本资产评估说明依据中国资产评估准则编制
南京际华三五二一特种装备有限公司拟了解
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近
商业办公房的销售单价项目
资产评估说明
中鸿评报字[2024]第 1006 号
（共 1 册 第 1 册）
评估机构名称：中鸿茂盛资产评估有限责任公司
评 估 报 告 日：2024 年 03 月 01 日
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
资产评估说明仅供委托人、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规
定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开
媒体。
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
中鸿茂盛资产评估有限责任公司接受南京际华三五二一特种装备有限公司
的委托，对南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价进行了
评估，有关事项说明详见后附：委托人编写的《关于进行资产评估有关事项的说
明》。
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象和评估范围
评估对象：南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价。
评估范围：南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房。
（二）评估概况
根据委托人提供的《南京江宁高新园土地收购储备合同》规定：江宁区土地
收购储备中心委托南京江宁科学园发展有限公司与南京际华三五二一特种装备
有限公司签订《南京江宁高新园土地收购储备合同》，即经江宁区高新园管委会
批准，南京江宁科学园发展有限公司收购南京际华三五二一特种装备有限公司坐
落于江宁区天元中路 18 号的国有土地使用权及其地上（下）建（构）筑物和附
着物及部分设备，该地块范围内土地总面积 44558.2 平方米，土地使用证号宁江
国用（2009）第 30458 号，土地用途为工业用地，地上（下）建筑物总面积为 25,294.03
平方米，收购价款为人民币 21,000.00 万元，收购方的收购价款分现金 7,000.00 万
元和原地补偿商办房屋 2 万平方米两部分。其中 7,000.00 万元现金部分在合同签
订后 20 日内一次性付清；原地补偿的 2 万平方米建筑面积商办房屋及配套的停
车场等配套设施在完成标的物交付后 3 年内（2014 年 12 月 31 日完成收购资产交
付手续）交付并同时办理好产权证交给南京际华三五二一特种装备有限公司。
评估基准日时距离当初被收购资产交付日已过 9 年，但该地块尚未开发完
成，南京际华三五二一特种装备有限公司拟对长期应收款会计科目进行公允价值
计量，特委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对南京市江宁区天元中路 18 号区
域附近商业办公房的销售单价进行评估，为其提供价值参考。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制定了
现场清查核实实施计划，对评估范围内房产情况进行了解。
清查核实工作主要包括以下过程：
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
评估人员指导委托人在自行清查的基础上，对纳入评估范围的资产进行细致
准确地描述，同时收集准备与南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房
相关的评估资料。
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的资产状况，然后仔细审查
相关资料，同时反馈给委托人进行完善。
根据纳入评估范围的资产类型和分布状况，评估人员在委托人的配合下，按
照资产评估准则的相关规定，对资产进行了现场调查，并针对该资产的性质及特
点，采取了适宜的调查方法。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
根据委托人提供的《南京江宁高新园土地收购储备合同》规定：江宁区土地
收购储备中心委托南京江宁科学园发展有限公司与南京际华三五二一特种装备
有限公司签订《南京江宁高新园土地收购储备合同》，即经江宁区高新园管委会
批准，南京江宁科学园发展有限公司收购南京际华三五二一特种装备有限公司坐
落于江宁区天元中路 18 号的国有土地使用权及其地上（下）建（构）筑物和附
着物及部分设备，该地块范围内土地总面积 44558.2 平方米，土地使用证号宁江
国用（2009）第 30458 号，土地用途为工业用地，地上（下）建筑物总面积为 25,294.03
平方米，收购价款为人民币 21,000.00 万元，收购方的收购价款分现金 7,000.00 万
元和原地补偿商办房屋 2 万平方米两部分。其中 7,000.00 万元现金部分在合同签
订后 20 日内一次性付清；原地补偿的 2 万平方米建筑面积商办房屋及配套的停
车场等配套设施在完成标的物交付后 3 年内（2014 年 12 月 31 日完成收购资产交
付手续）交付并同时办理好产权证交给南京际华三五二一特种装备有限公司。
评估基准日时距离当初被收购资产交付日已过 9 年，但该地块尚未开发完
成。假设待估宗地项目未来可以在正常的工期内建成，工程质量达到国家行业规
范的标准以及相关建筑施工合同的约定；假设企业正常经营所需的相关批准文件
能够及时取得（包括但不限于土地出让合同约定竣工时间延期、《建设工程规划
许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等）；假设委估地
产坐落城市规划和土地政策不发生大的变化，现行的房地产开发政策和货币政策
不发生大的变化，房地产市场的供需状况不发生大的变化，项目开发计划能够如
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
期实现，项目土地使用和规划条件按照建设规划用地许可证确定，未考虑项目周
边区域现行规划条件可能发生变化对项目价值的影响，土地成本的投入、建设成
本及相关费用的支出，能够按照开发计划执行；假设本次评估是按土地合同中控
制规划和企业提供经济指标现状条件下的评估价值。
三、评估技术说明
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，本次评估采用市
场法进行评估，具体评估过程如下：
（一）评估范围
本次评估范围内的房产为位于南京市江宁区天元中路 18 号区域附近。
（二）评估概况
根据委托人提供的《南京江宁高新园土地收购储备合同》规定：江宁区土地
收购储备中心委托南京江宁科学园发展有限公司与南京际华三五二一特种装备
有限公司签订《南京江宁高新园土地收购储备合同》，即经江宁区高新园管委会
批准，南京江宁科学园发展有限公司收购南京际华三五二一特种装备有限公司坐
落于江宁区天元中路 18 号的国有土地使用权及其地上（下）建（构）筑物和附
着物及部分设备，该地块范围内土地总面积 44558.2 平方米，土地使用证号宁江
国用（2009）第 30458 号，土地用途为工业用地，地上（下）建筑物总面积为 25,294.03
平方米，收购价款为人民币 21,000.00 万元，收购方的收购价款分现金 7,000.00 万
元和原地补偿商办房屋 2 万平方米两部分。其中 7,000.00 万元现金部分在合同签
订后 20 日内一次性付清；原地补偿的 2 万平方米建筑面积商办房屋及配套的停
车场等配套设施在完成标的物交付后 3 年内（2014 年 12 月 31 日完成收购资产交
付手续）交付并同时办理好产权证交给南京际华三五二一特种装备有限公司。
评估基准日时距离当初被收购资产交付日已过 9 年，但该地块尚未开发完
成，南京际华三五二一特种装备有限公司拟对长期应收款会计科目进行公允价值
计量，特委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对南京市江宁区天元中路 18 号区
域附近商业办公房的销售单价进行评估，为其提供价值参考。
（三）评估过程
评估工作主要分以下阶段进行：
宁区土地收购储备中心与南京江宁科学园发展有限公司签署的《委托协议书》。
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
近商业办公房进行了查看。了解了委估房产的开发设计方案等基本信息。
（四）评估方法
房地产评估方法主要有市场法、收益法、成本法等，不同的评估方法从不同
的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时间点的价格水平，只是各种方法的
适用条件、方法特点、资料要求有所不同，具体进行价值评估时，需根据评估对
象房地产的评估目的、实际情况等选择合适的评估方法。
收益法是根据评估评估对象租金和市场销售价格的关系，将其未来可使用年
期内的净租金采用还原利率折现，计算评估对象的销售价格的方法。本次委估房
产为商业办公房的销售价格，但是房地产市场销售价格与出租运营租金价格之间
的关联度由于现在房地产市场租售比倒挂，则不适用收益法原则进行折算销售价
格，因此本次评估不适合采用收益法测算。
成本法是采用各项成本累加的方法评估委估对象价格，成本法评估的前提是
价格构成的各项成本内容明确，且能够准确计量。本次评估的商业办公房销售单
价构成因素除建筑物投资成本分摊外，尚包含市场环境、经营模式等因素对评估
价格的影响，其成本构成较难准确计量，因此也不适合采用成本法进行价值咨询。
评估人员经对本次评估对象附近区域同类房产销售交易市场情况进行调查，
商业办公房市场交易比较活跃，可以获得类似房产的市场交易案例，因此采用市
场法作为本次评估方法。市场法是遵循市场中的替代原理，将评估对象资产与同
一供需圈内的具有替代性，且在评估时点近期有过交易的类似物业进行比较，并
对类似资产的交易价格进行适当修正，以此估算评估对象客观合理价格或价值的
方法。本项目拟了解的资产价值定义为其销售单价，因此选用的交易案例应为类
似资产的销售单价信息。
（1）市场法介绍
市场法又称市场比较法，是将评估对象与在评估基准日的近期发生过交易的
类似房地产进行比较，对这些类似房地产价格做适当的处理来求取估价对象市场
价值的方法。
（2）市场法的具体操作步骤：
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
①根据替代原理，收集同一地区或同一供求范围内，与待估对象房地产相类
似的房地产交易实例；
②通过比较待估房地产与交易实例的区域状况、实物状况、权益状况、交易
时间和交易情况等，对交易实例的房地产价格进行区域状况修正、实物状况修正、
权益状况修正、交易日期修正和交易情况修正后得出比准价格；
③根据比准价格，综合评定后确定待估对象的评估价值。
其中：
a、修正系数的确定
交易情况修正系数=正常市场价格条件指数/实际成交价格条件指数
交易日期修正系数=估价时点因素条件指数/成交日期因素条件指数
区域状况修正系数=评估对象区域状况因素条件指数/可比实例区域状况因
素条件指数
实物状况修正系数=评估对象实物状况因素条件指数/可比实例实物状况因
素条件指数
权益状况修正系数=评估对象权益状况因素条件指数/可比实例权益状况因
素条件指数
b、比准价格的确定
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区
域状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
案例：天元中路 18 号区域附近商业办公房
（1）房产概述
房产为位于南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房。
（2）计算过程
根据待估房产的用途和性质，本次采用市场法进行评估，具体评估过程如下：
①可比案例的选取
委估对象位于南京市江宁区天元中路 18 号区域附近，在该区内与委估对象
相类似的房产交易较多，能够取得适合的类似房产交易实例，价格更具合理性，
故选取委估对象周边案例作为可比案例。可比案例详见表：
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
案例 项目名称 房产坐落 用途 建筑面积（㎡） 单价（元） 总价（万元）
A 中海龙湾 U-LIVE 百家湖日新路 2 号 商业办公 1,388.00 12,000.00 1,700.00
B 中海龙湾 U-LIVE 百家湖日新路 2 号 商业办公 500.00 12,000.00 600.00
C 天韵科创中心 科学园科建路 1155 号 商业办公 1,200.00 10,000.00 1,200.00
比较案例简介：
A：该案例建筑面积 1,388.00 平方米，销售总价 1,700.00 万元，销售单价
B：该案例建筑面积 500.00 平方米，销售总价 600.00 万元，销售单价 12,000.00
元，与评估对象位于临近区域，周边情况相一致。
C：该案例建筑面积 1,200.00 平方米，销售总价 1,200.00 万元，销售单价
②建立比较案例基本情况表
参与比较的因素应是对建筑物影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些
因素来对可比案例进行修正。
评估对象与可比实例基本情况详见表：
比较项目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
名称 天元中路 18 号附近 中海龙湾 U-LIVE 中海龙湾 U-LIVE 天韵科创中心
交易价格(元/平方米) 待估 12,000.00 12,000.00 10,000.00
交易日期 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月
市场状况 正常 正常 正常 正常
位置 天元中路 18 号附近 百家湖日新路 2 号 百家湖日新路 2 号 科学园科建路 1155 号
临近地铁站竹山 临近地铁站竹山
临近地铁站天印大
交通 临近地铁站竹山路 路、小龙湾、百家 路、小龙湾、百家
区 道、科建路
湖 湖
位 周围环境和景
状 周边环境良好 周边环境良好 周边环境良好 周边环境良好
观
况
人流量 人流量较大 人流量较大 人流量较大 人流量一般
外部配套设施 外部配套设施齐全 外部配套设施齐全 外部配套设施齐全 外部配套设施较齐全
建筑面积 20000 1388 500 1200
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
实
物 设施设备 设备设施齐全 设备设施齐全 设备设施齐全 设备设施齐全
状
况 装饰装修 毛坯 毛坯 简装 简装
层高 4.2 4.2 4.2 4.2
空间布局 合理 合理 合理 合理
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
比较项目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
建筑功能 商业办公 商业办公 商业办公 商业办公
工程质量 良好 良好 良好 良好
外观 较新 较新 较新 较新
新旧程度 写字楼新盘 写字楼新盘 写字楼新盘 写字楼新盘
物业管理 良好 良好 良好 良好
权利性质 出让 出让 出让 出让
权
益 土地使用期限 40 40 40 40
状 出租情况 空置 空置 空置 空置
况
规划条件影响 无影响 无影响 无影响 无影响
因素选择：
比较因素选择交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整
因素造成的价格偏差；
价格；
a、进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估
价对象区位状况下的价格。
区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等
影响房地产价格的房地产区位因素。
b、进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估
价对象实物状况下的价格。有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规
模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、
外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。
c、进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估
价对象权益状况下的价格。
权益状况调整的内容应包括权利性质、规划条件、出售情况等影响房地产价
格的房地产权益因素。
③编制比较因素条件说明表
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
比较项目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
名称 天元中路 18 号附近 中海龙湾 U-LIVE 中海龙湾 U-LIVE 天韵科创中心
交易价格(元/平方米) 待估 12,000.00 12,000.00 10,000.00
交易日期 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月
交易状况 正常 正常 正常 正常
位置 相似 相似 相似 相似
区 交通 良 优 优 良
位
周围环境和景观 优 优 优 优
状
况 人流量 优 优 优 良
外部配套设施 优 优 优 良
建筑面积 大 较小 小 较小
建筑结构 相似 相似 相似 相似
设施设备 良 良 良 良
装饰装修 差 差 中 中
实
层高 良 良 良 良
物
空间布局 良 良 良 良
状
建筑功能 相同 相同 相同 相同
况
工程质量 相似 相似 相似 相似
外观 优 优 优 优
新旧程度 优 优 优 优
物业管理 相似 相似 相似 相似
权利性质 相似 相似 相似 相似
权
益 土地使用期限 相似 相似 相似 相似
状 出租情况 相似 相似 相似 相似
况
规划条件影响 相似 相似 相似 相似
④编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比
较因素指数确定如下：
由于估价对象评估基准日与本次评估所选择的比较案例交易日期相近，故不
需要进行修正。
Ⅰ、区位状况：
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
A、位置：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，每
上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
B、交通：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，每
上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
C、周边环境及景观：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件
为 100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
D、外部配套设施：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为
E、人流量：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
Ⅱ、实物状况：
A、建筑规模：以估价对象为标准，分为大、较大、中等、较小、小五个等
级，以估价对象条件为 100，每上升或下降一个等级，指数减少或增加 2。
B、工程质量：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
C、空间布局：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
D、外观：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，每
上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
E、设施设备：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
F、新旧程度：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少 2。
权利状况、规划条件、建筑功能、层高、建筑结构、物业管理、装饰装修等，
根据其对建筑物使用的影响进行适当的调整。
确定比较因素条件指数参见下表：
比较项目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
名称 天元中路 18 号附近 中海龙湾 U-LIVE 中海龙湾 U-LIVE 天韵科创中心
交易价格(元/平方米) 待估 12,000.00 12,000.00 10,000.00
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
交易日期 100 100 100 100
市场情况 100 100 100 100
位置 100 100 100 100
区 交通 100 102 102 100
位
周围环境和景观 100 100 100 100
状
况 人流量 100 100 100 98
外部配套设施 100 100 100 98
建筑面积 100 106 108 106
建筑结构 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
装饰装修 100 100 102 102
实
层高 100 100 100 100
物
空间布局 100 100 100 100
状
建筑功能 100 100 100 100
况
工程质量 100 100 100 100
外观 100 100 100 100
新旧程度 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
权利性质 100 100 100 100
权
益 土地使用期限 100 100 100 100
状 出租情况 100 100 100 100
况
规划条件影响 100 100 100 100
⑤编制比较因素修正系数表
比较项目 实例 A 实例 B 实例 C
名称 中海龙湾 U-LIVE 中海龙湾 U-LIVE 天韵科创中心
交易价格(元/平方米) 12,000.00 12,000.00 10,000.00
交易情况 100/100 100/100 100/100
市场情况 100/100 100/100 100/100
位置 100/100 100/100 100/100
交通 100/102 100/102 100/100
区位
周围环境和景观 100/100 100/100 100/100
状况
人流量 100/100 100/100 100/98
外部配套设施 100/100 100/100 100/98
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
比较项目 实例 A 实例 B 实例 C
建筑面积 100/106 100/108 100/106
建筑结构 100/100 100/100 100/100
设施设备 100/100 100/100 100/100
装饰装修 100/100 100/102 100/102
层高 100/100 100/100 100/100
实物
空间布局 100/100 100/100 100/100
状况
建筑功能 100/100 100/100 100/100
工程质量 100/100 100/100 100/100
外观 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/100 100/100
权利性质 100/100 100/100 100/100
权益 土地使用期限 100/100 100/100 100/100
情况 出租情况 100/100 100/100 100/100
规划条件影响 100/100 100/100 100/100
⑥求取建筑物比准价格
采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后达到评估对象条
件时的比准价格。
经过比较分析，各可比实例的各项建筑物状况与评估对象较相似，经过测算
以上三个可比实例的比准价格差异在正常范围内，考虑到评估对象所在区域的实
际状况并结合房产市场价格水平，本次评估确定取以上三个可比实例比准价格的
简单算术平均值作为评估对象的比准价格：
房地产销售单价=（11098.78+10679.65+ 9630.34）÷3
= 10,500.00（元/平方米,取整）
四、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则，按照必要的
评估程序，对南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价在评
估基准日 2023 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。本次评估采用了市场法，
评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：
评估结论：在评估基准日 2023 年 12 月 31 日，经采用市场法评估，南京市
江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价约为 10,500.00 元/平方米。
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
南京市江宁区天元中路 18 号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估说明
附件：关于进行资产评估有关事项的说明
中鸿茂盛资产评估有限责任公司
首页
微信公众号
证券之星APP
