本报告依据中国资产评估准则编制
沈阳远大智能工业集团股份有限公司
拟资产入账涉及的十一处房地产
公允价值
资产评估报告
中评正信评报字2024214号
共1册，第1册
北京中评正信资产评估有限公司
二零二四年十一月二十八日
目 录
声 明 -------------------------------------------------------------- 1
资产评估报告摘要 ------------------------------------------------------- 3
资产评估报告 ----------------------------------------------------------- 9
一、委托人、产权持有人和其他评估报告使用者 ----------------------------- 9
二、评估目的 ---------------------------------------------------------- 10
三、评估对象和评估范围 ------------------------------------------------ 10
四、价值类型 ---------------------------------------------------------- 19
五、评估基准日 -------------------------------------------------------- 19
六、评估依据 ---------------------------------------------------------- 19
七、评估方法 ---------------------------------------------------------- 21
八、评估程序实施过程和情况 -------------------------------------------- 23
九、评估假设 ---------------------------------------------------------- 25
十、评估结论 ---------------------------------------------------------- 26
十一、特别事项说明 ---------------------------------------------------- 26
十二、资产评估报告使用限制说明 ---------------------------------------- 27
十三、资产评估报告日 -------------------------------------------------- 31
资产评估报告附件 ------------------------------------------------------ 33
沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处房地产
公允价值资产评估报告
声明
一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则
和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围依法使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估
报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及签字资产评估
专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，
其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于
评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制；资产评估报告使用人应当充分关注并考虑资产评
估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，依
法合理使用评估结论。
六、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、本次评估的评估对象所涉及的资产清单由委托人和相关当事人申报并经
其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人依法对其所
提供资料的真实性、合法性、完整性负责；因委托人和相关当事人提供虚假或不
实的法律权属资料、财务会计信息或者其他相关资料，资产评估专业人员履行正
常核查程序未能发现而导致的法律后果应由委托人和相关当事人依法承担责任。
八、本资产评估机构及执行本项目的资产评估专业人员与资产评估报告中的
评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益
关系，对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估专业人员业已对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产
进行了必要的现场调查；业已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和资料
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公允价值资产评估报告
进行了查验，并对已发现的产权资料瑕疵等问题进行了如实披露，但并非对评估
对象的法律权属提供保证。特提请委托人及相关当事人完善产权手续以满足本资
产评估报告经济行为的要求。
十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差异，
系因电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致，应以汇总数
据为准。
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资产评估报告摘要
中评正信评报字2024214 号
北京中评正信资产评估有限公司接受沈阳远大智能工业集团股份有限公司
（简称“委托人”）的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的相关规
定，坚持独立、客观、公正原则，按照必要的评估程序，对沈阳远大智能工业集
团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处房地产在评估基准日的公允价值进行
了评估。现将资产评估报告摘要如下：
一、 评估目的
因沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账事宜，对涉及的十一处
房地产于评估基准日 2024 年 11 月 20 日的公允价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考依据。
二、 评估对象和评估范围
评估对象为沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处
房地产于评估基准日的公允价值。
评估范围为沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处
房地产。沈阳远大智能工业集团股份有限公司申报评估的十一处房地产由云南省
城乡建设投资有限公司昭阳区棚户区改造分公司抵账获取。具体情况如下表所示：
序 用途用 建筑面积
项目名称 幢号 坐落
号 途 （m2）
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序 用途用 建筑面积
项目名称 幢号 坐落
号 途 （m2）
桃源小区 1 幢 34 铺 昭通中心城市国学路与太平一横东北侧 商业 148.68
桃源小区 1 幢 35 铺 昭通中心城市国学路与太平一横东北侧 商业 148.68
合 计 2,319.17
三、 价值类型
价值类型为公允价值。
四、 评估基准日
评估基准日为2024年11月20日。
五、 评估方法
评估方法为市场法。
六、 评估结论及其有效使用期
截止评估基准日 2024 年 11 月 20 日，纳入本次评估范围的沈阳远大智能工
业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处房地产经采用市场法评估，公允
价值不含税评估值为 1,184.63 万元，增值税为 106.62 万元，含税评估值 1,291.25
万元（大写为人民币壹仟贰佰玖拾壹万贰仟伍佰元整）。
具体情况如下表所示：
序 建筑面 评估价值 评估价值
项目名称 幢号 用途 增值税
号 积（m2） （不含税） （含税）
合 计 2,319.17 11,846,330.30 1,066,169.70 12,912,500.00
按现行规定，本资产评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用
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期从评估基准日起计算。
资产评估报告使用者应当充分考虑和关注本资产评估报告中所载明的假设
条件、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、 特别事项说明
（一）引用其他机构出具报告结论的情况
本项目没有引用其他机构出具报告结论的情况。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
截止至评估基准日，纳入本次评估范围内的全部房地产未办理不动产权证书。
本次评估未考虑办证时可能发生的相关费用，亦未考虑其对评估结论的影响。沈
阳远大智能工业集团股份有限公司承诺拥有上述房地产完整产权，不存在产权纠
纷，如发生产权纠纷，沈阳远大智能工业集团股份有限公司承担全部法律责任和
赔偿责任。具体情况如下表所示：
序 用途用 建筑面积
项目名称 幢号 坐落
号 途 （m2）
桃源小区 1 幢 34 铺 昭通中心城市国学路与太平一横东北侧 商业 148.68
桃源小区 1 幢 35 铺 昭通中心城市国学路与太平一横东北侧 商业 148.68
合 计 2,319.17
（三）委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形
本项目没有未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形。
（四）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素
本项目未发现产权持有人于评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等情况。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况
本项目无利用专家工作及相关报告情况。
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（六）重大期后事项
本项目无重大期后事项。
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论
影响的情况
无。
（八）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额
及与评估对象的关系
无。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的
瑕疵情形
无。
（十）其他需要特别说明的事项
算，具体应当以实际交易过程中税务部门认定的数据为准。评估结论中未考虑
产权交易过程中的其他相关税费，提请评估报告使用者注意。
阳区棚户区改造分公司签订《昭阳区商业抵款协议书》。沈阳远大智能工业集
团股份有限公司为云南省城乡建设投资有限公司昭阳区棚户区改造分公司投资
的棚改项目提供电梯采购及设备安装服务。云南省城乡建设投资有限公司昭阳
区棚户区改造分公司尚欠沈阳远大智能工业集团股份有限公司设备工程款。沈
阳远大或沈阳远大指定的实际购房人自愿购买：
彩云小区商铺:4-105号，面积：238.72平米；单价：5,691元/每平米；总价：
总价：1,034,350.72元、商铺17-105号，面积：193.12平米；单价：5,356元/
每平米；总价：1,034,350.72元；彩云小区3间商业合计总价：3,427,256.96元。
景秀双院商铺:2号，面积：300.68平米；单价：6,489元/每平米、总价：
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桃源小区商铺:32号，面积：148.68平米；单价：7,643元/每平米，总价：
共计11间商业，总价：14,850,756.06元（大写：壹仟肆佰捌拾伍万零柒佰
伍拾陆元零陆分），用于抵扣甲方应向乙方支付的14,850,756.06元的工程款。
所涉及的房地产进行了实地勘察并进行记录，但仅限于房地产的外观与目前维
护管理状况，评估人员不承担对其结构质量进行调查的责任，也不承担其他被
掩盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。而是在假定产权持有人提
供的有关资料是真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实
地勘察作出的判断。
的瑕疵事项，而评估人员履行了必要的评估程序无法正常获悉的情况下，评估
机构及评估人员不承担相关责任。
过程中的相关费用和税项；未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完
整性是委托方及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在
评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业
人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实
性、合法性、完整性提供任何保证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出
资产评估专业人员的执业范围。
应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托
人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作
价时应给予充分考虑，进行相应调整。
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资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并正确理
解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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沈阳远大智能工业集团股份有限公司：
北京中评正信资产评估有限公司接受贵公司（简称“委托人”）的委托，根
据有关法律法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正原则，采用市场法，按
照必要的评估程序，对沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十
一处房地产的在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人和其他评估报告使用者
（一）委托人暨产权持有人概况
本次评估的委托人是沈阳远大智能工业集团股份有限公司，基本信息如下：
统一社会信用代码：912101007310057103
企业类型：股份有限公司(中外合资、上市)
法定代表人：康宝华
注册资本：104,331.0725万元整
成立日期：2001年09月24日
经营期限：2001年09月24日至无固定期限
住 所：沈阳经济技术开发区开发大路27号
经营范围：许可项目：特种设备制造；特种设备设计；特种设备安装改造
修理；特种设备检验检测；建设工程设计；建设工程施工（除核电站建设经营、
民用机场建设）；施工专业作业。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：
特种设备销售；货物进出口；机械设备研发；机械设备销售；技术服务、技术开
发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；电机及其控制系统研发；金属
结构制造；金属结构销售；土石方工程施工；工业机器人销售；工业机器人制造；
工业机器人安装、维修；智能机器人销售；服务消费机器人制造；服务消费机器
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人销售；智能机器人的研发；物料搬运装备制造；物料搬运装备销售；门窗制造
加工；门窗销售；配电开关控制设备研发；配电开关控制设备制造；配电开关控
制设备销售；输配电及控制设备制造；建筑工程用机械制造；建筑工程用机械销
售；锻件及粉末冶金制品制造；喷涂加工；金属表面处理及热处理加工；计算机
软硬件及外围设备制造；信息系统集成服务；工业自动控制系统装置制造；工业
自动控制系统装置销售；电力设施器材制造；电力设施器材销售；工程管理服务。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（二）委托人与产权持有人之间的关系
委托人与产权持人为同一家公司。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告的使用人为委托人、产权持有人、经济行为相关的当事人
以及按照有关法律法规规定的相关监管机构。除此之外，未经资产评估机构和委
托人确认的任何机构或个人不能由于得到本资产评估报告而成为本报告的使用
人。
二、评估目的
因沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账事宜，对涉及的十一处
房地产于评估基准日 2024 年 11 月 20 日的公允价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处
房地产于评估基准日的公允价值。
评估范围为沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处
房地产。沈阳远大智能工业集团股份有限公司申报评估的十一处房地产由云南
省城乡建设投资有限公司昭阳区棚户区改造分公司抵账获取。具体情况如下表
所示：
序 用途用 建筑面积
项目名称 幢号 坐落
号 途 （m2）
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序 用途用 建筑面积
项目名称 幢号 坐落
号 途 （m2）
桃源小区 1 幢 34 铺 昭通中心城市国学路与太平一横东北侧 商业 148.68
桃源小区 1 幢 35 铺 昭通中心城市国学路与太平一横东北侧 商业 148.68
合 计 2,319.17
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）资产概况
纳入本次评估范围的房地产共涉及彩云小区、景秀双院和桃源小区，共3个
房产项目。
列入本次评估范围的彩云小区商铺共3套，为4-105、17-104、17-105，位于
昭通中心城市彩云路与金鹰大道东北侧，建筑面积分别为 238.72m2，193.12m2，
为2017年11月30日。
列入本次评估范围的景秀双院商铺共5套，为16-1幢2号、14-1幢5号、12-1
幢9号、5-1幢18号、3-1幢23号，位于昭通中心城市二环南路东侧，建筑面积分
别为 300.68m2、237.86m2、 270.05m2、222.08m2、217.50m2，共计1,248.17m2 ，
用途均为商业用途，建筑结构为钢混结构，建成时间为2018年6月11日。
列入本次评估范围的桃源小区商铺共3套，为桃源小区1幢32铺、1幢34铺、1
幢35铺，位于昭通中心城市国学路与太平一横东北侧，建筑面积均为148.68m2，
共计446.04m2，用途均为商业用途，建筑结构为钢混结构，建成时间为2018年8
月2日。
截止至评估基准日，以上11处房地产均为闲置状态。
（三）房地产价格影响因素
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（1）城市概况
云南省，简称“云”或“滇”，中国 23 个省之一，位于西南地区，省会昆
明。介于北纬 21°8′～29°15′，东经 97°31′～106°11′之间，东部与贵
州、广西为邻，北部与四川相连，西北部紧依西藏，西部与缅甸接壤，南部和
老挝、越南毗邻，云南省总面积 39.41 万平方千米，居全国第 8 位。云南省是
全国边境线最长的省份之一，有 8 个州（市）的 25 个边境县分别与缅甸、老挝
和越南交界。
云南省属低纬度内陆地区，北回归线横贯南部，地势呈西北高、东南低，
自北向南呈阶梯状逐级下降，为山地高原地形，山地面积占全省总面积的
候基本属于亚热带和热带季风气候，滇西北属高原山地气候。云南省动植物种
类数为全国之冠，素有“动植物王国”之称，被誉为“有色金属王国”，历史
文化悠久，自然风光绚丽，是人类文明重要发祥地之一。云南历史代表文化为
“滇文化”。
截至 2022 年，云南省下辖 16 个地级行政区，其中 8 个地级市，8 个自治
州，合计 129 个县级区划。2022 年末，云南省常住人口 4693 万人，是中国民
族种类最多的省份，世居少数民族有 25 个。
云南省是中国面向南亚东南亚的辐射中心，地处中国与东南亚、南亚三大
区域的结合部，入选国家自由贸易试验区，是长江经济带重要组成部分，是全
国热门旅游目的地和文旅大省。
初步核算，上半年国内生产总值593034亿元，按不变价格计算，同比增长
增长3.7%；第二产业增加值230682亿元，增长4.3%；第三产业增加值331937亿
元，增长6.4%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.5%，二季度增长6.3%。
从环比看，二季度国内生产总值增长0.8%。
（1）农业生产形势稳定，畜牧业平稳增长
上半年，农业（种植业）增加值同比增长3.3%。夏粮生产再获丰收。全国
夏粮总产量14613万吨，比上年减少127.4万吨，下降0.9%，产量居历史第二高位。
上半年，猪牛羊禽肉产量4682万吨，同比增长3.6%，其中猪肉、牛肉、羊肉、
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禽肉产量分别增长3.2%、4.5%、5.1%、4.3%；牛奶产量增长7.5%，禽蛋产量增
长2.9%。二季度末，生猪存栏43517万头，同比增长1.1%。上半年，生猪出栏37548
万头，增长2.6%。
（2）工业生产稳步恢复，装备制造业增长较快
上半年，全国规模以上工业增加值同比增长3.8%，比一季度加快0.8个百分
点。分三大门类看，采矿业增加值同比增长1.7%，制造业增长4.2%，电力、热
力、燃气及水生产和供应业增长4.1%。装备制造业增加值增长6.5%，比全部规
模以上工业快2.7个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长4.4%；
股份制企业增长4.4%，外商及港澳台商投资企业增长0.8%；私营企业增长1.9%。
分产品看，太阳能电池、新能源汽车、工业控制计算机及系统产量分别增长54.5%、
月份，制造业采购经理指数为49.0%，企业生产经营活动预期指数为53.4%。
（3）服务业增长较快，接触型聚集型服务业明显改善
上半年，服务业增加值同比增长6.4%，比一季度加快1.0个百分点。其中，
住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，金融业，
批发和零售业增加值分别增长15.5%、12.9%、10.1%、7.3%、6.6%。6月份，服
务业生产指数同比增长6.8%。其中，住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技
术服务业，租赁和商务服务业生产指数分别增长20.0%、15.4%、9.3%。1-5月份，
全国规模以上服务业企业营业收入同比增长8.5%。6月份，服务业商务活动指数
为52.8%，业务活动预期指数为60.3%。其中，航空运输、邮政快递、电信广播
电视及卫星传输服务、货币金融服务、保险等行业商务活动指数均位于60.0%及
以上高位景气区间。
（4）市场销售增势较好，升级类商品销售加快
上半年，社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%，比一季度加快
亿元，增长6.8%；餐饮收入24329亿元，增长21.4%。基本生活类商品销售稳定
增长，限额以上单位服装鞋帽针纺织品类、粮油食品类商品零售额分别增长
用品类、化妆品类商品零售额分别增长17.5%、10.5%、8.6%。全国网上零售额
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占社会消费品零售总额的比重为26.6%。6月份，社会消费品零售总额同比增长
（5）固定资产投资持续增长，高技术产业投资较快增长
上半年，全国固定资产投资（不含农户）243113亿元，同比增长3.8%。分领
域看，基础设施投资增长7.2%，制造业投资增长6.0%，房地产开发投资下降7.9%。
全国商品房销售面积59515万平方米，下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增
长1.1%。分产业看，第一产业投资增长0.1%，第二产业投资增长8.9%，第三产
业投资增长1.6%。民间投资下降0.2%。高技术产业投资增长12.5%，其中高技术
制造业和高技术服务业投资分别增长11.8%、13.9%。高技术制造业中，医疗仪
器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业投资分别增长16.8%、14.2%；
高技术服务业中，专业技术服务业、科技成果转化服务业投资分别增长51.6%、
（6）货物进出口保持增长，贸易结构继续优化
上半年，货物进出口总额201016亿元，同比增长2.1%。其中，出口114588
亿元，增长3.7%；进口86429亿元，下降0.1%。进出口相抵，贸易顺差28159亿
元。一般贸易进出口增长4.0%，占进出口总额的比重为65.5%，比上年同期提高
同期提高3.3个百分点。对“一带一路”沿线国家进出口增长9.8%。6月份，进出
口总额34883亿元，同比下降6.0%。其中，出口19898亿元，下降8.3%；进口14985
亿元，下降2.6%。
（7）居民消费价格同比上涨，工业生产者价格同比下降
上半年，全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%。分类别看，食品烟酒价
格上涨2.1%，衣着价格上涨0.8%，居住价格下降0.2%，生活用品及服务价格上
涨0.5%，交通通信价格下降2.3%，教育文化娱乐价格上涨1.7%，医疗保健价格
上涨1.0%，其他用品及服务价格上涨2.9%。在食品烟酒价格中，鲜果价格上涨
和能源价格后的核心CPI同比上涨0.7%。6月份，全国居民消费价格同比持平，
环比下降0.2%。
上半年，全国工业生产者出厂价格同比下降3.1%。其中，6月份同比下降5.4%，
环比下降0.8%。上半年，工业生产者购进价格同比下降3.0%。其中，6月份同比
下降6.5%，环比下降1.1%。
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（8）就业形势总体稳定，城镇调查失业率下降
上半年，全国城镇调查失业率平均值为5.3%，比一季度下降0.2个百分点。6
月份，全国城镇调查失业率为5.2%，与上月持平。本地户籍劳动力调查失业率
为5.1%；外来户籍劳动力调查失业率为5.3%，其中外来农业户籍劳动力调查失
业率为4.9%。16-24岁、25-59岁劳动力调查失业率分别为21.3%、4.1%。25-59岁
劳动力中，初中及以下学历、高中学历、大专学历、本科及以上学历劳动力调查
失业率分别为4.4%、4.4%、3.9%、3.2%。31个大城市城镇调查失业率为5.5%，
与上月持平。全国企业就业人员周平均工作时间为48.7小时。二季度末，外出务
工农村劳动力总量18705万人，同比增长3.2%。
（9）居民收入平稳增长，农村居民收入增速快于城镇居民
上半年，全国居民人均可支配收入19672元，同比名义增长6.5%，比一季度
加快1.4个百分点；扣除价格因素实际增长5.8%，加快2.0个百分点。按常住地分，
城镇居民人均可支配收入26357元，同比名义增长5.4%，实际增长4.7%；农村居
民人均可支配收入10551元，同比名义增长7.8%，实际增长7.2%。从收入来源看，
全国居民人均工资性收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入分别名义增长
增长5.4%。
总的来看，上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，
国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但也要看到，世界政治经济形势错综
复杂，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固。下阶段，要坚持以习近平新时代
中国特色社会主义思想为指导，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯
彻新发展理念，围绕高质量发展这个首要任务和构建新发展格局这个战略任务，
全面深化改革开放，加快建设现代化产业体系，着力畅通经济循环，在转方式、
调结构、增动能上下更大功夫，努力推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
（1）房地产开发投资完成情况
算注）；其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%。
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其中，住宅施工面积504493万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积61227万平
方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积44569万平方米，下降22.7%。房屋竣
工面积41995万平方米，下降23.9%。其中，住宅竣工面积30702万平方米，下降
（2）新建商品房销售和待售情况
销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售
额下降22.0%。
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售面积增长19.6%。
（3）房地产开发企业到位资金情况
内贷款12400亿元，下降6.4%；利用外资30亿元，下降19.1%；自筹资金31483亿
元，下降10.5%；定金及预收款26444亿元，下降27.7%；个人按揭贷款12436亿
元，下降32.8%。
（4）房地产开发景气指数
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（四）引用其他机构出具的报告结论情况
本项目由本机构独立完成，没有引用其他机构出具报告结论的情况。
四、价值类型
（一）价值类型及其选取
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
在资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象的具体状况及评估
资料的收集情况等相关条件、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论的价
值类型选取达成一致意见的前提下，选定公允价值作为本次评估的评估结论的价
值类型。
（二）公允价值的定义
本资产评估报告所称公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易
中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
五、评估基准日
本次评估的评估基准日是2024年11月20日。该评估基准日由委托人选定并与
本次评估的《资产评估委托合同》载明的评估基准日一致。
确定评估基准日时主要考虑了以下因素：
使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估
结论有效服务于评估目的。
会计报告日，使资产评估专业人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、
负债和整体情况，并尽可能避免因利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费
用率等方面的变化对评估结论的影响，以利于资产评估专业人员进行系统的现场
调查、收集评估资料、评定估算等评估程序的履行。
使资产评估专业人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债和企业整体于评
估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的价值。
六、评估依据
（一）法律法规依据
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月29日修订）；
修订）；
（中华人民共和国主席令第37号第二次修订，
自2020年3月1日起施行）；
大会第五次会议通过）及其实施条例；
（中华人民共和国国务院令第691号）；
（中华人民共和国财政部、
国家税务总局令第65号）；
（财
税〔2016〕36号）；
（2019
年第39号）；
会第三次会议通过）；
(二）评估准则依据
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（三）资产权属依据
（四）评估取价依据
七、评估方法
(一）评估基本方法简介
评估方法是指评定估算资产价值所采用的途径、程序和技术手段的总和。
包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
收益法是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，确定其价值的评估方
法。
市场法是指将评估对象与市场上同样或类似资产的近期交易价格经过直接
比较、类比分析和调整，确定其价值的评估方法。
成本法是指通过计算评估对象的更新重置成本或者复原重置成本，并扣除
其实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，确定其价值的评估方法。
（二）评估方法的选择
根据国家有关资产评估的法律、行政法规和资产评估准则的规定，遵循独
立、客观、公正的原则及其他一般公认的评估原则，我们对评估范围内的资产
进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了必要的评估程序，
根据评估目的和评估对象资产的具体情况，选择适当的评估方法对纳入本次评
估范围的房地产进行资产评估。
（1）收益法
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①收益法应用的前提条件：
Ⅰ.评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
Ⅱ.预期收益所对应的风险能够度量；
Ⅲ.收益期限能够确定或者合理预期。
②收益法的适用性分析
收益法是运用适当的房地产资本化率，将未来各年期的预期房地产正常纯
收益折算到评估基准日的现值，来确定评估对象价格的一种方法。纳入本次评
估范围的房地产未获取收益或收益不稳定导致未来收益和风险无法量化，故不
适用收益法评估。
（2）市场法
①市场法应用的前提条件：
Ⅰ.评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；
Ⅱ.有关交易的必要信息可以获得。
②市场法的适用性分析
市场法的使用需要有一个充分发育活跃的交易市场，选取的参照项目与被
评估资产的经济指标、技术特征具有可比性，同时资料是可收集到的。本次评
估对象可收集到周边成交案例，具备采用市场法的条件。
（3）成本法
①成本法应用的前提条件：
Ⅰ.评估对象涉及的相关资产能正常使用或者在用；
Ⅱ.评估对象涉及的相关资产能够通过重置途径获得；
Ⅲ.评估对象涉及的相关资产的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
②成本法的适用性分析
本评估目的是拟资产入账对房地产进行评估，由于纳入本次评估范围的房
地产均处于城镇内，成本法不能全面的体现其享有的配套设施和自然环境等资
源，本次评估不适宜选用成本法进行评估。
（三）本次评估技术思路及重要评估参数的确定
采用市场法测算房地产公允价值，即根据市场中的替代原理，将评估对象
与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似房地产价值进行比较，
并对类似房地产的交易价格作适当修正，以此估算评估对象客观合理公允价值
的方法。
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采用市场法评估时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和房地产状况
修正；房地产状况修正可以分为区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正。
市场比较法的计算公式为：
V=V0×A/A0×B/B0×C/C0×D/D0×E/E0
其中：V = 待估房地产价值；
V0 = 比较实例房地产价格；
A = 待估房地产交易情况指数；
A0 = 比较实例房地产交易情况指数；
B = 待估房地产评估期日房地产价格指数；
B0= 比较实例房地产交易日期房地产价格指数；
C = 待估房地产区位状况因素条件指数；
C0 = 比较实例房地产区位状况条件指数；
D = 待估房地产实物状况因素条件指数；
D0 = 比较实例房地产实物状况因素条件指数；
E = 待估房地产权益状况因素条件指数；
E0 = 比较实例房地产权益状况因素条件指数。
八、评估程序实施过程和情况
本评估机构接受委托后，即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的基
本情况、制定评估工作计划，并布置和协助产权持有人进行资产清查工作；随后
评估小组进驻产权持有人，对评估对象及其所包含的资产实施现场调查，收集并
分析评估所需的全部资料，选择评估方法并确定评估模型，进而估算评估对象的
价值。自接受评估项目委托起至出具评估报告分为以下五个评估工作阶段：
（一）评估项目洽谈及接受委托阶段
本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托后，
即与委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估对象
与评估范围、评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与委托人签
订《资产评估委托合同》。
（二）现场调查和收集资料阶段
该阶段的主要工作内容是: 提交《资产评估须提供资料清单》；指导产权持
有人清查资产、准备评估资料；收集并验证评估资料；尽职调查访谈、现场核查
资产与验证评估资料、市场调查及收集市场信息和相关资料等。
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根据委托评估资产的特点，提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、
《资产评估申报明细表》等，要求委托人和产权持有人积极进行评估资料准备工
作。
与委托人和产权持有人相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的要
求填列《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。
对委托人和产权持有人提供的资料进行验证、核对，对发现的问题协同其解
决。
对评估对象所涉及的资产进行全面（或抽样）核实，对重要资产进行详细勘
查、并编制《现场勘查工作底稿》。
根据评估对象的具体情况、委托人和产权持有人提供的资料，与产权持有人
治理层、管理层、技术人员通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式，就与评估对
象相关的事项以及产权持有人及其所在行业的历史情况与未来发展趋势等方面
的理解达成共识。
在收集委托人和产权持有人根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料的
基础上进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等，以满足评定估
算的需要。
（三）评定估算阶段
该阶段的主要工作内容是:
根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况，确定选择的评估方
法、具体评估模型。
根据选择的评估方法及具体模型，合理确定评估模型所需评估参数，测算评
估对象的初步评估结果，形成资产评估明细表和资产评估说明以及相关评估工作
底稿。
（四）汇总评估结果及撰写初步资产评估报告阶段
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对初步的评估结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完
善，确定初步的汇总评估结果，并起草初步资产评估报告并连同资产评估明细表、
资产评估说明和评估工作底稿提交本资产评估机构内部审核。
（五）出具资产评估报告
经本资产评估机构内部审核通过后的资产评估报告，在不影响对评估结论进
行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报
告有关内容进行沟通，并对沟通情况进行独立分析，按本公司质量控制制度和程
序，并决定是否对资产评估报告进行调整，在对需要调整的内容修改完善资产评
估报告后，由本资产评估机构出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
根据评估准则的规定，资产评估专业人员在充分分析产权持有人的资本结构、
经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观经济和区域经济影响因素、所在行业
现状与发展前景对产权持有人价值影响等方面的基础上，对委托人或者相关当事
方提供的资料进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的
基础上合理设定如下评估假设。
（一）前提条件假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交
易条件等按公平原则模拟市场进行估价。
公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国
性的或国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼
此都有获得足够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在自愿
的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的
之功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易
标的之交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决
定。
资产持续使用假设是假定委估资产或资产组按其目前的使用方式、规模、频
率、环境等持续使用。该假设不仅设定了委估资产的未来使用方式和状态，还设
定了咨询对象所面临的市场条件或市场环境。
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（二）一般条件假设
行业政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化；本次交易的交
易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
关利率、政策性征收费用等不发生重大变化。
（三）特殊条件假设
披露充分。
（四）上述评估假设对评估结果的影响
上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条件、市场条件等，对评估
值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评估专业人员认定这些假设条件在评
估基准日成立且合理；当未来经济环境发生较大变化时，本资产评估机构及其签
名资产评估专业人员不承担由于上述假设条件的改变而推导出不同评估结果的
责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设不复完全成立时，评估结
论即告失效。
十、评估结论
截止评估基准日 2024 年 11 月 20 日，纳入本次评估范围的沈阳远大智能工
业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处房地产经采用市场法评估，公允
价值不含税评估值为 1,184.63 万元，增值税为 106.62 万元，含税评估值 1,291.25
万元（大写为人民币壹仟贰佰玖拾壹万贰仟伍佰元整）。
具体情况如下表所示：
序 建筑面 评估价值 评估价值
项目名称 幢号 用途 增值税
号 积（m2） （不含税） （含税）
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序 建筑面 评估价值 评估价值
项目名称 幢号 用途 增值税
号 积（m2） （不含税） （含税）
合 计 2,319.17 11,846,330.30 1,066,169.70 12,912,500.00
按现行规定，本资产评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用
期从评估基准日起计算。
十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具报告结论的情况
本项目没有引用其他机构出具报告结论的情况。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
截止至评估基准日，纳入本次评估范围内的全部房地产未办理不动产权证书。
本次评估未考虑办证时可能发生的相关费用，亦未考虑其对评估结论的影响。沈
阳远大智能工业集团股份有限公司承诺拥有上述房地产完整产权，不存在产权纠
纷，如发生产权纠纷，沈阳远大智能工业集团股份有限公司承担全部法律责任和
赔偿责任。具体情况如下表所示：
序 用途用 建筑面积
项目名称 幢号 坐落
号 途 （m2）
桃源小区 1 幢 34 铺 昭通中心城市国学路与太平一横东北侧 商业 148.68
桃源小区 1 幢 35 铺 昭通中心城市国学路与太平一横东北侧 商业 148.68
合 计 2,319.17
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（三）委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形
本项目没有未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形。
（四）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素
本项目未发现产权持有人于评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等情况。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况
本项目无利用专家工作及相关报告情况。
（六）重大期后事项
本项目无重大期后事项。
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论
影响的情况
无。
（八）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额
及与评估对象的关系
无。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的
瑕疵情形
无。
（十）其他需要特别说明的事项
算，具体应当以实际交易过程中税务部门认定的数据为准。评估结论中未考虑
产权交易过程中的其他相关税费，提请评估报告使用者注意。
阳区棚户区改造分公司签订《昭阳区商业抵款协议书》。沈阳远大智能工业集
团股份有限公司为云南省城乡建设投资有限公司昭阳区棚户区改造分公司投资
的棚改项目提供电梯采购及设备安装服务。云南省城乡建设投资有限公司昭阳
区棚户区改造分公司尚欠沈阳远大智能工业集团股份有限公司设备工程款。沈
阳远大或沈阳远大指定的实际购房人自愿购买：
彩云小区商铺:4-105号，面积：238.72平米；单价：5,691元/每平米；总价：
总价：1,034,350.72元、商铺17-105号，面积：193.12平米；单价：5,356元/
每平米；总价：1,034,350.72元；彩云小区3间商业合计总价：3,427,256.96元。
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景秀双院商铺:2号，面积：300.68平米；单价：6,489元/每平米、总价：
桃源小区商铺:32号，面积：148.68平米；单价：7,643元/每平米，总价：
共计11间商业，总价：14,850,756.06元（大写：壹仟肆佰捌拾伍万零柒佰
伍拾陆元零陆分），用于抵扣甲方应向乙方支付的14,850,756.06元的工程款。
所涉及的房地产进行了实地勘察并进行记录，但仅限于房地产的外观与目前维
护管理状况，评估人员不承担对其结构质量进行调查的责任，也不承担其他被
掩盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。而是在假定产权持有人提
供的有关资料是真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实
地勘察作出的判断。
的瑕疵事项，而评估人员履行了必要的评估程序无法正常获悉的情况下，评估
机构及评估人员不承担相关责任。
过程中的相关费用和税项；未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完
整性是委托方及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在
评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业
人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实
性、合法性、完整性提供任何保证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出
资产评估专业人员的执业范围。
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应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托
人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作
价时应给予充分考虑，进行相应调整。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本资产评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次
评估结论是在本次评估假设和限制条件前提下，为本资产评估报告载明的评估目
的而出具的评估对象于评估基准日的公允价值参考意见，该评估结论没有考虑将
来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等情况的影响，也未考虑国
家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力的影响。当评估假设和
限制条件发生变化时，评估结论一般会失效。本资产评估机构不承担由于这些情
况变化而导致评估结论失效的相关法律责任。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其签名资产评
估专业人员不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证
（五）若未征得本资产评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、
引用本资产评估报告的全部或部分内容或将其全部或部分内容披露于任何媒体，
法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（六）评估结论的有效使用期
按现行规定，本资产评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用
期从评估基准日起计算。
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十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2024 年 11 月 28 日。
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（本页为沈阳远大智能工业集团股份有限公司拟资产入账涉及的十一处房
地产公允价值资产评估报告的签字盖章页，无正文）
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中国•北京 资产评估师：
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