张家港保税科技（集团）股份有限公司拟对张家港保税区外商投资服务有限公司
进行减资所涉及的张家港保税区外商投资服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告
目 录
张家港保税科技（集团）股份有限公司拟对张家港保税区外商投资服务有限公司
进行减资所涉及的张家港保税区外商投资服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责
任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖
章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真
实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不
存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披
露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
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求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中
载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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张家港保税科技（集团）股份有限公司拟对
张家港保税区外商投资服务有限公司进行减资所涉及的
张家港保税区外商投资服务有限公司股东全部权益价值
资产评估报告正文
北方亚事评报字[2025]第01-0903号
张家港保税科技（集团）股份有限公司：
北方亚事资产评估有限责任公司接受贵单位（公司）的委托，按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法、收
益法评估，按照必要的评估程序，对张家港保税科技（集团）股份有限公司拟减资
所涉及的张家港保税区外商投资服务有限公司股东全部权益在 2024 年 12 月 31 日
的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者
本评估项目委托人为张家港保税科技（集团）股份有限公司，被评估单位为张
家港保税区外商投资服务有限公司。其他资产评估报告使用人为相关方的上级主
管部门、国资监管部门以及法律法规规定的其他评估报告使用人。
（一）委托人简介
名 称：张家港保税科技（集团）股份有限公司（以下简称“保税科技”）
统一社会信用代码：913200007194121453
类 型：股份有限公司(上市)
住 所：张家港保税区石化交易大厦 27-28 层
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法定代表人：季忠明
成立日期：1994 年 6 月 28 日
营业期限：1994 年 6 月 28 日至无固定期限
注册资本：121215.2157 万元人民币
经营范围：生物高新技术应用、开发；高新技术及电子商务、网络应用开发；
港口码头、保税物流项目的投资；其他实业投资。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位简介
名 称：张家港保税区外商投资服务有限公司（以下简称“外服公司”或
“公司”）
统一社会信用代码：张家港保税区外商投资服务有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：张家港保税区福建路 1 号
法定代表人：陈保进
成立日期：1998 年 8 月 21 日
营业期限：1998 年 8 月 21 日至无固定期限
注册资本：46733.16 万元人民币
经营范围：涉及外商投资、建设、生产、经营、管理全过程中的相关服务；及
土地开发、基础设施建设；生物高新技术应用、开发；高新技术及电子商务、网络
应用开发；转口贸易，国际贸易；参与项目投资；自营和代理各类商品及技术的进
出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）；普通货物仓储；
自有房屋租赁，国际货运代理，道路普通货物运输，货物专用运输（集装箱），汽
车及其零部件销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动
） 许可项目：第二类增值电信业务；互联网信息服务（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
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（1）1998年8月成立
张家港保税区外商投资服务有限公司成立于1998年8月，由张家港保税科技股
份有限公司（2017年6月更名为张家港保税科技（集团）股份有限公司）、张家港保
税区金港资产经营有限公司共同出资成立，注册资本为280.00万元。
成立时张家港保税区外商投资服务有限公司股东名称、出资额和出资比例如
下：
认缴出资额 认缴持股比例 实缴出资额 实缴持股比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
张家港保税科技股份
有限公司
张家港保税区金港资
产经营有限公司
合计 280.00 100.00 280.00 100.00
（2）2015年10月第一次增资
本次变更后，公司股权结构如下：
认缴出资额 认缴持股比例 实缴出资额 实缴持股比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
张家港保税科技股份有限公
司
张家港保税区金港资产经营 2,007.00 8.80 2,007.00 8.80
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有限公司
合计 22,800.00 100.00 22,800.00 100.00
（3）2015年10月第一次股权转让
张家港保税科技股份有限公司将持有的张家港保税区外商投资服务有限公司
本次变更后，公司股权结构如下：
认缴出资额 认缴持股比例 实缴出资额 实缴持股比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
张家港保税科技股份有限公
司
张家港保税区金港资产经营
有限公司
合计 22,800.00 100.00 22,800.00 100.00
（4）2016年12月第二次增资
份 有 限 公 司 出 资 2,805.00 万 元 ， 张 家 港 保 税 区 金 港 资 产 经 营 有 限 公 司 出 资
本次变更后，公司股权结构如下：
认缴出资额 认缴持股比例 实缴出资额 实缴持股比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
张家港保税科技股份有限公
司
张家港保税区金港资产经营
有限公司
合计 28,300.00 100.00 28,300.00 100.00
（5）2017年5月第三次增资
资产对张家港保税区外商投资服务有限公司进行增资，张家港保税区金港资产经
营有限公司以评估价值7,628.40万元的标的资产对张家港保税区外商投资服务有
限公司进行增资。增资后，张家港保税区外商投资服务有限公司注册资本为
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本次变更后，公司股权结构如下：
认缴出资额 认缴持股比例 实缴出资额 实缴持股比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
张家港保税科技股份有限公
司
张家港保税区金港资产经营
有限公司
合计 46,733.19 100.00 46,733.19 100.00
（6）截止评估基准日，公司股权结构如下：
认缴出资额 认缴持股比例 实缴出资额 实缴持股比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
张家港保税科技（集团）股
份有限公司
张家港保税区金港资产经营
有限公司
合计 46,733.19 100.00 46,733.19 100.00
外服公司近年及基准日资产负债及经营情况表
金额单位：人民币万元
项目
日 日 日 日
资产 56,420.98 58,652.83 62,326.73 62,935.87
负债 1,851.07 2,745.50 3,367.45 3,501.89
所有者权益 54,569.90 55,907.33 58,959.27 59,433.98
项目 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度
收入 5,927.98 4,295.97 9,366.55 7,953.93
成本 2,047.70 2,358.75 4,595.06 3,086.63
净利润 3,805.43 1,717.15 4,597.38 4,612.35
园全审字[2023]000947号”无保留意见审计报告；
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张家港保税区外商投资服务有限公司是张家港保税区管委会国资控股企业—
—张家港保税科技（集团）股份有限公司核心子公司。公司成立于1998年，注册资
本4.67亿元人民币，下设全资子公司张家港保税物流园区长诚国际物流有限公司。
公司在张家港保税区、保税港东区拥有丙类干散仓库近16万平方米，专业提供报关
代理、保税仓储、货物装卸、物流配送和供应链智慧物流等服务。
公司为郑州商品交易所及大连商品交易所指定交割仓库，目前主要交割品种
包括PTA、棉花、硅铁、锰硅、瓶片、低密度聚乙烯、聚丙烯、聚氯乙烯等，其中
PTA仓单注册量连续多年位居全国第三方仓储企业前列；同时也是全国棉花交易市
场指定交割仓库。公司自主开发了智慧云仓系统，专业为客户提供PTA、聚氯乙烯、
硅铁、螺纹钢等多品种、标准化大宗商品的线上交割服务，安全、便捷、高效。此
外，公司拥有锂电池专用仓库1万平方米，目前正全力打造锂电池等新能源产业进
出口基地，以适应新能源发展趋势，服务实体经济需要。
公司始终坚持“像银行管钱一样管货”经营理念，通过实施智慧仓库建设，已
实现网络化、信息化、可视化现场作业和安全监管。公司通过了ISO9001质量管理
体系认证，获评了中国AAA物流企业、江苏省三星级上云企业、江苏省质量信用A级
企业等荣誉。
未来，公司将不断优化经营品种，完善服务功能，致力于为客户提供多元化、
低成本、高效率的供应链解决方案；同时将进一步扩大仓储规模，通过输出管理等
方式，五年内将管理库容拓展至50万平方米，为保税科技集团打造“一流大宗商品
智慧物流运营商”持续注入强劲的动力。
（1）会计期间
本公司会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
（2）记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
（3）编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财
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政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第
会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定，与企业个别财务报表相关
的规定编制。
（4）持续经营
公司管理层评价自报告期末 12 个月的持续经营能力后，认为公司自本报告期
末起 12 个月内的持续经营能力不存在重大不确定性。
（5）现金及现金等价物的确认标准
本公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流
量表之现金等价物指持有期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性 强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（6）金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的
合同。当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
① 金融资产
A.分类和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：a.以摊余成本计量的金融资产；b.以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产；c.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资
产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或
不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收取的对价金
额作为初始确认金额。
债务工具
本公司持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分
别采用以下三种方式进行计量：
以摊余成本计量：本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流
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量为目标，且此类 金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特
定日期产生的现金 流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司对于此类金 融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括
货币资金、应收票 据、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。本公
司将自资产负债表 日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一
年内到期的非流动 资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流
动资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：本公司管理此类金融资产的业
务模式为既以收取合同现金流量为目标又以 出售为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动
计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇 兑损益和按照实际利率法计算的利息
收入计入当期损益。此类金融资产主要包括 应收款项融资和其他债权投资，自资
产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债 权投资，列示为一年内到期的非流动
资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他 债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：本公司将持有的未划分为以摊余成
本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计
量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。在初始确认时，本公司为了消
除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示
为其他非流动金融资产。
权益工具
本公司将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值
计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持
有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关
股利收入计入当期损益。
B.减值
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本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债务工具投资、合同资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础
确认损失准备。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有
依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到
的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失
分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本
公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信
用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个
存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值
的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险
自初始确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照
其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金
融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收
入。
a.对于应收票据、应收账款和应收款项融资，无论是否存在重大融资成分，本
公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项应收票据、应收账款和应收款项融资无法以合理成本评估预期信用 损
失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收票据、应收账款和应收款项融 资划
分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和预期 信用损
失计量方法如下：
具体组合及计量预期信用损失的方法
项目 确定组合依据 计量预期信用损失的方法
应收银行承兑汇票 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
票据类型 济情况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或
应收商业承兑汇票 整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
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参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
应收账款-信用风险特征
账龄组合 济情况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期
组合
信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
应收账款-集团合并财务 集团合并范围
济情况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期
报表范围内应收款项组合 内关联方
信用损失率，计算预期信用损失
应收账款-信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
账龄 应收账款预期信用损失率（%）
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对
照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收票据和应收款项融资，本公司参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期
信用损失率，计算预期信用损失。
b.当单项其他应收款、长期应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息
时，本公司依据信用风险特征将其他应收款、长期应收款划分为若干组合，在组合
基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和预期信用损失计量方法如下：
项目 确定组合依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济情况
其他应收款-保证
款项性质 的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
金押金组合
预期信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济情况
其他应收款-代理
款项性质 的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
货款组合
预期信用损失率，计算预期信用损失
其他应收款-合并 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济情况
财务报表范围内应 合并范围内关联方 的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
收款项组合 预期信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济情况
其他应收款-其他
款项性质 的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
往来组合
预期信用损失率，计算预期信用损失
对于长期应收工程款、应收租赁款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。除长期应收工程款、应收租赁款之外的划分为组合的其他
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应收款和长期应收款，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用
损失率，计算预期信用损失。
c.本公司将计提或转回的应收款项损失准备计入当期损益。对于持有的以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，本公司在将减值损失或利得
计入当期损益的同时调整其他综合收益。
C.终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：a.收取该金融资产现金流量的
合同权利终止；b.该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬转移给转入方；c.该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其
他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止
确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动
累计额之和的差额，计入当期损益。
（7）存货
①存货的分类：存货主要分为原材料、低值易耗品、库存商品等。
②存货取得和发出的计价方法：存货在取得时按实际成本计价；存货发出时，
采用加权平均法确定发出存货的实际成本。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法资产负债表日，存
货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准
备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取
得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对与在同一地区
生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目
分开计量的存货，合并计提存货跌价准备；其他存货按单个存货项目的成本高于其
可变现净值的差额提取存货跌价准备。计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价
值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的
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存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
④存货的盘存制度为永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法：采用一次转销法进行摊销。
（8）长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、联营企业和合营企业的权益性投资。
① 初始投资成本的确定
对于企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：同一
控制下的企业合并，本公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并
对价的，应当在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本
与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差 额，应当调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本公司以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照被合并方所有
者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初
始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与
所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。
通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企
业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将
各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在
合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合
并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值
之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持
有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，
暂不进行会计处理。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期
股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同
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一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子
交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算
的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权 投资为可供出售金融资产
的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值
变动转入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按成本
进行初始计量。
② 后续计量及损益确认方法
成本法核算的长期股权投资：
本公司对子公司的长期股权投资，采用成本法进行核算；子公司是指本公司能
够对其实施控制的被投资单位。
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际
支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投
资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。追加或收回投资时
调整长期股权投资的成本。
权益法核算的长期股权投资：
本公司对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本公司
能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本公司与其他投资方对其实
施共同控制的被投资单位。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始
投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计
入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现
的净损益的份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期
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间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于本公司与联营企业及合营企业
之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算属于本公司的部分予以抵销，
在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，
属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
本公司对取得长期股权投资后应享有的被投资单位其他综合收益的份额，确
认为其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照被投资单位
宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价
值；本公司对被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动，相应调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其
他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对
被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未
确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的判断标准
控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享
有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制，是指
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指本公司对被投资单位的财务和
经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政
策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑本公司和
其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决
权因素。
（9）投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包
括已出租的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果
与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地
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产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或
土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
类别 折旧年限 残值率（％） 年折旧率（％）
土地使用权 50 年 0 2.00
房屋建筑物 35 年 3 2.77
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
（10）固定资产
①固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，
且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入
且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。
除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
②各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计
提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限 年折旧率（%） 残值率（%）
① 通用设备
A．机械设备 14 6.93 3
B．动力设备 18 5.39 3
② 专用设备 14 6.93 3
① 生产用房
A．一般生产用房 40 2.43 3
B．受腐蚀生产用房 25 3.88 3
C．受强腐蚀生产用房 15 6.47 3
② 非生产用房 45 2.16 3
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③ 建筑物 25 3.88 3
① 自动化仪器 12 8.08 3
② 电子计算机 10 9.7 3
① 运输起重设备 12 8.08 3
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的
预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
③其他说明
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止
确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值 和
相关税费后的差额计入当期损益。
（11）无形资产
①无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权、计算机软件等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，
对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采
用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时
进行调整。
②研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
本公司研究阶段的支出全部费用化，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件
的开发阶段的支出计入当期损益：
A.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
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B.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C.运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
D.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有
能力使用或出售该无形资产；
E.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。法区分研究阶段支出
和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部费用化，计入当期损益。
（12）长期资产减值
对于固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、使用寿命有
限的无形资产、采用成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企
业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减
值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿
命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值
准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资
产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中
销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资
产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息
为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金
流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资
产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产
所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明
包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相
应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面
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价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占
比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
（13）职工薪酬
①短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬，是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月
内需要全部予以支付的职工薪酬，因解除与职工的劳动关系给予的补偿除外。短
期薪酬具体包括：职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗保险费、工伤
保险费和生育保险费等社会保险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，短期
带薪缺勤，短期利润分享计划，非货币性福利以及其他短期薪酬。
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。
②离职后福利的会计处理方法
本公司离职后福利主要包括设定提存计划。
离职后福利计划，是指本公司与职工就离职后福利达成的协议，或者本公司
为向职工提供离职后福利制定的规章或办法等。其中，设定提存计划，是指向独立
的基金缴存固定费用后，本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定
受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
本公司的职工参加由政府机构设立的养老保险，本公司在职工为其提供服务
的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
③辞退福利的会计处理方法
辞退福利，是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或
者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工
薪酬负债，并计入当期损益：A.本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减
建议所提供的辞退福利时；B.本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本
或费用时。
④其他长期职工福利的会计处理方法
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其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工
薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上
述关于设定提存计划的有关规定进行处理。除此之外，本公司按照关于设定受益
计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
（14）收入
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本
无关的经济利益的总流入。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，
按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本公司向
客户转让可明确区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本公司因向客户转让商
品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本公司
预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履
约进度，在一段时间内确认收入：①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公
司履约所带来的经济利益 ；②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；③本
公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有
权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服
务控制权的时点确认收入。
对于在某一时间段内履行的履约义务，本公司主要采用投入法确定履约进度，
即根据本公司为履行履约义务的投入确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，
已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义
务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
但在有确凿证据表明合同折扣或可变对价仅与合同中一项或多项(而非全部)履约
义务相关的，本公司将该合同折扣或可变对价分摊至相关一项或多项履约义务。单
独售价，是指本公司向客户单独销售商品或服务的价格。单独售价无法直接观察的，
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本公司综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察的输入
值估计单独售价。
对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或
服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否
则，本公司按照《企业会计准则第13号—或有事项》规定对质量保证责任进行会计
处理。
合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权
时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，
在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本公司预计客户取得商品或服
务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，
来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让
商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收
对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的
金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款
后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本公司向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履
行了相关履约义务时再转为收入。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下
①提供劳务收入
当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本公司确认提供劳务
收入:
A.码头仓储收入
码头仓储收入主要包括管道运输收入（码头装卸收入）和仓储收入两部分。
a.管道运输收入（码头装卸收入）是指公司利用码头和输送管道，为公司客
户或其他仓储企业将化工品从货轮输送到公司储罐或其他仓储企业储罐所取得
的服务收入，包括公司为其提供货船停泊、货物接卸服务并收取的停泊费、码头 装
卸费总和。
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公司与客户或其他仓储企业事先签订书面合同。每次货轮靠泊公司码头，公
司完成接卸任务后，公司根据测定的装卸量及时递交客户或其他仓储企业确认，公
司每月按照经客户或其他仓储企业确认的装卸量汇总后编制结算单，根据结算单
的金额确认当月收入并开具发票递交客户或其他仓储企业。
b.仓储收入
仓储收入指公司为客户提供的包括仓储、保管和出库等一揽子仓储物流服务，
并统一计价收取上述各个环节的综合费用。
公司根据计费标准与客户事先签订书面合同。每月按客户存储量、存储时间
以合同约定的计费标准编制结算单及时递交客户确认，公司将经客户确认后的结
算单汇总确认当月收入并向客户开具发票。
B.代理业务收入
代理业务收入主要包括代理采购收入和代理销售收入两部分。
a.代理采购收入：公司接受委托，代理委托方进口采购前，与委托方签订代理
进口采购协议，同时包括代理销售条款，与委托方明确各自权利义务，协议中对代
理进口费率和代理销售费率（如有）进行了约定。代理采购任务完成后，公司控制
货权，在公司开出的信用证到期付汇前，按照协议约定时间，公司向委托方出具结
算单，经委托方确认后，公司向委托方开具代理费发票，委托方向公司支付代理进
口采购货款及代理费，公司向委托方转移货权并确认代理采购收入。
b.代理销售收入：如果委托方指定公司向特定的客户交付货权，即为公司代
理销售。公司向委托方出具结算单，经委托方确认后，客户向公司付款或出具经银
行承兑的信用证，公司向委托方开具代理费发票，委托方向公司支付进口代理费及
销售代理费，公司向委托方退还货款溢价或者不足部分由委托方支付，公司向委托
方指定的客户转移货权并确认代理采购和代理销售的收入。
②既销售商品又提供劳务的收入
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，销售商品
部分和提供劳务部分能够区分且能够单独计量的，将提供劳务的部分作为提供劳
务处理。销售商品部分和提供劳务不能够区分的，或虽能区分但不能够单独计量
的，应当将销售商品部分和提供劳务部分全部作为销售商品处理。
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③让渡资产使用权收入
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。同时满足下列条件的，才
能予以确认：相关的经济利益很可能流入本公司；收入的金额能够可靠计量。
利息收入于产生时以实际利率计量；使用费收入按照合同或协议约定的收费
时间和方法计算确定。
（15）政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，不包括政
府以投资者身份向本公司投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与
收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币
性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
① 本公司区分与资产相关政府补助和与收益相关政府补助的具体标准：
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为
与资产相关的政府补助；除与资产相关的政府补助之外的其他政府补助界定为与
收益相关的政府补助。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，本公司区分不
同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
② 与资产相关的政府补助的确认和计量方法：
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、
系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生
毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
③ 与收益相关的政府补助的确认和计量方法：
与收益相关的政府补助，本公司分情况按照以下规定进行会计处理：
A.用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在
确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；
B.用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲
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减相关成本。
④与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收 益或
冲减相关成本费用。与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回的，本公司在需要退回的当期分情况按照以下规
定进行会计处理：
A.初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
B.存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期 损
益；
C.属于其他情况的，直接计入当期损益。
⑤本公司涉及的各项政府补助的确认时点：
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对
于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政
扶持资金，按照应收的金额计量。
A.应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的
财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；
B.所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以
主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的
（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；
C.相关的补助款批文中已明确承诺
了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保
证其可在规定期限内收到；
D.根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件。
（16）递延所得税资产/递延所得税负债
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
①当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按
照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。
②递延所得税资产及递延所得税负债
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对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为
资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税
基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产
及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性
差异，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确
认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合
并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资
产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可
抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本公司确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产
生的递延所得税负债，除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时
性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投
资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且
未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本公司才确认递
延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照
预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或所有者权益的交易和事项相关的当期所得税
和递延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税
调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税
资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
③所得税的抵销
当本公司拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿
负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
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当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所
得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税
相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产
及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或
是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后
的净额列报。
（17）租赁
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方
让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合
同为租赁或者包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使
用的权利，本公司评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资
产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独
租赁进行会计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的
一项单独租赁：
承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；
该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司作为出租人和承租人时，将租
赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。
①作为承租人
本公司租赁资产的类别主要包括房屋及建筑物、运输设备、土地使用权及其他。
A.初始计量
在租赁期开始日，本公司将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用
权资产，将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资
产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；
无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。
租赁期是本公司有权使用租赁资产且不可撤销的期间。本公司有续租选择权，
即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还包含续租选择
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权涵盖的期间。本公司有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理 确
定将不会行使该选择权的，租赁期包含终止租赁选择权涵盖的期间。发生本公 司
可控范围内的重大事件或变化，且影响本公司是否合理确定将行使相应选择权 的，
本公司对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁 选择
权进行重新评估。
B.后续计量
本公司釆用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时
取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理
确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余
使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，
并计入当期损益。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发
生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权 或
终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁 付
款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资 产
账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入 当
期损益。
C.租赁变更租
赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括 增
加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租
赁进行会计处理：
a.该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
b.增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司
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重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重
新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本公司采用剩余租赁期间
的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，采用租
赁变更生效日的本公司增量借款利率作为折现率。
就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：
a.租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司调减使用权资产的 账
面价值，以反映租赁的部分终止或完全终止。本公司将部分终止或完全终止租 赁
的相关利得或损失计入当期损益。
b.其他租赁变更，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
D.短期租赁和低价值资产租赁
本公司将在租赁期开始日，租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租
赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值
资产租赁。本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
本公司对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁
期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租金在实际发生
时计入当期损益。
②本公司作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的
租赁为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
A.经营租赁
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。与经
营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认
租金收入相同的基础分期计入当期损益。本公司取得的与经营租赁有关的未计入
租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
B.融资租赁
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资
租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收
融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的
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租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司将应收融资租赁款列示为长期应收款，自资产负债表日起一年内(含
一年)收取的应收融资租赁款列示为一年内到期的非流动资产。
公司主要的应纳税项列示如下：
（1） 流转税及附加税费
税种 计税依据 税率（%）
增值税 应税收入 9%、6%、5%
城市维护建设税 实缴流转税额 7%
教育费附加 实缴流转税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税额 2%
土地使用税 应税面积 5 元/㎡/年、免征
有偿转让国有土地使用权及地上建筑
土地增值税 超率累进税率 30%-60%
物和其他附着物产权产生的增值额
从价计征 1.2%、从租计征
房产税 自用房产余值×（1-30%）、出租收入
（2）企业所得税
公司名称 税率（%） 备注
张家港保税区外商投资服务有限公司 25%
（3）税收优惠
①增值税
根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公
告》
（财政部税务总局公告第 2023 年第 1 号）文件相关规定，自 2023 年 1 月 1 日
至 2023 年 12 月 31 日，允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 5%
抵减应纳税额。
②附加税
根据《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政
策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 5 号）文件相关规定：自 2023 年
的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的 50%计征城镇土地使
用税。
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根据苏政规[2023]1 号《江苏省人民政府印发关于推动经济运行率先整体好
转若干政策措施的通知》中第一大点持续加大财税支持力度中第 1 点对住宿餐饮、
文体娱乐、交通运输、旅游、零售、仓储行业纳税人和增值税小规模纳税人，暂
免征收 2023 年上半年房产税、城镇土地使用税。根据《中共江苏省委江苏省人民
政府印发关于促进全省经济持续回升向好的若干政策措施的通知》（苏发〔2023〕
增值税小规模纳税人暂免征收房产税、城镇土地使用税，执行期限延续到 2023 年
（三）委托人与被评估单位关系
委托人为被评估单位的大股东。
（四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
其他评估报告使用人包括：相关方的上级主管部门、国资监管部门以及法律法
规规定的其他评估报告使用人。
二、评估目的
根据“张家港保税科技（集团）股份有限公司 2024 年年度股东大会决议”确
定，本次评估目的是张家港保税科技（集团）股份有限公司拟减资，需对涉及的张
家港保税区外商投资服务有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象为张家港保税区外商投资服务有限公司的股东全部权益价值。
(二) 评估范围
评估范围是张家港保税区外商投资服务有限公司的全部资产和负债。其账面
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资产总额 62,935.87 万元，总负债 3,501.89 万元，所有者权益 59,433.98 万元。
具体包括：流动资产 23,245.82 万元、非流动资产 39,690.05 万元、流动负债
评估范围涉及的资产、负债的账面价值详见下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 232,458,227.03
货币资金 130,468,023.37
应收账款合计 70,786,810.94
减：坏帐准备 160,462.08
应收账款 70,626,348.86
预付款项 110,080.24
其他应收款合计 31,425,686.92
减：坏帐准备 183,268.55
其他应收款 31,242,418.37
其他流动资产 11,356.19
二、非流动资产合计 396,900,489.63
长期股权投资合计 18,364,515.35
减：长期股权投资减值准备 0.00
长期股权投资 18,364,515.35
其他权益工具投资 109,339,997.70
投资性房地产合计 41,359,269.78
减：投资性房地产减值准备 0.00
投资性房地产 41,359,269.78
固定资产原值 216,856,001.47
其中：建筑物类 210,930,951.26
设 备 类 5,925,050.21
土 地 类 0.00
减：累计折旧 55,451,976.11
固定资产净值 161,404,025.36
其中：建筑物类 159,224,425.64
设 备 类 2,179,599.72
土 地 类 0.00
减：固定资产减值准备 0.00
固定资产 161,404,025.36
无形资产合计 62,280,718.86
其中：土地使用权 62,204,803.17
减：无形资产减值准备 0.00
无形资产 62,280,718.86
长期待摊费用 2,959,905.26
递延所得税资产 1,192,057.32
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科目名称 账面价值
三、资产总计 629,358,716.66
四、流动负债合计 27,701,374.56
应付账款 1,802,000.73
合同负债 2,003,679.94
应付职工薪酬 6,342,040.99
应交税费 6,878,256.74
其他应付款 10,555,175.40
其他流动负债 120,220.76
五、非流动负债合计 7,317,549.38
递延收益 3,256,308.55
递延所得税负债 4,061,240.83
六、负债总计 35,018,923.94
七、净资产（所有者权益） 594,339,792.72
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。
以上财务数据中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具中喜财审
被评估单位已出具承诺函，承诺纳入评估范围的资产产权均归其所有，无产权
纠纷。
(三) 实物资产的分布及特点
纳入评估范围内的实物资产主要为投资性房地产、房屋建（构）筑物、设备类
资产。
固定资产分布于办公室及仓库。
实物资产的主要特点为：
投资性房地产主要是某某集团拥有的土地使用权和房屋构筑物，房地产位于
江苏省张家港市金港镇江苏扬子江国际化学工业园南海路 66 号，共计 6 项。
纳入评估范围的投资性房地产--成本模式计量房地产坐落的土地为张家港保
税区外商投资服务有限公司所有，具体位置为江苏省张家港市金港镇江苏扬子江
国际化学工业园南海路 66 号；共计 1 宗土地面积为 24,582.50 平方米，权利性质
为出让，用途为工业用地，土地到期日为 2065 年 3 月 30 日。
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纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产建成于 1995 年至 2015 年之间，房屋
建筑类资产分别位于江苏省张家港市金港镇保税区内。
房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物。其中房屋建筑物共计 11 项、构
筑物共计 20 项。
房屋建筑物建筑结构为砖混结构，房屋建筑物主要包括台湾路仓库、联发仓库、
福建路仓库、东区仓库等。
本次设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备。
（1） 机器设备
机器设备主要分为地磅、液压登车桥、清扫车等，共 21 项。设备使用地点较
分散，分别存放在台湾路仓库、东区仓库、福建路仓库，企业对设备的管理有严格
的安全、运行检测制度，日常保养与维护都较到位，至评估基准日，均正常使用，
使用状况良好。
（2） 车辆
车辆主要为用于公务、通勤车辆，共 3 辆，企业的运输设备由各相关科室统一
调配管理，车辆均按规年检，保养良好，正常行驶。
（3） 电子设备
电子设备分别为电脑、空调、电视机、打印机等办公设备和其他电子设备，共
(四) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
截止评估基准日，被评估单位申报的评估范围内账面记录的无形资产包括土
地使用权、外购软件。
（1）土地使用权 6 宗，具体情况如下表：
土地
权证编号 土地位置 土地用途 面积（㎡） 取得日期 终止日期
性质
张国用(2014)第 金港镇保税区 2002 年 1 2052 年 2
出让 工业用地 41,866.80
金港镇张家港
张国用(2015)第 2013 年 9 2063 年 9
保税物流园区 出让 仓储用地 47,983.10
东区
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金港镇张家港
张国用(2015)第 2013 年 9 2063 年 9
保税物流园区 出让 仓储用地 25,173.10
东区
苏（2017）张家港市不 金港镇保税区 2017 年 4 2043 年 5
出让 仓储用地 15,958.60
动产权第 0027043 号 重庆路北 月 月
苏（2017）张家港市不 金港镇保税物 2017 年 9 2056 年 4
出让 工业用地 15,257.10
动产权第 0093380 号 流园东区 月 月
金港镇保税区
苏（2017）张家港市不 2017 年 9 2054 年 8
福建路西，港 出让 仓储用地 58,837.40
动产权第 0103322 号 月 月
澳路东
（2）其他无形资产为企业外购微软软件、CAD 软件、航天信息税金管理系统
软件、深信服安全软件、用友软件，外购软件为 2020 年-2023 年购置，目前均正
常使用。
无。
(五) 企业申报的表外资产的类型、数量
截止本次评估基准日，本次评估范围内无账面未记录的资产。
(六) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
本次评估过程中没有利用其他评估机构的工作成果。
四、价值类型
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等
条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
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本次评估基准日由委托人确定为 2024 年 12 月 31 日。
六、评估依据
(一) 经济行为依据
(二) 法律法规依据
会常务委员会第二十一次会议通过)；
常务委员会第七次会议第二次修订)；
（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第十五次会议修订）；
（财政部令第 86 号发布，财政部令第 97
号修改）；
大会常务委员会第十二次会议修正）；
（中华人民共和国国务院令第 73 号
发布，1991 年 2 月 1 日起施行，中华人民共和国国务院令第 743 号第 3 次修订，
民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；
（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民
代表大会常务委员会第五次会议通过）；
号修订）；
（国务院令第 91 号，中华人民共和国国务院令
第 732 号 2020 年 11 月 29 日修改）；
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（国务院国有资产监督管理委员会令第
[2006]274 号）；
（国资委、证监会、财政部令第 36 号）；
[2009]941 号）；
[2013]64 号）；
[2001]802 号）；
[2001]801 号）；
（国资发产权[2014]95 号）；
代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
（2007 年 12 月 6 日中华人民共
和国国务院令第 512 号公布，2019 年 4 月 23 日中华人民共和国国务院令第 714 号
修订）；
国务院令第 134 号公布，2017 年 11 月 19 日中华人民共和国国务院令第 691 号第
（财政部、国家税务总局令第
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（财政部 税务总局 海关总署公告
（2019 年 4 月 23 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第十次会议第四次修正）；
第二十二次会议第四次修正)；
大会常务委员会第二十三次会议第三次修正）；
(三) 评估准则依据
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(四) 产权依据
(五) 取价依据
程费用定额；
评估申报表；
(六) 其他参考依据
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年第 12 号)；
七、评估方法
（一）评估方法概述
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、成本法（资
产基础法）三种方法。
收益法指将企业预期收益资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。收
益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评
估对象价值的评估方法。
成本法（资产基础法）是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评
估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
（二）评估方法的选择
依据《资产评估执业准则-企业价值》，“执行企业价值评估业务，应当根据评
估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资
产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。”，“对于适合采用不同评估
方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评
估。”
成本法(资产基础法)的基本思路是按现行条件重建或重置被评估资产，潜在
的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现
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行购建成本。本评估项目能满足成本法(资产基础法)评估所需的条件，即被评估资
产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采
用成本法(资产基础法)可以满足本次评估的价值类型的要求。
收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价
值，其评估结果具有较好的可靠性和说服力。同时，被评估单位具备了应用收益法
评估的前提条件：未来可持续经营、未来收益期限可以预计、股东权益与企业经营
收益之间存在稳定的关系、未来经营收益可以预测量化、与企业预期收益相关的风
险报酬能被估算计量。
经查询与被评估单位同一行业的国内上市公司，在产品类型、经营模式、企业
规模、资产配置、未来成长性等方面具备可予比较的上市公司很少；且近期产权交
易市场类似行业特征、经营模式的股权交易较少，相关交易背景、交易案例的经营
财务数据等信息无法从公开渠道获得，不具备采用市场法评估的基本条件。
综上分析，本次评估确定采用资产基础法、收益法进行评估。
（三）资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及
可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
流动资产包括货币资金、应收账款 、预付款项、其他应收款、其他流动资产，
评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将
其简述如下：
（1）货币资金
货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金。
评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对
现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准
日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。
评估人员在核实无误的基础上，以账面值作为评估值。
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评估人员核查了企业的会计报表、会计账簿和记账凭证，取得了各银行账户的
银行对账单，承担本次审计的会计师对张家港保税区外商投资服务有限公司提供
的银行账号逐一进行了询证。评估人员对会计师的函证结果进行了分析并予以采
用，银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
评估人员核查了企业的会计报表、会计账簿和记账凭证，取得了各银行账户的
银行对账单，承担本次审计的会计师对张家港保税区外商投资服务有限公司提供
的银行账号逐一进行了询证。评估人员对会计师的函证结果进行了分析并予以采
用，其他货币资金以核实无误后的账面价值作为评估值。
（2）应收账款
评估人员核查了企业的会计报表、会计账簿和记账凭证，向公司财务人员及相
关人员了解各债务单位的实际情况以及所列客户业务内容、发生日期、金额等，按
照《企业会计准则》以及评估相关法规的规定，分析应收账款形成的时间、原因及
欠款方信用情况，
（承担本次审计的会计师对其进行了函证），判断各账户欠款的可
收回性。
评估人员在对应收账款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解
的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经
营管理现状等，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
企业的应收账款中，对很可能收不回部分款项，且难以确定收不回账款数额的，
按照账龄分析法，根据账龄和历史回款分析估计坏账风险损失比例，进而估计出评
估坏账风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏账准备评
估为零。
（3）预付款项
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，并对相
应的合同等原始凭证进行了抽查。通过核实与分析，未发现账实不符的情况，预计
各预付款项均能收回相应资产或权利，则以核实后账面值作为评估值。
（4）其他应收款
评估人员核查了企业的会计报表、会计账簿和记账凭证，向公司财务人员及相
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关人员了解各债务单位的实际情况以及所列客户业务内容、发生日期、金额等，按
照《企业会计准则》以及评估相关法规的规定，分析应收账款形成的时间、原因及
欠款方信用情况，
（承担本次审计的会计师对其进行了函证），判断各账户欠款的可
收回性。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了
解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、
经营管理现状等，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
企业的其他应收款中，对很可能收不回部分款项，且难以确定收不回账款数额
的，按照账龄分析法，根据账龄和历史回款分析估计坏账风险损失比例，确定一定
比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏账准备评
估为零。
（5）其他流动资产
缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正
确性和真实性。经核实，企业税款且金额与申报数相符。故以核实后账面值做为评
估值。非流动资产评估说明
非流动资产为长期股权投资、其他权益工具投资、投资性房地产、固定资产、
无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产。
（1）长期股权投资
依据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营
业执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报表
所列内容进行核对。评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单位
的经营状况，重点关注对被投资单位的实际控制权情况，并根据对被投资单位的实
际控制权情况，采用以下评估方法：
对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，以及投资金额大的长
期股权投资，采用在同一评估基准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整
体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑具有控制权和缺乏控制权等
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因素产生的溢价和折价。
（2）其他权益工具投资
评估人员根据企业提供的评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行
了核查；结合相关合同、购买凭证和其他必要程序，核实实际持有数量及比例，查
明投资日期、到期日、原始投资成本等主要内容。采用在同一评估基准日对被投资
单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股
权投资的评估值。
（3）投资性房地产
房地产评估一般采用的基本方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法等，
评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
①对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估；
②有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估方法；
③收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法；
④具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中
的一种评估方法；
⑤在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进
行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
根据《资产评估执业准则——不动产》，应当根据评估目的、评估对象、价值
类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及
假设开发法等衍生方法的适用性，选择评估方法。
根据评估目的、投资性房地产——房屋评估明细表（采用成本模式计量）的特
点、价值类型、资料收集情况等相关条件，对于自建的投资性房地产——房屋评估
明细表（采用成本模式计量），难以获取同类房地产的交易案例或客观租金水平，
采用成本法评估。
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（4）固定资产
①成本法
成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的
重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值
的一种资产评估方式。
计算公式为：重置全价×综合成新率
重置全价的确定：
重置成本＝建安综合造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值税
对于设备主要采用成本法进行评估，部分采用市场法评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部
成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的
差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用重置成本法确定评估值
也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部
成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
计算公式：评估值＝重置全价×成新率
对购置时间较早或目前市场上无相关型号已淘汰但仍在正常使用的设备，参
照同类设备的二手市场价格确定其评估值。
（5）无形资产
①评估方法简介
根据相关评估准则，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成
本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应根据当地土地市场发育情况
并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期
市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估
算待估宗地价格的方法。
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成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上
客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
收益还原法是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还
原，以此估算待估宗地价格的方法。
剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正
常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价
格的方法。
基准地价修正法是利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及
其地价修正系数表等成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与
公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。
②本次评估方法和技术路径
根据评估目的和评估对象的特点和实际情况，以及收集资料分析，位于江苏省
张家港市保税物流园区的土地属于工业用地，本次采用市场法对土地使用权价值
进行评估。
采用市场法的理由：委估地块近期周边土地成交案例较多，能较客观的反映委
估对象的市场价格。
③市场法
采用市场法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×
区域因素修正系数×个别因素修正系数
即 V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格
VB：比较实例价格
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗
地情况指数
B：待估宗地评估基准日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
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在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素
和个别因素的影响。
评估人员对张家港保税区外商投资服务有限公司提供的评估基准日外购软件
评估清单进行了账表、账账核对，查核相关账簿及原始凭证，收集相关合同、协议、
使用说明等资料，核实定制和外购软件的版本、配置、数量及相关权益等事项，了
解外购软件的功能、用途及使用情况，采用使用年限及摊销价值等方式，根据账面
价值确定软件的评估值。
（6）长期待摊费用
评估人员调查了解了长期待摊费用发生的原因，查阅了长期待摊费用的合同
和记账凭证。同时对形成日期、原始发生额和尚存受益月数进行了核实。其中，与
自有房屋相关的改造费等已在固定资产中评估，故这部分评估为零，其它长期待摊
费用以核实无误后的账面值作为评估值。
（7）递延所得税资产
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因和形成过程，查验了确认递
延所得税资产的相关记账凭证。经核实，企业计提递延所得税资产的金额符合企业
会计准则及税法相关规定。本次评估结合形成递延所得税资产的相关科目的评估
处理情况重新计算确认递延所得税资产，以预计可实现的与可抵扣暂时性差异相
关的经济利益确认评估值。
评估范围涉及的流动负债包括应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、
其他应付款、其他流动负债。
（1）应付账款
评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，查阅了相关单据、合同、协议，抽查分析了款项的账龄、金额、经济
内容，经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，以核实后的账面值作为
评估值。
（2）合同负债
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评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，查阅了相关单据、合同、协议，抽查分析了款项的账龄、金额、经济
内容，经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，以核实后的账面值作为
评估值。
（3）应付职工薪酬
评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，检查各
项目的计提、发放情况。经核查，财务处理正确，合乎公司规定的各项相应政策，
以核实后账面值确认评估值。
（4）应交税费
评估人员根据提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行
了核查，查阅了审计的调整分录；并履行了必要的评估程序，对其真实性进行了核
实，核实结果与申报资料基本一致。在抽查了应交税费的计提和上缴凭证，确认应
交税费的计提和上缴基本符合有关规定后，以核实后企业未来应实际承担的债务
确定为评估值。
（5）其他应付款
评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，查阅了相关单据、合同、协议，抽查分析了款项的账龄、金额、经济
内容，经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，以核实后的账面值作为
评估值。
（6）其他流动负债
评估人员查阅了相关单据、及会计凭证，确认款项真实存在、金额无误，销项
税额税率适当、计算正确，以核实后的账面值作为评估值。
评估范围所涉及的非流动负债包括递延收益、递延所得税负债。
（1）递延收益
评估人员查阅了相关的补助文件、资金入账凭证等资料，了解补助资金的用途、
金额和期限，并核实了补助资金的实际使用情况和相关的会计凭证。
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评估人员调查了解了递延收益发生的原因，查阅了相关补助资金拨款文件、资
金入账凭证等资料，核实了补助资金的实际用途、已使用金额及相关入账凭证。
目前被补助项目已完成并通过验收，系无需偿还的负债，但未来结转损益时尚
需缴纳企业所得税，故以后续需缴纳的企业所得税金额确定评估值。
（2）递延所得税负债
评估人员调查了解了递延所得税负债发生的原因，核实了评估基准日确认递
延所得税负债的原始记账凭证，查阅了会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查，
核实结果与申报一致，本次以核实后的账面值确认评估值。
（四）收益法简介
收益法体现了资产评估中将利求本的评估思路，即资产的购买者为购买资产
而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。本次
评估中，对外服公司股东全部权益价值的估算是通过对外服公司未来实现的净现
金流的折现值实现的，即以企业未来年度内产生的净现金流量作为依据，以适当折
现率折现后加总计算得出企业经营性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营
性资产价值、长期股权投资评估价值，减去付息债务得出股东全部权益价值。
收益法评估计算中，被评估单位价值内涵和运用的收益类型以及折现率的口
径必须是一致的。
收益法的评估方法具体如下：
根据《资产评估执业准则--企业价值》，确定按收益途径，采用现金流折现法
（DCF）中的企业自由现金流模型，对评估对象的价值进行估算。
企业整体资产价值由正常经营活动中产生的经营性资产价值和与正常经营活
动无关的非营业资产价值构成，即：
整体资产价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
其中：经营性资产价值按以下公式确定
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式中：P：经营性资产价值；
Ri：企业第 i 年的自由现金流；
Rn:永续年自由现金流；
g：永续期的增长率，本次评估 g=0.00%；
i：为明确的预测年期；
r：年折现率。
对企业自由现金流量的预测是以企业历史 3-5 年的经营业绩为基础，遵循我
国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策、国家及地区的宏观经济状况、相关
行业的发展状况和发展规划情况，企业的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、
风险等，尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，经过综合分析编
制的，计算公式如下：
企业自由现金流=税后净利润+折旧及摊销+利息费用（扣除税务影响后）-资本
性支出-净营运资本变动
无特殊情况表明企业难以持续经营，而且通过正常的维护、更新，房屋、设备
及生产设施状况能持续发挥效用，收益期按永续确定。本次评估中，考虑到企业持
续经营假设，本次将持续经营的资产未来收益分为前后两段，第一阶段为 2025 年
关行业发展状况逐年分析预测企业的未来收益；第二阶段为 2030 年 1 月 1 日至永
续经营，在此阶段中，公司经营规模基本稳定，并假设在 2030 年业绩与 2029 年持
平。
(1)根据收益额与折现率匹配的原则，采用国际上通常使用的 WACC 模型进行
计算的加权平均资本成本作为折现率。即：
式中：
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re：股权收益率
rd：债权收益率
E：权益资本的市场价值
D：债务资本的市场价值
T：所得税税率
(2)权益资本成本按国际通常使用的 CAPM 模型进行求取。即：
式中：
rf：无风险收益率
rm：整个市场证券组合的预期收益率
rm-rf1：股权市场超额风险收益率
β：贝塔系数
rc：企业特有风险调整系数
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产。非经营性资
产一般在评估中采用成本法等方法确定其价值。
付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务，包括短期借款、
一年内到期的非流动负债、应付债券、及带息的应付票据、长期借款。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程
和情况如下:
（一）前期准备、接受委托
首先了解项目的委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用
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人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用
范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委托人、其他相
关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重
要事项，在明确业务基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和
评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取被评估单位有关人员对企业经营
情况、资产情况的历史和现状作出的介绍后，根据资产评估业务具体情况编制资产
评估计划，组建资产评估业务组。
（二）现场调查、收集资料
资产评估专业人员结合被评估单位提供的资产清单，项目进程，未来规划等，
评估人员进驻外服公司现场，通过询问、核对、勘察、检查等方式对评估对象及其
所涉及的资产、资源、市场情况进行调查。根据资产评估业务具体情况收集资产评
估业务需要的资料，并对所收集利用的资产评估资料通过观察、询问、书面审查、
函证、实地调查、查询、复核等方式进行核查验证。通过对评估对象现场调查及收
集的评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及资产的法律权属。
（三）整理资料
资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集相
关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和整理，形成评定估
算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
等情况。
（四）评定估算
资产评估专业人员针对各类资产的具体情况，根据所采用的评估方法，选取相
应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。经对形成的测算结果综合
分析后形成初步评估结论，编制初步资产评估报告。
（五）内部审核及报告出具
资产评估专业人员对形成的评定估算结果进行综合分析，形成评估结论，编制
资产评估报告初稿。根据法律、行政法规、资产评估执业准则和本资产评估机构内
部质量控制制度，对资产评估报告初稿进行内部审核。在不影响对评估结论进行独
立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告的
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有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。
（六）评估档案归档
按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整
理，形成资产评估档案。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，
必须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的
评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）基本假设
企业持续经营假设是假定被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见
的因素导致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用。
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基
本的前提假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公
开买卖为基础。
资产按现有用途使用假设是对资产拟进入市场条件以及资产在这样的市场条
件下的资产使用用途状态的一种假定。首先假定被评估范围内资产正处于使用状
态，其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用下去，没有考虑资产用途转换
或者最佳利用条件。
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（二）一般假设
次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
关规定无重大变化。
要方面基本一致。
方向保持一致。
化。
出。
（三）特殊假设
市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
完整。
及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
收入成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态持
续，而不发生较大变化。管理层的经营计划和追加投资可以如期实现。
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以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环
境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，我们本着独立、公正和客观的原则及执行了必
要的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到被评估单
位股东全部权益于评估基准日的市场价值评估结论。
（一）相关评估结果情况
截至评估基准日 2024 年 12 月 31 日，在持续经营条件下，外服公司申报的总
资产账面价值 62,935.87 万元，评估值 85,255.93 万元，评估增值 22,320.06 万
元，增值率 35.46%。总负债账面价值 3,501.89 万元，评估值 3,257.67 万元，评
估减值 244.22 万元，减值率 6.97%。净资产账面价值 59,433.98 万元，评估值
外服公司股东全部权益价值为 81,998.26 万元，评估增值 22,564.28 万元，增值
率 37.97%。各项资产负债评估情况如下表：
外服公司资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增（减）值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 23,245.82 23,280.20 34.38 0.15
非流动资产 2 39,690.05 61,975.73 22,285.68 56.15
其中：长期股权投资 3 1,836.45 2,748.46 912.01 49.66
投资性房地产 4 4,135.93 5,132.88 996.95 24.10
固定资产 5 16,140.40 18,018.61 1,878.21 11.64
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 6,228.07 12,419.13 6,191.06 99.41
其中：土地使用权 9 6,220.48 12,411.54 6,191.06 99.53
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账面价值 评估价值 增减值 增（减）值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
其他非流动资产 10 11,349.20 23,656.65 12,307.45 108.44
资产总计 11 62,935.87 85,255.93 22,320.06 35.46
流动负债 12 2,770.14 2,770.14 0.00 0.00
非流动负债 13 731.75 487.53 -244.22 -33.37
负债总计 14 3,501.89 3,257.67 -244.22 -6.97
净资产 15 59,433.98 81,998.26 22,564.28 37.97
评估结论详见评估明细表。
在评估基准日 2024 年 12 月 31 日持续经营前提下，经采用收益法评估后的外
服公司股东全部权益价值为 78,905.00 万元，评估结果与净资产账面值比较，增值
（二）评估结果差异分析及最终评估结论
本次评估采用资产基础法测算得出的股东全部权益价值为 81,998.26 万元，
采用收益法测算得出的股东全部权益价值 78,905.00 万元，两者之间的差异为
不同评估方法的评估结果差异的原因主要是各种评估方法对资产价值考虑的
角度不同，资产基础法是从企业各项资产现时重建的角度进行估算；收益法是从企
业未来综合获利能力去考虑；市场法是从现时市场可比价格角度进行测算，导致各
评估方法的评估结果存在差异。
本次评估采用资产基础法、收益法的评估方法对其股东全部权益价值进行评
估,通过对资产基础法、收益法两种评估方法结果的分析,我们最终采用资产基础
法的评估结论,原因如下：
（1） 选择资产基础法的理由
被评估单位主要从事仓储行业，为“重资产”企业，对企业价值影响较大
的资产已全部在账面反映并已采用适当的方法进行评估，资产基础法已能较好地
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反映企业的市场公允价值；而收益法评估涉及的不确定性因素较多，评估结果的可
靠性劣于资产基础法，故最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。
（三）资产基础法评估结果与账面值比较变动情况及说明
评估结果与净资产账面值比较，评估增值 22,564.28 万元，增值率 37.97%。
与各明细科目账面值比较，其中：
（1）流动资产：评估增值 34.38 万元，增值率 0.15%；
（2）长期股权投资：评估增值 912.01 万元，增值率 49.66%；
（3）投资性房地产：评估增值 996.95 万元，增值率 24.10%；
（4）固定资产：评估增值 1,878.21 万元，增值率 11.64%；
（5）无形资产：评估增值 6,191.06 万元，增值率 99.41%；
（6）其他非流动资产：评估增值 12,307.45 万元，增值率 108.44%；
（7）负债：评估减值 244.22 万元，减值率 6.97%。
张家港保税区外商投资服务有限公司评估结果与委估资产的账面值比较，总
体呈现增值状况。主要增值原因为：
（1）流动资产：评估增值的主要原因为账面计提坏账而本次评估风险损失为
零所致。
（2）长期股权投资：评估增值的主要原因为被投资单位盈利引起的长期股权
投资评估增值。
（3）投资性房地产：评估增值的主要原因为现行房屋造价比当时的建筑造价
有一定幅度的提高，特别是建筑主材和人工费提高幅度较大及土地价格上涨引起
评估增值。
（4）固定资产：
①评估原值增（减）值的主要原因是现行房屋造价比当时的建筑造价有一定幅
度的提高，特别是建筑主材和人工费提高幅度较大。
②企业财务计算房屋建（构）筑物类资产的折旧年限短于评估计算的经济耐
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用年限。
评估净值增值。
限短于评估计算采用的经济使用年限；
净值增（减）值的主要原因是：车辆会计折旧年限短于评估计算采用的经济使
用年限。
致评估原值减值；评估净值减值，主要是由于会计折旧年限高于评估计算采用的经
济使用年限，导致电子设备评估净值减值。
（5）无形资产：评估增值的主要原因为土地使用权取得较早，这些土地价格
年累计涨幅较大。
（6）其他非流动资产：评估增值的主要原因为被投资单位盈利引起的长期股
权投资评估增值。
（7）负债：评估减值的主要原因为递延收益为无需偿还的负债，但未来结转
损益时尚需缴纳企业所得税，故以后续需缴纳的企业所得税金额确定评估值。
（四）股东权益价值的溢价（或者折价）、缺少流动性折扣的考虑
与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，缺乏相关分析
依据，故本次评估中未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或
折价对评估结果的影响。
影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析
依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
十一、特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能
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产生的影响，并在依据本报告自行决策、实施经济行为时给予充分考虑。
（一） 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
本次评估资产权属资料基本完整，资产评估师未发现存在明显的产权瑕疵事
项。委托人与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。
（二） 委托人未提供的其他关键资料说明
无。
（三） 评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素
资产评估师未获悉企业截止评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定
因素。委托人与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。
（四） 重要的利用专家工作及相关报告情况
无。
（五） 重大期后事项
评估基准日至本资产评估报告日之间，委托人与被评估单位已明确告知不存
在重大期后事项。
（六） 评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影
响的说明
无。
（七） 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系
评估师通过现场调查，除上述披露事项以外，亦未发现其他相关事项。但基于
资产评估师核查手段的局限性，以及担保、或有负债（资产）等形成的隐蔽性，评
估机构不能对上述事项是否完整发表确定性意见。
（八） 本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕
疵情形
此次资产评估对应的经济行为中，我们未发现可能对评估结论产生重大影响
的瑕疵事项。
（九） 其他需要说明的事项
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计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
评估师对被评估单位提供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，与被评估单
位管理层多次讨论，经被评估单位调整和完善后，评估机构采信了被评估单位盈利
预测的相关数据及主要假设。资产评估师对被评估单位盈利预测的审慎利用，不应
被视为对被评估单位未来盈利实现能力的保证。
法律效力。
评估报告使用人在使用本资产评估报告时，应当充分关注前述特别事项对评
估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一） 本资产评估报告仅限于为本报告所列明的评估目的和经济行为的用途
使用。
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告的，本评估机构及资产评估师
不承担责任。
（三） 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为本报
告的使用人。
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五） 如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门
备案、核准程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，
且评估结论仅适用于本报告所示经济行为。
（六） 本资产评估报告包含若干附件及评估明细表，所有附件及评估明细表
亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对被用于使用
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附 件
（一）与评估目的相对应的经济行为文件；
（二）被评估单位审计报告；
（三）委托人和被评估单位法人营业执照；
（四）评估对象涉及的主要权属证明资料；
（五）委托人和被评估单位的承诺函；
（六）签名资产评估师的承诺函；
（七）单位会员电子证书或者资格证明文件；
（八）资产评估机构法人营业执照副本；
（九）负责该评估业务的资产评估师资格证明文件；
（十）资产评估委托合同；
（十一）资产评估明细表；
（十二）资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明。
张家港保税科技（集团）股份有限公司
会议召开日期：2025 年 4 月 11 日
张家港保税科技（集团）股份有限公司 2024 年年度股东大会
议案十
关于公司及公司控股股东
变更同业竞争承诺事项的议案
各位股东：
依据中国证监会发布的《上市公司监管指引第 4 号--上
市公司及其相关方承诺》等相关规定和要求，为保障公司及
股东利益，张家港保税科技（集团）股份有限公司（以下简
称“公司”或“保税科技”）及公司控股股东张家港保税区
金港资产经营有限公司（以下简称“金港资产”）拟对其于
具体情况如下：
一、原承诺具体内容
套仓储项目，为避免和消除公司与公司控股股东金港资产、
公司原第二大股东张家港保税区长江时代投资发展有限公
司（以下简称“长江时代”）之间的同业竞争关系，公司、
金港资产、长江时代均出具了《承诺函》
。《承诺函》主要内
容如下：
储项目建成并顺利投入运营后五年内，本公司承诺将尽力促
使金港资产及长江时代将其持有的与上述仓储项目存在潜
在竞争关系的子公司股权或相关资产以转让或出资的方式
注入本公司。
（2）若本公司非因自身原因无法促成上述承诺
的实现，则本公司承诺将上述仓储项目相关资产及业务转让
张家港保税科技（集团）股份有限公司 2024 年年度股东大会
给无关联关系的第三方。
税科技上述仓储项目建成并顺利投入运营后五年内，本公司
将持有的从事与上述仓储项目存在同业竞争关系的子公司
的股权或相关资产以转让或出资等方式注入保税科技。（2）
自上述第一项承诺实现后，本公司进一步承诺，本公司及本
公司控制的其他公司或组织将不在中国境内外以任何形式
从事与上述仓储项目存在现时或潜在竞争关系的业务，包括
在中国境内外投资、收购、兼并从事上述仓储项目的公司或
者其他经济组织。
税科技上述仓储项目建成并顺利投入运营后五年内，本公司
将持有的从事与上述仓储项目存在同业竞争关系的子公司
的股权或相关资产以转让或出资等方式注入保税科技。（2）
自上述第一项承诺实现后，本公司进一步承诺，本公司及本
公司控制的其他公司或组织将不在中国境内外以任何形式
从事与上述仓储项目存在现时或潜在竞争关系的业务，包括
在中国境内外投资、收购、兼并从事上述仓储项目的公司或
者其他经济组织。
二、原承诺的履行、变更及延期情况
（一）原承诺履行情况
公司于 2016 年 2 月召开 2016 年第一次临时股东大会审
议通过了《关于公司、外服公司与长江时代签署关于资产收
购的三方协议的议案》，收购了长江时代拥有的固体仓储类
张家港保税科技（集团）股份有限公司 2024 年年度股东大会
资产，并于 2017 年 9 月完成资产交割，自此长江时代拥有
的固体仓储类资产已全部转让给公司，长江时代与公司的同
业竞争问题解决完毕。
公司于 2017 年 6 月召开 2017 年第二次临时股东大会审
议通过了《关于审议外服公司收购及整合固体仓储类资产的
议案》，外服公司收购了金港资产拥有的部分固体仓储类资
产及相关配套设施，并于 2017 年 9 月完成资产交割。金港
资产与公司的同业竞争问题部分解决。
（二）原承诺变更情况
金港资产出具了新的《承诺函》
，变更后的承诺如下：
保税科技：自本承诺函出具之日（2019 年 5 月 20 日）
起 3 年内，本公司承诺将尽力促使金港资产将其持有的保税
港务股权或相关资产以转让或出资等方式注入本公司。
金港资产：
（1）为避免同业竞争，自本承诺函出具之日
（2019 年 5 月 20 日）起 3 年内，本公司将持有的保税港务
股权或相关资产以转让或出资等方式注入保税科技。
（2）除
第一项承诺外，本公司进一步承诺，本公司及本公司控制的
其他公司或组织将不在中国境内外以任何形式从事与上述
仓储项目存在现时或潜在竞争关系的业务，包括在中国境内
外投资、收购、兼并从事上述仓储项目的公司或者其他经济
组织。
（三）原承诺延期情况
力，收购保税港务股权或相关资产可能对公司的经营业绩造
张家港保税科技（集团）股份有限公司 2024 年年度股东大会
成不利影响。公司及金港资产再次出具新的《承诺函》，将
上述承诺的履行期限延长至 2025 年 3 月 17 日，承诺的其他
内容不变。
三、此次承诺变更的原因及具体内容
（一）承诺变更的原因
一方面，保税港务盈利状况仍未改善，收购其股权或相
关资产会对公司经营业绩和财务状况造成不利影响；另一方
面公司作为华东地区液化仓储企业龙头之一，面对大宗商品
固体仓储业务的盈利能力一直相对较弱的情况，拟缩减在该
领域的投资，集中资源强化液体化工仓储业务及智慧物流业
务的发展。故公司拟通过对外服公司减资，以不再控制外服
公司的方式解决同业竞争问题。
公司已聘请中介机构全力开展与外服公司减资相关的
评估、审计工作，且尚需履行相关决策程序，该承诺预计无
法在到期日（2025 年 3 月 17 日）前完成。
（二）承诺变更后的具体内容
公司变更后的承诺：在 2025 年 12 月 31 日前，保税科
技完成对外服公司的减资，消除因控制外服公司而与金港资
产存在的同业竞争。
金港资产变更后的承诺：
（1）为避免同业竞争，本公司
将配合保税科技在 2025 年 12 月 31 日前完成对外服公司的
减资工作，消除保税科技因控制外服公司而与本公司存在的
同业竞争。
（2）除第一项承诺外，本公司进一步承诺，本公
司及本公司控制的其他公司或组织将不在中国境内外以任
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何形式从事与保税科技存在现时或潜在竞争关系的业务。
四、本次承诺变更对公司的影响
本次承诺的变更系基于当前市场状况与公司实际情况
的综合考量，不存在损害公司及股东特别是中小股东利益的
情形，该事项尚需提交公司股东大会审议。公司将积极履行
避免同业竞争的承诺，尽快完成与外服公司减资相关的评估、
审计工作，并及时履行减资相关的决策程序。
本议案已经公司第十届董事会第四次会议和第十届监
事会第二次会议审议通过，现提交公司股东大会审议。
张家港保税科技（集团）股份有限公司
董 事 会
张家港保税区外商投资服务有限公司
审 计 报 告
中喜财审 2025S00348 号
中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
地址：北京市东城区崇文门外大街11 号新成文化大厦A 座11 层
邮编：100062
电话：010-67085873
传真：010-67084147
邮箱：zhongxi@zhongxicpa.net
中 喜 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
ZHONGXI CPAs（ SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP）
审 计 报 告
中喜财审 2025S00348 号
张家港保税区外商投资服务有限公司：
一、审计意见
我们审计了张家港保税区外商投资服务有限公司（以下简称 “外服公司”）财务
报表，包括2024年12月31日的资产负债表，2024年度的利润表、现金流量表、所有者
权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照附注二的编制基础编制，公允反映
了外服公司2024年12月31日的财务状况以及2024年度的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册
会计师职业道德守则，我们独立于外服公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们
相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照附注二的编制基础编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执
行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估外服公司的持续经营能力，披露与持续经营相
关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算外服公司、终止运营
或别无其他现实的选择。
治理层负责监督外服公司的财务报告过程。
地址：北 京 市 崇 文 门 外 大 街 1 1 号 新 成 文 化 大 厦 A 座 1 1 层
电话：010-67085873 传真：010-67084147 邮政编码：100062
中 喜 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
ZHONGXI CPAs（ SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP）
四、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按
照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导
致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经
济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同
时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程
序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞
弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞
弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制
的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对外服公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定
性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告
中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保
留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能
导致外服公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公
允反映相关交易和事项。
地址：北 京 市 崇 文 门 外 大 街 1 1 号 新 成 文 化 大 厦 A 座 1 1 层
电话：010-67085873 传真：010-67084147 邮政编码：100062
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表2
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表2
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表2
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表2
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
评估机构：北方亚事资产评估有限责任公司
流动资产评估汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表3
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
减：坏帐准备 160,462.08 -160,462.08 -100.00
应收帐款净额 70,626,348.86 70,786,810.94 160,462.08 0.23
减：坏帐准备 183,268.55 -183,268.55 -100.00
其他应收款净额 31,242,418.37 31,425,686.92 183,268.55 0.59
减：存货跌价准备 0.00 0.00
存货净额 0.00 0.00 0.00
减：合同资产减值准备 0.00 0.00
合同资产净额 0.00 0.00 0.00
流动资产合计 232,458,227.03 232,801,957.66 343,730.63 0.15
评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
货币资金评估汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表3-1
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备注
合计 130,468,023.37 130,468,023.37 0.00 0.00
评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
货币资金—现金评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表3-1-1
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 存放部门（单位) 币种 外币账面金额 评估基准日汇率 账面价值 评估价值 增值率% 备注
合计 23,628.09 23,628.09 0.00
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
货币资金—银行存款评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表3-1-2
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 开户银行（全称） 账号 币种 外币账面金额 评估基准日汇率 账面价值 评估价值 增值率% 备注
合计 13,444,395.28 13,444,395.28 0.00
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
货币资金—其他货币资金评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表3-1-3
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 名称及内容 用途 币种 外币账面金额 评估基准日汇率 账面价值 评估价值 增值率% 备注
合计 117,000,000.00 117,000,000.00 0.00
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
应收账款评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表3-5
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
最后一次
序号 欠款单位名称（结算对象) 业务内容 账龄（年） 币种 外币账面金额 账面余额 坏账准备 评估价值 增值率% 备注
变动日期
应收账款评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表3-5
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
最后一次
序号 欠款单位名称（结算对象) 业务内容 账龄（年） 币种 外币账面金额 账面余额 坏账准备 评估价值 增值率% 备注
变动日期
应收账款合计 70,786,810.94 160,462.08 70,786,810.94 0.00
减：坏账准备 160,462.08 -100.00
减：评估风险损失
应收账款净额 70,626,348.86 70,786,810.94 0.23
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
预付款项评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表3-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 收款单位名称（结算对象) 业务内容 发生日期 账龄（年） 币种 账面余额 计提减值准备 评估价值 增值率% 备注
预付款项合计 110,080.24 0.00 110,080.24 0.00
减：预付款项坏账准备 0.00 0.00
预付款项净额 110,080.24 110,080.24 0.00
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
其他应收款评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表3-8
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
最后一次
序号 欠款单位名称（结算对象) 业务内容 账龄（年） 币种 外币账面金额 账面余额 坏账准备 评估价值 增值率% 备注
变动日期
其他应收款合计 31,425,686.92 183,268.55 31,425,686.92 0.00
减：坏账准备 183,268.55 -100.00
减：评估风险损失
其他应收款净额 31,242,418.37 31,425,686.92 0.59
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
其他流动资产评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表3-13
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 项目及内容 发生日期 结算内容 账面价值 评估价值 增值率% 备注
合计 11,356.19 11,356.19 0.00
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
非流动资产评估汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表4
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
减：长期股权投资减值准备 0.00 0.00 0.00
长期股权投资净额 18,364,515.35 27,484,604.89 9,120,089.54 49.66
减：投资性房地产减值准备 0.00 0.00
投资性房地产净额 41,359,269.78 51,328,800.00 9,969,530.22 24.10
其中：建筑物类 210,930,951.26 267,487,776.00 56,556,824.74 26.81
设 备 类 5,925,050.21 5,078,882.73 -846,167.48 -14.28
土 地 类 0.00 0.00 0.00
减：累计折旧 55,451,976.11 92,380,527.73 36,928,551.62 66.60
固定资产净值 161,404,025.36 180,186,131.00 18,782,105.64 11.64
其中：建筑物类 159,224,425.64 178,224,000.00 18,999,574.36 11.93
设 备 类 2,179,599.72 1,962,131.00 -217,468.72 -9.98
土 地 类 0.00 0.00 0.00
减：固定资产减值准备 0.00 0.00
固定资产净额 161,404,025.36 180,186,131.00 18,782,105.64 11.64
非流动资产评估汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表4
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
减：油气资产减值准备 0.00 0.00 0.00
油气资产净额 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 62,204,803.17 124,115,400.00 61,910,596.83 99.53
减：无形资产减值准备 0.00 0.00 0.00
无形资产净额 62,280,718.86 124,191,315.69 61,910,596.83 99.41
合计 396,900,489.63 619,757,317.61 222,856,827.98 56.15
评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
长期股权投资评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-4
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 持股比例（%） 是否控股 核算方法 投资成本 账面价值 计提减值准备金额 评估价值 增值率% 备注
长期股权投资合计 18,364,515.35 0.00 27,484,604.89
减：长期股权投资减值准备 0.00
长期股权投资净额 18,364,515.35 27,484,604.89 49.66
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
其他权益工具投资评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-5
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 投资内容 投资日期 投资期限 持股比例 投资成本 公允价值变动 账面价值 计提减值准备金额 评估价值 增值率% 备注
合计 109,339,997.70 0.00 235,305,407.70 115.21
减：减值准备 0.00
净额 109,339,997.70 235,305,407.70 115.21
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
投资性房地产汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表4-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 计提减值准备金额 评估价值 增减值 增值率%
投资性房地产合计 41,359,269.78 0.00 51,328,800.00 9,969,530.22 24.10
减：投资性房地产减值准备 0.00
投资性房地产净额 41,359,269.78 51,328,800.00 9,969,530.22 24.10
评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
投资性房地产——房屋评估明细表（采用成本模式计量）
评估基准日：2024年12月31日
表4-7-1
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
房屋对应宗地信息 来源（外 建成 建筑面积 账面价值 评估价值 评估单价
序号 房产证号 房产证载权利人 房屋名称 房产用途 结构 计量单位 计提减值准备金额 增值率% 备注
对应土地证号 对应宗地名称 宗地开发程度 宗地位置 宗地用途 用地性质 购、自建 年月 （m 2） 原值 净值 原值 成新率% 净值 (元/m 2)
金港镇江苏扬子江国际化 金港镇江苏扬子江国际化
学工业园南海路66号 学工业园南海路66号
投资性房地产－房屋合计 15,037.47 41,952,664.05 32,527,860.56 0.00 38,521,732.00 35,054,800.00 7.77 2,561.72
减：投资性房地产减值准备 0.00
投资性房地产－房屋净额 41,952,664.05 32,527,860.56 38,521,732.00 35,054,800.00 7.77
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
投资性房地产——土地使用权评估明细表（采用成本模式计量）
评估基准日：2024年12月31日
表4-7-3
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 土地权证编号 宗地名称 是否空地 土地位置 取得日期 用地性质 土地用途 准用年限 开发程度 面积(m2) 原始入账价值 账面价值 计提减值准备金额 评估价值 增值率% 备注
投资性地产合计 10,993,454.79 8,831,409.22 0.00 16,274,000.00 84.27
减：投资性房地产减值准备 0.00
投资性地产净额 10,993,454.79 8,831,409.22 16,274,000.00 84.27
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
固定资产评估汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
编号 科目名称 计提减值准备金额
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 210,930,951.26 159,224,425.64 0.00 267,487,776.00 178,224,000.00 56,556,824.74 18,999,574.36 26.81 11.93
设备类合计 5,925,050.21 2,179,599.72 0.00 5,078,882.73 1,962,131.00 -846,167.48 -217,468.72 -14.28 -9.98
固定资产合计 216,856,001.47 161,404,025.36 0.00 272,566,658.73 180,186,131.00 55,710,657.26 18,782,105.64 25.69 11.64
减：固定资产减值准备 0.00 0.00 0.00
固定资产净额 216,856,001.47 161,404,025.36 272,566,658.73 180,186,131.00 55,710,657.26 18,782,105.64 25.69 11.64
评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
固定资产—房屋建筑物评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-1
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
所占宗地情况 檐高 建筑面积 建成 账面价值 评估价值 评估单价
序号 资产编号 宗地编号 对应土地证号 房产证号 房产证载权利人 建筑物名称 用途 详细地址 结构 层数 层高 资产状况 计提减值准备金额 增值率% 备注
宗地面积 宗地性质 (米) (m 2 ) 年月 原值 净值 原值 成新率% 净值 (元/m 2 )
房屋建筑物合计 136,775.88 196,527,283.77 150,440,917.24 0.00 247,655,060.00 168,648,300.00 12.10
减：房屋建筑物减值准备 0.00
房屋建筑物净额 136,775.88 196,527,283.77 150,440,917.24 247,655,060.00 168,648,300.00 12.10
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-2
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 评估单价(元/单
序号 资产编号 名称 详细地址 材质或结构 计量单位 数量 资产状况 建成年月 增值率% 备注
原值 净值 原值 成新率% 净值 位)
构筑物合计 14,403,667.49 8,783,508.40 19,832,716.00 9,575,700.00 9.02
减：构筑物及其他辅助设施减值准备 0.00
构筑物净额 14,403,667.49 8,783,508.40 19,832,716.00 9,575,700.00 9.02
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
固定资产—机器设备评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-5
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
计量 计提减值
序号 资产编号 设备名称 规格型号 生产厂家 资产状态 数量 存放地点 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 准备金额 原值 成新率% 净值
机器设备合计 1,435,079.92 583,854.07 0.00 1,431,571.05 598,546.00 2.52
减：机器设备减值准备 0.00
机器设备净额 1,435,079.92 583,854.07 1,431,571.05 598,546.00 2.52
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
固定资产—车辆评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-6
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
已行驶里程 账面价值 计提减值 评估价值
序号 资产编号 车辆牌号 行驶证载权利人 车辆名称 规格型号 生产厂家 计量单位 数量 购置日期 启用日期 所属部门 折旧年限 资产状态 增值率% 备注
(公里) 原值 净值 准备金额 原值 成新率% 净值
车辆合计 978,873.93 333,283.41 0.00 420,500.00 407,456.00 22.26
减：车辆减值准备 0.00
车辆净额 978,873.93 333,283.41 420,500.00 407,456.00 22.26
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
计量 账面价值 计提减值 评估价值
序号 资产编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 存放地点 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 准备金额 原值 成新率% 净值
套 1.00 福建路仓库、台湾路仓库 2017年3月 2017年3月 30,769.23 11,493.59 30,550.00 15.00 4,583.00 -60.13
套 1.00 台湾路 2022年11月 2022年11月 32,705.80 27,198.05 32,650.00 79.00 25,794.00 -5.16
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
计量 账面价值 计提减值 评估价值
序号 资产编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 存放地点 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 准备金额 原值 成新率% 净值
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
计量 账面价值 计提减值 评估价值
序号 资产编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 存放地点 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 准备金额 原值 成新率% 净值
组 2.00 福建路安技部 2016年8月 2016年8月 2,000.00 60.00 1,680.00 15.00 252.00 320.00
张 1.00 福建路单证部用 2016年8月 2016年8月 780.00 23.40 670.00 15.00 101.00 331.62
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
计量 账面价值 计提减值 评估价值
序号 资产编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 存放地点 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 准备金额 原值 成新率% 净值
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-8-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
计量 账面价值 计提减值 评估价值
序号 资产编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 存放地点 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 准备金额 原值 成新率% 净值
电子设备合计 3,511,096.36 1,262,462.24 0.00 3,226,811.68 956,129.00 -24.26
减：电子设备减值准备 0.00
电子设备净额 3,511,096.36 1,262,462.24 3,226,811.68 956,129.00 -24.26
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
无形资产评估汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表4-13
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 计提减值准备金额 评估价值 增减值 增值率%
无形资产合计 62,280,718.86 0.00 124,191,315.69 61,910,596.83 99.41
其中：土地使用权 62,204,803.17 124,115,400.00
减：无形资产减值准备 0.00 0.00
无形资产净额 62,280,718.86 124,191,315.69 61,910,596.83 99.41
评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
无形资产—土地使用权评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-13-1
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
用地 土地 开发 计提减值
序号 证载权利人 土地权证编号 宗地名称 土地位置 是否空地 取得日期 终止日期 准用年限 面积(m2) 原始入账价值 账面价值 评估价值 增值率% 备注
性质 用途 程度 准备金额
无形-土地合计 205,076.10 64,939,594.50 62,204,803.17 0.00 124,115,400.00 99.53
减：无形-土地减值准备 0.00
无形-土地净额 62,204,803.17 124,115,400.00 99.53
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
无形资产—其他无形资产评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-13-3
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
法定/预计 计提减值
序号 无形资产名称和内容 无形资产类型 权证编号 证载权利人 取得日期 尚可使用年限 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备注
使用年限 准备金额
无形-其他合计 249,576.40 75,915.69 0.00 75,915.69 0.00 0.00
减：无形-其他减值准备 0.00
无形-其他净额 75,915.69 75,915.69 0.00 0.00
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
长期待摊费用评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-16
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 费用名称或内容 形成日期 原始发生额 预计摊销月数 尚存受益月数 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备注
合计 2,959,905.26 154,933.67 -2,804,971.59 -94.77
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
递延所得税资产评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表4-17
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 内容或名称 发生日期 账面价值 评估价值 备注
合计 1,192,057.32 1,106,124.66
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
流动负债评估汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表5
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动负债合计 27,701,374.56 27,701,374.56 0.00 0.00
评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
应付账款评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-5
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合计 1,802,000.73 1,802,000.73
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合同负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面余额 评估价值 备注
合计 2,003,679.94 2,003,679.94
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
应付职工薪酬评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-8
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 结算内容 发生日期 账面价值 评估价值 备注
合计 6,342,040.99 6,342,040.99
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
应交税费评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-9
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 征税机关 发生日期 税费种类 账面价值 评估价值 备注
合计 6,878,256.74 6,878,256.74
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
其他应付款评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-10
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 业务内容 币种 外币金额 账面价值 评估价值 备注
合计 10,555,175.40 10,555,175.40
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
其他流动负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表5-13
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 结算内容 账面价值 评估价值 备注
合计 120,220.76 120,220.76
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
非流动负债评估汇总表
评估基准日：2024年12月31日
表6
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
非流动负债合计 7,317,549.38 4,875,317.97 -2,442,231.41 -33.37
评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
递延收益评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表6-6
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：元
序号 内容 发生日期 账面价值 评估价值 备注
合计 3,256,308.55 814,077.14
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
递延所得税负债评估明细表
评估基准日：2024年12月31日
表6-7
被评估单位：张家港保税区外商投资服务有限公司 金额单位：元
序号 内容 发生日期 账面价值 评估价值 备注
合计 4,061,240.83 4,061,240.83
被评估单位填表人：叶奕 评估人员：程巧玉、张冉、卞荣锁、艾力
填表日期：2025年4月21日
资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
张家港保税区外商投资服务有限公司申报的总资产账面价值
元，增值率 35.46%。总负债账面价值 3,501.89 万元，评估值 3,257.67
万元，评估减值 244.22 万元，减值率 6.97% 。净资产账面 价值
增值率 37.97%。
评估范围内的应收账款、其他应收款、长期股权投资、投资性房
地产、固定资产、无形资产及其他非流动资产有所增值导致评估增值。
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