本 报 告 依 据中国 资产 评估准 则编 制
宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物
及土地使用权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2024]第 2758 号
中联资产评估集团有限公司
二〇二四年九月二日
宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物及土地使用权项目 • 资产评估报告
目 录
中联资产评估集团有限公司
宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物及土地使用权项目 • 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规
规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资
产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定其他资产
评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除
此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确
理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象的可实现价格，评估
结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整
性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、权属证明等资料，已
由委托人、产权持有人申报并经其采用盖章或其他方式确认。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给
予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查
验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关
当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受
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资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充
分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估
准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法
承担责任。
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宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物
及土地使用权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2024]第 2758 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受宝塔实业股份有限公司的委托，就
宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权之经济行为，对所涉
及的宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权在评估基准日
的市场价值进行了评估。
评估对象和评估范围为宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土
地使用权。主要为房屋建筑物、构筑物、管道沟槽及土地使用权等。
评估基准日为 2024 年 6 月 30 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际
情况，综合考虑各种影响因素，采用成本法对宝塔实业股份有限公司拟
转让建筑物进行评估及采用市场比较法及成本逼近法土地使用权进行
评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权在评估基准
日 2024 年 6 月 30 日的评估结论如下：
委估资产账面值 8,459.40 万元，评估值 25,763.80 万元，评估增值
评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
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项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
资产总计 8,459.40 25,763.80 17,304.40 204.56
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，
须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结
果使用有效期一年，即自 2024 年 6 月 30 日至 2025 年 6 月 29 日使用有
效。
特别事项提示：
费。
物面积由宝塔实业股份有限公司相关人员与评估人员共同实地丈量确
认，土地面积以权证记载面积确认，宝塔实业股份有限公司承诺产权归
其所有，无权属纠纷，并对其真实性、合法性承担法律责任。提请报告
使用者注意的是：宝塔实业股份有限公司处置相关房产时应当以权证办
理机关办理的不动产证书的证载面积或有资质测绘机构的专业报告为
准，如果实际面积与本报告不同，应相应调整评估结论。宝塔实业股份
有限公司处置相关房产时应使其满足法律规定的权属条件，只有相关权
属证书载明的建筑面积才是相关房产的法定资产量。
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况和使用情况，但未进行任何结构和材质测试。受现场条件、测量手段
等限制，评估人员无法对地下管网、建筑物基础等隐蔽工程进行勘察，
所涉及的建筑面积、长度、体积等数据是根据委托人提供的工程决（结）
算、图纸及相关配合人员介绍核实判断。
用土地使用权面积为 642.98 亩，委估范围内 4 宗土地使用权权证记载
面积合计 603.13 亩，两者的差异原因为：产权持有人将 4 宗土地整体连
片使用，部分建筑物占用了规划路及绿化带。本次评估未考虑建筑物超
出委估土地使用权面积的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和
正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地
使用权项目
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中联评报字[2024]第 2758 号
宝塔实业股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行
政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用成
本法，按照必要的评估程序，就宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及
土地使用权之经济行为，对所涉及的宝塔实业股份有限公司拟处置建筑
物及土地使用权在评估基准日 2024 年 6 月 30 日的市场价值进行了评
估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估
报告使用人概况
本次资产评估的委托人及产权持有人均为宝塔实业股份有限公司。
(一) 委托人及产权持有人概况
名称：宝塔实业股份有限公司（简称“宝塔实业”）
类型：其他股份有限公司（上市）
住所: 宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路
法定代表人：杜志学（2024 年 7 月 18 日变更）
注册资金：113865.6366 万
成立日期：1996 年 4 月
营业期限：长期
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社会信用代码：916400002277006000
经营范围：工业制造；轴承加工；钢材销售；压力管道元件的制造
（锻制法兰（限机械加工）的管法兰、压力容器法兰；锻制法兰锻坯的
钢制法兰锻坯）；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业
生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务
（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料
加工和“三来一补”业务。***（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
(二) 委托人与产权持有人之间的关系
委托人及产权持有人均为宝塔实业股份有限公司。
(三) 评估报告的使用人
本评估报告的使用者仅为委托人。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、 评估目的
根据宝塔实业股份有限公司第九届董事会第二十六次会议决议，审
议通过《关于拟处置土地使用权及房地产等附着物所有权的议案》，宝
塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权。
本次资产评估的目的是反映宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物
及土地使用权于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考
依据。
三、 评估对象及范围
本次评估对象及评估范围为宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物
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及土地使用权，具体以委托人申报的评估明细表为准。评估范围中建筑
物包括房屋建筑物、构筑物、管道和沟槽，在“固定资产”核算，账面
原值 222,746,894.94 元，账面净值 43,927,732.74 元；土地使用权在”无
形资产”科目核算，原始入账价值为 70,376,635.20 元，账面价值为
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
委估资产位于宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路，东至共享装
备公司、西至宁朔南街、北临北京西路、南临长城西路。具体情况如下：
(一) 主要资产情况
本次评估范围内的建筑物、构筑物、管道沟槽类账面原值
建 筑 物 共 计 242 项 ， 账 面 原 值 210,121,565.12 元 ， 账 面 净 值
其中：
（1）已办权属证的房屋建筑物共计 75 项，房屋所有权人均为宝塔
实业股份有限公司。该部分建筑物自 1986 年至 2011 年间陆续建成，建
筑面积合计 136,600.19 平方米；以结构分，混合结构建筑面积合计
筑面积合计 13,417.23 平方米。以权利限制状况分，已抵押建筑物共 36
项，建筑面积合计 79,155.20 平方米，抵押权人分别为中信银行股份有
限公司银川分行、宁夏融资担保集团有限公司，抵押期限 2017 年 8 月
（2）未办权属证的建筑物共计 78 项，自 1986 年至 2005 年间陆续
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建成，为临时仓库、动力库房、热处理车间等辅助用房，建筑面积合计
排架建筑面积合计 1,598.00 平方米、彩钢建筑面积合计 767 平方米，钢
筋混凝土结构建筑面积合计 4,411.46 平方米，砖混结构建筑面积合计
（3）企业自建房屋的建筑物共计 89 项，自 1986 年至 2005 年间陆
续建成，为仓库、煤场看护房、门房等辅助用房，建筑面积合计 11,139.645
平方米，以结构分，混合结构建筑面积合计 247.5 平方米、彩钢建筑面
积合计 852.75 平方米、砖混建筑面积合计 10,004.645 平方米，砖木结构
建筑面积合计 34.75 平方米。
上述房屋建筑物中锅炉房及其机房混合结构 1,071.43 平方米在锅炉
拆除过程中，部分建筑结构已遭到破坏；老办公楼混合结构 3,092.78 平
方米经专业机构鉴定，建筑结构安全性严重影响整体承载、需大修、停
用或拆除；除此之外，其余尚可利用，目前部分生产项目已搬迁至企业
新厂区、建筑物为闲置状态；部分暂时在用待搬迁，部分短期租赁（租
赁情况详见第十一项，序号（三）第 2 项）；整体状况一般。
构筑物共计 124 项，账面原值 8,118,224.96 元，账面净值 1,324,357.09
元，主要包括道路、棚、水池、大门、围墙等附属设施及绿化工程等，
自 1986 年至 1995 年间陆续建成，可正常利用，资产状况一般。
管道沟槽主要为工业房产配套设施，始建于 1986 年，包括上、下
水管道、供暖及蒸汽管道、压缩空气管道等，共计 8 类 41 项，账面原
值 4,507,104.86 元，账面净值 417,795.69 元，因建设年代久远，日常维
护频繁，尚可正常使用。
委估建筑物所占用宗地状况见本项以下土地使用权介绍。
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本次评估范围内共 4 宗国有建设用地使用权，使用权面积共计
为宁国用（2004）第 346 号、银国用（2016）第 06715 号、银国用（2015）
第 11467 号、银国用（2015）第 11468 号，土地登记情况如下表：
土地登记状况一览表
土地使用权 土地产权 土地 使用权 使用权面积
序号 宗地名称 土地用途 终止日期
人 证编号 位置 类型 (平方米）
宁国用 西北轴承 银川市西
西北轴承机 2033 年 1 月
械有限公司 13 日
第 346 号 公司用地 路
银国用
宝塔实业 西夏区北
宝塔实业股 （2016） 2062 年 1 月
份有限公司 第 06715 3日
公司用地 侧
号
银国用
宝塔实业 西夏区北
宝塔实业股 （2015） 2062 年 1 月
份有限公司 第 11467 3日
公司用地 侧
号
银国用
宝塔实业 西夏区规
宝塔实业股 （2015） 2033 年 3 月
份有限公司 第 11468 3日
公司用地 南侧
号
合 计 402,087.83
证载四至：
（1）宁国用（2004）第 346 号东临西北轴承股份有限公司；南临
西北轴承股份有限公司；西临宁朔南街；北临规划路（黄河路）；
（2）银国用（2016）第 06715 号东临西北轴承股份有限公司；南
临宁夏华夏电源有限公司；西临西北轴承机械有限公司；北临黄河路；
（3）银国用（2015）第 11467 号东临宁夏共享装备有限公司；南
临黄河路；西临宁朔南街；北临汪南路；
（4）银国用（2015）第 11468 号东临国有空地；南临国有空地；西
临西北轴承股份有限公司；北临规划路（黄河路）。
委估四宗宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通
上水、通下水、通讯、通暖、通气）、宗地红线内“七通”（通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通暖、通气）及场地平整。
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委估四宗宗地地上建设有办公楼、生产厂房等主要建筑物，配套有
门房、围墙、管网、水池、绿化林木等构筑物，为完整的工业厂区，目
前部分闲置，其中宁国用（2004）第 346 号部分土地出租，出租面积分
别为 9500 平方米及 700 平方米。出租期限分别为 2024 年 5 月 1 日至
截止评估基准日，据银川市不动产登记信息查询单显示宁国用
（2004）第 346 号及银国用（2016）第 06715 号土地已设定抵押登记，
抵押权人为宁夏融资担保集团有限公司。
四、 价值类型
依据本项目评估目的、评估时所依据的市场条件及评估对象状况，
确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2024 年 6 月 30 日。
此基准日是委托人在综合考虑产权持有人申报的资产规模、工作量
大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、 评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他
参考资料等，具体如下：
(一) 经济行为依据
宝塔实业股份有限公司第九届董事会第二十六次会议决议，审议通
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过《关于拟处置土地使用权及房地产等附着物所有权的议案》。
(二) 法律法规依据
（ 中华人民共和国主席令第 46 号，
由十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于 2016 年 7 月
起施行）；
三届全国人大常务委员会第十五次会议 2019 年 12 月 28 日修订通过、
自 2020 年 3 月 1 日起施行）；
中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议于
号根据 2020 年 11 月 29 日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决
定》修订））；
委员会令第 12 号、自 2005 年 9 月 1 日起施行）；
委产权[2006]274 号、2006 年 12 月 12 日发布）；
资发产权[2013]64 号）；
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令第 378 号公布 根据 2019 年 3 月 2 日《国务院关于修改部分行政法规
的决定》修正 根据 2011 年 1 月 8 日《国务院关于废止和修改部分行政
法规的决定》修订 ）；
院国有资产监督管理委员会主任办公会议审议通过，自 2016 年 6 月 24
日起施行）；
资〔2017〕70 号、2017 年 11 月 13 日起施行）；
号，2019 年 8 月 26 日修订，2020 年 1 月 1 日起实施）；
第 32 号，2019 年 8 月 26 日修订，2020 年 1 月 1 日起实施）；
（中华人民共和国国务院令第 55 号）；
（宁国资发（2017）
(三) 评估准则依据
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（中评协〔2017〕33 号）；
(四) 资产权属依据
(五) 取价依据
公布的贷款市场报价利率；
（宁土估协发
（宁政发[2020]8 号）；
准的通知（银政发〔2023〕25 号）；
耕地占用税适用税额的决定》（2019 年 8 月 14 日宁夏回族自治区人民
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代表大会常务委员会发布）；
办法》的通知（宁国土资发〔2015〕204 号）；
计价定额》（宁建（科）发〔2020〕2 号）；
（宁建（科）发〔2020〕2 号）；
（宁建（科）发〔2020〕2 号）；
(六) 其它参考资料
知；
七、 评估方法
(一) 评估方法简介
依据《资产评估执业准则—资产评估方法》
（中评协[2019]35 号）、
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《资产评估执业准则-不动产》（中评协〔2017〕38 号）的规定，应当根
据评估目的、评估对象、价值类型、资产收集等情况，分析成本法、市
场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置
成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象
价值的评估方法。
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其
价值的各种评估方法。
市场法是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物
的市场价格为基础确定评估对象的评估方法。
本次评估对象部分闲置、部分自用，不具备整体获利能力，故限制
了收益法在本次评估中的应用；市场上没有相同或相似的资产组交易案
例，无法采用市场法评估；根据本次评估目的，结合委估资产的特点和
资料收集情况均采用成本法评估。
(二) 固定资产-房屋建筑物
以持续使用为假设前提，采用重置成本法进行评估。
评估值=重置成本×成新率
（1）重置成本的确定
重置成本是先根据重编预算法等求得被评估项目的建安造价，再考
虑前期费用及各类建设规费、贷款利率、合理利润等，计算出重置成本，
并结合设计年限、已使用年限及现场调查情况确定成新率，进而计算出
重置成本。
重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利
润－可抵扣增值税
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A.建安工程造价
对于可取得工程资料及有类似工程的建筑物，以工程结算、决算资
料为基础，结合现场调查结果，按宁建（科）发[2020]2 号《宁夏回族自
治区建设工程造价计价依据－房屋建筑与装饰工程计价定额》《宁夏回
族自治区建设工程造价计价依据－安装工程计价定额》《宁夏回族自治
《 宁夏工程造价 2024 年》
区建设工程造价计价依据－建设工程费用定额》
第 3 期重新编制预算，得到建安工程综合造价；其他同类结构建筑物通
过以典型建筑物建安造价类比调整确定建安造价。
对于价值量小、结构简单的建筑物，采用市场询单方造价的方法确
定期建安造价。
B.前期费用及其他费用
前期及其他费用，包括按当地政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建安造价外的其他费用，本次评估时根据评估
对象的特点、投资规模、建设周期等因素并结合目前行业市场调查取得
的相关收费计取。
C.资金成本
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，利率采
用中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于 2024 年 6 月 20 日公布
的贷款市场报价利率，工期按建设工程合理建设周期计算，并按资金均
匀投入的原则考虑。
资金成本＝（建安造价+前期及其他费用）×建设工期×贷款利率×1/2
D.合理利润
合理利润指在结合委估当地实际情况、委估资产特性及开发建设同
类房地产所能获取的平均利润水平综合考虑。
E.可抵扣增值税
根据财税〔2016〕36 号文件，基准日在 2016 年 5 月 1 日以后的，
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产权持有人为增值税一般纳税人的，建筑安装工程及工程其他费用凭增
值税专用发票从销项税额中抵扣。因此，本次评估在计算建筑物重置成
本时扣减了建安成本、前期及其他费用等过程中所发生的增值税。
（2）成新率的确定
本次评估中，评估人员通过现场勘察检测，根据被评估房屋建筑物
的实际状态和维修保养状况，参照建筑物经济耐用年限的有关规定，结
合评估经验，确定建筑物的尚可使用年限，然后考虑建筑物的实际使用
年限，计算成新率。
其公式如下：
成新率＝尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）×100%
（3）评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
评估方法同建筑物类。
评估方法同建筑物类。
（1）评估方法选择
根据《资产评估执业准则——不动产》的要求，结合评估对象的区
位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估人员分析了不同评
估方法的适用性，最终确定合理的评估方法。评估对象所在区域有可供
查询的征地标准等，能够合理确定土地取得成本，适宜采用成本逼近法
进行评估；评估对象位于银川市西夏区工业用地范围内，区位状况相同
或相似区域内近几年来地产交易比较活跃，成交价格公开透明，可以获
得与评估对象条件类似、利用方式类似的土地交易案例，并且可比实例
的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，可以合理确定比较
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因素修正系数，客观测算比准价格，适宜采用市场比较法进行评估。评
估人员到当地国土部门走访和调研也未能获取当地基准地价对应的修
正体系，不具备采用基准地价系数修正法的条件，故不适宜采用基准地
价系数修正法进行评估。待估宗地所在区域工业用地无可供参考的土地
出租案例用于估算潜在租金，评估对象所处区域的工业房地产出租情况
难以通过房地租金剥离的方式准确测算土地纯收益有一定难度，故不适
宜采用收益还原法进行评估。评估对象为商服用地，同一供需圈近期类
似商服用地的房地产以企业购地后自建自用或出租，以通过房地租金剥
离的方式准确测算土地纯收益有一定难度，故不适宜采用假设开发法进
行评估。
（2）市场比较法
①基本原理
在求取一宗待估土地价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时
期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价
格，参照该土地的交易情况，期日及个别因素等差别，修正得出待估宗
地在评估基准日时地价的方法。
②计算公式
P=Pb×A×B×C×D×E
P：待估宗地价格
Pb：比较案例宗地价格
A：交易情况修正系数
B：期日修正系数
C：区域因素修正系数
D：个别因素修正系数
E：待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数
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（3）成本逼近法
①基本原理
以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值来确定土地价格的估价方法。
②计算公式
宗地地价＝土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投
资利润＋土地增值
八、 评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
(一) 评估准备阶段
了解拟承接业务涉及的产权持有人及评估对象的基本情况，明确评
估目的、评估对象及评估范围、评估基准日；根据评估目的和交易背景
等具体情况对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，
签署资产评估委托合同。
与委托人充分沟通，进一步确定资产评估基本事项和产权持有人资
产、经营状况在此基础上拟定初步工作方案，制定评估计划。
根据委估资产特点，提交针对性的尽职调查资料清单，及资产清单
等样表，要求产权持有人进行评估准备工作。
与产权持有人相关工作人员联系，辅导产权持有人按照资产评估的
要求准备评估所需资料及填报相关表格。
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宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物及土地使用权项目 • 资产评估报告
(二) 现场评估阶段
项目组现场评估阶段的主要工作如下：
听取委托人及产权持有人有关人员介绍企业总体情况和纳入评估
范围资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技
术状态等情况。
对产权持有人提供的申报资料进行审核、鉴别，对委估资产的产权
证明文件进行全面的收集和查验，核实资产权属情况。统计资产瑕疵情
况，请产权持有人核实并确认资产是否属于企业、是否存在产权纠纷，
并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
根据申报资料，对申报的资产进行了现场勘查，其中房屋建筑物全
面盘点勘查。对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，
收集相关资料；对土地使用权，查阅了相关权证、合同、付款情况等资
料，了解其四至和平面布置。
根据委估资产的实际状况和特点，确定资产评估的具体方法。
根据达成一致的认识，确定评估模型并进行评估结果的计算，起草
相关文字说明。
(三) 评估汇总阶段
对各类资产评估审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必
要的调整、修改和完善。
(四) 提交报告阶段
中联资产评估集团有限公司 第 21 页
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在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人
就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评
估报告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。
九、 评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
(一) 一般假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，由于本次委估资产发
生权属变更后，将按照原用途继续使用，本次采用原地续用假设。原地
续用假设：假设产权持有者的资产在评估基准日后不改变用途原地继续
使用。
(二) 特殊假设
济不发生重大变化；
中联资产评估集团有限公司 第 22 页
宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物及土地使用权项目 • 资产评估报告
变化。
产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
真实、准确、完整；
虑委托人及产权持有人提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
十、 评估结论
根据有关法律法规和资产评估准则，经实施清查核实、实地查勘、
市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用成本法，对宝塔实业股份
有限公司拟处置建筑物及土地使用权在评估基准日2024年6月30日的价
值进行了评估。
委估资产账面值 8,459.40 万元，评估值 25,763.80 万元，评估增值
评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
资产总计 8,459.40 25,763.80 17,304.40 204.56
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资产账面价值与评估结论存在较大差异的主要原因是：一是资产入
账时间较早，账面净值率低；二是建成日期较早的建筑物及取得日期较
早的土地使用权评估基准日的建安造价、土地取得成本有所上涨。
十一、 特别事项说明
(一) 产权瑕疵事项
委估房屋建筑物中有 167 项未办理不动产权证，宝塔实业股份有限
公司承诺产权归其所有，无权属纠纷，并对其真实性、合法性承担法律
责任。宝塔实业股份有限公司处置相关房产时应使其满足法律规定的权
属条件，只有相关权属证书载明的建筑面积才是相关房产的法定资产量。
截至评估基准日，产权持有人申报评估范围内的一宗工业用地产权
证证载权利人名称与产权持有人名称不一致，详见下表：
证载权利人名称不一致的土地使用权
使用权面积 证载权利人
序号 土地产权证编号 宗地名称 土地位置 土地用途 使用权类型
(平方米) 名称
西北轴承机 西北轴承机
宁国用（2004） 银川市西夏
第 346 号 区黄河路
用地 用地
西北轴承机械有限公司为委托人宝塔实业股份有限公司的全资子
公司，对于土地权证的证载权利人未做变更事宜，产权持有人已出具证
明，如因产权引起的纠纷，产权持有人承担全部责任。
(二) 评估基准日存在的法律、经济等未决事项
本次评估未发现委估资产存在法律、经济纠纷等未决事项。
(三) 抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项
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宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物及土地使用权项目 • 资产评估报告
以下建筑物、土地使用权已抵押，具体见下表：
抵押面积
序 抵押资
抵押物位置 （平方 产权证编号 抵押权人 抵押期限 抵押金额
号 产名称
米）
电修分 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
车库 分厂东侧车库 2015087985 号 银川分行
西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
铸造办
公楼
车间办公楼 2015087989 号 银川分行
铸造车 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
用房 车间辅助房 2015087990 号 银川分行
滚子分 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
车间 分厂铁路车间 2015087994 号 银川分行
运输车 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
侧） （北侧）车库 2015087995 号 银川分行
运输车 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
侧） （南侧）车库 2015088009 号 银川分行
特大型 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
厂厂房 型轴承分厂 2015087996 号 银川分行
电修分 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
楼 分厂办公楼 2015087998 号 银川分行
夏区北京西路 房权证西夏区 中信银行股
电修分
厂厂房
厂厂房 2015087999 号 银川分行
西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
动力分
厂厂房
分厂厂房 2015088001 号 银川分行 23,061,205.66
西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
成品库
办公楼
库办公楼 2015088002 号 银川分行
保持架 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
房 架分厂厂房 2015088003 号 银川分行
保持架
西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
分厂宿
舍办公
架分厂宿舍楼 2015088004 号 银川分行
楼
西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
库房 2015088005 号 银川分行
西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
外销成
品库房
成品库房 2015088006 号 银川分行
保持架 西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
间 车间厂房 2015088012 号 银川分行
西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
运输办
公楼
办公楼 2015088013 号 银川分行
西夏区北京西 房权证西夏区 中信银行股
成品库
厂房
库厂房 2015088015 号 银川分行
西夏区北京西
特大型 房权证西夏区 中信银行股
路 630 号特大
型轴承分厂办
公楼 2015088463 号 银川分行
公楼
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抵押面积
序 抵押资
抵押物位置 （平方 产权证编号 抵押权人 抵押期限 抵押金额
号 产名称
米）
西夏区北京西 房权证西夏区
石油机 宁夏担保集
械厂房 团有限公司
机械轴承厂房 2016074967 号
西夏区北京西
房权证西夏区
风电厂 路 630 号风力 宁夏担保集
房 发电机组配套 团有限公司
轴承厂房
机械公 西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
站 4-1 厂房 第 0111284 号 公司
机械公 西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
厂房 3-3 厂房 第 0111285 号 公司
机械公
西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
司空压
站对面
房屋
机械公 西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
办公楼 3-1 厂房 第 0111288 号 公司
机械公 西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
厂房 2-3 厂房 第 0111290 号 公司
西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
原综合
厂门房
机械公
西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
司原钢
球办公
楼 69,119,803.02
原综含
西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
厂办公
楼 1-5
层
机城公 西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
厂厂房 1-4 厂房 第 0111296 号 公司
机械修 西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
配电室 1-3 厂房 第 0111297 号 公司
机械公 西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
间 1-2 厂房 第 0111299 号 公司
机械公 西夏区北京西 宁（2022）西 宁夏融资担
办公室 1-1 办公 第 0111301 号 公司
精密分 西夏区宁朔南 宁（2022）西 宁夏融资担
公楼 车间 第 0111302 号 公司
精密分
西夏区宁朔南 宁（2022）西 宁夏融资担
厂厂房
（机
间 第 0111303 号 公司
械）
机械公 宁（2022）西 宁夏融资担
西夏区宁朔南
街 67 号培训楼
楼 第 0111304 号 公司
宁国用
西北轴 银川市西夏区 宁夏担保集
承机械 黄河路 团有限公司
号
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抵押面积
序 抵押资
抵押物位置 （平方 产权证编号 抵押权人 抵押期限 抵押金额
号 产名称
米）
有限公
司用地
宝塔实
银国用
业股份 西夏区北京西 宁夏担保集
有限公 路南侧 团有限公司
司用地
本次评估未考虑抵押物优先受偿对其价值的影响。
以下建筑物及土地使用权已租赁，具体如下：
序号 建筑物名称 位置 租赁面积/m? 租期
年 3 月 31 日
机械公司锻造办公楼后车 2024 年 4 月 1 日至 2025
间 年 3 月 31 日
年 3 月 31 日
年 4 月 29 日
年8月1日
机械公司培训楼 10 号车 2024 年 6 月 1 日至 2025
库 年 5 月 31 日
年 8 月 31 日
年 2 月 28 日
年3月4日
年 3 月 31 日
机械公司培训楼大门北侧 2024 年 7 月 10 日至
平房 2025 年 7 月 10 日
年 8 月 31 日
年 4 月 30 日
老厂区车工分厂北侧第一 2024 年 7 月 1 日至 2025
跨 年 6 月 30 日
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老厂区车工分厂南侧第一 2024 年 8 月 17 日至
跨 2025 年 8 月 16 日
机械公司小白楼后彩钢房 2024 年 8 月 21 日至
占用土地 2025 年 8 月 20 日
年 4 月 31 日
本次评估未考虑现有租约对其价值的影响。
(四) 重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
志学。
(五) 其他需要说明的事项
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
人及产权持有人提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及产权持
有人提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
情况和使用情况，但未进行任何结构和材质测试。受现场条件、测量手
段等限制，评估人员无法对地下管网、建筑物基础等隐蔽工程进行勘察，
所涉及的建筑面积、长度、体积等数据是根据委托人提供的工程决（结）
算、图纸及相关配合人员介绍核实判断。本次评估结果不含增值税。
税费。
素给予了关注，除取得证据外，在无理由怀疑评估对象存在安全隐患且
无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，是以委估资产无工程质量
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瑕疵为假设前提进行了评估。
物面积由宝塔实业股份有限公司相关人员与评估人员共同实地丈量确
认，土地面积以权证记载面积确认，宝塔实业股份有限公司承诺产权归
其所有，无权属纠纷，并对其真实性、合法性承担法律责任。提请报告
使用者注意的是：宝塔实业股份有限公司处置相关房产时应当以权证办
理机关办理的不动产证书的证载面积或有资质测绘机构的专业报告为
准，如果实际面积与本报告不同，应相应调整评估结论。
占用土地使用权面积为 642.98 亩，委估范围内 4 宗土地使用权权证记
载面积合计 603.13 亩， 两者的差异原因为：产权持有人将 4 宗土地整
体连片使用，部分建筑物占用了规划路及绿化带。本次评估未考虑建筑
物超出委估土地使用权面积的影响。
供，委托人及产权持有人对其真实性、合法性承担法律责任。
生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进
行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（4）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产
实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认
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为是对评估对象可实现价格的保证。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映产权持有人在本次评估目的下，根据公开市场的原
则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报
告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗
力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其
它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条
件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
(二) 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、
法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
(三) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。评
估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
(四) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机
构及其资产评估师不承担责任；
(五) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人；
(六) 未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
(七) 评估结论的使用有效期：根据资产评估相关法律法规，涉及
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法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评
估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2024
年 6 月 30 日起计算，至 2025 年 6 月 29 日止。超过一年，需重新进行
资产评估。
十三、 评估报告日
评估报告日为二〇二四年九月二日。
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