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二 、委 托 人 、被 评 估 单 位 及 资 产 评 估 委 托 合 同 约 定 其 他 评 估 报 告
海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。资产评估
师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相
关当事人决策的责任。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别
事项说明和使用限制。本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受
资产评估报告中假设和限制条件的限制。
六、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
场调查。
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资产评估报告摘要
重要提示
以下内容摘自财兴资评字（2024）第 213 号资产评估报告，欲了解本评
估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司接受海南珠江国际置业有限公司的委
托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序
及公认的评估方法（资产基础法、收益法），并结合委估对象的实际情况，对三亚珠
江温泉度假区有限公司股东全部权益价值进行了资产评估工作，将其于评估基准日所表
现的市场价值作出了公允反映。
委托人：海南珠江国际置业有限公司（以下亦简称“委托人”）。
被评估单位：三亚珠江温泉度假区有限公司（以下亦简称“三亚温泉公司”）。
经济行为文件：根据委托人提供的《房地产业务管理委员会会议纪要》（珠实集
会〔2021〕77 号），会议研究了战略发展部关于三亚南田度假区盘活方案的请示，启
动对该项目资产盘活涉及的资产价值评估工作。
评估目的：本次资产评估是应海南珠江国际置业有限公司的委托，为海南珠江国
际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让而对三亚珠
江温泉度假区有限公司股东全部权益进行评估，为其提供评估基准日时市场价值参考
依据。
评估对象：三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值。
评估范围：为评估目的所涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司在评估基准日 2023
年 12 月 31 日的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负
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债。按照委托人提供的经审计后的会计报表反映，三亚珠江温泉度假区有限公司总资
产账面价值合计为 20,224.37 万元 ，负债账面价值合计为 4,065.50 万元，股东权益账
面价值为 16,158.87 万元。
价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。市场价值系指自愿买方和自愿卖方
在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易
的价值估计数额。
评估基准日：2023 年 12 月 31 日。
评估方法：资产基础法、收益法。
评估结论：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着
独立、公正、客观的原则，按照必要的评估程序，对三亚珠江温泉度假区有限公司在评
估基准日 2023 年 12 月 31 日的股东全部权益进行了评估。本次评估采用资产基础法
结论，评估结果如下：
于评估基准日 2023 年 12 月 31 日时，三亚珠江温泉度假区有限公司全部资产账
面值为 20,224.37 万元，评估值为 71,979.48 万元，评估增值 51,755.10 万元，增幅
（净资产）账面值为人民币 16,158.87 万元，评估值为 67,913.97 万元，评估增值
资产评估结果汇总表
评估基准日：2023 年 12 月 31 日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 10,381.90 43,910.02 33,528.12 322.95
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被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
非流动资产 2 9,842.47 28,069.45 18,226.98 185.19
其中：债权投资 3 - - -
其他债权投资 4 - - -
长期应收款 5 - - -
长期股权投资 6 - - -
其他权益工具投资 7 - - -
其他非流动金融资产 8 - - -
投资性房地产 9 - - -
固定资产 10 9,842.47 28,069.45 18,226.98 185.19
在建工程 11 - - -
生产性生物资产 12 - - -
油气资产 13 - - -
使用权资产 14 - - -
无形资产 15 - - -
开发支出 16 - - -
商誉 17 - - -
长期待摊费用 18 - - -
递延所得税资产 19 - - -
其他非流动资产 20 - - -
资产总计 21 20,224.37 71,979.48 51,755.10 255.90
流动负债 22 4,065.50 4,065.50 - -
非流动负债 23 - - -
负债总计 24 4,065.50 4,065.50 - -
净资产（所有者权益） 25 16,158.87 67,913.97 51,755.10 320.29
则：经资产基础法评估测算，三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益于评估
基准日 2023 年 12 月 31 日的市场价值为 67,913.97 万元（大写：人民币陆亿柒仟玖佰
壹拾叁万玖仟柒佰元整）。
评估结论有效期：本报告所揭示的评估结论仅对本次评估报告列明的评估目的经
济行为有效，根据《资产评估执业准则——资产评估报告》，本评估报告使用有效期
为自评估基准日 2023 年 12 月 31 日起 1 年内（即自 2023 年 12 月 31 日至 2024 年 12
月 30 日止）。
对评估结论产生影响的特别事项说明：
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（一）南田农场西村 68 亩土地已办理土地使用证但仍未交付，存在拆迁补偿纠
纷，房屋建筑物仍未拆迁，土地仍未交付给三亚温泉公司。根据三亚温泉公司提供的
资料，该 68 亩土地上有农户 67 户，房屋建筑物约为 9,000 平方米。本次评估结果已
参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013 年修订）》（三府〔2013〕43
号）扣除 68 亩土地的拆迁成本，经测算 68 亩拆迁成本为 42,113,330.00 元。若该评估
估算的数据与实际数据不符，应以相关部门确定的数据为准，届时评估结论需相应修
改。特请报告使用者注意。
（二）三亚温泉公司已在南田农场划定的 10 亩地上建成面积 9,209.00 ㎡的宿舍
区，用地面积 6,666.70 ㎡（共 10 亩地），分别为 A、B、C 三栋员工宿舍楼，但未办
理相关产权登记手续，也未与南田农场签订租赁合同，仅相互默认 40 年使用权临时
使用。本次评估结果不包含该 10 亩土地市场价值，但包含地上 9,209.00 ㎡的建筑物
市场价值。特请报告使用者注意。
（三）据三亚温泉公司提供的《国有土地使用权出让合同》显示，土地原批复容
积率为不高于 0.35，但根据《三亚南田温泉国际热带风情旅游城控制性详细规划》，
南田区的最新控规为不高于 0.6。本次评估按照三亚温泉公司最新控规 0.60 进行计算，
按照相关政策，涉及调容需补交土地出让金。根据新旧容积率测算，涉及计容建筑物
面积增加 52,820.01 ㎡。本次评估按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
（国土资厅发〔2018〕4 号）中的“调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以
新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定” “容积
率调整前后均低于 1 的，按容积率为 1 核算楼面地价”已扣减需要补交的土地出让金
符，则以相关部门确认的数额为准，届时评估结论需作相应的调整。特请报告使用者
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注意。
（四）截止至 2023 年 12 月 31 日，三亚珠江温泉度假区有限公司仍未建设人防
工程，需补建或缴纳人防易地建设费，暂未收到相关的缴费通知。按照《关于降低部
分市县防空地下室异地建设费收费标准及有关问题的通知》（琼发改收费〔2021〕720
号）的相关规定，海南省三亚市人防工程易地建设费 1,800 元/㎡标准计算，需补交人
防易地建设费共计 1,778,184.00 元。评估结论已扣除需补交的人防易地建设费。特请
报告使用者注意。
（五）截至评估基准日，三亚温泉公司尚未执行小业主历史积分处理方案。因委
托经营合同中明确“1 积分等于 1 元”，小业主若不同意积分调整的方案，则可能存
在合同违约风险及相关违约金补偿，也可能存在涉税风险。本次评估结果未考虑该事
项对评估结论的影响，特请报告使用者注意。
（六）本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估报
告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象
于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，
该意见本身并无强制执行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性（合
乎评估的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策和委估决策承担任何责任；
且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计值，不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证。
（七）本评估报告中的企业股东全部权益价值未考虑流动性、控股权溢价对评估
价值影响。特请报告使用者注意。
以上内容摘自评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读评估报告
书全文。
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财兴资评字（2024）第 213 号
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资产评估报告正文
一、绪言
海南珠江国际置业有限公司：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“本公司”）接受海南珠江国际
置业有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公
正的原则，采用市场法和收益法，按照必要的评估程序，并满足特定假设条件，对海南珠
江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让所涉及三
亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值在2023年12月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况及评估结果报告如下。
二、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定其他评估报告使用者
（一）委托人
企业名称：海南珠江国际置业有限公司
统一社会信用代码：91460200620110796P
类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
住所：海南省三亚市大东海珠江花园酒店
法定代表人：周智勇
注册资本：20000 万元人民币
成立日期：1993 年 02 月 19 日
营业期限：1993 年 02 月 19 日至 2043 年 02 月 18 日
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经营范围：许可项目：住宿服务；餐饮服务；足浴服务；洗浴服务；生活美容服务；高
危险性体育运动（游泳）；酒吧服务（不含演艺娱乐活动）；烟草制品零售（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：外卖递送服务；食品销售（仅销售预
包装食品）；健身休闲活动；棋牌室服务；服装服饰零售；日用品销售；礼品花卉销售；化妆
品零售；化妆品批发；养生保健服务（非医疗）；美甲服务；幼儿园外托管服务；互联网销售
（除销售需要许可的商品）；办公服务；中医养生保健服务（非医疗）；宠物服务（不含动物
诊疗）；商务代理代办服务；停车场服务；会议及展览服务；婚庆礼仪服务；非居住房地产租
赁；旅游开发项目策划咨询（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）
（二）被评估单位
名称：三亚珠江温泉度假区有限公司
统一社会信用代码：91460200742575225R
住所：三亚市大东海珠江花园酒店
法定代表人：张海育
注册资本：28200 万元人民币
成立日期：2002 年 11 月 25 日
营业期限：2002 年 11 月 25 日 至 2032 年 11 月 24 日
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：房地产开发经营，住宿业，餐饮业，游泳池经营、管理，理发及美容服
务，洗浴和保健养生服务，体育表演，体育场地设施服务，体育培训，康乐中心，游乐中
心，物业管理，疗养服务，会议及会展服务。（一般经营项目自主经营，许可经营项目凭
相关许可证或者批准文件经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
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活动。）
（1）公司成立
三亚珠江温泉度假区有限公司系由海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理
服务集团股份有限公司共同出资设立的有限责任公司，其中海南珠江国际置业有限公司出
资比例为 99.00%，广州珠江城市管理集团有限公司出资比例为 1.00%，于 2002 年 11 月
（2）第一次经营范围变更（含业务范围变更）
由“房地产开发经营、宾馆、酒楼(仅限分支机构经营),体育表演,体育场地设施服务,体育
培训,康乐中心,游乐中心,物业管理(仅供办证使用)。”变更为“房地产开发经营、宾馆、
酒楼(仅限分支机构经营)，体育表演，体育场地设施服务，体育培训，康乐中心，游乐中
心，物业管理。”。
（3）第二次经营范围变更（含业务范围变更）
由“房地产开发经营、宾馆、酒楼(仅限分支机构经营),体育表演,体育场地设施服务,体育
培训,康乐中心,游乐中心,物业管理。”变更为“房地产开发经营、宾馆、酒楼（仅限分支
机构经营），体育表演，体育场地设施服务，体育培训，康乐中心，游乐中心，物业管理，
疗养服务，会议及会展服务。”。
（4）第三次经营范围变更（含业务范围变更）
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由“房地产开发经营、宾馆、酒楼(仅限分支机构经营),体育表演,体育场地设施服务,体育
培训,康乐中心,游乐中心,物业管理,疗养服务,会议及会展服务。”变更为“房地产开发经
营,住宿业,餐饮业,游泳池经营、管理，理发及美容服务，洗浴和保健养生服务，体育表演，
体育场地设施服务，体育培训，康乐中心，游乐中心，物业管理，疗养服务，会议及会展
服务。(一般经营项目自主经营,许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营)(依法须经
批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动。)”。
（5）第四次变更（法定代表人变更）
庆烈”变更为“曲非”。
（6）第五次变更（法定代表人变更）
非”变更为“张海育”。
三亚温泉公司设有 1 个分支机构，分支机构基本情况如下：
分支机构名称：三亚珠江温泉度假区有限公司珠江南田温泉度假区（以下或简称“南
田度假区”）。
统一社会信用代码：91460200754383714L
类型：其他有限责任公司分公司
住所：三亚市南田农场
分支机构负责人：张海育
成立日期：2004 年 02 月 18 日
营业期限：2004 年 02 月 18 日至 2032 年 11 月 24 日
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经营范围：住宿业，餐饮业，游泳池经营、管理，理发及美容服务，洗浴和保健养
生服务，体育表演，体育场地设施服务，体育培训，康乐中心，游乐中心，物业管理，疗
养服务，会议及会展服务。（一般经营项目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批
准文件经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
目前经营情况：珠江南田温泉度假区现已对外停止营业。
（1）截止评估基准日，三亚温泉公司的股东、注册资本、实缴注册资本及各股东持
股比例见下表：
金额单位：万元
序 注册资本 实缴注册资本
投资者（股东）名称
号 金额 出资比例 金额 出资比例
合计 28,200.00 100.00% 28,200.00 100.00%
（2）截至评估基准日，三亚温泉公司的整体股权结构图如下：
三亚温泉公司于 2002 年成立，主要业务为房地产开发经营、宾馆、酒楼（仅限分支
机构经营）。其分支机构南田度假区从 2004 年开始营业，设施由于设备老化严重、园区
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管井管道破裂、建筑质量问题及配套设施老化，加之新冠肺炎疫情爆发的影响，南田度假
区于 2020 年 2 月 6 日暂停营业，经报上级部门批准后，南田度假区于 2020 年 5 月正式全
面经营性关停。
截至 2023 年 12 月 31 日，员工共 18 人，其中行政人事部 2 人，财务部 2 人，餐饮部
现管理人员共 5 人，其中行政人事总监 1 人，安全品质部总监 1 人，财务部经理 1
人，客房部经理 1 人，工程部助理 1 人。
三亚珠江南田温泉度假区二期产权式酒店项目于 2013 年竣工验收备案，项目共有 360
套产权式别墅及 1 栋椰风轩和 5 套服务用房。为促进项目销售，2012 年底海南珠江国际
置业有限公司第三届第十三次董事会通过《三亚珠江南田二期产权式酒店（珠江·南田
（其中珠实集团持有 159 套、其他小业主持有 168 套），未售 33 套。
销售积分计划主要内容为：以户型均价计算积分回报，年回报率 6%，需每年委托一
次。2013-2019 年，小业主年度每户返租回报=折现积分+消费积分（其中：折现积分=原
始积分*30%，消费积分=回报积分*30%，回报积分=原始积分*70%，原始积分=户型总房
款均价*6%），但三亚温泉公司每年与业主签订的《委托经营合同》中仅约定折现积分和
消费积分的具体数额，并未载明具体计算规则。消费积分不折现，仅可在三亚珠江南田温
泉度假区进行消费，消费时酒店按照优惠价格结算划扣消费积分。
根据《委托经营合同》中“消费积分 1 分等于 1 元消费”的约定，2013 年至 2019 年
南田度假区实际发放小业主消费积分 1,453.28 万元，现金积分累计支付了 22,696,034.37
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元。截止评估基准日，小业主累计未使用的消费积分合计 10,686,947.13 元，应付账款涉
及的小业主现金积分合计 551,349.47 元。
（1）资产负债表主要数据
金额单位：人民币元
年度项目 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
流动资产合计 198,162,967.71 201,012,297.48 103,819,029.05
非流动资产合计 117,552,931.66 103,486,744.56 98,424,700.02
资产总计 315,715,899.37 304,499,042.04 202,243,729.07
流动负债合计 125,153,882.39 135,048,386.37 40,655,044.72
非流动负债合计 - - 0.00
负债合计 125,153,882.39 135,048,386.37 40,655,044.72
所有者（或股东）权益合计 190,562,016.98 169,450,655.67 161,588,684.35
（2）利润表主要数据
金额单位：人民币元
项 目 2021 年 2022 年 2023 年
一、营业总收入 1,654,365.11 2,168,798.37 1,275,940.79
其中：主营业务收入 1,654,365.11 2,168,798.37 1,275,940.79
其他业务收入
二、营业总成本 20,252,725.37 23,655,975.51 13,518,511.41
其中：主营业务成本
其他业务成本
税金及附加 2,516,591.32 2,513,950.30 2,510,441.12
销售费用 226.50
管理费用 17,525,513.16 20,532,069.39 10,796,458.87
财务费用 210,394.39 609,955.82 211,611.42
资产减值损失
信用减值损失 2,549,432.66 -27,911.41 13,906.05
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 336,473.47
其他收益（损失以“-”号填列） 337.27 11,430.95 4,393,520.75
三、营业利润（亏损以“-”号填列） -21,147,455.65 -21,111,361.31 -7,862,955.92
加：营业外收入 224.56 987.5
减：营业外支出 2,439.70 2.9
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -21,149,670.79 -21,111,361.31 -7,861,971.32
减：所得税
五、净利润（净亏损以“-”号填列）* -21,149,670.79 -21,111,361.31 -7,861,971.32
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项 目 2021 年 2022 年 2023 年
归属于母公司所有者的净利润 -21,149,670.79 -21,111,361.31 -7,861,971.32
少数股东损益
备注：2021 年数据摘自中天运会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所出具的年度审计报告（报告编号：中天运
（粤）2022审字第 00143 号）、2022 年数据摘自广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）海南分所出具的年度审
计报告（报告编号：中职信琼审字（2023）第 0002 号）、2023 年数据摘自致同会计师事务所（特殊普通合伙）广东分
所审计（报告编号：致同审字2024第 440C004190 号），上述审计报告意见类型均为无保留意见。
（三）委托人与被评估单位关系
委托人海南珠江国际置业有限公司是被评估单位三亚温泉公司的控股股东，持股比例
为 99%。
（四）委托人以外的其他评估报告使用者
委托人以外的其他评估报告使用者包括被评估单位、被评估单位的股东广州珠江城市
管理服务集团股份有限公司、国有资产管理部门、本次评估目的所涉及的各级国有资产管
理部门、工商行政管理部门等国家法律、法规规定的评估报告使用者。
委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明
的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；除委
托人、资产委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估
报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
三、评估目的
本次资产评估是应海南珠江国际置业有限公司的委托，为海南珠江国际置业有限公司、
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让而对三亚珠江温泉度假区有限
公司股东全部权益进行评估，为其提供评估基准日时市场价值参考依据。
根据提供的《房地产业务管理委员会会议纪要》（珠实集会〔2021〕77 号），会议
研究了战略发展部关于三亚南田度假区盘活方案的请示，启动对该项目资产盘活涉及的资
产价值评估工作。
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四、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为三亚珠江温泉度假区有限公司于 2023 年 12 月 31 日的股东全部权益
价值。
（二）评估范围
本次纳入评估范围的是三亚珠江温泉度假区有限公司在评估基准日 2023 年 12 月 31
日的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债。
主要资产及负债概况：
（1）货币资金账面价值为 5,621,163.39 元，为银行存款。
（2）应收账款账面价值为 31,373.08 元，为房款、消费款。
（3）预付账款账面原值为 165,936.73 元，计提坏账准备 0 元，账面净值为 165,936.73
元，为工程款、购货款、酒店预付往来款等。
（4）其他应收款账面原值为 58,127,008.05 元，计提坏账准备 3,035,351.55 元，账面
净值为 55,091,656.50 元，为备用金、集团内往来、押金等。
（5）存货账面价值为 42,432,250.71 元，计提减值准备 0 元，账面净值为 42,432,250.71
元，为周转材料、库存商品、开发成本等。
（6）其他流动资产账面值为 476,648.64 元，为待抵扣进项税。
（1）固定资产账面原值 199,657,579.06 元，账面净值 98,424,700.02 元，为房屋建筑
物、机器设备、电子设备等。
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（1）应付账款账面价值为 7,865,807.60 元，为应付工程款、购货款等。
（2）合同负债账面价值为 12,552,807.06 元，为预收房款、预收酒店款等。
（3）应付职工薪酬账面价值为 725,063.92 元，为应付员工工资、住房公积金、工会
经费等。
（4）应交税费账面价值为 1,800,720.74 元，为应交增值税、土地增值税等。
（5）其他应付款账面价值为 16,909,402.40 元，主要为集团内往来、投标保证金、诚
意金。
（6）其他流动负债账面价值为 801,243.00 元，主要为预收款待转销项税。
具体详见下表：
金额单位：人民币元
项目 2023 年 12 月 31 日 项目 2023 年 12 月 31 日
资产 负债和所有者权益
流动资产： 流动负债：
货币资金 5,621,163.39 短期借款
以公允价值计量且其变
以公允价值计量且其变动计
动计入当期损益的金融
入当期损益的金融负债
资产
衍生金融资产 衍生金融负债
应收票据 应付票据
应收账款 31,373.08 应付账款 7,865,807.60
预付账款 165,936.73 合同负债 12,552,807.06
其他应收款 55,091,656.50 应付职工薪酬 725,063.92
存货 42,432,250.71 应交税费 1,800,720.74
待摊费用 其他应付款 16,909,402.40
持有待售资产 持有待售负债
一年内到期的非流动资
一年内到期的长期负债
产
其他流动资产 476,648.64 其他流动负债 801,243.00
流动资产合计 103,819,029.05 流动负债合计 40,655,044.72
非流动负债：
长期借款
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项目 2023 年 12 月 31 日 项目 2023 年 12 月 31 日
应付债券
长期应付款
预计负债
非流动资产： 递延收益
可供出售金融资产 递延所得税负债
持有至到期投资 其他非流动负债
长期应收款 非流动负债合计 0
长期股权投资 负债合计 40,655,044.72
投资性房地产 所有者权益（或股东权益）：
固定资产 98,424,700.02 实收资本（或股本） 282,000,000.00
在建工程 其他权益工具
生产性生物资产 资本公积
油气资产 减：库存股
无形资产 其他综合收益
开发支出 专项储备
商誉 盈余公积 2906413.29
长期待摊费用 未分配利润 -123,317,728.94
归属于母公司所有者权益合
递延所得税资产
计
其他非流动资产 少数股东权益
非流动资产合计 98,424,700.02 所有者（或股东）权益合计 161,588,684.35
资产总计 202,243,729.07 负债和所有者权益总计 202,243,729.07
金额单位：人民币元
项 目 行次 2023 年 1-12 月
一、营业总收入 1 1,275,940.79
其中：主营业务收入 2 1,275,940.79
其他业务收入 3
二、营业总成本 4 13,518,511.41
其中：主营业务成本 5
其他业务成本 6
税金及附加 7 2,510,441.12
销售费用 8
管理费用 9 10,796,458.87
财务费用 10 211,611.42
资产减值损失 11
信用减值损失 13,906.05
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 12
投资收益（损失以“-”号填列） 13
资产处置收益（损失以“-”号填列） 14
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项 目 行次 2023 年 1-12 月
其他收益（损失以“-”号填列） 15 4,393,520.75
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 16 -7,862,955.92
加：营业外收入 17 987.50
减：营业外支出 18 2.90
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 19 -7,861,971.32
减：所得税 20
五、净利润（净亏损以“-”号填列）* 21 -7,861,971.32
归属于母公司所有者的净利润 22 -7,861,971.32
少数股东损益 23
金额单位：人民币元
项 目 行次 2023 年 1-12 月
一、经营活动产生的现金流量： 1 ---
销售商品、提供劳务收到的现金 2
收到的税费返还 13 4,393,271.96
收到其他与经营活动有关的现金 14 7,278,816.15
经营活动现金流入小计 15 11,672,088.11
购买商品、接受劳务支付的现金 16 294,741.42
支付给职工以及为职工支付的现金 22 2,181,541.71
支付的各项税费 23 2,510,441.12
支付其他与经营活动有关的现金 24 4,289,009.00
经营活动现金流出小计 25 9,275,733.25
经营活动产生的现金流量净额 26 2,396,354.86
二、投资活动产生的现金流量： 27 ---
收回投资收到的现金 28
取得投资收益收到的现金 29
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 30 987.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 31
收到其他与投资活动有关的现金 32
投资活动现金流入小计 33 987.50
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 34
投资支付的现金 35
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 37
支付其他与投资活动有关的现金 38
投资活动现金流出小计 39 987.50
投资活动产生的现金流量净额 40
三、筹资活动产生的现金流量： 41 ---
吸收投资收到的现金 42
取得借款收到的现金 44
收到其他与筹资活动有关的现金 46
筹资活动现金流入小计 47
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项 目 行次 2023 年 1-12 月
偿还债务支付的现金 48
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 49
支付其他与筹资活动有关的现金 51
筹资活动现金流出小计 52
筹资活动产生的现金流量净额 53
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 54
五、现金及现金等价物净增加额 55 2,397,342.36
加：期初现金及现金等价物余额 56 3,223,821.03
六、期末现金及现金等价物余额 57 5,621,163.39
备注：上述数据已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所审计，同时出具《三亚珠江温泉度假区有限公
司 2023 年度审计报告》（致同审字2024第 440C004190 号），评估范围与上述财务报表内容一致，同时和经济行为所
涉及的评估范围一致。
（三）主要资产的分布情况及特点
款、存货、其他流动资产。
货币资金为银行存款；应收账款为房款、消费款；预付账款为工程款、购货款、酒店
预付往来款等；其他应收款为备用金、集团内往来、押金等；其他流动资产为待抵扣进项
税；存货为周转材料、库存商品、开发成本等；
其中，存货中的库存商品为33套产权式别墅，全部已办理产权证明，但未分割办证。
所在的土地用途为商服用地，使用权类型为出让，终止日期至2043年6月30日，房屋类型
为产权式酒店。具体情况如下：
序 名称及规格 建筑结构及 证载总建筑面积 建筑面积
权属证明 评估层数 户型
号 型号 层数 （㎡） （㎡）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05358 号）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05357 号）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05298 号）
《海南省三亚市土地房 框架结构 2 1房1厅1
屋权证》（三土房（2014） 层 卫
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序 名称及规格 建筑结构及 证载总建筑面积 建筑面积
权属证明 评估层数 户型
号 型号 层数 （㎡） （㎡）
字第 05321 号） 框架结构 2 1房1厅1
层 卫
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
屋权证》（三土房（2014） 227.78
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05286 号）
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
屋权证》（三土房（2014） 341.93
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
屋权证》（三土房（2014） 227.78
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05331 号）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05372 号）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05291 号）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05349 号）
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序 名称及规格 建筑结构及 证载总建筑面积 建筑面积
权属证明 评估层数 户型
号 型号 层数 （㎡） （㎡）
屋权证》（三土房（2014） 层 卫
字第 05297 号） 框架结构 2 1房1厅1
层 卫
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05348 号）
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
屋权证》（三土房（2014） 121.19
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05292 号）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05353 号）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05310 号）
《海南省三亚市土地房
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
字第 05314 号）
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
屋权证》（三土房（2014） 451.47
框架结构 2 1房1厅1
层 卫
合计 1,963.24
存货中的开发成本为未开发的土地使用权，具体情况详见下表：
土地出让合同、转让合 持有土 持有的证的土地 建设净用地 土地 计容建筑面积
项目名称 备注
同 地证 面积（㎡） （㎡） 用途 （㎡）
一 三亚市国土资源局与三 《海南省 商服
南 73,548.58 27,274.79 13,985.93 已开发
期 亚珠江温泉度假区有限 三亚市土 用地
田
公司于 2003 年 6 月 30 地房屋权
温
二 日签订《国有土地使用 证》（三 商服
泉 188,195.00 64,194.74 24,474.00 已开发
期 权出让合同》（出让土 土房 用地
度
温 地面积为 261953 平方 （2008）
假 商服
泉 米）、海南省国营南田 字第 29,880.24 3,060.00 已开发
区 用地
区 农场与三亚珠江温泉度 9448 号）、
南 三 假区有限公司于 2003 《海南省 商服
田 期 年 8 月 8 日签订《三亚 三亚市土 用地
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土地出让合同、转让合 持有土 持有的证的土地 建设净用地 土地 计容建筑面积
项目名称 备注
同 地证 面积（㎡） （㎡） 用途 （㎡）
温 四 珠江（南田）温泉度假 地房屋权 商服
泉 期 区首期土地使用权转让 证》（三 用地
度 合同》（土地转让面积 土房 未开发，
假 五 为 402 亩） （2008） 商服 未办理
区 期 字第 用地 拆迁手
如上表，出让合同的土地面积为261,953.00㎡，证载土地面积为261,743.58㎡，建设净
用地面积为211,280.02㎡。据三亚温泉公司提供的《国有土地使用权出让合同》显示，土
地原批复容积率为不高于0.35，但根据《三亚南田温泉国际热带风情旅游城控制性详细规
划》，南田区的最新控规为不高于0.6。本次评估按照三亚温泉公司最新控规0.60进行计算，
总计容建筑面积为126,768.01㎡，已建设计容建筑面积为41,519.93㎡，未建设计容建筑物
面积为85,248.08㎡。其中五期土地即南田农场西村68亩土地已办理土地使用证但仍未交付，
存在拆迁补偿纠纷，房屋建筑物仍未拆迁，土地仍未交付给三亚温泉公司。根据三亚温泉
公司提供的资料，该68亩土地上有农户67户，房屋建筑物约为9,000多平方米。
（1）固定资产
固定资产主要为房屋建筑物、机器设备、车辆电子设备等。
①房屋建筑物
房屋建筑物账面原值184,027,028.80元，净值98,421,091.76元，为位于海南省三亚市海
棠镇南田温泉度假区，共14项，其中8项为房屋建筑物，6项为构筑物、装修费用等，建筑
面积合计27,710.62平方米。
①-1.权属状况
根据被评估单位介绍，除 2 幢房屋建筑已办理权属证明外，其余建构筑物均无办理房
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地产权证，建筑物的基本情况如下表：
建筑面积 土地面积
序号 权证编号 对应的实物 所在的土地 结构 建成年月
（㎡） （㎡）
《海南省三亚市 13,985.93
土地房屋权证》 三亚珠江温泉度假
（三土房（2008） 区休闲中心楼 钢混结构 4 层 / 27,274.79
一期土地
字第 9448 号） （含地下 1 层）
蓝天歌舞厅（主楼 2008 年、
负一层） 2017 年
一期、温泉
区土地上
不在土地范
围内
《海南省三亚市 钢混结构 2 层
土地房屋权证》 （含地下 1 层）
（三土房（2014） 二期土地
*** / / 3,408.50
字第 05342 号）
临时建筑，未办
证
临时建筑，未办
证
临时建筑，未办
证
合 计 27,710.62
据被评估单位介绍，房屋建筑物不存在抵押情况及查封情况。
（2）机器设备、车辆及电子设备
机器设备账面原值为10,019,728.38元，账面净值为3,548.73元，主要为空调、冰柜、
吸尘吸水机等，共574项，均于2004年-2020年年期间购买及使用，保养状况较差，均基本
已停用；
车辆账面原值为2,689,949.78元，账面净值为59.53元，主要为轿车、行李车、观光车
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等，共14项，均于2008年-2017年年期间购买及使用，保养状况较差，少部分在用；
电子设备账面原值为2,920,872.10元，账面净值为0.00元，主要为服务器、电脑、投影
机等，共382项，均于2004-2020年期间购买及使用，保养状况较差，大部分已停用。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等
无。
（六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评
估价值）
上述纳入评估范围的资产、负债与经济行为涉及的资产、负债范围和企业提供的资
产、负债一致，在致同会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所出具的《三亚珠江温泉度
假区有限公司 2023 年度审计报告》
（致同审字2024第 440C004190 号的基础上进行评估。
（七）账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账
无。
（八）本次评估前是否存在不良资产核销或者资产剥离行为
无。
五、价值类型及其定义
（一）价值类型：根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市
场价值类型。
（二）价值类型定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任
何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的
数额。市场价值反映市场整体而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。
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（三）选择价值类型的理由
基于本次评估目的是为海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股
份有限公司拟进行股权转让而涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值提
供市场公允价值参考依据，因此选择市场价值作为评估结论的价值类型。
六、评估基准日
本次评估中采用的价格标准是评估基准日的价格标准，因此评估基准日的选取对评
估结果有直接的影响。但在本次评估中，至本评估结果提供时，国家宏观政策及市场情况
与评估基准日时并未发生任何重大变化。
确定评估基准日所考虑的主要因素是：
（一）本次确定的基准日是委托人根据致同会计师事务所（特殊普通合伙）广东分
所出具的《三亚珠江温泉度假区有限公司 2023 年度审计报告》（致同审字2024第
（二）根据其经济行为与评估目的的实现最易对接且便于操作的原则确定，确定基
准日为 2023 年 12 月 31 日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等，
均以该日之外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有
效的价值标准。
七、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评
估中参考的文件资料主要有：
（一）行为依据
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（二）法律法规依据
会议通过，自 2021 年 1 月 1 日起实施）；
务委员会第二十一次会议通过，自 2016 年 12 月 1 日起实施）；
月 26 日通过）；
大会常务委员会第十二次会议通过，第三次修改版）；
务委员会第十二次会议通过，第三次修改版）；
月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
表大会常务委员会第七次会议）；
表大会常务委员会第十四次会议）；
次常务会议通过，2019 年 4 月 23 日中华人民共和国国务院令（第 714 号）修订）；
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年 3 月 1 日起施行）；
号发布，根据 2020 年 11 月 29 日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订）；
民共和国财政部令第 97 号修改）；
（财政部 税务总局海关总署公告 2019 年
第 39 号）。
（财政部国家税务总局财税〔2016〕
号）；
作意见>的通知》（国务院办公厅国办发〔2001〕102 号文）；
号）；
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（三）评估准则依据
（1）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）。
（1）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）。
（2）《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
（3）《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
（4）《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
（5）《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
（6）《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
（7）《资产评估执业准则-机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
（8）《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
（9）《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35 号）；
（10）《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
（11）《资产评估准则术语（2020）》（中评协〔2020〕31 号）。
（1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
（2）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
（1）《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
（2）《评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）。
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（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
（2）中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
（3）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；
（4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
（5）《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号，2006 年颁布（新准则））/
《企业会计准则》（财政部令第 5 号 1992 年颁布（旧准则））；
（6）《企业财务通则》（财政部令第 41 号）。
（四）产权依据
土地使用权出让合同》、《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房（2008）字第 9448 号）、
《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房（2008）字第 7111 号）等；
（五）取价依据
的通知；
（六）参考资料及其他资料
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八、评估方法
（一）资产评估的基本方法（评估方法简述）
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则-企业价值》和有关评估准则规定的
基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比
较，确定评估对象价值的评估方法。即：①市场法适用于存在一个活跃的公开市场，且市
场数据比较充分；②市场法要求在公开市场上有可比的交易案例的条件下进行资产评估；
③可比的交易案例通常是指在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相
同或相似交易活动；④能够确定具有合理比较基础的可比的交易案例；⑤能够收集可比的
交易案例的相关资料；⑥可以确信依据的信息资料是适当和可靠的；⑦为使与被评估企业
的财务报表具有可比性，通常需要对可比的交易案例的信息资料进行分析调整。
资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及
表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。即：①资产基础法主要适用于
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继续使用前提下的资产评估；②能够确信被评估对象具有预期获利潜力；③以持续经营为
前提对企业价值进行评估时，资产基础法一般不应当作为唯一使用的评估方法；④应当具
备可利用的资料；⑤应充分考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思
路。收益法适用于企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存在较稳定的对应关
系，并且未来预期收益和风险能够预测并可量化。即：①被评估资产的未来预期收益可以
预测并可以用货币衡量；②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货
币衡量；③被评估资产预期获利年限可以预测；④应当确信未来预期收益预测的合理信，
以合理反映被评估资产的未来预期收益；⑤必须充分考虑取得预期收益将面临的风险，合
理选择折现率；⑥必须保持预期收益与折现率口径的一致；⑦应当合理确定收益预测期间，
并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算；⑧能够使用合适的估价模型形成合理
的评估结论。
企业价值评估中的市场法、收益法和资产基础法，以及由以上三种基本评估方法衍生
出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系，且各种评估方法之间存在着内在联
系而又各有特点。三种评估基本方法是从不同的角度去表现资产的价值。
（二）评估方法选择及理由
根据《资产评估准则——企业价值》，资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据
评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产
基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法，适用市场法的前提
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条件是存在一个发育成熟、公平活跃的公开市场，且市场数据比较充分，在公开市场上有
可比的交易案例。经查询与被评估单位同一行业的国内上市公司，在产品类型、经营模式、
企业规模、资产配置、未来成长性等方面具备可予比较的上市公司很少；且近期产权交易
市场类似行业特征、经营模式的股权交易较少，相关交易背景、交易案例的经营财务数据
等信息无法从公开渠道获得，不具备采用市场法评估的基本条件。
评估人员从三亚珠江温泉度假区有限公司总体情况、本次评估目的及收益法评估前提
满足程度对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断。
三亚温泉公司于 2002 年成立，南田度假区从 2004 年开始营业，设施由于设备老化严
重、园区管井管道破裂、建筑质量问题及配套设施老化，加之新冠肺炎疫情爆发的影响，
南田度假区于 2020 年 2 月 6 日暂停营业。从三亚温泉公司的财务报表看，2016 年-2023
年 12 月 31 日的净利润均为负值，一直处于亏损状态。截止至评估基准日，南田度假区处
于停业状态。
从目前的实际情况看，三亚温泉公司长期亏损，留存用地也无开发计划。但其存货中
的别墅具有收益能力，基于上述原因，本次本评估可采用收益法进行评估。
资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及
表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。即：①资产基础法主要适用于
继续使用前提下的资产评估；②能够确信被评估对象具有预期获利潜力；③以持续经营为
前提对企业价值进行评估时，资产基础法一般不应当作为唯一使用的评估方法；④应当具
备可利用的资料；⑤应充分考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。此次三亚
温泉公司条件符合使用资产基础法的要求，拟采用资产基础法作为一种评估方法。
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（三）资产基础法评估方法说明
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的
评估思路。
评估中采用与委托评估资产相适应的评估方法分别对其各项资产及负债进行评
估，以评估后资产价值减去负债价值确定净资产的评估价值。其中对主要单项资产及负债
的形态特点及相关资料的掌握情况，分别采取如下具体方法进行评估：
（1）货币资金：货币资金为银行存款，对银行存款检查银行对账单和银行存款余额
调节表。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
（2）应收账款、预付账款、其他应收款：评估专业人员对资产负债表、总账、明细
账、合同台帐和企业填制的评估明细表进行核对，与审计师核对底稿，审查其金额、内容、
数量、日期是否与账表相符。经清查核实，账款相符。评估时，逐一具体分析各往来款项
的数额、欠款时间和原因、欠款人资金、信用、经营管理现状等，对各款项收回的可能性
做出判断。评估时以核实后账面余额确定为评估值。
（3）存货：评估人员向财务人员了解存货的种类、核算方式以及有关的内部管理控
制制度，然后进行账表、账账、账实核对，对存货进行合理抽查盘点。评估时以核实后账
面余额确定为评估值。
其中，存货-开发成本主要为未开发的土地使用权。土地使用权采用市场法：市场法
是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发
生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。
待估土地使用权价格=比较实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×容
积率修正系数×剩余使用年限修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
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其中，存货-存货—开发产品为 33 套产权式别墅。
待估房地产价格＝比较实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区位因
素修正系数×权益因素修正系数×实物因素修正系数
收益法是预测评估对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换
为价值得到评估对象价值或价格的方法。本次评估不涉及租约期内租金，客观的市场租金
采用市场法进行求取。收益法计算公式为：
P＝ ×
其中：P =未来净收益现值； r=报酬率；g=预计增长率；
A=无变化年纯收益；n =有限收益年期。
（4）其他流动资产：其他流动资产为待抵扣进项，评估人员查阅进账凭证、付款凭
证等资料，并核实内容、金额等内容，核实无误后以账面值作为评估值。
（1）固定资产（房屋建筑物）
房屋建筑物采用重置成本法：建筑物重置成本是指在价值时点条件下，重新建造建筑
物并使建筑物处于在用状态所耗用的成本。建筑物重置成本是由综合造价、前期费用及其
他费用和资金成本（资金利息）之和。
土地使用权采用市场法进行评估，方法介绍详见上文“存货-开发成本”的描述。
（2）设备类的固定资产
设备类资产主要为机器设备、电子设备、车辆。根据本次评估目的，按照持续使用原
则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和可收集资料情况，主要采用重置成本法进
行评估。设备采用重置成本法评估，即先行估算设备的评估基准日之重置全价，然后根据
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设备的运行维护现状及预计其未来使用情况，相应扣减其实体性贬值及可能存在的功能性
贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定待估设备的评估价值。
估明细表进行核对，审查其金额、内容、数量、日期是否与账本相符，对数额较大的款项，
以核实过的账面值作为评估值。
（四）收益法的说明
收益法评估待估企业价值，即通过预测待估企业的未来预期收益，将其资本化或通过
适当的折现率折算为现值并加总，以此来确定待估企业市场价值的方法。
本次评估的基本思路是以企业经审计的财务报表为依据估算其股东全部权益价值
（净
资产），采用股权现金流模式，即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算企
业的经营性资产的价值，再加上其基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到企
业股东权益价值。
（股权自由现金流量 R＝期初资金+当期的销售现金流入+当期的借款现金流入-当期
的开发成本支出-当期的管理费用-当期销售费用-财务费用-相关税费-所得税等）
本次评估的基本模型为： E ? P ? ? Ci
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri Rn ?1
P?? i
?
i ?1 (1 ? r ) r (1 ? r ) n
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的预期股权自由现金流量；
r：折现率；
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n：评估对象的未来经营期；
ΣCi：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产的价值。
?Ci ?C1?C2
C1：评估对象基准日存在的现金类资产（负债）价值；
C2：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产价值
九、评估程序实施过程和情况
自接受评估项目委托起至提交评估报告止，经过了评估准备阶段、现场评估阶段、评
定估算汇总、提交报告等过程，分述如下：
（一）评估准备阶段
等过程。
在确定评估目的和评估对象与评估范围后，本公司负责人与项目经理就资产评估事宜
与海南珠江国际置业有限公司进行洽谈。经海南珠江国际置业有限公司提出委托意向和时
间要求后，由委托人确定了评估基准日，并签署了“资产评估委托合同”。
估组，制定了详尽的评估方案及人员、时间的安排，并进行了大量的前期工作。
其填写要求。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为 2024 年 4 月 1 日-2024 年 4 月 3 日。主要工作如下：
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根据资产评估准则的要求，主要工作如下：
①听取委托人及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委托评估资产的历史及现
状，了解企业的财务制度、经营状况等情况；
②指导被评估企业清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程。为配合做
好评估工作，被评估企业三亚珠江温泉度假区有限公司专门组织力量进行了资产清查。在
本公司评估人员指导下，按《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）文
件的要求填写了评估清查明细表，对建筑物和设备的实有数量、质量情况进行了自查和准
备评估资料，收集了有关文件、发票、会计报表、财务账卡等评估所需资料。
察、市场调查、验证资料和选取评估方法等方面分头进行工作。首先，对其资产逐项进行
账账和账表方面的清理和核对。将待评估资产的账目、卡片等，与其他资料进行核对，检
查资产的名称、数量、单位、型号、购置时间、账面价值等是否一致；其次，在账务核实
的基础上进行账实的核对，根据固定资产清单，对固定资产进行实地盘点。在现场调查的
基础上，评估人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估
业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。对所收集的有关文件、
产权证明、会计报表、财务账卡、组织结构图和查询记录、询价结果、检查记录、行业资
讯等评估所需资料进行详细分析、归纳和整理，并对实物资产进行价格的调查与比较，形
成评定估算的依据和根据其分析结果确定评估方法。
根据资产类别和实际状况，评估人员收集市场信息，运用所搜集到的信息资料以及有
关经济技术财务等指标，选择和运用适当的评估方法，作出了价值评定，估算出资产的价
值。
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（三）评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告和内部审核等过程
根据不同资产的评估值，评估人员进行评估结果的汇总，形成了完整的资产清查评估
明细表和汇总表，并对评估值增减变化的合理性进行分析，撰写评估报告。评估报告初稿
撰写完成后，评估公司根据内部审核流程对评估报告进行了内部审核。评估项目组根据内
部审核意见对评估报告进行了修改完善。
（四）提交报告
在上述工作基础上，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估
机构内部审核、修订的结果，出具正式评估报告书。
十、评估假设
由于资产评估实际上是一种用模拟的市场来判断资产价值的行为。面对不断变化的
市场，以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，借助于适当的假设将市场条件及影响
资产价值的各种因素暂时“凝固”在某种状态下，以便资产评估师进行价值判断是必须的。
本项目评估假设分为前提假设、重要假设、基本假设、具体假设和特别假设。各项假设分
述如下：
（一）前提假设
在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上,买者
和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，卖买双方的交易行为
都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
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后营业执照可展期，并不会出现不可预见的因素导致其无法持续经营，被评估单位的资产
按现有用途不变并原地持续使用。
（二）重要假设
本次评估时，主要是基于以下重要假设，当以下重要假设发生较大变化时，评估结
果应进行相应的调整：
行正常使用；
也未考虑遇有自然灾害和其他不可抗力对评估值的影响；
确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日的市场价格
标准及价值体系。
（三）评估基本假设
重要方面基本一致。
国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。
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（四）关于评估对象的假设
环境等情况的改变。
被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等，未采
用专业的检测及鉴定手段。
（五）特别假设
本次评估评估只基于基准日现有的经营能力，金融杠杆不发生变动，不考虑未来可
能由于管理层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大。
（六）评估限制条件
及技术、经营等评估相关文件、资料，其真实性和准确性由被评估单位负责。我们未向有
关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。
因素对资产价值的影响。
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足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中
没有考虑评估对象的流动性对本次评估结论的影响。
当上述限制条件以及评估中遵循的评估原则等其他情况发生变化时，将会影响并改
变评估结论，评估报告将会失效。
十一、评估结论
（一）评估结论
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的法律、法规、规
章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程
序，并能满足特定假设条件，对三亚珠江温泉度假区有限公司在评估基准日 2023 年 12 月
于评估基准日 2023 年 12 月 31 日时，三亚珠江温泉度假区有限公司全部资产账面值
为 20,224.37 万元，评估值为 71,979.48 万元，评估增值 51,755.10 万元，增幅 255.90%；
负债账面值为 4,065.50 万元，评估值为 4,065.50 万元，无增减；股东权益（净资产）账面
值为人民币 16,158.87 万元，评估值为 67,913.97 万元，评估增值 51,755.10 万元，增幅
资产评估结果汇总表
评估基准日：2023 年 12 月 31 日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 10,381.90 43,910.02 33,528.12 322.95
非流动资产 2 9,842.47 28,069.45 18,226.98 185.19
其中：债权投资 3 - - -
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被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
其他债权投资 4 - - -
长期应收款 5 - - -
长期股权投资 6 - - -
其他权益工具投资 7 - - -
其他非流动金融资产 8 - - -
投资性房地产 9 - - -
固定资产 10 9,842.47 28,069.45 18,226.98 185.19
在建工程 11 - - -
生产性生物资产 12 - - -
油气资产 13 - - -
使用权资产 14 - - -
无形资产 15 - - -
开发支出 16 - - -
商誉 17 - - -
长期待摊费用 18 - - -
递延所得税资产 19 - - -
其他非流动资产 20 - - -
资产总计 21 20,224.37 71,979.48 51,755.10 255.90
流动负债 22 4,065.50 4,065.50 - -
非流动负债 23 - - -
负债总计 24 4,065.50 4,065.50 - -
净资产（所有者权益） 25 16,158.87 67,913.97 51,755.10 320.29
则：经资产基础法评估测算，三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益于评估基准
日 2023 年 12 月 31 日的市场价值为 67,913.97 万元（大写：人民币陆亿柒仟玖佰壹拾叁
万玖仟柒佰元整）。
截至评估基准日，三亚珠江温泉度假区有限公司所有者权益账面值 16,158.87 万元，
采用收益法评估三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值为 66,742.23 万元（大写：
人民币陆亿陆仟柒佰肆拾贰万贰仟叁佰元整）。
（二）资产评估结论及分析
本次采用资产基础法计算得出三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值
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结论高，差额为 1,171.74 万元，差异率为 1.76%。存在此差额的主要原因是：
置为价值标准，反映的是对资产的投入所耗费的社会必要劳动（购建成本），这种购建成
本通常将随着国民经济的变化而变化；收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映
的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制、
企业经营管理以及资产的有效使用等多种条件的影响。
论，其价值将低于在非企业经营体系下的资产价值，同时三亚珠江温泉度假区有限公司对
于待开发用地，尚未有具体的开发计划，也未进行相应规划报建，未来开发存在较大的不
定性。从资产基础法而言，未开发的土地使用权的市场价值较为客观明显，利用资产基础
法求取的结果更符合市场预期。
营环境的影响较大，企业对未来经营有一定的不确定性。
基于本次的评估目的是海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份
有限公司拟对三亚珠江温泉度假区有限公司进行股权转让，本次评估以资产基础法结果作
为本次评估结论。因此，三亚温泉公司于评估基准日 2023 年 12 月 31 日的全部权益价值
为 67,913.97 万元（大写：人民币陆亿柒仟玖佰壹拾叁万玖仟柒佰元整）。
（三）评估增值的主要原因分析
三亚温泉公司于评估基准日 2023 年 12 月 31 日的全部权益评估值为 67,913.97 万元，
评估增值 51,755.10 万元，增幅 320.29 %。主要是存货及固定资产-房屋建筑物的评估增
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值，其中存货账面值为 4,243.23 万元，评估值为 37,771.65 万元，增值额为 33,528.42 万元，
增幅为 790.16 %；固定资产-房屋建筑物账面值为 9,842.11 万元，评估值为 27,965.63 万
元，增值额 18,123.52 万元，增幅为 184.14%。
增值的主要原因为涉及的土地使用权取得时间较早，成本较低，三亚市属于旅游城市，
类似房地产市场活跃，加上土地的稀缺性，造成增值。
评估结论有效期：本报告所揭示的评估结论仅对本次评估报告列明的评估目的经济行
为有效，根据《资产评估执业准则——资产评估报告》，本评估报告使用有效期为自评估
基准日 2023 年 12 月 31 日起 1 年内（即自 2023 年 12 月 31 日至 2024 年 12 月 30 日止）。
（四）评估结论有关说明
限制说明”。
十二、特别事项说明
本次评估对以下情况提请报告使用者予以关注：
（一）利用专业报告事项
致同会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所出具的《三亚珠江温泉度假区有限公司
日资产负债范围财务数据亦以该审计报告为基础提交，本次评估是在上述审计报告基础上
进行。
（二）期后重大事项
在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下原则处
理：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 44页
海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
的评估机构重新评估。
际作价应给予充分考虑，并进行相应调整。
省产权式酒店建设销售管理暂行规定的通知》（琼府〔2016〕203 号）“产权式酒店出售
的客房数量可由各市县政府根据需要决定，但不得超过客房总数的 70%。所有客房由开
发单位统一经营或委托统一经营，以保证酒店的完整性”。
房地产业平稳健康发展的意见》（琼府〔2017〕76 号）“严禁以产权式酒店的名义变相
开发商品住宅，自本意见施行之日起，停止产权式酒店项目规划报建审批。”
式酒店客房、酒店式公寓的销售政策也进行了相应优化”。
截止至评估报告出具日，三亚市尚未发布关于产权式酒店销售的新政策，不排除在较
短时间内出现政策的重大变动。若存货中的 33 套产权式别墅允许对外销售，其估值为
据被评估单位介绍，截止至报告出具日，三亚温泉公司于 2024 年 7 月调整了部分集
团内部往来，具体详见下表：
调整对象 调整科目 调整金额（元）
广州珠江实业集团有限公司 其他应收款 -972,271.85
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 45页
海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
调整对象 调整科目 调整金额（元）
广州珠江实业集团有限公司 其他应收款 3,301.19
广州珠江实业集团有限公司 其他应付款 700,000.00
广州珠江装修工程有限公司 应付账款 -198,804.00
广州珠江监理咨询集团有限公司 应收账款 -97,000.00
广州珠江监理咨询集团有限公司 其他应收款 -14,380.00
广州珠江建设发展有限公司 其他应收款 -1,015,227.85
广州珠江外资建筑设计院有限公司 其他应收款 -94,988.15
广州珠江外资建筑设计院有限公司 应付账款 -471,329.32
由上表可得出，调整相关科目后对净资产的影响值为-2,220,433.34 元。特请报告使
用者注意。
（三）其他需要说明的事项
建筑物仍未拆迁，土地仍未交付给三亚温泉公司。根据三亚温泉公司提供的资料，该 68
亩土地上有农户 67 户，房屋建筑物约为 9,000 平方米。本次评估结果已参照《三亚市集
体土地征收补偿安置管理规定（2013 年修订）》（三府〔2013〕43 号）扣除 68 亩土地的
拆迁成本，经测算 68 亩拆迁成本为 42,113,330.00 元。若该评估估算的数据与实际数据不
符，应以相关部门确定的数据为准，届时评估结论需相应修改。特请报告使用者注意。
面积 6,666.70 ㎡（共 10 亩地），分别为 A、B、C 三栋员工宿舍楼，但未办理相关产权
登记手续，也未与南田农场签订租赁合同，仅相互默认 40 年使用权临时使用。本次评估
结果不包含该 10 亩土地市场价值，但包含地上 9,209.00 ㎡的建筑物市场价值。特请报告
使用者注意。
高于 0.35，但根据《三亚南田温泉国际热带风情旅游城控制性详细规划》，南田区的最新
控规为不高于 0.6。本次评估按照三亚温泉公司最新控规 0.60 进行计算，按照相关政策，
涉及调容需补交土地出让金。根据新旧容积率测算，涉及计容建筑物面积增加 52,820.01
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 46页
海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
㎡。本次评估按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕
新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定” “容积率调整前后均低于 1 的，按容积
率为 1 核算楼面地价”已扣减需要补交的土地出让金 331,709,630.00 元，该评估估算金额
若与届时政府相关部门核算的实际应补交金额不符，则以相关部门确认的数额为准，届时
评估结论需作相应的调整。特请报告使用者注意。
补建或缴纳人防易地建设费，暂未收到相关的缴费通知。按照《关于降低部分市县防空地
下室异地建设费收费标准及有关问题的通知》（琼发改收费〔2021〕720 号）的相关规定，
海南省三亚市人防工程易地建设费 1,800 元/㎡标准计算，需补交人防易地建设费共计
同中明确“1 积分等于 1 元”，小业主若不同意积分调整的方案，则可能存在合同违约风
险及相关违约金补偿，也可能存在涉税风险。本次评估结果未考虑该事项对评估结论的影
响，特请报告使用者注意。
“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象于评估基准
日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身并
无强制执行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性
（合乎评估的专业规范）
承担责任，而不对评估对象的定价决策和委估决策承担任何责任；且评估结论仅是本报告
所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计值，不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 47页
海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
特请报告使用者注意。
十三、评估报告使用限制说明
（一）本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估报告载
明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象于评估基
准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身
并无强制执行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估的专业规
范）承担责任，而不对评估对象的定价决策承担任何责任；请报告使用人正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报
告载明的使用评估目的范围内使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员
不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政
法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用
人。
（四）未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于
公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
十四、资产评估报告日
资产评估报告结论形成日为：2024 年 10 月 17 日。
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海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
一、资产评估结果汇总表及明细表、收益法测算表；
二、资产评估委托合同（复印件）；
三、海南珠江国际置业有限公司营业执照（复印件）；
四、三亚珠江温泉度假区有限公司营业执照（复印件）；
五、《房地产业务管理委员会会议纪要》（珠实集会〔2021〕77 号）（复印件）；
六、《国有土地使用权出让合同》、《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房（2008）
字第 9448 号）、《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房（2008）字第 7111 号）等（复
印件）；
七、《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房（2014）字第 05358 号）等 33 套产
权式别墅的权属证明（附件为其中2本，其余详见电子版）；
八、《关于 68 亩土地情况的说明》；
九、《关于需补建或缴纳人防易地建设费的说明》；
十、致同会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所出具的《三亚珠江温泉度假区有
限公司 2023 年度审计报告》（致同审字2024第 440C004190 号）；
十一、委托人及被评估单位承诺函；
十二、资产评估师承诺函；
十三、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司营业执照（复印件）；
十四、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司资产评估备案公告（复印件）；
十五、中国资产评估协会单位会员信用信息记录（复印件）；
十六、中国资产评估协会正式执业会员证书（复印件）；
十七、资产评估师身份证（复印件）。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 50页
资产评估结果分类汇总表
表2
评估基准日：2023年12月31日
被评估 被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
持有待售资产余额 - -
减：减值准备 - -
资产评估结果分类汇总表
表2
评估基准日：2023年12月31日
被评估 被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
资产评估结果分类汇总表
表2
评估基准日：2023年12月31日
被评估 被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产评估汇总表
表3
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
减：坏账准备 - - -
减：坏账准备 138,219.48 138,219.48 - -
减：坏账准备 - - -
减：坏账准备 3,035,351.55 3,035,351.55 - -
减：存货跌价准备 - - -
减：坏账准备 - - -
减：减值准备 - - -
流动资产评估汇总表
表3
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
减：减值准备 3,173,571.03 3,173,571.03 - -
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
货币资金评估汇总表
表３－１
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
编 号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 备注
合 计 5,621,163.39 5,621,163.39 0.00 0.00
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
货币资金——银行存款评估明细表
表３－１－２
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 开户银行 账号 币种 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备注
合计 *** *** 5,621,163.39 5,621,163.39 - - ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
应收账款评估明细表
表３－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 欠款单位名称（结算对象） 业务内容 是否为关联方 发生日期 账龄 账面价值 计提减值准备 评估价值 增减值 增值率% 备注
账面余额合计 169,592.56 138,219.48 169,592.56 0.00 0.00 ***
减：坏账准备 138,219.48 -138,219.48 -100.00 ***
减：评估风险损失 138,219.48
账面净值合计 31,373.08 31,373.08 0.00 0.00 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
预付账款评估明细表
表３－７
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
账龄
序号 欠款单位名称（结算对象） 业务内容 是否为关联方 发生日期 账龄 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备注
采购预付款（电瓶
货款）
补提2015年小业主
业费
账面余额合计 10,386.39 4,080.00 13,650.63 10,953.42 - 108,680.19 147,750.63 165,936.73 165,936.73 0.00 0.00
减：坏账准备 -
减：评估风险损失 -
账面净值合计 *** *** *** *** 10,386.39 4,080.00 13,650.63 10,953.42 - 108,680.19 147,750.63 165,936.73 165,936.73 0.00 0.00 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
其他应收款评估汇总表
表３－８
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
减：减值准备 3,035,351.55 3,035,351.55 - -
减：减值准备 - - -
减：减值准备 - - -
减：减值准备 3,035,351.55 3,035,351.55 - -
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
其他应收款评估明细表
表３－８－1
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称 ：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 欠款单位名称（结算对象) 业务内容 发生日期 账龄 账面价值 计提减值准备 评估价值 增减值 增值率% 备注
账面余额合计 *** *** *** 58,127,008.05 3,035,351.55 58,127,008.05 0.00 0.00 ***
减：坏账准备 3,035,351.55 -3,035,351.55 -100.00
减：评估风险损失 3,035,351.55
账面净值合计 *** *** *** 55,091,656.50 55,091,656.50 0.00 0.00 ***
被评估单位填表人 ：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
存货评估汇总表
表３－9
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
减：跌价准备 - - -
存货评估汇总表
表３－9
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
减：跌价准备 - - -
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
白金酒500ml）
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
存货——在库周转材料评估明细表
表３－9－３
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
库龄 账面价值 评估价值
序号 名称 规格型号 计算单位 存放地点 增减值 增值率% 备注
（月） 数量 单价 金额 实际数量 评估单价 金额
账面余额合计 372,792.19 410,226.39 37,434.20 10.04
减：跌价准备 -
账面净值合计 *** *** *** 372,792.19 *** 410,226.39 37,434.20 10.04 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
存货——开发产品评估明细表
表３－9－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
证载总建 账面价值 评估价值
序号 权属证明 名称及规格型号 房屋用途
建筑结构及层评估层数 户型 建筑面积（㎡） 增减值 增值率% 备注
筑面积 金额 评估单价 金额
《海南省三亚市土地房 （㎡）
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房 框架结构 1房1厅1
屋权证》（三土房 2层 卫
（2014）字第 框架结构 1房1厅1
框架结构 1房1厅1
《海南省三亚市土地房 框架结构 1房1厅1
屋权证》（三土房 2层 卫
（2014）字第 框架结构 1房1厅1
框架结构 1房1厅1
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
框架结构 1房1厅1
框架结构 1房1厅1
《海南省三亚市土地房 框架结构 1房1厅1
屋权证》（三土房 2层 卫
（2014）字第 框架结构 1房1厅1
框架结构 1房1厅1
框架结构 1房1厅1
存货——开发产品评估明细表
表３－9－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
证载总建 账面价值 评估价值
序号 权属证明 名称及规格型号 房屋用途
建筑结构及层评估层数 户型 建筑面积（㎡） 增减值 增值率% 备注
筑面积 金额 评估单价 金额
《海南省三亚市土地房 框架结构 1房1厅1 （㎡）
屋权证》（三土房 2层 卫
（2014）字第 框架结构 1房1厅1
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房 框架结构 1房1厅1
屋权证》（三土房 2层 卫
（2014）字第 框架结构 1房1厅1
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房 框架结构 1房1厅1
屋权证》（三土房 2层 卫
（2014）字第 框架结构 1房1厅1
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
存货——开发产品评估明细表
表３－9－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
证载总建 账面价值 评估价值
序号 权属证明 名称及规格型号 房屋用途
建筑结构及层评估层数 户型 建筑面积（㎡） 增减值 增值率% 备注
筑面积 金额 评估单价 金额
《海南省三亚市土地房 （㎡）
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房
屋权证》（三土房 框架结构 1房1厅1
（2014）字第 2层 卫
《海南省三亚市土地房 框架结构 1房1厅1
屋权证》（三土房 2层 卫
（2014）字第 框架结构 1房1厅1
账面余额合计 34,077,807.20 23,183,790.00 -10,894,017.20 -31.97
减：跌价准备 -
合 计 *** *** *** *** *** *** 34,077,807.20 *** 23,183,790.00 -10,894,017.20 -31.97 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
存货—开发成本评估明细表
表3-9-10
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称 ：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
评估价值
建设净用
序号 权属情况 位置 用地面积（㎡） 土地用途 设定容积率 计容建筑面积（㎡） 账面价值 折合楼面单价 增值率% 备注
地（㎡） 总价（元）
（元/㎡）
本次评估结果已按照 《
三亚市国土资源局与三
亚珠江温泉度假区有限
偿安置管理规定（2013
公司于2003年6月30日签
年修订）》扣除68亩土
订《国有土地使用权出
地的拆迁成本，经测算
让合同》、《海南省三
总容积率设定为0.6，未开发 68亩拆迁成本为
土地容积率设定为 0.95 42,113,330.00元；已扣
（三土房（2008）字第
除增容建筑面积需补缴
的土地出让金
亚市土地房屋权证 》
（三土房（2008）字第
防费1,778,184.00元
开发成本合计 7,981,651.32 - 354,122,436.00 4,336.71
减：跌价准备 -
开发成本净额 7,981,651.32 354,122,436.00 4,336.71
被评估单位填表人 ：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
其他流动资产评估明细表
表３－１3
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 项目及内容 发生日期 结算内容 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备 注
合 计 476,648.64 473,658.11 -2,990.53 -0.63 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
固定资产评估汇总表
表4-8
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
编号 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 184,027,028.80 98,421,091.76 191,112,720.00 279,656,259.10 7,085,691.20 181,235,167.34 3.85 184.14
减：减值准备 - - - -
减：减值准备 - - - -
减：减值准备 - - -
减：减值准备 - - -
设备类合计 15,630,550.26 3,608.26 13,176,329.00 1,038,260.00 -2,454,221.26 1,034,651.74 -15.70 28,674.53
减：减值准备 - - -
减：减值准备 - - -
减：减值准备 - - -
固定资产评估汇总表
表4-8
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
编号 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
减：减值准备 -
减：减值准备 -
减：减值准备 - - - - - -
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
固定资产 —— 房屋建筑物评估明细表
表４－８－１
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
建筑面积 土地面积 账面价值 评估价值
序号 权证编号 建筑物名称 对应的实物 所在的土地 结构 建成年月 增值率% 备注
（㎡） （㎡） 原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
三亚珠江温泉度假区休闲中心
《海南省三亚市土地房屋 66,573,030.00 53.00% 35,283,700.00
房屋建筑物(2007年转入）- 楼
主楼及员工宿舍A栋 中餐厅（主楼后面） 钢混结构4层/1层（含 1,434.80 22,714,805.64 10,531,462.35
字第9448号） 一期土地
地下1层）
一期土地使用权 27,274.79 10,590,623.32 5,976,506.18 **** **** 136,223,000.00
年
一期、温泉区土地
上
《海南省三亚市土地房屋 钢混结构2层（含地
字第05342号） 二期土地
二期别墅装修款，评估价值包含在《存货
—库存商品评估明细表》中
不含土地价值，仅为地上建筑物价值
账面值含在序号1中；评估值不含土地价
值，仅为地上建筑物价值
-100.00
账面余额合计 27,710.62 184,027,028.80 98,421,091.76 191,112,720.00 279,656,259.10 184.14%
减：减值准备 -
账面净值合计 *** 184,027,028.80 98,421,091.76 191,112,720.00 *** 279,656,259.10 184.14% ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
机器设备（2007年转入
主楼空调、高低压配电
柜、高压变电器、发电
机等）
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
DV80TM
DV80TM
DV80TM
DV80TM
在用（公里
数
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
直径:100CM（圆球）玛瑙红球二层
揭阳红莲花座
家具用具（2007年转入
主楼的床、床垫、衣柜
、桌椅、沙发等客房家
具）
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
固定资产 — 机器设备评估明细表
表４－８－5
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏类 隐藏类 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 计量单位 购置日期 启用日期 增值率% 备注
原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
账面余额合计 10,019,728.38 3,548.73 9,854,039.00 548,610.00 15,322.14
减：减值准备 -
账面净值合计 *** *** *** *** *** 10,019,728.38 3,548.73 9,854,039.00 *** 548,610.00 15,359.33 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
固定资产 — 车辆评估明细表
表４－８－6
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 已行驶里程 账面价值 评估价值
序号 车辆牌号 车辆名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 （公里） 原值 净值 重置价值 成新率% 评估净值
四川一汽丰田汽
车有限公司
上海通用（沈
限公司
观光电瓶车马西尔工作车DE-
C4
厦门金龙联合汽
车工业有限公司
无法找到
行驶证
无法找到
行驶证
E420-
厦门金龙联合汽
车工业有限公司
江铃牌 江西江铃专用车
JX5044XXYXSGC2 辆有限公司
账面余额合计 2,689,949.78 59.53 401,900.00 343,400.00 576,752.01
减：减值准备 -
账面净值合计 *** *** *** *** *** 2,689,949.78 59.53 401,900.00 *** 343,400.00 576,752.01 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
YAMAHA
EMX3000/12
YAMAHA
EMX5000/12
红光金柜密码
箱
雅马哈
MG16/6FX
上海迪堡
Epson
LQ680K
美的1匹
GAA(E5)
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
LCD32B66
（32寸液晶）
HP laserjet
P1007
Epson
LQ680KII
戴尔 只增加
加主机
canonLBP2900
（佳能）
康星ZTP300-
C1
康星ZIP-300-
L81
联想扬天
A4600
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
华为AR1220-
S
戴尔 Studio
XPS 9100
带前置广播
pa2035pII
联想启天
M4350
戴尔DELL-
XPS358
联想扬天
L55F3500A
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
联想启天
M4330
联想启天
M4330
格力 1.5P DF-
格力KF-
Aa-2
联想扬天
T4900D
兄弟牌MFC-
联想启天
B003H
联想启天
B4360-B003
湿井MCH-
联想
LT1953WA
爱普生彩色
EPSON
STYLUS
PHOTO 1390
联想启天
B4360-B003
兄弟牌MFL-
T360
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
周大牌
CM
G2030-2G500
M4630d-10
G20302G500
联想启天4630
G2030-2G500
联想启天
IBM
G2030,2G500
兄弟牌MFC-
T360
联想扬天
A4600K
联想启天B4-
联想启天
B4360
联想启天
B4360
联想启天
B4360
兄弟牌MFC-
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
联想513-
CMC/I33110
格力KF-
格力KF-
格力KF-
格力KF-
格力KF-
格力KF-
格力KF-
格力KF-
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
美的KF-
美的KF-
美的KF-
联想-扬天
M6600D
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
联想启天
N7150
联想启天
N7150
立式格力KF-
立式格力KF-
立式格力KF-
立式格力KF-
立式格力KF-
立式格力KF-
立式格力KF-
立式格力KF-
美的KF-
美的KF-
美的KF-
美的KF-
美的KF-
美的KF-
美的KF-
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
美的KF-
美的KF-
美的KF-
联想家悦
E1505
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
格力KF-
-HN5
双15寸飞达
双15寸飞达
格力，外机
KF-120W/EVS
格力，外机
KF-120W/EVS
格力，外机
KF-120W/EVS
格力，外机
KF-120W/EVS
格力，外机
KF-120W/EVS
格力，外机
KF-120W/EVS
美的KF-
美的KF-
联想启天
M4330
联想启天
M4330
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
联想启天
M4330
LED40F2200N
F
LED40F2200N
F
LED40F2200N
F
LED40F2200N
F
LED40F2200N
F
LED40F2200N
F
LED40F2200N
F
LED40F2200N
F
联想扬天
A4600K
联想扬天
A4600K
联想扬天
A4600K
联想启天
B4360
联想启天
B4360
联想启天
B4360
联想启天
B4360
联想扬天
BR4900D
联想扬天
BR4900D
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
I53210/4G/500
G/1G独显 联
想4316277S4
E
I3-
扬天4900V
I5/4G/1TB 启
天B4360-N072
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
I3-
启天B4550-
B31
G32604G50G
G32604G50G
清
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
EG6011F 辆 1 2018/06/30 2018/06/30 49,827.59 0.00 49,830.00 5% 2,490.00 南田度假区
T4900-15-
固定资产 — 电子设备评估明细表
表４－８－7
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 隐藏列 隐藏列 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 原值 净值 原值 成新率% 评估净值
爱浪
AVLIGHT
账面余额合计 2,920,872.10 - 2,920,390.00 146,250.00
减：减值准备 -
账面净值合计 *** *** *** *** *** 2,920,872.10 - 2,920,390.00 *** 146,250.00 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
流动负债评估汇总表
表５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
编 号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动负债合计 40,655,044.72 40,655,044.72 0.00 0.00
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
应付账款评估明细表
表５－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
应付账款评估明细表
表５－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
应付账款评估明细表
表５－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
应付账款评估明细表
表５－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
应付账款评估明细表
表５－５
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合 计 7,865,807.60 7,865,807.60 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
合同负债评估明细表
表５－７
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合同负债评估明细表
表５－７
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合同负债评估明细表
表５－７
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合同负债评估明细表
表５－７
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合同负债评估明细表
表５－７
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合同负债评估明细表
表５－７
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合同负债评估明细表
表５－７
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合 计 12,552,807.06 12,552,807.06 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
应付职工薪酬评估明细表
表５－８
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 结算内容 发生日期 账面价值 评估价值 备注
合 计 725,063.92 725,063.92
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
应交税费评估明细表
表５－９
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 征税机关 发生日期 税费种类 税率 账面价值 评估价值 备注
国家税务总局三亚海棠区税务局
第一税务分局
国家税务总局三亚海棠区税务局
第一税务分局
国家税务总局三亚海棠区税务局
第一税务分局
国家税务总局三亚海棠区税务局
第一税务分局
国家税务总局三亚海棠区税务局
第一税务分局
合 计 1,800,720.74 1,800,720.74
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
其他应付款评估汇总表
表5-10
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
其他应付款评估明细表
表5-10-1
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
其他应付款评估明细表
表5-10-1
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备注
合 计 *** *** 16,909,402.40 16,909,402.40 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
其他流动负债评估明细表
表５－１3
评估基准日：2023年12月31日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 结算内容 账面价值 评估价值 备注
预收账款调整为合同负
债，价税分离
合 计 *** *** 801,243.00 801,243.00 ***
被评估单位填表人：张蕊 评估人员：胡志仪、莫锦霞
填表日期：2024年3月25日
收益法测算表
评估基准日：2023年12月31日
单位：万元
序号 项目 比率 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年 2034年 2035年 2036年 2037年 2038年 2039年 2040年 2041年 2042年 2043.6.30
一 资金流入 145.32 151.87 158.70 165.83 173.30 181.10 189.25 197.77 206.66 215.97 225.68 235.84 246.46 257.54 269.13 281.25 293.90 307.12 320.94 167.69
二 运营成本 289.95 244.11 245.15 246.23 247.36 248.55 249.78 251.07 252.42 253.83 255.31 256.85 258.46 260.14 261.90 263.73 265.65 267.66 269.76 159.13
三 经营利润 -144.63 -92.25 -86.45 -80.40 -74.07 -67.45 -60.53 -53.31 -45.76 -37.86 -29.63 -21.01 -12.00 -2.60 7.23 17.51 28.25 39.46 51.19 8.56
四 所得税 - - - - - - - - -
五 加回：折旧 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 174.76 87.38
六 加回：财务费用税后影响
七 资本性支出
八 期末净现金流 30.13 82.51 88.31 94.36 100.69 107.31 114.23 121.45 129.00 136.89 145.13 153.75 162.76 172.16 181.99 192.27 203.00 214.22 225.95 95.94
折现率 8.69%
折现年期 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50 10.50 11.50 12.50 13.50 14.50 15.50 16.50 17.50 18.50 19.26
现值 28.90 72.82 71.70 70.49 69.20 67.85 66.45 65.00 63.52 62.02 60.49 58.96 57.42 55.88 54.35 52.83 51.32 49.82 48.35 19.28
现值合计 1,146.64
加：溢余性资产 69,661.10
减：溢余性负债 4,065.50
九 评估值 66,742.23
珠实集会〔2021〕77 号
房地产业务管理委员会会议纪要
时 间：2021年10月14日9:00
地 点：世贸大厦南塔28楼集团第一会议室
会议议题：
运营中心汇报。
示，美林湖项目组汇报，房开中心列席。
部汇报，珠江城市服务、珠江健康、房开中心列席。
请示，房开中心汇报。
主 持 人：郑洪伟主任
参会成员：廖晓明常务副主任、吴翔副主任、张纲副主任、
张研副主任、张琼、黄青琴、周星星、伍松涛、邓宇杰、李勇、
汪能平、利英博、刘海波、解德强、邹依言
请假人员：丁昌银副主任
列席人员：钟小萍、朱明沛
汇报单位：肖伟峰、段奇俊
纪要整理：樊德方
议题一：研究关于签订韶关沙湖绿洲项目补充协议五的请
示。
（运营中心汇报）
会议审议了运营中心关于签订韶关沙湖绿洲项目补充协
议五的请示。会议原则同意该请示方案。会议提出以下要求：
一、房开中心要主动介入韶关沙湖绿洲项目，在项目市场
分析、营销监管等方面予以项目赋能及帮助。
二、房开中心要对我方享有担保权所对应的抵押物进行梳
理、盘点、估价，做到摸清情况、心中有数，配合集团做好项
目退出的准备工作。
议题二：研究关于审议美林湖水镇 Q 区项目投资立项议案
的请示。
（美林湖项目组汇报）
会议研究了关于审议美林湖水镇 Q 区项目投资立项议案
的请示。
会议要求，美林湖项目组要坚持底线思维、牢固风险意识，
结合现状实际对美林湖项目全周期开发方案进行梳理，财金中
心协助对项目的资金安排做好研究，全周期开发方案与 Q 区项
目投资立项一并修订完善后报集团研究。
议题三：研究关于三亚南田度假区盘活方案的请示。（战
略发展部汇报）
会议研究了战略发展部关于三亚南田度假区盘活方案的
请示。
鉴于三亚南田度假区近期研究成果，并综合考虑该项目的
生命周期特性，集团地产开发、酒店经营、健康产业等三条业
务线都无法盘活该项目。在此情况下，资本管理部立即启动对
该项目资产盘活涉及的资产价值评估工作，为集团下一步寻找
项目合作伙伴做好准备。
议题四：研究关于梅州珠江公司向集团公司申请第二次借
款的请示。
（房开中心汇报）
会议研究了房开中心关于梅州珠江公司向集团公司申请
第二次借款的请示。
会议要求，聚焦梅州珠江花城项目减少亏损，房开中心要
对该项目继续追加投资与否的方案做进一步的论证研究，对项
目必要的资金支出金额、资金支付计划做进一步的梳理排布，
待完善相关请示方案后履行集团规定的相应审批程序。该事项
提交集团党委会研究、集团董事会审议。
房地产业务管理委员会还以签报表决形式通过了美林湖
项目组关于调整美林湖项目现房洋房及公寓存货董事会底价
的请示。会议原则同意该请示方案。
主送：各部门，珠江城市服务、梅州珠江、珠江健康
抄送：经营班子、专职董事、监事会，审计专员办
广州珠江实业集团有限公司运营管理中心 2021 年10 月18 日印发
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