中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
报告编码 : 3333020001202300994
合同编号 : HTHZ23-001054
报告类型 : 法定评估业务资产评估报告
报
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坤元评报 (⒛ 23)958号
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购杭州镓谷科技有
报告名称 :
限公司拥有的单项资产价值评估项 目资产评估报告
评估结论 : 206,610,000。 OO元
评估报告 日∶ 2023+12丿 日25日
评估机构名称 : 坤元资产评估有限公司
周敏 (资 产评估师) 会员编号:33o5OO07
签名人员
(资 产评估师)
:
袁满意 会员编号:3310OO06
(可 扫描 二维码查询各 案业 务信 息)
说明:报 告备案旧执仅证 明此报告已在业务报备管理系统进行 了备案,不 作为
协会对该报告认证、认可的体据,也 不:作 为 资产评估机构∷
及∷
其签字资产评估专
业人 员免∷
除相关法律责任的依据△
各案 回执 生成 日期 :⒛ 23年 12月 26日
本资产评估报告侬据中国资产评估准则编制
浙江玮镭科技股份有限公司拟收购杭州镓谷科技有限
公司拥有的单项资产价值评估项 目
资 产 评 估 报 告
坤元评报 〔
(共 -册 第∵册 )
坤 元资产评估有 限公司
⒛ 12月 ⒛ 日
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目
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声 明。
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资产评估 报告 ?摘要 ■"¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨
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资产评估 报告 ?正文 .¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人 。 ¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨?4
二 、评估 目的 。¨……¨ ¨…¨… ¨¨¨¨ ¨¨¨ ¨¨¨ ¨¨¨
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三 、评估对象 和评估 范 围 。¨¨¨¨ ¨¨¨¨ ……¨¨ ………¨
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四 、价值类 型 。¨¨…… …¨¨¨ …¨¨… ……¨ ¨¨¨…
五 、评 估 基准 日 .… ¨¨…¨ ¨¨…… ¨……¨ ¨¨¨ ¨…?
六 、评估依据 。……… ¨…¨¨¨ ¨¨¨¨ ¨¨… …¨…
七 、评估方法 ,… ¨…¨… ¨¨¨ ¨¨¨¨¨ ¨¨…¨ ¨¨?
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八 、评估程序实 施 过程 和情况 。¨¨¨¨ ¨…¨¨ ¨¨¨¨
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九 、评估假设 。…¨… …¨¨¨ ¨¨¨¨ ¨¨¨¨ ¨…¨¨
十 、评估 结论 。………¨ ¨¨¨¨ ¨……¨ ¨…¨¨… ¨…?
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十 一 、特别事项说 明 ……¨… ………¨ ¨……… ¨……
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十 二、资产评估报告使用限制说明 ¨¨¨¨¨¨¨………¨?
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十 三、资产评估报告 日 。…¨¨¨¨…¨¨…¨¨¨……¨¨
资产评估报告 ?备查文件
¨¨¨¨ …¨…¨ ¨……¨ ……¨¨ 13
一
委托 人委估 资产 清 单 ¨…… ……¨… ¨¨¨…
二
………… ……… …………… ……… 14
委托人 和产权持有 人营 业执 照 ………… ……¨…
三
………… ……… ………… ……… 16
评估对象涉 及 的主要权属 证 明资料 ………¨ ¨……
四
………… …………………… ¨¨¨… 22
委托 人和产权持 有 人 的承诺 函 ¨…¨… ……¨
五
……… ………… …¨………… ⒛
签名资产评估 师 的承诺 函………… ………¨ …………
六
…¨…… ¨¨… ………… ……… 25
资产评估 机构营 业执 照及备案公告 ……… …¨……
七
》……27
证监会 zOzO年 11月 4日 公布的 《资产评估机构从事证券服务业务备案名单
八
¨…………………… 28
签名资产评估师职业资格证书登记卡……………………………
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评估结论汇总表及明细表。
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有 的单项资产价值评估顼 目 资产评估报告
±
尸
明
一 、本 资产 评估报告依据财政部发布 的资产评估基本准则和 中国资产评估协会
发布 的资产评估执业准则和职业道德准则编制 。
二 、委托人或者其他 资产评估报 告使用人应 当按照法律 、行政法规规定及本资
产 评估报告载 明的使用范 围使用 资产评估报告 ;委 托人或者其他 资产评估报告使用
人违反 前述规定使用 资产评估报 告 的 ,本 资产评估机构及 资产评估师不承担 责任 。
本 资产评估报告仅供委托人 、资产评估委托合 同中约定 的其他 资产评估报告使
用人和法律 、行政法规规定 的资产评估报 告使用人使用 ;除 此之外 ,其 他任何机构
和个人不能成为资产评估报告 的使用人 。
本 资产评估机构及 资产评估师提示 资产评估报告使用人应 当正 确 理解评估结论 ,
评 估 结 论不等 同于评估对 象可实现价格 ,评 估结 论不应 当被认为是对评估对象可实
现价格 的保证 。
三 、本 资产评估机构及 资产评估师遵 守法律 、行政法规和 资产 评估准则 ,坚 持
独 立 、客观和 公正 的原则 ,并 对所 出具 的资产评估报告依 法承担 责任 。
四 、评估对 象涉及 的资产清单 由委托人 申报并经其采用盖章 的方式确认 ;委 托
人和其他相关 当事人依法对其提供 资料 的真实性 、完整性 、合法性负责 。
五 、本 资产评估机构及 资产评估 师与资产评估报告 中的评估对 象没有现存或者
预期 的利益关系 ;与 相关 当事人没有现存或者预期 的利 益 关系 ,对 相关 当事人不存
在偏见 。
六 、 资产评估 师 已经 对 资产评估报告 中的评估对象及其所涉及 资产进行现场调
查 ;已 经对评估对 象及其所涉及 资产 的法律权属状况给予 必要 的关注 ,对 评估对象
及其所 涉及 资产 的法律权属资料进行 了查验 。
七 、本 资产评估机构 出具 的资产评估报 告 中的分析 、判断和结果受资产评估报
告 中假 设和 限制条件 的限制 ,资 产评估报告使用人应 当关注评估 结论成 立 的假设前
提 、 资产评估报 告特别事项说 明和使用 限制 。
坤元资产评估有限公司
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产价值评估项 目 资产评估报告
浙江玮镭科技股份有限公司拟牧购杭州镓谷科技有限
公司拥有的单项资产价值评估项 目
资 产 评 估 报 告
zOzS〕 %8号
坤元评报 〔
摘 要
以下内容摘 自资产评估报告正文,欲 了解本评估项 目的详细情况和正确理解
评估结论 ,应 当认真阅读资产评估报告正文 。
-、 委托人和产杈持有人及其他资产评 估报告使用人
本 次资产评估 的委托人为浙 江 臻镭科技股份有 限公司 (以 下简称臻镭科技公司),
本次资产评估 的产权持有人为杭州镓谷科技有 限公司 (以 下简称杭州镓谷公司)。
根据 《资产评估委托合 同》 ,本 资产评估报 告 的其他使用人为 国家法律 、法规
¨
规定 的资产评估报告使用人 。
二 、评估 目的
臻镭科技公司拟 收购杭州镓谷公司拥有 的单项 资产 ,为 此 需要对杭州镓谷公司
拥有 的单项资产价值进行评估 。
本 次评估 目的是为该 经 济行为提供委估 资产价值 的参考依据 。
三 、评估对象和评估范 围
评估对 象和评估 范 围为臻镭科技公司拟 收购 的杭州镓谷公司单项资产 ,具 体包
括杭 州 市西湖 区智强路 妮 8号 云创镓谷研 发 中心 7号 楼 、8号 楼 2幢 房产 (建 筑面
积合计 12,036.30平 方米 ,其 中研发用房 11,858.87平 方米 ,配 套用房 177。 鲳 平方
米 ),包 含分摊 的土 地使用权 。产权持有人未提供委估资产 账面价值 。
四 、价值 类型
本次评估 的价值类 型为市场价值 。
五 、评估基准 日
坤元资产评估有 限公司
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
资产评估报告
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产价值评估项 目
评 估基准 日为 zO23年 12月 15日 。
六 、评估方 法
根据评估 对象 、价值类 型 、 资料 收集 情况等 相关条件 ,本 次采用 市场 法进行评
估。
七 、评估结 论
在 本报告所揭示 的评估假设 基础 上 ,臻 镭科技公 司委托评估 资产 的评估价值为
八 、评估 结论 的使用有效 期
之经济行为
本 评估 结论仅对 臻镭科技 公司拟 收购杭州 镓谷公司拥 有 的单项 资产
有 效 。本评估 结论 的使用有 效期为 一 年 ,即 自评估 基准 日
zO23年 12月 15日 起 至
zO⒛ 年 12月 14日 止 。
正文 。
资产 评估报 告 的特别事项 说 明和使 用 限制说 明请 阅读 资产评估 报告
坤元资产评估有限公司
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产价值评估项 目 资产评估报告
浙江玮镭科技股份有限公司拟收购杭州镓谷科技有限
公司拥有的单项资产价值评估项 目
资产 评 估 报 告
坤元评报 〔zOzs〕 ,s8号
浙江臻镭科技股份有 限公司 :
坤 元 资产评估有 限公司接受贵公司的委托 ,根 据有关法律 、行政法规和 资产评
估准 则 的规定 ,坚 持独 立 、客观 、公 正 的原则 ,采 用市场法 ,按 照必要 的评估程序 ,
对贵公 司拟收购杭州镓谷科技有 限公司拥有 的单项资产在 zO23年 12月 15日 的市场
价值 进 行 了评估 。现将 资产评估情况报 告如下 :
一 、委托人 、产权持有人及其他资产评 估报告使用人
本 次资产评估 的委托人为浙 江臻镭科技股份有 限公司 ,产 权持有人为杭州镓谷
科技有 限公司 。
(-)委 托 人概况
让 、技 术推广 ;雷 达及配套 设备制造 ;通 信设备制 造 ;集 成 电路设计 ;集 成 电路销
售 ;电 子元器件制 造 ;电 子元器件批发 ;电 子元 器件零售 ;计 算机软硬件及外围设
备制造 ;计 算机软硬件及辅助设 备零售 ;计 算机软硬件及辅 助设备批发 ;其 他 电子
坤元资产评估有限公司
浙汪臻镭科技 股份有限公司拟 收购
资产评估报告
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产佾值评估项 目
器件制 造 (除 依 法须经批准 的项 目外 ,凭 营业 执 照依法 自主开展 经营活动 )
(二 )产 权持有人概 况
一 )企 业名称 、类型 与组织形式
、
(除 专控 );(依 法须 经批准 的项 目,经
成果转 让 ;物 业管理 ;批 发 、零售 :电 子产 品
相关部 门批准后方 可开展 经营活动 )
杭州 镓谷公司成 立 于 ⒛ 17年 10月 23日 ,截 至评估基准 日,股 权结 构如下
:
(占 注册 资本 的 88O/o,,杭 州 钰 煌投资
上海历歆新材 料科技有 限公司 出资 13,zO0万 元
管 理有 限公 司 出资 1,800万 元 (占 注册资本 的 120/oJ。
(三 )委 托 人与产 权持有人 的关系
委托人 拟 收购产权 持有 人拥有 的单项资产 。
(四 )其 他 资产评 估报告使 用人
法律 、法规
根据 《资产 评估委托 合 同》 ,本 资产 评估报 告 的其他使 用人为 国家
规定 的评估报 告使用人 。
二 、评估 目的
臻镭科技 公司拟 收购 杭州镓 谷公司拥 有 的单项 资产 ,为 此 需要对 杭州镓谷
公司
拥有 的单项资产价 值 进行评估 。
。
本次评估 目的是为 该 经济行为提供委估 资产价 值 的参考依 据
三 、评估对象和评 估范 围
资产 ,具 体包
评估 对象和评估 范 围为 臻镭科 技公 司拟 收购杭 州 镓谷公 司的单项
括杭州 市西湖 区智强路 绲 8号 云创镓谷研发 中 心
坤元资产评估有限公司
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产价值评估项 目 资产评估报告
积合计 12,036.30平 方米 ,其 中研发用房 11,858.87平 方米 ,配 套用房 177。 鲳 平方
米 ),包 含分摊 的土 地 使用权 。产权持有人 未提供委估资产账 面价值 。
委托评估对象和评估范 围与 上 述经济行为涉及 的评估对象和 评估范 围一致 。
四 、价值 类型
(投 资价值 、在用价值 、清算价值 、残余
价 值等 )两 种类型 。经 评估人员与委托 人
充分沟通后 ,根 据本次评 估 目的 、 市场条件及 评估对 象 自身条件等 因素 ,最 终选定
市场价值作为本 评估报告 的评估结论 的价值 类型 。需要说 明的是 ,同 一 资产在不 同
市场 的价值可 能存在差 异 。
任 何强迫 的情况下 ,评 估对象在评估基 准 日进行正 常公平交 易的价值估计 数额 。
五 、评估基准 日
为 使得评估基准 日与 拟进行 的经济行为和 评估 工 作 日接近 ,委 托人确定本次评
估基准 日为 zO23年 12月 15日 ,并 在 资产评估委托合 同中作 了相应约定 。
评估基准 日的选 取是委托人 根据本项 目的实 际情况 、评估基准 日尽可 能接近经
济行为 的实现 日,尽 可 能减少评 估基准 日后 的调整事 项等 因素后确定 的 。 同时本着
有利于保证评 估结杲有效地服 务于评估 目的 ,准 确划定评估范 围 ,准 确高效地清查
核实资产 ,合 理选 取评估作 价依据 的原则 ,选 择距相关经济行为计划 实现 日较接近
的 日期 作为评估基准 日。
本 次评估采用 的价格均为评估基准 日的标准 。
六 、评估依据
(-)法 律法规依据
(三 )评 估准则 依据
坤元 资产评估有 限公司
浙江臻镭科技股份有 限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有 的单项资产价值评估项 目 资产评估报告
茌。 《资产评估执 业 准则—— 资产评估报告 》 ;
(四 )权 属依据
(五 )取 价依据
件 ;
七 、评估方法
(-)评 估方法 的选择
根据现行资产评估准 则及有关规定 ,通 行 的不动产评估方 法有 收 益法 、市场法
和成本法 。因列入评估 范 围的资产为办 公用房 ,成 套房 地产价格 与开发成本 的关联
性弱 ,房 地产 的开发成本 不能反映 出房地产 的现 时市场价格 ,故 成本法不 适用本 次
评估 ;评 估人 员通过调查 当地 同类房 地产租赁市场状况 ,发 现 近年来房地产市场租
坤元 资产评估有 限公司
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产价值评估顼 目 资产评估报告
售 比已超 出合理范 围 ,租 金上涨幅度 明显滞后于售价 上涨 幅度 ,收 益现 值难 以准确
反 映房 地产 市场价值 ,故 收 益法不适用本次评估 ;因 公开市场存在与评估对象相似
的交 易案例 ,市 场依据充分 ,故 可采用市场法评估 。
(二 )评估方法简介
(可 比实例 )的 市场价
市场法 是指在掌握 与被评估建筑 物相 同或相似 的建筑物
格 的基础 上 ,以 被评估建筑物为 基准对 比分析可 比实例并将两 者 的差异量化 ,然 后
在 可 比实例 市场价格 的基础 上作 出调整和修 正 ,确 定待估建筑物 评估价值 的评估方
法。
A。 一 股选择 三 个 以上近期交 易的类似结构 、同类 地段 、相 同用途 的建筑物作为
可 比实例 ,再 将 上述可 比实例 的交易价格统 一 调整为成交 日一 次付款 、单位建筑面
积 上 的人 民币买卖交 易价格 。
B。 因素修 正调整计 算
根据待估建筑物与 可 比实例 的交 易情况 、交 易 日期 、位置及房屋装修 、层次 、
朝 向等 因素 的不 同 ,对 可 比实例 的价格进行交 易情况 、交 易 日期 、不动产状况修 正 ,
得 出 比准价格 。计算公式为 :
待估建筑物 比准 价格 =可 比实例 交易价格 ×交 易情况修 正 系数 ×交 易 日期修正
系数 ×不动产状况修 正 系数
C。 评估价值 的确定
对 于各可 比实例测算所得 的 比准 价格 ,在 分析其合 理性 的基础 上经 比较后确定
评估价值 。本次评估按算术 平均值确定评估价值 。
八 、评估程序实施过程 和情况
整 个评估 过程包括接 受委托 、核实资产与 验证 资料 、评定估算 、编写资产评估
报 告 、 内部 审核及 正式 出具报告 ,具 体过程如下 :
(-)接 受委托 阶段
范 围 、评估基准 日 ;
坤元资产评估有限公司
浙江臻镭科技股份有 限公司拟收购
杭州镓谷科技有 限公司拥有 的单项资产价值评估项 目 资产评估报眚
(二 )资 产核实阶段
协助其进行资产清 查工作 ;
记录 ;
(三 )评 定估箅阶段
(四 )编 制 资产评估报 告与内部审核阶段
(五 )出 具报 告阶段
征求 意见后 ,出 具 正 式资产评估报告 。
九 、评估假设
(1)本 次评估 以委估 资产 的产权利 益主体变动为前提 ,产 权利 益主体变动包括
利益主体 的全部改变和 部分改变 。
(2)本 次评估 以公开 市场交 易为假设前提 。
(3)本 次评估 以委估 资产仍然按 照 目前 的用途和方式使用 ,不 考虑变更 目前 的
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浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产价值评估项 目 资产评估报告
用 途或用途不变而变更 规划和使用 方式 。
∝)本 次评估 以产权持有人提供 的委估资产 的产权 证和其他 资料真实 、完整 、
合法 、可靠为前提 。
(5)本 次评估 以宏观环境相对稳定 为假设前提 ,即 国家现有 的宏观 经济 、政治 、
政策及产权持有人所 处行 业 的产 业 政策无 重 大变化 ,社 会 经 济持续 、健康 、稳定发
展 ;国 家货 币金融政策保持现 行状态 ,不 会对社会 经 济造成 重大波动 ;国 家税收保
持现行规定 ,税 种及税率无较大变化 ;国 家现行 的利率 、汇率等无重大变化 。
截 至 评估基准 日,本 次委估部分房产 已由臻镭科技 公司装修 并投入使用 。根据
相关 《房屋租赁协议 》 ,委 估房产交付 时为毛坯状态 ,故 本次评估仍假设 委估房产
为毛 坯状态 。
评估人 员根据 资产评估 的要求 ,认 定 这些前提条件在评估基准 日时成 立 ,当 以
上 评估 前提和假设条件发 生变化 ,评 估结 论将失效 。
十 、评估结论
在本报 告所揭示 的评估假设基础 上 ,臻 镭科技公司委托评估 资产 的评估价值为
十一 、特别事项说明
的法律权属 资料及 其来源进行 了必要 的查验 ,未 发现评估对象 和相关资产 的权属资
料存在瑕疵情况 。提供有关资产真实 、合法 、完 整 的法律权属资料 是杭州镓谷公司
的责任 ,评 估人员 的责任是对杭州 镓谷 公司提供 的资料作 必 要 的查验 ,资 产评估报
告不能作为 对评估对象和相关资产 的法律权属 的确认和保 证 。若杭州镓谷公司不拥
有前述 资产 的所有权 或其他有关权利 ,或 对前述 资产 的所有权或其他有关权利存在
部分 限制 ,则 委估单项 资产评估结 论会受到影 响 。
本次评估 已适 当考虑 :
根据杭州镓谷公 司 同臻镭科技公 司于 ⒛ 22年 12月 22日 签订 的《房屋租赁协议 》
显示 :臻 镭科技 公司租赁使用 云创镓谷研发 中心 8幢 中部分房屋 (建 筑面积 6,921口 M
坤元资产评估有限公司
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产价值评估项 目 资产评佶报告
平方米 ),租 赁期 自 zO23年 1月 1日 至 ⒛ 25年 2月 28日 。
杭 州镓谷公司承诺 ,截 至 评估基准 日,除 上述 事项外 ,委 估 资产不存在其他 资
产抵押 、对外担保 、未决诉讼 、重 大财务承诺等 或有事项或租赁事项 。
新 型产业 );本 宗 地 的开发利用应对西湖 区政府独 立 承担 《产
质 ,用 途为 工业 用 地 ⑷刂
业 建设项 目履约监管协议书 》中约定 的权利义务 ;本 不动产可 以按照杭政办 (2014)
本次评估 以委估资产和购 买人均符合相关转 让 条件 的前提下进行 。
项 资产 的现时市场价值 ,没 有考虑特殊 的交 易方式可能追加或减少付 出的价格等对
评估价 值 的影 响 ,也 未考虑宏观 经 济环境发 生变化 以及遇有 自然力和其 它不可抗力
对 资产价格 的影 响 。
必要 、合理 的假设 ,在 资产评估报告 中列示 。这些 假设是评估人 员进行 资产评估 的
前提条件 。当未来 经 济环境和 以上 假设发 生较 大变化时 ,评 估人员将不承担 由于前
提条件 的改变而推导 出不 同资产评估结 论 的责任 。
和权 证 等 证 据资料本身 的合法性 、完 整性 、真实性负责 。
产评估 时产权持有人未作特别说 明而评估 人员根据其执 业经验 一 般不能获 悉 的情况
下 ,评 估机构和评估 人 员不承担相关 责任 。
资产评估报告使用 人应注 意上述特别事项对评估结 论 的影 响 。
十 二 、资产评估报告使用 限制说明
报 告载 明的使用 范 围使用 资产评估报 告 的 ,资 产评估机构 及资产评估师 不承担责任 。
坤元资产评估有限公司
浙江臻镭科技股份有限公司拟收购
杭州镓谷科技有限公司拥有的单项资产价值评估项 目 资产评估报告
政 法规 规定 的资产评估报告使用人之 外 ,其 他任何机构和个人不 能成为资产 评估报
告 的使用人 。
实现 的价格 ,评 估结论不应当被认为是对评估对 象可实现价格 的保证 。
基 准 日后 的一 年 内实现 时 ,可 以以评估 结论作为交易价格 的参考依据 ,超 过一 年 ,
需重新确定评估结论 。
结论 。若资产数量发生变化 ,应 根据原评估方法对 资产价值额进行相应调整 ;若 资
产 价格 标准发生重大变化 ,并 对资产评估价值 已经 产生 明显影 响时 ,委 托人应及时
聘请评估机构重新确定 评估结果 。
构 审阅相关 内容 ,法 律 、法规规定 以及相关 当事方另有约定 的除外 。
十 三 、资产评估报告 日
本 资产评估报 告 日为 zO23年 12月 25日 。
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袁满意
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坤元资产评估有限公司
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资产评估师承诺函
浙 江 臻镭科技股份有 限公司 :
受贵公司 的委托 ,我 们对贵公司拟收购杭州镓谷科技有 限公司拥有 的单项资产 ,
以 zO23年 12月 15日 为基准 日进行 了评估 ,形 成 了资产评估报告 。在本报告 中披露
的假 设条件成 立 的前提下 ,我 们承诺如下 :
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