中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
中天服务股份有限公司
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人（会
计主管人员）沈珍梅声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承
诺，请投资者注意投资风险。
有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未
来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、上市公司 指 中天服务股份有限公司
上海天纪 指 上海天纪投资有限公司
中天美好服务 指 中天美好生活服务集团有限公司
新嘉联 指 浙江新嘉联电子科技有限公司
《中天服务股份有限公司向特定对象发行 A
《募集说明书》 指
股股票募集说明书》
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
中登公司 指 中国证券登记结算有限责任公司
《上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》
元、万元、亿元 指 指人民币元、万元、亿元
报告期 指 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中天服务 股票代码 002188
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中天服务股份有限公司
公司的中文简称 中天服务
公司的外文名称（如有） ZHONGTIAN SERVICE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有） ZHONGTIAN SERVICE
公司的法定代表人 操维江
注册地址 浙江省嘉兴市嘉善县惠民街道东升路 18 号 410 室
注册地址的邮政编码 314100
公司注册地址历史变更情况 曾用注册地址：浙江省嘉善县东升路 36 号
办公地址 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天钱塘银座 4 层 419 室
办公地址的邮政编码 310000
公司网址 http://zhongtianservice.com
电子信箱 stock002188@vip.163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐振春 张晓艳
浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天
联系地址
钱塘银座 4 层 419 室 钱塘银座 4 层 419 室
电话 0571-86038115 0571-86038115
传真 0571-86038115 0571-86038115
电子信箱 stock002188@vip.163.com stock002188@vip.163.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易
深圳证券交易所（http://www.szse.cn ）
所网站
公司披露年度报告的媒体名称
《证券时报》
《上海证券报》
、巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn ）
及网址
公司年度报告备置地点 公司董秘办
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91330000721075424D
公司上市以来主营业务的变化
话器）的生产与销售基础上，增加了广告服务业--传媒互联网业务。2021 年 6 月，公
情况（如有）
司主营业务整体变更为物业管理服务。
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报告期，公司主营业务未发生变更。
历次控股股东的变更情况（如 2012 年 2 月 11 日，上海天纪投资有限公司成为公司控股股东，此后，公司控股股东
有） 未发生变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 天津市南开区宾水西道 333 号万豪大厦 C 座 10 层
签字会计师姓名 俞德昌、王帆帆
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
?适用 □不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
江西省南昌市新建区子实路 2024 年 12 月 10 日至 2025
国盛证券有限责任公司 林朋、夏跃华
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
营业收入（元） 362,957,661.07 339,843,306.63 6.80% 306,314,999.15
归属于上市公司股东的净利
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润 26,012,421.06 36,747,300.22 -29.21% 33,417,156.23
（元）
经营活动产生的现金流量净
-25,457,215.88 43,924,980.27 -157.96% -28,442,485.84
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.02 0.07 -71.43% 0.21
稀释每股收益（元/股） 0.02 0.07 -71.43% 0.21
加权平均净资产收益率 4.75% 16.41% -11.66% 74.80%
本年末比上年末增
减
总资产（元） 499,483,944.22 322,209,798.90 55.02% 251,660,417.42
归属于上市公司股东的净资
产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 ?否
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七、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 86,081,060.06 86,169,846.34 92,122,894.49 98,583,860.18
归属于上市公司股东的净利润 6,708,312.71 8,102,458.96 -11,784,784.48 4,054,217.25
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -40,390,238.29 -3,566,281.79 -23,101,450.53 41,600,754.73
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
项目 2024 年金额 2023 年金额 2022 年金额 说明
非流动性资产处置损益（包括
已计提资产减值准备的冲销部 122,235.77 8,500.09 -1,398,603.66
分）
计入当期损益的政府补助（与
公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照确定 866,585.63 1,194,836.64 1,837,494.08
的标准享有、对公司损益产生
持续影响的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外
-19,206,457.69 -18,003,832.47 28,284,444.10
收入和支出
减：所得税影响额 714,605.89 -331,793.09 529,680.26
少数股东权益影响额（税
-25.56 58,788.00 -11,437.12
后）
合计 -18,932,216.62 -16,527,490.65 28,205,091.38 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
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公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）基本情况
物业管理行业，作为房地产后市场的重要组成部分及城市治理的基础单元，持续展现出“大市场”的特征与潜力。
尽管国内房地产市场面临调整压力，但其庞大的存量资产基数与持续存在的物业管理需求仍为行业奠定了坚实的市场基
础。据国家统计局权威发布的数据，截至 2023 年末，全国物业企业累计实现营业收入高达 1.696 万亿元人民币，这一数
据不仅彰显了行业的经济贡献度，也印证了其市场规模具备潜力的预期。
行业发展趋势方面，物业管理正加速回归其“服务”本质，这一转变不仅是行业自身成熟与进化的必然结果，也是
市场需求升级与业主期望提高的直接体现。2024 年上半年，基础服务收入占比高达 72.06%，持续成为推动行业收入增长
的核心动力。物业企业纷纷将提升服务品质作为核心战略，通过精细化管理与服务创新，不断优化基础服务流程，提升
服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得更广泛的市场认可与业主信赖。这种对“服务力”的极致追求，不
仅体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。
与此同时，物业管理行业的服务边界正在不断拓宽，为行业注入了新的活力与增长点。在传统“四保一服”（保安、
保洁、保绿、保修及客户服务）的基础上，物业企业正积极探索多元化服务场景。一方面，随着房地产价值链的重心逐
渐后移，不动产的交易、运营与管理成为行业关注的新焦点，物业企业纷纷布局这一领域，以期在房地产市场的全周期
管理服务中占据一席之地。另一方面，物业企业正充分利用新技术、新模式，打破传统业态界限，实现服务范围的跨界
融合与拓展。无论是团餐服务、城市服务，还是智慧社区建设等，物业企业都在积极探索与实践，推动行业向“大物业”
生态转型。
（二）发展阶段
市场竞争加剧。2024 年，物业管理行业整体新增在管面积缩小，增量市场逐渐转为存量市场，导致外拓竞争异常激
烈。上市物业企业来自第三方管理面积的占比有所上升，但整体外拓难度依然较大。百强物业企业的“合约在管比”均
值下降，反映出新项目获取速度减缓和市场竞争加剧的现状。多家物企出现了规模负增长的情况，这反映了物企在主动
解除低盈利或潜在亏损项目，以提升运营质效。
行业增速趋缓。物业管理行业近几年经历了冲高回落的发展态势，行业成长步伐逐年放缓。中指院报告数据显示，
物业上市公司营收增速从 2021 年的最高值 41.67%下降至 2023 年的 8.46%，2024 上半年增速进一步下降至 4.86%。这表
明物业管理行业正逐渐告别高速增长期，进入平稳发展阶段。
发展重心转向质量。物业管理行业告别规模扩张阶段，发展重心转向“质为量先”。物企不再单纯追求规模和扩张，
而是更加注重经营效益和服务质量。企业开始主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目，优
化项目组合，以提升管理项目的质量。这一转变体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广
泛的市场认可与业主信赖。
科技赋能助力服务升级。随着物联网、大数据、人工智能等技术的广泛应用，物业管理行业正逐渐实现智能化、数
字化转型。通过应用智能化系统和自动化设备，物业管理公司能够实现对物业设施的远程监控和智能管理，从而提高管
理效率和服务质量。科技的应用不仅提升了物业管理行业的服务水平，也为行业带来了新的增长点。
（三）政策助力
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新定位和政策调整使“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。物业
企业借助政策东风积极拥抱变革，以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营业绩、服务表现和经营
策略上更上台阶。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期，公司以“注重服务、夯实能力、深耕区域、创优品牌”发展思路，回归物业服务本质，围绕优势区域开展
业务；在以住宅物业管理为发展基石的同时，探索并承接多元化的业态；通过全面加强管理能力，借助科技手段提升管
理效率。2024 年公司合并报表范围内实现营业收入 3.63 亿元，同比增长 6.80%；实现归属于上市公司股东的净利润
（一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式：
物业管理服务是公司的主营业务，服务内容是为业主提供“四保一服” 即安保、清洁、维修、绿化、客户服务，并
围绕基础的物业服务构建延伸性服务，比如到家服务、美居服务、养老、社区团购等；在非业主（地产商）服务方面还
提供了案场服务、前介服务等。
中国住宅进入存量发展阶段，公司提出业态多样性发展方案，力争在营收规模扩张的同时逐步降低住宅服务占比，
提升非住业态的服务规模占比。截至报告期末，公司服务业态除了住宅以外，还包括写字楼、政府办公楼、学校、医院、
景区、商超、产业园、未来社区等多种类型；随着业主对服务需求多元化，服务领域专业化，物业管理企业必将走向
“大物业”运营模式，从单一的基础服务职能向多元化的专业职能服务发展，公司着手构建专业化服务公司，比如多经
服务公司、保安公司等，探寻物业服务发展新模式。
物业管理是充分竞争的行业，公司通过完全市场竞争获取项目，经过招投标程序后与业主或业委会签订合同，在服
务期内持续提供服务获取报酬。
(二) 业绩驱动因素：
报告期内公司积极应对市场变化，通过品牌强化、深耕优势区域、科技赋能等策略，实现了业务的稳步增长。
需求旺盛。项目定位偏中端，既满足了广大业主的刚性需求，又保证了公司的利润空间。公司以“质感生活家”为品牌
理念，致力于提供高品质、高效率的服务。通过不断优化服务流程、提升服务质量，初步形成了地域品牌优势。针对不
同项目和业态的差异，公司制定了更具针对性的服务体系。通过对项目进行分级管理，确保每个项目都能得到最适合的
服务方案，进一步强化了品牌优势。
目辐射能力，逐步构建高密度项目区域。这一策略有助于提升品牌效应，增强市场影响力。通过提高优势区域项目密度，
公司还实现了区域内的管理协同。人员与设备得到更合理的配置和利用，提高了工作效率，降低了运营成本。同时，集
约化的发展模式也有助于公司更好地应对市场变化，提升竞争力。
期内，公司提高了道闸系统、节能系统、门禁管理系统等智能信息化的比例。利用管道内窥镜、听漏仪、红外成像无人
机等技术设备，为项目提供额外增值服务。这些新技术应用不仅提高了工作效率，还提升了业主的居住体验。公司借助
募集资金到位的有利时机，着手搭建业财一体化系统。该系统实现了业务与财务的流程融合，提高了工作效率，减少了
人工依赖。同时，业财一体化系统也为公司的决策提供了更加准确、及时的数据支持。
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（三）竞争优劣势：
公司通过外延式拓展参与市场化竞争，借助上市公司品牌效应，在浙江省内的部分区域具备较好的品牌知名度，报
告期内获得 2024 中国物业服务百强企业、中国保障房物业服务优秀企业、中国主要城市(杭州)物业服务优秀企业等。公
司重视与业主的沟通和反馈，建立 400 客服热线，定期满意度调查、客户回访等，及时了解客户需求，不断改进服务，
服务品质获得业主的认可。公司拥有完善的项目考评体系，通过分级、飞检等实现对项目管理高品质目标。建立多维度
的市场拓展激励体系，满足各类形式的拓展方式，获得较好的投拓效果。规范的成本控制体系，通过优化采购流程、提
高资源利用效率等方式，有效降低运营成本，从而竞争中具备价格优势。
公司发展进程中存在劣势情形，比如与头部品牌物业管理企业品牌认知度的差距仍在。服务业态仍较少，对于某些
新接业态的服务品质还需要提升。在某些地区或细分市场的渗透度较低。随着公司规模的扩展，某些专业领域（如智能
化技术、检测维修、新业态管理等）的人才储备相对不足，会一定程度影响服务质量和创新能力。
三、核心竞争力分析
不适用。
四、主营业务分析
详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
（1） 营业收入构成
单位：元
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 362,957,661.07 100% 339,843,306.63 100% 6.80%
分行业
物业管理 345,640,436.25 95.23% 327,077,071.35 96.24% 5.68%
其他业务 17,317,224.82 4.77% 12,766,235.28 3.76% 35.65%
分产品
物业管理及配套
服务
案场服务 33,194,495.57 9.15% 51,335,527.95 15.11% -35.34%
其他 17,317,224.82 4.77% 12,766,235.28 3.76% 35.65%
分地区
华东 316,170,601.65 87.11% 298,947,830.05 87.97% 5.76%
西北 29,385,878.16 8.10% 25,712,011.39 7.57% 14.29%
华中 14,012,106.44 3.86% 14,005,809.54 4.12% 0.04%
华北 3,389,074.82 0.93% 1,177,655.65 0.35% 187.78%
分销售模式
向业主提供服务 311,652,552.29 85.86% 244,364,504.35 71.91% 27.54%
向非业主提供服
务
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（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
?适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
物业管理 22.19% 5.68% 12.30% -4.58%
分产品
物业管理及配 312,445,940. 243,009,577.
套服务 68 55
案场服务 21.83% -35.34% -32.13% -3.70%
分地区
华东 22.21% 4.42% 11.09% -4.67%
西北 18.11% 14.00% 20.55% -4.44%
华中 9,624,529.00 30.96% 0.79% 3.90% -2.07%
华北 3,389,074.82 2,736,053.68 19.27% 187.78% 187.16% 0.18%
分销售模式
向业主提供服 266,599,900. 210,821,788.
务 74 66
向非业主提供 79,040,535.5 58,136,558.5
服务 1 6
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
产品分类
单位：元
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
物业管理及配 243,009,577. 201,275,629.
营业成本 86.43% 82.16% 20.73%
套服务 55 65
案场服务 营业成本 9.23% 15.61% -32.13%
说明
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（6） 报告期内合并范围是否发生变动
□是 ?否
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 85,393,129.28
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 23.53%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 18.04%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
合计 -- 85,393,129.28 23.53%
主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 98,437,793.06
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 45.33%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 2.74%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
合计 -- 98,437,793.06 45.33%
主要供应商其他情况说明
□适用 ?不适用
单位：元
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主要系公司对外拓展业务增加
销售费用 4,143,730.32 2,466,619.89 67.99%
外拓人员所致。
管理费用 35,750,467.70 39,202,552.32 -8.81%
财务费用 -886,774.43 -1,104,001.57 -19.68%
主要系公司本期基于公司发展
研发费用 1,250,719.81 2,290,577.75 -45.40%
需要调整研发业务所致。
?适用 □不适用
预计对公司未来发展
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标
的影响
为物业、业主、合作 提升社区经济价值，
提高客户满意度，提
联每户智慧平台 商提供社区生活服务 开发进行中 拓延增值服务，以信
供更快捷的增值服务
解决方案 息化智能化提升效率
公司研发人员情况
研发人员数量（人） 1 9 -88.89%
研发人员数量占比 0.06% 0.50% -0.44%
研发人员学历结构
本科 1 5
大专 4
研发人员年龄构成
公司研发投入情况
研发投入金额（元） 1,250,719.81 2,290,577.75 -45.40%
研发投入占营业收入比例 0.34% 0.67% -0.33%
研发投入资本化的金额
（元）
资本化研发投入占研发投入
的比例
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
?适用 □不适用
报告期，基于公司发展需要调整研发业务，委托外部专业公司开展研发项目，不会对公司的产品和经营造成影响。
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 ?不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 ?不适用
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单位：元
项目 2024 年 2023 年 同比增减
经营活动现金流入小计 366,915,012.31 391,674,252.90 -6.32%
经营活动现金流出小计 392,372,228.19 347,749,272.63 12.83%
经营活动产生的现金流量净额 -25,457,215.88 43,924,980.27 -157.96%
投资活动现金流入小计 6,359,981.20 9,247,174.81 -31.22%
投资活动现金流出小计 9,061,959.76 19,161,135.69 -52.71%
投资活动产生的现金流量净额 -2,701,978.56 -9,913,960.88 72.75%
筹资活动现金流入小计 162,894,866.68 100.00%
筹资活动现金流出小计 1,648,699.09 1,562,585.94 5.51%
筹资活动产生的现金流量净额 161,246,167.59 -1,562,585.94 10,419.19%
现金及现金等价物净增加额 133,086,973.15 32,448,433.45 310.15%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少 69,382,196.15 元，同比减少 157.96%，主要系公司因经营规模
增加、收缴率下降与公司本期支付投资者诉公司证券虚假陈述案件赔偿款增加所致。
本期投资活动产生的现金流量净额较上年同期增加 7,211,982.32 元，同比增加 72.75%，主要系公司本期购置车位
用于销售的业务降低所致。
本期筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加 162,808,753.53 元，同比增加 10419.19%，主要系公司本期收到
非公开发行股份募集资金所致。
本期现金及现金等价物净增加额较上年同期增加 100,638,539.70 元，同比增加 310.15%，主要系公司收到非公开发
行股份募集资金所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
?适用 □不适用
主要系公司经营规模增加、计提坏账准备增加，收缴率下降以及公司本期支付投资者诉公司证券虚假陈述案件赔偿
款增加所致。
五、非主营业务分析
?适用 □不适用
单位：元
是否具有
金额 占利润总额比例 形成原因说明
可持续性
主要系公司本期投资者诉公司证券虚假
营业外收入 7,079,266.45 43.33% 否
陈述案件和解冲回预计负债所致。
主要系公司本年度投资者诉公司证券虚
营业外支出 26,285,724.14 160.90% 否
假陈述案件和解、计提等原因所致。
信用减值损失（损失 主要系公司应收账款增加，计提坏账准
-5,399,427.78 -33.05%
以“-”号填列） 备所致。
资产处置收益（损失
以“-”号填列）
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六、资产及负债状况分析
单位：元
比重增减
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 说明
货币资金 334,857,502.63 67.04% 201,770,529.48 62.62% 4.42%
应收账款 107,429,336.61 21.51% 72,709,759.07 22.57% -1.06%
存货 1,148,980.11 0.23% 1,547,843.32 0.48% -0.25%
投资性房地产 30,847,107.41 6.18% 30,014,464.68 9.32% -3.14%
固定资产 3,028,797.06 0.61% 3,087,913.04 0.96% -0.35%
在建工程 2,003,187.07 0.40% 711,868.44 0.22% 0.18%
使用权资产 1,956,298.28 0.39% 1,702,395.00 0.53% -0.14%
合同负债 65,251,676.39 13.06% 68,499,386.45 21.26% -8.20%
租赁负债 825,412.63 0.17% 707,307.04 0.22% -0.05%
境外资产占比较高
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
不适用。
七、投资状况分析
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
（1） 证券投资情况
□适用 ?不适用
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
?适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
?适用 □不适用
单位：万元
已累计
报告期末募 报告期内 累计变更
证券 募集资 本期已使 使用募 累计变更用 尚未使用 闲置两年
募集 募集方 募集资 集资金使用 变更用途 用途的募 尚未使用募集资金用途及去
上市 金净额 用募集资 集资金 途的募集资 募集资金 以上募集
年份 式 金总额 比例（3）= 的募集资 集资金总 向
日期 （1） 金总额 总额 金总额比例 总额 资金金额
（2）/（1） 金总额 额
（2）
向特定 2024 尚未使用的募集资金目前存
年 行A股 月 10 6 49 7 账户中，未来将继续用于承
股票 日 诺的募集资金投资项目。
合计 -- -- 5,000 5,000 30.71% 0 0 0.00% -- 0
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会《关于同意中天服务股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》(证监许可2024111 号)核准，本公司向特定对象发行股票 34,565,289 股，每股发行
价格为人民币 4.84 元，募集资金总额为人民币 167,295,998.76 元，扣除承销保荐费人民币 3,716,981.13 元后，实际收到出资款人民币 163,579,017.63 元，扣除其他发行费用人民
币 764,150.95 元后，募集资金净额人民币 162,814,866.68 元。上述募集资金于 2024 年 11 月 25 日全部到位，已经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并出具立信中联验
字2024D-0051 号《验资报告》
。本公司对募集资金采取了专户存储制度。
（1）2024 年 11 月 25 日，国盛证券有限责任公司已将本次发行募集资金扣除保荐承销费用后的余额人民币 163,579,017.63 元汇入本公司的募集资金专用账户；
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
（2）补充流动资金 5,000 万元；
（3）募集资金专户利息收入 75,689.87 元。
截至 2024 年 12 月 31 日，募集资金专户余额为人民币 113,654,707.50 元，本公司将尚未使用的募集资金存放于银行募集资金专户。
（2） 募集资金承诺项目情况
?适用 □不适用
单位：万元
是否已 本报 截至期末 项目可行
承诺投资项 募集资金 调整后投 截至期末 项目达到预 本报告 截止报告期 是否达
融资项目名 证券上市日 项目 变更项 告期 投资进度 性是否发
目和超募资 承诺投资 资总额 累计投入 定可使用状 期实现 末累计实现 到预计
称 期 性质 目(含部 投入 (3)＝ 生重大变
金投向 总额 (1) 金额(2) 态日期 的效益 的效益 效益
分变更) 金额 (2)/(1) 化
承诺投资项目
物业管理市 2024 年 12 物业管理市 生产 2026 年 03
否 6,180 6,180 不适用 否
场拓展项目 月 10 日 场拓展项目 建设 月 01 日
信息化与智 信息化与智
能化升级项 能化升级项 否 5,249.6 4,774.6 不适用 否
月 10 日 建设 月 01 日
目 目
人力资源建 2024 年 12 人力资源建 运营 2026 年 03
否 300 300 不适用 否
设项目 月 10 日 设项目 管理 月 01 日
补充流动资 2024 年 12 补充流动资 2024 年 12
补流 否 5,000 5,000 5,000 5,000 100.00% 不适用 否
金 月 10 日 金 月 20 日
承诺投资项目小计 -- 16,729.6 16,254.6 5,000 5,000 -- -- -- --
超募资金投向
合计 -- 16,729.6 16,254.6 5,000 5,000 -- -- 0 0 -- --
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分项目说明未达到计划进度、预计收益的情况和 1、
《募集说明书》中承诺投资项目除物业管理市场拓展项目外，信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目、补充流动资金三个
原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用” 项目，均不产生直接的经济效益。2、公司募集资金于 2024 年 11 月 25 日到位，截至 2024 年 12 月 31 日，公司尚未置换前期投入
的原因） 募投项目的资金，亦未使用募集资金。
项目可行性发生重大变化的情况说明 项目可行性未发生重大变化
超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用
募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用
适用
报告期内发生
募集资金投资项目实施方式调整情况
经本公司第六届董事会第十次会议批准，公司将募集资金投资项目“物业管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源
建设项目”的实施主体由本公司变更为全资子公司中天美好生活服务集团有限公司，本次变更有利于募集资金投资项目的顺利实
施，符合募集资金使用计划，不涉及募集资金投资项目投资总额的变更，不存在募集资金用途变更，不影响募集资金投资项目的正
常进行。
募集资金投资项目先期投入及置换情况 不适用
用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用
项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用
尚未使用的募集资金用途及去向 尚未使用的募集资金存放于经批准的募集资金专用账户中，未来将继续用于上述承诺的募集资金投资项目。
募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况
存在违规情形。2024 年度，本公司募集资金不存在其他使用情况。
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
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八、重大资产和股权出售
□适用 ?不适用
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
九、主要控股参股公司分析
?适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
新嘉联 子公司 制造业 0.00 -9,300.82 -9,300.82
中天美好 50,000,00 335,624,4 155,019,5 341,403,0 31,539,03 24,173,31
子公司 物业管理
服务 0 02.32 08.32 13.18 4.55 8.20
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 ?不适用
主要控股参股公司情况说明
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ?不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展战略
公司聚焦区域内头部物业服务提供商的目标，主要通过加强品牌建设与市场拓展，塑造品牌形象，拓展市场份额，
提升品牌知名度。聚焦于技术创新与智能化转型，加大科技投入，优化管理流程，提升服务体验；同时注重服务品质提
升，强化员工培训，完善服务标准，加强投诉管理。此外，积极拓展增值服务，挖掘业主需求，打造盈利增长点。重视
人才培养与团队建设，吸引优秀人才，加强团队协作，激励员工成长，从而提升企业核心竞争力，实现可持续发展。
（二）下一年度经营计划：
在延续前述经营计划不变的情况下，2025 年公司制定了较高的经营目标，并重点实施下述经营计划，争取更好的发展。
加大周边范围内市场拓展力度，集中调配服务资源，提高服务区域的专注度和精细化管理，人员成本和管理成本降低，
最终实现片区内服务效率、业主满意度、经营效率提升。
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淀为全面的数据分析及应用提供基础，有针对性地进行公司成本管控。平衡人工外包与自招方式，提升节能业务改造，
强化集中式采购，从人工、能耗、采购等全面节费降本，从成本端的控制促使效益体现。
运营服务、设施设备管理寻找机会，通过合资合作、参股等形式介入相关领域，并通过团队练兵、引进专业人才、加大
资本投入等手段积极寻求新的服务领域，拓宽公司业务的边界。
（三）可能面对的风险：
小企业面临更大的生存压力。同时，随着业主对服务品质要求的提高，企业需要在服务差异化和成本控制之间找到平衡。
公司将集中资源在优势区域，打造服务标杆，形成品牌效应；根据客户需求提供个性化服务，如针对高端物业提供定制
化服务，针对普通住宅提供高性价比服务。同时，拓展社区增值服务，如托幼、养老、社区零售等，满足不同业主需求。
熟化也使得费用收取和管理难度增加。公司致力于服务标准化与精细化，确保服务内容和收费标准匹配，使业主获得预
期的服务。引入信息化管理系统，减少人为错误，优化费用控制。
同时，人力成本的刚性增长也给企业带来经济压力。公司建立内部培训体系，定期开展业务培训和技能考核。将部分非
核心业务（如秩序维护、保洁等）外包给专业公司，降低人力管理成本。通过合理的薪酬体系、职业发展规划和企业文
化建设，增强员工认同感和归属感，减少人员流失。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
?适用 □不适用
谈论的主要内
调研的基本情
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 容及提供的资
况索引
料
对 2023 年报
通过“约调 《中天服务
网上业绩说明
其他 会中投资者提
出的问题作出
流的人员 关记录表》
答复
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 ?否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 ?否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
□是 ?否
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第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期，公司治理的实际状况符合法律法规及中国证监会、深圳证券交易所发布的有关上市公司治理的规范性文件
规定。
集、召开股东大会，规范表决程序，并通过聘请律师见证，保证会议的合法性。积极以网络投票、累积投票等方式确保
股东特别是中小股东能充分行使其权利，平等对待所有股东，确保股东能够充分行使其权利。
和提名委员会。董事会的人数、人员构成、任职资格符合《公司法》《上市公司独立董事管理办法》等相关法律法规和
《公司章程》的规定。公司制定《董事会议事规则》《独立董事工作制度》《董事会专门委员会实施细则》等相关规则，
董事会及成员依据相关法律、法规开展工作，董事会的召集、召开程序符合法律规定，董事会成员按时出席董事会和股
东大会，勤勉尽责地履行职责和义务，及时参加相关培训，熟悉相关法律法规。
合《公司法》等法律法规和《公司章程》规定。公司制定《监事会议事规则》；监事会及成员能够按照《监事会议事规
则》等的要求，认真履行自己的职责，审核董事会编制的定期报告并提出书面审核意见；对公司重大事项、财务状况、
关联交易情况以及董事、高管人员履行职责的合法合规性进行监督。
超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动。公司拥有独立完整的业务和自主经营能力，公司董事会、监事会
和内部机构独立运作。
内部审计部独立承担内部审计职能，对公司及子公司项目运行及财务状况等进行审计和监督，加强了公司内部监督和风
险控制。公司内部审计部门直接向审计委员会汇报工作，并在其指导下独立行使审计职权，不受其他部门和个人的干涉。
及社会等各方共同推动公司持续、健康的发展。
息披露管理制度》和《投资者关系管理制度》的要求，指定公司董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访、回答投
资者咨询、协调公司与投资者的关系，向投资者提供公司已披露的资料；指定《证券时报》《上海证券报》以及巨潮资
讯网（www.cninfo.com.cn ）为公司信息披露的指定报纸和网站，确保公司所有股东能够以平等的机会获得信息。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 ?否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
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二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
报告期，公司严格按照《公司法》《公司章程》等法律、法规及规章制度规范运作，建立健全公司的法人治理结构。
公司与控股股东、实际控制人在资产、人员、财务、机构、业务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
有的资产有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股东占用而损害公司利益的情况。
格按照《公司法》《公司章程》等有关规定产生和任免。公司高级管理人员专职在公司工作并领取薪酬，未在控股股东、
实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务。
依法独立纳税，未与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户。
的组织结构体系，并按照《公司章程》及三会议事规则等规定规范运行，形成了完善的法人治理结构和规范化的运作体
系、独立运作，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在机构混同的情形。
独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在同业竞争以及
严重影响独立性或者有失公允的关联交易。
三、同业竞争情况
□适用 ?不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
详见《2023 年度
年度股东大会 21.87%
会 日 日 告》 （公告编号：
详见《2024 年第
一次临时股东大
临时股东大会 29.33% 会决议公告》 （公
时股东大会 日 日
告编号：2024-
□适用 ?不适用
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五、董事、监事和高级管理人员情况
本期增持股 本期减持 其他增 期末持
任职 期初持股 股份增减变
姓名 性别 年龄 职务 任期起始日期 任期终止日期 份数量 股份数量 减变动 股数
状态 数（股） 动的原因
（股） （股） （股） （股）
操维江 男 38 董事长 现任 2020 年 10 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
骆鉴湖 女 54 董事 现任 2023 年 10 月 11 日 2026 年 10 月 10 日
顾时杰 男 46 董事 现任 2020 年 10 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
傅东良 男 43 董事、总经理 现任 2022 年 07 月 15 日 2026 年 10 月 10 日
董事、副总经理、
徐振春 男 45 现任 2018 年 01 月 26 日 2026 年 10 月 10 日
董事会秘书
谢文杰 男 44 董事、财务总监 现任 2020 年 10 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
邵毅平 女 62 独立董事 现任 2020 年 10 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
傅震刚 男 50 独立董事 现任 2020 年 10 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
孔德周 男 57 独立董事 现任 2020 年 10 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
张晓艳 女 50 监事会主席 现任 2019 年 07 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
宋国磊 男 43 监事 现任 2020 年 10 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
金冰琳 女 35 监事 现任 2020 年 10 月 12 日 2026 年 10 月 10 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
□是 ?否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 ?不适用
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
（1）董事简介
操维江 先生：中国国籍，1987 年出生，本科学历，2017 年 12 月取得上海证券交易所董事会秘书资格证书。2015
年 11 月至今，浙江景铧投资有限公司董事；2017 年 11 月至今，上海庆科信息技术有限公司董事；2018 年 11 月至今，
杭州拓深科技有限公司董事；2019 年 3 月-2020 年 10 月，浙江恒顺投资有限公司执行董事、总经理；2019 年 3 月-2020
年 10 月，中天控股集团投资管理中心总经理助理；2019 年 7 月-2020 年 10 月，东阳市凤凰通宝小额贷款股份有限公司
董事；2019 年 7 月-2020 年 10 月，东阳市金牛小额贷款有限公司董事。2020 年 10 月-2022 年 7 月，任本公司董事、总
经理；2022 年 7 月至今，任本公司董事长。现兼任浙江新嘉联电子科技有限公司董事长、总经理，历任中天美好生活服
务集团有限公司董事。
骆鉴湖 女士：中国国籍，1971 年出生，硕士研究生、高级经济师、律师。2012 年 6 月-2021 年 5 月，浙江沪杭甬
高速公路股份有限公司董事、总经理、党委副书记；2021 年 8 月-2022 年 1 月，中天控股集团有限公司副总裁兼运营总
监；2022 年 1 月-2023 年 2 月，中天控股集团有限公司执行总裁；2023 年 2 月-2024 年 1 月，中天控股集团有限公司执
行总裁兼战略运营与数字化管理部总经理；2024 年 1 月-2024 年 7 月，中天控股集团有限公司总裁兼战略运营与数字化
管理部总经理；2024 年 7 月至今，中天控股集团有限公司总裁。2023 年 10 月至今，任本公司董事。
顾时杰 先生：中国国籍，1979 年出生，本科学历，中级经济师。2016 年 2 月-2019 年 2 月，中天控股集团有限公
司市场与企业管理部副总经理；2019 年 2 月-2020 年 2 月，中天控股集团有限公司市场与企业管理部总经理；2020 年 2
月-2021 年 8 月，中天控股集团有限公司企业战略与运营管理部总经理；2021 年 1 月-2022 年 7 月，中天控股集团有限
公司人力资源部总经理；2018 年 12 月至今，天宏建筑科技集团有限公司董事；2019 年 1 月至今，杭州圣兴建筑有限公
司执行董事、总经理；2020 年 2 月至今，浙江天迅物资有限公司董事；2020 年 3 月至今，中瑞物资有限公司董事长、总
经理；2022 年 7 月至今，中天美好集团有限公司总裁助理。2020 年 10 月至今，任本公司董事，历任本公司董事长。
傅东良 先生：中国国籍，1982 年出生，本科学历。2018 年 1 月-2019 年 2 月，中天美好集团有限公司上海公司项
目执行总经理；2019 年 3 月-2020 年 1 月，中天控股集团有限公司行政人力部副总经理；2020 年 2 月-2022 年 7 月，中
天美好集团有限公司综合管理部总经理；2021 年 6 月至今，中天美好生活服务集团有限公司历任董事长，现任执行董事、
总经理。2022 年 7 月至今，任本公司总经理；2022 年 8 月至今，任本公司董事。
徐振春 先生：中国国籍，1980 年出生，硕士研究生，中级经济师，2016 年 12 月取得深圳证券交易所董事会秘书资
格证书。2010 年 9 月-2015 年 12 月，中天控股集团有限公司投资事业部高级投资经理。2015 年 12 月-2018 年 1 月，任
本公司内部审计负责人；2018 年 1 月至今，任本公司副总经理；2018 年 2 月至今，任本公司董事，2020 年 10 月至今，
任本公司董事会秘书。现兼任浙江新嘉联电子科技有限公司监事。
谢文杰 先生：中国国籍，1981 年出生，本科学历，中级会计师、高级审计师。2012 年 9 月-2019 年 3 月，浙江中
天氟硅材料有限公司财务负责人；2019 年 3 月-2020 年 9 月，中天控股集团有限公司审计监察部副总经理；2019 年 4 月
至今，中瑞物资有限公司监事；2020 年 1 月至今，浙江中天东方新材料有限公司监事。2020 年 10 月至今，任本公司董
事、财务总监。现兼任浙江新嘉联电子科技有限公司董事，历任中天美好生活服务集团有限公司董事。
邵毅平 女士：中国国籍，1963 年出生，厦门大学研究生学历、会计学教授，硕士研究生导师，1988 年 7 月-2023
年 10 月，浙江财经大学任教。2007 年 4 月取得独立董事资格证书，2011 年 8 月至今，杭州市注册会计师协会常务理事；
月，浙江财经大学教授、校党委委员、东方学院党委书记；2016 年 9 月至今，浙江省注册会计师协会专业技术委员会委
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
员；2019 年 12 月-2020 年 8 月，浙江财经大学教授、校党委委员、工会主席；2020 年 8 月至今，浙江财经大学教授，
硕士研究生导师。2020 年 10 月至今，任本公司独立董事，现兼任荣盛石化、永艺股份独立董事。
傅震刚 先生：中国国籍，1975 年出生，浙江大学金融学本科学历，工商管理硕士学位，2012 年 3 月取得深圳证券
交易所董事会秘书资格证书，2016 年 1 月取得独立董事资格证书。2011 年 6 月-2016 年 5 月，浙江中坚科技股份有限公
司董事会秘书兼副总经理；2016 年 5 月-2017 年 8 月，创新医疗股份有限公司董事会秘书兼副总经理；2017 年 9 月至
月至今，杭州萧山浙企绿城资产管理有限公司任董事。2020 年 10 月至今，任本公司独立董事。
孔德周 先生：中国国籍，1968 年出生，中国人民大学经济法学博士，首都师范大学政法学院副教授，2020 年 12 月
取得独立董事资格证书。2004 年 8 月至今，首都师范大学政法学院法学教师；2012 年 10 月至今，中国残联中国智力残
疾人及亲友协会主席助理、副秘书长、顾问、顾问委员会主任。工信部、科技部等政府部门专家库成员，中国投资协会
品牌投资推广中心顾问。2020 年 10 月至今，任本公司独立董事。
（2）监事简介
张晓艳 女士：中国国籍，1975 年出生，本科学历，2011 年 7 月取得深圳证券交易所董事会秘书资格证书。2005 年
宋国磊 先生：中国国籍，1982 年出生，本科学历，高级经济师。2015 年 5 月-2016 年 8 月，绿能（杭州）企业管
理有限公司绩效经理；2016 年 9 月-2019 年 2 月，中天控股集团有限公司薪酬绩效经理；2019 年 3 月-2022 年 7 月，中
天控股集团有限公司人力资源部总经理助理；2022 年 8 月-2024 年 2 月，中天控股集团有限公司人力资源部副总经理；
金冰琳 女士：中国国籍，1990 年出生，本科学历，中级经济师、公司律师。2015 年 6 月-2019 年 2 月，中天控股
集团有限公司董事长秘书；2019 年 10 月-2021 年 2 月，中天控股集团有限公司企业战略与运营管理部运营管理专员。
有限公司行政综合部副总经理；2024 年 4 月至今，中天美好生活服务集团有限公司监事。2020 年 10 月至今，任本公司
监事。
（3）高级管理人员简介
傅东良 先生：总经理，简历同上。
徐振春 先生：副总经理，简历同上。
谢文杰 先生：财务总监，简历同上。
在股东单位任职情况
□适用 ?不适用
在其他单位任职情况
□适用 ?不适用
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 ?不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
根据高级管理人员管理岗位的主要范围、职责、重要性以及其他相关企业相关岗位的薪酬水平，依据国家劳动法、
工资及社会保障的有关规定及公司业绩考核指标体系，年底根据经营业绩，按照考核评定程序，确定其年终奖金。在公
司任职的董事、监事报酬根据股东大会审议通过并披露的“董事、监事津贴方案”实施。
公司董事会薪酬与考核委员会对 2024 年年度报告中披露的董事、监事和高级管理人员的薪酬进行了认真审核，认为
级管理人员的薪酬情况与实际相符。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
操维江 男 38 董事长 现任 80.42
骆鉴湖 女 54 董事 现任 5
顾时杰 男 46 董事 现任 5
傅东良 男 43 董事、总经理 现任 76.65
徐振春 男 45 董事、副总经理、董事会秘书 现任 57.96
谢文杰 男 44 董事、财务总监 现任 58.46
邵毅平 女 62 独立董事 现任 10
傅震刚 男 50 独立董事 现任 10
孔德周 男 57 独立董事 现任 10
张晓艳 女 50 监事会主席、职工代表监事 现任 23.07
宋国磊 男 43 监事 现任 4
金冰琳 女 35 监事 现任 4
合计 -- -- -- -- 344.56 --
其他情况说明
□适用 ?不适用
六、报告期内董事履行职责的情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
详见《第六届董事会第五次
第六届董事会第五次会议 2024 年 03 月 11 日 2024 年 03 月 13 日 会议决议公告》 （公告编
号：2024-003）
第六届董事会第六次会议 2024 年 04 月 29 日 2024 年 04 月 30 日
告编号：2024-013）
第六届董事会第七次会议 2024 年 07 月 26 日 2024 年 07 月 27 日 （公告编号：2024-021）、
详见《第六届董事会第八次
第六届董事会第八次会议 2024 年 10 月 21 日 2024 年 10 月 22 日 会议决议公告》 （公告编
号：2024-025）
详见《第六届董事会第九次
第六届董事会第九次会议 2024 年 11 月 11 日 2024 年 11 月 12 日 会议决议公告》 （公告编
号：2024-028）
详见《第六届董事会第十次
第六届董事会第十次会议 2024 年 12 月 12 日 2024 年 12 月 13 日 会议决议公告》 （公告编
号：2024-035）
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
操维江 6 1 5 0 0 否 2
骆鉴湖 6 1 5 0 0 否 1
顾时杰 6 1 5 0 0 否 2
傅东良 6 1 5 0 0 否 2
徐振春 6 1 5 0 0 否 2
谢文杰 6 1 5 0 0 否 2
邵毅平 6 1 5 0 0 否 2
傅震刚 6 1 5 0 0 否 2
孔德周 6 0 6 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会的说明
报告期，董事会全体成员未出现连续二次未亲自出席董事会的情况。
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 ?否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
董事对公司有关建议是否被采纳
?是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所股票上市规
则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》等法律法规的要求，积极出席公司董事
会、列席公司股东大会，认真履行职责，对公司审议的各类事项作出科学审慎决策，在公司重大决策方面提出了很多宝
贵的专业性建议，切实本着诚信勤勉义务履行职责。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
其他履 异议事项
委员会 召开会 提出的重要意见和建
成员情况 召开日期 会议内容 行职责 具体情况
名称 议次数 议
的情况 （如有）
对收入、同业对比、
关于 2023 年度
报告审计前沟通
月 19 日 复、内审工作等方面
邵毅平（主任 会
审计委 提出建议。
委员）
、傅震 5
员会 一致同意，将 2023 年
刚、顾时杰 关于 2023 年度
报告等事项的事
月 01 日 告及相关内容、《2023
前审核意见
年度内部控制自我评
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
价报告》 、《关于续聘
议案》提交董事会审
议。
月 26 日 一季度报告例会 议。
月 23 日 年度报告例会 议。
月 18 日 三季度报告例会 议。
对 2023 年年度
薪酬与 傅震刚（主任 报告中所披露的
考核委 委员）
、邵毅 1 公司董事、监事 同意。
月 11 日
员会 平、傅东良 和高级管理人员
薪酬的审核意见
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 ?否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
报告期末母公司在职员工的数量（人） 42
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 1,566
报告期末在职员工的数量合计（人） 1,608
当期领取薪酬员工总人数（人） 1,614
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 1,240
销售人员 13
技术人员 167
财务人员 19
行政人员 169
合计 1,608
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 1
本科 121
大专及以下 1,486
合计 1,608
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为推进企业集约化管理、控制运营成本，公司鼓励员工积极提升工作技能和业绩、鼓励员工高效率地工作，因此，
公司薪酬管理遵循 “按劳分配、效率优先、激励限度、兼顾公平、适应需求”的原则，制定了相关管理制度及办法，确
保公司员工薪酬达到（高于）同一地区、同一行业中的基本水平，提高企业竞争力。薪酬结构包括岗位工资（基本工资
和绩效工资）、加班工资、工龄津贴/补贴，员工享有养老、医疗、失业、工伤、生育保险，过节费福利及高温补贴。
项目经理入职培训，本年度共开展 11 期，覆盖 15 人，重点跟进新入职项目经理试用期面谈；致诚管理夜校开展必修课
训练营，1 期储备人才线上赋能培训班；提升对外交流与学习频次，对接外送培训 17 期，共 67 人次；加强项目自主实
操培训，实现视频课素材全项目覆盖，按县级市下发 24 个课程 U 盘，5 月-11 月培训覆盖 3297 人次。
?适用 □不适用
劳务外包的工时总数（小时） 4,513,919.80
劳务外包支付的报酬总额（元） 87,122,457.52
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□适用 ?不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 ?不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 ?不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 ?不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
公司根据中国证监会、深圳证券交易所的有关规定，遵循内部控制的基本原则，按公司实际情况，已基本建立健全
了公司的内部控制制度体系并得到有效的执行。公司《2024 年度内部控制自我评价报告》全面、真实、准确地反映了公
司内部控制的实际情况，报告期公司不存在内部控制重大缺陷和重要缺陷。
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□是 ?否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇到的 已采取的解决
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 后续解决计划
问题 措施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期 2025 年 02 月 26 日
刊登在巨潮资讯网上的《中天服务股份有限公司 2024 年度内部控制自我评价报
内部控制评价报告全文披露索引
告》
纳入评价范围单位资产总额占公司
合并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司
合并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司确定的非财务报告内部控制
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性
缺陷评价的定性标准如下：非财
标准如下：(1) 财务报告重大缺陷的迹象包
务报告缺陷认定主要以缺陷对业
括：公司董事、监事和高级管理人员的舞弊行
务流程有效性的影响程度、发生
为；外部审计发现当期财务报告中存在重大错
的可能性作判定。(1) 如果缺陷
报，而公司在运行过程中未能识别该错报；公
发生的可能性高，会严重降低工
司更正已公布的财务报告；审计委员会和内部
作效率或效果、或严重加大效果
审计部门对公司的对外财务报告和财务报告内
的不确定性、或使之严重偏离预
部控制监督无效。(2) 财务报告重要缺陷的迹
定性标准 期目标为重大缺陷；(2) 如果缺
象包括：未依照公认会计准则选择和应用会计
陷发生的可能性较高，会显著降
政策；未建立反舞弊程序和控制措施；合规性
低工作效率或效果、或显著加大
监管职能失效，违反法规的行为可能对财务报
效果的不确定性、或使之显著偏
告的可靠性产生重大影响；对于期末财务报告
离预期目标为重要缺陷；(3) 如
过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理保
果缺陷发生的可能性较小，会降
证编制的财务报表达到真实、完整的目标。
低工作效率或效果、或加大效果
(3) 一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷
的不确定性、或使之偏离预期目
之外的其他控制缺陷。
标为一般缺陷。
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量
标准，以利润总额、营业收入和资产总额为衡
量指标，定量标准如下：(1) 重大缺陷定量标
准利润总额指标衡量：如果该缺陷单独或连同
其他缺陷可能导致的财务报告错报金额超过或 公司确定的非财务报告内部控制
等于营业收入的 5%，则认定为重大缺陷。营 缺陷评价的定量标准如下：非财
定量标准 业收入指标衡量：如果该缺陷单独或连同其他 务报告内部控制缺陷评价的定量
缺陷可能导致的财务报告错报金额超过或等于 标准，参照财务报告内部控制缺
营业收入的 5%，则认定为重大缺陷。资产总 陷评价的定量标准执行。
额指标衡量：如果该缺陷单独或连同其他缺陷
可能导致的财务报告错报金额超过或等于资产
总额 5%，则认定为重大缺陷。(2) 重要缺陷
定量标准利润总额指标衡量：如果该缺陷单独
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或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额
超过或等于营业收入的 3%但小于 5%，则为重
要缺陷；营业收入指标衡量：如果该缺陷单独
或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额
超过或等于营业收入的 3%但小于 5%，则为重
要缺陷；资产总额指标衡量：如果该缺陷单独
或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额
超过或等于资产总额的 3%但小于 5%认定为重
要缺陷；(3)一般缺陷定量标准利润总额指标
衡量：如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导
致的财务报告错报金额小于营业收入的 3%，
则认定为一般缺陷；营业收入指标衡量：如果
该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报
告错报金额小于营业收入的 3%，则认定为一
般缺陷；资产总额指标衡量：如果该缺陷单独
或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额
小于资产总额的 3%，则认定为一般缺陷；
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
?适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，中天服务公司于 2024 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效
的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2025 年 02 月 26 日
内部控制审计报告全文披露索引 刊登在巨潮资讯网上的《内部控制审计报告》
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 ?否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
?是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用。
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第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 ?否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名 对上市公司生产
处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
称 经营的影响
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。报告期内，公司不存在因环境问题受到行政处罚的情况。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 ?不适用
未披露其他环境信息的原因
不适用。
二、社会责任情况
（一）股东和债权人权益保护
公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所上
市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》等法律法规规范性文件的规定，修订各项规章制度以符合公司发
展，不断完善公司法人治理结构、内部控制体系、规范公司运作，严格履行信息披露义务，确保信息披露的真实、准确、
及时、完整和公平，保障全体股东的合法权益。同时公司以积极开放的态度，通过业绩说明会、电话、传真、电子邮箱、
投资者互动平台等多种方式与投资者保持良好的沟通交流，解答和说明投资者的疑问和关心的问题，增进投资者对公司
的了解，有效保障了全体股东的合法权益。
（二）职工权益保护
公司以“信任 沟通 互勉 共进”为团队理念，以“专心 专注 专家”为职业理念，以“崇德尚才 敬职善任”为人
才理念，构建和谐企业的文化和责任，注重人才培养及梯队建设。为所有新员工提供专业入职培训，不定期开展线上直
播课、线下专题培训、专业条线培训等，帮助员工提升专业技能，增强知识储备。
公司努力为员工谋福利，开展各项员工关爱举措，包括但不限于为员工缴纳五险一金、为退休返聘员工购买商业保
险；不定期组织团建、年会活动；安排员工体检，每个项目配备血压计用于日常健康状况监测；在春节、中秋节、端午
节等传统节日为员工发放过节费及礼品；发放劳保用品、夏季饮品、高温补贴等。构建员工与企业和谐的劳动关系，推
动员工与企业共同进步。
（三）供应商、客户和消费者权益保护
在经营管理过程中不断加强与各方的沟通、合作，充分尊重并保护供应商、客户、消费者的合法权益，主动签署廉
洁协议，公布审计监督举报热线，提高客户、消费者的满意度和忠诚度。从而建立良好的合作关系，实现各方共赢、携
手共进、互相监督、持续改善，把履行企业社会责任贯穿于企业经营和管理的各个环节，实现企业与社会的和谐发展。
（四）社会公益
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
报告期，公司积极参与线上募捐，为新疆维吾尔自治区和田地区和田县英艾日克乡第一中心小学的孩子送去温暖。
党支部与各项目联动，在妇女节、端午节、中秋节、重阳节等节假日，开展独居老人慰问、健康义诊、趣味游园等志愿
服务活动。结合《浙江省消费品以旧换新居家适老化改造实施细则》指导意见，积极推进开展老年人家庭居家适老化改
造业务，在盛世诚品项目落地“中天优乐家·枫桦社区养老服务中心”，开展家政、送药、代买、设施及家电维修、精
神关怀、定期寻访、安全值守等“点单式”居家养老服务。
此外，作为劳动密集型企业，公司面向全社会全群体开展招聘工作，主动接纳退休工人再就业，积极吸纳脱贫人员
和登记失业半年以上人员就业，各岗位尤其是秩序条线优先录取退伍军人，切实履行社会责任。
（五）环境保护方面
公司严格遵守国家环境保护和节能减排的相关法律法规，不断增强保护环境和节能环保的意识，持续开展绿色管理
工作。不断挖掘节能潜力，在设备、供配电、照明等方面采取节能措施，实现生产节能，杜绝浪费，不断提高资源的利
用率。报告期，公司，共有 9 个项目于 2024 年 1 月获评“浙江省高标准生活垃圾分类示范小区”。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
报告期，公司暂未开展脱贫攻坚、乡村振兴工作。
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
?适用 □不适用
承诺 履行情
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间
期限 况
收购报告书或权益 关于同业竞争、
上海天纪; 2012 年 02 严格履
变动报告书中所作 关联交易、资金 避免同业竞争、规范与上市公司关联交易 长期
楼永良 月 13 日 行中
承诺 占用方面的承诺
收购报告书或权益
上海天纪; 2012 年 02 严格履
变动报告书中所作 其他承诺 保证上市公司独立性 长期
楼永良 月 13 日 行中
承诺
发行人控股股东上海天纪、实际控制人楼永良先生就本次交易完成后避免同业竞争
事项出具承诺如下："1、本公司（本人）目前没有直接或间接从事与新嘉联及其控
股子公司现有及将来从事的业务构成或可能构成同业竞争的任何活动。2、在本公司
（本人）为新嘉联的控股股东（实际控制人）期间，不直接或间接从事与新嘉联及
其控股子公司现有及将来从事的业务构成或可能构成同业竞争的任何活动，并愿意
对违反上述承诺而给新嘉联造成的经济损失承担赔偿责任。3、对本公司（本人）直
接和间接控股的企业，本公司（本人）将通过派出机构和人员（包括但不限于董
资产重组时所作承 上海天纪; 关于同业竞争、 事、总经理）以及控股地位使该等企业履行本承诺函中与本公司（本人）相同的义 2015 年 05 严格履
长期
诺 楼永良 关联交易的承诺 务，保证不与新嘉联进行同业竞争，并愿意对违反上述承诺而给新嘉联造成的经济 月 20 日 行中
损失承担赔偿责任。"发行人控股股东上海天纪和实际控制人楼永良先生就本次交易
完成后规范和减少关联交易事项出具承诺如下："在本公司（本人）为新嘉联的控股
股东（实际控制人）期间，公司（本人）及公司（本人）控制之企业将尽量减少并
规范与新嘉联及其控股企业之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的
关联交易，公司（本人）及公司（本人）控制之企业将遵循市场公开、公平、公正
的原则以公允、合理的价格进行，并根据有关法律、法规和规范性文件的规定履行
关联交易决策程序，依法履行信息披露义务和办理有关报批程序，保证不通过关联
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
交易损害新嘉联及其他股东的合法权益。"
在上市公司或其控股子公司继续持股或任职期间及不再持股或离职后 60 个月内，本
企业/本人及下属企业不得在中国境内直接或间接从事与标的公司相同、相似或有竞
争关系的业务，也不得直接或间接在与标的公司有相同、相似或有竞争关系的业务
单位工作、任职或拥有权益。为规范本次交易完成后上市公司新增关联方与上市公
司之间的关联交易，保护中小股东利益，巴士控股作为重组完成后持有新嘉联股份
中麦控股; 主要内容如下： "本企业/本人在作为新嘉联的股东期间，本企业/本人控制的其他
资产重组时所作承 关于同业竞争、 2015 年 05 严格履
王献蜀;高 公司、企业或者其他经济组织将尽量减少并规范与新嘉联及其控制的其他公司、企 长期
诺 关联交易的承诺 月 20 日 行中
霞 业或者其他经济组织之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交
易，本企业/本人及本企业/本人控制的其他公司、企业或者其他经济组织将遵循市
场原则以公允、合理的市场价格进行，根据有关法律、法规及规范性文件的规定履
行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务和办理有关报批程序，不利用股东优
势地位损害新嘉联及其他股东的合法权益。
本企业/本人若违反上述承诺，将承担因此而给新嘉联及其控制的其他公司、企业或
者其他经济组织造成的一切损失。"
邓长春； 2015 年、2016 年和 2017 年，巴士在线实现经审计的归属于母公司股东的净利润不
未履行
资产重组时所作承 王献蜀、 业绩承诺及补偿 低于 10,000 万元、15,000 万元和 20,000 万元；实现经审计的归属于母公司股东扣 2015 年 01
诺 中麦控股 安排 除非经常性损益的净利润不低于 9,000 万元，14,000 万元和 20,000 万元。否则应 月 01 日
诺
有限公司 按照《盈利承诺及补偿协议》的约定对公司予以补偿。
本次发行完成后，认购的本次发行的股票自本次发行结束之日起 36 个月内不得转
首次公开发行或再 2024 年 12 36 个 严格履
上海天纪 股份限售承诺 让。本次发行前持有的上市公司股份，在本次发行结束之日起 18 个月内不交易或
融资时所作承诺 月 10 日 月 行中
转让，但向实际控制人控制的其他主体转让上市公司股份的情形除外。
承诺是否按时履行 否
书》和《协议书之补充协议》 。在执行协议过程中，1、邓长春所持有的 581,482 股存在司法轮候冻结，无法办理回购注销业务。公司已多次提醒邓长春
尽快消除相关司法冻结，配合公司办理股份回购事宜，邓长春未予配合。公司已对邓长春提起诉讼，法院判决邓长春按公司诉请对公司进行赔付，在法
院强制执行过程中未执行到财产，目前已终本执行。2、截至协议第一次付款期限即 2020 年 12 月 20 日，王献蜀、中麦控股有限公司未向公司支付相关
如承诺超期未履行
款项，公司已对王献蜀、中麦控股有限公司提起诉讼，法院一审判决中麦控股有限公司、王献蜀向公司支付相关款项并支付违约金，在法院强制执行过
完毕的，应当详细
程中未执行到财产，目前已终本执行。3、截至协议第二次付款期限即 2021 年 12 月 20 日，王献蜀、中麦控股有限公司未向公司支付相关款项，公司已
说明未完成履行的
对王献蜀、中麦控股有限公司提起诉讼，法院一审判决中麦控股有限公司、王献蜀向公司支付相关款项并支付违约金，在法院强制执行过程中未执行到
具体原因及下一步
财产，目前已终本执行。4、截至协议第三次付款期限即 2022 年 12 月 20 日，王献蜀、中麦控股有限公司未向公司支付相关款项，公司已对王献蜀、中
的工作计划
麦控股有限公司提起诉讼，法院一审判决中麦控股有限公司、王献蜀向公司支付相关款项并支付违约金，在法院强制执行过程中未执行到财产，目前已
终本执行。5、因王献蜀、中麦控股有限公司至今仍未向公司支付任何到期款项，公司依据相关法律法规向法院申请王献蜀、中麦控股有限公司支付第四
期、第五期全部款项，法院一审判决中麦控股有限公司、王献蜀向公司支付相关款项并支付违约金，目前判决尚在公告送达阶段。6、后续公司将采取各
种法律手段向当事人追偿，尽最大努力争取公司及股东权益。
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
及其原因做出说明
□适用 ?不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 ?不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 ?不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
?适用 □不适用
（1）《企业会计准则解释第 18 号》
财政部于 2024 年 12 月 13 日发布了《企业会计准则解释第 18 号》，规定对因保证类质量保证产生的预计负债进行
会计核算时，企业应当根据《企业会计准则第 13 号——或有事项》有关规定，按确定的预计负债金额，借记“主营业
务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记“预计负债”科目，并相应在利润表中的“营业成本”和资产负债表中的
“其他流动负债”、“一年内到期的非流动负债”、“预计负债”等项目列示。本公司自 2024 年度执行上述规定，执行
上述会计政策对本公司比较期间财务报表无重大影响。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□适用 ?不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 115
境内会计师事务所审计服务的连续年限 5
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
境内会计师事务所注册会计师姓名 俞德昌、王帆帆
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 5、2
当期是否改聘会计师事务所
□是 ?否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
?适用 □不适用
特定对象发行 A 股股票事项验资，验资费用 30 万元，期间共支付审计费、验资费合计 115 万元。
元，持续督导费 10 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 ?不适用
十、破产重整相关事项
□适用 ?不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
?适用 □不适用
诉讼（仲 诉讼（仲 诉讼（仲
涉案金额 是否形成预 诉讼（仲
裁）基本情 裁）审理结 裁）判决执 披露日期 披露索引
（万元） 计负债 裁）进展
况 果及影响 行情况
法院判决中
麦控股有限
公司诉中麦 《证券时
公司、王献
控股有限公 报》 《上海
蜀向公司支
司、王献蜀 证券报》和
付 20,000 2023 年 07
合同纠纷 20,000 否 一审已判决 终本执行。 巨潮资讯网
万元，并支 月 01 日
（要求支付 （公告编
付违约金。
第三期补偿 号：2023-
截至目前公
款） 023）
司未收到相
关款项。
法院驳回原
告大业信托
《证券时
大业信托有 有限责任公
报》 《上海
限责任公司 司的诉讼请
证券报》和
诉公司等 16 求。原告未 2024 年 06
名被告证券 上诉。判决 月 05 日
（公告编
虚假陈述责 生效。公司
号：2024-
任纠纷 冲回预计负
债 421.64
万元。
公司诉中麦 法院判决中 《证券时
判决送达公 2024 年 12
控股有限公 100,000 否 一审已判决 麦控股有限 报》
《上海
示阶段 月 20 日
司、王献蜀 公司、王献 证券报》和
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
合同纠纷 蜀向公司支 巨潮资讯网
（要求支付 付 100,000 （公告编
第四期、第 万元，并支 号：2024-
五期补偿 付违约金。 046）
款）
《证券时
何五平等 33 报》 《上海
名投资者诉 证券报》和
公司证券虚 428.7 计提 40% 尚未审理 / / 巨潮资讯网
月 20 日
假陈述责任 （公告编
纠纷 号：2024-
《证券时
报》 《上海
俞晓煜、翁 证券报》和
建华等 4 人 巨潮资讯网
计提 16.48
诉中天美好 31.28 未判决 / / （公告编
万元
服务侵权损 号：2024-
害纠纷 046、2024-
《证券时
中天美好服
报》 《上海
务诉金华市
证券报》和
中昂置业有 2025 年 01
限公司物业 月 23 日
（公告编
服务合同纠
号：2025-
纷
《证券时
沈仁飞、蔡
报》 《上海
洪雄等 41
证券报》和
名投资者诉 2025 年 01
公司证券虚 月 23 日
（公告编
假陈述责任
号：2025-
纠纷
周建国等 9
名投资者诉
计提 38.87
公司证券虚 78.32 尚未审理 / /
万元
假陈述责任
纠纷
十二、处罚及整改情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 ?不适用
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
十四、重大关联交易
?适用 □不适用
关联 关联交易 占同类交 获批的交 是否超 关联交 可获得的
关联交 关联交易 关联交
关联交易方 关联关系 交易 金额（万 易金额的 易额度 过获批 易结算 同类交易 披露日期 披露索引
易内容 定价原则 易价格
类型 元） 比例 （万元） 额度 方式 市价
《证券时报》 《上海
《上市规
证券报》和巨潮资讯
则》第
网上的《关于 2024
中天控股集 向关 物业管 年度日常关联交易预
第二款第 市场价/ 2024 年
团有限公司 联人 理及配 按合同 计的公告》 （公告编
（一） 成本测算 / 7,307.62 21.14% 8,000 否 / 11 月 12
及其控制的 提供 套/案场 约定 号：2023-051）、《关
项、第 法 日
公司 劳务 服务 于增加 2024 年度日
（二）项
常关联交易预计的公
规定的关
告》 （公告编号：
联法人
。
《上市规
《证券时报》 《上海
则》第
向关 证券报》和巨潮资讯
中天美好集 联人 按合同 网上的《关于 2024
第二款第 位进行 市场价 / 513.85 100.00% 2,000 否 / 12 月 09
团有限公司 购买 约定 年度日常关联交易预
（二）项 销售 日
商品 计的公告》 （公告编
规定的关
号：2023-051）
联法人
合计 -- -- 7,821.47 -- 10,000 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总
金额预计的，在报告期内的实际履行情况 在预计范围内正常履行中。
（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大的原因
不适用
（如适用）
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□适用 ?不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
□适用 ?不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
?适用 □不适用
根据中国证券监督管理委员会出具的《关于同意中天服务股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》（证监许
可［2024］111 号），公司向控股股东上海天纪发行人民币普通股（A 股）股票 34,565,289 股，发行价格为 4.84 元/股，
本次发行的募集资金总额为人民币 167,295,998.76 元，扣除发行费用人民币 4,481,132.08 元（不含税），募集资金净
额为人民币 162,814,866.68 元。上述募集资金到位情况已经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并于 2024
年 11 月 26 日出具了《验资报告》（立信中联验字［2024］D-0051 号）。公司依照规定对上述募集资金进行了专户存储
管理，并与募集资金存放银行、保荐机构签订了募集资金监管协议。本次向特定对象发行股票于 2024 年 12 月 10 日上市，
限售期为 36 个月。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
《关于向特定对象发行股票发行情况 《证券时报》
《上海证券报》和巨潮资
报告书披露的提示性公告》 讯网（公告编号：2024-032）
《关于向特定对象发行 A 股股票上市 《证券时报》
《上海证券报》和巨潮资
公告书披露的提示性公告》 讯网（公告编号：2024-033）
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
十五、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
?适用 □不适用
租赁情况说明
公司租赁了用于日常经营办公的场所。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 ?不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
（1） 委托理财情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托贷款。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
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十六、其他重大事项的说明
□适用 ?不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十七、公司子公司重大事项
□适用 ?不适用
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第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限
售条件股 17.66% -25,039 26.35%
份
家持股
有法人持 165,000 0.06% 165,000 0.05%
股
他内资持 17.60% -25,039 26.30%
股
其
中：境内 6.66% 16.53%
法人持股
境内
自然人持 10.94% -25,039 -25,039 9.77%
股
资持股
其
中：境外
法人持股
境外
自然人持
股
二、无限
售条件股 82.34% 25,039 25,039 73.65%
份
民币普通 82.34% 25,039 25,039 73.65%
股
内上市的
外资股
外上市的
外资股
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他
三、股份 292,538, 34,565,2 34,565,2 327,103,
总数 575 89 89 864
股份变动的原因
?适用 □不适用
市，上海天纪本次认购的股票均为限售股，限售期自发行结束之日起 36 个月。
股份变动的批准情况
?适用 □不适用
（一）公司本次向特定对象发行股票履行的内部决策程序
股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次发行有关事宜有效期等相关议案。
股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次发行有关事宜有效期等相关议案。
析报告等相关议案。
关议案。
关于调整公司向特定对象发行股票方案等相关议案。
件和关于调整公司向特定对象发行股票方案等相关议案。
有效期和关于提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行 A 股股票有关事宜有效期的议案。
会决议有效期和关于提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行 A 股股票有关事宜有效期
的议案。
（二）公司本次向特定对象发行股票履行的监管部门审批
票的审核中心意见告知函》，深交所发行上市审核机构对公司向特定对象发行股票的申请文件进行了审核，认为公司符
合发行条件、上市条件和信息披露要求。
（证监许可〔2024〕111 号），同意公司向特定对象发行股票的注册申请。
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股份变动的过户情况
?适用 □不适用
已受理公司本次发行新股登记申请材料，相关股份登记到账后将正式列入上市公司的股东名册。
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
?适用 □不适用
单位：元/股
最近一年（2023 年度） 最近一期（2024 年第三季度）
变动前 变动后 变动前 变动后
基本每股收益 0.0691 0.0618 0.0103 0.0093
稀释每股收益 0.0691 0.0618 0.0103 0.0093
归属于公司普通股股东的每股净资产 0.4511 0.4035 0.4615 0.4127
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：股
本期增加限售 本期解除限售
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
周远新 8,734 8,734 首发后限售股 2018-11-25
（全部股份被
司法拍卖成
周旭辉 16,390,777 -16,390,777 0 首发后限售股 交，并于
中登公司办理
过户）
张世强 25,039 -25,039 0 首发后限售股 2024-03-22
张岳洲 0 3,278,155 3,278,155 首发后限售股 2025-01-23
张宇 0 13,112,622 13,112,622 首发后限售股 2025-01-23
胡兴航 3,700,000 3,700,000 首发后限售股 无具体日期。
高霞 85,000 85,000 首发后限售股 无具体日期。
张萌 900,000 900,000 首发后限售股 无具体日期。
张昱平 63,934 63,934 首发后限售股 2025-01-23
董易放 450,000 450,000 首发后限售股 无具体日期。
张光英 1,850,000 1,850,000 首发后限售股 无具体日期。
林明枝 257,316 257,316 首发后限售股 无具体日期。
蒋键 8,260,685 8,260,685 首发后限售股 无具体日期。
上海天纪投资
有限公司
国通信托有限
责任公司
中麦控股有限
公司
深圳市盛世景
投资有限公司
－深圳前海盛 7,500,000 7,500,000 首发后限售股 无具体日期。
世轩金投资企
业（有限合
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
伙）
北京若森投资
有限公司
浙江海洋力合
资本管理有限 6,000,000 6,000,000 首发后限售股 无具体日期。
公司
合计 51,655,318 50,956,066 -16,415,816 86,195,568 -- --
二、证券发行与上市情况
?适用 □不适用
股票及其衍 发行价格 发行数 获准上市 交易终 披露日
发行日期 上市日期 披露索引
生证券名称 （或利率） 量 交易数量 止日期 期
股票类
《证券时报》
人民币普通 34,565, 2024 年 12 34,565,28
股（A 股） 289 月 10 日 9
日 （公告编号： 日
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
其他衍生证券类
报告期内证券发行（不含优先股）情况的说明
报告期，公司根据中国证监会出具的《关于同意中天服务股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》（证监许
可［2024］111 号）向公司控股股东上海天纪发行人民币普通股（A 股）股票 34,565,289 股，发行价格为 4.84 元/股，
新增股份于 2024 年 12 月 10 日登记上市。
?适用 □不适用
报告期，公司向控股股东发行人民币普通股（A 股）股票 34,565,289 股，经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
出具《验资报告》（立信中联验字［2024］D-0051 号），公司总股本由 292,538,575 股变更为 327,103,864 股。
□适用 ?不适用
三、股东和实际控制人情况
单位：股
年度报告披 报告期末 年度报告披露日前上一
报告期末
露日前上一 表决权恢 月末表决权恢复的优先
普通股股 16,459 16,239 0 0
月末普通股 复的优先 股股东总数（如有）
（参
东总数
股东总数 股股东总 见注 8）
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数（如有）
（参见注
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
报告期内 持有有限 持有无限 质押、标记或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
上海天纪
境内非国 94,578,2 34,565,28 34,565,28 60,013,00
投资有限 28.91% 不适用 0
有法人 91 9 9 2
公司
境内自然 13,112,6 13,112,62 13,112,62
张宇 4.01% 0 不适用 0
人 22 2 2
境内自然 8,260,68
蒋键 2.53% 0 8,260,685 0 不适用 0
人 5
武汉睿福
德投资管
境内非国 8,086,59
理中心 2.47% 0 0 8,086,591 不适用 0
有法人 1
（有限合
伙）
深圳市盛
世景投资
有限公司
－深圳前 7,500,00
其他 2.29% 0 7,500,000 0 不适用 0
海盛世轩 0
金投资企
业（有限
合伙）
财达证券
－民生银
行－财达
证券成长 6 其他 2.28% 7,450,800 0 7,450,800 不适用 0
号集合资
产管理计
划
浙江海洋
力合资本 境内非国 6,000,00
管理有限 有法人 0
公司
中麦控股 境内非国 5,141,11 质押 1,341,115
有限公司 有法人 5 冻结 5,141,115
境内自然 3,995,80
#鲁俊涛 1.22% 3,995,800 0 3,995,800 不适用 0
人 0
境内自然 3,700,00
胡兴航 1.13% 0 3,700,000 0 不适用 0
人 0
战略投资者或一般法人因配售新股成
为前 10 名股东的情况（如有）
（参见 无
注 3）
未知上述股东之间是否存在关联关系，也未知上述股东之间是否属于一致行动
上述股东关联关系或一致行动的说明
人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃
无
表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别说
无
明（如有） （参见注 10）
前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 股份种类
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
股份种类 数量
人民币普 60,013,00
上海天纪投资有限公司 60,013,002
通股 2
武汉睿福德投资管理中心（有限合 人民币普
伙） 通股
财达证券－民生银行－财达证券成长 6 人民币普
号集合资产管理计划 通股
人民币普
#鲁俊涛 3,995,800 3,995,800
通股
人民币普
罗蓓文 3,113,339 3,113,339
通股
MORGAN STANLEY & CO. 人民币普
INTERNATIONAL PLC. 通股
人民币普
林东升 2,020,500 2,020,500
通股
人民币普
BARCLAYS BANK PLC 1,732,245 1,732,245
通股
人民币普
刘海苏 1,696,184 1,696,184
通股
人民币普
葛伟 1,561,666 1,561,666
通股
前 10 名无限售流通股股东之间，以及
未知以上无限售条件股东之间是否存在关联关系；未知以上无限售条件股东与
前 10 名无限售流通股股东和前 10 名
上述前 10 名股东之间是否存在关联关系或构成一致行动人。
股东之间关联关系或一致行动的说明
已知上述股东中，股东鲁俊涛通过长江证券股份有限公司客户信用交易担保证
前 10 名普通股股东参与融资融券业务
券账户持有公司股票 3,915,800 股，通过普通证券账户持有公司股票 80,000
情况说明（如有） （参见注 4）
股，合计持有公司股票 3,995,800 股。
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 ?不适用
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 ?不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 ?否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
实业投资，资产管理（除金
上海天纪投资有限公司 赵斌 2006 年 03 月 23 日 91310115787215899P 融业务）
，投资管理，企业购
并，附设分支机构。
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上 截至 2024 年 12 月 31 日，上海天纪投资有限公司持有华嵘控股（600421）12.46%股权。
市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
是否取得其他国家或地区居
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍
留权
楼永良 本人 中国 否
现任中天控股集团有限公司董事长、经理；浙江建众投资咨询有限公司法定代表人兼执
主要职业及职务
行董事、经理。
过去 10 年曾控股的境内外
间接控股境内上市公司华嵘控股（600421）
。
上市公司情况
实际控制人报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 ?不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 ?不适用
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 ?不适用
报告期公司不存在优先股。
第九节 债券相关情况
□适用 ?不适用
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2025 年 02 月 24 日
审计机构名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 立信中联审字2025D-0099 号
注册会计师姓名 俞德昌、王帆帆
审计报告正文
中天服务股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了中天服务股份有限公司（以下简称中天服务公司）财务报表， 包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司
资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财
务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中天服务公司 2024 年 12 月
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分
进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中天服务公司，并履行了职业
道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体
进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
中天服务公司营业收入主要来自于物业管理服务。 针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
如财务报表附注五（二十六）、七（二十九）所 1)了解并评价与收入确认相关的关键内部控制的设计与运行有效性；
述，2024 年度，中天服务公司营业收入为 36,295.7 2)检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否
万元，占营业收入的 86.08%。公司提供的物业管理 3) 对营业收入及毛利率实施分析程序，识别是否存在重 大或异常波
及配套服务属于在某一时段内履行的履约义务，有 动，并查明波动原因；
合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分 4)对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息
期确认收入；无合同服务周期约定时，在服务已完 与账面记录金额是否存在异常情况；
成时确认收入。 5)以抽样方式检查与收入确认相关的支持性文件，包括销售合同、发
由于营业收入是中天服务公司关键业绩指标之一， 票、结算单据、银行收款凭证等，并结合应收账款函证，向主要客户
可能存在中天服务公司管理层（以下简称管理层） 函证本期销售额；
通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固 6)对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价营业收入
有风险。同时，收入确认涉及复杂的信息系统和重 是否在恰当期间确认；
大管理层判断。因此，我们将收入确认识别为关键 7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
审计事项。
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
如财务报表附注十三所述，2024 年度，中天服务公 针对关联方及关联交易，我们实施的审计程序主要包括：
司向关联方提供物业管理服务并确认收入 7,307.62 1)了解并评价中天服务公司与关联方及关联交易相关的内部控制的设
万元，占当期营业收入的 20.13%。 计与运行有效性；
由于中天服务公司关联方及涉及的关联方交易数量 2)获取管理层提供的关联方清单，将其与财务系统中导出的关联方清
较多，存在没有在财务报表附注中披露所有的关联 单以及从其他公开渠道获取的信息进行核对；复核重大的销售、采购
关系和关联方交易的风险；同时，由于关联方交易 和其他合同，以识别是否存在未披露的关联方关系；
金额占比较高，关联交易的真实性、交易价格的公 3)获取管理层提供的关联方交易发生额及余额明细，将其与财务记录
允性会对财务报表产生重大影响，因此我们将关联 进行核对；
方及关联交易识别为关键审计事项。 4)检查相关协议、结算单、销售发票、销售回款凭证等资料，并结合
函证、公开信息查询等程序验证关联交易的真实性；
司进行对比分析，评价关联交易的合理性及公允性；
披露。
四、其他信息
中天服务公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括构成 2024 年年度报告相关文件中涵盖的信
息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审
计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项
需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以
使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中天服务公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运
用持续经营假设，除非管理层计划清算中天服务公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中天服务公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审
计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通
常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之
上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对中天服务持续经营
能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则
要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我
们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中天服务不能持续经营。
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就中天服务公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们
负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得
关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性
的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审
计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某
事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
立信中联会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：俞德昌
（项目合伙人）
中国注册会计师：王帆帆
中国天津市 2025 年 2 月 24 日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：中天服务股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 334,857,502.63 201,770,529.48
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 107,429,336.61 72,709,759.07
应收款项融资
预付款项 2,339,005.20 3,042,103.02
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 10,839,716.18 3,686,763.70
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 1,148,980.11 1,547,843.32
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 971,832.99 345,235.19
流动资产合计 457,586,373.72 283,102,233.78
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 30,847,107.41 30,014,464.68
固定资产 3,028,797.06 3,087,913.04
在建工程 2,003,187.07 711,868.44
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,956,298.28 1,702,395.00
无形资产 343,108.96 519,056.97
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 870,308.34 1,045,772.21
递延所得税资产 2,848,763.38 2,026,094.78
其他非流动资产
非流动资产合计 41,897,570.50 39,107,565.12
资产总计 499,483,944.22 322,209,798.90
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
应付账款 35,262,654.39 23,041,915.50
预收款项 30,291.52 30,291.52
合同负债 65,251,676.39 68,499,386.45
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 21,674,002.41 23,190,512.96
应交税费 5,322,731.87 5,586,623.26
其他应付款 55,059,707.79 54,922,089.05
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,133,472.92 887,441.51
其他流动负债 3,918,717.95 4,310,205.73
流动负债合计 187,653,255.24 180,468,465.98
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 825,412.63 707,307.04
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 8,363,593.14 8,263,935.23
递延收益
递延所得税负债 489,074.57 383,751.95
其他非流动负债
非流动负债合计 9,678,080.34 9,354,994.22
负债合计 197,331,335.58 189,823,460.20
所有者权益：
股本 327,103,864.00 292,538,575.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,862,119,811.41 1,733,870,233.73
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 9,282,718.76 9,282,718.76
一般风险准备
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
未分配利润 -1,896,638,079.75 -1,903,718,284.19
归属于母公司所有者权益合计 301,868,314.42 131,973,243.30
少数股东权益 284,294.22 413,095.40
所有者权益合计 302,152,608.64 132,386,338.70
负债和所有者权益总计 499,483,944.22 322,209,798.90
法定代表人：操维江 主管会计工作负责人：谢文杰 会计机构负责人：沈珍梅
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 147,504,000.16 42,770,452.65
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 4,779,786.04 5,100,426.43
应收款项融资
预付款项 148,589.31 252,583.63
其他应收款 5,105,241.86 266,199.53
其中：应收利息
应收股利
存货 8,934.25 44,506.98
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 537,956.82 276,820.34
流动资产合计 158,084,508.44 48,710,989.56
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 69,691,695.01 69,691,695.01
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 3,804,288.34 4,455,124.22
固定资产 98,010.25 160,548.35
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,535,007.77
无形资产 4,466.09 7,286.57
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 118,462.03 289,477.39
递延所得税资产 398,687.14
其他非流动资产
非流动资产合计 73,716,921.72 76,537,826.45
资产总计 231,801,430.16 125,248,816.01
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 8,771,815.68 7,368,273.06
预收款项
合同负债 782,325.15 634,231.93
应付职工薪酬 1,198,542.44 1,725,148.00
应交税费 55,407.21 29,326.22
其他应付款 45,844,596.07 84,835,855.06
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 887,441.51
其他流动负债 50,823.61 43,974.68
流动负债合计 56,703,510.16 95,524,250.46
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 707,307.04
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 8,198,843.14 6,019,043.76
递延收益
递延所得税负债 383,751.95
其他非流动负债
非流动负债合计 8,198,843.14 7,110,102.75
负债合计 64,902,353.30 102,634,353.21
所有者权益：
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
股本 327,103,864.00 292,538,575.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,874,410,253.36 1,746,160,675.68
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 9,895,382.31 9,895,382.31
未分配利润 -2,044,510,422.81 -2,025,980,170.19
所有者权益合计 166,899,076.86 22,614,462.80
负债和所有者权益总计 231,801,430.16 125,248,816.01
单位：元
项目 2024 年度 2023 年度
一、营业总收入 362,957,661.07 339,843,306.63
其中：营业收入 362,957,661.07 339,843,306.63
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 323,028,046.37 289,644,633.28
其中：营业成本 281,169,515.79 244,977,505.21
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 1,600,387.18 1,811,379.68
销售费用 4,143,730.32 2,466,619.89
管理费用 35,750,467.70 39,202,552.32
研发费用 1,250,719.81 2,290,577.75
财务费用 -886,774.43 -1,104,001.57
其中：利息费用 82,076.97 102,711.64
利息收入 1,660,072.00 1,871,534.43
加：其他收益 891,110.06 1,209,886.08
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-5,399,427.78 -1,641,878.90
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 35,543,532.75 49,810,272.03
加：营业外收入 7,079,266.45 101,807.00
减：营业外支出 26,285,724.14 18,140,730.88
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
列）
减：所得税费用 9,465,671.80 11,742,204.71
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 6,871,403.26 20,029,143.44
（一）按经营持续性分类
“－”号填列）
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的
税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
合收益
动
动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
收益
收益的金额
归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
七、综合收益总额 6,871,403.26 20,029,143.44
归属于母公司所有者的综合收益总额 7,080,204.44 20,219,809.57
归属于少数股东的综合收益总额 -208,801.18 -190,666.13
八、每股收益
（一）基本每股收益 0.02 0.07
（二）稀释每股收益 0.02 0.07
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。
法定代表人：操维江 主管会计工作负责人：谢文杰 会计机构负责人：沈珍梅
单位：元
项目 2024 年度 2023 年度
一、营业收入 28,063,594.54 25,213,797.02
减：营业成本 22,643,486.23 17,852,216.68
税金及附加 161,119.84 61,220.30
销售费用
管理费用 3,019,712.66 7,969,383.98
研发费用
财务费用 -542,670.53 55,540.57
其中：利息费用 15,583.28 77,795.76
利息收入 568,964.39 33,911.40
加：其他收益 18,519.66 15,055.56
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-256,155.28 -38,732.70
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
列）
加：营业外收入 4,830,391.93 3,000.00
减：营业外支出 26,013,026.42 15,779,978.60
三、利润总额（亏损总额以“－”号
-18,515,317.42 -16,149,622.33
填列）
减：所得税费用 14,935.20 -21,889.62
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
四、净利润（净亏损以“－”号填
-18,530,252.62 -16,127,732.71
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
-18,530,252.62 -16,127,732.71
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
六、综合收益总额 -18,530,252.62 -16,127,732.71
七、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
单位：元
项目 2024 年度 2023 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 352,125,316.03 371,571,055.59
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 25.85
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
收到其他与经营活动有关的现金 14,789,696.28 20,103,171.46
经营活动现金流入小计 366,915,012.31 391,674,252.90
购买商品、接受劳务支付的现金 171,425,774.82 130,031,618.31
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 144,341,076.05 151,302,449.76
支付的各项税费 25,304,686.45 34,466,705.18
支付其他与经营活动有关的现金 51,300,690.87 31,948,499.38
经营活动现金流出小计 392,372,228.19 347,749,272.63
经营活动产生的现金流量净额 -25,457,215.88 43,924,980.27
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 6,359,981.20 9,247,174.81
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 9,061,959.76 19,161,135.69
投资活动产生的现金流量净额 -2,701,978.56 -9,913,960.88
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 162,894,866.68
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 162,894,866.68
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,648,699.09 1,562,585.94
筹资活动现金流出小计 1,648,699.09 1,562,585.94
筹资活动产生的现金流量净额 161,246,167.59 -1,562,585.94
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 133,086,973.15 32,448,433.45
加：期初现金及现金等价物余额 201,770,529.48 169,322,096.03
六、期末现金及现金等价物余额 334,857,502.63 201,770,529.48
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
单位：元
项目 2024 年度 2023 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 29,786,278.98 25,055,220.94
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,276,051.22 55,027,402.32
经营活动现金流入小计 31,062,330.20 80,082,623.26
购买商品、接受劳务支付的现金 17,918,152.35 16,739,211.98
支付给职工以及为职工支付的现金 6,201,232.74 7,025,707.76
支付的各项税费 1,093,279.99 551,663.11
支付其他与经营活动有关的现金 64,622,732.84 13,177,777.82
经营活动现金流出小计 89,835,397.92 37,494,360.67
经营活动产生的现金流量净额 -58,773,067.72 42,588,262.59
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,297,800.00 3,475,282.49
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 186,013.05 5,339,286.52
投资活动产生的现金流量净额 1,111,786.95 -1,864,004.03
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 162,814,866.68
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 162,814,866.68
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 420,038.40 843,205.00
筹资活动现金流出小计 420,038.40 843,205.00
筹资活动产生的现金流量净额 162,394,828.28 -843,205.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 104,733,547.51 39,881,053.56
加：期初现金及现金等价物余额 42,770,452.65 2,889,399.09
六、期末现金及现金等价物余额 147,504,000.16 42,770,452.65
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
本期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 其他 一般 少数股 所有者权
专项 盈余公 其 东权益 益合计
股本 优先 永续 其 资本公积 库存 综合 风险 未分配利润 小计
储备 积 他
股 债 他 股 收益 准备
一、上年期末余 292,538, 1,733,870, 9,282,7 131,973, 413,095 132,386,
额 575.00 233.73 18.76 243.30 .40 338.70
加：会计政
策变更
前期差
错更正
其他
二、本年期初余 292,538, 1,733,870, 9,282,7 131,973, 413,095 132,386,
额 575.00 233.73 18.76 243.30 .40 338.70
三、本期增减变 -
动金额（减少以 128,801
“－”号填列） .18
（一）综合收益 7,080,204. 7,080,20 6,871,40
总额 44 4.44 3.26
.18
（二）所有者投 34,565,2 128,249,57 162,814, 80,000. 162,894,
入和减少资本 89.00 7.68 866.68 00 866.68
的普通股 89.00 7.68 866.68 00 866.68
具持有者投入资
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
本
入所有者权益的
金额
（三）利润分配
积
险准备
（或股东）的分
配
（四）所有者权
益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转留
存收益
益结转留存收益
（五）专项储备
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
（六）其他
四、本期期末余 327,103, 1,862,119, 9,282,7 301,868, 284,294 302,152,
额 864.00 811.41 18.76 314.42 .22 608.64
上期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 其他 一般 少数股 所有者权
专项 盈余公 其 东权益 益合计
股本 优先 永续 其 资本公积 库存 综合 风险 未分配利润 小计
储备 积 他
股 债 他 股 收益 准备
- -
一、上年期末余 292,538, 1,733,870, 9,282,7 113,085, 112,357,
额 575.00 233.73 18.76 702.93 195.26
加：会计政
策变更
前期差
错更正
其他
- -
二、本年期初余 292,538, 1,733,870, 9,282,7 113,085, 112,357,
额 575.00 233.73 18.76 702.93 195.26
三、本期增减变
动金额（减少以
.37 40.37 03.07 43.44
“－”号填列）
（一）综合收益 20,219,809 20,219,8 20,029,1
总额 .57 09.57 43.44
.13
（二）所有者投
入和减少资本
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
的普通股
具持有者投入资
本
入所有者权益的
金额
（三）利润分配
积
险准备
（或股东）的分
配
（四）所有者权
益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转留
存收益
益结转留存收益
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
（五）专项储备
- -
（六）其他 1,332,269. 1,332,26
四、本期期末余 292,538, 1,733,870, 9,282,7 131,973, 413,095 132,386,
额 575.00 233.73 18.76 243.30 .40 338.70
本期金额
单位：元
其他权益工具
项目 减：库 其他综 专项 其 所有者权益
股本 优先 永续 其 资本公积 盈余公积 未分配利润
存股 合收益 储备 他 合计
股 债 他
一、上年期末余额 2,025,980,1
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,025,980,1
三、本期增减变动金额（减少以 128,249,57 144,284,61
“－”号填列） 7.68 4.06
（一）综合收益总额 - -
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
（二）所有者投入和减少资本 34,565,289.00
额
（三）利润分配
（四）所有者权益内部结转
收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 2,044,510,4
上期金额
单位：元
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
其他权益工具
项目 减：库 其他综 专项 其 所有者权益
股本 优先 永续 其 资本公积 盈余公积 未分配利润
存股 合收益 储备 他 合计
股 债 他
一、上年期末余额 2,009,852,4
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,009,852,4
- -
三、本期增减变动金额（减少以
“－”号填列）
- -
（一）综合收益总额 16,127,732. 16,127,732
（二）所有者投入和减少资本
额
（三）利润分配
（四）所有者权益内部结转
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 2,025,980,1
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三、公司基本情况
中天服务股份有限公司（原名巴士在线股份有限公司、浙江新嘉联电子股份有限公司，以下简称“公司”或“本公
司”）前身系浙江新嘉联电子有限公司，由嘉善县二轻投资有限公司和丁仁涛、宋爱萍等 10 名自然人于 2000 年 5 月出
资设立，后经三次整体变更，截至 2006 年 11 月 8 日，公司名称变更为浙江新嘉联电子股份有限公司。公司现持有统一
社会信用代码为 91330000721075424D 的营业执照。公司股票于 2007 年 11 月在深圳证券交易所挂牌交易。
截至 2024 年 12 月 31 日止，本公司发行股本总数 32,710.3864 万股，注册资本为 32,710.3864 万元，注册地：浙江
省嘉兴市嘉善县惠民街道东升路 18 号 410 室，总部地址：浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天钱塘银座 419 室。本
公司主营业务为物业管理服务，主要服务为物业管理及综合配套服务。
经营范围：一般项目：企业总部管理：信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服
务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务(专利代理服务除外)；技术服务、技术开发、
技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)。
本财务报表业经公司董事会于 2025 年 2 月 24 日批准报出。
四、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（以下合称“企业会计准则”）编
制，并按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2023 年修订）披
露有关财务信息。
根据企业会计准则的相关规定，公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本
为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
无
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司
财务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
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本公司营业周期为 12 个月。
本公司采用人民币为记账本位币。
?适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项 金额≥500 万元
账龄超过 1 年的重要应付款项 金额≥500 万元
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方
收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的
合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
非同一控制下企业合并：购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，
公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
控制，是指投资方拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响其回报金额。公司已按照实质重于形式的原则，综合考虑了包括投资者的持股情况、投资者之间的相互关
系、公司治理结构、潜在表决权等所有相关事实和因素后作出判断。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，
将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、
会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并
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取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为
基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、
合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公
司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合
并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目
前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初
留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业
务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按
照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，
与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公
司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转
为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及
经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
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处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情
况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持
续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本
公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（从购买日
起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本
计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。
业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的，分
类为以摊余成本计量的金融资产；业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标且合同现金流量仅为对本
金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工
具）；除此之外的其他金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时确定是否将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产（权益工具）。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
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（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初
始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成
分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允
价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际
利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累
计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初
始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取
得的股利计入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金融资产等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期
损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计
量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。终止确认时，其
账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、长期应付款，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列情形处理：
（1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义
务单独确认为资产或负债。
（2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、（2）之外的其他情形），
则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
债。
负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
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在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分
为金融资产整体转移和部分转移。
（1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
（2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认
部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自
的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以
承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债
账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金
融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配
给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定
其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相
关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。预期信用损失的计量取决于
金融资产自初始确认后是否发生信用风险显著增加。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的
金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个
月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险
自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
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对于应收票据、应收账款、应收款项融资，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。
对于租赁应收款、公司通过销售商品或提供劳务形成的长期应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。
对于客观证据表明存在减值，以及适用于单项评估的应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资及长期应收
款等单独进行减值测试，确认预期信用损失，计提减值准备；对于不存在减值客观依据的应收票据、应收账款、其他应
收款、应收款项融资，或当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失
经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融
资及长期应收款等划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。具体如下：
（1）应收票据
组合名称 确定组合的依据 计量信用损失的方法
组合一 银行承兑票据 通过违约风险敞口和整个存续期预计信用损失率，计算预
组合二 商业承兑汇票 期信用损失
（2）应收账款
组合名称 确定组合的依据 计量信用损失的方法
通过违约风险敞口和整个存续期预计信用损失率，该组合
组合一 内部关联方组合
预期信用损失率为 0%
按账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信
组合二 账龄组合
用损失
（3）其他应收款
组合名称 确定组合的依据 计量信用损失的方法
通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预计信用
组合一 内部关联方组合
损失率，该组合预期信用损失率为 0%
除合并范围内关联方外的其他 通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预计信用
组合二
各种应收及暂付款项 损失率，计算预期信用损失
（4）应收款项融资
组合名称 确定组合的依据 计量信用损失的方法
银行承兑汇票 信用等级较低的银行
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状
应收账款 应收一般经销商 况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失
商业承兑汇票 信用风险较高的企业
（1）合同资产的确认方法及标准
合同资产是指本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。
本公司拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
（2）合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见附注五（10）相关会计处理。
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存货分类为：在途物资、原材料、周转材料、库存商品、在产品、发出商品、委托加工物资等。
存货发出时按移动加权平均法计价。
采用永续盘存制。
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（1）存货可变现净值的确定
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费
后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项
的影响。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减
去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所
生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订
购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
（2）存货跌价准备确认和计提的一般原则
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌
价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提
存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计
量的存货，则合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在
原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致
同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些
政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
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（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，
与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，
股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因
能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换
换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股
权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本确定其入账
价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放
的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计
算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者
权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司
的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，
在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附注“五、6 同一控制下和非同一控制下企
业合并的会计处理方法”和“五、7 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，
长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资
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损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预
计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置
该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会
计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结
转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和
计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止
采用权益法核算时全部转入当期损益。因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等
原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，
改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制
或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值
间的差额计入当期损益。处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余
股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权
益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部
结转。
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增
值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物）。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司
固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。
（1） 确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资
产在同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够
可靠地计量。
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（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 3-10 3.17-4.85
机器设备 年限平均法 10 3-10 9.00-9.70
运输设备 年限平均法 5 3-10 18.00-19.40
电子及其他设备 年限平均法 5 3-10 18.00-19.40
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资
产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借
款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、20“长期资产减值”。
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；
其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定
资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者
承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。购
建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款
费用资本化。
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则借款费用暂停资
本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资
本化。
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对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动
用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加
权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权
平均利率计算确定。
除短期租赁和低价值资产租赁外，本公司在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供
租赁资产使其可供本公司使用的起始日期。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本公司能够合理确定租
赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够
取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损
失进行会计处理。
（1） 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买
无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生
的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换
换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济
利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
项 目 预计使用寿命 摊销方法 依 据
计算机软件 5-10 年 直线法 预计受益期限
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（2） 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质
性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
开发阶段支出资本化的具体条件
开发阶段的支出同时满足下列条件时，才能确认为无形资产：1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具
有可行性；2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形
资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；4）有足够的技术、
财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5）归属于该无形资产开发阶段
的支出能够可靠地计量。
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产，
于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计
提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产
所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产
组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。本公司在分摊商誉的账面价值时，根据相关资产组或
资产组组合能够从企业合并的协同效应中获得的相对受益情况进行分摊，在此基础上进行商誉减值测试。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象
的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的
减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包
括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确
认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长期待摊费用包括
装修工程等。
均摊销。
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合同负债是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以
净额列示。
（1） 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供
服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
（2） 离职后福利的会计处理方法
设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当
地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（3） 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付辞退福利的重组
相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
除短期租赁和低价值资产租赁外，本公司在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初
始计量。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款
利率作为折现率。
租赁付款额是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。未纳入租赁负债计量的可
变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面
价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将差额计入当期损益：
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新计量租赁负债；
额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
租赁负债根据其流动性在资产负债表中列报为流动负债或非流动负债，自资产负债表日起一年内到期应予以清偿的
非流动租赁负债的期末账面价值，在“一年内到期的非流动负债”项目反映。
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价
值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中
间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，
如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各
种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确
认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。履约义务，是指合同中本集
团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提
供并从中获得几乎全部的经济利益。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客
户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益 ；(2)客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
(3) 本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分
收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
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本公司部分与客户之间的合同存在销售返利、数量折扣、商业折扣、业绩奖金和索赔等的安排，形成可变对价。本
公司按照期望值或最有可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格不超过在相关不确定性消
除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要
责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应
收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或
应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本公司向客户预收销售商品款项的，应当首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当预收
款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本公司预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金
额的，应当按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本公司在客户要求其履行剩余履约义务
的可能性极低时，才能将上述负债的相关余额转为收入。
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）按时点确认的收入
公司货物销售收入，属于在某一时点履行履约义务。内销产品收入确认需满足以下条件：公司已根据合同约定将产
品交付给客户且客户已接受该商品，已经收回货款或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入，商品所有权上的主
要风险和报酬已转移，商品的法定所有权已转移。
公司提供的车位代理销售服务，属于在某一时点履行履约义务，在代销车位交接手续办理完成并与委托方结算后确
认收入。
（2）按履约进度确认的收入
公司提供固定资产出租服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，且公司在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认
收入。
公司提供的物业管理服务和案场管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，在履约义务履行的期间内分期确认收
入。
公司提供的综合配套服务属于在某一时段内履行的履约义务。有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分
期确认收入；无合同服务周期约定时，在服务已完成时确认收入。
同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况
本公司为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与
该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时
计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
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本公司为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为
一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他
资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相
关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入
当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
本公司对于货币性资产的政府补助，按照收到的金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与
收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的
政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关
的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，
则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方
法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额
的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额
为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所
得额为限，确认相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。不确认递延所
得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得
税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税
收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资
产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延
所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
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（1） 作为承租方租赁的会计处理方法
本公司于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。租赁付款额包括固定付
款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变
租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
本公司的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、机器设备、运输工具及计算机及电子设备等。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资
产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
（2） 作为出租方租赁的会计处理方法
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
(1) 经营租赁
本公司经营租出自有的房屋建筑物、机器设备及运输工具时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本
公司将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。
(2) 融资租赁
于租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认相关资产。本公司将应收融资租赁款列示为
长期应收款，自资产负债表日起一年内(含一年)收取的应收融资租赁款列示为一年内到期的非流动资产。
（3） 对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理
（1）短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁除外。本公司将短期租赁的租
赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。对于短期租赁，本公司按照租赁资产
的类别将资产类型中满足短期租赁条件的项目选择采用上述简化处理方法。
（2）低价值资产租赁
低价值资产租赁低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 4 万元的租赁。本公司将低价值资产租赁
的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。对于低价值资产租赁，本公司根
据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
（1） 重要会计政策变更
?适用 □不适用
财政部于 2024 年 12 月 13 日发布了《企业会计准则解释第 18 号》，规定对因保证类质量保证产生的预计负债进行
会计核算时，企业应当根据《企业会计准则第 13 号——或有事项》有关规定，按确定的预计负债金额，借记“主营业
务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记“预计负债”科目，并相应在利润表中的“营业成本”和资产负债表中的
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“其他流动负债”、“一年内到期的非流动负债”、“预计负债”等项目列示。本公司自 2024 年度执行上述规定，执行
上述会计政策对本公司比较期间财务报表无重大影响。
六、税项
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为
增值税 基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进 13%、9%、6%、5%、3%、1%
项税额后，差额部分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 7%、5%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
杭州惠家信息咨询有限公司 20%
杭州联每户网络科技有限公司 20%
杭州森吉建筑工程有限公司 20%
除上述以外的其他纳税主体 25%
税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告 2022 年第 13 号）规定，自 2023 年 1
月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按
公司、杭州联每户网络科技有限公司、杭州森吉建筑工程有限公司享受上述税收优惠政策。
号）规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资
源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育
费附加、地方教育附加。报告期内，子公司杭州惠家生活服务有限公司、杭州联每户网络科技有限公司、杭州森吉建筑
工程有限公司享受上述税收优惠政策。
销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收
入，减按 1%征收率征收增值税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，减按 1%预征率预缴增值税。上述公告执行至 2027 年
限公司享受上述税收优惠政策。
规定：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过 3 万元
（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过 9 万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过 10 万元
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（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过 30 万元）的缴纳义务人。报告期内，子公司中天美好生活服务集团有限公司、
杭州联每户网络科技有限公司、杭州惠家生活服务有限公司享受上述税收优惠政策。
七、合并财务报表项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 318,450.42 250,660.00
银行存款 334,020,150.79 201,182,041.90
其他货币资金 518,901.42 337,827.58
合计 334,857,502.63 201,770,529.48
其他说明：
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 116,087,443.02 77,089,840.66
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
账准备 0.36% 100.00%
.59 .59
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏 100.00% 7.46% 99.64% 5.34%
,443.02 06.41 ,336.61 132.07 73.00 759.07
账准备
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的应收
账款
其
中：
账龄组 116,087 8,658,1 107,429 76,813, 4,103,3 72,709,
合 ,443.02 06.41 ,336.61 132.07 73.00 759.07
合计 100.00% 7.46% 100.00% 5.68%
,443.02 06.41 ,336.61 840.66 81.59 759.07
按组合计提坏账准备：账龄组合
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 116,087,443.02 8,658,106.41
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 ?不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提 276,708.59 276,708.59
按组合计提 4,103,373.00 5,006,795.99 66,815.23 385,247.35 8,658,106.41
合计 4,380,081.59 5,006,795.99 66,815.23 661,955.94 8,658,106.41
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
（4） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 661,955.94
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
履行的核销 款项是否由关
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因
程序 联交易产生
重庆市华森心时代实业有限公司 货款 276,708.59 无法收回 经营层审批 否
嘉兴则盈电子科技有限公司 货款 267,059.35 无法收回 经营层审批 否
深圳市映趣科技有限公司 货款 27,450.00 无法收回 经营层审批 否
合计 571,217.94
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应收账款核销说明：
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
杭州之江城市建
设投资集团有限 2,506,038.81 2,506,038.81 2.16% 95,051.98
公司
杭州瑞盛房地产
开发有限公司
中天建设集团有
限公司
海宁尚铭房地产
开发有限公司
中天控股集团有
限公司
合计 10,733,374.75 10,733,374.75 9.25% 352,692.71
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 10,839,716.18 3,686,763.70
合计 10,839,716.18 3,686,763.70
（1） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 72,665,670.39 72,960,053.97
待退回的案件代理费 5,041,800.00
押金保证金 2,981,452.13 2,075,119.37
代收代付款 3,024,148.06 1,328,149.66
备用金 114,171.00 249,471.00
其他 602,408.05 250,636.26
合计 84,429,649.63 76,863,430.26
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
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合计 84,429,649.63 76,863,430.26
?适用 □不适用
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏 85.77% 100.00% 94.25% 100.00%
账准备
其
中：
按组合
计提坏 14.23% 9.78% 5.75% 16.53%
账准备
其
中：
账龄组 12,014, 1,174,6 10,839, 4,417,0 730,286 3,686,7
合 375.57 59.39 716.18 50.13 .43 63.70
合计 100.00% 87.16% 100.00% 95.20%
按单项计提坏账准备：重要的单项计提坏账准备的其他应收款
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
巴士在线科技 72,400,200.0 72,400,200.0 72,400,200.0 72,400,200.0
有限公司 0 0 0 0
合计
按组合计提坏账准备：账龄组合
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 12,014,375.57 1,174,659.39
确定该组合依据的说明：
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按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
在本期
——转入第三阶段 -28,156.08 28,156.08
本期计提 346,996.07 112,624.32 459,620.39
本期转回 173.37 173.37
本期转销 46,180.13 46,180.13
额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
单位：元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款项 46,180.13
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
巴士在线科技有
往来款 72,400,200.00 三年以上 85.75% 72,400,200.00
限公司
嘉兴市财政局财 待退回的案件代
政专户 理费
中天美好集团有
应收暂付款 519,385.12 一年以内 0.62% 15,581.55
限公司
桐乡市濮院镇江
南公馆业主委员 押金保证金 300,000.00 一年以内 0.36% 9,000.00
会
江干区盛世钱塘
押金保证金 300,000.00 三年以上 0.36% 300,000.00
花园业主委员会
合计 78,561,385.12 93.06% 72,876,035.55
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（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
合计 2,339,005.20 3,042,103.02
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额
预付对象 期末余额（元）
合计数的比例(%)
北京京东世纪信息技术有限公司 529,620.17 22.64
国网湖南省电力有限公司长沙市湘江新区供电分公司 97,791.32 4.18
新 疆 维 吾 尔 族 自 治 区特种设备检验研究院 87,308.80 3.73
长沙科莱尔智能工程有限公司 85,880.00 3.67
长沙供水有限公司 70,586.76 3.02
小 计 871,187.05 37.24
其他说明：
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
（1） 存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
库存商品 73,953.10 73,953.10 5,680.79 5,680.79
合同履约成本 131,802.52 131,802.52
低值易耗品 943,224.49 943,224.49 1,542,162.53 1,542,162.53
合计 1,148,980.11 1,148,980.11 1,547,843.32 1,547,843.32
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单位：元
项目 期末余额 期初余额
待抵扣增值税进项税 971,832.99 345,235.19
合计 971,832.99 345,235.19
其他说明：
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
?适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购 5,138,531.02 5,138,531.02
（2）存货\固定
资产\在建工程转入
（3）企业合并
增加
（1）处置 3,447,706.40 3,447,706.40
（2）其他转出
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊
销
（1）处置 115,833.83 115,833.83
（2）其他转出
三、减值准备
（1）计提
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（1）处置
（2）其他转出
四、账面价值
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 ?不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 3,028,797.06 3,087,913.04
固定资产清理
合计 3,028,797.06 3,087,913.04
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 电子及其他设备 运输设备 合计
一、账面原值：
（1）购置 1,093,226.46 1,093,226.46
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置或报废 325,027.62 4,867.25 329,894.87
二、累计折旧
（1）计提 813,116.99 59,050.58 872,167.57
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（1）处置或报废 48,178.60 1,541.40 49,720.00
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
四、账面价值
单位：元
项目 期末余额 期初余额
在建工程 2,003,187.07 711,868.44
合计 2,003,187.07 711,868.44
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
业务相关软件
系统
其他零星工程 17,150.00 17,150.00
道闸门禁安装
工程
安装 AB 门禁
系统服务
合计 2,003,187.07 2,003,187.07 711,868.44 711,868.44
（2） 在建工程的减值测试情况
□适用 ?不适用
（1） 使用权资产情况
单位：元
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
租赁增加 3,121,052.55 3,121,052.55
退租减少 4,564,471.16 4,564,471.16
二、累计折旧
（1）计提 1,516,843.32 1,516,843.32
（1）处置
退租减少 3,214,165.21 3,214,165.21
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
四、账面价值
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并
增加
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（1）处置
二、累计摊销
（1）计提 175,948.01 175,948.01
（1）处置
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
四、账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
项 企业合并形成的 处置
浙江新嘉联电子
科技有限公司
合计 1,096,503.46 1,096,503.46
（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
项 计提 处置
浙江新嘉联电子
科技有限公司
合计 1,096,503.46 1,096,503.46
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单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 798,130.66 136,845.77 363,180.19 571,796.24
云托管服务 247,641.55 174,691.35 123,820.80 298,512.10
合计 1,045,772.21 311,537.12 487,000.99 870,308.34
其他说明：
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 9,436,167.95 2,359,041.99 4,264,739.09 1,066,184.77
租赁负债 1,958,885.55 489,721.39 1,594,748.56 398,687.14
税法不允许当期扣除
的费用
合计 11,395,053.50 2,848,763.38 8,104,379.12 2,026,094.78
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
使用权资产 1,956,298.28 489,074.57 1,535,007.80 383,751.95
合计 1,956,298.28 489,074.57 1,535,007.80 383,751.95
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 2,848,763.38 2,026,094.78
递延所得税负债 489,074.57 383,751.95
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 73,908,375.37 74,388,512.52
可抵扣亏损 410,234,531.32 423,132,013.89
合计 484,142,906.69 497,520,526.41
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（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 410,234,531.32 423,132,013.89
其他说明：
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
劳务费 25,093,338.82 14,705,523.09
货款及材料款 6,051,265.94 4,903,284.50
工程及设备款 1,017,576.25 1,188,447.37
其他 3,100,473.38 2,244,660.54
合计 35,262,654.39 23,041,915.50
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 55,059,707.79 54,922,089.05
合计 55,059,707.79 54,922,089.05
（1） 其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
代收代付款 33,726,569.87 32,974,213.11
押金保证金 19,377,224.17 19,637,791.56
往来款 251,449.07 835,127.90
其他 1,704,464.68 1,474,956.48
合计 55,059,707.79 54,922,089.05
其他说明：
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（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他 30,291.52 30,291.52
合计 30,291.52 30,291.52
单位：元
项目 期末余额 期初余额
物业管理服务费 64,079,454.87 68,426,217.67
其他 1,172,221.52 73,168.78
合计 65,251,676.39 68,499,386.45
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 22,807,337.93 132,422,760.75 133,971,467.31 21,258,631.37
二、离职后福利-设定
提存计划
三、辞退福利 1,229,673.63 1,229,673.63
合计 23,190,512.96 142,798,272.08 144,314,782.63 21,674,002.41
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
和补贴
其中：医疗保险
费
工伤保险
费
育经费
合计 22,807,337.93 132,422,760.75 133,971,467.31 21,258,631.37
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（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 383,175.03 9,145,837.70 9,113,641.69 415,371.04
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 1,041,841.95 543,106.63
企业所得税 4,036,709.86 4,764,780.59
个人所得税 89,807.73 116,267.36
城市维护建设税 62,548.61 59,213.32
印花税 42,361.68 1,059.74
教育费附加 26,743.04 25,598.76
地方教育附加 17,828.55 17,066.55
房产税 2,644.43 57,873.58
水利基金 1,793.40 1,628.73
其他 452.62 28.00
合计 5,322,731.87 5,586,623.26
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的租赁负债 1,133,472.92 887,441.51
合计 1,133,472.92 887,441.51
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 3,918,717.95 4,310,205.73
合计 3,918,717.95 4,310,205.73
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 839,277.77 724,964.76
未确认融资费用 -13,865.14 -17,657.72
合计 825,412.63 707,307.04
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单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 8,363,593.14 8,263,935.23 诉讼赔偿款
合计 8,363,593.14 8,263,935.23
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
本公司涉及的证券虚假陈述责任纠纷，本年度结合已受理案件的具体情况及庭审情况综合判断，计提预计负债
纠纷案，根据判决情况转回无需赔付的预计负债 2,244,891.47 元；因侵权损害纠纷，结合已受理案件的具体情况及庭审
情况综合判断，计提预计负债 164,750.00 元。
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数
其他说明：
经第五届董事会第十四次会议、2022 年第一次临时股东大会、第五届董事会第二十次会议、2022 年第四次临时股东
大会、第五届董事会第二十二次会议、2022 年度股东大会、第六届董事会第二次会议、2023 年第二次临时股东大会、第
六届董事会第四次会议、2023 年第三次临时股东大会审议通过，并已获得中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证
监会”）2024 年 1 月 19 日出具的《关于同意中天服务股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》（证监许可
2024111 号）同意注册批复文件，本公司向对象发行上海天纪投资有限公司发行股票人民币普通股（A 股）34,565,289
股，每股面值为人民币 1.00 元，每股发行价格为人民币 4.84 元，募集资金总额为人民币 167,295,998.76 元，扣除发行
费用人民币 4,481,132.08 元（不含税金额）后，募集资金净额为人民币 162,814,866.68 元。其中，计入股本人民币
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢
价）
其他资本公积 325.64 325.64
合计 1,733,870,233.73 128,249,577.68 1,862,119,811.41
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
资本公积本期增加，详见本财务报表附注七（25）之说明。
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单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 9,282,718.76 9,282,718.76
合计 9,282,718.76 9,282,718.76
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
项目 本期 上期
调整后期初未分配利润 -1,903,718,284.19 -1,922,605,824.56
加：本期归属于母公司所有者的净利
润
其他 1,332,269.20
期末未分配利润 -1,896,638,079.75 -1,903,718,284.19
调整期初未分配利润明细：
、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。
、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。
、其他调整合计影响期初未分配利润元。
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 350,223,560.63 272,887,864.43 330,791,098.04 240,860,843.63
其他业务 12,734,100.44 8,281,651.36 9,052,208.59 4,116,661.58
合计 362,957,661.07 281,169,515.79 339,843,306.63 244,977,505.21
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
□是 ?否
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
合同中可变对价相关信息：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 764,807.07 884,347.92
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
教育费附加 352,036.03 412,226.80
房产税 164,745.80 137,009.31
土地使用税 6,598.03 8,480.15
印花税 60,201.78 77,779.98
地方教育附加 234,690.10 274,818.24
地方水利建设基金 17,260.37 16,717.28
环境保护税 48.00
合计 1,600,387.18 1,811,379.68
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 22,459,844.31 25,413,329.96
办公费 2,699,209.71 3,081,052.25
业务招待费 3,373,151.95 3,424,771.41
中介机构费 2,026,709.15 1,350,679.06
租赁费及使用权资产折旧 1,648,117.97 1,559,185.54
交通差旅费 1,493,720.57 1,918,077.42
折旧与摊销 650,315.54 673,744.88
代理服务费 711,038.68 1,293,702.00
其他 688,359.82 488,009.80
合计 35,750,467.70 39,202,552.32
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 2,012,477.06 977,259.54
宣传推广费 893,678.05 442,009.67
业务招待费 847,916.40 765,830.63
其他 389,658.81 281,520.05
合计 4,143,730.32 2,466,619.89
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
委托研发 1,036,782.00 475,572.06
职工薪酬 209,112.08 1,792,780.26
其他 4,000.00 12,316.67
折旧费 825.73 9,908.76
合计 1,250,719.81 2,290,577.75
其他说明：
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单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 82,076.97 102,711.64
利息收入 -1,660,072.00 -1,871,534.43
手续费 691,220.60 664,821.22
合计 -886,774.43 -1,104,001.57
其他说明：
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 876,636.40 1,196,787.18
代扣个人所得税手续费返还 14,473.66 13,098.90
合 计 891,110.06 1,209,886.08
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -4,939,980.76 -1,871,122.91
其他应收款坏账损失 -459,447.02 229,244.01
合计 -5,399,427.78 -1,641,878.90
其他说明：
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
使用权资产处置收益 123,006.35 43,847.92
固定资产处置收益 -770.58 -256.42
合 计 122,235.77 43,591.50
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
诉讼损失转回 4,830,391.93 4,830,391.93
无需支付的诉讼款 2,244,891.47 86,092.37 2,244,891.47
其他 3,983.05 15,714.63 3,983.05
合计 7,079,266.45 101,807.00 7,079,266.45
其他说明：
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单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 8,000.00 8,000.00
预计未决诉讼损失 26,157,776.42 17,980,469.03 26,157,776.42
罚款滞纳金支出 53,156.71 56,493.42 53,156.71
违约及赔偿支出 46,331.76 30,000.00 46,331.76
非流动资产毁损报废损失 18,557.74 35,091.41 18,557.74
其他 1,901.51 38,677.02 1,901.51
合计 26,285,724.14 18,140,730.88 26,285,724.14
其他说明：
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 10,183,017.77 12,723,624.03
递延所得税费用 -717,345.97 -981,419.32
合计 9,465,671.80 11,742,204.71
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 16,337,075.06
按法定/适用税率计算的所得税费用 4,084,268.77
子公司适用不同税率的影响 -406,231.25
调整以前期间所得税的影响 -225,035.86
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 642,650.31
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -5,500.57
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
亏损的影响
所得税费用 9,465,671.80
其他说明：
（1） 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
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收到押金保证金 5,094,512.62 4,733,729.73
收到代收代付款 6,409,408.08 11,844,455.55
银行活期存款利息 1,660,072.00 1,871,534.43
与收益相关的政府补助 894,755.42 687,144.94
其他 730,948.16 966,306.81
合计 14,789,696.28 20,103,171.46
支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的期间费用 16,187,688.49 15,205,733.86
支付诉讼赔偿款 18,982,835.11 9,727,935.80
支付代收代付款 2,795,236.86 1,797,434.27
押金保证金 7,669,139.20 3,524,428.14
往来款 270,260.05 300,728.23
其他 5,395,531.16 1,392,239.08
合计 51,300,690.87 31,948,499.38
（2） 与投资活动有关的现金
收到的重要的与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
投资性房地产处置收入 5,987,200.00 8,103,446.61
合计 5,987,200.00 8,103,446.61
支付的重要的与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
投资性房地产购置 5,603,245.62 16,890,000.00
信息化软件购置 1,792,494.20
合计 7,395,739.82 16,890,000.00
（3） 与筹资活动有关的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付租赁负债本金及利息 1,365,680.22 1,562,585.94
发行费用进项税 283,018.87
合计 1,648,699.09 1,562,585.94
筹资活动产生的各项负债变动情况
?适用 □不适用
单位：元
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
租赁负债（含 1,594,748.55 3,203,129.52 1,365,680.22 1,473,312.30 1,958,885.55
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一年内到期的
租赁负债）
合计 1,594,748.55 3,203,129.52 1,365,680.22 1,473,312.30 1,958,885.55
（4） 以净额列报现金流量的说明
项目 相关事实情况 采用净额列报的依据 财务影响
公司代收代付水电费相关现金流系代客户收取
和支付的现金，上述现金流以净额列报更能说
公司代收代付水电费相 代收代付款项，对公
明其对公司支付能力、偿债能力的影响，更有
关现金流系代客户收取 司经营活动无实质影 31,870,799.78
助于评价公司的支付能力和偿债能力、分析公
和支付的现金 响
司的未来现金流量，因此公司以净额列报上述
业务产生的相关现金流
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 6,871,403.26 20,029,143.44
加：资产减值准备 5,399,427.78 1,641,878.90
固定资产折旧、油气资产折
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 1,516,843.32 1,476,636.32
无形资产摊销 175,948.01 174,174.80
长期待摊费用摊销 487,000.99 616,073.34
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号 -122,235.77 -43,591.50
填列）
固定资产报废损失（收益以
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填
列）
投资损失（收益以“－”号填
列）
递延所得税资产减少（增加以
-822,668.60 -933,178.63
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号
填列）
经营性应收项目的减少（增加
-48,726,923.89 -88,536,091.29
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少 7,942,534.59 114,847,658.27
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以“－”号填列）
其他 -629,549.40 -5,509,375.18
经营活动产生的现金流量净额 -25,457,215.88 43,924,980.27
活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 334,857,502.63 201,770,529.48
减：现金的期初余额 201,770,529.48 169,322,096.03
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 133,086,973.15 32,448,433.45
（2） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 334,857,502.63 201,770,529.48
其中：库存现金 318,450.42 250,660.00
可随时用于支付的银行存款 334,020,150.79 201,182,041.90
可随时用于支付的其他货币资
金
三、期末现金及现金等价物余额 334,857,502.63 201,770,529.48
（1） 本公司作为承租方
?适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 ?不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
?适用 □不适用
（1）使用权资产相关信息详见本财务报表附注七、（10）之说明。
（2）公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五、(30)之说明。计入当期损益的短期租赁
费用和低价值资产租赁费用金额如下：
单位：元
项 目 本期数 上年同期数
短期租赁费用 123,474.65 82,549.22
合 计 123,474.65 82,549.22
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（3）与租赁相关的当期损益及现金流
单位：元
项 目 本期数 上年同期数
租赁负债的利息费用 82,076.97 102,711.64
计入当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额 130,572.00 86,676.68
与租赁相关的总现金流出 1,496,252.22 1,649,262.62
（4）租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注十一、3 之说明。
涉及售后租回交易的情况
（2） 本公司作为出租方
作为出租人的经营租赁
?适用 □不适用
单位：元
其中：未计入租赁收款额的可变租赁
项目 租赁收入
付款额相关的收入
经营租赁 23,892.38 23,892.38
合计 23,892.38 23,892.38
作为出租人的融资租赁
□适用 ?不适用
未来五年每年未折现租赁收款额
?适用 □不适用
单位：元
每年未折现租赁收款额
项目
期末金额 期初金额
第一年 13,595.00 11,492.00
五年后未折现租赁收款额总额 13,595.00 11,492.00
八、研发支出
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
委托研发 1,036,782.00 475,572.06
职工薪酬 209,112.08 1,792,780.26
其他 4,000.00 12,316.67
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折旧费 825.73 9,908.76
合计 1,250,719.81 2,290,577.75
其中：费用化研发支出 1,250,719.81 2,290,577.75
九、在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成
单位：元
持股比例
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
浙江新嘉联 非同一控制
电子科技有 嘉善 嘉善 制造业 100.00% 下的企业合
.00
限公司 并
中天美好生 同一控制下
活服务集团 杭州 杭州 物业服务 100.00% 的
.00
有限公司 企业合并
杭州惠家生 同一控制下
活服务有限 杭州 杭州 服务业 100.00% 的
公司 企业合并
杭州联每户 同一控制下
网络科技有 杭州 杭州 服务业 74.44% 的
限公司 企业合并
杭州森吉建 非同一控制
筑工程有限 杭州 杭州 建筑业 74.44% 下
公司 的业合并
单位：元
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
十、政府补助
?适用 □不适用
单位：元
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会计科目 本期发生额 上期发生额
其他收益 876,636.40 1,196,787.18
单位：元
补助项目 本期发生额 上期发生额
稳岗补贴 244,863.66 32,841.97
美好家园住宅小区示范奖励 100,000.00 99,500.00
垃圾分类补助 36,124.55 175,002.83
杭州市西湖区人民政府转塘街道优秀物业奖励 30,000.00
社保减免 16,520.94
小微企业增值税减免 10,050.77
城建局 2023 年优秀服务企业政府补助 10,000.00
无废细胞建设政府补助 5,000.00
杭州临安区昌化镇人民政府 2024 年度经营电费补助 5,031.13
进项税加计抵减 507,691.70
余杭区 2022 年度杭州市“雏鹰计划”企业创业无偿资
助
浙江省科技型中小企业奖励资金 30,000.00
小区高层电梯轿厢电动车阻止系统奖 42,000.00
乐居补贴 20,000.00
桐乡市住房和城乡建设局 2022 年度优秀物业企业奖 10,000.00
其他 55,745.35 19,750.68
合 计 876,636.40 1,196,787.18
十一、与金融工具相关的风险
金融工具产生的风险
本公司在经营过程中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主要金融工具包括股权投
资、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本
公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险
控制在限定的范围之内。
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信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司信用风险主要产生于银行
存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收款项，本公司按照客户管理信用风险集中度，设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的
财务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并
设置相应欠款额度与信用期限。
本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取
消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内，因此在本公司不存在重大信用风险集中。
本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。本公司所承但的最大信用风险敞口为资产负债表中各
项金融资产的账面价值。
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、
利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的市场利率变
动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。截至 2024 年 12 月 31 日，本公司无银行借款。因此，本公司不会受
到利率变动所导致的现金流量变动风险的影响。
（2）其他价格风险
本公司未持有其他上市公司的权益投资，不存在其他价格风险。
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司的政策
是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随
时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
单位：元
期末余额
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 35,262,654.39 35,262,654.39 35,262,654.39
其他应付款 55,059,707.79 55,059,707.79 55,059,707.79
一年内到期的非流动负债 1,133,472.92 1,176,182.51 1,176,182.51
租赁负债 825,412.63 839,277.77 719,380.96 119,896.81
合 计 92,281,247.73 92,337,822.46 91,498,544.69 719,380.96 119,896.81
上年年末余额
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 23,041,915.50 23,041,915.50 23,041,915.50
其他应付款 54,922,089.05 54,922,089.05 54,922,089.05
一年内到期的非流动负债 887,441.51 920,901.55 920,901.55
租赁负债 707, 307.04 724,964.76 607,116.76 117,848.00
合 计 79,558,753.10 79,609,870.86 78,884,906.10 607,116.76 117,848.00
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十二、公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。
（一）以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
本公司期末无公允价值计量的资产和负债。
（二）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、短期借款、应付票据、
应付账款、其他应付款、长期应付款等。本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很
小。
十三、关联方及关联交易
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
上海天纪投资有
上海市 实业投资 3,000 万元 28.91% 28.91%
限公司
本企业的母公司情况的说明
本公司第一大股东上海天纪投资有限公司之实际控制人楼永良先生为本公司最终控制方。
本企业最终控制方是楼永良。
其他说明：
本企业子公司的情况详见附注“十、在其他主体中的权益”。
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
中天控股集团有限公司 同受最终控制方控制
中天建设集团有限公司 同受最终控制方控制
西安中天尚玺实业有限公司 同受最终控制方控制
浙江美地市政园林工程有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天方圆幕墙有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天建筑装饰设计院有限公司 同受最终控制方控制
中天交通建设投资集团有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天生态水利有限公司 同受最终控制方控制
浙江卓信科技股份有限公司 同受最终控制方控制
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东阳市博雅置业有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天精诚装饰集团有限公司 同受最终控制方控制
山东中宏路桥建设有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天建筑产业化有限公司 同受最终控制方控制
上海萌瑄培训学校有限公司 同受最终控制方控制
上海萌智投资管理有限公司 同受最终控制方控制
浙江天迅物资有限公司 中天建设集团有限公司之孙公司
广西谊科建筑技术发展有限公司 中天建设集团有限公司之孙公司
浙江谊科建筑设备有限公司 中天建设集团有限公司之孙公司
河南中宏建筑技术发展有限公司 中天建设集团有限公司之孙公司
浙江古思建筑科技有限公司 中天建设集团有限公司之孙公司
浙江中天智汇安装工程有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
浙江中天恒筑钢构有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
中瑞物资有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
浙江大地勘测设计有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
金华市中天建设发展有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
浙江谊科建筑技术发展有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
兰溪市中天建设管理有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
丽水桐岭建设发展有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
丽水文创建设发展有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
汉中中天尚煜置业有限公司 中天控股集团有限公司之孙公司
北京中天北方建设有限公司 中天控股集团有限公司之孙公司
诸暨市中暨元建设发展有限公司 中天控股集团有限公司之孙公司
杭州天好科技有限公司 中天控股集团有限公司之孙公司
杭州智晗信息技术有限公司 中天控股集团有限公司之孙公司
上海智象为来教育科技有限公司 中天控股集团有限公司之孙公司
杭州圣兴建筑有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
中天美好集团有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
浙江恒顺投资有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
中天绿能科技有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
中天华南建设投资集团有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
浙江中天建筑装饰集团有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
浙江中天智宏楼宇数字科技有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
浙江天成项目管理有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
淮安众人房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之参股公司
杭州嘉溪房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之合营企业
杭州锦昊房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
苏州屿秀房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州骐麟置业有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州曜麟置业有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
江苏宸功房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
徐州天美房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
苏州瑞兴房地产有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州曙麟置业有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州宸展房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州瑞昇房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州铭著房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州旭盛房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
浦江金坤房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
南京骏飞房地产有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州海璟房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州海宸房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州美筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
金华嘉弘房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
浙江天域商业运营管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
湖南滨鸿房地产有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
西咸新区中天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州临安中天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
绍兴天灿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州天钰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
台州倚天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
东阳鸿信房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州嘉弘房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
桐乡瑞兴房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
台州天钰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
金华嘉辰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州铭筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
海宁锦庭房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州天烁房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
新疆锦庭房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州嘉辰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
海宁铭筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
平湖瑞翔置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
海宁瑞祥房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
桐乡瑞翔房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
平湖瑞兴置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
东阳雅筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
东阳市中天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
海宁倚天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州嘉珺房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州锦坤房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州瑞兴房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
湖南倚天房地产有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
金华雅筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
金华元荣房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
上海仰皓置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
浙江天坤资产管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
新疆滨鸿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
浙江天烁房屋租赁服务有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
金华中怡房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
温州臻品建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州中天元荣房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州瑞盛房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州嘉灿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
温州光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
浙江光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
新疆天灿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
徐州天宸房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州天樾房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州嘉颂房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
江苏宸展房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州驿家房地产经纪有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州会林盛和置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州环麟置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
金华光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
金华中天天翔房产建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
湖南天翔商业管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
烟台亚东置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
南京天钰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
西安中新瑞翔房地产开发有限责任公司 中天美好集团有限公司之下属公司
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
遂昌光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
全椒万众达置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
江苏三德置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
宜兴御龙置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
长沙天烁房屋租赁服务有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州天烁公寓管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州珺府酒店管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
唐山馨轩房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
武义瑞兴房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
海宁尚铭房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
遂昌瑞兴房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州天柚房屋租赁服务有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
武义铭著房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
东阳嘉弘房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州辉都置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
建德光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
温岭滨海光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州瑞翔房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
天台光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州启昕房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州萧山橙新置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州嘉境房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
南京鼎祥置业有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
南京铭筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
永康嘉弘房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州中天亚东房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州中天滨鸿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
杭州天烁公寓管理有限公司桐乡分公司 中天美好集团有限公司之下属公司
上海仰皓物业服务有限公司 中天美好集团有限公司之下属公司
上海庆科信息技术有限公司 关键管理人员担任董事的公司
东阳市中天高级中学 实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
东阳市中天幼儿园 实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
东阳市中天国际小学 实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
东阳市中天国际初级中学 实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
其他说明：
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
获批的交 是否超过
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
易额度 交易额度
杭州临安中天房地产开发有限公司 购买车位使用权 3,491,742.04
海宁瑞祥房地产开发有限公司 购买车位使用权 1,215,596.34 4,564,220.22
海宁铭筑房地产开发有限公司 购买车位使用权 321,100.92 5,756,880.78
金华中怡房地产开发有限公司 购买车位使用权 110,091.72 2,715,595.76
金华嘉弘房地产开发有限公司 购买车位使用权 1,009,174.10
桐乡瑞兴房地产开发有限公司 购买车位使用权 1,174,312.00
杭州锦坤房地产开发有限公司 购买车位使用权 275,229.38
上海庆科信息技术有限公司 运维服务费 12,316.67
中天美好集团有限公司 会所餐饮服务 6,766.00 16,565.00
杭州智晗信息技术有限公司 委托研发 815,072.57
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
杭州临安中天房地产开发有限公司 物业管理服务 4,766,022.50 9,599,380.89
台州天钰房地产开发有限公司 物业管理服务 3,195,971.10 5,339,816.04
湖南滨鸿房地产有限公司 物业管理服务 2,920,936.13 3,279,305.41
杭州嘉弘房地产开发有限公司 物业管理服务 1,468,949.78 5,076,604.85
武义瑞兴房地产开发有限公司 物业管理服务 60,300.07 2,560,513.62
中天控股集团有限公司 物业管理服务 1,303,954.08 2,477,353.14
杭州嘉溪房地产开发有限公司 物业管理服务 2,381,523.24 4,558,210.48
杭州铭筑房地产开发有限公司 物业管理服务 737,022.65 2,019,928.83
东阳市中天房地产开发有限公司 物业管理服务 436,823.02 260,606.21
中天建设集团有限公司 物业管理服务 1,753,299.76 1,882,348.90
台州倚天房地产开发有限公司 物业管理服务 2,441,492.20 2,455,209.49
杭州天烁房地产开发有限公司 物业管理服务 287,058.59 1,448,123.42
遂昌瑞兴房地产开发有限公司 物业管理服务 867,086.16 2,261,625.15
西咸新区中天房地产开发有限公司 物业管理服务 2,647,231.10 3,480,157.35
中天美好集团有限公司 物业管理服务 902,952.32 1,011,426.39
杭州珺府酒店管理有限公司 物业管理服务 540,438.04 889,776.84
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 物业管理服务 2,534.52 398,950.66
桐乡瑞兴房地产开发有限公司 物业管理服务 1,632,048.37 823,011.21
金华嘉辰房地产开发有限公司 物业管理服务 853,635.25 786,667.01
东阳嘉弘房地产开发有限公司 物业管理服务 26,772.50 863,587.63
浙江卓信科技股份有限公司 物业管理服务 595,491.42 651,875.95
杭州天钰房地产开发有限公司 物业管理服务 173,036.29 599,063.78
长沙天烁房屋租赁服务有限公司 物业管理服务 1,025,177.39 546,229.24
全椒万众达置业有限公司 物业管理服务 1,590,647.41 2,116,933.86
武义铭著房地产开发有限公司 物业管理服务 408,118.08
苏州屿秀房地产开发有限公司 物业管理服务 296,077.37 473,469.72
浙江天域商业运营管理有限公司 物业管理服务 113,124.14 454,330.52
杭州瑞兴房地产开发有限公司 物业管理服务 427,132.99
西安中天尚玺实业有限公司 物业管理服务 1,361,245.55 691,668.18
杭州天烁公寓管理有限公司 物业管理服务 368,005.51 365,689.91
上海萌智投资管理有限公司 物业管理服务 25,662.63 263,132.62
新疆锦庭房地产开发有限公司 物业管理服务 6,536.32 259,621.14
浙江天坤资产管理有限公司 物业管理服务 295,669.98 251,182.91
上海萌瑄培训学校有限公司 物业管理服务 228,540.96 228,850.70
东阳市中天高级中学 物业管理服务 185,299.58 179,430.67
桐乡瑞翔房地产开发有限公司 物业管理服务 162,011.16
东阳市中天国际初级中学 物业管理服务 216,669.52 159,547.77
浙江中天精诚装饰集团有限公司 物业管理服务 59,627.50 237,189.50
海宁瑞祥房地产开发有限公司 物业管理服务 107,200.97 154,713.35
东阳市中天国际小学 物业管理服务 235,051.25 149,683.85
浙江中天建筑装饰设计院有限公司 物业管理服务 148,194.84
平湖瑞兴置业有限公司 物业管理服务 5,086.18 135,695.06
浙江中天方圆幕墙有限公司 物业管理服务 98,125.25 138,597.64
杭州嘉珺房地产开发有限公司 物业管理服务 251,820.54
山东中宏路桥建设有限公司 物业管理服务 109,287.12 128,413.57
海宁铭筑房地产开发有限公司 物业管理服务 77,523.98 92,922.13
浙江光影建设管理有限公司 物业管理服务 83,637.21 89,803.61
杭州嘉灿房地产开发有限公司 物业管理服务 83,928.40
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 物业管理服务 1,524,357.52 1,255,902.40
杭州嘉辰房地产开发有限公司 物业管理服务 22,137.50 73,173.06
浙江天烁房屋租赁服务有限公司 物业管理服务 34,058.56 68,350.56
金华中怡房地产开发有限公司 物业管理服务 1,132.08 51,741.89
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
中天交通建设投资集团有限公司 物业管理服务 107,210.52 51,478.14
浙江天迅物资有限公司 物业管理服务 52,789.97 50,303.56
东阳市中天幼儿园 物业管理服务 20,726.44 26,122.19
东阳雅筑房地产开发有限公司 物业管理服务 1,430,814.45 2,519,971.08
平湖瑞翔置业有限公司 物业管理服务 18,009.36 24,565.71
南京铭筑房地产开发有限公司 物业管理服务 1,764,739.80 2,440,302.35
绍兴天灿房地产开发有限公司 物业管理服务 12,711.50 18,626.10
金华嘉弘房地产开发有限公司 物业管理服务 16,444.00
浙江美地市政园林工程有限公司 物业管理服务 14,801.74 15,529.21
金华雅筑房地产开发有限公司 物业管理服务 3,965.53 11,727.88
浙江中天智汇安装工程有限公司 物业管理服务 4,832.42 25,937.27
海宁倚天房地产开发有限公司 物业管理服务 8,598.44 9,056.77
杭州锦坤房地产开发有限公司 物业管理服务 8,383.01
东阳鸿信房地产开发有限公司 物业管理服务 95,217.79 7,062.33
金华元荣房地产开发有限公司 物业管理服务 3,886.79 7,053.40
新疆滨鸿房地产开发有限公司 物业管理服务 121,571.69 163,950.84
湖南倚天房地产有限公司 物业管理服务 2,182.27 4,434.23
浙江中天恒筑钢构有限公司 物业管理服务 19.05 388.58
中天绿能科技有限公司 物业管理服务 69,377.56 167.62
海宁尚铭房地产开发有限公司 物业管理服务 2,175,380.64 1,239,477.11
杭州圣兴建筑有限公司 物业管理服务 11,218.30 6,120.90
杭州驿家房地产经纪有限公司 物业管理服务 33.02
唐山馨轩房地产开发有限公司 物业管理服务 3,358,816.97 1,531,429.24
江苏三德置业有限公司 物业管理服务 986,340.16
杭州辉都置业有限公司 物业管理服务 1,311,506.38 851,225.83
杭州瑞盛房地产开发有限公司 物业管理服务 3,318,303.30 1,256,542.73
新疆天灿房地产开发有限公司 物业管理服务 1,149,342.34 785,204.10
徐州天宸房地产开发有限公司 物业管理服务 1,474,884.13 1,545,602.16
杭州骐麟置业有限公司 物业管理服务 2,385,902.36 516,720.18
杭州曜麟置业有限公司 物业管理服务 634,801.16
杭州天樾房地产开发有限公司 物业管理服务 1,605,508.04
杭州嘉颂房地产开发有限公司 物业管理服务 1,421,400.93 313,232.08
江苏宸展房地产开发有限公司 物业管理服务 622,030.37 1,075,332.35
江苏宸功房地产开发有限公司 物业管理服务 695,158.93 1,332,842.46
徐州天美房地产开发有限公司 物业管理服务 1,481,604.46 1,287,095.60
宜兴御龙置业有限公司 物业管理服务 2,281,076.59 2,107,598.99
汉中中天尚煜置业有限公司 物业管理服务 789,718.01 1,205,040.99
杭州铭著房地产开发有限公司 物业管理服务 551,839.78 2,522,258.24
杭州旭盛房地产开发有限公司 物业管理服务 1,356,337.24 1,789,669.50
天台光影建设管理有限公司 物业管理服务 468,972.17 454,424.11
浦江金坤房地产开发有限公司 物业管理服务 769,668.30 317,216.83
杭州嘉境房地产开发有限公司 物业管理服务 613,575.93 109,563.21
杭州宸展房地产开发有限公司 物业管理服务 2,976.59
上海仰皓物业服务有限公司 物业管理服务 226,173.62
浙江中天建筑装饰集团有限公司 物业管理服务 336,817.41
杭州天好科技有限公司 物业管理服务 90,751.38
海宁锦庭房地产开发有限公司 物业管理服务 1,184,562.10
上海智象为来教育科技有限公司 物业管理服务 218,209.05
杭州瑞翔房地产开发有限公司 物业管理服务 66,659.15
杭州会林盛和置业有限公司 物业管理服务 74,725.47
杭州天柚房屋租赁服务有限公司 物业管理服务 367,740.85
杭州萧山橙新置业有限公司 物业管理服务 1,358,747.57
西安际华建设发展有限公司 物业管理服务 167,555.37
东阳市凤凰通宝小额贷款股份有限公司 物业管理服务 1,415.09
杭州智晗信息技术有限公司 物业管理服务 280.02
杭州美筑房地产开发有限公司 物业管理服务 638,331.02
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
南京天钰房地产开发有限公司 物业管理服务 308,600.69
杭州天烁公寓管理有限公司 商品销售 1,954.73
杭州临安中天房地产开发有限公司 商品销售 6,201.19 37,239.85
中天建设集团有限公司 商品销售 11,459.80 42,218.11
中天控股集团有限公司 商品销售 191.05 188.13
中天美好集团有限公司 商品销售 3,364.07 17,681.98
浙江光影建设管理有限公司 商品销售 1,655.37 9,615.45
浙江天烁房屋租赁服务有限公司 商品销售 16.04 31.89
西咸新区中天房地产开发有限公司 商品销售 2,801.67 3,798.51
东阳雅筑房地产开发有限公司 商品销售 1,554.01 1,025.86
海宁铭筑房地产开发有限公司 商品销售 3,564.91
杭州铭筑房地产开发有限公司 商品销售 33,189.10
唐山馨轩房地产开发有限公司 商品销售 1,527.18 284.59
温州臻品建设管理有限公司 商品销售 408.19 4,207.65
广西谊科建筑技术发展有限公司 商品销售 248.41
杭州锦昊房地产开发有限公司 商品销售 4,933.74
杭州瑞昇房地产开发有限公司 商品销售 289.97 108.61
河南中宏建筑技术发展有限公司 商品销售 1,244.04 3,875.62
兰溪市中天建设管理有限公司 商品销售 772.73
丽水桐岭建设发展有限公司 商品销售 389.48
丽水文创建设发展有限公司 商品销售 233.69
浙江古思建筑科技有限公司 商品销售 1,314.23 3,091.05
浙江谊科建筑技术发展有限公司 商品销售 1,464.37 3,724.24
浙江谊科建筑设备有限公司 商品销售 715.13 2,822.93
诸暨市中暨元建设发展有限公司 商品销售 463.64
山东中宏路桥建设有限公司 商品销售 158.76
浙江天迅物资有限公司 商品销售 1,002.46 707.32
杭州圣兴建筑有限公司 商品销售 262.09 171.89
杭州曜麟置业有限公司 商品销售 1,494.69
浙江中天智汇安装工程有限公司 商品销售 3,044.55 2,393.76
杭州嘉颂房地产开发有限公司 商品销售 3,780.88
杭州天樾房地产开发有限公司 商品销售 473.46 815.10
杭州骐麟置业有限公司 商品销售 35.02 16,320.57
中瑞物资有限公司 商品销售 55.42 159.04
杭州会林盛和置业有限公司 商品销售 1,005.43
苏州瑞兴房地产有限公司 商品销售 15,550.57 2,700.43
杭州环麟置业有限公司 商品销售 350.19 983.71
金华光影建设管理有限公司 商品销售 667.10 2,218.07
杭州曙麟置业有限公司 商品销售 132.15 4,406.84
浙江大地勘测设计有限公司 商品销售 301.12 955.21
金华中天天翔房产建设管理有限公司 商品销售 29.94 350.92
浙江天坤资产管理有限公司 商品销售 40.74 298.31
湖南天翔商业管理有限公司 商品销售 427.05
上海仰皓置业有限公司 商品销售 1,261.62
湖南滨鸿房地产有限公司 商品销售 35.00 683.29
杭州驿家房地产经纪有限公司 商品销售 182.35
烟台亚东置业有限公司 商品销售 117.47
杭州天钰房地产开发有限公司 商品销售 1,793.63
海宁瑞祥房地产开发有限公司 商品销售 255.94 3,575.16
杭州天烁房地产开发有限公司 商品销售 597.88
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 商品销售 21,804.54
台州天钰房地产开发有限公司 商品销售 4,185.13
杭州嘉弘房地产开发有限公司 商品销售 109.02 15,566.80
全椒万众达置业有限公司 商品销售 11,129.33 7,456.69
温州光影建设管理有限公司 商品销售 1,017.72 5,558.24
台州倚天房地产开发有限公司 商品销售 4,185.13
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
西安中新瑞翔房地产开发有限责任公司 商品销售 566.55 2,311.34
杭州瑞盛房地产开发有限公司 商品销售 1,054.65 6,396.88
遂昌光影建设管理有限公司 商品销售 1,277.07 2,218.29
海宁尚铭房地产开发有限公司 商品销售 1,652.03 9,326.57
南京铭筑房地产开发有限公司 商品销售 8,265.88 20,011.81
杭州旭盛房地产开发有限公司 商品销售 1,754.27 6,352.72
杭州铭著房地产开发有限公司 商品销售 141.49 141.20
天台光影建设管理有限公司 商品销售 2,229.70
东阳嘉弘房地产开发有限公司 商品销售 23,480.89
杭州嘉珺房地产开发有限公司 商品销售 3,764.63
浙江中天方圆幕墙有限公司 商品销售 2,632.24 628.40
杭州嘉境房地产开发有限公司 商品销售 109.02 3,230.23
杭州嘉溪房地产开发有限公司 商品销售 3,591.84
武义瑞兴房地产开发有限公司 商品销售 1,554.01 4,154.74
中天绿能科技有限公司 商品销售 1,208.05 698.22
浙江恒顺投资有限公司 商品销售 95.47
中天华南建设投资集团有限公司 商品销售 1,231.46
北京中天北方建设有限公司 商品销售 461.90
永康嘉弘房地产开发有限公司 商品销售 1,025.86
建德光影建设管理有限公司 商品销售 133.63 21.32
南京骏飞房地产有限公司 商品销售 3,995.16 3,681.07
南京鼎祥置业有限公司 商品销售 5,729.38 3,575.90
金华市中天建设发展有限公司 商品销售 583.93
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 商品销售 166.49
杭州辉都置业有限公司 商品销售 1,967.27
徐州天宸房地产开发有限公司 商品销售 6,289.44
江苏宸展房地产开发有限公司 商品销售 873.08
徐州天美房地产开发有限公司 商品销售 314.56
杭州宸展房地产开发有限公司 商品销售 507.05
上海仰皓物业服务有限公司 商品销售 149.30
温岭滨海光影建设管理有限公司 商品销售 210.57
杭州启昕房地产开发有限公司 商品销售 543.50
杭州海宸房地产开发有限公司 商品销售 1,640.66
杭州海璟房地产开发有限公司 商品销售 337.50
杭州美筑房地产开发有限公司 商品销售 242.73
浙江中天建筑产业化有限公司 商品销售 115.03
浙江中天精诚装饰集团有限公司 商品销售 1,226.16
浙江中天东方氟硅材料股份有限公司 商品销售 2,379.71
丽水市中天交通投资有限公司 商品销售 442.71
浙江中天智宏楼宇数字科技有限公司 商品销售 433.15
杭州嘉弘房地产开发有限公司 其他服务 23,220.02
杭州嘉溪房地产开发有限公司 其他服务 65,227.24
中天建设集团有限公司 其他服务 85,135.42
浙江天坤资产管理有限公司 其他服务 109,962.33
山东中宏路桥建设有限公司 其他服务 27,473.74
浙江中天智汇安装工程有限公司 其他服务 2,408.53
杭州圣兴建筑有限公司 其他服务 845.72
浙江中天建筑装饰集团有限公司 其他服务 139,507.41
东阳嘉弘房地产开发有限公司 其他服务 20,966.34
新疆锦庭房地产开发有限公司 其他服务 3,096.04
海宁铭筑房地产开发有限公司 其他服务 9,001.19
湖南滨鸿房地产有限公司 其他服务 2,970.30
西咸新区中天房地产开发有限公司 其他服务 52,339.07
中天控股集团有限公司 其他服务 109,259.97
中天美好集团有限公司 其他服务 76,858.72
上海萌智投资管理有限公司 其他服务 3,081.12
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
上海萌瑄培训学校有限公司 其他服务 3,637.83
浙江中天精诚装饰集团有限公司 其他服务 37,208.30
浙江中天建筑装饰设计院有限公司 其他服务 7,291.95
浙江中天方圆幕墙有限公司 其他服务 39,324.71
浙江光影建设管理有限公司 其他服务 4,479.89
中天交通建设投资集团有限公司 其他服务 49,713.99
浙江天迅物资有限公司 其他服务 5,032.20
浙江美地市政园林工程有限公司 其他服务 3,400.04
上海仰皓物业服务有限公司 其他服务 398.19
杭州天好科技有限公司 其他服务 8,360.88
杭州铭筑房地产开发有限公司 工程服务 73,441.36 16,710.30
东阳雅筑房地产开发有限公司 工程服务 10,000.00
杭州天烁房地产开发有限公司 工程服务 27,101.49 27,101.49
遂昌瑞兴房地产开发有限公司 工程服务 10,561.19
江苏宸展房地产开发有限公司 工程服务 8,749.31
安徽宸展房地产开发有限公司 工程服务 14,114.85
杭州临安中天房地产开发有限公司 工程服务 130,337.38
台州天钰房地产开发有限公司 工程服务 38,613.86
台州倚天房地产开发有限公司 工程服务 38,613.86
桐乡瑞翔房地产开发有限公司 工程服务 78,788.35
南京铭筑房地产开发有限公司 工程服务 604,473.68
杭州天樾房地产开发有限公司 工程服务 802,529.64
中天美好集团有限公司 策划服务 133,096.24
浙江天烁房屋租赁服务有限公司 研发服务 507,190.66 594,872.54
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2） 关联租赁情况
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期 未纳入租赁负债
租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
出租方 租赁资 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
名称 产种类 用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
浙江卓
信科技 房屋建 60,067 65,074 63,072 68,328
股份有 筑物 .61 .34 .00 .06
限公司
中天控
股集团 房屋建 21,226 8,773. 1,388, 1,482, 82,076 75,466 3,121,
有限公 筑物 .43 60 180.22 855.00 .97 .93 052.55
司
中天控
股集团 车位使 42,180 36,989 45,000 41,799
有限公 用权 .61 .75 .00 .00
司
关联租赁情况说明
（3） 关键管理人员报酬
单位：元
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 3,445,580.81 3,917,696.22
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
中天美好集团有限公司 22,981.85 696.48 108,216.53 3,246.50
平湖瑞翔置业有限公司 9,199.10 275.97 12,061.60 361.85
天台光影建设管理有限公司 30,097.56 902.93 101,153.81 3,034.61
浦江金坤房地产开发有限公司 58,333.00 1,749.99 197,411.80 5,922.35
杭州珺府酒店管理有限公司 99,021.23 2,970.64
中天建设集团有限公司 2,078,339.99 62,670.86 2,038,027.20 61,140.81
苏州屿秀房地产开发有限公司 188,049.00 5,641.47 150,461.00 4,513.83
新疆锦庭房地产开发有限公司 0.50 0.50 166,289.18 4,989.16
新疆滨鸿房地产开发有限公司 536.59 16.10 4,225.17 126.76
杭州嘉溪房地产开发有限公司 436,863.71 34,805.91 566,037.74 16,981.13
杭州辉都置业有限公司 18,739.92 562.20
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 222,918.36 7,552.52 126,554.78 3,796.64
杭州临安中天房地产开发有限公司 1,399,519.99 41,985.60
杭州中天元荣房地产开发有限公司 67,312.50 67,312.50 67,312.50 67,312.50
东阳市中天幼儿园 2,092.93 62.79 100.47 10.05
中天控股集团有限公司 1,828,957.74 54,868.73 2,878,262.73 86,347.88
杭州天烁房地产开发有限公司 43,688.48 2,753.80
杭州嘉辰房地产开发有限公司 3,436.24 103.09
浙江卓信科技股份有限公司 5,732.34 1,146.47 5,732.34 573.23
湖南倚天房地产有限公司 8,401.51 511.13
平湖瑞兴置业有限公司 2,695.68 80.87 2,695.66 80.86
上海萌瑄培训学校有限公司 806,369.92 160,254.48 564,379.12 47,538.31
上海萌智投资管理有限公司 775,512.00 85,306.32 748,309.60 79,865.84
东阳嘉弘房地产开发有限公司 215,198.09 6,455.94
全椒万众达置业有限公司 1,169,988.46 45,599.65 170,310.00 5,109.30
江苏宸功房地产开发有限公司 445,696.27 13,370.89 82,279.41 2,468.38
江苏宸展房地产开发有限公司 161,540.81 4,846.22 405,979.01 12,179.37
海宁尚铭房地产开发有限公司 1,918,780.09 68,063.40 150,000.00 4,500.00
杭州天钰房地产开发有限公司 95,696.42 2,870.89
徐州天宸房地产开发有限公司 372,706.45 11,181.19 364,002.53 10,920.08
徐州天美房地产开发有限公司 629,720.71 18,891.62 343,084.87 10,292.55
江苏三德置业有限公司 449,812.97 13,494.39
宜兴御龙置业有限公司 1,708,988.64 51,269.66 689,370.03 20,681.10
西安中天尚玺实业有限公司 1,256,195.71 54,293.66 305,251.00 9,157.53
汉中中天尚煜置业有限公司 114,268.08 3,428.04 233,118.42 6,993.55
浙江光影建设管理有限公司 23,949.60 718.49
杭州铭筑房地产开发有限公司 623,648.60 18,709.46
台州倚天房地产开发有限公司 2,080.17 208.02 325,052.94 9,751.59
桐乡瑞翔房地产开发有限公司 287,010.28 8,610.30
杭州曜麟置业有限公司 37,726.08 1,131.78
唐山馨轩房地产开发有限公司 1,803,865.16 54,115.95 125,000.00 3,750.00
杭州圣兴建筑有限公司 28,375.20 851.26
东阳鸿信房地产开发有限公司 2,002.50 60.08
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
杭州嘉弘房地产开发有限公司 1,119.76 33.59 95,800.00 2,874.00
杭州天烁公寓管理有限公司 99,440.00 2,983.20 138,768.60 4,163.06
长沙天烁房屋租赁服务有限公司 189,176.00 5,675.28
杭州天柚房屋租赁服务有限公司 269,893.71 8,096.81
上海智象为来教育科技有限公司 231,301.60 6,939.05
西咸新区中天房地产开发有限公司 640,679.97 19,220.40
桐乡瑞兴房地产开发有限公司 1,729,971.28 51,899.14
杭州瑞盛房地产开发有限公司 2,401,386.12 72,041.58
杭州嘉颂房地产开发有限公司 14,000.00 420.00
中天绿能科技有限公司 3,417.14 102.51
东阳市中天高级中学 14,938.57 448.16
东阳市中天国际初级中学 11,625.85 348.78
东阳市中天国际小学 9,344.41 280.33
金华雅筑房地产开发有限公司 560.46 16.81
金华嘉辰房地产开发有限公司 63,197.08 1,895.91
武义瑞兴房地产开发有限公司 63,918.09 1,917.54
遂昌瑞兴房地产开发有限公司 777,684.53 23,330.54
海宁倚天房地产开发有限公司 6,714.42 201.43
海宁锦庭房地产开发有限公司 1,255,635.83 377,836.73
海宁瑞祥房地产开发有限公司 72,525.19 2,175.76
海宁铭筑房地产开发有限公司 16,806.24 504.19
台州天钰房地产开发有限公司 1,051,294.85 31,538.85
金华元荣房地产开发有限公司 840.00 25.20
杭州瑞翔房地产开发有限公司 3,632.92 108.99
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 41,466.24 1,243.99
浙江天坤资产管理有限公司 894.00 26.82
苏州瑞兴房地产有限公司 294,273.00 8,828.19
南京铭筑房地产开发有限公司 567,115.65 17,013.47
杭州天樾房地产开发有限公司 508,437.87 15,253.14
新疆天灿房地产开发有限公司 253,477.76 7,604.33
南京天钰房地产开发有限公司 327,116.73 9,813.50
东阳雅筑房地产开发有限公司 97,739.35 2,932.18
上海仰皓物业服务有限公司 97,155.85 2,914.68
其他应收款
杭州天钰房地产开发有限公司 83,851.00 83,851.00 83,851.00 83,851.00
浙江天坤资产管理有限公司 1,280.40 256.08
浙江中天建筑装饰设计院有限公司 482,822.64 14,484.68
中天控股集团有限公司 242,672.00 149,247.20 242,672.00 36,856.30
东阳市中天房地产开发有限公司 685.00 685.00 685.00 137.00
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 16,266.43 16,266.43 16,266.43 16,266.43
湖南倚天房地产有限公司 103,159.24 103,159.24 103,159.24 103,159.24
淮安众人房地产开发有限公司 1,216.00 121.60 1,216.00 36.48
杭州中天亚东房地产开发有限公司 15,076.40 15,076.40 15,076.40 15,076.40
东阳市博雅置业有限公司 22,500.00 22,500.00 22,500.00 22,500.00
杭州天樾房地产开发有限公司 38,064.00 1,141.92
杭州辉都置业有限公司 30,000.00 900.00
东阳鸿信房地产开发有限公司 6,272.00 188.16
江苏三德置业有限公司 608.00 60.80 608.00 18.24
杭州会林盛和置业有限公司 10,000.00 300.00
杭州瑞盛房地产开发有限公司 10,000.00 300.00
杭州萧山橙新置业有限公司 30,000.00 900.00
杭州海璟房地产开发有限公司 10,000.00 300.00
南京铭筑房地产开发有限公司 41,700.00 1,251.00
中天美好集团有限公司 519,385.12 15,581.55
杭州临安中天房地产开发有限公司 10,894.40 326.83
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（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
上海庆科信息技术有限公司 169,021.00 311,571.00
西安中天尚玺实业有限公司 505,789.00
中天控股集团有限公司 173,832.72
浙江中天智宏楼宇数字科技有限公司 30,052.92
其他应付款
杭州圣兴建筑有限公司 1,240.00 240.00
杭州嘉珺房地产开发有限公司 3,000.00 3,500.00
山东中宏路桥建设有限公司 6,994.80 6,994.80
杭州嘉溪房地产开发有限公司 174,400.00
中天建设集团有限公司 36,850.00 36,850.00
上海仰皓物业服务有限公司 15.00
浙江光影建设管理有限公司 8,083.80 8,083.80
浙江中天精诚装饰集团有限公司 2,100.00 2,100.00
杭州临安中天房地产开发有限公司 13,000.00
浙江天迅物资有限公司 8,118.60 8,118.60
湖南滨鸿房地产有限公司 22,000.00 22,000.00
杭州中天滨鸿房地产开发有限公司 31,076.00 31,076.00
杭州中天元荣房地产开发有限公司 32,326.75 32,326.75
杭州嘉灿房地产开发有限公司 12,500.00 12,500.00
浙江中天生态水利有限公司 4,239.45 4,239.45
苏州屿秀房地产开发有限公司 15,300.00 10,980.00
杭州嘉弘房地产开发有限公司 229,600.00
浙江中天建筑装饰集团有限公司 32,000.00
中天交通建设投资集团有限公司 20,000.00
浙江天成项目管理有限公司 200.00
海宁尚铭房地产开发有限公司 647,319.73
合同负债
湖南滨鸿房地产有限公司 991,609.00 1,083,534.67
杭州嘉辰房地产开发有限公司 17,364.40
浙江中天精诚装饰集团有限公司 1,899.14
山东中宏路桥建设有限公司 4,731.26 3,154.17
杭州嘉境房地产开发有限公司 1,401.60 109,563.21
杭州天樾房地产开发有限公司 484,830.19 484,830.19
绍兴天灿房地产开发有限公司 57,939.25 73,383.85
台州天钰房地产开发有限公司 1,673,996.61
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 27,227.66
桐乡瑞翔房地产开发有限公司 67,975.50
东阳市博雅置业有限公司 18,072.64 18,072.64
东阳雅筑房地产开发有限公司 279,476.61
新疆天灿房地产开发有限公司 235,849.06 235,849.06
杭州骐麟置业有限公司 819,811.32
杭州嘉颂房地产开发有限公司 353,773.58
浙江中天方圆幕墙有限公司 2,296.94
杭州临安中天房地产开发有限公司 334,951.93
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十四、承诺及或有事项
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
本公司于 2020 年 8 月 14 日收到浙江省杭州市中级人民法院《应诉通知书》等材料。根据《起诉状》等材料显示：
本公司于 2020 年 4 月 10 日收到中国证监会浙江监管局下发的《行政处罚决定》(以下简称“决定书”)。决定书认定本
公司全资子公司巴士科技违反《企业会计准则第 14 号--收入》的规定，在收入确认依据不充分的情况下，对其部分经营
业务确认收入。巴士科技纳入本公司合并报表范围后，导致本公司 2017 年第一季度报告、半年度报告、第三季度报告披
露的信息存在虚假记载。报告期内，公司因前述证券虚假陈述责任纠纷案件，被投资者起诉，相关诉讼情况列示如下：
报告期，公司被何五平、高永才等 83 位投资者提起诉讼，要求公司向原告赔偿投资损失共计 2,081.54 万元，截至
本财务报告批准报出日，该等案件尚未开庭。期末公司参考该等案件历史赔付比例计提预计负债 819.88 万元。
报告期，公司因侵权损害纠纷被俞晓煜、翁建华等 4 人提起诉讼，要求公司向原告赔偿损失共计 31.28 万元，截至
本财务报告批准报出日，该等案件尚未判决。期末公司参考该等案件历史赔付比例计提预计负债 16.48 万元。
十五、其他重要事项
（1）业绩补偿事项
经中国证监会以证监许可［2015］2354 号文核准，本公司以 168,503.27 万元的价格受让巴士在线控股有限公司等
人民币普通股共计 114,585,062 股。该次企业并购交易有利润补偿机制。协议约定，2015—2017 年度为利润补偿期，交
易对方承诺业绩补偿期间巴士科技实现经审计的归属于母公司股东的净利润分别不低于 10,000 万元、15,000 万元和
因巴士科技 2017 年度业绩承诺未达标，经公司股东大会审议通过，本公司就巴士科技相关业绩补偿事宜于 2020 年
注销业绩补偿股份，其中：涉及王丽玲、高军、邓长春、孟梦雅、夏秋红、杨方、吴旻、邓欢等 8 名股东，回购注销的
股份数量共计 3,670,431 股；涉及中麦控股及王献蜀，约定由其共同分 5 期（分别于每年的 12 月 20 日支付）合计向本
公司支付人民 13.75 亿元、或经本公司书面同意后分 5 年合计按股份补偿方式配合本公司以 1 元回购本公司股票 1.15 亿
股以代替前述现金支付义务，不足部分以每股 11.86 元进行现金补偿或经巴士股份书面同意提供相应资产补偿。
公司 2020 年度已完成除邓长春外其余 7 名股东共计 3,088,949 股的回购注销业务，并确认 2020 年度营业外收入
截至 2024 年 12 月 31 日止，邓长春尚未履行 581,482 股股份回购补偿义务；中麦控股及王献蜀尚未履行
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十六、母公司财务报表主要项目注释
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 4,947,407.66 5,223,368.83
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
按组合
计提坏
账准备 100.00% 3.39% 100.00% 2.35%
的应收
账款
其
中：
账龄组 4,906,1 167,621 4,738,5 3,681,9 122,942 3,558,9
合 58.39 .62 36.77 42.16 .40 99.76
内部关
联方组 0.83% 29.51%
合
合计 100.00% 3.39% 100.00% 2.35%
按组合计提坏账准备：账龄组合
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 4,906,158.39 167,621.62
确定该组合依据的说明：
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如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 ?不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提 122,942.40 103,610.45 8,013.80 50,917.43 167,621.62
合计 122,942.40 103,610.45 8,013.80 50,917.43 167,621.62
（4） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 50,917.43
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末 合同资产期 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
余额 末余额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
中天控股集团有限公司 1,828,957.74 1,828,957.74 36.97% 54,868.73
浦江思凯置业有限公司 747,686.00 747,686.00 15.11% 22,430.58
上海萌智投资管理有限
公司
上海萌瑄培训学校有限
公司
南京天钰房地产开发有
限公司
合计 3,696,210.57 3,696,210.57 74.70% 131,323.18
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 5,105,241.86 266,199.53
合计 5,105,241.86 266,199.53
（1） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 72,400,200.00 72,409,950.00
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待退回的案件代理费 5,041,800.00
押金保证金 116,781.00 136,781.00
其他 140,095.77 152,544.81
合计 77,698,876.77 72,699,275.81
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 77,698,876.77 72,699,275.81
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏 93.20% 100.00% 99.59% 100.00%
账准备
其
中：
按组合
计提坏 6.80% 3.38% 0.41% 10.99%
账准备
其
中：
账龄组 5,283,6 178,360 5,105,2 289,325 32,876. 256,449
合 02.71 .85 41.86 .81 28 .53
合并范
围内关 0.01%
联方
合计 100.00% 93.43% 100.00% 99.63%
按单项计提坏账准备：重要的单项计提坏账准备的其他应收款
单位：元
期初余额 期末余额
名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
巴士在线科技 72,400,200.0 72,400,200.0 72,400,200.0 72,400,200.0
有限公司 0 0 0 0
合计
按组合计提坏账准备：账龄组合
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单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 5,283,602.71 178,360.85
确定该组合依据的说明：
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
用损失
值） 值）
本期
本期计提 160,732.00 160,732.00
本期转回 173.37 173.37
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
单位：元
占其他应收款
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
额
数的比例
巴士在线科技有限公司 往来款 72,400,200.00 3 年以上 93.18% 72,400,200.00
嘉善市财政局财政专户 待退回的案件代理费 5,041,800.00 1 年以内 6.49% 151,254.00
中天控股集团有限公司 押金保证金 116,781.00 2-3 年 0.15% 23,356.20
合计 77,558,781.00 99.82% 72,574,810.20
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资
合计
（1） 对子公司投资
单位：元
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本期增减变动
期初余额（账 减值准备 期末余额（账 减值准备
被投资单位 追加投 计提减 其
面价值） 期初余额 减少投资 面价值） 期末余额
资 值准备 他
浙江新嘉联电子 66,399,1 52,347,595.6 66,399,17
科技有限公司 79.20 9 9.20
中天美好生活服 17,344,099.3
务集团有限公司 2
合计 69,691,695.01
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 26,229,427.61 21,717,078.63 24,436,281.94 17,408,259.04
其他业务 1,834,166.93 926,407.60 777,515.08 443,957.64
合计 28,063,594.54 22,643,486.23 25,213,797.02 17,852,216.68
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 331,750.00
合计 331,750.00
十七、补充资料
?适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 122,235.77
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密
切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享 866,585.63
有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -19,206,457.69
减：所得税影响额 714,605.89
少数股东权益影响额（税后） -25.56
合计 -18,932,216.62 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
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公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净
利润
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
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操维江
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