公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
董事长致辞
各位股东：
本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零二三年十二月三十一日之年度经营业绩报告。
截至二零二三年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业收入人民币 1,575,147.8
万元，同比上升 21.27%。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币 39,872.7 万元和
回顾二零二三年，随着国内经济持续复苏，公司紧跟经济回升大势，持续优化产业布局，深
入提升管理效能，有效防范风险，实现公司各业务板块协同发展。房地产开发业务方面，在市场
分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司持续加强风险防控体系建设，多措并举促销售保交
付，强化动态货值管理，压缩成本费用，推进发展模式创新，着力增强房地产开发业务抗风险能
力。会展（含酒店）业务方面，公司全面抢抓机遇，圆满完成重大活动保障，积极开拓会展上游
业务，稳步推进输出管理业务，年度营收大幅提升。商业物业业态，持续提升专业化管理水平，
多措并举提质增效，实现了稳步经营。
展望二零二四年，公司将坚定发展信心，保持战略定力，坚持稳中求进，积极主动服务新时
代首都发展和北京国际消费中心城市建设，统筹高质量发展与高水平安全，推进产业数字化转型，
加快构建相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局，推动高质量发展。其中，房地产开发业
务要防风险保安全，稳定高质量发展基本盘；会展业务要持续完善产业布局，勇担高质量发展新
动能；商业物业业务要提升专业水平，做强高质量发展压舱石。
我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造
成为国际一流的会展品牌企业和独具特色的复合地产品牌企业而努力奋斗！
最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公
司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报
告。
四、 公司负责人李伟东、主管会计工作负责人胡浩及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施2023年年度利润分配股权登记日总股本为基数，
向普通股股东每10股派发现金股息人民币0.20元（含税）,不进行资本公积金转增股本,共计派发
现金红利67,340,400元（含税）。
该预案将在公司股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
详见“第三节 管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中
“（四）可能面对的风险”。
十一、 其他
□适用 √不适用
目 录
的会计报表。
签名并盖章的审计报告原件。
本及公告的原稿。
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司
本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司
本集团 指 本公司及其子公司
房地产股份 指 北京北辰房地产开发股份有限公司
北京天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司
北京姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司
长沙北辰 指 长沙北辰房地产开发有限公司
绿洲公司 指 北京北辰绿洲商贸有限公司
信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司
北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司
酒管公司 指 北京北辰酒店管理有限公司
北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司
辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心
元辰鑫物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫物业管理分公司
北辰亚市 指 北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司
国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心
长沙世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司
杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司
北京当代 指 北京北辰当代置业有限公司
武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司
会展信息 指 北京北辰会展信息服务有限公司
时代会展 指 北京北辰时代会展有限公司
会展研究院 指 北京北辰会展研究院有限公司
苏州旭昭 指 苏州北辰旭昭置业有限公司
杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司
南京旭辰 指 南京旭辰置业有限公司
武汉光谷 指 武汉光谷创意文化科技园有限公司
成都北辰 指 成都北辰置业有限公司
廊坊北辰 指 廊坊市北辰房地产开发有限公司
合肥辰旭 指 合肥辰旭房地产开发有限公司
成都天府 指 成都北辰天府置业有限公司
成都辰诗 指 成都辰诗置业有限公司
杭州京华 指 杭州北辰京华置业有限公司
杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司
杭州金湖 指 杭州金湖房地产开发有限公司
北京领航 指 北京北辰领航商务会展有限公司
宁波京华 指 宁波北辰京华置业有限公司
重庆两江 指 重庆北辰两江置业有限公司
苏州北辰 指 苏州北辰置业有限公司
宁波辰新 指 宁波辰新置业有限公司
北辰地产 指 北京北辰地产集团有限公司
武汉辰慧 指 武汉北辰辰慧房地产开发有限公司
武汉辰智 指 武汉北辰辰智房地产开发有限公司
无锡盛阳 指 无锡北辰盛阳置业有限公司
无锡辰万 指 无锡市辰万房地产有限公司
武汉领航 指 武汉北辰领航商务会展有限公司
成都华府 指 成都北辰华府置业有限公司
四川天仁 指 四川北辰天仁置业有限公司
海口辰智 指 海口辰智置业有限公司
成都北辰中金 指 成都北辰中金展览有限公司
武汉裕辰 指 武汉裕辰房地产开发有限公司
杭州京诚 指 杭州北辰京诚置业有限公司
武汉金辰盈智 指 武汉金辰盈智置业有限公司
武汉广大创意 指 武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司
北京宸宇 指 北京宸宇房地产开发有限公司
武汉辰发 指 武汉辰发房地产开发有限公司
武汉辰展 指 武汉辰展房地产开发有限公司
长沙滨辰 指 长沙滨辰置业有限公司
北辰会投 指 北京北辰会展投资有限公司
廊坊辰智 指 廊坊市辰智房地产开发有限公司
武汉金辰盈创 指 武汉金辰盈创置业有限公司
成都天辰 指 成都北辰天辰置业有限公司
重庆合悦 指 重庆北辰合悦置业有限公司
广州辰旭 指 广州辰旭置业有限公司
北辰兴顺 指 北京北辰兴顺会展有限公司
廊坊辰睿 指 廊坊市辰睿房地产开发有限公司
宁波京诚 指 宁波北辰京诚置业有限公司
展览中心 指 北京国际展览中心有限公司
广州广悦 指 广州广悦置业有限公司
杭州京阳 指 杭州北辰京阳置业有限公司
海口辰睿 指 海口辰睿置业有限公司
钓鱼台北辰 指 钓鱼台北辰（北京）会展有限公司
扬子江会展 指 南京北辰扬子江会议会展有限公司
首都会展 指 首都会展（集团）有限公司
北京辰轩 指 北京辰轩置业有限公司
辰星公司 指 北京辰星国际会展有限公司
北辰商管 指 北京北辰商业管理有限公司
京西科幻会展 指 北辰京西科幻（北京）会展有限公司
北辰悦物业 指 北京北辰悦物业服务有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
报告期 指 2023 年年度
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司
公司的中文简称 北辰实业
公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited
公司的外文名称缩写 Beijing North Star
公司的法定代表人 李伟东
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡浩（代行职责） 胡浩
联系地址 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 12 层 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 12 层
电话 010-64991277、010-64991055 010-64991277、010-64991055
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路 8 号
公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 12 层
公司办公地址的邮政编码 100101
公司网址 http://www.beijingns.com.cn
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 12 层
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
六、 其他相关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 中国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场
办公地址
（境内） 2 号楼普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 彭啸风、张美丽
名称 罗兵咸永道会计师事务所
公司聘请的会计师事务所 Pricewaterhousecoopers,22F
办公地址
（境外） Prince's building,Central,Hong Kong
签字会计师姓名 黄焯棋
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2023年 2022年 2021年
增减（%）
营业收入 15,751,478,107 12,988,939,722 21.27 22,182,853,805
扣除与主营业务无关的业
务收入和不具备商业实质 15,748,850,454 12,986,592,257 21.27 22,088,502,713
的收入后的营业收入
归属于上市公司股东的净
利润
归属于上市公司股东的扣
-24,645,753 -1,644,189,577 不适用 173,392,022
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
净额
本期末比上年同
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净
资产
总资产 56,225,144,598 67,280,220,550 -16.43 79,817,054,022
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2023年 2022年 2021年
期增减（%）
基本每股收益（元／股） 0.02 -0.48 不适用 0.02
稀释每股收益（元／股） 0.02 -0.48 不适用 0.02
扣除非经常性损益后的基本每
-0.01 -0.50 不适用 0.02
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.53 -11.73 不适用 0.52
扣除非经常性损益后的加权平
-0.19 -12.24 不适用 0.25
均净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
√适用 □不适用
单位:千元 币种:人民币
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 68,064 -1,575,516 12,845,583 12,786,706
按境外会计准则调整的项目及金额：
—冲回中国准则下投资性房
地产所计提折旧及减值准备 200,782 268,161 2,621,558 2,420,776
(a)
—投资性房地产公允值 -128,439 -138,638 4,077,029 4,205,468
按境外会计准则 140,407 -1,445,993 19,544,170 19,412,950
(二) 境内外会计准则差异的说明：
√适用 □不适用
(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊
销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提
折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 4,185,000,121 3,083,886,052 3,221,078,013 5,261,513,921
归属于上市公司股东
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 4,433,452 -53,946,222 1,467,913 23,399,104
后的净利润
经营活动产生的现金
流量净额
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资
-1,475,835 -137,726 -3,577,195
产减值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关、符合国家政策规
定、按照确定的标准享有、对公司损益
产生持续影响的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回
同一控制下企业合并产生的子公司期初
- -3,558,770 12,797,284
至合并日的当期净损益
债务重组损益 7,806,861 - -
处置长期股权投资产生的投资收益 20,678,299 - -
除上述各项之外的其他营业外收入和支
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -3,053,000 -3,478,000 -4,215,000
减：所得税影响额 29,890,961 23,772,914 8,446,049
少数股东权益影响额（税后） -3,037,151 2,645,381 -1,456,246
合计 92,710,032 68,673,358 39,591,676
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的业务情况
公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。
房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模
化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。
截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港
以及粤港澳大湾区等 15 个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发
展的格局。
会展（含酒店）业务以首都会展集团为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业
务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会专业
运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，并致力于打造国际一流
的会展品牌。
公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北辰商管为依托，
对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，打造具
有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，与会展、地产形成相互支撑、优势互补、
协同发展的新发展格局。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力。其中多
业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领先的会展业务及专业化、品牌
化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联
系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。
一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别
墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较
强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十七年荣获中国房地产 TOP10 研究组评选的
“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡
区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国 15 个城市，具备了全国规模化发展
的基础条件和专业能力。
另一方面，公司凭借 20 余年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务标准和团队，
在会展主承办、高端国务政务活动服务、会展场馆酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展
全产业链布局和扩张，目前已成为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提
升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC 会议、杭州 G20 峰会、“一带一路”国际合作高
峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥
会、中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接
待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。
此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多
家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公
司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，
保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。
三、报告期内公司所处行业情况
二零二三年，面对错综复杂的国内外形势，我国加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结
构、提振信心、防范化解风险。我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，现代化产业体系建设
取得重要进展，民生保障有力有效，全年 GDP 增速为 5.2%。
二零二三年，房地产市场供求关系发生重大变化，中央强调要积极稳妥化解房地产风险。为
刺激需求，监管部门先后出台首套住房“认房不认贷”、降低存量首套房贷利率、带押过户、降
低住房买卖和租赁经纪服务费用等政策，居民置业成本及购房门槛进一步降低；为稳定供给，中
央各部门和地方政府加大对房企资金支持力度，优化预售资金监管，强调要一视同仁满足不同所
有制房企的合理融资需求，房地产政策环境整体保持宽松。
总体来看，全年房地产市场先扬后抑，年初因需求集中释放及前期政策效果显现，市场升温
明显；年中量价出现回落，购房者置业情绪下滑，未能延续回暖态势。根据国家统计局数据显
示，二零二三年全国房地产市场商品住宅销售面积 94,796 万平方米，同比下降 13.48%，商品住
宅销售额 102,990 亿元，同比下降 9.4%。全国土地市场低迷，住宅用地推出面积及成交面积同
比显著下降，成交楼面均价结构性上涨，溢价率仍在低位水平。
二零二三年，随着整体经济持续复苏，会展市场需求旺盛，国内各会展企业积极开展业务创
新，通过线上线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，展览规模大幅增长，呈
现全面恢复态势，会展业数字化转型趋势愈加明显。酒店业随着各大城市展览会议、文娱活动以
及商旅需求恢复，出租率显著上涨。北京写字楼市场净吸纳量前三季度表现不佳，第四季度恢复
到正值，需求持续呈现回暖态势，租金延续下降趋势。
四、经营情况讨论与分析
二零二三年，公司紧跟经济回升大势，持续优化产业布局，深入提升管理效能，推动房地
产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展。
在房地产市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司坚持稳健经营，着力增强房地产
开发业务抗风险能力。
促销售保交付。公司紧跟房地产政策调整步伐，合理把控营销节奏，加大数字营销力度，多
措并举促成交、去库存，全年完成 15 个批次 7,460 套住宅平稳有序交付。报告期内，实现合同
销售金额和销售面积分别为人民币 52.78 亿元（含车位）和 34.15 万平方米。其中，持续开展数
字营销，“北辰橙享家”线上平台成交超 5 亿元，成果显著；长沙北辰三角洲收官之作 A2 区悦
江洋以其高品质的产品实现价格逆势上扬，并首开售罄；长沙北辰三角洲 D4 区瀚江府、宁波北
辰香麓湾、重庆北辰悦来壹号以及海口北辰府等项目如期顺利完成集中交付；北京北辰墅院
加强风险管控。健全风险防控体系，一方面强化动态货值管理，确保项目开发进度可控；另
一方面坚持“以收定支”，严控经营性支出，压降成本费用。
推进发展模式创新。结合当前行业发展形势，加强商业产品研究，积极尝试并推进“会展+
地产”项目联动。
公司借势经济恢复，推动会展各业态全面抢抓机遇，年度营收大幅提升，商业物业业态努力
提质增效，实现稳步经营。
（1）会展（含酒店）
圆满完成重大活动保障。公司控股子公司首都会展高质量完成第三届“一带一路”国际合作
高峰论坛、首届中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会主媒体中心、中关村论坛展览（科博
会）、2023 金融街论坛年会、2023 年世界地热大会、全球可持续交通高峰论坛（2023）、第十
六届中国—拉美企业家高峰会、北京市政协会、北京香山论坛、国际金融论坛（IFF）第 20 届全
球年会等一系列重大服务保障任务，“北辰服务”收获各方好评，品牌影响力、知名度进一步提
升。
积极开拓会展上游业务。首都会展作为服贸会专业运营商，推动 2023 年服贸会市场化运营
及服务保障工作再上新台阶，现金收入及实物赞助创三年来新高。其中展览面积达 15.5 万平方
米，83 个国家和国际组织设展办会，2,400 余家企业线下参展，包括 500 余家世界 500 强和行业
龙头企业，整体国际化率超 20%；累计举办高峰论坛、专题论坛、商务洽谈等会议活动超 200
场，各类发布活动 70 余场；达成各类成果 1,100 余项，接待观众近 28 万人次、团组 207 个。此
外，首都会展加速拓展会展上游业务，报告期内顺利举办北京市 2023 年首个大型展览—第十七
届亚洲运动用品与时尚展（ISPO Beijing 2023）以及 2023 中国制冷展、第二届北京国际艺术设
计玩具展览会、京企直卖—国企消费季活动、首届国际基础科学大会；积极筹办 2025 年世界燃
气大会（WGC2025）；中标第三届中国—非洲经贸博览会项目，协助 Swift 国际银行业运营大会
（Sibos2024 年会）落地北京；创新开拓北京国际医疗美容产业发展及产品博览会和中国击剑俱
乐部联赛全国赛。
稳步推进输出管理业务。公司持续推进会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出。报告期内，
公司在青岛、广州、丽水、郑州、南京、北京、廊坊、通化、重庆等地，新签约 10 家受托管理
场馆及酒店。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国 28 个城市，遍布京津
冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，其中顾问咨询场馆及酒店项目 62 个，受托管理场馆
及酒店项目 55 个，实现受托管理场馆总面积达 465 万平方米，市场份额持续扩大，行业地位保
持领先。
表 1：截至报告期末公司受托管理的会展场馆及酒店项目
序号 区域 名称
河北省雄安新区
河北省廊坊市
江苏省连云港市
江苏省南通市
广西壮族自治区桂林市
浙江省丽水市
山东省青岛市
山东省威海市
河南省郑州市
吉林省通化市
持续推动行业发展。持续吸引国内外会展资源要素集聚，设立北京市会展职业创新发展中
心；联合主办第二届国际会展经济发展论坛，推动行业国际化交流合作，并发布了《中国展览指
数报告（2022）》。
（2）商业物业
多措并举提升经营。坚持市场导向，强化分析研判和市场推广，灵活调整经营策略，促进大
客户签约，有效提升经营收益。建立健全绩效考核体系，开展分级分层考核，激发经营活力，促
进市场化运营水平提升；完成北辰新空间城市更新项目改造，以“传承时代记忆、贴合百姓需
求、创新生活方式”的项目定位入市，实现知名餐饮企业和头部科技企业整租。
持续优化专业管理。成立北京北辰悦物业服务有限公司，组建专业物业管理团队，引进物业
管理市场化人才，创建北辰自有高端优秀物业服务品牌，推动公司自有资产物业服务专业化管
理，实现资产价值提升。
公司持续优化融资结构，拓展融资渠道，通过多种方式获取足额稳定融资，保证公司资金链
安全稳定。持续强化现金管控力度，提高资金使用效率，加强债务管控，确保资产负债率处于合
理水平。
五、报告期内主要经营情况
二零二三年，公司实现营业收入人民币 1,575,147.8 万元，同比上升 21.27%。公司利润总
额和归属于母公司净利润分别为人民币 39,872.7 万元和 6,806.4 万元，实现扭亏为盈；净利润
为人民币-6,343.3 万元，同比减亏 158,941.1 万元。其中，房地产开发板块受可结算面积增加
影响，报告期内实现营业收入人民币 1,290,473.2 万元（含车位），同比上升 17.70%，税前利
润为人民币 58,857.8 万元，实现扭亏为盈，同比增加 119,672.7 万元。会展（含酒店）及商业
物业板块报告期内实现营业收入人民币 264,908.9 万元，同比上升 40.78%，税前利润为人民币
(一) 主营业务分析
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 15,751,478,107 12,988,939,722 21.27
营业成本 11,438,740,221 10,319,764,616 10.84
销售费用 429,459,148 486,486,162 -11.72
管理费用 917,391,793 884,696,645 3.70
财务费用 833,161,125 784,627,659 6.19
经营活动产生的现金流量净额 1,387,394,641 4,003,550,986 -65.35
投资活动产生的现金流量净额 55,043,316 -225,976,108 124.36
筹资活动产生的现金流量净额 -1,325,107,015 -8,350,376,056 84.13
营业收入变动原因说明：主要是由于公司本期房地产开发板块受结算周期影响，可结算面积增加
结转收入增加，同时会展（含酒店）及商业物业板块出租率提升带动板块收入增长所致
营业成本变动原因说明：主要是由于公司本期营业收入增加，相应结转成本增加所致
销售费用变动原因说明：主要是由于公司本期营销费用支出减少所致
管理费用变动原因说明：主要是由于公司本期费用支出控制在合理范围之内
财务费用变动原因说明：主要是由于公司本期利息收入减少所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期销售商品、提供劳务收到的现
金减少，同时提高资金使用效率，购买商品、接受劳务支付的现金减少所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期提供关联方借款减少所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期到期债务较上期减少，因此偿
还债务支出减少所致
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
√适用 □不适用
报告期内公司会展（含酒店）及商业物业抢抓市场机遇、提高经营能力，会议、展览及酒店
业务出租率持续提升；同时，房地产开发业务受结算周期影响，可结算面积增加，以及结算产品
变化，会展（含酒店）及商业物业及房地产开发业务收入均同比增长，利润均实现扭亏为盈。
√适用 □不适用
报告期内公司实现营业收入 157.51 亿元，同比上升 21.27%；营业成本 114.39 亿元，同比
上升 10.84%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比上
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增加 5.31
房地产开发 12,904,731,516 9,881,338,421 23.43 17.70 10.07
个百分点
会展（含酒店） 增加 9.92
及商业物业 个百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
（%） 比上年增 比上年增 年增减
减（%） 减（%） （%）
减少 12.04
长沙北辰三角洲 3,598,915,007 2,101,336,441 41.61 1,694.31 2,160.33
个百分点
宁波北辰香麓湾 1,746,431,505 1,504,268,571 13.87 - - 不适用
减少 2.65
海口北辰府 1,403,004,968 1,244,481,243 11.30 97.22 103.30
个百分点
重庆北辰香麓 1,089,908,583 1,061,384,108 2.62 - - 不适用
重庆北辰悦来壹 增加 3.37
号 个百分点
海口北辰长秀仕 增加 4.03
家 个百分点
增加 11.90
成都北辰鹿鸣苑 775,532,544 571,167,164 26.35 -49.12 -56.20
个百分点
增加 10.82
廊坊北辰香麓 457,285,058 382,983,212 16.25 -7.02 -17.66
个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比上
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增 加 17.81
长沙地区 4,222,622,487 2,644,376,188 37.38 73.98 35.47
个百分点
增 加 14.68
北京地区 2,916,483,973 1,528,898,264 47.58 -5.71 -26.34
个百分点
减少 0.96 个
海口地区 2,243,269,157 1,904,791,659 15.09 125.51 128.10
百分点
减 少 11.93
重庆地区 1,973,309,296 1,674,886,074 15.12 2.17 18.88
个百分点
减 少 14.59
宁波地区 1,776,252,439 1,527,315,722 14.01 2,815.05 3,411.00
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
报告期内公司房地产开发可结算产品增加实现收入 129.05 亿元，同比上升 17.70%。
报告期内公司会展（含酒店）及商业物实现收入 26.49 亿元，同比上升 40.78%。
从地区分布来看，长沙地区实现收入 42.23 亿元，占全年营业收入的 26.81%；北京地区实
现收入 29.16 亿元，占全年营业收入的 18.52%；海口地区实现收入 22.43 亿元，占全年营业收
入的 14.24%；重庆地区实现收入 19.73 亿元，占全年营业收入的 12.53%；宁波地区实现收入
(2). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同期 本期金额较
本期占总成
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 占总成本 上年同期变
本比例(%)
比例(%) 动比例(%)
会展（含酒店）
人工成本 343,579,130 3.00 328,761,868 3.19 4.51
及商业物业
会展（含酒店） 资产折旧 423,697,488 3.70 417,069,867 4.04 1.59
及商业物业
会展（含酒店）
修理费 39,777,327 0.35 35,937,207 0.35 10.69
及商业物业
会展（含酒店）
物料消耗 66,772,409 0.58 42,232,383 0.41 58.11
及商业物业
会展（含酒店）
能源费 94,734,901 0.83 82,811,678 0.80 14.40
及商业物业
房地产开发 房地产开发成本 9,881,338,421 86.38 8,977,560,343 86.99 10.07
(4). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(5). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(6). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 12,714.57 万元，占年度销售总额 0.81%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 152,428.49 万元，占年度采购总额 36.75%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 127,558.73 万元，占年度采购总额 30.75%。
√适用 □不适用
报告期内公司严格控制各项费用支出，其中，销售费用 4.29 亿元，较去年同期减少
√适用 □不适用
报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为 13.87 亿元，较上年同期减少 26.16 亿元；投
资活动产生的现金流量净额为 0.55 亿元，较上年同期增加 2.81 亿元；筹资活动产生的现金流量
净额为-13.25 亿元，较上年同期增加 70.25 亿元。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：元
本期期末数 上期期末数 本期期末金
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 额较上期期 情况说明
比例（%） 比例（%） 末变动比例
（%）
主要是由于公司本期预付
预付款项 99,547,253 0.18 143,194,885 0.21 -30.48
工程款减少所致
主要是由于公司本期应收
其他应收款 1,044,078,842 1.86 1,709,545,948 2.54 -38.93
少数股东款项减少所致
一年内到 期的 主要是由于公司本期收回
非流动资产 关联方款项所致
主要是由于公司本期应收
长期应收款 395,302,152 0.70 165,474,625 0.25 138.89
关联方款项增加所致
主要是由于公司本期房地
合同负债 2,089,139,977 3.72 10,609,330,350 15.77 -80.31
产开发板块结转收入所致
主要是由于公司本期合同
其他应付款 1,917,373,226 3.41 2,765,181,776 4.11 -30.66 负债相关的待转销项税及
应付股利减少所致
主要是由于公司本期按偿
应付债券 3,900,567,060 6.94 6,773,196,518 10.07 -42.41 还期限重分类至一年内到
期的非流动负债所致
主要是由于公司本期发行
长期应付款 5,512,543,000 9.80 2,369,407,571 3.52 132.65
资产支持专项计划所致
其他说明
报告期末公司总资产 562.25 亿元，较去年同期减少 16.43%。其中，流动资产较去年同期减
少 19.78%，非流动资产较去年同期减少 2.20%。
报告期末公司负债总额 406.95 亿元，较去年同期减少 20.70%。其中，流动负债较去年同期
减少 36.03%，非流动负债较去年同期增加 3.37%。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 931,854,163 按揭保证金、工程履约担保金等
应收账款 2,202,264 借款质押
存货 3,451,221,527 借款抵押
投资性房地产 4,967,876,667 借款抵押
固定资产 1,735,309,450 借款抵押
合计 11,088,464,071 /
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见下表
房地产行业经营性信息分析
√适用 □不适用
是/否涉 合作开发
持有待开发 规划计容建 合作开发项
及合作 项目的权
序号 持有待开发土地的区域 土地的面积 筑面积 目涉及的面
开发 益占比
(平方米) (平方米) 积(平方米)
项目 (%)
注：
产储备。
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
在建项
项目规划 在建建
目/新开 项目用地 总建筑 已竣工 报告期
序 计容建筑 筑面积 总投
地区 项目 经营业态 工项目/ 面积 面积 面积 实际投
号 面积 (平方 资额
竣工 (平方米) (平方米) (平方米) 资额
(平方米) 米)
项目
自住型商品
房、两限房
住宅、商业、
写字楼等
武汉北辰经开优+
（067 地块）
武汉北辰经开优+
（068 地块）
廊坊北辰蔚蓝城市
（2018-4 地块）
廊坊星宸里
（2019-3 地块）
廊坊北辰辰睿
（2020-5 地块）
合肥北辰旭辉铂悦庐州
府
广州兰亭香麓
（116 地块）
广州兰亭香麓
（114 地块）
注：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含 报告期末
可供出售
序 已预售） 结转面积 结转收 待结转
地区 项目 经营业态 面积
号 面积 (平方米) 入金额 面积
(平方米)
(平方米) (平方米)
住宅、商业、
写字楼
自住型商品
房、两限房
住宅、商业、
写字楼等
注：
报告期内，公司共计实现销售金额 52.78 亿元，销售面积 341,454 平方米，实现结转收入金额
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房 是否
地产的 出租房 采用
权益
序 建筑 地产的 公允
地区 项目 经营业态 比例
号 面积 租金 价值
（%）
(平方 收入 计量
米) 模式
注：
入。
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
详情如下
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
标的 合作 截至资
是 投资 是
是否 报表科 方 产负债
被投资公司 投资 投资 持股 否 资金 期限 否
主要业务 主营 目（如 （如 表日的
名称 方式 金额 比例 并 来源 （如 涉
投资 适用） 适 进展情
表 有） 诉
业务 用） 况
北京北辰悦 物业管理、 实缴
长期股 自有
物业服务有 非居住房地 否 新设 2,000 100% 是 无 长期 1,000 否
权投资 资金
限公司 产租赁 万元
合计 / / / 2,000 / / / / / / / /
□适用 √不适用
□适用 √不适用
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
币种：人民币
业务性质
注册资本 主要开 总资产 净资产 营业收入 净利润
公司名称 注册地 及经营
（万元） 发项目 （元） （元） （元） （元）
范围
长沙北辰房地产 房地产开 长沙北辰
长沙市 120,000 10,749,768,811 5,330,214,758 4,054,342,767 459,736,015
开发有限公司 发经营 三角洲
海口辰睿置业有 房地产开 海口北辰
海口市 5,000 328,137,508 199,054,769 840,264,190 147,518,156
限公司 发经营 长秀仕家
宁波北辰京诚置 房地产开 宁波北辰
宁波市 5,000 487,231,656 115,110,241 1,746,431,505 101,802,674
业有限公司 发经营 香麓湾
重庆北辰两江置 房地产开 重庆北辰
重庆市 10,000 4,009,460,540 457,889,561 883,400,713 63,584,960
业有限公司 发 悦来壹号
成都北辰天辰置 房地产开 成都北辰
成都市 6,250 416,495,998 135,916,114 776,231,626 60,999,360
业有限公司 发经营 鹿鸣苑
币种：人民币
取得 注册资本 持股比例
被投资单位全称 注册地 主要经营范围
方式 （万元） （%）
北京北辰悦物业服务有限公司 新设 北京市 2,000 100 物业管理、非居住房地产租赁
币种：人民币
公司名称 注册地 注册资本（万元） 持股比例(%) 主要业务
成都北辰置业有限公司 成都市 5,000 100 房地产开发经营
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
二零二四年，我国将坚持稳中求进的工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快
构建新发展格局，着力推动高质量发展，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，统筹扩大内需和深
化供给侧结构性改革，切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升
向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
就房地产开发业务而言，我国将根据房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整
优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产
市场平稳健康发展。
就会展（含酒店）及商业物业而言，我国将规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，
为公寓市场提供了良好的政策环境。商务部《“十四五”商务发展规划》提出要完善会展业发展
协调机制，提升区域性展会平台，打造高水平、专业性、市场化品牌展会，发展线上线下融合的
展会模式。《北京培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025 年）》提出要加快“十四
五”时期北京国际消费中心城市建设。国家发展改革委《“十四五”扩大内需战略实施方案》提
出要全面促进消费，积极发展服务消费，会展、酒店、写字楼及商业物业业态将有更广阔的发展
空间和机遇。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司将继续坚定发展信心，统筹高质量发展与高水平安全，全面助力首都国际交往中心建
设，推动北京国际消费中心城市建设，推进产业数字化转型，加快构建相互支撑、优势互补、协
同发展的新产业格局，着力推动公司高质量发展。
公司将继续加强整体统筹，坚持防风险保安全，稳定高质量发展基本盘。加强分析研判，紧
盯行业变化、形势变化，积极主动作为，以自身的确定性应对外部变化的不确定性，确保平稳穿
越行业周期。优化产品供给，顺应市场需求，围绕提升产品核心竞争力，打造特色地产品牌。提
升运营管理水平，完善合规内控体系，加强全过程风险管控；强化质量检查，压实安全责任，确
保项目按时平稳交付；加大销售回款力度，确保收支良性循环；做优持有资产，提升资产价值；
开展优质地块研究，合理控制土储规模。创新发展模式，深化研究“会展+地产”项目投资标准
及相应配套落地措施，围绕北京国际消费中心城市建设持续推进产业转型升级。
公司将聚焦服务国家大局、首都“四个中心”功能建设和城市产业综合发展，领跑会展行业
发展，全力打造国际一流的会展品牌。推动会展增添高质量发展新动能，带动酒店、写字楼、公
寓、综合商业等业态联动发展，并打造具有行业竞争力的商业物业管理品牌。
会展业务板块，公司将坚持推进战略落地，以打造国际一流的会展品牌为目标，积极推动产
业数字化转型及智慧场馆建设，进一步提升会展产业能级。加快推进全产业链布局，多渠道、多
领域开拓会展上游业务，大力引进国际展会，在数量、质量、规模上齐发力，着力提升产业链主
动权；加强场馆管理标准化建设，进一步提升管理品质，巩固管理优势，打造酒店品牌特色和管
理标准，持续增加受托酒店数量、规模；创新推进会展研究咨询业务，着力打造行业专业智库。
持续优化集团化管理模式，健全市场化运行机制，更好发挥首都会展管理统筹、资源统筹、业务
统筹职能，促进效能提升、效率提升、效益提升，着力做优做强存量业务，努力拓展增量业务，
争取创造更大价值、实现更多产值。
商业物业板块，公司将以北辰商管为平台，以打造国内领先的公建类及园区类资产运营管理
品牌企业为目标，聚焦写字楼、公寓、商业园区业务，深挖酒店、产业园区、文化园区特色资产
价值，持续整合资源配置，科学优化管理架构，健全创新管理模式，强化专业团队建设，在提升
写字楼出租率的同时，加速竞合联盟构建，共促发展合作；优化延伸酒店公寓产品线，打造专业
化差异化特色化产品，提升服务品质；积极研策改造方案，推动商业园区品质升级，激活区域发
展潜能；探索新业务拓展，推进智慧园区建设；培育自有物业管理团队，推动物业管理公司做大
做强，通过品牌输出、委托管理、轻资产运营等模式，逐步实现首都会展、北辰地产持有资产物
业统一自管，打造具有北辰特色的物业管理体系，树立北京亚奥区域商业物业管理市场新标杆，
促进公司运作集团化、管理专业化、发展多元化。
公司将结合市场行业政策变化，注重资金统筹，加强资金筹划，充分利用“总部融资”模
式，拓宽融资渠道，强化负债管控，提高运营效率。有效降低公司费用支出，重视销售回款质
量，强化现金流量管理，提升公司整体抗风险能力和经营韧性，增厚资金安全边际，保证资金链
稳定性。
二零二四年，公司预计固定资产投资人民币 2.4 亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自
有资金。
(三)经营计划
√适用 □不适用
二零二四年，公司房地产开发业务预计实现开复工面积 179.54 万平方米，竣工面积 67.64 万
平方米。克服房地产调控政策影响，二零二四年公司力争实现销售面积 79.09 万平方米，签订合
同金额（含车位）人民币 107.00 亿元。
公司会展（含酒店）及商业物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加
大品牌影响力对上下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管当前行业政策有所放宽，但我国仍将继续
坚持“房住不炒”的总基调，后续调控政策和信贷环境不排除做出进一步调整的可能，房企在获
取土地、项目开发建设、销售及融资等方面或将面临一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策、宏观经济环境、市场变动等，同时公司将依
据政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开发业务可持续发展的潜力，提
升综合竞争力。
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升
开发成本。地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财务现金状况和运营稳健性带来
一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口
净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将不断优化发展战略，坚持适度规模，同时致
力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。
随着公司近年来成立北辰商管及会展场馆、酒店受托管理等业务的稳步推进，公司对各类人
才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司积极构建“大人才”工作格局，聚焦企业高质量发展急需紧缺人才，加
强人才源头引进统筹谋划，通过开展“优培计划”、校企合作以及市场化选聘职业经理人等多种
渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻干部人才成长的体制机制，加大对年轻干
部人才储备培养力度，围绕会展业、房地产业、商业物业各板块产业发展需要，加强有针对性地
教育培训和有目的性地实践锻炼，不断提高各条线专业人才的专业能力和各板块复合型干部的综
合管理能力，着力建设高素质专业化干部人才队伍。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上市公司章程指引》等法律、行政
法规、部门规章的要求，建立了完善的组织制度和法人治理结构。公司设党委会、股东大会、董
事会、监事会，分别按其职责行使权力，保证了公司规范运行。其中，董事会下设审计、薪酬与
考核、战略、提名、法律合规五个专门委员会，各委员会均按公司相关制度履行各自的职能。
公司依据相关法律法规并结合自身发展战略，持续完善公司治理制度、结构和机制，修订了
公司章程及股东大会、董事会议事规则，提升公司及子公司董事会建设，编制修订权责清单，加
强合规及内控管理，为公司各治理主体规范运作、有效制衡、科学决策奠定基础。
公司按照《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》以及《信息披露管理制度》的规
定，依法履行信息披露义务，确保公司信息披露的真实、准确、完整、及时，充分保障中小股东
知情权，维护投资者利益。凭借良好规范的信息披露表现，公司荣获上海证券交易所授予的上市
公司 2022-2023 年度信息披露工作 A 类（优秀）评级。
报告期内，公司法人治理的实际状况符合《公司法》《上市公司治理准则》和中国证监会相
关规定的要求。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面严格分开，符合现代企
业的经营管理要求。报告期内，公司与控股股东之间的关联交易包括土地租赁、使用商标及标识
许可、办公场所租赁、股东借款以及委托经营等，这些关联交易对公司独立性并未产生任何影
响，并且均依法履行审批及披露程序。报告期内，未发生控股股东违规占用公司资金及侵占上市
公司利益的情况。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员按照境内外监管要求，积极参加学习培训，增加
自身知识储备，进一步提升了履职能力。
平安全中高质量发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 披露日期
详见《北辰实业 2022 年
股东大会 www.sse.com.cn
告》（临 2023-017）
上海证券交易所网址
次临时股东 2024 年 3 月 13 日 2024 年 3 月 14 日 第一次临时股东大会决
www.sse.com.cn
大会 议公告》（临 2024-008）
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
是否
年度 报告期内
在公
年初 年末 内股 从公司获
性 年 司关
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 持股 持股 份增 得的税前
别 龄 联方
数 数 减变 报酬总额
获取
动量 （万元）
报酬
李伟东 董事长 男 55 2020 年 8 月 20 日 2024 年 5 月 13 日 0 0 0 68.51 否
梁捷 董事 女 54 2024 年 3 月 13 日 2024 年 5 月 13 日 0 0 0 0 否
梁捷 总经理 女 54 2024 年 2 月 6 日 0 0 0 0 否
杨华森 董事 男 50 2022 年 2 月 23 日 2024 年 5 月 13 日 0 0 0 60.71 否
张文雷 董事 女 56 2018 年 5 月 28 日 2024 年 5 月 13 日 0 0 0 62.13 否
张文雷 副总经理 女 56 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 0 否
周永健 独立董事 男 73 2021 年 5 月 13 日 2024 年 5 月 13 日 0 0 0 15.00 否
甘培忠 独立董事 男 67 2020 年 10 月 20 日 2024 年 5 月 13 日 0 0 0 15.00 否
陈德球 独立董事 男 42 2021 年 5 月 13 日 2024 年 5 月 13 日 0 0 0 15.00 否
莫非 监事 男 53 2020 年 6 月 16 日 2024 年 3 月 13 日 0 0 0 9.18 否
莫非 总法律顾问 男 53 2024 年 3 月 14 日 0 0 0 0 否
杜艳 监事 女 47 2021 年 5 月 13 日 2024 年 5 月 13 日 0 0 0 67.72 否
田振华 职工监事 男 43 2020 年 4 月 21 日 2024 年 3 月 18 日 0 0 0 59.59 否
吕毅红 职工监事 女 52 2021 年 3 月 18 日 2024 年 3 月 18 日 0 0 0 30.21 否
杜敬明 副总经理 男 59 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 58.84 否
胡浩 副总经理 男 45 2021 年 1 月 22 日 0 0 0 62.13 否
孔磊 副总经理 男 52 2022 年 2 月 28 日 0 0 0 56.67 否
魏明乾 副总经理 男 56 2023 年 2 月 22 日 0 0 0 68.99 否
李云 董事 女 56 2018 年 5 月 28 日 2023 年 12 月 6 日 0 0 0 64.37 否
李云 总经理 女 56 2021 年 6 月 24 日 2023 年 12 月 6 日 0 0 0 0 否
郭川 董事 男 55 2018 年 5 月 28 日 2024 年 1 月 29 日 0 0 0 59.67 否
郭川 副总经理 男 55 2017 年 3 月 7 日 2024 年 1 月 29 日 0 0 0 0 否
郭川 董事会秘书 男 55 2004 年 2 月 27 日 2024 年 1 月 29 日 0 0 0 0 否
郭川 总法律顾问 男 55 2008 年 7 月 14 日 2024 年 1 月 29 日 0 0 0 0 否
李雪梅 监事长 女 55 2020 年 6 月 16 日 2024 年 1 月 11 日 0 0 0 88.55 否
刘铁林 副总经理 男 61 2002 年 9 月 24 日 2023 年 2 月 21 日 0 0 0 25.01 否
孙东樊 副总经理 男 61 2017 年 3 月 7 日 2023 年 2 月 21 日 0 0 0 23.78 否
合计 / / / / / 0 0 0 911.06 /
姓名 主要工作经历
工程师。李先生曾任北京市燕山水泥厂机修车间主任、副厂长、厂长，北京金隅集团
有限责任公司不动产事业部部长、总经理助理，腾达大厦经理，北京金隅物业管理有
李伟东 限责任公司经理，北京大成房地产开发有限责任公司董事长，北京金隅股份有限公
司副总经理、执行董事。二零一六年加入本公司，并出任本公司执行董事、总经理。
二零二零年八月获选为本公司董事长。李先生在房地产开发及物业管理方面具有丰
富经验。
梁捷 学学士、工商管理硕士研究生。梁女士曾任北京市中关村科技园区海淀园管理委员
会投资促进处（海淀区投资促进局）处长（局长），中关村科技园区海淀园管理委员
会常务副主任，中关村科技园区海淀园工作委员会副书记，海淀区科学技术委员会
主任，海淀区发展和改革委员会副主任、党组书记、主任，2016 年 9 月至 2024 年 1
月期间先后担任首钢总公司副总经理，首钢集团有限公司副总经理、总法律顾问、首
席合规官。二零二四年二月起加入本公司，并出任本公司执行董事、总经理。梁女士
在公司经营管理、法律合规、风险防控等方面具有丰富经验。
校，工学学士、工商管理硕士、科技哲学研究生，高级物流师、工程师。杨先生历任
广西柳铁经济技术开发总公司总经理助理、副总经理，中铁特货公司南宁营业部总
杨华森 经理，上海中铁达汽车物流有限公司总经理，北京市首都公路发展集团有限公司副
总经理。二零一九年三月至二零二一年十月期间挂职任河北省唐山市委常委、副市
长，京冀曹妃甸协同发展示范区党工委书记，二零二二年二月获选出任本公司执行
董事。杨先生在公司经营管理、物流行业方面具有丰富经验。
生班，正高级经济师、高级会计师、工程师。张女士曾任中铁第十八工程局四处总经
济师、中铁第十八工程局副总经济师，于二零零一年加入北辰集团，曾任北辰集团总
张文雷
经济师、总法律顾问，二零一二年出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本
公司执行董事。张女士在建筑工程、招投标、工程造价和工程监管方面具有丰富经
验。
资格，于香港担任执业律师逾 40 年，曾任中国人民政治协商会议全国委员会委员，
香港赛马会董事局主席、香港财务汇报局程序覆检委员会主席、香港证监会程序覆
检委员会主席、香港律师会会长等，现为观韬律师事务所（香港）高级顾问及全球主
周永健 席、及中国司法部委任的中国委托公证人。周博士分别于 1998 年、2003 年获香港特
别行政区政府颁授太平绅士及银紫荆星章，并于 2010 年获嘉许为香港教育学院荣誉
院士、2013 年获英国伦敦国王学院荣誉院士，2018 年获香港都会大学(前称香港公
开大学)授荣誉博士及 2021 年获香港科技大学授荣誉法学博士。周博士在公司法律
及证券事务方面具有丰富经验。
京大学法学院教授、博士生导师，兰州大学法学院院长、教授、博士生导师，辽宁省
人民政府政府法律顾问，现任中国商业法研究会会长，中国法学会证券法学研究会
甘培忠
副会长，中国法学会经济法学研究会常务理事，最高人民法院咨询委员，最高人民法
院案例指导专家委员会委员，最高人民法院执行局咨询委员。甘先生在经济法、企业
法、公司法、证券法领域具有丰富的经验。
陈德球 现任对外经济贸易大学国际商学院院长，会计学与公司治理教授，博士生导师。陈先
生在公司治理、财务管理、审计方面具有丰富的经验。
级会计师。杜女士于一九九九年加入北辰集团，曾任北京北辰购物中心财务部会计、
杜艳
北辰百货分公司财务部主管会计、本公司计划财务部经理、副部长，现任本公司财务
资金部部长。杜女士在会计实务、财务管理方面具有丰富经验。
学士、会计学硕士，高级会计师、中国注册会计师（非执业）。田先生于二零零七年
田振华 加入本公司，曾任北辰地产集团武汉城市中心财务总监、本公司审计部副部长，现任
首都会展（集团）有限公司总会计师。二零二一年三月获重选连任为本公司职工监
事。田先生在公司财务管理、公司审计方面具有丰富经验。
一九九一年加入北辰集团，曾任北京国际会议中心、北京五洲大酒店培训部经理、会
吕毅红 展部经理、总经理助理、副总经理、工会主席、本公司工会副主席，现任五洲会议中
心总经理。二零二一年三月获选出任本公司职工监事。吕女士在投资物业管理、工会
工作方面具有丰富经验。
先生曾任北京市政府办公厅副主任、北京市信息化工作办公室副主任，于二零零四
杜敬明
年加入北辰集团，曾任北辰集团副总经理，二零一二年出任本公司副总经理。杜先生
在公司行政管理、企业文化和宣传工作方面具有丰富经验。
二年加入本公司，历任本公司投融资部副部长、部长、战略运营部部长、总经理助
胡浩
理、股东代表监事。二零二一年一月出任本公司副总经理。胡先生在房地产开发、公
司资本运作、运营管控方面具有丰富经验。
孔磊 位，历任副团职干事、正团职秘书、正团职参谋、副师职参谋，人武部部长、大校部
长。孔先生在行政管理、安全保卫和大型活动服务保障方面具有丰富的经验。
济学学士、法学硕士、正高级经济师，历任北辰洲际酒店副总经理及业主代表、国家
魏明乾 会议中心副总经理、北京北辰会展集团有限公司总经理、本公司总经理助理。二零二
三年二月出任本公司副总经理。魏先生在会议展览及酒店旅游管理方面具有丰富的
经验。
资格。莫先生二零零三年加入北辰集团，历任北辰集团法律事务部副部长、本公司法
莫非
律事务部部长、股东代表监事、北京北辰会展投资有限公司副总经理。二零二四年三
月出任本公司总法律顾问。莫先生在公司法律事务管理方面具有丰富经验。
其它情况说明
√适用 □不适用
票。此外，公司也未实施股权激励计划或授予任何一位董事、监事和高级管理人员限制性股票。
董事一职中体现，其他任职不再重复注明领取报酬的情况。
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位担 任期起始 任期终止
股东单位名称
姓名 任的职务 日期 日期
李伟东 北京北辰实业集团有限责任公司 董事长 2020 年 7 月
杨华森 北京北辰实业集团有限责任公司 职工董事 2022 年 8 月
李雪梅 北京北辰实业集团有限责任公司 董事会秘书 2009 年 5 月 2023 年 12 月
梁捷 北京北辰实业集团有限责任公司 董事 2024 年 1 月
√适用 □不适用
任职人员姓 在其他单位担任的 任期起始
其他单位名称
名 职务 日期
观韬律师事务所(香港) 高级顾问、全球主席 2016 年
信星鞋业集团有限公司 非执行董事 1994 年 6 月
周永健
平安健康医疗科技有限公司 独立非执行董事 2018 年 5 月
金融壹帐通 独立董事 2020 年 10 月
甘肃金徽酒股份有限公司 独立董事 2018 年 5 月
甘培忠
金徽矿业股份有限公司 独立董事 2022 年 5 月
陈德球 对外经济贸易大学国际商学院 院长、教授 2021 年 9 月
中粮福临门有限公司 独立董事 2023 年 9 月
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
本公司董事薪酬由董事会提出议案，监事薪酬由监事会提出议案，
董事、监事、高级管理人
提请股东大会审议批准。高级管理人员的工资标准依据公司薪酬管
员报酬的决策程序
理制度的规定执行。
董事在董事会讨论本人薪
是
酬事项时是否回避
薪酬与考核委员会或独立
董事专门会议关于董事、 薪酬与考核委员会于 2024 年 3 月 20 日召开会议审议了公司董事和
监事、高级管理人员报酬 高管的年度薪酬，并同意提交董事会审批。
事项发表建议的具体情况
董事、监事、高级管理人 （1）董事、监事、高级管理人员的职位不同，所承担的责任的差异；
员报酬确定依据 （2）公司年度考核。
董事、监事和高级管理人 详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及
员报酬的实际支付情况 报酬情况》。
报告期末全体董事、监事
详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及
和高级管理人员实际获得
报酬情况》。
的报酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
魏明乾 副总经理 聘任 工作需要
刘铁林 副总经理 离任 退休
孙东樊 副总经理 离任 退休
李云 执行董事、总经理 离任 工作变动
李雪梅 监事会主席 离任 退休
郭川 执行董事、副总经理、董事会秘书、总法律顾问 离任 工作变动
梁捷 总经理 聘任 工作需要
梁捷 执行董事 选举 工作需要
莫非 监事 离任 工作变动
莫非 总法律顾问 聘任 工作变动
情况说明：
司副总经理职务。同日，本公司召开第九届第六十五次董事会会议，聘任魏明乾为本公司副总经
理。
提名委员会委员、战略委员会委员及总经理职务。
股东代表监事职务。
公司执行董事、法律合规委员会委员及副总经理、董事会秘书、总法律顾问职务。
理，同时提名梁捷为本公司第九届董事会执行董事候选人，提交本公司 2024 年第一次临时股东
大会审议批准。2024 年 3 月 13 日，本公司 2024 年第一次临时股东大会审议通过选举梁捷为公
司第九届董事会执行董事。
股东代表监事职务。2024 年 3 月 14 日，本公司召开第九届第九十六次董事会会议，聘任莫非为
本公司总法律顾问。
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第九届第六十二次董事会会议 2023 年 1 月 6 日 审议通过融资事项的议案
审议通过本公司子公司受托管理本公司、北辰集团及其
第九届第六十三次董事会会议 2023 年 2 月 1 日
子公司持有物业的议案
第九届第六十四次董事会会议 2023 年 2 月 9 日 审议通过资金拨付及使用事宜的议案
详见《北辰实业关于高级管理人员变动的公告》
第九届第六十五次董事会会议 2023 年 2 月 22 日
（临 2023-002）
第九届第六十六次董事会会议 2023 年 3 月 3 日 审议通过非公开发行公司债的议案
详见《北辰实业第九届第六十七次董事会决议公告》
第九届第六十七次董事会会议 2023 年 3 月 23 日
（临 2023-003）
第九届第六十八次董事会会议 2023 年 4 月 11 日 审议通过推荐子公司总经理的议案
第九届第六十九次董事会会议 2023 年 4 月 14 日 审议通过融资担保事项的议案
第九届第七十次董事会会议 2023 年 4 月 27 日 审议通过《北辰实业 2023 年第一季度报告》
第九届第七十一次董事会会议 2023 年 5 月 8 日 审议通过融资担保事项的议案
审议通过向子公司借款、子公司调整经营范围并修订公
第九届第七十二次董事会会议 2023 年 5 月 11 日
司章程的议案
第九届第七十三次董事会会议 2023 年 5 月 26 日 审议通过受托管理北辰集团子公司的议案
第九届第七十四次董事会会议 2023 年 6 月 9 日 审议通过向子公司委派董监事、参拍地块的议案
第九届第七十五次董事会会议 2023 年 6 月 27 日 审议通过修订公司制度的议案
第九届第七十六次董事会会议 2023 年 7 月 14 日 审议通过参拍地块的议案
第九届第七十七次董事会会议 2023 年 7 月 31 日 审议通过设立子公司及参股公司的议案
详见《北辰实业第九届第七十八次董事会决议公告》
第九届第七十八次董事会会议 2023 年 8 月 24 日
（临 2023-019）
第九届第七十九次董事会会议 2023 年 8 月 25 日 审议通过转让子公司及参股公司股权的议案
第九届第八十次董事会会议 2023 年 9 月 13 日 审议通过参拍地块、子公司修订公司章程的议案
第九届第八十一次董事会会议 2023 年 9 月 19 日 审议通过融资事项的议案
第九届第八十二次董事会会议 2023 年 10 月 10 日 审议通过融资事项的议案
第九届第八十三次董事会会议 2023 年 10 月 27 日 审议通过子公司间吸收合并、注销参股公司的议案
第九届第八十四次董事会会议 2023 年 10 月 30 日 审议通过《北辰实业 2023 年第三季度报告》
审议通过对项目公司收购股权并增资、对子公司提供的
第九届第八十五次董事会会议 2023 年 11 月 6 日
财务资助实施展期、诉讼事宜的议案
第九届第八十六次董事会会议 2023 年 11 月 16 日 审议通过融资事项的议案
第九届第八十七次董事会会议 2023 年 11 月 21 日 审议通过融资事项的议案
第九届第八十八次董事会会议 2023 年 11 月 29 日 审议通过设立子公司、PPP 项目终止的议案
详见《北辰实业关于执行董事、总经理辞任的公告》
第九届第八十九次董事会会议 2023 年 12 月 7 日
（临：2023-029）
第九届第九十次董事会会议 2023 年 12 月 20 日 审议通过续保董监高责任险及融资事项的议案
审议通过组织机构调整、考核与薪酬方案、设立子公司的
第九届第九十一次董事会会议 2023 年 12 月 27 日
议案
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股
参加董事会情况 东大会
是否 情况
董事
独立 是否连续
姓名 本年应参 以通讯 出席股
董事 亲自出 委托出 缺席 两次未亲
加董事会 方式参 东大会
席次数 席次数 次数 自参加会
次数 加次数 的次数
议
李伟东 否 30 30 28 0 0 否 1
杨华森 否 30 29 28 1 0 否 0
张文雷 否 30 29 28 1 0 否 0
周永健 是 30 30 30 0 0 否 1
甘培忠 是 30 30 29 0 0 否 1
陈德球 是 30 29 28 1 0 否 0
李云 否 27 26 25 1 0 否 0
郭川 否 30 30 29 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 30
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 28
现场结合通讯方式召开会议次数 2
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 周永健、甘培忠、陈德球
提名委员会 李伟东、梁捷、周永健、甘培忠、陈德球
薪酬与考核委员会 周永健、甘培忠、陈德球
战略委员会 李伟东、梁捷、周永健、甘培忠、陈德球
法律合规委员会 李伟东、梁捷、周永健、甘培忠、陈德球
(二) 报告期内审计委员会召开 4 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
(三) 报告期内提名委员会召开 1 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
(四) 报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
公司经理层副职考核与薪酬方 审议通过本次会议议案，并同意提
案 交董事会审议
(五) 报告期内战略委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
审议通过本次会议议案，并同意提
交董事会审议
(六) 报告期内法律合规委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
审阅中建一局集团第五建筑有
审议通过本次会议议案，并同意提
交董事会审议
程施工合同纠纷案件诉讼方案
(七) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 165
主要子公司在职员工的数量 5,125
在职员工的数量合计 5,290
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 2,475
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
管理人员 1,729
安保人员 244
运行维修人员 572
收款人员 89
厨师 588
服务人员 1,035
其他人员 1,033
合计 5,290
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 279
本科 1,757
大专 1,404
中专 840
其他 1,010
合计 5,290
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司持续深化劳动用工与收入分配制度改革，强化绩效考核的激励与约束，建立与公司效
益、所处岗位价值、所做业绩贡献相匹配，同时参考人均效能及市场情况的薪酬分配制度。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
积极推进人才供应链发展，推动公司各类人才培养。深化校企合作，搭建产学研用合作平
台，建立引才育才新模式，开设首期“北辰—二外会展实验班”，努力培养一批具备国际视野、
创新思维和实践能力的会展行业青年人才储备力量。统筹人才培养，根据不同学员层级，开展多
元培养项目，以理论与实践相结合的方式，持续开展面向青年人才、专业技术人才、管理人才等
的各类专项培训培养活动。成功申报北京市技能大师工作室，充分发挥高技能领军人才在攻关创
新、交流推广、带徒传技方面的示范引领作用。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 398,876 小时
劳务外包支付的报酬总额 2,436 万元
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
为保障公司利润分配政策的连续性和稳定性，兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益以
及公司的可持续发展，公司制定了《北辰实业股东分红回报规划（2021 年-2023 年）》，并已经
报告期内，经 2023 年 5 月 11 日召开的公司 2022 年年度股东大会审议通过，鉴于公司 2022
年度归属于上市公司普通股股东的净利润为负，综合考虑公司未来发展需求情况，2022 年度不
进行利润分配，亦不实施包括资本公积转增股本在内的其他形式分配。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.20
每 10 股转增数（股） 0
现金分红金额（含税） 67,340,400
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润 68,064,279
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%） 98.94
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 0
合计分红金额（含税） 67,340,400
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%） 98.94
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
本公司已经建立了绩效考核评价和薪酬制度。高级管理人员按规定实行年薪制，包括基薪和
绩效年薪。基薪根据高级管理人员的岗位职责、履职年限等因素确定。绩效年薪根据公司年度经
营业绩、年度工作计划完成情况以及高级管理人员年度考核结果等因素确定并发放。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
公司编制并披露了《北辰实业 2023 年度内部控制评价报告》，报告全文刊登在上海证券交
易所网站 www.sse.com.cn。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司深化提升子企业公司治理水平，保障了公司规范运作和资产安全。一是在公
司治理方面，指导、推动子企业优化治理结构，落实董事会职权，细化董事会重大决策事项，加
强董事会对经理层的授权管理，明确公司与子企业的权责边界，开展多种形式的培训以及对子企
业董事会和派出董事的履职评价，持续监督并定期检查各级子企业公司治理和运作情况，规范重
大事项决策流程。二是在日常经营方面，公司通过对外投资、资金管理、产权交易、对外担保、
关联交易、合同管理、招投标、安全管理等制度，明确各项工作机制和程序，要求子公司严格执
行、规范运作。三是通过开展业务条线专项检查、对子公司重要岗位人员和重要业务进行专项审
计监督等方式，检查子企业管理制度的落实状况、管理的效果、存在的问题并督促整改，促进子
公司经营管理不断优化。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司财务报告相关内部控制有效性进行了审
计，并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》。上述报告全文刊登在上海证券交易所网
站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 是
报告期内投入环保资金（单位：万元） 380
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
公司严格遵守并执行《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国节约能源法》《中华
人民共和国大气污染防治法》《中华人民共和国噪声污染防治法》《中华人民共和国固体废物污
染环境防治法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国土壤污染防治法》《中华人
民共和国清洁生产促进法》《中华人民共和国循环经济促进法》等法律法规。
报告期内，公司积极落实《环境保护管理办法》《节约能源管理办法》等环境保护制度，从
制度层面加强环境管理，并成立主要领导担任组长的节能工作领导小组；全面梳理各层级环境保
护、节约能源管理工作体系，规定各企业定期报送《能源消耗和二氧化碳排放量统计台账》等账
目，摸清能源消耗、设备参数、二氧化碳排放等数据；建立环保罚款台账报送流程，加强环保工
作的风险管控，增强自上而下的规范业务流程管理，促进上下信息的有效衔接，有效提升环保管
理工作效率。
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司坚持首善标准和生态优先、绿色发展理念，以推动高质量发展为主题，以改革创新为动
力，以绿色低碳发展为目标，以创新驱动、绿色节约、协同降碳为核心，持续加强企业节能、降
耗、减污、增效综合管理工作水平，建立健全企业碳减排管理体系，切实推进业务整体绿色低碳
发展，积极推动绿色建筑和低碳园区建设，创新高效绿色会展服务。
具体措施及成效如下：
开展用水情况调查工作，经统计分析，京内持有资产企业计划用水指标完成率 100%，同时对可
循环水资源的种类、数量、质量等方面进行评估，提出改进和优化节水工作的建议，持续提升水
资源使用效率。
策”的环保应急预案，开展对《环境保护设施设备管理台账》、《污染源统计台账》的自查与更
新工作，从固体废物、液体废物、气体废物和施工扬尘等方面加强管理，保障各企业环境保护设
施设备的正常运行和污染源的有效控制。报告期内，各类环保设施良好率达到 100%，垃圾分类
协议签署率亦达 100%。公司大力促进清洁生产工作，开展 6 项节能技改工程累计投资 330 余万
元，开展 2 项环保技改工程累计投资 50 余万元，提高了能源利用效率，降低了污染物排放量。
此外，公司在开发及运营物业中融入绿色设计概念，从规划施工到后期运营均参照绿色建筑及相
关可持续发展标准执行，严格遵循《北京北辰地产集团有限公司装配式建筑全过程管理指引》
《建筑工程绿色施工评价标准》《绿色建筑评价标准》《建筑节能工程施工质量验收规范》等规
章制度，对绿色建筑研发、绿色环保理念倡导、坚持绿色发展、生态优先的基本原则做出明确规
定，充分践行环境友好型施工理念，全力打造绿色建筑。
评估。公司旗下多个企业积极制定绿色采购要求，优先选择使用环保材料的供应商，严格开展各
类资质审查，加大宣贯与能力建设，带动供应商共同践行社会责任。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） -4,848.9
强化绿色低碳环保发展规划引领，持续完善低碳管理体
系建设，建立统计台账，做好履约工作，大力推进可再
减碳措施类型（如使用清洁能源发
生能源利用，推进重点用能设备节能增效，开展低效建
电、在生产过程中使用减碳技术、研
筑领域绿色改造行动，打造“绿色会展”、“绿色建
发生产助于减碳的新产品等）
筑”、“绿色商管”，全面提高能源利用效率，开展绿
色低碳领域专项治理工作，强化碳减排能力建设。
具体说明
√适用 □不适用
为全面贯彻落实党中央及国务院关于碳达峰、碳中和的决策部署和《北京市碳达峰实施方
案》、北京市《市管企业碳达峰行动方案》要求，公司结合发展实际，制定《碳达峰行动方
案》，明确碳达峰总体要求、主要目标及重点任务，全面指导碳减排工作。
公司碳达峰主要原则：坚持系统谋划，注重协同；坚持节约优先、源头减碳；坚持创新驱
动、科技支撑；坚持立足实际、稳妥有序。
公司碳达峰主要目标：促进碳排放强度持续降低，产业能源结构优化取得重大进展，绿色低
碳转型发展取得显著成效。争取在会展、商管、地产等实业领域形成一批绿色科技+重点场景的
示范应用，建立健全绿色供应链，完善绿色低碳治理体系，助力经济社会碳达峰。
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
公司编制并披露了《北京北辰实业股份有限公司二零二三年度社会责任报告》，报告全文刊
登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 905.45
其中：资金（万元） 75 1.公益帮扶
向门头沟区白虎头村、怀柔区银河沟
村、许营村、大栅子村捐赠 25 万元；
向内蒙古鄂伦春自治旗诺敏镇人民政
府捐赠 50 万元。
向和田地区提供两批工装援疆订单，
总价值 26.29 万元；
物资折款（万元） 830.45
外埠：在双创中心消费帮扶 765.76 万
元；
京内：帮销集体经济薄弱村农产品
惠及人数（人） 94 招收录用农村家庭大学毕业生 94 人
帮扶形式（如产业扶贫、就业扶 产业帮扶、消费帮扶、
详见具体说明
贫、教育扶贫等） 就业帮扶、公益帮扶
具体说明
√适用 □不适用
（1）产业帮扶
公司重点推进“一企一村”白虎头村高端民宿、内蒙古鄂伦春自治旗诺敏镇菌厂项目、红色
乡村旅游项目。结合北京市怀柔区汤河口镇对口集体经济薄弱村实际资源，有效开展经济帮扶工
作，为建立可持续发展的集体经济体系奠定基础。
（2）公益帮扶
公司向受汛情影响的白虎头村、银河沟村、许营村、大栅子村捐赠 25 万元，切实为对口帮
扶村灾后重建工作提供有力保障。向内蒙古鄂伦春自治旗诺敏镇人民政府捐赠 50 万元，支持当
地红色文化资源挖掘，助力当地红色旅游产业优化升级。
（3）就业帮扶
公司在同等条件下优先录用六省区人口及农村家庭大学毕业生，年内共在内蒙古、西藏、青
海、新疆、河北张承、山西长治地区招收 94 人。积极响应北京市国资委“工装援疆”行动工作
部署，向和田地区提供两批工装援疆订单，总价值 26.29 万元，以实际行动助力援疆企业稳岗就
业，推动当地产业振兴。
（4）消费帮扶
公司通过以购代捐、以买代帮的形式，推动外埠受援地区农产品帮销工作，采购双创中心产
品 765.76 万元，收购怀柔区对口帮扶集体经济薄弱村甜玉米近 3.2 万斤、红薯近 3 万斤，助力
对口集体经济薄弱村增收近 36 万元。此外，创新消费帮扶新模式，积极助力“稻田认养”活
动，通过认养 3 亩水稻帮销大米 1800 斤，助力对口集体经济薄弱村增收 2.4 万元，以实际行动
助力产业振兴。
公司定期召开村振兴工作小组会和驻村第一书记会议，推进各项工作落实见效。成立乡村振
兴工作领导小组和工作小组，由领导小组统一指挥，统筹协调。选派有责任有担当的干部团队赴
怀柔区汤河口镇任驻村第一书记，让干部在巩固脱贫攻坚成果推进乡村振兴工作的第一线扛责
任、强作为。
（1）增强责任担当，充分发挥党建引领作用
公司将进一步担起乡村振兴的政治任务，不断加强党建在乡村振兴工作中的引领作用，增强
责任感、使命感、紧迫感，把握新形势、适应新要求，精准聚焦、务实推进。积极引导干部和广
大党员、群众在支援帮扶任务中真干事、干实事、干成事，为乡村振兴贡献力量。
（2）积极推进公益帮扶、消费帮扶、就业帮扶
持续响应北京市委市政府、市国资委关于京蒙协作工作部署，深入开展内蒙古自治区公益帮
扶及产业帮扶，并不断加大公益捐赠力度，支持当地产业发展，助力内蒙古鄂伦春自治旗食用菌
产业优化升级。同时，持续督促辖属各企业加大帮扶力度，做好精准帮扶六省区农产品采买及农
村家庭大学毕业生就业工作问题，认真落实各项帮扶政策。
（3）加大对口帮扶力度，精准聚焦产业协作
认真贯彻落实各项乡村振兴工作精神，持续加大对口六省区政策、资金、项目上的支持力
度。整合帮扶力量，发挥好公司行业优势和自身特点，充分利用现有资源，因地制宜、因地施
策，为受援地区解决实际困难，切实增强受援地区的自我发展能力。
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否 是否
承诺 承诺 承诺 承诺 有履 承诺 及时
承诺方
背景 类型 内容 时间 行期 期限 严格
限 履行
根据 1997 年 4 月 18 日本公司与控股股东北辰集团签署
与首
北京北 的《资产投入协议》，北辰集团向本公司承诺：除了该
次公
解决 辰实业 协议附表之项目、业务或物业外，北辰集团在持有本公 1997 年
开发 长期
同业 集团有 司股权 35%或以上的任何时间内，北辰集团及其附属及 4 月 18 否 是
行相 有效
竞争 限责任 联营公司或任何由北辰集团控制的公司、企业或业务不 日
关的
公司 会从事或经营与本公司生产或业务有直接或间接竞争的
承诺
生产或业务。
北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北
辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房
地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司
在报告期内（2012 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日）
北辰实
的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜
业的董
售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违 2015 年
事、监 长期
其他 规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了 12 月 4 否 是
事、高 有效
专项自查并进行了信息披露。我们作为北辰实业的董 日
级管理
事、监事、高级管理人员，现承诺如下：如北辰实业及
人员
其控股子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法
违规行为给北辰实业及其投资者造成损失的，承诺人将
与再
按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求
融资
承担相应赔偿责任。
相关
北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北
的承
辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房
诺
地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司
在报告期内（2012 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日）
北京北 的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜
辰实业 售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违 2015 年
长期
其他 集团有 规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了 12 月 4 否 是
有效
限责任 专项自查并进行信息披露。北辰集团作为北辰实业的控 日
公司 股股东，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存
在报告期内未披露的土地闲置等违法违规行为给北辰实
业及其投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行
政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责
任。
弃竞争与利益冲突行为的协议》，根据协议，北辰集团
承诺如下：1、不会通过行使在北京京友房地产开发经
其他
营公司的决策权、表决权及其他权利以增加其土地储
对公 北京北
备；不会再扩大现有物业管理的业务范围。2、除本协
司中 辰实业 2003 年
议附表之项目、业务或物业外，北辰集团及其控制的下 长期
小股 其他 集团有 8月8 否 是
属企业、联营企业及中外合资企业，或者由其直接或间 有效
东所 限责任 日
接控制的其他任何企业不会从事与本公司相同、类似或
作承 公司
构成竞争的业务活动。3、如未来面临或取得任何与本
诺
公司营业有关的投资机会时，将赋予本公司参与该项目
投资的优先选择权。4、如未来出售协议附表所涉任何
资产、业务或权益，本公司均有优先购买的权利。5、
在今后的业务活动中将不会利用其对本公司的控股地位
或者利用其在本公司中的实际控制地位从事任何损害本
公司或者其他中小股东利益的行为。上述协议将于北辰
集团未来期间持有本公司的股权低于 30%,并且不构成
本公司章程规定的控股股东时终止生效。
任何潜在同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、
北辰集团将在国家会议中心二期项目投入运营之前与本
公司签署相应的委托管理文件，委托本公司负责该项目
北京北
运营管理等相关事宜，并向本公司支付相应的运营管理
辰实业 2018 年
费。运营管理费依据市场公允价格确定，以未来正式签 长期
其他 集团有 11 月 5 否 是
署的相关协议或合同为准。2、北辰集团在取得国家会 有效
限责任 日
议中心二期项目的未来期间内，将在适当时机把该项目
公司
股权权益按照独立的资产评估机构的评估价格优先转让
给本公司。该资产评估机构将由北辰集团及本公司共同
指定。权益转让方式包括但不限于本公司通过权益购
买、配股或其他方式取得股权权益。
任何潜在同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、
项目公司将在新国展二期项目投入运营时委托北辰实业
或北辰实业指定的子公司提供受托运营管理服务，并支
付相应的运营管理费。运营管理费依据市场公允价格确
定，以未来正式签署的相关协议或合同为准。2、北辰
北京北 集团参与新国展二期项目后，将在适当时机把北辰集团
辰实业 投资取得的该项目股权权益按照独立的资产评估机构的 2021 年
长期
其他 集团有 评估价格优先转让于北辰实业，权益转让方式包括但不 2月2 否 是
有效
限责任 限于北辰实业通过权益购买、配股或其他方式取得北辰 日
公司 集团持有的项目公司股权权益，且资产评估机构将由北
辰集团及北辰实业共同指定。北辰集团保证遵循公平、
公正、公允、合理的原则与北辰实业协商确定交易价格
和交易条件，确保不损害北辰实业及公众股东的合法权
益。3、北辰集团将在与北京建工、中建二局签订的合
作协议或安排中将上述承诺事项予以明确，确保本承诺
得以落实。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部于 2022 年颁布了《关于印发<企业会计准则解释第 16 号>的通知》(以下简称“解释
债和使用权资产的暂时性差异有关的递延所得税。自 2023 年 1 月 1 日起，本集团及本公司执行
解释 16 号中有关单项交易产生的资产和负债相关递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理规
定，且针对上述交易产生的等额可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异，分别确认递延所得税资
产和递延所得税负债，并在附注中分别披露，2022 年 12 月 31 日相关附注披露已相应调整。执
行解释 16 号的上述规定对本集团和本公司 2022 年度当期损益、2022 年 1 月 1 日和 2022 年 12
月 31 日的各报表项目均无影响。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 253
境内会计师事务所审计年限 20 年
境内会计师事务所注册会计师姓名 彭啸风、张美丽
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限 彭啸风（4 年）、张美丽（2 年）
境外会计师事务所名称 罗兵咸永道会计师事务所
境外会计师事务所报酬 395
境外会计师事务所审计年限 26 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 77
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
商管受托经营管理北辰集团持有的辰运物业等分公司及全资子公司北辰亚市，以及上述公司员工
和资产，并与北辰集团签订《委托经营管理合同》，管理期限为 5 年，详见公司于 2023 年 2 月
辰运物业等分公司 291.06 290.83
北辰亚市 317.31 240.05
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
占同类 交易价格
关联
关联 交易金 与市场参
关联 关联交 关联交易 关联交易定价 关联交易 关联交易 交易
交易 额的 考价格差
关系 易类型 内容 原则 价格 金额 结算
方 比例 异较大的
方式
(%) 原因
接受专 本公司与北辰集团
北辰 利、商 支付商标及标 于1994年4月18日
母公司 10,000 10,000 0.02 现金 不适用
集团 标等使 识许可使用费 签订的《商标及标
用权 识许可使用合同》
本公司子公司信诚
物业与北辰集团之
辰运 其它流 办公用房租赁
其他 分公司辰运物业管 900,000 900,000 2.18 现金 不适用
物业 入 费用
理中心签署的房屋
租赁合同
根据本公司1997年
北辰集团将本
H股上市时的有关
公司的投资性
协议（年度租金参
北辰 其它流 房地产及其配
母公司 考国家统计局公布 17,830,976 17,830,976 43.14 现金 不适用
集团 出 套设施物业所
的上一年度消费物
在的土地租予
价指数的百分比升
本公司使用
幅而作出调整）
本集团向关联方提
北辰 母公司的
其它流 提供商业管理 供商业管理服务以
会展 全资子公 1,500,000 1,500,000 1.15 现金 不适用
入 服务 市场价格作为定价
投资 司
基础
合计 / / 20,240,976 / / /
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联关 向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
系 期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
北辰集团 母公司 - - - 1,600,000,000 1,300,000,000 2,900,000,000
合计 - - - 1,600,000,000 1,300,000,000 2,900,000,000
关联债权债务形
北辰集团为支持公司经营，将其自有资金提供给本公司使用。
成原因
关联债权债务对
上述关联债权债务对公司经营成果及财务状况没有重大影响。
公司的影响
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
是否
租赁资产涉 关联
出租方名称 租赁方名称 租赁资产情况 租赁起始日 关联
及金额 关系
交易
本公司的投资性房地
北京北辰实 北京北辰实
产及其配套设施物业
业集团有限 业股份有限 17,830,976 1997 年 4 月 11 日 是 母公司
所在的土地面积约
责任公司 公司
租赁情况说明
签署的补充协议约定，北辰集团将本公司的投资性房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公
司使用，该土地的面积约 167,000 平方米，租期由 40 年至 70 年不等，视该土地不同部分的用途
而定。
协议的租赁期限将于 2019 年 9 月 30 日到期。同日，本公司第八届董事会第四十五次会议审议通
过，拟以现金收购北辰集团持有的亚运村大宗地土地使用权，交易双方签署了附生效条件的《土
地使用权转让协议书》，该交易尚需提交本公司股东大会和 H 股类别股东会议审议批准。依据
《土地使用权转让协议书》约定并经交易双方协商，在土地使用权交付日前的过渡期内，本公司
将继续按照 1997 年 4 月 18 日签订的租赁协议所约定的租金标准向北辰集团相应支付租金。2023
年度，本公司实际支付的租金为人民币 17,830,976 元，同时本公司根据双方协商一致的过渡期
间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 亿元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） -
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担
保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -24.32
报告期末对子公司担保余额合计（B） 24.36
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 24.36
担保总额占公司净资产的比例(%) 18.96
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供
的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） -
上述三项担保金额合计（C+D+E） -
报告期内，本公司子公司对本公司提供的
担保发生额为人民币-2.06亿元。报告期
末，本公司子公司对本公司提供的担保余
担保情况说明 额为人民币8.43亿元。本公司为银行向购
房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保总
额为人民币71.37亿元，上述担保不会对
本公司财务状况产生重大影响。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
√适用 □不适用
序 签约金额
合同名称 发包方 承包方 签约日期
号 （万元）
北辰新河三角洲项目 A2 长沙北辰房地产开 北京建工集团有限责
区建安工程施工合同 发有限公司 任公司
廊坊辰睿项目二期建设 廊坊市辰睿房地产 北京市第三建筑工程
工程施工合同 开发有限公司 有限公司
十四、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其 发行价
获准上市交 交易终止
衍生 发行日期 格（或 发行数量 上市日期
易数量 日期
证券的种类 利率）
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
经上海证券交易所“上证函〔2023〕860 号”文批准，公司非公开发行不超过 9.74 亿公司
债券，本次债券采用分期发行的方式，“23 北辰 F1”为第一期，发行规模 6 亿元，发行利率
资者回售选择权，按年付息。报告期内该公司债不涉及利息兑付。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 130,819
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 130,147
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
质押、标记或
持有有限
股东名称 报告期内 比例 冻结情况
期末持股数量 售条件股 股东性质
（全称） 增减 (%) 股份
份数量 数量
状态
北京北辰实业集团有限责
- 1,161,000,031 34.482 0 无 0 国有法人
任公司
HKSCC NOMINEES LIMITED 1,170,500 690,640,699 20.512 0 无 0 境外法人
王府井集团股份有限公司 - 125,300,000 3.721 0 无 0 国有法人
任磊 24,500,000 24,500,000 0.728 0 无 0 境内自然人
中航鑫港担保有限公司 -6,000,000 18,000,000 0.535 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 -6,834,445 15,667,798 0.465 0 无 0 境外法人
陶学知 3,112,500 13,956,200 0.414 0 无 0 境内自然人
张俊 12,521,886 12,521,886 0.372 0 无 0 境内自然人
中国工商银行股份有限公
司－南方中证全指房地产
交易型开放式指数证券投
资基金
邵宇清 11,000,000 11,000,000 0.327 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
北京北辰实业集团有限责任公司 1,161,000,031 人民币普通股 1,161,000,031
HKSCC NOMINEES LIMITED 690,640,699 境外上市外资股 690,640,699
王府井集团股份有限公司 125,300,000 人民币普通股 125,300,000
任磊 24,500,000 人民币普通股 24,500,000
中航鑫港担保有限公司 18,000,000 人民币普通股 18,000,000
香港中央结算有限公司 15,667,798 人民币普通股 15,667,798
陶学知 13,956,200 人民币普通股 13,956,200
张俊 12,521,886 人民币普通股 12,521,886
中国工商银行股份有限公司－南方中证
全指房地产交易型开放式指数证券投资 12,349,195 人民币普通股 12,349,195
基金
邵宇清 11,000,000 人民币普通股 11,000,000
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个
客户持有；第 3 大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股股东北辰集
上述股东关联关系或一致行动的说明
团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；未知其余
股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东较上期发生变化
□适用 √不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
√适用 □不适用
名称 北京北辰实业集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 李伟东
成立日期 1992 年 8 月 3 日
主要经营业务 房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待
报告期内控股和参股的其他境内
无
外上市公司的股权情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
√适用 □不适用
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责人或法定代 组织机构 主要经营业务或
法人股东名称 成立日期 注册资本
表人 代码 管理活动等情况
作为存放于中央
刘希靖、蘇盈盈、 已发行及缴
HKSCC NOMINEES 1991 年 5 结算系统证券存
Wise Richard Alan、 15382398 足股本：港币
LIMITED 月 14 日 管处之证券的共
姚嘉仁 20 元（2 股）
用代理人
情况说明 第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户持有
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
投资者 是否存
交
适当性 在终止
债券 利率 还本付 交易 易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 安排 上市交
余额 （%） 息方式 场所 机
（如 易的风
制
有） 险
北京北辰实业
每年付
股份有限公司 上海 面向专
息一
业投资者非公 辰 F1 交易 者非公 募
期一次
开发行公司债 所 开发行
还本
券（第一期）
北京北辰实业
每年付
股份有限公司 上海 面向专
息一
业投资者公开 辰 G1 交易 者公开 募
期一次
发行公司债券 所 发行
还本
（第一期）
北京北辰实业
每年付
股份有限公司 上海 面向专
息一
业投资者公开 辰 G2 交易 者公开 募
期一次
发行公司债券 所 发行
还本
（第二期）
北京北辰实业
每年付
股份有限公司 上海 面向专
息一
业投资者公开 辰 G1 交易 者公开 募
期一次
发行公司债券 所 发行
还本
（第一期）
北京北辰实业 每年付
上海 面向合
股份有限公司 息一
辰 F1 交易 者非公 募
发行公司债券 期一次
所 开发行
（第一期） 还本
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
□适用 √不适用
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
北京市西城区金融大街 7 号英蓝
瑞银证券有限责任公司 - 范围 010-58328888
国际金融中心 12 层、15 层
华泰联合证券有限责任 北京市西城区丰盛胡同 28 号太
- 于蔚然 010-57615900
公司 平洋保险大厦 A 座 3 层
湖北省武汉市武昌区中北路 217
天风证券股份有限公司 - 刘贻培 027-87618889
号天风大厦 2 号楼 21 层
普华永道中天会计师事 北京市朝阳区东三环中路 7 号财
彭啸风、张美丽 张美丽 010-65332614
务所（特殊普通合伙） 富中心写字楼 A 座 26 楼
北京市朝阳区东大桥路 9 号侨福
北京大成律师事务所 - 李一凡 010-58137001
芳草地大厦 7 层
上海新世纪资信评估投 上海市黄浦区汉口路 398 号华盛
- 吴晓丽 021-63501349
资服务有限公司 大厦 14 层
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集
募集资金专 募集资金违
说明书承诺
募集资金 项账户运作 规使用的整
债券名称 已使用金额 未使用金额 的用途、使
总金额 情况 改情况
用计划及其
（如有） （如有）
他约定一致
其他说明
√适用 □不适用
“19 北辰 F1”募集资金总额为人民币 12.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还投
资者回售的公司债券本金及 2019 年应付利息，其中 11.40 亿元用于偿还“16 北辰 01”回售债券
本金，剩余资金用于偿还“16 北辰 01”债券 2019 年应付利息。“19 北辰 F1”的募集资金已按
时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定
一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。
“20 北辰 01”募集资金总额为人民币 6.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还“14
北辰 01”到期公司债券本金。“20 北辰 01”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募
集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资
金已使用完毕。
“21 北辰 G1”募集资金总额为人民币 3.19 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还“16
北辰 01”到期公司债券本息。“21 北辰 G1”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募
集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资
金已使用完毕。
“21 北辰 G2”募集资金总额为人民币 13.39 亿元，募集资金用于偿还“14 北辰 02”到期公
司债券本息。“21 北辰 G1”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与
募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。
“22 北辰 G1”募集资金总额为人民币 8.25 亿元，募集资金用于偿还投资者回售的“19 北
辰 F1”公司债券本金。“22 北辰 G1”募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的
使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用
完毕。
“23 北辰 F1”募集资金总额为人民币 6 亿元，募集资金用于偿还投资者回售的“20 北辰
集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资
金已使用完毕。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
报告期内，公司债券均未采取债券增信措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿
债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
√适用 □不适用
“19 北辰 F1”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。公
司于 2022 年 3 月 10 日决定下调票面利率，由原票面利率 4.80%下调为 3.55%。2022 年 4 月 18
日回售资金兑付，“19 北辰 F1”在上海证券交易所上市并交易的数量减少至 374,000 手，金额
人民币 3.74 亿元。
“20 北辰 01”为 3+2 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
第三年末投资者选择全部回售，本金和当期利息于 2023 年 1 月 16 日全额兑付完毕，“20 北辰
“21 北辰 G1”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目
前未到债券含权条款行权期，未发生行权。
“21 北辰 G2”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目
前未到债券含权条款行权期，未发生行权。
“22 北辰 G1”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目
前未到债券含权条款行权期，未发生行权。
“23 北辰 F1”为 3 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目
前未到债券含权条款行权期，未发生行权。
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
投资者 是否存
适当性 在终止
债券余 利率 还本付 交易 交易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 安排 上市交
额 （%） 息方式 场所 机制
（如 易的风
有） 险
每年付
北京北辰实业
股份有限公司 机构投 公开
实业 102200198.IB 2022/8/18 2022/8/22 2027/8/22 14.30 3.48 次，到 间市 否
MTN002 期一次 场
二期中期票据
还本
每年付
北京北辰实业
股份有限公司 机构投 公开
实业 102280941.IB 2022/4/22 2022/4/25 2027/4/25 10.52 3.60 次，到 间市 否
MTN001 期一次 场
一期中期票据
还本
每年付
北京北辰实业
股份有限公司 机构投 公开
实业 102103306.IB 2021/12/17 2021/12/21 2026/12/21 14.50 3.50 次，到 间市 否
MTN001 期一次 场
一期中期票据
还本
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
□适用 √不适用
签字会计师
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
姓名
北京市北京市朝阳区景辉街
中信建投证券股份有限公司 16 号院 1 号楼泰康集团大厦 9 - 张旭腾 010-56052165
层中信建投
北京市朝阳区朝阳门北大街
兴业银行股份有限公司 - 杨景坛 010-89926629
北京市西城区丰盛胡同 28 号
华泰证券股份有限公司 - 金佩臣 010-57615900
太平洋保险大厦 A 座 3 层
北京市西城区金融大街丙 17
北京银行股份有限公司 - 张国霞 010-66223400
号北京银行大厦
深圳市福田区深南大道 7088
招商银行股份有限公司 - 张连明 0755-89278572
号招商银行大厦
北京市朝阳区亮马桥路 48 号
中信证券股份有限公司 - 徐林 010-60836978
中信证券大厦
北京市朝阳区东大桥路 9 号侨
北京大成律师事务所 - 李一凡 010-58137001
福芳草地 7 层
普华永道中天会计师事务所 北京市朝阳区东三环中路 7 号
彭啸风、张美丽 张美丽 010-65332614
（特殊普通合伙） 财富中心写字楼 A 座 26 层
北京市朝阳区建国门外大街 2
联合资信评估股份有限公司 - 宋莹莹 010-85679696
号中国人保财险大厦 17 层
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集
募集资金专 募集资金违
说明书承诺
募集资金 项账户运作 规使用的整
债券名称 已使用金额 未使用金额 的用途、使
总金额 情况 改情况
用计划及其
（如有） （如有）
他约定一致
MTN002
MTN001
MTN001
其他说明
√适用 □不适用
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2021]MTN1032 号”文核准，公司于 2021 年 12 月
MTN001”）
，发行金额人民币 14.5 亿元，发行利率为 3.5%，起息日为 2021 年 12 月 21 日，期限
为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，按年付息。报告期内，公
司按时足额完成该中期票据当期利息的兑付。
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2022]MTN293 号”文核准，公司于 2022 年 4 月 22
日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2022 年度第一期中期票据（“22 北辰实业 MTN001”） ，
发行金额人民币 10.52 亿元，发行利率为 3.6%，起息日为 2022 年 4 月 25 日，期限为 5 年，附
第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，按年付息。报告期内该中期票据不涉
及利息兑付。
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2022]MTN619 号”文核准，公司于 2022 年 8 月 18
日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2022 年度第二期中期票据（“22 北辰实业 MTN002”） ，
发行金额人民币 14.3 亿元，发行利率为 3.48%，起息日为 2022 年 8 月 22 日，期限为 5 年，附
第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，按年付息。报告期内该中期票据不涉
及利息兑付。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
报告期内，债券均未采取增信措施，公司严格执行募集说明书中约定的偿债计划和其它偿债
保障措施，相关计划和措施均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
√适用 □不适用
“21 北辰实业 MTN001”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选
择权，目前尚未到行权期限。
“22 北辰实业 MTN001”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选
择权，目前尚未到行权期限。
“22 北辰实业 MTN002”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选
择权，目前尚未到行权期限。
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上
主要指标 2023 年 2022 年 年同期增 变动原因
减（%）
归属于上市公司股东的 主要由于公司本期各
扣除非经常性损益的净 -24,645,753 -1,644,189,577 不适用 业务板块盈利能力增
利润 加所致
流动比率 2.18 1.74 25.29
主要由于公司本期流
速动比率 0.63 0.47 34.04
动负债减少所致
减少 3.90
资产负债率（%） 72.38 76.28
个百分点
主要由于公司本期利
EBITDA 全部债务比 0.062 -0.002 不适用
润总额增加所致
主要由于公司本期利
利息保障倍数 0.92 -0.32 不适用
润总额增加所致
主要由于公司本期经
现金利息保障倍数 2.21 3.45 -35.49 营活动产生的现金流
量净额减少所致
主要由于公司本期利
EBITDA 利息保障倍数 1.26 -0.03 不适用
润总额增加所致
贷款偿还率（%） 100 100 -
利息偿付率（%） 100 100 -
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
普华永道中天审字(2024)第 10039 号
(第一页，共五页)
北京北辰实业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
（一）我们审计的内容
我们审计了北京北辰实业股份有限公司(以下简称“北辰实业”)的财务报表，包括 2023 年 12
月 31 日的合并及公司资产负债表，2023 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合
并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
（二）我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了北辰
实业 2023 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2023 年度的合并及公司经营成果和现金流
量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于北辰实业，并履行了职业道德方面的其他责
任。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
普华永道中天审字(2024)第 10039 号
(第二页，共五页)
三、关键审计事项（续）
我们在审计中识别出的关键审计事项为存货可变现净值的评估：
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
存货可变现净值的评估
请参阅财务报表附注 我们对管理层存货可变现净值的评估实施了以下
主要程序：
于 2023 年 12 月 31 日，存货的总金额为人
民币 31,066,146,928 元，约占集团总资产的 我们了解了管理层与存货可变现净值的评估相关
的可变现净值进行了评估，存货的账面价值 性的程度和其他固有风险因素的水平如复杂性、
以成本及可变现净值中的较低者计量。 主观性、变化和对管理层偏向的敏感性，评估了重
大错报的固有风险。
管理层根据存货的预计售价减去至完工时预
计将要发生的成本、预计的销售费用以及相 我们评估了以前期间对存货可变现净值的评估结
关税费后的金额确定存货的可变现净值。存 果，以评价管理层作出估计流程的有效性。
货可变现净值的评估中预计销售价格、预计
销售费用以及存货的预计完工成本涉及管理 我们采用抽样的方法对与存货可变现净值的评估
层的判断和估计，其受当时市场状况影响并 相关的关键控制点进行测试。
需考虑存货的特点状况予以调整。
我们取得了管理层确定存货可变现净值的计算
我们关注该事项，主要是考虑到存货的金额 表，并采用抽样的方法执行了以下审计程序：
重大，以及存货可变现净值中的确定涉及管
理层的重大判断及估计。 ? 将预计销售价格与近期市场销售价格进
行了比较，包括管理层在同一项目的市场
销售价格或具有类似大小、用途及地点的
可比物业的现行市场销售价格。
? 将预计销售费用占预计销售价格的比例，
与同类型已竣工项目的实际平均销售费
用占销售收入的比例进行了比较。
? 根据相关的税收规定，通过重新计算的方
法对管理层采用的与存货销售相关的税
费的合理性进行了评估。
? 将存货至完工时预计将要发生的成本与
管理层所批准的预算进行了核对，并与管
理层同类型已竣工项目的实际成本进行
了比较。
基于上述工作结果，我们发现相关证据能够支持
管理层关于存货可变现净值的判断及估计。
普华永道中天审字(2024)第 10039 号
(第三页，共五页)
四、其他信息
北辰实业管理层对其他信息负责。其他信息包括北辰实业 2023 年年度报告中涵盖的信
息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我
们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我
们无任何事项需要报告。
五、管理层和审计委员会对财务报表的责任
北辰实业管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估北辰实业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算北辰实业、终止运营或别无其他现实的选
择。
审计委员会负责监督北辰实业的财务报告过程。
普华永道中天审字(2024)第 10039 号
(第四页，共五页)
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的
审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或
汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对北辰实业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意
财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审
计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致北辰实业不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
(六) 就北辰实业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与审计委员会就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
普华永道中天审字(2024)第 10039 号
(第五页，共五页)
六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向审计委员会提供声明，并与审计委员会沟
通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与审计委员会沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产
生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ———————————
彭啸风(项目合伙人)
中国•上海市
———————————
张美丽
二、财务报表
合并资产负债表
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 9,437,335,713 9,643,196,011
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 195,199,081 223,707,016
应收款项融资
预付款项 99,547,253 143,194,885
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,044,078,842 1,709,545,948
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 31,066,146,928 39,603,146,320
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 154,522,117 848,064,142
其他流动资产 1,681,012,742 2,280,084,727
流动资产合计 43,677,842,676 54,450,939,049
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 395,302,152 165,474,625
长期股权投资 326,719,815 357,764,691
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 7,796,820,201 7,982,335,316
固定资产 2,765,623,080 2,896,817,793
在建工程 2,993,780 1,222,025
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 35,780,437 40,065,673
无形资产 38,015,660 25,259,027
开发支出
商誉
长期待摊费用 17,255,049 24,753,149
递延所得税资产 1,160,697,480 1,309,346,599
其他非流动资产 8,094,268 26,242,603
非流动资产合计 12,547,301,922 12,829,281,501
资产总计 56,225,144,598 67,280,220,550
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 5,768,781,860 6,681,320,938
预收款项 164,170,792 200,216,551
合同负债 2,089,139,977 10,609,330,350
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 78,826,077 105,345,304
应交税费 1,748,745,291 1,907,738,642
其他应付款 1,917,373,226 2,765,181,776
其中：应付利息
应付股利 1,162,190 276,162,190
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 8,291,191,681 9,087,521,665
其他流动负债 56,964 165,502
流动负债合计 20,058,285,868 31,356,820,728
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 11,084,289,820 10,694,968,573
应付债券 3,900,567,060 6,773,196,518
其中：优先股
永续债
租赁负债 4,227,680 10,503,187
长期应付款 5,512,543,000 2,369,407,571
长期应付职工薪酬 100,604,334 96,332,109
预计负债
递延收益 34,777,777 19,287,354
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 20,637,009,671 19,963,695,312
负债合计 40,695,295,539 51,320,516,040
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,714,698,888 3,714,698,888
减：库存股
其他综合收益 4,969,506 14,156,506
专项储备
盈余公积 1,113,134,386 1,071,254,548
一般风险准备
未分配利润 4,645,760,540 4,619,576,099
归属于母公司所有者权益（或
股东权益）合计
少数股东权益 2,684,265,739 3,172,998,469
所有者权益（或股东权益）
合计
负债和所有者权益（或股
东权益）总计
公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳
母公司资产负债表
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 7,282,345,915 5,429,876,000
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 81,038,929 133,094,978
应收款项融资
预付款项 20,871,292 23,852,647
其他应收款 32,143,377 54,419,169
其中：应收利息
应收股利
存货 160,691,117 422,871,268
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 14,521,321,943 7,716,602,460
其他流动资产 33,732,575 33,553,450
流动资产合计 22,132,145,148 13,814,269,972
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 8,637,622,414 15,061,221,771
长期股权投资 8,314,230,039 8,313,230,039
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,504,331,075 4,559,368,498
固定资产 1,147,872,434 1,204,801,624
在建工程 2,339,654 530,944
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 25,200,004 19,748,854
无形资产 2,871,605 4,515,095
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 330,770,260 301,258,044
其他非流动资产
非流动资产合计 22,965,237,485 29,464,674,869
资产总计 45,097,382,633 43,278,944,841
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 585,925,379 628,775,513
预收款项 151,425,660 192,670,012
合同负债 122,841,188 205,783,517
应付职工薪酬 56,623,304 90,696,207
应交税费 502,853,939 645,671,686
其他应付款 8,042,559,925 8,714,493,107
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,958,242,769 3,921,852,880
其他流动负债
流动负债合计 14,420,472,164 14,399,942,922
非流动负债：
长期借款 10,620,289,820 10,694,968,573
应付债券 3,900,567,060 6,773,196,518
其中：优先股
永续债
租赁负债 2,408,769 1,276,038
长期应付款 5,414,710,000 1,100,000,000
长期应付职工薪酬 100,604,334 96,332,109
预计负债
递延收益 34,777,777 19,287,354
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 20,073,357,760 18,685,060,592
负债合计 34,493,829,924 33,085,003,514
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,658,025,039 3,658,025,039
减：库存股
其他综合收益 4,969,506 14,156,506
专项储备
盈余公积 1,113,134,386 1,071,254,548
未分配利润 2,460,403,778 2,083,485,234
所有者权益（或股东权益）
合计
负债和所有者权益（或股
东权益）总计
公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳
合并利润表
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 15,751,478,107 12,988,939,722
其中：营业收入 15,751,478,107 12,988,939,722
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 14,598,784,597 13,275,081,770
其中：营业成本 11,438,740,221 10,319,764,616
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 980,032,310 799,506,688
销售费用 429,459,148 486,486,162
管理费用 917,391,793 884,696,645
研发费用
财务费用 833,161,125 784,627,659
其中：利息费用 907,631,544 903,850,661
利息收入 80,272,936 127,660,709
加：其他收益 26,744,909 17,691,055
投资收益（损失以“－”号填列） 86,976,961 15,953,439
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-260,213,344 -158,916,986
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
-637,210,915 -1,042,961,135
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 369,202,284 -1,454,407,875
加：营业外收入 47,427,417 22,850,674
减：营业外支出 17,902,847 6,750,024
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
列）
减：所得税费用 462,159,483 214,536,327
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -63,432,629 -1,652,843,552
（一）按经营持续性分类
-63,432,629 -1,652,843,552
号填列）
号填列）
（二）按所有权归属分类
损以“-”号填列）
-131,496,908 -77,327,333
列）
六、其他综合收益的税后净额 -9,187,000 5,838,000
（一）归属母公司所有者的其他综合收
-9,187,000 5,838,000
益的税后净额
（1）重新计量设定受益计划变动额 -9,187,000 5,838,000
（2）权益法下不能转损益的其他综合收
益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 -72,619,629 -1,647,005,552
（一）归属于母公司所有者的综合收益
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 -131,496,908 -77,327,333
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.02 -0.48
（二）稀释每股收益(元/股) 0.02 -0.48
公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳
母公司利润表
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 2,342,856,070 1,670,341,485
减：营业成本 1,077,372,747 932,685,664
税金及附加 138,115,316 181,893,629
销售费用 92,133,250 80,053,218
管理费用 623,302,693 593,472,244
研发费用
财务费用 -36,571,957 -63,047,132
其中：利息费用 1,061,687,107 -
利息收入 1,103,527,823 67,748,380
加：其他收益 11,814,169 3,868,790
投资收益（损失以“－”号填列） 296,692,293 266,297,816
其中：对联营企业和合营企业的投
-185,963 -32,760,435
资收益
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-246,350,697 -153,157,685
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
- -30,000,000
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 510,867,357 32,292,783
加：营业外收入 36,515,387 8,523,486
减：营业外支出 2,632,373 1,276,018
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
列）
减：所得税费用 125,951,989 19,187,669
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 418,798,382 20,352,582
（一）持续经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -9,187,000 5,838,000
（一）不能重分类进损益的其他综合收
-9,187,000 5,838,000
益
益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
的金额
六、综合收益总额 409,611,382 26,190,582
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳
合并现金流量表
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 8,340,144,745 12,204,977,719
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 171,759,889 363,572,564
收到其他与经营活动有关的现金 601,247,349 893,055,823
经营活动现金流入小计 9,113,151,983 13,461,606,106
购买商品、接受劳务支付的现金 4,594,277,547 6,149,157,542
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 1,323,021,356 1,242,551,117
支付的各项税费 1,611,226,726 1,863,062,144
支付其他与经营活动有关的现金 197,231,713 203,284,317
经营活动现金流出小计 7,725,757,342 9,458,055,120
经营活动产生的现金流量净额 1,387,394,641 4,003,550,986
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 154,350,000 782,207,718
取得投资收益收到的现金 97,879,508 68,784,651
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 263,706,555 871,018,159
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 3,570,388 646,860,497
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 - 200,823,840
投资活动现金流出小计 208,663,239 1,096,994,267
投资活动产生的现金流量净额 55,043,316 -225,976,108
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 980,000
其中：子公司吸收少数股东投资收
- 980,000
到的现金
取得借款收到的现金 5,347,421,541 2,424,286,258
发行债券收到的现金 598,800,000 3,299,207,600
收到其他与筹资活动有关的现金 2,904,204,820 2,286,330,000
筹资活动现金流入小计 8,850,426,361 8,010,803,858
偿还债务支付的现金 7,303,746,923 10,626,151,213
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
- 20,000,000
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,525,909,908 3,923,655,590
筹资活动现金流出小计 10,175,533,376 16,361,179,914
筹资活动产生的现金流量净额 -1,325,107,015 -8,350,376,056
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 117,330,942 -4,572,801,178
加：期初现金及现金等价物余额 8,388,150,608 12,960,951,786
六、期末现金及现金等价物余额 8,505,481,550 8,388,150,608
公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳
母公司现金流量表
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,444,773,894 1,475,627,735
收到的税费返还 11,758,490 14,950,932
收到其他与经营活动有关的现金 157,916,288 193,426,206
经营活动现金流入小计 2,614,448,672 1,684,004,873
购买商品、接受劳务支付的现金 670,041,492 491,427,255
支付给职工及为职工支付的现金 753,125,005 693,863,937
支付的各项税费 610,596,750 345,473,187
支付其他与经营活动有关的现金 185,542,254 35,212,761
经营活动现金流出小计 2,219,305,501 1,565,977,140
经营活动产生的现金流量净额 395,143,171 118,027,733
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 11,549,883,020 11,604,695,018
取得投资收益收到的现金 605,162,768 1,320,881,828
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 12,156,468,356 12,927,410,091
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 11,997,729,774 11,468,610,521
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 - 200,823,840
投资活动现金流出小计 12,101,574,049 11,703,345,954
投资活动产生的现金流量净额 54,894,307 1,224,064,137
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,013,141,541 2,424,286,258
发行债券收到的现金 598,800,000 3,299,207,600
收到其他与筹资活动有关的现金 5,569,220,000 2,114,700,000
筹资活动现金流入小计 8,181,161,541 7,838,193,858
偿还债务支付的现金 4,391,746,923 6,306,151,213
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,344,052,221 3,669,585,127
筹资活动现金流出小计 6,774,314,897 11,298,925,751
筹资活动产生的现金流量净额 1,406,846,644 -3,460,731,893
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,856,884,122 -2,118,640,023
加：期初现金及现金等价物余额 5,412,813,049 7,531,453,072
六、期末现金及现金等价物余额 7,269,697,171 5,412,813,049
公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳
合并所有者权益变动表
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
优 项 风 其
实收资本(或股本) 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 储 险 他
先 永续债 股
他 备 准
股
备
一、上年年末余额 3,367,020,000 3,714,698,888 14,156,506 1,071,254,548 4,619,576,099 12,786,706,041 3,172,998,469 15,959,704,510
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 3,714,698,888 14,156,506 1,071,254,548 4,619,576,099 12,786,706,041 3,172,998,469 15,959,704,510
三、本期增减变动
金额（减少以 -9,187,000 41,879,838 26,184,441 58,877,279 -488,732,730 -429,855,451
“－”号填列）
（一）综合收益总
-9,187,000 68,064,279 58,877,279 -131,496,908 -72,619,629
额
（二）所有者投入
-345,000,000 -345,000,000
和减少资本
通股
有者投入资本
有者权益的金额
（三）利润分配 41,879,838 -41,879,838 -12,235,822 -12,235,822
备
-12,235,822 -12,235,822
东）的分配
（四）所有者权益
内部结转
本（或股本）
本（或股本）
损
动额结转留存收益
转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 3,714,698,888 4,969,506 1,113,134,386 4,645,760,540 12,845,583,320 2,684,265,739 15,529,849,059
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风 其
实收资本 (或股本) 优 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 储 险 他
先 永续债 股
他
股 备 准
备
一、上年年末余额 3,367,020,000 1,018,241,096 3,752,542,560 8,318,506 1,069,219,290 6,242,023,887 15,457,365,339 3,852,005,480 19,309,370,819
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 1,018,241,096 3,790,005,368 8,318,506 1,069,219,290 6,256,156,680 15,508,960,940 3,862,850,122 19,371,811,062
三、本期增减变动
金额（减少以 -1,018,241,096 -75,306,480 5,838,000 2,035,258 -1,636,580,581 -2,722,254,899 -689,851,653 -3,412,106,552
“－”号填列）
（一）综合收益总
额
（二）所有者投入
-991,600,000 -75,306,480 -1,066,906,480 -43,624,320 -1,110,530,800
和减少资本
通股
-991,600,000 -8,400,000 -1,000,000,000 -1,000,000,000
有者投入资本
有者权益的金额
（三）利润分配 -52,000,000 2,035,258 -35,705,458 -85,670,200 -568,900,000 -654,570,200
备
-52,000,000 -33,670,200 -85,670,200 -568,900,000 -654,570,200
东）的分配
（四）所有者权益
内部结转
本（或股本）
本（或股本）
损
动额结转留存收益
转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 - 3,714,698,888 14,156,506 1,071,254,548 4,619,576,099 12,786,706,041 3,172,998,469 15,959,704,510
公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳
母公司所有者权益变动表
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 实收资本 (或 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年年末余额 3,367,020,000 3,658,025,039 14,156,506 1,071,254,548 2,083,485,234 10,193,941,327
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 3,658,025,039 14,156,506 1,071,254,548 2,083,485,234 10,193,941,327
三、本期增减变动金额（减
-9,187,000 41,879,838 376,918,544 409,611,382
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -9,187,000 418,798,382 409,611,382
（二）所有者投入和减少资
本
入资本
益的金额
（三）利润分配 41,879,838 -41,879,838 -
分配
（四）所有者权益内部结转
股本）
股本）
转留存收益
收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 3,658,025,039 4,969,506 1,113,134,386 2,460,403,778 10,603,552,709
项目 实收资本 (或 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年年末余额 3,367,020,000 1,018,241,096 3,667,701,353 8,318,506 1,069,219,290 2,124,197,014 11,254,697,259
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 1,018,241,096 3,667,701,353 8,318,506 1,069,219,290 2,124,197,014 11,254,697,259
三、本期增减变动金额
-1,018,241,096 -9,676,314 5,838,000 2,035,258 -40,711,780 -1,060,755,932
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 25,358,904 5,838,000 -5,006,322 26,190,582
（二）所有者投入和减少
-991,600,000 -9,676,314 -1,001,276,314
资本
-991,600,000 -8,400,000 -1,000,000,000
投入资本
权益的金额
（三）利润分配 -52,000,000 2,035,258 -35,705,458 -85,670,200
-52,000,000 -33,670,200 -85,670,200
的分配
（四）所有者权益内部结
转
（或股本）
（或股本）
结转留存收益
存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 - 3,658,025,039 14,156,506 1,071,254,548 2,083,485,234 10,193,941,327
公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳
三、公司基本情况
√适用 □不适用
北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司(以下
称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，本公司于 1997 年 4 月 2 日正式成立，注册地为
中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最
终母公司。本公司于 2006 年 10 月 16 日在上海证券交易所挂牌上市交易。于 2023 年 12 月 31 日，
本公司的总股本为 3,367,020,000 元，每股面值 1 元。
本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于 1998 年 10 月 9 日在国家工商行政
管理部门注册为中外合资股份有限公司。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)实际从事的主要从事业务为房地产开发、物业出租、
酒店及物业管理等。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注，本年度新纳入合并范围的子公司主要为北辰悦
物业。
本财务报表由本公司董事会于 2024 年 3 月 21 日批准报出。
四、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则—基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损
失的计量、存货的计价方法及跌价准备、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、收入的确认
和计量等。
本公司 2023 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2023 年 12
月 31 日的合并及公司财务状况以及 2023 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
本公司的记账本位币为人民币。
√适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的合营企业或联 单个合营企业或联营企业长期股权投资期末账面价值占集团净资产 3%
营企业 以上或长期股权投资权益法下投资收益占当期合并税前利润 5%以上
期末单个子公司少数股东权益占本集团合并股东权益的比例超过 3%或
重要的非全资子公司 期末单个子公司少数股东权益占本集团合并少数股东权益的比例超过
√适用 □不适用
(a)同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)
在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b)非同一控制下的企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，
是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集团仅
考虑与被投资方相关的实质性权利(包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权利)。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股
东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股
东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项
下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享
有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，
全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，
按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子
公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属
于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集
团的角度对该交易予以调整。
现金是指库存现金，可随时用于支付的存款。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
√适用 □不适用
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合
借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；
其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交
易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。
(a)金融资产
(i)分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照
预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，仅包括以摊余成本
计量的债务工具。
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融
资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一
年内(含一年)到期的长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产。
(ii)减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、应收租赁款和财务担保合同，以预期信用损失为基
础确认损失准备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事项、当
前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同
应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，
本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整
个存续期的预期信用损失计量损失准备。
除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具
的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，
本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显
著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计
量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整
个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准
备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际
利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余
成本和实际利率计算利息收入。
按照单项计算预期信用损失的各类金融资产，其信用风险特征与该类中的其他金融资产显著
不同。当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将
应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：
应收账款组合 1 应收购房款，以逾期日作为账龄的起算时点
应收账款组合 2 应收物业费，以逾期日作为账龄的起算时点
应收账款组合 3 应收酒店及餐饮服务款，以逾期日作为账龄的起算时点
应收账款组合 4 应收会展服务款-国有企业，以逾期日作为账龄的起算时点
应收账款组合 5 应收会展服务款-其他企业，以逾期日作为账龄的起算时点
应收账款组合 6 应收租赁款，以逾期日作为账龄的起算时点
其他应收款组合 1 应收押金、保证金及备用金
其他应收款组合 2 应收关联公司款项
其他应收款组合 3 应收少数股东款项
其他应收款组合 4 应收代垫款项
其他应收款组合 5 应收其他款项
其他应收款组合 6 应收工程专项基金
长期应收款组合 1 应收保证金
长期应收款组合 2 应收关联公司款项
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款、长期应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
(iii)终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)
该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。
(b)金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及
应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率
法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债
表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c)权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他
方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具进行结算的安
排，本集团将其分类为权益工具。
(d)金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
(a)分类
存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品及包装物等，按成本与可
变现净值孰低计量。
(b)发出存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、
建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发
产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。
建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发
生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出
亦列入开发成本核算。
库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采用一
次转销法或者分次摊销法进行摊销。
(c)本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
(d)低值易耗品和包装物的摊销方法
周转材料包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品采用一次转销法或者分次摊销法、包装物
采用一次转销法进行摊销。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的合同履约成本和销售费用以及相关税费后
的金额确定。在同一地区生产和销售且具有相同或类似最终用途的存货，本集团合并计提存货跌
价准备。其中，对于房地产开发产品，本集团根据历史销售折扣情况及预计未来销售情况等因素
计提存货跌价准备。
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能
够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利
的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a)投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，
按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按
照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，以按发行权
益性证券的公允价值确认为初始投资成本。
(b)后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认
当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债
确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配
以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的
利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予
以抵销，在此基础上确认本公司财务报表的投资损益。在编制合并财务报表时，对于本集团向被
投资单位投出或出售资产的顺流交易而产生的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分，本集
团在本公司财务报表抵销的基础上，对有关未实现的收入和成本或资产处置损益等中归属于本集
团的部分予以抵销，并相应调整投资收益；对于被投资单位向本集团投出或出售资产的逆流交易
而产生的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分，本集团在本公司财务报表抵销的基础上，
对有关资产账面价值中包含的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分予以抵销，并相应调整
长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的
部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c)确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营策略有参与决策的权力，但并不能够控制或与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
(d)长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额。
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济
利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计
入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建
筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率
列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 20-70 年 5%至 10% 1.29%至 4.75%
土地使用权 40-70 年 - 1.43%至 2.50%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产。持有的开发产品及自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将
存货、固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后
的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投
入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。
与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，
计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入
当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-70 年 5%至 10% 1.29%至 4.75%
机器设备 年限平均法 5-15 年 5%至 10% 6%至 19%
运输工具 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9%至 19%
其他设备 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9%至 19%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额。
√适用 □不适用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用状态
之固定资产、投资性房地产及房地产开发项目的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发
生、为使资产达到预定可使用状态及可销售状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计
入该资产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到
可销售状态后停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常
中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入的专门借款，
以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用的一般借款，
按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短
期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
无形资产为自用的办公软件等，以成本计量。
(a)办公软件
办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销。
(b)定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
(c)无形资产减值
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进
行减值测试。尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额
进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入
的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
√适用 □不适用
长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限
在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列
示。
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，
包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险
费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实
际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允
价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养
老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在
职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，
同时计入当期损益。
内退福利
本集团向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利，是指向未达到国家规定的退休
年龄、经本集团管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本
集团自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对
于内退福利，本集团比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停
止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一
次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。
√适用 □不适用
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，
且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
收入在商品或服务的控制权转移给客户时确认。商品或服务的控制权是在某一时段内还是某
一时点转移，取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，属
于在某一时段内履行履约义务：
•客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；或
•客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；或
•本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
(a)销售商品
针对房地产开发业务，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。针对
其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商品后，本集团在此时确认商品的销售收入。零售收
入通常以现金或信用卡结算。
(b)会展服务、酒店经营、商业及提供物业管理服务
本集团提供会展服务、酒店客房、商业及物业管理服务，根据已完成劳务的进度在一段时间
内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定；本集团对外
提供酒店餐饮服务，在餐饮服务完成时确认收入。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度
进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认
为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损
失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。
本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为合同
履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。
本集团将为获取销售商品合同或劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊
销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同
取得成本，本集团按照相关合同项下与确认收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面
价值高于因销售商品或提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对
超出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团对于合同履约成本
根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货
和其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准
备后的净额，列示为其他非流动资产。
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产有关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益有关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿
命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成
本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减
相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。本集团对
同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支出。
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生
等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的非企业合并交易中产生的资产或负债的初始确认形
成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得
税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
•递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所
得税相关；
•本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
√适用 □不适用
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。
租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支
付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负
债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本进行初
始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始
直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产
所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使
用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本集
团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期
损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理：(1)该租
赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大
部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除财政部规定的可以采用简化办法的合同
变更外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款
额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减
使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租
赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租
赁。本集团仅存在经营租赁。经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售
额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。
当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的
预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
√适用 □不适用
（1）股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
（2）维修基金和质量保证金
维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代
收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。
质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开
发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。
（3）终止经营
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归
为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二)该
组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一
部分；(三)该组成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
（4）分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生
收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、
评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
（5）重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键判断进行持续的评价。
(a)重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(i)存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用
假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存
货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(ii)房地产开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
(iii)税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税
务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果这
些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提
的税金金额产生影响。
(b)采用会计政策的关键判断
(i)收入确认
根据所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集团对于开发产品
控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况下，控制权转移给
购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取
按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购
房客户通常需支付至少购房款总额的 20%－30%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的
抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责
任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部
分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，
因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向
购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情
况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损
失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
其他说明
财政部于 2022 年颁布了《关于印发<企业会计准则解释第 16 号>的通知》(以下简称“解释
和使用权资产的暂时性差异有关的递延所得税。自 2023 年 1 月 1 日起，本集团及本公司执行解释
针对上述交易产生的等额可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异，分别确认递延所得税资产和递
延所得税负债，并在附注中分别披露，2022 年 12 月 31 日相关附注披露已相应调整。执行解释 16
号的上述规定对本集团和本公司 2022 年度当期损益、2022 年 1 月 1 日和 2022 年 12 月 31 日的各
报表项目均无影响。
六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(一般计税下，应纳税额按应纳税销售额乘
以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算；
增值税 3%-17%
简易计税下，应纳税额按照应纳税销售额乘以 5%征收率
计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税、营业税税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 15%及 25%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 房产余值或租金收入 1.2%及 12%
根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政
部税务总局海关总署公告[2019]39 号)(以下称“39 号公告”)及相关规定，自 2019 年 4 月 1 日
起，本集团房地产业务在增值税一般计税方法下，适用税率为 9%。
对于符合资格的老项目，即于 2016 年 4 月 30 日或之前开工的房地产开发项目以及出租其
√适用 □不适用
（1）根据《财政部国家税务总局关于海南自由贸易港所得税优惠政策的通知》(财税[2020]31
号)，本公司的子公司海口辰睿置业有限公司(以下称“海口辰睿”)，在海南自由贸易港注册并从
事保障房建设，减按 15%税率征收企业所得税。
（2）根据 39 号公告及财政部和税务总局颁布的《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政
策的公告》(财政部 税务总局公告[2019] 87 号)、财政部和税务总局颁布的《关于促进服务业领
域困难行业纾困发展有关增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告[2022]11 号) 以及《关于明
确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政部 税务总局公告[2023]1 号)的相关规定，
本集团下属的部分投资物业业务主体作为生产性服务业纳税人，自 2019 年 4 月 1 日至 2022 年 12
月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳税额；自 2023 年 1 月 1 日至 2023
年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 5%，抵减增值税应纳税额；本集团下属的部分酒店
业务主体作为生活性服务企业，自 2019 年 10 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进
项税额加计 15%，抵减增值税应纳税额；自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，按照当期可
抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳税额。
（3）根据财政部和税务总局颁布的《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》
(财政部 税务总局公告[2022]10 号)的相关规定，本集团下属的部分小规模纳税人，自 2022 年 1
月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，减按 50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、
印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 506,410 510,394
银行存款 9,436,829,303 9,642,685,617
其他货币资金 - -
存放财务公司存款 - -
合计 9,437,335,713 9,643,196,011
其中：存放在境外的款项总额 - -
其他说明
于 2023 年 12 月 31 日，银行存款中包括 53,360,335 元的房地产开发项目工程建设合同履约
担保金(2022 年 12 月 31 日：154,047,096 元)，64,390,858 元的住房按揭贷款保证金(2022 年
日：640,945,757 元)，170,082,529 元的其他受限资金账户余额(2022 年 12 月 31 日：
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
其中：1 年以内分项
合计 256,433,686 273,247,478
本集团账龄三年以上的应收账款包括应收北京名门多福商业股份有限公司租金 26,547,878
元，由于债务人偿债能力不足，本集团已于以前年度全额计提坏账准备。
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
账准备
其中：
应收租金 27,357,675 64.2 27,357,675 100.0 - 26,547,878 60.9 26,547,878 100.0 -
应收酒店及餐
饮服务款
应收购房款 44,268 0.1 44,268 100.0 - 38,235 0.1 38,235 100.0 -
应收物业费 14,984,637 35.1 14,984,637 100.0 - 15,260,535 35.0 15,260,535 100.0 -
按组合计提坏
账准备
其中：
应收物业费 28,784,072 13.5 8,372,020 29.1 20,412,052 22,782,321 9.9 3,365,309 14.8 19,417,012
应收酒店及餐
饮服务款
应收会展服务
款-国有企业
应收会展服务
款-其他企业
应收租赁款 91,239,719 42.7 2,892,910 3.2 88,346,809 154,043,476 67.0 1,445,715 0.9 152,597,761
合计 256,433,686 / 61,234,605 / 195,199,081 273,247,478 / 49,540,462 / 223,707,016
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收租金 26,547,878 809,797 - - - 27,357,675
应收购房款 38,235 6,033 - - - 44,268
应收物业费 18,625,844 5,006,711 275,898 - - 23,356,657
应收酒店及餐饮
服务款
应收会展服务款-
国有企业
应收会展服务款-
其他企业
应收租赁款 1,445,715 1,477,352 30,157 - - 2,892,910
合计 49,540,462 13,520,264 1,826,121 - - 61,234,605
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和
应收账款和
应收账款期 合同资产 合同资产期末 坏账准备期
单位名称 合同资产期
末余额 期末余额 余额合计数的 末余额
末余额
比例（%）
北京名门多福商业股
份有限公司
湖南省商务厅 16,529,880 - 16,529,880 7 213,980
乐胜（北京）商业发
展有限公司
北京市上品商业发展
有限责任公司
北京金海湖文旅投资
有限公司
合计 70,920,669 - 70,920,669 28 26,777,880
其他说明：
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2022 年 12 月 31
日：无)。
本年度计提的坏账准备金额为 13,520,264 元，收回或转回的坏账准备金额为 1,826,121 元
(2022 年度：计提的坏账准备金额为 3,389,313 元，收回或转回的坏账准备金额为 1,065,393
元)。
本年度无实际核销的应收账款(2022 年度：无)。
于 2023 年 12 月 31 日，本公司账面价值为 2,202,264 元的应收账款质押给渤海国际信托有
限公司作为取得 900,000,000 元借款的质押物(2022 年 12 月 31 日：无)。
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 99,547,253 100 143,194,885 100
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2023 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 55,152,892 元(2022 年 12 月 31 日：
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余
单位名称 期末余额
额合计数的比例(%)
北京市政建设集团有限责任公司 20,775,512 21
北京市第三建筑工程有限公司 14,147,799 14
中国建筑第八工程局有限公司 12,780,528 13
大悦城商业管理（北京）有限公司长沙分公司 8,130,024 8
重庆市渝北区建筑安全管理站 3,259,854 3
合计 59,093,717 59
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 1,044,078,842 1,709,545,948
合计 1,044,078,842 1,709,545,948
其他应收款
(1). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收其他关联公司款项(i) 14,074,051 13,689,626
应收少数股东款项(ii) 859,821,653 1,503,447,475
代垫款项 125,680,488 146,594,884
保证金 28,113,512 31,549,153
预付货款 12,280,000 12,280,000
押金 9,783,572 6,812,491
备用金 931,645 957,909
工程专项基金 - 2,076,777
其他 15,324,114 15,833,637
减：坏账准备 -21,930,193 -23,696,004
合计 1,044,078,842 1,709,545,948
(i)应收其他关联公司款项主要为应收合营企业款项。
(ii)应收少数股东款项为本公司部分子公司为少数股东提供的资金往来款，该款项不计息且
可随时按需收回。其中，于 2023 年 12 月 31 日，应收少数股东款项中的关联方部分为
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 476,110 - - 476,110
本期转回 2,241,921 - - 2,241,921
本期转销
本期核销
其他变动
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
预付货款 12,280,000 - - - -
应收代垫款项 2,267,221 - - - -
应收少数股东款项 7,216,548 - 2,229,582 - -
应收关联公司款项 257,365 - 4,032 - -
应收代垫款项 1,270,083 371,313 - - -
应收押金、保证金
及备用金
应收工程专项基金 8,307 - 8,307 - - -
其他 134,585 52,369 - - - 186,954
合计 23,696,004 476,110 2,241,921 - - 21,930,193
于 2023 年 12 月 31 日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司(以下称
“金恒生”)的货款 12,280,000 元(2022 年 12 月 31 日：12,280,000 元)，由于债务人丧失偿债
能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
北京金隅地产开发
子公司的 1 年至 2
集团有限公司(以下 416,500,000 39 243,961
少数股东 年
称“北京金隅”)
四川新希望房地产
子公司的
开发有限公司(以下 102,214,000 10 3 年以上 101,780
少数股东
称“四川新希望”)
深圳市江湾信息咨
子公司的 2 年至 3
询有限公司 (以下 79,000,000 7 690,432
少数股东 年
称“深圳江湾”)
旭昭(香港)有限公 2至3年
子公司的
司(以下称“旭昭香 63,750,000 6 及 3 年以 1,150,563
少数股东
港”) 上
深圳联新投资管理
子公司的 1 年至 3
有限公司(以下称 58,251,855 6 34,120
少数股东 年以上
“深圳联新”)
合计 719,715,855 68 / / 2,220,856
其他说明：
√适用 □不适用
本年度计提的坏账准备金额为 476,110 元，收回或转回的坏账准备金额为 2,241,921 元
(2022 年度：计提的坏账准备金额为 4,803,266 元，收回或转回的坏账准备金额为 44,079 元)。
于 2023 年度，本集团无实际核销的其他应收款(2022 年度：无)。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2022 年 12 月
于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团不存在逾期的应收股利。
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/
项目
账面余额 合同履约成本 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
减值准备 减值准备
库存商品 2,433,555 243,912 2,189,643 2,425,708 243,912 2,181,796
开发成本(a) 14,295,309,943 678,290,511 13,617,019,432 23,901,312,425 923,619,771 22,977,692,654
开发产品(b) 18,809,857,552 1,402,227,450 17,407,630,102 17,538,054,986 955,667,433 16,582,387,553
库存材料 11,886,709 - 11,886,709 14,351,109 - 14,351,109
低值易耗品
及包装物
合计 33,146,908,801 2,080,761,873 31,066,146,928 41,482,677,436 1,879,531,116 39,603,146,320
(a)开发成本
项目 开工 竣工/预计 预计总投资 2023 年 2022 年
项目名称
所在地 时间 竣工时间 (千元) 12 月 31 日 12 月 31 日
杭州辰春澜城 杭州市 2020 年 2024 年 3,230,863 2,937,577,514 2,676,546,083
廊坊北辰蔚蓝城市 廊坊市 2019 年 2025 年 2,375,680 1,768,278,502 1,548,246,274
重庆北辰悦来壹号 重庆市 2017 年 2026 年 8,746,898 1,515,099,238 2,490,889,460
广州兰亭香麓(116 地块) 广州市 2019 年 2025 年 1,933,283 1,335,787,341 1,279,561,691
武汉北辰经开优+(068 地块) 武汉市 2019 年 2025 年 1,704,063 1,036,056,945 1,136,559,147
苏州北辰观澜府 苏州市 2017 年 2024 年 5,583,013 930,266,968 2,100,398,548
长沙北辰三角洲 长沙市 2009 年 2025 年 37,790,393 1,010,478,308 2,451,922,660
廊坊北辰辰睿(2020-5 地块) 廊坊市 2020 年 2025 年 1,257,924 678,976,340 638,846,414
武汉北辰蔚蓝城市 武汉市 2017 年 2025 年 4,365,891 674,079,061 707,613,581
北京北辰红橡墅 北京市 2003 年 2025 年 3,461,401 575,032,919 575,032,919
武汉北辰蔚蓝城市樾东方 武汉市 2018 年 2029 年 3,775,772 522,327,411 518,029,798
廊坊北辰香麓 廊坊市 2017 年 2025 年 2,775,120 222,546,335 326,745,577
武汉北辰光谷里 武汉市 2016 年 2025 年 3,246,432 109,766,287 580,407,659
重庆北辰香麓 重庆市 2019 年 2024 年 2,130,341 10,549,782 1,876,253,528
海口北辰府 海口市 2018 年 2024 年 4,940,350 227,063,008 1,519,913,044
宁波北辰香麓湾 宁波市 2020 年 2023 年 1,827,669 - 1,731,125,113
四川北辰龙熙台 眉山市 2018 年 2023 年 1,460,457 - 753,090,665
其他 北京市 待定 待定 待定 63,133,473 66,510,493
(b)开发产品
项目名称 竣工时间 本年增加 本年减少
北京金辰府 2021 年 3,384,815,557 - 183,973,921 3,200,841,636
苏州北辰观澜府 2023 年 1,043,861,442 1,297,587,573 470,346,023 1,871,102,992
重庆北辰悦来壹号 2023 年 1,082,743,882 1,382,361,519 621,324,697 1,843,780,704
长沙北辰三角洲 2023 年 1,867,222,072 2,125,102,795 2,173,049,279 1,819,275,588
武汉北辰光谷里 2023 年 561,401,313 481,891,901 33,430,756 1,009,862,458
海口北辰府 2023 年 978,454,194 1,229,672,064 1,293,709,821 914,416,437
重庆北辰香麓 2023 年 - 1,859,692,292 1,143,431,935 716,260,357
武汉北辰蔚蓝城市樾东方 2021 年 651,693,398 - 22,841,905 628,851,493
武汉北辰蔚蓝城市 2019 年 609,660,782 - 73,699,178 535,961,604
武汉北辰孔雀城航天府 2021 年 507,196,486 - 2,412,077 504,784,409
廊坊北辰香麓 2023 年 524,610,209 334,541,501 399,143,674 460,008,036
长沙北辰中央公园 2022 年 493,024,855 - 78,452,976 414,571,879
武汉北辰经开优+
(067 地块) 2022 年 743,374,252 - 331,502,065 411,872,187
宁波北辰香麓湾 2023 年 - 1,928,408,325 1,577,334,922 351,073,403
成都北辰鹿鸣苑 2022 年 933,390,764 - 633,195,292 300,195,472
宁波北宸府 2020 年 254,977,831 - 21,287,800 233,690,031
成都北辰南湖香麓 2022 年 264,453,870 - 47,083,984 217,369,886
长沙北辰时光里 2022 年 258,640,826 - 64,770,807 193,870,019
四川北辰国颂府及龙熙台 2023 年 391,049,194 990,145,975 484,571,023 896,624,146
成都北辰天麓府 2020 年 254,841,617 - 136,246,355 118,595,262
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 2020 年 98,169,634 - 8,258,523 89,911,111
成都北辰朗诗南门绿郡 2019 年 92,768,055 - 4,348,249 88,419,806
杭州北辰蜀山项目 2017 年 84,959,569 - 4,593,970 80,365,599
武汉金地北辰阅风华 2021 年 86,052,953 - 6,089,591 79,963,362
北京当代北辰悦 MOMA 2017 年 90,004,323 - 10,607,269 79,397,054
北京北辰墅院 1900 2016 年 262,808,946 - 197,998,178 64,810,768
海口北辰长秀仕家 2022 年 741,508,571 - 684,021,894 57,486,677
其他 2020 年 320,702,958 - 96,435,232 224,267,726
于 2023 年 12 月 31 日，账面价值为 3,451,221,527 元的存货(2022 年 12 月 31 日：
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 243,912 - - - - 243,912
开发成本 923,619,771 330,078,538 - - 575,407,798 678,290,511
开发产品 955,667,433 307,132,377 575,407,798 435,980,158 - 1,402,227,450
合计 1,879,531,116 637,210,915 575,407,798 435,980,158 575,407,798 2,080,761,873
(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日，开发成本中包含的资本化利息为 2,053,889,012 元(2022 年 12 月 31
日：3,063,181,746 元)。2023 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率
其他说明
√适用 □不适用
存货跌价准备情况如下：
确定可变现净值的具体依据 本期转回或转销存货跌价准备的原因
开发成本 可变现净值低于开发成本账面价值的差额 不适用
开发产品 可变现净值低于开发产品账面价值的差额 存货结转
库存商品 可变现净值低于库存商品账面价值的差额 不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收关联方款项 203,978,387 808,081,462
应收保证金及其他 73,084,716 95,095,486
减：坏账准备 -122,540,986 -55,112,806
合计 154,522,117 848,064,142
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交税费及待认证及抵扣进项税 1,681,012,742 2,280,084,727
合计 1,681,012,742 2,280,084,727
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现
项目 率区
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
间
应收关联
方款项
应收保证
金及其他
合计 698,228,389 302,926,237 395,302,152 285,544,030 120,069,405 165,474,625 /
(2).按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
预期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 - - 183,195,353 183,195,353
本期转回 338,521 - - 338,521
本期转销
本期核销
其他变动
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
期初 其他 期末 准备
被投资单位 权益法下确 其他 计提
余额 综合 宣告发放现金 其 余额 期末
追加投资 减少投资 认的投资损 权益 减值
收益 股利或利润 他 余额
益 变动 准备
调整
一、合营企业
武汉当代 74,689,045 - - -134,006 - - - - - 74,555,039 -
杭州辰旭 9,891,114 - -9,891,114 - - - - - - - -
杭州金湖 170,664,846 - - -684,558 - - - - - 169,980,288 -
无锡盛阳 46,965,592 - - 7,574,672 - - -32,000,000 - - 22,540,264 -
武汉金辰盈创 - - - - - - - - - - -
扬子江会展 4,271,866 - - 1,854,594 - - -490,000 - - 5,636,460 -
京西科幻会展 - 3,000,000 - 1,652,632 - - - - - 4,652,632 -
小计 306,482,463 3,000,000 -9,891,114 10,263,334 - - -32,490,000 - - 277,364,683 -
二、联营企业
北京辰轩 - 185,963 - -185,963 - - - - - - -
无锡辰万 51,282,228 - - -1,927,096 - - - - - 49,355,132 -
广州广悦 - - - - - - - - - - -
小计 51,282,228 185,963 - -2,113,059 - - - - - 49,355,132 -
合计 357,764,691 3,185,963 -9,891,114 8,150,275 - - -32,490,000 - - 326,719,815 -
其他说明
于 2023 年 1 月 12 日，本集团之合营企业杭州辰旭完成工商注销登记。
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购 8,470,450 103,512,673 111,983,123
（2）存货\固定资产\在建
工程转入
（3）企业合并增加 - - -
（1）处置 6,916,366 - 6,916,366
（2）其他转出 16,920,696 319,943,793 336,864,489
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 278,764,525 - 278,764,525
（2）其他转入 158,539,320 - 158,539,320
（1）处置 5,103,349 - 5,103,349
（2）其他转出 - 158,539,320 158,539,320
三、减值准备
（1）计提 - - -
（1）处置 - - -
（2）其他转出 - - -
四、账面价值
其他说明
√适用 □不适用
本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。
元)。
于 2023 年 12 月 31 日，账面价值为 4,967,876,667 元(原价 7,057,452,506 元)的投资性房
地产(2022 年 12 月 31 日：账面价值 5,972,871,580 元、原价 8,144,547,966 元)作为长期借款
及一年内到期的长期借款的抵押物。
(2022 年度：计提减值准备 137,801,998 元)。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团对部分投资性房地产的原值按工程款结算情况进行调整。
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 2,765,623,080 2,896,817,793
固定资产清理 - -
合计 2,765,623,080 2,896,817,793
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
（1）购置 13,654,943 11,658,035 258,050 6,030,041 31,601,069
（2）在建工程转入 - 430,170 - 190,936 621,106
（3）企业合并增加 - - - - -
（4）其他 4,699,091 - - 24,557,680 29,256,771
（1）处置或报废 - 9,153,686 3,852,192 7,750,407 20,756,285
（2）其他 - 31,161,459 - - 31,161,459
二、累计折旧
（1）计提 90,557,082 33,941,349 280,965 35,484,053 160,263,449
（1）处置或报废 - 8,948,770 3,498,764 7,060,000 19,507,534
三、减值准备
（1）计提 - - - - -
（1）处置或报废 - - - - -
四、账面价值
其他说明：
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日，账面价值为 1,735,309,450 元(原价 2,104,866,864 元)的房屋及建
筑物(2022 年 12 月 31 日：账面价值为 2,063,274,283 元、原价 2,477,028,147 元)作为长期借
款及一年内到期的长期借款的抵押物。
计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：142,876,720 元、1,523,321 元及
元、1,792,020 元及 16,085,660 元)。
元)。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团对部分固定资产的原值按工程款结算情况进行调整，对部分
固定资产的类别进行调整。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2022 年 12 月 31 日：无)。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2022 年 12 月 31 日：无)。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团无持有待售的固定资产(2022 年 12 月 31 日：无)。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团无尚未办妥房屋所有权证的房屋建筑物。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团固定资产减值准备余额为 78,961,336 元(2022 年 12 月 31
日：78,961,336 元)。
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 2,993,780 1,222,025
工程物资 - -
合计 2,993,780 1,222,025
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
零星在建工程项目 2,993,780 - 2,993,780 1,222,025 - 1,222,025
合计 2,993,780 - 2,993,780 1,222,025 - 1,222,025
其他说明
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日，本集团在建工程的可回收金额不低于其账面价值，故未对其计提减
值准备(2022 年 12 月 31 日：无)。
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
(1)新增租赁合同 9,317,303 16,195,717 25,513,020
(1)到期 21,428,349 15,259,290 36,687,639
二、累计折旧
(1)计提 14,538,966 15,259,290 29,798,256
(1)处置 21,428,349 15,259,290 36,687,639
三、减值准备
(1)计提 - - -
(1)处置 - - -
四、账面价值
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 办公软件 合计
一、账面原值
(1)购置 22,584,266 22,584,266
(1)处置 - -
二、累计摊销
（1）计提 9,827,633 9,827,633
(1)处置 - -
三、减值准备
（1）计提 - -
(1)处置 - -
四、账面价值
其他说明：
√适用 □不适用
本、销售费用和管理费用的金额分别为 3,969,427 元，109,439 元和 5,748,767 元(2022 年度计
入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：1,776,235 元，125,879 元和 6,681,059
元)。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
酒店营运物资 21,556,433 - 7,111,032 - 14,445,401
使用权资产改良 738,467 1,842,797 785,370 - 1,795,894
其他 2,458,249 - 1,444,495 - 1,013,754
合计 24,753,149 1,842,797 9,340,897 - 17,255,049
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 1,056,291,976 264,072,994 768,446,112 192,111,528
内部交易未实现利润 2,051,630,380 512,907,595 2,207,107,380 551,776,845
可抵扣亏损 147,557,240 36,889,310 299,011,752 74,752,938
预提费用 1,482,945,408 370,736,352 2,134,447,156 533,611,789
租赁负债 33,721,156 8,430,289 37,253,994 9,313,499
合计 4,772,146,160 1,193,036,540 5,446,266,394 1,361,566,599
递延所得税资产 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 91,034,737 125,072,402
预计于 1 年后转回的金额 1,102,001,803 1,236,494,197
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
减免租金摊销 57,531,068 14,382,767 129,148,960 32,287,240
直线法计提的收入 36,044,736 9,011,184 42,477,044 10,619,261
使用权资产 35,780,437 8,945,109 37,253,994 9,313,499
合计 129,356,241 32,339,060 208,879,998 52,220,000
递延所得税负债 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 26,962,114 38,515,077
预计于 1 年后转回的金额 5,376,946 13,704,923
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资 抵销后递延所
项目 产和负债期末 得税资产或负 产和负债期初 得税资产或负
互抵金额 债期末余额 互抵金额 债期初余额
递延所得税资产 32,339,060 1,160,697,480 52,220,000 1,309,346,599
递延所得税负债 32,339,060 - 52,220,000 -
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 2,502,097,562 2,513,127,694
可抵扣亏损 5,191,379,625 3,797,818,864
合计 7,693,477,187 6,310,946,558
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
合计 5,191,379,625 3,797,818,864
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本 8,094,268 - 8,094,268 26,242,603 - 26,242,603
合计 8,094,268 - 8,094,268 26,242,603 - 26,242,603
其他说明：
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 5,531,126,629 6,445,592,918
其他 237,655,231 235,728,020
合计 5,768,781,860 6,681,320,938
(2).账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
工程款 2,535,282,147 尚未结算
合计 2,535,282,147 /
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租赁款 164,170,792 200,216,551
合计 164,170,792 200,216,551
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
租赁款 25,222,034 尚未满足收入确认条件
合计 25,222,034 /
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
开发项目预收款(i) 1,967,684,768 10,462,779,202
其他(ii) 121,455,209 146,551,148
合计 2,089,139,977 10,609,330,350
其他说明：
√适用 □不适用
(i)合同负债中包含的开发项目预收款分析如下：
竣工时间/ 预售比例
项目名称 2023 年 12 月 31 日 预计竣工时间 2023 年 12 月 31 日
长沙北辰三角洲 1,030,160,203 2012 年至 2025 年 98%
重庆北辰悦来壹号 241,061,915 2020 年至 2026 年 55%
苏州北辰观澜府 157,115,795 2020 年至 2024 年 43%
杭州辰春澜城 155,917,917 2024 年 6%
其他 383,428,938
(ii)合同负债中的其他主要包括酒店业务的预收房款等。
包括在 2022 年 12 月 31 日账面价值中的 9,212,424,982 元合同负债(2022 年度：
年度：5,301,154,228 元)，酒店业务 140,064,621 元(2022 年度：282,970,990 元)，其他业务
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 54,116,058 1,137,763,515 1,131,141,324 60,738,249
二、离职后福利-设定提存计划 43,342,246 151,936,142 184,284,560 10,993,828
三、辞退福利 - - - -
四、一年内到期的其他福利 7,887,000 6,802,472 7,595,472 7,094,000
合计 105,345,304 1,296,502,129 1,323,021,356 78,826,077
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 39,645,878 865,232,936 857,932,748 46,946,066
二、职工福利费 - 68,907,416 68,888,350 19,066
三、社会保险费 5,125,882 85,048,559 85,713,457 4,460,984
其中：医疗保险费 4,316,828 81,070,510 81,223,207 4,164,131
工伤保险费 708,925 2,386,370 2,901,423 193,872
生育保险费 100,129 1,591,679 1,588,827 102,981
四、住房公积金 93,021 81,222,767 80,925,985 389,803
五、工会经费和职工教育经费 5,000,515 19,324,725 18,828,260 5,496,980
六、短期带薪缺勤 - - - -
七、短期利润分享计划 - - - -
八、其他短期薪酬 4,250,762 18,027,112 18,852,524 3,425,350
合计 54,116,058 1,137,763,515 1,131,141,324 60,738,249
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 43,342,246 151,936,142 184,284,560 10,993,828
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 39,772,373 81,659,059
企业所得税 351,335,050 404,922,726
城市维护建设税 12,959,691 14,158,303
土地增值税 1,308,038,841 1,368,834,331
教育费附加及其他 36,639,336 38,164,223
合计 1,748,745,291 1,907,738,642
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - -
应付股利 1,162,190 276,162,190
其他应付款 1,916,211,036 2,489,019,586
合计 1,917,373,226 2,765,181,776
(2). 应付股利
分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东的股利 1,162,190 276,162,190
合计 1,162,190 276,162,190
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
(3). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东款项 512,995,697 384,161,234
押金及保证金 479,947,032 514,191,958
应付其他关联公司款项 322,070,055 274,061,371
预提费用 76,863,903 93,286,143
应付销售代理费 37,894,615 40,516,310
应付维修费 24,992,248 37,540,748
应付能源费 23,781,152 27,145,228
代收售房契税、公共维修基金 14,652,666 16,452,893
应付诚意金 4,224,814 6,209,767
待转销项税 172,115,571 874,368,877
其他 246,673,283 221,085,057
合计 1,916,211,036 2,489,019,586
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
相关协议未到期或对方未要求偿还，
租赁押金及应付关联方款项 554,556,379
款项尚未结清
合计 554,556,379 /
其他说明：
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日，应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得
的往来款项，其中 168,800,000 元的借款利率为 6.5%，借款期限为一年；104,810,000 元的借款
利率为 10.5%，无固定还款期限；剩余款项不计息；上述款项均无任何抵押、质押或担保(2022
年 12 月 31 日：应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，
其中 130,200,000 元的借款利率为 6.5%，借款期限为一年；104,810,000 元的借款利率为
东款项中的按关联方进行核算的金额为 295,152,111 元(2022 年：110,959,577 元)。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 8,291,191,681 9,087,521,665
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
计提的违约金 56,964 165,502
合计 56,964 165,502
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 12,918,948,872 14,925,251,367
保证借款 133,598,322 2,337,670,236
信用借款 34,781,390 21,733,314
减：一年内到期的抵押借款 -1,943,460,137 -5,273,726,524
减：一年内到期的保证借款 -53,404,022 -1,313,761,256
减：一年内到期的信用借款 -6,174,605 -2,198,564
合计 11,084,289,820 10,694,968,573
长期借款分类的说明：
于 2023 年 12 月 31 日，上述抵押借款包括应付利息 16,963,579 元(2022 年 12 月 31 日：
金 710,366,255 元(2022 年 12 月 31 日：3,590,666,190 元)系由本集团的存货作为抵押；借款本
金 472,000,000 元(2022 年 12 月 31 日：无)系由本集团的存货及固定资产作为抵押；
及固定资产截至 2038 年 6 月的营业收入作质押(2022 年 12 月 31 日，借款本金 11,314,398,418
元系由本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，其中 9,539,398,418 元同时由上述投资性房
地产及固定资产截至 2036 年 3 月的营业收入作质押)；借款本金 1,000,000,000 元(2022 年 12
月 31 日：无)系由本集团的存货及投资性房地产作为抵押。
于 2023 年 12 月 31 日，上述抵押借款中 1,472,000,000 元由本集团合并范围内子公司取
得，由本公司提供存续期间的不可撤销的连带担保责任。
于 2023 年 12 月 31 日，上述保证借款包括应付利息 193,622 元(2022 年 12 月 31 日：
围内的子公司取得，系由本公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保；借款本金
的子公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保，上述款项按季付息。
其他说明：
√适用 □不适用
于 2023 年度，本集团不存在逾期长期借款，年利率区间为 3.85%至 7.00%(2022 年度：
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 3,900,567,060 6,773,196,518
(2).应付债券的具体情况：
（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本 是
债券 票面利率 债券 发行 期初 本期 按面值计提 期 期末 否
面值 发行日期 溢折价摊销 长短期重分类
名称 （%） 期限 金额 余额 发行 利息 偿 余额 违
还 约
券-5 年期(i) 月 16 日
券(第一期)-5 100 元 3.46 5年 319,000,000 318,301,808 - 11,037,400 187,495 - -318,489,303 - 否
月 26 日
年期(iii)
据第一期-5 年 100 元 3.50 5年 1,450,000,000 1,447,071,320 - 50,750,000 700,003 - -1,447,771,323 - 否
月 21 日
期(iv)
券(第二期)-5 100 元 3.46 5年 1,339,000,000 1,335,738,070 - 46,329,400 775,327 - -1,336,513,397 - 否
月 29 日
年期 (v)
据第一期-5 年 100 元 3.60 5年 1,052,000,000 1,049,979,743 - 37,872,000 441,043 - - 1,050,420,786 否
月 25 日
期(vi)
券(第一期)-5 100 元 3.50 5年 825,000,000 822,836,284 - 28,875,000 472,029 - - 823,308,313 否
月 28 日
年期(vii)
据第二期-5 年 100 元 3.48 5年 1,430,000,000 1,427,199,414 - 49,764,000 566,844 - - 1,427,766,258 否
月 22 日
期(viii)
券(第一期)-3 100 元 3.74 3年 600,000,000 - 598,800,000 15,830,959 271,703 - - 599,071,703 否
月 17 日
年期(ix)
合计 / / / / 8,215,000,000 6,773,196,518 598,800,000 253,735,759 5,492,896 - -3,476,922,354 3,900,567,060 /
一年内到期的应付债券
债券 票面利率 债券 发行 期初 本期 按面值计 是否
面值 发行日期 溢折价摊销 本期偿还 长短期重分类 期末余额
名称 （%） 期限 金额 余额 发行 提利息 违约
券-5 年期(i) 月 16 日
券-5 年期(ii) 月 15 日
券(第一期)-5 100 元 3.46 5年 319,000,000 - - - - - 318,489,303 318,489,303 否
月 26 日
年期(iii)
据第一期-5 年 100 元 3.50 5年 1,450,000,000 - - - - - 1,447,771,323 1,447,771,323 否
月 21 日
期(iv)
券(第二期)-5 100 元 3.46 5年 1,339,000,000 - - - - - 1,336,513,397 1,336,513,397 否
月 29 日
年期 (v)
合计 / / / / 4,908,000,000 597,918,495 - 993,945 2,081,505 600,000,000 3,476,922,354 3,476,922,354 /
于 2023 年 12 月 31 日，应付债券利息 95,064,418 元(2022 年 12 月 31 日：103,259,513 元)包含在一年内到期的非流动负债。
其他说明：
√适用 □不适用
(i)经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，本公司于 2019 年 4 月 16 日非公开发行 5 年期公司债券，票面年利率为 4.80%，并附第 3 年
末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于 2022 年 4 月 18 日，投资者选择回售 826,000,000 元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率
为固定利率 3.55%。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(ii)经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，于 2020 年 1 月 15 日非公开发行 5 年期公司债券，票面年利率为 4.17%，并附第 3 年末发行
人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支
付。于 2023 年 1 月 15 日，投资者选择回售 600,000,000 元，本公司已全部兑付。
(iii)经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2021 年 7 月 26 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券(第一期)，
票面年利率为 3.46%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(iv)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2021]MTN1032 号”文核准，本公司于 2021 年 12 月 21 日公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为
一期利息随本金的兑付一起支付。
(v)经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2021 年 12 月 29 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券(第二期)，
票面年利率为 3.46%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(vi)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2022]MTN293 号”文核准，本公司于 2022 年 4 月 25 日公开发行 5 年期中期票据(第一期)，票面年
利率为 3.60%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(vii)经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2022 年 4 月 28 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券，票面年利
率为 3.50%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后
一期利息随本金的兑付一起支付。
(viii)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2022]MTN619 号”文核准，本公司于 2022 年 8 月 22 日公开发行 5 年期中期票据(第二期)，票面
年利率为 3.48%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(ix)经上海证券交易所“上证函[2023]860 号”核准，本公司于 2023 年 4 月 17 日面向专业投资者非公开发行 3 年期公司债券，票面年利率为
利息随本金的兑付一起支付。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 33,721,156 37,253,994
减：一年内到期的非流动负债 -29,493,476 -26,750,807
合计 4,227,680 10,503,187
其他说明：
于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团未纳入租赁负债，但将导致未来潜在现
金流出的事项包括：
于 2023 年 12 月 31 日，本集团简化处理的短期租赁和低价值资产租赁合同的未来最低应支
付租金为 1,443,426 元(2022 年 12 月 31 日：1,369,996 元)，其中一年内支付的金额为
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 5,512,543,000 2,369,407,571
专项应付款 - -
合计 5,512,543,000 2,369,407,571
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东款项(i) 1,685,496,975 1,788,153,262
应付关联方款项 2,902,870,833 1,601,906,666
资产支持专项计划(ii) 3,610,847,861 749,254,149
减：一年内到期的长期应付款
-1,586,663,975 -1,240,682,562
应付少数股东款项
减：一年内到期的长期应付款
-344,870,833 -501,906,666
应付关联方款项
减：一年内到期的长期应付款
-755,137,861 -27,317,278
资产支持专项计划
合计 5,512,543,000 2,369,407,571
其他说明：
(i)应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，其中：1,400,115,792
元的借款利率为 6.5%；282,378,000 元的借款利率为 7%(于 2022 年 12 月 31 日，1,458,239,937
元的借款利率为 6.5%；285,318,000 元的借款利率为 7%)，均无任何抵押、质押及担保，其中金
额 1,586,663,975 元将于 2024 年到期，将其重分类至一年内到期非流动负债核算。于 2023 年
日：无)。
(ii)经上海证券交易所“上证函[2018]1320 号”文核准，于 2018 年 12 月 20 日，本公司之
全资子公司北辰地产发行天风-北辰长沙洲际酒店资产支持专项计划，募集金额为人民币
到期一次还本；C 类资产支持证券人民币 50,000,000 元，由北辰地产认购，不设预期收益率，
期限为 18 年。每三年为优先类资产支持证券持有人的开放退出申报期。本集团为优先 A 类及优
先 B 类资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺。于 2021 年 11 月 30 日，优先 A 类
资产支持证券票面利率调整为 4.2%，优先 B 类资产支持证券票面利率调整为 4.7%。
经上海证券交易所“上证函[2023]556 号”文核准，于 2023 年 3 月 29 日，本集团发行中信
建投-天风-北辰世纪中心资产支持专项计划(以下称“世纪中心专项计划”)，募集金额为人民币
年，到期一次还本；次级资产支持证券人民币 1,000,000 元，由本公司认购，不设预期收益率，
期限为 18 年。每三年为优先级资产支持证券持有人的开放退出申报期。本集团为优先级资产支
持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺，同时本集团以持有的北辰世纪中心 A 座投资性房
地产自 2023 年 1 月 1 日(含)起至债权足额清偿之日(不含)止期间与相关付费义务人签署的全部
运营合同(包括但不限于租赁合同)及其任何修改、补充及变更所产生的现有和未来的金钱债权及
其收益(包括租金及其他收入)权利作质押。
√适用 □不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 107,698,334 104,219,109
二、辞退福利 - -
三、其他长期福利 - -
减：将于一年内支付的部分 -7,094,000 -7,887,000
合计 100,604,334 96,332,109
其他说明：
√适用 □不适用
将于一年内支付的应付离职后福利在应付职工薪酬列示。
于资产负债表日，本集团离职后福利所采用的主要精算假设为：
工资增长率 6%至 10% 10%
折现率 2.25%至 2.75% 2.25%至 3.25%
计入当期综合收益的离职后福利为：
财务费用 3,053,000 3,478,000
其他综合损失/(收益) 9,187,000 -5,838,000
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 2,391,975 - 735,992 1,655,983 政府部门拨款
与联营公司顺 与联营公司顺
流交易产生未 16,895,379 16,226,415 - 33,121,794 流交易产生未
实现收益 实现收益
合计 19,287,354 16,226,415 735,992 34,777,777 /
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,367,020,000 - - - - - 3,367,020,000
其他说明：
无限售条件股份－
人民币普通股 2,660,000,000 - - 2,660,000,000
境外上市的外资股 707,020,000 - - 707,020,000
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 3,655,557,242 - - 3,655,557,242
权益法核算的被投资单
位其他权益变动
其他 59,100,069 - - 59,100,069
合计 3,714,698,888 - - 3,714,698,888
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
减：前
期计入
期计入
期初 其他综 减：所 税后归 期末
项目 本期所得税 其他综 税后归属于
余额 合收益 得税费 属于少 余额
前发生额 合收益 母公司
当期转 用 数股东
当期转
入留存
入损益
收益
一、不能重分类进
损益的其他综合收 14,156,506 -9,187,000 - - - -9,187,000 - 4,969,506
益
其中：重新计量设
定受益计划变动额
二、将重分类进损
- - - - - - - -
益的其他综合收益
其他综合收益合计 14,156,506 -9,187,000 - - - -9,187,000 - 4,969,506
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 909,785,134 41,879,838 - 951,664,972
任意盈余公积 161,469,414 - - 161,469,414
合计 1,071,254,548 41,879,838 - 1,113,134,386
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公
积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后
可用于弥补亏损，或者增加股本。经董事会决议，本公司2023年度按净利润的10%提取法定盈余
公积金41,879,838元(2022年度：按净利润的10%提取，共2,035,258元)。
本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公积金经批准后
可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司2023年度未提取任意盈余公积金(2022年度：无)。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 4,619,576,099 6,242,023,887
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） - 14,132,793
调整后期初未分配利润 4,619,576,099 6,256,156,680
加：本期归属于母公司所有者的净利润 68,064,279 -1,575,516,219
减：提取法定盈余公积 41,879,838 2,035,258
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 - 33,670,200
转作股本的普通股股利 - -
应付其他权益工具股利 - 25,358,904
期末未分配利润 4,645,760,540 4,619,576,099
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 15,748,850,454 11,438,580,574 12,986,592,257 10,319,613,400
其他业务 2,627,653 159,647 2,347,465 151,216
合计 15,751,478,107 11,438,740,221 12,988,939,722 10,319,764,616
(2).营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
具体扣除 具体扣除
项目 本年度 上年度
情况 情况
营业收入金额 1,575,148 1,298,894
营业收入扣除项目合计金额 263 235
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 0.02% / 0.02% /
一、与主营业务无关的业务收入
产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非 咨询服 咨询服
货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收 263 务等收 235 务等收
入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正 入 入
常经营之外的收入。
收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融
业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷 - -
款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主
营产品而开展的融资租赁业务除外。
- -
生的收入。
- -
生的收入。
- -
入。
- -
收入。
与主营业务无关的业务收入小计 263 235
二、不具备商业实质的收入
- -
或金额的交易或事项产生的收入。
易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或 - -
其他方法构造交易产生的虚假收入等。
- -
的企业合并的子公司或业务产生的收入。
- -
入。
不具备商业实质的收入小计 - -
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入 - -
营业收入扣除后金额 1,574,885 1,298,659
其他说明：
(a)主营业务收入和主营业务成本
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产开发 12,904,731,516 9,881,338,421 10,964,541,476 8,977,560,343
会展（含酒店）及商业物业(i) 2,649,088,964 1,411,407,584 1,881,781,638 1,189,225,127
其他业务 195,029,974 145,834,569 140,269,143 152,827,930
(i)会展(含酒店)及商业物业
本集团会展(含酒店)及商业物业部分企业妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合实际对
符合条件的商户进行了相应的租金减免，减免的租金在剩余租赁期限内平均摊销，其中计入
(ii)2023 年度本集团房地产开发收入均于商品房达到已完工状态并交付或视同交付客户时
点确认。会展(含酒店)及商业物业和其他业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币
(iii)于 2023 年 12 月 31 日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金
额为 2,117,046,251 元(2022 年 12 月 31 日：11,187,858,291 元)，其中，本集团预计
(b)其他业务收入和其他业务成本
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 2,627,653 159,647 2,347,465 151,216
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 45,232,940 26,016,269
教育费附加 32,046,259 18,941,474
房产税 187,278,102 170,244,046
印花税 5,294,495 8,636,429
土地增值税 579,458,374 464,973,128
增值税 83,188,462 82,420,622
其他 47,533,678 28,274,720
合计 980,032,310 799,506,688
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售服务费 177,138,319 204,485,845
薪酬支出 146,755,612 149,437,032
广告费 40,969,784 57,912,952
物业管理费 42,334,189 45,977,333
办公消耗费 9,177,739 9,364,494
能源费 4,359,490 6,236,331
经营性租赁 1,582,014 2,063,352
固定资产折旧 1,523,321 1,792,020
维修费 373,342 636,198
其他 5,245,338 8,580,605
合计 429,459,148 486,486,162
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
薪酬支出 651,058,800 637,384,844
咨询服务费 106,679,292 88,591,065
使用权资产折旧 27,465,357 33,973,155
维修费 21,256,026 20,506,621
办公消耗费 20,149,148 18,299,023
固定资产折旧 15,863,408 16,085,660
物业管理费 18,245,028 16,444,743
能源费 10,223,978 10,409,154
无形资产摊销 5,748,767 6,681,059
开办费 - 2,252,003
经营性租赁 3,336,693 1,502,798
其他 37,365,296 32,566,520
合计 917,391,793 884,696,645
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,419,497,134 1,658,151,457
减：资本化利息 -511,865,590 -754,300,796
减：利息收入 -80,272,936 -127,660,709
汇兑收益 -182,548 -350,389
手续费及其他 5,985,065 8,788,096
合计 833,161,125 784,627,659
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
政府补助 6,097,531 9,359,938
增值税进项加计抵减 12,269,018 7,324,316
代扣代缴个人所得税手续费返还 571,499 1,006,801
其他 7,806,861 -
合计 26,744,909 17,691,055
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 8,150,275 -59,033,240
处置长期股权投资产生的投资收益 20,678,299 -
关联方贷款利息收入 57,240,781 73,141,265
其他 907,606 1,845,414
合计 86,976,961 15,953,439
其他说明：
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -11,694,143 -2,323,920
其他应收款坏账损失 1,765,811 -4,759,187
长期应收款坏账损失 -131,019,824 -98,089,773
一年内到期非流动资产坏账损失 -119,265,188 -53,744,106
合计 -260,213,344 -158,916,986
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失 - -
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -637,210,915 -905,159,137
三、长期股权投资减值损失 - -
四、投资性房地产减值损失 - -137,801,998
五、固定资产减值损失 - -
六、工程物资减值损失 - -
七、在建工程减值损失 - -
八、生产性生物资产减值损失 - -
九、油气资产减值损失 - -
十、无形资产减值损失 - -
十一、商誉减值损失 - -
十二、其他 - -
合计 -637,210,915 -1,042,961,135
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 211,163 -32,200
合计 211,163 -32,200
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利得合计 81,245 308,229 81,245
其中：固定资产处置利得 81,245 308,229 81,245
政府补助 106,796 3,221,122 106,796
赔偿及违约金收入 44,053,564 18,301,657 44,053,564
其他 3,185,812 1,019,666 3,185,812
合计 47,427,417 22,850,674 47,427,417
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损失合计 1,768,243 413,755 1,768,243
其中：固定资产处置损失 1,768,243 413,755 1,768,243
对外捐赠 750,000 311,893 750,000
赔偿及违约金支出 14,677,511 5,119,784 14,677,511
其他 707,093 904,592 707,093
合计 17,902,847 6,750,024 17,902,847
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 313,510,364 277,734,646
递延所得税费用 148,649,119 -63,198,319
合计 462,159,483 214,536,327
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 398,726,854
按法定/适用税率计算的所得税费用 99,681,714
子公司适用不同税率的影响 -
调整以前期间所得税的影响 -
非应税收入的影响 -2,037,569
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 9,150,869
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -11,134,270
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 383,888,513
优惠税率的影响 -17,389,774
所得税费用 462,159,483
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
受限制的担保金及保证金的减少 323,191,240 506,286,998
押金及保证金 111,549,431 185,862,047
利息收入 80,272,936 127,660,709
政府补助 5,468,335 12,581,060
代收的契税及公共维修基金等 32,954,532 18,867,463
其他 47,810,875 41,797,546
合计 601,247,349 893,055,823
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金及保证金 107,556,465 142,038,129
代垫契税及公共维修基金等 13,840,363 28,034,532
办公及会议费 24,570,806 10,510,971
赔偿及违约金支出 14,786,049 9,921,441
差旅费 6,549,275 2,257,943
业务招待费 1,123,865 1,350,540
捐赠支出 750,000 311,893
其他 28,054,890 8,858,868
合计 197,231,713 203,284,317
(2).与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回合营或联营企业投资 9,891,114 17,500,000
合计 9,891,114 17,500,000
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
向合营及联营企业出资 3,185,963 -
合计 3,185,963 -
支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
退回第三方预付项目合作款 - 200,823,840
合计 - 200,823,840
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
自母公司取得的借款 2,600,000,000 2,100,000,000
自少数股东收到的现金 129,303,000 115,640,000
自关联方收到的现金 141,931,820 34,700,000
退回的信托借款保证金 32,970,000 35,990,000
合计 2,904,204,820 2,286,330,000
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付予少数股东的现金 140,743,645 130,540,000
向关联方支付的现金 1,338,255,427 2,643,518,665
赎回其他权益工具支付的现金 - 1,000,000,000
偿还租赁负债支付的金额 31,110,836 38,086,125
取得同一控制下子公司支付的现金 - 111,510,800
信托借款保证金 15,800,000 -
合计 1,525,909,908 3,923,655,590
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
的偿付租赁负债支付的金额以外，其余现金流出均计入经营活动。
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
银行借款(含
一年内到期)
应付债券(含
一年内到期)
租赁负债(含
一年内到期)
其他(i)(含
一年内到期)
合计 29,011,843,542 8,850,426,361 1,457,245,976 10,175,533,376 319,235,822 28,824,746,681
(i)其他包含本公司之子公司自少数股东取得的股东借款、本集团发行的资产支持专项计划及
自母公司取得的借款等。
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -63,432,629 -1,652,843,552
加：资产减值准备 637,210,915 1,042,961,135
信用减值损失 260,213,344 158,916,986
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 160,263,449 158,284,584
使用权资产摊销 29,798,256 34,006,315
无形资产摊销 9,827,633 8,583,173
长期待摊费用摊销 9,340,897 10,235,137
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-211,163 32,200
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 1,686,998 105,526
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 907,631,544 903,850,661
投资损失（收益以“－”号填列） -86,976,961 -15,953,439
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 148,649,119 -63,198,319
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） 8,411,654,067 5,608,844,394
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 716,585,047 -85,697,046
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -10,356,801,640 -2,887,526,728
其他 601,955,765 782,949,959
经营活动产生的现金流量净额 1,387,394,641 4,003,550,986
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
应付股利抵销应收债权 287,235,822 670,900,000
应收股利抵销应付债务 32,000,000 210,641,207
应付少数股东减资款抵消债权 345,000,000 -
当期新增的使用权资产 25,513,020 27,361,630
存货转入投资性房地产 - 363,861,936
现金的期末余额 8,505,481,550 8,388,150,608
减：现金的期初余额 8,388,150,608 12,960,951,786
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 117,330,942 -4,572,801,178
(2).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 8,505,481,550 8,388,150,608
其中：库存现金 506,410 510,394
可随时用于支付的银行存款 8,504,975,140 8,387,640,214
二、现金等价物 - -
三、期末现金及现金等价物余额 8,505,481,550 8,388,150,608
(3).不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 理由
按揭保证金、工程履约担保
银行存款 931,854,163 1,255,045,403
金等
合计 931,854,163 1,255,045,403 /
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - - 9,052,213
其中：美元 749,273 7.08 5,304,853
欧元 266,396 7.86 2,093,873
港币 1,817,019 0.91 1,653,487
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
√适用 □不适用
本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，2023 年度金额为
与租赁相关的现金流出总额 42,633,805 元(单位：元 币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
房屋租赁 1,507,308,281 -
合计 1,507,308,281 -
未来五年未折现租赁收款额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
每年未折现租赁收款额
项目
期末金额 期初金额
第一年 753,163,700 895,318,871
第二年 429,187,345 547,391,146
第三年 243,945,247 268,374,553
第四年 150,916,129 138,188,306
第五年 79,407,141 98,028,342
五年后未折现租赁收款额总额 593,756,434 715,845,255
√适用 □不适用
（1）资产减值及损失准备
应收账款坏账准备 49,540,462 11,694,143 - - - 61,234,605
其他应收款坏账准备 23,696,004 - 1,765,811 - - 21,930,193
一年内到期的非流动资
产减值准备 55,112,806 119,265,188 - - 51,837,008 122,540,986
长期应收款减值准备 120,069,405 131,019,824 - - -51,837,008 302,926,237
小计 248,418,677 261,979,155 1,765,811 - - 508,632,021
存货跌价准备 1,879,531,116 637,210,915 - 435,980,158 - 2,080,761,873
投资性房地产减值准备 274,595,205 - - - - 274,595,205
固定资产减值准备 78,961,336 - - - - 78,961,336
小计 2,233,087,657 637,210,915 - 435,980,158 - 2,434,318,414
（2）费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
房地产开发成本 9,881,338,421 8,977,560,343
薪酬支出 1,147,177,874 1,117,625,973
咨询服务费 382,597,960 360,637,239
投资性房地产摊销 278,764,525 276,662,961
使用的消耗品成本 223,079,144 183,759,299
固定资产折旧 160,263,449 158,284,584
物业管理费 142,723,169 129,827,543
能源费 109,318,369 99,457,162
会展搭建服务费 119,993,226 67,420,948
办公消耗费 90,314,965 67,632,414
广告推广费用 48,495,202 59,685,161
维修费 61,406,695 57,080,027
使用权资产折旧 29,798,256 34,006,315
经营性租赁 11,522,969 11,616,590
长期待摊费用摊销 9,340,897 10,235,137
无形资产摊销 9,827,633 8,583,173
开办费 - 2,252,003
其他 79,628,408 68,620,551
（3）每股收益/(损失)
基本每股收益/(损失)以归属于母公司普通股股东的合并净利润/(亏损)除以母公司发行在外
普通股的加权平均数计算：
归属于母公司股东的合并净利润/(亏损) 68,064,279 -1,575,516,219
减：归属于权益工具投资人的合并净利润 - -25,358,904
归属于母公司普通股股东的合并净利润/(亏损) 68,064,279 -1,600,875,123
本公司发行在外普通股的加权平均数 3,367,020,000 3,367,020,000
基本每股收益/(损失) 0.02 -0.48
其中：
—持续经营基本每股收益/(损失)： 0.02 -0.48
—终止经营基本每股收益/(损失)： - -
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以
调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2023 年度，本公司不存在稀释性潜在普
通股(2022 年度：无)，稀释每股收益与基本每股收益相等。
八、合并范围的变更
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
于 2023 年 11 月，
北辰地产之全资子公司成都天府吸收合并北辰地产之全资子公司成都北辰，
吸收合并后成都天府继续存续，注册资本变更为 100,000,000 元。
九、在其他主体中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
主要经 持股比例(%) 取得
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质
营地 直接 间接 方式
房地产股份 北京市 500,180,000 北京市 房地产开发 - 99.05 设立
北京天成天 北京市 11,000,000 北京市 房地产开发 - 100 设立
北京姜庄湖 北京市 16,000,000 美元 北京市 房地产开发 - 51 设立
房地产开发、酒
长沙北辰 长沙市 1,200,000,000 长沙市 - 100 设立
店及养老
绿洲公司 北京市 1,000,000 北京市 商贸 - 100 设立
信诚物业 北京市 5,000,000 北京市 物业管理 - 100 设立
物业管理、会议
首都会展 北京市 200,000,000 北京市 60 - 设立
及展览服务
长沙世纪御
长沙市 20,410,000 长沙市 房地产开发 - 51 投资
景
杭州北辰 杭州市 50,000,000 杭州市 房地产开发 - 80 设立
北京当代
北京市 50,000,000 北京市 房地产开发 - 50 设立
(ii)
饭店及宾馆管
酒管公司(i) 北京市 20,500,000 北京市 理、劳务服务、 - 100 设立
经济信息咨询
多媒体电子、商 非同一控
北辰信通 北京市 20,000,000 北京市 务信息、网络开 100 - 制下的企
发 业合并
南京旭辰 南京市 50,000,000 南京市 房地产开发 - 51 设立
武汉光谷 武汉市 40,816,000 武汉市 房地产开发 - 51 投资
苏州旭昭
苏州市 10,000,000 苏州市 房地产开发 - 50 设立
(ii)
经济贸易咨询；
会议及展览服
会展信息(i) 北京市 20,000,000 北京市 - 100 设立
务；旅游信息咨
询
会议及展览服
务；出租商业用
时代会展(i) 北京市 10,000,000 北京市 - 100 设立
房；物业管理；
酒店管理
会议及展览服
务；出租商业用
北辰兴顺(i) 北京市 50,000,000 北京市 - 90 设立
房；物业管理；
酒店管理
会议及展览服
务；礼仪服务；
会展研究院
北京市 10,000,000 北京市 房地产信息咨 - 100 设立
(i)
询；经济贸易咨
询
廊坊北辰 廊坊市 31,000,000 廊坊市 房地产开发 - 100 设立
成都辰诗
成都市 70,000,000 成都市 房地产开发 - 40 设立
(ii)
会议及展览服
务；礼仪服务；
北京领航(i) 北京市 10,000,000 北京市 房地产信息咨 - 100 设立
询；经济贸易咨
询
成都天府 成都市 100,000,000 成都市 房地产开发 - 100 设立
杭州京华 杭州市 50,000,000 杭州市 房地产开发 - 100 设立
合肥辰旭
合肥市 50,000,000 合肥市 房地产开发 - 50 设立
(ii)
宁波京华 宁波市 20,000,000 宁波市 房地产开发 - 100 设立
重庆两江 重庆市 100,000,000 重庆市 房地产开发 - 100 设立
苏州北辰 苏州市 2,000,000,000 苏州市 房地产开发 - 100 设立
武汉辰慧 武汉市 1,330,000,000 武汉市 房地产开发 - 100 设立
武汉辰智 武汉市 730,000,000 武汉市 房地产开发 - 100 设立
非同一控
宁波辰新 宁波市 50,000,000 宁波市 房地产开发 - 51 制下的企
业合并
北辰地产 北京市 8,859,093,600 北京市 房地产开发 100 - 设立
四川天仁 眉山市 100,000,000 眉山市 房地产开发 - 100 设立
海口辰智 海口市 50,000,000 海口市 房地产开发 - 70 设立
成都华府 成都市 50,000,000 成都市 房地产开发 - 100 设立
武汉领航(i) 武汉市 10,000,000 武汉市 会议会展服务 - 60 设立
成都北辰中
成都市 5,000,000 成都市 会议会展服务 51 - 设立
金
武汉裕辰 武汉市 30,000,000 武汉市 房地产开发 60 - 设立
杭州京诚 杭州市 20,000,000 杭州市 房地产开发 100 - 设立
武汉金辰盈
武汉市 20,000,000 武汉市 房地产开发 50 1 设立
智
北京宸宇 北京市 5,500,000,000 北京市 房地产开发 - 51 设立
会议会展服务；
武汉广大创
武汉市 2,000,000 武汉市 商务信息咨询； - 51 设立
意
企业管理咨询
武汉辰发 武汉市 37,500,000 武汉市 房地产开发 80 - 设立
武汉辰展 武汉市 37,500,000 武汉市 房地产开发 80 - 设立
长沙滨辰 长沙市 40,000,000 长沙市 房地产开发 100 - 设立
廊坊辰智 廊坊市 31,000,000 廊坊市 房地产开发 100 - 设立
成都天辰 成都市 62,500,000 成都市 房地产开发 80 - 设立
重庆合悦 重庆市 50,000,000 重庆市 房地产开发 100 - 设立
广州辰旭 广州市 98,039,200 广州市 房地产开发 51 - 设立
廊坊辰睿 廊坊市 31,000,000 廊坊市 房地产开发 - 100 设立
宁波京诚 宁波市 50,000,000 宁波市 房地产开发 - 100 设立
会议会展服务；
钓鱼台北辰
北京市 20,000,000 北京市 商务信息咨询； - 51 设立
(i)
企业管理咨询
海口辰睿 海口市 50,000,000 海口市 房地产开发 - 100 设立
杭州京阳 杭州市 50,000,000 杭州市 房地产开发 - 100 设立
会议会展服务； 同一控制
展览中心(i) 北京市 20,000,000 北京市 商务信息咨询； - 100 下的企业
企业管理咨询 合并
商业综合体管理
北辰商管 北京市 50,000,000 北京市 100 - 设立
服务；物业管理
北辰悦物业 北京市 20,000,000 北京市 物业管理 - 100 设立
其他说明：
(i)由本公司通过持股比例为 60%的子公司首都会展间接持股。
(ii)尽管本公司持有这些公司 50%及以下的股权，但本集团有权通过委派董事以控制这些公
司的关键生产运营活动。因此，这些公司被纳入本公司合并范围。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
北京宸宇 49 -5,628,056 - 2,281,948,519
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子
公 非 非
司 流 流
名 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 动 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 动 负债合计
称 负 负
债 债
北
京
宸
宇
子公 本期发生额 上期发生额
司名 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
称 额 金流量 额 金流量
北京
宸宇
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 277,364,683 306,482,463
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 10,263,334 -9,135,917
--其他综合收益
--综合收益总额 10,263,334 -9,135,917
联营企业：
投资账面价值合计 49,355,132 51,282,228
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -2,113,059 -33,001,944
--其他综合收益
--综合收益总额 -2,113,059 -33,001,944
其他说明
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策
的调整影响。
(5).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期未确认的损失
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期末累积未确认的
（或本期分享的净利
业名称 的损失 损失
润）
武汉金辰盈创 70,991,529 12,148,568 83,140,097
广州广悦 119,321,399 239,966,137 359,287,536
北京辰轩 28,730,732 3,773,923 32,504,655
十、 政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计入
财务报表 本期新增 本期转入 本期其 与资产/收
期初余额 营业外收 期末余额
项目 补助金额 其他收益 他变动 益相关
入金额
递延收益 2,391,975 - - 735,992 - 1,655,983 与资产相关
合计 2,391,975 - - 735,992 - 1,655,983 /
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与收益相关 5,468,335 11,845,064
与资产相关 735,992 735,996
合计 6,204,327 12,581,060
十一、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险)、信用风险
和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务
业绩的潜在不利影响。
(1)市场风险
(a)外汇风险
本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本年度并无重大外汇风险。
将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。
(b)利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集
团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2023 年 12 月 31 日，本
集团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为 9,465,095,520 元(2022 年 12 月
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集
团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影
响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利
率风险。于 2023 年度及 2022 年度本集团并无利率互换安排。
于 2023 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100 基点，而其他因素
保持不变，则本集团的净利润会减少或增加约 49,296,325 元(2022 年 12 月 31 日：约
(2)信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应
收款和财务担保合同等。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信
用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户
的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的
信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客
户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在
可控的范围内。
此外，财务担保和贷款承诺可能会因为交易对手方违约而产生风险，本集团对财务担保和贷
款承诺制定了严格的申请和审批要求，综合考虑内外部信用评级等信息，持续监控信用风险敞
口、交易对手方信用评级的变化及其他相关信息，确保整体信用风险在可控的范围内。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级(2022
年 12 月 31 日：无)。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果
购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银
行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的
约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大
幅地降低。
(3)流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测
的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
一年内到期的非流动
负债(含利息)
应付账款 5,768,781,860 - - - 5,768,781,860
其他应付款(含利息) 1,934,705,845 - - - 1,934,705,845
长期应付款(含利息) 262,896,731 245,482,843 5,519,517,289 - 6,027,896,863
长期借款(含利息) 448,911,539 1,739,750,174 3,598,367,259 8,179,795,499 13,966,824,471
应付债券(含利息) 138,951,000 3,967,578,850 - - 4,106,529,850
租赁负债(i) - 4,353,200 - - 4,353,200
财务担保合同 7,137,251,993 - - - 7,137,251,993
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
一年内到期的非流动
负债(含利息)
应付账款 6,681,320,938 - - - 6,681,320,938
其他应付款(含利息) 2,782,388,657 - - - 2,782,388,657
长期应付款(含利息) 111,282,663 2,428,737,649 - - 2,540,020,312
长期借款(含利息) 518,415,711 1,380,739,517 2,852,465,969 11,242,136,777 15,993,757,974
应付债券(含利息) 237,904,800 3,705,864,666 3,360,909,183 - 7,304,678,649
租赁负债(i) - 9,130,729 1,903,200 - 11,033,929
财务担保合同 10,979,240,261 - - - 10,979,240,261
(i)于资产负债表日，本集团不存在已签订但尚未开始执行的租赁合同。
十二、 公允价值的披露
√适用 □不适用
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最
低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(1)持续的以公允价值计量的资产和负债
本集团无持续的以公允价值计量的资产和负债。
(2)非持续的以公允价值计量的资产
本集团无非持续的以公允价值计量的资产。
(3)不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收
款、短期借款、应付款项、租赁负债、长期借款、应付债券和长期应付款等。
本集团不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
十三、 关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
房地产开发、商品
北辰集团 中国北京市 销售、餐饮、会议 2,208,100,000 34.48 34.48
承接、旅游接待
本企业最终控制方是北辰集团
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
辰运物业 其他
元辰鑫物业 其他
北辰会投 母公司的全资子公司
北辰亚市 母公司的全资子公司
辰星公司 其他
北京康辰亚奥技术股份有限公司(以下称“康辰亚奥”) 其他
武汉光谷创意产业基地建设投资有限公司(以下称“武汉基地”) 其他
武汉杰龙投资有限公司(以下称“武汉杰龙”) 其他
深圳市江湾信息咨询有限公司(以下称“深圳江湾”) 其他
北京金隅地产开发集团有限公司及北京金隅集团股份有限公司(以
其他
下合称“北京金隅”)
中建玖合发展集团有限公司（以下称“中建玖合”) 其他
中国建筑集团有限公司及其子公司(以下合称“中国建筑”) 其他
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
京西科幻会展 接受会展服务 17,472,570 -
中国建筑 接受建造劳务 823,924,218 —
元辰鑫物业 接受管理劳务 2,234,470 -
北辰集团 支付商标及标识许可使用费 10,000 10,000
深圳江湾 咨询服务 849,057 -
康辰亚奥 采购设备、技术服务 5,716,739 4,490,345
北辰亚市 平台运营费 - 160,377
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
元辰鑫物业 提供商业管理服务 1,293,190 -
辰运物业 提供网络接入服务、商业管理服务 1,554,216 103,774
提供商业管理服务、网络接入服
北辰会投 1,668,775 668,239
务、电话租赁服务
辰星公司 提供管理服务、网络接入服务 716,038 -
扬子江会展 提供管理服务 3,915,090 -
京西科幻会展 提供管理服务、会展服务 6,552,304 -
北辰亚市 提供商业管理服务 2,264,664 -
(2).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
北辰会投 办公用房 1,139,053 5,093,354
辰星公司 办公用房 425,727 961,713
辰星公司 运输工具 - 74,336
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处理的短期租
赁和低价值资产租 承担的租赁负债利
出租 租赁 支付的租金 增加的使用权资产
赁的租金费用（如 息支出
方名 资产
适用）
称 种类
本期发 上期发 本期发 上期发
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
生额 生额 生额 生额
辰运 办公
物业 用房
北辰 大宗
- - 17,830,976 17,481,349 786,166 740,710 16,195,717 15,908,193
集团 地
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
于 2019 年 9 月 27 日，本公司与北辰集团签订了《土地使用权转让协议书》，截至财务报表
报出日止，该转让事项尚未完成，双方尚在对最终解决方案进行协商。本公司根据双方协商一致
的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。
(3).关联担保情况
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
北辰集团 - 2018 年 9 月 28 日 2028 年 9 月 28 日 是
关联担保情况说明
√适用 □不适用
根据北辰集团与北京国际信托有限责任公司(以下称“北京国际信托”)签订的保证合同，北
辰集团为本公司自北京国际信托取得的长期借款提供存续期间的不可撤销的连带责任保证担保。
该笔借款已于 2023 年 9 月提前偿清，北辰集团的连带责任保证担保履行完毕。
(4).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 23,253,068 23,241,936
(5).其他关联交易
√适用 □不适用
（1）自股东取得股东往来款以及往来款利息
股东往来款本金 1,600,000,000 2,600,000,000 1,300,000,000 2,900,000,000
股东往来款利息 1,906,666 84,592,084 83,627,917 2,870,833
于 2022 年 10 月 26 日，本公司自北辰集团取得往来款 500,000,000 元，该款项到期日为
质押或担保。于 2023 年 12 月 31 日，该笔借款已偿清。
于 2022 年 10 月 26 日，本公司自北辰集团取得往来款 300,000,000 元，该款项到期日为
押或担保。于 2023 年 12 月 31 日，该笔借款已提前偿清。
于 2022 年 10 月 26 日，本公司自北辰集团取得往来款 800,000,000 元，该款项到期日为
质押或担保。于 2023 年 12 月 31 日，该笔借款已提前偿还 500,000,000 元。
于 2023 年 1 月，本公司自北辰集团取得往来款 800,000,000 元，该款项期限为三年，到期
一次还本，利率为固定利率 3.9%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。
于 2023 年 11 月，本公司自北辰集团取得往来款 200,000,000 元，其中 20,000,000 元将于
利率 3.9%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。
于 2023 年 12 月，本公司自北辰集团取得往来款 1,600,000,000 元，其中 22,000,000 元将
于 2024 年到期，22,000,000 元将于 2025 年到期，1,556,000,000 元将于 2026 年到期，利率为
固定利率 3.9%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。
（2）自中建玖合取得项目开发往来款以及项目开发往来款利息
往来款本金 525,541,570 48,600,000 134,127,145 440,014,425
往来款利息 4,393,765 31,120,147 30,580,754 4,933,158
于 2023 年度，本集团自中建玖合取得往来款 48,600,000 元，该款项期限为一年，利率为固
定利率 6.5%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。本集团于 2023 年度偿还中建玖合
往来款 134,127,145 元。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团自中建玖合取得项目开发往来款本金余额为 440,014,425
元，利率为固定利率 6.5%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。其中，金额
内到期。
（3）为广州广悦提供项目开发往来款及项目开发往来款利息
股东往来款本金 650,224,700 - 66,150,000 584,074,700
股东往来款利息 1,291,418 41,334,315 41,465,696 1,160,037
于 2020 年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款 161,204,700 元，利率为固
定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于 2023 年 12 月 31 日，该笔
往来款余额为 161,204,700 元，将于 2025 年到期。
于 2021 年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款 279,790,000 元，利率为固
定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于 2023 年度，本公司收到还
款 50,470,000 元，剩余往来款项 229,320,000 元将于 2025 年到期。
于 2022 年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款 209,230,000 元，利率为固
定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于 2023 年度，本公司收到还
款 15,680,000 元，剩余往来款项 193,550,000 元将于一年内到期。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团根据整个存续期间逾期信用损失计提对应收广州广悦款项计
提减值准备的余额为 360,199,479 元(2022 年 12 月 31 日：119,321,399 元)。
（4）为武汉金辰盈创提供项目开发往来款及项目开发往来款利息
股东往来款本金 366,489,626 384,425 88,200,000 278,674,051
股东往来款利息 700,700 19,340,913 10,773,263 9,268,350
于 2021 年 8 月 30 日，本集团为合营企业武汉金辰盈创提供项目开发往来款 362,600,000
元。该款项利率为固定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于 2022
年度本公司收到提前还款 9,800,000 元，于 2023 年度本公司收到还款 88,200,000 元，剩余往来
款项中 264,600,000 元将于 2025 年到期。
剩余款项不计息，且无任何抵押、质押或担保。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团根据整个存续期间逾期信用损失计提对应收武汉金辰盈创款
项计提减值准备的余额为 64,334,368 元(2022 年 12 月 31 日：51,837,008 元)。
（5）为北京辰轩提供项目开发往来款及项目开发往来款利息
股东往来款利息 23,564,644 - 23,564,644 -
（6）为关联方垫付款项
辰星公司 - 442,227 442,227 -
武汉当代 - 36,247 36,247 -
辰运物业 - 13,720 13,720 -
北辰亚市 - 112,190 112,190 -
元辰鑫物业 - 13,320 13,320 -
- 617,704 617,704 -
（7）从关联方取得往来款项
武汉当代 42,000,000 - - 42,000,000
杭州金湖 152,500,000 - - 152,500,000
北京辰轩 - 96,220,000 - 96,220,000
无锡盛阳 32,000,000 - 32,000,000 -
无锡辰万 22,050,000 - - 22,050,000
武汉杰龙 57,076,632 5,750,879 - 62,827,511
武汉基地 53,663,868 5,407,019 - 59,070,887
北辰会投 1,196,006 - 1,196,006 -
北京金隅 219,077 686,841 846,701 59,217
辰星公司 23,200,000 - 23,200,000 -
京西科幻会展 1,115,365 45,726,820 38,255,427 8,586,758
于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团应付武汉杰龙、武汉基地款项为无任何
抵押或质押，利率为 10.5%且无固定还款期限。其余款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还
款期限。
（8）为关联方提供往来款项
北京金隅 416,500,000 - - 416,500,000
深圳江湾 79,000,000 - - 79,000,000
上述款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。
（9）从关联方收到股利
经 2023 年 5 月股东会批准，无锡盛阳向全体股东派发现金股利人民币 80,000,000 元。本集
团按照持股比例确认应收股利人民币 32,000,000 元。于 2023 年度，根据本公司、北辰地产及无
锡盛阳协商一致，该笔应收股利与本公司应付无锡盛阳的债务予以抵销。
经 2023 年 5 月股东会批准，扬子江会展向全体股东派发现金股利人民币 1,000,000 元。本
集团按照持股比例确认应收股利人民币 490,000 元。
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 辰星公司 750,000 9,675 80,162 24
应收账款 扬子江会展 345,833 4,461 - -
应收账款 京西科幻会展 1,671,091 21,557 - -
应收账款 元辰鑫物业 73,524 22 - -
应收账款 辰运物业 81,698 25 - -
应收账款 北辰亚市 185,174 56 - -
其他应收款 深圳江湾 79,000,000 690,432 79,000,000 537,200
其他应收款 北京金隅 416,500,000 243,961 416,500,000 369,075
其他应收款 武汉金辰盈创 14,074,051 253,333 13,689,626 257,365
一年内到期的非
广州广悦 194,710,037 119,839,868 431,016,118 2,550,561
流动资产
一年内到期的非
武汉金辰盈创 9,268,350 2,177,227 353,500,700 51,837,008
流动资产
一年内到期的非
北京辰轩 - - 23,564,644 40,549
流动资产
长期应收款 广州广悦 390,524,700 240,359,611 220,500,000 119,321,399
长期应收款 武汉金辰盈创 264,600,000 62,157,141 - -
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 中建玖合 173,194,496 —
其他应付款 无锡盛阳 - 32,000,000
其他应付款 杭州金湖 152,500,000 152,500,000
其他应付款 武汉当代 42,000,000 42,000,000
其他应付款 无锡辰万 22,050,000 22,050,000
其他应付款 北京辰轩 96,220,000 -
其他应付款 武汉杰龙 62,827,511 57,076,632
其他应付款 武汉基地 59,070,887 53,663,868
其他应付款 北京金隅 59,217 219,077
其他应付款 北辰会投 - 1,196,006
其他应付款 辰星公司 - 23,200,000
其他应付款 京西科幻会展 8,586,758 1,115,365
其他应付款 元辰鑫物业 713,297 -
应付账款 中国建筑 1,020,592,679 —
应付账款 京西科幻会展 549,736 -
应付账款 康辰亚奥 3,208,514 4,573,387
一年内到期的非流动负
北辰集团 344,870,833 501,906,666
债(不包括租赁负债)
一年内到期的非流动负
中建玖合 271,753,087 —
债(不包括租赁负债)
长期应付款 北辰集团 2,558,000,000 1,100,000,000
于 2023 年 12 月 31 日，应付北辰集团一年内到期的租赁负债金额为 16,195,717 元。
(3).其他项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
预付款项 中国建筑 12,780,529 —
√适用 □不适用
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺
事项：
中国建筑 接受建造劳务 1,247,002,337 —
康辰亚奥 接受劳务 747,286 2,933,402
十四、 承诺及或有事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1)房地产开发项目支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的房地产开发项目支出承诺：
已签约，但尚不必在财务报表上列示 5,162,143,212 4,885,684,013
已批准，但尚未签约 2,197,717,151 2,381,107,424
(2)会展(含酒店)及商业物业项目支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的投资物业和酒店装修改造支出承
诺：
已签约，但尚不必在财务报表上列示 10,247,210 65,849,346
已批准，但尚未签约 3,348,795 21,249,818
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶
段性连带责任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房，根据银行发放个
人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担
保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额为 7,137,251,993 元。
十五、 资产负债表日后事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 67,340,400
根据 2024 年 3 月 21 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利 67,340,400
元，未在本财务报表中确认为负债。
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和
市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以
决定向其配置资源并评价其业绩。
-房地产开发分部，负责房地产项目的开发及销售；
-会展(含酒店)及商业物业分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；
-其他分部，负责其他零星业务的运营；
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归
属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
会展(含酒店)及
项目 房地产开发 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
商业物业
对外交易收入 12,904,731,516 2,649,088,964 197,657,627 - - 15,751,478,107
分部间交易收入 - 78,652,500 55,002,345 - 133,654,845 -
营业成本 9,881,338,421 1,411,407,584 145,994,216 - - 11,438,740,221
利息收入 38,208,995 4,910,738 221,657 36,931,546 - 80,272,936
利息费用 733,558,169 - - 174,073,375 - 907,631,544
对合营企业和联
营企业的投资收 4,643,049 3,507,226 - - - 8,150,275
益
信用减值损失 -150,928 -13,073,939 79,874 -247,068,351 - -260,213,344
资产减值损失 -637,210,915 - - - - -637,210,915
折旧费与摊销费 36,996,736 437,488,233 9,445,792 4,063,999 - 487,994,760
利 润 /( 亏 损 ) 总
额
所得税费用 495,312,070 117,389,708 -14,623,619 -135,918,676 - 462,159,483
净利润/(亏损) 36,025,129 352,169,123 -43,870,855 -407,756,026 - -63,432,629
资产总额 37,133,958,704 10,359,154,310 100,054,422 8,631,977,162 - 56,225,144,598
负债总额 24,341,316,251 1,223,424,628 284,723,813 14,845,830,847 - 40,695,295,539
对合营企业和联
营企业的长期股 316,430,723 10,289,092 - - - 326,719,815
权投资
非流动资产增加
额
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
于 2023 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
(3).其他说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
会展(含酒店)及
项目 房地产开发 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
商业物业
对外交易收入 10,964,541,476 1,881,781,638 142,616,608 - - 12,988,939,722
分部间交易收入 - 61,455,259 35,361,666 - 96,816,925 -
营业成本 8,977,560,343 1,189,225,127 152,979,146 - - 10,319,764,616
利息收入 39,359,745 1,236,385 42,847 87,021,732 - 127,660,709
利息费用 556,998,214 - - 346,852,447 - 903,850,661
对合营企业和联
营企业的投资收 -60,055,978 1,022,738 - - - -59,033,240
益
信用减值损失 -2,540,920 -2,132,913 1,087,305 -155,330,458 - -158,916,986
资产减值损失 -1,000,972,232 -41,988,903 - - - -1,042,961,135
折旧费与摊销费 39,598,241 433,731,454 10,005,496 4,436,979 - 487,772,170
利润/(亏损)总
-608,148,588 -95,479,338 -90,179,830 -644,499,469 - -1,438,307,225
额
所得税费用 421,816,828 -23,869,834 -22,544,957 -160,865,710 - 214,536,327
净利润/(亏损) -1,029,965,416 -71,609,504 -67,634,873 -483,633,759 - -1,652,843,552
资产总额 49,234,371,106 10,655,558,146 108,355,719 7,281,935,579 - 67,280,220,550
负债总额 37,500,019,275 1,345,709,602 302,656,170 12,172,130,993 - 51,320,516,040
对合营企业和联
营企业的长期股 353,492,825 4,271,866 - - - 357,764,691
权投资
非流动资产增加
额
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
√适用 □不适用
（1）资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资
产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。
于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
资产负债率 72% 76%
十七、 母公司财务报表主要项目注释
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
其中：1 年以内分项
合计 109,313,275 161,927,754
本公司账龄三年以上的应收账款包括应收北京名门多福商业股份有限公司租金 26,547,878
元，由于债务人偿债能力不足，本公司已于以前年度全额计提坏账准备。
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
账准备
其中：
应收租金 27,357,675 99.4 27,357,675 100.0 - 26,547,878 94.0 26,547,878 100.0 -
应收酒店及餐
饮服务款
应收购房款 5,000 - 5,000 100.0 - 5,000 - 5,000 100.0 -
按组合计提坏
账准备
其中：
应收物业费 - - - - - 30,669 - 4,530 14.8 26,139
应收酒店及餐
饮服务款
应收会展服务
款-国有企业
应收会展服务
款-其他企业
应收租赁款 60,886,485 74.5 526,512 0.9 60,359,973 131,283,136 98.2 576,558 0.4 130,706,578
合计 109,313,275 / 28,274,346 / 81,038,929 161,927,754 / 28,832,776 / 133,094,978
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
应收租金 26,547,878 809,797 - - - 27,357,675
应收购房款 5,000 - - - - 5,000
应收物业费 4,530 - 4,530 - - -
应收酒店及餐
饮服务款
应收会展服务
- 78,194 - - - 78,194
款-国有企业
应收会展服务
款-其他企业
应收租赁款 576,558 10,261 60,307 - - 526,512
合计 28,832,776 1,026,473 1,584,903 - - 28,274,346
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和
合同资 应收账款和
应收账款期 合同资产期末 坏账准备期
单位名称 产期末 合同资产期
末余额 余额合计数的 末余额
余额 末余额
比例（%）
北京名门多福商业股
份有限公司
乐胜（北京）商业发
展有限公司
北京市上品商业发展
有限责任公司
上海赫程国际旅行社
有限公司
数坤（北京）网络科
技股份有限公司
合计 55,955,992 - 55,955,992 51 26,577,015
其他说明：
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日，本公司无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
本年度计提的坏账准备金额为 1,026,473 元，收回或转回的坏账准备金额为 1,584,903 元
(2022 年度计提的坏账准备金额为 49,589 元，收回或转回的坏账准备金额为 2,171,467 元)。
本年度无实际核销的应收账款(2022 年度：无)。
于 2023 年 12 月 31 日，本公司无质押给银行的应收账款(2022 年 12 月 31 日：无)。
于 2023 年 12 月 31 日，本公司账面价值为 2,202,264 元的应收账款质押给渤海国际信托有
限公司作为取得 900,000,000 元借款的质押物(2022 年 12 月 31 日：无)。
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 32,143,377 54,419,169
合计 32,143,377 54,419,169
其他应收款
(1). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款 22,312,712 31,506,139
代垫款项 6,826,482 11,881,708
预付货款 12,280,000 12,280,000
押金 1,050,334 1,877,826
工程专项基金 - 2,076,777
保证金 153,900 840,228
备用金 130,800 91,400
其他 4,088,461 8,637,869
减：坏账准备 -14,699,312 -14,772,778
合计 32,143,377 54,419,169
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
预期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 - - - -
本期转回 73,466 - - 73,466
本期转销
本期核销
其他变动
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
应收代垫款 2,267,221 - - - - 2,267,221
预付货款 12,280,000 - - - - 12,280,000
应收子公司款项 25,205 - 3,347 - - 21,858
应收代垫款项 79,800 - 24,522 - - 55,278
应收押金、保证
金及备用金
工程专项基金 8,307 - 8,307 - - -
其他 71,695 - 22,372 - - 49,323
合计 14,772,778 - 73,466 - - 14,699,312
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 款项的性质 账龄
期末余额
数的比例(%)
应收子公司款 22,312,712 48 应收子公司款 至 3 年及 3 21,858
年以上
北京金恒生科
技发展有限公 12,280,000 26 第三方款项 3 年以上 12,280,000
司
北京振力投资
管理有限公司
北京市燃气集
团有限责任公 346,949 1 第三方款项 1 年以内 4,186
司
北京大田延庆
豆腐宴餐饮有 198,000 - 第三方款项 3 年以上 3,783
限公司
合计 35,545,994 76 / / 12,317,628
其他说明：
√适用 □不适用
本年度无计提的坏账准备金额，收回或转回的坏账准备金额为 73,466 元(2022 年度：计提
的坏账准备金额为 2,942 元，收回或转回的坏账准备金额为 54,081 元)。
于 2023 年度，本公司无实际核销的其他应收款(2022 年度：无)。
于 2023 年 12 月 31 日，本公司其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2022 年 12 月
于 2023 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，本公司不存在逾期的应收股利。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 8,472,230,039 158,000,000 8,314,230,039 8,471,230,039 158,000,000 8,313,230,039
对联营、合营
- - - - - -
企业投资
合计 8,472,230,039 158,000,000 8,314,230,039 8,471,230,039 158,000,000 8,313,230,039
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
本期 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值
减少 末余额
准备
北辰地产 7,944,646,753 - - 7,944,646,753 - -
首都会展 120,000,000 - - 120,000,000 - -
成都北辰中金 2,550,000 - - 2,550,000 - -
武汉裕辰 - - - - - 18,000,000
武汉金辰盈智 - - - - - 10,000,000
杭州京诚 - - - - - 20,000,000
长沙滨辰 40,000,000 - - 40,000,000 - -
武汉辰展 - - - - - 30,000,000
武汉辰发 - - - - - 30,000,000
廊坊辰智 31,000,000 - - 31,000,000 - -
成都天辰 50,000,000 - - 50,000,000 - -
广州辰旭 50,000,000 - - 50,000,000 - -
重庆合悦 - - - - - 50,000,000
北辰信通 25,033,286 - - 25,033,286 - -
北辰商管 50,000,000 - - 50,000,000 - -
世纪中心专项
- 1,000,000 - 1,000,000 - -
计划(i)
合计 8,313,230,039 1,000,000 - 8,314,230,039 - 158,000,000
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
其他 宣告发
投资 期初 权益法下 其他 计提 期末 准备
减少 综合 放现金 其
单位 余额 追加投资 确认的投 权益 减值 余额 期末
投资 收益 股利或 他
资损益 变动 准备 余额
调整 利润
一、合营企业
武汉金辰盈创 - - - - - - - - - - -
小计 - - - - - - - - - - -
二、联营企业
北京辰轩 - 185,963 - -185,963 - - - - - - -
小计 - 185,963 - -185,963 - - - - - - -
合计 - 185,963 - -185,963 - - - - - - -
其他说明：
(i)经上海证券交易所“上证函[2023]556 号”文核准，世纪中心专项计划于 2023 年 3 月 29
日正式成立，发行规模为 28.61 亿元，其中次级资产支持证券人民币 1,000,000 元由本公司认
购。本公司拥有对专项计划的控制权，因此将其纳入合并范围。
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,340,780,599 1,077,294,766 1,669,349,125 932,645,378
其他业务 2,075,471 77,981 992,360 40,286
合计 2,342,856,070 1,077,372,747 1,670,341,485 932,685,664
其他说明：
(a)主营业务收入和主营业务成本
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产开发(i) 380,871,178 259,472,111 363,440,660 211,167,196
会展(含酒店)及商业物业
(ii)
其他 20,756,904 42,910,981 14,777,028 43,541,775
(i)本公司房地产开发业务收入均于商品房达到已完工状态并交付或视同交付客户时点确认。
(ii)2023 年度，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币 329,955,928 元(2022 年
度：172,206,972 元)。
(iii)于 2023 年 12 月 31 日，本公司已签订合同但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对
应的收入金额 122,841,188 元(2022 年 12 月 31 日：205,783,517 元)。
(b)其他业务收入和其他业务成本
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 2,075,471 77,981 992,360 40,286
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -185,963 -32,760,435
关联方贷款利息收入 296,368,822 299,058,251
其他 509,434 -
合计 296,692,293 266,297,816
其他说明：
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
十八、 补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的
-1,475,835
冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密
切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、 5,468,335
对公司损益产生持续影响的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 57,240,781
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,793,629
债务重组损益 7,806,861
处置长期股权投资产生的投资收益 20,678,299 详见投资收益附注
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 31,104,772
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -3,053,000
减：所得税影响额 29,890,961
少数股东权益影响额（税后） -3,037,151
合计 92,710,032
其他说明
√适用 □不适用
(1) 2023 年度非经常性损益明细表编制基础
中国证券监督管理委员会于 2023 年颁布了《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益(2023 年修订)》(以下简称“2023 版 1 号解释性公告”)，该规定自公布之
日起施行。本集团按照 2023 版 1 号解释性公告的规定编制 2023 年度非经常性损益明细表。
根据 2023 版 1 号解释性公告的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，
以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈
利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
(2) 执行 2023 版 1 号解释性公告对 2022 年度非经常性损益的影响情况
执行 2023 版 1 号解释性公告对本集团 2022 年度非经常性损益不存在重大影响。
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
利润
扣除非经常性损益后归属于
-0.19 -0.01 -0.01
公司普通股股东的净利润
√适用 □不适用
(1). 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：千元 币种：人民币
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期发生额 上期发生额 期末余额 期初余额
按中国会计准则 68,064 -1,575,516 12,845,583 12,786,706
按境外会计准则调整的项目及金额：
—冲回中国准则下投资性房地
产所计提折旧及减值准备(a)
—投资性房地产公允值 -128,439 -138,638 4,077,029 4,205,468
按境外会计准则 140,407 -1,445,993 19,544,170 19,412,950
(2). 境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应
注明该境外机构的名称
√适用 □不适用
(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊
销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提
折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
董事长：李伟东
董事会批准报送日期：2024 年 3 月 21 日
修订信息
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