公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
第一节 重要提示
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
署书面确认意见。公司监事会已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面
确认意见。
为保持公司稳健发展及资金流动性的需求，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟定的2023
年度利润分配预案为:不派发现金红利，不送红股，不以资本公积转增股本。该利润分配预案将提
交公司2023年年度股东大会审议。
第二节 公司基本情况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 高士尧 钟宁
办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座 北京市西城区复兴门内大
电话 010-66428168 010-66428113
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
房地产政策主线聚焦“增信心、防风险、促转型”。产业端，完善相关基础性制度，建立“人、
房、地、钱”要素联动的新机制，促进市场要素资源的科学有效配置。需求端，将继续落实因城
施策、精准施策。供给端，中央提出加快推广绿色、低碳、智慧、安全住房，下力气在住房领域
创造新赛道。特别是，中央明确，加快推动城中村改造、保障性住房、平急两用基础设施等“三
大工程”建设，全国住房城乡建设工作会议要求落实好净地和专项债、专项借款、商业配套贷款，
抓好项目储备，坚持“以需定建”，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。
这给公司发挥国企优势、获取融资支持、拓展发展空间带来了难得的机遇。
从房地产市场看，新一轮行业分化式复苏将带来更多结构性发展机会。一是区域发展机遇。
随着区域重大战略的深入实施，人口流入型优势地区的发展更加全面，都市圈城市群的住房需求
将对市场形成有效支撑，高能级区域将占据更多市场份额。二是业务转型机遇。随着城镇化速度
放缓、人口拐点来临，房地产市场增长引擎将聚焦于“存量挖掘、提质改造和增量结构调整”。城
市更新、资管运营将与三大工程建设协同联动、深度融合，释放更多开发空间。三是需求变化机
遇。一方面“夹心层”和新市民、青年人住房困难问题突出，另一方面中高收入群体的房屋需求
从“有没有”向“好不好”转变，改善性产品需求的迭代升级将成为房企产品溢价的必然选择。
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业
务、房地产金融等。具体可以分解为以下几个业务板块：
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）166
个，总建筑面积超 4600 万平方米，其中当期在建约 1500 万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三
大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目 84 个，总规模近 2000 万平方米；南方片区目
前已经初步形成以广州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主
要项目 74 个，总建筑面积超 2100 万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入 466.87 亿元、结
算成本 414.51 亿元。
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推
进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经
营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变
化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，争取尽快突破市场瓶颈期,
等待市场回暖，确保公司租金水平及出租率跑赢市场。各项目持续加大推广力度，充分利用北交
所平台、自媒体公众号等平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。
不断深入挖掘客户，加大招商力度，争取实现出租率提升。
福州首开君澜温泉酒店全面开业；苏州胥江天街开业以来取得客流量、销售额双重佳绩；首开万
科中心新增签约 1.7 万平米；北京丽亭华苑酒店成为获得“全国工人先锋号”的唯一酒店企业；北
京宝辰饭店获“2023 年度最佳国际商务酒店白金奖”、“年度商旅酒店”等奖项；西客站项目、京宝
大厦、宋家庄福茂出租率均达 100%。
报告期末，公司实现物业租赁面积 151.6 万平方米，商业物业管理面积 13.5 万平方米，酒店
客房销售数量 29.2 万间•天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入 8.02 亿元、结算成本 6.91
亿元。
从房地产行业看，行业环境、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。
各项城市更新业务已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、
培育新动能等方面提出更高要求。
在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做
标杆、创模式的站位，在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与
存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城
市更新工作，相继启动实施多个项目。
报告期内，首开 Long 街积极探索存量楼宇利用新路径，入选中国城市更新论坛“优秀案例”，
获第二届“北京城市更新最佳实践”，承办“首届北京城市更新周”闭幕式，为回天地区发展注入新
活力，实现“更新一个项目”、“激活一片地区”。首开乐尚系列长租公寓初具规模，已开业 9 家，
入市房源超 6000 套，出租率 89%，持续深化与多家机构的对接合作。保利首开乐尚 N+公寓获“中
国住房租赁领航奖”。随着管庄项目的开业，首开寸草已投入运营养老院 9 家，床位 700 余张，在
院老人超 500 人。
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服务于首都城市发展战略。报告期内，市级重点项
目投资建设如期落地：通州西集、通州新城、房山熙悦丽博等市级重点工程提前实现“双落地”
。
通州小堡村项目取得施工许可证。通州首开万象汇项目地下及商业实现竣工。重点代建项目提前
完成年度工程进度目标。
单位：元 币种：人民币
本年比 2021年
上年
增减 调整后 调整前
(%)
总资产 253,227,100,103.44 278,295,598,180.99 -9.01 313,858,761,686.64 314,317,983,358.99
归属于上
市公司股
东的净资
产
营业收入 47,762,930,434.22 47,920,858,544.20 -0.33 67,802,259,765.09 67,802,259,765.09
扣除与主
营业务无
关的业务
收入和不
具备商业
实质的收
入后的营
业收入
归属于上
市公司股
-6,338,523,623.31 -460,946,491.82 不适用 263,691,330.14 692,305,112.91
东的净利
润
归属于上
市公司股
东的扣除
-6,761,096,356.68 -2,269,067,156.75 不适用 165,544,992.07 594,158,774.84
非经常性
损益的净
利润
经营活动
产生的现
金流量净
额
加权平均
净资产收 -30.46 -2.66 不适用 0.21 1.83
益率（%）
基本每股
收益（元／ -2.5191 -0.2586 不适用 0.0209 0.187
股）
稀释每股
收益（元／ -2.5191 -0.2586 不适用 0.0209 0.187
股）
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,635,164,488.61 15,766,242,160.81 13,236,674,115.45 15,124,849,669.35
归属于上 市公司
-944,701,212.22 -961,465,398.91 -1,159,301,368.72 -3,273,055,643.46
股东的净利润
归属于上 市公司
股东的扣 除非经
-952,835,205.47 -966,164,041.85 -1,166,500,397.08 -3,675,596,712.28
常性损益 后的净
利润
经营活动 产生的
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 38,693
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 36,524
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻
股东名称 报告期内增 比例 限售条 结情况 股东
期末持股数量
（全称） 减 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
北京首都开发控股（集 国有
团）有限公司 法人
北京首开天鸿集团有限 国有
公司 法人
君康人寿保险股份有限
公司－万能保险产品
苏州信托有限公司－苏
信财富·富诚 K1602 单 0 67,508,253 2.62 0 无 0 其他
一资金信托
百年人寿保险股份有限
公司－分红保险产品
陕西省国际信托股份有
限公司－陕国投·汇祥
信托计划
中央汇金资产管理有限 国有
责任公司 法人
君康人寿保险股份有限
公司－自有资金
百年人寿保险股份有限
公司－传统保险产品
香港中央结算有限公司 8,426,685 34,631,096 1.34 0 无 0 其他
上述股东关联关系或一致行动的说明 以上股东中，首开集团持有天鸿集团 100%股权；君康人寿保
险股份有限公司－万能保险产品、君康人寿保险股份有限公
司－自有资金，是一致行动人；百年人寿保险股份有限公司
－分红保险产品、百年人寿保险股份有限公司－传统保险产
品，是一致行动人。除此以外，本公司未知上述股东是否存
在其他关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量 -
的说明
√适用 □不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
北京首都开发股份有限
公司非公开发行 2020 年 20 首股 03 167845.SH 2025-09-29 19.05 4.20
公司债券（第三期）
北京首都开发股份有限
公司面向专业投资者公
开发行 2021 年公司债券
（第一期）
北京首都开发股份有限
公司 2022 年面向专业投
资者公开发行公司债券
（第一期）
北京首都开发股份有限
公司 2022 年面向专业投
资者公开发行公司债券
（第二期）
北京首都开发股份有限
公司 2022 年面向专业投
资者公开发行公司债券
（第三期）
北京首都开发股份有限
公司 2022 年面向专业投
资者公开发行司债券
（第四期）
北京首都开发股份有限
公司 2022 年面向专业投
资者公开发行公司债券
（第五期）
北京首都开发股份有限
公司 2023 年面向专业投
资者公开发行公司债券
（第一期） （品种一）
北京首都开发股份有限
公司 2023 年面向专业投
资者公开发行公司债券
（第一期） （品种二）
北京首都开发股份有限
公司 2023 年面向专业投
资者公开发行公司债券
（第二期） （品种一）
北京首都开发股份有限
公司 2024 年度第四期中 102481576.IB 2029-04-17 10 3.47
MTN004
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2024 年度第三期中 102481149.IB 2029-03-25 26 3.50
MTN003
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2024 年度第二期中 102480314.IB 2029-01-26 20 3.35
MTN002
期票据
北京首都开发股份有限 24 首开 102480110.IB 2029-01-12 20 3.57
公司 2024 年度第一期中 MTN001
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2023 年度第八期中 102383354.IB 2028-12-15 15 3.90
MTN008
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2023 年度第七期中 102382665.IB 2026-10-11 12 3.80
MTN007
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2023 年度第六期中 102381290.IB 2028-06-02 14 3.59
MTN006
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2023 年度第五期中 102381025.IB 2028-04-24 12 3.60
MTN005
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2023 年度第四期中 102380833.IB 2028-04-12 15 3.74
MTN004
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2023 年度第三期中 102380729.IB 2028-03-29 15 3.93
MTN003
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2023 年度第二期中 102380461.IB 2026-03-10 20 4.40
MTN002
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2023 年度第一期中 102380141.IB 2026-01-31 21 5.40
MTN001
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第七期中 102282721.IB 2025-12-16 10 5.00
MTN007
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第六期中 102282343.IB 2025-10-24 20.93 3.88
MTN006
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第五期中 102282128.IB 2027-09-22 12.8 3.76
MTN005
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第二期定 032280616.IB 2027-07-07 10 3.63
PPN002
向债务融资工具
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第一期定 032280522.IB 2027-06-08 7.5 3.68
PPN001
向债务融资工具
北京首都开发股份有限 22 首开
公司 2022 年度第四期中 MTN004
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第三期中 102280524.IB 2027-03-16 15 3.78
MTN003
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第二期中 102280423.IB 2027-03-04 25.5 3.56
MTN002
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第一期中 102280266.IB 2027-02-16 10 3.39
MTN001
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2021 年度第五期中 102103087.IB 2026-11-25 27 3.65
MTN005
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2021 年度第四期中 102101963.IB 2026-09-27 11.5 3.64
MTN004
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2021 年度第三期中 102101496.IB 2026-08-11 16.8 3.44
MTN003
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2021 年度第三期定 032100658.IB 2026-06-18 32 4.15
PPN003
向债务融资工具
北京首都开发股份有限
公司 2021 年度第二期中 102100804.IB 2026-04-26 5.4 3.78
MTN002
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2021 年度第二期定 032100423.IB 2026-04-09 0.3 1
PPN002
向债务融资工具
北京首都开发股份有限
公司 2021 年度第一期中 102100432.IB 2026-03-15 0
MTN001
期票据
北京首都开发股份有限
公司 2021 年度第一期定 032100158.IB 2026-01-28 0
PPN001
向债务融资工具
北京首都开发股份有限
公司 2022 年度第一期资 082280712.IB 2040-06-26 24.65 3.47
ABN001 优先
产支持票据优先级
债券名称 付息兑付情况的说明
月 11 日，剩余部分提前兑付
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要指标 2023 年 2022 年
增减（%）
资产负债率（%） 76.36 75.91 0.59
扣除非经常性损益后净利润 -6,761,096,356.68 -2,269,067,156.75 不适用
EBITDA 全部债务比 -0.01 0.05 -120.00
利息保障倍数 -0.24 0.83 -128.92
第三节 重要事项
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
变革、化险图存的分化加剧之年，是公司上下克难奋进、承压前行的空前考验之年。一年来，在
上级单位的坚强领导下，公司领导班子团结带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思
想为指引，将主题教育与生产经营融合推进，着力统筹发展和安全，踔厉奋发应变局、守正创新
强内功，牢牢守住了不发生系统性风险的底线，各项工作取得积极进展。
在去年一年的工作中，公司扛住方方面面的压力、守住了现金流安全，一方面适时适度调整
项目营销策略，力争提升去化速度。在新增投资方面，将新增价值创造与改善利润放在更重要的
位置，密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参与土地竞拍，在确保量的
合理增长与质的有效提升前提下，争取一定规模的新增土地储备。面对流动性风险，公司统筹提
升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，确保公司现金流安全。
针对少数合作项目出现的经营隐患，公司做好行业调整期的风险防控，加大了对合作项目的管控
力度，对存在潜在风险的合作项目主动进行管理架构、运营思路和融资结构的调整，及时发现风
险，化解风险。同时，在资产处置、管控优化、转型探索以及众多标杆项目运作等方面都取得了
成效。
——销售排名稳居 30 强。公司全年完成销售面积 269.85 万平米，签约金额 615.33 亿元，销
售回款 637 亿元。公司签约额位列中指研究院“2023 年全国房地产企业销售排行榜”全口径第 23
位，权益口径第 26 位；北京区域销售面积位列北京市场第 1 名。
——融资渠道多元化拓展。在市场逆境下发行各类债券产品 174 亿（含中期票据 124 亿、公
司债 50 亿）；完成 19.05 亿公司债回售转售；完成上交所、保交所供应链保理 3.26 亿发行；北京、
成都、佛山等多个存量项目融资成本大幅下调；实现京内外 5 个项目合计 36.7 亿经营性物业贷放
款；实现保债和信托计划 84 亿放款。
——开发项目优选拓展。在公开市场以合理价格新增北京、厦门、南京等项目 5 宗，地上建
筑规模 40.79 万平方米。详见下表：
规划计容建
土地面积 报告期末
序号 项目位置 筑面积(平
(平方米) 状态
方米)
北京市昌平新城东区三期土地一级开发项目
CP00-1002-0001 地块 R2 二类居住用地
北京市顺义区顺义新城第 1 街区 01-01-09 地块 R2 二类
居住用地、01-01-04 地块 A334 托幼用地
厦门市 2023P07-湖里区 06-11 五通高林片区金宝路与
马莲路交叉口东南侧国有建设用地
北京市昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级
开发项目 CP01-0302-0002、0003、0004、0009、0010、
育用地、A8 社区综合服务设施用地
南京市鼓楼区热河南路街道热河南路以东、察哈尔路
以南 NO.2023G89 地块
——成本费用有效压减。47 个项目完成 120 项控本增效，节资 6.02 亿元。
——竣工面积同比增长。开复工面积 1525.34 万平方米、新开工面积 88.61 万平方米、竣工
面积 566.63 万平方米。完成 34 个项目首次交付。实际入住交用 397 万平米。
——物业经营稳健发展。实现物业租赁面积 154 万平米，同比增长 41%。商业物业管理面积
酒店+物业管理+养老）21.4 亿元，同比增长 54%。
——品牌信誉继续增强。公司荣获 2023 年沪深上市房地产公司“综合实力 TOP10”、“投资价
值 TOP10”，中国房地产“上市公司治理 TOP10”、2023 年房地产“卓越企业表现奖”。
——报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 72.84%，净负债率为 169.62%，现金短
债比为 1.46 倍。 （根据监管要求，在计算现金短债比时，包含了持有待售资产科目中的持有待售
的货币资金 0.16 亿元，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共 39.02
亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金 112.87 亿元，以及股东借款 18 亿元；在计
算净负债率时，增加了长期应付款中股东借款 23 亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，
扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。 ）
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
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