沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
沙河实业股份有限公司
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公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司董事长陈勇、总经理杨岭及会计机构负责人（会计主管人员）王瑞华
声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
是否存在部分董事未亲自出席审议本次年报的董事会会议的情形
?是 □否
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
严中宇 董事 工作原因 杨岭
史晓梅 董事 工作原因 陈勇
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预
测与承诺之间的差异。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披
露》中房地产业的披露要求
《证券时报》和巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)为本公司的指
定信息披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注
意投资风险。公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未
来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬
请投资者查阅。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 242,046,224 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 2.16 元（含税）
，送红股 0 股（含税）
，不以
公积金转增股本。
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（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名
并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在中国证监会指定网站及公司选定的信息披露报纸《证券时报》公开披
露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
（四）其他有关资料。
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释义
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司或沙河股份 指 沙河实业股份有限公司
沙河集团 指 深业沙河（集团）有限公司
深业集团 指 深业集团有限公司
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
长沙公司 指 长沙深业置业有限公司
新乡公司 指 新乡市深业地产有限公司
郑州公司 指 河南深业地产有限公司
长沙深业·堤亚纳湾 指 沙河城
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 沙河股份 股票代码 000014
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 沙河实业股份有限公司
公司的中文简称 沙河股份
公司的外文名称（如有） SHAHE INDUSTRIAL CO., LTD.
公司的法定代表人 陈勇
注册地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
注册地址的邮政编码 518053
湖区布心路金威啤酒厂南侧；2001 年 3 月 29 日，变更前地址：深圳市罗湖区布心路金威
公司注册地址历史变更情况
啤酒厂南侧，变更后地址：深圳市南山区沙河商城七楼；2013 年 8 月 28 日，变更前地
址：深圳市南山区沙河商城七楼，变更后地址：深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
办公地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
办公地址的邮政编码 518053
公司网址 http://www.shahe.cn
电子信箱 wangfan@shahe.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王凡 江竺晏
联系地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
电话 0755-86091298 0755-86091298
传真 0755-86090688 0755-86090688
电子信箱 wangfan@shahe.cn jiangzhuyan@shahe.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http://www.szse.cn/）
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》和巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码 914403006188016784
公司上市以来主营业务的变化情况（如有）
大资产重组，主营业务转为房地产开发与经营。
历次控股股东的变更情况（如有）
股，成为公司控股股东。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路 1318 号星展银行大厦 507 单元 01 室
签字会计师姓名 林崇云、柳璟屏
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
本年比上年
增减
营业收入（元） 1,389,212,866.56 763,601,802.32 81.93% 641,736,448.88
归属于上市公司股东的净利润（元） 521,765,764.33 248,678,665.41 109.82% 35,423,521.56
归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 479,912,014.13 352,480,091.64 36.15% -72,482,011.57
基本每股收益（元/股） 2.16 1.03 109.71% 0.15
稀释每股收益（元/股） 2.16 1.03 109.71% 0.15
加权平均净资产收益率 36.93% 23.74% 13.19% 3.89%
本年末比上
年末增减
总资产（元） 2,512,359,371.41 2,990,660,492.56 -15.99% 2,538,868,019.69
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,659,382,932.73 1,166,662,715.28 42.23% 928,065,953.22
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不
确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 ?否
七、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 389,370,140.21 673,079,407.00 164,991,601.05 161,771,718.30
归属于上市公司股东的净利润 161,573,954.98 277,496,955.44 56,038,784.32 26,656,069.59
归属于上市公司股东的扣除非经常
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 405,524,766.19 -14,721,486.36 -108,292,368.40 197,401,102.70
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额 说明
非流动性资产处置损益
（包括已计提资产减值 -59,127.05 -40,903.37 -5,912.50
准备的冲销部分）
单独进行减值测试的应
收款项减值准备转回
“鹤塘小区-沙河商城城市更新项
取得回迁房确认收益 195,694,196.55
目”回迁房确认
“鹤塘小区-沙河商城城市更新项
拆迁过渡期安置费收入 10,735,318.13 12,268,935.00
目”房屋拆迁过渡期安置费收入
拆迁延期补偿款 9,357,522.36
除上述各项之外的其他
营业外收入和支出
减：所得税影响额 29,610.04 53,983,445.82 3,074,445.09
少数股东权益影响额
（税后）
合计 69,091.24 161,931,665.52 9,228,568.58 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经
常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况
年增长 5.2%。
确了房地产行业的支柱地位，根据不同城市情况制定支持刚性需求和改善性需求的政策，同时努力优化现行的房地产调控
政策，确保完成交楼、保障民生、维护稳定等工作。下半年，中央提出要有效防范和化解重点领域的风险，多个部委明确
了房地产政策的优化方向，并且各地政策持续得到落实。在需求端，一系列政策相继出台，包括降低首付、降低利率、支
持认房不认贷、延迟置换税收等措施；在供给端，继续推出一系列纾困措施，如继续执行“金融 16 条”、实施“三个不低
于”、建立“房企白名单”等。
（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况
一系列房地产宽松政策。2023 年，深圳市房地产供应规模大幅提升，但成交下降。全市商品住宅新批共 55,267 套，新批
面积 560 万平方米，同比增长 39.4%；商品住宅共成交 36,311 套，成交面积 319 万平方米，同比下降 6.8%；商品住宅网签
均价 62,907 元/平方米，同比下跌 10.4%。2023 年，深圳市库存量为 518 万平方米，去化周期为 20.0 个月。
年，长沙市内五区商品住宅供应 722.06 万平方米、成交面积 628.77 万平方米、成交均价 14,500 元/平方米，同比供应量
持平、成交面积增长 4.1%、成交均价上涨 5.2%。2023 年，长沙市内五区普通住宅库存量 755 万平方米，去化周期 13 个
月。
（三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响
势；同时居民对房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加信心不足，居民购房的动力大幅减弱。2023 年，全国房地产开
发企业房屋施工面积 838,364 万平方米，同比下降 7.2%；商品房销售面积 111,735 万平方米，同比下降 8.5%；2023 年
末，商品房待售面积 67,295 万平方米，同比增长 19.0%。
面对房地产市场的新形势，中央强调，要切实防范化解重点领域风险，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策
工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
（一）主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内 A 股市场的上市公司，总股本为 242,046,224
股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
设和产品营销的模式经营房地产业。
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（二）市场地位及竞争优势
自从 1993 年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、
长沙深业·堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等 10 多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创
“国际文明居住标准”理念，通过国家建设部 A 级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪
村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重
点园区。
公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深
入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
（三）面临的主要风险及应对措施
我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回
归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。
节点。长沙沙河城二期 II 区地块取得施工许可证并主体开工，年底已施工至地下室负一层。深业中心提前近 60 天完成景
观园林和主体装饰安装，提前 4 个月完成竣工备案和物业移交验收。
小红书投放，实现高效转化，超额完成销售任务目标；新乡公司主动出击，全员营销，通过邀约洽谈，精准把握客户购买
意向，最终实现商铺销售突出重围、大宗交易逆势破局。
（四）公司经营情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，目前项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省郑
州荥阳；在深圳市本部所在地，公司除持有深业鹤塘岭花园部分未出售的回迁房屋外，暂无其他土地储备。
入 65,191.20 万元，净利润 40,674.71 万元；长沙公司实现营业收入 71,220.79 万元，净利润 10,902.90 万元；新乡公司
实现营业收入 2,351.76 万元，净利润 340.93 万元。
报告期内，公司无新增土地储备。
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
郑州荥阳 2.5434 9.2373 9.2373
长沙市 0.3673 1.0422 1.0422
总计 2.9107 10.2795 10.2795
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规划计容 预计总投 累计投资
城市/ 项目 权益比 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 所在位置 开工时间 开发进度 完工进度 建筑面积 资金额 总金额
区域 业态 例 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（㎡） （万元） （万元）
长沙沙河城四期 开福区开 2021 年 08
截至 2023 年 12 月底，
长沙市 住宅 100.00% 100.00% 21,583 64,073 79,348.95 79,348.95 44,479 25,938
III 区 B 地块 福大道 月 09 日
已完成竣工备案。
开福区体 2020 年 09
截至 2023 年 12 月底，
长沙市 长沙深业中心 商业 100.00% 100.00% 6,515 63,940 80,782.86 80,782.86 94,970 82,143
育馆路 月 18 日
已完成竣工备案。
截至 2023 年 12 月底，
长沙沙河城二期 开福区开 2023 年 10
长沙市 住宅 100.00% 已施工至地下室负一 30.00% 12,743 37,088 0 0 29,894 8,473
II 区 福大道 月 15 日
层。
备注：1.开工时间：主体开工时间；2.深业中心项目由精装销售改为毛坯销售，导致项目目标成本发生变动，项目预计总投资由 131,005 万元调整至 94,970 万元。
累计预售 本期预售 本期预售 本期结算
城市/区 项目业 计容建筑面 可售面积 累计结算面 本期结算面
项目名称 所在位置 权益比例 （销售）面 （销售）面 （销售）金 金额（万
域 态 积 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 元）
深圳市 深业鹤塘岭花园回迁住宅 南山区金河路 住宅 100.00% 7,701.41 7,701.41 7,372.41 1,406.26 14,481.83 7,207.91 7,207.91 64,365.31
长沙市 长沙沙河城四期Ⅰ高层 开福区开福大道 住宅 100.00% 89,886.41 86,271.11 85,890.84 0 0 85,890.84 161.12 126.07
长沙市 长沙沙河城四期Ⅰ商业 开福区开福大道 商业 100.00% 2,407 2,405 755.88 0 0 755.88 49.55 93.87
长沙市 长沙沙河城四期 III 区 A 开福区开福大道 住宅 100.00% 135,838 127,922.93 124,689.70 5,417.04 4,813.53 120,873.98 75,590.73 62,148.56
长沙市 长沙沙河城四期 III 区 A 开福区开福大道 商业 100.00% 1,621.79 1,663 360.49 104 216 360.49 360.49 672.58
长沙市 长沙沙河城四期 III 区 B 开福区开福大道 住宅 100.00% 64,073 62,687 32,428.94 27,508.27 25,211.4 9,241.50 9,241.50 7,723.38
新乡市 世纪新城一期住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00% 88,274.34 88,274.34 0 0 88,274.34 0 0
新乡市 世纪新城一期商业 卫滨区文岩路 商业 70.00% 2,764.98 2,592.37 0 0 2,592.37 0 0
新乡市 世纪新城一期综合楼 卫滨区文岩路 商业 70.00% 3,401.49 3,401.49 3,401.49 1,871 0 0 0
新乡市 世纪新城二期住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00% 79,087.03 79,087.03 0 0 79,087.03 0 0
新乡市 世纪新城二期商业 卫滨区文岩路 商业 70.00% 295,289 7,273.13 5,170.7 2,956.19 1,968 5,170.70 3,241.55 2,042.54
新乡市 世纪新城三期 7#-10#住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00% 59,632.26 59,632.26 0 0 59,632.26 0 0
新乡市 世纪新城三期 7#-10#商业 卫滨区文岩路 商业 70.00% 3,786.99 652.07 0 0 652.07 0 0
新乡市 世纪新城三期 18-19#住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00% 43,039.86 43,039.86 0 0 42,914.96 240.20 151.26
新乡市 世纪新城三期 18-19#商业 卫滨区文岩路 商业 70.00% 920.61 0 0 0 0 0 0
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项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率
沙河世纪楼物业 深圳 商业 100.00% 1,040.06 1,040.06 100.00%
沙河世纪假日广场 深圳 商业 100.00% 7,722.36 282.00 3.65%
沙河存量物业 深圳 商业 100.00% 171.35 164.67 96.10%
新乡世纪村幼儿园 新乡 - 70.00% 1,216.29 1,216.29 100.00%
新乡世纪新城幼儿园 新乡 - 70.00% 2,579.70 2,579.70 100.00%
土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资成本区间/平均融 期限结构
融资途径 期末融资余额
资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00
票据 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00
债券 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00
非银行类贷款 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00
信托融资 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00
基金融资 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00
其他 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00
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发展战略和未来一年经营计划
效。
长沙深业中心项目 2024 年 6 月 30 日前交付；长沙沙河城二期Ⅱ区工程 2024 年 10 月底前完成主体封顶。
长沙公司推进沙河城四期ⅢB 住宅和商业、车位去化，确保沙河城二期Ⅱ住宅 2024 年 5 月底开盘。
公司将合理调配资源，挖掘项目特色，积极推进运营方案落地，实现长沙深业中心项目运营。
公司 2024 年度计划投资 13,394 万元，其中长沙公司计划投资 12,983 万元，新乡公司计划投资 411 万元。
占地面积 总建筑面积 计容建筑面积
序号 项目名称 项目所在城市 权益比例
（㎡） （㎡） （㎡）
合计 12,743 51,077 37,088
（1）深圳本部
序号 产品 权益比例 2024 年可售面积(㎡) 计划销售面积(㎡) 面积去化比例
合计 329 329 100%
（2）长沙公司
序号 产品 权益比例 2024 年可售面积(㎡) 计划销售面积(㎡) 面积去化比例
合计 44,445.24 20,459.07 46%
（3）新乡公司
序号 产品 权益比例 2024 年可售面积(㎡) 计划销售面积(㎡) 面积去化比例
合计 6,330.57 1,614.24 25%
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
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报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供 32,044.52 万元担保，其中：长沙公司 15,151.26 万元，
新乡公司 16,810.81 万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 ?不适用
三、核心竞争力分析
物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪
新城”、长沙“沙河城”等。
划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
上线运行到 2018 年升级至 EIP 系统，现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
四、主营业务分析
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
（1） 营业收入构成
单位：元
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,389,212,866.56 100% 763,601,802.32 100% 81.93%
分行业
房地产销售 1,377,709,637.78 99.17% 751,799,904.16 98.45% 83.25%
物业租赁 10,109,139.91 0.73% 10,420,604.41 1.36% -2.99%
物业管理 1,394,088.87 0.10% 1,381,293.75 0.18% 0.93%
分地区
湖南长沙 712,207,897.02 51.27% 741,031,743.25 97.04% -3.89%
广东深圳 653,487,374.05 47.04% 9,431,191.31 1.24% 6,829.00%
河南新乡 23,517,595.49 1.69% 13,138,867.76 1.72% 78.99%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
?适用 □不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 年同期增减
分行业
房地产销售 1,377,709,637.78 455,424,007.55 66.94% 83.25% 2.68% 25.94%
分地区
湖南长沙 712,207,897.02 384,822,926.04 45.97% -3.89% -11.58% 4.70%
河南新乡 23,517,595.49 14,114,858.68 39.98% 78.99% 49.23% 11.97%
广东深圳 653,487,374.05 65,191,444.39 90.02% 6,829.00% 720.61% 74.26%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
?是 □否
行业分类 项目 单位 2023 年 2022 年 同比增减
销售量 平方米 40,793 79,071 -48.41%
房地产 生产量 平方米 51,078 80,032 -36.18%
库存量 平方米 137,600 146,839 -6.29%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
?适用 □不适用
销售量：报告期内房地产销售量减少所致。
生产量：报告期内房地产开发量减少所致。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
单位：元
行业分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 455,424,007.55 98.12% 443,538,356.14 97.99% 2.68%
物业租赁 7,592,017.87 1.64% 7,810,911.32 1.73% -2.80%
物业管理 1,113,203.69 0.24% 1,290,370.10 0.29% -13.73%
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
?是 □否
于 2023 年 5 月 8 日，本公司完成对子公司洛阳深业博浩地产有限公司的注销。于注销完成时，该公司不再纳入本集团合并
范围。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 88,995,085.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 17.73%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
合计 -- 88,995,085.00 17.73%
主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 92,383,315.10
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 41.57%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
合计 -- 92,383,315.10 41.57%
主要供应商其他情况说明
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
单位：元
销售费用 41,618,009.65 30,257,777.72 37.54% 报告期内房地产销售结转增加所致
管理费用 60,836,733.72 64,168,889.43 -5.19%
财务费用 -7,485,384.11 -2,574,862.13 -190.71% 报告期内利息收入增加所致
□适用 ?不适用
单位：元
项目 2023 年 2022 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,070,122,766.78 990,464,992.81 8.04%
经营活动现金流出小计 590,210,752.65 637,984,901.17 -7.49%
经营活动产生的现金流量净额 479,912,014.13 352,480,091.64 36.15%
投资活动现金流入小计 4,169.20 5,500.00 -24.20%
投资活动现金流出小计 12,735,494.34 18,714,908.25 -31.95%
投资活动产生的现金流量净额 -12,731,325.14 -18,709,408.25 31.95%
筹资活动现金流入小计 100,003,356.00 -100.00%
筹资活动现金流出小计 500,736,101.19 70,686,625.15 608.39%
筹资活动产生的现金流量净额 -500,736,101.19 29,316,730.85 -1,808.02%
现金及现金等价物净增加额 -33,555,323.49 363,087,932.60 -109.24%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
项目 同比增减 变动说明
经营活动产生的现金流量净额 36.15% 报告期内销售回款增加、房地产项目工程款现金流出减少所致
投资活动产生的现金流量净额 报告期内购建长期资产现金流出减少导致投资活动现金流量净额同比
增加
筹资活动产生的现金流量净额 -1,808.02% 报告期内偿还借款所致
现金及现金等价物净增加额 报告期内销售回款增加、房地产项目工程款现金流出减少及偿还借款
-109.24%
所致
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□适用 ?不适用
五、非主营业务分析
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
六、资产及负债状况分析
单位：元
比重增
占总资产 占总资 重大变动说明
金额 金额 减
比例 产比例
货币资金 588,254,507.12 23.41% 649,695,858.09 21.72% 1.69% 报告期内偿还借款所致
应收账款 3,488,794.81 0.14% 1,219,252.59 0.04% 0.10%
合同资产
存货 1,568,924,599.38 62.45% 1,907,086,088.72 63.77% -1.32% 报告期内销售结转所致
投资性房地产 59,172,737.72 2.36% 64,027,654.04 2.14% 0.22%
长期股权投资
固定资产 20,808,400.84 0.83% 22,841,572.75 0.76% 0.07%
报告期内在建工程增加
在建工程 175,797,817.83 7.00% 168,155,628.45 5.62% 1.38%
所致
使用权资产 377,450.74 0.02% 5,047,112.74 0.17% -0.15%
短期借款
合同负债 248,542,433.97 9.89% 681,729,681.85 22.80% -12.91% 报告期内销售结转所致
长期借款
租赁负债 419,447.52 0.01% -0.01%
境外资产占比较高
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
截至报告期末使用受到限制的预售监管资金 15,030,492.38 元，按揭保证金 7,273,779.56 元。
七、投资状况分析
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
（1） 证券投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
□适用 ?不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
□适用 ?不适用
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
九、主要控股参股公司分析
?适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司 主要
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 业务
房地
长沙深业
子公 产开
置业有限 80,000,000 1,650,059,277.62 518,097,670.99 712,207,897.02 149,652,207.70 109,029,000.86
司 发、
公司
销售
报告期内取得和处置子公司的情况
?适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
不会对公司合并报表财务数据产生实
质性的影响。 （详见公司在巨潮资讯网
洛阳深业博浩地产有限公司 注销
主要控股参股公司情况说明
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本年数 上年同期数
公司名称 对公司合并净利 对公司合并净利 出现业绩波动的原因
净利润 净利润
润的贡献 润的贡献
长沙深业置业有 报告期内长沙沙河城项目结转收入
限公司 同比减少，净利润同比减少。
新乡市深业地产 报告期内新乡世纪新城项目结转收
有限公司 入同比增加，净利润同比增加。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ?不适用
十一、公司未来发展的展望
中国房地产行业的机遇在于规模巨大，人口众多。随着中国人口老龄化加速和城镇化进程放缓，房地产业高速发展已
迎来拐点。之前的“高负债、高杠杆、高周转”经营模式不可持续。尽管如此，房地产仍是中国国民经济的支柱产业，对
经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定都具有重大影响。2023 年，国家采取积极措施，增强信心、防范风险、
促进转型，持续实施宽松的房地产政策。
延续，房地产企业融资环境将实质改善，购房者信心逐步恢复，之前积压的购房需求有望释放，房地产业将回归产业基本
面，探索新的发展模式。保障房建设将加强，逐步形成与商品房并重的格局。
一是项目盈利难度加大。在房地产行业发展环境承压下，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加
剧、客户需求升级等诸多挑战。公司获取土地资源，开发建设项目盈利难度加大。
二是项目投资风险加大。从长周期来看，我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地
产行业投资属性的减弱、居住属性的回归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。
三是业绩高增长不可持续。2023 年，公司营业收入、利润双增长主要源自于深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅、长沙沙河
城和新乡世纪新城项目销售结转。随着深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅快速去化并已确认收入，新乡世纪新城项目只有部分
商业在售处于清盘阶段，仅靠长沙沙河城项目销售收入不足以支撑公司持续的高业绩增长。
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企
业，具有良好的企业信用级别，能为公司融资提供帮助。
二是积极探索运营新模式，提升资产价值。随着发展模式的转变，房地产行业价值链从增量开发向存量运营转移，房
地产开发企业将逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者。公司将充分考虑整体定位、产品规划、业态布局、
运营模式、经营效益等多种因素，推进长沙深业中心项目运营。
三是加快施工建设，确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度，细化项目总进度计划、各级专项计划分级管
控措施，明确各级计划的责任主体及保障措施，保证执行成果；同时，建立健全预警机制，对项目进度进行实时监控、精
准把握和定期督导，全力加速项目建设进程。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
?适用 □不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
调研的
接待对象 谈论的主要内容及提
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 基本情
类型 供的资料
况索引
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。
□是 ?否
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第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司治理的实际状况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《主板上市公司规范运作》等法律法规的相关要
求，不断完善公司治理结构，有序开展内部控制规范工作。为提高公司治理水平，公司制订和完善了一系列的规章制度，
如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《总经理工作细则》等。
公司股东大会、董事会和监事会运作规范，召集、召开会议程序符合有关规定。董事、监事和高级管理人员能够勤勉
尽责的履行相关职责和义务，独立董事在公司决策方面能够发挥独立作用，公司也为独立董事及监事履职提供了充分保
障。董事会下设的各专门委员会在重大事项上发挥了积极作用。高级管理人员分工明确，职责权限清晰，依法合规经营，
努力实现股东利益和社会效益的最大化。公司已形成了权力机构、决策机构、监督机构与经理层之间权责分明、各司其
职、有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构。公司已形成了较为完整的内部控制体系，内部控制无重大缺陷发
生。公司通过现金分红等方式积极回报投资者，切实履行社会责任。
公司一贯重视信息披露工作，真实、准确、完整、及时的信息披露确保了全体股东享有平等地位，保证了全体股东尤
其是中小股东对公司重大事项享有知情权和参与权。公司对照证监会发布的《关于上市公司建立内幕信息知情人登记管理
制度的规定》要求，制定了《内幕信息及知情人管理制度》和《外部信息使用人管理制度》，对现有制度执行情况进行检
查，严格按监管法规规定管控、提供内幕信息，坚决杜绝利用公司内幕信息买卖公司股票的行为。严格执行对外部单位报
送信息的各项管理要求，进一步加强对外部单位报送信息的管理、披露。
报告期内，公司向大股东深业沙河（集团）有限公司报送的主要未公开信息情况：公司每月 8 日前报送月度财务快报
和月度财务报表，每个季度结束后的上旬报送季度财务报表和季度经济运行分析报告。根据深圳证监局的有关规定，公司
严格按照相关规定规范公司向大股东报送未公开信息范围以及审批流程，促使公司以及相关各方在信息的传递过程中严格
控制知情人范围。
报告期内，为进一步完善公司法人治理结构，促进公司规范运作，切实保护中小股东权益，根据《上市公司独立董事
管理办法》《公司章程》等规定，制定了公司《独立董事专门会议工作细则》，同时对公司《独立董事工作制度》、《董
事会战略委员会工作细则》、《提名委员会工作细则》、《审计委员会工作细则》、《薪酬与考核委员会工作细则》和
《关联交易决策制度》等进行了修订。
报告期内，公司定期对公司内部控制规范体系运行情况进行评测，由此实现了公司按照《企业内部控制基本规范》和
相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 ?否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面已做到五分开，并具有独立完整的业务及自主经营能力。
（一）人员方面：公司在劳动、人事及工资管理方面机构独立、制度健全。公司总经理、副总经理、财务负责人、董
事会秘书等高级管理人员均在本公司领取薪酬。
（二）资产方面：公司与控股股东产权明晰，公司资产完全独立于控股股东。
（三）财务方面：公司设立了独立的财务部门，建立了健全独立的财务核算体系和财务管理制度，独立在银行开户，
控股股东不存在干预公司财务会计活动的情况。
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（四）机构方面：公司董事会、监事会及其他内部机构健全，运作独立，不存在与控股股东职能部门之间的从属关
系。控股股东依法行使其权利，并承担相应的义务，没有超越股东大会直接或间接干预公司经营活动的行为。
（五）业务方面：本公司的主营业务为房地产开发与销售。本公司拥有独立的开发、销售、技术等人员。公司大股东
深业沙河(集团)有限公司行使投资者的管理职能，无干涉公司经营的行为。
三、同业竞争情况
□适用 ?不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
投资者参与
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
比例
决议公告（公告编
号：2023-13）,巨潮
资讯网
（http://www.cninf
o.com.cn/）
股东大会决议公告
临时股东大会 34.18% 2023 年 08 月 15 日 2023 年 08 月 16 日
股东大会 31）,巨潮资讯网
（http://www.cninf
o.com.cn/）
股东大会决议公告
临时股东大会 34.06% 2023 年 09 月 14 日 2023 年 09 月 15 日
股东大会 43）,巨潮资讯网
（http://www.cninf
o.com.cn/）
股东大会决议公告
临时股东大会 34.06% 2023 年 11 月 16 日 2023 年 11 月 17 日
股东大会 50）,巨潮资讯网
（http://www.cninf
o.com.cn/）
□适用 ?不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
本期增 本期减
期初持 其他增 期末持 股份增
性 年 任职 持股份 持股份
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 股数 减变动 股数 减变动
别 龄 状态 数量 数量
（股） （股） （股） 的原因
（股） （股）
陈 勇 男 54 董事长 现任 2013 年 08 月 02 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
胡月明 男 53 董事 现任 2020 年 04 月 21 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
杨 岭 男 52 董事 现任 2023 年 08 月 15 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
麻美玲 女 52 董事 现任 2020 年 04 月 21 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
严中宇 男 49 董事 现任 2022 年 01 月 06 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
史晓梅 女 54 董事 现任 2021 年 11 月 11 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
张佳华 男 59 独立董事 现任 2023 年 08 月 15 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
赵晋琳 女 56 独立董事 现任 2021 年 04 月 22 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
胡宁可 女 56 独立董事 现任 2023 年 08 月 15 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
李江明 男 41 监事会主席 现任 2020 年 04 月 24 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
邓红玉 女 42 监事 现任 2023 年 09 月 14 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
陈 瑜 女 52 职工监事 现任 2017 年 04 月 21 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
杨 岭 男 52 总经理 现任 2023 年 08 月 16 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
乐兴烁 男 43 副总经理 现任 2023 年 08 月 16 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
王 凡 男 52 董事会秘书 现任 1999 年 08 月 28 日 2026 年 08 月 14 日 0 0 0 0 0
胡月明 男 53 总经理 离任 2020 年 04 月 24 日 2023 年 08 月 16 日 0 0 0 0 0
刘 标 男 51 董事 离任 2017 年 04 月 21 日 2023 年 08 月 15 日 0 0 0 0 0
陈治民 男 61 独立董事 离任 2017 年 04 月 21 日 2023 年 08 月 15 日 0 0 0 0 0
王苏生 男 55 独立董事 离任 2017 年 04 月 21 日 2023 年 08 月 15 日 0 0 0 0 0
徐美芬 女 55 监事 离任 2019 年 04 月 23 日 2023 年 09 月 14 日 0 0 0 0 0
徐美平 男 61 副总经理 离任 2013 年 08 月 30 日 2023 年 08 月 16 日 0 0 0 0 0
黄伟良 男 55 副总经理 离任 2020 年 04 月 24 日 2023 年 08 月 16 日 0 0 0 0 0
贾平辉 男 50 副总经理 离任 2022 年 05 月 16 日 2023 年 08 月 16 日 0 0 0 0 0
赖育明 男 58 副总经理 离任 2017 年 01 月 17 日 2023 年 02 月 03 日 0 0 0 0 0
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
?是 □否
报告期内，因任期满离任：公司董事刘标，公司独立董事陈治民、王苏生，公司总经理胡月明，公司副总经理徐美平、黄
伟良、贾平辉；离任：公司监事徐美芬因工作调动，主动辞职；解聘：公司副总经理赖育明因工作调动，主动辞职。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
?适用 □不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
刘 标 董事 任期满离任 2023 年 08 月 15 日
陈治民 独立董事 任期满离任 2023 年 08 月 15 日
王苏生 独立董事 任期满离任 2023 年 08 月 15 日
徐美芬 监事 离任 2023 年 09 月 14 日 因工作调动，主动辞职
胡月明 总经理 任期满离任 2023 年 08 月 16 日
赖育明 副总经理 解聘 2023 年 02 月 03 日 因工作调动，主动辞职
徐美平 副总经理 任期满离任 2023 年 08 月 16 日
黄伟良 副总经理 任期满离任 2023 年 08 月 16 日
贾平辉 副总经理 任期满离任 2023 年 08 月 16 日
杨 岭 董事 被选举 2023 年 08 月 15 日
张佳华 独立董事 被选举 2023 年 08 月 15 日
胡宁可 独立董事 被选举 2023 年 08 月 15 日
邓红玉 监事 被选举 2023 年 09 月 14 日
杨 岭 总经理 聘任 2023 年 08 月 16 日
乐兴烁 副总经理 聘任 2023 年 08 月 16 日
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
陈勇，男，汉族，1970 年 1 月出生，中共党员，1991 年 7 月本科毕业于安徽大学，1994 年 7 月硕士毕业于中国人民大
学。现任深业沙河（集团）有限公司董事长，深圳市幸福健康产业（集团）有限公司董事长。历任深圳市物业发展（集团）
股份有限公司秘书科科长、下属国贸发展公司总经理、吉发仓储公司总经理和本部资产部经理；深圳市沙河实业（集团）
有限公司资产部经理、总经理助理兼沙河医院支部书记；沙河实业股份有限公司副总经理、总经理。现任公司董事长。
胡月明，男，汉族，1971 年 3 月出生，中共党员，1994 年 7 月本科毕业于郑州大学，2014 年 7 月硕士毕业于香港科技
大学。现任深业沙河（集团）有限公司董事、总经理，深圳市幸福健康产业（集团）有限公司董事、总经理。历任河南电
视台记者、广东国欣律师事务所律师、深圳市盐田区人力资源管理局劳动仲裁办主任、深圳市人民政府国有资产监督管理
委员会综合规划处副调研员、深业集团有限公司董事会秘书及人力资源部总经理，深业置地有限公司副总经理，深业置地
投资发展（深圳）有限公司总经理。现任公司董事。
杨岭，男，汉族，1972 年 6 月出生，中共党员，1994 年 7 月本科毕业于东南大学，工程师。现任深业沙河（集团）有
限公司董事，深圳市幸福健康产业（集团）有限公司董事。历任深圳市第一建筑工程有限公司工程师，深业鹏基集团开发
部/成本部工程师，惠州市鹏基投资有限公司经营总监，惠州市鹏基投资有限公司副经理，深业鹏基（集团）有限公司造价
部副经理、成本管理部经理，深业鹏基（集团）有限公司东莞市高发房地产公司经理，深业鹏基南方集团成本管理部经理，
深业泰然（集团）股份有限公司副总经理，深业置地有限公司副总经理、党委委员。现任公司董事、总经理。
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
麻美玲，女，汉族，1972 年 3 月出生，中共党员，1994 年 7 月本科毕业于山东农业大学，1997 年 7 月硕士毕业于浙江
大学（原浙江农业大学）。现任深业沙河（集团）有限公司董事，深圳市幸福健康产业（集团）有限公司董事。历任深圳
市农科集团有限公司发展部部长助理，办公室主任助理、副主任；深业集团有限公司人力资源部高级经理、资深经理，党
群办公室（企业文化部）副主任（副总经理）。现任公司党委副书记、董事。
严中宇，男，1975 年 3 月出生，毕业于武汉大学，工商管理专业硕士研究生。现任深业集团有限公司副总裁，深业沙
河（集团）有限公司董事，深圳市幸福健康产业（集团）有限公司董事。历任深圳市投资控股有限公司资本运营部部长、
战略发展部部长、副部长，深圳市投资控股有限公司投资发展部（投资项目评审中心）副部长、高级主管，深圳大洋海运
股份有限公司董事、常务副总经理、董事会秘书、办公室主任、投资部副经理。在项目投融资、企业管理、资本运作方面
有相当之工作经验。现任公司董事。
史晓梅，女，1970 年 9 月出生，毕业于上海财经大学会计学（师范）专业，经济学学士，高级会计师。现任深业集团
有限公司董事及财务总监，深圳控股有限公司执行董事，深业沙河（集团）有限公司董事，深圳市幸福健康产业（集团）
有限公司董事。历任深圳市机场（集团）有限公司计划财务部部长；深圳市机场股份有限公司计划财务部部长、副部长；
深圳市机场（集团）有限公司计划财务部会计业务助理经理、合并报表主管会计；深圳市深茂（集团）有限公司财务部主
管会计；江苏省扬州市财政局财会职工中等专业学校教师。在财务管理及财务审计等方面有相当之工作经验。现任公司董
事。
张佳华，男，汉族，1965 年 5 月出生，中共党员，1989 年 7 月本科毕业于中国科技大学。现任深圳市好家庭集团董事
长，中华全国体育总会个人委员、中国体育用品业联合会副主席、广东省体育产业协会常务副会长、深圳市体育产业协会
副会长，深圳高层次人才，第七届深圳市政协委员、科教卫体委副主任、中国科技大学深港校友会会长、深圳黑龙江商会
荣誉会长。现任公司独立董事。
赵晋琳，女，1968 年 11 月出生，会计学专业博士，教授，注册税务师。先后毕业于西安交通大学、西南财经大学和
暨南大学，并获得学士、硕士和博士学位。先后在四川德阳东方电机厂电大、深圳市地方税务局和深圳大学工作，现任深
圳大学经济学院会计系教授，深圳市汇川技术股份有限公司独立董事，2018 年 9 月至 2019 年 7 月在美国密苏里大学圣路易
斯分校做访问学者。现任公司独立董事。
胡宁可，女，1968 年 5 月出生，法学学士。现任广东晟典律师事务所高级合伙人、深圳市律师行业党委委员、深圳市
律师协会副会长、中华全国律师协会女律师工作委员会委员、深圳市妇联执委。曾任广东省律师协会理事、广东省律师协
会女律师工作委员会主任、深圳市律师协会理事、深圳市律师协会实习人员工作委员会主任、广东晟典律师事务所副主任。
在公司治理、房地产、建设工程、金融及公司法律业务方面有丰富的工作经验。现任公司独立董事。
李江明，男，汉族，1983 年 6 月出生，中共党员，研究生学历，2006 年 7 月本科毕业于武汉科技大学，2015 年 7 月硕
士毕业于西安交通大学。现任深业沙河（集团）有限公司监事会主席，深圳市幸福健康产业（集团）有限公司监事会主席、
纪委书记。历任深圳市博卡特电脑科技有限公司市场营销主管；深业泰富物流集团股份有限公司办公室主管、主任助理、
办公室副主任、董事会秘书、办公室主任、办公室主任兼人力资源部经理。现任公司监事会主席、纪委书记。
邓红玉，女，1982 年 7 月出生，硕士研究生，中国注册会计师、中国香港注册会计师。现任深业集团有限公司风险管
理部总经理，深业沙河（集团）有限公司监事，深圳市幸福健康产业（集团）有限公司监事。曾就职于安永华明会计师事
务所（特殊普通合伙）深圳分所、深业集团有限公司财务管理部。拥有丰富的财务、审计等工作经验。现任公司监事。
陈瑜，女，1972 年 7 月出生，中共党员，中专学历，经济师。现任深业沙河（集团）有限公司监事，深圳市幸福健康
产业（集团）有限公司监事。1991 年 7 月-1997 年 6 月，在湖北省黄石市电缆集团有限公司任总工程师办公室统计员、团
委副书记（主持工作）；1997 年 7 月-2006 年 4 月，在深圳市沙河工贸发展公司任办公室副主任；2006 年 5 月-2012 年 3
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
月在深圳市沙河实业(集团)有限公司历任团委副书记、书记、女工主任；2012 年 4 月至今在沙河实业股份有限公司历任人
力资源部（党群办公室）副经理、党群办（监察室）主任、女工委主任、公司纪委委员。现任公司党群办公室主任、职工
监事。
杨岭，男，汉族，1972 年 6 月出生，中共党员，1994 年 7 月本科毕业于东南大学，工程师。现任深业沙河（集团）有
限公司董事，深圳市幸福健康产业（集团）有限公司董事。历任深圳市第一建筑工程有限公司工程师，深业鹏基集团开发
部/成本部工程师，惠州市鹏基投资有限公司经营总监，惠州市鹏基投资有限公司副经理，深业鹏基（集团）有限公司造价
部副经理、成本管理部经理，深业鹏基（集团）有限公司东莞市高发房地产公司经理，深业鹏基南方集团成本管理部经理，
深业泰然（集团）股份有限公司副总经理，深业置地有限公司副总经理、党委委员。现任公司董事、总经理。
乐兴烁，男，1981 年 5 月出生，2003 年 7 月本科毕业于西安交通大学，工程师。历任深圳市鹏城建筑集团有限公司工
程师、项目部项目总工，深业南方地产（集团）有限公司项目土建工程师，惠州大亚湾锦地房地产开发有限公司工程部经
理，深圳市建设（集团）有限公司（恒大地产集团）项目工程部经理，卓越集团（深圳）房地产有限公司项目工程经理，
深业置地投资发展（深圳）有限公司沙浦围项目部部长、工程管理部部长，深业沙河（集团）有限公司世纪山谷项目部部
长。现任公司副总经理。
王凡，男，汉族，1972 年出生，武汉大学硕士。历任中侨实业（集团）股份有限公司股证事务代表；1999 年 8 月至
在股东单位任职情况
?适用 □不适用
任期终 在股东单位是否领
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期
止日期 取报酬津贴
陈 勇 深业沙河（集团）有限公司 法定代表人、董事长 2013 年 07 月 16 日 是
胡月明 深业沙河（集团）有限公司 董事 2020 年 01 月 02 日 是
胡月明 深业沙河（集团）有限公司 总经理 2023 年 04 月 20 日 是
杨 岭 深业沙河（集团）有限公司 董事 2023 年 04 月 20 日 否
麻美玲 深业沙河（集团）有限公司 董事 2022 年 09 月 02 日 否
严中宇 深业沙河（集团）有限公司 董事 2021 年 09 月 30 日 否
史晓梅 深业沙河（集团）有限公司 董事 2021 年 07 月 26 日 否
李江明 深业沙河（集团）有限公司 监事会主席 2023 年 04 月 20 日 否
邓红玉 深业沙河（集团）有限公司 监事 2023 年 07 月 27 日 否
陈 瑜 深业沙河（集团）有限公司 职工监事 2023 年 08 月 15 日 否
报告期内，因沙河股份董事会、监事会和高级管理人员换届，陈勇先生和胡月明先生有部分月份在深业沙
在股东单位任 河（集团）有限公司领取报酬津贴。根据《沙河实业股份有限公司董事、监事及高级管理人员薪酬管理制
职情况的说明 度》等相关规定，沙河股份董事长陈勇先生在沙河股份领取报酬；沙河股份董事胡月明先生不再担任沙河
股份总经理，不再在沙河股份领取报酬。
在其他单位任职情况
?适用 □不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
在其他单位
任职人员 在其他单位担任
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期 是否领取报
姓名 的职务
酬津贴
深圳市幸福健康产业（集团）有 法定代表人、董
陈 勇 2023 年 04 月 20 日 否
限公司 事长
深圳市幸福健康产业（集团）有
胡月明 董事 2023 年 04 月 20 日 否
限公司
深圳市幸福健康产业（集团）有
胡月明 总经理 2023 年 04 月 20 日 否
限公司
深圳市幸福健康产业（集团）有
杨 岭 董事 2023 年 04 月 20 日 否
限公司
深圳市幸福健康产业（集团）有
麻美玲 董事 2023 年 04 月 20 日 否
限公司
法定代表人、执
麻美玲 深业托育（深圳）有限公司 2020 年 12 月 15 日 否
行董事
严中宇 深业集团有限公司 副总裁 2020 年 05 月 01 日 是
史晓梅 深业集团有限公司 董事、财务总监 2021 年 06 月 15 日 是
史晓梅 深圳控股有限公司 董事 2021 年 08 月 27 日 是
张佳华 深圳市好家庭健康科技有限公司 董事长 2021 年 01 月 01 日 是
赵晋琳 深圳大学 教授 2010 年 03 月 01 日 是
赵晋琳 深圳市年年卡网络科技有限公司 独立董事 2014 年 11 月 24 日 2023 年 05 月 05 日 是
赵晋琳 深圳市汇川技术股份有限公司 独立董事 2021 年 05 月 24 日 是
赵晋琳 深圳市亿道信息股份有限公司 独立董事 2021 年 01 月 01 日 2023 年 08 月 14 日 是
赵晋琳 凌雄科技集团有限公司 独立董事 2022 年 09 月 28 日 2023 年 04 月 11 日 是
胡宁可 广东晟典律师事务所 高级合伙人 2007 年 01 月 01 日 是
胡宁可 深圳市高德信通信股份公司 独立董事 2020 年 12 月 01 日 2023 年 12 月 01 日 是
胡宁可 中共深圳市律师行业党委 委员 2016 年 11 月 01 日 否
胡宁可 深圳市妇联 执委 2018 年 12 月 01 日 否
胡宁可 深圳市律师协会 副会长 2021 年 12 月 01 日 否
深圳市幸福健康产业（集团）有
李江明 监事会主席 2023 年 04 月 20 日 否
限公司
风险管理部总经
邓红玉 深业集团有限公司 2023 年 06 月 12 日 是
理
深圳市幸福健康产业（集团）有
邓红玉 监事 2023 年 07 月 27 日 否
限公司
深圳市通科创业投资有限责任公
邓红玉 监事 2023 年 07 月 27 日 否
司
深圳市碧海红树投资发展有限公
邓红玉 监事 2023 年 07 月 27 日 否
司
深圳市幸福健康产业（集团）有
陈 瑜 职工监事 2023 年 08 月 15 日 否
限公司
在其他单
位任职情 无
况的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
?适用 □不适用
号）。具体情况为：史晓梅女士担任公司董事期间，其配偶在 2022 年 10 月 11 日至 10 月 12 日期间累计买入沙河股份股票
短线交易，被深圳证监局出具警示函的监管措施。
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据《沙河实业股份有限公司董事、监事及高级管理人员薪酬管理制度》等相关管理办法和考核制度，以公司年初制定的
经营计划为基础，以公司经营目标为导向，实行薪金收入与绩效考核相挂钩，最终确定薪酬。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
陈 勇 男 54 法定代表人、董事长 现任 72.39 是
胡月明 男 53 董事 现任 43.86 是
杨 岭 男 52 董事、总经理 现任 55.92 否
麻美玲 女 52 董事 现任 95.78 否
严中宇 男 49 董事 现任 0 是
史晓梅 女 54 董事 现任 0 是
赵晋琳 女 56 独立董事 现任 10 否
张佳华 男 59 独立董事 现任 3.75 否
胡宁可 女 56 独立董事 现任 3.75 否
李江明 男 41 监事会主席 现任 95.78 否
邓红玉 女 42 监事 现任 0 是
陈 瑜 女 51 职工监事 现任 57.6 否
乐兴烁 男 43 副总经理 现任 59.58 是
王 凡 男 52 董事会秘书 现任 59.56 否
刘 标 男 51 董事 离任 6.25 否
陈治民 男 61 独立董事 离任 6.25 否
王苏生 男 55 独立董事 离任 6.25 否
徐美芬 女 55 监事 离任 0 是
徐美平 男 61 副总经理 离任 83.41 否
赖育明 男 58 副总经理 离任 7.57 否
黄伟良 男 55 副总经理 离任 45.75 否
贾平辉 男 50 副总经理 离任 37.85 否
合计 -- -- -- -- 751.30 --
备注：报告期内，沙河股份董事会、监事会和高级管理人员换届。因工作单位调整，根据相关规定，陈勇先生、胡月明先
生、杨岭先生、乐兴烁先生从公司获得的税前报酬总额是指报告期内在沙河股份获得的税前报酬总额，不包括换届前在其
他单位获得的报酬。
其他情况说明
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
六、报告期内董事履行职责的情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
第十届董事会第十七次会议决议公告（公告
第十届董事会第十七次会议 2023 年 03 月 29 日 2023 年 03 月 31 日 编号：2023-03）,巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn/）
审议通过了《关于公司 2023 年第一季度报告
第十届董事会第十八次会议 2023 年 04 月 27 日 -
的议案》
第十届董事会第十九次会议决议公告（公告
第十届董事会第十九次会议 2023 年 07 月 28 日 2023 年 07 月 29 日 编号：2023-21）,巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn/）
第十一届董事会第一次会议决议公告（公告
第十一届董事会第一次会议 2023 年 08 月 16 日 2023 年 08 月 17 日 编号：2023-33）,巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn/）
第十一届董事会第二次会议决议公告（公告
第十一届董事会第二次会议 2023 年 08 月 28 日 2023 年 08 月 29 日 编号：2023-37）,巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn/）
第十一届董事会第三次会议决议公告（公告
第十一届董事会第三次会议 2023 年 10 月 30 日 2023 年 10 月 31 日 编号：2023-44）,巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn/）
第十一届董事会第四次会议决议公告（公告
第十一届董事会第四次会议 2023 年 12 月 15 日 2023 年 12 月 16 日 编号：2023-51）,巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn/）
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
陈 勇 7 1 6 0 0 否 4
胡月明 7 1 6 0 0 否 0
麻美玲 7 1 6 0 0 否 2
严中宇 7 1 6 0 0 否 0
史晓梅 7 0 6 1 0 否 1
赵晋琳 7 1 6 0 0 否 4
杨 岭 4 0 4 0 0 否 1
张佳华 4 0 4 0 0 否 1
胡宁可 4 0 4 0 0 否 1
刘 标 3 1 2 0 0 否 0
陈治民 3 1 2 0 0 否 2
王苏生 3 0 2 1 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
无
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 ?否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
董事对公司有关建议是否被采纳
?是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、
《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》以及《公司章程》、《董事会议事规则》开
展工作，勤勉尽责，对公司治理和经营事项进行充分讨论沟通，积极建言献策，形成一致意见，并坚决监督和推动董事会
决议的执行，确保决策科学、及时、高效，为公司的持续、健康、稳定发展发挥了积极作用，有效维护了公司和全体股东
的合法权益。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
其他履行 异议事项
召开会 提出的重要意见
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 职责的情 具体情况
议次数 和建议
况 （如有）
一致认为公司编
制的财务报表真
实可靠、内容完
年度财务报表（未经审
计） ；2.审议审计机构关于 无
对公司 2022 年度财务报告
与审计机构协商 度报告审
审计计划的安排
确定有关审计工 计工作开
作安排 展以来，
听取审计机构关于公司 就公司 2022 年度 保持与会
项的汇报 题进行沟通 切沟通，
审议并通过了如下议案： 及时了解
王苏生 计报告的议案》 ；2.《关于 进展和会
第十届董事会
史晓梅 4 公司 2022 年度内部控制评 计师关注
审计委员会
陈治民 价报告的议案》 ；3.《关于 的问题，
公司 2022 年年度报告全文 督促会计
及摘要的议案》 ；4.《关于 师事务所
公司 2022 年度利润分配及 严格按照 无
分红派息的预案》 ；5.《关 审计计划
于公司 2022 年度财务决算 安排审计
报告的议案》 ；6.《关于公 工作
司 2023 年度财务预算报告
的议案》 ；7.《关于公司
备的议案》
审议并通过了《关于公司
案》
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
审议并通过了《关于制定<
第十届董事会 赵晋琳
薪酬与考核委 严中宇 1 无 无
员会 陈治民
案》
审议并通过了如下议案：
陈治民
陈 勇
第十届董事会 2023 年 07 月 选举暨选举非独立董事的 同意提交公司董
胡月明 1 无 无
提名委员会 24 日 议案》 ；2.《关于公司董事 事会审议
王苏生
会换届选举暨选举独立董
赵晋琳
事的议案》
审议并通过了如下议案：
胡宁可
陈 勇
第十一届董事 2023 年 08 月 的议案》 ；2.《关于提名公 同意提交公司董
胡月明 1 无 无
会提名委员会 16 日 司副总经理的议案》 ；3. 事会审议
张佳华
《关于提名公司董事会秘
赵晋琳
书的议案》
审议并通过了如下议案：
第十一届董事 张佳华
会薪酬与考核 严中宇 1 无 无
委员会 胡宁可
秘书津贴的议案》
审议并通过了《关于公司
摘要的议案》
审议并通过了如下议案：
赵晋琳
第十一届董事 2 1.《关于公司 2023 年第三
史晓梅
会审计委员会 季度报告的议案》 ；2.《关
胡宁可 2023 年 10 月 同意提交公司董
于续聘公司 2023 年度财务 无 无
审计机构的议案》 ；3.《关
于续聘公司 2023 年度内控
审计机构的议案》
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 ?否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、监事会工作报告
、《公司章程》以及相关监管规定为依据，
认真履行监事会职责，切实行使监督职能，规范召开监事会会议，依规参加股东大会、列席董事会、经营班子会、业务例
会等有关会议，及时全面检查公司经营管理、财务等状况，监督公司治理和董事、高级管理人员履行职责等情况，在促进
公司规范运作、加强内部控制、防范经营风险、维护公司及股东合法权益等方面发挥了积极的作用。
（一）监事会会议召开情况
报告期内，监事会认真开展各项工作，共召开了六次会议，出席会议的监事人数均符合法定人数要求，监事会会议的
具体召开情况如下：
《关于公司 2022 年年度报告全文及摘要的议案》
二次会议，审议并通过了七项议案，分别为：1） 《关于公司 2022 年度
；2）
利润分配及分红派息的预案》 《关于公司 2022 年度监事会工作报告的议案》
；3） 《关于公司 2022 年度内部控制评价报
；4）
告的议案》 《关于公司 2022 年度财务决算报告的议案》
；5） 《关于公司 2023 年度财务预算报告的议案》
；6） ；7）
《关于公司
。
告的议案》
。
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
《关于公
司监事会换届选举的议案》
；2）《关于制定〈公司董事、监事及高级管理人员薪酬管理制度〉的议案》
。
案》
。
《关于公
司 2023 年半年度报告全文及摘要的议案》
；2）
《关于补选公司第十一届监事会非职工监事的议案》
。
公司 2023 年第三季度报告的议案》
；2)《关于续聘公司 2023 年度财务审计机构的议案》
；3)《关于续聘公司 2023 年度内控
审计机构的议案》
。
（二）监事会履行职责情况
次董事会会议、出席了 3 次股东大会。通过参加董事会和股东大会，监事会听取了公司各项重要提案和决议，全面了解了
公司各项重要决策的形成过程，掌握了公司经营业绩情况，同时履行了监事会的知情、监督、检查职能。
席了经营班子会和月度业务例会。通过列席参加经营业务会议和专题工作会，参与对公司经营管理等重大问题的讨论，对
相关重要事项的推进开展督导管理。
法律漏洞风险。坚持以规范经济行为和业务内容为切入点，严格审查各类合同等法律文书，严格遵循上市公司内部控制管
理要求，从严审计监督管理，充分发挥监督评价职能，推进内审闭环管理和合规管理长效机制建设。
经营目标完成情况、财务运作情况和企业面临经营风险与困难。通过调研，监事会基本能动态掌握所属企业经营业务运作
态势，并就所属企业规范运营、项目投资中期评价提出具有建设性的意见和建议，切实履行监事会监督职能，从而有效保
障公司资产安全。
并密切关注和督促招标工作存在问题的整改落实。
十、公司员工情况
报告期末母公司在职员工的数量（人） 39
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 74
报告期末在职员工的数量合计（人） 113
当期领取薪酬员工总人数（人） 113
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 0
销售人员 22
技术人员 22
财务人员 11
行政人员 22
管理人员 23
物管人员 13
合计 113
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 13
本科 53
专科 25
中专及以下 22
合计 113
本公司薪酬政策根据公司《薪酬制度》和《绩效管理制度》的相关规定，按照以岗定薪、岗变薪变原则，不同岗位实行不
同的薪酬体系。同时，公司根据发展需要对薪酬体系实行动态管理，持续优化薪酬结构，确保薪酬资源能够有效吸引、激
励和保留关键人才。
报告期内，根据年度培训计划，统筹开展各类培训活动，全力赋能各项业务开展，用“线上+线下、外训+内训”相结合的
方式，牵头联合各部门/单位开展 2 期人才发展培训、3 期职业技能培训、6 期业务专项培训、6 期“幸福大讲堂”系列讲
座，线上线下累计超 850 人次参训；圆满完成“高潜质人才培训”，由 5 位资深培训导师个性化定制 6 门特色课程，55 名
优秀年轻员工参与集训，为公司发展培养高潜质及优秀人才全面夯实了基础；同时通知相关人员参加深业集团培训 20 次，
充分调动员工自我发展意识，进一步建立健全员工成长体系。
□适用 ?不适用
十一、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
?适用 □不适用
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步
不适用
为增强投资者回报水平拟采取的举措：
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益
是
是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、
不适用
透明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 ?不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
?适用 □不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）
（含税） 2.16
分配预案的股本基数（股） 242,046,224
现金分红金额（元）
（含税） 52,281,984.38
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）
（元） 52,281,984.38
可分配利润（元） 725,535,164.48
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
其他
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2023 年度公司合并报表归属于上市公司股东的净利润为
元，减去提取法定盈余公积 40,674,714.39 元，减去 2023 年已实施的 2022 年度分配现金股利 29,045,546.88 元，2023
年末母公司可供分配利润为 725,535,164.48 元。
根据有关法规及《公司章程》的规定，考虑到股东利益及公司长远发展需求，公司拟以 2023 年 12 月 31 日总股本
元，不送红股，不以资本公积转增股本，剩余未分配利润留存以后年度分配。
十二、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 ?不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十三、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
报告期内，为扎实推进内控体系建设，有效提升内控工作成效，公司组织开展了内控测试和监督评价工作，对沙河股
份所有业务流程和关键控制点进行了测试。
同时，将经营风险防控工作融入日常业务工作中，实行常态化管理，督促公司各部门以月为周期，对风险防控工作做
出系统全面评估，及时调整完善廉政风险内容、等级、防控措施和防控责任，加大动态管理力度，真正使风险防范管理工
作在公司发展建设中发挥重要作用。
□是 ?否
十四、公司报告期内对子公司的管理控制情况
无
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
十五、内部控制评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期 2024 年 03 月 30 日
本公司《2023 年度内部控制评价报告》刊登在巨潮资讯网
内部控制评价报告全文披露索引
http://www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公
司合并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公
司合并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
息披露等方面发生重大违规事件；公司高级 1.重大缺陷：严重违反国家法律、法
管理人员舞弊；注册会计师发现当期财务报 规或规范性文件等，导致中央政府或
告存在重大错报，而内部控制机制在运行过 行业监管机构的调查，并被公开处
程中未能发现该错报；审计委员会对内部控 罚；公司集体决策程序导致重大失
制的监督无效；公司更正已公布的财务报 误；重要业务缺乏制度控制或制度体
告；会计差错金额直接影响盈亏性质；监管 系失效；信息系统的安全存在重大隐
部门认定的财务报告存在重大会计差错的情 患；内控评价结果中重要缺陷在报告
形；注册会计师对公司财务报表出具无保留 发布日起两年内未完成整改。
定性标准
意见之外的其他三种意见审计报告。2.重要 2.重要缺陷：违反法律、法规、规章
缺陷：公司未依照公认会计准则选择和应用 等，导致地方政府或地方监管部门的
会计政策、未建立反舞弊程序和控制措施； 调查，并被处罚：公司一般业务缺乏
对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立 制度控制或制度体系失效；信息系统
相应的控制机制；对于期末财务报告过程的 的安全存在隐患；内控评价重要缺陷
控制存在一项或多项缺陷且不能合理保证编 未完成整改。
制的财务报表达到真实、准确的目标。3.一 3.一般缺陷：未构成重大缺陷、重要
般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的 缺陷标准的其他内部控制缺陷。
其他内部控制缺陷。
会计报表经营收入的 1%；利润总额潜在错报
金额>合并会计报表利润总额的 5%且绝对额
不低于人民币 200 万元；资产总额潜在错报
金额>合并会计报表资产总额的 1%。2.重要 1.重大缺陷：直接财产损失金额>合并
缺陷：合并会计报表经营收入的 0.5%<经营 会计报表资产总额的 3‰且绝对额不低
收入潜在错报金额≤合并会计报表经营收入 于人民币 500 万元。
的 1%；合并会计报表利润总额的 2.5%<利润 2.重要缺陷：合并会计报表资产总额
定量标准
总额潜在错报金额≤合并会计报表利润总额 的 1‰<直接财产损失金额≤合并会计
的 5%；合并会计报表资总额的 0.5%<资产总 报表资产总额 3‰。3.一般缺陷：直接
额潜在错报金额≤合并会计报表资产总额的 财产损失金额<合并会计报表资产总额
合并会计报表经营收入的 0.5%；利润总额潜
在错报金额<合并会计报表利润总额的
表资产总额的 0.5%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
?适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，沙河实业股份有限公司于 2023 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保
持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2024 年 03 月 30 日
内部控制审计报告全文披露索引 http://www.cninfo.com.cn
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 ?否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
?是 □否
十六、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据中国证券监督管理委员会上市公司治理专项自查清单填报系统，公司本着实事求是的原则，严格按照《公司
法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《主板上市公司规范运作》等有关法律法规、以及内部规章制度，对上市公
司治理专项自查清单事项进行了自查，并进行了认真地梳理填报。通过本次自查，公司认为本公司治理符合《公司法》、
《证券法》、《上市公司治理准则》和《主板上市公司规范运作》等法律法规的要求，公司治理结构较为完善，运作规
范，不存在重大问题的整改事项。本次自查，公司查出整改类问题 1 个，即公司未设置证券事务代表职位。因该事项涉及
人事调整，公司计划 2022 年 8 月 31 日前完成整改。本公司已在计划期限内完成了该事项的整改，整改情况如下：
并通过了《关于聘任公司证券事务代表的议案》。同意聘任江竺晏女士为本公司证券事务代表，任期自本次董事会审议通
过之日起至本届董事会届满。
并通过了《关于聘任公司证券事务代表的议案》。同意聘任江竺晏女士为本公司证券事务代表，任期自本次董事会审议通
过之日起至本届董事会届满。
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第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 ?否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
无
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 ?不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位
二、社会责任情况
具体内容详见公司于 2024 年 3 月 30 日在巨潮资讯网上披露的《公司 2023 年社会责任报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
不适用
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
尚未履行完毕的承诺事项
□适用 ?不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项。
其原因做出说明
□适用 ?不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 ?不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 ?不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 ?不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
?适用 □不适用
于 2023 年 5 月，本公司完成对子公司洛阳博浩的注销。于注销完成时，该公司不再纳入公司合并范围，本公司少数股东权
益相应减少 4,000,000.00 元。
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八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 50
境内会计师事务所审计服务的连续年限 3
境内会计师事务所注册会计师姓名 林崇云、柳璟屏
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 林崇云 3 年，柳璟屏 1 年
境外会计师事务所名称（如有） 无
境外会计师事务所报酬（万元）（如有） 0
境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如
无
有）
当期是否改聘会计师事务所
□是 ?否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
?适用 □不适用
报告期内，公司聘请普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为内控审计机构，内控审计费 20 万元，报告期内尚未支
付。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 ?不适用
十、破产重整相关事项
□适用 ?不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
□适用 ?不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、处罚及整改情况
?适用 □不适用
名称/姓 调查处罚类
类型 原因 结论（如有） 披露日期 披露索引
名 型
公司董事 深圳证监局对 关于公司董事配偶短线交易及致
中国证监会
史晓梅女 史晓梅采取出 歉的公告（公告编号：2022-
史晓梅 董事 采取行政监 2022 年 10 月 15 日
士的配偶 具警示函的监 31）
，巨潮资讯网
管措施
短线交易 管措施 （http://www.cninfo.com.cn/）
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 ?不适用
十四、重大关联交易
□适用 ?不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
□适用 ?不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在租赁情况。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
（1） 委托理财情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托贷款。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
□适用 ?不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十七、公司子公司重大事项
?适用 □不适用
于 2023 年 5 月，本公司完成对子公司洛阳博浩的注销。于注销完成时，该公司不再纳入本集团合并范围。
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第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
股份变动的原因
□适用 ?不适用
股份变动的批准情况
□适用 ?不适用
股份变动的过户情况
□适用 ?不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 ?不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
二、证券发行与上市情况
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
三、股东和实际控制人情况
单位：股
年度报告披露 年度报告披露日前上
报告期末 报告期末表决权恢复的
日前上一月末 一月末表决权恢复的
普通股股 28,763 31,008 优 先 股 股 东 总 数 （ 如 0
普通股股东总 0 优先股股东总数（如
东总数 有）（参见注 8）
数 有）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
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持有有 质押、标记或冻结
持股 报告期末持 报告期内增 限售条 持有无限售条 情况
股东名称 股东性质
比例 股数量 减变动情况 件的股 件的股份数量
份数量 股份状态 数量
深业沙河（集
国有法人 34.02% 82,336,070.00 0.00 0.00 82,336,070.00 不适用 0
团）有限公司
张沐城 境内自然人 1.52% 3,672,000.00 0.00 0.00 3,672,000.00 不适用 0
王俊新 境内自然人 0.82% 1,977,194.00 1,225,874.00 0.00 1,977,194.00 不适用 0
张丽萍 境内自然人 0.71% 1,728,000.00 0.00 0.00 1,728,000.00 不适用 0
中国工商银行股
份有限公司－南
方中证全指房地 基 金 、 理 财
产交易型开放式 产品等
指数证券投资基
金
中信证券股份有
国有法人 0.49% 1,185,509.00 457,671.00 0.00 1,185,509.00 不适用 0
限公司
黄子贤 境内自然人 0.43% 1,038,800.00 1,038,800.00 0.00 1,038,800.00 不适用 0
沈伟良 境内自然人 0.40% 978,460.00 978,460.00 0.00 978,460.00 不适用 0
周薇 境内自然人 0.39% 950,000.00 432,000.00 0.00 950,000.00 不适用 0
张兴德 境内自然人 0.39% 937,860.00 77,600.00 0.00 937,860.00 不适用 0
战略投资者或一般法人因配
售新股成为前 10 名股东的情 无
况（如有）
（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或是否属于《上市公司收购管理办法》规定的
动的说明 一致行动人。
上述股东涉及委托/ 受托表
决权、放弃表决权情况的说 无
明
前 10 名股东中存在回购专户
的特别说明（如有）（参见 无
注 10）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深业沙河（集团）有限公司 82,336,070.00 人民币普通股 82,336,070.00
张沐城 3,672,000.00 人民币普通股 3,672,000.00
王俊新 1,977,194.00 人民币普通股 1,977,194.00
张丽萍 1,728,000.00 人民币普通股 1,728,000.00
中国工商银行股份有限公司
－南方中证全指房地产交易 1,300,400.00 人民币普通股 1,300,400.00
型开放式指数证券投资基金
中信证券股份有限公司 1,185,509.00 人民币普通股 1,185,509.00
黄子贤 1,038,800.00 人民币普通股 1,038,800.00
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
沈伟良 978,460.00 人民币普通股 978,460.00
周薇 950,000.00 人民币普通股 950,000.00
张兴德 937,860.00 人民币普通股 937,860.00
前 10 名无限售流通股股东之
间，以及前 10 名无限售流通 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或是否属于《上市公司收购管理办法》规定的
股股东和前 10 名股东之间关 一致行动人。
联关系或一致行动的说明
股东王俊新持有公司股票 1,977,194.00 股，全部通过融资融券投资者信用账户持有；股东
前 10 名普通股股东参与融资
张丽萍持有公司股票 1,728,000.00 股，全部通过融资融券投资者信用账户持有；股东沈伟
融券业务情况说明（如有）
良持有公司股票 978,460.00 股，其中 708,760.00 股通过融资融券投资者信用账户持有；
（参见注 4）
股东张兴德持有公司股票 937,860.00 股，全部通过融资融券投资者信用账户持有。
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 ?不适用
前十名股东较上期发生变化
□适用 ?不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 ?否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代
表人/ 组织机构代
控股股东名称 成立日期 主要经营业务
单位负 码
责人
一般经营项目是：兴办实业（具体项目另行申报）；物业及租赁管理
（凭资质证书经营）；项目投资；以自有资金从事投资活动；康复辅
具适配服务；健康咨询服务（不含诊疗服务）；咨询策划服务；认证
咨询；劳务服务（不含劳务派遣）；家政服务；护理机构服务（不含
医疗服务）
；企业管理咨询；第一类医疗器械销售；中医养生保健服
务（非医疗）；母婴用品销售；母婴生活护理（不含医疗服务）；幼儿
园外托管服务；教育咨询服务（不含涉许可审批的教育培训活动）；
深业沙河（集 1988 年 12 9144030019
陈勇 住房租赁；日用品销售；日用百货销售；日用杂品销售；软件开发；
团）有限公司 月 19 日 2198188H
人工智能应用软件开发；会议及展览服务；政策法规课题研究。（除
依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动），许可
经营项目是：房地产开发经营；养老服务；建设工程设计；建设工程
施工；劳务派遣服务；保健食品（预包装）销售；婴幼儿洗浴服务；
住宿服务；物业管理；旅游业务；餐饮服务；食品销售；第二类医疗
器械销售。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
控股股东报告
期内控股和参
股的其他境内 无
外上市公司的
股权情况
控股股东报告期内变更
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
根据市政府授权，依照法律法
深圳市人民政府国有
王勇健 2004 年 04 月 02 日 11440300K317280672 规履行出资人职责，依法维护
资产监督管理委员会
国有资产出资人权益等。
实际控制人报告期内
控制的其他境内外上 深圳机场、盐田港、深振业、农产品、特发信息等上市公司。
市公司的股权情况
实际控制人报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 ?不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 ?不适用
报告期公司不存在优先股。
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第九节 债券相关情况
□适用 ?不适用
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计机构名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告
普华永道中天审字(2024)第 10086 号
(第一页，共六页)
沙河实业股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
(一) 我们审计的内容
我们审计了沙河实业股份有限公司(以下简称“沙河股份”)的财务报表，包括
公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
(二) 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了沙河股份 2023 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2023 年度的合并及公
司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相
信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于沙河股份，并履行了职业道德方
面的其他责任。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
普华永道中天审字(2024)第 10086 号
(第二页，共六页)
三、 关键审计事项(续)
我们在审计中识别出的关键审计事项为存货可变现净值的评估：
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
存货可变现净值的评估 我们在对存货的可变现净值的评估执行的
审计程序主要包括：
参见财务报表附注二(10)“存货”及附注
四(5)“存货”。 (1)我们了解了管理层与存货可变现净值的
评估相关的内部控制和评估流程，并通过
于 2023 年 12 月 31 日，沙河股份存货账面 考虑估计不确定性的程度和其他固有风险
价值为人民币 1,568,924,599.38 元，占合 因素的水平如复杂性、主观性、变化和对
并总资产的 62.45%。管理层对 2023 年 12 管理层偏向或舞弊的敏感性，评估了重大
月 31 日的存货的可变现净值进行了评估， 错报的固有风险；
存货的账面价值按照成本与可变现净值孰
低计量。 (2)我们评估了以前期间对存货可变现净值
的评估结果，以评价管理层作出估计流程
管理层根据存货的预计售价减去至完工时 的有效性；
预计将要发生的成本、预计的销售费用以
及相关税费后的金额确定存货的可变现净 (3)我们评估并测试了沙河股份与存货可变
值。存货可变现净值的评估中预计销售价 现净值评估相关的内部控制；
格、预计销售费用以及存货的预计完工成
本涉及管理层的判断和估计。 (4)我们采用抽样的方式，对取得的管理层
确定存货可变现净值的计算表执行了以下
由于沙河股份的存货金额重大，且存货可 程序：
变现净值的评估具有一定程度的估计不确
定性、复杂性和主观性，管理层在评估存 • 将预计售价与市场近期交易价格进
货可变现净值时需要作出重大判断与估 行比较，包括管理层在同一项目的
计，因此我们将存货可变现净值的评估作 市场销售价格或具有类似规模、用
为关键审计事项。 途及地点的可比较物业的现行市场
价格；
• 将预计销售费用占预计销售收入的
比例，与同类型已销售项目的实际
平均销售费用占销售收入的比例进
行比较；
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普华永道中天审字(2024)第 10086 号
(第三页，共六页)
三、 关键审计事项(续)
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
存货可变现净值的评估(续) • 通过重新计算的方法对管理层采用
的与存货销售相关的税费的准确性
进行了评估；
• 将存货至完工时预计将要发生的成
本与管理层所批准的预算进行比
较，并核对至主要的工程施工合同
等，以及与管理层同类型已竣工项
目的实际成本进行比较，检查是否
存在重大差异并分析产生的原因。
根据所实施的审计程序，我们发现相关证
据能够支持管理层关于存货可变现净值的
判断及估计。
四、 其他信息
沙河股份管理层对其他信息负责。其他信息包括沙河股份 2023 年年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存
在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们
应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
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普华永道中天审字(2024)第 10086 号
(第四页，共六页)
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
沙河股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反
映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估沙河股份的持续经营能力，披露与持续经营
相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算沙河股份、终止运营
或别无其他现实的选择。
治理层负责监督沙河股份的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证
按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误
导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审
计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发
现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
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普华永道中天审字(2024)第 10086 号
(第五页，共六页)
六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
据，就可能导致对沙河股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不
确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审
计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发
表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项
或情况可能导致沙河股份不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否
公允反映相关交易和事项。
(六) 就沙河股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以
对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担
全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟
通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适
用)。
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(第六页，共六页)
六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ——————————
林崇云(项目合伙人)
中国•上海市 注册会计师
柳璟屏
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
资产 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产
货币资金 四(1) 588,254,507.12 649,695,858.09
应收账款 四(2) 3,488,794.81 1,219,252.59
预付款项 四(3) 7,685,665.35 6,781,309.75
其他应收款 四(4) 8,404,404.95 9,599,598.95
存货 四(5) 1,568,924,599.38 1,907,086,088.72
其他流动资产 四(6) 10,608,695.91 98,861,597.55
流动资产合计 2,187,366,667.52 2,673,243,705.65
非流动资产
投资性房地产 四(7) 59,172,737.72 64,027,654.04
固定资产 四(8) 20,808,400.84 22,841,572.75
在建工程 四(9) 175,797,817.83 168,155,628.45
使用权资产 四(10) 377,450.74 5,047,112.74
长期待摊费用 四(11) 2,526,302.26 4,221,604.66
递延所得税资产 四(12) 66,309,994.50 53,123,214.27
非流动资产合计 324,992,703.89 317,416,786.91
资产总计 2,512,359,371.41 2,990,660,492.56
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
负债及股东权益 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动负债
应付账款 四(14) 293,093,282.41 336,002,083.61
预收款项 四(15) 365,692.61 375,097.09
合同负债 四(16) 248,542,433.97 681,729,681.85
应付职工薪酬 四(17) 17,384,562.74 19,781,733.82
应交税费 四(18) 30,984,470.03 46,020,025.75
其他应付款 四(19) 171,042,531.71 371,860,252.21
其中：应付利息 - 14,536,000.00
一年内到期的非流动负债 四(20) 419,447.52 233,386,958.93
其他流动负债 四(21) 20,462,634.27 61,066,897.37
流动负债合计 782,295,055.26 1,750,222,730.63
非流动负债
租赁负债 四(22) - 419,447.52
递延所得税负债 四(12) 19,368,382.98 20,665,087.31
非流动负债合计 19,368,382.98 21,084,534.83
负债合计 801,663,438.24 1,771,307,265.46
股东权益
股本 四(23) 242,046,224.00 242,046,224.00
资本公积 四(24) 9,969,249.97 9,969,249.97
盈余公积 四(25) 288,661,428.63 247,986,714.24
未分配利润 四(26) 1,118,706,030.13 666,660,527.07
归属于母公司股东权益合计 1,659,382,932.73 1,166,662,715.28
少数股东权益 51,313,000.44 52,690,511.82
股东权益合计 1,710,695,933.17 1,219,353,227.10
负债及股东权益总计 2,512,359,371.41 2,990,660,492.56
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长：陈勇 总经理：杨岭 财务经理：王瑞华
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
资产 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产
货币资金 344,318,901.10 231,771,173.03
应收账款 四(2) 3,488,794.81 1,219,252.59
预付款项 1,124,148.30 292,368.18
其他应收款 十五(1) 685,124,191.38 507,129,427.25
其中：应收利息 40,592,650.42 29,360,454.77
存货 101,012,584.26 158,336,284.80
其他流动资产 5,085.13 51,036,520.36
流动资产合计 1,135,073,704.98 949,785,026.21
非流动资产
长期股权投资 十五(2) 255,800,000.00 261,800,000.00
投资性房地产 47,468,286.67 51,701,635.15
固定资产 9,400,860.26 10,869,855.18
使用权资产 377,450.74 4,906,859.74
长期待摊费用 989,905.45 1,357,577.17
非流动资产合计 314,036,503.12 330,635,927.24
资产总计 1,449,110,208.10 1,280,420,953.45
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
负债及股东权益 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动负债
应付账款 5,583,550.40 4,993,322.32
预收款项 328,883.09 347,197.09
合同负债 15,715,749.54 225,249,043.12
应付职工薪酬 13,352,850.11 15,545,345.82
应交税费 26,129,058.87 7,453,255.06
其他应付款 101,981,095.52 91,899,468.53
一年内到期的非流动负债 419,447.52 4,883,370.54
其他流动负债 - 20,272,413.88
流动负债合计 163,510,635.05 370,643,416.36
非流动负债
租赁负债 - 419,447.52
递延所得税负债 19,392,568.39 20,852,681.88
非流动负债合计 19,392,568.39 21,272,129.40
负债合计 182,903,203.44 391,915,545.76
股东权益
股本 四(23) 242,046,224.00 242,046,224.00
资本公积 9,964,187.55 9,964,187.55
盈余公积 四(25) 288,661,428.63 247,986,714.24
未分配利润 725,535,164.48 388,508,281.90
股东权益合计 1,266,207,004.66 888,505,407.69
负债及股东权益总计 1,449,110,208.10 1,280,420,953.45
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长：陈勇 总经理：杨岭 财务经理：王瑞华
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 四(27) 1,389,212,866.56 763,601,802.32
减：营业成本 四(27)、四(32) (464,129,229.11) (452,639,637.56)
税金及附加 四(28) (132,344,473.09) (84,271,639.63)
销售费用 四(29)、四(32) (41,618,009.65) (30,257,777.72)
管理费用 四(30)、四(32) (60,836,733.72) (64,168,889.43)
财务收入—净额 四(31) 7,485,384.11 2,574,862.13
其中：利息费用 (1,296,641.52) (359,076.12)
利息收入 8,857,977.91 3,020,334.05
加：其他收益 四(35) 115,434.44 122,814.65
信用减值转回/(损失) 四(34) 4,674,839.60 (46,605.41)
资产减值损失 四(33) (10,335,087.08) (15,830,156.35)
二、营业利润 692,224,992.06 119,084,773.00
加：营业外收入 四(36) 175,002.80 215,974,686.66
减：营业外支出 四(37) (78,865.91) (50,617.98)
三、利润总额 692,321,128.95 335,008,841.68
减：所得税费用 四(38) (167,932,876.00) (86,962,947.95)
四、净利润 524,388,252.95 248,045,893.73
按经营持续性分类
持续经营净利润 524,388,252.95 248,045,893.73
终止经营净利润 - -
按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润 521,765,764.33 248,678,665.41
少数股东损益 2,622,488.62 (632,771.68)
五、综合收益总额 524,388,252.95 248,045,893.73
归属于母公司股东的综合收益
总额 521,765,764.33 248,678,665.41
归属于少数股东的综合收益
总额 2,622,488.62 (632,771.68)
六、每股收益 四(39)
基本每股收益 2.16 1.03
稀释每股收益 2.16 1.03
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长：陈勇 总经理：杨岭 财务经理：王瑞华
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 十五(3) 651,911,951.88 7,812,045.33
减：营业成本 十五(3) (64,041,683.42) (6,617,346.64)
税金及附加 (2,689,492.17) (1,014,790.64)
销售费用 (21,931,717.87) (2,338,327.59)
管理费用 (47,557,977.00) (49,211,969.38)
财务收入/(费用)-净额 5,172,576.41 (8,343.02)
其中：利息费用 (127,135.96) (348,109.95)
利息收入 5,326,645.03 351,664.97
加：其他收益 103,589.95 52,190.06
投资收益 十五(4) 11,324,106.37 36,637,510.89
信用减值损失 (2,709.50) (182,203.61)
二、营业利润/(亏损) 532,288,644.65 (14,871,234.60)
加：营业外收入 2.80 215,788,687.04
减：营业外支出 (38,236.16) (9,314.71)
三、利润总额 532,250,411.29 200,908,137.73
减：所得税费用 (125,503,267.44) (43,808,568.30)
四、净利润 406,747,143.85 157,099,569.43
按经营持续性分类
持续经营净利润 406,747,143.85 157,099,569.43
终止经营净利润 - -
五、综合收益总额 406,747,143.85 157,099,569.43
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长：陈勇 总经理：杨岭 财务经理：王瑞华
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,029,117,177.60 893,464,775.37
收到的税费返还 2,057,102.66 15,115,662.72
收到其他与经营活动有关的现金 四(40)(a) 38,948,486.52 81,884,554.72
经营活动现金流入小计 1,070,122,766.78 990,464,992.81
购买商品、接受劳务支付的现金 (169,208,657.36) (416,650,609.65)
支付给职工以及为职工支付的现金 (54,369,913.76) (49,263,779.38)
支付的各项税费 (314,181,333.99) (128,218,670.82)
支付其他与经营活动有关的现金 四(40)(b) (52,450,847.54) (43,851,841.32)
经营活动现金流出小计 (590,210,752.65) (637,984,901.17)
经营活动产生的现金流量净额 四(41)(a) 479,912,014.13 352,480,091.64
二、投资活动使用的现金流量
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额 4,169.20 5,500.00
投资活动现金流入小计 4,169.20 5,500.00
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金 (12,735,494.34) (18,714,908.25)
投资活动现金流出小计 (12,735,494.34) (18,714,908.25)
投资活动使用的现金流量净额 (12,731,325.14) (18,709,408.25)
三、筹资活动(使用)/产生的现金流量
取得借款收到的现金 - 100,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - 3,356.00
筹资活动现金流入小计 - 100,003,356.00
偿还债务支付的现金 (228,000,000.00) (20,000,000.00)
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 (35,648,416.81) (45,339,489.35)
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润 - (12,210,000.00)
支付其他与筹资活动有关的现金 四(40)(c) (237,087,684.38) (5,347,135.80)
筹资活动现金流出小计 (500,736,101.19) (70,686,625.15)
筹资活动(使用)/产生的现金流量净额 (500,736,101.19) 29,316,730.85
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 88.71 518.36
五、现金及现金等价物净(减少)/增加额 四(41)(b) (33,555,323.49) 363,087,932.60
加：年初现金及现金等价物余额 599,505,558.67 236,417,626.07
六、年末现金及现金等价物余额 四(41)(c) 565,950,235.18 599,505,558.67
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长：陈勇 总经理：杨岭 财务经理：王瑞华
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 478,925,558.35 252,014,668.28
收到其他与经营活动有关的现金 5,510,215.66 89,010,948.36
经营活动现金流入小计 484,435,774.01 341,025,616.64
购买商品、接受劳务支付的现金 (3,799,804.87) (2,458,021.75)
支付给职工以及为职工支付的现金 (39,147,370.39) (37,141,832.83)
支付的各项税费 (116,984,441.89) (1,606,458.13)
支付其他与经营活动有关的现金 (26,009,954.00) (114,800,923.90)
经营活动现金流出小计 (185,941,571.15) (156,007,236.61)
经营活动产生的现金流量净额 298,494,202.86 185,018,380.03
二、投资活动(使用)/产生的现金流量
取得投资收益所收到的现金 - 28,490,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 1,069.20 -
收到其他与投资活动有关的现金 33,317,850.00 12,983,000.00
投资活动现金流入小计 33,318,919.20 41,473,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 (92,167.00) (280,661.51)
支付的其它与投资活动有关的现金 (200,000,000.00) -
投资活动现金流出小计 (200,092,167.00) (280,661.51)
投资活动(使用)/产生的现金流量净额 (166,773,247.80) 41,192,338.49
三、筹资活动使用的现金流量
收到其他与筹资活动有关的现金 32,134,950.00 3,356.00
筹资活动现金流入小计 32,134,950.00 3,356.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (29,045,546.88) (10,085,259.35)
支付其他与筹资活动有关的现金 (22,262,718.82) (5,032,975.80)
筹资活动现金流出小计 (51,308,265.70) (15,118,235.15)
筹资活动使用的现金流量净额 (19,173,315.70) (15,114,879.15)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 88.71 518.36
五、现金及现金等价物净增加额 112,547,728.07 211,096,357.73
加：年初现金及现金等价物余额 231,771,173.03 20,674,815.30
六、年末现金及现金等价物余额 344,318,901.10 231,771,173.03
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长：陈勇 总经理：杨岭 财务经理：王瑞华
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
附注 附注四(23) 附注四(24) 附注四(25) 附注四(26)
综合收益总额
净利润/(亏损) - - - 248,678,665.41 (632,771.68) 248,045,893.73
股东投入和减少资本
其他 - 3,356.00 - - - 3,356.00
利润分配
提取盈余公积 - - 15,709,956.94 (15,709,956.94) - -
对股东的分配 - - - (10,085,259.35) (10,085,259.35)
其他 40,341,037.00 - - (40,341,037.00) (12,210,000.00) (12,210,000.00)
利润分配合计 40,341,037.00 - 15,709,956.94 (66,136,253.29) (12,210,000.00) (22,295,259.35)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
附注 附注四(23) 附注四(24) 附注四(25) 附注四(26)
综合收益总额
净利润 - - - 521,765,764.33 2,622,488.62 524,388,252.95
股东投入和减少资本
注销子公司 - - - - (4,000,000.00) (4,000,000.00)
利润分配
提取盈余公积 - - 40,674,714.39 (40,674,714.39) - -
对股东的分配 - - - (29,045,546.88) - (29,045,546.88)
利润分配合计 - - 40,674,714.39 (69,720,261.27) - (29,045,546.88)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长：陈勇 总经理：杨岭 财务经理：王瑞华
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
综合收益总额
净利润 - - - 157,099,569.43 157,099,569.43
股东投入和减少资本
其他 - 3,356.00 - - 3,356.00
利润分配
提取盈余公积 - - 15,709,956.94 (15,709,956.94) -
对股东的分配 - - - (10,085,259.35) (10,085,259.35)
其他 40,341,037.00 - - (40,341,037.00) -
利润分配合计 40,341,037.00 - 15,709,956.94 (66,136,253.29) (10,085,259.35)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
综合收益总额
净利润 - - - 406,747,143.85 406,747,143.85
利润分配
提取盈余公积 - - 40,674,714.39 (40,674,714.39) -
对股东的分配 - - - (29,045,546.88) (29,045,546.88)
利润分配合计 - - 40,674,714.39 (69,720,261.27) (29,045,546.88)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长：陈勇 总经理：杨岭 财务经理：王瑞华
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沙河实业股份有限公司财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
沙河实业股份有限公司(“本公司”)是一家在中华人民共和国广东省深圳市
注册的股份有限公司，于 1987 年 7 月 27 日成立。本公司总部位于广东省深
圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼。本公司于 1992 年 6 月 2 日在深圳证
券交易所挂牌上市交易。于 2023 年 12 月 31 日，本公司的总股本为
本公司及其附属公司(以下简称“本集团”)实际从事的主要经营业务为：房
地产开发和经营、物业租赁等。
本集团的控股股东为于中国广东省深圳市成立的深业沙河(集团)有限公司
(“沙河集团”)，实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
再纳入合并范围的子公司为洛阳深业博浩地产有限公司(“洛阳博浩”)，详
见附注五(1)。
本财务报表业经本公司董事会于 2024 年 3 月 28 日批准报出。
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的
计价方法及跌价准备(附注二(10))、投资性房地产的计量模式(附注二(12))、
长期资产减值(附注二(17))、收入的确认和计量(附注二(21))等。
本集团在确定重要的会计政策时所运用的关键判断、重要会计估计及其关键
假设详见附注二(26)。
(1) 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准
则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准
则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(2) 遵循企业会计准则的声明
本公司 2023 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本
公司 2023 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2023 年度的合并及公司
经营成果和现金流量等有关信息。
(3) 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(4) 记账本位币
本公司记账本位币为人民币。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济
环境确定其记账本位币。本财务报表以人民币列示。
(5) 企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最
终控制方以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值
为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，
调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合
并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证
券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值
计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值
份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费
用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交
易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(6) 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公
司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其
在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值
为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的
部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总
额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。子公
司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所
享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生
的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本
公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比
例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间
出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配
比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定
不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
(7) 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(8) 外币折算
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账
本位币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生
的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即
期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(9) 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的
合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负
债或权益工具。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金
融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生
的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的
对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分
别采用以下三种方式进行计量：
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(i) 分类和计量(续)
债务工具(续)
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对
于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币
资金、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。本集团将自资产
负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到
期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动
资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出
售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此
类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利
得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。本集团自资
产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到期的非
流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资
产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确
认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到
期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性
金融资产。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(i) 分类和计量(续)
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值
计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预
期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资于初始确认时指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列示为其他权益工具投资。该
类金融资产的相关股利收入计入当期损益。
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、应收租赁款和财务担保合同等，以
预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有
关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流
量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在
重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对
于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准
备。
除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同
阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用
风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损
失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信
用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计
量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，
本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险
自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来 12
个月内的预期信用损失计量损失准备。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(ii) 减值(续)
本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的
账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其
账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
按照单项计算预期信用损失的各类金融资产，其信用风险特征与该类中的其
他金融资产显著不同。当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的
信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础
上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：
应收账款 出租业务形成
其他应收款 应收押金和保证金
其他应收款 应收员工备用金
其他应收款 应收往来款
对于划分为组合的应收账款及应收租赁款，本集团参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。划分为组合的其他应收款，本集团参
考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约
风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量
的合同权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬转移给转入方；(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有
转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该
金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其
他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资
产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公
允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他
应付款、借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初
始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列
示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期
的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债
或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，
计入当期损益。
(c) 权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的
合同。
(d) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择
与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取
得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
(e) 财务担保合同
财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，发
行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确
认时按照公允价值计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债的财务担保合同外，其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债
表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确
定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(10) 存货
(a) 分类和成本
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低
计量。拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发
成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的
物业。
除非存货的建筑期预期于正常营运周期后才完成，否则有关存货在相关的物
业建筑开始时将列为流动资产。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用
权，在尚未投入开发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核
算。项目开发时将其全部转入“开发成本”。开发成本于办理竣工验收后转
入“开发产品”。
开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、
其他直接和间接开发费用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未
售物业间按可售面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的
影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提
的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期
损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，
拟开发土地、开发成本和开发产品均按单个存货项目计提。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(11) 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并。
(a) 投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控
制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资
成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长
期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证
券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成
本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续
确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分
配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(11) 长期股权投资(续)
(b) 后续计量及损益确认方法(续)
本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本
集团的部分，予以抵销，在此基础上确认本公司财务报表的投资损益。在编
制合并财务报表时，对于本集团向被投资单位投出或出售资产的顺流交易而
产生的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分，本集团在本公司财务报
表抵销的基础上，对有关未实现的收入和成本或资产处置损益等中归属于本
集团的部分予以抵销，并相应调整投资收益；对于被投资单位向本集团投出
或出售资产的逆流交易而产生的未实现内部交易损益中归属于本集团的部
分，本集团在本公司财务报表抵销的基础上，对有关资产账面价值中包含的
未实现内部交易损益中归属于本集团的部分予以抵销，并相应调整长期股权
投资的账面价值。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产
减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
(d) 长期股权投资减值
对子公司的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减
记至可收回金额(附注二(17))。
(12) 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建
造或开发过程中将用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地
产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠
计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(12) 投资性房地产(续)
投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 25 年 10.00% 3.60%
停车场 25 年 10.00% 3.60%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进
行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(13) 固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备、办
公设备以及其他设备等。
固定资产在相关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予
以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。公司制改建
时国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账
价值。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(13) 固定资产(续)
(b) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 25 年 10.00% 3.60%
机器设备 5年 10.00% 18.00%
运输工具 6年 10.00% 15.00%
计算机及电子设备 5年 10.00% 18.00%
办公设备 5年 10.00% 18.00%
其他设备 5年 10.00% 18.00%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二(17))。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
(14) 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二(17))。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(15) 借款费用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使
资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入
该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生
的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断
时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际
发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超
过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存
续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使
用的利率。
(16) 长期待摊费用
长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负
担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并
以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
(17) 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用权资产、采用成本模式计量的投资性房地产、长
期待摊费用及对子公司的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象
的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值
的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允
价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高
者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资
产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(18) 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利
等。
(a) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集
团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(b) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计
划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职
后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报
告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保
险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保
险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社
会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保
障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的
会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
企业年金
本公司职工按照《沙河实业股份有限公司企业年金方案》的规定缴纳补充养
老保险，企业年金基金由企业缴费、计划参加个人缴费和投资收益组成。企
业缴费按参加企业年金职工的对应缴费年度实际发放工资总额的 8%。本企
业按年度将企业缴费、员工个人缴费将汇至托管人开立的企业年金基金受托
财产托管账户，托管人为受托管理本企业企业年金的符合国家规定的法人受
托机构。职员达到规定的领取条件时，可以根据规定的领取方法领取企业年
金。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据上述规定计算应缴纳的金额
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(18) 职工薪酬(续)
(c) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或
裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损
益。
(19) 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(20) 预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经
济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因
随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负
债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(21) 收入
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额
确认收入。
(a) 销售商品合同
本集团销售商品收入主要为房地产销售收入。本集团与客户之间的销售商品
合同通常仅包含转让商品的履约义务。本集团通常在综合考虑了下列因素的
基础上，以控制权转移时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有
权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有权的转移、商品实物资产的
转移、客户接受该商品。
对于房地产销售收入，如果同时满足以下条件：
(1) 房地产开发项目已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门
验收合格并办妥竣工备案手续；
(2) 签订销售合同；
(3) 取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明(通常收到销售合同首
付款及确定余下房款的付款安排)；
(4) 根据实际情况已适当预计房地产开发项目总建造成本，同时基于项目
竣工面积测量报告，合理确定可销售面积。
则于买方接到书面交房通知书，在约定的期限内交付房产并签署交付签收单
时，或者买方接到书面交房通知书后，在约定的交房期限内无正当理由拒绝
接收的，于书面交房通知约定的交付期限结束时，确认收入。
(b) 提供服务合同
本集团与客户之间的提供服务合同通常包含提供物业管理服务的履约义务，
由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本
集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约
进度不能合理确定的除外。本集团按照产出法，根据时间进度确定提供服务
的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能
够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理
确定为止。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(21) 收入(续)
(b) 提供服务合同(续)
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款
权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合
同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同
价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合
同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成
本，确认为合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计
入主营业务成本。本集团将为获取劳务合同而发生的增量成本，确认为合同
取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期
损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下
与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因
提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超
出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团
对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资
产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认时
摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列
示为其他非流动资产。
(c) 重大融资成分
对于合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控
制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，使用将合同对价的名义金额
折现为商品或服务现销价格的折现率，将确定的交易价格与合同承诺的对价
金额之间的差额在合同期间内采用实际利率法摊销。对于预计客户取得商品
或服务控制权与客户支付价款间隔未超过一年的，本集团未考虑合同中存在
的重大融资成分。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(22) 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费
返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府
补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助
之外的政府补助。
本集团将与资产相关的政府补助确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按
照合理、系统的方法分摊计入损益。
对于与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失
的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损
益；若用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入
营业外收支。
(23) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳
税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认
产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润
也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产
生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的非企业合并交易中产生的资
产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递
延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照
预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
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(23) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集
团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能
不会转回。对与子公司投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可
预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
• 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同
一纳税主体征收的所得税相关；
• 本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负
债的法定权利。
(24) 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的
合同。
本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值
确认租赁负债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选
择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定
的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本集团将自资
产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动
负债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物等。使用权资产按照成本进行
初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支
付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够
合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内
计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则
在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金
额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。
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(24) 租赁(续)
本集团作为承租人(续)
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资
产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁
期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会
计处理：(1) 该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁
范围；(2) 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的
金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除财政部规定的可以采用
简化方法的合同变更外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用
修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁
变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面
价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他
租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价
值。
对于就现有租赁合同达成的符合条件的租金减免，本集团选择采用简化方
法，在达成协议解除原支付义务时将未折现的减免金额计入当期损益，并相
应调整租赁负债。
本集团作为出租人
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租
赁。其他的租赁为经营租赁。
(a) 经营租赁
本集团经营租出自有的房屋建筑物、机器设备及运输工具时，经营租赁的租
金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可
变租金在实际发生时计入租金收入。
对于就现有租赁合同达成的符合条件的租金减免，本集团选择采用简化方
法，将减免的租金作为可变租金，在减免期间将减免金额计入当期损益。
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(24) 租赁(续)
本集团作为出租人(续)
(a) 经营租赁(续)
除上述符合条件的合同变更采用简化方法外，当租赁发生变更时，本集团自
变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租
赁收款额作为新租赁的收款额。
(25) 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在
日常活动中产生收入、发生费用；(2) 本集团管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3) 本集团能够取得该组成
部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(26) 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价
值出现重大调整的重要风险：
(i) 存货跌价准备
如附注二(10)所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的
可变现净值是指日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
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(26) 重要会计估计和判断(续)
(a) 重要会计估计及其关键假设(续)
(i) 存货跌价准备(续)
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售
价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费高于目前采用的估计，本集团可能需对存货计提跌价准备。
(ii) 在建工程减值准备
如附注二(14)所述，本集团对存在减值迹象的在建工程进行减值测试时，当
减值测试结果表明相关资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提
减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用
后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者，其计算需要采
用会计估计(附注四(9)。
(iii) 土地增值税
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是根据对有关税收法律及法规
要求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时
由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地
增值税的清算及纳税方案。最终的土地增值税计算结果可能有别于初始入账
的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关拨备金
额。
(iv) 递延所得税
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，本集团以未来期间很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。未来期间
取得的应纳税所得额包括本集团通过正常的生产经营活动能够实现的应纳税
所得额，以及以前期间产生的应纳税暂时性差异在未来期间转回时将增加的
应纳税所得额。本集团在确定未来期间应纳税所得额取得的时间和金额时，
需要运用估计和判断。如果实际情况与估计存在差异，可能导致对递延所得
税资产的账面价值进行调整。
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三 税项
(1) 本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
企业所得税(a) 应纳税所得额 25%
增值税(b) 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售 13%、5%、
额乘以适用税率扣除当期允许抵扣 10%、9%及 3%
的进项税后的余额计算)
房产税 从价计征的，按房产原值一次减除 1.2%或 12%
租计征的，按收入的 12%计缴
土地增值税 以房地产销售收入扣除项目金额为计 30%-60%
税依据，按照超率累进税率 30%-
土地使用税 根 据 实 际 占 用 的 土 地 面 积 按 6.00- 6.00-12.00
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%
教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3%计缴 3%
地方教育附加 按实际缴纳的流转税的 2%计缴 2%
(a) 根据国家税务总局颁布的《关于设备、器具扣除有关企业所得税政策的通
知》(财税[2018] 54 号)及《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财
税[2021] 6 号)等相关规定，本集团在 2018 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
的期间内，新购买的低于 500 万元的设备可于资产投入使用的次月一次性计
入当期成本费用，在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
本公司下属子公司深圳市深业置地物业投资有限公司(“深业置地物业”)系
小型微利企业，根据财政部、税务总局颁布的《关于进一步支持小微企业和
个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告 2023 年第 12
号)规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 300 万元的部分，减按 25%
计算应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至 2027
年 12 月 31 日。本年度实际有效税率为 5%(2022 年：2.5%)。
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三 税项(续)
(1) 本集团适用的主要税种及其税率列示如下(续)：
(b) 根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部 税务总局 海关总署公告[2019] 39 号)(以下简称“39 号公告”)
规定，自 2019 年 4 月 1 日起，本集团的房地产业务在增值税一般计税方法
下，适用税率为 9%。
本公司下属子公司深业置地物业系增值税小规模纳税人，根据财政部、税务
总局颁布的《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政
部 税务总局公告 2023 年第 1 号)及《关于增值税小规模纳税人减免增值税政
策的公告》(财政部 税务总局公告 2023 年第 19 号)规定，自 2023 年 1 月 1
日至 2027 年 12 月 31 日，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收
入，减按 1%征收率征收增值税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，减按
(c) 地方税种和相关附加税收优惠
本公司下属子公司深业置地物业系增值税小规模纳税人，根据财政部、税务
总局颁布的《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公
告》(财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号)规定，自 2023 年 1 月 1 日至
税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教
育附加。
四 合并财务报表项目附注
(1) 货币资金
库存现金 89,148.06 175,475.87
银行存款 565,861,087.12 599,330,082.80
其他货币资金(a) 22,304,271.94 50,190,299.42
(a) 于 2023 年 12 月 31 日，其他货币资金为使用受到限制的预售监管资金
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四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款
应收账款 11,203,152.79 8,925,428.23
减：坏账准备 (7,714,357.98) (7,706,175.64)
(a) 应收账款账龄分析如下：
一年以内 3,328,840.16 765,519.97
一到二年 172,588.00 761,204.10
二到三年 303,020.47 -
三到四年 - 46,388.54
四到五年 46,388.54 16,868.55
五年以上 7,352,315.62 7,335,447.07
(b) 于 2023 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款(无合同资产)
汇总分析如下：
占应收账款
金额 坏账准备金额 余额总额比例
余额前五名的应收账款总额 7,925,198.78 (4,466,520.78) 70.74%
(c) 坏账准备
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
应收账款的坏账准备按类别分析如下：
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 账面余额 计提比例
单项计提坏账准备 7,638,467.54 68.18% (7,638,467.54) 100.00% -
按信用风险特征组合计
提坏账准备 3,564,685.25 31.82% (75,890.44) 2.13% 3,488,794.81
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四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
应收账款的坏账准备按类别分析如下(续)：
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 账面余额 计提比例
单项计提坏账准备 8,096,651.17 90.71% (7,641,031.93) 94.37% 455,619.24
按信用风险特征组合计
提坏账准备 828,777.06 9.29% (65,143.71) 7.86% 763,633.35
(i) 于 2023 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
预期信损
账面余额 坏账准备 失率(%) 计提理由
深圳市国达房地产开 重组前发生且无业务往来，
发有限公司 2,012,956.81 (2,012,956.81) 100.00 预计无法收回
深圳市康祺实业发展 公司财务状态较差，无持续
有限公司 1,573,614.13 (1,573,614.13) 100.00 经营能力，预计无法收回
汕头市潮阳建筑工程 重组前发生且无业务往来，
深圳公司 804,178.75 (804,178.75) 100.00 预计无法收回
其他 3,247,717.85 (3,247,717.85) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
预期信损
账面余额 坏账准备 失率(%) 计提理由
深圳市国达房地产开 重组前发生且无业务往来，
发有限公司 2,012,956.81 (2,012,956.81) 100.00 预计无法收回
深圳市康祺实业发展 公司财务状态较差，无持续
有限公司 1,573,614.13 (1,573,614.13) 100.00 经营能力，预计无法收回
汕头市潮阳建筑工程 重组前发生且无业务往来，
深圳公司 804,178.75 (804,178.75) 100.00 预计无法收回
其他 3,705,901.48 (3,250,282.24) 87.71 已挂账多年，预计无法收回
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四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
(iii) 组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合—出租业务：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
一年以内 3,328,840.16 0.35% (11,768.09) 765,519.97 0.25% (1,886.62)
一到二年 172,588.00 0.50% (865.26) - - -
三年以上 63,257.09 100.00% (63,257.09) 63,257.09 100.00% (63,257.09)
(iv) 2023 年 度 ， 本 集 团 计 提 的 坏 账 准 备 金 额 为 12,208.01 元 (2022 年 度 ：
元)。本年度无实际核销的应收账款。
(v) 于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团无应收账款质押。
(3) 预付款项
(a) 预付款项账龄分析如下：
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 7,438,539.68 96.78% 6,066,091.75 89.45%
一到二年 38,427.67 0.50% 476,718.00 7.03%
二到三年 - - 90,000.00 1.33%
三年以上 208,698.00 2.72% 148,500.00 2.19%
于 2023 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 247,125.67 元(2022 年
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四 合并财务报表项目附注(续)
(3) 预付款项(续)
(b) 于 2023 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如
下：
占预付款项
金额 总额比例
余额前五名的预付款项总额 7,366,688.98 95.85%
(4) 其他应收款
应收往来款 14,730,204.58 19,579,652.61
应收押金和保证金 4,069,615.97 5,009,004.87
应收员工备用金 79,566.50 168,945.51
减：坏账准备 (10,474,982.10) (15,158,004.04)
本集团不存在因资金集中管理而将款项归集于其他方并列报于其他应收款的
情况。
(a) 其他应收款账龄分析如下：
一年以内 4,447,951.88 5,860,468.35
一到二年 1,339,303.15 3,197,107.22
二到三年 2,328,058.43 1,496,264.40
三年以上 10,764,073.59 14,203,763.02
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四 合并财务报表项目附注(续)
(4) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表
其他应收款的坏账准备按类别分析如下：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额比例 金额 计提比例 金额 占总额比例 金额 计提比例
按组合计提坏账准备 18,879,387.05 100.00% 10,474,982.10 55.48% 24,757,602.99 100.00% 15,158,004.04 61.23%
第一阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
本年净减少(i) (1,103,092.74) (4,792.84) (4,775,123.20) (4,775,123.20) (4,779,916.04)
转入第三阶段 (100,000.00) (3,105.90) 100,000.00 100,000.00 96,894.10
(i) 2023 年度，本集团处于第三阶段的其他应收款因款项收回而减少的坏账准备金额为 4,775,123.20 元，相应的账面余额为
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四 合并财务报表项目附注(续)
(4) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团不存在处于第二阶段的
其他应收款。处于第一阶段和第三阶段的其他应收款分析如下：
(ii) 于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团不存在单项计提坏账准
备的其他应收款。
(iii) 于 2023 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月内
第一阶段 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
应收往来款 6,141,950.66 0.84% (51,752.45)
应收押金和保证金 2,246,611.59 0.51% (11,363.02)
应收员工备用金 79,566.50 0.76% (608.33)
整个存续期预期
第三阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
应收往来款 8,588,253.92 100.00% (8,588,253.92)
应收押金和保证金 1,823,004.38 100.00% (1,823,004.38)
(iv) 于 2022 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月内
第一阶段 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
应收往来款 6,322,701.21 0.72% (45,607.21)
应收押金和保证金 3,179,574.77 0.78% (24,763.16)
应收员工备用金 168,945.51 0.74% (1,252.17)
整个存续期预期
第三阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
应收往来款 13,256,951.40 100% (13,256,951.40)
应收押金和保证金 1,829,430.10 100% (1,829,430.10)
(c) 2023 年度，本集团计提的坏账准备金额为 103,829.67 元(2022 年度：
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四 合并财务报表项目附注(续)
(4) 其他应收款(续)
(d) 于 2023 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名其他应收款分析如下：
占其他应收款
性质 余额 账龄 余额总额比例 坏账准备
新乡市卫滨区建委 应收往来款 4,834,163.10 五年以上 25.60% (4,834,163.10)
深圳市建设局 押金和保证金 1,299,606.00 五年以上 6.88% (1,299,606.00)
沙河集团 押金和保证金 880,839.62 三年以上 4.67% -
深圳市世纪开元物业服务有限公司 押金和保证金 878,333.00 一年以上(i) 4.65% (7,139.47)
河南建业教育产业有限公司 应收往来款 605,556.00 一年以上(i) 3.21% (8,170.25)
(i) 本集团与深圳市世纪开元物业服务有限公司的往来款分布于一年以内、二到
三年及三年以上，与河南建业教育产业有限公司的往来款分布于一年以内、
一到二年。
(5) 存货
(a) 存货分类如下：
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
拟开发土地 177,859,413.46 - 177,859,413.46 177,706,804.71 - 177,706,804.71
开发成本 96,529,470.98 - 96,529,470.98 894,557,639.77 (37,802,237.28) 856,755,402.49
开发产品 1,337,798,855.29 (43,263,140.35) 1,294,535,714.94 878,084,784.59 (5,460,903.07) 872,623,881.52
(b) 存货跌价准备分析如下：
开发成本 37,802,237.28 - (37,802,237.28) -
开发产品 5,460,903.07 37,802,237.28 - 43,263,140.35
(i) 本年度长沙深业中心项目已完成竣工备案，因此开发成本结转开发产品，相
应计提的存货跌价准备 37,802,237.28 元存货跌价准备也结转至开发产品。
(c) 于 2023 年 12 月 31 日，拟开发土地明细如下：
项目名称 使用权年限 12 月 31 日 本年增加 12 月 31 日
荥阳健康城 2020 年 3 月-2090 年 3 月 171,316,111.66 152,608.75 171,468,720.41
长沙沙河城四期四区 2005 年 3 月-2075 年 3 月 6,390,693.05 - 6,390,693.05
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四 合并财务报表项目附注(续)
(5) 存货(续)
(d) 于 2023 年 12 月 31 日，开发产品明细如下：
项目名称 竣工时间 2022 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2023 年 12 月 31 日 跌价准备
长沙深业中心 2023 年 8 月 - 651,017,334.54 - 651,017,334.54 (37,802,237.28)
长沙沙河城四期三 B 区 2023 年 7 月 - 298,547,101.53 (40,376,298.33) 258,170,803.20 -
鹤塘岭花园 2022 年 7 月 158,336,284.80 - (57,323,700.54) 101,012,584.26 -
长沙沙河城四期三 A 区 2022 年 10 月 423,012,698.17 - (351,204,851.09) 71,807,847.08 -
长沙沙河城一期一区 2017 年 8 月 52,673,716.50 - (19,022.63) 52,654,693.87 (4,641,093.02)
新乡世纪新城一期 2014 年 12 月 46,746,920.58 - (8,422,735.00) 38,324,185.58 -
新乡世纪新城二期 2015 年 12 月 58,160,078.04 - (21,698,624.31) 36,461,453.73 (499,233.60)
长沙沙河城四期一区 2021 年 11 月 37,280,959.43 - (1,366,006.27) 35,914,953.16 -
新乡世纪新城三期一区 2019 年 11 月 36,498,396.60 - (6,106,684.00) 30,391,712.60 -
长沙沙河城四期二区 2019 年 12 月 22,343,320.13 - (182,411.56) 22,160,908.57 -
长沙沙河城三期一区 2014 年 12 月 13,860,000.00 - - 13,860,000.00 -
新乡世纪新城三期二区 2021 年 11 月 12,684,015.78 - (2,838,827.60) 9,845,188.18 -
长沙沙河城三期二区 2018 年 9 月 7,496,204.65 - (119,554.90) 7,376,649.75 (320,576.45)
长沙沙河城二期一区 2020 年 12 月 3,486,810.97 - (1,649.14) 3,485,161.83 -
新乡世纪村一期 2009 年 8 月 3,350,211.75 - (120,000.00) 3,230,211.75 -
新乡世纪村三期 2012 年 12 月 1,120,000.00 - (70,000.00) 1,050,000.00 -
新乡世纪村二期 2009 年 12 月 1,035,167.19 - - 1,035,167.19 -
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四 合并财务报表项目附注(续)
(5) 存货(续)
(e) 于 2023 年 12 月 31 日，开发成本明细如下：
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 跌价准备
长沙沙河城二期二区 2023 年 8 月 2025 年 12 月 21,191 万元 79,964,533.98 57,217,443.57 -
长沙深业中心 2020 年 9 月 2023 年 8 月 65,102 万元 - 597,918,266.80 -
长沙沙河城四期三 B 区 2021 年 4 月 2023 年 7 月 29,855 万元 - 223,522,151.40 -
其他 2011 年 9 月 2025 年 12 月 2,500 万元 16,564,937.00 15,899,778.00 -
(i) 于 2023 年 12 月 31 日，本集团无存货用于取得银行借款抵押(2022 年 12 月 31 日：账面价值 597,918,266.80 元)。
(ii) 2023 年度，计入存货的资本化借款费用为 6,244,413.94 元(2022 年度：15,092,136.64 元)，用于确认资本化金额的资本化
率为 4.32%(2022 年度：4.46%)。
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四 合并财务报表项目附注(续)
(6) 其他流动资产
预交税费 6,933,658.95 46,453,019.26
待抵扣进项税额 3,651,021.82 52,328,253.46
合同取得成本 18,930.01 74,074.83
其他 5,085.13 6,250.00
(7) 投资性房地产
房屋及建筑物 停车场 合计
账面原值
累计折旧
本年计提 2,450,704.32 2,404,212.00 4,854,916.32
账面价值
(i) 2023 年度及 2022 年度，无资本化计入投资性房地产的借款费用。
(ii) 于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团未对投资性房地产计提
减值准备。
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四 合并财务报表项目附注(续)
(8) 固定资产
计算机及
房屋及建筑物 机器设备 运输工具 电子设备 办公设备 其他设备 合计
原价
本年购置 - - - 83,658.94 - - 83,658.94
本年处置及报废 - - (631,852.00) - - - (631,852.00)
累计折旧
本年计提 1,596,505.56 798.00 150,619.45 263,810.30 20,209.50 21,702.84 2,053,645.65
本年处置及报废 - - (568,666.80) - - - (568,666.80)
账面价值
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四 合并财务报表项目附注(续)
(8) 固定资产(续)
(i) 于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团无固定资产抵押。
(ii) 2023 年 度 固 定 资 产 计 提 的 折 旧 金 额 为 2,053,645.65 元 (2022 年 度 ：
元及 2,051,032.65 元(2022 年度：3,198.00 元及 2,117,855.57 元)。
(iii) 于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团无暂时闲置的固定资
产。
(iv) 于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书的固
定资产。
(v) 于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团未对固定资产计提减值
准备。
(9) 在建工程
在建工程 175,797,817.83 168,155,628.45
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
长沙深业中心自持酒
店物业项目 186,132,904.91 (10,335,087.08) 175,797,817.83 168,155,628.45 - 168,155,628.45
迹象，因此，本集团对该项目进行了减值测试，经比较该项目的公允价值减
去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值后，采用公允价值减去处置
费用后的净额确定该项目的可收回金额为 175,797,817.83 元，并计提减值准
备 10,335,087.08 元。
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四 合并财务报表项目附注(续)
(9) 在建工程(续)
(a) 重大在建工程项目变动
工程名称 预算数 12 月 31 日 本年增加 12 月 31 日 预算的比例 工程进度 累计金额 费用资本化金额 用资本化率 资金来源
长沙深业中心自持酒店物业项目 25,312 万元 168,155,628.45 17,977,276.46 186,132,904.91 73.53% 73.53% 14,264,252.96 1,966,510.43 4.32% 贷款/自筹
(b) 于 2023 年 12 月 31 日，本集团无在建工程用于取得银行借款抵押(2022 年 12 月 31 日：账面价值 168,155,628.45 元)。
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四 合并财务报表项目附注(续)
(10) 使用权资产
房屋及建筑物
原价
累计折旧
本年计提 4,669,662.00
账面价值
(11) 长期待摊费用
装修费 2,526,302.26 4,221,604.66
(12) 递延所得税资产和递延所得税负债
(a) 递延所得税资产
可抵扣暂时性差 可抵扣暂时性差
异及可抵扣亏损 递延所得税资产 异及可抵扣亏损 递延所得税资产
土地增值税清算
准备金 159,185,690.88 39,796,422.72 123,953,872.90 30,988,468.22
资产减值准备 70,213,953.38 17,553,485.63 60,553,664.40 15,138,413.23
内部交易抵销 33,619,506.12 8,404,876.53 25,217,006.37 6,304,251.59
可抵扣亏损 12,755,686.91 3,182,878.09 52,279,136.29 13,022,888.30
尚未支付的费用 41,996.76 10,499.19 412,089.68 103,022.42
其中：
预计于 1 年内
(含 1 年)转回
的金额 31,560,355.66 32,652,516.90
预计于 1 年后转
回的金额 37,387,806.50 32,904,526.86
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四 合并财务报表项目附注(续)
(12) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
(b) 递延所得税负债
应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
待售回迁房(附注
四(36)(a)) 88,007,272.52 22,001,818.13 132,321,592.32 33,080,398.08
合同取得成本 18,930.04 4,732.51 74,074.82 18,518.71
其中：
预计于 1 年内
(含 1 年)转回
的金额 22,006,550.64 33,098,916.79
(c) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异分析如下：
可抵扣暂时性差异 2,095,211.65 5,811,232.37
(d) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
递延所得税资产净额 66,309,994.50 53,123,214.27
递延所得税负债净额 19,368,382.98 20,665,087.31
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四 合并财务报表项目附注(续)
(13) 资产减值及损失准备
应收账款坏账准备 7,706,175.64 12,208.01 (4,025.67) 7,714,357.98
其中：单项计提坏账
准备 7,641,031.93 - (2,564.39) 7,638,467.54
组合计提坏账
准备 65,143.71 12,208.01 (1,461.28) 75,890.44
其他应收款坏账准备 15,158,004.04 103,829.67 (4,786,851.61) 10,474,982.10
小计 22,864,179.68 116,037.68 (4,790,877.28) 18,189,340.08
存货跌价准备 43,263,140.35 - - 43,263,140.35
在建工程减值准备 - 10,335,087.08 - 10,335,087.08
小计 43,263,140.35 10,335,087.08 - 53,598,227.43
合计 66,127,320.03 10,451,124.76 (4,790,877.28) 71,787,567.51
(14) 应付账款
应付工程款 293,093,282.41 336,002,083.61
于 2023 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 246,769,291.36 元(2022
年 12 月 31 日：126,142,362.25 元)，主要为应付工程款及工程质保金，因项
目尚未结算故尚未偿还。
(15) 预收款项
预收租金 365,692.61 375,097.09
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四 合并财务报表项目附注(续)
(16) 合同负债
商品房销售 248,542,433.97 681,729,681.85
(a) 包括在 2022 年 12 月 31 日账面价值中的 642,827,057.80 元合同负债已于
元)。
(b) 截至 2023 年 12 月 31 日，预售金额前五的项目收款信息如下：
项目名称 期末余额 期初余额
长沙沙河城四期三 B 区 184,706,803.67 17,687,832.11
长沙沙河城四期三 A 区 28,810,330.28 429,842,472.08
鹤塘岭花园 15,715,749.54 225,249,043.12
新乡世纪新城一期 8,915,810.95 44,965.71
长沙深业中心 6,877,995.41 6,410,105.50
(17) 应付职工薪酬
应付短期薪酬(a) 15,553,814.74 16,644,627.84
应付设定提存计划(b) 1,830,748.00 3,137,105.98
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四 合并财务报表项目附注(续)
(17) 应付职工薪酬(续)
(a) 短期薪酬
工资、奖金、津贴和
补贴 12,533,983.28 38,214,357.90 (39,645,368.74) 11,102,972.44
职工福利费 - 3,748,673.25 (3,748,673.25) -
社会保险费 - 1,568,209.18 (1,568,209.18) -
其中：医疗保险费 - 1,393,868.80 (1,393,868.80) -
工伤保险费 - 67,334.35 (67,334.35) -
生育保险费 - 107,006.03 (107,006.03) -
住房公积金 - 2,530,356.90 (2,530,356.90) -
工会经费和职工教育
经费 4,110,644.56 1,312,989.11 (972,791.37) 4,450,842.30
(b) 设定提存计划
企业年金缴费(i) 3,137,105.98 1,989,699.55 (3,296,057.53) 1,830,748.00
基本养老保险 - 2,753,482.16 (2,753,482.16) -
失业保险费 - 42,797.67 (42,797.67) -
(i) 本公司建立企业年金，职工个人缴费为每人每年 120 元，单位年缴费总额为
参加企业年金职工对应缴费年度实际发放工资总额的 8%。
(18) 应交税费
应交企业所得税 20,776,337.26 31,710,368.85
应交增值税 9,099,634.69 12,441,787.23
应交城市维护建设税 348,934.31 1,096.07
应交个人所得税 255,011.96 1,476,389.78
应交印花税 166,364.22 307,766.28
应交教育费附加 149,722.89 469.75
其他 188,464.70 82,147.79
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四 合并财务报表项目附注(续)
(19) 其他应付款
土地增值税清算准备金 159,185,690.88 123,953,872.90
应付第三方往来 10,364,034.91 17,519,828.63
应付押金和保证金 1,492,805.92 1,848,863.68
应付关联方款项(附注八(5)(b)) - 228,537,687.00
于 2023 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 39,283,041.36 元(2022
年 12 月 31 日：269,586,115.21 元)，主要为土地增值税清算准备金。
(20) 一年内到期的非流动负债
一年内到期的长期借款 - 228,347,245.64
本金 - 228,000,000.00
利息 - 347,245.64
一年内到期的租赁负债
(附注四(22)) 419,447.52 5,039,713.29
(21) 其他流动负债
待转销项税额 20,462,634.27 61,066,897.37
(22) 租赁负债
租赁负债 419,447.52 5,459,160.81
减：一年内到期的非流动负债
(附注四(20)) (419,447.52) (5,039,713.29)
- 419,447.52
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四 合并财务报表项目附注(续)
(23) 股本
普通股 242,046,224.00 242,046,224.00
普通股(a) 201,705,187.00 40,341,037.00 242,046,224.00
(a) 根据 2022 年 4 月 21 日股东大会决议，本公司向全体股东以未分配利润
金额为 40,341,037.00 元；现金股利为每 10 股派发 0.50 元(含税)，按照已发
行股份 201,705,187 股计算，共计分配现金股利为 10,085,259.35 元。
(24) 资本公积
其他 9,969,249.97 9,969,249.97
(25) 盈余公积
法定盈余公积金(a) 90,326,804.41 40,674,714.39 131,001,518.80
任意盈余公积金 157,659,909.83 - 157,659,909.83
法定盈余公积金(a) 74,616,847.47 15,709,956.94 90,326,804.41
任意盈余公积金 157,659,909.83 - 157,659,909.83
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四 合并财务报表项目附注(续)
(25) 盈余公积(续)
(a) 根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%
提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的50%以上
时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股
本。2023年度，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金40,674,714.39
元(2022年度：15,709,956.94元)。
(26) 未分配利润
年初未分配利润 666,660,527.07 484,118,114.95
加：本年归属于母公司股东的
净利润 521,765,764.33 248,678,665.41
减：提取法定盈余公积 (40,674,714.39) (15,709,956.94)
应付普通股股利(a) (29,045,546.88) (50,426,296.35)
年末未分配利润 1,118,706,030.13 666,660,527.07
(a) 根 据 2023 年 4 月 20 日 股 东 大 会 决 议 ， 本 公 司 向 全 体 股 东 以 总 股 本
现金股利，分配利润金额合计 29,045,546.88 元(2022 年度：50,426,296.35
元)。
(27) 营业收入和营业成本
主营业务收入 1,389,212,866.56 763,601,802.32
主营业务成本 464,129,229.11 452,639,637.56
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四 合并财务报表项目附注(续)
(27) 营业收入和营业成本(续)
(a) 主营业务收入和主营业务成本
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 1,377,709,637.78 455,424,007.55 751,799,904.16 443,538,356.14
物业租赁 10,109,139.91 7,592,017.87 10,420,604.41 7,810,911.32
物业管理 1,394,088.87 1,113,203.69 1,381,293.75 1,290,370.10
(b) 本集团营业收入及营业成本分解列示如下：
主营业务收入
其中：在某一时点确认
—房地产销售 1,377,709,637.78 751,799,904.16
在某一时段内确认
—物业管理 1,394,088.87 1,381,293.75
物业租赁 10,109,139.91 10,420,604.41
主营业务成本
其中：在某一时点确认
—房地产销售 455,424,007.55 443,538,356.14
在某一时段内确认
—物业管理 1,113,203.69 1,290,370.10
物业租赁 7,592,017.87 7,810,911.32
于 2023 年 12 月 31 日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对
应的收入金额为 248,542,433.97 元(2022 年 12 月 31 日：681,729,681.85
元)，预计全部将于 2024 年度确认收入。
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(27) 营业收入和营业成本(续)
(c) 2023 年度，确认收入金额前五的项目信息如下：
项目名称 收入金额
鹤塘岭花园 643,653,067.87
长沙沙河城四期三 A 区 631,266,506.01
长沙沙河城四期三 B 区 77,233,801.79
新乡世纪新城二期 20,425,445.72
长沙沙河城四期一区 2,542,538.54
(d) 营业收入按报告分部与地区分解列示如下：
房地产业务
报告分部 房地产销售 物业租赁 物业管理 合计
主要经营地区：
湖南长沙 711,162,935.10 1,044,961.92 - 712,207,897.02
广东深圳 643,653,067.87 8,440,217.31 1,394,088.87 653,487,374.05
河南新乡 22,893,634.81 623,960.68 - 23,517,595.49
房地产业务
报告分部 房地产销售 物业租赁 物业管理 合计
主要经营地区：
湖南长沙 739,357,077.08 1,674,666.17 - 741,031,743.25
河南新乡 12,442,827.08 696,040.68 - 13,138,867.76
广东深圳 - 8,049,897.56 1,381,293.75 9,431,191.31
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四 合并财务报表项目附注(续)
(28) 税金及附加
土地增值税 121,968,304.73 78,521,381.74
城市维护建设税 4,165,579.53 2,265,153.79
教育费附加 2,975,295.43 1,617,856.50
房产税 1,922,735.01 1,385,921.50
其他 1,312,558.39 481,326.10
(29) 销售费用
销售佣金 30,303,836.38 13,374,846.27
广告宣传推广费 6,197,145.91 9,311,696.52
管理费 3,033,255.91 4,302,617.19
职工薪酬 620,154.71 775,876.23
其他 1,463,616.74 2,492,741.51
(30) 管理费用
职工薪酬 44,213,526.15 45,563,767.96
使用权资产折旧费 4,669,662.00 4,919,284.65
折旧与摊销 3,498,977.45 3,591,952.73
办公费 3,070,798.22 3,176,970.78
审计评估费 1,957,644.26 1,591,380.83
业务招待费 621,801.43 705,202.46
管理费 446,565.44 2,019,330.63
其他 2,357,758.77 2,600,999.39
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四 合并财务报表项目附注(续)
(31) 财务收入—净额
银行借款利息支出 (6,255,624.37) (10,498,524.38)
关联方借款利息支出 (3,124,805.56) (10,507,451.64)
加：租赁负债利息支出 (127,135.96) (359,076.12)
减：资本化利息(a) 8,210,924.37 21,005,976.02
利息费用 (1,296,641.52) (359,076.12)
减：利息收入 8,857,977.91 3,020,334.05
其他 (75,952.28) (86,395.80)
(a) 2023 年度及 2022 年度，借款费用资本化金额已全部计入存货和在建工程。
(32) 费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
房地产销售成本 455,424,007.55 443,538,356.14
职工薪酬费用 45,617,396.11 47,312,076.79
销售佣金 30,303,836.38 13,374,846.27
折旧费和摊销费用 8,622,864.37 8,883,207.65
广告宣传推广费 6,197,145.91 9,311,696.52
管理费 5,913,855.75 8,583,463.48
使用权资产折旧费 4,669,662.00 4,919,284.65
办公费 3,070,798.22 3,176,970.78
审计评估费 1,957,644.26 1,591,380.83
业务招待费 621,801.43 705,202.46
服务成本 326,875.44 317,937.50
其他 3,858,085.06 5,351,881.64
(a) 2023 年度，本集团无短期租赁和低价值租赁的租金支出。
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四 合并财务报表项目附注(续)
(33) 资产减值损失
在建工程减值损失 10,335,087.08 -
存货跌价损失 - 15,830,156.35
(34) 信用减值(转回)/损失
应收账款坏账损失/(转回) 8,182.34 (7,960.08)
其他应收款坏账(转回)/损失 (4,683,021.94) 54,565.49
(4,674,839.60) 46,605.41
(35) 其他收益
个人所得税手续费返还 114,372.44 10,430.55
其他 1,062.00 112,384.10
(36) 营业外收入
计入 2023 年度
非经常性损益的
罚款及违约金收入 175,000.00 77,304.47 175,000.00
取得回迁房屋确认收益(a) - 195,694,196.55 -
拆迁过渡期安置补偿收入(a) - 10,735,318.13 -
拆迁延期补偿款(a) - 9,357,522.36 -
政府补助—与收益相关 - 50,000.00 -
其他 2.80 60,345.15 2.80
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
四 合并财务报表项目附注(续)
(36) 营业外收入(续)
(a) 于 2022 年 8 月 31 日，本公司取得沙河集团交付的回迁房屋，自此，本公司
与沙河集团自 2013 年开始至今的深圳市南山区沙河街道鹤塘岭小区 - 沙河商
城城市更新项目宣告完成，本公司因此确认合计为 195,694,196.55 元的收
益，其中包括：回迁房初始入账价值与原账面价值的差额 132,321,592.31
元，可抵扣进项税 49,396,969.61 元，回迁房屋迁入补助及装修补偿费
此外，本公司 2022 年度收到沙河集团支付的沙河商城旧改拆迁过渡期安置补
偿 10,735,318.13 元和拆迁延期补偿款 9,357,522.36 元，亦于当年计入营业
外收入。
(37) 营业外支出
计入 2023 年度
非经常性损益的
固定资产报废损失 59,127.05 40,903.37 59,127.05
其他 19,738.86 9,714.61 19,738.86
(38) 所得税费用
按税法及相关规定计算的当期
所得税 182,416,360.55 66,634,748.71
递延所得税 (14,483,484.55) 20,328,199.24
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四 合并财务报表项目附注(续)
(38) 所得税费用(续)
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费
用：
利润总额 692,321,128.95 335,008,841.68
按适用税率计算的所得税 173,080,282.24 83,752,210.42
子公司适用不同税率的影响 (22,532.72) (17,999.30)
子公司税收优惠产生的影响 (67,598.15) (62,997.54)
汇算清缴对所得税费用的影响 (7,456,002.46) -
不得扣除的成本、费用和损失 3,187,042.03 3,338,973.75
使用前期未确认递延所得税资
产的可抵扣暂时性差异 (1,000,000.00) -
其他 211,685.06 (47,239.38)
所得税费用 167,932,876.00 86,962,947.95
(39) 每股收益
(a) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外
普通股的加权平均数计算：
归属于母公司普通股股东的合
并净利润 521,765,764.33 248,678,665.41
本公司发行在外普通股的加权
平均数(i) 242,046,224.00 242,046,224.00
基本每股收益 2.16 1.03
其中：
—持续经营基本每股收益： 2.16 元/股 1.03 元/股
—终止经营基本每股收益： - -
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
四 合并财务报表项目附注(续)
(39) 每股收益(续)
(a) 基本每股收益(续)
(i) 普通股加权平均数计算过程
年初已发行普通股股数 242,046,224.00 201,705,187.00
股票股利的影响(注) - 40,341,037.00
年末普通股的加权平均数 242,046,224.00 242,046,224.00
注：本公司于 2022 年度分配的股票股利 40,341,037 股(见附注四(23))视同其
在 2022 年年初即已发生。
(b) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的
合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2023
年度及 2022 年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股
收益等于基本每股收益。
(40) 现金流量表项目注释
本集团的其他货币资金变动及代收代付款变动以净额列报现金流量，重大的
现金流量项目列示如下：
(a) 收到其他与经营活动有关的现金
其他货币资金净变动 27,886,027.48 37,223,011.01
存款利息收入 8,857,977.91 3,020,494.05
收到回迁房相关款项 - 35,953,776.72
其他 2,204,481.13 5,687,272.94
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四 合并财务报表项目附注(续)
(40) 现金流量表项目注释(续)
(b) 支付其他与经营活动有关的现金
费用性支出 51,238,263.09 36,814,220.50
代收代付款净变动 901,256.13 6,566,543.82
支付的押金保证金 311,328.32 471,077.00
(c) 支付其他与筹资活动有关的现金
偿还关联方款项 231,662,492.56 -
偿还租赁负债支付的金额(i) 5,425,191.82 5,347,135.80
(i) 2023 年度，本集团支付的与租赁相关的总现金流出为 5,425,191.82 元(2022
年度：5,347,135.80 元)，均计入筹资活动的偿付租赁负债支付的金额。
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四 合并财务报表项目附注(续)
(41) 现金流量表补充资料
(a) 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 524,388,252.95 248,045,893.73
加：资产减值损失 10,335,087.08 15,830,156.35
信用减值(转回)/损失 (4,674,839.60) 46,605.41
使用权资产折旧 4,669,662.00 4,919,284.65
固定资产折旧 2,053,645.65 2,121,053.57
投资性房地产折旧 4,854,916.32 4,854,916.32
长期待摊费用摊销 1,714,302.40 1,907,237.76
固定资产报废损失 59,127.05 40,903.37
财务费用 1,296,552.81 358,557.76
递延所得税资产增加 (3,391,118.40) (12,486,695.33)
递延所得税负债(减少)/增加 (11,092,366.15) 32,814,894.57
存货的减少/(增加) 338,161,489.34 (118,292,613.32)
经营性应收项目的减少/(增加) 118,530,190.76 (1,390,826.06)
经营性应付项目的(减少)/增加 (506,992,888.08) 173,710,722.86
经营活动产生的现金流量净额 479,912,014.13 352,480,091.64
(b) 现金及现金等价物净变动情况
现金及现金等价物的年末余额 565,950,235.18 599,505,558.67
减：现金及现金等价物的年初余额 (599,505,558.67) (236,417,626.07)
现金及现金等价物净(减少)/增加额 (33,555,323.49) 363,087,932.60
(c) 现金及现金等价物
现金
其中：库存现金 89,148.06 175,475.87
可随时用于支付的银行存款 565,861,087.12 599,330,082.80
年末现金及现金等价物余额 565,950,235.18 599,505,558.67
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四 合并财务报表项目附注(续)
(41) 现金流量表补充资料(续)
(d) 筹资活动产生的各项负债的变动情况
银行借款 关联方款项 租赁负债
(含一年内到期) (含一年内到期) (含一年内到期) 应付股利 合计
筹资活动产生的现金流出 (234,602,869.93) (231,662,492.56) (5,425,191.82) (29,045,546.88) (500,736,101.19)
本年计提的利息 6,255,624.29 3,124,805.56 127,135.96 - 9,507,565.81
宣告发放股利 - - - 29,045,546.88 29,045,546.88
税费 - - 258,342.57 - 258,342.57
五 合并范围变更
(1) 注销子公司
于 2023 年 5 月 8 日，本公司完成对子公司洛阳博浩的注销。于注销完成时，该公司不再纳入本集团合并范围，本集团少数
股东权益相应减少 4,000,000.00 元。
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六 在其他主体中的权益
(1) 在子公司中的权益
(a) 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 注册资本 业务性质 直接 间接 取得方式
长沙深业置业有限公司(“长沙公司”) 长沙市 长沙市 8,000 万元 房地产开发、销售 100.00% - 通过设立或投资等方式取得
新乡市深业地产有限公司(“新乡公司”) 新乡市 新乡市 8,000 万元 房地产开发、销售 70.00% - 通过设立或投资等方式取得
深业置地物业 深圳市 深圳市 2,000 万元 物业管理 100.00% - 通过设立或投资等方式取得
长沙深业福湘置业有限公司(“福湘公司”) 长沙市 长沙市 5,000 万元 房地产开发、销售 - 100.00% 通过设立或投资等方式取得
河南深业地产有限公司(“郑州公司”) 荥阳市 荥阳市 1,000 万元 房地产开发、销售 100.00% - 通过设立或投资等方式取得
(b) 存在重要少数股东权益的子公司
本集团综合考虑子公司是否为上市公司、其少数股东权益占本集团合并股东权益的比例、少数股东损益占本集团合并净利润
的比例等因素，确定存在重要少数股东权益的子公司，列示如下：
少数股东 2023 年度 2023 年度 2023 年 12 月 31 日
的持股比例 归属于少数股东的损益 向少数股东分派的股利 少数股东权益
子公司名称
新乡公司 30% 1,022,800.07 - 51,313,000.44
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六 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(b) 存在重要少数股东权益的子公司(续)
上述非全资子公司的主要财务信息列示如下：
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
新乡公司 215,085,374.79 20,751,076.19 235,836,450.98 64,786,449.49 64,786,449.49 235,652,336.74 21,830,922.39 257,483,259.13 89,842,591.22 89,842,591.22
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净亏损 综合收益总额 经营活动现金流量
新乡公司 23,517,595.49 3,409,333.58 3,409,333.58 20,428,503.92 13,138,867.76 (2,109,238.91) (2,109,238.91) 33,901,917.41
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七 分部信息
本集团的报告分部是提供不同产品或服务、或在不同地区经营的业务单元。
由于各种业务或地区需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管
理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资
源并评价其业绩。
本集团有 2 个报告分部，分别为：
—房地产业务分部，主要建造、售卖或出租商业房产和车位
—物业管理分部，主要提供物业管理服务
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。资产根据分部的经营
进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收
入比例在分部之间进行分配。
(a) 2023 年度及 2023 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
房地产业务 物业管理 分部间抵销 合计
对外交易收入(i) 1,387,818,777.69 1,394,088.87 - 1,389,212,866.56
分部间交易收入 - - - -
营业成本 463,016,025.42 1,113,203.69 - 464,129,229.11
信用减值损失转回 (4,674,836.54) (3.06) - (4,674,839.60)
资产减值损失 10,335,087.08 - - 10,335,087.08
使用权资产折旧费 4,669,662.00 - - 4,669,662.00
折旧费和摊销费 8,620,251.37 2,613.00 - 8,622,864.37
利润总额 691,870,474.63 450,654.32 - 692,321,128.95
所得税费用 167,769,466.83 163,409.17 - 167,932,876.00
资产总额 2,527,654,433.71 23,704,937.70 (39,000,000.00) 2,512,359,371.41
负债总额 820,195,254.72 468,183.52 (19,000,000.00) 801,663,438.24
非流动资产增加额(ii) 18,081,958.40 - - 18,081,958.40
(i) 2023 年度，本集团无来自单一客户的收入超过总收入的 10%。
(ii) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
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七 分部信息(续)
(b) 2022 年度及 2022 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
房地产业务 物业管理 分部间抵销 合计
对外交易收入(i) 762,220,508.57 1,381,293.75 - 763,601,802.32
分部间交易收入 - - - -
营业成本 451,349,267.46 1,290,370.10 - 452,639,637.56
信用减值损失 46,556.70 48.71 - 46,605.41
资产减值损失 15,830,156.35 - - 15,830,156.35
使用权资产折旧费 4,919,284.65 - - 4,919,284.65
折旧费和摊销费 8,880,429.65 2,778.00 - 8,883,207.65
利润总额 334,648,855.73 359,985.95 - 335,008,841.68
所得税费用 86,944,600.77 18,347.18 - 86,962,947.95
资产总额 3,006,307,535.24 23,352,957.32 (39,000,000.00) 2,990,660,492.56
负债总额 1,789,867,259.88 440,005.58 (19,000,000.00) 1,771,307,265.46
非流动资产增加额(ii) 5,982,937.62 (2,778.00) - 5,980,159.62
(i) 2022 年度，本集团无来自单一客户的收入超过总收入的 10%。
(ii) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
(c) 2023 年度及 2022 年度，本集团的交易收入均来源于中国境内。于 2023 年
八 关联方关系及其交易
(1) 母公司情况
(a) 母公司基本情况
注册地 业务性质
沙河集团 深圳市 房地产开发和经营、物业租赁、药品销售、医疗服务
本公司的最终控制方为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
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八 关联方关系及其交易(续)
(1) 母公司情况(续)
(b) 母公司注册资本及其变化
及 2023 年 12 月 31 日
沙河集团 350,000,000.00
(c) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
沙河集团 34.02% 34.02% 34.02% 34.02%
(2) 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注六(1)。
(3) 其他关联方情况
与本集团的关系
深圳沙河医院 受同一控股股东控制的企业
深业托育(深圳)有限公司 受同一控股股东控制的企业
深业物业运营集团股份有限公司 受同一控股股东控制的企业
(“物业集团”)
深业智慧科技(深圳)有限公司 受同一控股股东控制的企业
(“深业智慧科技”)
深业置地(深圳)物业管理有限公司 受同一控股股东控制的企业
(“置地物业管理”)
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八 关联方关系及其交易(续)
(4) 关联交易
(a) 购销商品、提供和接受劳务
采购商品、接受劳务：
关联交易内容 2023 年度 2022 年度
置地物业管理 接受物业管理服务 982,183.87 -
深业智慧科技 接受信息技术服务 62,358.12 49,886.50
物业集团 接受物业管理服务 - 517,512.25
销售商品、提供劳务：
关联交易内容 2023 年度 2022 年度
沙河集团 提供物业管理服务 1,390,239.37 1,381,293.75
其他 提供房屋租赁服务 195,051.36 179,337.06
(b) 本集团作为承租方承担的租赁负债利息支出：
沙河集团 127,135.96 348,109.95
(c) 利息费用
沙河集团 3,124,805.56 8,826,150.00
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八 关联方关系及其交易(续)
(4) 关联交易(续)
(d) 其他关联方交易
沙河集团(附注四(36)(a))：
取得回迁房确认收益 - 195,694,196.55
拆迁过渡期安置补偿 - 10,735,318.13
拆迁延期补偿款 - 9,357,522.36
- 215,787,037.04
(e) 关键管理人员薪酬
关键管理人员薪酬 7,512,975.85 8,905,713.09
(5) 关联方余额
(a) 其他应收款
沙河集团 880,839.62 880,839.62
(b) 其他应付款
关联方借款—本金(i)
沙河集团 - 210,000,000.00
关联方借款—利息(i)
沙河集团 - 14,536,000.00
关联方往来
沙河集团 - 4,001,687.00
- 228,537,687.00
(i) 上述与沙河集团借款的年利率为 3.65%。
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九 或有事项
对外提供担保形成的或有
负债(a) 320,445,204.91 533,920,807.76
(a) 在本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保期
间内，如果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任
保证担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种
情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通过优先处置相关房产的方
式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信用风险较低。
十 承诺事项
(1) 资本性支出承诺事项
已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺
在建工程 - 24,699,437.62
(2) 房地产开发项目支出承诺事项
已签订的正在或准备履行的建
安合同 104,168,611.24 150,662,851.72
十一 资产负债表日后事项
(1) 利润分配情况说明
根据 2024 年 3 月 28 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东拟以 2023
年 12 月 31 日总股本 242,046,224 股为基数，以未分配利润向全体股东每 10
股 派 发 2.16 元 ( 含 税 ) 现 金 股 利 52,281,984.38 元 ( 含 税 )
。尚待本公司股东大会审议批准，未在本财务报表中确认为负债。
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十二 资产负债表日后经营租赁收款额
一年以内 4,014,176.64 9,904,060.22
一到二年 1,134,938.60 2,925,622.45
二到三年 863,710.80 881,612.12
三到四年 752,440.00 615,487.80
四到五年 802,440.00 550,000.00
五年以上 650,000.00 1,250,000.00
十三 金融工具及相关风险
本集团的经营活动会面临各种金融风险，主要包括市场风险(主要为利率风
险)、信用风险和流动性风险。上述金融风险以及本集团为降低这些风险所采
取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策
和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本集团己制定风险管理政策以
识别和分析本集团所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确
规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本集团定
期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统
进行更新。
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。于 2023 年 12 月
的外币货币性资产，不存在重大的汇率风险。
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款等长期带息债务。浮动利率的金
融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临
公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率
合同的相对比例。于 2023 年 12 月 31 日，本集团未持有带息长期债务(2022
年 12 月 31 日：228,000,000.00 元)。
本集团持续监控集团利率水平。本集团通过维持适当的固定利率债务与可变
利率债务组合以管理成本。于 2023 年度及 2022 年度本集团并无利率互换安
排。
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十三 金融工具及相关风险(续)
(2) 信用风险
本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款、其他应收款和财务担保合
同等。
本集团货币资金主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他
大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银
行违约而导致的重大损失。
对于应收账款和其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。
本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其
他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团
会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用
书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险
在可控的范围内。
此外，财务担保可能会因为交易对手方违约而产生风险，本集团对财务担保
制定了严格的申请和审批要求，综合考虑内外部信用评级等信息，持续监控
信用风险敞口、交易对手方信用评级的变化及其他相关信息，确保整体信用
风险在可控的范围内。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其
他信用增级(2022 年 12 月 31 日：无)。
(3) 流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。本集团在汇总各子公司现金
流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维
持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机
构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
十三 金融工具及相关风险(续)
(3) 流动性风险(续)
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列
示如下：
一年以内 一到二年 合计
应付账款 293,093,282.41 - 293,093,282.41
其他应付款 171,042,531.71 - 171,042,531.71
一年内到期的非流动负债 419,447.52 - 419,447.52
一年以内 一到二年 合计
应付账款 336,002,083.61 - 336,002,083.61
其他应付款 380,081,752.21 - 380,081,752.21
一年内到期的非流动负债 244,834,513.94 - 244,834,513.94
租赁负债 - 419,447.52 419,447.52
十四 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提
供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成
本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股
东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外
部强制性资本要求，利用资产负债比率监控资本。
于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团的资产负债比率列示如
下：
资产负债比率 31.91% 59.23%
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十五 公司财务报表附注
(1) 其他应收款
应收子公司款项 683,272,507.52 505,261,561.87
应收押金和保证金 3,292,778.62 3,228,445.62
应收往来款 2,763,163.60 2,733,941.01
应收员工备用金 50,000.00 165,209.95
减：坏账准备 (4,254,258.36) (4,259,731.20)
(a) 其他应收款账龄分析如下：
一年以内 210,152,740.99 8,345,662.48
一到二年 8,213,812.78 11,117,016.76
二到三年 11,117,016.76 213,608,560.73
三年以上 459,894,879.21 278,317,918.48
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十五 公司财务报表附注(续)
(1) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表
其他应收款的坏账准备按类别分析如下：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额比例 金额 计提比例 金额 占总额比例 金额 计提比例
按组合计提坏账准备 689,378,449.74 100.00% 4,254,258.36 0.62% 511,389,158.45 100.00% 4,259,731.20 0.83%
第一阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
本年净变动 177,989,291.29 (5,472.84) - - (5,472.84)
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十五 公司财务报表附注(续)
(1) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第二阶段的
其他应收款。处于第一阶段和第三阶段的其他应收款分析如下：
(i) 于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本公司不存在单项计提坏账准
备的其他应收款。
(ii) 于 2023 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月内预
第一阶段 账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
应收子公司款项 683,272,507.52 - -
应收往来款 1,235,557.60 0.13% (1,548.86)
应收押金和保证金 575,477.36 1.29% (7,419.96)
应收员工备用金 50,000.00 0.76% (382.28)
整个存续期预期
第三阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
应收押金和保证金 2,717,301.26 100.00% (2,717,301.26)
应收往来款 1,527,606.00 100.00% (1,527,606.00)
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十五 公司财务报表附注(续)
(1) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月内预
第一阶段 账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
应收子公司款项 505,261,561.87 - -
应收押金和保证金 1,700,839.62 0.80% (13,550.39)
应收员工备用金 165,209.95 0.74% (1,224.48)
应收往来款 16,639.75 0.29% (49.07)
整个存续期预期
第三阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
应收往来款 2,717,301.26 100.00% (2,717,301.26)
应收押金和保证金 1,527,606.00 100.00% (1,527,606.00)
(c) 2023 年度，本公司转回的坏账准备金额为 5,742.82 元(2022 年度：计提
(d) 于 2023 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名其他应收款分析如下：
占其他应收款余
性质 余额 账龄 额总额比例 坏账准备
长沙公司 应收子公司款项 273,540,730.10 三年以上 39.68% -
福湘公司 应收子公司款项 211,181,124.12 一年以上(i) 30.63% -
郑州公司 应收子公司款项 198,550,653.30 一年以上(i) 28.80% -
深圳市建设局 应收押金和保证金 1,299,606.00 三年以上 0.19% (1,299,606.00)
沙河集团 应收押金和保证金 880,839.62 三年以上 0.13% -
(i) 本公司与福湘公司、郑州公司款项账龄分布于一年以内、一到二年、二到三
年及三年以上。
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
十五 公司财务报表附注(续)
(2) 长期股权投资
子公司(a) 255,800,000.00 261,800,000.00
减：长期股权投资减值准备 - -
(a) 子公司
长沙公司 136,700,000.00 136,700,000.00
新乡公司 89,100,000.00 89,100,000.00
深业置地物业 20,000,000.00 20,000,000.00
郑州公司 10,000,000.00 10,000,000.00
洛阳博浩(附注五(1)) — 6,000,000.00
(3) 营业收入和营业成本
主营业务收入 651,911,951.88 7,812,045.33
主营业务成本 64,041,683.42 6,617,346.64
沙河实业股份有限公司 2023 年年度报告全文
十五 公司财务报表附注(续)
(3) 营业收入和营业成本(续)
(a) 本公司营业收入及营业成本分解列示如下：
主营业务收入
其中：在某一时点确认
—房地产销售 643,653,067.87 -
物业租赁 8,258,884.01 7,812,045.33
主营业务成本
其中：在某一时点确认
—房地产销售 57,374,300.54 -
物业租赁 6,667,382.88 6,617,346.64
(4) 投资收益
成本法核算的长期股权投资
收益 778.64 28,490,000.00
子公司资金拆借利息收入 11,323,327.73 8,147,510.89
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沙河实业股份有限公司财务报表补充资料
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 2023 年度非经常性损益明细表
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,564.39
非流动资产处置损失 (59,127.05)
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 155,263.94
所得税影响额 (29,610.04)
少数股东权益影响额(税后) -
(1) 2023 年度非经常性损益明细表编制基础
中国证券监督管理委员会于 2023 年颁布了《公开发行证券的公司信息披露解
释性公告第 1 号——非经常性损益(2023 年修订)》(以下简称“2023 版 1 号
解释性公告”)，该规定自公布之日起施行。本集团按照 2023 版 1 号解释性
公告的规定编制 2023 年度非经常性损益明细表。
根据 2023 版 1 号解释性公告的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务
无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影
响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产
生的损益。
(2) 执行 2023 版 1 号解释性公告对 2022 年度非经常性损益的影响情况
执行 2023 版 1 号解释性公告的相关规定对 2022 年度非经常性损益无重大影
响。
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二 2022 年度非经常性损益明细表
取得回迁房确认收益 195,694,196.55
拆迁过渡期安置费收入 10,735,318.13
拆迁延期补偿款 9,357,522.36
非流动资产处置损失 (40,903.37)
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 177,935.01
所得税影响额 (53,983,445.82)
少数股东权益影响额(税后) (8,957.34)
(1) 2022 年度非经常性损益明细表编制基础
本集团按照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性
损益(2008)》的相关规定编制 2022 年度非经常性损益明细表。
三 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股
东的净利润 36.93% 23.74% 2.16 1.03 2.16 1.03
扣除非经常性损益后
归属于公司普通股
股东的净利润 36.92% 8.28% 2.16 0.36 2.16 0.36
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