本报告依据中国资产评估准则编制
海南航空控股股份有限公司拟接受
天津航空有限责任公司以持有的
房地产抵偿债务涉及的53套房地产市场价值
资产评估报告
沃克森评报字（2024）第2787号
（共一册 第一册）
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二四年十二月二日
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目资产评估报告
目 录
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海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目资产评估报告
资产评估报告·声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不
承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他
任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解
评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则， 坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存
或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事
人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
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估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如
实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告
的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目资产评估报告
海南航空控股股份有限公司拟接受
天津航空有限责任公司以持有的
房地产抵偿债务涉及的53套房地产市场价值
资产评估报告·摘要
沃克森评报字（2024）第 2787 号
海南航空控股股份有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法，
按照必要的评估程序，对海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公
司以持有的房地产抵偿债务涉及的 53 套房地产在 2024 年 10 月 31 日的市场价值
进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：
一、 评估目的
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵
偿债务，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及天津
航空有限责任公司所持有的 53 套房地产在评估基准日的市场价值进行评估。
该经济行为已经《海南航空控股股份有限公司会议纪要》（琼航证券（专题）
纪字〔2024〕2 号）通过。
二、 评估对象与评估范围
本次资产评估对象为海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任
公司以持有的房地产抵偿债务涉及的 53 套房地产；评估范围为经济行为之目的
所涉及的天津航空有限责任公司于评估基准日申报的所有资产。
三、 价值类型
市场价值。
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四、 评估基准日
五、 评估方法
市场法、收益法。
六、 评估结论及其使用有效期
截至评估基准日 2024 年 10 月 31 日，天津航空有限责任公司纳入评估范围
内的房地产账面价值为 9,021.23 万元，评估价值为 10,416.96 万元，增值额为 1,395.73
万元，增值率为 15.47%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明
的特殊事项以及期后重大事项。
评估结论使用有效期为一年，自评估基准日 2024 年 10 月 31 日起至 2025 年
当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评
估结论在使用有效期内有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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海南航空控股股份有限公司拟接受
天津航空有限责任公司以持有的
房地产抵偿债务涉及的53套房地产市场价值
资产评估报告·正文
沃克森评报字（2024）第 2787 号
海南航空控股股份有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法，
按照必要的评估程序，对海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公
司以持有的房地产抵偿债务涉及的 53 套房地产在 2024 年 10 月 31 日的市场价值
进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用
人
（一）委托人
公司名称：海南航空控股股份有限公司
法定住所：海南省海口市美兰区美兰机场路 9 号海南航空海口美兰基地 21
号楼综合办公楼
经营场所：海南省海口市美兰区美兰机场路 9 号海南航空海口美兰基地 21
号楼综合办公楼
法定代表人：祝涛
注册资本：4321563.2535 万人民币
主要经营范围：国际、国内(含港澳)航空客货邮运输业务;与航空运输相关的
服务业务;航空旅游;机上供应品,航空器材,航空地面设备及零配件的生产;候机楼
服务和经营;保险兼业代理服务(限人身意外险).(以上凡涉及行政许可的项目须凭
许可证经营)
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（二）产权持有人概况
名 称：天津航空有限责任公司
法定住所：天津自贸试验区(空港经济区)滨海国际机场机场路 1196 号
法定代表人：马志敏
注册资本：819260.0000 万人民币
经营范围：国内(含港澳台)、国际航空客货运输业务;意外伤害保险、健康保
险、传统人寿保险;自有航空器租赁与航空器维修、航空专业培训咨询服务;货物
及技术进出口;广告经营;货物联运服务;航空器材、日用百货、电子产品、工艺品、
化妆品、针纺织品、服装鞋帽、礼券的销售;旅游观光咨询服务;航空地面服务;烟
草、食品零售;酒店管理服务及相关咨询服务;电子设备租赁(依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动)
（三）委托人与产权持有人的关系
委托人海南航空控股股份有限公司是产权持有人天津航空有限责任公司的
股东，持有天津航空有限责任公司 47.82%股权。
（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同中约定的其它资产评估报告使用人、国有资产评估经济行
为的相关监管部门或机构以及根据国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，
为本资产评估报告的合法使用人。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构
或个人不能由于得到资产评估报告而成为资产评估报告使用人。
二、评估目的
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产
抵偿债务，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及天
津航空有限责任公司所持有的 53 套房地产在评估基准日的市场价值进行评估。
该经济行为已经《海南航空控股股份有限公司会议纪要》（琼航证券（专题）
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纪字〔2024〕2 号）通过。
三、评估对象和评估范围
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据未经审计。
（一） 评估对象
本次资产评估对象为海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任
公司以持有的房地产抵偿债务涉及的 53 套房地产。
（二） 评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的天津航空有限责任公司于评估基准日
申报的所有资产。
截至评估基准日 2024 年 10 月 31 日，天津航空有限责任公司纳入评估范围的
房地产资产账面价值为 9,021.23 万元，为 53 套房产，包含商业和住宅用途，分布
于天津市空港经济区和宁河区，部分房产处于出租状态。
（三） 企业申报表外资产的类型、数量
天津航空有限责任公司未申报表外资产。
（四） 引用其他机构报告
无。
（五） 其他需要说明的问题
无。
四、价值类型
根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与
评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
本项目资产评估基准日是 2024 年 10 月 31 日。
本次资产评估基准日的确定是考虑委托人相关经济行为的实现、会计核算
期、利率和汇率变化等因素后，与委托人协商后确定。
资产评估是对评估对象在某一时点的价值做出的专业判断，选择会计期末作
为评估基准日，能够更加全面反映评估对象的整体情况，同时本着有利于保证评
估结论有效服务于评估目的、准确划定评估范围、高效清查核实资产、合理选取
评估作价依据的原则，选择与委托人经济行为实现日较接近的日期作为评估基准
日。
六、评估依据
在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法
规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一） 经济行为文件
《海南航空控股股份有限公司会议纪要》（琼航证券（专题）纪字〔2024〕
（二） 法律法规依据
大会常务委员会第 21 次会议通过）；
会第三次会议通过；
大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
第 86 号公布 根据 2019 年中华人民共和国财政部令第 97 号修改）；
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（三） 准则依据
（四） 权属依据
房屋所有权证。
（五） 取价依据
企业提供的资产清单和资产评估申报表；
（1）资产评估专业人员现场勘查记录资料；
（2）资产评估专业人员自行搜集的与评估相关资料；
（3）与本次评估相关的其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则—不动产》第十六条，“执行不动产评估业务，应
当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法
和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
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适用性，选择评估方法。”
（1）评估方法适用条件
市场法，是指将评估对象与可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评
估方法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
成本法，是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作
为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法。
（2）评估方法的选择
根据本次项目的评估目的和评估对象具体情况，本次评估范围内资产的市场
价值采用市场法和收益法进行评估。
成本法：由于评估对象为商业、住宅用途，其价格是由供求关系和收益能力
决定而非成本，市场法和收益法评估结果相对于成本法更能客观地反映评估对象
的市场价值，故未选取成本法。
收益法：评估对象为可取得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和
持续性，且区域租赁市场较发达，符合收益法的应用条件及适用范围，故选用收
益法。
市场法：评估对象所在区域目前类似房地产交易情况较为活跃，可供比较的
房地产交易案例较多，符合市场法的应用条件及适用范围，故选用市场法。
（1）市场法
市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据期间
的差异对可比实例市场价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。
市场法主要是根据替代原则，将评估对象房地产与较近时期内已经发生了交
易的类似房地产中选取具有代表性的交易实例作为可比实例加以比较对照，并依
据后者已知的市场价格，参照该房地产的交易情况、期日、区位、实物以及权益
因素等差别，修正得出评估对象在价值时点的房地产价值。
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运用市场法求取评估对象的房地产价值，基本公式如下：
市场价值＝可比实例市场价格×交易情况修正系数×交易期日调整系数
×房地产状况调整系数
评估基准日价格指数
＝可比实例市场价格×交易情况修正系数×
交易当时价格指数
评估对象区位状况指数 评估对象实物状况指数
× ×
可比实例区位状况指数 可比实例实物状况指数
评估对象权益状况指数
×
可比实例权益状况指数
运用市场法按下列基本步骤进行：
可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：a 是评估对象的类似房地产；b 交
易日期与估价时点相近，不超过一年；c 市场价格为正常价格或可修正为正常价
格。
整；
进行交易情况修正、交易期日调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状
况调整时应符合以下规定：第一：分别对可比实例市场价格的修正或调整幅度不
宜超过 20%，共同对可比实例市场价格的修正或调整幅度不宜超过 30%；第二、
经过修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价和最低价的比值不宜大于 1.2；
第三、当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；第四、当因评估对象或
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市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应进行说明并陈述理由。
评估人员对上述评估方法形成的测算结果进行了综合分析，并依据本次评估
目的、评估方法使用数据的质量和数量等因素采用市场法的结果作为本评估报告
的评估结论。
（2）收益法评估操作思路
选用有限年期计算公式：
n
Ai S
V?? ?
i ?1 (1 ? ri ) (1? rs )n
i
其中：V—为收益价值；
A—为房地产未来各年的净收益；
ri—为租金收益折现率；
rs—为建筑物处置收益折现率；
n—为房地产的收益期；
S—建筑物剩余价值。
八、评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程
序。具体实施过程如下：
（一）明确业务基本事项
与委托人就产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人、评估目的、评
估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估项目所涉及需要批准经济
行为的审批情况、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及
支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和资产评估专业人员工作配
合和协助等重要事项进行商讨，予以明确。
（二）订立业务委托合同
根据评估业务具体情况，对资产评估机构和资产评估专业人员专业胜任能
力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订资产评估业务委托
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合同，以约定资产评估机构和委托人的权利、义务、违约责任和争议解决等事项。
（三）编制资产评估计划
根据资产评估业务具体情况，编制评估工作计划，包括确定评估业务实施主
要过程、时间进度、人员安排等。
（四）进行评估现场调查
评估范围的详细资料；
勘查、检查等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（五）收集整理评估资料
资产评估专业人员从市场等渠道独立获取资料，从委托人、产权持有人等相
关当事方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。
资产评估专业人员对资产评估活动中使用的资料采取适合的方式进行核查
验证，核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、复核
等。
（六）评定估算形成结论
收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法；
形成合理评估结论。
（七）编制和提交评估报告
政法规、资产评估准则的要求编制初步资产评估报告；
核；
的相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析并决定是
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否对资产评估报告进行调整；
具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
在评估过程中，我们所依据和使用的评估假设是资产评估工作的基本前提，
同时提请评估报告使用人关注评估假设内容，以正确理解和使用评估结论。
（一） 基本假设
交易假设是假定评估对象和评估范围内资产负债已经处在交易的过程中，资
产评估师根据交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的一
个最基本的前提假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用
的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相
应确定评估方法、参数和依据。
（二） 一般假设
等宏观环境不发生影响其经营的重大变动；
素的变化不对其房地产市场产生重大影响；
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件；
而未提供、资产评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评
估结论的瑕疵事项、或有事项等。
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当资产
评估报告日后评估假设发生较大变化时，我们不承担由于评估假设改变而推导出
不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）评估结果
本着独立、公正、客观的原则，在持续经营前提下，在经过实施必要的资产
评估程序，采用市场法形成的评估结果如下：
截至评估基准日 2024 年 10 月 31 日，天津航空有限责任公司纳入评估范围内
的房地产账面价值为 9,021.23 万元，评估价值为 10,416.96 万元，增值额为 1,395.73
万元，增值率为 15.47%。
（二）评估结论有效期
评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2024 年 10 月 31 日起至 2025
年 10 月 30 日止。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以
内，当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，
评估结论在使用有效期内有效。
当评估结论依据的市场条件或资产状况发生重大变化时，即使评估基准日至
经济行为发生日不到一年，评估报告的结论已经不能反映评估对象经济行为实现
日的价值，应按以下原则处理：
法对评估结论进行相应调整；
时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估对象价值；
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价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十一、特别事项说明
特别事项是指在已确定评估结论的前提下，资产评估师揭示在评估过程中已
发现可能影响评估结果，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事
项。我们特别提示资产评估报告使用人关注特别事项对本评估报告评估结论的影
响。
（一）本评估结论中，资产评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及
内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，在假定产权持有人提供的有关
工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察
做出的判断。
（二）权属资料不全面或存在瑕疵的情形：
无。
（三）.评估程序受到限制的情形：
无。
（四）评估资料不完整的情形：
无。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项：
无。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系：
纳入评估范围的部分房产处于出租状态，具体情况如下：
序 房屋现 建筑面
建筑物名称 承租人 租赁期
号 状 积㎡
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季酒店管理 日至 2034 年 4
乐天公寓管 2022 年 8 月 10
限公司 月9日
天津灵魂文 2021 年 11 月 1
公司 月 31 日
上述房产中的 YOHO 湾 20#房产的证载用途为商业，承租人已将原有格局进
行调整，房产内部户型与证载有所差异，本次评估以评估基准日的实际户型和用
途为准进行评估。
本次评估对存在租约的房地产考虑了租约对其市场价值的影响，提请报告使
用人注意。
（七）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项：
无。
（八）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的市场价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担
的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
（九）本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开
市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔
偿等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
（十）本评估报告是在委托人及产权持有人所提供的资料基础上得出的，其
真实性、合法性、完整性由委托人及产权持有人负责。资产评估机构及资产评估
师对在此基础上形成的评估结果承担法律责任。
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地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 17
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目资产评估报告
（十一）评估结论在评估假设前提条件下成立，并限于此次评估目的使用。
当产权持有人生产经营依赖的经营环境发生重大变化，资产评估专业人员将不承
担由于前提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途、只能由评估报告
载明的评估报告使用人使用。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的， 资产评估机构及其资产评估
师不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2024 年 12 月 2 日。
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海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目资产评估报告
【资产评估报告签字盖章页丨此页无正文】
评估机构：沃克森（北京）国际资产评估有限公司
资产评估师签名 1：________________ 中国·北京
资产评估师签名 2：________________
资产评估师签名 3：________________
二〇二四年十二月二日
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 （8610）88018769 传真：
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海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目资产评估报告
资产评估报告·附件
一、 委托人和产权持有人法人营业执照
二、 评估对象涉及的主要权属证明资料
三、 委托人和其他相关当事人承诺函
四、 签名资产评估师承诺函
五、 资产评估机构资格证明文件
六、 资产评估机构法人营业执照副本
七、 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
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电话： （8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 20
签名资产评估师承诺函
海南航空控股股份有限公司：
受你单位的委托，我们对你单位拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地
产抵偿债务涉及的 53 套房地产在 2024 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估，形
成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、 具备相应的职业资格。
二、 评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致。
三、 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、 根据资产评估准则选用了评估方法。
五、 充分考虑了影响评估价值的因素。
六、 评估结论合理。
七、 评估工作未受到非法干预并独立进行。
资产评估师签名 1：
资产评估师签名 2：
资产评估师签名 3：
秘密
海南航空控股股份有限公司会议纪要
琼航证券（专题）纪字〔2024〕2 号
航空股份投资项目专项讨论会
会议纪要
时间：2024 年 11 月 20 日
地点：海口市国兴大道新海航大厦 8 楼东区
参会：葛兴峰、李建波、张京鹏、黄帅、王晶、黄兵兵
内容：投资项目专题会
议纪要如下：
原则同意天津航空以持有的房产抵偿历史债务，启动抵债房
产评估等相应程序。
抵偿协议按照上市公司审议程序审批通过后签署。
此纪要
海南航空控股股份有限公司
海南航空控股股份有限公司 2024 年 11 月 20 日印发
田连恒
沃克森(北京)国际资产评估有限公
司天津分公司
通过（2024-04-19）
资产评估师
(有效期至 2025-04-30 日止)
打印时间：2024 年 05 月 10 日
裴明明
沃克森(北京)国际资产评估有限公
司
通过（2024-04-30）
资产评估师
矿业权评估师
(有效期至 2025-04-30 日止)
打印时间：2024 年 05 月 10 日
杨冬梅
沃克森(北京)国际资产评估有限公
司
通过（2024-04-30）
资产评估师
(有效期至 2025-04-30 日止)
打印时间：2024 年 05 月 08 日
资产评估结果汇总表
评估基准日：2024年10月31日
表1
产权持有人：天津航空有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
评估机构：沃克森（北京）国际资产评估有限公司 签字资产评估师：裴明明、田连恒
资产评估结果分类汇总表 表2
共8页第2页
评估基准日：2024年10月31日
单位：人民币元
表2
产权持有人：天津航空有限责任公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
资产评估结果分类汇总表 表2
共8页第3页
评估基准日：2024年10月31日
单位：人民币元
表2
产权持有人：天津航空有限责任公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
评估机构：沃克森（北京）国际资产评估有限公司 签字资产评估师：裴明明、田连恒
非流动资产评估汇总表
表4
评估基准日：2024年10月31日 共8页第4页
单位：人民币元
表4
产权持有人：天津航空有限责任公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
减：减值准备
债权投资价值
减：减值准备
长期应收款价值
减：减值准备
长期股权投资价值
减：减值准备
其他非流动性金融资产价值
减：减值准备
投资性房地产价值
减：减值准备
固定资产价值 90,212,300.62 104,169,600.00 13,957,299.38 15.47
减：减值准备
在建工程价值
减：减值准备
生产性生物资产价值
减：减值准备
油气资产价值
非流动资产评估汇总表
表4
评估基准日：2024年10月31日 共8页第5页
单位：人民币元
表4
产权持有人：天津航空有限责任公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
减：减值准备
使用权资产价值
减：减值准备
无形资产价值
合 计 90,212,300.62 104,169,600.00 13,957,299.38 15.47
表4-8
固定资产评估汇总表 共8页第6页
单位：人民币元
评估基准日：2024年10月31日
表4-8
产权持有人：天津航空有限责任公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
编号 科目名称 计提减值准备金额
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 105,853,046.07 90,212,300.62 104,169,600.00 104,169,600.00 -1,683,446.07 13,957,299.38 -1.59 15.47
设备类合计
固定资产合计 105,853,046.07 90,212,300.62 104,169,600.00 104,169,600.00 -1,683,446.07 13,957,299.38 -1.59 15.47
减：固定资产减值准备
固定资产净额 105,853,046.07 90,212,300.62 104,169,600.00 104,169,600.00 -1,683,446.07 13,957,299.38 -1.59 15.47
表4-8-1
共8页第7页
固定资产-房屋建筑物评估明细表
单位：人民币元
评估基准日：2024年10月31日
表4-8-1
产权持有人：天津航空有限责任公司 金额单位：人民币元
房产证 证载权利 建筑面积 账面价值 评估价值
对应土 是否不需 是否存在 建成 计量 成本单价 评估单价
序号 权证编号 载权利 建筑物名称 来源 用途 详细地址 人是否不 房屋现状 所在楼层 楼层数 层高 结构 体积 增值率% 备注
地证号 要办证 抵押担保 年月 单位 (元/m2) 原值 净值 原值 成新率% 净值 (元/m2)
人 符 m2或m3
津（2018）保税区不动产权第1003239号
津（2018）保税区不动产权第1003239号 天津航空有限责任公司
办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 4 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 375.13 16,332.13 6,126,672.02 4,998,673.42 5,664,500.00 5,664,500.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003240号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-10-402 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 4 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 410.02 16,332.13 6,696,500.05 5,463,588.82 6,191,300.00 6,191,300.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003241号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-10-501 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 5 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 375.13 16,332.13 6,126,672.02 4,998,673.42 5,664,500.00 5,664,500.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003242号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-10-502 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 5 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 410.02 16,332.13 6,696,500.05 5,463,588.82 6,191,300.00 6,191,300.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003243号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-10-601 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 6 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 375.13 16,332.13 6,126,672.02 4,998,673.42 5,664,500.00 5,664,500.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003244号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-10-602 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 6 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 410.02 16,332.13 6,696,500.05 5,463,588.82 6,191,300.00 6,191,300.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003245号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-10-701 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 7 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 375.13 16,332.13 6,126,672.02 4,998,673.42 5,777,000.00 5,777,000.00 15.57 15,400
津（2018）保税区不动产权第1003246号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-10-702 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 7 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 410.02 16,332.13 6,696,500.05 5,463,588.82 6,314,300.00 6,314,300.00 15.57 15,400
津（2018）保税区不动产权第1003247号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-1-501 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 5 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 229.85 16,332.13 3,753,940.14 3,062,791.79 3,470,700.00 3,470,700.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003248号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-1-502 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 5 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 248.98 16,332.13 4,066,373.79 3,317,702.42 3,759,600.00 3,759,600.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003249号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-1-601 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 6 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 229.85 16,332.13 3,753,940.14 3,062,791.79 3,470,700.00 3,470,700.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003250号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-1-602 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 6 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 248.98 16,332.13 4,066,373.79 3,317,702.42 3,759,600.00 3,759,600.00 13.32 15,100
津（2018）保税区不动产权第1003251号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-1-701 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 7 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 229.85 16,332.13 3,753,940.14 3,062,791.79 3,539,700.00 3,539,700.00 15.57 15,400
津（2018）保税区不动产权第1003252号 天津航空有限责任公司
YOHO湾20#房产20-1-702 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 7 9.00 3.90 钢混 2015-08 ㎡ 248.98 16,332.13 4,066,373.79 3,317,702.42 3,834,300.00 3,834,300.00 15.57 15,400
津2021宁河区不动产权第7400119号 天津航空有限责任公司 天津市宁河区造甲城镇田辛村海祥豪庭18-2 居住 天津市宁河区造甲城镇田辛村海祥豪庭
否 否 闲置 -1-3 4.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 247.30 5,991.24 1,481,634.22 1,213,449.00 1,558,000.00 1,558,000.00 28.39 6,300
津2021宁河区不动产权第7400133号 天津航空有限责任公司 天津市宁河区造甲城镇田辛村海祥豪庭39-201 居住 天津市宁河区造甲城镇田辛村海祥豪庭
否 否 闲置 2 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 95.01 5,991.24 569,227.93 466,194.06 560,600.00 560,600.00 20.25 5,900
津2021宁河区不动产权第7400131号 天津航空有限责任公司 天津市宁河区造甲城镇田辛村海祥豪庭39-302 居住 天津市宁河区造甲城镇田辛村海祥豪庭
否 否 闲置 3 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 105.47 5,991.24 631,896.32 517,519.07 632,800.00 632,800.00 22.28 6,000
否 否 闲置 3 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 105.47 5,991.24 631,896.32 517,519.07 632,800.00 632,800.00 22.28 6,000
否 否 闲置 7 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 105.47 5,991.24 631,896.32 517,519.07 643,400.00 643,400.00 24.32 6,100
否 否 闲置 7 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 105.47 5,991.24 631,896.32 517,519.07 643,400.00 643,400.00 24.32 6,100
否 否 闲置 9 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 105.47 5,991.24 631,896.32 517,519.07 643,400.00 643,400.00 24.32 6,100
否 否 闲置 17 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 95.01 5,991.24 569,227.93 466,194.06 589,100.00 589,100.00 26.36 6,200
否 否 闲置 17 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 105.47 5,991.24 631,896.32 517,519.07 653,900.00 653,900.00 26.35 6,200
否 否 闲置 17 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 95.01 5,991.24 569,227.93 466,194.06 589,100.00 589,100.00 26.36 6,200
否 否 闲置 5 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 95.04 5,991.24 569,407.67 466,341.26 570,200.00 570,200.00 22.27 6,000
否 否 闲置 6 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 95.04 5,991.24 569,407.67 466,341.26 570,200.00 570,200.00 22.27 6,000
否 否 闲置 8 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 95.04 5,991.24 569,407.67 466,341.26 579,700.00 579,700.00 24.31 6,100
否 否 闲置 18 20.00 3.00 钢混 2016-12 ㎡ 95.04 5,991.24 569,407.67 466,341.26 589,200.00 589,200.00 26.35 6,199
yoho湾13-9-513 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 5 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 62.74 7,951.62 498,884.58 492,960.30 639,900.00 639,900.00 29.81 10,199
yoho湾13-9-514 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 5 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 66.17 7,951.62 526,158.63 519,910.47 674,900.00 674,900.00 29.81 10,199
yoho湾13-9-515 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 5 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 86.82 7,951.62 690,359.56 682,161.52 885,600.00 885,600.00 29.82 10,200
yoho湾13-9-516 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 5 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 74.74 7,951.62 594,304.01 587,246.63 762,300.00 762,300.00 29.81 10,199
yoho湾13-9-517 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 5 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 49.97 7,951.62 397,342.40 392,623.94 509,700.00 509,700.00 29.82 10,200
yoho湾13-9-613 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 6 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 62.74 7,951.62 498,884.58 492,960.30 639,900.00 639,900.00 29.81 10,199
yoho湾13-9-614 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 6 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 66.17 7,951.62 526,158.63 519,910.47 674,900.00 674,900.00 29.81 10,199
yoho湾13-9-615 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 6 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 86.82 7,951.62 690,359.56 682,161.52 885,600.00 885,600.00 29.82 10,200
yoho湾13-9-616 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 6 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 74.74 7,951.62 594,304.01 587,246.63 762,300.00 762,300.00 29.81 10,199
yoho湾13-9-617 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 6 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 49.97 7,951.62 397,342.40 392,623.94 509,700.00 509,700.00 29.82 10,200
yoho湾15-3 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 288.20 12,258.23 3,532,822.88 3,497,862.62 4,294,200.00 4,294,200.00 22.77 14,900
yoho湾15-4 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 65.98 12,823.75 846,110.77 837,737.81 1,002,900.00 1,002,900.00 19.72 15,200
yoho湾17-4 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 58.65 12,860.84 754,288.20 746,823.90 891,500.00 891,500.00 19.37 15,200
yoho湾17-5 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 45.62 12,927.57 589,755.93 583,919.78 693,400.00 693,400.00 18.75 15,199
yoho湾17-9 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 39.89 13,598.89 542,459.90 537,091.80 598,400.00 598,400.00 11.41 15,001
yoho湾17-10 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 39.89 12,956.04 516,816.51 511,702.16 606,300.00 606,300.00 18.49 15,199
yoho湾17-11 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 44.67 13,573.38 606,323.05 600,322.99 679,000.00 679,000.00 13.11 15,200
yoho湾17-12 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 44.67 12,932.48 577,694.08 571,977.33 679,000.00 679,000.00 18.71 15,200
yoho湾17-14 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 1 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 87.80 13,973.81 1,226,900.79 1,214,759.58 1,334,600.00 1,334,600.00 9.87 15,200
yoho湾10-205 办公 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 2 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 223.84 11,273.52 2,523,465.22 2,498,493.41 2,216,000.00 2,216,000.00 -11.31 9,900
YOHO湾15-5-201 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 出租 2 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 221.44 8,376.59 1,854,912.10 1,836,556.19 2,303,000.00 2,303,000.00 25.40 10,400
yoho湾15-5-202 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 2 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 36.19 9,037.10 327,052.70 323,816.25 387,200.00 387,200.00 19.57 10,699
空港商贸13-9-204 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 2 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 44.59 10,283.86 458,557.16 458,557.16 472,700.00 472,700.00 3.08 10,601
表4-8-1
共8页第8页
固定资产-房屋建筑物评估明细表
单位：人民币元
评估基准日：2024年10月31日
表4-8-1
产权持有人：天津航空有限责任公司 金额单位：人民币元
房产证 证载权利 建筑面积 账面价值 评估价值
对应土 是否不需 是否存在 建成 计量 成本单价 评估单价
序号 权证编号 载权利 建筑物名称 来源 用途 详细地址 人是否不 房屋现状 所在楼层 楼层数 层高 结构 体积 增值率% 备注
地证号 要办证 抵押担保 年月 单位 (元/m2) 原值 净值 原值 成新率% 净值 (元/m2)
人 符 m2或m3
津（2024）保税区不动产权第0556673号 津（2024）保税区不动产权第0556673号 天津航空有限责任公司
商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 2 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 41.62 10,283.86 428,014.26 428,014.26 441,200.00 441,200.00 3.08 10,601
空港商贸15-2-202 商铺 空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场
否 否 闲置 2 10.00 3.30 钢混 2015-08 ㎡ 159.65 10,283.86 1,641,817.46 1,641,817.46 1,676,300.00 1,676,300.00 2.10 10,500
合 计 105,853,046.07 90,212,300.62 104,169,600.00 104,169,600.00 15.47
减：房屋建筑物减值准备
合 计 105,853,046.07 90,212,300.62 104,169,600.00 104,169,600.00 15.47
产权持有人填表人：王晶 评估人员：田连恒 李翔宇
填表日期：2024年11月27日
海南航空控股股份有限公司拟接受
天津航空有限责任公司以持有的
房地产抵偿债务涉及的53套房地产市场价值
资产评估说明
沃克森评报字（2024）第2787号
（共一册第一册）
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二四年十二月二日
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目评估说明
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第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明
资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相
关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内
容不得 供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人及产权持有人编写、单位负责人签字、加盖单位公章并
签署日期，具体内容见附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估说明
第一章 评估对象和评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
（一）评估对象
本次资产评估对象为海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任
公司以持有的房地产抵偿债务涉及的 53 套房地产。
（二）评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的天津航空有限责任公司于评估基准日申
报的所有资产。
截至评估基准日 2024 年 10 月 31 日，天津航空有限责任公司纳入评估范围
的房地产资产账面价值为 9,021.23 万元，为 53 套房产，包含商业和住宅用途，分
布于天津市空港经济区和宁河区，部分房产处于出租状态。
（三）委托评估的资产权属状况
根据企业申报，资产评估机构委派资产评估专业人员到现场参与企业的资产
清查工作，并房地产进行重点清查。
经清查核实，委托评估的资产均归产权持有人所有。
二、 实物资产的分布情况及特点
实物资产分布于天津市空港经济区和宁河区，为 53 套房产，包含商业和住
宅用途，部分房产处于出租状态。
三、 企业申报表外资产的类型、数量
无。
四、 引用其他机构报告
无。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）清查核实的人员组织
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门的法律规定和规范化要求，按照资产评估委托合同所约定的事项，沃克森
（北京）国际资产评估有限公司于 2024 年 11 月对纳入评估范围内的资产在企业
清查的基础上实施了现场清查核实。
由具有丰富资产评估经验的人员组成评估小组，具体执行资产评估事宜。
根据产权持有人的资产情况，按照专业安排房地产评估专业人员进入现场。
（二）实施时间和过程
在整个清查核实过程中，资产评估专业人员对产权持有人申报的房屋建筑物
进行了详细的清查，对产权持有人 供的法律性文件与会计记录以及相关资料进
行了核查、验证，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要地市场调查和交易
价格比较，用以确定资产的客观存在。
资产评估专业人员指导产权持有人的财务与资产管理人员在自行资产清查的
基础上，按照评估机构 供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，
对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件
和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
资产评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细
状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产
项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有
无漏项等，同时反馈给产权持有人对资产评估申报明细表进行完善。
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，资产评估专业人员在产权
持有人相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现
场调查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的调查方法。
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资产评估专业人员根据现场实地调查结果，并和产权持有人相关人员充分沟
通，进一步完善资产评估申报明细表，以便做到：表、实相符。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，资产评估专业人员没有发现影响资产核实的事项。
三、 核实结论
纳入评估范围的部分房产处于出租状态，具体情况如下：
序 房屋现 建筑面
建筑物名称 承租人 租赁期
号 状 积㎡
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
商业管理有 日至 2039 年 8
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
天津湖畔四 2021 年 5 月 1
季酒店管理 日至 2034 年 4
乐天公寓管 2022 年 8 月 10
有限公司 月9日
天津灵魂文 2021 年 11 月 1
公司 月 31 日
上述房产中的 YOHO 湾 20#房产的证载用途为商业，承租人已将原有格局进
行调整，房产内部户型与证载有所差异。
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通过资产核实，评估范围内的资产未重、未漏，各项资产权属清晰，不存在
盘盈、盘亏和报废事项，达到资产评估准则的要求。
根据核实情况，按照目前的会计制度和会计准则，我们未对申报的资产进行
调整。
第三章 评估技术说明
一、 房屋建筑物评估技术说明
（一） 评估范围
本资产评估报告评估范围为经济行为之目的所涉及的位于天津市滨海新区空
港经济区及宁河区造甲城镇的 53 幢房屋建筑物，具体以评估基准日天津航空有
限责任公司申报的资产评估申报表范围内的资产为准。具体资产信息如下所示：
建筑
房产证载权 结 建成
序号 权证编号 对应土地证号 建筑物名称 用途 面积
利人 构 年月
㎡
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003239 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003240 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003241 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003242 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003243 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003244 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003245 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003246 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003247 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003248 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003249 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003250 号 限责任公司 混
号
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津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003251 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003252 号 限责任公司 混
号
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400119 号 产权第 7400119 号 限责任公司 海祥豪庭 18-2 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400133 号 产权第 7400133 号 限责任公司 海祥豪庭 39-201 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400131 号 产权第 7400131 号 限责任公司 海祥豪庭 39-302 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400150 号 产权第 7400150 号 限责任公司 海祥豪庭 39-303 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400140 号 产权第 7400140 号 限责任公司 海祥豪庭 39-702 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397887 号 产权第 7397887 号 限责任公司 海祥豪庭 39-703 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397874 号 产权第 7397874 号 限责任公司 海祥豪庭 39-903 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397884 号 产权第 7397884 号 限责任公司 海祥豪庭 39-1701 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400138 号 产权第 7400138 号 限责任公司 海祥豪庭 39-1703 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400149 号 产权第 7400149 号 限责任公司 海祥豪庭 39-1704 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397173 号 产权第 7397173 号 限责任公司 海祥豪庭 46-504 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397180 号 产权第 7397180 号 限责任公司 海祥豪庭 46-601 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397205 号 产权第 7397205 号 限责任公司 海祥豪庭 46-802 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400126 号 产权第 7400126 号 限责任公司 海祥豪庭 46-1801 混
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181162 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181155 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181152 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181140 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181117 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181112 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181133 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181128 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181109 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181105 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271997 号 限责任公司 混
号
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地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044）7
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目评估说明
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271993 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271975 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271971 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271967 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271897 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271890 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271862 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271791 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0272007 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271987 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271983 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0556668 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0556673 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0556670 号 限责任公司 混
号
（二） 房地产概况
天津航空有限责任公司的房屋建筑物性质主要分为住宅、公寓、办公及商铺，
其中公寓、办公及商铺位于空港经济区中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场，
建成于 2015 年，总建筑面积 6,700.67 平方米，房屋结构形式均为钢混结构。外
部为玻璃幕墙及其他材料幕墙，入户为高级防盗门，地面铺地砖，墙面刷涂料，
顶棚吊顶。室内配套设施有上下水、照明电、通讯、空调等基础设施齐全。住宅
位于天津市宁河区造甲城镇田辛村海祥豪庭，建成于 2016 年，总建筑面积
室内配套设施有上下水、照明电、通讯等基础设施齐全。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044）8
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目评估说明
公寓、办公及商铺所占用的土地性质均为出让，用途均为其他商服用地。
住宅所占用的土地性质均为出让，用途均为城镇住宅用地。
经实地查勘，基础无不均匀下沉，承重墙无裂缝，混凝土无剥落，楼地面基
本完好，门窗无变形。上、下水管道畅通，卫生器具完好，现状基本完好，维护
和保养正常。
至基准日纳入本次评估范围的房地产共 53 项，已办理房地产证，具体明细如
下：
建筑
房产证载权 结 建成
序号 权证编号 对应土地证号 建筑物名称 用途 面积
利人 构 年月
㎡
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003239 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003240 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003241 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003242 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003243 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003244 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003245 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003246 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003247 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003248 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003249 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003250 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003251 号 限责任公司 混
号
津（2018）保税区
津（2018）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 1003252 号 限责任公司 混
号
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400119 号 产权第 7400119 号 限责任公司 海祥豪庭 18-2 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400133 号 产权第 7400133 号 限责任公司 海祥豪庭 39-201 混
沃克森（北京）国际资产评估有限公司电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044）9
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产抵偿债务项目评估说明
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400131 号 产权第 7400131 号 限责任公司 海祥豪庭 39-302 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400150 号 产权第 7400150 号 限责任公司 海祥豪庭 39-303 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400140 号 产权第 7400140 号 限责任公司 海祥豪庭 39-702 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397887 号 产权第 7397887 号 限责任公司 海祥豪庭 39-703 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397874 号 产权第 7397874 号 限责任公司 海祥豪庭 39-903 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397884 号 产权第 7397884 号 限责任公司 海祥豪庭 39-1701 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400138 号 产权第 7400138 号 限责任公司 海祥豪庭 39-1703 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400149 号 产权第 7400149 号 限责任公司 海祥豪庭 39-1704 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397173 号 产权第 7397173 号 限责任公司 海祥豪庭 46-504 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397180 号 产权第 7397180 号 限责任公司 海祥豪庭 46-601 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7397205 号 产权第 7397205 号 限责任公司 海祥豪庭 46-802 混
津 2021 宁河区不动产 津 2021 宁河区不动 天津航空有 天津市宁河区造甲城镇田辛村 钢
权第 7400126 号 产权第 7400126 号 限责任公司 海祥豪庭 46-1801 混
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181162 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181155 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181152 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181140 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181117 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181112 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181133 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181128 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181109 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0181105 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271997 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271993 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271975 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271971 号 限责任公司 混
号
沃克森（北京）国际资产评估有限公司电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
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津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
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号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271897 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
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号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271862 号 限责任公司 混
号
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津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0271791 号 限责任公司 混
号
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津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0272007 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
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动产权第 0271983 号 限责任公司 混
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动产权第 0556668 号 限责任公司 混
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动产权第 0556673 号 限责任公司 混
号
津（2024）保税区
津（2024）保税区不 天津航空有 钢
动产权第 0556670 号 限责任公司 混
号
（三） 现场调查情况
对建筑物的现场调查评估，按照相关评估法律规定要求，遵循公正、客观、
科学的原则，根据企业 供的建筑物清查评估明细表所列项目的项数、建筑面积、
建筑结构、土地相关情况、装饰装修及给排水、供电照明、通风等设备配置情况，
进行现场调查核实；现场了解建筑物的结构特征和各部位完损状况。
（四） 核实过程
等特征收集了房屋产权证明文件等评估相关资料。
报的房地产类资产进行了盘点与查看。核对了房地产名称、数量、购建日期、面
积、土地信息、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了房地产的工
作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了房地产的完损程度和预计使用年限
等成新状况；填写了典型房地产的现场调查表。
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量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的房地产市场销
售价格。
（五） 评估方法
评估对象所在区域目前类似房地产交易情况较为活跃，可供比较的房地产交
易案例较多，符合市场法的应用条件及适用范围，故选用市场法；评估对象为可
取得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，且区域租赁市场较
发达，符合收益法的应用条件及适用范围，故选用收益法；由于评估对象为商业
用途，成本法所得评估结果为积算价格，难以准确体现评估对象的市场价值，且
评估对象周边类似的房地产交易及租赁案例较多，应首选市场法及收益法作为评
估方法，故未选取成本法。
综上，根据本次评估目的、评估对象、评评估值类型及资料收集情况等相关
条件，本次评估拟采用市场法和收益法进行评估。
具体评估方法介绍如下：
市场法
市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据期间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。
市场法主要是根据替代原则，将评估房地产与较近时期内已经发生了交易的
类似房地产中选取具有代表性的交易实例作为可比实例加以比较对照，并依据后
者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区位、实物以及权益因素
等差别，修正得出评估对象在价值时点的房地产价值。
运用市场法求取评估对象的房地产价值，基本公式如下：
比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数
×房地产状况调整系数
价值时点价格指数
＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×
交易当时价格指数
评估对象区位状况指数评估对象实物状况指数
××
可比实例区位状况指数可比实例实物状况指数
评估对象权益状况指数
×
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可比实例权益状况指数
运用市场法按下列基本步骤进行：
A 搜集交易实例的有关资料；
B 选取有效的可比市场交易实例，应从搜集的交易实例中选取三个或以上的
可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：a 是评估对象的类似房地产；b 成交
日期与评估时点相近，不超过一年；c 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
C 建立价格可比基础；
D 进行交易情况修正；
E 进行市场状况调整；
F 进行房地产状况调整，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整；
G 计算比较价值；
进行交易情况修正、交易期日调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状
况调整时应符合以下规定：第一：分别对可比实例市场价格的修正或调整幅度不
宜超过 20%，共同对可比实例市场价格的修正或调整幅度不宜超过 30%；第二、
经过修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价和最低价的比值不宜大于 1.2；
第三、当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；第四、当因评估对象或
市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应进行说明并陈述理由。
收益法
收益法是预测评估对象的未来收益，利用折现率将未来收益转换为价值得到
评估对象价值或价格的方法。
选用有限年期计算公式：
n
Ai S
V?? ?
i ?1 (1 ? ri )i (1 ? rs ) n
其中：V—为收益价值；
A—为房地产未来各年的净收益；
ri—为租金收益折现率；
rs—为建筑物处置收益折现率；
n—为房地产的收益期；
S—建筑物剩余价值。
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（六） 评估案例
细表 4-8-1 房屋建筑物 第 15 项）
（1）待估房地产单价的确定
i、委估房地产基本情况
天津航空有限责任公司的房屋建筑物为位于天津市宁河区造甲城镇田辛村海
祥豪庭 18-2，建成于 2016 年 12 月，建筑面积 247.30 平方米。房屋结构形式为
钢混结构。证载房屋共 4 层，即-1-3 层。外刷涂料，入户为高级防盗门。室内配
套设施有上下水、照明电、通讯等基础设施齐全。占用的土地性质为出让，用途
为城镇住宅用地，共用土地面积为 181,362.00 平方米，土地终止日期为 2080 年
经实地查勘，基础无不均匀下沉，承重墙无裂缝，混凝土无剥落，楼地面基
本完好，门窗无变形。上、下水管道畅通，现状基本完好，维护和保养正常。
ii、比较实例选择
可比案例 1：天津海航城
交易日期：2024 年 10 月
单价：不含税 6,525.00 元/平方米
用途：住宅（别墅）
面积：275.89 平方米
可比案例 2：天津海航城
交易日期：2024 年 10 月
单价：不含税 6,566.00 元/平方米
用途：住宅（别墅）
面积：246.74 平方米
可比案例 3：天津海航城
交易日期：2024 年 10 月
单价：不含税 7,065.00 元/平方米
用途：住宅（别墅）
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面积：233.57 平方米
iii、因素选择
根据委估房屋所在区域及街道的特点和用途，从市场资料中选取三个可比实
例与评估对象进行比较。参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的
主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有：
处理。
的价格的处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
①区位状况调整因素：包括距区域中心的距离、周围环境和景观、公共交通
便捷度、外部配套设施、住宅聚集度、临街状况、楼层；
②实物状况调整因素：包括外观设计、建筑结构、设备设施、空间布局、新
旧程度、临街宽深比、建筑功能、室内装饰装修、建筑面积、特殊情况、停车便
捷度；
③权益状况调整因素：包括土地使用权类型、用途、规划条件、共有情况、
用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占有情况、拖欠税费情况、查封
情况、权属清晰情况。
iv、因素条件说明
比较因素情况 述表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 评估对象
天津海航城 天津海航城 天津海航城
标准价格 待估 6,525.00 6,566.00 7,065.00
交易情况 正常交易 挂牌价 挂牌价 挂牌价
市场状况 日期 2024 年 9 月 2024 年 9 月 2024 年 9 月 2024 年 9 月
距区域中心 距离区域中心一 距离区域中心一 距离区域中心一 距离区域中心一
的距离 般 般 般 般
周边环境和
区 较好 较好 较好 较好
景观
位
状 距离公交站有一 距离公交站有一 距离公交站有一 距离公交站有一
公共交通便
况 定距离，有多条 定距离，有多条 定距离，有多条 定距离，有多条
捷度 公交线路 公交线路 公交线路 公交线路
外部配套设
完善 完善 完善 完善
施
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住宅聚集度 较好 较好 较好 较好
临街状况 临路位置较好 临路位置较好 临路位置较好 临路位置较好
楼层 独栋 独栋 独栋 独栋
人流量及密
较好 较好 较好 较好
度
外观设计 较好 较好 较好 较好
建筑结构 混合 混合 混合 混合
设备设施 齐备 齐备 齐备 齐备
空间布局 合理 合理 合理 合理
新旧程度 一般 一般 一般 一般
实 临街宽深比 合理 合理 合理 合理
物
状 符合住宅使用功 符合住宅使用功 符合住宅使用功 符合住宅使用功
建筑功能
况 能 能 能 能
室内装饰装
清水 清水 清水 简装
修
建筑面积 247.30 275.89 246.74 233.57
特殊情况 无 无 无 无
停车便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷
土地使用权类
出让 出让 出让 出让
型
用途 住宅 住宅 住宅 住宅
规划条件 无规划限制条件 无规划限制条件 无规划限制条件 无规划限制条件
共有情况 无共有情况 无共有情况 无共有情况 无共有情况
用益物权设立
权 无用益物权设立 无用益物权设立 无用益物权设立 无用益物权设立
情况
益
状 担保物权设立
无担保物权设立 无担保物权设立 无担保物权设立 无担保物权设立
况 情况
租赁或占有情
有租赁 有租赁 有租赁 有租赁
况
拖欠税费情况 无拖欠税费 无拖欠税费 无拖欠税费 无拖欠税费
查封情况 无查封 无查封 无查封 无查封
权属清晰情况 权属清晰 权属清晰 权属清晰 权属清晰
比较因素情况说明表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 评估对象
天津海航城 天津海航城 天津海航城
标准价格 待估 6,525.00 6,566.00 7,065.00
交易情况 正常交易 挂牌价 挂牌价 挂牌价
市场状况 日期 2024 年 9 月 2024 年 9 月 2024 年 9 月
日
距区域中心的
基准 相似 相似 相似
距离
区 周边环境和景
基准 相似 相似 相似
位 观
状 公共交通便捷
况 基准 相似 相似 相似
度
外部配套设施 基准 相似 相似 相似
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住宅聚集度 基准 相似 相似 相似
临街状况 基准 相似 相似 相似
楼层 基准 相似 相似 相似
人流量及密度 基准 相似 相似 相似
外观设计 基准 相似 相似 相似
建筑结构 基准 相似 相似 相似
设备设施 基准 相似 相似 相似
空间布局 基准 相似 相似 相似
实 新旧程度 基准 相似 相似 相似
物 临街宽深比 基准 相似 相似 相似
状
况 建筑功能 基准 相同 相同 相同
室内装饰装修 基准 相似 相似 稍优
建筑面积 基准 稍差 相似 相似
特殊情况 基准 相似 相似 相似
停车便捷度 基准 相似 相似 相似
土地使用权类
基准 相同 相同 相同
型
用途 基准 相同 相同 相同
规划条件 基准 相同 相同 相同
共有情况 基准 相同 相同 相同
用益物权设立
权 基准 相同 相同 相同
情况
益
状 担保物权设立
基准 相同 相同 相同
况 情况
租赁或占有情
基准 相同 相同 相同
况
拖欠税费情况 基准 相同 相同 相同
查封情况 基准 相同 相同 相同
权属清晰情况 基准 相同 相同 相同
v、编制比较因素条件指数表
根据对评估对象和可比实例情况的分析，把各可比实例的自身状况按照参比
因素分别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表。
以被评估对象各因素为基础，相应指数为 100，具体见比较因素条件指数表：
比较因素条件指数表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 评估对象
天津海航城 天津海航城 天津海航城
标准价格 待估 6,525.00 6,566.00 7,065.00
交易情况 100.00 105.00 105.00 105.00
市场状况 日期 100.00 100.00 100.00 100.00
区 距区域中心的
位 距离
状 周边环境和景
况 100.00 100.00 100.00 100.00
观
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公共交通便捷
度
外部配套设施 100.00 100.00 100.00 100.00
住宅聚集度 100.00 100.00 100.00 100.00
临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
楼层 100.00 100.00 100.00 100.00
人流量及密度 100.00 100.00 100.00 100.00
外观设计 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
设备设施 100.00 100.00 100.00 100.00
空间布局 100.00 100.00 100.00 100.00
实 新旧程度 100.00 100.00 100.00 100.00
物 临街宽深比 100.00 100.00 100.00 100.00
状
况 建筑功能 100.00 100.00 100.00 100.00
室内装饰装修 100.00 100.00 100.00 105.00
建筑面积 100.00 99.00 100.00 100.00
特殊情况 100.00 100.00 100.00 100.00
停车便捷度 100.00 100.00 100.00 100.00
土地使用权类
型
用途 100.00 100.00 100.00 100.00
规划条件 100.00 100.00 100.00 100.00
共有情况 100.00 100.00 100.00 100.00
用益物权设立
权 100.00 100.00 100.00 100.00
益 情况
状 担保物权设立
况 100.00 100.00 100.00 100.00
情况
租赁或占有情
况
拖欠税费情况 100.00 100.00 100.00 100.00
查封情况 100.00 100.00 100.00 100.00
权属清晰情况 100.00 100.00 100.00 100.00
vi、因素修正
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。
比较因素修正系数表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 评估对象
天津海航城 天津海航城 天津海航城
标准价格 待估 6,525.00 6,566.00 7,065.00
交易情况 100.00 100/105 100/105 100/105
市场状况 日期 100.00 100/100 100/100 100/100
距区域中心的
距离
周边环境和景
区 观
位 公共交通便捷
状 100.00 100/100 100/100 100/100
况 度
外部配套设施 100.00 100/100 100/100 100/100
住宅聚集度 100.00 100/100 100/100 100/100
临街状况 100.00 100/100 100/100 100/100
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楼层 100.00 100/100 100/100 100/100
人流量及密度 100.00 100/100 100/100 100/100
外观设计 100.00 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100.00 100/100 100/100 100/100
设备设施 100.00 100/100 100/100 100/100
空间布局 100.00 100/100 100/100 100/100
实 新旧程度 100.00 100/100 100/100 100/100
物 临街宽深比 100.00 100/100 100/100 100/100
状
况 建筑功能 100.00 100/100 100/100 100/100
室内装饰装修 100.00 100/100 100/100 100/105
建筑面积 100.00 100/99 100/100 100/100
特殊情况 100.00 100/100 100/100 100/100
停车便捷度 100.00 100/100 100/100 100/100
土地使用权类
型
用途 100.00 100/100 100/100 100/100
规划条件 100.00 100/100 100/100 100/100
共有情况 100.00 100/100 100/100 100/100
用益物权设立
权 100.00 100/100 100/100 100/100
益 情况
状 担保物权设立
况 100.00 100/100 100/100 100/100
情况
租赁或占有情
况
拖欠税费情况 100.00 100/100 100/100 100/100
查封情况 100.00 100/100 100/100 100/100
权属清晰情况 100.00 100/100 100/100 100/100
比准价格 —— 6,280.00 6,250.00 6,410.00
权重 1/3 1/3 1/3
比较价值 6,300.00
注：因为比较案例与评估对象用途相同、位置相近，故取三个比较案例比准
价格的算术平均值作为本次市场法评估测算结果。
待估房屋的比准挂牌价格=（案例一比准价＋案例二比准价＋案例三比准价）
÷3
= 6,300.00 元/平方米（取整）
待估房屋价值=比准挂牌价格×面积=6300×247.30=1,558,000.00 元（取整）
（1）计算公式及评估测算过程
选用有限年期计算公式：
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n
Ai S
V?? ?
i ?1 (1 ? ri )i (1 ? rs ) n
其中：V—为收益价值；
A—为房地产未来各年的净收益；
ri—为租金收益折现率；
rs—为建筑物处置收益折现率；
n—为房地产的收益期；
S—建筑物剩余价值。
（2）测算未来年净收益
①估价对象租金水平的确定
至价值时点，估价对象部分已经出租，对于租期内的租金水平，根据租赁合
同价格确定。
基准日租约情况如下：
序 房屋现 建筑面
建筑物名称 承租人 租赁期
号 状 积㎡
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
商业管理有 日至 2039 年 8
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
对于租约外租金，由于委估房产的租赁期已至 2039 年，剩余年限较短且距基
准日较久远，故直接参考最后一期租约租金作为市场租金。
②估价对象出租空置率和收租损失率的确定
对于租约期内，考虑到租赁合同的签订，不考虑空置率；
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对于租约期外的空置率，资产评估专业人员对周边市场供需情况进行研究并
结合被评估对象实际经营情况，按 15%进行测算。
对于收租损失率，考虑到根据市场调查及结合资产评估专业人员的工作经验，
出租押金一般为 1 个月，租金收取有押金作为保证，因此本次估价不考虑收租损
失率。
③运营费用的确定
根据目前房地产租赁市场的成本因素进行分析，运营费用主要包括运营成本、
税金。运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用，税金包括增值税、城市维
护建设税、教育费附加及地方教育附加、房产税等，详见下表：
序号 名称 费率 备注
指工作人员的工资、福利、商业费用等相关费用，同类房地产的管理
费水平一般占年有效毛收入的 1%-5%，结合本项目所在区域的经济
发展状况、社会平均工资及项目的实际情况，取年有效毛收入的
指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。根据租赁合同规定，已
维修成本较小，故本次按 0.5%计算。
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费
用，一般按房屋重置成新价格乘以保险费率计算，根据项目的不同，
保险费率可取 1‰-2‰，根据评估对象项目情况，按成本法测算的重
置成新价乘以保险费率 0.20%计算。
此项包括城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。城市维护建
附加为 5%。
④建筑物残值的确定
委估对象土地使用年限终止后，建筑物存在剩余价值。计算公式如下：
建筑物剩余价值＝建筑物的重置成本×综合成新率
评估基准日类似结构房屋建筑物重置成本为 4,000 元/平方米左右。
②成新率的确定
根据年限法确定建筑物成新率
根据年限法计算公式：成新率＝1－已使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年
限）。
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委估对象建筑物为混合结构，经济耐用年限为 60 年，竣工日期约为 2010 年
余经济寿命为 46.17 年，经过测算地上建筑物在土地使用权到期时的成新率为 35%。
③建筑物剩余价值
建筑物的重置成本每年考虑 1%的增长，预测期末建筑物的重置单价为
建筑物剩余价值＝建筑物的重置成本×综合成新率×建筑面积
=5,129.73×35%× 3,140.60
=5,638,648.29 元。
④房地产折现率的确定
房地产折现率实质上是房地产投资资产的收益率，折现率可以按安全利率加
风险调整值法确定，即：报酬率＝安全利率+风险调整值。安全利率按中国人民银
行于 2015 年 10 月 24 日公布一年期存款利率 1.50%确定。风险调整值可以视为投
资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率三者之和再减去投资带来的
优惠率。考虑天津市目前房地产业的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估
对象的用途等因素，结合我们对评估对象所在区域房地产市场的调查了解由于当
前房地产政策变动较快，房地产投资存在一定的风险，并且考虑目前的通货膨胀
和一定的风险利率，综合分析商业用途房地产风险调整值在 4.50%-6.50%之间，
本次评估租赁业务风险调整值取 4.50%，因此，折现率＝1.50%+4.50%＝6.00%。
⑤确定收益期
被评估建筑物的土地使用权终止日期为 2049 年 12 月 11 日，于评估基准日
钢混结构，经济寿命为 60 年，至评估基准日 2024 年 10 月 31 日，已使用 13.83
年，委估对象剩余经济寿命约为 46.17 年；根据孰短原则，评估对象的收益年期
约为 25.11 年。
⑥运用公式确定收益价格
选用有限年期计算公式：
n
Ai S
V?? ?
i ?1 (1 ? ri )i (1 ? rs ) n
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其中：V—为收益价值；
A—为房地产未来各年的净收益；
ri—为租金收益折现率；
rs—为建筑物处置收益折现率；
n—为房地产的收益期；
S—建筑物剩余价值。
综合以上，计算得出委估房地产评估值为：11,630,000.00 元（取整）。
根据评估目的、评估对象状况和市场状况，考虑到上述两种方法评估结果的
差异，评估对象建筑物所处区域市场法测算结果更能客观反映公允价值。收益法
从未来收益折现的角度，分别对房地产的价值进行了度量，由于委估房地产为商
业房地产，而天津市的商业房地产租售比较低，难以反映委估房地产的市场价格。
故本次评估采用市场法结果作为最终的房地产价值。
经过评估人员采用市场法进行测算得出评估对象的房地产价值。具体结果如
下：
单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑 105,853,046.0 90,212,300.6 104,169,600.0 104,169,600.0
-1.59 15.47
物 7 2 0 0
房屋建筑物增值是由于待估房屋建筑物购置年代较早，近年来房屋价格有所
上涨所致。
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第四章 评估结论及分析
一、 评估结论
本着独立、公正、客观的原则，在持续经营前 下，在经过实施必要的资产
评估程序，采用市场法形成的评估结果如下：
截至评估基准日 2024 年 10 月 31 日，天津航空有限责任公司纳入评估范围
内的房地产账面价值为 9,021.23 万元，评估价值为 10,416.96 万元，增值额为
本报告评估结论不含增值税。
二、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明
由于待估房屋建筑物购置年代较早，近年来房屋价格有所上涨所致。
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评估说明附件
附件一企业关于进行资产评估有关事项的说明
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托人、产权持有人概况
（一） 委托人
公司名称：海南航空控股股份有限公司
法定住所：海南省海口市美兰区美兰机场路 9 号海南航空海口美兰基地 21
号楼综合办公楼
经营场所：海南省海口市美兰区美兰机场路 9 号海南航空海口美兰基地 21
号楼综合办公楼
法定代表人：祝涛
注册资本：4321563.2535 万人民币
主要经营范围：国际、国内(含港澳)航空客货邮运输业务;与航空运输相关的
服务业务;航空旅游;机上供应品,航空器材,航空地面设备及零配件的生产;候机
楼服务和经营;保险兼业代理服务(限人身意外险).(以上凡涉及行政许可的项目
须凭许可证经营)
（一）产权持有人概况
名 称：天津航空有限责任公司
法定住所：天津自贸试验区(空港经济区)滨海国际机场机场路 1196 号
法定代表人：李荣魁
注册资本：819260.0000 万人民币
经营范围：国内(含港澳台)、国际航空客货运输业务;意外伤害保险、健康保
险、传统人寿保险;自有航空器租赁与航空器维修、航空专业培训咨询服务;货物
及技术进出口;广告经营;货物联运服务;航空器材、日用百货、电子产品、工艺品、
化妆品、针纺织品、服装鞋帽、礼券的销售;旅游观光咨询服务;航空地面服务;烟
草、食品零售;酒店管理服务及相关咨询服务;电子设备租赁(依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动)
（二）委托人与产权持有人的关系
天津天保房地产开发有限公司
企业关于进行资产评估有关事项的说明
委托人海南航空控股股份有限公司是产权持有人天津航空有限责任公司的
股东，持有天津航空有限责任公司 47.82%股权。
二、 关于经济行为的说明
海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任公司以持有的房地产
抵偿债务，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及天
津航空有限责任公司所持有的 53 套房地产在评估基准日的市场价值进行评估。
该经济行为已经《海南航空控股股份有限公司会议纪要》
（琼航证券（专题）
纪字〔2024〕2 号）通过。
三、 关于评估对象和评估范围的说明
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据未经会计师事务所审计，以企业申报为准。
（一） 评估对象
本次资产评估对象为海南航空控股股份有限公司拟接受天津航空有限责任
公司以持有的房地产抵偿债务涉及的 53 套房地产。
（二） 评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的天津航空有限责任公司于评估基准日
申报的所有资产。
截至评估基准日 2024 年 10 月 31 日，天津航空有限责任公司纳入评估范围
的房地产资产账面价值为 9,021.23 万元，为 53 套房产，包含商业和住宅用途，分
布于天津市空港经济区和宁河区，部分房产处于出租状态。
（三） 经营租入资产、特许使用资产和账外无形资产
纳入评估范围的部分房产处于出租状态，具体情况如下：
序 房屋现 建筑面
建筑物名称 承租人 租赁期
号 状 积㎡
YOHO 湾 20#房产 20-10-
天津诚空间 2024 年 9 月 1
YOHO 湾 20#房产 20-10-
限公司 月 31 日
YOHO 湾 20#房产 20-10-
天津天保房地产开发有限公司
企业关于进行资产评估有关事项的说明
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
YOHO 湾 20#房产 20-10-
天津湖畔四 2021 年 5 月 1
季酒店管理 日至 2034 年 4
有限公司 月 30 日
乐天公寓管 2022 年 8 月 10
有限公司 月9日
天津灵魂文 2021 年 11 月 1
公司 10 月 31 日
上述房产中的 YOHO 湾 20#房产的证载用途为商业，承租人已将原有格局进
行调整，房产内部户型与证载有所差异
（四） 评估范围内资产调账情况
本次评估范围内资产未发生过根据资产评估结果调账的事项。
（五） 不良资产核销或资产剥离情形
本公司近五年内不存在不良资产核销和资产剥离的情形。
（六） 需要说明的其他问题
无。
四、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2024 年 10 月 31 日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人
与评估机构协商确定的。
天津天保房地产开发有限公司
企业关于进行资产评估有关事项的说明
五、 可能影响评估工作的重大事项说明
（一） 历史年度进行的清产核资和资产评估情况
本公司近五年内未进行过清产核资和资产评估事项。
（二） 评估范围内资产的抵押、质押、担保情况
本次评估范围内资产不存在抵押、质押、担保情况。
（三） 影响企业价值的账面未记录资产情况
本公司不存在账面未记录的影响企业价值的资产。
六、 资产清查情况的说明
针对此次评估工作，公司成立了专门的清查小组，对公司于评估基准日列入
评估范围的资产进行了清理盘点工作 。
按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”及其填写要求、细致准确的登
记填报，对被评估资产的产权归属证明文件等情况的文件资料进行收集；进行逐
项盘点核对，做到账实相符，判断其使用状况等。
七、 资料清单
本页以下无正文
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