证券代码：300078 证券简称：思创医惠 公告编号：2024-082
债券代码：123096 债券简称：思创转债
思创医惠科技股份有限公司
关于全资子公司出售资产暨关联交易的进展及涉及资
产买卖合同的补充公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、本次交易概述
了第五届董事会第四十三次会议、第五届监事会第二十五次会议，审议通过了《关
于全资子公司出售资产暨关联交易的议案》，同意公司全资子公司医惠科技有限
公司（以下简称“医惠科技”或“卖方”）以人民币 56,200.00 万元将坐落于杭
州市滨江区西兴街道月明路 567 号的土地房屋及所属设施（以下简称“标的资
产”或“医惠中心”）出售给苍南县山海实业集团有限公司（以下简称“山海实
业”或“买方”）；全资子公司杭州思创汇联科技有限公司（以下简称“思创汇
联”或“卖方”）以人民币 23,800.00 万元将坐落于杭州市余杭区兴起路 528 号
的土地房屋及所属设施（以下简称“标的资产”或“汇联三期”）出售给山海实
业。具体内容详见公司于 2024 年 6 月 6 日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
披露的《关于全资子公司出售资产暨关联交易的公告》
（公告编号：2024-076）。
二、本次交易进展情况
公司全资子公司医惠科技、思创汇联分别与山海实业签订的《资产买卖合同》
约定的支付方式如下：
双方约定总价款分两笔支付，其中医惠科技第一笔金额人民币 37,200.00 万
元、思创汇联第一笔金额人民币 15,800.00 万元以预付款的方式按照双方约定的
条件已满足并经买方核实确认后的 3 个工作日内分别支付至卖方指定的银行账
户；标的资产完成交割并经买方核实确认后的 3 个工作日内向卖方账户支付剩余
款项。
截至本公告披露日，公司全资子公司已收到山海实业支付的预付款金额合计
人民币 50,000.00 万元，其中医惠科技收到预付款金额 37,200.00 万元，思创汇
联收到预付款金额 15,800.00 万元。本次交易第一笔预付款金额已全部支付完
毕，款项支付符合合同约定。
三、涉及《资产买卖合同》部分条款的补充说明
（1）医惠中心：浙江省杭州市滨江区西兴街道月明路 567 号，拟出售价格
杭州市区工业用地所建造办公楼出售案例较少，参考同属于杭州主城区杭州
市西湖区三墩镇紫荆花北路 188 号出售情况，建筑面积 43,617.29 平方，成交总
价未 45,000.00 万元，折算单价为 10,317.01 元/平方。
公司出售成交价格与市场同类型不动产出售价格价格接近，出售价格公允。
（2）汇联三期：浙江省杭州市临平区东湖街道兴起路 528 号，拟出售价格
参考杭州非核心地段杭州市钱塘区大江东产业集聚区第二农垦场（长风路
考虑到临平地区和大江东的位置差异和厂房大小等因素差异，上述出售成交
价格与市场同类型不动产出售价格价格接近，出售价格公允。
卖方在目标资产交付后的 3 年（“承诺期”）内持续承租全部或部分目标资
产，并以每年不低于金额 4,500.00 万元、1,900.00 万元向买方支付租金收入。
同时，若承诺期限内目标资产的租金收入不足承诺额的，则差额部分分别由医惠
科技、思创汇联以自有资金补足。
按协议约定买方将把标的资产委托卖方运营，卖方承租所有标的资产并进行
自用及对外出租，交付后三年内两处标的资产的委托运营租金分别不低于每年
（1）医惠中心租金
均价 2.78 元/天(含税)。
例如下：
物业名称 位置 含税日租金(元/平方米)
滨海大厦 滨江区新月路 2.53
世茂智慧之门 滨江区西兴路 2333 号 2.72
中易新能源 滨江长河路 1318 号 2.45
公司可出租面积 51,830.16 平方米，委估资产已出租面积合计为 28,068.96
平方米，自用面积 13,414.48 平方米，未出租面积 10,346.72 平方米，有租约的
按照租约确定收入，已出租面积及公司自用面积（自用面积按 2.62/天）已达
万元，考虑一定空置率，以及出租率爬升情况，双方最终商定租金按 4,500 万元
核算，售后回租价格公允。
（2）汇联三期租金
租金均价 0.50 元/天(含税)。
参考周边市场租金水平，具体案例如下：
厂房部分
含税日租金(元/平
物业名称 位置
方米)
园区厂房 临平区小林互通 0.7
园区厂房 临平区五洲路 0.6
园区厂房 临平区星河路 0.67
办公部分
含税日租金(元
物业名称 位置
/平方米)
星旺产业园 南大街 263 号 1.25
旺盛科技园 融联数字经济产业园 1.4
柏悦中心 星云城 1.33
委估资产已出租面积合计为 21,990.63 平方米，自用面积 44,121.85 平方
米，未出租面积 13,940.50 平方米，有租约的按照租约确定收入，未出租部分按
参考市场租金测算为 0.61 元/平方米/天(含税)、办公租金为 1.29 元/平方米/
天(含税)，剩余全部出租租金可超过 2,000 万元，因此，考虑一定空置率，以及
出租率爬升情况，双方最终商定租金按 1,900 万元核算，售后回租价格公允。
列入本次评估范围的房地产为工业用地上开发的办公、厂房及附属建筑，难
以找到类似交易案例，故本次评估不适用市场法。
委估房地产为工业用地及地上的钢混结构房屋建筑物，当地工业用地使用权
的取得成本及同类建筑的造价构成较易取得，故本次评估可以选用成本法。
由于委估房地产目前主要用于出租，当地同类物业租赁市场交易较为活跃，
故本次评估可以选用收益法。
综上所述，本次对列入评估范围的房地产采用成本法和收益法两种方法评估。
其中收益法，测算过程如下：
（1）医惠中心
收益法是指通过估算待估建筑物在未来的预期正常收益，选用适当的折现率
将其折成现值后累加，以此估算待估建筑物评估价值的方法。
本次评估按收益期有限来计算待估建筑物的评估价值，计算公式为：
P=∑ [Rt/(1+r)t]+En/(1+r)n
其中，P—为评估值
Rt—为未来第 t 个收益期的预期收益额
r—为折现率
En—为期末待估建筑物的净值
N—为收益期的最末期。
年收入＝年租金×出租率+其他收入
房地产年出租运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金
房地产年净收益＝房地产年收入－房地产出租年运营费用
据委托人提供资料，有效出租面积为 51,830.16 平方米，可出租车位 600 个。
评估对象为钢混结构建筑物，耐用年限定为 50 年，已使用 2.84 年，尚可使
用 47.16 年，土地终止日期为 2068 年 5 月 26 日，距评估基准日剩余 44.02 年，
按照孰短原则，收益年限确定为 44.02 年。
待估物业在基准日的空置率约 20%，根据周边类似房地产出租情况的分析，
结合实际情况，预计基准日后出租率会逐年上升，空置率每年递减至 10%稳定。
截至评估基准日，委估资产已出租面积合计为 28,068.96 平方米，自用面积
没有租约的采用基准日市场租金确定收入，根据评估人员对委估资产及附近同类
物业出租情况调查和分析，并与评估对象比较，确定在评估基准日办公楼市场租
金为 2.62 元/平方米/天(含税)、车位租金为 600 元/个/月(含税)。通过分析已
出租合同中租金增长率，并结合市场行情确定前 5 年年租金按 3%逐年增长，剩
余期按 2%逐年增长。
则年有效毛收入=日租金×365 日×出租率×建筑面积 (个)
押金利息收入以押一个月租金按一年期存款利率计算。
总收入=房地年有效毛收入+利息收入
运营费用＝管理费＋保险费＋维修费＋税金+后续装修更新支出
A.管理费：指正常租赁经营所需的日常管理费用。目前同类物业出租所需的
管理费用约占租金的 2.0%-4.0%左右，结合评估对象实际情况，取租金的 2.5%作
为管理费。
B.保险费：指意外损失的财产保险费用，一般按建筑物重置价的 1.5‰～2.5‰
计取，结合估价对象实际情况，取建筑物重置价的 2.50‰作为年保险费用。
建筑物重置价取成本法单价，为 6,440.00 元/平方米。
C.维修费：即维持正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用，一般按房
屋重置价的 1.5%～3.0%计取。根据评估对象建筑物和设备、设施状况，按房屋建
安造价的 2.5%计算年维修和保养费用。
D.税金：根据国家和杭州市有关标准规定，物业出租主要需交纳房产税、增
值税及附加，其中房产税为租金的 12%，增值税为租金的 9%，城建税、教育费附
加和地方教育费附加分别为增值税的 7%、3%、2%。
E.后续装修更新支出：考虑到待估对象为出租型写字楼，每隔 10-15 年需重
新装修，故每年取租金收入的 5%作为后续装修更新支出备用金。
房地年净收益＝房地产年总收入－年运营费用
折现率根据安全利率加风险调整值法综合确定。
折现率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿
率－投资带来的优惠率
根据评估对象特点，以评估基准日中国国债收益率曲线上期限 10 年和 30 年
的国债收益率平均值 2.42%为无风险报酬率。
根据房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和同类地产投资风险因素，风
险调整值取 3.60%，综合考虑后合计取资本化率为 6.00%（圆整），具体见下表：
投资风险 管理负担 缺乏流动 投资带来 风险调整
被评估项目 安全利率 报酬率
补偿率 补偿率 性补偿 的优惠率 值小计
医惠中心 3.60% 0.50% 0.50% 1.00% 3.60% 2.42% 6.00%
单位：元
期间 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年
年限 0.58 1.00 1.00 1.00 1.00
总建筑面积(M2)： 51,830.16 51,830.16 51,830.16 51,830.16 51,830.16
建筑面积：未出租 23,761.20 24,558.32 25,108.32 30,176.77 31,693.31
建筑面积：已出租 28,068.96 27,271.84 26,721.84 21,653.39 20,136.85
建筑面积（个）： 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00
租金（元） 13,260,200.00 24,189,700.00 25,473,400.00 31,534,000.00 34,112,300.00
租金（元） 16,608,400.00 28,337,600.00 28,634,700.00 24,274,200.00 23,337,200.00
租金（元） 2,520,000.00 4,406,400.00 4,494,500.00 4,584,400.00 4,676,100.00
市场租金合计（元） 15,780,200.00 28,596,100.00 29,967,900.00 36,118,400.00 38,788,400.00
合同租金合计（元） 16,608,400.00 28,337,600.00 28,634,700.00 24,274,200.00 23,337,200.00
毛租金收入合计（元） 32,388,600.00 56,933,700.00 58,602,600.00 60,392,600.00 62,125,600.00
整体空置率(办公） 20% 18% 16% 14% 12%
未出租中可出租面积 13,395.17 15,228.89 16,815.49 22,920.55 45,610.54
未出租空置率（办公） 44% 38% 33% 24% 12%
空置率(车位） 20% 18% 16% 14% 12%
净租金（元/年）-办公 24,034,100.00 43,335,200.00 45,701,900.00 48,240,000.00 53,356,000.00
净租金（元/年）-车位 2,016,000.00 3,613,200.00 3,775,400.00 3,942,600.00 4,115,000.00
净租金（元/年） 26,050,100.00 46,948,400.00 49,477,300.00 52,182,600.00 57,471,000.00
增值税(办公） 1,984,500.00 3,578,100.00 3,773,600.00 3,983,100.00 4,405,500.00
增值税(车位） 114,100.00 204,500.00 213,700.00 223,200.00 232,900.00
净租金不含税（元/年)-
办公
净租金不含税（元/年)-
车位
净租金不含税（元/年) 23,951,500.00 43,165,800.00 45,490,000.00 47,976,300.00 52,832,600.00
成本合计(不含增值税） 10,042,880.00 17,620,350.00 18,068,290.00 18,548,630.00 19,515,750.00
其他税金 2,897,800.00 5,224,800.00 5,509,900.00 5,815,600.00 6,430,700.00
管理费等 7,145,080.00 12,395,550.00 12,558,390.00 12,733,030.00 13,085,050.00
押金利息 8,600.00 9,000.00 9,500.00 10,000.00 11,000.00
净收益（元/年） 13,917,220.00 25,554,450.00 27,431,210.00 29,437,670.00 33,327,850.00
折现期 0.29 1.08 2.08 3.08 4.08
折现系数 0.9831 0.9388 0.8857 0.8356 0.7883
实际折现收益 13,682,000.00 23,990,500.00 24,295,800.00 24,598,100.00 26,272,300.00
续上表
期间 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年-后续 2068/5/26
年限 1.00 1.00 1.00 36.44
总建筑面积(M2)： 51,830.16 51,830.16 51,830.16 51,830.16
建筑面积：未出租 31,693.31 31,693.31 33,915.76 51,830.16
建筑面积：已出租 20,136.85 20,136.85 17,914.40
建筑面积（个）： 600.00 600.00 600.00 600.00
租金（元） 35,135,600.00 35,838,400.00 39,118,500.00 60,976,600.00
租金（元） 24,203,200.00 25,102,400.00 24,529,700.00
租金（元） 4,769,600.00 4,865,000.00 4,962,300.00 5,061,600.00
市场租金合计（元） 39,905,200.00 40,703,400.00 44,080,800.00 66,038,200.00
合同租金合计（元） 24,203,200.00 25,102,400.00 24,529,700.00 -
毛租金收入合计（元） 4,108,400.00 65,805,800.00 68,610,500.00 66,038,200.00
整体空置率(办公） 10% 10% 10% 10%
未出租中可出租面积 46,647.14 46,647.14 46,647.14 46,647.14
未出租空置率（办公） 10% 10% 10% 10%
空置率(车位） 10% 10% 10% 10%
净租金（元/年）-办公 55,825,200.00 57,357,000.00 59,736,400.00 54,878,900.00
净租金（元/年）-车位 4,292,600.00 4,378,500.00 4,466,100.00 4,555,400.00
净租金（元/年） 60,117,800.00 61,735,500.00 64,202,500.00 59,434,300.00
增值税(办公） 4,609,400.00 4,735,900.00 4,932,400.00 4,531,300.00
增值税(车位） 243,000.00 247,800.00 252,800.00 257,900.00
净租金不含税（元/年)-
办公
净租金不含税（元/年)-
车位
净租金不含税（元/年) 55,265,400.00 56,751,800.00 59,017,300.00 54,645,100.00
成本合计(不含增值税） 19,983,150.00 20,272,950.00 20,722,770.00 19,806,240.00
其他税金 6,728,200.00 6,912,600.00 7,198,700.00 6,616,400.00
管理费等 13,254,950.00 13,360,350.00 13,524,070.00 13,189,840.00
押金利息 11,500.00 11,800.00 12,300.00 11,400.00
净收益（元/年） 35,293,750.00 36,490,650.00 38,306,830.00 34,850,260.00 17,115,900.00
折现期 5.08 6.08 7.08 8.08 44.02
折现系数 0.7436 0.7015 0.6618 0.6618 0.0769
实际折现收益 26,244,400 25,598,200.00 25,351,500.00 434,676,8000 1,316,500.00
收益法估值 626,030,000.00
则医惠中心采用收益法的评估结果为 626,030,000.00 元。
（2）汇联三期
收益法是指通过估算待估建筑物在未来的预期正常收益，选用适当的折现率
将其折成现值后累加，以此估算待估建筑物评估价值的方法。
本次评估按收益期有限来计算待估建筑物的评估价值，计算公式为：
P=∑ [Rt/(1+r)t]+En/(1+r)n
其中，P—为评估值
Rt—为未来第 t 个收益期的预期收益额
r—为折现率
En—为期末待估建筑物的净值
N—为收益期的最末期。
年收入＝年租金×出租率+其他收入
房地产年出租运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金
房地产年净收益＝房地产年收入－房地产出租年运营费用
据委托人提供资料，委估资产证载面积 80,269.88 平方米，有效出租面积为
评估对象为钢混结构建筑物，耐用年限定为 50 年，已使用 8.17 年，尚可使
用 41.38 年，土地终止日期为 2062 年 8 月 22 日，距评估基准日剩余 38.25 年，
按照孰短原则，收益年限确定为 38.25 年。
待估物业在基准日的空置率约 20%(含自用面积)，根据周边类似房地产出租
情况的分析，结合实际情况，预计基准日后出租率会逐年上升，空置率每年递减
至 10%稳定。
截至评估基准日，委估资产已出租面积合计为 21,990.63 平方米，自用面积
没有租约的采用基准日市场租金确定收入，根据评估人员对委估资产及附近同类
物业出租情况调查和分析，并与评估对象比较，确定在评估基准日厂房市场租金
为 0.61 元/平方米/天(含税)、办公租金为 1.29 元/平方米/天(含税)。通过分析
已出租合同中租金增长率，并结合市场行情确定前 5 年年租金按 3%逐年增长，
剩余期按 2%逐年增长。
则年有效毛收入=日租金×365 日×出租率×建筑面积
押金利息收入以押一个月租金按一年期存款利率计算。
总收入=房地年有效毛收入+利息收入
运营费用＝管理费＋保险费＋维修费＋税金+后续装修更新支出
A.管理费：指正常租赁经营所需的日常管理费用。目前同类物业出租所需的
管理费用约占租金的 2.0%-4.0%左右，结合评估对象实际情况，取租金的 2.5%作
为管理费。
B.保险费：指意外损失的财产保险费用，一般按建筑物重置价的 1.5‰～2.5‰
计取，结合估价对象实际情况，取建筑物重置价的 2.00‰作为年保险费用。
建筑物重置价取成本法单价，为 1,770.00 元/平方米。
C.维修费：即维持正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用，一般按房
屋重置价的 1.5%～3.0%计取。根据评估对象建筑物和设备、设施状况，按房屋建
安造价的 1.00%计算年维修和保养费用。
D.税金：根据国家和杭州市有关标准规定，物业出租主要需交纳房产税、增
值税及附加，其中房产税为租金的 12%，增值税为租金的 9%，城建税、教育费附
加和地方教育费附加分别为增值税的 7%、3%、2%。
房地年净收益＝房地产年总收入－年运营费用
折现率根据安全利率加风险调整值法综合确定。
折现率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿
率－投资带来的优惠率
根据评估对象特点，以评估基准日中国国债收益率曲线上期限 10 年和 30 年
的国债收益率平均值 2.42%为无风险报酬率。
根据房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和同类地产投资风险因素，风
险调整值取 3.60%，综合考虑后合计取资本化率为 6.00%（圆整），具体见下表：
投资风险 管理负担 缺乏流动 投资带来 风险调整
被评估项目 安全利率 报酬率
补偿率 补偿率 性补偿 的优惠率 值小计
临平园区 3.60% 0.50% 0.50% 1.00% 3.60% 2.42% 6.00%
期间 2024 年 12 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2062/8/22
续
月
年限 0.58 1.00 1.00 1.00 1.00 33.67
可出租面积
(M2)：
未出租厂房 47,588 48,588 55,964 67,665 69,477 69,477
已出租 21,991 20,991 13,513 1,812
未出租办公 10,474 10,474 10,576 10,576 10,576 10,576
租金（元） 6,183,100 11,142,600 13,219,200 16,462,500 17,410,400 17,932,700
租金（元） 2,325,400 3,806,100 2,498,300 296,800
租金（元） 2,878,100 5,079,900 5,283,200 5,441,700 5,605,000 5,773,100
市场租金合计
（元）
合同租金合计
（元）
毛租金收入合
计（元）
整体空置率(办
公）
未出租中可出
租面积（M2）
未出租空置率 28.00% 24.00% 19.00% 14.00% 12.00% 10.00%
净租金（元/
年）
净租金（元/
年）
增值税 730,700 1,332,300 1,443,700 1,579,900 1,672,300 1,761,600
净租金不含税
（元/年)
净租金不含税
（元/年)
成本合计(不含
增值税）
其他税金 1,061,900 1,936,200 2,098,200 2,296,100 2,430,400 2,560,200
管理费等 1,197,510 2,075,000 2,105,970 2,143,790 2,169,460 2,194,270
押金利息 2,900 3,100 3,300 3,700 3,900 4,100
净收益（元/
年）
折现期 0.29 1.08 2.08 3.08 4.08 5.08
折现系数 0.9831 0.9388 0.8857 0.8356 0.7883 0.7436
实际折现收益 5,763,200 10,134,200 10,487,200 10,961,700 11,024,600 212,116,500 764,800
合计 261,250,000
则医惠中心采用收益法的评估结果为 261,250,000 元。
特此公告。
思创医惠科技股份有限公司董事会
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