股票简称：中交地产 股票代码：000736
债券简称：21 中交债 债券代码：149610
债券简称：23 中交 01 债券代码：148208
债券简称：23 中交 02 债券代码：148235
债券简称：23 中交 04 债券代码：148385
债券简称：23 中交 06 债券代码：148551
中交地产股份有限公司
公开发行公司债券受托管理事务报告
（2023 年度）
发行人
中交地产股份有限公司
（重庆市江北区观音桥建新北路 86 号）
债券受托管理人
国新证券股份有限公司
（北京市西城区车公庄大街 4 号 2 幢 1 层 A2112 室）
重要声明
国新证券股份有限公司（以下简称“国新证券”）编制本报告的内容及信
息均来源于中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”、“发行人”、“公司”）
公开信息披露文件、第三方中介机构出具的专业意见以及发行人向国新证券
出具的说明文件。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对
相关事宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为国新证券所
作的承诺或声明。
如无特别说明，本报告中的报告期指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月
第一节 公司债券概况
一、发行人名称
中交地产股份有限公司。
二、公司债券核准文件及核准规模
（一）21 中交债
文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 11 亿
元公司债券的注册申请。发行人于 2021 年 8 月发行了规模为 11 亿元的“中交地产
股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券”。
（二）23 中交债 01
文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 30 亿
元公司债券的注册申请。发行人于 2023 年 3 月发行了规模为 10 亿元的“中交地产
股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）”。
（三）23 中交债 02
文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 30 亿
元公司债券的注册申请。发行人于 2023 年 4 月发行了规模为 7 亿元的“中交地产
股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一）”。
（四）23 中交债 04
文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 30 亿
元公司债券的注册申请。发行人于 2023 年 7 月发行了规模为 7 亿元的“中交地产
股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）”。
（五）23 中交债 06
文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 30 亿
元公司债券的注册申请。发行人于 2023 年 12 月发行了规模为 3 亿元的“中交地产
股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）”。
三、公司债券基本情况
（一）21 中交债
券。
调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
不可撤销的连带责任保证担保。
构开立的托管账户记载。本次债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让、质押等操作。
簿记建档情况进行配售的发行方式。
公司开立 A 股证券账户的专业投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债
券登记机构的相关规定办理。
定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利
息）。如发行人行使赎回选择权，则本次债券的付息日为自 2022 年至 2024 年每年
的 8 月 25 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）；如投
资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2022 年至 2024 年每年的 8 月
期间付息款项不另计利息）。
一个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。如发行人行使赎回选择权，则本次
债券的兑付日为 2024 年 8 月 25 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第
月 25 日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；
顺延期间兑付款项不另计利息）。
至利息登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本次债券
最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
发行人的主体信用等级为 AA+，本次债券的信用等级为 AAA，评级展望为稳定
发行人将于第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在指定的信息披露媒体上
发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选择权，本次债券将
被视为第 3 年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部债
券。所赎回的本金加第 3 个计息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照本次债
券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，并按照债券登记机构的相关规定办
理。若发行人不行使赎回选择权，则将继续在第 4、5 年存续。
后 2 年的票面利率；发行人将于第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在交易
所指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行
人未行使票面利率调整选择权，则本次债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率
不变。
告后，投资者有权选择在本次债券存续期内第 3 个计息年度的投资者回售登记期内进
行登记，将持有的本次债券按票面金额全部或部分回售给发行人或选择继续持有本
次债券。本次债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照深交所和债券
登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有
人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进
行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本次债券并接受上述关于是否调整本
次债券票面利率及调整幅度的决定。
券受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账
户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
国新证券股份有限公司。
本次债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机
构的相关规定执行。
（二）23 中交 01
券（第一期）。
构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让、质押等操作。
询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确
定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
公司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债
券登记机构的相关规定办理。
至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券
最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式
及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
用评级报告，经综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定。
期金融机构借款。
券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项
账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。具体信息如下：
户名：中交地产股份有限公司
开户行：渤海银行天津红桥支行
账号：2002884741000155
进行债券通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的
相关规定执行。
（三）23 中交 02
券（第二期）（品种一）。
构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让、质押等操作。
询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确
定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
公司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
日，付息的债权登记日为 2024 年至 2025 年间每年的 4 月 5 日（遇法定节假日或休
息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债
券登记机构的相关规定办理。
法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利
息）。
一个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券
最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式
及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
用评级报告，经综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定。
根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在本期主体信用评级
有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。联合
资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期主体评级有效期内完成
跟踪评级工作。在发生重大事项时，联合资信评估股份有限公司将启动本期债券不
定期跟踪评级程序，发行人应当根据跟踪评级资料清单要求提供相应资料。联合资
信评估股份有限公司的不定期跟踪评级报告和评级结果将按照相关规定进行披露。
期金融机构借款。
券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项
账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。具体信息如下：
户名：中交地产股份有限公司
开户行：中信银行北京分行营业部
账号：8110701012102437992
进行债券通用质押式回购交易的基本条件。
（四）23 中交 04
券（第三期）（品种一）。
构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让、质押等操作。
询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确
定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
公司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
日，付息的债权登记日为 2024 年至 2025 年间每年的 7 月 20 日（遇法定节假日或
休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债
券登记机构的相关规定办理。
则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
一个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券
最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式
及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
用跟踪评级报告，经综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定。
根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在主体信用评级有效
期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。联合资信
将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在主体评级有效期内完成跟踪评级
工作。联合资信评估股份有限公司的不定期跟踪评级报告和评级结果将按照相关规
定进行披露。
司债券本金。
券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项
账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。具体信息如下：
户名：中交地产股份有限公司
开户行：浙商银行股份有限公司北京方庄支行
账号：1000001110120100022248
进行债券通用质押式回购交易的基本条件。
（五）23 中交 06
券（第四期），债券简称“23 中交 06”。
人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
发行人将于第 1 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，通过中国证监会指定的上
市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回
选择权，本期债券将被视为第 1 年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息
向投资者赎回全部债券。所赎回的本金加第 1 个计息年度利息在兑付日一起支付。
发行人将按照登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照证券登记机构的相关
规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则将继续在第 2 年存续。
期债券后 1 年的票面利率。发行人将于第 1 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，
以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准的方式发布关于放弃行使赎回权的
公告，将同时在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面
利率、调整方式以及调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则本
期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
度的公告后，投资者有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本
期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构
相关业务规则完成回售支付工作。
公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有
人的回售申报，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，
则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面
利率及调整幅度的决定。
构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让、质押等操作。
询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确
定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
公司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照
债券登记机构的相关规定办理。
行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为 2024 年 12 月 15 日（如遇法定节假
日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）；如投资者行使回售选择权，则回售
部分债券的付息日为 2024 年 12 月 15 日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后
的第 1 个交易日），顺延期间付息款项不另计利息。
择权，则本期债券的兑付日为 2024 年 12 月 15 日（如遇法定节假日或休息日，则
顺延至其后的第 1 个交易日）；如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付
日为 2024 年 12 月 15 日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日），
顺延期间兑付款项不另计利息。
日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的计息期限为 2023 年 12 月 15 日至 2024
年 12 月 14 日；如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为 2023
年 12 月 15 日至 2024 年 12 月 14 日。
至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券
最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式
及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
简称“联合资信”）于 2023 年 6 月 2 日出具的《中交地产股份有限公司债券
据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在本期债券存续期内持续进
行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
发行人应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将
按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债券存续期内完成跟踪评级工
作。发行人如发生重大变化，或发生可能对发行人或本期债券存续期内对信用评级
产生较大影响的重大事项，发行人应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境等相关信息，如发
现有重大变化，或出现可能对发行人或本期债券存续期内信用评级产生较大影响的
事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结
果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评
级报告和结果。
司债券本金。
券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项
账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。具体信息如下：
户名：中交地产股份有限公司
开户行：渤海银行股份有限公司天津红桥支行
账号：2002884741000278
进行债券通用质押式回购交易的基本条件。
第二节 受托管理人履行职责情况
报告期内，受托管理人按照《公司债券受托管理人执业行为准则》、《募集说
明书》及《受托管理协议》等规定和约定履行了债券受托管理人各项职责。存续期
内，国新证券持续关注发行人资信状况，监测发行人是否出现规定的重大事项，及
时出具重大事项受托管理事务临时报告。同时，国新证券建立对发行人定期的跟踪
机制，每季度对发行人收取受托管理重大事项确认函，监督发行人是否触发信息披
露中规定事项，确保履行受托管理各项职责。
此外，受托管理小组按照《深圳证券交易所公司债券存续期监管业务指引第 3
号－信用风险管理》等规定相关规定，完成债券信用风险监测工作。报告期内，发
行人信用风险分类为关注类。受托管理人持续关注发行人及增信主体的生产经营和
财务状况，并通过微信信息、电话询问、现场访谈形式了解并督促发行人提前做好
防范风险的措施，并持续督导发行人按照《受托管理协议》、《债券持有人会议规
则》、《公司债券临时报告信息披露格式指引》、《深圳证券交易所公司债券存续
期监管业务指引第 3 号－信用风险管理》等规定的相关要求履行信息披露等相关义
务。
按照《公司债券受托管理人执业行为准则》要求，受托管理小组持续关注发行
人经营状况。2023 年度，受托管理人共出具四份临时受托管理事务报告。主要是针
对发行人涉及重大诉讼（仲裁）的临时受托管理事务报告和公司债募集资金拟偿还
有息债务明细的临时受托管理事务报告。具体情况如下：
序号 临时受托报告涉及内容 报告披露日期 披露地点
关于中交地产股份有限公司调整“22 中交 01”、
债务明细。
关于中交地产股份有限公司调整“23 中交 01”募集
资金拟偿还有息债务明细。
关于中交地产股份有限公司调整“23 中交 02”募集
资金拟偿还有息债务明细。
关于中交地产股份有限公司诉讼事项：华通公司与
北京茂康均为中交世茂股东。中交世茂曾于 2020 年
与北京茂康签订《借款合同》并向北京茂康提供借
还，或者在中交世茂根据经营需要向北京茂康发出
资金归还请求时，北京茂康应归还借款。中交世茂
因项目资金需求，按照前述约定多次向北京茂康发
送《资金需求告知函》，要求北京茂康按照通知所
载日期和金额返还借款，但北京茂康未履行还款义
务，累计拖欠中交世茂应还借款本金 67,422.08 万
元。被告北京茂康拖欠借款的行为损害了中交世茂
的合法权益，为维护公司合法权益，原告华通公司
作为中交世茂股东依据《公司法》相关规定提起诉
讼，请求判令北京茂康向中交世茂偿还借款本金
费；请求判令中交世茂承担原告因诉讼支付的律师
费用。以上合计 70,020.42 万元。本案已由北京市第
三中级人民法院受理，尚未审理。
截至本报告出具日，上述诉讼已于 2024 年 4 月 18 日，北京市第三中级人民法
院出具（2023）京 03 民初 300 号《民事判决书》，判决结果：1、北京茂康返还中
交世茂借款本金 67,422.08 万元；2、北京茂康向中交世茂支付逾期付款利息 2,548.34
万元；3、北京茂康向中交世茂支付逾期付款利息；4、中交世茂给付华通置业有限
公司相应律师费及保全费。
国新证券作为受托管理人，认真履行受托管理各项职责，严格按照规定要求出
具相关受托管理事务临时报告提醒投资者关注风险。
第三节 发行人 2023 年度经营与财务状况
一、发行人基本情况
中文名称： 中交地产股份有限公司
英文名称： CCCG Real Estate Corporation Limited
法定代表人： 李永前
注册地址： 重庆市江北区观音桥建新北路 86 号
邮政编码： 401147
成立日期： 1993 年 2 月 3 日
注册资本： 695,433,689 元
统一社会信用代码： 915000002028133840
股票上市地： 深圳证券交易所
股票简称： 中交地产
股票代码： 000736
董事会秘书： 田玉利
联系电话： 023-67530016
传真： 023-67530016
互联网网址： http://www.cccgrealestate.com/
从事房地产开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，设
备租赁，代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或
禁止进出口的商品及技术除外），国际经济技术合作的往来函调查
及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品），化工产品、建筑
经营范围： 材料、装饰材料（以上不含危险化学品），汽车（不含九座及九座
以下乘用车），摩托车及零部件，五金，交电，木材，钢材，日用
百货，纺织品，工艺美术品（不含金银饰品）。中小型水、火力发
电成套设备的开发、制造、销售及技术咨询服务（国家有专项管理
规定的除外）。
二、发行人 2023 年度经营情况
截至 2023 年 12 月 31 日，发行人总资产 12,264,386.70 万元，归属于母公司股东
权益合计 161,560.63 万元；2023 年度，发行人实现营业收入 3,246,813.11 万元，较
-80,566.79 万元，较 2022 年度减少 298,822.01 万元，降幅为 136.91%；实现归属于
母公司股东的净利润-167,309.95 万元，较 2022 年度减少 170,703.90 万元，降幅为
发行人在 2023 年 1-12 月（全口径）实现签约销售面积 179.66 万平方米，较上
年同期降低 8.23%，实现签约销售金额 373.61 亿元，较上年同期降低 18.57%，销售
回款 449.79 亿元，较上年同期降低 0.23%；发行人在 2023 年 1-12 月（权益口径）
实现签约销售金额 273.56 亿元，较上年同期降低 7.78%，销售回款 328.81 亿元，较
上年同期增加 12.87%；代建业务在 2023 年度新签货值 114.63 亿元，实现代建回款
单位：元
行业名称 营业收入 营业成本 毛利率
房地产销售 32,231,026,229.27 28,933,832,107.41 10.23%
房产租赁 89,293,928.40 22,033,830.68 75.32%
物业管理 10,652,072.57 14,668,890.45 -37.71%
其他 137,158,830.85 101,195,792.52 26.22%
单位：元
产品名称 营业收入 营业成本 毛利率
房地产销售 32,231,026,229.27 28,933,832,107.41 10.23%
房产租赁 89,293,928.40 22,033,830.68 75.32%
物业管理 10,652,072.57 14,668,890.45 -37.71%
其他 137,158,830.85 101,195,792.52 26.22%
单位：元
产品名称 营业收入 营业成本 毛利率
华中地区 5,618,966,198.70 5,410,829,175.80 3.70%
华东地区 9,686,386,038.53 8,840,768,904.92 8.73%
西南地区 3,762,592,032.10 3,690,090,639.16 1.93%
西北地区 2,370,739,935.83 1,773,512,670.93 25.19%
华南地区 6,139,017,416.32 5,312,384,976.80 13.47%
华北地区 4,890,429,439.61 4,044,144,253.45 17.30%
三、发行人 2023 年度财务状况
发行人主要财务数据情况如下：
项目 2023 年 12 2022 年 12 财务指标波动情况比较及原因分析
月 31 日 月 31 日
/2023 年度 /2022 年度
总资产（亿 近两年，公司资产规模呈下降趋势，主要系发行人业
元） 务规模减少所致，符合公司实际情况。
近两年，，公司总负债规模也随着总资产的下降有所
总负债（亿 降低。公司负债主要系合同负债、一年内到期的非流
元） 动负债、长期借款和长期应付款负债，金额均较去年
同期有所减小。
全部债务（亿
元）
所有者权益 近两年，所有者权益呈下降趋势，主要系公司总资产
（亿元） 规模下降和公司 2023 年度亏损所致。
营业总收入 近两年，公司营业收入呈下降趋势，符合房地产市场
（亿元） 近几年行情。
利润总额（亿
-8.06 21.83 受到成本、毛利变动和减值准备计提事项影响，同时
元）
本期达到交付条件的项目较去年同期有所减少。
净利润（亿
-14.72 10.22 受利润下滑的影响，导致净利润为负。
元）
扣除非经常
受利润下滑的影响，导致扣除非经常性损益后净利润
性损益后净 -17.19 7.67
为负。
利润（亿元）
归属于母公
司所有者的 2023 年度受利润下滑的影响，导致归属于母公司所有
-16.73 0.34
净利润（亿 者的净利润为负。
元）
经营活动产 2023 年度，公司经营活动现金流量净额为 704,858.22
生现金流量 70.49 29.35 万元， 较去年同期增加 411,374.23 万元， 增幅 140.17%，
净额（亿元） 主要系公司预售销售回款较 2022 年度增加较多。
别为-242,562.50 万元和 99,543.98 万元。2023 年度，
公司投资活动现金流量净额为 99,543.98 万元，较去年
投资活动产 同期增加 342,106.48 万元，增幅 141.04%，主要系 2023
生的现金流 年公司较 2022 年对合联营公司投资和对外借款减少。
量净额（亿 2023 年度，公司投资活动现金流入 154,737.86 万元，
元） 较去年同期下降 71.92%，主要是收回投资收到的现金
减少；投资活动现金流出 55,193.88 万元，较去年同期
下降 93.05%，主要系公司投资支付的现金减少，即对
外借款金额较 2022 年减少。
万元，较去年同期减少 426,772.95 万元，降幅为
筹资活动产
生的现金流
-68.57 -25.89 去年同期减少，其中，筹资活动现金流入合计
量净额（亿
元）
动现金流出合计 3,700,382.66 万元，较上年同期下降
流动比率 1.92 1.76 未出现大幅波动。
速动比率 0.37 0.30 未出现大幅波动。
资产负债率
（%）
债务资本比
率（%）
近两年，公司毛利率呈下滑趋势，主要原因如下：一
是，系宏观经济承压，部分头部房企风险暴露，行业
整体规模增速放缓，全国房地产待售面积上涨，存量
房供应量增加，市场需求趋弱，房价呈下降趋势；二
营业毛利率
（%）
成本增加缩减利润导致毛利率下降；三是，公司受市
场下行和交付项目区域结构变化影响，高毛利产品及
项目结算减少，发行人房地产开发业务交付项目的毛
利率较上年下降也较为明显。
平均总资产 2023 年度受利润下滑影响，平均总资产回报率较 2022
回报率（%） 年度下降较明显。
加权平均净
资产收益率 -68.21 1.03
负数。
（%）
扣除非经常
性损益后加 2023 年度受利润下滑影响，加权平均净资产收益率为
-70.09 -5.67
权平均净资 负数。
产收益率（%）
EBITDA（亿
元）
EBITDA 全部
债务比（%）
EBITDA 利息
倍数
利息保障倍
数
现金利息保
障倍数
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
受营业收入的影响，2023 年营业收入较 2022 年度下
应收账款周
转率
年度应收账款周转率下降。
存货周转率 0.29 0.31 未出现大幅波动。
第四节 发行人募集资金使用及专项账户运作情况
一、各期债券募集资金情况
（一）21 中交债
“21 中交债”发行规模为人民币 11 亿元。本期债券在扣除发行费用后的募集资
金净额用于偿还到期公司债券本金及利息。
（二）23 中交 01
“23 中交 01”发行规模为人民币 10 亿元。本期债券在扣除发行费用后的募集资金
净额将用于偿还到期金融机构借款。
（三）23 中交 02
“23 中交 02”发行规模为人民币 7 亿元。本期债券在扣除发行费用后的募集资金净
额将用于偿还到期金融机构借款。
（四）23 中交 04
“23 中交 04”发行规模为人民币 7 亿元。本期债券募集资金用途为偿还公司到期的
“20 中交债”公司债券本金。
（五）23 中交 06
“23 中交 06”发行规模为人民币 3 亿元。本期债券募集资金用途为偿还公司到期的
“22 中交 01”公司债券本金。
二、各期债券募集资金实际使用情况及专项账户运作情况
（一）21 中交债
截至 2023 年 12 月 31 日，本期债券募集资金已全部使用完毕，扣除发行费用后的
募集资金净额用于偿还发行人到期公司债券本金及利息，已全部使用完毕。符合本期
债券募集说明书约定。
发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（兴业银行北京东外支行）开
立的本期债券的募集资金专项账户（账号：321080100100346401），用于债券募集资
金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。
（二）23 中交 01
截至 2023 年 12 月 31 日，本期债券募集资金已全部使用完毕，本期债券在扣除发
行费用后的募集资金净额用于偿还到期金融机构借款。本期债券募集资金实际使用与
本期债券《募集说明书》发行稿中披露拟使用计划存在差异，主要系发行人综合考虑
本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付要求、
公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，
进行偿还借款明细调整。
发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（渤海银行天津红桥支行）开
立的本期债券的募集资金专项账户（账号：2002884741000155），用于债券募集资金
的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。
经核查，本期债券募集资金用途调整为同类型偿还债务的明细调整，不视作募集
资金用途的变更，符合《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》
和《债券持有人会议规则》等相关法律法规的要求。
（三）23 中交 02
截至 2023 年 12 月 31 日，本期债券募集资金已全部使用完毕，本期债券在扣除发
行费用后的募集资金净额用于偿还到期金融机构借款。本期债券募集资金实际使用与
本期债券《募集说明书》发行稿中披露拟使用计划存在差异，主要系发行人综合考虑
本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付要求、
公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，
进行偿还借款明细调整。
发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（中信银行北京分行）开立的
本期债券的募集资金专项账户（账号：8110701012102437992），用于债券募集资金的
接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。
经核查，本期债券募集资金用途调整为同类型偿还债务的明细调整，不视作募集
资金用途的变更，符合《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》
和《债券持有人会议规则》等相关法律法规的要求。
（四）23 中交 04
截至 2023 年 12 月 31 日，本期债券募集资金已全部使用完毕，募集资金用于偿还
公司到期的“20 中交债”公司债券本金，已全部使用完毕。符合本期债券募集说明书
约定。
发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（浙商银行北京方庄支行）开
立的本期债券的募集资金专项账户（账号：1000001110120100022248），用于债券募
集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。
（五）23 中交 06
截至 2023 年 12 月 31 日，本期债券募集资金已全部使用完毕，募集资金用于偿还
公司到期的“22 中交 01”公司债券本金，已全部使用完毕。符合本期债券募集说明书
约定。
发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（渤海银行天津红桥支行）开
立的本期债券的募集资金专项账户（账号：2002884741000278），用于债券募集资金
的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。
第五节 发行人偿债保障措施的执行情况以及各期债券的本息偿
付情况
一、 发行人偿债保障措施的执行情况
为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为各期债券按时、足额偿付制
定了一系列工作计划，包括拓宽融资渠道、切实做到专款专用、设立专门的偿付工作
小组、充分发挥债券受托管理人的作用、严格履行信息披露义务、公司承诺等，努力
形成一套确保债券按时付息、兑付的保障措施。
二、 各期债券的本息偿付情况
（一）20 中交债
本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利
息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 8 月 5 日。
如发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 8 月 5 日；
如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 8 月
另计利息）。本期债券的本金支付日为 2025 年 8 月 5 日（遇法定节假日或休息日，则
顺延至其后的第一个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
截至本报告出具日，本期债券已于 2023 年 8 月 7 日到期兑付。
（二）21 中交债
本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利
息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为 2022 年至 2026 年每年的 8 月 25 日（遇
法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利
息）。如发行人行使赎回选择权，则本次债券的付息日为自 2022 年至 2024 年每年的
使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2022 年至 2024 年每年的 8 月 25 日（如
遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款
项不另计利息）。
截至本报告出具日，本期债券已于 2023 年 8 月 25 日支付 2023 年度利息。
（三）22 中交 01
本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利
息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为 2023 年至 2024 年每年的 12 月 20 日。
（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计
利息）。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为 2023 年 12 月 19 日至 2023
年 12 月 19 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）；如投资
者行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为 2022 年 12 月 20 日至 2023 年 12
月 19 日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延
期间付息款项不另计利息）。
截至本报告出具日，本期债券已于 2023 年 12 月 20 日到期兑付（发行人行使赎回
选择权）。
（四）23 中交 01
本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利
息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为 2024 年至 2025 年每年的 3 月 14 日。
截至本报告出具日，本期债券已于 2024 年 3 月 14 日支付第一年利息。
（五）23 中交 02
本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利
息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为 2024 年至 2025 年每年的 4 月 6 日。
截至本报告出具日，本期债券已于 2024 年 4 月 6 日支付第一年利息。
（六）截至本报告出具日，“23 中交 04”和“23 中交 06”，暂不涉及兑付兑息
事项。
第六节 发行人偿债意愿和能力分析
一、发行人偿债意愿情况
报告期内，“21 中交债”已按时完成付息事宜。截至本报告出具日，“23 中交
不涉及兑付兑息事项。上述债券未出现兑付兑息违约的情况，发行人偿债意愿正常。
二、发行人偿债能力分析
近三年主要偿债能力指标统计表
主要财务指标 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动比率（倍） 1.92 1.76 1.70
速动比率（倍） 0.37 0.30 0.29
资产负债率（%） 85.59 86.13 87.36
主要财务指标 2023 年度 2022 年度 2021 年度
利息保障倍数 0.05 0.53 0.47
短期偿债能力方面，2021-2023 年度，发行人流动比率分别为 1.70、1.76 倍和 1.92
倍，速动比率分别为 0.29 倍、0.30 倍和 0.37 倍。最近三年，发行人流动比率及速动比
率均有所上升，短期偿债能力增强。
长期偿债能力方面，2021-2023 年度，发行人资产负债率分别为 87.36%、86.13%
及 85.59%，呈现逐步下降的趋势。
利息保障倍数方面，2021-2023 年度，发行人利息保障倍数分别为 0.47、0.53 和
减少，利息保障倍数降幅出现大幅下降，但发行人优质的业务布局和较好的销售能力，
能够为其偿债起到保障作用。
第七节 债券持有人会议召开情况
有人会议。
第八节 公司债券担保人资信情况
“21 中交债”由中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）提供全额无条
件不可撤销的连带责任保证担保，其余债券无担保。
一、担保人的基本情况
担保人名称：中交房地产集团有限公司
英文名称：CCCG REAL ESTATE GROUP CO., LTD.
法定代表人：李永前
成立日期：2015 年 3 月 24 日
注册资本：500,000 万元
住所：北京市西城区德外大街 5 号 2 号楼八-九层
经营范围：房地产开发；物业管理；建设工程项目管理；销售自行开发的商品房；
出租商业用房；出租办公用房；项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。（企业
依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依
批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
二、担保人主要的财务状况
地产集团 2023 年经审计的合并口径口径财务报表主要数据如下：
单位：万元
项目 2023 年 12 月 31 日/2023 年度
流动资产 60,240,888.39
非流动资产 8,647,250.35
资产合计 68,888,138.74
流动负债 38,875,633.29
非流动负债 16,623,230.26
负债合计 55,498,863.55
所有者权益 13,389,275.19
营业收入 16,834,461.30
营业利润 624,109.05
利润总额 603,519.60
净利润 342,373.92
经营活动产生的现金流量净额 3,079,591.01
投资活动产生的现金流量净额 -1,742,912.12
项目 2023 年 12 月 31 日/2023 年度
筹资活动产生的现金流量净额 -843,421.16
现金及现金等价物净增加额 493,101.51
地产集团资信情况良好，报告期内，增信措施未触发，增信措施无变化。
第九节 发行人董事、监事、董事长或者总经理发生变动
行人任何职务。周健辞职未导致发行人董事会成员低于法定最低人数，不会影响发行
人董事会的正常运作。
第十节 负责处理与公司债券相关事务专人的变动情况
第十一节 公司债券的信用评级情况
联合资信评估股份有限公司于 2023 年 6 月 2 日出具了联合〔2023〕3569 号《中
交地产股份有限公司 2023 年跟踪评级报告》，维持中交地产股份有限公司主体长期信
用等级为 AA+，“20 中交债”“21 中交债”信用等级为 AAA，“22 中交 01”信用
等级为 AA+，评级展望为稳定。
联合资信评估股份有限公司于 2024 年 6 月 7 日出具了联合〔2024〕3870 号《中
交地产股份有限公司 2024 年跟踪评级报告》，维持中交地产股份有限公司主体长期信
用等级为 AA+，“21 中交债”信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
第十二节 发行人信息披露义务履行情况
根据《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国公司法》及《深圳证券交易
所股票上市规则》、《上市公司信息披露管理办法》等国家有关法律、法规、规章的
规定，发行人制定了《信息披露管理制度》。
报告期内，发行人按照信息披露相关要求按时披露以下公告：
公告》（2023 年 7 月 13 日）；
的公告》（2023 年 7 月 13 日）；
的公告》（2023 年 7 月 13 日）；
摘牌公告》（2023 年 8 月 3 日）；
的公告》（2023 年 9 月 21 日）；
的公告》（2023 年 10 月 19 日）；
摘牌公告》（2023 年 12 月 15 日）
第十三节 其他情况
报告期内，未发现发行人存在其他应披露未披露的重大事项。
本页无正文，为《中交地产股份有限公司公开发行公司债券受托管理事务报
告（2023 年度）》之盖章页
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