平顶山神马工程塑料科技发展有限公司拟出售资产评估报告
北京亚太联华资产评估有限公司
平顶山神马工程塑料科技发展有限公司拟出售资产评估报告
声 明
为使资产评估报告使用人合理理解并恰当使用本资产评估报告，我们特声明如下：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布
的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前
述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、
客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位提供并确认；委托人和其他
相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期
的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉
及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委
托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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平顶山神马工程塑料科技发展有限公司
拟资产出售所涉及的相关资产
资产评估报告·摘要
亚评报字（2025）第008号
平顶山神马工程塑料科技发展有限公司：
北京亚太联华资产评估有限公司接受平顶山神马工程塑料科技发展有限公司的委
托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用
适当的评估方法，按照必要的评估程序，对平顶山神马工程塑料科技发展有限公司拟资
产出售所涉及相关资产在 2024 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情
况报告如下：
评估目的：通过对平顶山神马工程塑料科技发展有限公司申报资产进行评估，以确
定其市场价值，为平顶山神马工程塑料科技发展有限公司拟资产出售行为提供价值参
考。
评估对象：平顶山神马工程塑料科技发展有限公司拟出售资产。
评估范围：评估范围为平顶山神马工程塑料科技发展有限公司申报的的相关资产，
具体范围以申报的评估明细表为准。
评估基准日：2024年11月30日。
价值类型：市场价值。
评估方法：机器设备、在建工程采用成本法，土地使用权采用市场法及成本逼近法。
评估结论：在评估基准日 2024 年 11 月 30 日，平顶山神马工程塑料科技发展有限公
司拟出售资产账面价值 6,175.51 万元，评估价值为 6,204.29 万元，评估增值 28.78 万元，
增值率 0.47%。
对评估结论的说明：
程塑料科技发展有限公司继续支付；
资产评估报告使用人应充分考虑资产评估报告正文中描述的资产评估报告成立的
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前提、假设条件、特别事项及使用限制等对评估结论的影响。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考。
本评估结论使用有效期自评估基准日2024年11月30日起一年有效，超过一年，需重
新进行评估。
重要提示：以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理
理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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拟资产出售所涉及的相关资产
资产评估报告
亚评报字（2025）第008号
平顶山神马工程塑料科技发展有限公司：
北京亚太联华资产评估有限公司接受平顶山神马工程塑料科技发展有限公司的委
托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用
适当的评估方法，按照必要的评估程序，对平顶山神马工程塑料科技发展有限公司拟资
产出售所涉及的相关资产在 2024 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估
情况报告如下：
一、委托人、产权持有单位以及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
概况
（一）委托人及产权持有单位概况
合成技术的研发及推广、塑料机械；仓储、橡胶制品、化工产品（不含危险化学品）、
对外贸易。
（二）委托人与产权持有单位的关系
委托人即为产权持有单位。
（三）其他资产评估报告使用人
除本次评估的委托人及产权持有单位以外，资产评估委托合同约定的其他使用者为
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法律、法规规定的其他报告使用者。
二、评估目的
根据《中国平煤神马集团董事长办公会议纪要》（中平董办纪〔2024〕41 号），平
顶山神马工程塑料科技发展有限公司拟资产出售，需确定资产市场价值，委托评估机构
对申报资产进行评估。
本次资产评估的目的是：通过对平顶山神马工程塑料科技发展有限公司申报的资产
进行评估，以确定其市场价值，为平顶山神马工程塑料科技发展有限公司资产出售行为
提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为平顶山神马工程塑料科技发展有限公司拟出售资产。
（二）评估范围
评估范围为平顶山神马工程塑料科技发展有限公司申报的相关资产。产权持有单位
平顶山神马工程塑料科技发展有限公司承诺上述资产归其所有，评估对象和评估范围与
本次经济行为所对应的对象和范围一致，具体范围以平顶山神马工程塑料科技发展有限
公司申报表为准。
（三）资产概况
委估的资产包括机器设备、在建工程-土建、在建工程-安装、无形资产-土地使用权。
（1）机器设备
机器设备为箱式变电站，共 1 项，账面原值 82.50 万元，账面净值为 34.33 万元，
购置于 2019 年 12 月，截至评估基准日设备均已安装并试运转完成，安装在平顶山神马
工程塑料科技发展有限公司二期院内。
（2）在建工程-土建
申报的在建工程-土建为围墙、临时用电工程，共 2 项，账面价值 309.50 万元，其
中围墙于 2024 年 6 月开工，2024 年 10 月完工，目前正在做竣工结算尚未付款；临时用
电工程于 2023 年 7 月开工，2023 年 9 月完工，付款比例为 100%。按照整体工程规划
该工程位于平顶山神马工程塑料科技发展有限公司二期院内。
（3）在建工程-安装
申报的在建工程-安装为干式变压器、10kV 高压气体绝缘开关柜进、出线柜、高压
计量装置（含高压开关），共 3 项，账面价值 18.00 万元，于 2023 年 7 月开工，2023
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年 9 月完工，截至评估基准日已达到可使用状态。
（4）无形资产-土地使用权
申报的两宗土地使用权，具体情况详见下表：
序 开发 账面价值
权证编号 宗地位置 宗地面积（㎡） 用途 性质 取得土地时间
号 程度 （万元）
平顶山市叶县龚店
豫（2023）叶县 乡平顶山尼龙新材
工业 五通
用地 一平
叉口路西
平顶山市叶县龚店
乡平顶山尼龙新材
已签订出让协 工业 五通
议未发证 用地 一平
二路与神马大道交
叉口路西
两宗土地在同一区域，南北相邻。截至评估基准日第一块土地取得了不动产权证，
证号为《豫（2023）叶县不动产权第 0021437 号》，土地使用权性质为出让，土地用途
为工业。第二块土地已签订出让协议并付款，暂未取得不动产权证。两宗土地均未作抵
押。
待估宗地内没有建筑物，仅宗地周围有一圈围墙。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
未引用其他机构报告。
四、价值类型
根据本次评估目的，结合评估对象的特点，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方
的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2024年11月30日。
此评估基准日由委托人遵循尽可能接近评估目的实现日、与会计报表日保持一致等
原则确定，并且与《资产评估委托合同》中约定的评估基准日一致。
本次评估所有资产均为评估基准日实际存在的资产，资产状况均为评估基准日实际
存在的状况，取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
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六、评估依据
评估机构及评估人员在评估过程中主要遵守以下依据（包括但不限于）：
（一）行为依据
（二）法律、法规依据
订）；
号）；
〔2016〕36 号）；
《关于深化增值税改革有关事项的公告》
年 1 月 2 日修改）；
令）；
令第 12 号）；
代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
会常务委员会第十二次会议通过）；
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（三）准则依据
（四）权属依据
（五）取价依据
报价利率；
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（豫政〔2023〕
的通知》（豫人社办〔2023〕92 号）
七、评估方法
（一）评估方法介绍和选择
资产评估方法主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。本次
评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本
法三种基本方法的适用性确定评估方法。
市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以
可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。市场法以市场实际
交易案例为参照来评价评估对象的现行公允市场价值，具有评估过程直观、评估数据取
材于市场的特点。采用市场法评估必须具备以下前提条件：一是需要有一个活跃的公开
市场，以获得与被评估资产相同或类似资产的市场价格；二是公开市场上要有可比的资
产及其交易活动，参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的。
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估
方法的总称。收益法以决定资产内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础进行评
估，反应了资产对于所有者具有价值的本质方面。其适用的前提条件是：被评估资产的
未来预期收益可以预测并且可以用货币来衡量；被评估资产的所有者获得预期收益所承
担的风险可以预测并可以用货币来衡量；被评估资产的预期收益年限可以预测。
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评
估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。其适用
的前提条件是：评估对象能正常使用或者在用；评估对象能够通过重置途径获得；评估
对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
本次评估的资产为产权持有单位申报的部分资产，无法单独计算收益，不具备采用
收益法进行评估的前提条件，因此本次评估无法采用收益法进行评估。由于叶县工业园
区内土地交易较为活跃，市场上与委估资产类似交易案例较多，故可采用市场法对土地
价值进行评估。申报的资产为近期购买或者建造的，资产对应的成本能够获取，资产的
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重置成本能够可靠计量，因此可以采用成本法对机器设备、在建工程及土地使用权价值
进行评估。
综上，结合本次资产评估目的、被评估资产的特点和采用的评估价值类型，我们对
机器设备及在建工程采用成本法评估、对土地使用权采用市场法和成本逼近法进行评
估。
（二）具体评估方法
资产评估专业人员根据企业提供的机器设备评估明细表，审查有关的合同、发票及
相关记账凭证，对其权属予以必要的关注，组织评估人员进行现场勘查，查阅主要设备
的运行、维护记录和生产统计资料。评估人员根据设备的特点和收集资料的情况，主要
采用成本法进行评估，基本公式为：
评估价值＝重置成本×成新率
（1）设备重置成本的确定
对于价值量大、属于企业生产经营过程中的主要、关键机器设备，重置成本主要由
机器设备的购置价、运杂费、安装调试费、基础费、前期及其他费用、资金成本等构成。
基本公式为：
重置成本（不含税价）=购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前期及其他费用+资
金成本
①设备购置价主要通过市场询价、查阅有关设备报价资料，以及评估人员根据收集
的相关价格资料确定；
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 538 号），
设备购置允许增值税抵扣；根据国家有关规定，从 2019 年 4 月 1 日起，将制造业等行
业增值税税率从 16%降至 13%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货
物的增值税税率从 10%降至 9%；设备购置按 13%税率抵扣，则：
设备购置价（不含税价）=设备购置价（含税价）÷1.13
②设备运输一般为设备供应商免费提供，故本次评估不考虑运杂费；
③安装调试费：对于一般设备，根据设备的特点、重量、安装难易程度等技术指标，
安装费按设备购置价的一定比率确定；
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36 号），安装调试费允许
增值税抵扣；根据国家有关规定，从 2019 年 4 月 1 日起，将制造业等行业增值税税率
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从 16%降至 13%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税
率从 10%降至 9%；安装调试费按 9%抵扣，则：
安装调试费（不含税价）=设备购置价（含税价）×安装调试费率÷1.09
④基础费：为设备安装所需的土建施工，评估人员根据设备的特定点和资产评估常
用方法与参数手册规范要求，结合现场勘察和管理人员介绍，综合确定一定的费率。
根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部
税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）规定，从 2019 年 4 月 1 日起，将制造业等行
业增值税税率从 16%降至 13%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货
物的增值税税率从 10%降至 9%；；基础费按 9%抵扣，则：
基础费（不含税价）=设备购置价（含税价）×基础费率÷1.09
⑤本次评估的固定资产建设所需时间较短，工期不足半年，故不考虑资金成本、前
期及其他费用。
（2）成新率的确定
采用年限法成新率和现场勘察成新率加权平均的方法确定。基本公式为：
成新率＝年限法成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
评估人员依据现场勘查的情况，结合设备的实际技术状态、制造质量、正常负荷率、
维修保养情况、技改情况、设备的工作环境和条件等来评估出设备的尚可使用年限，并
结合设备的已使用时间来计算确定其年限法成新率。基本公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
评估人员通过对设备的设计使用寿命、现实使用状况、维护状况、设备外观和完整
性等方面进行现场勘察，以实地勘查鉴定的结果结合设备的主要部件，制定鉴定打分标
准，通过对各主要部件进行鉴定打分，根据各部件的得分情况计算出该设备的现场勘察
成新率。基本公式为：
现场勘察成新率＝∑单项分数
（1）在建工程—土建
在建工程—土建主要为围墙，评估基准日该项工程已经完工，正在做竣工结算，故
企业账面未转入固定资产。评估人员根据企业提供的资产评估申报表，首先核实其权属，
了解其账面价值的构成，并对建筑工程进行详细的现场勘查。
根据本次评估的目的，结合被评估在建工程的竣工决算情况，对在建工程主要采用
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成本法进行评估。
成本法基本公式为：
评估价值＝重置成本×成新率
重置成本＝建安工程造价(不含税价)+前期及其他费用(不含税价)+资金成本
①建安工程造价主要采用“重编预算法”来确定，即评估人员根据企业提供的工程决
算工程量和现场勘察的实际情况，根据有关定额和评估基准日当地材料价格，测算出该
工程的建安工程造价。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36 号），建安工程按 9%
进行增值税抵扣，即：
建安工程造价（不含税价）=建安工程造价（含税价）÷1.09
②委估资产未发生前期费用，故本次评估不考虑前期及其他费用。
③资金成本是指工程建设合理周期内投入建设资金的利息成本。由于该项工程工期
较短不足半年，故本次评估不考虑资金成本。
采用年限法成新率和现场勘察成新率加权平均的方法确定。基本公式为：
成新率＝年限法成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
资产评估专业人员依据现场勘查的情况，根据被评估在建工程的实际完工时间，并
结合被评估建造工程的已建成年限及尚可使用年限来计算确定其年限法成新率。基本公
式为：
年限法成新率＝尚可使用年限÷（已建成年限＋尚可使用年限）×100%
现场勘察成新率＝（基础部分分值×G＋墙体部分分值×S）×100%
式中 G、S 分别为被评估建筑物基础、墙体二个部分的分值权重系数，以被评估建
筑物的实际情况经分析后确定。
成新率的确定是专业资产评估专业人员基于技术、经验及现场勘察情况所做出的专
业性综合判断的结果。
（2）在建工程—设备安装工程
在建工程—设备安装工程主要为干式变压器、10kV 高压气体绝缘开关柜进、出线
柜、高压计量装置（含高压开关），评估基准日相关项目已经安装完成，企业账面未转
入固定资产。评估人员根据企业提供的资产评估申报表，首先核实其权属，了解其账面
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价值的构成，并对设备安装工程进行详细的现场勘查。
资产评估专业人员根据企业提供的评估明细表，审查有关的合同、发票及相关记账
凭证，对其权属予以必要的关注，组织评估人员进行现场勘查，查阅主要设备的购置资
料。评估人员根据设备的特点和收集资料的情况，主要采用成本法进行评估，基本公式
为：
评估价值＝重置成本×成新率
对于价值量大、属于企业生产经营过程中的主要、关键机器设备，重置成本主要由
机器设备的购置价、运杂费、安装调试费、基础费、前期及其他费用、资金成本等构成。
基本公式为：
重置成本（不含税价）=购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前期及其他费用+资
金成本
①设备购置价主要通过市场询价、查阅有关设备报价资料，以及评估人员根据收集
的相关价格资料确定。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 538 号），
设备购置允许增值税抵扣；根据国家有关规定，从 2019 年 4 月 1 日起，将制造业等行
业增值税税率从 16%降至 13%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货
物的增值税税率从 10%降至 9%；设备购置按 13%税率抵扣，则：
设备购置价（不含税价）=设备购置价（含税价）÷1.13
②设备运输一般为设备供应商免费提供，故本次评估不考虑运杂费。
③安装调试费：对于一般设备，根据设备的特点、重量、安装难易程度等技术指标，
安装费按设备购置价的一定比率确定。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36 号），安装调试费允许
增值税抵扣；根据国家有关规定，从 2019 年 4 月 1 日起，将制造业等行业增值税税率
从 16%降至 13%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税
率从 10%降至 9%；安装调试费按 9%抵扣，则：
安装调试费（不含税价）=设备购置价（含税价）×安装调试费率÷1.09
④基础费：为设备安装所需的土建施工，评估人员根据设备的特定点和资产评估常
用方法与参数手册规范要求，结合现场勘察和管理人员介绍，综合确定一定的费率。
根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部
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税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）规定，从 2019 年 4 月 1 日起，将制造业等行
业增值税税率从 16%降至 13%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货
物的增值税税率从 10%降至 9%；；基础费按 9%抵扣，则：
基础费（不含税价）=设备购置价（含税价）×基础费率÷1.09
⑤本次评估的固定资产建设所需时间较短，工期不足半年，故不考虑资金成本、前
期及其他费用。
采用年限法成新率和现场勘察成新率加权平均的方法确定。基本公式为：
成新率＝年限法成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
评估人员依据现场勘查的情况，结合设备的实际技术状态、制造质量、正常负荷率、
维修保养情况、技改情况、设备的工作环境和条件等来评估出设备的尚可使用年限，并
结合设备的已使用时间来计算确定其年限法成新率。基本公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
评估人员通过对设备的设计使用寿命、现实使用状况、维护状况、设备外观和完整
性等方面进行现场勘察，以实地勘查鉴定的结果结合设备的主要部件，制定鉴定打分标
准，通过对各主要部件进行鉴定打分，根据各部件的得分情况计算出该设备的现场勘察
成新率。基本公式为：
现场勘察成新率＝∑单项分数
对于出让用地，遵循《资产评估执业准则—不动产》、参考房地产评估法规和规范，
土地估价方法主要有市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法等。估价方法的选择应
针对待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合待估宗地所在区域土地市场的实
际情况，选择适当的估价方法。
市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以
可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。资产评估专业人员
选择和使用市场法时应当考虑市场法应用的前提条件：1、评估对象的可比参照物具有
公开的市场，以及活跃的交易；2、有关交易的必要信息可以获得。
基准地价修正法是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结论，按照替
代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照
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修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日
价值的方法。
成本逼近法的基本思路是把有关土地投入包括土地取得费用、相关税费和土地开发
费用等作为基本投资成本，进而加上基本投资所对应的利润和利息，这样就构成了土地
成本价格，在此基础上加上土地增值收益，并根据委估宗地的估价设定使用权年限进行
年期修正初步测算土地价格后，根据待估宗地在区域内的位置、宗地条件等进行其他因
素修正，确定土地价格。
由于委估土地使用权周边同等级的相似性质用途的土地交易案例较多，故适宜采用
市场法评估。
作为工业用地，该类用地的基准地价有文件依据，但是由于该地区的基准地价公布
日期为 2019 年 1 月，距评估基准日间隔时间较长，最新的基准地价还在制定中，故本
次评估无法采用基准地价修正法。
评估对象位于平顶山市叶县工业园，其作为工业用地进行开发利用前的用地类型主
要为耕地。近年来评估对象所在区域或类似地区有类似的征地标准和征地案例可以参
考，土地征收成本等资料较易取得，成本地价较易得到准确测算，故本次适宜选用成本
逼近法进行评估。
①市场比较法
市场法也称为比较法、市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进
行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算咨询对象的客观合理价
格或价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。运用
市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的
可能是不正常的成交价格，修正为正常价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，
调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调整为
在评估对象房地产状况下的价格。
市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与评估对
象房地产的客观合理价值的差异：①实际交易情况与正常交易情况的不同；②成交日
期与估价时点的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房
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地产状况与评估对象房地产状况的不同，房地产状况可分为区位状况、实物状况和权益
状况。
本次采用的修正方法为百分率法，各因素调整修正值采用系数连续相乘的数据处理
模型。即交易情况、市场状况、土地状况（区位状况、实物状况、权益状况）等各比较
因素总分为 100 分，各因子调整修正值相加为各因素得分，可比实例价格和各因素调整
修正值相乘即得各可比实例的比准价格。市场法的计算公式为：
土地价格＝可比交易案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×交易方式修
正系数×土地用途修正系数×土地状况修正系数
②成本逼近法
成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、
利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增
值收益）×年期修正系数×（1±区位修正系数）
③待估宗地价值的确定
通过对上述方法测算过程和测算结果分析，成本逼近法与市场法测算结果差异在合
理范围内，故采用两者的加权平均值作为最终价格。
评估单价＝成本逼近法价格×50%+市场法价格×50%
评估价值＝评估单价×面积
八、评估程序实施过程和情况
（一）接受委托
业务基本事项；
（二）现场调查、收集评估资料
要求企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；
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对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实；通过询问、核对、勘查、检查等方式进行
调查，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
相符；
业提供的资料进行验证。
（三）评定估算、形成评估结论
资产评估专业人员对收集的资料进行分析和汇总，通过市场调研和询价等程序收集
市场信息，按照前述的评估方法并结合评估对象的实际情况对资产进行评定估算：
特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项；
（四）编制和提交资产评估报告
相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；
九、评估假设
评估过程中遵循以下评估假设，当其中的假设条件不成立时，评估结论不成立，评
估报告将无效。
（一）一般假设
即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟
市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易，交易双方彼此地位
平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格
等做出理智的判断。
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（二）对评估结论的说明
程塑料科技发展有限公司继续支付；
（三）评估结论使用有效期
本评估结论使用有效期自评估基准日2024年11月30日起一年有效，超过一年，需重
新进行评估。
十一、特别事项说明
以下为在 已 确定 评 估 结 论 的前 提 下 ，评 估 人 员 在 评估过程中发现的可能影响评
估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
委估土地使用权中第二块土地已签订出让协议并付款，暂未取得不动产权证。委托
人提供了产权情况说明，权属无争议，需办理土地使用权证后方可转让。
委估在建工程中的围墙已完工，目前正在做竣工结算尚未付款。委托人提供了情况
说明，产权无争议，涉及的工程款项由平顶山神马工程塑料科技发展有限公司负责支付。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
无。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
平顶山神马工程塑料科技发展有限公司承诺，截止评估基准日，申报资产不存在抵
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押、担保、未决诉讼等事项。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
无。
（五）重大期后事项
平顶山神马工程塑料科技发展有限公司承诺不存在重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况
无。
（七）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项
无。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
无。
（九）本次评估中无法核查验证的事项及其对评估结论的影响。
无。
（十）评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大
变化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或
重新评估。我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任。
（十一）其他需要说明的事项
所提供资料的真实性、合法性、完整性为前提。对产权持有单位存在的可能影响资产评
估结论的有关瑕疵事项，在企业未做特殊说明，而资产评估专业人员根据从业经验一般
不能获悉的情况下，评估机构和资产评估专业人员不承担相应责任。
和资产评估准则的规定。本评估机构及所有参加评估的人员与委托人及有关当事人之间
无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守职业道德和规范。
责，资产评估结果不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
式，对委估资产外观、材质等进行勘查了解，仅为一般性的勘查，未进行专业性的技术
测试，也未能对实物资产相关的隐蔽工程部分进行勘查。
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