (2) 工 2048 年 12 高新区科
②估价对象建筑物明细表
，总
序 建 筑面积 国有土地使 所有
名称 结构 层 房屋所有权证 房屋坐落
号 (旷) 用证 权人
数
西安高新区科技一路 32 号 ( 懂号1，园
门房 砖混 27.86
区南门，临科技一路) 西安
西高科技国
生产 车 1050104017-23-1 创新
间 服务
第 4 1 593 号
钢结 西安市房权证高新区字第 公司
构 1050104017-23-5
合计 9 , 506.01
百击~1亘且在房地产资产t平T古 ~Jl~ 盖会有F民~司 TEL: 180927 11945
估价时点: 2025 年 7 月 22 日
价值类型 : 市场租金价值
估价方法:比较法
我公司根据本次估价目的，结合国家及中华人民共和国住房和城
乡建设部有关房地产估价规定，本着独立、客观、公正的原则，按照
严谨的估价程序，根据我公司所掌握的房地产市场的有关资料及注册
房地产估价师实地查勘、调查所获取的资料，采用比较法，在对影响
估价对象价值因素进行综合分析的基础上，在满足估价的假设和限制
条件及使用报告说明的条件下，评估得到的估价结果如下 :
，总
序 建筑面积( 单位租金区间 总租金区间
名称 结构 层 房屋所有权证
号 m' )
数 元 1m' • 月 万兀/年
门房 砖混 27. 86 12. 00 13. 20 0.40 0.44
字第
西安市房权证高新区
合计 9 , 506.01 285. 75 314. 34
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，认真阅读，以免使
J牛?民
用不当造成损失!
百安恒~房地产资产评T古训绘手fHl~司 TEL: 18092711945
估价师声明 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
估价的假设和限制条件.. ..... ... .. ........ . .. . ... ...... . .. .. . .. ... ... .6
房地产估价结果报告 . ..... . .. .. .. . . . . . .. . .... ... ..... ... .... . . . ... ....9
二、估价机构. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
三、估价目的 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
四、估价对象. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
五、价值时点. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .四
六、价值类型. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .四
七 、 估价依据 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
九、估价方法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
十、估价结果. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
十一、估价人员. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
十二、实地查勘期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
十二、估价作业期. . . . ........ .. .... ....... .. . ....... ... . ........24
附件
一、估价委托书
二、估价对象地理位置图
三、估价对象实地查勘照片
四、估价对象权属证明复印件
五 、 房地产估价机构营业执照复印件
六、房地产估价机构资质证书复印件
七 、 注册房地产估价师执业资格证书复印件
冒雪击子恒主主t:. i善企也产‘雪Z.i"" i平T古坝归会乎n民~司 TEL: 180927 11945
估价师声明
我们根据自己的专业知识和执 业道德，在此郑重声明 :
假记载、误导性陈述和重大遗漏。
专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件
的限制 。
估价委托人及估价对象利害关系人没有利害关系。
系人没有偏见。
(GB/T5029 1-2015 )、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本 术
语标准 )) (G B/ T5 0899 - 2 013 )的规定进行分析，形成意见和结论，撰
写报告 。
进行了实地查勘 ，但 仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员
不承担对评估标的物建筑结构 、质量 进行调查的责任和其他被遮盖、
未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
百击~1亘~房地产资产评T古训量含有~Iil沙甸 TEL: 180927 11945
估价假设和限制条件
一、一般假设
有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整
性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整 。
价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且
无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象建成后能
正常安全使用 。
易市场 。
二、未定事项假设
估价对象没有未定事项，无未定事项假设 。
三、背离事实假设
估价结果的影响 。
四、不相一致假设
本次估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划
用途等用途之间无不一致，故无不相一致假设 。
五、依据不足假设
本次 估 价依 据充足，故 不 做假设。
六、本报告使用限制条件
l 、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为量年 。 若报告
使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需
做相应调整或委托估价机构重新估价 。
西安:-1:亘这房地产资产 t平T古坝怡含有F民~句 TEL: 180927 11 945
提供 参考 ， 估价时未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和
其他不可抗力时可能对房地产租金价格产生的 影 响，也没有考虑特殊
的交易情况，当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化 。
若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新
估价 。
权等他项权利为假设前提，本次评估设定注册房地产估价师知悉的法
定优先受偿款为零 。
恒达房地产资产评估测绘有限公司书面同意，本估价报告的全部或部
分及任何 参考资料均不得提供给估价委托人和评估报告审查部门之
外的单位或个人;亦不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引
用，不得以其他任何方式公开发表 。
错时，请通知本公司进行更正。
百安 m 这房地产资产t平T古测绘有 ~lil~句 TEL: 180927 11945
估价结果报告
一、估价委托人
委托方名称 : 西安环球印务股份有限公司
地址:西安市高新区科技一路 32 号
法定代表人:思奇雨
统一社会信用代码: 9161013172630357XM
二、房地产估价机构
机构名称:西安恒达房地产资产评估测绘有限公司
机构地址:西安市莲湖区香米园西巷 95 号办公楼 4 幢 2 楼
机构资质等级:或级
法定代表人:师婷
证书编号:陕房地评( 2004) 006 号
统一社会信用代码: 91610135725129092Q
三、估价目的
估价目的是为确定房地产招租价格提供参考依据而评估房地产
市场租金
四、估价对象
西安环球印务股份有限公司所属位于西安高新区科技一路 32 号
的工业用途土地及其地上建筑物的租金价格评估，具体位置位于西安
高新区团结南路辅路和科技一路十字西北角的环球印务园区(中区) 。
( 1 )土地基本状况
估价对象位于西安高新区科技一路以北 。 此次租金评估范围为工
业园区内的中问区域的工业用途土地及其地上 5 栋楼 。 土地使用权人
窗击川军立志房地产资产评T古§则圭会有 F民~司 TEL : 180927 11945
为西安永旭创新服务有限公司，用途为工业用地 。 该地块土地面积为
临科技一路，通行方便 。
土地具体详情见下表 。
土 土地面积
地 土地使用
国有土地使用证 地号 图号 容积率
用 m l
亩 年限
途
西高科技国用( GX II- (2) 工 2 0 48 年 12
(2) 估 价 对象建 筑物状况
地上建筑物基本建成于 2004 年， 2012 年又续建一栋厂房，房屋
所有权人为西安永旭创新服务有限公司 。 建筑物用途为工业，分别为
生产车间、仓库、门房、办公化验楼、厂房(于 2012 年建成) ，建
筑面积共计 9506. 01 平方米 。 建筑物设计用途为生产车间、办公化验
楼、仓库、门房、厂房， 多 年前按照目前在用用途简易装修，办公化
验楼墙面刷白，地面贴瓷砖，石膏板吊顶，木门及门套，塑钢窗;生
产车问为大开问，可自由分隔，地面水泥压光，有通风管道网;仓库
为轻钢结构，层高较高;门房紧临科技一路，出入方便，可独立成区 。
厂区水电及上下水管部分生锈，楼宇外立面墙漆部分脱落，屋面防水
及落水管部分腐蚀 。
建筑物详情见下表 。
总
序 建筑面积
名称 结构 层 房屋所有权证 国有土地使用证 所有权人
号 m' )
数
门房 砖 i昆 27. 86
西安永旭
创新服务
西安市房权证高新区字第
合计 9, 506.01
在Z安恒这房地产资产评T古;.l!~t会有 F民~司 TEL: 180927 11945
土地及建筑物权益状况说明，该地块及建筑物所有权人为西安永
旭创新服务有限公司，该公司是西安易诺和创科技发展有限公司的前
身，即曾用名 。 西安易诺和创科技发展有限公司是西安环球印务股份
有限公司的全资子公司，即西安环球印务股份有限公司持有西安易诺
和创科技发展有限公司的 100%股权 。
( 1 )位置状况
坐落:位于高新区科技一路 32 号
与重要场所(设施)的距离:估价对象位于西安市高新区，高新
一期中心地带，区域附近有星级写字楼、产业园区、星级酒店、高档
餐馆、高档住宅等;
临街(路)状况:东临团结南路辅路，南临科技一路;
( 2 )交通状况
道路状况:估价对象周边有团结南路、科技路、 j丰惠南路等多条
主次干道，道路通达度较好 。
公交线路:高新 5 号线、 109 路、 141 路、 218 路、 198 路、 29 路等
，交通极其方便 。
( 3 )周围环境状况描述与分析
估价对象区域无空气、噪声等污染;
估价对象位于西安市高新区，区域内产业园较为集中;估价对象
环境状况良好 。
( 4 )外部配套设施状况描述与分析
百安 f旦这房地产资产 t平T古，j!~绘有 F且会司 TEL: 180927 11 945
外部基础设施:估价对象所处区域内地势平坦 ， 地基承载力一般，
无不良地质现象 。 土地开发程度达到宗地外"七通" (通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通气、通暖) ，红线内"五通一平" (通路、
通电、通上水、通下水、通讯、场地平整) 。
区域附近医疗配套:西安高新医院等 。 教育配套:西安市高新一
中初级中学及高级中学、西安高新第二学校等，公共服务设施配套良
好。
整体而言，目前该区域外部配套设施良好，处于成熟地段区域。
( 1 )城市概况
西安古称长安，是陕西省省会，地处关中平原中部，是国家重要的
科研、教育和住宅基地，我国西部地区重要的中心城市，世界历史文化
名城。西安历史悠久，有着 3100 多年的建城史和 1100 多年的建都史，
先后有 13 个王朝在此建都，与雅典、罗马、开罗并称世界四大文明古
都。
西安现辖新城、碑林、莲湖、雁塔、濡桥、未央、阎良、临漳、
长安、高陵、 鄂 邑 11 个区，蓝田、周至 2 个县(共有 109 个街道、 67 个镇
、 782 个社区和 2991 个行政村)。有国家级西安高新技术产业开发区、
国家级西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安港务区、西安阎良
国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、西安国际港
务区和西安 j丰东新城(简称"五区一港两基地" ) 。 总面积 10108 平方
公里，常住人口 1295.29 万人 。
百E击川军这房地产资产 t平T古训兰会有 P.!l~司 TEL: 180927 11 945
( 2 )宏观环境总体特征
各类政策持续刺激，宏观经济逐渐进入复苏通道，但回升速度及
程度仍存不确定性 。 2024 年政府工作报告数据显示，国内生产总值 126
万亿元，增长 5.2 % ，居民人均可支配收入增长 6.1 % ，经济总体回升较
好。
从当前地产政策效果及销售回升幅度看，下半年，行业政策有再
加码的必要性及空间，房地产依然为经济压舱石，下半年"稳增长"
作用凸显 。 国际环境变化和国内疫情加大了我国"稳增长"任务的挑
战性，三驾马车表现欠佳。全国经济聚焦"稳增长
措能出尽出、扩投资、促消费、稳外贸、保就业 。 土拍政策简化，主
要取消对利润率不利的竞配建政策，释放利润空间，提升房企参与度
西安宏观环境总体特征
西安都市圈中心城市雏形初现，助力各城市问互联互通，经济、
人口吸附力进一步提升;
经济平稳开局，但投资力度略有放缓， 居民消费意愿降级，各
区产业协同、差异化发展，将驱动城市长足发展产业转型升级;
科创驱动优化产业结构，经济发展后劲强韧，人口增长迅猛，西
咸奖励措施利好，吸附高质量人才。
政策走势
因城施策，各地深挖政策潜力，看得准的新举措能用尽用;西安
整体市场保持中低热度平稳运行，政策刺激较弱，市场反应平 淡。
百安恒.i4房地产资产t平T古坝。给有 P?~司 TEL: 18092711 945
西安 2024 年生产总值 13317 . 78 亿元 。 经济增长仍呈疲软态势;尤
其消费端仍显低迷 。 技资信心减弱，投资力度略有放缓，居民消费意
愿降级，以更 多 存款对抗经济冲击 。
雁塔、长安及未央依托高新、航天、经开等经济发达区域实现高
质量发展，传统老城区经济发展缓慢 。
近年三产结构占比中，第三产业占比持续增高，显示出城市经济
强劲增长动力;规模上战略性新兴产业、高新技术制造业占比持续增
大，科创驱动产业结构优化;西安技术合同交易额排名全国前列，技
术投入和科创成果转化方便优势明显;并在新经济领域重点布局发展
，发展潜力大 。
( 3 )土地市场特征
西安供地规则放松但土拍持续理性，且降低企业 参拍门槛，提高
地块利润空间 ， 但宅地 交 易量缩减、中止/流拍增 多 ，底价成交为主;
房企拿地仍显谨慎，短期内拿地力量仍以政府平台及国央企为主导 。
西保利在雁塔区以 15. 12 亿元竞得 4 . 2 万平方米综合用地，楼面价
万平方米综合用地，楼面价达 11 ， 911 元，为区域内较高水平 。 商业/
办公用地方面，曲江新区、未央区等地成交地块主要用于商业及办公
开发，反映出市场对商业地产的持续关注 。
( 4 )住宅市场特征
百安恒这房地产资产 t平T古坝。绘有 Hl合司 TE L: 180927 11945
国家统计局发布 2025 年 5 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格情
况:新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有 17 个和 3
个，比上月分别减少 9 个和 3 个 。 同比来看，新建商品住宅销售价格同
比上涨城市有 3 个，比上月减少 1 个;二手住宅销售价格同比上涨城市
有 0 个，与上月相同 。 而三四线城市总体房价依然处于下行阶段，市
场底部的徘徊周期会更长 。
;其中，住宅投资 35770 亿元，下降 10.4% 。 房地产开发企业房屋施工
面积 633321 万平方米，同比下降 9. 1%。其中，住宅施工面积 441240
万平方米，下降 9.4 % 。房屋新开工面积 30364 万平方米，下降 20 . 0% 。
其中，住宅新开工面积 22288 万平方米，下降 19. 6% 。 房屋竣工面积
下降 15 . 5 % 。新建商品房销售面积 45851 万平方米，同比下降 3.5 % ; 其
中住宅销售面积下降 3. 7% 。 新建商品房销售额 44241 亿元，下降 5.5%;
其中住宅销售额下降 5 . 2% 0 6 月末，商品房待售面积 76948 万平方米，
比 5 月末减少 479 万平方米 。 其中，住宅待售面积减少 443 万平方米 。
房地产开发企业到位资金 50202 亿元，同比下降 6. 2 % 。 其中，国内贷
款 8245 亿元，增长 0 .6 % ; 利用外资 17 亿元，增长 25.4 % ; 自筹资金 17544
亿元，下降 7.2 % ; 定金及预收款 14781 亿元，下降 7. 5 % ; 个人按揭贷
款 6847 亿元，下降 1 1. 4 % 。
地产开发企业房屋施工面积 625020 万平方米，同比下降 9.2 % ，其中，
冒冒击~t亘立志房地产资产t平T古坝。兰会有 Plil~可 TEL: 180927 11945
住宅施工面积 435354 万平方米，下降 9.6 % 。 房屋新开工面积 23184 万
平方米，下降 22. 8 % 。 其中，住宅新开工面积 17089 万平方米，下降 2 1. 4%
。 房屋 竣 工面积 18385 万 平 方米，下降 17. 3 % 。 其中，住宅 竣 工面积 13337
万平方米，下降 17. 6 % 。
住建局公布的网签数据，今年 1-5 月二手房的网签总套数为 41385 套，
月均去化 8200 多 套，库存压力比较大 。
( 5 )商办市场特征
商业:受到市场大环境影响，整体延续低迷态势，市场供应较少
，局部区域市场以价换量; 2025 年 1-5 月商业营业用房投资 2573 亿元，
下降 7.6 % ; 商业营业用房销售面积下降 6.0%; 商业营业用房销售额下
降 13. 9 % ; 商业营业用房施工面积下降 9. 0 % ; 商业营业用房新开工面
积下降 25.2 % ; 商业营业用房竣工面积下降 19. 3 % 。 商业库存量大，去
化周期 达 8 1. 9 个月 。
办公:成交量价同比齐跌，市场持续下滑 ， 为三类商办物业中最
差表现 。 2025 年 1-5 月办公楼投资 1412 亿元，下降 10. 0%; 办公楼销售
面积下降 7.4 % ; 办公楼销售额下降 10. 8%; 办公楼施工面积下降 5. 3%;
办公楼新开工面积下降 24. 1% ;办公楼竣工面积下降 6. 7% 。 办公库存
增加，去化周期 114.1 个月
公寓:成 交 下跌明显，整体市场低迷 。
( 6 )商办市场租金:全国商办租金概况 。 2025 年一季度，全国
重点城市主要商圈写字楼平均租金为 4. 58 元/平方米/天，环比下跌
百安~1望这房地产资产评T古训绘芋nlil念司 TEL: 180927 11 945
o. 73% ，跌幅较上年四季度扩大 O. 12 个百分点，同比下跌 2. 1 % 。 从行
业宏观环境来看，消费稳中有升，投资方面，"两重"建设和"两新"政
策带动下，一季度固定资产投资同比增长 4.2% ，增速较 2024 年全年加
快 1 个百分点，但房地产投资降幅仍较大 。 出口保持一定韧性，服务
业景气水平保持稳定，企业对市场发展的预期较为积极 。 政策层面，
"大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求"作为政府工作
首要任务，同时提出要"实施更加积极有为的宏观政策" 。 消费方面，
航天、低空经济、深海科技等新兴产业安全健康发展，培育生物制造
、量子科技、具身智能、 6G 等未来产业，持续推进"人工智能+"行动，
支持大模型广泛应用，大力发展智能网联新能源汽车、人工智能手机
和电脑、智能机器人等新一代智能终端以及智能制造装备 。 金融财税
方面，"适度宽松的货币政策"，提出"加大对科技创新、绿色发展、提
振消费以及民营、小微企业等的支持'''' 安排超长期特别国债 3000 亿元
支持消费品以旧换新"等 。 二季度，受美国"对等关税"影响，外需压力
增加，经济增长亦面临挑战，扩大内需成为提振经济的第一要务，政
策有望进一步发力 。 整体来看， 202 5 年一季度，宏观经济运行保持平
稳，内需亦有所恢复，但租户企业经营情况的恢复仍需时间，重点城
市写字楼租赁需求延续温和复苏态势， 多 数业主仍采取"以价换量"策
略稳 续 租、拓 新 租，重点城市写字楼租金延续下跌态势 。
西安商办租金概况 : 2 025 年第一季度，西安甲级写字楼新增供应
百安恒这房地产资产 t平T古圳量会有F民"ò'司 TEL: 18092711 945
本增效需求显著，平均租金环比下降1. 7 % 至 89. 15 元/平方米/月，整
体空置率升至 22.89 % 。 各区域表现分化:高新区租金 93. 59 元，空置
率 18. 1% ，保持相对韧性;城南区域空置率高达 39.79 % ，去化压力较
大。租赁成交以科技信息业 (42.8%) 和金融业 (22.5%) 为主，合计
占比 65% 。 典型交易包括某科技公司在迈科中心租赁 2 ， 000 平方米、某
保险公司在英发金融中心租赁 2 ， 000 平方米等 。 专业服务业 (9.4%)
和制造业( 4. 6% )需求相对较小，市场需求集中于高附加值产业。
未来两年，西安写字楼市场将迎来超 60 万平方米新增供应，主要
集中在高新区(如环贸 ICC 、国瑞西安金融中心) 。 大量供应或加剧
竞争，业主需通过灵活招商政策、升级软硬件服务吸引租户 。 ((西安
市国土空间总体规戈。明确"西部经济中心、科技创新中心"定位，有
望推动科技及先进制造业发展，为写字楼市场带来长期机遇。
力，但科技和金融行业支撑需求基本面;零售市场在消费复苏中展现
韧性，首店经济和体验式业态成为亮点 。 未来，写字楼市场需聚焦产
业升级带来的机遇，零售市场则需通过差异化运营和业态创新应对竞
争 。 随着城市功能定位的深化，西安商业地产中长期发展潜力值得期
待，但短期仍需应对供应过剩和消费疲软的双重挑战 。
工业仓储:上半年全国高标仓市场放量下行 。 净吸纳量 507 万平
方米，创历史新高;但同时租金跌幅放大 。 内需和外需此消彼长支撑
第二方物流和电商持续扩张，先进制造业需求增长 50% 0 2025 年租金
预测至跌 9. 5 % 。 两大区域将迎来趋势性拐点:华南租金见顶回落;华东
窗安恒主态房地产资产t平T古 ~JI~t含有~Iil~司 TEL : 18092711945
供应进入下行通道 。 预计下半年整体需求将弱于上半年 。新 增供应较
年初预测提升 10.4 % 至 1 ， 075 万平方米 。 下半年有 650 万平方米的新项
目入市，其中华南和华北市场分别有近 300 万和 200 万平方米，华东、
华西和华中供应量下降 。 西安仓储市场进入存量周期 。 一季度，全市
平均净有效租金环比降1. 0 % 至 20. 5 元/平方米/月 。
( 7 )后市预判
经济下行压力，政策将全面放宽，预计下半年利率或继续松动;
房地产将进入新形势，但仍是超 10 万亿大产业;西安具备较高发展潜
力，人口持续流入，未来长期看好;因城施策下政策放松，供需两端
政策并举保障市场平稳 。
伴随着国家和地方管理制度的不断完善，西安市的地产市场发育
日趋成熟，市场去化周期将有所缩短 。 同时，新一轮全面取消限购降
息等政策的出台，使得购房者观望情绪再起 。
写字楼市场的高空置率，已经成为各大城市的普遍现状， 4 大一线城
市的空置率都在 20 % 以上，深圳高达 30% 。 上海核心区的北外滩写字楼
，空置率也高达近 30 % 。 市场疲软的背后，是新增租赁需求依然走弱
的现实，租赁市场的需求依然以续租和搬迁为主，真正的新增量均较
少。
工业仓储建设投资经历前一轮放量增长后，市场趋于饱和，后期
逐渐进入买方市场 。
西安 f旦这房地产资产t平T古训量含有 PJiI.念司 TEL: 180927 11945
西安高新区是 1991 年 3 月国务院首批批准成立的国家级高新区之
一， 2006 年被科技部确定为要建成世界一流科技园区的六个试点园区
之一， 2015 年 8 月，国务院正式批复同意西安高新区建设国家自主创
新示范区 。 2017 年 4 月，陕西自贸区正式挂牌，高新功能区作为陕西
自贸区面积最大、以特殊监管区区外保税等通关模式创新为特色的核
心片区正式启动建设 。 2020 年 6 月，科技部批复同意全国首个"硬科
技创新示范区"在西安高新区启动建设 。
技产业区三个片区组成的丝路科学城 。 并开启了"实力高新、科创高
新、品质高新、幸福高新"建设新征程，推动综合实力迈上新台阶 。
新区丝路科学城则成为"双中心"核心承载区 。
西安高新区位于西安市西南部。经过 30 多年的飞速发展，目前辖
区常住户籍人口和从业人员超过 130 万，面积 296.7 平方公里 ， 为高新
经济发展蓄足力量 。
西安高新区始终秉承"发展高科技实现产业化"初心使命，走出
了一条内陆高新区依托创新驱动实现高质量发展的成功之路 。 实现了
从无到有、从小到大、从弱到强的一系列重大跨越，主要经济指标长
时间保持高速增长。在全国高新区综合排名中，西安高新区名列前茅
。 2022 年，高新区生产总值实现 3104.3 亿元 。 2023 年实现地区生产总
值 3332.55 亿元，同比增长 8. 1 % 。 经济总量分别占陕西省、西安市的
西安恒这房地产资产t平T古坝。量会有 Hl念司 TEL: 18092711945
高新技术产业基础实力雄厚。培育形成以光电子信息、智能制造
、生物医药、汽车、新材料新能源等为主导的 "55611" 现代产业体
系 。 2022 年，西安高新区培育出汽车产业、电子信息两个千亿级以上
产业集群，新增两家千亿级企业 · 成为全球规模最大的闪存芯片生产
基地及全球规模最大的新能源整车生产基地;
近年来，西安高新区外引内培、梯度培育，壮大硬科技企业群体
。实施科创企业"五培工程
亩上市企业产业园，荣获"企业创新积分制优秀工作单位
中小企业增长到 5408 家、高新技术企业增长到 5326 家 。 累计市场主体
存量超 20 万户，上市企业达到 77 家。
西安实践突破起势的一年 。 西安高新区将全面贯彻落实党的二十大精
神，紧抓西安"双中心"建设和西安国家中心城市建设的重大机遇，
奋力在创新驱动、产业发展、项目推动、民生保障等方面实现更大突
破，推动高质量发展迈上新的台阶。
五、价值时点
(估价人员实地查勘日)
六、价值类型
(一)价值类型
价值类型为市场租金价值
(二)价值定义
市场租金价值是房地产经适度营销，由熟悉情况、谨慎行事且不
百安恒这房地产资产t平T古坝。给有 F民主P司 TE L: 180927 11 945
受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行租赁交易的
金额。
市场租金构成包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、保险费、
税费、利息和利润 。
(三)价值内涵
价值内涵是估价对象在价值时点，且满足估价假设和限制条件下
的建筑物、分摊的土地使用权(含土地出让金)及公共配套设施的市场
租金 。
租金内涵 : 建筑面积租金，开发程度为房屋(建筑物)现状，具备
"五通" 。 包括房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、
保险费、利润、地租和增值税，不包括承租方负担的室内二次装饰装
修费、物业管理费、水电费等，不包括出租方的增值税。
七、估价依据
( 一 )估价所依据的有关法律、法规和政策文件
民代表大会第三次会议 2020 年 5 月 28 日通过， 2021 年 1 月 1 日
起施行 ) ;
国人大常委会第十二次会议修订， 2020 年 1 月 1 日起施行 ) ;
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议 (( 关于修改 〈
中华人民共和国土地管理法 〉 、 〈 中华人民共和国城市房地产管理法 〉
的决定 》 第三 次修正， 2020 年 1 月 1 日起施行 ) ;
年 4 月 23 日第二次修改 ) ;
百安恒这房地产资产t平T古训量会有 F民主F司 TEL: 180927 11945
务院令第 743 号， 2021 年 9 月 1 日起实施 ) ;
( 国务院第 732 号令 、 2020 年 1 1 月 29 日修订 ) ;
年 10 月 1 日实施、 2 0 1 1 年 1 月 8 日第一次修订);
依据问题的通知 )) (财税 (2016)43 号 )(2 016 年 5 月 1 日起执行);
行);
华人民共和国国务院令第 448 号 )(2005 年 1 0 月 1 日起施行);
(2 0 1 0)98 号 )(2 0 1 0 年 1 1 月 7 日通知);
(二)技术标准
(GB/T185 08-201 4);
(三)委托方提供的相关资料
西安 m~房地产资产t平T古 ，j!~t含有F民沙甸 TE L: 180927 11 945
使用权证 》 、中华人民共和国 《 不动产权证书 )) ;
(四)估价人员掌握的有关资料以及实地查勘所获取的资料
八、原则
本次遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点
原则、独立、客观、公正原则等原则 。
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行 。
合法原则包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权
方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据;在合法使用方面，
应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面，应以法
律、法规或合同等允许的处分方式为依据;在其他方面，如给出的
价格必须符合国家的价格政策 。
所谓最高最佳使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能
的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的
论证，并能给予估价对 象 带来最高价值的使用 。 它的一种具体表现，
百击~m .i;!; 房地产资产 t平T古测量会有 Hl~句 TEL: 180927 11 945
是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量 。 这是因为在
房地产市场中，每位房地产拥有者在主观 上都试图充分发挥房地产
的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的利益 。
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它
是某一时点上的价格 。 在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的
价格 。 价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗
房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象
房地产的状况通常也是以其在该 时 点时的状况为准。
独立、客观、公正原则要求房 地 产估价师站在中立的立场 上 ，评
估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
根据市场运行规律，在同一商 品 中，商品或提供服务的效用相同
或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品
或服务同事存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来
决定的 。 房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值
的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制 。 换言之，具
有相同使用价值 、 替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价
格相互牵制而趋于一致 。
九、评估方法
通行的评估方法有 : 比较法 、 成本法、收益法、假设开发法、基
准地价修正法等 。 评估方法的选择应按照技术规范，根据当地地产市
场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的方
法。
评估方法可用性分析如下 :
西安恒~房地产资产t平T古坝。量含有 ~lt~句 TEL: 18092711945
产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正
得出估价对象价格的一种估价方法。比较法适用的估价对象是同类数
量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，在同一供求范围内
且在价值时点房地产市场存在较多的交易记录 。本次市场价格较易获
取，故本次估价采用此方法进行评估。
收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格，通过倒算
的方法。因估价对象属于工业用途，且同一供求圈内没有与估价对象
相类似房地产(用途、规模、容积率)买卖交易实例，不可以通过成
交价反求租金，故此次评估不采用收益法进行评估。
折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方
法。成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、
收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价。估价对象为工
业房地产的租金，没有估价对象同种类型的房地产商品租金构成资料
及相关参数，故本次不选用此方法。
综上所述，同时结合本次估价目的和背景，考虑方法的适宜性和
可操作性，我们认为房地产租金适宜采用比较法进行评估。估价人员
在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象所处区域
的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行了
调查。决定选取比较法作为估价方法。
比较法是将估价对象与在估价时点近期已经发生了交易的类似
房地产租金加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产租金的已
知价格，修正得出估价对象价格的一种评估方法。
西安恒这房地产资产t平T古洲重会有~Iil~句 TEL: 180927 11945
比较法主要运用了替代原则 ，指在 评估一宗房地产的价格时，如
若附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，可依据"替代原理"
推断出估价对象的价格 。
交易情况 市场状况 房地产状况
修正 修正 修正
( ) 100
评估价格= 可比实例价格 x
( ) 100 ( )
选取的可比实例租金进行修正，求取租金平均价格 。
十、估价结果
经估价人员经过实地查勘 、调研和测算，确 定估价对象范围的 租
金价格水平如下表。
总 单位租金区间
序 建筑面积 总租金区间
名称 结构 层 房屋所有权证
号 (旷)
数
元 1m' • 月 万元/年
门房 砖混 27.86 12. 00 13.20 o. 40 0.44
区字第
西安市房权i正向新
合计 9 , 506. 01 285. 75 314. 34
百安恒这房地产资产t平T古训绘有~Iil~司 TEL: 18092711945
十一、注册房地产估价师
姓 名 注册号 签名(章) 签名日期
张 ?? 华 3520000063 画
船面主:扉和
V202M
O7茸m1 附
m 斗mF6
百安惶~房地产资产评怡制给有取古司
中国注册黯现忧此宇
R 91EH YU
沈宇 3720210089 有注效册期号豆? 可ν但27022即年'210089 2025 年 7 月 24 日
百要值达房地产资产评常剥给有限念可 |
十二、实地查勘作业期
十三、估价作业期
百击~i旦这房地产资产t平T古;JI!始含有 Pll.~司 TEL:1809271 1945
附 件
一、估价委托书
二、估价对象地理位置图
三、估价对象实地查勘照片
四、估价对象权属证明复印件
五、房地产估价机构营业执照复印件
六、房地产估价机构资质证书复印件
七、注册房地产估价师执业资格证书复印件
百安川军 立志房地产资产 t平T古测 量含有~El. "ò'句 TEL : 180927 11945
房地产评估委托 书
一、委托人西安环球 Ep 务股份有限公司
地址:延安市~新区科技一路 32 号
受托人:苟安恒这房地产资产评估湖给有陈公司
地!. f.11: 南安市莲湖这番米副高巷 95 号办公楼 A 愤 2 楼整层
二、评估吕的 :受西安环球印务股份有限公司委托.对位于药安
离新~f.斗技…路 32 号环球印务囱区工业用途土地及其i毯上建筑物的
租金价格进行评估 . 估价吕的是为确定应f:L.-t产指稳价格J是供参考依
据 miì平佑房地产市场扫金价
三、评估对象 :评估'对 象 具体位于否安高新区科技一路和团结萄
究辅~卡宇宙北角的环球印务院区工业用注土地及其笔上建筑物的
程金价格进行评估 ε
阔、价信时点 : 2025 年 7 月 22 日也
五、受托方E豆子委托 为 失齐资料后 5 个工作问内完成评估报告
书3
六、委托方应提供的资科;按娘评估要求.及时向受托方提供诗
{古所需资科 多
七、评估费按照离家投资轩J创办楚。
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仓库
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厂房
西安恒主态房地产资产评T古训兰会有 F民~句 TEL : 180927 11945
门房
百安恒这房地产资产t平T古~jI~给有 Hl.余句 TEL: 18092711945
生产车间
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