证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-020
发行公司债券预案公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
一、关于公司符合发行公司债券条件的说明
根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》以及《公司债券发
行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，经对照自查，公司董
事会认为本公司符合现行公司债券政策和发行条件中关于向专业投资者（以下简称
“专业投资者”）公开发行公司债券的各项规定，具备向专业投资者公开发行公司债
券的资格。
二、本次发行概况
（一）发行规模及票面金额
本次发行的公司债券规模为不超过人民币 100 亿元（含人民币 100 亿元）。具
体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求和发行时
市场情况，在前述范围内确定。本次债券票面金额为人民币 100 元。
（二）债券期限
本次发行的公司债券的期限为不超过 10 年（含 10 年），可以为单一期限品种，
也可以为多种期限的混合品种。
本次发行的公司债券具体期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权
董事会或董事会授权人士在发行前根据公司资金需求和发行时市场情况确定。
（三）债券利率及确定方式
本次发行的公司债券票面利率将由公司和簿记管理人根据网下询价簿记结果在
预设利率区间内协商确定。本次债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
（四）发行方式
本次发行的公司债券采用公开发行方式，在获得中国证监会注册通过后，可以
采取一次发行或者分期发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权
人士根据公司资金需求和发行时市场情况确定。
（五）担保安排
本次发行的公司债券为无担保债券。
（六）赎回、回售、调整票面利率等条款
本次发行的公司债券是否涉及赎回条款、回售条款、调整票面利率条款以及相
关条款的具体内容提请股东大会授权董事会或董事会授权人士确定。
（七）募集资金用途
本次发行的公司债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、
并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途及金额提请股东大会授
权董事会或董事会获授权人士根据公司实际需求情况确定。
（八）发行对象及向公司股东配售的安排
本次发行的公司债券的发行对象为符合《公司债券发行与交易管理办法》等规
定的专业投资者。本次发行的公司债券不向公司股东优先配售。
（九）承销方式及上市安排
本次发行的公司债券由主承销商或由主承销商组织的承销团以余额包销方式承
销。发行完成后，在满足上市条件的前提下，公司将申请本次发行的公司债券于上
海证券交易所上市交易。经监管部门批准，在相关法律法规允许的前提下，公司亦
可申请本次发行的公司债券于其他交易场所上市交易。
（十）公司资信情况及偿债保障措施
公司最近三年资信情况良好。在偿债保障措施方面，提请股东大会授权董事会
或董事会授权人士在本次发行的公司债券出现预计不能按期偿付债券本息或者到期
未能按期偿付债券本息情况时，将至少采取如下保障措施：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）与公司债券相关的公司主要责任人不得调离。
（十一）决议有效期
关于本次发行公司债券事宜的决议有效期为自股东大会审议通过之日起至相关
授权事项办理完毕之日止。
（十二）关于本次发行公司债券的授权事项
为合法、高效地开展公司本次公司债券发行工作，根据《中华人民共和国公司
法》《中华人民共和国证券法》《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规和
规范性文件及《公司章程》的有关规定，公司董事会拟提请公司股东大会授权董事
会全权办理与本次发行公司债券有关的全部事宜，包括但不限于：
结合公司需求和债券市场的具体情况，制定及调整本次公司债券的具体发行方案，
修订、调整本次公司债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、债券期限、债
券品种、债券利率及其确定方式、发行时机、发行安排（包括是否分期发行及各期
发行的数量等）、担保安排、还本付息的期限和方式、评级安排、具体申购办法、
具体配售安排、是否设置赎回条款、回售条款、调整票面利率选择权等以及设置的
具体内容、募集资金用途及金额、偿债保障安排（包括但不限于本次发行方案项下
的偿债保障措施）、债券上市等与本次公司债券发行方案有关的全部事宜；
次发行公司债券选择债券受托管理人，签署债券受托管理协议以及制定债券持有人
会议规则；
定、批准、授权、签署、执行、修改、完成与本次公司债券发行及上市相关的所有
必要的文件、合同、协议、合约（包括但不限于承销协议、债券受托管理协议、上
市协议及其他法律文件等），并根据监管部门的要求对申报文件进行相应补充或调
整；
外，依据监管部门意见、政策变化，或市场条件变化，对与本次公开发行公司债券
有关的事项进行相应调整，或根据实际情况决定是否继续进行本次发行公司债券的
相关工作；
公司董事会提请股东大会同意授权公司董事长、总经理、财务总监、董事会秘
书为本次发行公司债券的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权
具体处理与本次发行公司债券有关的事务。
以上授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。
三、本公司简要财务会计信息
（一）本公司最近三年及一期合并范围变化情况
表：2023 年 1-9 月本公司合并报表范围变化情况
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
表：2022 年本公司合并报表范围变化情况
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
表：2021 年本公司合并报表范围变化情况
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
佛山信保中港股权投资合伙企业（有限合
伙）
佛山信保航宸股权投资合伙企业（有限合
伙）
Docklands048ServicePtyLtd.ATFDocklands0
St.Leonards048ServicePtyLtd.ATFSt.Leonard
s048Trust
表：2020 年本公司合并报表范围变化情况
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
序号 公司名称 变动情况 变动原因
Poly（Australia）
InvestmentManagementPtyLtd.
Goulburn048ServicePtyLtd.ATFGoulburn04
Goulburn048ServicePtyLtd.ATFGoulburn04
序号 公司名称 变动情况 变动原因
（二）本公司最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表
（1）合并资产负债表
单位：万元
项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 14,267,237.27 17,653,707.92 17,138,445.60 14,600,764.57
交易性金融资产 41,714.48 14,955.02 12,337.57 50,722.73
衍生金融资产 - 18,299.00 11,412.15 29,473.50
应收票据 72.25 1,069.55 1,500.90 150.00
应收账款 506,250.07 404,362.96 317,864.68 245,031.51
预付款项 2,533,618.40 2,255,637.31 4,268,591.05 4,219,666.60
其他应收款 15,756,025.10 15,742,568.03 15,784,867.31 15,324,511.11
其中：应收利息 - 22.26 3,242.38 2,761.99
应收股利 20,968.98 1,645.68 12,883.39 24,895.40
存货 87,171,531.10 87,789,319.33 80,965,646.27 74,147,538.37
合同资产 31,582.87 27,337.96 47,843.64 154,353.13
一年内到期的非流
- - 55.68 -
动资产
其他流动资产 6,234,515.93 6,132,804.54 6,185,620.12 4,850,340.60
项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产合计 126,542,547.46 130,040,061.63 124,734,184.97 113,622,552.12
非流动资产：
发放贷款及垫款 - 118,504.79 69,794.89 179,195.24
长期应收款 - - 63.71 -
长期股权投资 11,136,048.13 10,624,964.16 9,508,937.93 7,254,988.54
其他权益工具投资 33,168.94 33,181.94 33,168.94 33,122.67
其他非流动金融资
产
投资性房地产 3,115,664.36 3,078,487.84 2,729,465.95 2,123,195.42
固定资产 840,693.03 1,014,675.61 1,127,520.68 765,899.99
在建工程 57,394.25 57,106.37 57,106.37 54,646.25
使用权资产 487,909.94 523,381.00 418,244.24 4,021.96
无形资产 35,712.92 37,096.76 40,416.42 42,976.68
商誉 6,682.41 6,682.41 6,682.41 6,682.41
长期待摊费用 30,007.41 36,967.38 49,824.68 55,906.69
递延所得税资产 1,395,523.67 1,297,560.39 933,107.34 761,332.81
其他非流动资产 875.31 896.95 193.79 -
非流动资产合计 17,279,222.31 17,006,379.21 15,259,120.32 11,514,939.79
资产总计 143,821,769.77 147,046,440.85 139,993,305.29 125,137,491.91
流动负债：
短期借款 524,679.48 119,733.82 409,356.25 477,701.15
交易性金融负债 - - 602.72 -
衍生金融负债 - - 1,181.42 2,115.89
应付票据 61,021.50 65,655.49 946,982.91 1,491,876.90
应付账款 14,115,987.28 16,204,736.25 13,012,701.42 13,656,376.69
预收款项 96,172.08 89,383.33 85,171.45 86,843.99
合同负债 44,638,248.53 41,201,928.78 41,601,690.55 36,563,082.24
应付职工薪酬 66,550.21 70,249.19 50,168.63 41,072.74
应交税费 203,393.62 1,299,205.81 1,322,562.82 -362,750.58
其他应付款 11,316,613.10 13,523,515.39 14,741,385.21 14,052,137.59
其中：应付利息 - - 128,260.73 132,008.41
应付股利 8,703.64 332,317.46 34,966.39 21,654.80
一年内到期的非流
动负债
其他流动负债 4,444,894.39 3,658,905.97 3,652,419.11 3,187,407.30
流动负债合计 81,816,844.16 84,228,043.22 81,881,712.49 75,175,800.59
非流动负债：
长期借款 23,095,590.07 24,248,245.90 23,190,360.36 20,716,040.98
应付债券 4,827,543.02 5,771,629.93 4,161,955.44 2,506,634.20
租赁负债 480,072.57 507,979.54 408,639.72 2,823.21
长期应付职工薪酬 2,306.91 2,498.63 2,435.32 -
递延收益 5,644.73 5,807.45 5,408.49 5,787.85
递延所得税负债 167,322.26 63,085.40 51,347.34 66,616.67
非流动负债合计 28,578,479.56 30,599,246.85 27,820,146.65 23,297,902.92
项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
负债合计 110,395,323.72 114,827,290.07 109,701,859.14 98,473,703.51
所有者权益：
实收资本 1,197,044.34 1,197,044.34 1,197,010.76 1,196,761.57
其他权益工具 510,100.00 900,100.00 1,868,000.00 2,018,000.00
其中：优先股 - - - -
永续债 510,100.00 900,100.00 1,868,000.00 2,018,000.00
资本公积 1,765,595.63 1,762,624.98 1,781,747.08 1,831,303.24
其他综合收益 28,571.33 4,858.72 -3,265.05 19,157.79
盈余公积 607,437.35 607,437.35 607,437.35 511,103.94
未分配利润 15,930,465.84 15,154,375.29 14,105,162.65 12,446,783.31
归属母公司所有者
权益合计
少数股东权益 13,387,231.57 12,592,710.09 10,735,353.36 8,640,678.54
所有者权益合计 33,426,446.05 32,219,150.78 30,291,446.14 26,663,788.40
负债和所有者权益
总计
（2）合并利润表
单位：万元
项目 2023 年 1-9 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 19,255,496.18 28,110,823.83 28,502,410.42 24,320,786.19
其中：营业收入 19,250,646.19 28,101,669.82 28,493,313.63 24,309,486.85
利息收入 1,735.44 4,551.75 7,239.35 5,905.57
手续费及佣金收入 3,114.55 4,602.27 1,857.44 5,393.77
二、营业总成本 17,236,573.21 24,954,825.34 24,195,564.75 19,805,838.57
其中：营业成本 15,522,541.54 21,922,800.79 20,863,076.41 16,395,107.19
税金及附加 603,785.49 1,312,119.44 1,568,461.76 1,849,537.09
销售费用 459,329.44 752,974.79 738,400.32 687,662.33
管理费用 343,589.04 474,435.16 543,403.56 431,504.32
研发费用 10,280.06 123,847.63 143,578.33 126,047.02
财务费用 297,047.64 368,647.53 338,644.37 315,980.62
加：其他收益 8,528.41 23,859.63 18,648.76 15,193.88
投资收益 140,168.00 420,100.84 621,115.34 614,142.14
其中：对联营企
业和合营企业的投资 125,908.34 350,573.65 574,958.01 505,408.28
收益
公允价值变动收
益
信用减值损失 -4,818.07 -12,181.94 -15,254.31 -7,050.06
资产处置收益 -487.73 11,292.92 1,580.39 -1,008.73
资产减值损失 21,661.09 -115,562.25 9,453.10 84,903.36
三、营业利润 2,188,799.09 3,469,322.81 4,967,011.17 5,226,466.87
加：营业外收入 60,871.74 78,126.11 51,151.30 40,913.46
项目 2023 年 1-9 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
减：营业外支出 5,684.80 17,388.63 14,666.27 13,604.79
四、利润总额 2,243,986.02 3,530,060.29 5,003,496.20 5,253,775.54
减：所得税费用 552,311.11 828,950.76 1,284,548.62 1,248,954.78
五、净利润 1,691,674.91 2,701,109.53 3,718,947.58 4,004,820.76
归属于母公司所有者
的净利润
少数股东损益 362,410.87 866,427.58 980,163.92 1,109,977.77
六、其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 1,715,387.51 2,709,239.53 3,696,524.74 4,025,985.68
归属于母公司所有者
的综合收益总额
归属于少数股东的综
合收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益
（元/股）
（二）稀释每股收益
（元/股）
（3）合并现金流量表
单位：万元
项目 2023 年 1-9 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 24,665,176.57 29,717,061.43 37,892,450.93 32,297,063.74
收取利息、手续费及佣金的现金 5,719.90 9,154.01 9,102.89 11,317.06
收到的税费返还 181,099.80 664,342.88 - -
收到其他与经营活动有关的现金 4,322,631.26 14,509,193.74 12,968,044.48 8,742,920.51
经营活动现金流入小计 29,174,627.52 44,899,752.06 50,869,598.31 41,051,301.31
购买商品、接受劳务支付的现金 17,497,499.11 25,313,246.98 29,246,300.33 24,453,560.25
客户贷款及垫款净增加额 31,828.67 49,560.34 -110,588.90 132,090.97
支付给职工以及为职工支付的现
金
支付的各项税费 3,246,039.08 4,084,617.90 5,283,594.95 4,549,933.48
支付其他与经营活动有关的现金 6,958,998.79 13,733,048.36 14,460,756.93 9,586,014.96
经营活动现金流出小计 28,492,215.35 44,157,514.35 49,814,476.58 39,536,253.55
经营活动产生的现金流量净额 682,412.17 742,237.71 1,055,121.72 1,515,047.76
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 186,967.16 105,909.66 190,929.64 106,566.60
取得投资收益收到的现金 61,260.10 296,752.96 22,029.10 84,057.32
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
项目 2023 年 1-9 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
收到其他与投资活动有关的现金 52,358.98 323,488.73 118,583.36 361,742.47
投资活动现金流入小计 468,486.36 931,503.55 403,508.27 657,217.97
购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金
投资支付的现金 71,442.06 542,162.20 1,990,608.35 760,363.62
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 125,878.39 98,415.56 258,024.93 296,764.69
投资活动现金流出小计 208,166.63 867,771.49 2,402,166.54 1,349,961.99
投资活动产生的现金流量净额 260,319.74 63,732.05 -1,998,658.27 -692,744.01
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 549,935.48 267,360.80 2,133,813.60 792,892.63
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 9,912,159.43 16,814,217.94 17,814,819.39 15,134,008.50
收到其他与筹资活动有关的现金 - - 70.00
筹资活动现金流入小计 10,462,094.91 17,081,578.74 19,948,632.99 15,926,971.13
偿还债务支付的现金 12,312,177.33 13,094,567.16 12,488,491.06 13,131,043.93
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 528,255.36 1,166,920.75 395,986.89 80,186.89
筹资活动现金流出小计 14,806,124.94 17,383,119.48 16,502,855.00 16,114,764.84
筹资活动产生的现金流量净额 -4,344,030.03 -301,540.75 3,445,777.99 -187,793.71
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -3,397,601.48 518,194.78 2,496,984.29 630,556.05
加：期初现金及现金等价物余额 17,544,224.67 17,026,029.90 14,529,045.60 13,897,427.85
六、期末现金及现金等价物余额 14,146,623.19 17,544,224.67 17,026,029.90 14,527,983.90
（1）母公司资产负债表
单位：万元
项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,675,712.48 3,015,002.88 3,306,567.21 2,628,565.61
交易性金融资产 40,827.48 14,237.48 12,237.48 45,040.00
应收票据 - - - -
应收账款 5,377.99 9,106.00 4,406.70 6,086.98
预付款项 72,635.31 72,121.57 77,123.90 105,223.07
其他应收款 29,680,815.43 30,024,664.91 37,137,972.10 32,258,997.58
项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
其中：应收利息 - - - -
应收股利 20,430.09 900.00 1,787,170.41 1,063,949.18
存货 186,016.22 159,719.36 122,389.69 85,540.43
一年内到期的非流动资产 - - - -
其他流动资产 48,406.40 48,546.81 36,662.54 17,332.78
流动资产合计 31,709,791.32 33,343,399.01 40,697,359.63 35,146,786.46
非流动资产：
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 - - - -
长期股权投资 2,967,077.59 3,063,036.57 3,007,970.63 2,799,270.32
其他权益工具投资 33,000.00 33,000.00 33,000.00 33,000.00
其他非流动金融资产 2,996.97 2,996.97 64,295.07 68,689.93
投资性房地产 212,040.78 218,150.96 226,308.57 111,361.19
固定资产 42,939.42 44,179.07 45,918.39 20,334.80
无形资产 2,608.77 3,793.24 4,386.44 4,610.29
开发支出 - - - -
商誉 - - - -
长期待摊费用 309.66 277.89 257.02 296.07
递延所得税资产 14,230.02 1,596.88 1,373.72 1,240.95
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 3,275,203.21 3,367,031.59 3,383,509.85 3,038,803.54
资产总计 34,984,994.53 36,710,430.59 44,080,869.48 38,185,590.00
流动负债：
短期借款 - - - -
应付票据 - - - -
应付账款 25,224.65 26,425.56 46,323.99 75,311.20
预收款项 14,415.13 22,711.96 24,490.65 -
合同负债 2,784.74 2,800.82 3,967.58 3,478.88
应付职工薪酬 1,984.57 5,006.29 2,154.10 2,221.29
应交税费 33,691.69 32,685.30 24,570.71 -14,605.96
其他应付款 21,898,836.43 23,223,021.98 32,890,882.64 26,822,867.19
其中：应付利息 - 75,531.61 65,629.66
应付股利 865.64 11,327.57 16,884.03 17,529.13
一年内到期的非流动负债 1,167,673.23 656,401.51 807,680.13 1,651,951.85
其他流动负债 500115.69 120.42 173.81 244.75
流动负债合计 23,644,726.12 23,969,173.84 33,800,243.62 28,541,469.20
非流动负债：
长期借款 1,626,905.00 2,107,622.00 1,358,162.00 2,167,000.82
应付债券 4,827,543.02 5,424,375.11 3,210,177.51 1,535,229.72
长期应付职工薪酬 1,032.78 1,032.78 953.00 -
递延所得税负债 9,874.65 9,874.65 8,851.16 8,193.39
其他非流动负债 - - - -
非流动负债合计 6,465,355.44 7,542,904.54 4,578,143.67 3,710,423.93
负债合计 30,110,081.57 31,512,078.37 38,378,387.29 32,251,893.13
项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
所有者权益：
实收资本 1,197,044.34 1,197,044.34 1,197,010.76 1,196,761.57
其他权益工具 510,100.00 900,100.00 1,868,000.00 2,018,000.00
其中：永续债 510,100.00 900,100.00 1,868,000.00 2,018,000.00
资本公积 1,565,950.44 1,565,797.75 1,562,368.01 1,629,285.50
其他综合收益 -2,410.74 -5,496.47 1,036.21 -1,356.34
盈余公积 607,437.35 607,437.35 607,437.35 511,103.94
未分配利润 996,791.57 933,469.24 466,629.87 579,902.20
所有者权益合计 4,874,912.96 5,198,352.22 5,702,482.19 5,933,696.87
负债和所有者权益总计 34,984,994.53 36,710,430.59 44,080,869.48 38,185,590.00
（2）母公司利润表
单位：万元
项目 2023 年 1-9 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 20,552.10 209,780.85 169,817.60 239,619.94
减：营业成本 9,139.53 -5,527.74 20,331.73 17,548.94
税金及附加 1,732.05 12,213.72 -13,773.54 8,055.68
销售费用 2,488.91 3,540.72 3,532.10 8,361.39
管理费用 19,311.24 31,237.79 38,578.55 30,930.31
研发费用 - - - -
财务费用 102,674.85 132,663.06 91,255.99 95,361.47
加：其他收益 359.66 140.12 663.18 154.26
投资收益 725,288.97 1,228,889.75 940,859.84 1,231,034.09
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
公允价值变动收益 - - 4,978.88 8,057.13
信用减值损失 -1,373.48 -738.47 421.92 -277.34
资产减值损失 - - - -
资产处置收益 4.80 2.07 8.77 -0.25
二、营业利润 609,485.47 1,263,946.77 976,825.36 1,318,330.06
加：营业外收入 526.52 42.07 137.11 376.80
减：营业外支出 1,592.10 1,562.69 1,864.87 2,604.30
三、利润总额 608,419.89 1,262,426.16 975,097.60 1,316,102.56
减：所得税费用 -13,875.09 10,117.48 11,763.55 2,787.07
四、净利润 622,294.98 1,252,308.68 963,334.05 1,313,315.49
五、其他综合收益的税后净额 3,085.73 -6,532.67 2,392.55 8,618.25
六、综合收益总额 625,380.72 1,245,776.00 965,726.60 1,321,933.73
（3）母公司现金流量表
单位：万元
项目 2023 年 1-9 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
项目 2023 年 1-9 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
销售商品、提供劳务收到的现金 15,176.78 220,715.65 110,702.63 30,099.76
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 49,363,506.11 58,366,805.97 17,726,551.62 15,070,740.13
经营活动现金流入小计 49,378,682.89 58,587,521.62 17,837,254.26 15,100,839.89
购买商品、接受劳务支付的现金 3,711.65 2,034.23 6,511.21 5,569.57
支付给职工以及为职工支付的现
金
支付的各项税费 17,951.37 32,296.57 49,920.95 102,833.54
支付其他与经营活动有关的现金 50,102,437.66 57,034,914.10 15,871,293.80 13,243,510.54
经营活动现金流出小计 50,140,531.13 57,086,672.02 15,949,303.31 13,368,119.96
经营活动产生的现金流量净额 -761,848.24 1,500,849.60 1,887,950.94 1,732,719.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 39,563.11 2,111,922.95 256,794.92 40,600.00
取得投资收益收到的现金 693,952.38 111,755.67 134,544.03 63,407.31
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - - - -
投资活动现金流入小计 733,536.98 2,223,686.85 391,353.88 104,007.31
购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金
投资支付的现金 60,690.00 4,711,712.00 349,188.69 53,990.00
支付其他与投资活动有关的现金 - - - -
投资活动现金流出小计 60,779.16 4,712,939.34 349,956.07 56,158.62
投资活动产生的现金流量净额 672,757.83 -2,489,252.49 41,397.82 47,848.68
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 283.05 428.43 1,666.83 473,335.49
取得借款收到的现金 850,000.00 3,583,000.00 2,154,574.00 1,366,500.00
筹资活动现金流入小计 850,283.05 3,583,428.43 2,156,240.83 1,839,835.49
偿还债务支付的现金 899,705.00 911,671.89 2,193,479.31 1,892,368.22
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 402,799.89 968,683.63 862.00 -
筹资活动现金流出小计 2,100,483.03 2,886,589.88 3,407,587.99 3,237,169.29
筹资活动产生的现金流量净额 -1,250,199.98 696,838.56 -1,251,347.16 -1,397,333.80
四、汇率变动对现金及现金等价
- - - -
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,339,290.39 -291,564.33 678,001.60 383,234.81
加：期初现金及现金等价物余额 3,015,002.88 3,306,567.21 2,628,565.61 2,245,330.81
六、期末现金及现金等价物余额 1,675,712.48 3,015,002.88 3,306,567.21 2,628,565.61
（三）最近三年及一期本公司主要财务指标
表：本公司最近三年及一期主要财务指标
主要财务数据和财务指标
项目
资产负债率（%） 76.76 78.09 78.36 78.69
流动比率 1.55 1.54 1.52 1.51
速动比率 0.48 0.50 0.53 0.53
应收账款周转率 42.28 77.82 101.24 113.18
存货周转率 0.18 0.26 0.27 0.25
销售毛利率 19.37% 21.99% 26.78% 32.56%
销售净利率 8.79% 9.61% 13.05% 16.47%
加权平均净资产收益率（%） 6.70 9.18 14.39 17.10
注：本公司三季度财务指标未经年化处理。各指标的具体计算公式如下：
（1）资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%；
（2）流动比率＝流动资产/流动负债；
（3）速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债；
（4）应收账款周转率=营业收入/平均应收账款；
（5）存货周转率=营业成本/平均存货；
（6）销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
（7）销售净利率=净利润/营业收入；
（8）加权平均净资产收益率根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9
号——净资产收益率和每股收益的计算及披露 》（2010 年修订）计算。
（四）管理层简明财务分析
截至 2023 年 9 月末，公司并表子公司数量较多，母公司报表口径财务数据在
资产、收入、利润等情况较难客观反映公司整体财务状况，因此将以公司合并报表
口径财务数据为基础，简要分析公司资产负债结构、现金流量、偿债能力、未来业
务目标以及盈利能力的可持续性等。
最近三年及一期末，本公司资产构成情况如下：
单位：万元
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 14,267,237.27 9.92% 17,653,707.92 12.01% 17,138,445.60 12.24% 14,600,764.57 11.67%
交易性金融资产 41,714.48 0.03% 14,955.02 0.01% 12,337.57 0.01% 50,722.73 0.04%
衍生金融资产 0.00 0.00% 18,299.00 0.01% 11,412.15 0.01% 29,473.50 0.02%
应收票据 72.25 0.00% 1,069.55 0.00% 1,500.90 0.00% 150 0.00%
应收账款 506,250.07 0.35% 404,362.96 0.27% 317,864.68 0.23% 245,031.51 0.20%
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
预付款项 2,533,618.40 1.76% 2,255,637.31 1.53% 4,268,591.05 3.05% 4,219,666.60 3.37%
其他应收款 15,756,025.10 10.96% 15,742,568.03 10.71% 15,784,867.31 11.28% 15,324,511.11 12.25%
其中：应收利息 - - 22.26 0.00% 3,242.38 0.00% 2,761.99 0.00%
应收股利 20,968.98 0.01% 1,645.68 0.00% 12,883.39 0.01% 24,895.40 0.02%
存货 87,171,531.10 60.61% 87,789,319.33 59.70% 80,965,646.27 57.84% 74,147,538.37 59.25%
合同资产 31,582.87 0.02% 27,337.96 0.02% 47,843.64 0.03% 154,353.13 0.12%
一年内到期的非流
- - - 0.00% 55.68 0.00% - -
动资产
其他流动资产 6,234,515.93 4.33% 6,132,804.54 4.17% 6,185,620.12 4.42% 4,850,340.60 3.88%
流动资产合计 126,542,547.46 87.99% 130,040,061.63 88.43% 124,734,184.97 89.10% 113,622,552.12 90.80%
非流动资产：
发放贷款及垫款 - - 118,504.79 0.08% 69,794.89 0.05% 179,195.24 0.14%
长期应收款 - - - 0.00% 63.71 0.00% - -
长期股权投资 11,136,048.13 7.74% 10,624,964.16 7.23% 9,508,937.93 6.79% 7,254,988.54 5.80%
其他权益工具投资 33,168.94 0.02% 33,181.94 0.02% 33,168.94 0.02% 33,122.67 0.03%
其他非流动金融资
产
投资性房地产 3,115,664.36 2.17% 3,078,487.84 2.09% 2,729,465.95 1.95% 2,123,195.42 1.70%
固定资产 840,693.03 0.58% 1,014,675.61 0.69% 1,127,520.68 0.81% 765,899.99 0.61%
在建工程 57,394.25 0.04% 57,106.37 0.04% 57,106.37 0.04% 54,646.25 0.04%
使用权资产 487,909.94 0.34% 523,381.00 0.36% 418,244.24 0.30% 4,021.96 0.00%
无形资产 35,712.92 0.02% 37,096.76 0.03% 40,416.42 0.03% 42,976.68 0.03%
商誉 6,682.41 0.00% 6,682.41 0.00% 6,682.41 0.00% 6,682.41 0.01%
长期待摊费用 30,007.41 0.02% 36,967.38 0.03% 49,824.68 0.04% 55,906.69 0.04%
递延所得税资产 1,395,523.67 0.97% 1,297,560.39 0.88% 933,107.34 0.67% 761,332.81 0.61%
其他非流动资产 875.31 0.00% 896.95 0.00% 193.79 0.00% - -
非流动资产合计 17,279,222.31 12.01% 17,006,379.21 11.57% 15,259,120.32 10.90% 11,514,939.79 9.20%
资产总计 143,821,769.77 100.00% 147,046,440.85 100.00% 139,993,305.29 100.00% 125,137,491.91 100.00%
最近三年及一期，随着公司持续发展和业务规模的不断扩大，带动存货、总资
产等报表项目规模整体呈增长趋势。最近三年及一期末，本公司资产总额分别为
元，近三年年均复合增长率达到 8.40%。
本公司资产结构较为稳定，同时呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较
低的特点，其中流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款等科目构成，符合房
地产行业的业务特点。最近三年及一期末，本公司流动资产合计分别为
元，占资产总额的比重分别为 90.80%、89.10%、88.43%和 87.99%；本公司非流动
资产合计分别为 11,514,939.79 万元、15,259,120.32 万元、17,006,379.21 万元和
最近三年及一期末，本公司负债构成情况如下：
单位：万元
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流 动 负
债：
短期借款 524,679.48 0.48% 119,733.82 0.10% 409,356.25 0.37% 477,701.15 0.49%
交易性金
- - - - 602.72 0.00% - -
融负债
衍生金融
- - - - 1,181.42 0.00% 2,115.89 0.00%
负债
应付票据 61,021.50 0.06% 65,655.49 0.06% 946,982.91 0.86% 1,491,876.90 1.52%
应付账款 14,115,987.28 12.79% 16,204,736.25 14.11% 13,012,701.42 11.86% 13,656,376.69 13.87%
预收款项 96,172.08 0.09% 89,383.33 0.08% 85,171.45 0.08% 86,843.99 0.09%
合同负债 44,638,248.53 40.43% 41,201,928.78 35.88% 41,601,690.55 37.92% 36,563,082.24 37.13%
应付职工
薪酬
应交税费 203,393.62 0.18% 1,299,205.81 1.13% 1,322,562.82 1.21% -362,750.58 -0.37%
其他应付
款
其中：应
- - - - 128,260.73 0.12% 132,008.41 0.13%
付利息
应
付股利
一年内到
期的非流 6,349,283.97 5.75% 7,994,729.20 6.96% 6,057,490.01 5.52% 5,979,936.68 6.07%
动负债
其他流动
负债
流 动 负
债合计
非 流 动
负债：
长期借款 23,095,590.07 20.92% 24,248,245.90 21.12% 23,190,360.36 21.14% 20,716,040.98 21.04%
应付债券 4,827,543.02 4.37% 5,771,629.93 5.03% 4,161,955.44 3.79% 2,506,634.20 2.55%
租赁负债 480,072.57 0.43% 507,979.54 0.44% 408,639.72 0.37% 2,823.21 0.00%
长期应付
职工薪酬
递延收益 5,644.73 0.01% 5,807.45 0.01% 5,408.49 0.00% 5,787.85 0.01%
递延所得
税负债
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
非 流 动
负 债 合 28,578,479.56 25.89% 30,599,246.85 26.65% 27,820,146.65 25.36% 23,297,902.92 23.66%
计
负 债 合
计
本公司负债规模始终保持与资产规模相匹配，最近三年及一期末，负债合计分
别 为 98,473,703.51 万 元 、 109,701,859.14 万 元 、 114,827,290.07 万 元 和
总额均有所下降。
本公司的负债结构主要以流动负债为主。截至 2023 年 9 月 30 日，本公司流动
负债占负债总额的比例为 74.11%，其中短期借款、应付票据、应付账款、预收款
项、合同负债和其他应付款分别占负债总额的 0.48%、0.06%、12.79%、0.09%、
力；非流动负债中以长期借款为主，非流动负债占负债总额的比例为 25.89%。
最近三年及一期，本公司现金流量情况如下：
单位：万元
项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
月
经营活动现金流入小计 29,174,627.52 44,899,752.06 50,869,598.31 41,051,301.31
经营活动现金流出小计 28,492,215.35 44,157,514.35 49,814,476.58 39,536,253.55
经营活动产生的现金流量净额 682,412.17 742,237.71 1,055,121.72 1,515,047.76
投资活动现金流入小计 468,486.36 931,503.55 403,508.27 657,217.97
投资活动现金流出小计 208,166.63 867,771.49 2,402,166.54 1,349,961.99
投资活动产生的现金流量净额 260,319.74 63,732.05 -1,998,658.27 -692,744.01
筹资活动现金流入小计 10,462,094.91 17,081,578.74 19,948,632.99 15,926,971.13
筹资活动现金流出小计 14,806,124.94 17,383,119.48 16,502,855.00 16,114,764.84
筹资活动产生的现金流量净额 -4,344,030.03 -301,540.75 3,445,777.99 -187,793.71
汇率变动对现金及现金等价物的影响 3,696.64 13,765.76 -5,257.15 -3,953.99
现金及现金等价物净增加额 -3,397,601.48 518,194.78 2,496,984.29 630,556.05
最近三年及一期，本公司经营活动产生的现金流量净额分别为 1,515,047.76 万
元、1,055,121.72 万元、742,237.71 万元和 682,412.17 万元。公司持续强化现金流管
理，加大项目财务管控力度，抢抓资金回笼，2020 年-2023 年前三季度经营性现金
流连续为正。
最近三年及一期，本公司投资活动产生的现金流量净额分别为-692,744.01 万元、
-1,998,658.27 万元、63,732.05 万元和 260,319.74 万元。总体来看，受本公司对外投
资活动以及被投资企业分红等因素影响，其投资活动产生的现金流量净额表现出一
定的波动性。
最近三年及一期，本公司筹资活动现金流入分别为 15,926,971.13 万元、
借款、发行债券等多元化方式进行外部融资，已建立多元化融资渠道。
综合来看，本公司的现金流状况能够良好满足现有业务发展的资金需求，具有
较强的偿债能力和风险防控能力。
最近三年及一期，本公司主要偿债能力指标如下表所示：
表：最近三年及一期本公司主要偿债能力指标
项目 2023 年 9 月 30 日
日 日 日
资产负债率 76.76% 78.09% 78.36% 78.69%
流动比率 1.55 1.54 1.52 1.51
速动比率 0.48 0.50 0.53 0.53
从短期偿债能力指标来看，截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、
和 1.55，速动比率分别为 0.53、0.53、0.50 和 0.48。总体来看，本公司流动比率一
直保持在较高水平，表现出公司具有较好的短期偿债能力。此外，本公司房地产开
发与销售业务因预售房屋产生大量的预售房款，其是流动负债中合同负债和其他流
动负债的主要组成部分，不会对公司造成财务压力。
从资产负债结构方面来看，截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、
本公司始终坚持稳健可持续的发展理念，兼顾规模增长及风险防范，保持健康
的资产负债结构，自“三道红线”政策实施以来，本公司各项指标均符合绿档企业标
准。
最近三年及一期，本公司主要盈利能力指标情况如下表所示：
表：最近三年及一期本公司主要盈利能力指标情况
单位：万元
项目 2023 年 1-9 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
营业收入 19,250,646.19 28,101,669.82 28,493,313.63 24,309,486.85
利润总额 2,243,986.02 3,530,060.29 5,003,496.20 5,253,775.54
归属母公司股东的净利润 1,329,264.04 1,834,681.95 2,738,783.66 2,894,842.99
销售毛利率 19.37% 21.99% 26.78% 32.56%
销售净利率 8.79% 9.61% 13.05% 16.47%
加权平均净资产收益率 6.70% 9.18% 14.39% 17.10%
注：相关季度指标未经年化处理，不具有可比意义。
本公司坚持以核心城市及城市群的战略布局，采取以普通住宅为主的产品策略，
依托专业的开发能力和强大的品牌声誉，房地产主业销售业绩系行业龙头，同时对
“保交付”的坚决落实也推动竣工规模持续增长，为本公司结算收入和利润的增长
打下了坚实的基础。最近三年及一期，公司分别实现营业收入 24,309,486.85 万元、
归 属 母 公 司 股 东 的 净 利 润 分 别 为 2,894,842.99 万 元 、 2,738,783.66 万 元 、
最近三年及一期，公司销售毛利率分别为 32.56%、26.78%、21.99%和 19.37%，
销售净利率分别为 16.47%、13.05%、9.61%和 8.79%，加权平均净资产收益率分别
为 17.10%、14.39%、9.18%和 6.70%。随着房地产市场下行，行业利润率整体进入
下行通道，公司利润率指标也相应承压。但随着公司新拓展项目利润率的显著修复、
降本增效工作的持续推进，公司未来利润率水平将改善。
公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相
关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、
全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等，致力于“打造具有卓越竞争力
的不动产生态平台”。
目前房地产行业机遇与挑战并存，一方面，行业销售仍在下滑，市场参与主体
信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段；另一方面，宏观经济政策持续发力，行业调控
政策优化加快落地，部分城市市场容量有所修复，品质时代、三大工程带来新的发
展机遇，行业的积极因素正在不断累积。未来，公司将通过提升经营发展水平、提
升综合管理效能、实现组织机制焕新，全面推进企业高质量发展，保障发展目标和
持续盈利的实现，彰显行业龙头风范。
四、本次债券发行的募集资金用途
本次发行的公司债券规模为不超过人民币 100 亿元（含人民币 100 亿元），募
集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法
律法规允许的其他用途。具体用途及金额提请股东大会授权董事会或董事会获授权
人士根据公司实际需求情况确定。
本次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资
渠道，促进公司持续健康发展。
五、其他重要事项
（一）对外担保情况
截至 2023 年 9 月 30 日，本公司及全资子公司为合营、联营企业及其下属企业
提供的担保余额合计 180.94 亿元：
截至 2023 年 9 月 30 日，本公司累计按揭担保余额为 2019.41 亿元。
（二）重大未决诉讼及仲裁情况
截至 2023 年 9 月 30 日，本公司及其全资、控股子公司不存在尚未了结的或可
预见的对公司生产经营产生重大影响的诉讼、仲裁事项。
特此公告。
保利发展控股集团股份有限公司
董事会
二〇二四年三月十四日
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