公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王译萱、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、
企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资
风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节 管理层分析与讨论”之“六、
关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。
十一、 其他
□适用 √不适用
（一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名
并盖章的财务报告。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原
件。
（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正
本及公告原稿。
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited
公司的外文名称缩写 Phoenix Property
公司的法定代表人 王译萱
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 白帮武
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
传真 025-83566267 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn Baibw@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码 210037
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.cn
公司年度报告备置地点 公司证券法务部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 江苏省南京市建邺区嘉陵江东街 8 号综
内） 合体 B4 栋 2 单元 17-18 层
签字会计师姓名 高民、钱辰
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2023年 2022年 2021年
期增减
(%)
营业收入 646,586,503.55 607,557,578.00 6.42 441,032,200.29
扣除与主营业务无
关的业务收入和不
具备商业实质的收
入后的营业收入
归属于上市公司股
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -11,167,225.72 -349,731,665.96 不适用 29,237,645.96
损益的净利润
经营活动产生的现
金流量净额
本期末
比上年
增减（%
）
归属于上市公司股
东的净资产
总资产 7,900,859,028.13 8,138,867,729.71 -2.92 7,865,394,160.71
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2023年 2022年 2021年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0082 -0.4181 不适用 0.0377
稀释每股收益（元／股） 0.0082 -0.4181 不适用 0.0377
扣除非经常性损益后的基本每 0.0312
-0.0119 -0.3736 不适用
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.15 -7.19 增加7.34个百分点 0.61
扣除非经常性损益后的加权平
-0.22 -6.42 增加6.2个百分点 0.50
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、上年房地产市场行情走弱，价格低于预期，
镇江、泰兴项目计提大额资产减值准备，本年无该事项；2、2022 年末公司持有的交易性金融资
产华夏 ETF 基金份额每份净值较年初下降较大，本年出售持有的华夏 ETF 基金确认收益；致使归
属于上市公司股东的净利润较上年有大幅度增长。
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：上年房地产市场行情走
弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提大额资产减值准备，本年无该事项，致使归属于上市公
司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年有大幅度增长。
经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：1、上年通过招拍挂成功竞得凤凰紫金和旭府项
目地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大；2、本年镇江凤凰和颐居项目和凤凰紫金和旭
府项目开盘销售，销售商品、提供劳务收到的现金较上年大幅增长；综合致使经营活动产生的现
金流量净额较上年大幅增长。
基本每股收益变动的主要原因：同“归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因”。
扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的原因：同“归属于上市公司股东的扣除非经常性损
益的净利润变动的主要原因”。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入
归属于上市公司
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-124,068,684.87 39,828,968.83 -24,362,326.24 165,557,563.12
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额
用）
非流动性资产处置损
固定资产处
益，包括已计提资产 2,994.08 201,290.90 475,402.00
置利得
减值准备的冲销部分
计入当期损益的政府
补助，但与公司正常
经营业务密切相关、
符合国家政策规定、
按照确定的标准享
有、对公司损益产生
持续影响的政府补助
除外
除同公司正常经营业
务相关的有效套期保
值业务外，非金融企
持有和处置
业持有金融资产和金
融负债产生的公允价
资产的损益
值变动损益以及处置
金融资产和金融负债
产生的损益
除上述各项之外的其
-1,119,069.32 违约金等 1,910,855.43 -8,732,518.24
他营业外收入和支出
其他符合非经常性损
益定义的损益项目
减：所得税影响额 6,275,825.75 -14,558,991.34 1,781,857.23
少数股东权益影
响额（税后）
合计 18,838,738.27 -41,624,859.52 6,057,689.00
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融
资产
其他权益工
具投资
合计 1,553,697,822.62 1,392,195,844.81 -161,501,977.81 19,595,247.65
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
米，总投资额为 35 亿元，本年实际投资额为 17,826.86 万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双
拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为 R2 二类居住用地，容积率 1.55；其中，地上建
筑面积约 7.04 万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约 3.69 万平方
米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有 15 栋多层住宅及相关配套用房。
该项目于 2023 年 1 月 18 日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于 2023 年 3 月 8
日取得“建筑工程施工许可证”，目前项目已全部开工，正在进行建筑主体施工、建筑外立面幕
墙施工、室内精装修等施工。其中的 6 栋住宅楼计划于 2024 年底前完成竣工验收工作。2023 年
面积 4,303.21 平方米，签约金额 23,379.87 万元。
元，本年实际投资额为 21,034.65 万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一
中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率 1.8，地上建筑面积约 15.98 万平
方米，地下面积约 6.45 万平方米，市政配套设施约 0.15 万平方米。规划有 19 栋多层住宅、1
栋小高层、6 栋高层住宅及 6 栋相关配套用房。该项目已于 2019 年 12 月 19 日取得施工许可证
开工建设，截至 2023 年 12 月 31 日，14 栋多层住宅完成竣工验收并实现一期集中交付入住；5
栋多层、1 栋小高层及 6 栋高层完成主体结构封顶，二次结构、外立面工程施工完成，正在进行
外门窗及公区装修施工；4 栋单体配套用房（配电房、水泵房）已施工完成，其中 29#楼已竣工
验收与一期同步交付，其他楼栋待二期同步验收交付。2022 年 12 月 9 日，项目首次开盘销售。
元，本年实际投资额为 2,780.00 万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套
有活动中心、医疗保健及康复中心。该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目四个组
团已全部竣工交付。活动中心总面积 5,797.46 平方米，（地上 3,058.47 平方米，地下
投入使用（公司办公、物业办公、售楼处）；康复中心总面积 15,294.87 平方米（其中地上
心、活动中心正在办理不动产权证。2023 年住宅累计签约面积 1602.36 平方米，签约金额
（二）公司项目去库存销售情况
签约 23,379.87 万元，目前在售住宅面积 16,940.88 平方米；镇江和颐居项目累计签约
住宅商业可售面积 1,442.82 平方米；盐城项目累计签约 1,248.88 万元，剩余商业办公可售面积
江凤凰和润项目累计签约 350.25 万元，剩余商业可售面积 3,624.00 平方米；合肥项目累计签约
（三）积极推进健康养老产业的试点
公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推进养老产业试点项目的建设工作。公司在江苏
宜兴重点打造的健康养老地产试点项目——凤凰怡然居，项目配套有活动中心、医疗保健及康复
中心等养老产业配套服务与设施，其中康复中心于 2024 年 1 月 30 日通过竣工验收；活动中心于
中心、活动中心正在办理不动产权证。
（四）持续保持规范治理的良好态势
公司积极建立健全治理结构、完善治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导
作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决
策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下坚实的基础。公司在业务、人员、资
产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露真实、
准确、完整。
二、报告期内公司所处行业情况
观政策协同发力，据国家统计局数据，2023 年全年国内生产总值同比增长 5.2%，我国经济运行
逐步企稳向好，高质量发展扎实推进。
图 3-1 2019-2023 年国内生产总值及其增长速度图
数据来源：据国家统计局数据整理
显著，企业投资信心有待改善。
从房地产政策来看，中央政策托举并用，地方政策持续落地。2023 年 7 月中共中央政治局
会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，
标志着中央层面房地产政策由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。央行延期“金融 16 条”、
证监会放宽房地产上市融资限制、金融监管机构出台“三个不低于”金融政策、多部门出台“房
企白名单”等金融纾困政策意在缓解房企供给端资金压力。此外政策着力点逐渐由供给端拓展到
需求端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。各地方政府“因城施策”，推出“认房不认贷”
“认贷不认房”“调降首付比例”“调降首套房、二套房利率下限”“延期置换退税”“存量房
贷降息”等信贷政策，聚焦缓解居民按揭压力，利好居民购房需求释放。
从房地产消费来看，行业下行压力持续，市场分化显著增强。2023 年房地产消费市场整体
仍处于下行趋势。国家统计局数据显示，2023 年，全国商品房销售面积 111,735 万平方米，比上
年下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%。商品房销售额 116,622 亿元，下降 6.5%，其中住宅
销售额下降 6.0%。
图 3-2 全国商品房销售面积及销售额增速图
数据来源：据国家统计局数据整理
长 22.2%。2023 年上半年，在积压需求释放以及政策效果显现等影响下，全国热点城市出现“小
阳春”现象，随后房地产成交情况再度转弱。房地产消费市场分化格局日益显著增强，高能级城
市房地产消费市场受到地方政府解除限购与信贷宽松政策刺激，有效释放居民刚需与改善型住房
需求，展现企稳态势；低能级城市房地产消费市场，受到存量商品房与降价二手房过量供应影
响，呈现供过于求局面，市场观望情绪明显，居民购房意愿亟须改善。
从房地产投资来看，土拍市场持续遇冷，房企开发明显收缩。从土拍市场整体来看，2023
年，受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场持续遇冷。全国 300 城土地市
场成交建筑面积 12.2 亿平方米，较 2022 年同期下降 21%。
从房企投资视角来看，据国家统计局数据，2023 年，全国房地产开发投资 110,913 亿元，比
上年下降 9.6%（按可比口径计算）。
图 3-3 全国房地产开发投资增速图
数据来源：据国家统计局数据整理
其中，住宅投资 83,820 亿元，下降 9.3%。2023 年，房地产开发企业房屋施工面积 838,364 万平
方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 589,884 万平方米，下降 7.7%。房屋新开工面积
面积 99,831 万平方米，增长 17.0%。其中，住宅竣工面积 72,433 万平方米，增长 17.2%。房企
对于新增投资保持谨慎态度，房企大规模扩张成为历史，高能级城市的核心优质地块成为房企争
夺的焦点。追求优质土储，实现高质量发展成为房企发展新常态。
从房地产融资来看，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。国家统计局数据显示，2023
年，房地产开发企业到位资金 127,459 亿元，比上年下降 13.6%。
图 3-4 全国房地产开发企业本年到位资金增速图
数据来源：据国家统计局数据整理
其中，国内贷款 15,595 亿元，下降 9.9%；利用外资 47 亿元，下降 39.1%；自筹资金 41,989 亿
元，下降 19.1%；定金及预收款 43,202 亿元，下降 11.9%；个人按揭贷款 21,489 亿元，下降
企及白名单房企，房地产行业融资仍处于低位运行。房企融资难的问题待后续融资开闸政策落地
后或将得以缓解。
三、报告期内公司从事的业务情况
（一）主要业务
公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、
商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与
经营，属于“K70 房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露
指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（二）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需
型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化 MALL 综合体，坚持以核
心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主
营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极研究养老社区的建
设与运营，为公司产业转型的方向进行探索。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏
省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规
模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业 30 强”。公司依托
凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资
源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同
时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着
力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需
求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展。
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列
的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高
的知名度。
（三）产品优势
近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力
于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融
资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为
公司提供 30 亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常
经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健
康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治
理框架下实现业务的稳步发展。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 646,586,503.55 元，归属于上市公司股东的净利润为
(一) 主营业务分析
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 646,586,503.55 607,557,578.00 6.42
营业成本 486,789,604.11 447,308,432.58 8.83
销售费用 28,973,533.77 19,561,457.90 48.12
管理费用 47,181,097.24 43,657,432.97 8.07
财务费用 44,908,324.72 15,395,699.92 191.69
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 56,955,520.84 -2,538,149,578.83 不适用
投资活动产生的现金流量净额 213,037,971.93 17,227,561.83 1,136.61
筹资活动产生的现金流量净额 -188,156,281.86 1,650,114,042.63 -111.40
营业收入变动原因说明：无
营业成本变动原因说明：无
销售费用变动原因说明：本年镇江凤凰和颐居项目加推销售、新增凤凰紫金和旭府项目开盘销
售，导致销售费用较上年大幅增加。
管理费用变动原因说明：无
财务费用变动原因说明：本年外部借款平均占用额较上年增加，利息费用相应增加。
研发费用变动原因说明：无
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是上年通过招拍挂成功竞得凤凰紫金和旭府项
目地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大；本年镇江凤凰和颐居项目和凤凰紫金和旭府项
目开盘销售，销售商品、提供劳务收到的现金较上年大幅增长。致使经营活动产生的现金流量净
额较上年大幅增长。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年出售华夏 ETF 基金，收回投资收到的现金金额
较大，上年无该事项，导致投资活动产生的现金流量净额较上年大幅增长。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年新增外部借款金额较上年减少，本年提前偿还
宜兴项目开发贷，综合导致本年筹资活动产生的现金流量净额较上年大幅减少。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
见下述分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利 营业收入 营业成本
毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 率 比上年增 比上年增
年增减（%）
（%） 减（%） 减（%）
房地产 612,543,015.71 467,162,429.88 23.73 5.21 8.82 减少 2.53 个
开发 百分点
租赁 32,998,653.19 19,627,174.23 40.52 36.43 9.06 增加 14.93
个百分点
其他 1,044,834.65 -8.30 不适用 不适用
主营业务分产品情况
毛利 营业收入 营业成本
毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 率 比上年增 比上年增
年增减（%）
（%） 减（%） 减（%）
镇江和 321,428,120.13 306,766,980.16 4.56 2,091. 2,320.61 减少 9.02 个
颐居项 86 百分点
目
宜兴凤 232,089,514.64 107,154,961.48 53.83 -49.62 -65.43 增加 21.12
凰怡然 个百分点
居项目
盐城凤 59,025,380.94 53,240,488.24 9.80 -44.78 -50.08 增加 9.58 个
凰等其 百分点
他项目
主营业务分地区情况
毛利 营业收入 营业成本
毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 率 比上年增 比上年增
年增减（%）
（%） 减（%） 减（%）
不适用
主营业务分销售模式情况
毛利 营业收入 营业成本
销售模 毛利率比上
营业收入 营业成本 率 比上年增 比上年增
式 年增减（%）
（%） 减（%） 减（%）
不适用
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
租赁收入变动原因说明：上年部分项目对承租人减免租金，本年无该事项，导致租赁收入较上年
有较大幅度增长。
宜兴凤凰怡然居项目：本年宜兴 3 组团集中交付量少于上年，营业收入降幅较大；营业成本降幅
较大的原因同上。
(2). 产销量情况分析表
□适用 □不适用
生产量 销售量
库存量比
比上年 比上年
主要产品 单位 生产量 销售量 库存量 上年增减
增减 增减
（%）
（%） （%）
住宅 平方米 71,490.13 38,983.89 35,775.79 不适用
办 公 写 字 平方米
- 4,409.54 106,602.05 -18.03 -3.97
楼
商业 平方米 - 613.71 55,387.15 -61.27 -1.10
其 他 服 务 平方米
设施（会 - - 1,456.13 - -
所）
其他（入 个
- 45.00 3,307.00 -11.76 -1.34
车位等）
产销量情况说明
住宅：主要是由于本年镇江凤凰和颐居项目、宜兴凤凰怡然居项目竣工交付，生产量、销售量和
库存量均较上年有较大幅度上升。
商业：本年商业销售情况不及上年，销售量较上年大幅减少。
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期占 同期 本期金额
成本构 总成本 占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 上年同期金额
成项目 比例 成本 期变动比 说明
(%) 比例 例(%)
(%)
房地产 房地产 467,162,429.88 95.97 429,311,634.22 95.98 8.82
开发 开发
租赁 租赁 19,627,174.23 4.03 17,996,798.36 4.02 9.06
分产品情况
上年
本期占 同期 本期金额
成本构 总成本 占总 较上年同 情况
分产品 本期金额 上年同期金额
成项目 比例 成本 期变动比 说明
(%) 比例 例(%)
(%)
镇江和 房地产 306,766,980.16 63.02 12,673,102.76 2.83 2,320.61
颐居项 开发
目
宜兴凤 房地产 107,154,961.48 22.01 309,979 347.62 73.33 -65.43
凰怡然 开发
居项目
盐城凤 房地产 53,240,488.24 10.94 106,659,183.84 23.84 -50.08
凰等其 开发
他项目
成本分析其他情况说明
宜兴凤凰怡然居项目：本年宜兴 3 组团集中交付量少于上年，营业收入降幅较大，营业成本降幅
较大的原因同上。
(4). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(5). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(6). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 4,515.16 万元，占年度销售总额 6.98%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 39,007.63 万元，占年度采购总额 78.52%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
√适用 □不适用
变动比例
科目 本期数 上期数 增减原因
（%）
主要是本年泰兴、宜兴项目计
营业税金
及附加
及附加较上年大幅增加。
本年镇江凤凰和颐居项目加推
销售、新增凤凰紫金和旭府项
销售费用 28,973,533.77 19,561,457.90 48.12
目开盘销售，导致销售费用较
上年大幅增加。
管理费用 47,181,097.24 43,657,432.97 8.07 无
本年外部借款平均占用额较上
财务费用 44,908,324.72 15,395,699.92 191.69
年增加，利息费用相应增加。
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
√适用 □不适用
科目 本期数 上期数 变动比 增减原因
例（%）
经营活 56,955,520.84 -2,538,149,578.83 不适用 主要是上年通过招拍挂成功竞
动产生 得凤凰紫金和旭府项目地块，
的现金 支付土地款、契税等项目支出
流量净 金额较大，本年镇江凤凰和颐
额 居项目和凤凰紫金和旭府项目
开盘销售，销售商品、提供劳
务收到的现金较上年大幅增
长。致使经营活动产生的现金
流量净额较上年大幅增长。
投资活 213,037,971.93 17,227,561.83 1136.61 本年出售华夏 ETF 基金，收回
动产生 投资收到的现金金额较大，上
的现金 年无该事项，导致投资活动产
流量净 生的现金流量净额较上年大幅
额 增长。
筹资活 -188,156,281.86 1,650,114,042.63 -111.40 本年新增外部借款金额较上年
动产生 减少，本年提前偿还宜兴项目
的现金 开发贷，综合导致本年筹资活
流量净 动产生的现金流量净额较上年
额 大幅减少。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：元
项目名称 本期期末数 本期期 上期期末数 上期 本期期 情况
末数占 期末 末金额 说明
总资产 数占 较上期
的比例 总资 期末变
（%） 产的 动比例
比例 （%）
（%）
交易性金融资产 0 0 170,215,612.81 2.09 -100
预付款项 4,099,089.59 0.05 7,742,126.83 0.10 -47.05
其他应收款 8,373,561.57 0.11 34,117,464.39 0.42 -75.46
一年内到期的非 29,470,437.85 19,734,845.68 49.33
流动资产
使用权资产 2,108,252.05 0.03 3,339,362.80 0.04 -36.87
应付账款 40,992,365.10 175,467,587.26 -76.64
预收款项 11,677,561.04 7,682,459.53 52.00
应交税费 8,836,177.57 0.11 6,666,946.49 0.08 32.54
一年内到期的非 332,380,042.81 186,284,938.01 78.43
流动负债
长期借款 211,761,600.00 2.68 422,337,000.00 5.19 -49.86
其他说明
项目名称 情况说明
交易性金融资产 主要是本年出售华夏 ETF 基金所致。
预付款项 主要是本年年初预付工程款到票结算所致。
其他应收款 主要是本年镇江项目预售监管资金较上年减少所致。
一年内到期的非
主要是苏州项目一年内到期的应收融资租赁款较上年增加所致。
流动资产
使用权资产 主要是使用权资产计提折旧所致。
应付账款 主要是本年支付工程款所致。
预收款项 主要是本年凤凰紫金和旭府项目开盘，预收房款增加所致。
应交税费 主要是应交增值税和土地增值税增加所致。
一年内到期的非
主要是本年部分借款重分类至一年内到期的非流动负债所致。
流动负债
长期借款 主要是本年归还借款和部分借款重分类至一年内到期的非流动负债所致。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
其他货币资金中使用受限情况如下： 单位：元
项目 期末余额 上年年末余额
个贷保证金 1,330,000.00 6,070,627.33
质量保证金 4,298,605.26
合计 1,330,000.00 10,369,232.59
存货受限情况如下：
（1）根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南
新区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产有限公司以 5
号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91 元，网签给新都
街道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后期建设立体车库的承
诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。截至 2023 年 12 月末，机械车位已建设完毕，
特检验收完毕，待移交。
（2）部分房地产开发项目的土地使用权用于银行借款抵押，详见本报表附注十六、1、
（1）抵押
资产情况。
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
见下述分析
地产行业经营性信息分析
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目
项目规划计
序 经营 /新开工 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
地区 项目 容建筑面积 总投资额
号 业态 项目/竣 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
(平方米)
工项目
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已 报告期末待
序 经营 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 预售）面积 结转面积
号 业态 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (平方米)
南通凤凰
国际书城
盐城凤凰
文化广场
盐城凤凰
文化广场
合肥凤凰
文化广场
泰兴凤凰
和泰
泰兴凤凰
和泰
凤凰和颐 29,752.7
居 6
凤凰怡然
居
南京 凤凰和熙 商业 948.06 948.06
南京 住宅 16,940.88 4,303.21 0 0 4,303.21
报告期内，公司共计实现销售金额 66,934.07 万元，销售面积 39,836.38 平方米，实现结转
收入金额 60,997.85 万元，结转面积 44,007.14 平方米，报告期末待结转面积 197,764.99 平方
米。
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地 权益
是否采用 租金收入/
序 经营 产的建筑 出租房地产 比例
地区 项目 公允价值 房地产公
号 业态 面积(平方 的租金收入 （%
计量模式 允价值(%)
米) ）
幼儿 100
园
星苑 100
室
盐城凤凰 100
文化广场
盐城凤凰 桔子 100
文化广场 酒店
盐城凤凰 100
文化广场
盐城凤凰 100
文化广场
镇江凤凰 100
项目
苏州凤凰 100
文化广场
BC 区地下 100
室
合肥凤凰 100
文化广场
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）原持有南京证券股份有限
公司（以下简称“南京证券”）无限售条件流通股 240,248,813 股（其中，200,207,344 股为南
京证券首次公开发行股票并上市前已发行的股份，于 2019 年 6 月 13 日起上市流通；40,041,469
股为南京证券 2018 年度资本公积转增股份，于 2019 年 7 月 31 日起上市流通），占南京证券总
股本比例 7.28%，系南京证券第四大股东。
南京证券股份认购基金份额的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-021 号公告）：凤凰置
业拟于 2019 年 7 月 19 日至 2019 年 12 月 31 日以持有的不超过 82,470,300 股（不超过南京证券
购中证长三角一体化发展主题交易型开放式指数证券投资基金；以不超过 27,490,100 股南京证
券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本的 1%）换购其他 ETF 基金份
额。
的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-032 号公
告），前述换购计划不再实施并调整为：凤凰置业拟于 2019 年 9 月 6 日至 2020 年 3 月 4 日以持
有的不超过 98,964,360 股（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总股本 3%）南京
证券股票换购 ETF 基金产品，其中，以不超过 65,976,240 股南京证券股票（不超过南京证券
券投资基金份额；以不超过 32,988,120 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金
转增股份后总股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。根据此计划，公司于 2019 年 9 月 9 日以持有
的南京证券 32,988,120 股股票换购市值对应的华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投
资基金份额。
竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告），公司拟
于 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 8 月 8 日以集中竞价方式减持南京证券股票。截止 2020 年 7 月 8
日，此次减持计划完成，公司累计减持 32,988,013 股，剩余 174,272,700 股，占南京证券总股
本的 5.28%。公司于 2020 年 7 月 10 日召开的第八届董事会第三次会议审议通过了《关于拟以集
中竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-032 号公告）：因经
营计划需要，公司拟于 2020 年 8 月 1 日至 2021 年 1 月 28 日以集中竞价方式减持南京证券股
票，减持数量不超过 32,988,200 股（不超过南京证券总股本的 1%）。截止 2021 年 1 月 28 日，
此次减持计划披露的时间区间届满，此次减持数量为零。由于南京证券于 2020 年 11 月 6 日完成
非公开发行 A 股股票的股份登记工作，凤凰置业的持股比例由 5.28%被动稀释至 4.73%。截止报
告期末，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股本的 4.73%。截止报告日，公司持
有南京证券 174,272,700 股。
市场集中竞价方式减持华夏证券 ETF 份额的议案》，同意公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司
持有的华夏中证全指证券公司 ETF 份额，通过大宗交易和二级市场集中竞价的方式进行减持。董
事会授权江苏凤凰置业有限公司经营层根据市场情况采用二级市场集中竞价结合大宗交易的方式
减持华夏中证全指证券公司 ETF 份额。具体事项详见临 2020-034《凤凰股份第八届董事会第四
次决议公告》。
报告期内，公司通过集中竞价方式累计出售 172,772,648 份华夏证券 ETF 份额，成交金额约
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
标
的
截至
是
报表 合作 资产
被投 否 是 投资 预计 是 披露 披露
科目 方 负债
资公 主要 主 投资 持股 否 资金 期限 收益 否 日期 索引
投资金额 （如 （如 表日 本期损益影响
司名 业务 营 方式 比例 并 来源 （如 （如 涉 （如 （如
适 适 的进
称 投 表 有） 有） 诉 有） 有）
用） 用） 展情
资
况
业
务
南京 证券 否 其他 345,859,896.00 4.73% 否 其他 自有 17,427,270.00 否
证券 经 权益 资金
股份 纪、 工具
有限 投资 投资
公司 银
行、
资产
管理
及其
他
合计 / / / 345,859,896.00 / / / / / / / 17,427,270.00 / / /
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期公允价值 计入权益的累计 本期计提的 本期购买金 本期出售/赎回
资产类别 期初数 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 减值 额 金额
股票 1,381,982,511.00 8,713,635.00 783,627,187.50 1,390,696,146.00
其他 170,215,612.81 2,712,530.57 172,928,143.38 0.00
合计 1,552,198,123.81 11,426,165.57 783,627,187.50 172,928,143.38 0.00 1,390,696,146.00
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入
本 会
权益
证 证 期 计
的累
券 证券代 券 本期公允价值变 购 核
最初投资成本 资金来源 期初账面价值 计公 本期出售金额 本期投资损益 期末账面价值
品 码 简 动损益 买 算
允价
种 称 金 科
值变
额 目
动
其
他
南 权
股 京 益
票 证 工
券 具
投
资
华 交
夏 易
中 性
基 172,772,600.00 南京证券 170,215,612.81 2,712,530.57
金 股票换购
全 融
指 资
证 产
券
公
司
ET
F
合
/ / 518,632,496.00 / 1,552,198,123.81 11,426,165.57 172,928,143.38 40,841,736.30 1,390,696,146.00 /
计
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
本报告期内，公司持有的南京证券股权未出售，持有的华夏证券 ETF 出售份额为 172,772,648 份，交易金额约 1.98 亿元。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
注册资本 持股比例
子公司全称 子公司类型 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元）
（万元） （100%）
江苏凤凰置业有限公司 全资子公司 80,600.00 100.00 3,923,162,564.19 3,178,090,724.82 2,259,258.08 859,501,101.13 856,348,829.00
盐城凤凰地产有限公司 全资子公司 36,000.00 100.00 401,073,847.86 338,135,308.78 26,387,340.28 -2,142,635.95 -2,629,609.16
镇江凤凰文化地产有限公司 全资子公司 52,000.00 100.00 1,123,571,333.12 148,790,133.75 321,608,821.44 2,036,888.30 2,101,888.29
合肥凤凰文化地产有限公司 全资子公司 48,000.00 100.00 1,639,732,882.64 510,792,602.43 18,016,223.51 -43,683,065.12 -43,700,859.86
南通凤凰置业有限公司 全资孙公司 27,000.00 100.00 190,834,483.59 185,718,804.96 14,114,301.20 -492,631.47 -747,641.99
苏州凤凰置业有限公司 全资孙公司 24,000.00 100.00 524,826,526.90 316,925,399.64 10,684,154.52 613,751.81 613,751.81
无锡宜康置业有限公司 全资孙公司 56,600.00 100.00 731,230,111.37 694,193,201.88 232,089,514.64 95,017,249.45 70,442,745.62
泰兴市凤凰地产有限公司 全资子公司 28,000.00 100.00 145,037,847.63 137,053,328.08 21,414,552.75 -14,882,698.04 -14,962,700.26
江苏凤凰地产有限公司 全资孙公司 20,000.00 100.00 205,808,167.47 203,630,529.38 9,257.13 -1,339,685.18 -1,339,685.18
南京凤凰地产有限公司 全资孙公司 20,000.00 100.00 221,789,019.24 220,731,640.00 - 710,426.09 532,819.57
南京凤凰置业有限公司 全资孙公司 5,000.00 100.00 96,159,974.25 96,061,939.29 - 137,004.00 102,753.00
南京龙凤投资置业有限公司 全资孙公司 40,100.00 100.00 912,157,811.88 907,140,710.73 - 108,781.71 81,586.28
江苏凤凰和昇地产有限公司 全资孙公司 100,000.00 100.00 2,850,670,505.83 984,633,735.18 - -11,821,953.90 -8,926,463.86
被投资的公司名称 持股比例 投资成本（元） 期末其他权益工具投资金额
南京证券股份有限公司 4.73% 345,859,896.00 1,390,696,146.00
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
从供给端来看，行业风险已取得阶段性出清，随着政策端不断发力，政策对房地产企业的托
底效应显著增强。从需求端来看，当前消费者信心仍处于筑底态势，购房者预期改善成为提振房
地产消费市场的主要抓手。
从房地产行业整体发展来看，当前房地产市场保持低位运行，仍处于深度修复阶段。房地产
行业告别规模扩张时代，细分市场竞争日益激烈，定制化、差异化、个性化的优质产品成为房企
突破同质化竞争的关键所在。依靠强大的产品竞争力与优秀的品牌影响力穿越周期成为房企的普
遍共识，未来高能级城市的优质地块项目将成为房企争夺的焦点。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
异化竞争策略，深耕南京主城区，抓品质控成本，推动公司高质量发展。
(三)经营计划
√适用 □不适用
作为重回南京、深耕南京、打造精品的国有控股房企，2024 年凤凰股份将进一步苦练内
功、提升管理、严控成本、创新思路，凭借稳健的发展思路、不断提升客户认知度，以产品和品
牌跨越周期、行稳致远。
一是抓交付，保质保量竣工交付。截至报告日，公司在建项目为南京紫金和旭府项目、镇江
凤凰和颐居项目、宜兴凤凰怡然居项目。下一步，公司将集中力量、精雕细琢，加快项目建设，
紧盯项目交付工作，确保项目按时完成，保质保量完成竣工交付，用高品质产品获得行业美誉，
用高标准服务赢得客户满意。
二是抓销售，坚定不移库存去化。公司始终将销售去化作为重点工作，结合行业发展现状，
灵活调整营销策略，创新营销手段，引进营销人才，优化营销体系，抓好市场窗口期，加大库存
去化力度，积极推动存量资产变现，多措并举抓销售回款，积极应对行业收缩期。
三是抓项目，为稳定发展强基筑本。公司积极优化资源布局，向优秀品牌房企学习，严控成
本，提高项目质量，加快项目周转，形成口碑和品牌。
四是抓契机，聚焦深耕把握机遇。公司聚焦南京市场深耕，动态优化投资策略，充分把握土
拍市场招拍挂计划，寻找去化快、具备一定利润空间的项目，集约人力、物力做一个项目成一个
项目。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
房地产行业受到宏观经济增长等因素的影响较大，若经济基本面复苏不及预期，或将影响市
场整体信心修复，进而导致房地产市场产生短期波动，对公司销售业绩产生不利影响。公司将加
强市场监测，根据市场行情变化，及时调整营销策略，做好库存去化工作。
房地产行业受宏观经济政策影响较大。目前，政府对于房地产行业宏观调控实施“一城一
策”，房地产调控更加常态化、精细化，这对于房地产企业的风险控制能力、市场把握能力提出
了更高的要求。公司将加强政策研究，积极适应宏观调控政策变化，根据政策导向及时调整公司
市场判断、战略制定、业务方向等，做好政策风险的应对工作。
房地产行业开发周期长，投入资金大，合作单位多，各业务环节紧密相连，且需经过多个政
府部门的审批与监管。若某个业务环节出现问题，将导致造成项目预期目标难以如期实现，对项
目开发成本控制与开发进度造成不利影响。公司将从严把控项目运作，审慎实施项目管理，规避
经营风险。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说
明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规和中国证监会、上
海证券交易所的有关要求，建立了较为完善的公司治理结构和公司治理制度。公司股东大会、董
事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，关联董事对相关关联
交易事项进行回避表决，保证关联交易不损害中小股东利益，确保公司健康、平稳的发展。
报告期内，公司共召开了 1 次股东大会，会议的召集、召开程序，出席会议人员的资格及表
决程序均符合《公司法》、《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。公司能够确
保所有股东，尤其是中小股东的平等地位，确保股东充分行使合法权利。公司聘请律师出席股东
大会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证了
股东大会的合法有效。
本公司董事严格按照相关法律、法规和《公司章程》的规定，忠实、勤勉地履行职责。本公
司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司董事会向股东大会负责，按照法
定程序召开定期会议和临时会议，并严格按照法律、法规及《公司章程》、《董事会议事规
则》、《独立董事工作制度》的规定行使职权，注重维护公司和全体股东的利益。
公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，各专门委员会能够积极履
行职责，为董事会的决策提供科学专业的意见。
本公司监事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司监事会严格按照法律、
法规及《公司章程》的规定认真履行自己的职责，规范运作，按照法定程序召开定期会议和临时
会议，对公司财务以及公司董事、总经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，
维护公司及股东的合法权益。
本公司控股股东认真履行诚信义务，行为合法规范，没有利用其特殊的地位谋取额外的利
益。控股股东严格按照重组承诺履行承诺事项。本公司董事、监事的选举及其他高级管理人员的
聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序。本公司与控股股东在人员、资产、财
务、机构和业务上做到了"五分开"，公司董事会、监事会及其他公司治理机构依法独立运作。
本公司鼓励员工通过与董事会、监事会和高级管理人员的直接沟通和交流，反映员工对公司
经营、财务状况以及涉及员工利益的重大决策的意见。本公司尊重和维护银行以及其他债权人、
客户、员工等利益相关者的合法权利，以共同推动公司持续、健康地发展。
公司积极接待机构及个人投资者，耐心、细致解答投资者关于公司经营发展及其它重要事项
方面的疑问。进一步加强了投资者对公司的了解和认同，使投资者能够正确判断公司的投资价
值，建立上市公司与投资者之间顺畅的沟通渠道，切实维护投资者利益。
本公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》和《信息披露管理办法》的规定，真实、准
确、完整、及时地披露信息。在报告期内及时完成了定期报告及临时公告信息披露工作。本公司
认真对待股东来信、来电、来访和咨询，确保所有股东有平等的机会获得信息。
公司严格按照监管机构要求执行《内幕信息知情人登记管理制度》，本报告期内，公司按照
该制度的规定，对公司定期报告披露过程中涉及内幕信息的相关人员情况作了登记备案。报告期
内不存在有内幕信息知情人违规买卖公司股票的情况。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具
体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
查询索引 披露日期
度股东大会 m.cn/disclosure/list 24 日 会决议（详见编号
edinfo/announcement/ 2023-017 号）
c/new/2023-05-
ZP2.pdf
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内
从公司获 是否在公
性 年 年初持 年末持 年度内股份 增减变
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 得的税前 司关联方
别 龄 股数 股数 增减变动量 动原因
报酬总额 获取报酬
（万元）
董事、董事长
王译萱 男 54 2024 年 1 月 2 日 2027 年 1 月 1 日 是
（新聘，注 1）
董事、董事长
林海涛 （任期届满，注 男 48 2021 年 6 月 30 日 2024 年 1 月 1 日 是
董事、总经理
张淼磊 男 48 2024 年 1 月 2 日 2027 年 1 月 1 日 84.92 否
（新聘，注 3）
董事、总经理
王烈 （任期届满，注 男 60 2020 年 5 月 28 日 2024 年 1 月 1 日 115.38 否
白云涛 董事 男 45 2020 年 5 月 28 日 2027 年 1 月 1 日 是
赵留荣 董事 男 58 2021 年 6 月 30 日 2027 年 1 月 1 日 是
刘静 独立董事 女 45 2022 年 12 月 26 日 2027 年 1 月 1 日 6.32 否
陆金龙 独立董事 男 60 2022 年 12 月 26 日 2027 年 1 月 1 日 6.32 否
尹东明 独立董事 男 61 2022 年 12 月 26 日 2027 年 1 月 1 日 6.32 否
陈益民 监事会主席 男 59 2020 年 5 月 28 日 2027 年 1 月 1 日 200 200 是
潘巍 监事 女 49 2020 年 5 月 28 日 2027 年 1 月 1 日 是
白帮武 监事 男 54 2020 年 5 月 28 日 2027 年 1 月 1 日 26.98 否
副总经理、董事
毕胜 男 51 2020 年 5 月 28 日 2027 年 1 月 1 日 181,700 181,700 83.87 否
会秘书
颜树云 副总经理、财务 男 56 2020 年 5 月 28 日 2027 年 1 月 1 日 144,800 144,800 84.67 否
总监
朱志强 副总经理 男 47 2021 年 7 月 17 日 2027 年 1 月 1 日 76.80 否
总经理助理（任
程钢 男 56 2020 年 5 月 28 日 2024 年 1 月 1 日 50,000 50,000 69.27 否
期届满，注 5）
合计 / / / / / 326,700 326,700 / 560.85 /
公司于 2023 年 12 月 15 日召开第八届董事会第二十八次会议，审议通过提名王译萱先生、张淼磊先生、白云涛先生、赵留荣先生为公司第九届董事会
非独立董事候选人，提名刘静女士、陆金龙先生、尹东明先生为公司第九届董事会独立董事候选人；公司于 2023 年 12 月 15 日召开第八届监事会第十
七次会议，审议通过提名陈益民先生、潘巍女士为公司第九届监事会非职工代表监事候选人；公司于 2023 年 12 月 13 日召开职工代表大会，选举白帮
武先生为公司第九届监事会职工代表监事。上述议案经 2024 年 1 月 2 日召开的 2024 年第一次临时股东大会审议通过。
公司于 2024 年 1 月 2 日召开第九届董事会第一次会议，审议通过了关于选举公司第九届董事会董事长的议案，选举王译萱先生为公司董事长；审议通
过了关于聘任公司总经理的议案，同意聘任张淼磊先生为公司总经理；审议通过了关于聘任公司副总经理、董事会秘书、财务总监的议案，同意聘任毕
胜先生为公司副总经理、董事会秘书，颜树云先生为公司副总经理、财务总监，朱志强先生为公司副总经理。
注 1：王译萱先生于 2024 年 1 月 2 日起担任公司董事、董事长，任期至第九届董事会终止。
注 2：林海涛先生的董事、董事长职务于 2024 年 1 月 1 日任期届满。
注 3：张淼磊先生于 2024 年 1 月 2 日起担任公司董事、总经理，任期至第九届董事会终止。
注 4：王烈先生的董事、总经理职务于 2024 年 1 月 1 日任期届满。
注 5：程钢先生的总经理助理职务于 2024 年 1 月 1 日任期届满。
姓名 主要工作经历
现任本公司董事、董事长，江苏凤凰出版传媒集团有限公司党委副书记、副董事长、副总经理（正厅级）。曾任共青团贵州省委青工
王译萱
部副部长、部长，共青团贵州省委副书记，江苏省国土资源厅副厅长、党组成员。
张淼磊 现任本公司董事、总经理。曾任江苏凤凰置业投资股份有限公司副总经理，江苏凤凰文化贸易集团有限公司党委委员、纪委书记。
白云涛 现任本公司董事，江苏凤凰出版传媒集团有限公司投资部（董事会办公室）主任。曾任江苏凤凰出版传媒集团有限公司投资部（董事
会办公室）副主任。
赵留荣 现任本公司董事，江苏凤凰出版传媒集团有限公司财务部副主任。
刘静 现任本公司独立董事，南京审计大学政府审计学院党委副书记、副院长。
现任本公司独立董事。先后担任高邮市建设局局长、党委书记；扬州市城建国有资产控股公司总经理、扬州中燃城市燃气发展有限公
陆金龙
司董事长；扬州建工控股（集团）有限责任公司董事长、党委书记；中共扬州市委生态科技新城党工委书记。
尹东明 现任本公司独立董事，江苏天哲律师事务所合伙人。
现任本公司监事会主席，江苏凤凰出版传媒集团有限公司财务部主任。曾任江苏凤凰新华书业股份有限公司财务总监兼财务管理中心
陈益民
主任、江苏凤凰出版传媒股份有限公司发行分公司副总经理、江苏凤凰出版传媒股份有限公司文化贸事业部副主任、财务部副主任。
现任本公司监事，江苏凤凰出版传媒集团有限公司党群工作部（党委宣传部）副主任。曾任江苏省出版集团有限公司（省出版总社）
潘巍
财务部主办、江苏凤凰出版传媒集团党群工作部主办、主管。
白帮武 现任本公司监事、证券法务部经理。
毕胜 现任本公司副总经理、董事会秘书，南京证券股份有限公司董事。
颜树云 现任本公司副总经理、财务总监。
朱志强 现任本公司副总经理。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位担任的职
股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 务
江苏凤凰出版传 党委副书记、副董事
王译萱 2018 年 7 月
媒集团有限公司 长、副总经理
江苏凤凰出版传 投资部（董事会办公
白云涛 2023 年 12 月
媒集团有限公司 室）主任
江苏凤凰出版传
赵留荣 财务部副主任 2019 年 6 月
媒集团有限公司
江苏凤凰出版传
陈益民 财务部主任 2019 年 5 月
媒集团有限公司
江苏凤凰出版传 党群工作部（党委宣
潘巍 2018 年 6 月
媒集团有限公司 传部）副主任
在股东单
位任职情
况的说明
√适用 □不适用
任职人员 在其他单位担任
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 的职务
南京审计大学（政府审 党委副书记、副
刘静 2021 年 6 月
计学院） 院长
尹东明 江苏天哲律师事务所 合伙人 2001 年 1 月
在其他单
位任职情
况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员 公司董事会薪酬与考核委员会根据董事会审议通过的《高级管
报酬的决策程序 理人员薪酬管理制度》对全体高级管理人员在报告内履行职务
的情况进行评议，确定高级管理人员的报酬，董事、监事的报
酬由股东大会批准。
董事在董事会讨论本人薪酬 是
事项时是否回避
薪酬与考核委员会或独立董 薪酬与考核委员会审议通过了《公司独立董事 2023 年度薪酬分
事专门会议关于董事、监 配方案》、《公司高级管理人员 2023 年度薪酬分配方案》
事、高级管理人员报酬事项
发表建议的具体情况
董事、监事、高级管理人员 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其
报酬确定依据 履行职责的工作量；职工代表监事报酬的确定依据其所担任的
岗位重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任
的岗位重要性、年度业绩完成情况。
董事、监事和高级管理人员 报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的
报酬的实际支付情况 应付报酬情况为共计约人民币 560.85 万元。
报告期末全体董事、监事和 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计约
高级管理人员实际获得的报 560.85 万元。
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王译萱 董事、董事长 选举 工作原因
林海涛 董事、董事长 离任 工作原因
张淼磊 董事、总经理 聘任 工作原因
王烈 董事、总经理 离任 工作原因
程钢 总经理助理 离任 工作原因
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
凤凰股份第八届 2023 年 3 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
董事会第二十四 29 日 四次会议决议公告（编号临 2023-003）》
次会议
凤凰股份第八届 2023 年 4 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
董事会第二十五 27 日 五次会议决议公告（编号临 2023-015）》
次会议
凤凰股份第八届 2023 年 8 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
董事会第二十六 24 日 六次会议决议公告（编号临 2023-022）》
次会议
凤凰股份第八届 2023 年 10 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
董事会第二十七 月 26 日 七次会议决议公告（编号临 2023-026）》
次会议
凤凰股份第八届 2023 年 12 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
董事会第二十八 月 15 日 八次会议决议公告（编号临 2023-029）》
次会议
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
林海涛 否 5 5 1 0 0 否 1
王烈 否 5 5 1 0 0 否 1
白云涛 否 5 5 1 0 0 否 1
赵留荣 否 5 5 1 0 0 否 1
刘静 是 5 5 2 0 0 否 1
陆金龙 是 5 5 1 0 0 否 1
尹东明 是 5 5 1 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 5
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 1
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
战略委员会 王译萱、张淼磊、赵留荣、白云涛、陆金龙
审计委员会 刘静、王译萱、陆金龙
薪酬与考核委员会 陆金龙、王译萱、尹东明
提名委员会 尹东明、张淼磊、刘静
(一) 报告期内审计委员会召开 7 次会议
召开日 其他履行职
会议内容 重要意见和建议
期 责情况
日 日可变现价值，参考周边楼盘价
格计提的减值，本年已预售，根
据预售价格计提减值，并将该事
项作为关键审计事项；
日 议案 关规定，公允反映了公司财务状况及
议案 及重要会计判断、导致出具非标准无
产有限公司申请银团贷款暨关
联交易的议案
日 制，在所有重大方面均公允地反映了
公司 2023 年 3 月 31 日的财务状况，
量情况，同意提交董事会审议。
日 要求所编制，在所有重大方面公允地
反映了公司 2023 年 6 月 30 日的财务状
况，2023 年半年度的经营成果和现金
流量状况，同意提交董事会审议。
日 的要求所编制，在所有重大方面公允
地反映了公司 2023 年 9 月 30 日的财务
状况，2023 年第三季度的经营成果和
现金流量状况，同意提交董事会审
议。
日 所聘用的会计师事务所应该具备上
市公司年度报告审计资格及能力，
且在中国注册会计师协会发布的
《2022 年度综合评价前 100 家会计
师事务所信息》的通告排名顺序位
列前一百名内；
年没有发生明显变化，建议 2024
年度审计费用参照 2023 年执行。
及业务未大幅变化的情况下，建议
审计费用原则上不进行调整；
就选聘文件、评价要素和具体评分
细则等事宜开展工作。
（二）报告期内战略委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
月5日 用地计划 形势，会通过授权后做
进一步的测算
流问题，看资金有没有
缺口
细化管理
（三）报告期内提名委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
月 15 日 独立董事候选人的议案
（四）报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
其他
履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责
情况
分配方案。
(二) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 65
主要子公司在职员工的数量 53
在职员工的数量合计 118
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 7
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 16
技术人员 55
财务人员 20
行政人员 27
合计 118
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以上 113
高中及以下 5
合计 118
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
司内部形成良性竞争机制。
住和激励人才，提高公司的核心竞争力。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司组织财务、工程等专业技术人员进行后续教育培训，激励员工参加工作岗位所需的专业资格
培训和考试，并组织全体员工参加法治教育相关培训。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
利润-134,936,792.42 元。经公司第八届董事会第二十四次会议、2022 年年度股东大会审议，公
司 2022 年度不进行现金股利分配，亦不进行资本公积金转增股本，未分配利润结转下一年度。
-33,830,400.40 元。经公司第九届董事会第二次会议审议，公司 2023 年度拟不进行利润分配。
本次利润分配预案尚需提交公司 2023 年年度股东大会审议。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司
应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司根据《高级管理人员薪酬管理制度》的有关规定，按照公司年度目标对公司高级管理人
员进行了考核。同时将考核结果作为高管人员薪酬发放的标准之一，激励其提高经营管理能力。
此外，公司建立了目标责任和绩效考评体系，通过年度、季度和月度工作计划，将公司各职能部
门、子公司以及高管人员的责、权、利和目标、业绩相挂钩，并通过各项措施进行分解、落实，
起到了激励和约束的作用。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
公司董事会按照《公司法》和《公司章程》规定的职责范围，依照《董事会议事规则》对重
大事项行使决策权，监事会依据法律法规及《监事会议事规则》的规定对董事会的决策行使监督
权、以总经理为首的经营管理层按照董事会的决策拟定具体经营管理计划，各部门各项目公司依
照经营管理层的工作计划组织落实，内部审计、监察部门则在董事会审计委员会的领导下开展内
部审计监察工作。通过决策、拟定具体工作计划、组织落实、审计监督这样四位一体的风险防控
体系，实现对风险的层层过滤层层把关，扎紧扎牢风险防控的关口。
报告期内，公司结合自身经营情况，着手以内部审计监察工作为引领，对公司的内控管理制
度、内控体系框架、内控管理流程进行了梳理，提出了完善、细化、整改的具体要求，进一步提
高了公司决策管理的效率，加强了公司风险防控的能力，同时也使公司的内部控制体系、内部控
制制度更加完整、合理、有效，达到了内部控制的目标，有效的防范了决策风险、经营管理风险
和财务风险，保障了公司资产的安全，维护了广大股东的利益。
《内部控制评价报告》全文详见上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
□适用 √不适用
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司出具了标准无保留意见的公司《2023 年度内部
控制审计报告》，详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） 0
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 0
减碳措施类型（如使用清洁能源发
电、在生产过程中使用减碳技术、研
发生产助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履 如未能及
承诺 承诺 是否有履行 是否及时严 行应说明未完 时履行应
承诺背景 承诺方 承诺时间 承诺期限
类型 内容 期限 格履行 成履行的具体 说明下一
原因 步计划
解决同业竞争 凤凰集团 注1 2008 年 否 无履行期限 是
解决关联交易 凤凰集团 注2 2008 年 否 无履行期限 是
与重大资产重
其他 凤凰集团 注3 2008 年 否 无履行期限 是
组相关的承诺
其他 凤凰集团 注4 2008 年 否 无履行期限 是
其他 凤凰集团 注5 2008 年 否 无履行期限 是
注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲
突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。
注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生
的关联交易，凤凰集团将依据有关法律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关
交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。
注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的
通知》（证监发【2005】120 号）以及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监
发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规对外提供担保情况的发生。
注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务“五独立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完
整、财务独立、机构独立。为维护重组完成后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）凤凰集团
与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保
证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。（二）在完成本次国有
股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因
而发生的关联交易，凤凰集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法程序并订立相关协议或合同，
及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及流通股股东的合法权益。
注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤
凰置业提供的一年期借款余额为 6.76 亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目开发完成为止；2、
在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运作情况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内为
借款免息期。免息期届满后，凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借款利息。同时，凤凰集团还承诺：今
后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方
式继续向凤凰置业提供全方位支持。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
原聘任 现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普
通合伙）
境内会计师事务所报酬 57
境内会计师事务所审计年限 13
境内会计师事务所注册会计师
/ 高民、钱辰
姓名
境内会计师事务所注册会计师
/ 高民 1 年、钱辰 11 年
审计服务的累计年限
名称 报酬
立信会计师事务所（特殊普
内部控制审计会计师事务所 20
通合伙）
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
经公司第八届董事会第二十四次会议审议，公司下属公司江苏和昇地产有限公司（以下简称
“和昇地产”）向交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称“交通银行江苏分行”）、江苏
凤凰出版传媒集团财务有限公司（以下简称“财务公司”）组成的项目银团（以下简称“贷款
人”）申请人民币 5 亿元项目贷款额度。详见临时公告 2023-010。截止 2023 年 12 月 31 日，和
昇地产已向贷款人申请贷款 24,000 万元,其中向财务公司申请贷款 7,200 万元。
经公司第八届董事会第十二次会议、2021 年第一次临时股东大会审议，通过了《关于公司
及下属子公司向本公司控股股东借款的关联交易的议案》，公司及下属企业在 2021 年 9 月至
款，借款金额累计不超过 30 亿元。截止 2023 年 12 月 31 日，公司向凤凰集团借款余额为
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
□适用 √不适用
√适用 □不适用
经公司第八届董事会第二十四次会议审议，公司下属公司江苏和昇地产有限公司（以下简称
“和昇地产”）向交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称“交通银行江苏分行”）、江苏
凤凰出版传媒集团财务有限公司（以下简称“财务公司”）组成的项目银团（以下简称“贷款
人”）申请人民币 5 亿元项目贷款额度。详见临时公告 2023-010。截止 2023 年 12 月 31 日，和
昇地产已向贷款人申请贷款 24,000 万元,其中向财务公司申请贷款 7200 万元。
经公司第八届董事会第十二次会议、2021 年第一次临时股东大会审议，通过了《关于公司
及下属子公司向本公司控股股东借款的关联交易的议案》，公司及下属企业在 2021 年 9 月至
款，借款金额累计不超过 30 亿元。截止 2023 年 12 月 31 日，公司向凤凰集团借款余额为
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
存款利 本期发生额
关联方 关联关系 每日最高存款限额 期初余额 期末余额
率范围 本期合计存入金额 本期合计取出金额
受本公司
江苏凤凰出版传媒 0.385-
控股股东 3,000,000,000.00 620,329,239.76 1,733,429,044.68 1,624,618,951.37 729,139,333.07
集团财务有限公司 1.35%
控制
合计 / / / 620,329,239.76 1,733,429,044.68 1,624,618,951.37 729,139,333.07
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
贷款 本期发生额
关联方 关联关系 贷款额度 利率 期初余额 本期合计贷款 本期合计还款 期末余额
范围 金额 金额
江苏凤凰出版传媒
受本公司控股股东控制 150,000,000.00 2.6% 0 72,000,000.00 0 72,000,000.00
集团财务有限公司
合计 / / / 0 72,000,000.00 0 72,000,000.00
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联关系 业务类型 总额 实际发生额
江苏凤凰出版传媒集团财
受本公司控股股东控制 综合授信额度 3,000,000,000.00 150,000,000.00
务有限公司
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
发生 担保
方与 担保 是否
日期 担保 担保 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 担保 物 为关 关联
(协 起始 到期 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 类型 （如 联方 关系
议签 日 日 履行 逾期 金额 况
的关 有） 担保
署 完毕
系
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子
公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对
子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 500,000,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 490,498,395.12
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 490,498,395.12
担保总额占公司净资产的比例(%) 9.56
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担
保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
一、江苏银行股权注入事宜
在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司披露根据凤凰集团
董事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份（江苏银行
相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案报相关部门批准后确
定。
根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作为持
有江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起 36 个月内，不转让或
者委托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016 年 8 月 2
日，江苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据承诺，至股票上市之日起 36 个月
内凤凰集团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处于锁定状态。由于凤凰集团在 2018 年 8 月 24 日至
内凤凰集团不得减持江苏银行股票，所以凤凰集团持有的首发上市的 8.9 亿股江苏银行股票在
后续凤凰集团继续增持江苏银行股票，则前述解锁日期还将往后顺延。
月，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份是当时集团基于凤凰股份发展战略考虑的
一种安排，由于江苏银行在上市过程中及上市后的股份锁定期间要求，股权注入方案一直无法操
作。按目前市场股票价格计算，集团所持江苏银行股权市值已达 60 多亿元，按照目前的政策环
境和凤凰股份的财务状况，如果在锁定期间届满后，通过凤凰股份购买或向集团定向增发的方式
注入江苏银行股权都会面临着很大障碍。将集团持有的江苏银行股权注入凤凰股份，是否具有可
行性，是否有利于保护凤凰股份中小股东的利益，需要重新进行评估。
公司将与凤凰集团抓紧磋商，探讨江苏银行股权注入的可行性，并在符合相关银行监管和证
券监管法律、法规、政策以及有利于保护凤凰股份中小股东利益的前提下，作出具有可操作的安
排。
江苏银行注入事宜是否构成控股股东承诺事项；明确说明凤凰集团重新评估江苏银行股权注入事
宜，是否构成承诺变更；凤凰集团后续对相关承诺有无具体安排，或可行替代方案。
集团对公司未来计划，发展战略的前瞻性陈述，但从充分保护中小投资者利益的角度出发，经公
司与凤凰集团沟通，凤凰集团后续将参照《上市公司监管指引第 4 号---上市公司实际控制人、
股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行替代方案，并履行
相关程序。
往年凤凰集团就此事项进展情况的回复详见历年公司年度报告披露的相关内容。
复公司：我集团于 2014 年 3 月作出董事会决议，考虑到参股金融是你司除房地产主业外，着力
打造的又一项盈利增长点，拟将所持有的江苏银行 8.9 亿股股份(江苏银行 2016 年 8 月首发上市
并经国有股转持后剩余 8.73 亿股，以下简称“江苏银行股权”)注入你司，并在满足国家相关法
规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案报相关部门批准后确定，前
述董事会决议系我集团当时对你司未来计划、发展战略的前瞻性陈述。
根据你司的财务现状和金融监管政策，我集团将所持江苏银行股权注入你司存在障碍。为
此，我集团一直在寻找其他可行性替代方案，并将资产寻找范围从集团体系扩大至体系外，就相
关方案与相关主管部门进行事先沟通，但目前尚未找到可行性替代方案。
我集团作为你司控股股东，有义务支持你司发展，提高上市公司质量，我集团后续将继续积
极寻求可行性替代方案，并及时向你司反馈信息。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 28,556
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 29,063
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 冻结情况
股东性质
（全称） 减 量 (%) 件股份 数
股份状态
数量 量
江苏凤凰出
版传媒集团 0 487,883,543 52.12 0 无 国有法人
有限公司
王帮利 -2,937,800 11,148,921 1.19 0 无 境内自然人
周雅美 2,738,500 7,585,872 0.81 0 无 境内自然人
中信证券股
份有限公司
阮彩友 -1,660,400 6,502,173 0.69 0 无 境内自然人
张广君 -100,000 5,350,000 0.57 0 无 境外自然人
阮友林 230,000 5,144,701 0.55 0 无 境内自然人
光大证券股
份有限公司
俞红霞 -1,193,500 4,450,500 0.48 0 无 境内自然人
周雅园 21,999 4,142,300 0.44 0 无 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
江苏凤凰出版传媒集团有
限公司
王帮利 11,148,921 人民币普通股 11,148,921
周雅美 7,585,872 人民币普通股 7,585,872
中信证券股份有限公司 6,646,024 人民币普通股 6,646,024
阮彩友 6,502,173 人民币普通股 6,502,173
张广君 5,350,000 人民币普通股 5,350,000
阮友林 5,144,701 人民币普通股 5,144,701
光大证券股份有限公司 4,716,471 人民币普通股 4,716,471
俞红霞 4,450,500 人民币普通股 4,450,500
周雅园 4,142,300 人民币普通股 4,142,300
前十名股东中回购专户情
无
况说明
上述股东委托表决权、受
托表决权、放弃表决权的 无
说明
上述股东关联关系或一致
无
行动的说明
表决权恢复的优先股股东
无
及持股数量的说明
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
√适用 □不适用
单位:股
前十名股东参与转融通出借股份情况
股东名称（全 期初普通账户、信用账户持股 期初转融通出借股份且尚未归还 期末普通账户、信用账户持股 期末转融通出借股份且尚未归还
称） 数量合计 比例（%） 数量合计 比例（%） 数量合计 比例（%） 数量合计 比例（%）
江苏凤凰出版传 487,883,543 52.12 487,883,543 52.12
媒集团有限公司
王帮利 14,086,721 1.50 0 0 11,148,921 1.19 0 0
周雅美 4,847,372 0.52 0 0 7,585,872 0.81 0 0
中信证券股份有 1,611,413 0.17 6,646,024 0.71
限公司
阮彩友 8,162,573 0.87 0 0 6,502,173 0.69 0 0
张广君 5,450,000 0.58 0 0 5,350,000 0.57 0 0
阮友林 4,914,701 0.53 0 0 5,144,701 0.55 0 0
光大证券股份有 815,992 0.09 4,716,471 0.50
限公司
俞红霞 5,644,000 0.60 0 0 4,450,500 0.48 0 0
周雅园 4,120,301 0.44 0 0 4,142,300 0.44 0 0
前十名股东较上期发生变化
□适用 √不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
√适用 □不适用
名称 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
单位负责人或法定代表人 章朝阳
成立日期 2001 年 10 月 8 日
主要经营业务 江苏省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托
管、资产重组、实物租赁，省政府授权的其他业务。
报告期内控股和参股的其他境内 凤凰集团持有江苏凤凰出版传媒股份有限公司
外上市公司的股权情况 1,598,290,258 股，持股比例 62.8%。
其他情况说明 无
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
√适用 □不适用
名称 江苏省人民政府
单位负责人或法定代表人
成立日期
主要经营业务
报告期内控股和参股的其他境内
外上市公司的股权情况
其他情况说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称凤凰股份）财务报表，包括 2023 年
量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了凤
凰股份 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德
守则，我们独立于凤凰股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证
据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“五、重要会计政策 评价存货的可变现净值相关的审计程序包括以
及会计估计、注释 16”所述的会计政策及 下各项：
“五、合并财务报表项目、注释 10”
。 我们就评估存货的可变现净值实施的审计程序
开发产品等(以下统称“存货”)余额为人民 1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
币 4,494,874,173.64 元。该等存货按照成本 存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控
与可变现净值孰低计量。 制的设计和运行有效性；
在确定存货可变现净值过程中，管理层需 2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
要对每个拟开发项目和在建项目至完工时 并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最
将要发生的建造成本作出最新估计，并估 新预测所反映的总开发成本预算；
算每个开发项目的预期未来售价和未来销 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
售费用以及相关销售税金等，该过程涉及 关的关键估计和假设，与市场可获取数据和凤
重大的管理层判断和估计。 凰股份的销售预算计划进行比较；
我们已识别凤凰股份存货的可变现净值的 4、将各存货项目的估计建造成本与凤凰股份的
评估为关键审计事项，原因是估计开发成 最新预算进行比较，并将截止 2023 年 12 月 31
本及各开发项目的未来售价涉及固有风 日发生的成本与预算进行比较，以评价管理层
险，以及计算可变现净值使用的估计和判 预测的准确性和预算过程。
断中存在管理层偏向的风险。
（二）房地产开发项目收入的确认
收入确认的会计政策详情及收入的分类请 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审
参阅财务报表附注“五、重要会计政策及 计程序中包括以下程序：
会计估计、注释 34”所述的会计政策及 1、评价与房地产开发项目的收入确认相关的关
“七、合并财务报表项目注释、61”
。 键内部控制的设计和运行有效性；
由于房地产开发项目的收入对凤凰股份的 3、就本年确认房产销售收入的项目，选取样
重要性，以及单个房地产开发项目销售收 本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交付
入确认上的细小错误汇总起来可能对凤凰 条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入
股份的利润产生重大影响，因此，我们将 是否已按照收入确认政策确认；
收入确认识别为关键审计事项。 4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的项
目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付
条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入
是否在恰当的期间确认。
四、其他信息
凤凰股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括凤凰股份 2023 年年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估凤凰股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事
项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督凤凰股份的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的
审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或
汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风
险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对凤凰股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致凤凰股份不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
（六）就凤凰股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财
务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）
。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极
少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的
益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
二、财务报表
合并资产负债表
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、（一） 1,055,042,611.11 982,244,632.79
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、（二） 170,215,612.81
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、（五） 1,802,110.04 2,490,116.75
应收款项融资
预付款项 七、（八） 4,099,089.59 7,742,126.83
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、（九） 8,373,561.57 34,117,464.39
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、（十） 4,494,874,173.64 4,676,159,157.04
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、（十二） 29,470,437.85 19,734,845.68
其他流动资产 七、（十三） 96,794,132.45 114,511,515.40
流动资产合计 5,690,456,116.25 6,007,215,471.69
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 七、（十六） 182,445,431.31 211,915,869.18
长期股权投资
其他权益工具投资 七、（十八） 1,392,195,844.81 1,383,482,209.81
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、（二十） 555,665,709.00 444,982,515.82
固定资产 七、（二十一） 13,747,446.92 14,604,012.51
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、（二十五） 2,108,252.05 3,339,362.80
无形资产 七、（二十六） 3,506,045.92 3,669,165.16
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、（二十八） 610,495.02 702,213.45
递延所得税资产 七、（二十九） 28,934,530.82 36,648,646.64
其他非流动资产 七、（三十） 31,189,156.03 32,308,262.65
非流动资产合计 2,210,402,911.88 2,131,652,258.02
资产总计 7,900,859,028.13 8,138,867,729.71
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、（三十六） 40,992,365.10 175,467,587.26
预收款项 七、（三十七） 11,677,561.04 7,682,459.53
合同负债 七、（三十八） 165,450,695.95 207,032,189.22
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、（三十九） 11,207,871.28 8,723,739.59
应交税费 七、（四十） 8,836,177.57 6,666,946.49
其他应付款 七、（四十一） 1,535,554,334.74 1,521,680,367.64
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、（四十三） 332,380,042.81 186,284,938.01
其他流动负债 七、（四十四） 14,260,772.04 18,498,711.18
流动负债合计 2,120,359,820.53 2,132,036,938.92
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、（四十五） 211,761,600.00 422,337,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、（四十七） 173,159,417.78 203,376,675.63
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、（二十九） 262,377,947.05 262,123,611.20
其他非流动负债
非流动负债合计 647,298,964.83 887,837,286.83
负债合计 2,767,658,785.36 3,019,874,225.75
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、（五十三） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、（五十五） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股
其他综合收益 七、（五十七） 783,627,187.50 777,091,961.24
专项储备
盈余公积 七、（五十九） 295,175,116.76 209,540,233.86
一般风险准备
未分配利润 七、（六十） 1,638,722,917.35 1,716,686,287.70
归属于母公司所有者权益 5,133,200,242.77 5,118,993,503.96
（或股东权益）合计
少数股东权益
所有者权益（或股东权 5,133,200,242.77 5,118,993,503.96
益）合计
负债和所有者权益 7,900,859,028.13 8,138,867,729.71
（或股东权益）总计
公司负责人：王译萱 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 391,283,076.28 233,575,363.31
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 52,790.17 40,469.56
其他应收款 十九、（二） 39,406,944.44 150,035,000.00
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 430,742,810.89 383,650,832.87
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 2,015,000,000.00 2,080,000,000.00
长期股权投资 十九、（三） 2,628,414,419.31 2,642,308,355.26
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 69,527.20 50,478.87
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,643,483,946.51 4,722,358,834.13
资产总计 5,074,226,757.40 5,106,009,667.00
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 4,463,344.19 4,190,753.92
应交税费 3,445,368.56 1,431,998.35
其他应付款 1,500,000,000.00 1,500,238,469.68
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,507,908,712.75 1,505,861,221.95
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 250,000,000.00 250,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 250,000,000.00 250,000,000.00
负债合计 1,757,908,712.75 1,755,861,221.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 94,133,658.62 94,133,658.62
未分配利润 -149,663,233.45 -115,832,833.05
所有者权益（或股东权 3,316,318,044.65 3,350,148,445.05
益）合计
负债和所有者权益 5,074,226,757.40 5,106,009,667.00
（或股东权益）总计
公司负责人：王译萱 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 646,586,503.55 607,557,578.00
其中：营业收入 七、（六十一） 646,586,503.55 607,557,578.00
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 655,870,168.59 546,886,939.78
其中：营业成本 七、（六十一） 486,789,604.11 447,308,432.58
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、（六十二） 48,017,608.75 20,963,916.41
销售费用 七、（六十三） 28,973,533.77 19,561,457.90
管理费用 七、（六十四） 47,181,097.24 43,657,432.97
研发费用
财务费用 七、（六十六） 44,908,324.72 15,395,699.92
其中：利息费用 七、（六十六） 52,598,935.28 30,179,829.75
利息收入 七、（六十六） 7,733,638.88 14,826,544.35
加：其他收益 七、（六十七） 134,011.48 55,444.36
投资收益（损失以“－”号 七、（六十八） 40,841,736.30 17,427,270.00
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、（七十） 2,712,530.57 -58,328,045.96
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 七、（七十一） -723,035.92 15,261,058.62
“-”号填列）
资产减值损失（损失以 七、（七十二） -402,746,690.50
“-”号填列）
资产处置收益（损失以 七、（七十三） 201,290.90
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填 33,681,577.39 -367,459,034.36
列）
加：营业外收入 七、（七十四） 86,364.68 2,605,992.94
减：营业外支出 七、（七十五） 1,245,505.23 734,618.79
四、利润总额（亏损总额以“－” 32,522,436.84 -365,587,660.21
号填列）
减：所得税费用 七、（七十六） 24,850,924.29 25,768,865.27
五、净利润（净亏损以“－”号填 7,671,512.55 -391,356,525.48
列）
（一）按经营持续性分类
“－”号填列）
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
（净亏损以“-”号填列）
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 6,535,226.26 -258,794,959.50
（一）归属母公司所有者的其他 6,535,226.26 -258,794,959.50
综合收益的税后净额
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价 6,535,226.26 -258,794,959.50
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 14,206,738.81 -650,151,484.98
（一）归属于母公司所有者的综 14,206,738.81 -650,151,484.98
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0082 -0.4181
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0082 -0.4181
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：王译萱 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司利润表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 十九、（四） 3,080.00 6,735.00
减：营业成本 十九、（四）
税金及附加 388,291.97 117,825.92
销售费用 79,684.58 500.00
管理费用 18,565,109.15 17,171,789.51
研发费用
财务费用 963,179.37 -1,107,795.91
其中：利息费用 58,975,694.45 1,237,657.23
利息收入 58,013,978.92 2,347,764.54
加：其他收益 56,719.92 20,720.94
投资收益（损失以“－”号
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 10,330.56
“-”号填列）
资产减值损失（损失以 -13,893,935.95 -118,842,259.40
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填 -33,830,401.10 -134,986,792.42
列）
加：营业外收入 0.70 50,000.00
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－” -33,830,400.40 -134,936,792.42
号填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填 -33,830,400.40 -134,936,792.42
列）
（一）持续经营净利润（净亏损 -33,830,400.40 -134,936,792.42
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
六、综合收益总额 -33,830,400.40 -134,936,792.42
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：王译萱 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 711,994,522.37 334,613,089.11
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 30,420,163.14 37,415,679.75
收到其他与经营活动有关的 七、（七十八） 21,684,272.22 19,515,421.89
现金
经营活动现金流入小计 764,098,957.73 391,544,190.75
购买商品、接受劳务支付的 553,931,298.75 2,713,465,381.58
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 38,665,909.78 36,494,482.52
现金
支付的各项税费 72,366,764.48 156,593,053.87
支付其他与经营活动有关的 七、（七十八） 42,179,463.88 23,140,851.61
现金
经营活动现金流出小计 707,143,436.89 2,929,693,769.58
经营活动产生的现金流 56,955,520.84 -2,538,149,578.83
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 197,907,264.81
取得投资收益收到的现金 17,427,270.00 17,427,270.00
处置固定资产、无形资产和 6,490.91 93,384.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 215,341,025.72 17,520,654.00
购建固定资产、无形资产和 990,202.15 293,092.17
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、（七十八） 1,312,851.64
现金
投资活动现金流出小计 2,303,053.79 293,092.17
投资活动产生的现金流 213,037,971.93 17,227,561.83
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 240,000,000.00 309,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的 七、（七十八） 1,500,000,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 240,000,000.00 1,809,000,000.00
偿还债务支付的现金 305,663,000.00 80,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息 80,315,105.34 44,543,352.79
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、（七十八） 42,178,176.52 34,342,604.58
现金
筹资活动现金流出小计 428,156,281.86 158,885,957.37
筹资活动产生的现金流 -188,156,281.86 1,650,114,042.63
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 七、（七十九） 81,837,210.91 -870,807,974.37
额
加：期初现金及现金等价物 七、（七十九） 971,875,400.20 1,842,683,374.57
余额
六、期末现金及现金等价物余 七、（七十九） 1,053,712,611.11 971,875,400.20
额
公司负责人：王译萱 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司现金流量表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 3,264.80 7,139.10
现金
收到的税费返还 233,591.68
收到其他与经营活动有关的 2,469,827.02 2,722,916.14
现金
经营活动现金流入小计 2,473,091.82 2,963,646.92
购买商品、接受劳务支付的
现金
支付给职工及为职工支付的 16,530,303.09 15,459,743.56
现金
支付的各项税费 1,607,455.84 2,837.75
支付其他与经营活动有关的 1,935,305.70 1,778,634.46
现金
经营活动现金流出小计 20,073,064.63 17,241,215.77
经营活动产生的现金流量净 -17,599,972.81 -14,277,568.85
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 150,000,000.00
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 150,000,000.00
购建固定资产、无形资产和 32,592.00 30,695.75
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 32,592.00 30,695.75
投资活动产生的现金流 149,967,408.00 -30,695.75
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的 444,315,972.23 3,061,865,277.78
现金
筹资活动现金流入小计 444,315,972.23 3,061,865,277.78
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息 58,975,694.45 21,865,277.78
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的 360,000,000.00 2,910,000,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 418,975,694.45 2,931,865,277.78
筹资活动产生的现金流 25,340,277.78 130,000,000.00
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 157,707,712.97 115,691,735.40
额
加：期初现金及现金等价物 233,575,363.31 117,883,627.91
余额
六、期末现金及现金等价物余 391,283,076.28 233,575,363.31
额
公司负责人：王译萱 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并所有者权益变动表
单位:元 币种:人民币
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 一 数
项目 具 专 般 股
减： 所有者权益合计
东
实收资本(或股 项 风 其
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权
本) 其 储 险 他
先 续 股 益
他 备 准
股 债
备
一、上年年末余 936,060,590.00 1,479,614,431.16 777,091,961.24 209,540,233.86 1,716,686,287.70 5,118,993,503.96 5,118,993,503.96
额
加：会计政策变
更
前期差错更
正
其他
二、本年期初余 936,060,590.00 1,479,614,431.16 777,091,961.24 209,540,233.86 1,716,686,287.70 5,118,993,503.96 5,118,993,503.96
额
三、本期增减变 6,535,226.26 85,634,882.90 -77,963,370.35 14,206,738.81 14,206,738.81
动金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益 6,535,226.26 7,671,512.55 14,206,738.81 14,206,738.81
总额
（二）所有者投
入和减少资本
的普通股
具持有者投入资
本
入所有者权益的
金额
（三）利润分配 85,634,882.90 -85,634,882.90
积
险准备
（或股东）的分
配
（四）所有者权
益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转留
存收益
益结转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余 936,060,590.00 1,479,614,431.16 783,627,187.50 295,175,116.76 1,638,722,917.35 5,133,200,242.77 5,133,200,242.77
额
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 一 数
项目 具 专 般 股
减： 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风 其 东
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权
本) 其 储 险 他
先 续 股 益
他 备 准
股 债
备
一、上年年 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,035,886,920.74 209,540,233.86 2,108,042,813.18 5,769,144,988.94 5,769,144,988.94
末余额
加：会计政
策变更
前期差
错更正
其他
二、本年期 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,035,886,920.74 209,540,233.86 2,108,042,813.18 5,769,144,988.94 5,769,144,988.94
初余额
三、本期增 -258,794,959.50 -391,356,525.48 -650,151,484.98 -650,151,484.98
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
（一）综合 -258,794,959.50 -391,356,525.48 -650,151,484.98 -650,151,484.98
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
投入的普通
股
益工具持有
者投入资本
付计入所有
者权益的金
额
（三）利润
分配
余公积
般风险准备
者（或股
东）的分配
（四）所有
者权益内部
结转
积转增资本
（或股本）
积转增资本
（或股本）
积弥补亏损
益计划变动
额结转留存
收益
合收益结转
留存收益
（五）专项
储备
取
用
（六）其他
四、本期期 936,060,590.00 1,479,614,431.16 777,091,961.24 209,540,233.86 1,716,686,287.70 5,118,993,503.96 5,118,993,503.96
末余额
公司负责人：王译萱 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司所有者权益变动表
单位:元 币种:人民币
其他权益工具 其
减
他 专
：
项目 实收资本 (或股 优 永 综 项
其 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 先 续 合 储
他 存
股 债 收 备
股
益
一、上年年末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 -115,832,833.05 3,350,148,445.05
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 -115,832,833.05 3,350,148,445.05
三、本期增减变动金额（减少以 -33,830,400.40 -33,830,400.40
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -33,830,400.40 -33,830,400.40
（二）所有者投入和减少资本
额
（三）利润分配
（四）所有者权益内部结转
收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 -149,663,233.45 3,316,318,044.65
其他权益工具 资本公积
项目 实收资本 (或股 优 永 减：库存 其他综合
其 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 先 续 股 收益
他
股 债
一、上年年末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 19,103,959.37 3,485,085,237.47
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 19,103,959.37 3,485,085,237.47
三、本期增减变动金额（减少以 -134,936,792.42 -134,936,792.42
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -134,936,792.42 -134,936,792.42
（二）所有者投入和减少资本
额
（三）利润分配
（四）所有者权益内部结转
收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 -115,832,833.05 3,350,148,445.05
公司负责人：王译萱 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
三、公司基本情况
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕第 9 号
文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社会募集方式
设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996〕74
号、〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公众公开发行人民币普通股
（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政管理局核发的 13000010003041/1
号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在
上海证券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券代码为“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10
股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普通股
（A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此次增发后
注册资本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10 股
转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕
集团”）发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集团将其
持有耀华玻璃 263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股转让至凤凰集团名下，相关
置入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重组完成后，本公司股本
增加至 740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司 447,969,194 股股份，约占本公司总股本的
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范围及
住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的 1300001000304 号企
业法人营业执照。
凰”，股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称
由“ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。
统增持了本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。2013 年 2
月 5 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 6,597,456 股,江苏凤
凰资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 457,081,650
股，占本公司股份总数的 61.72%。2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场增持了本公司股份
凤凰集团持有本公司股份 465,031,800 股，占本公司股份总数的 62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的
批复》（证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份 195,459,956
股，本公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变更为人民币
股份总数的 52.44%。2017 年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通数量 169,620,163
股，占公司股本总数的 18.12%。
法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。住所：南京
市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼。法定代表人：王译萱。本公司统一社会信用代码：
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、商品房
销售。
本财务报表已经公司董事会于 2023 年 3 月 28 日批准报出。
合并财务报表范围
本公司子公司的相关信息详见本附注“十、在其他主体中的权益”。
本报告期合并范围变化情况详见本附注“九、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会
计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规
定》的相关规定编制。
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础编制。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
见下述说明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2023 年 12
月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
本公司采用人民币为记账本位币。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并
方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为
基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）
的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认
资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债
务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是
指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对被投资方的权力影响其回报金额。
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本
企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交
易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采
用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会
计期间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至
报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持
有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之
间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益
或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资
产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入
当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、
权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与
商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类
进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收
益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交
易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计
处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在
合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子
公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合
并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份
额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲
减的，调整留存收益。
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“五、19.长期股权投资”。
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有
的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
√适用 □不适用
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原
则处理外，均计入当期损益。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除
“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采
用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处
置当期损益。
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认
时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
－业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相
关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认
时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余
成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债：
（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
（2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组
合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报
告。
（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账
款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其
他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允
价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之
外，均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损
益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后
续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收
益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其
他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公
允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，
公允价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、
应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认
该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认
条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的
金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当
期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
（债务工具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若
与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价
值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或
取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此
形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除
非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始
确认后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产
计提减值准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，
无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备。
对于应收款项（包括应收账款、其他应收款，以下同）和合同资产，无论是否包含重大融资
成分，本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对上述应收
款项和合同资产预期信用损失进行估计，计提方法如下：
（1）期末对在单项工具层面能以合理成本获得关于信用风险是否显著增加的充分证据的应
收款项和合同资产单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确
认减值损失，计提坏账准备。
（2）当单项应收款项和合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司参考
历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征划分应收款项
和合同资产组合，在组合基础上计算预期信用损失：
信用风险特征组合名称 确定组合的依据
组合 1：账龄组合 本组合以账龄作为信用风险特征
组合 2：关联方组合 本组合为合并范围内关联方款项
组合 3：低风险组合 本组合为政府部门、预售资金监管账户等类别的款项
① 账龄组合：采用账龄分析法计提坏账准备：
账龄 应收账款和合同资产计提比例 其他应收款计提比例
一年以内（含一年） 10% 10%
一至两年 20% 20%
两至三年 50% 50%
三至四年 80% 80%
四年以上 100% 100%
② 关联方组合：本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项和合同资
产，按个别认定法单独进行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据
表明关联方已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项和合同资产
进行债务重组或无其他收回方式的，以个别认定法计提坏账准备。
③低风险组合：本类别按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收政府部门、预售资金监
管账户等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账
面余额。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
存货分类为：开发成本、开发产品、拟开发土地等。
存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和
状态所发生的支出。
存货发出时按个别认定法计价。
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值
的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，
以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加
工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务
合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购
数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
采用永续盘存制。
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关
税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支付期
限、从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质期内无质
量问题时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列支，保修期结
束后清算。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值
的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
√适用 □不适用
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，
以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加
工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务
合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购
数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条
件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、11、6.金融资产减值
的测试方法及会计处理方法”。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
□适用 √不适用
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处
置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预
计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已
经获得批准。
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
√适用 □不适用
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）
或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值
准备。
终止经营的认定标准和列报方法
√适用 □不适用
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置
或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相
关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营
损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，
将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
√适用 □不适用
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为
本公司联营企业。
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公
积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位
实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面
价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不
足冲减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本
作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本。
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投
资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整
长期股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资
收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现
金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股
权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投
资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资
单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公
司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投
资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的
账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业
或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分
享额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有
者权益变动按比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权
益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损
益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股
权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得
时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权
益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确
认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投
资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作
为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价
款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他
综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项
交易分别进行会计处理。
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后
用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量
时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租
用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政
策执行。
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，
计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入
当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别，预计使用寿命和预计净残值率
确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据
尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经
济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-35 年 3% 2.77%-4.85%
机器设备 年限平均法 10 年 3% 9.7%
电子设备 年限平均法 3年 3% 32.33%
运输设备 年限平均法 4年 3% 24.25%
其他设备 年限平均法 5年 3% 19.40%
固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定
资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可
使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
√适用 □不适用
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的
借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益
后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损
益。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为
企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
项 目 预计使用寿命 依据
土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限
软件 5年 预计可使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使
用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测
试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额
进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入
的最小资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资
产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的
资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额
首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商
誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产
减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本
公司长期待摊费用包括装修费。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经
费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工
薪酬金额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其
中，非货币性福利按照公允价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服
务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本公司按职工工
资总额的一定比例向年金计划规定的相关机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定
受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限
两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付
的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相
关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后
续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分
全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，
确认结算利得或损失。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确
认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该
范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
•或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
•或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反
映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得
相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履
约义务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方
收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交
易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付
客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客
户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际
利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。
对于控制权转移与客户支付价款间隔不超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义
务：
• 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
• 客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
• 本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履
约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进
度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的
成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
• 本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
• 本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
• 本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
• 本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权
上的主要风险和报酬。
• 客户已接受该商品或服务等。
本公司的收入主要来源于房地产销售收入，具体会计政策描述如下：
本公司向客户预收销售商品房款项的，首先将该款项确认为负债，待履行相关履约义务时再
确认收入。对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条
件的房地产销售，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入；除上述情况外，本公司在房地产
开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格，达到销售合同约定的交付条件，履行了合同规定
的义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围
的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
• 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
• 该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
• 该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是
对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已
计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下
该资产在转回日的账面价值。
√适用 □不适用
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入
其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公
司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款
的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算
相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合
收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时
性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用
来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
• 商誉的初始确认；
• 既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或事
项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关
资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
示：
• 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
• 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税
相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期
间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开
始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项
或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处
理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用
权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产
所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩
余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“五、27.长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负
债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司
的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益
或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资
产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损
益：
• 当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行
权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计
量租赁负债；
• 当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额
的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负
债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付
款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开
始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产
为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租
赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合
同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租
赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将
部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量
的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是
否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指
除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁
进行分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与
经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入
当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更
的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租
赁收款额视为新租赁的收款额。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司
对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资
净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的
终止确认和减值按照本附注“五、11.金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
• 该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
• 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁
进行处理：
• 假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日
开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的
账面价值；
• 假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、
售后租回交易
公司按照本附注“五、34.收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销
售。
（1）作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的
使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利
得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同
时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“五、11.金融工
具”。
（2）作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据
前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不
属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融
资产的会计处理详见本附注“五、11.金融工具”。
√适用 □不适用
终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置
或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相
关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营
损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，
将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
□适用 √不适用
六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计 9%、6%、5%
算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差
额部分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 7%
教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 3%
地方教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 2%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴 超率累进税率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金
银行存款 1,053,705,184.46 971,873,365.57
其他货币资金 1,337,426.65 10,371,267.22
合计 1,055,042,611.11 982,244,632.79
其中：存放在境外
的款项总额
其他说明
其中其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 上年年末余额
个贷保证金 1,330,000.00 6,070,627.33
质量保证金 4,298,605.26
合计 1,330,000.00 10,369,232.59
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对
变现有限制，存放在境外或有潜在收回风险的款项等情况。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 指定理由和依据
以公允价值计量且其变动计 170,215,612.81 /
入当期损益的金融资产
其中：
权益工具投资（华夏 170,215,612.81 /
中证全指证券公司ETF）
/
指定以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产
其中：
合计 170,215,612.81 /
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其中重要的应收票据核销情况：
□适用 √不适用
应收票据核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
其中：1 年以内分项
合计 2,002,344.49 2,766,796.39
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账
准备
其中：
按组合计提坏账 2,002,344.49 100.00 200,234.45 10.00 1,802,110.04 2,766,796.39 100.00 276,679.64 10.00 2,490,116.75
准备
其中：
账龄组合 2,002,344.49 100.00 200,234.45 10.00 1,802,110.04 2,766,796.39 100.00 276,679.64 10.00 2,490,116.75
合计 2,002,344.49 / 200,234.45 / 1,802,110.04 2,766,796.39 / 276,679.64 / 2,490,116.75
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合计 2,002,344.49 200,234.45
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
账龄组合 276,679.64 110,425.99 186,871.18 200,234.45
合计 276,679.64 110,425.99 186,871.18 200,234.45
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和合同资
合同资产 应收账款和合同资产
单位名称 应收账款期末余额 产期末余额合计数的 坏账准备期末余额
期末余额 期末余额
比例（%）
盐城泊瑞尔酒店管理有限公司 898,084.56 898,084.56 44.85 89,808.46
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 1,104,259.93 1,104,259.93 55.15 110,425.99
合计 2,002,344.49 2,002,344.49 100.00 200,234.45
其他说明：
√适用 □不适用
期末应收账款余额中无应收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东欠款。
应收账款期末余额中应收关联方款项，详见附注十四、6、（1）。
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4).本期合同资产计提坏账准备情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(5).本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 应收款项融资分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
其中重要的应收款项融资核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
(7). 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
(8). 其他说明：
□适用 √不适用
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 4,099,089.59 100.00 7,742,126.83 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
预付款项 3,197,579.96 元，预付对象：南通华荣建设集团有限公司，未及时结算原因：预付单
位工程款
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余
单位名称 期末余额
额合计数的比例(%)
南通华荣建设集团有限公司 3,197,579.96 78.01
江苏东恒置业顾问有限公司 583,029.86 14.22
国网江苏省电力有限公司宜兴市供电分公司 99,543.52 2.43
南京港华燃气有限公司 76,200.00 1.86
中国石化销售股份有限公司江苏南京石油分公司 65,000.00 1.59
合计 4,021,353.34 98.11
其他说明
无
其他说明
√适用 □不适用
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中无预付关联方款项。
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 8,373,561.57 34,117,464.39
合计 8,373,561.57 34,117,464.39
其他说明：
√适用 □不适用
期末其他应收款余额中无应收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东欠款。
其他应收款期末余额中无应收关联方款项。
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
其中：1 年以内分项
小计 12,914,740.14 37,859,161.85
减：坏账准备 4,541,178.57 3,741,697.46
合计 8,373,561.57 34,117,464.39
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金、押金及其他 2,811,583.24 3,249,308.89
预售资金监管账户 3,188,000.00 31,670,429.40
维修基金 6,915,156.90 2,939,423.56
合计 12,914,740.14 37,859,161.85
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
额
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 913,141.72 913,141.72
本期转回 113,660.61 113,660.61
本期转销
本期核销
其他变动
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
账龄组合 3,741,697.46 913,141.72 113,660.61 4,541,178.57
合计 3,741,697.46 913,141.72 113,660.61 4,541,178.57
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 款项的性质 账龄
期末余额
数的比例(%)
一 至 四
代业主付维
维修基金 6,915,156.90 53.54 年、五年 2,355,538.84
修基金
以上
镇江安信达
预售资金监
房产经纪有 3,188,000.00 24.68 一年以内
管账户
限公司
二 至 三
宜兴市房地 组团保修质
产业协会 保金
五年
南通四建集
团有限公司
代业主垫付
业主 279,972.25 2.17 三年以上 279,913.69
水电费
合计 11,900,173.04 92.14 / / 3,709,316.35
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
开发成本 3,728,510,446.59 298,539,779.25 3,429,970,667.34 4,239,141,025.50 429,897,270.91 3,809,243,754.59
开发产品 1,132,242,496.23 67,338,989.93 1,064,903,506.30 876,355,407.36 9,440,004.91 866,915,402.45
合计 4,860,752,942.82 365,878,769.18 4,494,874,173.64 5,115,496,432.86 439,337,275.82 4,676,159,157.04
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 上年年末余额
镇江凤凰和颐居项目 2019.07 2024.12 985,232,290.98 1,522,003,567.30
宜兴凤凰怡然居项目 2019.12 2024.02 125,136,172.52 272,681,218.76
盐城凤凰项目机械车库 2022 年 2024 年 4,582,835.70
凤凰紫金和旭府项目 2022.11 2025 年 2,618,141,983.09 2,439,873,403.74
合计 3,728,510,446.59 4,239,141,025.50
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
凤凰和鸣苑项目 2008.12 3,291,366.85 3,291,366.85
凤凰和熙苑 A 区 2010.12 8,685,143.28 8,685,143.28
凤凰和熙苑 B 区 2014.12 9,490,771.11 9,490,771.11
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
凤凰和美项目 2012.12 47,085.38 47,085.38
凤凰山庄项目 2014.06 24,714,945.35 24,714,945.35
南通凤凰项目 2014.12 145,805,441.39 25,704,775.52 120,100,665.87
盐城凤凰项目 2018.04 48,000,681.00 14,569,226.73 8,840,162.84 53,729,744.89
合肥凤凰项目 2019.07 549,804,630.23 135,952,446.42 413,852,183.81
镇江凤凰和润园项目 2018.06 48,878,992.97 2,739,699.60 46,139,293.37
镇江凤凰和颐居项目 2023.09 747,117,803.87 368,884,239.36 378,233,564.51
泰兴凤凰北地块项目（凤凰和泰） 2017.11 3,363,360.84 3,363,360.84
泰兴凤凰南地块项目（凤凰文化广场） 2020.06 25,649,977.53 23,417,880.50 2,232,097.03
宜兴凤凰怡然居项目-一二组团 2019.01 8,623,011.43 310,168.09 8,312,843.34
宜兴凤凰怡然居项目-三组团 2023.03 174,435,664.17 111,022,872.73 63,412,791.44
合计 876,355,407.36 928,925,914.27 673,038,825.40 1,132,242,496.23
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 429,897,270.91 -131,357,491.66 298,539,779.25
开发产品 9,440,004.91 131,357,491.66 73,458,506.64 67,338,989.93
合计 439,337,275.82 73,458,506.64 365,878,769.18
本期转回或转销存货跌价准备的原因
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
截止 2023 年末，公司资本化借款费用合计 40,725,759.75 元，其中宜兴凤凰怡然居项目 781,422.22 元，凤凰紫金和旭府项目 22,651,194.46 元，镇江
凤凰和颐居项目 17,293,143.07 元。
借款费用资本化金额的计算方法：
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
存货受限情况
（1）根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，
本公司控股子公司盐城凤凰地产有限公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91 元，网签给新都街道
下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后期建设立体车库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。截至 2023
年 12 月末，机械车位已建设完毕，特检验收完毕，待移交。
（2）部分房地产开发项目的土地使用权用于银行借款抵押，详见本报表附注十六、1、
（1）抵押资产情况。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资
一年内到期的其他债权投资
一年内到期的应收融资租赁款 29,470,437.85 19,734,845.68
合计 29,470,437.85 19,734,845.68
一年内到期的债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的非流动资产的其他说明
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
应交税费-增值税借方余额重分类 26,913,190.07 15,824,114.09
预缴土地增值税 41,070,305.93 72,032,418.87
预缴企业所得税 27,551,478.25 26,237,876.30
其他 1,259,158.20 417,106.14
合计 96,794,132.45 114,511,515.40
其他说明
无
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
无
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
其他债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
无
对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
其他债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
融资租赁款 182,445,431.31 182,445,431.31 211,915,869.18 211,915,869.18
其中：未实现融资收益 -21,667,270.81 -21,667,270.81 -30,805,759.86 -30,805,759.86
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
合计 182,445,431.31 182,445,431.31 211,915,869.18 211,915,869.18 /
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
长期应收款核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1). 长期股权投资情况
□适用 √不适用
(2). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 指定为以公允
累计计入
追 减 价值计量且其
期初 本期计入其 期末 本期确认的股 累计计入其他综 其他综合
项目 加 少 本期计入其他综 其 变动计入其他
余额 他综合收益 余额 利收入 合收益的利得 收益的损
投 投 合收益的利得 他 综合收益的原
的损失 失
资 资 因
南京证券股 1,381,982,511.00 6,535,226.26 1,390,696,146.00 17,427,270.00 783,627,187.50 该股权投资为
份有限公司 非交易性
无锡凤凰国 1,499,698.81 1,499,698.81 该股权投资为
际文化交流 非交易性
中心有限公
司
合计 1,383,482,209.81 6,535,226.26 1,392,195,844.81 17,427,270.00 783,627,187.50 /
(2).本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
日起 12 个月内不得转让，公司持有南京证券 200,207,344 股，占南京证券总股本的 7.28%，系
南京证券第三大股东。上述股份已于 2019 年 6 月 13 日限售期满上市流通。南京证券股票上市后
该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量。
证券公司交易型开放式指数证券投资基金 299,531,948 份额。换购后，公司持有南京证券
公司在 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 7 月 8 日期间，通过集中竞价交易方式减持 32,988,013
股南京证券股票。截止 2020 年 7 月 8 日，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股
本的 5.28%。由于南京证券于 2020 年 11 月 6 日完成非公开发行 A 股股票的股份登记工作，公司
的持股比例由 5.28%被动稀释至 4.73%。
截至 2023 年 12 月 31 日，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股本的 4.73%
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购
（2）存货\固定资产\ 131,381,158.01 131,381,158.01
在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置
（2）其他转出
（3）转入固定资产\ 1,112,087.68 1,112,087.68
存货\无形资产
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 19,627,174.23 19,627,174.23
（1）处置
（2）其他转出
（3）转入固定资产\ 41,297.08 41,297.08
存货\无形资产
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
（2）其他转出
四、账面价值
期末投资性房地产明细如下：
项目名称 原始成本 账面净值
凤凰和鸣幼儿园 16,016,378.78 9,809,251.24
凤凰和熙 B 区地下商业 3,122,011.06 2,468,004.68
南通凤凰项目（办公商品房） 72,034,068.43 65,234,853.60
盐城凤凰项目（办公） 103,213,140.05 71,961,656.67
盐城凤凰项目（商业） 298,362,991.51 254,180,144.14
合肥凤凰项目（办公） 115,808,295.89 113,901,095.48
镇江凤凰项目（商业） 1,572,910.20 1,462,000.98
泰兴凤凰项目（商业） 9,768,616.47 7,074,327.77
车位 33,586,343.71 29,574,374.44
合计 653,484,756.10 555,665,709.00
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 13,747,446.92 14,604,012.51
固定资产清理
合计 13,747,446.92 14,604,012.51
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电子设备 运输设备 其他设备 固定资产装修 合计
一、账面原值：
（1）购置 157,111.31 423,904.23 14,977.72 595,993.26
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置或报废 102,659.00 10,080.00 112,739.00
二、累计折旧
（1）计提 1,144,947.83 60,518.45 73,609.14 49,876.66 120,224.60 1,449,176.68
（1）处置或报废 99,579.23 9,777.60 109,356.83
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
四、账面价值
截止 2023 年 12 月 31 日无用于抵押担保的固定资产。
本公司固定资产的账面价值均低于可回收金额，故未计提固定资产减值准备。
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
(5). 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(5). 工程物资情况
□适用 √不适用
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
(1)新增租赁
(1)处置 1,480,270.55 1,480,270.55
二、累计折旧
(1)计提 1,231,110.75 1,231,110.75
(1)处置 1,480,270.55 1,480,270.55
三、减值准备
(1)计提
(1)处置
四、账面价值
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 软件 合计
一、账面原值
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增
加
(1)处置
二、累计摊销
（1）计提 162,303.72 815.52 163,119.24
(1)处置
三、减值准备
（1）计提
(1)处置
四、账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(3) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(4).可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
(5).业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金 本期摊销金 其他减少金额 期末余额
额 额
装修费 702,213.45 458,020.35 549,738.78 610,495.02
合计 702,213.45 458,020.35 549,738.78 610,495.02
其他说明：
无
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
计提的坏账准备 3,912,516.82 978,129.21 3,403,837.70 850,959.43
视同销售预计毛利 52,509,746.15 13,127,436.54 76,775,172.58 19,193,793.15
可弥补亏损 14,026,920.01 3,506,730.00 31,715,758.32 7,928,939.59
应资本化的费用 6,908,091.11 1,727,022.78 5,490,251.13 1,372,562.78
计提的投资性房地产 11,162,031.47 2,790,507.87 13,952,539.34 3,488,134.84
减值准备
交易性金融资产公允 2,567,521.89 641,880.47
价值变动
已计提未缴纳的税金 11,461,052.72 2,865,263.18
预提费用 3,728,043.30 932,010.83
内部交易未实现利润 12,029,721.62 3,007,430.41 12,689,505.52 3,172,376.38
合计 115,738,123.20 28,934,530.82 146,594,586.48 36,648,646.64
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
已缴纳未计提
税金
其他权益工具
投资公允价值 1,044,836,250.00 261,209,062.50 1,036,122,615.00 259,030,653.76
变动
合计 1,049,511,788.21 262,377,947.05 1,048,494,444.77 262,123,611.20
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 651,584,326.37 636,838,202.19
可抵扣亏损 360,693,798.95 410,703,002.38
合计 1,012,278,125.32 1,047,541,204.57
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 360,693,798.95 410,703,002.38 /
其他说明：
√适用 □不适用
各项递延所得税资产、递延所得税负债按照预期适用税率 25%计量。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 减 账面余额 减
项目 值 值
账面价值 账面价值
准 准
备 备
合肥凤凰文化
广场-剧场
固定资产采购
预付款
合计 31,189,156.03 31,189,156.03 32,308,262.65 32,308,262.65
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
项目 账面 账面价值 受限 受限 账面 账面价值 受限 受限
余额 类型 情况 余额 类型 情况
货币 其他 个 贷 其他 个 贷
资金 保 证 保 证
金 金 、
质 量
保 证
金
应收
票据
存货 517,817,859.95 抵押 抵押 1,263,753,293.61 抵押 抵押
固定
资产
无形
资产
合计 519,147,859.95 / / 1,274,122,526.20 / /
其他说明：
无
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 13,169,287.06 52,889,957.86
一至两年 2,551,585.64 71,285,844.45
二至三年 12,166,532.23 871,487.21
三年以上 13,104,960.17 50,420,297.74
合计 40,992,365.10 175,467,587.26
(2).账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏省建筑工程集团有限公司 2,950,000.00 三年以上
中国江苏国际经济技术合作集团 2,202,261.03 两至三年
有限公司
江苏南通六建建设集团有限公司 1,870,866.77 一至两年
深圳市三鑫幕墙工程有限公司 1,255,552.45 三年以上
江苏南通二建集团有限公司 1,000,000.00 三年以上
合计 9,278,680.25 /
其他说明
√适用 □不适用
期末金额较大的应付账款
项目 期末余额 备注
江苏省建筑工程集团有限公司 2,950,000.00 三年以上
中国江苏国际经济技术合作集团有限公司 2,202,261.03 两至三年
江苏南通六建建设集团有限公司 1,870,866.77 一至两年
深圳市三鑫幕墙工程有限公司 1,255,552.45 三年以上
江苏南通二建集团有限公司 1,000,000.00 三年以上
合计 9,278,680.25
期末应付账款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末应付账款余额中无应付关联方款项。
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租金 7,103,005.04 6,972,459.53
其他 4,574,556.00 710,000.00
合计 11,677,561.04 7,682,459.53
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
期末预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末预收账款余额中无预收关联方款项。
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
售楼款 165,450,695.95 207,032,189.22
合计 165,450,695.95 207,032,189.22
(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
□适用 √不适用
(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
镇江凤凰和颐居项目 7,906,093.77 因收到现金而增加的金额（不包含本年已确认为
收入的金额）
镇江凤凰和颐居项目 -28,945,348.07 在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入
泰兴凤凰南地块项目 142,140.71 因收到现金而增加的金额（不包含本年已确认为
（凤凰文化广场） 收入的金额）
泰兴凤凰南地块项目 -1,469,932.07 在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入
（凤凰文化广场）
宜兴凤凰怡然居项目 -173,262,266.22 在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入
盐城凤凰项目 -3,354,642.86 在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入
凤凰紫金和旭府项目 157,402,461.47 因收到现金而增加的金额（不包含本年已确认为
收入的金额）
合计 -41,581,493.27 /
其他说明：
√适用 □不适用
主要项目预收售楼款列示如下：
预计竣 预售比例
项目名称 期末余额 年初余额
工时间 （%）
盐城凤凰项目 3,354,642.86 已竣工 76.34
镇江凤凰和颐居项目 7,906,093.77 28,945,348.07 2024 年 52.01
泰兴凤凰南地块项目（凤凰文化
广场）
凤凰紫金和旭府项目 157,402,461.47 2025 年 18.29
宜兴凤凰怡然居项目 173,262,266.22 已竣工 87.24
合计 165,450,695.95 207,032,189.22
期末合同负债余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末合同负债余额中无预收关联方款项。
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 6,691,379.59 34,036,156.91 31,859,085.22 8,868,451.28
二、离职后福利-设 2,032,360.00 6,718,048.56 6,491,208.56 2,259,200.00
定提存计划
三、辞退福利 395,836.00 315,616.00 80,220.00
四、一年内到期的其
他福利
合计 8,723,739.59 41,150,041.47 38,665,909.78 11,207,871.28
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津
贴和补贴
二、职工福利费 8,057.52 1,357,432.20 1,358,762.54 6,727.18
三、社会保险费 1,447,371.07 1,447,371.07
其中：医疗保险费 1,244,236.07 1,244,236.07
工伤保险费 73,429.99 73,429.99
生育保险费 129,705.01 129,705.01
四、住房公积金 2,345,558.36 2,345,558.36
五、工会经费和职工
教育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计
划
八、其他短期薪酬 77,931.40 77,931.40
合计 6,691,379.59 34,036,156.91 31,859,085.22 8,868,451.28
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 2,032,360.00 6,718,048.56 6,491,208.56 2,259,200.00
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 4,348,215.81 1,845,404.90
消费税
营业税
企业所得税 1,169,678.13 2,876,698.56
个人所得税 109,075.54 112,404.38
城市维护建设税 301,798.03 98,550.53
教育费附加和地方教育费附加 216,622.74 69,769.55
土地增值税 1,340,085.13 350,305.78
房产税 908,512.14 916,021.88
土地使用税 324,282.88 340,688.49
印花税 63,740.49 15,262.69
环境保护税 54,166.68 41,839.73
合计 8,836,177.57 6,666,946.49
其他说明：
无
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 1,535,554,334.74 1,521,680,367.64
合计 1,535,554,334.74 1,521,680,367.64
其他说明：
□适用 √不适用
(2). 应付利息
分类列示
□适用 √不适用
逾期的重要应付利息：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 应付股利
分类列示
□适用 √不适用
(4). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款项 1,535,554,334.74 1,521,680,367.64
合计 1,535,554,334.74 1,521,680,367.64
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 1,500,000,000.00 借款未到期
川岚商业管理（苏州）有限公司 4,390,003.18 租赁押金
南京金宝商业投资发展股份有限
公司盐城分公司
合计 1,507,390,003.18 /
其他说明：
√适用 □不适用
（1）按账龄列示
项目 期末余额 上年年末余额
一年以内 19,959,814.88 1,505,718,631.36
一至两年 1,501,051,749.09 1,569,075.47
两至三年 220,115.56 37,552.25
三年以上 14,322,655.21 14,355,108.56
合计 1,535,554,334.74 1,521,680,367.64
（2）金额较大的其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 1,500,000,000.00 借款未到期
川岚商业管理（苏州）有限公司 4,390,003.18 租赁押金
南京金宝商业投资发展股份有限公司盐城
分公司
合计 1,507,390,003.18
（3）按费用类别列示预提费用
费用类别 期末余额 期末结余原因
土地增值税 11,735,319.35 预提土地增值税，待开发项目完成汇算清缴
物业费 2,889,489.11 期末尚未支付的物业费
销售代理服务费 2,564,367.50 期末尚未支付的销售代理服务费
广告宣传推广费 1,493,900.01 期末尚未支付的广告宣传推广费
其他 224,501.76 期末尚未支付的其他费用
合 计 18,907,577.73
（4）期末其他应付款余额中应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份股东款项，详见本报
表附注十四、6、（2）
。
（5）期末其他应付款余额中应付关联方款项，详见本报表附注十四、6、 （2）
。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款应付利息 587,384.96 769,786.11
合计 332,380,042.81 186,284,938.01
其他说明：
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司取得的借款的资产抵押情况详见本报表附注十六、1、（1）。
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 14,260,772.04 18,498,711.18
合计 14,260,772.04 18,498,711.18
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 422,337,000.00
保证借款 211,761,600.00
信用借款
合计 211,761,600.00 422,337,000.00
长期借款分类的说明：
无
其他说明：
□适用 √不适用
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的具体情况：
（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 192,834,882.15 231,540,778.03
未确认融资费用 -19,675,464.37 -28,164,102.40
合计 173,159,417.78 203,376,675.63
其他说明：
无
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(2). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
递延收益情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
项目 期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份
(1).国家持股
(2).国有法人持
股
(3).其他内资持
股
(4).外资持股
有限售条件股份
合计
流通股份
(1).人民币普通 936,060,590.00 936,060,590.00
股
(2).境内上市的
外资股
(3).境外上市的
外资股
(4).其他
无限售条件流通 936,060,590.00 936,060,590.00
股份合计
股份总数 936,060,590.00 936,060,590.00
其他说明：
无
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
其他资本公积
合计 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计入
期初 减：前期计入 期末
项目 本期所得税前 其他综合收益 减：所得税费 税后归属于母 税后归属于少
余额 其他综合收益 余额
发生额 当期转入留存 用 公司 数股东
当期转入损益
收益
一、不能重分
类进损益的其 777,091,961.24 6,535,226.26 6,535,226.26 783,627,187.50
他综合收益
其中：重新计
量设定受益计
划变动额
权益法下不
能转损益的其
他综合收益
其他权益工
具投资公允价 777,091,961.24 6,535,226.26 6,535,226.26 783,627,187.50
值变动
企业自身信
用风险公允价
值变动
二、将重分类
进损益的其他
综合收益
其中：权益法
下可转损益的
其他综合收益
其他债权投
资公允价值变
动
金融资产重
分类计入其他
综合收益的金
额
其他债权投
资信用减值准
备
现金流量套
期储备
外币财务报
表折算差额
其他综合收益
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 209,540,233.86 85,634,882.90 295,175,116.76
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 209,540,233.86 85,634,882.90 295,175,116.76
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,716,686,287.70 2,108,042,813.18
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 1,716,686,287.70 2,108,042,813.18
加：本期归属于母公司所有者的净利润 7,671,512.55 -391,356,525.48
减：提取法定盈余公积 85,634,882.90
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,638,722,917.35 1,716,686,287.70
调整期初未分配利润明细：
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 612,543,015.71 467,162,429.88 582,231,318.98 429,311,634.22
其他业务 34,043,487.84 19,627,174.23 25,326,259.02 17,996,798.36
合计 646,586,503.55 486,789,604.11 607,557,578.00 447,308,432.58
单位：万元 币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 64,658.65 60,755.76
营业收入扣除项目合计金额 0.31 0.67
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 0.00% / 0.00% /
一、与主营业务无关的业务收入
料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入
主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。
年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、
典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。
与主营业务无关的业务收入小计 0.31 0.67
二、不具备商业实质的收入
入。
互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。
的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 64,658.34 60,755.09
(2).营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
XXX-分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
镇江凤凰凤凰 321,428,120.13 306,766,980.16 321,428,120.13 306,766,980.16
和颐居项目
宜兴凤凰怡然 232,089,514.64 107,154,961.48 232,089,514.64 107,154,961.48
居项目
其他零星项目 59,025,380.94 53,240,488.24 59,025,380.94 53,240,488.24
按经营地区分类
市场或客户类型
合同类型
按商品转让的时间
分类
按合同期限分类
按销售渠道分类
合计 612,543,015.71 467,162,429.88 612,543,015.71 467,162,429.88
其他说明
√适用 □不适用
本公司在房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格，达到销售合同约定的交付条件，
履行了合同规定的义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
(5).重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 1,105,380.91 1,642,684.44
教育费附加 788,209.80 1,171,704.68
资源税
房产税 3,572,199.62 2,903,365.73
土地使用税
车船使用税
印花税 862,353.57 1,357,396.63
土地增值税 39,610,660.29 13,809,314.94
其他 2,078,804.56 79,449.99
合计 48,017,608.75 20,963,916.41
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 2,516,970.85 2,370,750.42
办公经费 1,415,864.17 903,080.50
物业费 4,916,065.27 4,492,357.10
广告宣传推广费 11,196,458.99 1,767,936.17
销售代理服务费 8,717,723.52 9,161,871.08
折旧费 86,572.16 685,710.48
其他 123,878.81 179,752.15
合计 28,973,533.77 19,561,457.90
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 35,172,896.23 33,363,343.95
董事会费 189,705.87 189,705.87
经营费用 5,660,154.15 3,326,399.44
租赁费 207,598.38 386,460.16
中介机构费用 2,653,870.28 3,029,747.54
折旧与摊销 3,296,872.33 3,361,776.01
合计 47,181,097.24 43,657,432.97
其他说明：
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 52,598,935.28 30,179,829.75
其中：租赁负债利息费用 9,853,743.98 11,184,533.63
减：利息收入 7,733,638.88 14,826,544.35
手续费 43,028.32 42,414.52
合计 44,908,324.72 15,395,699.92
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
政府补助 103,642.39 31,314.75
代扣个人所得税手续费 30,369.09 23,395.59
其他 734.02
合计 134,011.48 55,444.36
其他说明：
计入其他收益的政府补助
与资产相关/与收益
补助项目 本期金额 上期金额
相关
稳岗补贴 100,642.39 31,314.75 与收益相关
扩岗补贴 3,000.00 与收益相关
合计 103,642.39 31,314.75
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得 17,427,270.00 17,427,270.00
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收 23,414,466.30
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 40,841,736.30 17,427,270.00
其他说明：
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 2,712,530.57 -58,328,045.96
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计 2,712,530.57 -58,328,045.96
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -76,445.19 -6,024,490.43
其他应收款坏账损失 799,481.11 -9,236,568.19
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
财务担保相关减值损失
合同资产减值损失
无合计 723,035.92 -15,261,058.62
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失
二、存货跌价损失及合同履约成 400,309,670.74
本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失 2,437,019.76
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 402,746,690.50
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 43,948.32
使用权资产处置利得 157,342.58
合计 201,290.90
其他说明：
无
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
得合计
其中：固定资产处
置利得
无形资产处
置利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助
罚没收入 78,833.33 2,555,992.14 78,833.33
报废固定资产处置 4,083.63 4,083.63
利得
凤凰之星奖励 3,000.00 50,000.00 3,000.00
其他 447.72 0.80 447.72
合计 86,364.68 2,605,992.94 86,364.68
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损 1,089.55 284.16 1,089.55
失合计
其中：固定资产处 1,089.55 284.16 1,089.55
置损失
无形资产处
置损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠
违约金 1,162,391.22 3,525.00 1,162,391.22
基金 43,065.31 39,481.28
滞纳金 33,927.43 691,325.35 33,927.43
其他 5,031.72 3.00 5,031.72
合计 1,245,505.23 734,618.79 1,202,439.92
其他说明：
无
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 18,967,770.13 5,829,433.97
递延所得税费用 5,790,042.93 17,415,239.52
加：以前年度所得税汇算清缴 93,111.23 2,524,191.78
数
合计 24,850,924.29 25,768,865.27
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 32,522,436.84
按法定/适用税率计算的所得税费用 8,130,609.18
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 93,111.23
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 856,197.87
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -31,416,844.16
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 51,544,667.67
差异或可抵扣亏损的影响
其他权益工具投资在持有期间的投资收益 -4,356,817.50
所得税费用 24,850,924.29
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
详见附注 57
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 7,733,638.88 14,826,544.35
补贴收入 135,946.79 54,849.11
往来款 1,136,923.52 1,312,361.80
维修基金 641,314.90 1,367,599.80
保证金、押金、备用金 1,584,928.40 268,710.00
其他 60,453.81 8,100.80
赔偿款 18,833.33 143,036.10
集团奖励 3,000.00 50,000.00
受限制的货币资金 10,369,232.59 1,484,219.93
合计 21,684,272.22 19,515,421.89
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 34,499,650.66 21,011,677.27
代收代付客户办产权证费用、维修基金 4,617,048.24
往来款 465,721.55 618,270.96
违约金 1,002,050.22 4,291.77
保证金、押金、备用金 225,408.00 657,941.41
滞纳金 33,927.43 690,558.58
受限制的货币资金 1,330,000.00 17,614.92
其他 5,657.78 140,496.70
合计 42,179,463.88 23,140,851.61
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的重要的投资活动有关的现金
□适用 √不适用
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置金融资产相关税费 1,312,851.64
合计 1,312,851.64
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 1,500,000,000.00
合计 1,500,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
使用权资产租金 42,178,176.52 34,342,604.58
合计 42,178,176.52 34,342,604.58
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
筹资活动产生的各项负债变动情况
□适用 √不适用
(4).以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及
财务影响
□适用 √不适用
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 7,671,512.55 -391,356,525.48
加：资产减值准备 402,746,690.50
信用减值损失 723,035.92 -15,261,058.62
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产 1,449,176.68 1,475,444.88
折旧
投资性房地产成本摊销 19,627,174.23 17,996,798.36
使用权资产摊销 1,231,110.75 1,946,832.76
无形资产摊销 163,119.24 162,575.56
长期待摊费用摊销 549,738.78 470,398.70
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 -201,812.35
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -2,994.08 284.16
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -2,712,530.57 58,328,045.96
财务费用（收益以“－”号填列） 52,598,935.28 30,179,829.75
投资损失（收益以“－”号填列） -40,841,736.30 -17,427,270.00
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 7,714,115.82 35,097,072.82
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,924,072.89 -17,681,833.30
存货的减少（增加以“－”号填列） 92,799,482.36 -2,214,143,314.14
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 29,678,559.74 78,018,702.46
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -111,769,106.67 -508,500,440.85
其他
经营活动产生的现金流量净额 56,955,520.84 -2,538,149,578.83
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 1,053,712,611.11 971,875,400.20
减：现金的期初余额 971,875,400.20 1,842,683,374.57
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 81,837,210.91 -870,807,974.37
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,053,712,611.11 971,875,400.20
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 1,053,705,184.46 971,875,400.20
可随时用于支付的其他货币 7,426.65
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,053,712,611.11 971,875,400.20
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
□适用 √不适用
(6).不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 理由
个贷保证金 1,330,000.00 6,070,627.33 个贷保证金
质量保证金 4,298,605.26 质量保证金
合计 1,330,000.00 10,369,232.59 /
其他说明：
□适用 √不适用
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
项目 本期金额 上期金额
租赁负债的利息费用 9,853,743.98 11,184,533.63
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费
用
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资产
租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除外）
计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量的
可变租赁付款额
其中：售后租回交易产生部分
转租使用权资产取得的收入 10,505,106.91 4,703,352.09
与租赁相关的总现金流出 42,412,210.61 34,720,737.45
售后租回交易产生的相关损益
售后租回交易现金流入
售后租回交易现金流出
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额 42,412,210.61(单位：元 币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
经营租赁收入 22,493,546.28
其中：与未计入租赁收款额
的可变租赁付款额相关的收
入
合计 22,493,546.28
于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：
剩余租赁期 本期金额 上期金额
合计 216,543,048.72 160,655,637.41
作为出租人的融资租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
未纳入租赁投资净额
项目 销售损益 融资收益 的可变租赁付款额的
相关收入
租赁投资净额 10,505,106.91
合计 10,505,106.91
于资产负债表日后将收到的租赁收款额如下：
剩余租赁期 本期金额 上期金额
未折现的租赁收款额小计 242,721,629.04 272,961,581.63
加：未担保余值
减：未实现融资收益 30,805,759.88 41,310,866.77
租赁投资净额 211,915,869.16 231,650,714.86
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
□适用 √不适用
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
其他说明
无
□适用 √不适用
八、研发支出
(1). 按费用性质列示
□适用 √不适用
(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
其他说明
无
(3). 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
九、合并范围的变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十、在其他主体中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册资本 注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
南京市中央路 房地产开发与经营，商品房销售；实业投 通过资产置换及非公
江 苏凤凰 置 389 号凤凰国际 资，房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢 开发行股票取得的子
江苏 80,600.00 100%
业有限公司 大厦六楼 材料的销售，室内装饰；预包装食品兼散装 公司（包括该子公司
食品批发与零售。 控制的孙公司）
盐城市城南新区 房地产开发与经营；商品房及建材销售；自
盐 城凤凰 地
江苏 36,000.00 新都街道娱乐三 有房屋租赁；物业管理；设计、制作、代 94.44% 5.56% 设立
产有限公司
组（CND） 理、发布国内户外广告业务。
中国(江苏)自由 许可项目：房地产开发经营（依法须经批准
贸易试验区苏州 的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
苏 州凤凰 置
江苏 24,000.00 片区苏州工业园 动，具体经营项目以审批结果为准）一般项 100% 设立
业有限公司
区星桂街 33 号 目：非居住房地产租赁；物业管理；建筑装
南 京凤凰 置 南京市雨花台区 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营
江苏 5,000.00 100% 设立
业有限公司 凤台南路 130 号 项目：物业管理；房地产销售。
南京市玄武区营 许可经营项目：房地产开发与经营；商品房
江 苏凤凰 地 苑南路 58 号 销售。一般经营项目：实业投资；自有房屋
江苏 20,000.00 100% 设立
产有限公司 租赁；物业管理；建筑材料、装潢材料的销
售。
南京市白下区太 许可项目经营：房地产开发经营。一般经营
南 京龙凤 投
平南路 69 号 项目：物业管理、房地产信息咨询：装潢材
资 置业有 限 江苏 40,100.00 100% 购买及诉讼判决
公司
理。
南京市秦淮区太 许可经营项目：房地产开发、商品房销售。
南 京凤凰 地
江苏 20,000.00 平南路 69 号 一般经营项目：自有房屋租赁、物业管理、 100% 购买股权
产有限公司
室内装饰。
南通市崇川区新 许可经营项目：房地产开发、经营；商品房
城区支路 6 号凤 销售。（凭资质证书经营）一般经营项目：
南 通凤凰 置
江苏 27,000.00 凰大厦 2 幢 2509 房地产投资；房产租赁，物业管理；建筑材 100% 设立
业有限公司
室 料、装潢材料销售；室内装饰。（经营范围
中国家有专项规定的从其规定）
安徽省合肥市包 房地产开发及销售；项目投资；房屋租赁；
合 肥凤凰 文
河区徽州大道 物业服务；建筑装潢材料销售；室内装饰
化 地产有 限 安徽 48,000.00 79.17% 20.83% 设立
公司
二楼
镇江京口区谷阳 房地产开发经营及商品房销售；实业投资；
镇 江凤凰 文
路 217-2 号 房屋租赁；物业管理；建筑材料和装潢材料
化 地产有 限 江苏 52,000.00 96.15% 3.85% 设立
（许可项目除外）。（依法须经批准的项
公司
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
泰 兴市凤 凰 泰兴市济川路 1 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营
地 产有限 公 江苏 28,000.00 号 项目：实业投资，房屋租赁，物业管理，建 92.86% 7.14% 设立
司 筑材料和装潢材料销售。
无 锡宜康 置 宜兴市宜城街道 房地产开发经营。（依法须经批准的项目，
江苏 56,600.00 100% 收购股权
业有限公司 陶都路 299-1 号 经相关部门批准后方可开展经营活动）
南京市玄武区双 许可项目：房地产开发经营（依法须经批准
拜巷 78 号 12 栋 的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
江 苏凤凰 和
昇 地产有 限 江苏 100,000.00 100% 设立
目：住房租赁；非居住房地产租赁（除依法
公司
须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开
展经营活动）
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十一、 政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与收益相关 135,466.85 31,314.75
合计 135,466.85 31,314.75
其他说明：
与收益相关的政府补助
计入当期损益或冲减相关成本费 计入当期损益或冲减相关成本费用损失的金额
政府补助金额
用损失的项目 本期金额 上期金额
稳岗补贴 132,466.85 100,642.39 31,314.75
扩岗补贴 3,000.00 3,000.00
其他
合计 135,466.85 103,642.39 31,314.75
十二、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全
面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层递交的
月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低
风险的风险管理政策。
(一)信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。应收账款方
面，由于本公司通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。
(二)流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门
集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的
滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
(三)市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的
风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
固定利率和浮动利率的带息金融工具分别使本公司面临公允价值利率风险及现金流量利率风
险。本公司根据市场环境来调节固定利率与浮动利率工具的比例，并通过定期审阅与监察维持适
当的固定和浮动利率工具组合。
行调整贷款基准利率的影响。
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。本公司
持有其他上市公司的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受的。
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
十三、 公允价值的披露
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公 第三层次公允
合计
计量 允价值计量 价值计量
一、持续的公允价值
计量
（一）交易性金融资
产
变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
计量且其变动计入当
期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具 1,390,696,146.00 1,499,698.81 1,392,195,844.81
投资
（四）投资性房地产
权
转让的土地使用权
（五）生物资产
持续以公允价值计量 1,390,696,146.00 1,499,698.81 1,392,195,844.81
的资产总额
（六）交易性金融负
债
变动计入当期损益的
金融负债
其中：发行的交易性
债券
衍生金融负债
其他
计量且变动计入当期
损益的金融负债
持续以公允价值计量
的负债总额
二、非持续的公允价
值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计
量的资产总额
非持续以公允价值计
量的负债总额
√适用 □不适用
企业在计量日能够取得该项权益工具在活跃市场上未经调整的报价,且获得的报价能够代表在公
平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
由于被投资企业本年度经营环境、经营情况和财务状况未发生重大变化，所以本公司采用账面投
资成本作为公允价值的合理估计对其进行计量。
感性分析
□适用 √不适用
政策
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十四、 关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
省政府授权范围内的国
江 苏 凤凰 出 南京市中 有资产经营、管理、企
版 传 媒集 团 央 路 165 业托管、资产重组、实 700,000 52.12% 52.12%
有限公司 号 物租赁，省政府授权的
其它业务。
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，江苏凤凰出版传媒集团有限公司前身为
江苏省出版集团有限公司。2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出
版新闻局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江苏省
出版集团有限公司为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版集团有限公司更名
为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总社与凤凰集团实质上为同一主体，其资产由中
共江苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。
本企业最终控制方是江苏省人民政府
其他说明：
无
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“十、在其他主体中的权益”。
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰资产管理有限责任公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰广场商业管理有限公司 受本公司控股股东控制
江苏新广联光电股份有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰信息科技有限公司 受本公司控股股东控制
其他说明
无
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的
是否超过交易
交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 额度（如适 上期发生额
度（如
用）
适用）
江苏新广联光电 泰兴凤凰项目灯具 否 388,928.76
股份有限公司 采购及亮化工程
江苏新广联光电 凤凰紫金和旭府项 485,558.18 否
股份有限公司 目售楼处亮化工
程、电子大屏采购
及安装工程
江苏凤凰信息科 ERP 服务器租用 103,773.58 否 273,584.90
技有限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰资产管理有限责任公司 镇江凤凰和润项目商业 14,352,380.95
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 巡检劳务费 3,080.00 6,735.00
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处理的短期租
未纳入租赁负债计
赁和低价值资产租 承担的租赁负债利息
量的可变租赁付款 支付的租金 增加的使用权资产
赁的租金费用（如 支出
出租方名称 租赁资产种类 额（如适用）
适用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 本期发 上期发生 本期发
上期发生额 上期发生额
生额 生额 生额 生额 生额 生额 额 生额
江苏凤凰资 房屋及建筑物
产管理有限 220,183.49 11,414.19
责任公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
江苏凤凰和昇地产有限公司 18,000,000.00 2023-4-28 2027-4-27 否
江苏凤凰和昇地产有限公司 24,000,000.00 2023-6-5 2027-4-27 否
江苏凤凰和昇地产有限公司 30,000,000.00 2023-9-13 2027-4-27 否
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
省 分 行 （ 以 下 简 称 “ 交 通 银 行 ”）、 江 苏 凤 凰 出 版 传 媒 集 团 财 务 有 限 公 司 共 同 签 署
《NO.2022G22 项目人民币 500,000,000 元银团贷款合同》
，全体贷款人同意按照合同的规定
向借款人提供总计不超过人民币 500,000,000 元的贷款额度。合同规定，初始承贷额为交通
银行 350,000,000 元，财务公司 150,000,000 元，贷款利率均为 2.6%。
本公司（含子公司）取得财务公司贷款情况如下：
借款人名称 余额 借款日期 到期日期
江苏凤凰和昇地产有限公司 18,000,000.00 2023-4-28 2027-4-27
江苏凤凰和昇地产有限公司 24,000,000.00 2023-6-5 2027-4-27
江苏凤凰和昇地产有限公司 30,000,000.00 2023-9-13 2027-4-27
合计 72,000,000.00 -- --
同时本公司为该笔贷款提供连带担保。担保范围为贷款合同项下本金，即人民币
借款人应向银团成员行支付的其他款项(包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等)及实
现债权与担保权利而发生的费用(包括但不限于诉仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、
评估费、拍卖费证费、送达费、公告费、律师费等)、生效法律文书迟延期间的加倍利息。
保证期间为自合同生效之日起至融资文件项部债务履行期限届满之日起三年。
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
江苏凤凰出版
传媒集团有限 500,000,000.00 2022/7/5 2024/7/5
公司
江苏凤凰出版
传媒集团有限 1,000,000,000.00 2022/10/10 2024/10/10
公司
本公司 2022 年向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，计提利息 58,975,694.45 元。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
交易已作抵销。
位于泰兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰
兴凤凰文化广场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份
有限公司与泰兴市国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计
股份有限公司支付 55,125,000.00 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建筑面积约 4.80 万
平方米）由江苏凤凰出版传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目所
需资金由江苏凤凰置业有限公司向江苏凤凰出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单
位支付工程款项。根据双方 2016 年 6 月 1 日签订的委托代建协议，按竣工结算审计后双方
最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒
股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。
根据江苏苏亚金诚工程管理咨询有限公司 2023 年 10 月 16 日出具的《关于泰兴凤凰文
化广场项目成本核对及成本拆分审计报告》（苏亚管工咨-[2023]2 号），江苏凤凰出版传媒
股份有限公司根据经工程造价单位审计的建安工程费用的 0.5%应向泰兴市凤凰地产有限公
司支付委托事务报酬及代建管理费 1,041,754.65 元（不含增值税）
，泰兴市凤凰地产有限公
。截止 2023 年 12 月 31 日，泰兴市凤凰地产有限公司应收江苏凤
司计入“其他业务收入”
凰出版传媒股份有限公司代建管理费 1,104,259.93 元。
说明：自 2016 年 5 月起，公司执行“营改增”政策，泰兴代建项目发生在“营改增”
政策出台之后，工程款项由江苏凤凰出版传媒股份有限公司直接支付给建设单位，未经本
公司代收代付。
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有
限公司（以下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）
提供以下服务：
（1）存款服务
本公司（含子公司）在财务公司开立存款账户，并本着存取自由的原则，将资金存入
在财务公司开立的存款账户，存款形式可以是活期存款、定期存款通知存款、协定存款等。
本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应计利息及手续费）
不超过 30 亿元（含本数）
。
财务公司为本公司（含子公司）提供存款服务的存款利率在同等条件下将不低于中国
人民银行统一颁布的同期同类存款的存款基准利率，不低于同期中国国内主要商业银行同
类存款的存款利率，也不低于江苏凤凰出版传媒集团有限公司其他成员单位同期在财务公
司同类存款的存款利率。
本公司及子公司与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司账户
金额超过协定存款额度 5 万元时，超过部分按 1.35%（2023 年 10 月前）
、1.30%（2023 年
或支取日活期存款利率（2023 年活期存款年利率 0.385%）计息。
（2）结算服务
本公司（含子公司）在财务公司开立结算账户，财务公司根据本公司（含子公司）指
令为本公司（含子公司）提供付款服务和收款服务，以及其他与结算业务相关的辅助服务。
财务公司为本公司（含子公司）提供上述结算服务按照中国人民银行、银保监会等相
关部门以及财务公司的相关规定收取相关费用，该等费用应不高于中国主要金融机构就同
类服务所收取的费用，且不高于财务公司向江苏凤凰出版传媒集团有限公司其他成员单位
提供的结算费用标准。
（3）信贷服务
在符合国家有关法律法规的前提下，财务公司根据本公司（含子公司）经营和发展需
要，为本公司（含子公司）提供综合授信服务，本公司（含子公司）可以使用财务公司提
供的综合授信额度办理贷款、票据承兑、票据贴现、担保及其他形式的资金融通业务。
财务公司给予本公司（含子公司）综合授信额度的每日使用余额(包括所支付的服务费
用或利息支出)不超过人民币合计 30 亿元(含本数)。
财务公司承诺向本公司（含子公司）提供优惠的贷款利率及费率，并不高于本公司
（含子公司）在其它国内金融机构取得的同期同档次贷款利率及费率水平。有关信贷服务
的具体事项由双方另行签署协议。
（4）其他金融服务
财务公司可按本公司（含子公司）的需求，向本公司（含子公司）提供经营范围内的
其他金融服务，双方需进行磋商及订立独立的协议。
财务公司就提供其他金融服务所收取的费用，将不高于中国主要金融机构就同类服务
所收取的费用。
本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下：
本期确认的存款利
年度 存入（包括应计利息） 支取 期末账户余额
息收入
本公司 2023 年向财务公司借款，计提利息 919,533.33 元。
本公司以及控股子公司接受下列关联方发放的奖励：
计入当期损益的金额 计入当期
关联方 项目 金额
本期金额 上期金额 损益项目
江苏凤凰出版传媒集 营业外收
凤凰之星奖励 53,000.00 3,000.00 50,000.00
团有限公司 入
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
江苏凤凰
出版传媒
货币资金 729,139,333.07 620,329,239.76
集团财务
有限公司
江苏凤凰
出版传媒
应收账款 1,104,259.93 702,294.68
股份有限
公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
江苏新广联光电股
应付账款 285,536.25
份有限公司
江苏凤凰广场商业
其他应付款 200,000.00
管理有限公司
江苏凤凰出版传媒
其他应付款 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
集团有限公司
江苏凤凰出版传媒
一年内到期的非流动负债 8,528,720.00
集团财务有限公司
江苏凤凰出版传媒
长期借款 63,528,480.00
集团财务有限公司
(3).其他项目
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
资金集中管理
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有
限公司（以下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公
司）提供存款、结算、信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业
务，详见附注十四、5、（8）。
期末余额 上年年末余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
货币资金 729,139,333.07 620,329,239.76
合计 729,139,333.07 620,329,239.76
项目名称 期末余额 上年年末余额
其他应付款 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
一年内到期的非流动负债 8,528,720.00
长期借款 63,528,480.00
合计 1,572,057,200.00
十五、 股份支付
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十六、 承诺及或有事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
（1）抵押资产情况
（1）镇江凤凰文化地产有限公司以其拥有的苏（2023）镇江市不动产权第 0026274 号、
物：
贷款单位 贷款金额 抵押期限
中国银行股份有限公司南京鼓楼支行 273,337,000.00 2020-10-26至2024-8-19
（2）经营租赁承诺
本公司的全资子公司江苏凤凰置业有限公司下属项目公司苏州凤凰置业有限公司（持
股 100%）（以下简称“苏州凤凰”）
、利安人寿保险股份有限公司（以下简称“利安人寿”）
与本公司于 2020 年 10 月签署《不动产投资（交易）协议》，苏州凤凰向利安人寿销售苏州
市工业园区星桂街 33 号凤凰国际大厦项目 7、21、32、34、35、37、38、40、41、42 层十
个整层以及其他楼层部分产权单元用途为办公的商品房（以下简称“标的物业”），建筑面
积合计 47,713.98 平方米。协议中约定利安人寿投资购买标的物业后由苏州凤凰承租，租
期为 9 年，年租金=12500 元×标的物业总建筑面积×7%。本公司为担保人，对该协议下苏
州凤凰对利安人寿负有的所有债务(包含但不限于按约定履行租赁合同，支付租金、违约金、
损害赔偿金等)，以及利安人寿为实现《不动产投资（交易）协议》第四章项下全部债权所
产生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费、公告费等)提供不可撤
销的连带保证责任。保证期限至租赁期限或延长期限届满之日后的两年。
根据苏州凤凰与利安人寿于 2020 年 12 月 30 日签订的不可撤销的经营性租赁合同，租
赁期为 2021 年 1 月 1 日至 2029 年 12 月 31 日，共计 9 年。苏州凤凰于资产负债表日后应
支付的最低租赁付款额如下：
剩余租赁期 最低租赁付款额
合计 250,498,395.12
（3）截止 2023 年 12 月 31 日，本公司无其他需说明的重大承诺事项。
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
行签订按揭合同至商品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，
该担保事项将不会对本公司的财务状况造成重大影响。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 0
经审议批准宣告发放的利润或股利 0
进行资本公积金转增股本，未分配利润结转下一年度。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十八、 其他重要事项
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十九、 母公司财务报表主要项目注释
(1).按账龄披露
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 150,000,000.00
其他应收款 39,406,944.44 35,000.00
合计 39,406,944.44 150,035,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
江苏凤凰置业有限公司 150,000,000.00
合计 150,000,000.00
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
其中：1 年以内分项
合计 39,406,944.44 35,000.00
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
按组合计提坏账准备 39,406,944.44 35,000.00
合计 39,406,944.44 35,000.00
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
□适用 √不适用
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,761,150,614.66 132,736,195.35 2,628,414,419.31 2,761,150,614.66 118,842,259.40 2,642,308,355.26
对联营、合营企业投资
合计 2,761,150,614.66 132,736,195.35 2,628,414,419.31 2,761,150,614.66 118,842,259.40 2,642,308,355.26
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
江苏凤凰置业有限公司 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66
盐城凤凰地产有限公司 340,000,000.00 340,000,000.00
合肥凤凰文化地产有限公司 380,000,000.00 380,000,000.00
镇江凤凰文化地产有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00
泰兴市凤凰地产有限公司 260,000,000.00 260,000,000.00 13,893,935.95 132,736,195.35
合计 2,761,150,614.66 2,761,150,614.66 13,893,935.95 132,736,195.35
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 3,080.00 6,735.00
合计 3,080.00 6,735.00
营业收入明细：
项目 本期金额 上期金额
其他 3,080.00 6,735.00
合计 3,080.00 6,735.00
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
□适用 √不适用
其他说明：
无
□适用 √不适用
二十、 补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负 持有和处置交易性金
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资 融资产的损益
产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的
各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次
性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损
益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股
份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之
后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损
益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,119,069.32
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 6,275,825.75
少数股东权益影响额（税后）
合计 18,838,738.27
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的
项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解
释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的 0.15 0.0082 0.0082
净利润
扣除非经常性损益后归属 -0.22 -0.0119 -0.0119
于公司普通股股东的净利
润
□适用 √不适用
□适用 √不适用
董事长：王译萱
董事会批准报送日期：2023 年 3 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
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